時間：2023-07-16 08:48:37
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1.引言
對于房地產開發商來說，其主要目標就是如何高效高質地實現項目竣工，因此作為開發商管理人員就必須負責項目的成本控制、工程進度、質量管理的技術支持和項目管理工作，對所負責的工程項目，有效地執行其預定的工期、質量、安全、成本等實施計劃。在項目管理中通過組織、協調、控制和決策，對各生產施工要素采取全過程的動態管理。這需要管理人員在工程施工過程中，嚴格按設計要求、驗收規范、規定，監督檢查工程質量、成本、進度、安全等工作。現結合筆者實踐，探討作為開發商管理人員如何在項目中實現有效管理。
2.現場質量管理
作為開發商管理人員，必須對施工現場所進行的與質量有關的活動進行觀察、監督與檢查，核心是檢查現場的施工工作是否按已批準的程序進行。在施工現場所采取的質量檢查活動是隨機的，在無特殊原因，原則上應當每天都要進行。
加強技術管理，認真貫徹規范、標準及各項管理制度，建立崗位責任制，熟悉施工圖紙及有關技術要求，做好技術交底工作。實行目標管理，進行目標分解，按單位工程及分部分項工程落實到責任部門和人員。從項目的各部門到班組，層層落實，明確責任，制定措施，從上到下層層開展，使全體職工在生產的過程中用從嚴求實的工作質量、用精心操作的工序質量，一步一個腳印地去實現質量目標。積極開展質量管理（QC）小組的活動，工人、技術人員、項目領導“三結合”，針對技術質量關鍵組織攻關，積極做好QC成果的推廣應用工作。
2.1材料質量管控。根據工程物資的類別和要求，了解市場信息，初步確定供應商名單，組織有關人員對報選供應商進行考察，分析比較考察結果，確定滿足要求的合格供應商；根據工程需要編制月物資需用計劃報項目總工審批后交項目材料采購員，物資需用計劃中需注明工程名稱產品、型號規格、數量、質量要求、需用時間等；
2.2施工過程中的質量控制。加強施工工藝管理，保證工藝過程的先進、合理和相對穩定，以減少和預防質量事故、次品的發生。堅持質量檢查與驗收制度，嚴格執行“三檢制”原則，上道工序不合格不得進入下道工序施工，對于質量容易波動，容易產生質量通病或對工程質量影響比較大的部位和環節加強預檢、中間檢和技術復核工作，以保證工程質量。對隱蔽工程做好隱、預檢記錄、專業質檢員作好復檢工作，再請業主代表、監理代表、質檢站驗收。做好各工序的成品保護工作，下道工序的操作者即為上道工序的成品保護者，后續工序不得以任何借口損壞前一道工序的產品。
混凝土、砂漿、防水材料的配合比應符合要求，由試驗室先進行試配，經試驗合格后方可使用。混凝土在澆筑過程中必須認真檢查其組成材料的質量和用量、拌制點及澆筑點的坍落度以及攪拌時間，并按規范留置試塊。及時準確地收集質量保證原始資料，并作好整理歸檔工作，為整個工程積累原始準確的質量檔案，各類資料的整理與施工進度同步。鋼筋、水泥等重要物資必須有從各批材料進場檢驗到使用于建（構）筑物的具體部位的跟蹤原始記錄。
2.3產品驗收管控。開發商管理人員在產品的驗收控制中，著重抓二個層面的驗收：1）承包單位質保體系的自查、自檢、自驗三級驗收制度。在這個層面上，主要是依靠抓承包單位的管理去實現，強化工序報驗制度與手序，對一次報驗不通過的部品、工序再從自檢開始，重新進入驗收程序。2）對工程部的驗收。針對不同的施工階段，不同的系統采取了相應的驗收方式方法，在主體施工階段，進行的主要是工序驗收，這部分直接關系到產品的適用功能。如確保建筑產品的觀感質量，幾何尺寸準確，外形美觀，混凝土結構內實外光、棱角平直、埋件正確、接頭平整，標號和強度符合設計要求。屋面、溝坑無滲漏且排水暢通。墻面平整、色澤均勻、線條平直、陰陽角方正、垂直。地面平整、無裂紋、無積水、蓋板平穩、周邊順直。土建主要項目內在質量控制良好；地基處理質量可靠、沉降觀測值準確且在允許范圍內。鋼筋材質及焊接進行全過程跟蹤管理，各驗收批焊接檢驗一次合格率大于96%。對混凝土進行全過程質量控制，各檢驗批混凝土強度評定合格率達到100%。
3.工期保證管理措施
3.1從管理制度上管理。落實崗位責任制，明確從項目經理到各級管理人員工作的職責，相互協商，防止打亂仗。加強技術交底和技術責任制。全部施工工序由相關技術人員組織技術交底，施工過程中由技術員、質安員、工長認真復核，尤其對測量定位、原材料質量、配合比要嚴格把關，做好隱蔽驗收。加強技術培訓工作，全體進場人員均應接受進場教育和必要的培訓工作，每個員工都能熟練操作，提高工效。嚴格獎罰制度，施工中以分部分項控制點實施獎罰，以提高員工積極性。建立領導值班制度，以適應工地快節奏、滿荷載、日夜均衡作業的要求。
3.2從施工組織上管理。均衡組織施工，加強各個隊伍間的組織協調工作，同時盡可能使多數工序提前，見縫插針的進行，以加快施工進度。加強計劃和調度，計劃設月計劃、旬計劃、周、日作業計劃，堅持每天生產調度，從人力、資金、物質上充分保證。根據工程特點科學合理的實施分段流水作業，適當組織交叉作業，以爭取工期，為后續工序提供工作面。做好機械設備維修保養工作，使之保持完好狀態，防止施工時出現故障。做好資金平衡工作，保證工程順利進行。
3.3從技術措施上管理。編制好施工組織設計，做好技術準備工作；認真學習圖紙，做好圖紙會審。施工中隨時和設計單位取得聯系解決圖紙問題。科學合理地提出修改圖紙建議，提高工效，保證質量。大力推廣采用新技術、新材料、新工藝、從技術措施上保證施工工期的提前。
4.施工安全管理
（1）安全檢查管理制度。通過結合工程實踐，作為專職安全管理員，要隨時檢查以下內容：班組人員防護用品是否完好及正確使用，作業環境是否安全，機械設備的保險裝備是否完好，安全措施是否落實。每天檢查安全隱患、違章指揮、違章作業的情況一旦發現及時發出整改通知，限期整改。分公司里每月定期進行安全檢查，檢查安全防護措施，各種違章制度執行情況、安全措施等。
（2）安全管理。安全負責人和技術負責人定期或不定期召開由管理人員參加的安全生產會議，以便于研究安全生產對策，確定各項措施執行人，處理安全事故，學習有關的安全生產文件。班組每天晚上定期召開安全總結會議，對當天生產活動進行總結，針對不安全因素，發動群眾，提出整改意見，防患于未然，學習有關的安全生產文件等。
5.結語
實踐表明，作為開發商管理人員應當全面調度公司的人、財、物，嚴格按照質量安保體系運行。精心組織、科學管理，確保實現各項預定目標。如何優質、高效、低耗、按期、安全、文明地建好工程是開發商管理人員的目標。
Abstract: the real estate development in the process of construction engineering construction quality control management on analysis, the countermeasures put forward the construction management of ascension effective measures, and to promote real estate development successfully completed play an active utility.
Keywords: real estate; Construction project construction management; measures
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
0引言
房地產工程建設，異于科學實驗，嚴禁不合格、失敗品，而建筑工程施工管理工作，就是為了“工程建設質量”達標的“現場質量管理”，其反映設計要求實現指定質量等級，將抽像設計要求與復雜的質量標準、規程等實物化與具體化，建筑工程質量的好壞，將影響建筑物的“驗收與使用”以及整個工程的“工期”、“質量”、“投資”與“預期”效果，直接牽連房地產開發的“社會、經濟”效益。由此可見，建筑工程施工管理為房地產開發成功的關鍵。
1 提升施工技術管理者業務水平
提升施工技術管理水平，需努力增強了解自然與改造自然的能力。對建筑工程各系統的“設計”、“內容”、“施工規范”與相關的主管部門一些正式或非正式的規定要有充分了解，熟悉建筑相關專業的施工規范及設計，提升建筑結構、水電氣有關專業知識，具備工程招投標、概預算、工種配合、工序銜接等的協調關系業務知識與能力，要有高度的責任心與團隊合作精神，增進“發現、分析、解決”問題的能力，對建筑工程質量上的一些通病，需提前做好準備，預見性地杜絕及處理施工中的問題，提升建筑、設備、管道等交叉施工能力，細致詳盡地做好建筑工程質量、技術、簽證、安全、進度等管理工作，推動房地產開發的順利進行。
2 加強質量管理
①對施工作業里每道工序，若現場發現問題，及時糾正。采用“實測實量”與“整體觀感”結合的檢查模式，已然成型的成品，責令施工者“推倒重來”。②召集現場管理者，對施工過程中普遍存有的問題展開指證，對工程施工工人嚴格展開工序技術交底，對發現的錯誤，及時糾正。③擬定質量控制書，對施工中可能或已經發生的“質量問題”展開詳盡說明，提出對策，責令項目部進行限時整改。并且，質量管理“模式與手段”還需依工程性質與特征選擇不同的變化，可務必遵循“國家規范”與新的“驗評標準”。管理者需主動和“業主、企業”自檢體系緊密配合，一同管理。④對施工過程與工序進行全面控制。嚴格依施工工藝進行施工。對工程質量的“關鍵點”、“關鍵部門”及“重要影響因素”需創立質量控制點，同時設置專人負責。⑤本著“以防為主”的原則，嚴格把守“分步分項”工程質量驗收關。
比如，某地的一些商住樓建筑時，因為質量把關不嚴，倒致存有“水泥砂漿標號不足”、外墻“涂料不佳”材料質量等問題，致使外墻滲漏嚴重，無法通過驗收，經多次整改，損失慘重。因此，加強質量管理，是規避損失的最佳措施。
3 加強進度管理
3.1 加強施工進度管理
施工進度控制，其為周期性的“循環活動”，需遵循PDCA的管理要點，進行“計劃編制”、“計劃執行”、“檢查執行”的結果與分析的偏差作用因素、采取糾正手段。接著進入下個循環。實際施工中需采取網絡計劃技術展開進度調整及控制。對實際進度和計劃進度存在的差異，需通過領導同意展開調整及補充。
3.2 保障施工進度的手段
①組織措施。對項目經理部的“各級管理者”們的“分工”、“職能”及“任務”進行落實；展開項目分解，確定“各部分”、“各階段”的進度調控目標；擬定進度協調工作規章，定期展開調度會議；完善進度記錄及報告體制；對員工展開充分的思想工作。公開每條獎罰條例，對各“分包單位”與“項目部”的成員，施工現場負責人務必有權展開授權范圍里的利益分配。對工程款能拖欠，可施工中的“獎與罰”務必及時兌現。比如，某地房地產開發居住小區樓盤時，由于應獎勵的未進行及時獎勵、該罰的未及時懲治，令工人施工時積極性不足、怠工導致工期延誤。②技術措施。對工程“設計圖紙”與“技術規范”展開仔細研究，依施工中的變化，及時進行“進度計劃”調整。對設計圖紙內的“疑點及問題”需立即以書面形式對“設計單位與領導”反映，要求澄清。③合同措施。對崗位責任書內的義務需認真履行；務必經常和“供貨廠商”及“分包單位”隨時溝通；對工程進度時間上的影響，需展開詳細記錄，及時展開交涉及提出索賠。④經濟措施。擬定“供貨、分包”商的獎懲手段，且確保現場負責人“執行力度”。 向領導及時報告報告階段進度并申請撥付進度款，以確保各分包單位施工的積極性，推動關鍵工作依計劃順利完成。控制成本，做好財務管理，對“流動資金的需求”做好預算，對資金展開合理調度。⑤信息管理措施。內部需對實際施工進度的“數據”展開及時收集，和計劃進度對比，找偏差并分析原因，擬定解決措施。
4 加強成本控制管理
成本管理，為工程建筑項目管理核心，創設成本管理“運行體制及責任體系”，對項目投資全過程展開有效成本控制，需由“組織”、“技術”、“經濟”、“合同”及“信息”等層面降低成本，提升“投資、社會”效益。成本管理工作，為系統工作，其貫穿于由建筑工程前期“投標”、“ 簽訂合同”、 設計組織施工的“編制”、“成本預算”及工程實施過程里的“安全”、“質量”、“文明施工”的控制。
回收資金。對竣工結算展開“審核”以及保修期結束等等的全過程，涉及到“經營、財務、安全”等各職能部門，即于企業內部的價值鏈，經價值鏈活動展開的創造效益。所以，創設成本管理保障舉措與成本管理工作皆需遵守的“程序與規范”。
需將“各職能部門、職能部門與項目部門、項目部門與專業單位”彼此的關系理順，落實職責，產生“規范、有效、可操作性強”工作體系與管理規章。
此外，需結合項目特征，持續健全成本管理手段及考核體制，擬定配套的激勵機制及獎罰條例且進行及時兌現。如此，方可為企業成本管理工作給予基礎條件及保障。
結語
隨經濟發展，大眾對居住環境要求的不斷提高，給房地產開發市場帶來巨大商機。可隨市場競爭持續加大，提升企業管理水平及市場競爭力，成為當下我國房地產開發建筑施工企業的首要問題。作為建筑施工企業，施工質量為房地產開發的發展關鍵因素之一，提高建筑工程施工管理為房地產開發企業生存根本。好的企業房地產開發，務必有好的管理手段，因此務必提高建筑施工管理水平，此直接關系房地產開發的成功。因此，于建筑施工中需依工程實際狀況由“安全、質量、進度”管理等層面著手擬制定可行管理措施。
參考文獻
[1]黃力群，淺析對提高工程工序質量控制的思考[J].中國西部科技．2010，12（11）：124-126。
前言
房地產建筑施工的工程質量好壞，與國家長遠利益、國民經濟發展、現代化建設息息相關。質量好的工程，可以增加固定資產的耐久性，減少固定資產的使用維修費，為人民生產和生活提供良好的條件。而質量差的工程，不僅要進行返工，造成人力、物力上的巨大浪費，而且會延誤建設速度，影響投資效益的迅速發揮，還會造成生產、生活中的使用長期不合理，或者影響產品的正常使用，嚴重的更會造成人民生命財產的重大損失。因此，我們在組織施工中，必須高標準、嚴要求，切實搞好工程質量，為國家、企業、用戶提供一流的優質工程，所以房地產建筑工程管理尤為重要。
1、建筑施工管理中安全管理的關鍵問題探討
安全管理問題始終是房地產建筑工程施工管理中的首要問題。因為安全事故無論是對整體工期和社會輿論，對房地產公司的影響都是巨大的，所以，成熟的房地產開發公司，在注重產品質量和開發速度的同時，都不會忽視工程安全管理。作為施工管理者，必須要盡可能地使發生安全事故的風險降到最低。
1.1存在的主要安全管理問題
①安全管理意識薄弱，缺乏正確的認識。從現在的建筑施工管理中存在只注重生產而忽略施工安全管理的現象。②安全管理有待進一步加強。必須完善安全生產監督管理體系，健全和優化安全生產監督管理機制。
1.2建筑施工中安全管理策略
①應對突發事故的預案和預案的實施明顯不足，還需通過宏觀和微觀的施工管理提高社會安全意識，推動企業落實安全生產責任制、健全安全生產自我約束機制和激勵機制。
②在施工管理工作上，一定要把安全教育工作放在施工管理工作的首位。作為施工管理人員必須要做足安全措施，對所有的進場人員要做好安全教育與宣傳工作，要以預防為主，安全第一。
2、建筑施工現場管理的關鍵問題探討
建筑施工現場管理問題是房地產開發施工管理中最重要的問題之一，是影響建筑施工管理成敗的關鍵因素。一般來說，如何做好建筑施工現場管理工作，主要應該從以下幾個方面入手：
2.1從技術管理入手，不斷提高施工技術水平一個建筑工程項目的施工，所需要的工種多，施工班組也多，施工工藝繁雜，往往施工工藝復雜，如何確保施工現場管理到位，最主要的應從施工技術管理方面入手。一是每位施工管理人員和施工人員都應對施工圖紙進行一定的了解和熟悉，在施工和管理過程中做到心中有數，應嚴格按照施工標準中的技術要求去落實，根據施工中的技術指標進行操作，以確保其施工技術達到要求。二是做好施工組織計劃工作。三是切實做好技術交底和施工工序之間的接交工作。對于一些新的施工工藝技術，應對相關人員進行技術交底培訓，使其在施工前掌握基本的施工要點，懂得施工操作規范要求，以確保每一道施工工序的施工技術符合要求，每一個施工人員和施工管理人員都必須對相關的施工技術做到心中有數，手中有法。對于工序交接之間，必須做好技術交底工作，提醒一些務必注意的技術問題，同時，嚴格工序之間的交接的質量檢查，以確保施工技術更好地實施。
2.2從材料管理入手，主要應做好材料供應廠家的選擇，從經濟和質量的角度進行綜合評估，選擇最佳的材料采購方式在材料進場時，切實把握好材料的入場關，嚴格對材料的質量進行“三檢”。同時，應切實把握好材料的發放關，嚴防材料的非正常損耗和浪費，最大限度地控制材料損耗，節約材料成本。
2.3切實做好人員管理施工人員是工程施工的執行者，對工程安全、質量和進度等有著主要的作用。一是應明確施工技術人員、管理人員和施工人員的各自的崗位職責、權利等。建立健全激勵和約束機制，將人員的工資、獎金和福利待遇等與工作質量、效率和成效等緊密聯系起來，規范各種人員在施工現場的行為，降低施工行為風險，確保施工過程規范，技術到位，質量過關。
3、工期控制
工期控制在房地產項目的施工管理中是極為重要的工作內容。因為其不僅關系到房地產開發企業和施工企業的切身利益，還涉及到第三方―購房者的利益，可以說它是個連環套。為此，要督促施工企業結合工程實際，編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。
工期控制即指的是工程進度的控制，一個施工項目的工期是有限制的，項目管理者必須在有限的工期內保質按量完成承攬的工程項目。否則必須承擔建設單位罰款等相應的違約責任。工期有合同工期（要求工期）、目標工期（計劃工期）、實際工期。工期控制的目標就是計劃工期小于合同工期，實際工期小于計劃工期，這是最理想的控制效果。管理者該采取何種措施保證目標工期的實現，經過我認真細致分析，結合幾年來實踐證明，歸納如下：
3.1必須制定切實可行的工期計劃（總進度計劃）。一個建設項目在進場后，項目部要根據施工圖紙及采取的技術組織方案，結合工期定額與實際施工消耗天數，制定切實可行施工進度計劃。既然要切實可行，那么它的主要編制依據是真實有效的第一手資料，主要編制依據即是施工圖紙和技術組織方案。圖紙是本工程的圖紙，暫時無較大的變動。編制的技術組織方案符合現場實際情況，且經過技術經濟論證，建設單位和監理單位同意，質量有保證的方案。這樣才具備編制出切實可行總進度計劃的條件。
3.2分期編制年、季、月、旬、周進度計劃。在總進度計劃編制后，如何去實行是關鍵。在實行時應根據總進度計劃及實際情況分期編制年、季、月、句、周進度計劃來控制總計劃的實行情況，逐級進行比較，出現偏差應及時糾正、調整。合理處理工期管理過程中的矛盾問題，計算出工序的最早、最遲時間及自由時差、總時差，合理分析關鍵線路，及時進行調整前后工序的作業順序。做到關鍵工作不讓步，流水作業要連續，次要工序要讓路，前后工序順序要合理。在時間與空間內盡量交叉作業，以縮短各分項工程工期。
3.3利用計算機信息來處理進度過程中的偏差。在對總進度進行管理過程中，難免會出現實際與計劃的偏差，但須認真進行分析、研究。哪些原因是自身造成的、哪些原因是因建設、設計變更造成的。并應利用計算機及時的調整總進度計劃，對于自身造成工期拖延的應在以后工序中采取措施搶回來，對于因設計變更等非自身原因造成的工期延誤，應及時的填寫工期順延申請表，報建設、監理單位，請求順延。
3.4采用網絡進度計劃與橫道圖計劃并存的管理方式。第一，對于大的、復雜的工程項目其總進度計劃均應采用網絡圖進行編制進度計劃。第二，對于小型的、工序簡單的工程項目月、旬、周進度計劃應采用橫道圖進行編制。這與兩種進度計劃的特點是分不開的，網絡圖具有邏輯清晰，而橫道圖簡單直觀、一目了然的特點，所以在進行月、旬、周進度控制時采取橫道圖更能反映出進度的偏差情況，為總進度糾正提供條件。
3.5采用科學的手段或方法控制進度。如采用網絡計劃法（前鋒線法和列表法）、S曲線法、香蕉曲線法對實際進度與計劃進度進行定期對比，找出原因及時調整。
3.6到了建筑工程后期，這是影響整個工程驗收交付的關鍵時期，般都具有工期逼近、工序復雜、工種繁多、交叉等特點，工程量較大、涉及面廣等特點。因此，后期施工管理是否到位，是能否確保整個項目順利通過驗收的關鍵。為此，可以從組織、技術、管理、經濟幾個方面采取措施。建立一個有權威的、有組織能力、效率高的項目領導機構，組織機構根據項目的特點、規模、專業性質等要求設置，做到因崗設人、辦事高效、結構科學合理，并層層分解目標，落實責任，訂立規章制度保證目標的實現，都是實際中有力的組織措施。在管理措施方面，則是要求項目管理者統一思想，并且各參與方的管理目標應該保持統一，在實現目標的過程中應采取動態控制。
4結論
進度、安全和質量是房地產建筑工程開發過程中靈魂，也直接影響著工程的成本控制和效益最大化的實現。因此，我們必須充分認識到房地產建筑施工管理的重要意義，想方設法做好建筑施工管理工作。作為房地產開發企業，必須充分認識到建筑施工管理的重要性和必要性，聯系自身實際，揚長避短，發揮優勢，采用各種符合施工實際的管理模式，不斷創新施工管理方法，以確保建筑施工的安全、質量和進度，以此助推房地產企業實現可持續發展。
參考文獻：
[1]建筑施工管理的幾個問題 黃良 《廣西大學學報（自然科學版）》 2006 第1期
[2]淺談現代建筑施工管理的六控制 王菁 《山西建筑》 2007 第16期
2設計階段的成本管理和措施
建設工程造價管理涉及建設項目的各個階段和環節。其中，實行以設計階段為重點的建設項目全過程投資控制最為關鍵，成本管理是設計策劃和管理部門的重要職責之一。首先需要根據產品定位所確定的成本指標，拆分到建筑的各專業內容分項中。然后，根據分項成本指導設計策劃，對管理部門、市場部門、運營方提出的要求進行全面分析，確定符合成本目標的技術設計標準。設計策劃過程，需自始至終結合成本的概念，在設計由淺入深的同時，成本指標由寬泛和籠統發展到逐項清晰和明確。為了落實成本控制，在各階段設計中，需精心研究建筑每一個部件的設計，研究材料和施工條件，進行多方案經濟比較，降低每個構件的造價。而機電系統選型不僅需要考慮到初期投資，還需要考慮運行費用和設備維護費用，因而需要進行綜合技術經濟評價，正確處理好技術指標的經濟性與運營管理之間的對立統一關系。另外，還應加強各專業設計圖紙之間的前期協調性管理，避免將設計圖紙的錯漏碰缺等各種不完善因素帶入施工階段，而造成工程建設成本的上升。在招標階段，尤其是機電設備招標階段，設計策劃管理部門應根據材料設備的重要性進行分級，明確規定各類材料設備的品牌檔次，將有限的投資合理分配到各種材料設備中，力求保證建筑品質的同時做到經濟合理。限額設計是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產品定位明確后，設計管理部門應根據批準的投資估算限額，提出限額設計指標。在方案設計階段，可按可行性研究成本目標的80%提出估算目標;在擴初設計階段，可按方案估算成本的90%提出概算成本目標;施工圖設計階段，可按概算成本的90%值提出預算成本目標;預留10%供施工過程中調節。在每一階段設計完成后，都應確認限額設計要求是否得到有效落實，從而使動態的成本管理方式得以實現。在管理機制上，可考慮加強限額設計的經濟責任制管理，在設計合同中，制定相應的措施條款，凡因設計單位錯誤、漏項擴大規模或提高標準而導致工程靜態投資超支，可扣減設計費;對于確有必要調整預算指標的情況，須嚴格按權限進行逐級審批;對于節約投資限額的給予獎勵，超過投資限額的進行罰款。發揮設計人員積極性，鼓勵設計人員在單位限額內發揮主觀能動性提供最優設計。
3設計階段的技術質量管理措施
(1)設計質量全過程管理的重要性建筑設計隨機性大，需要全過程精心策劃和控制，才能取得最優成果。建筑設計質量的優劣，確切地說是一個目標范圍的界定，符合建筑規范、規程和標準是建筑設計合格的下限。建筑設計精品是在設計運行過程中優化取舍，不斷完善完美的生產方式。因此，設計質量的優化管理是十分值得重視的。建筑設計的優化管理是全方位全過程的動態管理。靜止的簡單化的“結果管理”淘汰制，會造成施工質量的下降并造成經濟損失。建筑設計全過程要自始至終，由組織管理到專業技術管理，由藝術領域到科學技術領域、由建筑形態到技術措施，由形象思維到邏輯思維，由方案到施工圖，進行細化、優化和篩選。它是積極主動且極具挑戰性的動態質量管理。
(2)設計組織框架的構建。建筑項目設計管理的首要任務應是項目設計組織框架的策劃。一個規模較大的完整的開發建設項目的設計，不僅包含規劃和建筑設計、結構設計、采暖通風和空氣調節設計、給排水設計、熱能動力設計、建筑電氣設計，還包含水、電、煤、通訊等市政配套設計內容，甚至可能涉及道路橋梁、人防專業設計;配合有室內精裝修設計、景觀綠化設計、智能化設計，有的項目還需要專門進行標志標識系統設計、建筑立面照明設計、藝術品和家具用品設計等分工細致、深化的設計內容。隨著低碳、綠色、高科技的時代主題日益明確，還需考慮能源科技項目的專項設計。另外，業主招標管理部門可能還會對設計管理部門提出提供各類招標項目技術規格說明書、技術標評審等的招標配合工作要求。因此，在設計工作計劃中還需要考慮到這項工作的安排。如此繁雜的設計工作內容，沒有一家設計單位能夠獨立完成，因此，開發商的設計策劃和管理部門在設計策劃的前期階段，必須清晰地確立全部設計內容，將其合理地分解成多個工作包，對每個工作包明確內容要求、目標、時間、限額設計并建立這些工作包之間的工作界面和責任關系，使不同專業和專長的設計單位各司其職、各盡所能、協同工作，圍繞設計策劃所確定的主題目標和技術標準，最終完成高質量的設計成果。建筑設計市場魚龍混雜，層次、水平差異較大，并不是所有的開發項目所涉及的所有設計內容都需要由頂級設計公司來完成;不同的設計公司擅長的設計類型也有所不同，例如有些設計公司擅長大型公共建筑，有些擅長居住區規劃和住宅設計，有些擅長購物中心設計。對于項目中的每一項設計內容，都需要在龐雜的設計市場中，挑選資質和業績符合項目要求的設計公司和設計團隊，并確定其收費是否在可接受范圍內，然后將工作要求落實到合同中。這樣分階段逐步落實每一個設計工作包。
(3)編制各階段設計任務書。開發項目在前期策劃階段，在商業策略策劃完成后，設計策劃部門應收集來自土地、規劃等方面的政策和約束條件，收集地形、地貌、規劃設計條件等方面的基礎資料。結合商業策劃要求，編制方案設計任務書，將業主的開發意圖、策略，以及使用功能要求完整、清晰地傳達給設計單位，避免設計工作走彎路。在擴初設計階段，設計管理部門應安排各專業進行系統的技術調研和方案比較、收集配套信息、結合對方案設計內容的評審意見，形成策劃設計要求，編制初步設計任務書。在施工圖設計階段，結合擴初設計評審意見、結合來自物業使用部門的對運行管理的具體要求，以及其他相關專業提出的設計條件，編制施工圖設計任務書，進一步細化業主在使用功能、交樓標準、機電設備技術標準、成本限額、設計成果深度和形式等各方面的要求。
(4)分階段進行設計成果評審和確認。設計工作是一個循序漸進的過程。因此對于各階段設計成果應分別予以評審和確認。在方案設計階段，應對建筑形體、風格、朝向、位置、間距、高度、結構基本形式、主要出入口位置、平面交通動線、垂直交通動線、建筑面積、層高等基本設計要素予以充分討論、評價和確認。在初設計階段，建筑專業除了統籌結構和機電各專業的設計外，還應詳細研究建筑的各個細部和材料，評估和確認所有構件的細部尺度控制和構造要求;結構專業應對各種不同的地基處理或基礎形式作比較，確認最經濟合理的基礎形式，對建筑主體的結構骨架基本形式和構件尺寸進行初步控制和確認;機電專業應對各類可選用的機電系統作技術經濟比較和論證，確認系統形式、主要設備，確認豎向和橫向管井管線的位置對空間使用的影響。在施工圖設計階段，需檢查和評審施工圖紙中各類技術要求的落實程度，校核各專業圖紙中對地形、地貌、地質、道路、管線等外部條件的結合情況，校核各專業圖紙的設計深度、協調性、完整性、可操作性。只有對施工圖紙完成全面評審和確認，方可將其交付給施工和工程管理部門。
(5)設計工作后評估。設計策劃和管理部門的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見影的，必須經過招標、施工、運行整個過程后，才真正反映出設計管理工作成果的優劣。因此有必要在項目竣工交付運行后，對前期設計策劃和管理工作進行綜合評估，由施工圖紙的實施單位和對建筑物運行管理的部門分別進行評價，總結出設計策劃管理工作中的經驗和教訓，這樣才能不斷改進不斷提高。
引言
伴隨著國家市場經濟和改革開放的不斷深入，面對房地產開發與建筑行業市場競爭的加劇和行業的規范化進程，房地產開發過程中施工管理工作顯得更加重要。工程管理是建造工程中十分重要的部分，它的好壞影響著投資者的經濟效益，資源能否得到充分利用、體現經濟管理者和工程技術者的水平。施工過程中技術資料和工程質量的檢查施工過程中技術資料是否齊備，工程質量是否達標，是衡量開發、施工企業管理水平高下的關鍵，是質檢部門評定質量的依據。
1.建筑工程管理的意義
建筑工程管理人員以施工項目為研究目標，為了保證投資的回報，建立在工程造價評估調查工作的客觀規律與基本要求和原則的基礎上，通過相應的經濟學原理、技術手段、法律規范等方面，來控制項目施工前期、施工過程、竣工后的經濟成本，以求資源優勢獲得最大的收益。工程管理是建筑工程工作中的重要環節，也是一個綜合多方面因素的復雜的系統工程，需要各部門的協調配合。建筑工程是一項影響社會進步和經濟發展的重要工程，是利用建材材料和施工設備技術等完成的基礎設施建設。
在現有的經濟體制下，加強建筑工程的管理是工程質量的保證，也是完成資源優化配置的過程，以滿足建筑工程中的質量、成本、工期、安全四項指標的需求。在現有的建筑市場下，有效地提高工程的質量已經成為企業提高競爭力的重要影響因素，只有將建筑工程的管理融入到工程的每個環節才能保證工程的順利進行。
2我國房地產開發過程中建筑工程管理的問題
雖然房地產住宅開發項目工程管理得到了極大重視和發展，但在實際工程中有不少問題存在，并且影響著工程管理的發展、完善。我們絕對不能忽視工程項目中的不足，應當指出并加以完善。
2.1管理上存在的問題
管理制度比較落后，建筑工程市場的秩序不夠有序。雖然國家也出臺了很多的相關政策，但是在實際的操作過程會出現一些不夠公開、公平的現象，這些會導致工程的質量得不到有效的保證。對房地產開發企業與施工企業的法人缺乏約束，有的企業僅僅擁有項目建設的資金，沒有其他的固定資產和流動資金，缺乏了相關的承擔能力。特別是許多房地產開發企業在實際的項目管理工作往往只重視工程建設的造價管理與控制，而對于投資設計層面的管理控制的重要性沒有得到正確的認識；時常出現初期設計中缺乏對投資總體情況的準確估算，管理手段不科學嚴謹。
此外，房地產開發商選擇施工承包商與設備供應商的途徑往往采取企業內部自行招標的辦法。出于降低成本的考慮，中標單位普遍是低價中標單位，由于招標方法不科學，容易導致中標單位為不合格承包商與供應商，甚至低價中標后，在施工過程中降低工程質量標準，甚至以次充好，使建筑工程質量無法得到保證。
建筑工程管理應當實現規范化、科學、安全的操作，這就需要開發、施工企業在技術管理方面加大力度，因為它不僅關系到工程質量，甚至可能危及到生命財產安全。
2.2管理人員素質不高
建筑工程管理專業知識匱乏，實踐能力差，素質低。近年來，我國通過建造師、安全工程師等相關資格考試以提高土建管理人員的專業素養。但是由于建筑工程管理的工作性質，內容復雜，對人員的要求很高，所以經常由于工程管理人員缺乏對工程管理基本的機制、性質、任務的認識，而發生建設、設計、監管以及安全等方面的事故。從我國建筑工程管理人員的狀況來看，建筑工程管理人員的質量意識比較薄弱，素質偏低。且管理模式、管理方法以及專業管理程度比較落后，這種狀況制約了建筑工程管理的健康發展。
3.提高建筑工程管理的策略
3.1建立完善的管理體制
我國的市場競爭日益激烈，工程面臨著很大的挑戰，加上管理體制的問題存在，也制約著企業的發展。企業要調整管理體制以適應社會的發展，企業的領導要重視管理的重要性，把經營管理當成重要的工作。企業在發展的過程中，要尋求適合自身發展的管理體制，不斷地完善企業的經營策略。明確項目市場運行主體，規范市場投資主體的權利與義務。在進行工程管理的過程中，要明確各部門的職責，明確各項目的市場運行主體，妥善的處理好業主、施工單位、監理單位、設備制造單位、之間的關系。
3.2引進先進技術，結合時展
了解和掌握國內外的技術發展動向，推動企業科技進步，提高設計和施工水平。當代科學技術的發展速度之快，大大促進了生產力的提高。科學技術轉化為生產力，使社會的方方面面正悄然地發生變化，我們使用新技術能夠有效地提高工程質量，新材料能夠提高建筑外觀，節約成本。
3.3加強對工程招投標和質量的管理
招投標的有效管理質量關系到建筑工程的質量。招投標是建筑市場交易的最基本形式，也是規范建筑市場的最基本形式。建筑工程招投標是一個相互制約相互配套的系統性工程，目前招投標目前法律、法規體系不健全，市場監督和制約機制力度不夠，配套的改革措施還不完善。因此，建立、健全招投標過程中的各項制度，是招投標工作得以順利進行的保證。房地產開發企業應嚴格執行招投標備案制度、招標文件和招標審查制度。確保合理低價優選合格施工承包商，為建筑工程質量提供前提保障。工程施工質量管理，要貫穿工程施工的全過程，涉及每一個工序，對隱蔽工程的驗收尤其要嚴格管理，不經驗收合格，嚴禁進入下一道工序施工；對于影響建筑物結構質量的關鍵工序，如鋼筋安裝、混凝土澆筑等分項工程，必須實行全過程監控。房地產開發企業應加強對施工過程中的質量監督管理作用，施工企業內部執行質量檢查的“三檢”管理制度，留下相應的檢評記錄，有利于生產班組與質量管理人員對質量管理的標準和程序達成共識，使質量管理工作進入常態。
3.4對人員進行崗前培訓
不同的崗位對工作人員的要求不同，為了能盡快適應崗位的需要，應該對開發、施工企業及監理單位的工程管理人員進行崗前培訓。經過崗前培訓，不僅可以使工程管理人員的管理水平得到提升，同時也提高了工程管理人員的質量意識，保證工程按計劃、按質量完成。在實際的工作中，不僅重視人員的專業素質和實踐應用能力，也要加強道德素質的提高，因為建筑工程關系到民生和社會的重大發展，必須從人員入手，建立長效有力的人員管理體制和獎懲體制。
結語：建筑工程的管理是一項復雜的工作，企業應該建立完善的制度進行的管理。隨著我國社會進步和經濟的發展，工程的管理越來越引起重視。現階段，企業加強對工程管理的方法具有十分重要的意義，對于提高工程的質量，促進企業的競爭力都有極大的推動作用。在實際的工作中，企業要針對自身的發展建立完善的體制，加強對人員的培養，采取科學合理的管理方法，從經濟和技術的層面來進行管理，促進企業的發展、社會的進步。
在房地產項目中有效進行建筑工程管理，能夠減少建設項目的風險，并且能有效控制建設成本，保證房地產事業的建設效益。
1當下房地產項目在建筑工程管理中存在的不足
1.1進度管理上的不足
對于建筑的進度沒有進行嚴格的管理，施工進度對于建筑的質量有著密切的聯系，所以在建筑的進度管理上是非常重要的。由于人們對建筑的要求不斷增加，給房地產項目的建筑工程管理帶來了巨大壓力，增加了其管理難度。并且城市化建設對其建筑的工期也提高了要求，這又加大了工程管理的難度。就目前來看，存在房地產項目在建筑工程管理上，缺乏專業性的指導，管理模式不健全，不能形成一個有效的管理系統，進而影響整個工程的進行。而出現這些問題的主要原因就是管理層沒有重視，沒有指定合理科學的施工制度，使工程進度得不到有效的管理，進而導致員工盲目施工，影響整個工程的施工進度，嚴重情況會導致安全事故的發生，給公司帶來經濟和名譽上的損失。所以在建筑工程中做好進度管理工作，是保證工程質量的重要一環。
1.2質量管理上年的不足
在房地產建設過程中，存在企業設計這一環節的管理上，缺少對工程質量的有效管控。企業為了加快進度，沒有將圖紙的細節與各個部門進行溝通協調。前期的圖紙沒有細化，就會導致在工程后期出現各種線路之間的問題，會適得其反，在后期進行大量的調整，甚至返工，進而影響這個工程進度，對工程的質量會產生較大的影響。企業在房地產建設中對質量法人落實力度不夠，存在企業在施工過程中，對于施工技術沒有具體要求，導致最終的建筑與預期的效果存在差距。同時對施工過程中的各個環節的檢查不到位，使工程的質量受到很大影響。監理人員沒有切實履行自己的責任，也會導致工程質量的而降低。所以在建筑工程管理中，加強對工程的質量管理是非常重要的。
1.3工程造價管理上的不足
在房地產成本管理中，工程造價管理是較為復雜，且涉及領域較廣的一方面，其對建筑的成本影響較大。前期的工程造價的工作在管理上沒有進行有效落實，就會在工程后期出現建筑工程造價管理與實際情況不符合，會使后的工程造價預算提高，是企業的利益收到損失。工程造價管理不力，容易使資金不能有效利用，收效甚微。在具體的建筑工程中，并沒有安排專業的人員進行工程造價管理，更沒有建立有效的管理制度，使建筑工程的造價成本提高，還沒有得到相應的成效。
1.4安全生產組織上的不足
在建筑工程中，對于安全生產的組織上是企業的負責人必須落實的。要保證建筑工程的安全實施，不斷提高自身在安全管理中的作用，促進工程的順利實施。在目前，存在相關管理人員沒有在崗的情況。這會導致在施工現場的安全生產的不到有效指導，安全條例和安全制度得不到有效落實，是工程存在安全隱患，影響工程的順利實施。
2建筑工程管理在房地產項目建設中的實施方法
2.1完善工程造價體系
房地產企業必須建立一個完備的工程造價體系，企業要從長遠的角度去考慮，為保障各項資源得到有效利用，要在工程前期制定完整的工程造價體系。企業最好聘請專業的人員，在工程前期，對工程的造價進行合理的分析，使資金和人員、設備等等到充分利用，在保證工程質量的高效的前提下，最大限度的降低建筑成本。除了前期對工程造價的管理，在工程額的實施過程中，對自理金的劉鄧情況要實時監控，避免資金鏈出現問題，避免資金流失的情況發生。企業對資金進行有效管控的同時，就加強論文對整個工程的造價體系進行整體的把控，進而使企業的利益得到保障。同時財務部門要保障應急預算資金的儲備。對于財務部門的管理力度要加大，遏制挪用公款和資金流失的情況發生，保障工程的順利實施開展。相關監管部門要擔負起自身的責任，把公司建立的各項規章制度落到實處，切實保障工程的順利開展，保護公司的利益。
2.2加強對安全施工制度的落實
企業要想長遠的發展，必須采取必要的安全措施，減少在施工中安全事故的發生。企業在制定安全施工制度后，要加強落實，避免出現安全事故。在施工中要安排專人進行安全檢查，對施工現場要嚴格保證安全管理，提高員工的安全施工意識，全體員工必須嚴格按照安全制度規范施工，從源頭杜絕安全事故的發生。對于員工的素質不同，企業要定期展開安全培訓，對施工人員的施工技術和造作規范做好培訓，提高施工人員的自我保護意識，減少施工中的安全隱患。監督檢查人員必須嚴格執行安全制度條例，如有違反，嚴格處罰，以促使員工能夠遵守安全制度條例。
2.3加強工程質量管理
加強對工程質量管理，可以有效提高工程質量。影響工程質量的第一個環節就是原材料，所以企業在招標過程中要本著以工程質量為基礎的原則，來選擇相應的供應商，使由于原材料的問題影響工程質量不能發生。在施工中注意運用新的技術、設備，確保提高房地產工程的質量。在施工中還要對各個節點進行質量把控，在施工的環節中，對各項指標進行質檢，一旦出現不合格的情況，要及時調整，避免后期返工，延誤工期，確保工程保質保量的完成。
2.4加強對施工人員的專業培養
施工人員是具體實施建筑的人員，所以對于他們的專業技能的培訓時很有必要的。企業開展相關的專業技能培訓，能夠有效提高施工人員的操作規范，提高專業水平，提高建筑工程的質量。企業在招聘時，要提高標準，要招聘具備相應從業資格證書、具有相應學歷的員工，這樣才能保證在施工中的各項專業技能達到操作規范你，進而提高工程工藝水平，提高整個工程的質量。
2.5加強對施工進度的把控
1.房地產建筑工程施工管理的重要性
謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。在我國，房地產的施工建設一般采用前兩種形式來進行，即要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發包給不同的施工單位來完成。施工總承包管理模式（MC）是指業主（開發商）和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查（包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等）、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。
2.房地產建筑工程開發管理、規劃設計管理與施工管理之間的相互協調與促進
房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要內容（部分地體現在開發管理工作中）。
房地產開發中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設計者不了解施工工藝，從而使設計方案施工困難，影響項目建設的成本和進度；或者施工單位經驗不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現場操作中，以實現項目的總體目標”。
3.注意施工階段的過程控制和管理
房地產甲方管理建設工程，應該管些什么？哪些是必須由甲方來管理的，哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的？細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質量達到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內，使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。所以，甲方要從以下幾個方面進行管理。
3.1 嚴把工程質量關
加強質量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴把工程質量關，充分認識到“細節決定成敗”的含義，各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。
3.1.1 要管理好施工質量，首要的任務是按圖施工
甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應責令其改正、處以罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書；造成建設工程質量不符合規定的質量標準的，施工方應負責返工、修理，并賠償因此造成的損失I構成犯罪的，依法追究刑事責任。
3.1.2 加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收
房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位，施工方要進行自檢，并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點，并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工，倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。
3.2 確保工程按期完成
在施工進度方面，甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行，發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的。發現在合同約定的工期內確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。
3.3 對施工單位獎懲分明
在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。
0 引言
隨著我國經濟的不斷增長，房地產行業得到了快速的發展。但是當前很多房地產開發企業的工程項目質量管理中存在著許多的問題，影響了建筑工程項目的質量和發展。因此，如何加強房地產企業對建筑工程建設項目質量的管理有著十分重要的現實意義。下面就此進行討論分析。
1 工程質量管理定義
質量管理是指確定質量方針、目標和職責，并通過質量體系中的質量策劃、控制、保證和改進來使其實現的全部活動。廣義的工程質量管理，泛指建設全過程的質量管理。其管理的范圍貫穿于工程建設的決策、勘察、設計施工的全過程。一般意義的質量管理，指的是工程施工階段的管理。
2 房地產企業工程質量管理存在的問題
2.1 質量意識薄弱
房地產開發企業的管理人員只注重開盤、交樓等目標的達成而忽略工程質量管理。在工程進展過程中，由于不重視對質量的管理，造成了工程項目質量控制體制的不健全。另外沒有把工程質量控制擺在首要管理制度上，造成質量管理制度成為一種擺設，沒有真正的運用到建設工程當中，造成工程項目質量問題頻發，無法保證工程的優質建設。
2.2 設計階段對工程質量關注不足
質量管理在整個建設過程中有著非常重要的作用，在設計階段很多企業會把成本控制作為重點，與此同時卻忽略工程質量問題的解決。對于一些大型房地產開發企業，因為要加速資金回籠，整個開發的進程非常快，花在設計的時間也會比較少。設計主要包括方案設計以及施工圖設計，方案設計階段通常花費時間比較多，這樣就會導致施工圖設計階段的時間所剩無幾而導致設計質量不高、漏洞百出，從而影響現場質量控制以及有效的成本節約。
2.3 全面質量管理流于形式
提高組織質量管理能力的一個有效方法就是全面質量管理，其要求是全體員工都要參加，然后將質量管理作為中心來進行展開。隨著人們對住宅質量要求的提高，全面質量管理得到了有效的推廣，可是在很多房地產企業中并沒有把其作為一種實質性的推廣而是僅僅限于形式。當房地產企業進行考核時，他們主要是針對部門的核心業務來進行，但是對于工程質量就只與項目部的相關人員有關系，這樣根本就不能把全員調動起來參與工程質量管理。
3 解決房地產企業工程質量管理存在問題的對策
3.1 提高各級施工人員的質量意識
在工程項目施工過程中，施工人員的素質直接決定了工程質量管理的效果。因此必須讓施工人員牢記“質量第一”的觀點，將質量創優意識讓員工時刻牢記。
（1）把質量責任制落實到管理人員，讓每個施工人員都有質量管理意識，保證好每個施工過程以及環節的相關質量。要對施工人員不斷加強相關的質量意識教育，邀請相關專家學者進行講解和指導，真正做到理論與實踐的結合，從根本上改變施工人員的思想觀念，要讓他們在掌握專業知識的同時還能夠掌握全新的建筑工程質量管理理念。
（2）建立質量考核制度。通過對施工人員培訓、考核，嚴格執行質量管理，精心施工，消除在建筑工程中出現的質量通病，保證施工質量。
（3）加強對于施工和質量管理人員的約束和監督，制定嚴格的相關規章制度，獎懲結合，對于有貢獻的人員要進行獎勵，同時，對于的人員要進行嚴厲的懲處，造成相關質量問題的還要堅決追究其相關責任。
3.2 設計階段的工程質量控制
負責設計的人員需要先把建筑工程項目了解清楚，并按照其要求來做，在與開發單位有了一個深入的溝通后再根據當地的地質、氣候以及建造結構等相關條件設計施工圖紙。設計人員將圖紙設計完成后，不應馬上施工，企業的技術人員應對圖紙進行會審。組建好會審小組進行會審，并且有專門的人員來負責，這樣就可以在最早的時間內發現建筑工程項目建設中存在的構造不規范、設計不合理等問題，并對這些問題提出修改。
3.3 加強全面化的質量管理
（1）集成化管理
工程質量管理的集成化有項目各目標的集成、項目各參與方的集成、工程質量形成各階段的集成等。因為每個參與的質量目標都不一樣，所以不能對項目的質量來進行有效的管控；但是只要有一個個體出現了問題就會影響到整個項目質量，而且還會出現互相推諉的情況，因此在確保專業分工的基礎上，要保證工程質量管理從整體上出發，所以對項目各參與方的集成化管理是非常有必要的。工程質量不僅取決于本階段的管理，還取決于上一階段的工作效果和兩個階段的信息交流情況。大型房地產企業，特別是對于上市公司來說，確實需要快速完成項目的開發，這是無可避免的現實問題。實行對項目目標的集成化管理，可以把質量、進度、成本三大目標進行很好的協調，在保證了項目整體利益最大化的前提下，將工程質量目標實現；而在項目各目標的集成化管理中，項目經理就應該發揮好整合資源和協調的作用，讓各部門服務于項目的工程質量管理工作。
（2）標準化管理
房地產企業工程質量管理的標準化主要有工程質量管理流程的標準化、產品的標準化、工程質量標準的標準化、工程質量保證措施的標準化等。當前大型的房地企業都已初步完成了產品的標準化，包括了很多產品體系，并在不同的城市進行復制性的開發。產品的標準化可以加快開發的速度，還能減少突發性問題出現的概率，這樣就使得企業有更多的時間去關注產品的質量。可以根據不同業態的特點來建立工程質量標準的標準化來統一工程質量評估體系，從質量管理行為、實體質量、安全文明施工等方面對工程質量進行多維度的評估。
（3）精細化管理
要做好前期的工程策劃以及做好工程質量的預控是房地產企業工程質量精細化管理的主要內容。工程項目策劃是指根據建設工程總體目標要求，按照不同的角度來考慮，將建設項目來進行系統分析，把建設活動的總體戰略來進行運籌規劃，同時對建設活動的全過程作預先的考慮和設想，這樣有利于在建設活動的時間、空間、結構三維關系中選擇最佳的結合點重組資源以及展開項目運作，為保證項目獲得滿意可靠的經濟效益、環境效益和社會效益而提供了科學的依據。房地產開發企業應該在項目開始之前就做好詳細的規劃，并細致分析工序的搭接、工期、工藝、質量保證措施、注意點等，這樣有利于在過程中以此為依據進行精細化的管理。例如，很多企業會為了銷售以及增長的需要，去追求項目的進度，可是在一些條件下，追求進度是可以事先通過優化工序，改進工藝等條件去實現的，其并不一定會影響到質量，關鍵是要把前期的策劃以及現場的協調做好。但是這方面需要通過不斷的積累經驗，才能不斷的完善整個體系。
4 結語
綜上所述，房地產工程項目中的質量問題關系到房地產企業自身的利益和競爭力，還關系到社會穩定問題，如果發生嚴重的建筑工程質量問題，后果十分嚴重，所以一定要做好房地產工程項目質量管理問題的研究工作，落實工程項目質量監管措施，同時積極優化改進有效的措施，為消除工程項目質量問題打下基礎。
房地產建筑工程造價指的是工程在施工前期的預期開支或者是實際施工中的全部固定資產總額，它是整個工程的投資額。由于建筑工程具有施工周期長、較為固定、各種要素價格變化快等特點，使得整個建筑工程的造價也隨之不穩定，因而，合理的、及時的造價管理工作是工程建設的重要保障，業主方應當注意到這一問題的重要性。從工程的決策立項階段到工程設計階段、招標階段，再到工程的最后施工都要進行有效管理。下面，筆者將根據多年的工作實踐，談談如何加強房地產建筑工程造價的管理及控制。
一、有效的造價監管工作
造價監管工作一般由專門的建設造價咨詢機構來完成，通常建設單位委托這些中介機構，從項目工程的立項到工程完成全過程，為建設單位提供全方位的工程造價咨詢服務。這些機構往往具備較強的專業技術，通常通過幾下幾點來為建設單位提供服務。首先，根據建設單位的要求，進行項目的預算，以提供最優的預算方案；其次，為建設單位提供招標方案，把握市場行情，對各種建筑要素的單價進行控制，尤其是工程中材料的價格；再次，由建設單位組織，和承包方一起去往市場，把建設所需的建筑材料定下來，并確定建筑材料的規格以及單價；最后，這些機構還要及時洞察市場情況，對于有可能影響工程造價的要素進行合理控制，為業主提供最優服務；在施工過程中，中介機構要派專門的人員到施工現場對建筑所用的材料進行查看，對工程內部的結構以及工程的變更情況進行及時掌握，避免出現工程竣工后產生的各種糾紛。
二、工程設計方案的最優化
在工程的立項決策階段之后，工程的設計方案就顯得尤為重要，一份好的設計方案可以使工程造價控制在合理的范圍內。據筆者的工作經驗，工程設計階段對工程造價的影響可達到70%。設計的好壞直接關系到建筑的周期以及所需的費用，它決定著工程所耗的人力、財力、物力，在設計合理的情況下，可以極大地節省建筑開支。因此，要使得工程設計合理，需要多方積極配合，不僅需要業主方參與進來，向設計單位提出基本的限價設計要求之外，還需要設計單位內部提高人員素質和技能。具體業主方應做到以下幾點：
1、在工程設計上，采取招投標的方式。目前來看，建筑市場上各種憑借關系招攬項目的現象不少，一些設計單位也憑借關系，招攬設計任務。這樣一來容易出現種種不良后果，如工程設計不能符合建設的需要，甚至出現無標底的投標現象，在實際工作中遇到了不少麻煩；另一方面，由于設計單位的設計理念不同，帶來設計風格的多變，也為工程造價帶來不少困境。
2、明晰合同關系。為了使工程造價合理、質量有保障。除了傳統的合同規范之外，還應根據實際需要，明晰合同說明上的具體條款，比如，對于工程上的技術及工藝問題，應該給予明晰、清楚的說明；在經濟上，應該把施工單位的技術和信譽度等諸多因素考慮進來，作為招標工作的參照點。例如，我國國內的標桿房地產公司金地、萬科等就是通過合同條款運營的典型，從而達到降低成本的目的。
3、嚴防招標中的陷阱。在目前的許多房地產建筑招標工作中，還存在諸多問題，比如惡意低價中標、陪標與圍標等現象，有些投標單位惡意打出低價投標的旗號，使得許多業主方上當受騙。為了防止此類事件的發生，業主方應該事前做好招標準備，對工程項目的成本做到心中有數，并對工程造價有著明確的估計，這樣才能避免惡意中標現象。
三、工程施工過程中控制造價
如果說工程設計階段是對工程造價的合理規劃，那么施工階段則是這一規劃的具體應用。雖然這一階段對工程造價的影響不大，但是由于這一階段涉及到工程的投資問題，對投資額的估計不準，有可能導致工程施工中的極大浪費，因此，對這一階段的造價管理也十分必要。業主方除了要嚴格按照合同規定和工程造價來管理，還要加強對施工過程中的浪費現象進行嚴格監管。
1、高質量的施工組織設計。施工過程中的組織設計對于工程造價至關重要，如果施工組織設計不夠周全，可能對工程施工過程帶來困擾，因此，在施工前期，應該根據工程的具體情況，制定較為合理和細致的施工組織方案，比較各種方案的優劣，從而確定出最優的施工方案。
2、盡量避免設計的變更。工程建筑中應盡量避免工程設計變更的現象。一般工程的變更只能有以下可能：一是在不影響整個工程的進度及全局建設的情況下允許的設計變更，防止由于變更帶來的工程設計規模的擴大、標準的提升等問題；二是工程設計變更應在多方協商之下完成，涉及到工程費用問題的，要有當事方在場的情況下同意并且簽字方可，另外業主方可以派相關的專業人員到施工現場，及時了解工程進度及造價情況。
3、嚴格的現場簽證制度。嚴格的現場簽證管理是確保工程組織管理的有效方法。對于簽證工程，要進行嚴格把關，除了做到隨做隨簽以外，還要在細節上注意：簽證上的字要清晰，簽證必須真實有效，簽字內容不得超過規定范圍等，這些都是組織管理的重要方面。
4、改進技術，提高效益。據統計，建筑工程中60%來自材料消耗。為了更大限度地降低消耗，提高工程的總體效益，企業應當根據自身能力和立足于長遠發展，采取新的科技成果和材料，在工程中投入使用新技術、新設備、新材料，使得工程建設不僅減少資源消耗、縮短周期，還能為企業帶來更多的企業效益，這也是減少工程造價的重要手段。
四、工程造價的合理控制
除了推行以上的辦法，還應對于工程造價進行整體合理控制。首先，在工程項目的建設初始階段就應對工程的造價進行監管，這是從源頭上控制造價的辦法。另外，在工程的設計階段，要把造價控制在合理的范圍內，本著節約成本的設計理念，進行高效設計。這不僅關系到經濟問題，也需要技術上的支撐，因此，為了使設計上達到成本最優的效果，企業必須讓具備高水平和高技能的設計師參與其中，運用先進、可靠的設計理念，為企業制定和擇選出造價合理、成本最優的設計方案。
如何有效地控制房地產建筑工程的造價，筆者認為，應采取多種措施，多管齊下。首先應從造價的組織結構入手，明晰有關人員的相關責任及明確造價責任人；二是從技術層面進行監管，用技術指標來審查設計方案的合理度，以節約建設投資成本；三是在設計和施工中要及時了解造價的實際支出情況，根據實際情況調整建筑設計方案。這就要求企業相關人員除了要把實際支出控制在最小范圍內以外，還要了解國家頒布的相關制度，搜集市場信息，把握市場價格走向，以便對建筑材料的造價有清楚的把握。
總而言之，房地產建筑工程的造價是個復雜的問題，它處于不斷變化的過程，因此，對其管理也應是個動態的全過程管理。業主方面，要對整個工程造價進行及時管理；在具體的建設中，造價管理者要有高度負責的態度，把工程的設計、執行都納入到管理體系中，還要樹立一定的經濟觀念，從降低投資成本，提升工程質量出發，及時了解市場動向，把建筑工程的造價控制在合理的范圍內。
一、直接成本與工期的關系
任何工程項目都是由若干組生產工序組成的，要分析項目成本與工期的關系，首先就要分析單個活動的持續時間與成本的關系。一般而言整個工程的直接成本是由各項工序的成本組成的，因此，以工序作為研究單元來研究成本與工期的關系具有現實意義。工序的直接成本一般包括人工費用、材料費用、機械臺班費用等。其中為完成工序作業所消耗性材料費是不隨工序作業時間發生變化而改變的，如鋼筋、水泥、砂石等費用。工序的人工費用和機械臺班費用間也可稱為工序的資源成本，它隨著工序作業時間的壓縮而增加。工序可分為連續型、離散型和間斷型三種，其中，連續型工序的直接成本隨著工序持續時間有規律的變化；離散型是指當項目采用大型機械施工的時，不可能逐單位時間縮短工期，只能從采用的幾個不同施工方案中確定與其相應的作業時間，各方案之間無任何規律性的關系；間斷型是指當工序根據施工條件采用兩種或兩種以上施工方法時，因施工方法和施工效率不同會出現明顯不同的時間成本關系。
二、間接成本與工期的關系
項目的間接成本是指非直接用于也無法直接計入工程對象時所發生的費用，即為施工準備、組織和管理施工生產所發生的全部施工間接費用。比如現場管理人員的工資、資產使用費、工具用具使用費、保險費、檢查試驗費、工程保修費、工程排污費以及其他費用等。隨著項目時間的縮短會導致間接成本的降低，按照間接成本隨時間序列是否變化，將其分成兩類:不變間接成本和可變間接成本。一般說來，工序的間接成本與工期成正比關系，間接成本隨著工序時間的增加而遞增。間接費率與工作數目無關，僅與企業的規模、經營管理水平、工程復雜程度及地區類別等因素有關。
工期效益
一、工期效益的概念
建設總工期變化對工程建設效益的總影響稱為工期效益，從宏觀上講，工程項目由于工期長、工程投資巨大等特點，提前竣工能迅速形成固定資產，擴大再生產能力，具有顯著的經濟效益和社會效益。從微觀上看，對于業主來說，提前竣工，一方面提早發揮了效益，降低投資的風險，提高投資的收益；另一方面減少了建設期間貸款所需支付的利息，經濟收益是巨大的。對于建筑施工企業來講，承建工程按時或早日完工，預期的利潤就成為現實，可以盡早地投入下一項工程的建設，在滾動建設中取得最大的經濟效益。
二、工期效益的組成
