商品房屋租賃管理辦法匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇商品房屋租賃管理辦法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、新《辦法》的“亮點”

1.新《辦法》規定“直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當……，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息”，為各地方建立房屋租賃市場指導租金價格制度提供了法律依據。政府房屋租賃市場指導租金，是政府行政部門服務房屋租賃市場的重要體現之一。通過進一步嚴格房屋租賃登記備案制度，積累房屋租賃市場租金基礎資料，建立房屋租賃租金指導價格制度，對引導房屋租賃市場規范化發展，切實起到調控作用。

2.新《辦法》對人均最低租住建筑面積做出了相應規定，同時規定“廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住”。當前，由于城市化速度不斷加快，特別是經濟較為發達的大中城市，外來務工人員、剛就業畢業生成為租賃市場主流，受收入水平所限，群租、合租等現象非常普遍，存在著安全等隱患。新《辦法》對各地根據實際制定租賃房屋面積控制線，探索加強對群租、合租、住宅的分割出租、經營性的集體宿舍(包括變相的分割出租的“小旅館”)的監管制度，以及開展整治工作等提供了法律支持。

3.新《辦法》對禁止出租的情形由原《辦法》的九種情形減少為四種，并根據減少的限制性規定拓展了登記備案所需要件的內涵，將“房屋所有權證書”拓展為“房屋所有權證書或者其他合法權屬證明”。這不僅尊重了當前租賃市場中出租房屋產權多元化的現實，增加市場主體的容量，將進一步推動房屋租賃市場的繁榮，也增強了管理部門在實際工作中的可操作性。

4.新《辦法》規定的“城市規劃區外國有土地上的房屋租賃和監督管理，參照本辦法執行”為制定集體土地上房屋租賃相關規定提供了法規依據。近年來，由于城市的快速擴張，原郊區成建制納入城市規劃區的范圍，由于土地價格、房屋租金相對較低，集體所有制土地上的房屋租賃不斷擴大，成為外來務工人員主要居住地，以及各種產業園區的聚集地，原集體所有制土地上房屋租賃已經產業化，成為城市房屋租賃市場不可分割的重要組成部分。由于有關法律法規對集體所有制土地上的房屋租賃的管理缺少相關規定，因此，集體所有制土地上的房屋租賃管理一直處于失控狀態。因此，將集體所有制土地上的房屋租賃納入管理范疇，將對維護社會穩定起到積極的作用。

5.新《辦法》規定的“房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平”盡管對隨意提高租金的制約方式、理由、期限等規定的尚不具體、詳細，但對保護承租人的合法權益，打擊隨意哄抬租金的行為進行了強有力的管理和約束，具有較大意義，也為各地制定相關管理辦法提供了法律依據。

6.細化了處罰條款。長期以來，原《辦法》對不辦理房屋租賃登記備案缺乏制約措施，除少數城市外，房屋租賃管理工作開展均不理想，登記備案率不高。處罰條款的細化，將有效解決依法行政難的問題。

二、新《辦法》的“疑點”

1.商品房屋租賃的概念問題。筆者認為，提出“商品房屋租賃”這一概念的本意是將以市場租金價格出租房屋的行為，區別于廉租房屋和公共租賃房屋。但新《辦法》未對“商品房屋租賃”這一新概念加以必要、明確的規定，實際工作中，行政管理人與行政管理相對人容易產生混淆或異議，會因為理解不同，增加日常的行政難度，甚至可能產生執法沖突。

2.房屋租賃行為的界定問題。隨著市場經濟的不斷發展，房屋租賃行為呈多樣化，包括以聯營、合作、入股、合伙經營但不發生權屬性質變更行為，大型商場、市場等建筑物內的攤位、柜臺等分割出租行為以及出借、代管、經營等行為，新《辦法》并未延續原《辦法》對房屋租賃行為界定的相關規定，未將大量本屬于房屋租賃的其他行為納入房屋租賃管理范疇，在實際工作中可能造成房屋租賃當事人為逃避監管，以其他方式的租賃行為出現。

3.“房屋租賃登記備案證明”的作用。新《辦法》未延續原《辦法》對“房屋租賃登記備案證明”的規定，容易淡化房屋租賃登記備案的意義。

事實上，在我國凡涉及法人或其他組織的注冊登記、證照年檢、資質(資格)審查等法律法規以及實際操作中，均要求行政管理相對人具有“合法的經營場所”并提供相關證明。而結合房產行政管理部門的相關規定，能夠證明擁有合法的經營場所的證件，最主要的就是“房屋所有權證”和“房屋租賃登記備案證明”，且目前各城市也在積極致力于拓展“房屋租賃登記備案證明”的作用，將其納入公安、工商、稅務、民政等有關部門辦理暫住人口登記、法人或其他組織的注冊登記、證照年檢、稅務登記、資質(資格)審查的必要要件以及生產、經營、辦公或居住場所的合法證明。因此，筆者建議應將“房屋租賃登記備案證明”的具體法律地位予以明確，以便指導實際工作開展。

篇（2）

    二、房地產開發經營企業實施外銷商品房先租后售應具備以下條件：

    1.已經初始登記并取得房地產權證書；

    2.已與物業管理企業訂立物業管理服務合同并已實施管理；

    三、房地產開發經營企業實施外銷商品房先租后售，在出租時應先與承租人簽訂房屋租賃合同。該租賃合同除應具備《城市房屋租賃管理辦法》規定的條款內容外，還應明確雙方當事人租后出售該房屋的有關權利、義務。其中必須包括：租后出售該房屋的時限；該房屋出租時的售價與實際出售時的售價計算；出租人解除承租人租后購房權利的條件；違約責任等內容。

    房地產開發經營企業可參照《上海市房屋租賃合同》規范文本并按上款規定自行擬訂房屋租賃合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    四、租賃合同簽訂后的15天內，房地產開發經營企業應按規定向房屋所在地區、縣房地產交易中心（或房地產交易管理所）辦理房屋租賃登記、取得《房屋租賃證》。房屋所在地區、縣房地產交易中心（或房地產交易管理所）在應當核發《房屋租賃證》的5日內書面通知市房地產交易中心。

    五、租賃合同經登記后，在合同約定的有效期限內，該出租房屋需設定抵押權的，房地產開發經營企業應當將先租后售的事實明示抵押權人。

    六、在租賃期間，未經承租人書面同意放棄租后購房權利的，房地產開發經營企業不得將該房屋另行出售給他人。

    在租賃期間，承租人征得房地產開發經營企業的書面同意，可以將該租賃房屋的一部分或全部轉租給他人。但承租人未與房地產開發經營企業簽訂外銷商品房買賣合同，并辦理變更登記、取得房地產權證書前，不得將該房屋轉售給他人。

    七、在租賃期間，承租人根據租賃合同約定購買其承租的外銷商品房，必須在租賃合同屆滿前2個月與房地產開發經營公司參照市房地局制定的示范文本簽訂外銷商品房買賣合同，并在合同或合同的補充條款中載明出售前承租人租賃的時間、已繳付的租金。該房屋出租時的售價和實際出售時的價格計算等內容。

    八、買賣合同簽訂并按規定在市公證處辦理公證后的十五日內雙方當事人應按規定向市房地產交易中心辦理過戶申請和價格申報。辦理過戶申請和價格申報時，除應提交《上海市房地產轉讓辦法》、《上海市房地產登記條例》規定的文件外，還應提交原已登記的租賃合同、《房屋租賃證》和承租人已交付的租金發票、房地產開發經營企業出租該房屋的納稅憑證等文件副本或影印件。

    九、經市房地產交易中心辦理過戶審核和變更登記，承租人取得房地產權證后，租賃合同即自行終止。房地產開發經營企業應在原租賃合同終止之日起的15日內，向原受理登記的房屋所在地區、縣房地產交易管理部門辦理注銷租賃登記。

    十、外銷商品房先租后售，房地產開發經營企業應按滬地稅地（1997）27號“關于進一步搞好房地產租賃市場的稅收處理的通知”第三條的規定繳納有關租、售稅款。

篇（3）

新《辦法》的出臺實施，無疑給苦苦守望的房屋租賃管理者以雪中送炭和“好雨知時節”之感。新《辦法》明確規定了房屋租賃登記備案制度，并本著鼓勵房屋出租的原則，對房屋不得出租的情形作了重新規定。同時還規定了直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門要定期并分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，此外，還要求其建立完善房屋租賃登記備案信息系統等等。和老規定相比，新《辦法》更側重于科學規范市場秩序，從租賃當事人權利義務進行了規范，制定相關規定來維護租賃當事人的合法權益，同時也采取了有效措施來保護承租人的基本利益，建立和諧的租賃關系，變化多多，意義重大。

一、新《辦法》對租賃當事人權利義務進行了規范

房屋的租賃行為屬于民事行為，作為民事行為其就要進行必要的規范、引導，否則容易引發糾紛。新《辦法》的實施不僅給租賃雙方的當事人權利義務都進行了明確的規范，同時也采取了有關措施來有效維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益。其規定如下：一方面，房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平；另一方面，承租人在房屋租賃合同期內轉租房屋，必須要經出租人給予書面同意。承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。城市房屋租賃管理部門既是管理單位同時也是服務主體，因此，在執行中管理部門還有必要進一步引導當事雙方簽署明確、規范的合同，明確彼此的責任和義務，以避免不必要的糾紛。

新《辦法》對承租人的優先購買權以及買賣不破租賃等法律原則的相關規定也作了進一步細化，這些方面都從一定角度來反映了新《辦法》在實施過程中都本著構建和諧社會，以人性化為主體的宗旨的思想。

二、新《辦法》解決了租賃市場突出問題

新《辦法》不僅規范了租賃當事人的合法權益，而且進一步規范了商品房屋的租賃行為，因此其有效地解決了租賃市場的突出問題。新《辦法》中條款明確規定，出租住房應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于政府規定的最低標準，且廚房、衛生間、陽臺和地下室儲藏室不得出租供人員居住。

同時，新《辦法》還將原來在《城市房屋租賃管理辦法》中規定的九種不得出租情形，減少為現今的四種情形。分別是屬于違法建筑的；不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；違反規定改變房屋使用性質的；以及法律、法規規定禁止出租的其他情形。這也在一定程度上鼓勵了房屋的出租活動。

此外，在租賃管理方面制定了相應條款來加強租賃行政管理的力度，特別增加了罰則部分，并明確了處罰標準。其中，對不符合出租要求的房屋進行租賃的出租人，處以五千元以下罰款；對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下，但不得超過三萬元的罰款。對廚房、衛生間、陽臺、地下室、儲藏室不得出租用于居住或出租住房的人均面積未達到政府規定的最小面積的，責令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。對租賃行為不登記備案的，責令限期改正，個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的,處以一千元以上一萬元以下罰款。這些條款都從執法角度規范了出租方的責任和義務，進一步保護了承租人的合法權益。

由上可以看出，新《辦法》對于房屋租賃市場現存的突出問題都做了相應有效的引導性規定或制定了明確條款，進而對解決當今市場的突出問題、減少房屋租賃雙方當事人之間的矛盾沖突起到了積極作用。

三、要營造新《辦法》實施、推行的良好氛圍

加強商品房屋的租賃管理工作，進一步完善房屋租賃登記的備案制度，是房屋租賃管理工作的基礎和核心。房屋租賃登記備案是《中華人民共和國城市房地產管理法》以及新《辦法》的重要內容和基本制度，因此，房屋租賃管理單位在實施賃管理工作時要全面、準確地把握并領悟新《辦法》的精神實質，熟練掌握新《辦法》的主要內容和各項規定，并且嚴格要求其工作人員在服務過程中本著鼓勵房屋出租、便民、高效的原則，耐心為民服務。同時還應積極的通過報紙、電臺、電視、網絡等各種途徑宣傳新《辦法》的內容和實施，讓社會了解鼓勵房屋出租的立法精神、對租賃當事人特別是承租人權利保護的立法原則、房屋租賃登記備案制度及其他各項規定，進一步提高房屋租賃管理和房屋租賃服務水平，讓社會公眾深入了解房屋租賃的作用，使房屋租賃登記備案意識深入人心，營造新《辦法》實施的良好氛圍。同時，還需要相應房屋租賃管理的工作人員在工作過程中用創新批判的精神來看待新《辦法》的基本內容，以提出更完美更完善的條款和措施。

四、新《辦法》實施過程中的思考

新《辦法》從其頒布到如今實施已有將近2個月的時間了，但目前仍有不少出租單位以及個人在對房屋租賃登記備案的重要性的認識上存在不足，不主動不積極登記備案、隱租瞞價、變相租賃，私下黑市租賃、逃避管理、逃避稅費，其行為嚴重干擾阻礙了租賃市場的平穩健康發展。房管部門雖然早已把房屋租賃納入到管理范圍，但相關業務范圍僅為公房管理。怎樣開展私房、集體土地上房屋租賃管理，逐步將城鄉結合部納入管理范圍，擴大房屋租賃管理覆蓋面，減少稅、費流失，是當前急需引發我們高度關注的重要問題，也是新辦法實施過程中必須存在的思考。

針對上述問題，以往工作中我們所能依據的法律是《房地產管理法》、《合同法》及最高人民法院關于《房屋租賃司法解釋》，適用最多的是建設部第42號令，里面其中的一些規定已經不適合目前市場現狀的要求。如今的房地產市場房價飛漲，租金也是讓人瞠目結舌，大致除08年下降，其它每年都是正常上漲的速度，買房不起，租房又成問題，這無疑給中低收入階層、無房戶和城市打工族造成了極大影響，去年兩會也提出此問題，國務院也出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，盡快出臺《房屋租賃管理辦法》。歷經九九八十一難經過多次研討、調研、修改、新《辦法》終于和大家見面了，新《辦法》的出臺有亮點也有遺憾，遺憾的是新《辦法》中沒有明確提出對集體土地上房屋租賃行為的規范，使具體管理者仍感到在實施過程中存在著種種疑惑，一方面痛感規費流失而無章可循，另一方面對管理前景也倍感焦慮。集體土地上的房屋是客觀存在的，并不斷擴大，問題也尤為突出，我們期盼著《房地產管理法》再次修定時，能對上述問題出臺更為積極、更具針對性的措施。

給力房屋租賃市場的春天，給力房屋租賃者的春天，新《辦法》帶給我們無限遐思，赍著希望，懷著期待，辛勤耕耘，默默收獲，我們有理由相信，隨著市場經濟條件下租賃市場的進一步招展，無章可循將會有法可依，束手無策也會變成多措并舉，讓我們共同努力，為營建租賃市場的新秩序、構建和諧租賃關系而奮斗不息。

參考文獻：

[1]國家住房和城鄉建設部. 《商品房屋租賃管理辦法》. 2010.12

[2]錢宏根.薛劍春.戴敬瑞. 房屋租賃稅收的實踐與探索. 2009.05.

篇（4）

    二、上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市商品房預租的行政主管部門。區、縣房地產管理部門負責所轄區域內的內銷商品房預租的行政管理工作，業務上受市房地局領導。

    市房地產交易中心負責外銷商品房預租協議的登記備案工作；區、縣房地產交易中心負責內銷商品房預租協議的登記備案工作。

    三、房地產開發經營企業投資建造的內銷商品房（包括外資內銷商品房）需預租的，應當向項目所在地的區、縣房地產管理部門提出預租許可申請；房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房需預租的，應當向市房地局提出預租許可申請。

    四、房地產開發經營企業申請預租商品房，應當具備以下條件：

    （一）已按規定支付全部的土地使用權出讓金，土地使用權已經依法登記并取得房地產權證書；

    （二）取得商品房的建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；

    （三）預租的商品房主體結構完工，已經市或區、縣的建設工程質量監督部門驗收合格；

    （四）已落實市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃并已確定該預租商品房一年內能竣工交付使用。

    五、房地產開發經營企業申請商品房預租許可，除應向市或區、縣房地局提交書面的申請報告外，還應當提交下列證件（復印件）及資料：

    （一）土地使用權出讓合同或轉讓合同；

    （二）房地產權證（或土地使用權證）；

    （三）建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；

    （四）市、區、縣的建設工程質量監督部門出具的主體結構工程驗收合格證；

    （五）市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃和意見；

    （六）預租商品房的建筑面積明細表。

    其中1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權建造的內資內銷商品房，可以建設用地許可證、市商品房建設計劃文本取代上述第（一）、第（二）項規定的證件及資料。

    房地產開發經營企業申請預租的項目已經取得預售許可證的，則只需附交商品房預售許可證以及上述第（四）項資料。

    六、市或區、縣房地局應當自受理商品房預租許可申請之日起10日內完成審核，符合商品房預租條件的，發給準予預租的批文；不符合預租條件的，則應在上述規定的期限內通知申請人。

    七、房地產開發經營企業投資建造的商品房預租批準后，方可進行商品房預租及廣告宣傳。預租商品房的廣告必須載明商品房的預租批準文號。

    房地產開發經營企業投資建造的商品房未經批準預租的，一律不得開展預租。

    八、房地產開發經營企業投資建造的商品房預租批準后，凡買受人預購的、預售合同已經登記備案的商品房也可預租。

    九、房地產開發經營企業或買受人預租商品房的，應當與承租人簽訂預租協議。

    預租協議應當載明下列主要內容：

    （一）預租雙方當事人的姓名或者名稱、地址；

    （二）房地產的座落地點、面積、四至范圍；

    （三）土地使用權獲得方式和使用期限以及房地產的規劃使用性質；

    （四）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；

    （五）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （六）預租期限及預租房屋的交付使用日期；

    （七）預付款金額、支付期限及其使用；

    （八）違約責任；

    （九）爭議的解決方式；

    （十）預租雙方當事人約定的其它事項。

    十、預租協議文本可由房地產開發經營企業按上述規定自行擬訂，也可以使用市房地局制定的示范文本。

    十一、預租協議簽訂后的15日內，預租當事人應持預租協議和預租當事人的有效身份證明按本試行辦法第二條規定向房地產交易中心辦理預租協議登記備案。房地產交易中心應當自受理之日起的5個工作日內辦妥登記備案手續。

    十二、凡因從事辦公、生產、經營活動預租非住宅商品房的承租人，按規定辦理預租協議登記備案后，預租協議可以作為承租人向市外資委申辦外商在滬辦事機構或向工商行政管理部門辦理工商注冊登記的有關經營場地的憑證。

篇（5）

首先，房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產市場的一系列調控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產市場就更需要租賃市場的活躍和健康發展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結構、商品結構和市場結構的調整和優化。因此缺少租賃市場的房地產市場在結構上也是不合理的。

其次，在我國的投資渠道中房地產是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經濟日益成熟的今天，房地產已經成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產市場上，以期實現投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發展與日趨活躍，房地產投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場對整個房地產市場具有積極的推動作用。一個城市或地區的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當地的房地產消費。這里面既有一部分人最終將轉租為買，成為房地產消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產投資者以出租贏利為目的而增加在房地產市場中的投入。

另外，隨著河北省“城鎮面貌三年大變樣”的推進，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發展，也促進了房屋租賃市場的發展，從而帶動了整個房地產市場的繁榮與發展。

房地產市場的繁榮一方面帶動了建筑、運輸、鋼材等相關產業，促進了地方經濟的迅猛發展，但不可避免的也引發了房屋轉讓、租賃等供需及權益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強房屋租賃管理，維護房屋租賃市場正常秩序，對促進房地產市場全面發展尤為重要。加強房屋租賃管理應從四個方面入手：

1 制訂一套系統的法規制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規范化的軌道。

《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關于房屋租賃方面的法規細則卻始終沒有配套出臺，其他相關的政策規定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規，一方面有效規范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關的配套法規文件能及時出臺。

2 建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據，在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的參考，也為政府稅收提供了價格參照依據，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。

3 確立各相關部門協調聯動機制，加強房地產市場監管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第二條特別強調了部門之間的相互配合與協作，規定：各部門要加強協調配合，建立信息交流制度。房地產管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業執照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。

篇（6）

一、預售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯,是一種擔保方式,指在樓宇建筑期內,商品房預購人將其與開發商(預售方)簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行,同時商品房預售方作為貸款擔保人,并保證銀行為第一受益人,如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時,銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益,以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式,銀行為按揭權人,預購人為按揭人,擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處,但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間,商品房實際上并不存在,按揭人無法取得所購商品房的所有權,他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利,它是一種期待性利益,而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇,豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。

預售商品房按揭具有以下法律特征:

(1)預售商品房按揭是一種要式法律行為,應簽訂書面合同,并應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續;

(2)預售商品房按揭是一種從合同,是為擔保主債權得以實現而訂立的;

(3)預售商品房按揭合同是諾成性合同,合同一經成立即對三方當事人具有約束力。

(4)預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業務收取貸款利息,除少數政策性無息貸款外,預售商品房按揭均系有償合同。 預售商品房按揭是近幾年才出現的,目前在我國尤其是在沿海地區,發展規模很大。它在一定程度上緩解了房地產市場資金緊張的狀況,使普通百姓擁有商品房成為可能,同時也為房地產開發商提供了融資手段,增加了建房資金。但我國的房地產管理法對預售商品房按揭尚無規定,與目前房地產業的發展狀況很不適應。審判人員在審理此類案件時只能依據法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同,購房者與發展商只有簽約與否的選擇,而沒有就合同條款進行協商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發展,筆者試舉二個案例說明之。

案例一:個人甲與乙公司簽訂商品房預售合同,約定甲購買乙公司正在開發建設的商品房一套,價金為五十萬元,甲應分五次交購房款二十五萬元,余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后,甲如約履行支付了二十五萬元購房款,要求乙交付房屋。乙公司稱甲應在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認為合同中約定余款由銀行按揭提供,因而認為乙公司違約,至法院。

此案雙方當事人產生爭議的根本原因是對按揭的性質認識不清。預售商品房按揭的當事人有三方:購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立,而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭,實際并未辦理,因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對付款方式尚未約定明確,該商品房預售合同應認定為尚未成立,由此產生的損失由雙方分擔。由于乙公司為房地產開發商,對有關按揭的規定應當了解,合同未能成立其有一定過失,因此應承擔主要責任。

案例二:甲與乙公司簽訂商品房預售合同,約定甲購買乙公司開發的商品房一套,其中百分之四十房款由甲直接交納,另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前,銀行通知停止辦理按揭貸款,此后雙方就如何付清購房余款協商不成。甲至法院,請求解除購房合同、乙公司返還其購房款。

此案雙方當事人對付款方式約定明確,且乙公司與銀行之間已有關于辦理按揭貸款的協議,但由于國家政策性調整,銀行停止辦理按揭,使雙方當事人之間合同無法履行。此案應適用情更原則,解除合同,雙方合理分擔損失。

由以上兩個案例可以看出,我國預售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進行調整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》時,對此問題做出規定。

篇（7）

（二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；

（三）租金和押金數額、支付方式；

（四）租賃用途和房屋使用要求

（五）房屋和室內設施的安全性能；

（六）租賃期限；

（七）房屋維修責任；

（八）物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；

（九）爭議解決辦法和違約責任；

（十）其他約定。

篇（8）

    二、凡出售人按市場價格出售，以一定租金回報實施售后包租的，所定的租金回報不得高于市場上同類房屋正常出租業務所得的平均利潤，并必須向購房人提供相應的擔保。

    三、上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市房屋售后包租的行政主管部門。區、縣房地產管理部門負責所轄區域內銷商品房或內銷存量產權房屋（以下簡稱內銷房屋）售后包租的行政管理工作，業務上受市房地局領導。

    四、房屋售后包租，出售人應與買受人同時簽訂“商品房出售合同”或“房屋買賣合同”（以下簡稱出售合同或買賣合同）和“房屋售后包租合同”（以下簡稱包租合同）。雙方當事人訂立出售合同或買賣合同的補充條款中應明確該房屋買賣價格，售后包租的價格折減金額或租金回報金額，包租年限以及售后包租有關雙方的權利、義務等內容。

    雙方當事人訂立的房屋售后包租合同應當載明以下主要內容：

    1.包租雙方當事人的姓名或者名稱及地址；

    2.房屋的座落、面積、裝修及設施狀況；

    3.房屋的用途；

    4.包租年限；

    5.房屋買賣價格、包租期間的租金回報或價格折減金額；

    6.房屋出租及轉租的約定；

    7.房屋修繕責任；

    8.違約責任；

    9.爭議的解決方式；

    10.當事人約定的其他條款。

    五、包租合同文本由出售人按上款規定自行擬訂，也可采用市房地局制定的示范文本。

    六、出售合同或買賣合同及包租合同簽訂后，雙方當事人應將售后包租合同作為出售合同或買賣合同的附件，并按規定向市或區、縣房地產交易中心辦理過戶審核和變更登記手續。

    七、在包租期間，包租人應以出租的方式出租該房屋。包租人未經買受人的書面同意不得擅自將售后包租的該房屋再轉包租。

    八、包租人在包租期間，享有并承擔包租合同規定的權利和義務，并且應當履行其買受人在包租期內簽訂的該房屋租賃合同規定的義務，但包租合同另有約定的除外。

    九、包租期內，售后包租的房屋出租，包租人應按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規定，買受人與承租人簽訂房屋租賃合同。未經買受人的書面同意，包租人與承租人簽訂租賃合同的租賃期限不得超過包租合同約定的終止日期。

    十、房屋租賃合同簽訂后，包租人與承租人應按規定向房屋所在地區、縣房地產交易中心辦理租賃合同登記備案并取得《上海市房屋租賃證》。辦理登記時，包租人除應按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》規定提交證明文件外，還應附交已向市或區、縣房地產交易中心登記的包租合同。

篇（9）

(1)書面租賃合同；

(2)房屋所有權證書；

(3)當事人的合法證件；

篇（10）

（1）房屋租賃合同；

（2）房屋租賃當事人身份證明；