房產(chǎn)的法律法規(guī)匯總十篇
時間：2023-12-25 15:23:39
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房產(chǎn)的法律法規(guī)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
篇（1）
(一)居住用地七十年;
(二)工業(yè)用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》
第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
第四十二條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》
第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
篇（2）
關(guān)鍵詞：脫實向虛；房地產(chǎn)業(yè)；長期發(fā)展規(guī)律；國際經(jīng)驗
一、引言
城市化進程催生了房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)業(yè)則因其顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)而成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)與支柱產(chǎn)業(yè)，因此研究房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律及其對于宏觀經(jīng)濟的影響具有十分重要的意義。由于房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化進程中的重要作用，以及對于一國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良序互動和經(jīng)濟增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律及其對其他經(jīng)濟部門和總量經(jīng)濟影響的研究一直是國內(nèi)、外學(xué)界關(guān)注的重點。擇其相關(guān)研究文獻簡要綜述如下。國內(nèi)研究方面。葛揚和眭小燕（2009）綜述了房地產(chǎn)泡沫的形成—破滅機制，及其與宏觀經(jīng)濟之間的關(guān)系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產(chǎn)泡沫，并對中國房地產(chǎn)的供求關(guān)系進行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現(xiàn)金流凈現(xiàn)值、溢價率、內(nèi)部收益率等指標(biāo)考察地區(qū)住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進行了分析，認(rèn)為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產(chǎn)稅收的依賴問題。王學(xué)龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)系，并構(gòu)建了土地供應(yīng)限制下的房地產(chǎn)市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設(shè)計一個新型房價收入比指標(biāo)，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進行了分析，卻認(rèn)為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負(fù)擔(dān)能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟周期的關(guān)系進行了研究，認(rèn)為房地產(chǎn)上漲期間，通過金融系統(tǒng)帶來的財富效應(yīng)能夠刺激消費，引致經(jīng)濟景氣。Hott和Monnin（2008）構(gòu)建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎(chǔ)價格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經(jīng)濟向好時，房價上漲的財富效應(yīng)增加了負(fù)債人的借貸能力和凈資產(chǎn)，也使得抵押品價值上升，這加速經(jīng)濟周期走強。而房地產(chǎn)和經(jīng)濟景氣相互增強最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負(fù)債人的資產(chǎn)縮水和債務(wù)狀況惡化，經(jīng)濟也開始回落。”
E.Leamer（2008）則研究了房地產(chǎn)與多個經(jīng)濟周期的關(guān)系，認(rèn)為：“二戰(zhàn)以來美國歷次經(jīng)濟衰退的主因是房地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產(chǎn)銷售的遲緩也足以導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的收縮和財富效應(yīng)的消退，經(jīng)濟下行乃至衰退也往往難以避免”（轉(zhuǎn)引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內(nèi)、外相關(guān)研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產(chǎn)發(fā)展與各類經(jīng)濟因素變化之間的關(guān)系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產(chǎn)發(fā)展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產(chǎn)波動與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系，這為后續(xù)研究奠定了堅實的文獻鋪墊。然而，深入觀察不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前研究對于房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結(jié)，同樣對于經(jīng)濟增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導(dǎo)向和切入點，即在經(jīng)濟脫實向虛的現(xiàn)實背景下，主要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般特征和長期規(guī)律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產(chǎn)長期發(fā)展實況與共性特征，以期得出關(guān)于房地產(chǎn)長期發(fā)展機理的規(guī)律性總結(jié)，從而為我國未來一段時期房地產(chǎn)市場的調(diào)整、可能出現(xiàn)的問題以及風(fēng)險防范提供有益參考。發(fā)達國家的房地產(chǎn)進程開始較早，發(fā)展較為充分，經(jīng)歷過明顯的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象，例如美國和日本的房地產(chǎn)市場；而新興市場國家的房地產(chǎn)進程則開啟較晚，發(fā)展階段較低，發(fā)展過程未及充分展開，周期現(xiàn)象不太明顯，例如韓國、中國的房地產(chǎn)市場。本文從發(fā)達國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)與GDP增長、置業(yè)人群數(shù)量之間的關(guān)系展開具體分析與歸納。
二、房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長的關(guān)系
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和關(guān)聯(lián)效應(yīng)必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，因此又必然擴大房地產(chǎn)需求，反向帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，兩者關(guān)聯(lián)運動的常態(tài)幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當(dāng)。圖1是日本房價指數(shù)與GDP增長的運動關(guān)聯(lián)圖。如圖1所示，1985年“廣場協(xié)議”之前，日本的房價指數(shù)運動與GDP增長運動總體上步調(diào)一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉(zhuǎn)為異步運動，房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生和擴大；1991年~1995年，兩者依然為異步運動，房價指數(shù)轉(zhuǎn)而迅速下降，前一階段積聚的房地產(chǎn)泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復(fù)同步運動，不過作為泡沫經(jīng)濟的嚴(yán)重結(jié)果，此時的宏觀經(jīng)濟陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象最為明顯，房地產(chǎn)泡沫頻發(fā)，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現(xiàn)過三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產(chǎn)泡沫；1983年~1886年，第二次房地產(chǎn)泡沫；2003年~2007年，第三次房地產(chǎn)泡沫。縱觀這三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產(chǎn)生的誘發(fā)因素卻都直接源于房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生、擴大和破滅，進而誘發(fā)房地產(chǎn)周期性波動。
而在房價指數(shù)增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數(shù)增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。圖3是韓國房價指數(shù)與GDP增長的關(guān)聯(lián)圖。從其房地產(chǎn)發(fā)展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應(yīng)，自1986年起，韓國的房價指數(shù)運動與GDP增長運動開始呈現(xiàn)異步運動特征，房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫；1990年，此輪房地產(chǎn)泡沫開始破滅，并于1993年結(jié)束；1993年~1996年，韓國的房價指數(shù)運動與GDP增長運動依然表現(xiàn)為異步運動，但是與房地產(chǎn)泡沫期不同的是，此時的異步運動表現(xiàn)為GDP增速明顯快于房價指數(shù)增速。1997年，亞洲金融危機爆發(fā)，韓國的房價指數(shù)和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機的外部沖擊之外，兩者基本恢復(fù)同步運動的常態(tài)。綜上，縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長之關(guān)系，根據(jù)其房價指數(shù)或土地價格指數(shù)與GDP增長聯(lián)動的共同特征，可以得出以下結(jié)論：房價指數(shù)或土地價格指數(shù)與GDP的同步運動是兩者關(guān)聯(lián)運動的常態(tài)，這是對于房地產(chǎn)發(fā)展和GDP增長互相促進的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)的一般反映，盡管在發(fā)達國家有時也會出現(xiàn)GDP增速明顯快于房價指數(shù)或土地價格指數(shù)增速的異步運動情況；若是發(fā)生房價指數(shù)或土地價格指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運動現(xiàn)象，便會誘發(fā)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系
美國、日本、中國等國家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，20歲~50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發(fā)展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數(shù)量代表置業(yè)人群的數(shù)量。下面重點檢驗樣本國家20歲~50歲置業(yè)人群數(shù)量跟房價指數(shù)的關(guān)系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關(guān)性。如圖4所示，日本的置業(yè)人群數(shù)量曲線呈現(xiàn)顯著的階段性，其拐點出現(xiàn)在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業(yè)人群數(shù)量以基本穩(wěn)定的速度快速增長，而房價指數(shù)也以基本穩(wěn)定的速度快速增長，且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者之間表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性。1973年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量首先轉(zhuǎn)入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數(shù)也隨之轉(zhuǎn)入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，此間兩者同樣表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性；1985年~1995年，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩增長，而房價指數(shù)卻大起大落，兩者不存在正相關(guān)性，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩下降，房價指數(shù)亦平緩波動，兩者又恢復(fù)正相關(guān)性。
觀察圖5，美國的置業(yè)人群數(shù)量曲線也呈現(xiàn)出階段性，其拐點出現(xiàn)在1998年左右。拐點之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價指數(shù)也隨之快速增長，且沒有出現(xiàn)顯著的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1998年拐點之后，置業(yè)人群數(shù)量進入平緩增長期，而房價指數(shù)運動先是經(jīng)歷了大起大落的房地產(chǎn)泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復(fù)拐點之前的常態(tài)化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關(guān)性。關(guān)于拐點之后兩者正相關(guān)性的打破，房地產(chǎn)泡沫期歸因于市場投機因素，2009年之后（房價指數(shù)的常態(tài)化快速增長）則歸因于美國的“再工業(yè)化戰(zhàn)略”實施所帶來的經(jīng)濟復(fù)蘇。韓國置業(yè)人群曲線的拐點出現(xiàn)在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價指數(shù)隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產(chǎn)泡沫過程之外，兩者基本呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1995年拐點之后，置業(yè)人群數(shù)量進入平緩增長和回落期，而房價指數(shù)運動卻呈現(xiàn)出拐點之前的常態(tài)化快速增長態(tài)勢，兩者不具有顯著的正相關(guān)性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產(chǎn)業(yè)的崛起而帶來的經(jīng)濟快速發(fā)展。綜上，縱觀樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系，根據(jù)其房價指數(shù)與20歲~50歲人群數(shù)量關(guān)聯(lián)運動的共同特征，得出以下結(jié)論：房價指數(shù)曲線與置業(yè)人群數(shù)量曲線的明顯正相關(guān)是兩者關(guān)聯(lián)運動的常態(tài)；若發(fā)生房價指數(shù)運動背離兩者正相關(guān)性的大起大落現(xiàn)象，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫和周期現(xiàn)象；但是同時存在著在置業(yè)人群數(shù)量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯(lián)動正相關(guān)性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。
四、結(jié)論
縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展在根本層面上受到GDP和置業(yè)人群數(shù)量的綜合作用，這些經(jīng)濟因素相互聯(lián)系，共同決定著房價指數(shù)的變化。根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共同特征，概而言之：當(dāng)城市化率越過拐點而轉(zhuǎn)入平緩增長階段后，房價指數(shù)運動主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數(shù)的快速增長；若發(fā)生房價指數(shù)單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟增長造成嚴(yán)重的負(fù)反饋，破壞經(jīng)濟的正常發(fā)展進程。從長期看，房地產(chǎn)發(fā)展在根本上亦主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數(shù)則隨之同步運動。此為基于國際經(jīng)驗總結(jié)的房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律，在當(dāng)前中國經(jīng)濟脫實向虛的現(xiàn)實背景下，對于調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展具有重要的理論向?qū)б饬x。
參考文獻：
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篇（3）
房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避
目前，只有“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》）對房地產(chǎn)融資信托進行法律規(guī)制。“兩規(guī)”對房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定：
《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：……（三）承諾信托財產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；……”
《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時應(yīng)遵守下列規(guī)定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過報紙、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)。”
《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。”
金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認(rèn)為當(dāng)外在市場力量和市場機制與機構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合，尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時就會產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動，信托投資公司在開創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時，都在自覺或不自覺的打法律球。房地產(chǎn)融資信托操作過程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：
第一，信托投資公司利用分解項目的方法將原本一個項目分解為若干項目，從而達到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份）”的限制。
第二，信托計劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書第六條“由于經(jīng)營管理或者其他原因房信集團（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開發(fā)單位）如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營優(yōu)先收益權(quán)收入，造成償還信托資金困難，房信集團承諾用其自有財產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費補足。”
第三，信托計劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點后2至3位。如，北京商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)項目資金信托計劃的預(yù)期收益率為4.8%，“三環(huán)新城”經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)項目資金信托計劃的預(yù)期收益率為4.5%.
法律保護的缺失
由于房地產(chǎn)融資信托剛剛興起，眾多信托產(chǎn)品還未到期，而且市場初期信托投資公司把關(guān)較嚴(yán)，房地產(chǎn)融資信托的風(fēng)險尚未顯現(xiàn)，迄今為止沒有因上述法律規(guī)避行為產(chǎn)生糾紛。換言之，法律規(guī)避的弊端在實證中尚未體現(xiàn)。但是從法學(xué)和經(jīng)濟學(xué)理論分析，上述法律規(guī)避行為無疑將影響投資者的決策。對于非專業(yè)知識的投資者來講，極可能基于對“承諾保底”和“預(yù)期收益”的信賴做出投資決策-購買該信托產(chǎn)品。但當(dāng)“承諾保底”與“預(yù)期收益”不能兌現(xiàn)時，委托人的權(quán)利如何救濟？
《信托投資公司管理辦法》第七十五條：“信托投資公司違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由中國人民銀行責(zé)令限期改正，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予紀(jì)律處分，并由中國人民銀行取消高級管理人員的任職資格和從業(yè)人員的從業(yè)資格。構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)予以追究刑事責(zé)任。”
篇（4）
中圖分類號：C812文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1006-5954 （2011） 04-71-03
作為發(fā)展中大國的首都和一個經(jīng)濟社會發(fā)展達到一定水平，注重和諧、關(guān)注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應(yīng)以更開放的姿態(tài)、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產(chǎn)市場，解決住房問題。但由于北京房地產(chǎn)市場化的時間還較短，尚未出現(xiàn)一輪完整的周期波動，因此學(xué)習(xí)和總結(jié)發(fā)達國家大都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，吸取發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的教訓(xùn)，對研究下一階段房地產(chǎn)發(fā)展方向具有重要意義。
一、國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及特點
（一）房地產(chǎn)與經(jīng)濟的關(guān)系
1.房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中占較大比重
從目前的數(shù)據(jù)看，各大都市的房地產(chǎn)在地區(qū)生產(chǎn)總值中均占有較大比重，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要行業(yè)。如紐約的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2006年達到15.8%，是第三產(chǎn)業(yè)中的第一大行業(yè)。倫敦的房地產(chǎn)業(yè)及商務(wù)服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重1980年以來呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，2000年以來基本保持在12%左右，2007年為12.9%。
2.房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻大，且集中在保有環(huán)節(jié)
根據(jù)美國、英國和日本的稅收制度，房地產(chǎn)主要在保有環(huán)節(jié)征稅，一般根據(jù)房地產(chǎn)的評估價值，按一定的比率征收；流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產(chǎn)業(yè)主要獲得財產(chǎn)稅收入。香港特區(qū)政府從房地產(chǎn)取得的收入主要包括賣地收入、物業(yè)稅、差餉等。
3.房地產(chǎn)波動與經(jīng)濟波動聯(lián)系密切
從國際大都市房價走勢看，表現(xiàn)出一定的周期性規(guī)律。同時，研究也顯示：房地產(chǎn)市場周期與經(jīng)濟周期相吻合，是一種正相關(guān)關(guān)系，波長大體一致。一般來說，房地產(chǎn)的繁榮、衰退期超前于宏觀經(jīng)濟，而復(fù)蘇、蕭條期滯后于宏觀經(jīng)濟，見表1。
（二）房地產(chǎn)與社會的關(guān)系
1.住房存量應(yīng)與人口規(guī)模基本相適應(yīng)
確保住房存量與人口規(guī)模，以及由此決定的家庭戶總數(shù)基本適應(yīng)，甚至略微超過家庭戶總數(shù)，是保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質(zhì)的前提條件。在這方面，國際大都市有較成功的做法和經(jīng)驗。如紐約，2008年全市有303.3萬戶家庭，住宅332.8萬套，住宅存量與家庭戶數(shù)基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應(yīng)保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)低于1個人，5.3%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)在1~1.5個人之間，僅2.8%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)在2個人以上。
2.房價變動與購房適齡人口的變化趨勢正相關(guān)
發(fā)達國家的房價增長與購房適齡人口（指25~44歲人口）的增長有顯著的正相關(guān)關(guān)系，該特點在美國和日本表現(xiàn)尤為明顯。上世紀(jì)70年代以來，美國的購房適齡人口呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢，從1980年的6323萬人增加到1995年的8476萬人，房價也表現(xiàn)出持續(xù)上漲態(tài)勢。日本從上世紀(jì)90年代開始購房適齡人口總體呈現(xiàn)出下降態(tài)勢，從1990年的3558萬人下降到1995年的3374萬人，2010年為3464萬人，房價也表現(xiàn)為持續(xù)下跌。
3.房價收入比處于合理區(qū)間
國際上通用的房價收入比，是以住宅套價的中位數(shù)，除以家庭年收入的中位數(shù)。世界銀行認(rèn)可的合理的房價收入比在4~6之間。以這一標(biāo)準(zhǔn)衡量，紐約等國際大都市居民的住房支出處于相對合理區(qū)間。瑞士、德國、瑞典等房價收入比長期在2~3之間。倫敦的房價收入比自1990年以來一直保持在5以下。
（三）房地產(chǎn)市場內(nèi)部關(guān)系
1.存量房比例高，新建房比例低
紐約等國際大都市都非常注重存量房的維修和保護，以促進存量資源的可持續(xù)利用。這些城市的新建住房市場較小，起主要作用的是二手房交易市場。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀(jì)40~70年代，1970年后建設(shè)的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設(shè)的僅占3.6%。
2.自有與租賃并重
自有住房與租賃房并重是紐約等國際大都市房地產(chǎn)市場的主要特征之一。由于受人員流動性大、房價相對較高等因素影響，在紐約、東京等國際大都市中，租賃是居民解決住房問題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達到66%，大大超過前者。 2003年東京住宅擁有率達到44.5%，而租房的戶數(shù)約占非空置住宅總戶數(shù)的一半以上，租房比例位居全日本首位。
（四）政府與房地產(chǎn)市場關(guān)系
1.在住房供給短缺階段，政府大規(guī)模興建保障性住房
上世紀(jì)50~80年代，隨著工業(yè)化和城市化快速推進，大多數(shù)發(fā)達國家（地區(qū)）均面臨嚴(yán)重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國（地區(qū)）政府均經(jīng)歷了大約30年的大規(guī)模興建公房階段。在建設(shè)高峰期，英國保障性住房存量占住房總量的比重超過50%，香港超過45%，新加坡超過90%。發(fā)達國家住房保障體系發(fā)展過程中，大多先發(fā)展適用于低收入人群的廉租房，其次才發(fā)展適用于中低收入人群的限價房。美國廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國家平均為18%左右。法國則規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。
2.政府采用多種手段調(diào)控房地產(chǎn)市場
美國等發(fā)達國家（地區(qū)）政府均綜合運用立法、財政、稅收、金融等各種手段，以保護公民居住權(quán)、保證本地區(qū)住房目標(biāo)的實施進度及預(yù)期效果的實現(xiàn)。
3.政府對市場進行嚴(yán)格監(jiān)管
政府干預(yù)行為主要包括引入多元化的市場主體、監(jiān)管市場主體及其行為、抑制投機和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價格管制等極端手段的。如德國，按照法律規(guī)定房租漲幅在三年內(nèi)不得超過20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價表”，根據(jù)“租價表”制定“合理房價”。
二、從國際比較看北京房地產(chǎn)發(fā)展存在的隱憂及問題
（一）城市化快速推進、人口擴張集聚對住房需求形成較大壓力
1.常住人口和購房適齡人口呈持續(xù)增加態(tài)勢
國際經(jīng)驗表明，當(dāng)一國城市化率（城市人口占總?cè)丝诘谋戎兀┰?0%~70%這一區(qū)間時，城市化進入加速階段，城市房價總體上漲。當(dāng)城市化率處于30%~50%之間時，人口遷移主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口進入城市，全國城市房價漲幅總體比較接近。當(dāng)城市化率處于50%~70%之間時，人口遷移以城市之間相互移動為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房價漲幅將會明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購房適齡人口均呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢。根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)估算，2009年北京購房適齡人口為667.3萬人，比2000年增加143.2萬人。
2.目前住房存量相對城鎮(zhèn)人口總量明顯不足
2009年，全市城鎮(zhèn)人口1491.8萬人。若以戶均2.6人測算，相當(dāng)于有573.8萬戶城鎮(zhèn)常住人口，需要的住房存量在570萬套以上。而據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)顯示，全市國有土地上成套住宅僅為378.57萬套，平房78.45萬間。
（二）城市處于擴張期，存量建筑壽命短，不利于房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展
近30年來，北京城市建成區(qū)迅速擴大，老城區(qū)進行了較大規(guī)模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國的住宅壽命平均為30多年，而發(fā)達國家一般都超過70年，有的可達百年以上。據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)，當(dāng)年全市國有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。
（三）忽視房地產(chǎn)市場周期規(guī)律，市場參與者對未來價格過度樂觀的預(yù)期，容易累積房價泡沫
如同其他國際大都市的房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出的周期性規(guī)律一樣，北京的房地產(chǎn)市場同樣會表現(xiàn)出周期性規(guī)律，價格不可能永遠(yuǎn)上漲。自從2009年以來中央出臺一系列調(diào)控政策以來，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了趨冷跡象，但由于房屋價格沒有明顯回落，市場參與者購房熱情依然高漲。
（四）重自有輕租賃，租賃外部環(huán)境亟待改善
在改善住房方式上，擁有自主住房是多數(shù)居民的第一選擇。政府在保障房的設(shè)計上，也是偏向于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不是租賃。如對經(jīng)濟適用房、兩限房的管理方式，即是如此。
（五）房價收入比高，加重社會財富分配不公
近幾年來，北京房價上漲較快。2010年1~7月，四環(huán)以內(nèi)的期房住宅達到了3.4萬元/平方米，四環(huán)至五環(huán)也達到了2萬元/平方米。而2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2.7萬元，家庭平均可支配收入約為8萬元（以3口之家計算）。對于一個年收入8萬元的家庭來說，要購買一套四環(huán)以內(nèi)的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環(huán)內(nèi)也需要22.5年。
（六）保障性住房供給不足
從人口發(fā)展趨勢和市場供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來，北京住房供應(yīng)體系的主體一直是完全市場化運作的商品房，經(jīng)濟適用房居于次要地位，且其比重持續(xù)下降，限價房和廉租住房目前供應(yīng)量還未形成規(guī)模。以經(jīng)濟適用房為例，1999年經(jīng)濟適用房完成投資占當(dāng)年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢，2007年曾一度下降到2.9%。
（七）政府“監(jiān)管角色”和“參與角色”沖突
作為管理者和監(jiān)管者，政府希望人人享有適當(dāng)住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這兩種角色產(chǎn)生沖突時，有可能弱化住房保障功能的發(fā)揮。從政府內(nèi)部看，中央政府是市場的干預(yù)者，而地方政府是地方房地產(chǎn)市場的直接參與者，在利益格局下對房地產(chǎn)業(yè)依賴度高。因而，在中央的調(diào)控和地方利益有沖突的情況下，房地產(chǎn)市場調(diào)控又極易產(chǎn)生博弈。
三、國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展對北京的借鑒與啟示
（一）促進都市圈協(xié)調(diào)發(fā)展與人口合理流動，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長期人口預(yù)測，并據(jù)此制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖》拷ㄔO(shè)計劃以適應(yīng)未來的經(jīng)濟社會發(fā)展。
（二）對商品房領(lǐng)域，要堅持市場化取向，盤活存量，加強監(jiān)管
盤活空置房。可以通過政府收購、征收房產(chǎn)稅、對出租戶進行補貼等形式盤活空置房。如歐盟國家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無房者入住閑置一年以上的空房。
完善租賃市場。借鑒國外的成功經(jīng)驗，利用法律規(guī)范住房租賃市場，建立起對租房者良好的保護機制。同時，對租房者實施補貼計劃，大力增加公共租賃住房的供應(yīng)。
（三）對保障房領(lǐng)域，要明晰責(zé)權(quán)，央地合力，加快推進保障房工業(yè)化生產(chǎn)方式
在大力興建保障性住房的同時，要做到：盡快出臺相關(guān)法律，明晰政府和公民責(zé)權(quán)，培植獨立于商品房開發(fā)的保障房建設(shè)體系。加快以工業(yè)化方式推進保障房建設(shè)，發(fā)揮其經(jīng)濟效應(yīng)。充分發(fā)揮中央和地方兩種積極性。
（四）引導(dǎo)大眾樹立正確的市場預(yù)期和健康的消費觀
引導(dǎo)市場參與者正確認(rèn)識經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，了解房地產(chǎn)市場存在周期變動這一客觀事實。全面公開市場信息，為市場參與者判斷形勢、做出理性預(yù)期提供基礎(chǔ)。積極引導(dǎo)消費者樹立合理的住房消費觀念，使個人消費行為回歸理性，鼓勵消費者根據(jù)自身的能力和實際需要，合理安排住房消費。
■ 參考文獻
篇（5）
媒體和學(xué)界對《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)之規(guī)定的批評不絕于耳,究其緣由,擔(dān)憂這兩條規(guī)定弱化了法律對家庭中的弱者(主要為女方)的保護,進而將擴大男女兩性之間在實質(zhì)上的不平等,可謂是其成為眾矢之的主要原因。有論者認(rèn)為,這種“公婆買房、兒媳沒份”的現(xiàn)象違反我國傳統(tǒng)的婚姻倫理,破壞了“修齊治平”的家國文化,它勢必將嚴(yán)重沖擊甚至于摧毀為國人奉行千年之久的婚姻倫理價值。摒棄特殊的國情和傳統(tǒng)文化對婚姻家庭關(guān)系的影響,違反“筑巢引鳳”的生物定律和性別分工的社會定律,一味地推行“誰投資誰受益”現(xiàn)代市場經(jīng)濟的理念,“司法的社會認(rèn)可程度將會大打折扣,司法的實際功效將無從產(chǎn)生,司法的權(quán)威將逐漸損減殆盡”。 還有學(xué)者甚至稱其為“吹響了‘中國家庭資本主義化的號角’”,認(rèn)為這樣的規(guī)定是“以個人主義壓倒家庭價值,使得涵養(yǎng)道德、培養(yǎng)善良風(fēng)俗和民情的家庭細(xì)胞,感染上個人理性算計的病毒,父慈子孝傳統(tǒng)將煙消云散”。若將這一資本主義的個人財產(chǎn)原則引入中國的婚姻實踐,“破壞的就不僅是婚姻,還有人心”。
然而,這些口誅筆伐也引發(fā)了人們的思考:《解釋三》的改弦更張是否意味著我國的婚姻家庭法對女性和婚姻的立法理念發(fā)生了轉(zhuǎn)向?是否真如學(xué)者所說,是一個“調(diào)撥婚姻家庭關(guān)系、敗壞人倫親情”的“離間者”?
二、離婚房產(chǎn)規(guī)定的法律述評
《解釋三》的進步意義不言而喻。無論是從理論體系的厘清還是在司法實務(wù)的操作上,離婚房產(chǎn)規(guī)定的立法設(shè)計都是進步得,其積極意義體現(xiàn)在以下三個方面:
(一)符合《婚姻法》夫妻財產(chǎn)制的發(fā)展趨勢
建國以來的《婚姻法》在夫妻財產(chǎn)制的問題上經(jīng)歷了一個從“夫妻一體主義”向“夫妻別體主義”轉(zhuǎn)變的趨勢。“一體主義”的財產(chǎn)立法傾向于將婚前和婚后的財產(chǎn)盡量納入夫妻共有財產(chǎn)。1984年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第12條規(guī)定:“雖屬婚前個人財產(chǎn),但已結(jié)婚多年,由雙方長期共同使用、經(jīng)營、管理的,均可視為夫妻共同財產(chǎn)”。1993年《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第6條規(guī)定:“一方婚前個人所有的財產(chǎn),婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理的,房屋和其他價值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年,貴重的生活資料經(jīng)過4年,可視為夫妻共同財產(chǎn)。”而“別體主義”的財產(chǎn)立法則會盡可能增加夫妻個人財產(chǎn)的范圍。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》一改先前的慣例,明確規(guī)定一方的婚前財產(chǎn)不會因為婚姻的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為共有財產(chǎn)。《解釋三》更是將婚后取得的贈與房屋和獲得產(chǎn)權(quán)的按揭房屋從共同財產(chǎn)的范圍中劃分出來。可見,我國的法律制度對女性的保護卻是越來越全面的,并沒有隨著財產(chǎn)制的變化而減弱。《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)的法律規(guī)定恰符合現(xiàn)代家庭立法從“一體主義”向“別體主義”的發(fā)展軌跡,更側(cè)重于對女性的財產(chǎn)獨立與人格獨立予以雙重保障,不僅回應(yīng)了新時代的性別平等訴求,也實現(xiàn)了立法理念的更新。
(二)符合《物權(quán)法》與《合同法》的基礎(chǔ)原理
依據(jù)“物權(quán)性的期待”理論,在物權(quán)合意做出后,獲得產(chǎn)權(quán)前,買受人享有物權(quán)期待,此時的債權(quán)具有物權(quán)的屬性。 買受人財產(chǎn)形式從債權(quán)到物權(quán)的變化都僅圍繞其自身為主體而發(fā)生,在買受人簽訂房屋買賣合同到獲得房屋產(chǎn)權(quán)證期間,插入一個結(jié)婚法律行為也不能改變按揭房屋為婚前個人財產(chǎn)的權(quán)屬界定。在“物權(quán)公示原則”下,按揭房產(chǎn)的取得與變更皆以權(quán)屬登記為依據(jù),締結(jié)婚姻關(guān)系不能產(chǎn)生所有權(quán)變動的法律效力。
從合同的“相對性”理論出發(fā),僅在買受人和銀行之間存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系既無需公示,也沒有因婚姻關(guān)系的變化而當(dāng)然地將所欠貸款從個人債務(wù)轉(zhuǎn)化成為夫妻共同債務(wù)。“婚后以夫妻共同財產(chǎn)還貸,相當(dāng)于買受人的配偶以默示的方式自愿償還他人債務(wù),是典型的債務(wù)承擔(dān)行為”。 它只能在雙方之間產(chǎn)生債權(quán)返還請求權(quán),而不是共有關(guān)系。值得注意的是,《解釋三》明確規(guī)定按揭房屋的首付方必須對另一方婚后還貸的款項及其相應(yīng)的財產(chǎn)增值給予補償,此處實為新司法解釋的閃光點。
(三)符合民法的基本原則
父母出資為子女購房所形成的是民法上的贈與法律關(guān)系。在此問題上,原權(quán)利人(出資父母)的意思表示對于財產(chǎn)的移轉(zhuǎn)起決定性的作用。從尊重現(xiàn)實的角度出發(fā),由法律明確規(guī)定獲贈房產(chǎn)僅登記在出資父母的子女名下,即視為父母做出僅將房屋贈與自己子女而不包括其配偶的意思表示,也是最具有可信性、最接近贈與人真實意思和最符合民法意思自治之基本原則的法律推定。將獲贈房屋一概認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)很可能導(dǎo)致出資父母用大半生積蓄為子女買房但其子女在離婚時卻沒分得房子的不幸結(jié)果,這將嚴(yán)重違背贈與人的意愿和利益,完全違背民法的意思自治
原則。如此一來,夫妻雙方的“財產(chǎn)自治”就被架空,意思自治的民法基本原則也將嚴(yán)重減損。《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)的法律規(guī)定正是從民事法律關(guān)系的角度出發(fā)所做出的修正,明確承認(rèn)了父母贈送房產(chǎn)的真實意思表示是對自己兒女做出的這一“利己”的事實,使得贈與合同的標(biāo)的不會因為離婚析產(chǎn)而“改名易主”。 三、離婚房產(chǎn)規(guī)定的助推效能
將《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)的法律規(guī)定放到更加寬闊的視野中,它將對現(xiàn)存法律體系將產(chǎn)生怎樣的影響,對此,我們不妨大膽的預(yù)測一下。筆者認(rèn)為,它的助推效能至少體現(xiàn)在以下三個方面:
(一)訴訟模式的轉(zhuǎn)變和契約精神的弘揚
從事司法實務(wù)工作的同仁反映,簽訂婚前協(xié)議的情況悄然增多,極具可能性的一個后果便是,以后離婚訴訟的模式或?qū)⒂兴淖儭粌H僅是在法庭上進行博弈,還有簽訂婚前協(xié)議時的較量,其所帶來的積極影響中最直接的便是司法成本的節(jié)約和訴訟效率的提升。加之,雙方當(dāng)事人于擇偶時、結(jié)婚時就已經(jīng)明確了各自的權(quán)利義務(wù),那隨后一系列的行為也將不再盲目,整個社會活動的成本也將隨之降低。另外,在個人財產(chǎn)權(quán)利優(yōu)先原則確立后,當(dāng)事人對雙方財產(chǎn)關(guān)系的自我治理將得到增進,進而,社會整體的契約精神也將得到推進。這種重視契約精神的私法理念既是發(fā)展市場經(jīng)濟的結(jié)果,也會反過來促進市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展,它對市民社會的形成、私法體系的完善和法治國家的建設(shè)都至關(guān)重要。
(二)傾向性立法的重視
有學(xué)者一言蔽之的指出,對離婚房產(chǎn)問題的爭議“實質(zhì)上可以歸結(jié)為到底要用夫妻財產(chǎn)共有制還是用夫妻財產(chǎn)分別制來實現(xiàn)男女平等的問題”。 德國、英國、瑞士以及中國臺灣等絕大多數(shù)的國家和地區(qū)所采取的夫妻財產(chǎn)分別制在實際操作上的方法對保護女性、實現(xiàn)兩性平等這一立法目標(biāo)有著異曲同工、殊途同歸的效果。在分別財產(chǎn)制下,女性擁有獨立的財產(chǎn)權(quán)和人格權(quán),其實際上的劣勢可以通過規(guī)定家庭共同生活費用主要由男方承擔(dān)、增加離婚扶養(yǎng)費的數(shù)額、或者男方對女方做出補償?shù)鹊戎贫葋韽浹a。 畢竟,法律對權(quán)利的保護遵循的是其特有的發(fā)展規(guī)律,即“無財產(chǎn)即無人格”。
(三)婚姻家庭法多元化發(fā)展進程的開啟
篇（6）
1 房產(chǎn)經(jīng)濟對于國家經(jīng)濟的帶動意義
在我們國家，它是經(jīng)濟的基礎(chǔ)行業(yè)，在經(jīng)濟中占據(jù)非常關(guān)鍵的位置。其發(fā)展帶動了內(nèi)需，而且也帶動了有關(guān)行業(yè)的進步，其對于國家的經(jīng)濟進步來講有著非常關(guān)鍵的意義。不過在經(jīng)濟進步的時候，也會存在很多的不利現(xiàn)象，干擾到經(jīng)濟的幾部，因此要積極的應(yīng)對存在的變化。
1.1 行業(yè)的進步帶動了其他的一些行業(yè)的進步，對于國家的總的經(jīng)濟有著非常關(guān)鍵的意義。像是房產(chǎn)行業(yè)的進步，就能夠顯著的帶動家電本文由收集整理以及建材和裝修等領(lǐng)域的進步，其有著非常緊密的關(guān)聯(lián)，此類行業(yè)的進步，能夠切實的帶動經(jīng)濟的進步。
1.2 經(jīng)由群眾對房產(chǎn)的消費，能夠帶動很多行業(yè)的消費，其牽扯到很多層次。對于房產(chǎn)消費來講，其是一項綜合化的消費活動，因此群眾的消費活動，使得內(nèi)需擴大，帶動了經(jīng)濟的進步。
1.3 行業(yè)的發(fā)展要靠著很多的工作者來擴充其實力，因此能夠有效的緩解目前的就業(yè)壓力。行業(yè)的發(fā)展速率越快，其供應(yīng)的就業(yè)職務(wù)就越多，就可以更加積極的緩解目前的壓力。除此之外，行業(yè)的發(fā)展還能夠帶動其他行業(yè)的進步，而且也增加了就業(yè)機會。
2 積極的分析當(dāng)前的房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展特點
我們國家的房產(chǎn)行業(yè)是一步步發(fā)展得到的今天的成就的，該過程是有很大的變化性，從最初到目前總共歷經(jīng)了四個時期：1981～1983年的第一輪周期；1984～1990年的第二輪周期；199l～1996年的第三輪周期；1997年開始至今的第四輪周期。通過比對這四個階段我們得知國家的房產(chǎn)和走起的體現(xiàn)形式有著非常顯著的改變。其時間在增加，而且變化的幅度降低了，衰退與擴張的時間比在減少。我們可知，在今后的一段時間中，行業(yè)除了要持續(xù)這種發(fā)展規(guī)律，還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動將呈波浪式，且變化越來越無規(guī)律性。從20世紀(jì)80年代初開始，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個周期，目前正處在第四個周期。行業(yè)的高速前進帶來了非常多的經(jīng)濟以及社會方面的不利現(xiàn)象，對于房產(chǎn)發(fā)展太快的擔(dān)憂，國家設(shè)置了很多的調(diào)控法規(guī)，這種發(fā)展態(tài)勢過熱的問題，其實是發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)。
3 當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟對于房產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的意義
3.1 國民生產(chǎn)總值的影響
我們國家的總的經(jīng)濟進步和行業(yè)的經(jīng)濟進步之間有著非常大的關(guān)聯(lián)意義，其是互相影響的。經(jīng)濟的高速前進，帶動了國家的生產(chǎn)總值的提升，此時群眾收入也開始增加，在這種背景之中，群眾的物質(zhì)生活能力也得到了顯著的提升，對于房產(chǎn)行業(yè)的進步有著非常積極的帶動意義，價格穩(wěn)定上升。所以國民生產(chǎn)總值和房價是正相關(guān)的關(guān)系。
3.2 利率的影響
在行業(yè)高速發(fā)展的時期，要靠著充足的資金扶持，其是一種非常顯著的資金性的行業(yè)。在行業(yè)之中，不管是結(jié)合房產(chǎn)來投機亦或是投資，均要靠著非常多的資金投入，在利率降低的時候，很多的單位或是個體就會貸款然后將資金投入到房地產(chǎn)市場中，促進了房地產(chǎn)價格的上漲。同時由于利率的下降，在還款難度上也有所下降，那么就會刺激一部分消費者進入的市場中，貸款購房，推動到了房地產(chǎn)市場的價格。反之，利率上漲，就會出現(xiàn)相反的狀況。所以說利率的變化和房價是呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。
3.3 消費水平的影響
在經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，居民的消費水平有所提高，在消費方面的能力有所提升，那么在房屋上的投入也就會有所增長。這種消費水平是在不斷的累積過程中逐漸上升的，在消費水平達到一定層次的時候，房價上漲也可以在居民的消費能力范圍之內(nèi)，所以消費水平的增長會促進房價的提升。所以說消費水平和房價之間是正相關(guān)的關(guān)系。
3.4 貨幣供給量的影響
央行通過運用公開市場操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準(zhǔn)備金率等貨幣政策工具來改變貨幣供應(yīng)量，這會改變商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款，進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響住房貸款的可獲得性。當(dāng)貨幣供應(yīng)量下降時，貸款難度增加，會引起房價下跌；而貨幣供應(yīng)量增加時，貸款難度減小，就會引發(fā)房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策，則房價會下跌；反之，則房價就上升。
4 促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的對策分析
4.1 加強規(guī)劃的科學(xué)性和有效性，實現(xiàn)各種資源的有效利用
首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟向資源集約利用的方向轉(zhuǎn)變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率；其次，應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃，使房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，既要發(fā)揮房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支柱作用，帶動經(jīng)濟增長，也要避免那種過分超前，危害經(jīng)濟的行為。
4.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺，要特別注意到以下經(jīng)濟狀況：（1）密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟規(guī)模相適應(yīng)，不能脫離宏觀經(jīng)濟基本面的支持：保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，防止比重過大或過小；（2）投資結(jié)構(gòu)要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資要更趨理性化，要重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)之上，成為市場需求拉動型投資擴張。
篇（7）
一、美國住房信貸資產(chǎn)證券化的運作機制和主要形式
在美國人看來，當(dāng)貸款人已經(jīng)“創(chuàng)制”了一筆貸款，也就是說，將貸款金額交付給借 款人并進行了抵押登記后，這筆貸款對貸款人來講是一筆財產(chǎn)，是一種要求將來給付的 權(quán)利[1]。自然它也可以像其它財產(chǎn)一樣轉(zhuǎn)讓給投資人。這樣的交易可以使資金流向那 些需要貸款的人和地區(qū)。這是美國資產(chǎn)證券化的動因。美國住房資產(chǎn)證券化的基本運作 思路是：(1)銀行和其他金融機構(gòu)向希望買房的借款人發(fā)放貸款，同時借款人須以其所 購房產(chǎn)為抵押物抵押給貸款人。(2)貸款人根據(jù)其融資需要，對信貸資產(chǎn)清理估算，將 擬證券化資產(chǎn)與其它信貸資產(chǎn)分離，形式資產(chǎn)組合(asset pool)經(jīng)評估后“真實出售” (True sale)給特設(shè)機構(gòu)(Special Purpose Vehicle,SPV)，該資產(chǎn)組合與原所有人“破 產(chǎn)隔離”(Bankruptcy Remoteness)，成為發(fā)行證券的基礎(chǔ)。貸款人成為發(fā)起人。(3)特 設(shè)機構(gòu)將所購得的若干資產(chǎn)組合分門別類整合成證券化資產(chǎn)，再行評估和信用增級(Credit Enhancement)。(4)特設(shè)機構(gòu)與投資銀行簽定證券承銷合同，公開發(fā)行證券。 所募資金扣除各項服務(wù)費后作為對價支付給原貸款人，原貸款人也成為服務(wù)商，負(fù)責(zé)收 取到期貸款本金和利息交付給受托人。(5)特設(shè)機構(gòu)與信托機構(gòu)簽訂委托合同，由信托 機構(gòu)作為受托人管理證券化資產(chǎn)，監(jiān)督服務(wù)商，并向投資人定期支付收益。(6)所發(fā)證 券在市場公開交易。隨著金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新特別是衍生工具的使用，產(chǎn)生了許多資產(chǎn)證券 化形式，但基本上分為兩大類：一是傳遞證券(Pass—Through Securities)。即特設(shè)機 構(gòu)發(fā)行的證券，每份按比例代表整個證券化資產(chǎn)不可分割的權(quán)益，投資者擁有證券化資 產(chǎn)直接的所有權(quán)，原貸款人的財產(chǎn)所有權(quán)經(jīng)特設(shè)機構(gòu)“傳遞”給投資者。美國資產(chǎn)證券 化早期發(fā)行的“抵押貸款傳遞證券”(Mortgage Pass—Through Securities,MPT)即是 典型。另一類是抵押債券。與前者相比，特設(shè)機構(gòu)以債券形式發(fā)行證券，發(fā)行人是債務(wù) 人，投資者是債權(quán)人，證券化資產(chǎn)作為擔(dān)保交由受托人保管。在美國很有市場的抵押貸 款支持債券(Mortgage—Backed Bonds,MBB)、抵押貸款轉(zhuǎn)付證券(Mortgage Pay—Through Bonds,MPTB)和抵押擔(dān)保證券(Collateralized Mortgage Obligate,CMO)即屬 之。總之，美國的資產(chǎn)證券化是個相當(dāng)復(fù)雜和系統(tǒng)化的制度機制，涉及借款人、貸款人 、特設(shè)機構(gòu)、信托機構(gòu)、信用增級機構(gòu)、評估機構(gòu)、投資者等眾多主體，而如此復(fù)雜的 系統(tǒng)化機制制度目的只有一個：保護投資者利益。
二、以投資者保護為核心的法律規(guī)制
如上所述，資產(chǎn)證券化核心是投資者的保護，因為證券化過程中的收益和風(fēng)險最終由 投資者承擔(dān)，所以，證券化涉及的一系列法律規(guī)制均圍繞保護投資收益和降低投資風(fēng)險 而展開。對投資者而言，投資風(fēng)險主要來自以下幾個方面：一是利率的變化。當(dāng)市場利 率高于息票利率(注：息票利率是受托人按期支付給投資者的票面利率，一般由貸款組 合中最低的貸款利率減去服務(wù)費、保險費后得出。息票利率可以是固定的，如MBB，可 以是按期限不同分為多級別的，如CMO。)時，證券價格下跌，投資者勢必拋售證券，拋 售的結(jié)果又使價格進一步下跌。二是借款人的違約風(fēng)險。借款人可能因失業(yè)、離婚等情 況不履行或遲延履行付款義務(wù)，即使存在違約保險，仍會影響投資者的預(yù)期收益。三是 提前還款風(fēng)險。住房抵押貸款期限較長，隨著時間推移，借款人可能隨經(jīng)濟條件改變或 遷移到其他地區(qū)就業(yè)而賣掉住房，另外借款人也可能因利率變動采取再融資手段，這些 情況均會導(dǎo)致借款人將未償貸款余額提前償還，從而影響證券現(xiàn)金流。四是服務(wù)商支付 遲延。支付遲延指借款人支付抵押貸款款項時起至服務(wù)商將該款項轉(zhuǎn)給投資者時止在時 間上的滯后期，因為現(xiàn)金流即時實現(xiàn)是很重要問題，支付遲延顯然減少了投資者收益。 五是其他證券化過程的參與者——信用增級機構(gòu)、評估機構(gòu)、信托機構(gòu)、律師事務(wù)所— —不履行或不適當(dāng)履行的風(fēng)險。針對上述可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險，美國資產(chǎn)證券化在物權(quán) 、合同、破產(chǎn)、證券、信托諸方面進行了有效的法律規(guī)制。
(一)物權(quán)法上的規(guī)制。
1.抵押貸款的設(shè)立及轉(zhuǎn)讓。
受英國票據(jù)概念的影響，美國傳統(tǒng)上在一筆抵押貸款中存在兩各法律文件——期票和 抵押單據(jù)[2]，或相當(dāng)于抵押單據(jù)的文件，分別代表債務(wù)求償權(quán)和不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)。期 票表明借貸關(guān)系存在并保證到期還款，類似于借貸合同。抵押單據(jù)是借款人和貸款人簽 訂的以所購住房為抵押物的擔(dān)保合同，類似于抵押擔(dān)保合同。期票一般應(yīng)明確以下事項 的條款：利息率、償還期限、到期日、違約通知、違約發(fā)生時借貸雙方享有的權(quán)利、延 期還款的費用、提前還款的費用等。如果是分期償還貸款，還應(yīng)當(dāng)加上“加速還款條款 ”和“立即還款條款”。所謂“加速還款條款”是指在分期付款過程中，如有一期不能 按期償付，則全部債務(wù)視為到期，貸款人有權(quán)要求借款人償還全部貸款。“立即還款條 款”則賦予貸款人在抵押物被出售時要求獲得全部清償?shù)臋?quán)利。期票是每一筆貸款都必 須具備的，是一方當(dāng)事人違約時，另一方當(dāng)事人向法院起訴時的依據(jù)。相對而言，抵押 單據(jù)并非必需，性質(zhì)上屬于期票的附屬，如果貸款人認(rèn)為借款人現(xiàn)在及貸款期間都有足 夠財力償還貸款，則不必簽訂抵押單據(jù)。但在實踐中，由于貸款人對借款人在還款期間 因個體特征變化帶來的還款不確定很難把握，一般都有抵押擔(dān)保。
抵押單據(jù)是英美法中傳統(tǒng)的不動產(chǎn)擔(dān)保形式，因其“抵押”與我國傳統(tǒng)法意義上的“ 抵押”含義不盡相同，今多直譯為“按揭”(Mortgage)。按揭起源于英國古老的土地制 度，由于歷史原因，英美法上的按揭又有普通法上的按揭和衡平法上的按揭之分。但一 般而言，按揭都要求債務(wù)人(借貸關(guān)系中借款人)轉(zhuǎn)移抵押物的所有權(quán)，可轉(zhuǎn)移也可不轉(zhuǎn) 移抵押物的占有，同時，賦予債務(wù)人的贖回權(quán)，一旦債務(wù)人違約則取消贖回權(quán)，債權(quán)人 收回抵押物或?qū)⒌盅何锱馁u償債[3]。總的來說，按揭制度的核心是通過強調(diào)特定財產(chǎn)( 抵押物)權(quán)利轉(zhuǎn)移來保障債權(quán)實現(xiàn)，同時賦予債務(wù)人以贖回權(quán)，以兼顧債權(quán)人和債務(wù)人 雙方權(quán)利平衡。在美國大多數(shù)州規(guī)定，作為不動產(chǎn)擔(dān)保的抵押單據(jù)必須具備以下條款： (1)有明確的抵押貸款當(dāng)事人；(2)對抵押物作恰當(dāng)描述；(3)抵押人(借款人)轉(zhuǎn)移抵押 物所有權(quán)和占有抵押物；(4)抵押人的贖回權(quán)及其取消；(5)配偶繼承另一方財產(chǎn)權(quán)利的 規(guī)定；(6)其他需要明確的條款。當(dāng)然，期票中約定的條款也可在抵押票據(jù)中重述或使 之具體化。除了上述必備條款之外，借貸雙方往往要就以下問題進行約定：一是抵押時 稅款、評估費及雜費等較抵押有優(yōu)先權(quán)的款項支付問題；二是每月繳納的不動產(chǎn)稅、火 災(zāi)險費、意外險費和抵押貸款保險費的支付問題；三是要求抵押人在使用已抵押房產(chǎn)時 不得損害和濫用[4]。這些約定目的在于防范因抵押人不交納上述稅費而使抵押物被拍 賣，從而影響貸款人利益。再者，法律規(guī)定抵押單據(jù)必須采用書面形式，因為抵押單據(jù) 含有權(quán)益轉(zhuǎn)讓內(nèi)容，需要進行登記。此外，法律還明確了抵押物的范圍，住房及土地、 地役權(quán)和依附于房地產(chǎn)上的固定裝置，以及合同生效后獲得的成為房地產(chǎn)一部分的財產(chǎn) ，均屬于抵押物的范疇[4]。
按揭生效后，常會出現(xiàn)抵押物被轉(zhuǎn)賣的情況，如何在抵押物被轉(zhuǎn)售時保護貸款人利益 是物權(quán)法的另一個重點。實踐中抵押物被轉(zhuǎn)售或以其他形式轉(zhuǎn)讓時有三種作法：一是借 款人用售房所得提前還清貸款；二是受讓人和出賣人(原借款人)簽訂合同，受讓人支付 房價后出賣人未償付貸款，則出賣人繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)。一旦出賣人違約，貸款人將行 使按揭權(quán)拍賣或收回房產(chǎn)。這種作法對受讓人極為不利，有經(jīng)驗的買家均不會接受；三 是在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，買賣雙方約定貸款仍依附于該房產(chǎn)上，由買方繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)[2] 。雖然這一約定是針對買賣雙方的，但涉及貸款人的重大利益，貸款人對交易成就與否 往往產(chǎn)生極大作用。如果貸款人認(rèn)為受讓人資信較差，則常起用“立即還款條款”阻止 交易。反之，貸款人同意受讓人支付剩余款項時，也會與受讓人簽訂還款合同，由受讓 人承擔(dān)還款的個人責(zé)任。
2.不動產(chǎn)登記與登記缺陷的補救。
眾所周知，不動產(chǎn)登記是確定不動產(chǎn)權(quán)屬和不動產(chǎn)交易安全的基礎(chǔ)。在美國，不動產(chǎn) 登記被作為檔案記錄下來，登記范圍幾乎涵蓋了一切與房地產(chǎn)權(quán)益有關(guān)的文件，包括期 票、抵押單據(jù)、抵押轉(zhuǎn)讓協(xié)議、房地產(chǎn)留置證明、長期租賃合同、地役權(quán)證明、限制性 契約及買賣特權(quán)證明等[7]。該登記記錄向公眾開放，任何人均可方便地查閱。登記本 身屬于檔案記錄，“記錄本身不會創(chuàng)造并不存在的權(quán)利，它只是提醒人們某抵押貸款關(guān) 系的存在及其影響”[4]。然登記記錄為評價和確定房地產(chǎn)權(quán)益各方所要求的權(quán)益提供 了一個公開的評價體制，是解決各方爭議優(yōu)先權(quán)的權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)。因而，記錄本身實際上具 有表面的證據(jù)力和公信力，未查看記錄或未及時登記都可能給權(quán)利人造成損害。可以說 ，登記目的在于建立房地產(chǎn)確權(quán)體系，沒有對房地產(chǎn)現(xiàn)狀確定登記記錄，任何人對房地 產(chǎn)的法定權(quán)利都不能被創(chuàng)制和轉(zhuǎn)移。為保障登記的證據(jù)力和公信力，登記記錄應(yīng)當(dāng)是完 整無缺的，且必須公開透明，特別要方便經(jīng)濟，這樣才能被廣泛接受和很好利用。本著 這一宗旨，美國通常在縣一級設(shè)立檔案局(少數(shù)州設(shè)在鎮(zhèn)里)，負(fù)責(zé)本地區(qū)的房地產(chǎn)登記 工作。但隨著二級抵押市場的發(fā)展，市場參與主體需要了解資產(chǎn)組合中每一筆貸款相對 應(yīng)房地產(chǎn)的真實現(xiàn)狀，這種分而治之的登記體制顯然不能滿足需要。1997年，抵押貸款 二級市場參與者創(chuàng)建了抵押電子記錄系統(tǒng)(MERS)，作為“賬簿記錄”清潔中心，每筆錄 入其中的貸款和附隨權(quán)利的轉(zhuǎn)讓都被記錄下來，從而有力地保證了權(quán)利人的權(quán)利[2]。
3.關(guān)于法定優(yōu)先權(quán)問題。
在美國涉及不動產(chǎn)法定優(yōu)先權(quán)的問題有兩個：稅款優(yōu)先權(quán)和建筑工程優(yōu)先權(quán)。其一， 繳納財產(chǎn)稅是抵押人(借款人)義務(wù)，應(yīng)繳稅款對抵押物享有征稅留置權(quán)，該權(quán)利為最高 優(yōu)先權(quán)。納稅人拖欠稅款，征稅機關(guān)往往將該房地產(chǎn)拍賣或出賣征稅留置權(quán)，如此勢必 影響貸款人利益。為避免這種情況發(fā)生，抵押單據(jù)中一般要附設(shè)如下約定：一旦出現(xiàn)抵 押人拖欠稅款情況，則由貸款人繳納未及時繳付的稅款，同時將這些稅款計入貸款總額 ，由抵押人將來償付。當(dāng)借款人不能履行債務(wù)時，貸款人將稅款計入未償債務(wù)，由拍賣 該房地產(chǎn)的中標(biāo)者一并償付。其二，建筑工程優(yōu)先權(quán)也是法定優(yōu)先權(quán)，指承包商、工人 、材料供應(yīng)商在未收到應(yīng)得款項時，有權(quán)留置其為之投入勞力或材料的房地產(chǎn)。為收回 欠款，他們可以取消房地產(chǎn)贖回權(quán)，通過法律程序?qū)⑵渑馁u，以拍賣所得抵償欠款。建 筑工程優(yōu)先權(quán)也屬于應(yīng)登記范疇，但這種登記往往是“事后”記錄，因為材料供應(yīng)時間 和完工時間帶有一定不確定性，不能立即在記錄中顯示出來，各州法律通常給予承包商 、工人、供應(yīng)商一段申請期(一般為60天)，使他們在完工或材料運到后能夠申請登記， 登記后其權(quán)利才能在記錄上顯現(xiàn)出來[4]。因而，對于新建或改建房地產(chǎn)來說，買主(借 款人)和貸款人無法在申請期內(nèi)確定該房地產(chǎn)是否負(fù)載建筑工程優(yōu)先權(quán)。為防萬一，這 類房地產(chǎn)的買主和貸款人應(yīng)要求賣主出具保證書，確保工程完工時對承包商、工人、材 料供應(yīng)商應(yīng)付款項全部付清。這樣，即使出現(xiàn)建筑工程優(yōu)先權(quán)，也由賣主承擔(dān)責(zé)任，不 涉及已抵押的房地產(chǎn)。
(二)合同法和破產(chǎn)法上的規(guī)制。
資產(chǎn)證券化是通過一系列合同來安排和建構(gòu)其法律體系的，涉及借款合同、抵押擔(dān)保 合同、證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、服務(wù)合同、信托合同、信用增級合同、證券發(fā)行合同、證 券交易合同等。由于借款合同、抵押擔(dān)保合同主要涉及物權(quán)法問題(前已分析)，服務(wù)合 同和信托合同主要涉及信托法問題，信用增級、證券發(fā)行及交易主要由證券法進行規(guī)制 ，故在此不作詳解，本處所謂之合同法的規(guī)制僅指證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定及作法。
證券化資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銀行信貸資產(chǎn)只有通過轉(zhuǎn)讓才能將該資 產(chǎn)獨立出來成為證券化資產(chǎn)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須是“真實出售”。“真實出售”是英美法特 有概念，核心意思是指已出售的資產(chǎn)在出賣人破產(chǎn)時，債權(quán)人不能對該財產(chǎn)進行追索， 以達“破產(chǎn)隔離”目的。在美國破產(chǎn)制度對擔(dān)保債權(quán)人的保護并不完善，擔(dān)保財產(chǎn)仍屬 于債務(wù)人的總資產(chǎn)，在債務(wù)人破產(chǎn)時，該財產(chǎn)作為破產(chǎn)財產(chǎn)的一部分，受到自動凍結(jié)等 因素的影響。而證券化的基礎(chǔ)是獨立的證券化資產(chǎn)，證券的發(fā)行、信用增級、投資者的 收益均建立在此基礎(chǔ)之上，因而，如何隔離出賣人的破產(chǎn)風(fēng)險，設(shè)立一套風(fēng)險隔離機制 是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵。而風(fēng)險隔離機制的兩項基本制度就是“破產(chǎn)隔離”和建立特設(shè)機 構(gòu)SPV。“破產(chǎn)隔離”是證券化交易的特征之一，也是交易是否成功的主要因素之一。 它要求出賣人破產(chǎn)清算時，證券化資產(chǎn)不能作為清算財產(chǎn)，其產(chǎn)生的收入現(xiàn)金仍按證券 化流程支付給投資者，達到保護投資者利益之目的。這一點類似于大陸法系的“別除權(quán) ”。通過“真實出售”和“破產(chǎn)隔離”使證券化資產(chǎn)與原所有人及其信用分離，構(gòu)成發(fā) 行證券之基礎(chǔ)財產(chǎn)，成為投資者收益的源泉和信用增級的基礎(chǔ)，因而，在證券化流程中 ，真實出售極為重要。根據(jù)美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會(FASB)1983年制定的會計標(biāo)準(zhǔn)，真 實出售須滿足三個條件：(1)轉(zhuǎn)讓人必須放棄對未來經(jīng)濟利益的控制；(2)轉(zhuǎn)讓人因轉(zhuǎn)讓 資產(chǎn)協(xié)議中有追索權(quán)條款而可能承擔(dān)的負(fù)債是能夠合理估計的；(3)除非通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn) 協(xié)議中的追索權(quán)條款，受讓人不能將已售資產(chǎn)退還給轉(zhuǎn)讓人，否則，轉(zhuǎn)讓人只能將其視 為貸款[5]。由于此規(guī)定比較模糊，在資產(chǎn)證券化交易中經(jīng)常引起爭議，1997年，該委 員會了新的資產(chǎn)出售標(biāo)準(zhǔn)，即《FAS125》。依新規(guī)定，如果出售方通過轉(zhuǎn)讓獲得了 收益權(quán)益之外的對價，就意味著出售方將資產(chǎn)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給了受讓方，這項交易將作 為“真實出售”處理。依據(jù)新的會計準(zhǔn)則，轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)移資產(chǎn)控制權(quán)必須同時滿足以下3 個條件：(1)將被轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)與被轉(zhuǎn)讓方隔離——推定即使在轉(zhuǎn)讓方破產(chǎn)或清算時，轉(zhuǎn) 讓方和其債權(quán)人也不能追及已出讓的資產(chǎn)；(2)資產(chǎn)受讓方享有將該資產(chǎn)出質(zhì)或再轉(zhuǎn)讓 的權(quán)利，并不受任何限制；或者資產(chǎn)受讓方是合格的特設(shè)機構(gòu)SPV的時候，其收益權(quán)益 的持有者享有將該資產(chǎn)出質(zhì)或再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，并不受限制條件的約束；(3)資產(chǎn)出售方 沒有通過以下方式保留對轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的有效控制：第一，簽訂回購協(xié)議，約定資產(chǎn)出售方 有權(quán)或有義務(wù)在到期之前回購該資產(chǎn)；第二，簽訂回購協(xié)議，約定資產(chǎn)出售方在尚未取 得轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)情況下將未來轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)收回購[6]。新規(guī)定著眼于資產(chǎn)控制權(quán)，而不是象 以前那樣強調(diào)資產(chǎn)所有權(quán)和風(fēng)險。總之一句話，轉(zhuǎn)讓人真正轉(zhuǎn)讓了該資產(chǎn)的所有者權(quán)益 和相關(guān)控制權(quán)才能被認(rèn)定為“真實出售”。
“真實出售”還必須具備法定的對抗要件。如果不具備對抗要件，在轉(zhuǎn)讓人破產(chǎn)場合 ，破產(chǎn)清算人可以否認(rèn)該項財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律效力(聯(lián)邦破產(chǎn)法544)。關(guān)于財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法 定要件，依美國統(tǒng)一商法典(UCC)和各州關(guān)于抵押設(shè)定的規(guī)定，以契據(jù)的占有和相關(guān)合 同及轉(zhuǎn)讓人通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)以獲取融資的融資報告的登記為對抗要件。
證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓勢必涉及原借款人(債務(wù)人)的通知和抗辯問題。依UCC規(guī)定，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 合同若具備對抗債務(wù)人效力，必須通知債務(wù)人。一般而言，債務(wù)人受領(lǐng)通知后，其向原 債權(quán)人(貸款人)的履行義務(wù)轉(zhuǎn)由受讓人接受，同樣，向原債權(quán)人主張的抗辯事由，如抵 銷，也可向受讓人主張。否則，不能對抗債務(wù)人的抗辯事由。對于前者，因債權(quán)人在證 券化過程中往往兼任服務(wù)商，因而，即使不進行通知，亦不產(chǎn)生問題。而于后者而言， 不通知則不能對抗債務(wù)人的抗辯事由。但在證券化實務(wù)上向多數(shù)債務(wù)人個別送達通知是 非常困難的，實踐中一般不通知債務(wù)人。為解決這一問題，轉(zhuǎn)讓雙方多在合同中約定債 務(wù)人的抗辯事由不得向受讓人主張。另外，在確定資產(chǎn)讓與價格時，充分考慮履約不能 風(fēng)險的程度，通過信用補充措施，減少風(fēng)險。
(三)關(guān)于特設(shè)機構(gòu)SPV的法律規(guī)制。
設(shè)立特設(shè)機構(gòu)的目的只有一個，那就是金融資產(chǎn)證券化。從這點來說，特設(shè)機構(gòu)實為 特殊法律實體。在美國，特設(shè)機構(gòu)的主要表現(xiàn)形式為信托、公司、合伙三類。它們既有 由民間設(shè)立的，也有由政府設(shè)立的。其中，三大政府機構(gòu)——GNMA(GovernmentNational Mortgage Association)、FNMA(Federal National Mortgage Association) 、FHLMC(Federal Home Loan Mortgage Corporation)參與的金融資產(chǎn)證券化對抵押流 通市場的形成和發(fā)展起到舉足輕重的作用。特設(shè)機構(gòu)的職能有兩個：一是“破產(chǎn)隔離” ，使證券化資產(chǎn)與原所有人信用分離，獨立成為發(fā)行證券的基礎(chǔ)。二是稅法上考慮，避 免雙重征稅，降低證券化的籌資成本[7]。因為美國聯(lián)邦稅制上有所謂的“名義所得人 原則”，資產(chǎn)和事業(yè)發(fā)生的收益的歸屬主體，不過為單純的名義主體，并不享受該收益 ，名義主體以外的人作為實質(zhì)的所有者享受該收益，則實質(zhì)所有者作為納稅主體，而名 義主體免于征稅。要真正實現(xiàn)特設(shè)機構(gòu)的職能，昭示其獨立性，特別是昭示其不為融資 者(證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人)所控制，特設(shè)機構(gòu)的設(shè)立應(yīng)注意以下幾個方面：
第一，特設(shè)機構(gòu)無論采何種形式，其實體必須與證券化發(fā)起人分離，其股份或控制權(quán) 最好由發(fā)起人之外的第三方持有。SPV應(yīng)作為獨立的法律主體，設(shè)立自己的董事會和訂 立章程。SPV以自己的名稱從事業(yè)務(wù)，有自己的辦公場所，有自己的獨立的管理人員， 保有自己獨立的賬冊、銀行賬戶、和財務(wù)報表。且董事會應(yīng)設(shè)有一定比例的獨立董事( 至少四分之一)，董事會須定期舉行會議，有完整的會議記錄等。
第二，通過訂立章程、契約等，明確特設(shè)機構(gòu)的經(jīng)營范圍，規(guī)范其業(yè)務(wù)活動。其主要 表現(xiàn)為：(1)業(yè)務(wù)范圍限定于證券化資產(chǎn)的購入和以購入的資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券；(2)不 負(fù)擔(dān)證券發(fā)行之外的其他債務(wù)；(3)禁止與其他實體合并或兼并，除非合并后同樣可以 破產(chǎn)隔離；(4)不能用其財產(chǎn)為沒有參加結(jié)構(gòu)性融資的其他人提供擔(dān)保。
第三，在SPV的結(jié)構(gòu)設(shè)計中采取一定措施，防止其自愿申請破產(chǎn)(注：自愿申請破產(chǎn)指 破產(chǎn)申請是由債務(wù)人主動提出的。美國破產(chǎn)法的宗旨之一是保護債務(wù)人，在美國有95% 以上破產(chǎn)申請由債務(wù)人提出。參見彭冰《資產(chǎn)證券化的法律解釋》，北京大學(xué)出版社出 版，第102頁。)。自愿破產(chǎn)或同意破產(chǎn)申請，必須獲得董事會和全體股東的一致同意。 沒有獨立董事的同意，不能提出破產(chǎn)清算申請或其他引起破產(chǎn)程序的申請。
(四)證券發(fā)行中的額度規(guī)制。
在傳遞證券中，投資者購買的標(biāo)的是證券化資產(chǎn)的所有權(quán)，收益和風(fēng)險均來自于所購 標(biāo)的，實為借款人支付的本金和利息。因為借款人支付的本金和利息在證券有效期內(nèi)是 不可能固定的，則投資者的收益也難以固定。為了減輕投資者的顧慮，這類證券化資產(chǎn) 由經(jīng)過保險的抵押貸款組成，發(fā)行人也往往提供及時還款保證。正因為如此，該類證券 發(fā)行不進行超額擔(dān)保。然對于抵押貸款支持證券而言，類似于公司債券，以固定利率發(fā) 行，且有明顯期限，其信用與發(fā)行人有直接關(guān)系，故與傳遞證券不同，抵押貸款支持證 券常采用“超額擔(dān)保”方式發(fā)行。所謂“超額擔(dān)保”是指證券化資產(chǎn)的應(yīng)受賬款的價值 高于擬發(fā)行債券的價值。這種“超額擔(dān)保”無比例限制，從歷史記錄來看，證券票面價 值與擔(dān)保價值比例約為125%—240%[4]。但有政府債券和其他機構(gòu)債券作擔(dān)保的話，如 轉(zhuǎn)付證券，超額擔(dān)保比例不必像抵押貸款支持債券那樣高。此外，為保證投資者的利益 ，一旦證券化資產(chǎn)的市值因市場環(huán)境變化降低到超額擔(dān)保水平之下，發(fā)行人還必須補充 等量的資產(chǎn)給證券化資產(chǎn)。否則，受托人有權(quán)出售受托的抵押品(原借款人抵押的房屋) ，以保全投資人利益。
(五)信托法上的規(guī)制。
篇（8）
［中圖分類號］ F061.4 ［文獻標(biāo)識碼］ A ［文章編號］1003－3890（2007）07－0010-07
一、 問題的提出
效率是經(jīng)濟學(xué)永恒的研究主題之一，對公共產(chǎn)品供給效率的研究貫穿于公共經(jīng)濟學(xué)發(fā)展的始終。在政府分級的條件下，如何實現(xiàn)公共產(chǎn)品的供給效率一直是困擾經(jīng)濟學(xué)研究者的一個難題。作者認(rèn)為在政府分級的條件下，對公共產(chǎn)品的供給效率的研究須從兩個方面進行：首先，判斷公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給規(guī)模，即在政府分級的條件下，各級政府應(yīng)該供給的公共產(chǎn)品規(guī)模應(yīng)該是多大；其次，必須研究公共產(chǎn)品供給效率的標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)公共產(chǎn)品的低效率供給向高效率供給轉(zhuǎn)變。我國作為一個擁有中央、省、市、縣、鄉(xiāng)五級政府的國家，在確立了建設(shè)社會主義和諧社會的戰(zhàn)略目標(biāo)的前提下，研究由哪一級政府供給教育、醫(yī)療等公共產(chǎn)品，并測算我國政府部門供給公共產(chǎn)品的供給效率尤為重要。本文從政府分級條件下公共產(chǎn)品最優(yōu)供給規(guī)模的確定出發(fā)，并結(jié)合中國實際提出了政府供給公共產(chǎn)品的效率判斷模型與分析指標(biāo)，以期對這一研究課題提供一絲思路。
二、政府分級的理由：分級供給公共產(chǎn)品
早在17世紀(jì)中期，古典經(jīng)濟學(xué)家就認(rèn)識到提供公共產(chǎn)品、滿足公共需要是政府得以存在的依據(jù)。霍布斯在其完成于1651年的《利維坦》一書對國家的論述中，體現(xiàn)了公共產(chǎn)品政府供給的思想。霍布斯認(rèn)為公共產(chǎn)品的利益和效用是由個人享有，但個人本身難以提供，而只能由政府或集體來提供。{1}休謨在《人性論》中論述只有依靠國家或政府才能夠提供橋梁等公共產(chǎn)品時，認(rèn)為“只有在少數(shù)人方面才可能辦得到，……這些人就是我們所謂民政長官、國王和他的大臣、我們的長官和憲宰；……這就是政府和社會的起源。”②
但是，公共產(chǎn)品的供給并不是由一級政府就可以完成的。一方面，公共產(chǎn)品是有層次的，按照受益范圍不同可以劃分為全國性公共產(chǎn)品與地方性公共產(chǎn)品。受益范圍僅僅局限于地方政府轄區(qū)之內(nèi)的公共產(chǎn)品，應(yīng)為地方性公共產(chǎn)品。如果公共產(chǎn)品的受益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了區(qū)域性范圍，直至能夠為國內(nèi)居民所共同享用（如公共安全的中央控制系統(tǒng)），那么，它就具備了全國性公共產(chǎn)品的特征。按照權(quán)利與義務(wù)對等的原則，全國性公共產(chǎn)品應(yīng)有中央政府來供給，地方性公共產(chǎn)品應(yīng)有地方政府來供給。正如布坎南的觀點：“在各級政府中間的經(jīng)濟的或有效的職責(zé)劃分取決于公共行動溢出效應(yīng)地理范圍的大小。每一種公共性的貨物或勞務(wù)僅僅對有限的一組人口來說是‘公共性’的。這組人口的范圍大小決定了應(yīng)履行職責(zé)的政府單位的‘規(guī)模’經(jīng)濟”。③另一方面，從效率的角度來考察，對于地方性公共產(chǎn)品，如果由地方政府來提供則更符合效率原則。對此，施蒂格勒（George Stigler）在《地方政府功能的有理范圍》中提出了這兩條原則，一是與中央政府相比，地方政府更接近于自己的民眾，地方政府更了解它所管轄公民的效用與需求；二是不同地區(qū)的居民有權(quán)選擇自己消費的公共產(chǎn)品的種類和數(shù)量。奧茨（Wallace E.Oates）也認(rèn)為：“讓地方政府將一個帕累托有效的產(chǎn)出量提供給他們各自的選民，則總要比中央政府向全體選民提供任何特定的并且一致的產(chǎn)出量有效得多”。④特里西（Richard W.Tresch）從信息傳遞的角度，認(rèn)為中央政府遠(yuǎn)離地方居民，難以完全了解他們的真實需要，因而存在一個“偏好誤識”問題，中央政府有可能錯誤地認(rèn)識社會偏好，從而錯誤地把自己的偏好強加于全民頭上。不如地方政府更能實現(xiàn)社區(qū)福利的最大化。蒂布特（Charles,Tiebout）在《地方支出的純粹理論》中通過“以足投票”理論論證了，如果允許居民在各地區(qū)之間自由流動，那么，個人的自由選擇和組合，將形成各地方政府的競爭局面，從而迫使政府的財政決策更好地反映納稅人的偏好，促進全國福利水平的最大化。對此，蒂布特自信地認(rèn)為，“當(dāng)這種解決方法可能不完善時，是因為制度剛性，并沒有使其失去重要性，該解決方法――是能夠得到的最佳方法。”⑤
因此，政府之所以分級不僅是因為各級政府必須實現(xiàn)供給本轄區(qū)居民受益的公共產(chǎn)品的政府職能，而且各級政府必須有效地實現(xiàn)其職能。如果一級地方政府不能實現(xiàn)有效供給本地區(qū)公共產(chǎn)品的職能，那么這一級地方政府就沒有存在的必要性。由此可見，政府存在和分級的理由和根據(jù)就在于政府必須有效地供給本地區(qū)的公共產(chǎn)品，這是政府存在和分級的惟一理由。
三、 政府分級條件下公共產(chǎn)品最優(yōu)供給數(shù)量的決定
（一）假定
1. 社會只有政府作為公共產(chǎn)品的供給者，非政府機制失靈。市場機制、自愿協(xié)商聯(lián)合機制、合約機制以及民間自愿機制等在公共品供給中普遍存在失靈，市場、第三部門不供給公共產(chǎn)品，只能由政府機制替代。
2. 社會只有單個公共產(chǎn)品供消費者消費。
3. 消費者對公共產(chǎn)品的需求曲線已知。公共產(chǎn)品的需求量與公共產(chǎn)品的價格成反比例關(guān)系，公共產(chǎn)品的價格越高，消費者對公共產(chǎn)品的需求量越低；公共產(chǎn)品的價格越低，需求量越大。
4. 消費者支付的稅收是其消費公共產(chǎn)品的價格。
（二）模型Ⅰ：單一政府的公共產(chǎn)品最優(yōu)供給模型
如圖1，假定只有惟一的一級政府，社會對公共產(chǎn)品的需求曲線為D，在交易成本為零的情況下，政府收取稅金供給公共產(chǎn)品的供給曲線為S。需求曲線D與供給曲線S相交于點E，公共產(chǎn)品的供需均衡。此時，消費者付出P的價格（稅金），獲得數(shù)量為Q的公共產(chǎn)品。需求曲線與供給曲線的交點決定了公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給量，如果產(chǎn)量位于均衡產(chǎn)量Q的右邊，那么消費者愿意支付的價格（稅金）低于供給價格，換言之，總收益小于總成本，因此要減少公共產(chǎn)品的供給產(chǎn)量；如果產(chǎn)量處于均衡產(chǎn)量Q的左邊，那么消費者愿意支付的價格（稅金）超過了供給價格，總收益大于總成本，因此要擴大公共產(chǎn)品供給產(chǎn)量。從單一政府的公共產(chǎn)品供需均衡模型可以看出，只要政府可以獲取到足以彌補其成本的稅收時，公共產(chǎn)品的均衡總會達到。
但是，消費者通過繳納稅收或政府供給的公共產(chǎn)品這一過程中是存在交易成本的，⑥成本是一種資源的耗費，交易成本的存在會使政府供給公共產(chǎn)品的資源減少。如圖1所示，當(dāng)政府供給公共產(chǎn)品的單位交易成本為P″-P時，政府供給公共產(chǎn)品的供給曲線向左移動至S″，因此，在消費者繳納的稅收為P時只能消費到數(shù)量為Q″的公共產(chǎn)品，消費者對公共產(chǎn)品的需求得不到滿足。但是公共產(chǎn)品在E′點達到均衡，此時消費者多繳納了稅收，但是少消費了公共產(chǎn)品，稅收由P上升到P′，公共產(chǎn)品的供給量卻由Q下降到了Q′，這也就是在現(xiàn)實生活中人們總是感覺多繳納了稅收卻得不到應(yīng)有的公共產(chǎn)品的原因之一。在公共產(chǎn)品的單位交易成本為P″-P時，消費者要想得到Q數(shù)量的公共產(chǎn)品，一種方法是必須多繳納稅金以彌補政府供給公共產(chǎn)品的交易成本所帶來的資源耗費，必須多繳納（P″-P）×Q的稅金；另一種方法是政府控制成本、降低資源的耗費，降低公共產(chǎn)品供給中的交易成本，使公共產(chǎn)品的供給曲線往右移動，比如當(dāng)把公共產(chǎn)品供給中的單位交易成本減低了（P″-P′）時，供給曲線移動到S′，此時只要繳納P′的稅金就可以獲得Q產(chǎn)量的公共產(chǎn)品。
（二）模型Ⅱ：兩級政府公共產(chǎn)品最優(yōu)供給模型
假設(shè)條件：（1）上級政府和下級政府都愿意準(zhǔn)確地披露自己轄區(qū)居民可以從公共產(chǎn)品的供給中獲得的效用，而不存在隱瞞或低估其邊際效益從而逃避自己應(yīng)該分擔(dān)的成本費用的動機；（2）上級政府清楚地了解下級政府的財政收入狀況及其轄區(qū)居民從公共產(chǎn)品的供給中獲得的效用，下級政府也清楚地了解上級政府的財政收入狀況及其轄區(qū)居民從公共產(chǎn)品的供給中獲得的效用；（3）政府作為為其居民供給公共產(chǎn)品的“理性人”存在，不存在其自身的“私利”，因此可以按照其轄區(qū)居民對公共產(chǎn)品的需求“捐贈”公共產(chǎn)品。
1. 中央政府與地方政府（省與省以下政府）事權(quán)劃分模型
如果中央政府和地方政府都按照本轄區(qū)內(nèi)居民對公共產(chǎn)品的需求來供給公共產(chǎn)品，則公共產(chǎn)品的供給可以達到有效效率的最佳水平。
證明：
假定政府可以征收得用來供給公共產(chǎn)品的稅收資源為T，最優(yōu)的公共產(chǎn)品供給量為G（相當(dāng)于圖1中的公共產(chǎn)品最優(yōu)供給量Q），兩個供給者分別是中央政府和地方政府（省與省級以下政府視為一級政府），于是稅收與公共產(chǎn)品的供給數(shù)量在兩級政府之間的分配可以用埃奇渥斯盒狀圖來表示。在圖2中，盒子的水平長度表示公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給量G，垂直高度表示政府可以征收得用來供給公共產(chǎn)品的稅收資源為T，O1為中央政府的原點，O2為地方政府的原點。從O1水平向右測量中央政府供給的公共產(chǎn)品數(shù)量G1，垂直向上測量中央政府可以利用的稅收資源T1；從O2水平向右測量地方政府供給的公共產(chǎn)品數(shù)量G2，垂直向上測量地方政府可以利用的稅收資源T2。S1表示中央政府對公共產(chǎn)品的供給曲線，S2表示地方政府供給公共產(chǎn)品的供給曲線。假如中央政府對公共產(chǎn)品的供給曲線用G1=a+bT1表示，地方政府對公共產(chǎn)品的供給曲線用G2=c+dT2表示,其中a，b，c，d為常數(shù)項，因此要想取得公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給量則必須使下式成立：
方程組（1）中有T1，T2，G1，G2四個未知數(shù)，且有四個線性方程，因此方程組（1）有惟一的解。在圖2中惟一的解也就是S1與S2的交點E，此時中央政府利用T1*的稅收供給了G1*的公共產(chǎn)品，地方政府利用T2*的稅收供給了G2*的公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品的供給達到最優(yōu)。
2. 省級政府與省以下政府事權(quán)劃分模型
如果一個國家或地區(qū)不是存在兩級政府，而是存在三級政府（中央、省、市）時政府間事權(quán)應(yīng)該如何劃分才能使公共產(chǎn)品的供給達到最優(yōu)呢？根據(jù)圖2的分析，達到公共產(chǎn)品最優(yōu)供給時，中央政府利用的稅收資源為T1*，供給的公共產(chǎn)品數(shù)量為G1*，那么省級省以下政府必須利用T2*的稅收供給了G2*的公共產(chǎn)品才能使公共產(chǎn)品的供給達到最優(yōu)。因此，省級政府與市級政府必須合理劃分T2*的稅收資源，使省級政府與市級政府供給的公共產(chǎn)品總量達到G2*的水平。我們可以將圖2中的O2G2*ET2*區(qū)域拿出來單獨進行分析（見圖3）。省級政府和市級政府可以征收得用來供給公共產(chǎn)品的稅收資源為T2*，最優(yōu)的公共產(chǎn)品供給量為G2*，兩個供給者分別是省級政府和市級政府，于是稅收與公共產(chǎn)品的供給數(shù)量在兩級政府之間的分配可以用埃奇渥斯盒狀圖O2G2*E（O3）T2*來表示。盒子的水平長度表示省市級政府對公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給量G2*，垂直高度表示省市級政府可以征收得用來供給公共產(chǎn)品的稅收資源為T2*，O2為省級政府的原點，O3為市級政府的原點。從O2水平向右測量中央政府供給的公共產(chǎn)品數(shù)量G2，垂直向上測量中央政府可以利用的稅收資源T2；從O3水平向右測量地方政府供給的公共產(chǎn)品數(shù)量G3，垂直向上測量地方政府可以利用的稅收資源T3。S2表示省級政府對公共產(chǎn)品的供給曲線，S3表示市級政府供給公共產(chǎn)品的供給曲線。假如省級政府對公共產(chǎn)品的供給曲線用G2=e+fT2表示，地方政府對公共產(chǎn)品的供給曲線用G3=g+hT3表示,其中e，f，g，h為常數(shù)項，因此要想取得公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給量則必須使下式成立：
方程組（2）中有T2，T3，G2，G3四個未知數(shù)，且有四個線性方程，因此方程組（2）有惟一的解。在圖3中惟一的解也就是S2與S3的交點E′，此時省級政府利用T2*′的稅收供給了G2*′的公共產(chǎn)品，地方政府利用T3*的稅收供給了G3*的公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品的供給達到最優(yōu)。
3. 進一步的分析
但是，在現(xiàn)實中三個假設(shè)條件并不是嚴(yán)格存在的，當(dāng)現(xiàn)實條件不能滿足我們的假設(shè)條件時公共產(chǎn)品的供給達不到最優(yōu)水平。
（1）只要政府是存在私利的“理性人”，那么當(dāng)政府層級越多，公共產(chǎn)品的供給缺口越大。當(dāng)政府是存在個人私利的“理性人”時，而且當(dāng)上級政府和下級政府都不愿意準(zhǔn)確地披露自己轄區(qū)居民可以從公共產(chǎn)品的供給中獲得的效用，存在因為獲得本級預(yù)算剩余最大化而隱瞞或低估其邊際效益從而逃避自己應(yīng)該分擔(dān)的成本費用的動機時，公共產(chǎn)品的供給不足。如圖2，當(dāng)中央政府想獲得（T1*-T1′）的預(yù)算剩余時，中央政府僅利用T1′的稅收資源供給公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品的供給量為G1′。當(dāng)省級政府想獲得（T2*-T2′）的預(yù)算剩余時，省級政府僅利用T2′的稅收資源供給公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品的供給量為G2′。此時中央政府與省級政府供給公共產(chǎn)品的總量為（G1′+G2′），公共產(chǎn)品供給的缺口為G1′G1″（見圖3）。當(dāng)省級政府想獲得（T2*′-T2′）的預(yù)算剩余時，中央政府僅利用T2′的稅收資源供給公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品的供給量為G2′。當(dāng)市級政府想獲得（T3*′-T3′）的預(yù)算剩余時，市級政府僅利用T3′的稅收資源供給公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品的供給量為G3′。此時中央政府與省級政府供給公共產(chǎn)品的總量為（G2’+G3′），公共產(chǎn)品供給的缺口為G2′G2″。
（2）只要政府不能清楚地了解本地居民從公共產(chǎn)品的供給中獲得的效用，且不知道另外一級政府供給公共產(chǎn)品的水平時，可能會造成公共產(chǎn)品的供給過量且加重居民的稅收負(fù)擔(dān)，而且當(dāng)政府層級越多，公共產(chǎn)品的超額供給越大，稅收負(fù)擔(dān)越重。當(dāng)政府不能清楚地了解本轄區(qū)居民從公共產(chǎn)品的供給中獲得的效用，且不知道另外一級政府供給公共產(chǎn)品的水平時，認(rèn)為公共產(chǎn)品的供給越多越好，此時公共產(chǎn)品的供給過多，且造成居民的稅收負(fù)擔(dān)過重（見圖2）。當(dāng)中央政府認(rèn)為供給公共產(chǎn)品的數(shù)量為G1″時公共產(chǎn)品的供給達到最優(yōu)，中央政府必須征收的稅收資源為T1″； 當(dāng)省級政府認(rèn)為供給公共產(chǎn)品的數(shù)量為G2″時公共產(chǎn)品的供給達到最優(yōu)，省級政府必須征收的稅收資源為T2″，政府共超額征收稅收2T1′T1″，此時稅收負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出公共產(chǎn)品最優(yōu)供給水平時的稅收負(fù)擔(dān)（見如圖3）。當(dāng)省級政府認(rèn)為供給公共產(chǎn)品的數(shù)量為G2″時，公共產(chǎn)品的供給達到最優(yōu)，省政府必須征收的稅收資源為T2″；當(dāng)市級政府認(rèn)為供給公共產(chǎn)品的數(shù)量為G3″時，公共產(chǎn)品的供給達到最優(yōu)，市級政府必須征收的稅收資源為T3″，政府共超額征收稅收2T2′T2″，此時稅收負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出公共產(chǎn)品最優(yōu)供給水平時的稅收負(fù)擔(dān)。
四、政府供給公共產(chǎn)品效率的測度方法
（一）DEA方法
假設(shè)有五級政府A、B、C、D、E，五級政府均可供給公共產(chǎn)品且供給公共產(chǎn)品產(chǎn)生同等的效用，五級政府供給公共產(chǎn)品的供給成本曲線分別為CA、CB、CC、CD、CF。如圖4，當(dāng)公共產(chǎn)品的供給量為Q1時，政府A供給的成本為CA（Q1）直線交于a點，政府B供給的成本為CB（Q1）直線交于b點，政府A供給的成本為CC（Q1）直線交于c點，政府D供給的成本為CD（Q1）直線交于d點，政府E供給的成本為CD（Q1）直線交于e點。此時，CA（Q1）＜CB（Q1）＜CC（Q1）＜CD（Q1）＜CD（Q1），因此當(dāng)政府供給同種公共產(chǎn)品且公共產(chǎn)品的效用同樣時，此時選擇政府A供給此種公共產(chǎn)品成本最低，效率最高。同理，當(dāng)公共產(chǎn)品的供給量分別為Q2、Q3、Q4、Q5時，分別選擇政府B、C、D、E供給公共產(chǎn)品成本最低，效率最高。
雖然在圖4中只有五級政府的供給成本曲線，但是在理論分析中可以假定有無數(shù)條政府供給成本曲線。這樣，公共產(chǎn)品供給可以在任意一個供給量上都可以找到相應(yīng)的最優(yōu)一級政府公共產(chǎn)品，使公共產(chǎn)品的供給在效用不變的情況下成本最低。也就是說在圖4中可以找到與a點相類似的點，這些點就形成了公共產(chǎn)品政府供給最優(yōu)成本曲線TC，TC曲線也就是公共產(chǎn)品政府供給成本的包絡(luò)曲線。在這條曲線上，在連續(xù)變化的每一個供給量水平上，都存在著一條與TC線相切的政府供給成本曲線，該成本曲線所代表的政府級次也就是在公共產(chǎn)品供給效用相同時，此級政府供給公共產(chǎn)品的成本最低、效率最高。
因此，在生產(chǎn)同等產(chǎn)量的產(chǎn)品時，可以將不同級次政府供給公共產(chǎn)品的成本進行比較，當(dāng)政府供給公共產(chǎn)品的供給成本位于TC曲線以上時，說明公共產(chǎn)品的供給成本過高，效率較低。如果政府供給公共產(chǎn)品的成本過高，就需要判斷CI與TC的成本差距，要素投入組合的差距，然后以TC為供給效率最高為目標(biāo)，向效率較高的政府管理者咨詢，學(xué)習(xí)它們提高單位要素投入的產(chǎn)出以及優(yōu)化生產(chǎn)要素組合的經(jīng)驗，并從自身技術(shù)和管理兩方面尋找提高效率的措施。比如，學(xué)習(xí)、借用同行先進的生產(chǎn)技術(shù)、高效的資源配置方法、科學(xué)的管理來提高自身生產(chǎn)效率。作為政府判斷自身供給公共產(chǎn)品效率的工具，DEA測度結(jié)果有利于為效率差的政府提供確立理想效率目標(biāo)的信息，以及實現(xiàn)最優(yōu)效率目標(biāo)的途徑。
（二）評價效率指標(biāo)體系
IMD（瑞士洛桑國際管理發(fā)展學(xué)院）自1989年以來每年出版《世界競爭力年鑒》（WCY），公布世界部分國家或地區(qū)（2002年為49個）的競爭力及政府效率的信息和排名。[12]⑦按照IMD的評價體系，政府效率是由公共財政、財政政策、組織機構(gòu)、企業(yè)法規(guī)和教育五要素決定的。這些要素又可以細(xì)分為若干子要素和84個指標(biāo)具體考察政府效率水平。測度政府效率的要素、子要素和指標(biāo)，其主要內(nèi)容為：
1. 公共財政（硬指標(biāo)10個、軟指標(biāo)1個）。硬指標(biāo)包括中央政府預(yù)算盈余或赤字等10項，軟指標(biāo)指公共財政管理。
2. 財政政策（硬指標(biāo)11個、軟指標(biāo)3個）。硬指標(biāo)涉及稅收收入占GDP的百分比等11項內(nèi)容，軟指標(biāo)包括實際個人稅等3項指標(biāo)。
3. 組織機構(gòu)（包含3個子要素、5個硬指標(biāo)和17個軟指標(biāo)）。（1）中央銀行子要素含有短期實際利率等4個硬指標(biāo)，以及中央銀行政策等3個軟指標(biāo)。（2）狹義政府效率子要素包括政府決策等10個軟指標(biāo)。（3）公平與安全子要素含有硬指標(biāo)（嚴(yán)重犯罪）1個及公平等4個軟指標(biāo)。
4. 企業(yè)法規(guī)（有子要素4個、硬指標(biāo)1個、軟指標(biāo)23個）。（1）開放度包括海關(guān)職權(quán)等5個軟指標(biāo)。（2）競爭法規(guī)含有1個硬指標(biāo)（政府補貼）、6個軟指標(biāo)（競爭立法等）。（3）勞動法規(guī)涉及失業(yè)立法等3個軟指標(biāo)。（4）資本市場法規(guī)包含金融機構(gòu)法規(guī)等9個軟指標(biāo)。
5. 教育（硬指標(biāo)7個、軟指標(biāo)6個）。硬指標(biāo)包括全部公共教育支出等7項內(nèi)容，軟指標(biāo)含有教育體系等6項。
IMD首先計算每個政府效率指標(biāo)的平均值，然后計算每個指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差分別計算84個指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值（STD）。通過對以上指標(biāo)、要素的評分及標(biāo)準(zhǔn)化換算，計算政府效率的標(biāo)準(zhǔn)化值，最后以此進行指標(biāo)和政府效率排序。對正指標(biāo)，STD值較高的排名在前，對逆指標(biāo)則進行反向順序。
測度指標(biāo)的選擇是量化政府效率的前提。測度指標(biāo)應(yīng)具有代表性、獨立性和可獲得性。⑧為了比較客觀地反映我國五級政府供給公共產(chǎn)品的效率特性和水平，筆者力求選擇的分析指標(biāo)可以采用國內(nèi)公開的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，使測度政府效率建立在可以量化的原始數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上。為此，筆者從分析政府投入及其產(chǎn)生的社會經(jīng)濟效果入手，力求通過查閱《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國經(jīng)濟年鑒》、《中國環(huán)境年鑒》、《中國法律年鑒》等各種出版物尋覓政府投入與收益之間的數(shù)量規(guī)律。筆者發(fā)現(xiàn)近年來我國政府財政支出主要集中在十個領(lǐng)域即文體廣播、教育衛(wèi)生、行政管理、基本建設(shè)、農(nóng)林水利氣象、企業(yè)改造挖潛、公檢法、城市維護、政策性補貼、撫恤社會福利和社會保障、科技。這些領(lǐng)域是我國省級政府履行職能的主要范圍,也是體現(xiàn)政府效率水平的重要方面。筆者從中精心尋找那些主要由財政支出引起的、有完整統(tǒng)計數(shù)據(jù)的、反映政府供給公共產(chǎn)品的效果（即政府收益或政府產(chǎn)出）的主要指標(biāo)（共35個），然后，根據(jù)公共經(jīng)濟學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、公共管理學(xué)等學(xué)科原理，結(jié)合我國政府實際構(gòu)建了一個由指標(biāo)因素、子因素和指標(biāo)構(gòu)成的測度省級地方政府效率的完整指標(biāo)體系。參照IMD以國家競爭力為基礎(chǔ)的測度政府效率指標(biāo)體系，構(gòu)建了測度政府供給公共產(chǎn)品的效率指標(biāo)體系（見表1）。
五、小結(jié)及政策建議
1. 交易成本的存在會降低公共產(chǎn)品的供給水平，造成效率損失，因此必須降低公共產(chǎn)品供給過程中發(fā)生的交易費用。
2. 政府層級越多，政府間的博弈成本越高，越難實現(xiàn)公共產(chǎn)品的最優(yōu)供給量，造成公共產(chǎn)品供給的效率損失越大，因此，在獲得居民對公共產(chǎn)品偏好信息相同的條件下，應(yīng)該盡可能減少政府層級。
3. 在建立分稅制財政體制的過程中，為防止政府為獲得預(yù)算剩余而減少公共產(chǎn)品的供給，應(yīng)當(dāng)合理劃分各級政府的事權(quán)，并通過法律形式加以保障。
4. 在各級政府間劃分稅收的過程中，必須確定一個最優(yōu)的稅負(fù)水平，并在政府間合理進行劃分，嚴(yán)格限定政府的征稅權(quán)力，防止政府在信息不對稱的條件下，作為公共產(chǎn)品超額供給的副產(chǎn)品加重居民稅收負(fù)擔(dān)。
5. 政府供給公共產(chǎn)品的效率可以測度，理論上可以通過政府供給公共產(chǎn)品的成本包絡(luò)線來進行分析；實踐中可以通過選取指標(biāo)通過對指標(biāo)的分析，對公共產(chǎn)品的供給效率進行測度。對公共產(chǎn)品供給效率不高的政府可以對公共產(chǎn)品的供給權(quán)進行重新劃分，或者促使效率不高的政府向效率較高的政府學(xué)習(xí)，促使其降低成本、提高效率。
注釋：
①霍布斯：《利維坦》，商務(wù)印書館，1985年9月，第132頁。
②休謨：《人性論》，商務(wù)印書館，1983年，第577-579頁。
③詹姆斯?M?布坎南：《公共財政》，趙錫軍等譯，中國財政經(jīng)濟出版社，1991年版，第437-438頁。
④平新喬：《財政原理與比較財政制度》，上海三聯(lián)書店，1995年4月新1版，第342頁。
⑤費雪（Ronald C.Fisher）：《州和地方財政學(xué)》，中國人民大學(xué)出版社，2000年版，第98頁。
⑥王磊，劉希勤：交易費用、政府邊界與財政體制改革，《中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報》，2006年第2期。
⑦瑞士國際管理發(fā)展學(xué)院編著，姚俊梅譯：《IMD世界競爭力年鑒》，2002年版，中國財政經(jīng)濟出版社。
⑧北京師大經(jīng)濟與資源管理研究所：《2003中國市場經(jīng)濟發(fā)展報告》，中國對外經(jīng)濟貿(mào)易出版社，2003年版，第199頁。
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［9］王磊，劉希勤.交易費用、政府邊界與財政體制改革［J］.中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2006，（2）.
［10］唐任伍.政府效率的特殊性及其測度指標(biāo)的選擇［J］.北京師范大學(xué)學(xué)報（社科版），2004，（2）.
篇（9）
1 濾嘴棒長度L改變后，主要調(diào)整FF30裝盤機過橋側(cè)擋板、料室寬度和成品盒托架中的調(diào)整墊
1.1 調(diào)整過橋側(cè)擋板，保證濾嘴棒整齊輸送到料室。
調(diào)整方法：外側(cè)擋板固定，調(diào)整（更換）內(nèi)側(cè)擋板，使兩側(cè)擋板間距A=L+2。
1.2 調(diào)整料室寬度，保證濾嘴棒在料室中碼放整齊。
調(diào)整料室寬度的目的，主要是保證料室的寬度適合濾嘴棒長度，保證濾嘴棒在料室中合理有序排布。
（1）調(diào)整定位桿，使上擋板與上立板間距A1=L+2；（2）調(diào)整攪拌桿，使攪拌桿端部到動立板距離A2=L-1；（3）調(diào)整（更換）下?lián)醢逯袃蓧K有機玻璃板中的調(diào)整墊，使下?lián)醢逯袃?nèi)側(cè)面與下立板間距A3=L+2。
1.3 更換成品盒托架中的調(diào)整墊，保證濾嘴棒順利裝入成品紙盒中。
成品紙盒必須與成品盒托架配合使用，才能保證濾嘴棒順利裝入成品紙盒中。當(dāng)濾嘴棒的長度發(fā)生變化時，成品紙盒的總高度B1也發(fā)生變化，根據(jù)不同長度的產(chǎn)品，更換成品紙盒與成品盒托架間的調(diào)整墊，使成品紙盒穩(wěn)固的放在成品盒托架中，保證濾嘴棒的順利拉入成品紙盒中。
2 濾嘴棒圓周發(fā)生變化時，主要調(diào)整料室兩側(cè)板寬度、推板寬度和成品盒托架兩側(cè)板距離。
2.1 料室兩側(cè)板寬度調(diào)整
料室兩側(cè)板距離C的尺寸與單行濾棒數(shù)量N和濾嘴棒直徑D有直接關(guān)系，經(jīng)過實踐我們得出：
C=N×D+K
式中K為一固定值，當(dāng)濾嘴棒直徑D發(fā)生改變而單行濾棒數(shù)量N不變時，需要微調(diào)料室兩側(cè)板的間距，保證濾嘴棒在料室中按規(guī)律有序排列。
2.2 推板寬度的調(diào)整
料室中的濾嘴棒通過推板推到成品盒中。當(dāng)濾嘴棒直徑改變，對應(yīng)的料室兩側(cè)板寬度C也隨之發(fā)生變化，這時需要調(diào)整推板的寬度，才能將濾嘴棒順利推出料室。
更換推板兩側(cè)邊條，調(diào)整推板的總寬度，從而適應(yīng)不同直徑濾嘴棒的生產(chǎn)要求。
2.3 調(diào)整成品盒托架兩側(cè)板的距離，以滿足成品紙盒的安裝要求
由于濾嘴棒直徑的變化，對應(yīng)的成品紙盒的長度尺寸也要隨之發(fā)生改變，這就要求調(diào)整成品盒托架兩側(cè)板的距離。
3 成品紙盒中所裝濾嘴棒的行數(shù)和列數(shù)發(fā)生改變，也就對FF30裝盤機的相應(yīng)部件進行調(diào)整。
3.1 行數(shù)發(fā)生改變后，裝一滿盒濾嘴棒，推板工作的次數(shù)也隨之發(fā)生變化。主要通過增加或減少計數(shù)盤中彈性圓柱銷的數(shù)量來實現(xiàn)。
篇（10）
1.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記過程更加便捷
將過去需要在幾個部門進行的產(chǎn)權(quán)受理、辦證、入檔、發(fā)證等流程整合為一站式服務(wù)，提高登記效率的同時也減少了工作中人為錯誤的可能，降低了政府的行政成本，社會公眾也因此節(jié)省了時間。
2.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記信息更加透明
實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后能真實快速地查詢不動產(chǎn)信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發(fā)生，同時對腐敗有很好的警示和調(diào)查作用，讓社會的公正性得以體現(xiàn)，提高政府公信力和公示力。
3.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記成果更加統(tǒng)一
雖然我國法律法規(guī)越來越完善，但這些法律法規(guī)在處理問題時不盡相同。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，可以避免因法律法規(guī)間的互相沖突而帶來的社會矛盾。登記檔案也可以按照統(tǒng)一規(guī)則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。
二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記推進中的阻力
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實行中，會涉及到諸多部門的整合，關(guān)系到與之相關(guān)的利益劃分，其相關(guān)人員的人事調(diào)動不可避免，工作業(yè)務(wù)需要重新認(rèn)識，資料整合的工作量相當(dāng)巨大，相關(guān)法律法規(guī)要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會公眾也需要一段時間來接受。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開部門單獨受理的量要多，這就要求社會公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個證辦好再辦下一個證，其對資料的完整性、正確性要求比之前更高。
三、實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時需要的相關(guān)測繪工作
1.制定相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一測量工作準(zhǔn)則
在國家統(tǒng)一使用2000國家大地坐標(biāo)系的今天，房產(chǎn)測繪部門還在沿用1985國家大地坐標(biāo)系，部分城市仍采用自己建立的城市獨立坐標(biāo)系，高程系統(tǒng)也不統(tǒng)一，導(dǎo)致同一個不動產(chǎn)單元在地籍部門和房產(chǎn)部門有著兩套坐標(biāo)值和高程值。坐標(biāo)、高程等測繪數(shù)據(jù)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致相互間信息不能共享共用，房產(chǎn)面積、房屋門牌號、房屋權(quán)屬人、宗地編號、土地面積等屬性信息不能關(guān)聯(lián)，阻礙了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合進程。只有有法可依，有統(tǒng)一測量的準(zhǔn)則，房屋信息才能互聯(lián)互通。當(dāng)測繪數(shù)據(jù)相互統(tǒng)一整合后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作才能順利開展。所以，制定關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記測繪方面的法律法規(guī)并統(tǒng)一工作準(zhǔn)則十分必要。
2.提高工作意識，培養(yǎng)測繪技能
在測繪方式和工作流程上，房產(chǎn)測繪和地籍測繪不盡相同，一方面致使測繪工作內(nèi)容數(shù)量加大，而另一方面數(shù)據(jù)質(zhì)量要求更加嚴(yán)格。這就要求測繪工作者在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記下提高測繪工作意識，培養(yǎng)測繪技能，提高房產(chǎn)測繪、地籍測繪、工程測繪等測繪知識，才能保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。不動產(chǎn)單元信息的準(zhǔn)確和完整對以后不動產(chǎn)其他數(shù)據(jù)信息的關(guān)聯(lián)將起到至關(guān)重要的作用。
3.建立完善統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)
