街道物業管理工作計劃匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇街道物業管理工作計劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

全面貫徹落實科學發展觀，堅持構建社會主義和諧社會，通過規范工作機制，提升政府監管水平；規范企業管理，提升物業服務品質；規范業主行為，提升服務消費意識；促進住宅小區環境面貌大改善、物業服務企業質量大提高、居民居住品質大提升，

努力創建整潔、文明、安全、舒適的宜居環境。

二、時間安排

規范提升物業管理專項活動開展時間為一年，分為動員部署、組織實施和檢查驗收等3個階段。

（一）動員部署階段從年月日至月30日。區建設局要對轄區內物業管理情況進行調查摸底、制定規范提升物業管理水平項目清單，同時組織召開有關部門、物業公司負責人、業主代表參加的會議，制定工作方案，做好部署安排。

（二）組織實施階段從年月日至11月30日。各街道辦事處、各社區、各相關職能部門、各建設單位要緊密圍繞著“三個規范、三個提升”的總體目標，制定工作安排、落實專項資金，扎實開展工作。

（三）檢查驗收階段從年12月1日至12月31日。結合市里開展的檢查驗收，由區物業管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核，總結經驗，建立長效管理機制。

三、工作內容

認真貫徹《市區人民政府關于進一步加強區物業管理工作的意見》工作要求，按照新建小區、新建安置小區、舊住宅小區三類物業管理模式，結合城市建設管理年活動要求，把握重點，各司其職，全面推進，著力提升我區物業管理水平。

（一）分類指導，把握各類小區物業管理重點

1．新建小區的物業管理

（1）建設單位。①配置符合規定的物業管理用房，做好前期物業的招投標，與中標物業服務公司簽訂前期物業合同；②做好物業承接驗收手續；③按照國家規定的保修期限和范圍，承擔物業的保修責任；④對已竣工但未出售或者尚未交給物業買售人的物業，由建設單位承擔物業費用；⑤不得擅自處分業主依法享有所有權或使用權的物業共用部位、共用設施設備。

（2）物業服務企業。①根據小區特點，制定物業管理方案；②按照物業服務合同的約定，提供質價相符的服務；③實行明碼標價收費公示制度；④協助做好物業管理區域內的安全防范工作；⑤對發現業主或者使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違規行為的，應當予以勸阻、制止，并及時報告業主委員會或有關行政主管部門；⑥在承接物業或退出物業時，應按照規定做好查驗和物業管理資料的移交工作。

（3）業主委員會。①作為業主大會的執行機構，代表業主與業主大會選聘的物業企業簽訂物業服務合同；②協調業主之間、業主與物業服務企業之間關系；③定期公布財務經費使用情況，督促業主及時交納物業費用和專項維修資金；④依法履行自治管理職責，配合公安機關做好維護物業管理區域內的社會治安，支持社區居委會開展工作并接受其指導和監督；⑤做好組織任期期滿后的換屆選舉；⑥按照有關規定向社會公開選聘物業企業，做好物業企業的聘用、續聘、解聘工作。

2．新建安置小區的物業管理。區屬安置房各建設單位要按照規定以協議方式或邀請招標、公開招標方式選聘物業企業進行前期物業管理。所在街道、社區要創造條件成立物業企業，積極參與區屬安置房的物業管理工作。新建安置小區首套交房后，各建設單位按市物業三級服務等級的收費標準的70%補貼給物業企業，即電梯住宅0.7元/平方米.月，非電梯住宅0.35元/平方米.月，店面0.7元/平方米.月給予補貼，補貼的時間為2年。各建設單位要將物業費補貼資金納入建設投資成本核算之中，保證資金及時到位，物業管理工作可以順利開展。

3．舊住宅小區物業管理。各街道辦事處、社區居委會要在對轄區內的住宅小區、居民聚集區域全面調查摸底的基礎上，根據城市街區布局、公用基礎設施分布狀況，將一些分散、規模較小的舊住宅小區，按照統籌規劃、條塊結合、分步實施的原則整合成一定規模的物業管理區域，實現物業管理的資源共享和規模效益；并逐步改善區域內的基礎設施、環境衛生和治安防范。對暫時無法開展物業管理的舊住宅小區，要依托社區服務中心，采取有償或低償等方式，為居民提供包括物業管理服務項目在內的各項社區服務，從而解決舊住宅小區無法開展物業管理工作的問題。

（二）明確職責，有效發揮三級管理體系作用

1．區物業管理工作領導小組。（1）加強對全區物業管理工作的領導、協調和監督。（2）制定全區物業管理年度工作計劃與三年發展計劃，出臺規范物業管理和扶持行業發展的規定。（3）將物業管理工作納入區政府年度工作計劃和議事日程。（4）協調區領導分片掛鉤包干制度的落實。（5）每年年底召開專題會議，聽取物業管理工作匯報，協調解決物業管理重大問題。

2．街道辦事處。（1）加強物業管理機構建設。各街道辦事處城管辦具體承擔物業管理工作職責，根據工作實際，要配備一定數量的專兼職工作人員，確保物業管理有工作機構、有人員負責、有經費保障。（2）物業管理納入工作議程。各街道辦事處要負責建立街道物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區、物業公司、業主代表等參加的聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。（3）目標責任管理。各街道辦事處對轄區物業管理工作年度要有目標措施、有任務分解、有責任單位、有組織考核，要與下屬單位簽訂年度物業管理工作目標責任書。（4）老舊小區整治。金山社區作為建成10年以上無物業管理的老舊小區，是今年我區老舊小區整治試點。小區綜合整治內容有：設置圍墻、安防門崗，平整道路、整治綠化，完善改造雨、污管道等，在老舊小區面貌初步改善后，根據實際采取引進專業物業管理、社區準物業管理、業主自行管理等方式建立長效管理機制，鞏固整治成果。海濱街道辦事處對于金山社區的整治要做到工作有計劃、資金有著落、人員有到位、措施有落實。其他街道辦事處可以根據本轄區實際，有選擇性地進行老舊小區整治。（5）推進業委會成立和規范運作。各街道要制定業委會成立計劃。本轄區內年符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到40%以上，并逐年提高。要積極牽頭組建轄區內已具備條件的小區召開業主大會并推選成立業主委員會，同時督促轄區內業委會建立健全規章制度，按時完成換屆工作，實現規范化管理。（6）積極參與安置房物業管理。針對安置房管理難、收費難、投訴多，物業公司不愿接、業主意見大的實際，各街道要創造條件成立物業服務公司，主動參與本轄區內安置房物業管理。（7）加強宣傳與培訓工作。各街道要加大宣傳力度，充分運用各種媒體宣傳形式，引導業主更新消費觀念，順應時展趨勢，增強對物業管理重要性的認識和對物業服務消費的認同感;要將遵守業主大會議事規則、管理規約，自覺繳納物業服務費納入街道“五好文明家庭”的評選條件。要定期組織業委會委員、社區管理人員進行小區綜合管理業務培訓。

3．社區居委會。（1）配合街道辦事處開展各項工作，參加小區首次業主大會籌備組和換屆工作，加強對業主大會、業主委員會和物業企業的指導、協調。（2）協助街道、區物業監督管理職能單位對小區項目經理和物業從業人員的管理和考核，并對物業企業和住宅小區的評先評優工作提出意見。

（三）齊抓共管，切實形成物業管理工作合力

1．區財政局。安排物業管理專項資金，建立完善物業管理經費保障的長效機制，把規范提升物業管理工作列入區財政資金專項安排。年區財政將安排一定資金作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費，并逐年提高預算金額。

2．區建設局。（1）加強監督管理。要對轄區內物業管理情況進行調查研究，分析存在問題，加強管理。做好包括物業企業資質、物業項目備案、物業服務標準、前期物業招投標、物業企業信用檔案、物業企業違規行為查處、業委會備案、物業承接檢查、退出管理和移交程序等一系列規范管理工作。（2）制定整改提升方案。指導并督促轄區內物業服務企業針對專項活動制定整改提升方案，并跟蹤落實。（3）加強巡查整治。區建設局要牽頭組織相關單位及人大代表、政協委員和業主代表等，組成若干個檢查工作小組，定期或不定期對轄區內物業管理住宅小區進行重點檢查。每個物業管理小區至少檢查2次，并做好檢查記錄。對發現問題的要及時提出整改，對違法違規行為進行認真查處。（4）組織實施考核。區建設局要在9月份之前按照《省城市住宅小區物業服務規范》的標準對轄區住宅小區物業服務達標進行考核，按照《市物業服務企業考核暫行辦法》對物業服務企業進行考核。采取自查、檢查、評議的方式考核企業管理、企業文化、服務業績、公用設施設備維護管理、房屋管理、環境管理、業主滿意度等，同時開展物業項目經理考核。（4）創建優秀、培育品牌。區建設局要指導企業創建國家級、省級、市級物業管理示范住宅小區，今年任務是創建2個市級以上物業管理示范住宅小區。同時鼓勵物業企業做大、做強，培育、樹立行業品牌。（5）加大違規處罰清理。要加大對物業企業服務品質差、損害業主利益等違規行為的處罰清理力度，并責令企業限期整改，督促企業制定整改方案，明確整改步驟，落實整改措施。（6）推進業委會的成立和規范運作。要牽頭制定全區業委會成立三年規劃，指導協助街道辦事處、社區組建業主委員會或召開業主大會。督促建設單位履行業委會成立工作中的職責。（7）加強培訓和政策法規宣傳。要制定培訓方案，借助市物業協會平臺積極開展培訓學習，提高從業人員素質，確保行業相關人員都能持證上崗或得到輪訓。采取各種形式，大力宣傳物業管理相關政策、法規，讓業主樹立物業管理的服務消費觀念，自覺遵守物業管理法規和業主規約。

3．區城市管理行政執法局。加強對住宅小區內違反市容環境衛生、城市綠化、市政管理、破壞房屋外立面、違章搭建等違法違規行為的監督和檢查。在規范提升物業管理專項活動中，重點加大對下面行為的檢查和處罰：（1）住宅小區內違法搭建建筑物、構筑物；（2）擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗，改變儲藏間功能；（3）侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木；（4）在小區內焚燒瀝青、橡膠、塑料、垃圾等產生有毒有害煙塵、氣體的物質；（5）未經有關部門批準現場攪拌混凝土、進行產生環境噪聲污染的夜間施工作業；（6）小區周邊亂擺亂放、違章占道的飲食攤點。

4．區公安分局。（1）規范物業服務公司保安隊伍，定期開展保安人員培訓，督促保安人員持證上崗；（2）指導業委會和物業企業制定小區治安管理制度，定期或不定期檢查管理措施落實情況；（3）加強基層民警與小區保安的工作配合，督促物業企業做好物業管理區域內治安工作，創造安全祥和住宅小區。

5．區消防大隊。加強管理轄區內物業管理小區的消防安全。定期對小區的消防設施和消防工作進行檢查和監督，消除重大火災隱患；同時加強對破壞消防設施、擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件以及占用消防通道等違規違法行為的處罰力度。

6．區交警大隊。指導物業企業制定小區安全行車路線，規范小區內臨時車位的劃定。加強對開放式小區車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區治理車輛亂停亂放。

7．區工商局。加強對物業管理小區內的廣告監管，嚴厲查處虛假、違法廣告行為。加大對住宅轉變用途、改變為經營性用房、無照經營等違規行為的查處。

8．區環保局。加強對住宅小區及周邊的建設項目環評審批和環保設施竣工驗收的管理；加強監督查處住宅小區及周邊噪聲污染，亂排污水、亂放廢棄物、飲食服務業亂排放油煙等違規行為。

9．區物價局。要對轄區內物業小區收費行為進行全面抽查，督促服務企業做好收費標準、服務內容和物價舉報監督電話的公示工作；嚴肅查處物業服務企業亂收費和擅自提高收費標準的行為。引導物業服務企業規范收費、業主明白消費。

10．區司法局。加強對街道、社區人民調解組織的業務指導，加強物業管理糾紛人民調解工作，把矛盾糾紛化解在萌芽中，化解在最基層，形成人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的聯動機制。

11．區社區辦。加強與涉及物業管理有關職能部門的協調聯系工作；協助社區落實人員編制、辦公經費、辦公用房，為社區居委會開展物業管理工作提供支持。

四、工作要求

（一）加強領導，認真組織。物業管理是各級政府改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各級各部門要從大局出發，統一思想，加強領導，認真組織，增強做好這項工作的緊迫感和責任感。

（二）齊抓共管，明確職責。各級各部門要根據區政府規范提升物業管理實施意見中的工作安排，明確工作職責、落實工作責任，全力做好協調配合、整治提升工作，各司其職、齊抓共管，強化聯動、形成合力。

（三）強化監督，建全機制。通過規范提升專項工作，建立健全物業管理規章制度。各級各部門要加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查，對工作開展情況實行定期調度，每月底以月報形式向區物業管理工作領導小組（辦公室設在區建設局）報送工作進展情況，有效推動工作落實。區物業管理工作領導小組要及時總結經驗，不斷完善有利于建立長效管理機制的方法。

五、考核辦法

（一）考核對象。為充分發揮各級各部門對物業管理工作的指導監督作用，落實規范提升物業管理專項活動的實施成效，將對各街道辦事處、社區委員會、區直各相關部門、物業服務企業實施工作考核。

（二）考核內容（具體考核評分標準詳見附件）。

1．街道辦事處、社區委員會考核內容。（1）加強組織保障。物業管理組織工作健全，分管領導、具體負責人明確，經費有保障、人員有配備；（2）將物業管理工作納入年度工作計劃和議事日程；轄區內物業管理工作年度有目標措施、有任務分解、有責任單位，有組織考核；（3）加強制度建設和制度落實。實施物業管理聯席會議制度，抓好物業管理政策法規宣傳，完成上級部署的專項工作任務；（4）做好老舊小區整治；（5）加強業委會成立、換屆和日常工作的指導、監督。（6）做好宣傳培訓工作。

2．區直相關部門的考核內容。（1）明確本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確責任科室、分管領導、負責人、經辦人；（2）抓好工作安排部署，加強部門協作配合，加強對物業企業的指導和監督檢查；（3）建立糾紛投訴調處機制，加大對物業管理活動中的違法違規行為的查處力度；（4）加強培訓工作，提高從業人員整體素質；（5）宣傳工作有計劃安排，有組織活動；（6）創新與物業管理有關的管理與執法監督工作。

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通過完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平，進一步完善區職能部門、街道辦事處、社區的監督管理職能，提高住宅小區物業企業服務水平，推動我區物業服務行業持續健康發展，為廣大人民群眾創建整潔、文明、安全、舒適的宜居環境。

二、工作內容

（一）完善物業管理工作機制

1．完善物業管理機構建設。區物業管理工作領導小組要加強對全區物業管理工作的領導、協調和監督，定期召開專題會議，聽取物業管理工作匯報，協調解決物業管理重大問題。各街道辦事處要明確物業管理分管領導以及承擔物業管理工作的專兼職人員。社區居委會要有干部專職或兼職從事物業管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業管理工作，確保物業管理工作有機構、有人員負責。

2．加強物業管理制度建設。區物業管理工作領導小組要將物業管理工作作為民生工作和社區建設的重要內容納入年度全區工作計劃，擺上重要議事日程。區住建局要對屬地內物業管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規范性文件，強化行業規范管理。各街道辦事處負責建立并落實街道物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區、物業公司、業主代表等參加的聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。各街道辦事處要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道一線及時調處化解，并上報區級主管部門。嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門。

3．落實齊抓共管工作職責。區財政局要按照政辦〔2012〕45號文件要求，把規范提升物業管理工作列入區財政年度資金安排，建立完善物業管理經費保障的長效機制；要安排一定資金作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費。區住建局作為行業主管部門，除做好日常規范管理工作，應制定物業管理整改提升方案，指導并督促區屬物業企業及管理項目進行規范管理、提升服務水平。行政執法、公安、交警、消防、工商、環保、司法、物價等職能部門要按照《市區人民政府關于進一步加強區物業管理工作的意見》（政文〔〕186號）明確的本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。各有關部門要加強物業工作的監督管理職能，建立職能部門聯動處理機制，強化部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發現的問題；建立糾紛投訴調處機制，對執法工作中發現的或物業企業報告、業主投訴、媒體曝光的違法違規行為及時查處，處理到位。

4．推進業主委員會的成立與規范運作。各街道辦事處要加強推進本轄區內小區業主委員會的組建。今年轄區內符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。區住建局應從行業管理方面出發，督促轄區內業主委員會建立健全規章制度，引導業主委員會規范運作，促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（二）加強物業監督管理力度

1．規范前期物業管理與承接查驗工作。區住建局要按照前期物業管理招投標相關規定，做好轄區房地產項目前期物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。同時督促房地產開發建設單位、物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作、辦理物業交接手續。組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規劃審批內容建設完整，并做好物業承接查驗備案手續。

2．加強住宅小區的巡查與整治。區住建局要牽頭聯合街道辦事處、社區建立物業小區巡查制度。具體為日常檢查、集中抽查、重點督查3項。日常檢查內容主要為小區秩序維護、衛生清潔、綠化養護、保安值勤、共用部位和共用設施設備維護等，應每兩個月對轄區所有物業小區巡查1次，并做好記錄，督促物業服務企業切實履行物業服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業服務。集中抽查內容為物業小區的物業承接查驗制度落實、物業服務收費、消防安全、電梯安全、地下室（停車場所）、機電設備運行、二次供水衛生、裝飾裝修管理等。區住建局要積極配合市住建局工作，每季度組織開展1次集中抽查，確保小區和諧穩定、規范有序。重點督查是針對業主反映意見大、矛盾投訴多、整改不力的物業小區，區住建局要會同相關職能部門、街道、社區開展重點督促檢查整治，確保突發事件的應急預案有效得以落實。對于巡查過程中發現的問題，相關部門要加大對違法違紀企業的處罰力度，堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市場，要將巡查結果作為物業企業項目評優、前期物業招投標準入、企業資質年檢的重要依據。

3．深化老舊小區的整治與管理。各街道辦事處、社區要在老舊小區整治試點的基礎上，以點帶面，進一步深化我區老舊住宅區的整治與管理。要根據城市街區布局、公用基礎設施分布狀況，按照統籌規劃、條塊結合、分步實施的原則，在逐步改善老舊住宅區的基礎設施、環境衛生和治安防范之后，采取有條件的引進物業企業進行專業化管理服務、業主自治管理、社區有償管理三種模式進行老舊住宅區物業管理，逐步提升老舊住宅區廣大群眾的生活環境與居住品質。

（三）提升物業管理服務水平

1．提高物業企業競爭能力。行業主管部門要指導、扶持物業企業做大、做強。物業企業要樹立品牌意識，提高企業競爭力，積極探索轉變提升行業的發展方式，通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業整體競爭能力。主管部門要鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業企業晉升資質，并逐年提高二級以上物業企業管理的覆蓋面。

2．提升物業管理服務水平。物業企業應認真落實《省城市住宅小區物業服務規范》，提高物業小區服務水平，切實履行物業服務合同，實現秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業主提供質價相符的物業服務，努力提高業主的滿意率。行業主管部門要大力指導、幫助物業企業做好創建“物業管理示范住宅小區”工作。今年應做好輝映江山、明光花園2個住宅小區的創優工作，做到以點帶面，提升管理服務水平，促進行業規范發展。

3．提高監管人員與從業人員素質。針對我區涉及物業監督管理的9個職能部門情況以及街道、社區物業管理從業人員素質，區住建局要牽頭擇期舉辦物業監督管理人員工作培訓。通過專業培訓，切實提高職能部門和街道、社區物業監督管理人員業務水平。同時借助物業協會平臺積極開展物業服務管理經驗學習交流活動，組織物業管理工作者、物業服務企業負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優秀物業服務企業的先進物業管理模式，推廣運用。定期組織物業經理崗位繼續教育培訓，不斷提高管理水平，加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓，確保行業相關人員都能持證上崗或得到輪訓。

三、實施步驟

（一）動員部署階段（從2012年月日至月25日）

區物業管理工作領導小組要結合我區實際，組織召開相關部門、物業公司負責人、業主委員會和業主代表參加的會議，制訂實施方案，做好部署安排。分析轄區內物業服務行業發展存在的問題，研討行業發展方向，規范物業服務管理措施。區住建局應督促物業服務企業在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業服務項目，明確具體目標、內容和措施。

（二）組織實施階段（從2012年月26日至11月30日）

各街道辦事處、社區、各相關職能部門要緊密圍繞著“完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平”的目標任務，制定工作安排，扎實開展工作。

（三）檢查驗收階段（從2012年12月1日至12月31日）

結合市里開展的檢查驗收，由區物業管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核。

四、工作要求

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一、上半年工作重點

（一）做好“保安、保潔、保綠”小區三保工作

1、在保安工作方面，為了確保居民人身財產安全，所管轄的七個安置房小區實行每小時巡邏制度。上半年各管理處帶領保安排查小區交通、消防等方面的安全隱患350多起，并都得到了及時的解決。

2、在保潔工作方面，為了營造干凈和諧的人居環境，所管轄的七個安置房小區嚴格執行保潔責任區的包干工作制。上半年各管理處帶領保潔對所在小區內每個路基陰井進行了集中清理整治工作，有效的解決了汛期排水難問題。

3、在保綠工作方面，為了改善小區生態環境，綠化工作人員對影響住戶生活的樹木進行了適當的修枝工作，對各小區內的綠地雜草進行每月一次的清除及修剪工作，對綠化部位噴灑藥物，有效控制了病蟲害。

（二）處理日常的報修、維修工作

據統計，上半年物管委所管轄的七個安置房小區物業管理處共處理進戶門、疏通下水管道、疏通化糞池、更換開關、檢修排水泵等各類維修1500余件；對飄窗滲水、墻體滲水、設備故障等方面的報修160余件，有效保障了各小區居民的正常生活。

（三）進行安全教育宣傳活動

6月24日，物管委聯合電梯維保單位在云景佳園安置房小區做了安全知識宣傳活動以及電梯事故應急演練活動。活動現場發放了宣傳材料120余份，受到了居民的廣泛關注和熱烈歡迎。通過此次活動，有效的加強了電梯安全管理力度，降低了事故的發生幾率，保障了群眾的生命財產安全。

（四）配合社區做好防疫工作

5月19日，物管委接到榮巷街道衛生服務中心及梁溪社區的通知，云景佳園安置房小區出現疑似麻疹病例，根據疫情防護要求對發生疑似病例的小區居民進行應急集中，5月20日下午在云景佳園小區內進行了免費的麻疹防疫接種，接種人數達150余人，保障了小區居民的人身安全。

（五）進行小區禽流感防護工作

面對突如其來的H7N9禽流感，物管委對所管轄的七個小區及時采取應對防范措施，組織各管理處工作人員多次上門查看小區居民的家禽養殖情況，并進行勸導，經過各管理處的共同努力，住戶主動宰殺了家禽35余只，有效控制了疫情的蔓延。

二、目前存在的問題

（一）隨著物管委管轄的小區規模逐漸壯大，管理支出逐年上升，給街道財政帶來沉重負擔。2013年7月1日起，上調全省最低工資標準，月工資標準由原來的1320元調至1480元，目前我物業工作人員140人，下半年起物管委工資支出總額每月將增加2.2萬元。

（二）房屋設計上的不合理，增加了物業管理的難度，個別小區內露天平臺及屋頂生活水箱缺少便于管理的合理通道，個別小區非機動車庫安全通道設計上的不合理等等，以上各類問題容易引發后續使用時安全方面的問題，同時也給物業管理增加了難題。

（三）居民思想觀念陳舊，安全意識淡薄。一些居民缺乏整體意識，個別業主只顧自己利益，私搭濫建，主要表現在自行車庫和消防樓梯口堆放雜物現象嚴重，不僅存在安全隱患，還侵害了其他業主的合法權益。

三、下半年工作計劃

（一）加大安全管理工作力度

為了進一步消除各類安全隱患，確保居民人身財產安全，物管委把加大安全管理工作力度作為首要任務。所管轄的七個小區管理處對消防通道進行有效的雜物清理工作，對各類設施設備進行每月的定檢工作，做到及時保養與維修，每月制定安全隱患排查表，加大安全管理工作力度。

(二)提高物業管理服務質量

篇（4）

以黨的*精神為指導，貫徹落實科學發展觀，堅持“政府引導，立足社區，以人為本，因地制宜”的工作方針，依法拓展物業服務覆蓋面，切實改善廣大群眾居住環境和質量，不斷推進社區建設和物業服務共同發展，為不斷滿足廣大群眾日益增長的物質文化需要，構建和諧*昌，整體提升我區城市管理水平創造良好條件。

二、工作目標

2009年底前，全區134個社區（名單見附件1）老舊住宅區物業服務工作單位（機構）得到落實，長效管理制度初步建立，房屋及其配套設施設備管理權責清晰，服務基本到位，居住環境和質量進一步改善和提高，基本實現物業服務全覆蓋。

三、組織機構及職責分工

（一）組織機構

*

各街道要高度重視，統一思想，成立街道物業管理小組，小組人員由各街道辦事處主任擔任組長，分管社會事務、城管和綜治的副主任擔任副組長，成員由街道派出所、社會事務科、城管執法中隊、社區居委會、門棟業主代表等有關人員組成。

（二）職責分工

1、區房產局：依照《物業管理條例》及相關法規，加強物業服務企業資質管理；指導街道對符合條件的住宅小區建立業主大會制度、居民自治委員會制度或聯席會議制度；組織對老舊住宅區物業服務工作的達標、考評和驗收，落實獎勵措施;加強物業管理政策法規的宣傳；與街道辦事處、區民政局等有關部門，做好老社區推行物業服務的指導、協調工作。

2、各街道辦事處：負責調查老舊住宅區房屋及配套設施情況并登記造冊；劃分并確定轄區內物業服務單元，有序推進試點及推廣工作；指導、協調和督促社區居委會和有關單位建立完善業主大會制度、居民自治委員會制度或聯席會議制度；協同區房產局、民政局、城管局等相關部門及時化解推進社區物業服務中的各種矛盾；加強老社區推行物業服務的宣傳發動，引導居民、業主正確認識物業服務，為老舊住宅區推行物業服務營造良好的輿論氛圍。

3、區民政局：負責老舊住宅區物業服務自治組織的監督、管理；協助街道合理劃分住宅區物業服務區域，推薦一批試點社區先行實施物業服務；配合街道辦事處、區房產局及其他部門，做好老社區推進物業服務的協調工作。

4、區房地公司：負責老舊住宅區直管公房和售后公房的物業服務及“三無”水箱的清洗工作。

5、區城管局：負責老舊住宅區市容環境整治工作，維修社區內破損道路，加強違章占道、“三亂”整治工作；依法拆除老社區內的違法建設。

6、區建設局：按照年度計劃，加強老舊住宅區內道路等基礎設施的改造工作和社區內路燈的協調管理工作。

7、區衛生局：負責組織物業服務企業、街道辦事處、相關部門和社區居委會開展群眾性環境衛生整治，加強老舊住宅區“四害”滅治工作，預防和控制病媒生物和傳播疾病的發生和流行，做好愛國衛生月活動的相關工作。

8、區水務局：負責老舊住宅區排水管網的維護管理，確保市政排水設施完善，井蓋齊全，及時解決漬水問題。

9、區園林局：指導老舊住宅區開展綠化管理工作，負責社區綠化服務工作的技術指導和業務培訓。

10、區環保局：負責老舊住宅區有證經營門點油煙、噪聲等擾民問題的治理；創建綠色社區的宣傳工作。

11、區文體局：負責老舊住宅區公益性健身器材和設施的管理與維護。

12、區物價局：依照《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》，負責老舊住宅區物業服務收費政策的認定工作，加強收費行為的監督和管理。

13、區勞動局：負責指導社區物業服務中介機構與物業服務人員建立合同制勞務關系；利用掌握的人力資源，向社區物業服務中介機構推薦人才；加強物業服務人員勞動技能的培訓。

14、*昌*分局：負責對老舊住宅區的治安、消防工作進行監督和指導，落實治安聯防措施，切實維護社區公共安全和秩序。

15、*昌工商分局：負責取締社區內無照經營，查處違法經營，規范經營秩序。

16、*昌規劃分局：負責查處老社區內批后違法建設，對改變房屋使用用途等違法行為進行查處和管理。

17、區財政局：負責老舊住宅區推行物業服務相關資金的籌措。

18、區文明辦：負責指導街道、社區抓好老舊住宅區的文明創建工作，進一步提升老社區文明程度和市民文明素質。

四、物業服務單元劃分及服務運作模式選擇

按照老舊住宅區房屋、環境、配套設施和房屋產權的狀況等實際情況，將社區內老舊住宅區劃分為獨立院落型、單位管理型和開放型三種類型的服務單元，每種類型服務單元可按居民自治管理型、街道（社區）管理型和單位管理型等三種基本模式，創造條件，分期分批推進物業服務。

（一）對社區內原規劃建設的住宅區或相對獨立且配套設施比較齊全的住宅區（院落），可將其劃分為獨立院落型物業服務單元

街道要指導、協調、督促社區居委會幫助該區域內的業主建立業主大會制度或聯席會議制度。由業主委員會征求業主意見，通過投票的方式決定該單元采取何種形式的物業服務。一是決定對外招聘物業服務企業的，依法辦理引入物業管理的手續；二是決定將物業服務委托給街道或社區代管的，按街道（社區）管理型的服務模式，業主委員會與街道或社區簽訂物業服務合同（協議）并執行；三是業主投票決定自治管理的，街道辦事處、社區居委會要組織區域內的業主，按本方案第五點規定的物業服務內容承擔自治管理工作。街道辦事處負責對自治管理單元內物業服務工作情況進行檢查、考核。

對未能建立業主大會制度的獨立院落型單元，街道可組織社區居委會召集房屋管理（產權）單位、專業部門（單位）和業主、使用人代表建立聯席會議制度，參照開放型服務單元推進物業服務工作。

（二）對社區內單位自管住宅區（院落）或直管公房、售后公房比較集中的住宅區（院落），可將其劃分為單位管理型物業服務單元，采取單位管理型服務模式

其物業服務工作由房屋管理(產權)單位負責牽頭組織和落實。可建立房屋管理(產權)單位負責召集，社區居委會和專業部門（單位）及業主、使用人代表組成的聯席會議制度，共同協商并達成《物業服務協議》，推行單位管理型的物業服務模式。

對房屋管理（產權）單位因改制、破產等原因撤銷或注銷的，其所管理的住宅區（院落）的物業服務工作，由其上級主管部門（單位）負責牽頭組織和落實。

（三）對社區內房屋用途多樣，且產權復雜，又難以圍墻建院的分散開放型住宅區，將其劃分為一個或若干個開放型物業服務單元，采取居民自治管理型、街道（社區）管理型服務模式

街道辦事處可按照該住宅區的規模、人口密度、居民生活習慣等因素，在該單元內建立社區居委會負責召集，房屋管理（產權）單位、專業部門（單位）和業主、使用人代表組成的聯席會議制度，共同協商并達成《社區物業服務公約》，通過成立社區服務中心、居民自治委員會、社區物業服務中介等多種形式的社會組織，為住宅區提供物業服務。該社會組織可采取靈活多樣的方式，針對住宅區內居民需求，有選擇地提供環衛保潔、綠化管養、治安秩序維護、工程維修和家政等“菜單式”物業服務，按照保本微利的原則，對照服務內容向居民收取相應的物業服務費用，確保開放型老社區物業服務落實到位。

五、物業服務基本內容及收費形式

老舊住宅區日常物業服務一般包括下列事項：

1、保潔服務；

2、秩序維護服務；

3、房屋共用部位、設施設備的日常運行、維護服務；

4、綠化養護服務；

5、車輛進出、停泊服務。

以上日常費用標準由物業服務單位（機構）根據服務需求和質量標準，測算管理成本，提出收費標準，結合老城區居民的實際情況，召開價格聽證會，在廣泛征求廣大業主、使用人和有關部門（單位）意見的基礎上，制定雙方可接受的收費機制，通過合同（協議）約定，報區物價局備案核準后，向使用人按月收取。物業服務機構要及時向廣大業主公布收入的使用情況，接受業主的監督。

六、工作方法及步驟

（一）宣傳準備階段（2009年3月）

1、召開全區動員大會，簽訂街道、相關部門目標責任書。

2、各街道、各部門成立工作專班，制定具體推進方案。

3、各街道負責組織社區居委會在老舊住宅區張貼公告、發放通知，廣泛進行宣傳，營造良好的社會氛圍。

4、各街道組織人員，對轄區內老舊住宅區進行全面摸底調查（摸底調查統計表見附件2），確定物業服務單元的劃分和服務模式選擇，并建檔造冊。

（二）組織實施階段（2009年4月—10月）

1、做好試點工作（2009年4月20日—30日）。根據“先易后難，分步推進”的原則，各街道在合理劃分的物業服務單元基礎上，確定各單元的物業服務運作模式，可選擇一定比例不同類型的單元先行啟動物業服務工作。

4月下旬，區領導小組辦公室對已實行物業管理和物業服務的單元進行檢查，總結前期經驗（重點是：單元劃分、模式選擇、業主大會制度或聯席會議制度、物業服務合同或《社區物業服務公約》簽訂、收費標準確定），研究下一步工作推進方法。

2、全面推進階段（2009年5月—10月）。各責任單位參照上階段的工作經驗，逐一明確剩余物業服務單元的工作計劃，加大指導、協調和督促力度，全面完成目標任務。

（三）驗收總結階段（2009年11月）

由區領導小組辦公室根據《**市中心城區老舊住宅區物業服務工作達標考核評分標準》，做好全區老舊住宅區推進物業服務工作的迎檢準備，并根據市、區政府的有關規定，總結全區老舊住宅區物業服務工作達標情況，對優秀、達標社區進行表彰和獎勵。

七、工作措施及要求

（一）落實責任，各司其職

各街道、相關部門要按照責任分工，加強協調，密切配合，切實加強老舊住宅區物業服務工作。對社區的不同情況，采取靈活多樣的服務模式，確保各項工作落到實處。

（二）加強保障，務求實效

各街道要落實專人負責老舊社區物業服務的推行工作。鼓勵和支持社區成立社區服務中心、物業服務中介等社會組織主動承接老舊住宅區物業服務。建立考評獎勵制度，區政府將對年終考核達標的社區給予獎勵。

（三）廣泛宣傳，營造氛圍

篇（5）

二、物業管理基礎工作開展情況

自今年三月份全面接xxx物業管理工作以來，社區非常重視，成立了物業工作領導班子、制定了工作計劃，做好了日常工作。

1、加強領導，規范了操作，加大了投入。社區聘請了六名清掃員，一名水電維修人員，5名跳蚤市場管理人員，明確了物管中心清掃員、監管員、協管員的管理職責，定期召開會議，實行路段負責制。社區還投入資金統一了制服，購置了清掃保潔工具及3臺清掃車，給樓棟配備了40多個垃圾桶，共投入資金貳萬多元。

2、對xxx路及炮后街3-6棟內的堆物及違章搭建進行了為期三天的全面清理，對院內花壇也進行了補栽，并請專人對三個花壇衛生進行日常管理。社區還加大了清掃保潔力度，實行定崗定責制。

3、加大宣傳力度，社區紅袖章每天都在xxx沿線進行“禁止亂扔垃圾，愛護環境”的電喇叭宣傳。有效的遏制不文明行為

4、社區對盲道停車進行了整改，購置了設備，在市一中門面及華人蒸有味前設置了隔離墩，杜絕了盲道停車現象。

5、對xxx路沿線的石雕內的垃圾進行了清理，社區聘請了專人每天進行保潔，做到常態管理。

三、社區物管工作創新

社區在做好基礎工作的同時，結合實際，對物業管理工作進行了創新。

1、在工作的推動上，對物管中心人員采用了獎勤罰懶制度，與聘用人員簽訂了協議，明確了職責，對工作搞得好的進行50-100元的獎勵，對工作中出現錯誤的進行處罰，以此來提高他們工作的積極性。加大督查力度，由衛生專干和監管員進行日常檢查

2、以樓幢管理推動居民自治。由于本社區的地理位置的特殊性（社區處在長沙市中心、周邊有長沙市一中及xxx小學及文化藝術品市場及跳蚤市場），我社區居委會在“自治”上下功夫，根據各樓棟的不同情況采用了不同的管理模式，一是在3-6棟中成立了業主委員會，采取居民自治的方式進行管理。二是對于市博物館、市一中等已建立正規物業公司和業委會的樓棟，加強了與公司和業委會的溝通，監督。較好地推動了居民自治，維護了居民自己的合法權益，強化了居民自治的意識和居民自我管理、自我服務的功能。單位與社區共管的模式。三是對于其他單位樓棟采取社區直接管理的模式進行。

篇（6）

1、穩固充分就業型街道。

年初，科室制定了相應的就業工作計劃，細化指標，落實工作責任，通過幫扶“4050”人員、“零就業家庭”及“一對一”各種方式下，使廣大居民充分就業，就業率始終保持在93%左右，強化檢查督查，在三個充分就業社區達標的基礎上，穩固充分就業型街道的榮譽；

2、設法提高、解決原征地轉戶人員中的勞動力就業問題。

在穩定原征地轉戶人員就業率的基礎上，積極主動地與區內外用人單位加強溝通與聯系，推薦大中專畢業生及青年勞動力參加應聘，努力找尋符合與其自身素質相適應的工作崗位，先后組織多人多次參加區內外用工單位招聘會，鼓勵自主創業，先后成立百幫創業型就業組織17個，加入組織的人數近90人，同時，幫助三家創業人員小額擔保無息貸款60萬元，還積極組織轄區企事業單位與“4050”人員開展面對面就業招聘會，拓寬了這部分人的就業渠道，先后就近解決大齡困難就業人員100人。

3、理順轄區內用人單位勞動關系。

采取多種形式，將勞動合同法等法律法規宣傳到每個單位、每個職工，做到了全覆蓋，增強了廣大職工的維權意識。結合勞動保障監察“兩網化”監管體系建設，及時了解和處理轄區內勞動保障工作領域中的矛盾和問題，街道勞動保障監察中隊能認真履行職責，積極協助并完成區勞動保障監察大隊轉交的各類案件，重點對用人單位的不規范用人行為給予糾正，對侵害勞動者合法權益的行為進行查處，有效預防和減少了違法案件的發生，維護了勞動者的合法權益。截止6月末，中隊共收到投訴案件17件，調處成功率達到95%，為投訴者追要工資8.68萬余元。科室有關人員在努力學習的基礎上，業務辦理能力得到了較為顯著的提高。

4、做好被征地農民養老保障工作。

截止6月份未，為653名市級供養人員發放了養老金160.64萬元；1436人在領取城鄉居民養老保險金，發放每月70元/月.人,共計發放養老金60.31萬元,同時,對末到齡855人的參保對象督促其及時繳費,繳費率現已達85%。

5、城鎮居民醫保工作繼續全區率先完成。

繼續按照往年的一些好的做法，充分發揮街、居所以工作人員的積極性，挖潛參加資源，截止區規定的時間，街道2013年居民醫保工作已開始辦理參保手續，將做到應保盡保。

二、民政救濟工作

1、嚴格實施城市低保，規范申請辦理程序。

本著“符合條件的一個不漏，不符合條件一個不保”的原則，依據市關于最低生活保障金實施細則的規定，科室在區民政局的指導下，從嚴把關，堅持原則，民主審核，陽光操作。低保檔案資料得到更加規范。現街道兩社區共有低保戶87戶，保障人口113人，截止6月末共累計發放低保金20.5萬元，保證了困難群眾的基本權益。

2、在醫療救助工作方面能按照《市區城鄉困難群眾醫療救助暫行辦法》文件精神，今年截止6月底累計救助42人次，救助金額312420元，最大限度地保障了大病患者本人及家庭的利益，得到了居民的好評。

3、做好定恤定補人員補助金發放、部隊軍人立功獎勵發放，退役士兵待安置期間生活費發放；積極開展雙擁工作和雙擁慰問走訪活動，“多次向困難退伍軍人、現役軍人家中慰問，并送去慰問金、慰問品，同時做好擁軍優屬志愿者服務活動，組織志愿者上門為傷殘軍人提供理發、家電維修等服務78人次。

4、殘聯工作。殘聯正三輪車維修費5人2000元，殘聯助殘日慰問12人4800元，重度殘疾人生活救助35人9700元，貧困白內障手術12人。

三、資產管理工作

現科室負責悅江南酒店、合家福超市及兩所幼兒園租賃的資產基本上都能按合同履行，租金按期收繳，確保了街道資產最大程度的增值。

四、轄區內商品房開發小區的社區事務管理的移交工作

在街道主要領導高度重視及親自指揮下，將轄區開發小區的事務移交做為重點，科室通過改變工作思路及辦法，利用一切可以利用的資源，本著重點突破、以點帶面的原則，主要領導親自協調、商談，通過與開發單位的合作，街道的整體利益得到了最大的保證，為街道日后的發展打下了堅實的基礎。目前已有恒潤花園、兩小區菜市場的住宅樓、藍蝶苑、書香苑、岸上玫瑰、山水名城、頤園世家、宋都西湖、三盛頤景園等十三家簽訂移交協議，同時指導新建小區業主委員會的相繼成立，目前8家已成立，4家正在履行成立手續。對于到期應換屆的書香苑、天鵝湖畔小區業委會，科室正在指導、協調換屆。

三、物業管理工作。

自2013年10月份市物業管理實行“三級管理、四級網絡”以來，組織街居相關人員積極學習各項法律、法規，做到了從不了解、不懂，到了解、到懂、到熟悉。目前在三個社區的積極參與下，已初步練就了一批物業管理隊伍，與轄區內各家物業管理企業及開發企業建立了良好的工作協作互動關系，物業管理框架已初步形成，為街道今后各項工作的在新建住宅小區及商務樓宇開展打下基礎。2013年以來，各家物業企業的配合街、居工作的意愿明顯加強，互相支持的力度也在加大。2013年1至6月，居民通過多種渠道投訴達106起，涉及到問題范圍廣、難度大，很能處理。

四、存在問題

1、居民就業。由于觀念較為落后，就業壓力較大，特別是接近已近退休的原征地轉戶人員由于生活費的來源原因，還需就業，另外大中專畢業生及青年人就業問題較為突出。

2、小區事務移交。開發商開發的住宅小區移交問題，雖然目前來說大多數開發商較支持，但對于有的開發商在13年以前規劃中無體現辦公服務用房，小區已通過其它途徑驗收，街道對該類小區無制約措拖。另外，市里有些主管職能部門不作為（例如市規劃局規劃處，貽誤移交的時機，造成社區用房無法及時移交街道；

篇（7）

二、改善民生，提升服務，讓人民群眾生活得更加幸福

房產服務中心以保障和改善民生作為工作的根本出發點和落腳點，以提升房產服務為宗旨，圍繞服務百姓“零障礙”工程、三解三促、“溝通零距離、服務零投訴、管理零縫隙”主題創建活動，扎實開展各項服務工作。

一是深入推進小區管理工作。幸福家園創建是市委市政府2012年實施的重點工程之一，按照市委、市政府統一部署，我區強化領導，明確責任，通力協作，落實措施，制定了創建活動總體方案，明確創建牽頭部門和責任單位，落實創建措施和監督檢查辦法，籌集并撥付了區級配套資金200萬元。全區符合條件的小區全面開展文明小區和幸福家園示范小區創建，確定24個物管小區和24個非物管小區參與區級創建，并從中擇優申報參與市級幸福家園示范小區的統一評比。房管部門作為牽頭單位，建立領導包掛制度，堅持定期與不定期檢查、抽查制度，組織各物業公司“走出”互相交流學習。同時，做好物業管理的日常管理工作。規范物業公司服務行為，堅持每月對小區抽檢，發現問題限期整改；建立“黑名單”制度，對服務不好，投訴較多，且屢教不改的物業企業，除通報批評外，記入黑名單，并上報市局物業處備案；積極做好創優工作，為樹品牌，推動行業發展，推選轄區內具備條件的優秀小區參創“國優、省優、市優”，今年共申報1個國優小區，4個市優小區；指導業主大會成立，發揮業主委員會作用，依法指導召開業主大會，選舉業主委員會，全年共指導4個小區依法召開了業主大會；推進“三位一體”物管新機制，今年新增加10個“三位一體”物業管理模式小區。

二是深入解決中低收入家庭住房困難。今年以來，我們深化住房保障政策落實，廣泛開展住房保障政策、法規的宣傳，認真審核受理轄區居民的申報資料，接待群眾來電、來訪千余戶，并對咨詢反映問題事項詳細記錄，耐心細致給予解答處理。全年累計受理轄區居民的廉租房和低收入家庭住房補貼的申請357戶，按政策規定，符合條件上報共12戶，已按程序上報至市住保辦審核。

三是深入實施汛期危舊房屋搶修。建立健全組織網絡，根據領導分工，調整安委會領導小組成員。堅持定期安全檢查，督促各單位做好安全防范工作。汛期，制定汛期搶險工作計劃，堅持領導帶班值班制度和24小時值班制度，成立10人搶修隊，儲備搶險物資，房屋搶險維修共計投入資金120.67萬元，對轄區內1947.87m2國有直管公房進行了修繕加固，確保了住用戶生命財產安全。

三、依法規范，加強協作，共同做好房屋租賃稅收征管工作

篇（8）

2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；

3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

三、物業管理提供日常服務的內容：

1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？

4、24小時水電維修；

5、對業主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

7、項目范圍內綠化的種植與養護；

8、業主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區性證明的辦理；

11、業主院落檔案的管理。

四、物業特約服務－管家式服務體系：

1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

3、管家式服務的內容：

A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？

B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

室內清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養護

代收洗、補、燙衣物

室內插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務

家庭看護管理

寵物看護管理

C、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

五、XX項目的安全保衛管理：

1、保衛部門日常工作內容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

2、保衛部門的設施設備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統

設像監視系統

電子巡更系統

業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

3、保衛部門提供的委托性特約服務：

禮儀性保衛

短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）

六、突發事件應急處理體系的建立

業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；

前期物業管理方案（二）

公司所屬前期駐點項目客服部：

為有效開展駐點現場物業管理服務工作，實現管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件，特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。

一、總體目標實施規范管理，保障服務質量。

二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責

1、明確前期駐點項目物業管理架構

公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制，統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監督管理。

2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。

三、建立和完善規范的工作流程和服務標準

（一）明確客服部工作計劃

標準：由前期駐點項目物業顧問實行每周工作書面報告制度。

1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告

報告內容包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態、工程現場情況介紹等。

2、每月提交現場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表

報告內容包括：工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態。

3、下周工作計劃 和重點。

4、合理化建議、意見

5、其他

（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃

1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點

2、研究分析各部門工作報告

3、研究分析物業管理新動態

4、實施培訓和溝通

5、研究分析服務質量報告

6、其他

（三）建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系

1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監督員

2、明確工作程序

a、督察員每天不少于對各部門駐點現場實施2次監督檢查，并據實記錄，不規范服務現場糾正。

檢查內容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規范等。標準按照《員工手冊》規定執行

督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進意見

b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人，同時對相關數據進行分析研究

具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見

c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，同時對相關數據進行研究分析。

具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。

（四）協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度

1、制定規范的聯系函制度

2、建立和規范例會制度

3、協助建立客戶聯系報告制度。

四、建立長效的改進機制

1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構

2、研究機構目前主要工作任務

a、研究和總結 項目開盤秩序實施計劃

b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。

c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材

d、有計劃編寫各項目物業管理方案

e、有效實施形象策劃系統

f、有計劃實施各樓盤的物業管理員工內部培訓

g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。

前期物業管理方案（三）

一、物業管理前期籌備工作

（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《小區業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

二、接管后的日常管理服務工作

（一）設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。

4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。

8、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。

9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定：

1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；

2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；

3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；

4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；

（四）環衛綠化工作：

1、公共部位衛生區，派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。

2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。

4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

5、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的環境。

（五）環境和衛生管理規定

為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：

一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。

二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。

四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。

六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、保持小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物

（六）加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。

（七）積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主提供中介電話，方便業主購機船票、請保姆、請鐘點工等。

（八）根據本小區情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。

三、小區車輛管理規定

1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；

2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；

3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；

4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；

5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；

6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；

7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服 務質量是企業生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水 平，就要發揮社區整體上下功夫，形成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。

（二）管理處組織機構

1、辦公室：

（1）負責日常事物，代收報紙信件

（2）檢查樓宇和綠化養護、保潔

（3）協調處理鄰里關系

2、工程部：

（1）負責房屋質量檢查

（2）建立設備設施維保計劃

（3）做好日常維修保養工作

3、財務部：

（1）管好用好財務

（2）負責日常收管理費、租金、代收費等

（3）統購日常維修器材、分發器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓，管好保安

（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序

（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全

（三）管理人員的配備

1、項目經理1人，全面負責小區日常事務管理。

2、物業主管及客戶服務4人，負責樓宇的檢查服務及收費等。

3、水電工6人，負責小區日常水電及工程維修。

篇（9）

以科學發展觀為指導，圍繞街道經濟和社會發展大局，堅持“統一領導、分工負責、條塊結合、全員參與”的原則，兼顧短期和中長期效果，加大投入，強化措施，完善機制，發揮合力，加強宣傳，全面深入開展街道城市環境綜合整治工作。

二、工作目標

圍繞城市噪聲、建設揚塵、水環境、環境衛生、市容環境秩序、工業企業排污、居住區綜合整治、違法建設等方面的突出問題進行專項集中整治、重點整治，確保重點區域、重點行業的整治短期內取得明顯成效，同時注重建立完善工作機制，實施長效化管理，使街道城市整體的大氣、水、聲環境及城市面貌不斷改善，城市形象持續提升。

三、主要工作任務及分工

（一）噪聲污染整治專項（總牽頭部門：經貿辦）

落實《市市區環境噪聲污染綜合整治專項行動工作方案》，對六類噪聲源進行集中整治，減少噪聲擾民現象。

1、集中整治夜間施工噪聲擾民問題，包括建筑施工、道路施工以及市政建設等夜間施工噪聲的整治。

責任部門：經貿辦（牽頭）、城管中隊、建管辦

2、集中整治歌廳、酒吧等娛樂行業音響噪聲擾民問題。

責任部門：派出所（牽頭）、科教文衛、工商所

3、集中整治企事業單位使用固定設備產生的噪聲污染，包括使用風機、水泵、金屬切割、空調、冷卻塔、排風機、油煙機等固定設備，導致噪聲超標排放，干擾周圍居民正常生活的違法行為。

責任部門：經貿辦

4、集中整治公共廣場娛樂、集會等活動噪聲擾民污染。

責任部門：派出所（牽頭）、城管中隊

5、集中整治室外商業經營活動產生的噪聲擾民污染。重點整治在居民區和公共場所的商家促銷、流動商販使用音響設備、路邊攤以及早、夜市市場經營叫賣等噪聲擾民的違法行為。

責任部門：城管中隊（牽頭）、經貿辦、工商所

6、集中整治機動車交通噪聲擾民污染。重點整治城區機動車、旅游景區車輛違反禁鳴規定、車輛不正確使用警報器和音響裝置噪聲擾民的違法行為。

責任部門：交警中隊

（二）施工揚塵污染整治專項（總牽頭部門：城管中隊）

1、進一步規范各類建設施工行為，對城市規劃區內建筑施工、拆遷施工、路面及管線施工進行專項整治，堅決查處控制揚塵不力的建設單位和施工單位。

責任部門：城管中隊（牽頭）、建管辦

2、全面加大現場督查力度，要求土地、施工工地渣土堆放場所全覆蓋；拆遷工地全部采取圍擋、覆蓋和灑水降塵措施，所有渣土運輸車輛出工地前必須將輪胎和車身沖洗干凈。

責任部門：城管中隊

3、所有渣土運輸車輛加蓋封閉運輸，嚴肅查處渣土運輸車輛超載、灑漏現象。

責任部門：城管中隊（牽頭）、交警中隊、交管所

（三）水環境綜合整治專項（總牽頭部門：經貿辦）

1、.加強河流沿岸排污口排查和日常監督檢查工作，嚴肅查處超標排污行為。

責任部門：經貿辦（牽頭）、農業服務中心

2、加快截污管網建設，采取臨時截污和完善雨污分流相結合的措施，盡快減少直排入河、入海污染物量，有效改善水環境質量。

責任部門：經貿辦（牽頭）、市政公路

3、增加沿河園林綠化和生態景觀建設，改善城市綠化環境。

責任部門：農業辦公室

4、完成年河道治理工作計劃，加大投入，推動城市河流下游及支流的河道清淤、垃圾清理工作。

責任部門：農業服務中心

5、根除河岸違法亂倒建筑垃圾、生活垃圾行為。

責任部門：園林環衛

（四）城市環境衛生整治專項（總牽頭部門：園林環衛）

1、.按照區域劃分，加強各責任區日常環境衛生保潔，實施精細化管理；清查生活垃圾收集、轉運設施，查漏補缺，維修完善，保障生活垃圾及時清運。

責任部門：園林環衛

2、加強垃圾運輸車管理，生活垃圾全部實行密閉化運輸；垃圾壓縮運輸車在行駛中確保無滲濾液灑漏。

責任部門：園林環衛

3、加大投入，增加道路保潔機械清掃車輛。

責任部門：園林環衛

4、組織清除主要道路兩側白色垃圾。

責任部門：園林環衛

5、嚴肅查處焚燒工業垃圾、亂倒工業垃圾行為。

責任部門：經貿辦

6、嚴肅查處焚燒生活垃圾、亂倒生活垃圾行為。

責任部門：園林環衛

（五）市容環境秩序整治專項（總牽頭部門：城管中隊）

1、加強飯店室外燒烤及露天燒烤攤的管理，嚴肅查處違法經營、油煙擾民等行為。

責任部門：城管中隊（牽頭）、經貿辦、工商所

2、加大亂貼亂畫、非法小廣告、占路經營等不文明行為查處力度。

責任部門：城管中隊

3、進一步規范戶外廣告的設置行為，對全街道范圍內不符合設置規劃、設置技術規范，未經批準擅自設置、超出批準期限的，不符合戶外廣告亮化要求的，不按規定公益廣告的和存在安全隱患的各類戶外廣告進行全面整治。

責任部門：城管中隊

（六）工業企業排污整治專項（總牽頭部門：經貿辦）

1、深入開展整治違法排污保障群眾健康專項行動，加密對重點企業、環境敏感區域（環灣、城市河流沿岸、居民區、飲用水源地上游等）內企業的環保監督檢查，嚴厲打擊違規建設、超標排污等違法行為。并制定方案，落實計劃，治理毗鄰居民區工業企業污染。

責任部門：經貿辦

2、制定方案，落實計劃，加快推進老工業企業搬遷。

責任部門：經貿辦

（七）居住區綜合整治專項（總牽頭部門：城市化辦公室）

1、對未實行物業管理的居住區，納入居委會管理，并成立業主委員會，聘請物業管理公司實施物業管理；進一步理順物業管理體制，建立由街道牽頭的物業管理聯席會議制度。

責任部門：城市化辦公室、各相關社區

2、整治小區內亂搭亂建、亂擺亂放、毀壞公共服務設施及各類擾民行為。

責任部門：城管中隊、相關社區

3、加強小區治安管理

責任部門：派出所、相關社區

（八）違法建設整治專項（總牽頭部門：城管中隊）

嚴厲查處各類違法建設。

責任部門：城管中隊

四、實施步驟

分三個階段實施。

（一）宣傳發動（年5月中旬）

街道辦事處召開會議進行統一部署，各牽頭部門、責任部門進一步制定細化工作方案，組織召開專項整治、轄區重點整治動員會，明確目標、重點任務，落實責任分工和人力、財力投入。宣傳部門圍繞整治工作重點，制定落實宣傳方案，發揮各類媒體作用，加強宣傳造勢，采取正面引導和問題曝光相結合的方式，廣泛宣傳，及時跟進，充分吸納廣大市民建議，全面推動整治活動不斷深入。

（二）集中整治（年5月下旬至6月）

各牽頭部門、責任部門全面落實整治方案，用一個多月的時間，開展一次大規模的集中整治活動，重點對上述八方面的問題進行全面排查梳理，發現一處問題整治一處；對短期內不能解決的重點、難點問題制定中長期解決方案，并由負責部門跟蹤督查。各專項整治活動的牽頭部門組織相關部門，對活動情況進行集中督查或抽查。宣傳部門要加強對集中整治月活動情況的宣傳報道。

（三）鞏固提升（年7月至12月）

各牽頭部門、責任部門認真總結集中整治活動成果及日常監管工作中的經驗教訓，建立完善長效管理工作機制和有關管理規定，將整治活動納入常態化管理，不斷提高城市環境管理水平；加大對集中整治活動期間遺留問題的解決力度；定期或不定期組織開展“回頭看”活動，檢驗整治活動和長效管理成效；宣傳部門會同專項整治牽頭部門對整治活動成果組織開展全方位宣傳報道，讓廣大市民感受到整治活動帶來的變化，了解整治活動的成果。11月至12月，各專項整治的牽頭部門再組織一次集中督查或抽查活動。

五、組織領導

篇（10）

2、服務周到，有求必答，工完料凈，場地清。3

3、物業管理過程中如需要暫時停水、停電，應保證及時通知到用戶。3

4、上下水、電氣、暖氣、土建維修，零修事不過夜。3

水、電、暖、土建維修5、按照規定時間、規定次數供應熱水。3

6、保證用戶上下水暢通，上下水無跑、冒、滴、漏現象。3

（30分）7、室外公共設施如路燈、樓道燈、單元門實行每月巡檢。3

8、電修、土建、水暖服務實行承諾制。3

9、保證小區住宅室內溫度不低于16℃。3

10、保修期內屬于施工單位負責的維修項目，及時聯系維修，認真檢查服務質量。3

1、新植樹木健壯，冠形均勻，樹干通直，樹木成活率不低于90，保護措施完整。2

樹木2、喬木樹冠無折懸枝，樹高5米以下無枯死枝，無病腐枝，無蟲害。2

(8分）3、花灌木冠形美觀，修剪合理。無蛛網、灰網、無折懸枝和枯死枝條、無病蟲害。2

4、綠籬冠形整齊，修剪及時，無缺苗斷空。籬叢內無枯枝、雜草、雜物、無蛛絲網。2

1、單一草坪品種純正，修剪及時，（草坪高度不超過15厘米）不缺水少肥。2

綠化草坪地被2、綠地內雜草及裸土率不超過5。2

(25分)（5分）3、綠地內無明顯人為踐踏的斑禿或道路。1

花壇花帶1、花壇花帶整體效果好，品種配置合理，密度適宜，單一品種高度整齊一致。1

（2分）2、花卉生長繁茂，無雜草、無枯死植株，無病蟲害，花壇、花帶裸土率不超過5。1

1、校園路面平整，地面不大于5，硬鋪裝破損面積不大于2。1

道路設施2、園林小品布置得當，藝術水平高，無人為損害。1

園林小品3、路燈、座椅及休閑設施完整無缺，衛生狀況好。1

（5分）4、噴泉、水景水質好，水面無漂浮物。1

5、宣傳欄、揭示板、警示牌、路標安放牢固，字跡清晰、無人為損壞。1

1、道路、廣場清潔無淤泥，無堆放物，視野內無丟棄物。2

綠地衛生2、主要街道50米內要放置一個果皮箱。果皮箱完好可用，表面清潔，清理及時。2

（5分）3、綠地內無亂貼亂畫、無衛生死角。1

1、路面無明顯污跡，無渣土堆積，無廢棄物，無蚊蠅孳生地。3

室外2、責任區內無衛生死角。4

（13分）3、冬季路面無積雪，無積冰；春、夏、秋季無積水，保證道路暢通。3

保潔　4、垃圾日產日清，不堆積。3

(25分)　1、公共場所地面保持干凈，無痰跡，無積水，無碎紙等雜物。3

室內2、辦公區、教學區、家屬區樓梯扶手保持干凈，無塵土。3

（12分）3、廁所里無異味，門、地面清潔，便池、水池光潔，廁所保持通風良好。3

4、樓道內干凈整潔，無雜物堆積。3

1、具有完備的物業管理規章制度和操作規程。2

管理措施2、具有當年的工作計劃和長遠的工作規劃。2

（10分）3、具有穩定的專業隊伍，物業管理工作相關人員經過培訓，持證上崗。2

4、設有一系列的服務電話，用戶如遇到問題，可撥打相應的服務電話。2

其它　5、獨立立項、招標的各類維修工程項目，能夠按照甲方的質量要求認真完成。2

（20分）　1、全年無重大責任事故發生。(若發生重大安全事故，一票否決)2

2、樹立“天天防火、夜夜防盜”的防范意識，加強對服務人員的思想教育。2

安全3、安全防火制度、措施健全，安全防火組織機構完備。2

（10分）4、有巡回檢查制度，有檢查記錄；防火設施、數量心中有數。2