公司承包經(jīng)營管理合同匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇公司承包經(jīng)營管理合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

在大型商場(chǎng)里開珠寶店，這個(gè)消息對(duì)于長期靠販賣水果過日子的金菊初、張?zhí)m妹來說，好比麻雀就要變成金鳳凰一樣興奮，他們認(rèn)為這是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。兩人商量一番，從昆明來到了攀枝花，經(jīng)過實(shí)地考察，了解招商條件，得知當(dāng)?shù)赜钟胁簧贉刂萆倘硕紝⑷腭v該購物中心后，他們決定抓住機(jī)會(huì)，在購物中心開設(shè)專柜銷售珠寶。

2004年4月10日，金菊初和購物中心的管理公司――攀枝花世久商務(wù)管理有限責(zé)任公司簽訂了《攀貿(mào)購物中心承包經(jīng)營管理合同》。合同規(guī)定：金菊初以每月16538元（按季度繳納）承包貿(mào)購物中心商場(chǎng)一樓編號(hào)為02、03號(hào)的區(qū)位建筑面積45.94平方米，經(jīng)營品牌為“金龍鳳”的珠寶產(chǎn)品，銷售黃鉑金、鈀金、K金、鉆石、翡翠等飾品，租賃時(shí)間為一年零八個(gè)月。

由于入駐商場(chǎng)心切，金菊初并沒注意到該承包合同內(nèi)很多對(duì)自己不利的條款。例如第一條承包經(jīng)營管理方式第5款：在本合同期限內(nèi)，如甲方（世久商務(wù)管理有限責(zé)任公司）基于統(tǒng)一管理、營運(yùn)或?qū)嶋H需要，而改動(dòng)乙方經(jīng)營位置、增減面積或作其他變動(dòng)時(shí)，乙方須積極協(xié)助甲方實(shí)施，且甲方無須承擔(dān)任何費(fèi)用；第十條商品管理第3款：甲乙方只對(duì)當(dāng)日商品所發(fā)生的遺失進(jìn)行處理，超過此間的遺失，雙方均不予處理，亦無須承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)賠償；第8款：乙方存放在甲方商場(chǎng)內(nèi)的商品和財(cái)產(chǎn)應(yīng)由乙方自行購相關(guān)保險(xiǎn)。無論何種情況，只要乙方在甲方內(nèi)的財(cái)產(chǎn)未辦理相關(guān)的保險(xiǎn)時(shí)，甲方均不承擔(dān)有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失的任何責(zé)任……正是這些沒有在意的條款，為后來所發(fā)生的事埋下了隱患。

為了趕在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)營業(yè)，金菊初和大多數(shù)商家一樣，按照合同規(guī)定，繳納了入駐購物中心的各種費(fèi)用（但甲方一直沒出具合法的發(fā)票，全部開的普通收據(jù)）后，又拿出了辛辛苦苦10多年賺的幾十萬元血汗錢，連同借來的300萬一起投入到剛開張的珠寶專柜中。由于他的珠寶品質(zhì)過關(guān)，價(jià)格合理，生意非常紅火。

生意紅火惹招禍端

由于所有專柜的營業(yè)額都由購物中心的收銀專柜統(tǒng)一收銀，金菊初以其品牌的優(yōu)良和良好的經(jīng)營信譽(yù)，開業(yè)僅三個(gè)月，銷售額就達(dá)到了90多萬元。由于當(dāng)時(shí)的“四九金店”64、65、66、67號(hào)專柜由世久公司在自行經(jīng)營珠寶，生意清淡，世久公司的負(fù)責(zé)人指派手下人員通過金菊初的合同聯(lián)系人金振華，希望金振華幫他們?cè)僬覂杉抑閷毶蹋幸鈱⒆誀I的64、65、66、67號(hào)柜臺(tái)再承包出去，金振華認(rèn)為自己身為商會(huì)副會(huì)長，能為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在招商方面做點(diǎn)事十分樂意。

2004年7月25日，金振華將64、65珠寶柜臺(tái)介紹給張?zhí)m妹，促成世久公司與張?zhí)m妹簽訂了攀貿(mào)購物中心《承包經(jīng)營管理合同》。張?zhí)m妹以每月租金15833.33元（一次性付款半年）承包購物中心商場(chǎng)一樓編號(hào)為第064、065號(hào)的區(qū)位建筑面積133.08平方米的專柜。經(jīng)營“金生生”品牌鉑金、黃金、鉆石、銀飾品、翡翠等珠寶，租賃時(shí)間為四年。一個(gè)月后的8月27日，在金振華的影響下，金菊初又與世久公司簽訂了01、04、66、67號(hào)珠寶柜臺(tái)的《承包經(jīng)營合同》。并編為“四九一柜”和“四九二柜”，同時(shí)收購了“四九金店”價(jià)值116萬元的黃金珠寶等貨物。由于“四九金店”的翡翠飾品工藝質(zhì)地較差，金菊初無法接收，重新簽訂《承包經(jīng)營合同》后，金菊初和張?zhí)m妹的生意照樣紅火，營業(yè)額迅速上升。但沒過多久，世久公司找到金振華商量，稱公司已經(jīng)引進(jìn)了“肯德基”，要對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整等諸多理由，要金菊初和張?zhí)m妹終止合同，而珠寶區(qū)也決定全部租給另一家珠寶商，租金為100多萬元一年。金菊初和張?zhí)m妹猶如受到當(dāng)頭一棒，他們找到世久公司協(xié)商解決問題，但遭到拒絕……

2005年3月28日早上，金菊初在中心廣場(chǎng)晨練散步時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)自己經(jīng)營的“金龍鳳”柜和“四九二柜”（柜子裝有10多萬元珠寶首飾）及保險(xiǎn)柜（內(nèi)有400多萬元的黃金珠寶）不見了。令他吃驚的是，商場(chǎng)的專柜一夜之間面目全非，地上一片狼藉。他立即撥打110報(bào)了案。經(jīng)公安機(jī)關(guān)調(diào)查，世久公司稱是他們“保管”了柜臺(tái)和保險(xiǎn)柜，保險(xiǎn)柜和柜臺(tái)被世久公司有關(guān)人員分別藏到了3個(gè)樓梯間和3個(gè)墻角邊。柜臺(tái)及玻璃已被砸爛，柜子被撬了，柜臺(tái)內(nèi)珠寶全部被盜。

原來，2005年3月27日晚，世久公司根據(jù)合同中“在合同期限內(nèi)，甲方要求乙方移位，乙方必須積極配合，且在協(xié)商之日內(nèi)搬移位置，否則甲方有權(quán)中止合同”為由，以已經(jīng)提前告知金菊初搬移位置、金菊初等商家沒有積極配合為由，單方面決定將大家的貨柜及貨物撤移到世久公司的其他位置代為“保管”。公安人員了解情況后，口頭告知是合同糾紛不予立案。后有其他人員再次報(bào)案，公安人員到現(xiàn)場(chǎng)看了一下，再次稱合同糾紛不予立案。然而世久公司一直以各種理由拒不返還金菊初的珠寶首飾。

討回珠寶貨款難上難

為了討回自己的珠寶和銷售款，2005年4月4日，金菊初向攀枝花市委市政府遞交了要求世久公司即返還被扣押的珠寶首飾的《緊急請(qǐng)求》（此后，攀枝花市政法委書記謝道全作了批示，要求相關(guān)部門盡快落實(shí)處理）。4月6日，在公安機(jī)關(guān)、攀枝花市總商會(huì)、新聞媒體的見證及監(jiān)督下、公證部門現(xiàn)場(chǎng)公證下，世久公司才向金菊初移交所扣押私藏的珠寶（含珠寶證書等）。金菊初以對(duì)方單方面撕毀合同，柜臺(tái)已被砸爛，無法繼續(xù)使用，造成他5萬元的貨物遺失為由，要求世久公司承擔(dān)責(zé)任，遭到世久公司拒絕。

4月25日深夜，世久公司又以金菊初、張?zhí)m妹3月28日停業(yè)一天，事前曾告知他們搬出購物中心為由，單方面決定將金菊初、張?zhí)m妹兩家價(jià)值400余萬元的貨物強(qiáng)行扣押。次日上午，發(fā)現(xiàn)貨物不見的商家再次向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。公安機(jī)關(guān)又認(rèn)為是合同糾紛再次不予立案。事情一直拖了下來。后來，在市委市政府和社會(huì)輿論的強(qiáng)大壓力下，世久公司于4月30日不得不將貨物返還給金菊初和張?zhí)m妹，但仍就給他們?cè)斐闪司薮蟮慕?jīng)濟(jì)損失。

5月8日，攀枝花市政府責(zé)成相關(guān)部門立即組成調(diào)查組，調(diào)查組經(jīng)調(diào)查認(rèn)為雙方簽訂的《合同》不規(guī)范，認(rèn)為“甲方（世久公司）不能為了自己的利益，隨意損害乙方（金菊初等商人）的利益，僅憑一紙通知，乙方?jīng)]有執(zhí)行，即認(rèn)為乙方違約，理由不夠充分；甲方理解合同認(rèn)為乙方不積極配合時(shí)，就可以采取強(qiáng)制手段，那這份合同就是一份霸王合同，有失公平。”

調(diào)查結(jié)論認(rèn)定：“2005年3月28日的事件，甲方的行為是單方面違約終止合同；2005年4月25日的事件，甲方是又一次違約終止合同的行為；甲方兩次扣押乙方貨物的行為是一種非法行為，而不是甲方所說的代管行為。在整個(gè)事件發(fā)生后，乙方的態(tài)度是積極的，有解決糾紛的誠意；甲方則不予同意，聲稱可花幾千萬來打贏這場(chǎng)官司，且在調(diào)節(jié)過程中當(dāng)眾拂袖而去，被工作人員嚴(yán)肅叫回，才勉強(qiáng)坐下協(xié)商，且協(xié)商未果。”調(diào)查組建議市委市政府責(zé)成相關(guān)部門勒令甲方將扣押貨物退還乙方；責(zé)成攀枝花市東區(qū)人民政府牽頭，由公安、工商、稅務(wù)、物價(jià)、商務(wù)等部門配合，對(duì)購物中心的經(jīng)營秩序進(jìn)行整治。

討公道 被迫走上訴訟道路

2006年6月19日，記者來到了攀枝花市，呈現(xiàn)在眼前的“攀貿(mào)購物中心”和周圍商店興旺的人氣形成強(qiáng)烈的反差。

“攀貿(mào)購物中心”正門前一片地已經(jīng)塌陷，花崗巖地板已經(jīng)翹起，塌陷的正面的玻璃門緊閉著，進(jìn)出商場(chǎng)只能走兩個(gè)側(cè)門。商場(chǎng)內(nèi)，只有一樓還有部分商家，所有商家的商品都打出了2-8折銷售的牌子，但前來購物的人還是很少，不少售貨員趴在柜臺(tái)上睡覺，還有的在聊天。一樓中央正在施工，挖出了兩個(gè)巨大的坑。商場(chǎng)的金店專柜除了一家上海品牌專柜，所有的金店都打著“四九金店”或者“金店”的名字，據(jù)知情人士說，所有打“金店”名稱的專柜都是世久公司自己經(jīng)營的“四九金店”。世久公司趕走其他商家后，大部分商家都撤出了商場(chǎng)。

“攀貿(mào)購物中心”的后面，和正面截然不同，紅色的磚墻沒有粉刷，地下一樓正在在大興土木，從背后看上去，一點(diǎn)不像一個(gè)大型商場(chǎng)，倒是很像一座沒有完工的爛尾樓。

在規(guī)劃與建設(shè)局1001用地處，工作人員告訴記者，世久公司投資修建的攀貿(mào)購物中心沒有經(jīng)過驗(yàn)收。1004辦公室規(guī)劃處于處長叫人在電腦里查詢?cè)摯髲B的資料，找了半天也沒找到，最后只查到世貿(mào)大廈售樓部的資料，但那只是臨時(shí)建筑。工作人員稱，該大廈的資料應(yīng)該是手寫的，沒有輸入電腦，無法查詢。后來，記者又打電話到攀枝花房管局產(chǎn)權(quán)所了解情況，工作人員告訴記者，“攀貿(mào)購物中心”的土地是世久公司買了的，只有土地證，因?yàn)闆]有完工，一直沒通過驗(yàn)收，沒有房產(chǎn)證。

一個(gè)沒有完工沒通過驗(yàn)收的大廈，竟然能夠招商營業(yè)，并且在發(fā)生了多次合同糾紛，幾十個(gè)官司纏身后，還能再次招商，這實(shí)在令人費(fèi)解。

篇（2）

建筑企業(yè)全部的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，都必須根據(jù)工程承包合同來進(jìn)行。沒有建筑合同，就無法實(shí)施與監(jiān)管后續(xù)的生產(chǎn)活動(dòng)，而合同一經(jīng)簽訂，企業(yè)所有的生產(chǎn)計(jì)劃和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)都隨之納入承包合同的規(guī)范之中。建筑企業(yè)實(shí)行的總包、分包、內(nèi)部承包等，也正是按照其與建設(shè)方簽訂的工程承包合同所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任來確定劃分的，其內(nèi)、外合同的關(guān)系不但一脈相承而且標(biāo)的、權(quán)責(zé)也高度一致。也就是說，所有內(nèi)部承包的具體內(nèi)容，就是企業(yè)對(duì)外承包合同所含各項(xiàng)指標(biāo)的分解與落實(shí)。這就使建筑企業(yè)的合同管理從形式、內(nèi)容和管理范圍都不同于其他企業(yè)，而是一個(gè)格局完整的、自成系統(tǒng)的管理方式。

從實(shí)際操作結(jié)果分析，有些工程公司和建筑安裝公司正是缺乏對(duì)建筑合同管理的深刻認(rèn)識(shí)，忽略了建筑合同管理的監(jiān)督和落實(shí)，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步喪失了原有的市場(chǎng)份額而陷入經(jīng)營困境，步履艱難。

二、當(dāng)前合同管理工作存在的問題

（一）對(duì)合同認(rèn)識(shí)及重視不夠現(xiàn)階段，各建筑企業(yè)基本上都是按合同管理的要求認(rèn)真進(jìn)行合同的標(biāo)前及標(biāo)后的評(píng)審，對(duì)合同的履約進(jìn)行檢查，力求通過嚴(yán)格的組織程序、嚴(yán)密的合同評(píng)審，把自己能否按期履約、業(yè)主的能力及不穩(wěn)定狀態(tài)消滅在萌芽狀態(tài)。但在工程施工時(shí)如何有效地把合同貫徹執(zhí)行下去，我認(rèn)為各單位執(zhí)行還不夠。一是合同管理員只是把合同發(fā)給項(xiàng)目經(jīng)理，沒有把合同的內(nèi)容及簽約情況進(jìn)行詳細(xì)交底；二是合同執(zhí)行人即項(xiàng)目經(jīng)理），只是組織正常的施工管理，如：加強(qiáng)工期及質(zhì)量安全等方面的管理等，沒有認(rèn)真組織學(xué)習(xí)合同內(nèi)容。

（二）合同執(zhí)行力度不夠合同作為維系雙方當(dāng)事人的紐帶，任何一方均須按合同辦事。但由于雙方均沒有按合同辦事，且又不進(jìn)行及時(shí)、必要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)簽證，造成雙方均違約。工期不能按期交工，工程款不能按時(shí)撥付，致使合同管理流于形式。

（三）招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)和合同管理機(jī)構(gòu)缺乏權(quán)威性招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)在審核、編制招標(biāo)文件的過程中，明明知道有的條款是不平等的，甚至是不合法的，但實(shí)際上還是按照建設(shè)單位的意圖辦理。例如在招標(biāo)時(shí)降低工程的取費(fèi)類別、施工單位優(yōu)惠條件的承諾、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高、工期的縮短等不合理?xiàng)l款，他們都無意進(jìn)行修改。當(dāng)然也有受投資者、權(quán)力者和周圍環(huán)境的干擾而改變中標(biāo)結(jié)果的。合同管理機(jī)構(gòu)不僅應(yīng)有監(jiān)督職能、仲裁職能，而且對(duì)不合理的條款應(yīng)有糾正職能。

三、有效地實(shí)施施工過程中的合同管理

（一）首先建立合同實(shí)施的保證體系1.在施工項(xiàng)目中設(shè)有專職的合同管理人員，使現(xiàn)場(chǎng)的合同管理專職化。

2.在合同總分析和合同詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，將合同總體目標(biāo)分解到合同實(shí)施的具體問題和具體工程活動(dòng)上。

3.組織項(xiàng)目小組成員和各工程小組負(fù)責(zé)人學(xué)習(xí)合同文件和合同分析文件，對(duì)合同的主要內(nèi)容做出解釋和說明，使大家對(duì)合同概況、主要精神、合同總目標(biāo)有較為深刻的理解，樹立全局觀念，避免施工中的違法行為。

4.將合同事件責(zé)任分解落實(shí)到人，并做出問題的說明完不成責(zé)任的影響和法律后果。

5.建立有效方便的文檔系統(tǒng)，使合同的監(jiān)督、跟蹤和診斷工作正常進(jìn)行，有利于及時(shí)正確地決策，而且在發(fā)生糾紛時(shí)能及時(shí)地提供有力的證據(jù)。

6.建立報(bào)告和行文制度，工程中合同有關(guān)各方的溝通都應(yīng)以書面形式作為最終的依據(jù)并形成制度，這樣才能保證各工程活動(dòng)有根有據(jù)。

（二）及時(shí)做好合同跟蹤

1.對(duì)合同文件和各種工程文件資料進(jìn)行分析整理，或通過對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的直接了解得到反應(yīng)工程實(shí)施狀況的信息。

2.分析工程實(shí)施狀況與合同、合同分析文件等的差異和差異程度。如未完成合同責(zé)任、工期拖延、成本超支、質(zhì)量不合要求等。

3.分析工程中存在的問題，評(píng)價(jià)合同履行情況，提出分析報(bào)告。

（三）根據(jù)合同分析結(jié)果，實(shí)施有效的合同監(jiān)督

1.現(xiàn)場(chǎng)中對(duì)各工程小組、項(xiàng)目小組或分包單位工作的監(jiān)督，給它們以合同方面的幫助，如落實(shí)計(jì)劃、提供工作保證、協(xié)調(diào)他們之間的關(guān)系，對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行合同方面的解釋。

2.對(duì)建設(shè)單位及監(jiān)理單位進(jìn)行合同監(jiān)督，協(xié)調(diào)與他們的關(guān)系，如督促他們完成合同職責(zé)，檢查對(duì)方合同責(zé)任情況，追究其違約責(zé)任，進(jìn)行合同索賠與反索賠，處理合同糾紛。

3.參與各種檢查驗(yàn)收，并提出相應(yīng)的報(bào)告。

4.對(duì)各種來往信件、請(qǐng)示、簽字指令、會(huì)議紀(jì)要、索賠文件、合同變更文件等做合同方面的審查和控制，并記錄在案，及時(shí)預(yù)防行為的法律后果，彌補(bǔ)自己工作中的漏洞，而且有利于尋找對(duì)方工作中的漏洞，及時(shí)提出索賠要求。

5.經(jīng)常性地解釋合同，對(duì)工程中出現(xiàn)的特殊問題進(jìn)行合，及時(shí)預(yù)防行為的法律后果，彌補(bǔ)自己工作中的漏洞，而且有利于尋找對(duì)方工作中的漏洞，及時(shí)提出索賠要求。

6.收集、整理、保存各種工程資料。

（四）進(jìn)行有效的合同診斷

1.逐條分析各個(gè)問題產(chǎn)生差異的原因及內(nèi)部和外部的各種影響因素。

2.分析各種影響因素達(dá)到影響程度的大小。

篇（3）

發(fā)包方： (以下簡(jiǎn)稱甲方)

承包方： (以下簡(jiǎn)稱乙方)

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，特制定本合同，以明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，便于雙方共同遵守。

一、承包經(jīng)營土地的期限：

(一)甲方將 畝凈種植面積土地承包給乙方依法進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。乙方承包的土地和土地范圍內(nèi)的水利設(shè)施的所有權(quán)屬于甲方，乙方只有土地種植使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，不得買賣、荒蕪、不準(zhǔn)轉(zhuǎn)作他用。

二、土地承包期限：土地承包期限為 年，自 年 月 日 起至 月 月 日止。

三、承包土地經(jīng)營的用途：種植棉花各種經(jīng)濟(jì)作物或糧食。

四、土地承包形式：

(一)年內(nèi)生產(chǎn)資料費(fèi)用全部自理，在上年 之前交清土地租金，其他一切費(fèi)用全部自理。(包括自己新建任何設(shè)施費(fèi)用自付，與甲方無關(guān))

(二)上交指標(biāo)方式：

年畝上交 元，年累計(jì)上交 元。

(三)房租：按房改辦規(guī)定，每月沒平方米 元，按建筑面積計(jì)算。每年11月付清。

(四)在簽定承包土地合同時(shí)，乙方應(yīng)每畝交 元押金，合同期滿從租金中扣減，如違約押金不退。每年 月至 月冬灌水放完，否則棉花不準(zhǔn)出售。

五、產(chǎn)品銷售：一切產(chǎn)品自銷。

六、水泵處理辦法：水泵甲方購買，共同使用，乙方以后發(fā)生的所有費(fèi)用按照畝數(shù)分?jǐn)偂Ｕ叟f每年每畝 元。

七、甲方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方享有如下權(quán)利

1.依法發(fā)包國家所有由甲方管理使用的土地;

2.有權(quán)監(jiān)督乙方依照土地承包合同約定的用途，合理利用和保護(hù)土地;

3.合同期內(nèi)，甲方有權(quán)對(duì)棄耕、破壞性、掠奪性種植行為予以監(jiān)督并制止;

4.對(duì)乙方未按期交納租金或拖欠租金的，甲方有權(quán)收回土地，并依法追回應(yīng)交費(fèi)用;

5.有權(quán)安排乙方種植林帶及道路維修工作，樹苗由甲方一次性承擔(dān)， 年內(nèi)條田四周林帶到位。

(二)甲方承擔(dān)下列義務(wù)：

1.維護(hù)乙方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得非法變更、解除承包合同;

2.尊重乙方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得隨意干涉乙方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。但承包的土地每年必須種植，否則每年 。

3.在承包期內(nèi)，甲方代收水資源費(fèi)，如上級(jí)政策變動(dòng)，按上級(jí)政政策執(zhí)行。如水不夠，乙方自己解決，與甲方無關(guān)。

八、乙方的權(quán)利和義務(wù)：

(一)乙方承包經(jīng)營土地享有下列權(quán)利：

1.依法享有承包土地合同期內(nèi)使用的權(quán)利;

2. 享有土地經(jīng)營權(quán)、依法、自愿的權(quán)利。

(二)乙方承包經(jīng)營土地承擔(dān)下列義務(wù)：

1.維護(hù)承包土地的用途不能用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);

2.依法保護(hù)和合理使用土地，確保土地永續(xù)利用。凡造成土地污染、沙化、鹽堿化等損壞，并由此造成土地等級(jí)下降及其他損失的，由乙方承擔(dān)責(zé)任;

3.承包義務(wù)：植樹五年內(nèi)成活率不低于 ，否則自行承擔(dān)樹苗款，五年內(nèi)條田四周林帶到位。

4.守法、信守合同，不損失周遍團(tuán)場(chǎng)職工的利益，在計(jì)劃生育、社會(huì)綜合治理、安全生產(chǎn)等方面自覺遵守，違反乙方自負(fù)責(zé)任。

九、合同變更和終止：

(一)如遇國家政策調(diào)整，合同需要變更的，乙方依照國家政策和有關(guān)法律進(jìn)行調(diào)整。任何一方不得擅自變更合同條款;

(二)合同期滿，自動(dòng)解除。

十、違約責(zé)任：

(一)甲方的違約責(zé)任：

如甲方擅自變更或解除合同的，應(yīng)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償經(jīng)濟(jì)損失，賠償金按每畝 元計(jì)算。

(二)乙方的違約責(zé)任：

1.因乙方隨意改變土地用途或者對(duì)承包經(jīng)營的標(biāo)物進(jìn)行破壞或者掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營，或毀壞承包土地上的林木、水利設(shè)施，甲方有權(quán)要求乙方對(duì)造成的損失給予經(jīng)濟(jì)賠償;

2.乙方如荒蕪?fù)恋兀追接袡?quán)收回土地。乙方如擅自出租變賣或轉(zhuǎn)讓承包土地，不按時(shí)足額交納租金，甲方可宣布買賣和租讓的土地?zé)o效，有權(quán)解除合同收回土地，并由乙方承擔(dān)違約責(zé)任;

3.乙方如拒不履行義務(wù)的，甲方有權(quán)收回承包的土地;

4.乙方擅自解除承包合同，應(yīng)向甲方承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償經(jīng)濟(jì)損失，賠償金按每畝 元計(jì)算。

十一、解決爭(zhēng)議的方法：

在執(zhí)行本合同的過程中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲乙雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可由合同實(shí)際履行地人民法院裁決。

十二、本合同自雙方簽訂之日起生效，合同如有未盡事宜，應(yīng)由甲乙雙方協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。

十三、本合同與國家法律、法規(guī)和政策相抵觸的，按照國家法律、法規(guī)和政策辦理。

本合同一式三份，甲乙雙方各一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

租賃承包經(jīng)營合同范文2出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

為了強(qiáng)化公司經(jīng)營管理，理順內(nèi)部公司與股東的關(guān)系，保障本公司全體股東的合法權(quán)益，根據(jù)本公司章程，經(jīng)董事會(huì)研究決定，公司實(shí)行租賃承包經(jīng)營，即：將公司所屬門市部租賃承包給股東個(gè)人經(jīng)營，試行期一年。雙方經(jīng)協(xié)商自愿訂立如下合同，望雙方共同遵守。

一、甲方將所屬門市部及附屬設(shè)施(見附表)出租給乙方經(jīng)營使用。

二、月租金 元。乙方必須在每季度第一個(gè)月十五日前繳清，若逾期一個(gè)月不交，甲方將采取終止合同，收回門市部，取消當(dāng)年分紅，并從股金中抵扣所欠承租費(fèi)等措施。

三、承租期為一年：從 年 月 日起至 年 月 日止;如不愿續(xù)租者，將由甲方收回門市部，發(fā)放基本生活費(fèi)，由甲方另行出租。

四、租賃經(jīng)營期間，乙方應(yīng)自覺遵守法律和政策，接受有關(guān)部門的監(jiān)督、管理和檢查。乙方自行負(fù)責(zé)繳納各種稅費(fèi)。乙方必須接受甲方的行政管理和安排的任務(wù)，不得以任何理由拒不執(zhí)行。

五、乙方在承租期內(nèi)，對(duì)承租的門市部不能自行轉(zhuǎn)租，需轉(zhuǎn)租的必須經(jīng)甲方同意。否則，甲方有權(quán)終止合同。

六、乙方自行負(fù)責(zé)所轄門市部?jī)?nèi)安全、衛(wèi)生，若發(fā)生重大事故，乙方自行承擔(dān)法律責(zé)任。

七、乙方若需對(duì)門市部進(jìn)行裝修改造，應(yīng)先告知甲方知道，并不得影響主體建筑物和安全，否則責(zé)任自負(fù)。

八、在承租期滿后，對(duì)甲方提供的門市部及附屬設(shè)施，乙方必須按原值、原數(shù)交還，如有損失或損壞，按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)賠償。

九、在履行合同中，乙方若違背以上其中一條，甲方有權(quán)終止合同。

十、為了便于年度管理，若需續(xù)簽下年度合同，雙方務(wù)必在上一年度十二月三十日前完成合同的簽訂工作。

十一、本合同一式二份，以雙方簽字后生效，具有法律約束力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

租賃承包經(jīng)營合同范文3出租方(商鋪業(yè)主)： (以下簡(jiǎn)稱甲方)

承租方(承租企業(yè))： (以下簡(jiǎn)稱乙方)

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方的商鋪及其附屬設(shè)施、備出租發(fā)包給乙方，由乙方按照商業(yè)規(guī)劃的用途有范圍進(jìn)行承包經(jīng)營或?qū)ν庹猩獭⒄凶狻⒙?lián)營等事宜，達(dá)成協(xié)議如下：

第一條：商鋪的基本情況

該商鋪房屋位于北京市延慶縣東外大街原中心市場(chǎng)舊址的金鑼灣商業(yè)中心第______座______號(hào)商鋪，該商鋪建筑面積為____________平方米。甲方對(duì)該商鋪房產(chǎn)享有所有權(quán)，該商鋪房屋用途為商業(yè)營業(yè)用房。(注：商鋪建筑面積按房管局實(shí)測(cè)的實(shí)際使用面積為標(biāo)準(zhǔn))

第二條：租賃承包期限和租金承包費(fèi)

租賃期限共計(jì)五年，起租日為金鑼灣商業(yè)中心開業(yè)日(20xx年7月1日，即在商鋪交付使用的兩個(gè)月內(nèi))，雙方約定年租金承包費(fèi)按合同價(jià)款的8%計(jì)算，租金承包費(fèi)額為 元/年(人民幣大寫： 元整)

第三條：租金承包費(fèi)支付時(shí)間和支付辦法

1、雙方計(jì)算租金承包費(fèi)的起租時(shí)間以金鑼灣商業(yè)中心開業(yè)日，即20xx年7月1日，(商鋪交付使用的兩個(gè)月內(nèi))起算，商場(chǎng)提前開業(yè)，則以實(shí)際提前開業(yè)的時(shí)間為起租時(shí)間。

2、每年租金分兩次支付，乙方每半年向甲方支付一次租金。首次租金承包費(fèi)的支付時(shí)間，為直接從甲方首次交納商鋪購房款中扣除，以后每期租金交付時(shí)間為上期計(jì)租時(shí)間往后順延六個(gè)月的對(duì)應(yīng)日七日內(nèi)支付(遇法定節(jié)假日則相應(yīng)順延);若無正當(dāng)理由超過七日，則從第八日起，每逾期一日，乙方應(yīng)按應(yīng)付而未付的當(dāng)期租金的萬分之3向甲方支付滯納金。

3、租金承包費(fèi)應(yīng)由乙方直接匯入甲方指定的銀行帳戶，該筆收入需要納稅的，由甲方自行承擔(dān)申報(bào)納稅。

第四條：在租賃承包經(jīng)營期內(nèi)，乙方享有對(duì)該商鋪擁有承包、轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)租、使用和收益的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，包括但不限于：

1、將該商鋪用于自主經(jīng)營;

2、將該商鋪用于對(duì)外招商，交由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理營運(yùn)，開發(fā)商作為擔(dān)保;

3、利用該商鋪與他人進(jìn)行合作經(jīng)營;

4、將該商鋪對(duì)外出租，并可允許承租方轉(zhuǎn)租。

5、其他法律所不禁止的經(jīng)營方式;

上述轉(zhuǎn)承包經(jīng)營期、出租租賃期、合作經(jīng)營期未經(jīng)甲方同意均不得超過本合同租賃期限，不得超過合同租賃承包期限，否則超出該期限部分無效。

第五條：租賃承包經(jīng)營合同履行中雙方的權(quán)利、義務(wù)

1、 合同期限內(nèi)，甲方有權(quán)將該商鋪轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押，但甲方應(yīng)提前三個(gè)月通知乙方，并確保該商鋪的受讓人、受贈(zèng)人、抵押權(quán)人同時(shí)遵守本合同的所有條款，以及同意遵守乙方與第三人就該商鋪所簽訂的所有合同(如租賃合同、合作協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)公約等)。

2、 合同期限內(nèi)，乙方或經(jīng)乙方書面授權(quán)的第三人有權(quán)對(duì)該商鋪進(jìn)行裝修、修繕、添加其他設(shè)備設(shè)施和隔斷，更改商鋪內(nèi)部裝修和設(shè)施等，無需征得甲方同意。在商鋪到期還甲方時(shí)，乙方應(yīng)將該商鋪恢復(fù)原狀(因自然損耗無法修復(fù)者除外)。

3、 合同期限內(nèi)，如該商鋪需要進(jìn)行大型修繕需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)維修基金的，乙方有權(quán)代表甲方該商鋪所享份額對(duì)維修基金使用事宜進(jìn)行投票和行使表決權(quán)。

4、 合同期限內(nèi)，甲方同意將其所享有的一切與商鋪物業(yè)管理有關(guān)的業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，一并委托給乙方行使。包括但不代表甲方辦理該商鋪及配套設(shè)備、設(shè)施的交接驗(yàn)收、交鑰匙手續(xù)，簽署商鋪物業(yè)管理合同等事項(xiàng)。但乙方在行使該項(xiàng)權(quán)利時(shí)不得損害甲方的合法利益。

5、合同期限內(nèi)，甲方不得以任何理由干涉乙方的租賃承包經(jīng)營活動(dòng)。否則，應(yīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，乙方有權(quán)解除本合同，并可要求甲方賠償相當(dāng)于六個(gè)月租金的違約金。

6、在該商鋪正式移交退還給甲方前，乙方應(yīng)結(jié)清使用該商鋪所欠的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等應(yīng)由乙方或第三人承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用。

第六條：本合同未盡事項(xiàng)，由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議與本合同同樣具有合同法律效力。

第七條：本合同在履行過程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均可向延慶縣人民法院起訴。

第八條：本合同一式二份，雙方各執(zhí)二份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

篇（4）

首先，將管理合同文本的文字談判等同于管理合同談判，我們首先應(yīng)當(dāng)明確的是:管理合同是一種非股權(quán)式的酒店經(jīng)營模式，它主要包含了委托民事法律關(guān)系在內(nèi)的一系列契約安排。管理合同的這種模式，最早由希爾頓酒店集團(tuán)在上世紀(jì)60年代引入，從利益共享的長期租賃合同中逐漸演變過來，管理合同與管理合同文本是有區(qū)別的，后者只是體現(xiàn)這一民事權(quán)利義務(wù)的法律文件。

其次，就合同文字談合同。管理合同誕生于英美法系的商業(yè)環(huán)境中，很多條款的表達(dá)方式及語氣異于國內(nèi)合同，如果我們只關(guān)注了合同文本，忽略了這種契約制度本身的實(shí)質(zhì)性含義，在談判中，就會(huì)出現(xiàn)就文字而文字，就條款而條款的談判方式，甚至糾纏于合同語氣上，并更多比照國內(nèi)承包經(jīng)營合同和單純的委托合同，且偏向于爭(zhēng)奪管理權(quán)限的條款。

這些不但無助于業(yè)主獲得合同利益，也與管理合同的契約精神相背離。管理合同的契約模式，決定了在管理合同的風(fēng)險(xiǎn)安排上，業(yè)主與管理公司的合同訴求不盡相同，但在酒店經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營成本的控制方面，業(yè)主與管理公司的訴求基本上是一致的，因此，業(yè)主作為酒店資產(chǎn)的所有權(quán)人，從資產(chǎn)運(yùn)營的安全與效率方面，獲取管理合同的合同利益，不但符合業(yè)主的最大利益，也符合管理合同的契約模式，為管理公司所普遍接受。

其實(shí)，當(dāng)業(yè)主獲得一塊土地資產(chǎn)時(shí)，管理合同對(duì)于業(yè)主，其本質(zhì)上的意義只是業(yè)主確立資產(chǎn)管理的一個(gè)工具。所以，我們確立了業(yè)主從資產(chǎn)運(yùn)營的安全和效率角度，去關(guān)注管理合同中的一些關(guān)鍵條款，在管理合同的契約特點(diǎn)中，去構(gòu)筑并合理表達(dá)業(yè)主的合同訴求，比我們單純地去計(jì)較文字要重要得多。

結(jié)合過往經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主需注意這樣的一些條款安排建議:管理公司的綿約相對(duì)人(業(yè)主)酒店資產(chǎn)(含土地)的合法所有權(quán)人。在過往的談判中，關(guān)于誰作為管理合同中管理公司的締約相對(duì)人，有多種不同的理解。事實(shí)上，需要明確的一點(diǎn)是，管理公司鎖定的締約對(duì)象，只是酒店物業(yè)資產(chǎn)含土地的合法所有權(quán)人，這會(huì)涉及到酒店管理權(quán)的委托來源的合法性和正當(dāng)性。因此，這樣的一些條款，是需要業(yè)主正確理解的:

(1)管理合同會(huì)強(qiáng)調(diào)業(yè)主在簽約時(shí)以及在合同期內(nèi)，對(duì)土地及酒店物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)的承諾(約定的業(yè)主轉(zhuǎn)讓，所產(chǎn)生的物權(quán)流轉(zhuǎn)除外)，并且，如果酒店在簽約時(shí)處于未建或在建狀態(tài)，管理公司還會(huì)關(guān)注整個(gè)酒店物業(yè)的建設(shè)投資是否有一個(gè)合理滿意的融資方案。基于此，管理合同所需要業(yè)主自行承擔(dān)的費(fèi)用就有:持有物業(yè)相關(guān)的稅賦、為物業(yè)資產(chǎn)購買財(cái)產(chǎn)類保險(xiǎn)、預(yù)提設(shè)施設(shè)備準(zhǔn)備金、各項(xiàng)資本性支出等等，而這些附隨產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)，在管理合同的框架中，是不進(jìn)入經(jīng)營性支出的，這也是管理合同這種契約模式的特點(diǎn)之一。

(2)業(yè)主出讓自己的股份或?qū)嶋H控制權(quán)，以及業(yè)主出讓酒店物業(yè)資產(chǎn)所受到的合理限制。這里所涉及到的關(guān)鍵問題是，與管理公司產(chǎn)生合同關(guān)系的相對(duì)人發(fā)生變化，導(dǎo)致管理公司對(duì)未來的管理權(quán)穩(wěn)定產(chǎn)生顧慮。因此，需要在管理合同中加以約定，業(yè)主在考量這些條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)未來的公司發(fā)展戰(zhàn)略有一個(gè)預(yù)期，同時(shí)，著重審核管理合同中對(duì)業(yè)主轉(zhuǎn)讓條款的條件，是否與這樣的預(yù)期相抵觸，并在管理合同中敘明。

酒店品牌的甄選影響投資規(guī)模的重要因素?cái)M投資酒店的區(qū)域市場(chǎng)，在管理合同期限內(nèi)，是否可以支撐一個(gè)擬選品牌的酒店，這永遠(yuǎn)是需要業(yè)主首先解決的問題。國際性的酒店管理集團(tuán)，其核心商業(yè)訴求在于:酒店產(chǎn)品的市場(chǎng)份額最大化所帶來豐厚的管理酬金，從而實(shí)現(xiàn)連鎖品牌的價(jià)值和集團(tuán)利益的提升，因此，品牌和系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，是這些管理公司得以生存的核心價(jià)值，這在管理合同談判中會(huì)涉及到這樣的條款:

(1)業(yè)主會(huì)被要求對(duì)“品牌標(biāo)準(zhǔn)”(也稱“系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”)的遵守義務(wù)。基于此，“技術(shù)服務(wù)協(xié)助服務(wù)協(xié)議”，這是國外管理公司通常需要業(yè)主強(qiáng)制性購買的技術(shù)協(xié)助服務(wù)，其目的在于敦促業(yè)主遵守品牌標(biāo)準(zhǔn)。這里面業(yè)主要考慮的重大因素有:①“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”，與業(yè)主建造成本密切相關(guān)聯(lián)，它們與業(yè)主投資成本的預(yù)算要匹配。②技術(shù)協(xié)助服務(wù)所遵循的“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”需要穩(wěn)定和持續(xù)，避免業(yè)主投資與該等標(biāo)準(zhǔn)不一致導(dǎo)致的重置損失。③技術(shù)協(xié)助服務(wù)的重要節(jié)點(diǎn)的確立，技術(shù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的服務(wù)方式，要滿足業(yè)主所聘請(qǐng)的各設(shè)計(jì)師、建筑師、裝修師、景觀師等等的要求。

(2)設(shè)施設(shè)備準(zhǔn)備劍通常稱為“FF&E)的提取與使用。在一定程度上，F(xiàn)F&E的提取和使用，也是為“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”的維護(hù)而服務(wù)的，需要充分地了解這個(gè)條款，這就是我們?cè)讷@得了品牌給物業(yè)帶來溢價(jià)的同時(shí)，需要考量的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的維持成本問題。業(yè)主的控制是風(fēng)險(xiǎn)而不是管理權(quán)

管理合同時(shí)間跨度長，一般是在15到25年之間，個(gè)別高端奢侈品牌的管理期限會(huì)在30年左右。管理合同盡管法律關(guān)系復(fù)雜，但主合同以酒店經(jīng)營管理權(quán)的全部委托為主要法律關(guān)系。所以，巨額的酒店資產(chǎn)長期交由管理公司，作為資產(chǎn)的所有權(quán)人，業(yè)主的顧慮和擔(dān)憂是理所當(dāng)然的。有些業(yè)主認(rèn)為:通過更加深入和廣泛地去控制酒店管理(比如審核各項(xiàng)制度和開支等等)，來實(shí)現(xiàn)對(duì)酒店的控制，我們認(rèn)為，這樣的觀點(diǎn)值得商榷，事實(shí)上，業(yè)主作為資產(chǎn)所有權(quán)人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考慮這樣的制度才是合適的。

(1)協(xié)助國際品牌酒店的本土化，協(xié)調(diào)酒店在當(dāng)?shù)亟⒘己玫墓碴P(guān)系，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的要求，考慮業(yè)主代表的派出方式業(yè)主代表的派駐制度有兩個(gè)因素是需要考慮的:一是任職的專業(yè)資格，二是權(quán)利邊界的劃分;

(2)盡管有業(yè)主代表，建立管理公司與業(yè)主間的慣常聯(lián)席溝通機(jī)制和臨時(shí)聯(lián)席的溝通機(jī)制;

(3)協(xié)商認(rèn)可管理公司的業(yè)務(wù)計(jì)劃，約定業(yè)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容和提交時(shí)間，并適時(shí)引入專家仲裁機(jī)制;(引資金支付的合理監(jiān)管制度，這個(gè)制度度在管理合同中的設(shè)計(jì)，是否涉及到控制管理權(quán)，業(yè)主的立意是重要的，對(duì)于酒店資金的支付，項(xiàng)目和種類相當(dāng)繁雜，因此，我們贊成的是一種合理的監(jiān)管體制，而不是去束縛管理公司經(jīng)營酒店，更不是為日常的經(jīng)營管理去設(shè)置不必要的障礙。

經(jīng)營業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體制利益的期待

顯然，任何一個(gè)業(yè)主均不希望酒店業(yè)績(jī)長期虧損，這是業(yè)主謀求訂立管理合同以獲得國際管理集團(tuán)先進(jìn)的管理理念和技術(shù)，以及集團(tuán)服務(wù)的本意和目的，然而，任何一個(gè)管理公司均不會(huì)也不可能向業(yè)主承諾酒店業(yè)績(jī)的回報(bào)，因?yàn)椋频陿I(yè)績(jī)并不取決于管理公司，而是取決于未來的市場(chǎng)，而這個(gè)市場(chǎng)又是敏感而脆弱的。怎樣在管理合同里面去充分解決業(yè)主的關(guān)切，同時(shí)，又可以讓管理公司無需去承擔(dān)本不是自己責(zé)任的義務(wù)呢，

問題的焦點(diǎn)不在“業(yè)績(jī)不好，誰承擔(dān)責(zé)任上”，而是，合同退出合理終止機(jī)制。有兩個(gè)內(nèi)容需要業(yè)主在管理合同中去關(guān)注:

篇（5）

中圖分類號(hào):F284 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)10-292-01

近年來,建筑業(yè)發(fā)展迅速,產(chǎn)值、隊(duì)伍不斷擴(kuò)大,已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻的影響,目前建筑企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂、項(xiàng)目停工等一系列問題,特別是由于項(xiàng)目經(jīng)理、建造師管理存在著嚴(yán)重漏洞,給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)、法律風(fēng)險(xiǎn),成為建筑業(yè)進(jìn)一步發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級(jí)的主要瓶頸之一。針對(duì)這一情況,本文著力分析目前建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理管理存在的主要問題,與建筑業(yè)同行共同探討對(duì)策,引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)范化、法制化道路,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

一、所謂項(xiàng)目經(jīng)理

項(xiàng)目經(jīng)理,從職業(yè)角度講,是指企業(yè)建立以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為核心,對(duì)建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本、環(huán)保管理的責(zé)任保證體系和全面提高工程項(xiàng)目管理水平設(shè)立的重要管理崗位;從從業(yè)角度講,指受企業(yè)法人代表人委托對(duì)工程項(xiàng)目施工過程全面負(fù)責(zé)的項(xiàng)目管理者,是企業(yè)法定代表在工程項(xiàng)目上的代表人。項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)利和責(zé)任分述如下:

1.項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力。一是生產(chǎn)指揮權(quán);二是人事權(quán);三是財(cái)權(quán);四是技術(shù)決策權(quán);五是設(shè)備、物資、材料的采購與控制權(quán)。

2.項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)。一是確保項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn),保證業(yè)主滿意;二是制定項(xiàng)目階段性目標(biāo)和項(xiàng)目總體控制計(jì)劃;三是組織精干的項(xiàng)目管理班子;四是及時(shí)決策;五是履行合同義務(wù),監(jiān)督合同執(zhí)行,處理合同變更。

在我國,項(xiàng)目經(jīng)理必須取得《建設(shè)工程施工項(xiàng)目經(jīng)理資格證書》才能上崗。項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制作為工程項(xiàng)目管理的主要模式之一,是結(jié)合我國建筑施工企業(yè)實(shí)際情況和管理經(jīng)驗(yàn)而逐步發(fā)展起來的,對(duì)于合理利用各種資源、有效控制項(xiàng)目成本、保證工程質(zhì)量有著積極的作用。

但近年來我國國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)異常嚴(yán)峻,項(xiàng)目經(jīng)理特別是第二種管理模式下的實(shí)際承包人,拖欠材料款、民工工資、卷資潛逃的事件頻頻發(fā)生,對(duì)企業(yè)正常經(jīng)營造成嚴(yán)重影響,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成為建筑施工企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)來源,這為建筑企業(yè)管理敲響了警鐘。

二、項(xiàng)目經(jīng)理管理存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

從現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中看,施工企業(yè)在工程中標(biāo)后,簽訂項(xiàng)目承包合同有兩種常見模式:一是工程中標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)理與實(shí)際項(xiàng)目承包人是同一人,即直營模式。這一模式施行較早,能較好體現(xiàn)公司的管理,在高、大、難項(xiàng)目的實(shí)施上有優(yōu)勢(shì)。二是中標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)理與企業(yè)實(shí)際項(xiàng)目承包人不是同一人。即承包責(zé)任制。這一模式的優(yōu)勢(shì)在于機(jī)制的靈活性,可以最大程度地激勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理的積極性和主觀能動(dòng)性,在中、小型項(xiàng)目的實(shí)施中,采用該模式容易取得比較穩(wěn)定的效益。

無論采用何種承包模式,當(dāng)中標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)理不到位,特別是與項(xiàng)目實(shí)際承包人不一致時(shí),極易發(fā)生以下問題:一是項(xiàng)目實(shí)際承包人在資金斷裂時(shí),拖欠材料款、人工工資、公司貸款,甚至擅自逃逸,把包袱留給施工企業(yè);二是對(duì)工程項(xiàng)目承包人難以追究經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任;三是企業(yè)經(jīng)營管理機(jī)制不完善,項(xiàng)目承包人個(gè)人素質(zhì)參差不齊。可見,項(xiàng)目實(shí)際承包人的個(gè)人素質(zhì)和能力對(duì)整體項(xiàng)目影響很大。部分項(xiàng)目實(shí)際承包人施工技術(shù)管理水平低,法律意識(shí)薄弱,追求利潤而忽視安全,造成工程質(zhì)量問題或是重大安全隱患,有的甚至出現(xiàn)質(zhì)量安全事故。也擾亂了建筑市場(chǎng)秩序和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,對(duì)施工企業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)、法律和社會(huì)影響。

三、項(xiàng)目經(jīng)理管理風(fēng)險(xiǎn)防范的建議

對(duì)任何一家建筑企業(yè)來說,要轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式,其核心任務(wù)無疑是具體工程項(xiàng)目管理模式的轉(zhuǎn)型。不可否認(rèn)的是,項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制既是工程項(xiàng)目管理的常規(guī)模式之一,也是行之有效的管理模式。在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下,企業(yè)首先必須認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理存在的經(jīng)濟(jì)、法律風(fēng)險(xiǎn),重新審視自身經(jīng)營管理,積極尋求適合新形勢(shì)下的項(xiàng)目管理創(chuàng)新模式。

1.強(qiáng)化項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)建設(shè),培養(yǎng)優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理。優(yōu)秀的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì),是企業(yè)未來發(fā)展的核心力量。對(duì)企業(yè)而言,要規(guī)避項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn),首先應(yīng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行全面、慎重地審核和選拔,通過廣泛聽取各方面的意見建議,全面了解項(xiàng)目經(jīng)理的從業(yè)經(jīng)歷、工作業(yè)績(jī)、為人品質(zhì)、經(jīng)營管理能力和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力,將項(xiàng)目經(jīng)理(實(shí)際承包人)分級(jí)評(píng)價(jià),按不同的類別,有側(cè)重、有傾向地進(jìn)行管理。對(duì)于信譽(yù)好、一直與公司息息相關(guān)的項(xiàng)目經(jīng)理,采取資金大力支持、經(jīng)營市場(chǎng)及時(shí)分析、服務(wù)加強(qiáng)的方式進(jìn)行重點(diǎn)扶持,鼓勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理做大做強(qiáng);對(duì)于長期與企業(yè)合作的實(shí)際承包人,要加強(qiáng)監(jiān)控,不但在政策上、資金上要支持,而且要有針對(duì)性地進(jìn)行培養(yǎng)、扶持,盡快使其取得建造師執(zhí)業(yè)資格,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目承包人與項(xiàng)目經(jīng)理的統(tǒng)一。

2.完善企業(yè)經(jīng)營管理機(jī)制,創(chuàng)新項(xiàng)目管理模式。面對(duì)國際國內(nèi)不斷變化的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),企業(yè)要轉(zhuǎn)變觀念,由盲目追求產(chǎn)值做大轉(zhuǎn)向做精做專做強(qiáng),腳踏實(shí)地,提高企業(yè)自身資金、管理、技術(shù)力量,實(shí)施品牌戰(zhàn)略,吸引優(yōu)秀的項(xiàng)目承包人為企業(yè)服務(wù)。加強(qiáng)自身建設(shè),苦練內(nèi)功,完善經(jīng)營管理制度,杜絕“以包代管”。強(qiáng)化項(xiàng)目管理,提倡工程全過程管控,對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目,企業(yè)都要派專人從經(jīng)營管理、工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、施工工期、工程成本、勞務(wù)分配等方面,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、消除隱患。注重項(xiàng)目前期招投標(biāo)預(yù)控和合同管理,招投標(biāo)由公司統(tǒng)一進(jìn)行標(biāo)底評(píng)估、決算,控制成本和風(fēng)險(xiǎn),不參與低于成本價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng),全面考慮各種不可抗力或不可預(yù)測(cè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),在項(xiàng)目前期就將可能風(fēng)險(xiǎn)因素降到最低;加強(qiáng)項(xiàng)目分包、勞務(wù)、購銷、租賃等合同管理,建立管理臺(tái)賬,注重合同簽定的細(xì)節(jié)。依托企業(yè)力量,協(xié)助項(xiàng)目部及時(shí)采取切實(shí)有效的方式對(duì)變更、催付工程款等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商,以切實(shí)維護(hù)企業(yè)自身的合法權(quán)益。針對(duì)項(xiàng)目管理,企業(yè)還需結(jié)合自身實(shí)際,創(chuàng)新項(xiàng)目管理模式,力求降低原有模式中的風(fēng)險(xiǎn),提高效益,尋找一條適合于建筑施工企業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的道路。

3.依法維護(hù)建筑企業(yè)合法權(quán)益。建筑施工企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)自身法律保護(hù)意識(shí),一方面規(guī)范自身行為,另一方面通過法律途徑,維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。合理使用風(fēng)險(xiǎn)抵押承包責(zé)任制度,通過擔(dān)保增強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目承包人的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和守法經(jīng)營、安全生產(chǎn)、文明施工等方面的自覺性,從而有利于保證承包經(jīng)營活動(dòng)的效果。要完善內(nèi)部承包協(xié)議,做到內(nèi)容齊全,條款完整,定義準(zhǔn)確,具體詳細(xì)。內(nèi)部承包協(xié)議雖然不具有對(duì)抗第三人的效力,但對(duì)建筑公司與內(nèi)部承包人仍然具有法律約束力,一旦發(fā)生糾紛,建筑公司在對(duì)外承擔(dān)責(zé)任后可以根據(jù)內(nèi)部承包協(xié)議要求內(nèi)部承包人承擔(dān)責(zé)任,從而轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn),依法行使追索權(quán)。對(duì)內(nèi)部承包人因違約或侵權(quán)行為而形成的債務(wù),應(yīng)依據(jù)內(nèi)部承包合同的約定,及時(shí)向人民法院,確保企業(yè)的合法權(quán)益不受損害。

4.加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。建筑市場(chǎng)經(jīng)過多年整治,已逐步趨于規(guī)范,但仍存在著種種不合理的現(xiàn)象。希望政府部門能加強(qiáng)監(jiān)管,嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)市場(chǎng),審查招投標(biāo)文件,對(duì)存在明顯不合理?xiàng)l款的招投標(biāo)合同不予備案,進(jìn)一步凈化建筑市場(chǎng),加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督。

綜上所述,項(xiàng)目管理模式創(chuàng)新方法很多,模式好壞的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)在于能否提高效益、降低風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)資源投入和產(chǎn)出合理化,有利于隊(duì)伍成長、提高客戶滿意和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。依照這一標(biāo)準(zhǔn),建筑企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行不斷的探索和嘗試。

參考文獻(xiàn):

1.王建國.做合格的項(xiàng)目經(jīng)理[N].中國水利報(bào),2000

篇（6）

2010年2月8日上午9點(diǎn)多鐘，農(nóng)歷臘月二十六，在江蘇省海安縣一家企業(yè)打工的馮家平接到電話，說她的丈夫駕車途中出了意外。

原來，2月8日凌晨1點(diǎn)左右，馮家平的丈夫王金喜駕駛出租車從海安縣城送客到鄰縣泰興市，行駛到泰興市古溪鎮(zhèn)境內(nèi)時(shí)不幸墜入河中，與車中的兩名乘客同時(shí)溺水而亡。

馮家平含淚處理了丈夫的后事。然而一天早上，忽然一群人氣沖沖地找到她，要求她賠償40萬元。來人是當(dāng)初坐她丈夫的出租車溺水而亡的一位乘客的親屬。

丈夫去世后，她上有84歲的公公和77歲的婆婆需要贍養(yǎng)，下有剛?cè)氪髮W(xué)的女兒需要撫養(yǎng)，全家的月收入全靠她打工掙來的1200多元錢工資，哪里還能拿得出錢來賠償?

死亡乘客家屬于是將馮家平及其女兒、公公、婆婆4人和丈夫生前所在的出租車公司告上了海安縣人民法院，索賠41萬余元。

法庭開庭時(shí)，出租車公司辯稱，王金喜所開的出租車系于2009年5月9日從呂秀手中轉(zhuǎn)租而來的，公司只與呂秀簽訂了《出租車全額租賃承包經(jīng)營合同》，約定呂秀通過支付車輛全額租金的方法取得公司出租車輛使用權(quán)，公司每月向呂秀收取280元管理費(fèi)。這份合同是經(jīng)濟(jì)合同而不是勞動(dòng)合同，表明出租車公司與呂秀之間是租賃合同關(guān)系。呂秀在其承包期間轉(zhuǎn)讓了出租車使用權(quán)，每月向王金喜收取4000元租金，王金喜與呂秀之間形成了轉(zhuǎn)租合同關(guān)系，王金喜不受雇于出租車公司，其與出租車公司之間不構(gòu)成勞動(dòng)關(guān)系，因此出租車公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

出租車公司的抗辯理由得到了海安縣人民法院的支持，法院一審判決馮家平及其女兒、公公、婆婆4人繼承王金喜遺產(chǎn)范圍內(nèi)賠償原告各種損失41萬余元。出租車司機(jī)與公司沒有勞動(dòng)關(guān)系?

一審宣判令馮家平大吃一驚：丈夫開的車明明掛有出租車公司標(biāo)識(shí)，為何最后出了問題，出租車公司卻把責(zé)任撇得干干凈凈?一審判決問題到底出在哪兒，僅有初中文化的她并不了解。朋友告訴她，“王金喜在送客途中如果不是故意墜河溺水而亡，那么依照工傷保險(xiǎn)條例的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬因工死亡。你不但不需要賠錢，而且還應(yīng)該領(lǐng)到一筆工亡補(bǔ)助金。”

丈夫不可能故意墜河，王家平認(rèn)為領(lǐng)到這筆工亡補(bǔ)助金是板上釘釘?shù)氖隆Ｈ欢０部h人力資源和社會(huì)保障局接到她的工傷申請(qǐng)后，要她提供王金喜與出租車公司所簽的勞動(dòng)合同，因?yàn)橐罁?jù)《工傷保險(xiǎn)條例》和《工傷認(rèn)定辦法》規(guī)定，在認(rèn)定工傷過程中，受傷害的職工必須向工傷認(rèn)定機(jī)構(gòu)出具證據(jù)證明自己與用人單位存在勞動(dòng)關(guān)系或事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系。如果職工認(rèn)為自己所受傷害為工傷，而又不能舉出證據(jù)證明時(shí)，就要通過勞動(dòng)爭(zhēng)議的途徑先來解決與用人單位之間是否存在勞動(dòng)關(guān)系的問題。

2010年6月30日，海安縣勞動(dòng)人事爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)作出裁決，確認(rèn)王金喜與出租車公司之間不存在勞動(dòng)關(guān)系。

馮家平轉(zhuǎn)而找到呂秀，提出，既然與公司沒有勞動(dòng)關(guān)系，那王金喜受雇于呂秀，應(yīng)該形成雇傭關(guān)系吧。

呂秀辯稱，她與王金喜之間不是雇傭關(guān)系，而是轉(zhuǎn)租賃關(guān)系。王金喜每月向她繳納固定營運(yùn)收入，余額歸他自己，“他的工資并不是我來發(fā)”；在客運(yùn)期間，車輛損壞由王金喜自行維修并承擔(dān)費(fèi)用，油費(fèi)也是他承擔(dān)，而在雇傭關(guān)系中，雇員是不需要承擔(dān)經(jīng)營成本的。海安縣法院的法官也認(rèn)為呂秀與王金喜之間不存在雇傭關(guān)系。

難道出租車公司領(lǐng)個(gè)執(zhí)照，就可以坐在家里每月收取上千元“份子錢”，卻不承擔(dān)任何責(zé)任，世上哪有這種美差?馮家平認(rèn)為法院的這份判決不公平，準(zhǔn)備向南通市中級(jí)人民法院提起上訴。

許多人勸她，在海安縣乃至于整個(gè)南通市，出租車公司與出租車司機(jī)之間沒有勞動(dòng)關(guān)系是行業(yè)慣例，你這個(gè)官司即使打到南通市中院，還不是外甥打燈籠——照舊!

此時(shí)的她已經(jīng)一貧如洗。女兒在南京上大學(xué)已經(jīng)幾個(gè)月沒有生活費(fèi)了，她將家里的400斤稻子賣了湊了280元錢，剛給女兒寄去。

為了籌錢，馮家平賣掉了家里剩下的口糧，義無反顧地向南通市中院提起上訴。

二審開庭前，馮家平找到了在南通市有一定知名度的江蘇洲際英杰律師事務(wù)所咨詢，楊海燕、謝慶斌兩位律師聽了她的遭遇后，決定無償向她提供法律援助。兩位律師看了她提供的材料后告訴她，王金喜取得二駕資格，一定有汽車駕駛員服務(wù)卡，因?yàn)橐勒铡赌贤ㄊ谐鲎馄囻{駛員服務(wù)卡管理規(guī)定(試行)》，凡在南通市駕駛出租汽車必須持有服務(wù)卡，無卡不得上崗。

馮家平在律師的幫助下，到管理出租車行業(yè)的市客管處查找丈夫生前的汽車駕駛員服務(wù)卡。在一大堆材料中，她終于找到了那張小小的卡片，原來，出租車公司在丈夫與呂秀簽訂協(xié)議前的2009年4月14日，專門為王金喜辦理了汽車駕駛員服務(wù)卡。這充分說明出租車公司對(duì)丈夫的二駕身份是認(rèn)可的。

誓將官司打到底

不久后，南通市中級(jí)人民法院二審開庭審理這起要求確認(rèn)勞動(dòng)關(guān)系的上訴案件。

庭上，出租車公司再次申辯與王金喜之間不存在勞動(dòng)關(guān)系。

馮家平的律師拿出出租車公司幫王金喜辦理的汽車駕駛員服務(wù)卡說，如果沒有勞動(dòng)關(guān)系，出租車公司為什么要幫王金喜辦理服務(wù)卡?這表明出租車公司對(duì)王金喜的公司二駕的身份是明知的，也是同意的。如果出租車公司不為王金喜辦理服務(wù)卡，丈夫也不會(huì)作為二駕上崗服務(wù)，也就沒有后來的駕車墜河溺水而亡一說。

出租車公司辯稱，出租車只是一種勞動(dòng)的工具，出租車公司以出租勞動(dòng)工具獲取利益，駕駛員通過支付租金來取得勞動(dòng)工具使用經(jīng)營權(quán)，這是一種經(jīng)營模式，而不是勞動(dòng)關(guān)系。王金喜所開出租車公司雖然帶有公司標(biāo)識(shí)，但王金喜經(jīng)營不受公司約束，具有自主決定勞動(dòng)時(shí)間、勞動(dòng)地點(diǎn)的權(quán)利。而勞動(dòng)關(guān)系的前提是，勞動(dòng)者必須遵守公司規(guī)定的作息時(shí)間和指定的勞動(dòng)地點(diǎn)。

馮家對(duì)說，表面上看丈夫開出租車時(shí)間、地點(diǎn)不受出租車公司控制，而實(shí)際上出租車公司有只無形的手無時(shí)無刻不在管理著出租車司機(jī)。出租車公司不管刮風(fēng)下雨，也不管天冷天熱，每月收取4000元“份子錢”雷打不動(dòng)，這就迫使像丈夫這樣的司機(jī)每天沒日沒夜地先掙完份子錢，再掙夠汽油費(fèi)，最后才掙自己的那一塊收入。如果不是這樣，哪有人臨近年關(guān)深更半夜寒風(fēng)凜冽仍在外出車的?

馮家平和她律師的當(dāng)庭辯駁得到了二審法院的支持。

2011年5月11日，南通市中院終審撤銷了海安縣法院的一審判決，判決王金喜與出租車公司存在勞動(dòng)關(guān)系。

由于南通市中院判決王金喜與出租車公司存在勞動(dòng)關(guān)系，那么王金喜開出租車的行為就是職務(wù)行為，其駕駛出租車發(fā)生交通事故所造成的乘客傷亡損失就應(yīng)當(dāng)由出租車公司承擔(dān)賠償責(zé)任。于是，南通市中級(jí)人民法院對(duì)海安縣人民法院的一審判決作出改判，認(rèn)定乘客的損失由出租車公司承擔(dān)。

南通市中級(jí)人民法院終審判決后，應(yīng)馮家平的申請(qǐng)，海安縣人力資源和社會(huì)保障局認(rèn)定王金喜受到的事故傷害為工傷。2012年2月10日，海安縣勞動(dòng)人事爭(zhēng)議仲裁委裁定出租車公司支付馮家平及其女兒、公公、婆婆4人喪葬補(bǔ)助金、一次性工亡補(bǔ)助金近38萬元，并每月向馮家平的公公、婆婆各支付供養(yǎng)親屬撫慰金178.5元。

終審判決后，出租車公司不服，向江蘇省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?012年5月21日，江蘇省高級(jí)人民法院作出民事裁定，認(rèn)為南通市中院的判決并無不當(dāng)，駁回再審申請(qǐng)。

用經(jīng)濟(jì)合同規(guī)避勞動(dòng)合同行不通

篇（7）

二、范圍和原則

基本原則為：統(tǒng)一監(jiān)管、分類實(shí)施、規(guī)范處置、收益統(tǒng)籌。

（一）統(tǒng)一監(jiān)管：對(duì)納入首批集中統(tǒng)一管理的縣直行政事業(yè)單位國有經(jīng)營性資產(chǎn)，由縣財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)管，并由縣人民政府授權(quán)委托*國有資產(chǎn)經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，按照公開、公平、公正的原則，進(jìn)行掛牌競(jìng)價(jià)租賃；對(duì)縣直行政事業(yè)單位興辦的各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在清產(chǎn)核資和審計(jì)的基礎(chǔ)上，結(jié)合部門和單位實(shí)際情況，由縣財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)管，按照國家有關(guān)規(guī)定，分別采取脫鉤轉(zhuǎn)型，面向社會(huì)租賃，承包經(jīng)營等方式，報(bào)經(jīng)縣人民政府審批后，交縣國資公司，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，建立有效營運(yùn)機(jī)制，統(tǒng)一經(jīng)營管理。非經(jīng)營性資產(chǎn)由現(xiàn)資產(chǎn)占有單位與資產(chǎn)管理部門，簽訂使用管理協(xié)議，明確各自職責(zé)。

（二）分類實(shí)施：全縣行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)實(shí)行集中統(tǒng)一管理，分類實(shí)施、分步進(jìn)行。

1、縣直行政事業(yè)單位非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)（利用國有資產(chǎn)對(duì)外投資（股權(quán)）、出租、出借、興辦的經(jīng)濟(jì)實(shí)體以及其它國有經(jīng)營性資產(chǎn)、閑置資產(chǎn)、需處理的資產(chǎn)等）列入這次清理移交、集中統(tǒng)一管理的范圍。按照先易后難、循序漸進(jìn)、分類實(shí)施、穩(wěn)步推進(jìn)的原則，逐步將非經(jīng)營性資產(chǎn)列入移交范圍。醫(yī)院和社會(huì)福利性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，縣政府直屬駐外機(jī)構(gòu)暫不列入。

2、對(duì)未列入首批統(tǒng)一管理的單位，其國有資產(chǎn)管理仍按行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。待首批單位移交資產(chǎn)啟動(dòng)運(yùn)行后，根據(jù)進(jìn)展和運(yùn)行情況，對(duì)這類單位占有使用的資產(chǎn)提出改革方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)后實(shí)施。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有資產(chǎn)管理改革方案另行制訂。

（三）規(guī)范處置：對(duì)縣直行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移及核銷，包括各類國有資產(chǎn)的無償轉(zhuǎn)讓、出售、置換、捐贈(zèng)、報(bào)損、報(bào)廢等，由資產(chǎn)占有單位按規(guī)定程序報(bào)批后，交財(cái)政部門集中統(tǒng)一調(diào)劑處置，對(duì)能夠通過調(diào)劑、置換解決的，原則上不重新購置；對(duì)需要處置的，由具有資質(zhì)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估后，采取拍賣、招投標(biāo)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)競(jìng)價(jià)等方式公開處置，公開透明、陽光操作，提高資產(chǎn)的使用效益。

（四）收益統(tǒng)籌：縣直行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，所獲收入，屬財(cái)政非稅收入，按照非稅收入管理規(guī)定，實(shí)行“收支兩條線”管理，其分配使用管理辦法，由縣財(cái)政局牽頭擬定方案，報(bào)縣政府審批后執(zhí)行。

三、實(shí)施步驟和要求

（一）宣傳政策

充分利用廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)站等媒體，大力宣傳行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理改革的有關(guān)政策，宣傳這項(xiàng)改革的意義和要求，爭(zhēng)取各部門各單位和社會(huì)各界的理解支持，形成良好的工作氛圍。

（二）資產(chǎn)清查移交

1、對(duì)縣直行政事業(yè)單位閑置資產(chǎn)和已到租賃期的資產(chǎn)直接移交給國資公司。

2、縣直行政事業(yè)單位原已簽訂出租、出借合同、協(xié)議的，將合同原件和有關(guān)資料等移交到縣國資公司，進(jìn)行移交登記、簽字。由縣國資公司依據(jù)法律法規(guī)制定統(tǒng)一的合同、協(xié)議文本，明確界定國資公司、資產(chǎn)占有單位和承租方的責(zé)任和義務(wù)，重新規(guī)范辦理合同、協(xié)議手續(xù)。

3、對(duì)縣直行政事業(yè)單位舉辦的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，這次清產(chǎn)核資和審計(jì)后，由財(cái)政部門提出具體管理辦法，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后，按統(tǒng)一監(jiān)管的原則執(zhí)行。

4、在清產(chǎn)核資和合同、協(xié)議移交期間，縣直行政事業(yè)單位不得使用國有資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款；不得擅自舉債進(jìn)行基本建設(shè)項(xiàng)目；不得擅自變更對(duì)外投資、出租、出借等經(jīng)營性國有資產(chǎn)合同、協(xié)議或改變國有資產(chǎn)用途；不得擅自轉(zhuǎn)讓、出售經(jīng)營性國有資產(chǎn)；不得將主管部門的國有資產(chǎn)劃撥到下屬單位；不得借機(jī)私分國有資產(chǎn)；不得拒報(bào)、拒交合同、協(xié)議原件和有關(guān)資料；不得以任何理由推諉、延誤、干擾、阻礙改革工作的順利推進(jìn)。

5、縣直行政事業(yè)單位在今年上半年資產(chǎn)清查前，未經(jīng)審批將其占有使用的國有房屋建筑物、土地使用權(quán)、鋪面等國有資產(chǎn)劃撥給下屬單位或其它單位使用的，應(yīng)在本次清理移交工作中全部收回。對(duì)單位國有資產(chǎn)使用權(quán)屬不清的，應(yīng)經(jīng)縣財(cái)政等部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定；對(duì)今年上半年資產(chǎn)清理后，將經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)為非經(jīng)營性資產(chǎn)的原則上視同經(jīng)營性資產(chǎn)，特殊情況需報(bào)縣人民政府審批；建辦文[*]21號(hào)文出臺(tái)后，未經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)擅自簽訂或延期的合同無效，由相關(guān)單位自行收回后交國資公司，并自行處理好遺留問題。

6、對(duì)需處置的國有資產(chǎn)，由單位提出申請(qǐng)，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，由縣財(cái)政局按行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理實(shí)施辦法有關(guān)程序辦理完畢后，交縣國資公司按規(guī)范處置原則運(yùn)作。

（三）資產(chǎn)營運(yùn)管理

1、國資公司接收的國有資產(chǎn)要建立檔案和電子信息管理系統(tǒng)，做到帳、卡、物相符，跟蹤統(tǒng)一管理。

2、經(jīng)營性國有資產(chǎn)和需處置的資產(chǎn)，按照公開、公平、公正的原則，利用電視、網(wǎng)站、報(bào)刊和電子交易顯示屏向社會(huì)公告，公布相關(guān)信息，提供公平的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。

3、縣直行政事業(yè)單位經(jīng)營性國有資產(chǎn)和需處置的國有資產(chǎn)，經(jīng)營所獲收入，直接進(jìn)入財(cái)政非稅收入結(jié)算專戶，實(shí)行“收支兩條線”的管理。

（四）工作進(jìn)度安排

資產(chǎn)移交單位必須密切配合，確保移交工作的順利進(jìn)行。*年12月中旬組織移交工作，2007年1月1日起，按新的管理模式運(yùn)行。

（五）嚴(yán)肅紀(jì)律，明確職責(zé)

篇（8）

“酒店式公寓”來源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓”，起源于20世紀(jì)70年代歐美國家，由“時(shí)權(quán)酒店”（Time share Hotel）演變過來。酒店式公寓指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量等配套完備。

一、酒店式公寓的管理模式

（一）物業(yè)管理方式

全權(quán)管理模式。受發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的委托，物業(yè)公司全權(quán)負(fù)責(zé)受托物業(yè)的管理，并以酒店式公寓的經(jīng)營模式委托物業(yè)公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標(biāo)、要求、標(biāo)準(zhǔn)開展具體管理工作，此模式能充分體現(xiàn)全權(quán)管理的品牌效應(yīng)。

合作管理模式。由發(fā)展商與物業(yè)公司合作成立項(xiàng)目管理公司，共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)管理。物業(yè)公司派員擔(dān)任公司的總經(jīng)理和各部門主管，通過合作管理，提高項(xiàng)目管理水平并為合作方培養(yǎng)一支素質(zhì)過硬的管理人才隊(duì)伍，以便在合作期滿后使合作方能接手管理。

顧問管理模式。由發(fā)展商自建物業(yè)管理隊(duì)伍，物業(yè)公司受聘擔(dān)任管理顧問，提供整套的管理規(guī)章，并指導(dǎo)發(fā)展商運(yùn)行及操作。顧問管理又可以分三種情況：一是物業(yè)公司派駐高級(jí)管理人員長駐項(xiàng)目擔(dān)任管理公司的總經(jīng)理及各部門主管，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體的指導(dǎo)和管理；二是物業(yè)公司派人員長駐項(xiàng)目，但并不擔(dān)任管理公司的任何職務(wù)，只是應(yīng)發(fā)展商要求提供顧問服務(wù)；三是物業(yè)公司不派駐管理人員，而是根據(jù)發(fā)展商的要求由顧問小組定期或不定期的到項(xiàng)目指導(dǎo)工作。

（二）酒店管理方式

顧問管理方式。根據(jù)發(fā)展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專業(yè)人員對(duì)酒店的功能設(shè)計(jì)布局、裝修風(fēng)格、工程配備、管理流程、服務(wù)配備、酒店市場(chǎng)定位、營銷推廣等提供顧問意見。

全權(quán)委托管理方式。酒店管理公司受發(fā)展商委托派駐總經(jīng)理對(duì)一酒店實(shí)行全面經(jīng)營管理。酒店的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，酒店管理公司向董事會(huì)上報(bào)經(jīng)營方案、營業(yè)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算，在征得董事會(huì)同意后開展經(jīng)營管理工作。酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，每月從營業(yè)收入中按一定比例提取管理酬金。

承包經(jīng)營管理方式。酒店管理公司向發(fā)展商提供具體的酒店承包經(jīng)營管理方案，發(fā)展商同意了承酒店式公寓的經(jīng)營模式研究包指標(biāo)后展商負(fù)責(zé)，酒店管理公司派駐項(xiàng)目總經(jīng)理開展具體管理工作，并以承包指標(biāo)對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)。

二、國內(nèi)酒店式公寓在經(jīng)營管理過程中存在的問題

（一）國內(nèi)物業(yè)管理公司缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)

在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素。客戶去留的決定，60-70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運(yùn)作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。一個(gè)具有良好市場(chǎng)經(jīng)營能力的酒店式公寓物業(yè)公司，是保證投資者贏利的基本條件。但從現(xiàn)在市場(chǎng)上來看，這種物業(yè)公司非常少，存在物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營能力，而酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的矛盾。如果沒有物業(yè)公司高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場(chǎng)開發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統(tǒng)粗放的出租方式，投資回報(bào)率很難得到穩(wěn)定的保證。投資回報(bào)率低，反過來又影響到酒店式公寓開發(fā)的市場(chǎng)消費(fèi)支柱，投資者的積極性。

（二）國內(nèi)酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理

作為一個(gè)投資者，擁有良好的經(jīng)營方式、豐富管理及經(jīng)驗(yàn)，對(duì)投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，業(yè)內(nèi)人士一般認(rèn)為，酒店消費(fèi)價(jià)格（元/天）是房地產(chǎn)價(jià)格（元/平方米）的10%，酒店式公寓銷售價(jià)格比一般房地產(chǎn)價(jià)格高1.5-2倍左右，這是促使發(fā)展商去開發(fā)該產(chǎn)品的原因。但是，國內(nèi)的酒店管理公司有兩個(gè)弱點(diǎn)，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國著名酒店管理公司的競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)地位；二是總想用中長期的全權(quán)委托方式的管理方法，與酒店業(yè)主的利益和經(jīng)營習(xí)慣總有根本的矛盾。國內(nèi)酒店管理公司普遍存在創(chuàng)新力不夠，無法尋找穩(wěn)定的市場(chǎng)發(fā)展培育點(diǎn)。

（三）業(yè)權(quán)分割導(dǎo)致委托者虛位問題

作為一個(gè)一般性的酒店，投資方是唯一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會(huì)產(chǎn)生委托者虛位，會(huì)侵害中小投資者的利益。所以就導(dǎo)致了酒店式公寓在管理過程中過于混亂，業(yè)益無法得到保護(hù)，租金收入無法得到保障。

三、如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投資酒店式公寓

（一）選址定位與經(jīng)營方式?jīng)Q定升值空間

酒店式公寓的主要目標(biāo)客戶群來自跨國公司和國內(nèi)中小型企業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。他們對(duì)辦公場(chǎng)所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務(wù)全面，交通條件優(yōu)越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質(zhì)。而且性價(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于酒店和普通寫字樓，所以會(huì)成為他們的首選。從常見的8-10%的年回報(bào)率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。對(duì)于開發(fā)商而言，在區(qū)域的選址上，就應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)品的功能出發(fā)，滿足各類商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。一般地說，最有利的位置位于中心城區(qū)和交通樞紐的核心位置。

（二）物業(yè)管理決定客戶去留

提供良好的物業(yè)管理是吸引客源的最直接的條件，國內(nèi)物業(yè)管理公司依然存在不能妥善管理的問題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司或酒店管理公司進(jìn)行管理，客人不但可以享受到星級(jí)酒店的服務(wù)，并且物業(yè)公司還能幫助業(yè)主打理整棟物業(yè)的形象，幫助物業(yè)升值。

（三）物有所值，性價(jià)比高

找一個(gè)“性價(jià)比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢。酒店式公寓看上去是一個(gè)價(jià)位非常高的投資產(chǎn)品，其實(shí)不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價(jià)，一些開發(fā)商往往把包租的錢已經(jīng)折合在房?jī)r(jià)里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購買前賺錢”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購買前

的比較。

四、案例研究――奧林國際酒店式公寓市場(chǎng)策略研究（海寧國際輪滑中心）

奧林國際酒店式公寓用地性質(zhì)為70年住宅產(chǎn)權(quán)，總建筑面積1634434平方米左右，共25層，3臺(tái)電梯；其中1-2層為商業(yè)配套，第3層為恒地房產(chǎn)公司辦公用房，5-25層為酒店式公寓，共420戶，主力戶型建筑面積為30-50平方米，套內(nèi)實(shí)際可利用面積為22.41-60平方米；戶型包括一室戶、一室一廳和二室一廳，以一室一廳戶型為主。

（一）地理位置優(yōu)越

公寓位于海洲路和海昌路交叉處，北臨海州路，南靠海昌路，地處海寧新老城區(qū)交界處，是海寧市政府重點(diǎn)扶持工程――海寧國際輪滑中心的重要組成部分。公寓所處位置既擁有到老城區(qū)的便捷，又與海寧城市發(fā)展規(guī)劃接軌。城南新區(qū)占地7.4公頃的新皮革城已建成并使用，二期工程也已啟動(dòng)。海洲路上的市行政中心、海寧文化中心、市文化館、市建設(shè)局等政府職能部門，與公寓近在咫尺。位于城南大道南側(cè)占地約7公頃的客運(yùn)中心已動(dòng)工建設(shè)。位于東南組團(tuán)的教育園區(qū)初步建成。

（二）奧林國際酒店式公寓客源市場(chǎng)細(xì)分

短期旅游觀光、購物客源主要包括鹽官古鎮(zhèn)、錢江觀潮等著名景區(qū)旅游觀光，以及皮革城、輕紡城等專業(yè)市場(chǎng)旅游購物。該兩類客源市場(chǎng)一般以短程旅游觀光為主，主要來自于上海、杭州等周邊城市，一般來說，選擇在海寧住宿過夜的可能性較小。

政府接待主要包括各級(jí)政府來海寧視察、觀摩等，政府組織的招商引資、貿(mào)易洽談接待等，根據(jù)接待的檔次不同，一般是選擇相應(yīng)的星級(jí)酒店。

公司商務(wù)主要包括來自海內(nèi)外的采購商和批發(fā)商，以及周邊來海寧洽談業(yè)務(wù)的其他類公司商務(wù)客人。

輪滑運(yùn)動(dòng)中心比賽及訓(xùn)練市場(chǎng)主要包括參加比賽和訓(xùn)練的運(yùn)動(dòng)員和教練員，以及來自外省市的觀眾。

企業(yè)外來員工中短期住宿主要包括經(jīng)編產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)各大中型企業(yè)和科研機(jī)構(gòu)的外來高級(jí)管理和高級(jí)技術(shù)人員在海寧的中長期居住，以及外省市企業(yè)常駐海寧的高級(jí)采購人員。

（三）奧林國際酒店式公寓配套功能及管理模式建議

管理模式主要是以奧林國際酒店式公寓的產(chǎn)品特征和它所處周邊的商業(yè)環(huán)境特征為主要制定依據(jù)，在充分考慮自住購買者享受到高品質(zhì)酒店式服務(wù)的前提下，通過最佳的經(jīng)營管理模式設(shè)計(jì)，為廣大投資客戶獲得最大的物業(yè)經(jīng)營回報(bào)和物業(yè)保值增值。

穩(wěn)定的經(jīng)營收益＋物業(yè)增值，同時(shí)將獲得一定時(shí)段的免費(fèi)入住權(quán)益（每年15-30天左右），極其適合穩(wěn)健型私人投資者，其經(jīng)營回報(bào)往往數(shù)倍于銀行儲(chǔ)蓄、國債和保險(xiǎn)投資收益；酒店在專業(yè)酒店管理公司的精心打理下，其房地產(chǎn)的增值將超過其他類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是海內(nèi)外養(yǎng)老基金、社保基金、私人資本在獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收益的同時(shí)，能使資產(chǎn)得以保值、增值的最佳投資選擇。

租賃＋委托經(jīng)營：酒店管理公司和所有產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主簽訂為期10年的統(tǒng)一經(jīng)營管理合同，合同的前三年為租賃經(jīng)營，租金回報(bào)相當(dāng)于業(yè)主所購產(chǎn)權(quán)酒店總價(jià)的6-8%左右，后7年按照酒店的實(shí)際經(jīng)營利潤分紅。

（四）經(jīng)營財(cái)務(wù)預(yù)算

公寓房套內(nèi)可實(shí)際利用面積22.41-26.18平方米戶型，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，海寧目前三星級(jí)酒店的年平均出租率為70%左右，經(jīng)濟(jì)型酒店更高一些。商務(wù)型酒店一般的經(jīng)營成本在45%左右。以經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)來計(jì)算該項(xiàng)目最小一室戶的經(jīng)營利潤如下：

第一，最小面積22.41-26.18平方米客房年經(jīng)營指標(biāo)：一間客房年總收入：140元×365天×70%＝35770元；營業(yè)稅：35770×5.67%＝2028元；經(jīng)營成本：35770×45%＝16097元；經(jīng)營利潤：35770－（2028＋16097）＝20116元；每平方米銷售價(jià)格預(yù)測(cè)：建筑面積31平方米左右，按租賃稅稅前投資回報(bào)8%來計(jì)算，該房屋每平方米銷售單價(jià)為：（20116元÷8%）÷31平方米＝8100元/平方米。

第二，較大面積一室戶和一室一廳（30.19-39.15平方米）年經(jīng)營指標(biāo)：該類客房面積已基本達(dá)到四星級(jí)左右的客房標(biāo)準(zhǔn)，以海寧目前三星級(jí)以上酒店平均房?jī)r(jià)200元為標(biāo)準(zhǔn)，平均出租率70%左右來計(jì)算：一間客房年總收入：200元×365天×70%＝43800元；營業(yè)稅：43800×5.67%＝2483.46元；經(jīng)營成本：43800×45%＝19710元；經(jīng)營利潤：43800－（2483.46＋19710）＝21607元；每平方米銷售價(jià)格預(yù)測(cè)：建筑面積平均38平方米，按租賃稅稅前投資回報(bào)8%來計(jì)算，該房屋每平方米銷售單價(jià)為：（21607元÷8%）÷38.75平方米＝7108元/平方米

第三，較大戶型的一室一廳和二室一廳（實(shí)際利用面積是47.69平方米和57.73平方米）年經(jīng)營指標(biāo)：該戶型主要以自住和中長期租賃經(jīng)營為主，租賃經(jīng)營的用途，一是中小企業(yè)作為商住用房，二是海寧企業(yè)外來高級(jí)員工的中長期住宿（一個(gè)月以上）。海寧市場(chǎng)上目前可參考的物業(yè)包括賓館的長包房，如財(cái)富大廈3500元/月，建筑面積：90平方米，住宿面積60平方米。以財(cái)富大廈作為參考，3500元/月，物業(yè)管理費(fèi)和水電煤等日常費(fèi)用由租戶自理：一間客房年租金總收入：3500元/月×12＝42000元；每平方米銷售價(jià)格預(yù)測(cè)：建筑面積49.63平方米，按租賃稅稅前投資回報(bào)8%來計(jì)算，該房屋每平方米銷售單價(jià)為：（42000元÷8%）÷49.63平方米＝10578元/平方米。

現(xiàn)在奧林國際酒店式公寓已經(jīng)按照既定計(jì)劃運(yùn)營，房間全部售出。

五、總結(jié)

面對(duì)來勢(shì)洶涌的酒店式公寓開發(fā)潮，開發(fā)商們無不想做大酒店式公寓租賃的這塊蛋糕。但是面對(duì)酒店式公寓投資，也面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此在投資的同時(shí)，同樣也需要注意到經(jīng)營管理中存在的不足，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，找準(zhǔn)自身的市場(chǎng)定位，獲得預(yù)期的收益。

參考文獻(xiàn)：

1、陳靜.酒店式公寓目標(biāo)市場(chǎng)的選擇[J].中國市場(chǎng),2007(13).

2、丁運(yùn)生.酒店式公寓的投資價(jià)值分析與經(jīng)營模式研究[D].同濟(jì)大學(xué),2004.

3、劉明學(xué).酒店式公寓營銷策略研究[D].武漢大學(xué),2004.

篇（9）

公開資料顯示，北京市共有醫(yī)院太平間119家，朝陽醫(yī)院京西院區(qū)（簡(jiǎn)稱朝陽西院）太平間就是其中之一。

今年春天的一天，朝陽西院太平間內(nèi)擺著各種款式壽衣和花圈，“除了火化外，這里都能辦理。”太平間人員說，“一場(chǎng)喪事下來，花六七千很正常。”

死者家屬郭先生介紹，去年4月，他父親去世后被送到朝陽西院太平間。當(dāng)時(shí)太平間人員給他拿出一張服務(wù)項(xiàng)目單，“單子上好多都沒有價(jià)格”。3天后遺體從太平間運(yùn)往殯儀館，郭先生發(fā)現(xiàn)，光在太平間就花了9450元，其中“壽衣”一項(xiàng)就2880元。

數(shù)十張朝陽西院太平間開具的《北京市殯儀服務(wù)收費(fèi)收據(jù)（2013年）》顯示，花費(fèi)在5000元以上達(dá)90%，八九千元、1萬以上并不罕見。一本“2012年5月至6月收費(fèi)收據(jù)”顯示，花費(fèi)1萬元以上就有9人，最高的花費(fèi)39650元。

“這些只是在太平間的花費(fèi)，并不包括火化等在殯儀館的花費(fèi)。”多名逝者的親屬證實(shí)。

王沖曾在朝陽西院太平間工作，主要從事遺體化妝整容、脫穿衣（壽衣）和銷售殯葬用品。“太平間暴利，特別是殯葬用品。”王沖說，比如壽衣進(jìn)價(jià)200至300元，太平間賣價(jià)為兩三千元；紙花圈進(jìn)價(jià)15元，太平間賣價(jià)100元至150元；鮮花花圈進(jìn)價(jià)不足200元，太平間賣價(jià)800元至1500元；守靈花進(jìn)價(jià)幾十元，太平間出租300元以上，而且是反復(fù)使用出租。

王沖透露，太平間人員會(huì)根據(jù)家屬衣著和語言，判斷是否有錢再報(bào)價(jià)。如果逝者親屬說要高檔的，報(bào)價(jià)立即就上去。“我碰到過一例，光在太平間就花費(fèi)10多萬元。”

“太平間月進(jìn)數(shù)十萬”

“我們跟朝陽西院太平間是同一家公司的。”石景山醫(yī)院太平間人員說。

石景山醫(yī)院與朝陽醫(yī)院一路之隔，太平間門口掛著“八寶山殯儀館服務(wù)站”的牌子，但工作人員自稱是北京八寶山盛軒殯儀服務(wù)公司的，“承包了醫(yī)院太平間經(jīng)營”。

盛軒殯儀公司招聘信息稱，其與朝陽醫(yī)院京西院區(qū)、石景山醫(yī)院等多家醫(yī)院有合作業(yè)務(wù)，每年為2000多位逝者家屬提供殯葬服務(wù)。一張盛軒殯儀公司職工通訊錄中，殯儀服務(wù)站一欄標(biāo)注著“朝陽西站（6人）、石景山站（6人）”，加上其他7個(gè)站，共有30余名人員。

盛軒殯儀公司一名曾負(fù)責(zé)收賬的員工向南（化名）稱，“站”就是醫(yī)院太平間，小站每月向公司上繳四五萬元，大站每月上繳數(shù)十萬元，公司承包北京9家醫(yī)院太平間，年收入千萬元以上。

盛軒殯儀公司法人代表李雙進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，公司是合法經(jīng)營。但李雙進(jìn)未回應(yīng)公司收入等問題。

醫(yī)院太平間被轉(zhuǎn)包？

醫(yī)院太平間、八寶山殯儀館、盛軒殯儀公司是怎樣的關(guān)系？

在朝陽西院和石景山醫(yī)院出示的《委托管理合同》中，兩家醫(yī)院都把太平間委托給八寶山殯儀館經(jīng)營管理，八寶山殯儀館每年給朝陽西院4萬元承包費(fèi)，給石景山醫(yī)院10萬元承包費(fèi)。

對(duì)于盛軒殯儀公司，這兩家醫(yī)院均表示不知情，“我們只跟八寶山殯儀館簽了委托合同。”

“盛軒殯儀公司是醫(yī)院和殯儀館共同認(rèn)可的。”八寶山殯儀館的說法跟醫(yī)院不同。

八寶山殯儀館白姓副館長稱，八寶山殯儀館管理的北京醫(yī)院太平間有20多家，殯儀館與醫(yī)院簽署委托管理合同，殯儀館再將醫(yī)院太平間委托給殯儀公司具體管理，“但八寶山殯儀館與殯儀公司無任何利益關(guān)系。”

“無利益關(guān)系”的說法，受到王沖的駁斥。王沖說，八寶山殯儀館每個(gè)月給盛軒殯儀公司承包的9個(gè)醫(yī)院太平間下任務(wù)指標(biāo)，如每個(gè)太平間賣多少殯儀館的骨灰盒，用多少殯儀館棺車和木棺，多少遺體送到殯儀館火化，“有很深的利益關(guān)系。”

在北京，太平間被承包經(jīng)營的，并非只有上述幾家醫(yī)院。

朝陽西院相關(guān)負(fù)責(zé)人給出的數(shù)據(jù)是，北京二級(jí)醫(yī)院太平間的委托管理率在90%以上。

記者以逝者親屬身份探訪或致電了市區(qū)50多家醫(yī)院太平間，這些太平間人員都稱自己非醫(yī)院人員，而是殯儀館（以八寶山殯儀館和東郊?xì)泝x館居多）服務(wù)站人員。“說這是殯儀館主管，醫(yī)院監(jiān)管，但主要還是由我們承包方負(fù)責(zé)。”多家太平間工作人員說。

這些被承包出去的醫(yī)院太平間，收費(fèi)也不一樣。其中“脫穿衣（壽衣）”一項(xiàng)，收費(fèi)從100元至500元不等。“壽衣”的價(jià)格有的最低600元，有的最低800元，最高有的3000元，有的4800元，還有的“幾萬元錢的都有，不封頂”。按照國家發(fā)改委、民政部相關(guān)規(guī)定，殯葬服務(wù)分為基本服務(wù)（包括遺體接運(yùn)、存放、火化、骨灰寄存等）和延伸服務(wù)（也稱選擇）。在北京，“脫穿衣”等收費(fèi)被列為行政事業(yè)性收費(fèi)，實(shí)施統(tǒng)一限價(jià)。“脫穿衣費(fèi)”統(tǒng)一規(guī)定為100元。

“我們這脫穿衣費(fèi)包括清洗等。”一家醫(yī)院太平間工作人員，如此解釋他們的“脫穿衣費(fèi)”為何要收400元。而在一張由盛軒殯儀公司開出的《北京市殯儀服務(wù)收費(fèi)收據(jù)》中，“脫穿衣費(fèi)”一項(xiàng)高達(dá)5000元。

對(duì)于“脫穿衣費(fèi)”等行政事業(yè)性收費(fèi)的監(jiān)管，北京殯葬管理部門人員表示，不按規(guī)定價(jià)格收費(fèi)可以處罰。但對(duì)于壽衣、花圈等殯葬用品價(jià)格監(jiān)管，他們坦言，由于多是個(gè)體手工制作，材質(zhì)不同很難統(tǒng)一限價(jià)，只能給一個(gè)指導(dǎo)價(jià)，比如壽衣“600元至3000元”。

數(shù)十張盛軒殯儀公司開出的《北京市殯儀服務(wù)收費(fèi)收據(jù)》中，壽衣價(jià)格基本都是2000元以上，又以2880元占多數(shù)，還有個(gè)別的4600元。

高額“中介費(fèi)”搶遺體

承包經(jīng)營追求暴利下，北京大批醫(yī)院太平間開始“搶奪”遺體。王沖透露，醫(yī)院太平間為能得到更多的遺體，給能接觸到遺體的急救人員、醫(yī)護(hù)人員開出高額的“中介費(fèi)”。各家醫(yī)院太平間相互抬價(jià)，“中介費(fèi)”也水漲船高。目前“沒穿衣服”（行話，沒買壽衣）遺體，“中介費(fèi)”在2000元以上，“穿衣服”（買過壽衣）的遺體，“中介費(fèi)”在1000元至2000元。

“這已是公開的秘密。”北京多名從事急救工作人員稱，正常情況下，急救人員將正常死亡的逝者從家中等地拉走，開具死亡證明后，可直接拉往殯儀館。但為拿到“中介費(fèi)”，急救人員往往將遺體送往醫(yī)院太平間。有時(shí)為了送到“中介費(fèi)”高的醫(yī)院太平間，急救人員甚至舍近求遠(yuǎn)，以附近醫(yī)院太平間裝修，不接收醫(yī)院外死者等理由欺騙家屬。

曾負(fù)責(zé)收賬的“向南”出示一張記賬憑證，表上4人提走“中介費(fèi)”，其中前3項(xiàng)均標(biāo)注為某急救單位名字，“這就是太平間給急救人員的中介費(fèi)。”

對(duì)于盛軒殯儀公司被指給急救人員“中介費(fèi)”，該公司法人代表李雙進(jìn)對(duì)記者說：“你讓我怎么說，你們說有就有吧。”

記者了解到，在北京市民政局官網(wǎng)上，盛軒殯儀公司前員工王沖已實(shí)名舉報(bào)“公司亂收費(fèi)，返急救人員中介費(fèi)”等情況。北京市民政局回復(fù)稱，已將相關(guān)情況轉(zhuǎn)交北京市社會(huì)福利事務(wù)管理中心。

試點(diǎn)太平間管理嚴(yán)格

并非所有醫(yī)院太平間都給“中介費(fèi)”。多名急救人員證實(shí)，也有個(gè)別醫(yī)院的太平間管理嚴(yán)格，不會(huì)給遺體“中介費(fèi)”，宣武醫(yī)院是其中之一。

“沒錢，近也不愿拉。”一名急救人員說，去年10月的一天，他和同事出車去宣武醫(yī)院，急救車趕到時(shí)人已死亡。由于家屬執(zhí)意要去宣武醫(yī)院太平間，他們最后沒拉這個(gè)活兒。

宣武醫(yī)院太平間門口也掛著“八寶山殯儀館服務(wù)站”的牌子。《委托協(xié)議》顯示，宣武醫(yī)院委托八寶山殯儀館在院內(nèi)從事太平間管理和服務(wù)，八寶山殯儀館一年需繳納宣武醫(yī)院13萬元管理費(fèi)，委派工作人員至宣武醫(yī)院管理太平間。

“委派人員必須是八寶山殯儀館正式人員。”宣武醫(yī)院總務(wù)處張金國說，這些人員上崗前，醫(yī)院都會(huì)進(jìn)行資質(zhì)審查，“包括工作證等，確保都是八寶山的人。”

委托管理后，宣武醫(yī)院未放棄對(duì)太平間的監(jiān)管。張金國稱，要送到宣武醫(yī)院太平間的遺體，必須先由醫(yī)院急診室開具死亡證明，“急救人員收中介費(fèi)在宣武醫(yī)院不可能發(fā)生，因?yàn)闊o法與太平間人員直接接觸。”

目前，宣武醫(yī)院太平間是北京首批納入規(guī)范試點(diǎn)8家醫(yī)院太平間之一。8家試點(diǎn)單位除對(duì)太平間進(jìn)行統(tǒng)一裝修外，還統(tǒng)一限價(jià)、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)志、統(tǒng)一服務(wù)人員資質(zhì)。

背景：很多大城市醫(yī)院太平間管理混亂

醫(yī)院太平間管理混亂的情況，在很多大城市都存在。

去年3月，天津明確要求，醫(yī)院太平間嚴(yán)禁出租或承包給其他單位或個(gè)人，已出租或承包的，醫(yī)院要將太平間交由民政部門指定的殯儀服務(wù)單位管理。

今年2月，天津市民政局表示，將取消醫(yī)院太平間存放遺體功能，建設(shè)覆蓋中心城區(qū)的大型綜合性殯儀服務(wù)中心，將集遺體存放、停靈守靈、追悼告別、遺體火化、骨灰存放等多種服務(wù)為一體。

至今年1月，哈爾濱取消62家市區(qū)內(nèi)醫(yī)院太平間，成立兩個(gè)殯儀服務(wù)中心，對(duì)全市遺體存放實(shí)施集中統(tǒng)一管理。

“短時(shí)間內(nèi)，北京不可能取消醫(yī)院太平間。”北京殯葬管理部門相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。這名負(fù)責(zé)人稱，北京有100多家醫(yī)院太平間，數(shù)量多分布廣，更主要的是太平間所在的醫(yī)院又分為部隊(duì)醫(yī)院、院校醫(yī)院、區(qū)縣醫(yī)院、民營醫(yī)院等多種類型和性質(zhì)，這些都導(dǎo)致單靠北京民政部門管理的確存在難度，“一些醫(yī)院不配合”。

篇（10）

某某鎮(zhèn)在實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)中，結(jié)合本鎮(zhèn)實(shí)際，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)招商引資力度，摒棄原有經(jīng)營體制的弊端，科學(xué)決策，推進(jìn)鎮(zhèn)屬企業(yè)——**林場(chǎng)的經(jīng)營體制改革，進(jìn)一步盤活資源，優(yōu)化管理，扭轉(zhuǎn)了該林場(chǎng)長期以來經(jīng)營虧損局面，為本鎮(zhèn)財(cái)政增收注入了新的增長點(diǎn)，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的跨越式發(fā)展。

一、某某鎮(zhèn)**林場(chǎng)基本情況：

某某鎮(zhèn)位于粵北山區(qū)**縣的東南部，區(qū)域面積300平方公里，山林面積38.78萬畝，耕地面積18641畝，是個(gè)典型的山多田少的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)。由于該鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差、底子薄，多年以來，鎮(zhèn)級(jí)經(jīng)濟(jì)主要以農(nóng)業(yè)為主，因此，該鎮(zhèn)也是**縣的貧困山區(qū)鎮(zhèn)之一。該鎮(zhèn)現(xiàn)有鎮(zhèn)屬企業(yè)**林場(chǎng)，是早在80年代初還是公社化時(shí)期原屬**、**、某某三個(gè)公社共同興辦的公社林場(chǎng)，后來在1977年某某公社從**公社分出之后，該林場(chǎng)按照屬地管理和受益的原則，歸回某某鎮(zhèn)管理和所有。該林場(chǎng)位于**縣九連山下的某某鎮(zhèn)，建辦時(shí)的管轄面積28000畝，其中劃入山態(tài)林面積11000畝，主要造林品種有伐葉林、速生林、桉樹、松杉木等，森林綠化率達(dá)90%以上。林場(chǎng)原有職工14人，負(fù)責(zé)林場(chǎng)日常的管理和保護(hù)，林場(chǎng)職工工資待遇與鎮(zhèn)政府聘請(qǐng)職工同等待遇。多年來，由于林場(chǎng)經(jīng)營管理方式的滯后及體制的不盡完善，再加上非法盜砍盜伐的現(xiàn)象較為猖獗，國有集體資源流失現(xiàn)象嚴(yán)峻，造成林場(chǎng)經(jīng)營多年來都是入不敷出，不但沒能給鎮(zhèn)政府帶來經(jīng)濟(jì)效益，反而使鎮(zhèn)政府背上了沉重的包袱，年年虧損，每年都需要墊付10多萬元的工資和辦公費(fèi)用，且經(jīng)常誘發(fā)因山林權(quán)益問題而產(chǎn)生的各類群眾性矛盾糾紛，鎮(zhèn)黨委、政府疲于應(yīng)付，已成為阻礙某某鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的絆腳石。因此，對(duì)**林場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營體制改革勢(shì)在必行，只有通過改革，引進(jìn)外資承包經(jīng)營，才能有效地發(fā)揮林場(chǎng)效益，增加鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政收入，并能妥善解決林場(chǎng)職工的生活保障等問題。

二、林場(chǎng)經(jīng)營轉(zhuǎn)制主要做法：

因**林場(chǎng)建辦年代久遠(yuǎn)，林場(chǎng)范圍內(nèi)的山林權(quán)屬涉及到某某鎮(zhèn)**等村及**鎮(zhèn)、**鎮(zhèn)，因此要理順好各方關(guān)系，確保林場(chǎng)轉(zhuǎn)制順利進(jìn)行，需要充分的調(diào)查研究，并采取有力措施，逐步落實(shí)解決。鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府非常重視，主要從如下幾方面著手：

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，專人負(fù)責(zé)抓落實(shí)。經(jīng)過鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)議研究，決定專門成立處置**林場(chǎng)轉(zhuǎn)制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由黨委書記親任組長，黨委副書記、主管林業(yè)的副鎮(zhèn)長任副組長，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦、企業(yè)辦、農(nóng)工商公司、林業(yè)辦、司法所、維穩(wěn)辦、派出所、林業(yè)站、林業(yè)派出所等有關(guān)部門抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成成員，并領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)招商組、調(diào)查摸底組、宣傳組、調(diào)解協(xié)調(diào)組，分工協(xié)作，集中精力，做好林場(chǎng)轉(zhuǎn)制前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

2、深入調(diào)查摸底，掌握林場(chǎng)各方面信息，為順利進(jìn)行轉(zhuǎn)制，且不損害到人民群眾利益提供保障。調(diào)查組深入到涉及到林場(chǎng)山林權(quán)益的有關(guān)村和鎮(zhèn)進(jìn)行調(diào)查摸底，并要求林業(yè)部門提供詳盡的林場(chǎng)建場(chǎng)的歷史記錄，掌握全面的材料信息，為接下來進(jìn)行轉(zhuǎn)制時(shí)確保有關(guān)村、鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)社、山主的合法權(quán)益得到保障。

3、加強(qiáng)宣傳教育，做好群眾的思想解釋工作。這次林場(chǎng)轉(zhuǎn)制是迫在眉睫，大勢(shì)所趨，只有通過轉(zhuǎn)制，林場(chǎng)才有出路，才能發(fā)揮更大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，我們宣傳組的工作人員經(jīng)常深入群眾中去，正面接觸群眾，做好細(xì)致的解釋工作，明確這次林場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)制的緊迫性，并使廣大群眾理解林場(chǎng)轉(zhuǎn)制并不是賣掉林場(chǎng)，而是進(jìn)行經(jīng)營權(quán)的承包，林場(chǎng)的所有權(quán)仍屬某某鎮(zhèn)，山權(quán)仍屬各山主所有。如果不進(jìn)行轉(zhuǎn)制，林場(chǎng)將繼續(xù)虧損，難于維持下去，并且各山主自林場(chǎng)建辦以來也從未得到過實(shí)惠。通過做好宣傳教育，廣大群眾普遍理解鎮(zhèn)黨委、政府的行為決策是正確的，是有利于林場(chǎng)長遠(yuǎn)發(fā)展的，有利于廣大百姓的，能使廣大山主得到實(shí)惠的。

4、加大招商引資力度，引進(jìn)外資承包經(jīng)營林場(chǎng)。為促使林場(chǎng)轉(zhuǎn)制工作順利進(jìn)行，關(guān)鍵在于要有外商老板前來投資承包經(jīng)營。因此，鎮(zhèn)招商組由黨委書記親自帶隊(duì)，通過多方渠道加以宣傳推介，最終爭(zhēng)取到一名外商前來我鎮(zhèn)進(jìn)行考察，并很快簽定了投資意向。接著在鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)府妥善處理好轉(zhuǎn)制前的各種問題后，順利與該外商簽訂了經(jīng)營承包合同。

5、堅(jiān)持民主集中制原則，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)制工作民主決策。鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)府對(duì)凡是涉及到政府重大事項(xiàng)都堅(jiān)持尊重民主，實(shí)行民主、科學(xué)決策，確保重大事項(xiàng)決策的正確高效。對(duì)這次林場(chǎng)轉(zhuǎn)制問題，鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)府多次召開領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)議，進(jìn)行集中研討，認(rèn)真分析，最終拿出可行性的工作方案。同時(shí)，我們就林場(chǎng)轉(zhuǎn)制問題還廣泛征求群眾和社會(huì)各界的意見建議，并及時(shí)通報(bào)轉(zhuǎn)制工作的進(jìn)展，真正做到了集思廣益，民主決策，科學(xué)決策。

6、堅(jiān)持發(fā)展和穩(wěn)定并重原則，積極化解因轉(zhuǎn)制問題而引發(fā)的各類矛盾糾紛，確保轉(zhuǎn)制工作平穩(wěn)過渡。這次林場(chǎng)轉(zhuǎn)制因牽涉到村、經(jīng)濟(jì)社、兄弟鎮(zhèn)、各山主、林場(chǎng)職工等各方面關(guān)系，在所難免地容易引發(fā)有關(guān)村、經(jīng)濟(jì)社、有關(guān)鎮(zhèn)就轉(zhuǎn)制后利益分成問題、林場(chǎng)轉(zhuǎn)制后職工何去何從及生活保障等問題，若處理不好將阻撓轉(zhuǎn)制的順利進(jìn)行，并影響到社會(huì)和諧穩(wěn)定大局。為此，我們安排調(diào)解協(xié)調(diào)組一要認(rèn)真做好各方面的解釋工作，爭(zhēng)取社會(huì)各界的支持；二要尊重歷史，尊重事實(shí)，堅(jiān)持在不損害人民群眾利益的前提下，統(tǒng)籌安排，確保轉(zhuǎn)制后涉及到鎮(zhèn)、村、社、戶四方面的利益分成合理合法；三要講究方法，妥善解決好轉(zhuǎn)制后職工的安置問題，要根據(jù)職工們的實(shí)際情況，按照企業(yè)職工管理若干規(guī)定，到退休年齡的就落實(shí)其辦理社保退休手續(xù)，未到退休年齡且仍想繼續(xù)在林場(chǎng)工作的，積極與承包商協(xié)商，在承包商招聘工人時(shí)盡量?jī)?yōu)先滿足原林場(chǎng)職工，不想再在林場(chǎng)工作的，按照企業(yè)職工辭退的有關(guān)規(guī)定，給予一次性補(bǔ)償金；四是對(duì)于一些借機(jī)進(jìn)行煽動(dòng)破壞阻撓轉(zhuǎn)制工作，意圖達(dá)到不正當(dāng)利益的人和事，要依法依規(guī)給予嚴(yán)厲打擊。

三、林場(chǎng)轉(zhuǎn)制取得效果：