房產(chǎn)投資價(jià)值分析匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房產(chǎn)投資價(jià)值分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

RMB升值、流動性泛濫和新會計(jì)準(zhǔn)則三駕馬車必將驅(qū)動行業(yè)估值走高，多項(xiàng)證據(jù)表明需要把往年12倍動態(tài)PE行業(yè)估值標(biāo)準(zhǔn)提高到15倍。因調(diào)控政策和行業(yè)自身調(diào)整要求，聚焦于土地、資金和品牌的行業(yè)競爭正在加劇，強(qiáng)勢大中型企業(yè)的成長性變得越來越清晰。他們將不僅取代中小企業(yè)的市場份額，還將更多地享受到未來的行業(yè)景氣延長。

緊縮地根、地價(jià)款納入預(yù)算內(nèi)管理和工業(yè)地價(jià)必須招拍掛的政策變更，土地供應(yīng)數(shù)量吃緊，人民幣升值和流動性泛濫必將促進(jìn)地價(jià)上漲。

07年主流上市公司業(yè)績可以保持25％一40％的高速增長，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)存在大股東資產(chǎn)注入、RMB升值、管理層激勵(lì)、環(huán)渤海等區(qū)域市場景氣、地價(jià)上漲和商業(yè)地產(chǎn)等豐富的主題投資機(jī)會。因此，建議投資者標(biāo)配和超配房地產(chǎn)行業(yè)，且超配者超強(qiáng)。

報(bào)告在業(yè)內(nèi)率先界定了強(qiáng)勢大中型企業(yè)的度量標(biāo)準(zhǔn)，成長動力、暴增的預(yù)售房款、加快開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)、業(yè)績持續(xù)高增長趨勢、資金供求關(guān)系等因素決定著強(qiáng)勢大中型企業(yè)必須享受更高的成長溢價(jià)。

篇（2）

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

對于采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。由于是按公允價(jià)值對其期末的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，因而公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值的問題。

一、投資性房地產(chǎn)定義及確認(rèn)條件

1.投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。新企業(yè)所得稅法沒有對投資性房地產(chǎn)作出專門的定義，而將其包括在固定資產(chǎn)的稅務(wù)處理中[1]。

2.成本的確定

新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的成本，按照以下規(guī)定確定：（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（3）投資者投入的投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。（4）非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)的成本，分別以下情況確定：①該項(xiàng)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本按照換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。如果有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價(jià)值更加可靠，則以換入資產(chǎn)的公允價(jià)值為確定換入投資性房地產(chǎn)的成本的基礎(chǔ)。②該項(xiàng)交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，或者公允價(jià)值不能夠可靠計(jì)量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本應(yīng)當(dāng)按照換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，并加減相關(guān)補(bǔ)價(jià)后的金額確定其成本。（5）債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)成本，按照所取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定其成本。（6）企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)成本，分別以下情況處理：①屬于同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照被合并方賬面價(jià)值確定其成本。②屬于非同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照購買日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定其成本。新企業(yè)所得稅法沒有單獨(dú)涉及投資性房地產(chǎn)，其相關(guān)成本的確定按照固定資產(chǎn)成本確定方法確定[2]。

二、公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用的條件

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易場所；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易場所取得同類或類似的房地產(chǎn)市場信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn)，對土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地；對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相似的建筑物。

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格（市場公開報(bào)價(jià)）來確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定[3]。

三、公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)和計(jì)量

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動”兩個(gè)明細(xì)科目，分別計(jì)量取得時(shí)的成本和持有期間的公允價(jià)值變動情況。

1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)

外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。按照初始取得的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。

2.企業(yè)自行建造取得或開發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)

其成本包括建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。如果企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)管理當(dāng)局正式作出書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)管理當(dāng)局作出書面決議的日期。企業(yè)自行建造取得或開發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按照該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程（無形資產(chǎn)）”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目[4]。

3.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

（1）將存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。

（2）企業(yè)將自用的建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計(jì)提的累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷），借記“累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）”科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目[5]。

4.由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。即：當(dāng)滿足公允價(jià)值計(jì)量條件時(shí)，按照轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按照原已經(jīng)計(jì)提的折舊和減值準(zhǔn)備，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”和“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按照原來確認(rèn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按其借貸方差額，借記（或貸記）“利潤分配——未分配利潤”、“盈余公積”科目。

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“公允價(jià)值變動損益”賬戶。“公允價(jià)值變動損益”賬戶核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等公允價(jià)值變動而形成的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期的損益，貸方登記資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價(jià)值高于賬面余額的差額，借方登記資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價(jià)值低于賬面余額的差額。期末，應(yīng)將本賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶無余額。

四、投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用

1.后續(xù)計(jì)量

新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)選擇采用不同的后續(xù)計(jì)量方法：（1）采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，按照固定資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的原則進(jìn)行處理。（2）對于有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠獲得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，于資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。新企業(yè)所得稅法沒有單獨(dú)涉及投資性房地產(chǎn)，對于投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限和折舊方法計(jì)提的折舊在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以扣除。對于按照新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定選擇采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，期末公允價(jià)值變動計(jì)入當(dāng)期損益的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)整，即公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期利潤總額的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)減；公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期利潤總額的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)增[6]。

2.減值的處理

（1）新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對于采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值所計(jì)提的減值準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。（2）新企業(yè)所得稅法對于按照新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定計(jì)提的減值準(zhǔn)備在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)增。

3.應(yīng)用案例

2011年8月20日，G銀行購買一塊土地使用權(quán)，購買價(jià)款為18000000元，支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)300000元，款項(xiàng)全部以存放中央銀行款項(xiàng)支付。企業(yè)購買后用于對外出租。G銀行對該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)2011年取得租金收入為800000元，已存入銀行，假定不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。經(jīng)復(fù)核，該投資性房地產(chǎn)2011年12月31日的公允價(jià)值為19000000元。2012年2月，G銀行出售了該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，取得價(jià)款22000000元。

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

五、結(jié)論

“投資性房地產(chǎn)”賬戶也可以用以核算采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)和期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額時(shí)，記入借方；期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值低于其賬面余額和處置按公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，記入貸方；期末余額在借方，表示結(jié)存的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

參考文獻(xiàn)：

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篇（3）

[中圖分類號] F230 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）17- 0002 -02

在財(cái)務(wù)會計(jì)中，歷史成本計(jì)量方式在會計(jì)發(fā)展環(huán)境的變遷過程中已經(jīng)無法真實(shí)地反映公司的經(jīng)營業(yè)績，無法為經(jīng)濟(jì)決策者提供有用的信息，不能對經(jīng)濟(jì)前景進(jìn)行有效的預(yù)測，因此公允價(jià)值計(jì)量方式開始被廣泛應(yīng)用。自20世紀(jì)70年代以來，美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會（FASB）對公允價(jià)值的定義做出了多次的修改，其最后一次修改發(fā)生在2006年9月，此次確定的公允價(jià)值的含義為：“市場參與者在有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債時(shí)在計(jì)量日支付的價(jià)格”。國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會（IASB）也是從20世紀(jì)80年代開始定義公允價(jià)值的概念，對公允價(jià)值的定義為“交易的當(dāng)事人在對交易的情況充分熟悉的情況下自愿以資產(chǎn)進(jìn)行交換或?qū)ω?fù)債進(jìn)行清償?shù)慕痤~（前提是這一交易是公平的）”。2006年2月我國頒布的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中，將公允價(jià)值定義為：“在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量”。通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，公允價(jià)值的本質(zhì)就在于其公允性——即對交易的情況充分熟悉的雙方在自愿公平的前提下形成的，必須能反映交易和事項(xiàng)內(nèi)含的公允的價(jià)格，同時(shí)還要兼具可靠性、相關(guān)性的信息質(zhì)量特征。利用公允價(jià)值這種計(jì)量方式有利于確定企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量、管理潛在的企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、真實(shí)地反映企業(yè)經(jīng)營的狀況，進(jìn)而為會計(jì)信息的使用者提供參考價(jià)值更高的決策依據(jù)。

1 投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值計(jì)量存在的問題

對一些企業(yè)來說，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目采用公允價(jià)值計(jì)量能夠使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值更加真實(shí)地反映出來，使企業(yè)實(shí)際獲得的現(xiàn)金流得到更加準(zhǔn)確的披露，企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力以及承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到更加準(zhǔn)確的反映，因而使會計(jì)信息質(zhì)量得以有效的提高，有利于企業(yè)投資者及債權(quán)人等據(jù)此做出正確的決策。我國的會計(jì)準(zhǔn)則也對該方面做出了相關(guān)規(guī)定，例如，對已經(jīng)采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不再對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行攤銷或計(jì)提折舊，而是應(yīng)該根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值做出合理的調(diào)整，原賬面價(jià)值和公允價(jià)值之間所存在的差額則計(jì)入當(dāng)期損益中。因此采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量方式能夠極大地提高公司的凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤，是對公司有重大利好的計(jì)量方式。

但是，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)只有相當(dāng)小部分的持有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用該計(jì)量方法，這說明公允價(jià)值這種新興的計(jì)量方式在給公司帶來巨大利好的同時(shí)，也對公司帶來不利的影響，大多數(shù)持有投資性房地產(chǎn)的上市公司正是由于看到了這一點(diǎn)才未敢觸及這種能夠?yàn)楣編斫^對利好的計(jì)量方式。我們認(rèn)為具體問題主要有以下幾個(gè)方面：

1.1 相關(guān)利潤波動幅度不可控

很多企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)采用歷史成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并按照固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷。計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)只是逐年計(jì)提折舊或攤銷，它的價(jià)值不會隨著市場價(jià)值的變化而變化，也不會將其市場價(jià)值發(fā)生的變化計(jì)入當(dāng)期損益，其賬面價(jià)值無法反映出資產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類資產(chǎn)對公司業(yè)績的貢獻(xiàn)程度。如果企業(yè)對其持有的投資性房地產(chǎn)變更后續(xù)計(jì)量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，例如，對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量之后，將對投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊、攤銷以及減值準(zhǔn)備，而且對投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整，將資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動損益，最終再將公允價(jià)值變動損益轉(zhuǎn)入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變化的直接影響，而受投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動損益影響的這部分利潤與市場價(jià)值變化的方向一致，即如果房地產(chǎn)市場價(jià)格上升，那么投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌，那么投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價(jià)值的變化會加大凈利潤的變動幅度，這種利潤的不穩(wěn)定容易引起會計(jì)報(bào)表使用者對公司盈利能力與經(jīng)營成果穩(wěn)定性的質(zhì)疑，誤導(dǎo)眾多利益相關(guān)者的決策。

由此可見，由于我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，各項(xiàng)完善措施正在跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場價(jià)值升值固然會對公司產(chǎn)生利好影響，但是價(jià)值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量會因市場價(jià)格的波動而加大利潤波動幅度從而誤導(dǎo)眾多利益相關(guān)者。

1.2 投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性

雖然目前在房地產(chǎn)市場價(jià)值持續(xù)走高的情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值也有可能因?yàn)槭苋蚪?jīng)濟(jì)及其他諸多因素所影響出現(xiàn)市場價(jià)值下跌的情況，但是這種公允價(jià)值的下跌所產(chǎn)生的公允價(jià)值變動損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產(chǎn)價(jià)格的提升而產(chǎn)生的公允價(jià)值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計(jì)，而且采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)又不需要計(jì)提折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備，因此這將對以后年度公司的利潤產(chǎn)生巨大的提升作用。如果企業(yè)對未出售出去的商品房或公建暫時(shí)出租后作為固定資產(chǎn)處理采用成本模式進(jìn)行計(jì)量，這種計(jì)量方式需要在其初始成本的基礎(chǔ)上逐年提取折舊或攤銷，賬面價(jià)值只能逐年降低，按照成本模式計(jì)量的賬面價(jià)值將與我國房地產(chǎn)市場景氣情況下的公允價(jià)值反應(yīng)不一致。因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)價(jià)格上升的趨勢持續(xù)，運(yùn)用公允價(jià)值方式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量不但賬面價(jià)值會有所提升，而且還不需要計(jì)提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業(yè)在年度會計(jì)報(bào)表中只是解釋本期新增加的投資性房地產(chǎn)的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，但是對于其他投資性房地產(chǎn)的真實(shí)用途，投資者等無法從報(bào)表中得到確切的信息，在報(bào)表中所列示的其他投資性房地產(chǎn)是否完全符合準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時(shí)出租也確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)無法把握。

很多情況下，審計(jì)者無法針對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)和自用固定資產(chǎn)進(jìn)行清晰的確認(rèn)，在房地產(chǎn)企業(yè)中，該項(xiàng)目下的會計(jì)舞弊時(shí)有發(fā)生。

1.3 計(jì)量的客觀性不足

很多企業(yè)年報(bào)中對公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法的披露在內(nèi)容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)制定的《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法》，對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定，公司決定采用可比項(xiàng)目成交價(jià)格類比法：實(shí)地綜合調(diào)研投資性房地產(chǎn)所在城市或所在城市的主要城區(qū)項(xiàng)目；自權(quán)威機(jī)構(gòu)和政府房地產(chǎn)行政管理部門取得可類比房產(chǎn)項(xiàng)目；依據(jù)投資性房地產(chǎn)的類型、房產(chǎn)境況、房產(chǎn)附近的環(huán)境、交易的時(shí)間和形式等方面來調(diào)整并最終認(rèn)定調(diào)整因素的區(qū)間，編寫出調(diào)整因素的比照表格；然后再對能夠進(jìn)行類比的房產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)以上確定的調(diào)整因素比對表格對房產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行修正，并對修正后的數(shù)值求出其算術(shù)平均值，進(jìn)而取得標(biāo)的物的預(yù)估價(jià)格，從中減掉預(yù)計(jì)的土地增值稅以及營業(yè)稅及附加，作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。從表面上看，這種公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法比較嚴(yán)謹(jǐn)與周密，但經(jīng)過仔細(xì)分析后會發(fā)現(xiàn)其實(shí)是比較粗糙和模糊的，并沒有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容。因?yàn)樵趯ν顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體計(jì)量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數(shù)據(jù)作為支撐，無法進(jìn)行實(shí)際操作，很難讓報(bào)表使用者信服，企業(yè)財(cái)務(wù)人員據(jù)此估價(jià)進(jìn)行會計(jì)處理進(jìn)而形成的數(shù)據(jù)信息就著實(shí)令報(bào)表使用者擔(dān)憂，因?yàn)椴捎每杀软?xiàng)目成交價(jià)格類比法的主觀性與隨意性是比較強(qiáng)的。

另外，很多企業(yè)缺失投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)的內(nèi)部控制制度，對于企業(yè)市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結(jié)果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強(qiáng)迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調(diào)整公允價(jià)值從而操縱利潤、粉飾報(bào)表等問題，企業(yè)沒有相關(guān)的內(nèi)部控制部門及人員對其進(jìn)行有效的監(jiān)管和防范。另外，由于公允價(jià)值確定的專業(yè)性較強(qiáng)，企業(yè)外部監(jiān)管部門又不能直接參與其中進(jìn)行干預(yù)，企業(yè)管理者可能會利用這種看似合理但是經(jīng)過推敲后卻是漏洞百出的關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值如何確定的信息披露達(dá)到某種其想要達(dá)到的目的。

通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目必須嚴(yán)格遵循會計(jì)準(zhǔn)則的確認(rèn)、計(jì)量原則，牢牢把握會計(jì)信息質(zhì)量的客觀性、相關(guān)性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。

2 解決措施

針對以上問題，我們可以采取以下解決措施。

2.1 加強(qiáng)企業(yè)利潤管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值波動所帶來的利潤企業(yè)自身不可控，企業(yè)不可能通過經(jīng)營去管理，這種波動受市場環(huán)境中外在因素的影響，如經(jīng)濟(jì)因素、政治因素與宏觀調(diào)控因素等。為了不使這種利潤波動誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，進(jìn)而損壞公司的良好形象，企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動產(chǎn)生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。只有加強(qiáng)企業(yè)利潤管理，強(qiáng)化自身披露，才會使眾多報(bào)表使用者在閱讀公司年報(bào)時(shí)真正了解公司的經(jīng)營能力與盈利能力是否具有穩(wěn)定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動是由哪些原因所導(dǎo)致的，這種利潤波動對自己的投資策略是否會構(gòu)成較大的威脅以及公司是否具有投資價(jià)值等。

2.2 嚴(yán)格披露投資性房地產(chǎn)

明示投資性房地產(chǎn)各項(xiàng)目的用途是企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對擁有投資性房地產(chǎn)上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目也確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)從而進(jìn)行利潤操縱而做出的最為嚴(yán)格的規(guī)定，上市公司必須嚴(yán)格遵守準(zhǔn)則對這方面的規(guī)定，否則準(zhǔn)則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業(yè)在年度報(bào)告披露中按照準(zhǔn)則的規(guī)定及時(shí)、中立地明示投資性房地產(chǎn)各項(xiàng)目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產(chǎn)的用途，新增加的投資性房地產(chǎn)的各項(xiàng)用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經(jīng)營者利用投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目用途的模糊披露來進(jìn)行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產(chǎn)自身的賬面價(jià)值和對利潤產(chǎn)生的影響才會令報(bào)表使用者信服。因此，明示投資性房地產(chǎn)各項(xiàng)目的用途是防止公司經(jīng)營者虛增公司利潤的最佳途徑。

篇（4）

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號》規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。”盡管有國家政策的支持，但是目前我國將公允價(jià)值應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)的企業(yè)非常少。在此背景下，研究投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值的必要性和實(shí)施過程中存在的問題，探析存在的主要問題，并提出相關(guān)完善的建議，這將對于有助于實(shí)現(xiàn)我國投資性房地產(chǎn)真實(shí)、可靠和及時(shí)的報(bào)告數(shù)據(jù)，也將推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

一、公允價(jià)值引入我國投資性房地產(chǎn)中是國際化發(fā)展的必然趨勢

在我國投資性房地產(chǎn)中引入公允價(jià)值不僅是國際會計(jì)的發(fā)展所需，也在我國房地產(chǎn)價(jià)格暴漲背景下切實(shí)可行的計(jì)量模式。一方面，從國際市場上看，我國投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值有利于同國際會計(jì)準(zhǔn)則接軌，提高國際投資者對我國會計(jì)報(bào)表中會計(jì)信息的真實(shí)性和公允性的信任；另一方面，從會計(jì)信息質(zhì)量的要求來看，投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量具有傳統(tǒng)計(jì)量無可比擬的優(yōu)勢：能迅速反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，使財(cái)務(wù)會計(jì)收益更加真實(shí)完備；可以更加客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的真實(shí)價(jià)值；有助于緩解經(jīng)營者短期行為與企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的對立；可以使企業(yè)財(cái)會部門增強(qiáng)對貨幣時(shí)間價(jià)值和現(xiàn)金流量等條目的注意等等。所以我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)對公允價(jià)值的應(yīng)用不能排斥，但是公允價(jià)值的應(yīng)用是一個(gè)漸進(jìn)的過程，所以也不能追求一步到位，需要根據(jù)我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)的具體市場情況逐步推進(jìn)。

二、當(dāng)前我國投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量存在的主要問題

（一）公允價(jià)值計(jì)量模式尚未處于主導(dǎo)地位

盡管新準(zhǔn)則允許投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但通過對2010年財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行抽樣發(fā)現(xiàn)，公允價(jià)值計(jì)量模式較成本模式尚未處于主導(dǎo)地位。如萬科、陸家嘴和保利地產(chǎn)等大地產(chǎn)公司仍然沒有采用公允價(jià)值計(jì)量模式。咎其深層次的原因在于，新準(zhǔn)則規(guī)定已采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)回成本模式，而投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量卻沒有任何條件的限制。

（二）公允價(jià)值的理論體系和可操作的具體方案欠缺

一方面，公允價(jià)值缺乏框架性的理論系統(tǒng)，如由于價(jià)格確定的方法不統(tǒng)一，從而造成價(jià)格信息的獲取難度很大；另一方面，公允價(jià)值的具體操作準(zhǔn)則缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，如由于特定個(gè)體對于與特定資產(chǎn)相關(guān)的未來現(xiàn)金流量和風(fēng)險(xiǎn)的估算和預(yù)計(jì)通常各異，難免導(dǎo)致計(jì)量方法不明確，從而公允價(jià)值在實(shí)務(wù)操作中的應(yīng)用困難加大。可見，在實(shí)際運(yùn)用中往往由于公允價(jià)值缺乏必要的理論支持和切實(shí)可行的操作方案，從而阻礙了公允價(jià)值的普及應(yīng)用。

（三）信息披露不規(guī)范不充分

就目前投資性房地產(chǎn)披露程度來看，以實(shí)際交易為基礎(chǔ)的歷史成本具有客觀和可驗(yàn)證的特點(diǎn)，而即便公允價(jià)值在財(cái)務(wù)報(bào)表中可以提供一些更為相關(guān)的資料和數(shù)據(jù)，但是通常由于特有的不確定性和易變性導(dǎo)致無法滿足信息可靠性的要求。如，財(cái)務(wù)報(bào)表的閱讀者無法了解到投資性房地產(chǎn)的具置和面積大小信息，或者房產(chǎn)市場價(jià)格等資訊，從而很難判斷該企業(yè)公司采用的計(jì)量方法是否合適。

（四）財(cái)會人員素質(zhì)不一

投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值，鑒于公允價(jià)值獲取上的難度和獲取結(jié)果難以量化和驗(yàn)證，比如公允價(jià)值確定方法和具體參數(shù)的選擇方面，從而對會計(jì)人員的專業(yè)技能和職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。目前，我國會計(jì)從業(yè)人員由于長期傳統(tǒng)地以規(guī)范為導(dǎo)向的會計(jì)制度，導(dǎo)致他們的素質(zhì)參差不齊，由于職業(yè)判斷意識薄弱阻礙了諸多公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

三、若干建議

（一）提升公允價(jià)值計(jì)量模式的地位

從計(jì)量屬性上來看，公允價(jià)值計(jì)量代表了國際財(cái)務(wù)會計(jì)的發(fā)展趨勢。為了與國際會計(jì)制度接軌，這也是我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)努力的方向。因此不管是政策制定部門還是房地產(chǎn)監(jiān)管部門，都應(yīng)引導(dǎo)和鼓勵(lì)有條件的企業(yè)采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)實(shí)施后續(xù)計(jì)量。在從而在實(shí)際執(zhí)行過程中不斷地發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，從而不斷修訂和完善我國的會計(jì)準(zhǔn)則和相應(yīng)指南。

（二）制定和完備具備可操作性的公允價(jià)值行業(yè)準(zhǔn)則

公允價(jià)值模式的廣泛推廣，需要準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)制定和完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估的具體指南，細(xì)化公允價(jià)值規(guī)范，使得公允價(jià)值計(jì)量等相關(guān)問題具備可操作性和可驗(yàn)證性。如必須以公開的交易信息為基本依據(jù)；需要建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評估制度，加強(qiáng)對評估工作的監(jiān)督；需要制定同類或者類似資產(chǎn)的可比系數(shù)，并且按照該系數(shù)獲取持有資產(chǎn)的公允價(jià)值。

（三）信息披露更為規(guī)范透明

由于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中較少涉及公允價(jià)值計(jì)量披露的條款，而公允價(jià)值信息的披露與否和披露多少及詳細(xì)程度都由企業(yè)決定，這要求我國政府應(yīng)逐步降低人為操縱性和主觀性，明確公允價(jià)值的確定方法、證據(jù)來源、估計(jì)假設(shè)等相關(guān)問題，防止公司在重大會計(jì)政策披露中照搬準(zhǔn)則的原則性條款，使其披露更加規(guī)范，更加科學(xué)，更有利于保護(hù)相關(guān)者的利益。

（四）加強(qiáng)企業(yè)培養(yǎng)復(fù)合型會計(jì)人才

為了更好地實(shí)施新準(zhǔn)則，需要企業(yè)加強(qiáng)培訓(xùn)力度，采用多種途徑培養(yǎng)復(fù)合型人才：加強(qiáng)會計(jì)專業(yè)知識的培訓(xùn)，完善企業(yè)會計(jì)人員的理論素質(zhì)和知識技能；提高財(cái)會人員對交易和事項(xiàng)的確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告進(jìn)行科學(xué)判斷和處理的能力，以便減少公允價(jià)值判斷的偏差；加強(qiáng)公司內(nèi)部控制和內(nèi)部審計(jì)，特別是要強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的職能的落實(shí)；運(yùn)用過硬的知識儲備和豐富的實(shí)踐判斷經(jīng)驗(yàn)，在合法的范圍內(nèi)對業(yè)務(wù)進(jìn)行靈活處理，這樣可以及時(shí)準(zhǔn)確地獲取公允價(jià)值。

小結(jié)

綜上所述，盡管我國學(xué)術(shù)界和實(shí)業(yè)界對其研究和應(yīng)用都十分欠缺，但是公允價(jià)值模式應(yīng)用于我國投資性房地產(chǎn)是國際財(cái)會發(fā)展的必然趨勢。鑒于公允價(jià)值計(jì)量模式是一把“雙刃劍”，因此，對于其在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用需要我國企業(yè)根據(jù)自身情況和國家政策背景要求科學(xué)地進(jìn)行選擇。（延邊鑫悅房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司；吉林；延吉；133000）

參考文獻(xiàn)

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篇（5）

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。由于投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與作為生產(chǎn)經(jīng)營場所和用于銷售的房地產(chǎn)有顯著區(qū)別，2006年的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)計(jì)量，并在滿足特定條件的情況下，允許采用公允價(jià)值計(jì)量模式對其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。據(jù)《我國上市公司2010年執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告》顯示，截至2011年4月30日，擁有投資性房地產(chǎn)的833家上市公司中，27家上市公司采用了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，占比3.24%。說明新準(zhǔn)則實(shí)行五年來，我國企業(yè)對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度。公允價(jià)值計(jì)量模式與成本模式相比有怎樣的差異，公允價(jià)值計(jì)量模式處于怎樣的運(yùn)行環(huán)境，企業(yè)應(yīng)采取什么對策做好投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量工作，本文應(yīng)用SWOT方法對以上問題作簡要分析，期望對準(zhǔn)則制定者、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和企業(yè)完善會計(jì)政策有所裨益。

SWOT分析方法是一種發(fā)展戰(zhàn)略分析方法，它最初用于企業(yè)戰(zhàn)略分析，包括分析企業(yè)的優(yōu)勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses）、機(jī)會（Opportunities）和威脅（Threats），然后用系統(tǒng)的思想將這些似乎獨(dú)立的因素相互匹配起來進(jìn)行綜合評價(jià)，使得企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃的制定更加科學(xué)全面。SWOT方法是一種結(jié)構(gòu)化的平衡系統(tǒng)分析體系，它自形成以來，被廣泛應(yīng)用于企業(yè)戰(zhàn)略研究與競爭分析，成為戰(zhàn)略管理和競爭情報(bào)的重要分析工具。現(xiàn)在，SWOT分析以其顯著的結(jié)構(gòu)化和系統(tǒng)性的特征被廣泛應(yīng)用于許多領(lǐng)域。本文選用SWOT分析法分析公允價(jià)值計(jì)量模式，優(yōu)劣勢分析主要著眼于公允價(jià)值計(jì)量模式自身的特點(diǎn)及其與成本模式的比較，而機(jī)會和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境給公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用帶來的影響上，最后將內(nèi)部分析和外部分析結(jié)合起來，提出完善公允價(jià)值計(jì)量模式的政策建議。

一、公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)勢S（Strengths）

（一）公允價(jià)值計(jì)量模式能夠客觀反映投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)狀況

投資性房地產(chǎn)的范圍包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，它直接面向需求市場，具有投資額大、投資回報(bào)周期長和投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。由于投資性房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益，采用公允價(jià)值計(jì)量模式可以及時(shí)反映其資產(chǎn)狀況和盈利能力，提高會計(jì)信息的及時(shí)性和相關(guān)性，幫助財(cái)務(wù)報(bào)表使用者作出正確的經(jīng)濟(jì)決策。

（二）公允價(jià)值計(jì)量模式有助于改善企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則前，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)劃分為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，按照資產(chǎn)取得成本進(jìn)行初始計(jì)量，按期計(jì)提折舊或攤銷。采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，前期計(jì)提的折舊或攤銷予以轉(zhuǎn)銷。一方面，由于我國房價(jià)總體趨勢為在波動中上漲，多數(shù)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值和企業(yè)所有者權(quán)益同時(shí)增加，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，提高了企業(yè)的融資能力。另一方面，由于公允價(jià)值計(jì)量模式不再計(jì)提折舊或攤銷，不確認(rèn)業(yè)務(wù)成本，即使在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不變的情況下，企業(yè)當(dāng)期利潤總額也會增加；若是投資性房地產(chǎn)價(jià)格上漲，由于公允價(jià)值上升，確認(rèn)的公允價(jià)值變動損益會使利潤總額上漲幅度擴(kuò)大。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用能夠改善企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，潤色財(cái)務(wù)報(bào)表。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式的劣勢W（Weaknesses）

（一）公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用條件嚴(yán)格并存在一定的執(zhí)行成本

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：1.房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。準(zhǔn)則還規(guī)定，同一企業(yè)只能采取一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。因此，有確鑿證據(jù)表明企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，才可采用公允價(jià)值計(jì)量模式。由于企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)可能處于不同的地理位置，房地產(chǎn)交易市場的活躍程度不同，并非所有的投資性房地產(chǎn)都可以達(dá)到準(zhǔn)則要求；又由于企業(yè)財(cái)會部門的資源有限，一般需要委托專業(yè)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)參與公允價(jià)值評估，這就給企業(yè)帶來一定的成本負(fù)擔(dān)。

（二）公允價(jià)值計(jì)量模式會計(jì)處理過程相對復(fù)雜

稅法規(guī)定，資產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，資產(chǎn)折舊可以計(jì)入企業(yè)生產(chǎn)成本。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，資產(chǎn)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)會產(chǎn)生暫時(shí)性差異，財(cái)會人員計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)需要調(diào)整利潤總額，確認(rèn)遞延所得稅，增加了會計(jì)核算的復(fù)雜性。

（三）公允價(jià)值計(jì)量模式會加劇企業(yè)利潤總額的波動

公允價(jià)值計(jì)量模式要求在資產(chǎn)負(fù)債表日將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，兩者的差額計(jì)入公允價(jià)值變動損益，從而對利潤總額產(chǎn)生影響。如果投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動頻繁，變化幅度較大，那么企業(yè)利潤總額將隨之波動，影響企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定性，甚至導(dǎo)致投資者和債權(quán)人作出不利的投資決策。

（四）公允價(jià)值計(jì)量模式引發(fā)利潤與現(xiàn)金流的背離

凈利潤是基于企業(yè)權(quán)責(zé)發(fā)生制會計(jì)處理基礎(chǔ)產(chǎn)生的，而權(quán)責(zé)發(fā)生制導(dǎo)致了凈利潤與現(xiàn)金流的相互背離。在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動計(jì)入當(dāng)期損益，引起利潤總額的變化，但這種變化在處置投資性房地產(chǎn)前僅僅反映在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中，并沒有真正的現(xiàn)金流變動，所以公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用加劇了利潤與現(xiàn)金流的背離，增加了利潤分配的難度。

三、公允價(jià)值計(jì)量模式當(dāng)前的發(fā)展機(jī)會O（Opportunities）

（一）新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則趨同于國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，為公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用創(chuàng)造了良好的發(fā)展平臺

國外采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)已有豐富的經(jīng)驗(yàn)，并取得了階段性的成果，我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則正是借鑒于國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，目的是提高我國會計(jì)信息與國外會計(jì)信息的可比性，增加我國財(cái)務(wù)報(bào)告在國際資本市場上的認(rèn)可度。考慮到我國市場經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，公允價(jià)值可靠性有待提高，為避免人為操縱利潤的現(xiàn)象出現(xiàn)，我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定了與我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)的后續(xù)計(jì)量模式，為公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展做了正確的引導(dǎo)。

（二）目前我國經(jīng)濟(jì)形勢良好，多數(shù)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了保值增值

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，通脹壓力日益增強(qiáng)，土地資源稀缺性使得房地產(chǎn)不再僅僅是企業(yè)的一種生產(chǎn)要素，而是成為企業(yè)的一種投資項(xiàng)目，也成為了企業(yè)貯藏財(cái)富的一種手段。當(dāng)前物價(jià)水平穩(wěn)步上漲，貨幣購買力有所下降，多數(shù)投資性房地產(chǎn)通過收取租金或高價(jià)出售實(shí)現(xiàn)了資本保值增值，增強(qiáng)了擴(kuò)大公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用范圍的必要性和可行性。

四、公允價(jià)值計(jì)量模式面臨的環(huán)境威脅T（Threats）

（一）為擠出房地產(chǎn)泡沫，政府出臺了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（簡稱國十條），通知要求遏制房價(jià)過快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。2010年國十條開始執(zhí)行，政府出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，希望能夠遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫。政府的宏觀調(diào)控雖然一定程度上促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但同時(shí)也引發(fā)了企業(yè)對投資性房地產(chǎn)價(jià)值波動的擔(dān)憂。為了防止投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌給企業(yè)帶來的不利影響，企業(yè)謹(jǐn)慎采用公允價(jià)值計(jì)量模式，遏制了公允價(jià)值計(jì)量模式的進(jìn)一步發(fā)展。

（二）我國大多數(shù)企業(yè)依然選用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)可根據(jù)其擁有的投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)自行選擇后續(xù)計(jì)量模式，而成本模式和公允價(jià)值模式的不同選擇降低了企業(yè)會計(jì)信息的可比性。截至2011年4月30日，96.76%的上市公司依然采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。企業(yè)沒有選用公允價(jià)值計(jì)量模式，是為了維持與同行業(yè)同地區(qū)企業(yè)的會計(jì)信息的可比性。成本計(jì)量模式占主導(dǎo)地位的環(huán)境制約了公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展。

（三）我國尚未形成完善的房地產(chǎn)信息披露機(jī)制

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交易的價(jià)格。通常在確定房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，需要參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格，因此，建立一個(gè)完善的房地產(chǎn)信息披露機(jī)制至關(guān)重要。目前，我國房地產(chǎn)交易仍處于自發(fā)狀態(tài)，交易信息披露不充分，這就給投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定造成了困難，也降低了公允價(jià)值的可靠性，阻礙了公允價(jià)值計(jì)量模式的普遍應(yīng)用。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式SWOT分析結(jié)論詳見表1。

五、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的政策建議

（一）SO策略——加強(qiáng)監(jiān)督和指導(dǎo)

會計(jì)政策選擇給企業(yè)盈余管理提供了可能，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇也不例外。目前已采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)試圖依靠公允價(jià)值的優(yōu)勢抓住外部機(jī)會，一方面出于企業(yè)長足發(fā)展的考慮，另一方面可能立足于企業(yè)當(dāng)前的盈余管理動機(jī)。為了促進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的健康發(fā)展，規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，監(jiān)管層應(yīng)加強(qiáng)對公允價(jià)值計(jì)量模式實(shí)踐的監(jiān)督和指導(dǎo)。首先，要結(jié)合理論和實(shí)踐研究，從準(zhǔn)則層面進(jìn)一步規(guī)范會計(jì)處理。雖然我國在引入公允價(jià)值時(shí)保持了謹(jǐn)慎態(tài)度，準(zhǔn)則對公允價(jià)值計(jì)量模式制定了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮饕?guī)范，但是政策漏洞依然存在，例如投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換條件較為寬松，企業(yè)可通過資產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，違背了公允價(jià)值計(jì)量模式不得轉(zhuǎn)為成本模式的規(guī)定，因此，需要在理論和實(shí)踐發(fā)展中進(jìn)一步完善準(zhǔn)則。其次，要強(qiáng)制企業(yè)在報(bào)表附注中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)的信息，包括介紹投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況，論證采用公允價(jià)值計(jì)量模式的合理性，充分披露公允價(jià)值的確定方法、信息來源和估值技術(shù)等相關(guān)信息，增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的可信度。最后，要加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的審計(jì)。由于我國尚未建立比較完善的房地產(chǎn)價(jià)值評估體系，公允價(jià)值審計(jì)也還處于初級階段，因此，審計(jì)人員需要特別注重風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)理念在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用，增加審計(jì)資源的投入，加強(qiáng)與各個(gè)相關(guān)方面的溝通，搜集充分證據(jù)后對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用作出客觀評價(jià)。

（二）ST策略——規(guī)范房地產(chǎn)交易市場

從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)勢和它面臨的環(huán)境威脅來看，沒有良好的運(yùn)行環(huán)境，公允價(jià)值計(jì)量模式自身的優(yōu)勢難以發(fā)揮，因此，監(jiān)管部門需要盡快規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，完善房地產(chǎn)信息披露機(jī)制。要建立一個(gè)規(guī)范的房地產(chǎn)交易平臺，加強(qiáng)對房地產(chǎn)交易活動和交易信息披露的管理，改變當(dāng)前的混亂秩序，增加房地產(chǎn)交易價(jià)格的透明度，構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)值信息的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，充分披露房地產(chǎn)市場行情的動態(tài)發(fā)展，為企業(yè)獲取準(zhǔn)確有效的房地產(chǎn)公允價(jià)值信息提供有利條件。

（三）WO策略——提高會計(jì)人員的執(zhí)業(yè)水平

穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式創(chuàng)造了良好的應(yīng)用環(huán)境，但公允價(jià)值計(jì)量模式要進(jìn)一步發(fā)展還需要克服其應(yīng)用障礙，也就是要提高會計(jì)人員的執(zhí)業(yè)水平。首先，要幫助會計(jì)人員從思想上樹立公允價(jià)值觀念。投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)間尚短，企業(yè)會計(jì)人員對公允價(jià)值計(jì)量還很陌生，存在一定畏難情緒，因此，要提高會計(jì)人員對公允價(jià)值計(jì)量的認(rèn)知和認(rèn)可，樹立正確的公允價(jià)值計(jì)量觀。其次，要進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)價(jià)值評估的技術(shù)指導(dǎo)，出臺技術(shù)規(guī)范條例，增加相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)，幫助會計(jì)人員克服評估技術(shù)難題。再次，要增強(qiáng)會計(jì)人員的職業(yè)責(zé)任，利用道德規(guī)范和法律規(guī)范約束會計(jì)人員職業(yè)行為，以提高公允價(jià)值計(jì)量模式會計(jì)信息的質(zhì)量。

（四）WT策略——披露兩種模式的計(jì)量結(jié)果

要想弱化公允價(jià)值計(jì)量模式劣勢和避免外部環(huán)境的威脅，最有效的方法就是同時(shí)披露公允價(jià)值計(jì)量模式和成本計(jì)量模式的計(jì)量結(jié)果。披露兩種財(cái)務(wù)報(bào)表，方便財(cái)務(wù)報(bào)表使用者根據(jù)自身對公允價(jià)值的判斷作出經(jīng)濟(jì)決策。我國會計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)只能選用一種后續(xù)計(jì)量模式計(jì)量企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)，并且公允價(jià)值計(jì)量模式不能轉(zhuǎn)為成本模式，而房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定因素較多，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)則要求難度較大。雖然披露兩種計(jì)量結(jié)果會增加會計(jì)人員的工作量，但是可以突破準(zhǔn)則限制，也可以弱化公允價(jià)值計(jì)量模式本身的缺陷。

此外，國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則規(guī)定采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，要在報(bào)表附注中披露其公允價(jià)值，也給我國實(shí)現(xiàn)雙軌披露提供了借鑒。因此，在我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量發(fā)展的初期，采用雙軌披露制度，或許能夠有效推動公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展。

通過上述分析，可以得出應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，一方面要從公允價(jià)值模式本身出發(fā)，完善會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范；另一方面要從公允價(jià)值模式應(yīng)用外部環(huán)境出發(fā)，創(chuàng)造良好的發(fā)展條件，同時(shí)要提高會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量水平。只有這樣，才可趨利避害、揚(yáng)長避短。隨著投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則在實(shí)踐中的發(fā)展和相關(guān)理論研究的深入，相信我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量在相關(guān)各方的努力下能夠取得長足的發(fā)展，并對我國會計(jì)信息披露產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 中國注冊會計(jì)師協(xié)會.會計(jì)[M].北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2011：121-135.

篇（6）

1.引言

為適應(yīng)市場需求和建立與國際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系，財(cái)政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項(xiàng)會計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，因而過去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這樣可以對因使用成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4， 5] 。針對此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià) 值計(jì)價(jià)的因素[6， 7] 。

本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。后文將對此觀點(diǎn)進(jìn)行論證，并對管理層如何進(jìn)行計(jì)價(jià)變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理和相關(guān)的披露，提高會計(jì)的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計(jì)使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。基于此，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨(dú)一類確定會計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)

相對于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會計(jì)準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個(gè)部分，由于各個(gè)部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會計(jì)處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會計(jì)處理。

2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化

舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)主要以成本模式計(jì)價(jià)，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價(jià)熟低法原則計(jì)價(jià)，在房地產(chǎn)市場價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，由此會計(jì)賬目價(jià)值與資產(chǎn)的實(shí)際市場價(jià)值存在較大差額。而新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值（fair value）意指“公平合理之價(jià)值”。

3.后續(xù)計(jì)量變化

在舊會計(jì)準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量。

新會計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量則規(guī)定：原來采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量；但是一旦采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則不允許再變更為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為實(shí)施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會計(jì)指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計(jì)價(jià)模式的變更獲得了巨大的價(jià)值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報(bào)告，但最后在年報(bào)中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運(yùn)。

雖然具有可觀的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式的統(tǒng)計(jì)表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高，可看出采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實(shí)施成本計(jì)價(jià)模式，與新會計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計(jì)量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業(yè)不愿采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，有著兩個(gè)方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價(jià)值模式對其擁有的投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)；二是管理層主觀選擇的影響，即企業(yè)管理層的主觀偏好影響了其在計(jì)價(jià)模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計(jì)價(jià)模式選擇。

制約上市企業(yè)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的客觀因素有：

1.公允價(jià)值計(jì)量的嚴(yán)格準(zhǔn)則限制。基于對我國國情的考慮，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量受到了嚴(yán)格的準(zhǔn)則限制。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)”。相對來說，國際會計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報(bào)價(jià)；類似資產(chǎn)可觀察到的市價(jià)；運(yùn)用估值技術(shù)所確定的價(jià)值。而我國公允價(jià)值估值方法不允許采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，這樣的選擇限制制約了部分企業(yè)不能采用公允價(jià)值進(jìn)行相關(guān)計(jì)量。

2.成本因素制約。公允價(jià)值模式計(jì)量的采用將增大企業(yè)信息披露成本和支付評估費(fèi)用的成本。公允價(jià)值模式計(jì)量要求在每個(gè)會計(jì)期末企業(yè)需外聘專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新計(jì)量，將增加企業(yè)會計(jì)核算與審計(jì)工作成本，而且相關(guān)準(zhǔn)則還要求企業(yè)應(yīng)在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。相對采用歷史成本計(jì)價(jià)模式，這將使企業(yè)花費(fèi)更多的代價(jià)，由此也將抑制企業(yè)選擇公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)的積極性。

3.投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的價(jià)值比重影響。投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的價(jià)值比重較小時(shí)，將使得企業(yè)變更計(jì)價(jià)模式的意義不大，也將制約公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的采用。在上市企業(yè)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量的房地產(chǎn)，但是其擁有的大部分物業(yè)資產(chǎn)目的在于出售，而非經(jīng)營或出租，故不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計(jì)價(jià)基礎(chǔ)仍采用成本模式，并不受公允價(jià)值升值影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價(jià)值計(jì)量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，其公允價(jià)值超過賬面成本的部分也只能調(diào)整期初的股東權(quán)益，而不會影響當(dāng)年的利潤。

結(jié)合我國上市企業(yè)的實(shí)際情況來看，可以認(rèn)為因受上述因素制約而使得不能實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在市場交易活躍地區(qū)，但仍然采用原成本計(jì)價(jià)模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，雖然這些地方房地產(chǎn)交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。其次，雖然計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值后，會增加公司的成本支出，但這項(xiàng)支出一般不大，應(yīng)該在公司可接受的范圍內(nèi)。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)沒變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的主要原因。

4.影響公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式選擇的主觀分析

投資性房地產(chǎn)沒有選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現(xiàn)代公司制度下，公司所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，所有者與經(jīng)營者之間屬于委托關(guān)系。在代表所有者行使公司經(jīng)營權(quán)時(shí)，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計(jì)價(jià)模式選擇中的決策行為。

設(shè)企業(yè)已有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，并在資產(chǎn)負(fù)債表日可對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。考慮的決策時(shí)點(diǎn)是新準(zhǔn)則頒布之后的兩年內(nèi)，公司是否將投資性房地產(chǎn)由原采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，實(shí)質(zhì)是一個(gè)采納與否（是否采納公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計(jì)價(jià)模式后公司和管理層的收益結(jié)果如表2所示：

表2 是否變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負(fù)

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負(fù)

類型7：負(fù)，正

類型8：負(fù)，無

類型9：負(fù)，負(fù)

在表2的各收益結(jié)果中，當(dāng)收益為類型1和類型4時(shí)，由于收益結(jié)果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計(jì)價(jià)模式的可能性會很高；當(dāng)收益為類型6、類型8、類型9時(shí)，管理層會放棄變更計(jì)價(jià)模式，因?yàn)樽兏?jì)價(jià)模式不能為公司和管理層帶來正收益；當(dāng)收益為類型5時(shí)，一般管理層也會選擇放棄變更計(jì)價(jià)模式，因?yàn)樗麄兛蓪⒆兏?jì)價(jià)模式的選擇權(quán)留到未來有利的情形執(zhí)行；當(dāng)收益為類型3時(shí)，雖然收益結(jié)果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動機(jī)自利，可能選擇不變更計(jì)價(jià)模式；當(dāng)收益為類型7時(shí)，此時(shí)的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計(jì)價(jià)模式；當(dāng)收益為類型2時(shí)，管理層可能選擇變更計(jì)價(jià)模式，也可能選擇不變更計(jì)價(jià)模式（以作為延期期權(quán)留待對自己最有利時(shí)執(zhí)行）。可見，各上市公司是否變更計(jì)價(jià)模式取決于變更計(jì)價(jià)模式的收益結(jié)果類型。

變更決策后收益結(jié)果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實(shí)際經(jīng)營業(yè)績加上由于變更計(jì)價(jià)模式獲得的變更會計(jì)利潤，結(jié)果會對公司產(chǎn)生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負(fù)面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負(fù)；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負(fù)收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實(shí)施變更計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)出現(xiàn)了積極的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，但并不是所有企業(yè)實(shí)施變更都會具有這種效應(yīng)，也即僅在具備一定的條件下才會出現(xiàn)積極的影響。其中重要的條件之一是決策當(dāng)期公司經(jīng)營業(yè)績情況。一般公司的經(jīng)營業(yè)績情況有兩種可能：正收益，或負(fù)收益。下文分別以此兩種情況進(jìn)行分析。

1.公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨?fù)時(shí)變更決策的收益結(jié)果

當(dāng)投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)價(jià)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對公司可能的影響有：1）由于近年物業(yè)升值迅速，基于會計(jì)計(jì)量原則，計(jì)價(jià)變更必將極大地提高公司凈資產(chǎn)價(jià)值和扭轉(zhuǎn)業(yè)績不佳的局面。2）可改善公司相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)（如資產(chǎn)負(fù)債率），甚至可避免當(dāng)期會計(jì)利潤為負(fù)，利于后續(xù)年度公司實(shí)行增配股。3）當(dāng)企業(yè)陷入連續(xù)多年虧損境地時(shí)，采取此變更措施可一舉扭轉(zhuǎn)虧損局面，甚至?xí)虼硕Ｗ≌滟F的上市資格。從計(jì)價(jià)變更后對公司的收益影響來看，當(dāng)公司連續(xù)多年虧損面臨退市時(shí)，此時(shí)變更計(jì)價(jià)模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當(dāng)公司需采用增配股方式繼續(xù)融資，而實(shí)際經(jīng)營業(yè)績不佳時(shí)，計(jì)若價(jià)模式變更可以改良公司財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)符合增配股相關(guān)條件要求，則變更計(jì)價(jià)模式具有巨大價(jià)值；當(dāng)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)不符合貸款銀行的放貸指標(biāo)要求時(shí)，若變更計(jì)價(jià)模式可實(shí)現(xiàn)改善公司相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)到貸款銀行融資標(biāo)準(zhǔn)，則變更計(jì)價(jià)模式具有正向收益；當(dāng)企業(yè)既沒有后續(xù)融資需要，也沒有退市風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)價(jià)模式變更則對企業(yè)來說實(shí)質(zhì)上無影響或?yàn)樨?fù)影響（由于將失去未來有利時(shí)的變更機(jī)會）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業(yè)績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽(yù)損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計(jì)價(jià)模式能保留上市資格對于管理層來說此時(shí)變更收益巨大。若上市公司因變更計(jì)價(jià)模式保住業(yè)績指標(biāo)而實(shí)現(xiàn)后續(xù)融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產(chǎn)數(shù)量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當(dāng)變更計(jì)價(jià)模式能為企業(yè)實(shí)現(xiàn)貸款融資時(shí)自利，由于增加了管理層的控制資產(chǎn)，對于管理者來說變更計(jì)價(jià)模式的收益也是正向的。除此之外，變更計(jì)價(jià)模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎龝r(shí)變更決策的收益結(jié)果

此情況下，投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)價(jià)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對公司可能的影響有：1）可在原來正經(jīng)營業(yè)績的基礎(chǔ)上，更高地提升公司的會計(jì)利潤。2）可在原相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)不利的情況下，改善公司財(cái)務(wù)指標(biāo)，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎兏?jì)價(jià)模式將進(jìn)一步增長當(dāng)期會計(jì)利潤，導(dǎo)致當(dāng)期所得稅支出增加。4）采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式之后的各會計(jì)年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續(xù)年度稅負(fù)增加，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金等實(shí)際利益的流出。從計(jì)價(jià)變更后對公司的收益影響來看，當(dāng)公司需要進(jìn)行融資而達(dá)不到融資條件，通過變更計(jì)價(jià)模式可以實(shí)現(xiàn)順利融資或通過變更計(jì)價(jià)模式來實(shí)現(xiàn)后續(xù)增配股融資，此時(shí)的變更計(jì)價(jià)模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計(jì)價(jià)模式能夠提高會計(jì)凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產(chǎn)資源價(jià)值的再確認(rèn)，本質(zhì)上并沒有給企業(yè)增加資產(chǎn)，反而會因此而導(dǎo)致資產(chǎn)流出（稅負(fù)增加），可以認(rèn)為在公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗掠?jì)價(jià)模式變更給企業(yè)帶來的是負(fù)收益或者近似無影響（當(dāng)增加的稅負(fù)不多時(shí)）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)。從我國上市企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況看，一方面我國上市企業(yè)經(jīng)營管理層的獎(jiǎng)勵(lì)與經(jīng)營業(yè)績的相關(guān)性較弱，另一方面由于這樣的業(yè)績提升并不是經(jīng)營管理層努力的結(jié)果，公司董事會往往不會對這樣的業(yè)績提升給予獎(jiǎng)勵(lì)，由此可以認(rèn)為更高業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)生的可能性很低。2）由于變更計(jì)價(jià)模式可實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)，管理層能夠掌控更多資產(chǎn)，此時(shí)變更計(jì)價(jià)模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計(jì)價(jià)模式的機(jī)會。這是因?yàn)闇?zhǔn)則規(guī)定使得計(jì)價(jià)模式不可逆向轉(zhuǎn)變。企業(yè)未來經(jīng)營業(yè)績的不確定性會導(dǎo)致管理層未來利益不確定，甚至可能因經(jīng)營業(yè)績不善而遭辭退。若管理層早期實(shí)施了變更計(jì)價(jià)模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵時(shí)期改善業(yè)績的機(jī)會。2）計(jì)價(jià)模式的變更獲得的會計(jì)利潤提升并不為企業(yè)帶來相應(yīng)的現(xiàn)金流，但稅收的交納卻將導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出，這將削弱經(jīng)營管理層能夠控制和利用的資產(chǎn)數(shù)量。顯然對于管理層來說，這種結(jié)果是不樂意接受的，所以變更計(jì)價(jià)模式的收益為負(fù)或者近似無影響。

3.收益結(jié)果類型

綜上所述，在經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨?fù)的情形下，變更計(jì)價(jià)模式能幫助避免因連續(xù)多年虧損退市或幫助實(shí)現(xiàn)增配股融資和貸款融資時(shí)，則變更計(jì)價(jià)模式能夠?yàn)楣竞凸芾韺訋碚蚴找妫磳儆诒?中的收益結(jié)果類型1，管理層會選擇變更計(jì)價(jià)模式；除此之外，變更計(jì)價(jià)模式對公司和管理層的收益無影響或?yàn)樨?fù)影響，屬于類型5或類型8自利，此時(shí)管理層不會選擇變更計(jì)價(jià)模式。在經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗拢?dāng)變更計(jì)價(jià)模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計(jì)價(jià)模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時(shí)管理層會選擇變更計(jì)價(jià)模式；除此之外，變更計(jì)價(jià)模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計(jì)價(jià)模式。

結(jié)合我國的實(shí)際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)而實(shí)際經(jīng)營出現(xiàn)虧損的比例很低，擁有投資性房地產(chǎn)并因業(yè)績不佳面臨退市壓力的公司數(shù)量則更少；在經(jīng)營沒有出現(xiàn)虧損的上市公司中，因?yàn)樨?cái)務(wù)指標(biāo)不滿足銀行貸款條件，或?qū)嶋H某期業(yè)績不佳需要改善以保留增配股資格的數(shù)量也很少，也即符合類型1而變更計(jì)價(jià)模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計(jì)價(jià)模式對其更為有利。由此對我國上市企業(yè)很少變更計(jì)價(jià)模式的現(xiàn)象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結(jié)論，即客觀因素原因僅制約了很少數(shù)企業(yè)投資性房地產(chǎn)不能選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)，更多數(shù)量的上市企業(yè)主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實(shí)行變更決策，他們選擇的是延期變更計(jì)價(jià)模式。

5.結(jié)論

實(shí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式具有積極的意義。在我國，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得以成本價(jià)格計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值。采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值，能更合理地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性，有助于企業(yè)管理層和利益相關(guān)者更好地做出與企業(yè)相關(guān)的決策判斷。

雖然投資性房地產(chǎn)變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式能為其帶來巨大的積極效應(yīng)，但上市企業(yè)采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)的總體數(shù)量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業(yè)管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計(jì)價(jià)模式。隨著新會計(jì)準(zhǔn)則的繼續(xù)推行，相信隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)（如企業(yè)需股權(quán)再融資或進(jìn)行債務(wù)融資）或經(jīng)營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業(yè)陸續(xù)將投資性房地產(chǎn)成本計(jì)價(jià)模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)價(jià)模式，這也是新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的必然結(jié)果。

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篇（7）

一、投資性房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》中指出投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)能單獨(dú)計(jì)量和出售。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。采用成本模式計(jì)量的,其會計(jì)處理可比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)進(jìn)行會計(jì)處理。

稅法是將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十一條、第十二條明確規(guī)定,在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí),企業(yè)按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用,準(zhǔn)予扣除。《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅[2007]80號)還就處置投資性房地產(chǎn)的納稅問題做出了進(jìn)一步明確:企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),持有期間公允價(jià)值的變動不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí),處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。

二、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和扣除的差異

在會計(jì)處理上,投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的,才能予以確認(rèn):與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠的計(jì)量。

在稅務(wù)處理上,按會計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)的投資性房地產(chǎn),區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權(quán)分別處理。

經(jīng)會計(jì)處理確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的房屋、建筑物,按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定,如已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的房屋、建筑物,不再確認(rèn)為固定資產(chǎn),不得計(jì)算折舊扣除。已出租的房屋、建筑物,即以經(jīng)營租賃方式出租的房屋、建筑物,可以確認(rèn)為固定資產(chǎn)并計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除。

經(jīng)會計(jì)處理確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán),按照《企業(yè)所得稅法》第十二條規(guī)定,與經(jīng)營活動無關(guān)的無形資產(chǎn)不得計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除。已出租的土地使用權(quán),即以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán),可以確認(rèn)為無形資產(chǎn)并計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),即企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),目前沒有用于經(jīng)營活動的,不能確認(rèn)為無形資產(chǎn),不得計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除。該土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí),可按照《企業(yè)所得稅法》第十六條規(guī)定,按其計(jì)稅基礎(chǔ)扣除。

三、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)差異

1、在會計(jì)處理上,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量

外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出;自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成;以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足規(guī)定確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本;不滿足規(guī)定確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

2、在稅務(wù)處理上,投資性房地產(chǎn)以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)

所謂歷史成本,是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)期間產(chǎn)生資產(chǎn)增值或損失,除稅收規(guī)定可以確認(rèn)損益的外,不得調(diào)整有關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。企業(yè)區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權(quán)按照下列原則確定投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

(1)房屋、建筑物的計(jì)稅基礎(chǔ)。外購的房屋、建筑物,按購買價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)稅基礎(chǔ);自行建造的房屋、建筑物,按竣工結(jié)算前實(shí)際發(fā)生的支出作為計(jì)稅基礎(chǔ);融資租入的房屋、建筑物,按租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值中孰低者,加上承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用,作為計(jì)稅基礎(chǔ);通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組取得的房屋、建筑物,按該資產(chǎn)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)稅基礎(chǔ)。

(2)土地使用權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)。外購的土地使用權(quán),按購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的其他支出作為計(jì)稅基礎(chǔ);通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組取得的土地使用權(quán),按該土地使用權(quán)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)稅基礎(chǔ)。以下示例說明會計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異調(diào)整。

例1:2008年1月1日,甲公司購入一塊土地的使用權(quán),支付價(jià)款100萬元。當(dāng)月動工修建廠房,至6月底完工,發(fā)生建造支出400萬元。甲公司在廠房完工前與乙公司簽訂了租賃合同,2008年7月1日起租賃給乙公司,每月收取租金5萬元。甲公司對投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量。土地使用權(quán)按50年攤銷,廠房折舊年限為20年,不考慮殘值和除所得稅以外的其他稅費(fèi),甲公司每年實(shí)現(xiàn)的會計(jì)利潤均為1000萬元,所得稅稅率為25%,無其他納稅調(diào)整項(xiàng)目。甲公司賬務(wù)處理如下:

購入土地使用權(quán)時(shí):

借:無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)1000000

貸:銀行存款1000000

發(fā)生建造支出時(shí):

借:在建工程4000000

貸:銀行存款等4000000

土地使用權(quán)2008年上半年攤銷

借:管理費(fèi)用10000

貸:累計(jì)攤銷10000

轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)

借:投資性房地產(chǎn)――(廠房)4000000

貸:在建工程4000000

借:投資性房地產(chǎn)――成本(土地)990000

累計(jì)攤銷 10000

貸:無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)1000000

收取2008年下半年租金30萬元

借:銀行存款300000

貸:其他業(yè)務(wù)收入300000

例2:按例1,2008年12月31日,甲公司土地使用權(quán)的公允價(jià)值為120萬元,廠房的公允價(jià)值為430萬元。甲公司處理如下:

借:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(土地)210000

――公允價(jià)值變動(廠房)300000

貸:公允價(jià)值變動損益510000

稅務(wù)上計(jì)提折舊11萬元,不確認(rèn)房價(jià)上漲產(chǎn)生的所得,會計(jì)處理比稅務(wù)處理多計(jì)收益62萬元。因此,甲公司在申報(bào)2008年所得稅時(shí),應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額62萬元,應(yīng)交企業(yè)所得稅234.5萬元[(1000-62)×25%]。

此時(shí),資產(chǎn)的賬面價(jià)值為550萬元,資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為488萬元。第18號的規(guī)定,二者之間的暫時(shí)性差異為62,屬于應(yīng)納稅暫時(shí)性差異,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債15.5萬元。

借:所得稅費(fèi)用2500000

貸:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅2345000

遞延所得稅負(fù)債155000

例3:接例2,2009年12月31日該土地的公允價(jià)值為110萬元,廠房的公允價(jià)值為410萬元。甲公司處理如下:

借:公允價(jià)值變動損益300000

貸:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(土地)100000

――公允價(jià)值變動(廠房)200000

2009年稅務(wù)上計(jì)提折舊22萬元,不確認(rèn)資產(chǎn)跌價(jià)產(chǎn)生的損失,會計(jì)處理比稅務(wù)多計(jì)損失8萬元(30-22)。因此甲公司在申報(bào)2009年所得稅時(shí)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額8萬元,應(yīng)繳納企業(yè)所得稅252萬元[(1000+8)?鄢25%]。此時(shí)資產(chǎn)的賬面價(jià)值為520萬元,計(jì)稅基礎(chǔ)為466萬元,二者之間的差額54萬元為累計(jì)應(yīng)確認(rèn)的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異。2009年底應(yīng)保留的遞延所得稅負(fù)債余額為13.5萬元,該科目年初余額為15.5萬元,在資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法下,應(yīng)轉(zhuǎn)回遞延所得稅負(fù)債2萬元。

借:所得稅費(fèi)用――當(dāng)期所得稅費(fèi)用2500000

遞延所得稅負(fù)債 20000

貸:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅2520000

例4:接例3,2010年12月31日,甲公司將廠房和土地出售,取得收入550萬元。甲公司處理如下:

借:銀行存款5500000

貸:其他業(yè)務(wù)收入5500000

借:其他業(yè)務(wù)成本5200000

貸:投資性房地產(chǎn)――成本(土地)990000

――公允價(jià)值變動(土地) 110000

――成本(廠房) 4000000

――公允價(jià)值變動(廠房) 100000

借:公允價(jià)值變動損益210000

貸:其他業(yè)務(wù)收入210000

2010年稅務(wù)上計(jì)提折舊22萬元,確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入550萬元、計(jì)稅成本444萬元,即確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得106萬元,稅務(wù)處理比會計(jì)處理多計(jì)所得54萬元。因此,甲公司在申報(bào)2010年所得稅時(shí)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額54萬元,應(yīng)繳納企業(yè)所得稅263.5萬元。此時(shí),該廠房及土地的賬面價(jià)值為零,計(jì)稅基礎(chǔ)也為零,年初遞延所得稅負(fù)債余額13.5萬元應(yīng)全部轉(zhuǎn)回。

借:所得稅費(fèi)用2500000

遞延所得稅負(fù)債 135000

貸:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅2635000

從上述處理過程來看,在不考慮其他因素的情況下,雖然在投資性房地產(chǎn)持有期間,由于會計(jì)與稅法處理的方法不同,使會計(jì)利潤與應(yīng)納稅所得額之間存在差異,產(chǎn)生了應(yīng)納稅或可抵減時(shí)間性差異,但總的來說,在整個(gè)持有期間,會計(jì)利潤總額與應(yīng)納稅總額是相等的,最終隨著該資產(chǎn)的處置差異歸于零。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 財(cái)政部:企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則2006[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.

篇（8）

一、我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的特點(diǎn)

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，涉足房地產(chǎn)投資的企業(yè)越來越多。2006年我國在借鑒國際會計(jì)準(zhǔn)則、全面修訂企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則之際，新增《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》，首次要求對以投資為目的而持有的房地產(chǎn)單獨(dú)確認(rèn)。該準(zhǔn)則充分考慮我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)不完善的實(shí)際情況，很多地方體現(xiàn)中國特色，特別在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量方面表現(xiàn)得十分謹(jǐn)慎。

首先是有條件地采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。與國際會計(jì)準(zhǔn)則優(yōu)先采用公允價(jià)值計(jì)量不同，我國準(zhǔn)則側(cè)重于采用成本模式。準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：a.有活躍的房地產(chǎn)交易市場；b.同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其相關(guān)信息能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式確定后，不能再變更為成本模式。

其次涉及公允價(jià)值模式下對相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)轉(zhuǎn)換差額的處理。與國際會計(jì)準(zhǔn)則相比，我國準(zhǔn)則的特點(diǎn)是對同一資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生增減不同方向變化產(chǎn)生的差額區(qū)別對待。規(guī)定如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益；如果大于賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將差額在己計(jì)提的減值準(zhǔn)備或跌價(jià)準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益，剩余部分計(jì)入資本公積。在國際會計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)按照此方法處理，而存貨及自建投資性房地產(chǎn)則無論價(jià)值增加或減少其差額都計(jì)入當(dāng)期損益。

最后在披露方面，國際會計(jì)準(zhǔn)則要求在成本模式下仍應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，我國準(zhǔn)則規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)要披露公允價(jià)值確定依據(jù)與方法，而采用成本模式的企業(yè)并不要求披露公允價(jià)值。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

我國對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的所具有的謹(jǐn)慎特點(diǎn)不僅在準(zhǔn)則制定時(shí)表露無遺，而且還能得到上市公司準(zhǔn)則應(yīng)用時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的充分證明。總體上看，07、08、09三年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，分別約占上市公司總數(shù)的40%、42%、45%。其中絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的極少，筆者結(jié)合有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并通過互聯(lián)網(wǎng)公開資料查閱相關(guān)上市公司報(bào)表，確認(rèn)三年分別為17家、20家和25家（見附表），分別約占2.70%、2.90%、3.24%，可見企業(yè)對公允價(jià)值模式的運(yùn)用普遍相當(dāng)謹(jǐn)慎，遠(yuǎn)低于此前市場普遍預(yù)期。2010年由于房價(jià)繼續(xù)高漲，物業(yè)稅呼之欲出，很多企業(yè)由此擔(dān)心增加投資性房地產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)，沒有新增采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司。因此2010年仍然保持為25家。下面就其具體應(yīng)用情況作些描述：

（一）從涉及行業(yè)來看，以房地產(chǎn)類公司居多

25家中，房地產(chǎn)公司9家，占36%，它們分別是：津?yàn)I發(fā)展、臥龍地產(chǎn)、正和股份、金融街、金宇車城、中航地產(chǎn)、泛海建設(shè)、世茂股份、武漢控股（該公司2010年房地產(chǎn)行業(yè)收入超過60%，實(shí)現(xiàn)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型）。另外銀行業(yè)4家，占16%，分別是：中國銀行、交通銀行、深發(fā)展及寧波銀行。其他12家分別涉及商業(yè)零售業(yè)、紡織業(yè)、化工業(yè)、釀酒業(yè)、航空業(yè)等等。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)類公司資產(chǎn)中投資性房地產(chǎn)相對其他行業(yè)來說較多，特別是一些擁有商業(yè)地產(chǎn)的公司，采用公允價(jià)值計(jì)量更能發(fā)揮其反映資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的優(yōu)勢，對公司和投資者而言更有意義。這種現(xiàn)象在2007年剛開始實(shí)施新會計(jì)準(zhǔn)則時(shí)并不明顯，在近兩年，特別是2009年隨著房地產(chǎn)市場日益火爆，公允價(jià)值計(jì)量受到更多房地產(chǎn)公司青睞。

（二）從投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對公司影響看，多數(shù)公司影響不大

這可從兩個(gè)比重進(jìn)行分析。一是投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，應(yīng)該說投資性房地產(chǎn)少的公司，無論采用成本模式還是公允價(jià)值模式對公司影響都不大。與之相對的是10家比重接近或超過10%，有1家投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重甚至快達(dá)到90%。但總的來看，并沒有象通常所料想的那樣，表現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)較多的公司偏好公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)象。二是房地產(chǎn)租金收入占營業(yè)收入比重。根據(jù)2010年財(cái)務(wù)報(bào)表分析，有14家公司在營業(yè)收入中沒有單獨(dú)列出房地產(chǎn)租金收入，可見比例相當(dāng)?shù)停袉为?dú)列出的9家超過1%，1家不足1%，另外1家房地產(chǎn)公司沒有單列租金收入，全部包括在房地產(chǎn)行業(yè)收入中披露。

（三）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定依據(jù)與方法各異，大多數(shù)公司有披露

根據(jù)2010年年報(bào)，有10家根據(jù)獨(dú)立評估機(jī)構(gòu)評估報(bào)告確定，但有2家并未列出具體評估公司名稱，10家參考同市場同類房地產(chǎn)價(jià)格由公司自行確定，有3家根據(jù)第三方調(diào)查報(bào)告確定，另外有2家沒有說明確定依據(jù)。無論是評估給出還是自行確定，大多數(shù)只是較籠統(tǒng)地說明按市場法確定公允價(jià)值，具體方法不明。

（四）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度建設(shè)剛剛起步，大多數(shù)公司還是空白

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制是為保證投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值合法有效取得及其相關(guān)信息真實(shí)準(zhǔn)確完整披露而制定和實(shí)施的一整套操作程序、管理方法與控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地產(chǎn)、世茂股份4家公布投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制制度或管理辦法，其他21家公司雖然按照證監(jiān)會要求建立公司內(nèi)部控制制度并對其運(yùn)行效果由會計(jì)師事務(wù)所予以鑒證，在內(nèi)部控制制度的很多方面與投資性房地產(chǎn)有一定關(guān)聯(lián)，但對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定依據(jù)、方法、原則等方面并沒有建立起有效內(nèi)部管理制度。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量存在的問題

從以上應(yīng)用現(xiàn)狀的描述中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多公司選用公允價(jià)值是以反映公司資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值，向報(bào)表使用者提供與其決策更為相關(guān)的會計(jì)信息為目的的，他們?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量作了十分有益的嘗試。但由此也可發(fā)現(xiàn)很多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）利用公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行盈余管理

與成本模式相比，采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)不用計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊攤銷，可以降低當(dāng)期費(fèi)用，提高公司利潤，同時(shí)在近兩年房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的背景下，還可以提高資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負(fù)債率，產(chǎn)生公允價(jià)值變動收益進(jìn)一步提高公司利潤。采用公允價(jià)值計(jì)量即使存在使公司業(yè)績不穩(wěn)定、降低折舊稅盾作用、增加資產(chǎn)評估成本等因素，但兩相比較，公允價(jià)值計(jì)量的種種優(yōu)勢為避免上市公司“披星戴帽”或做到賬面扭虧為盈或粉飾財(cái)務(wù)狀況以滿足融資要求等等還是具有顯而易見的良好效果，因而為一些公司所利用。以ST華僑（600759）為例，其2007年年報(bào)顯示，2007年度新增13.181億元投資性房地產(chǎn)，當(dāng)年因公允價(jià)值上升增加資產(chǎn)580萬元，與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值收益580萬元相比，因無需計(jì)提折舊而增加的利潤5270萬元（按取得成本13.181億元和折舊年限25年估計(jì)）更為可觀。再如，深方大（000055）2007年度非經(jīng)常性收益總額是利潤總額的2倍多，其中投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動收益金額為4232萬元，占非經(jīng)常性收益5701萬元的74.23%，扣除非經(jīng)常性收益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3262萬元。可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動收益是該公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)賬面盈利的主要因素。

（二）公允價(jià)值確定存在較大的可操縱空間

我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中雖然規(guī)定有確鑿證據(jù)公允價(jià)值可持續(xù)可靠取得條件下可使用公允價(jià)值計(jì)量，并要求對公允價(jià)值的確定方法與依據(jù)予以披露，但究竟具體使用什么方法與依據(jù)仍由公司自主確定，這無疑給上市公司留下很大的操作空間。可以說，公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用關(guān)鍵在其確定依據(jù)與方法上，然而通過對上市公司公允價(jià)值確定方法與依據(jù)的分析可知，實(shí)際上很多公司是參照市場價(jià)自行確定計(jì)算公允價(jià)值的，也沒有說明計(jì)算方法與程序，有的雖然說明依據(jù)評估機(jī)構(gòu)評估價(jià)格但并沒有披露具體評估機(jī)構(gòu)名稱和評估報(bào)告書，還有的根本沒披露其公允價(jià)值確定依據(jù)，確定方法與程序的說明也較籠統(tǒng)，有的公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)年同類市場正常增長幅度，這不能不使報(bào)表使用者對其價(jià)值真實(shí)性客觀性產(chǎn)生懷疑。另外，建立公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多數(shù)公司仍缺乏這種自我約束機(jī)制，使公允價(jià)值確定更加主觀隨意。

（三）投資性房地產(chǎn)信息披露不夠充分、不夠規(guī)范

主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，持有土地使用權(quán)的信息披露較少。按照我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的界定，投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬遷或擴(kuò)建需要，擁有土地使用權(quán)的情況較普遍。但從25家采用公允價(jià)值計(jì)量的公司報(bào)表分析，投資性房地產(chǎn)涉及范圍幾乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用權(quán)。公司的土地使用權(quán)似乎全部作為無形資產(chǎn)處理了，還在每年按土地使用權(quán)的規(guī)定年限攤銷成本，這種做法顯然無法反映一些上市公司囤地的投資目的與實(shí)際收益，沒有讓報(bào)表使用者取得投資性房地產(chǎn)完整信息。新華社2010年10月的報(bào)道曾披露，泛海建設(shè)（000046）在北京繁華地帶購置的4塊土地閑置6年，其間5次調(diào)整建設(shè)規(guī)劃。據(jù)估算，在這6年期間開發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤就超過200億元。可是在公司報(bào)表投資性房地產(chǎn)或無形資產(chǎn)附注中卻找不到有關(guān)這些土地使用權(quán)的重要信息。第二，25家公司中有13家沒有投資性房地產(chǎn)具體項(xiàng)目名稱，只有房屋、建筑物的成本與公允價(jià)值變動分類數(shù)據(jù)資料，報(bào)表閱讀者無法了解公司主要投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目名稱、位置、面積、單位價(jià)格，同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，無法根據(jù)會計(jì)報(bào)告判斷上市公司采用的計(jì)量方法是否恰當(dāng)。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)范

在我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則與國際會計(jì)準(zhǔn)則持續(xù)趨同的大背景下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量符合財(cái)務(wù)會計(jì)未來發(fā)展方向。針對上市公司在應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量中存在的許多問題，建議從以下四方面進(jìn)一步予以規(guī)范：

（一）完善公允價(jià)值計(jì)量與披露的相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)政府監(jiān)管

第一是加快制定我國公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則。2011年5月，美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會（FASB）與國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會（IASB）共同了關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量和披露的最新規(guī)定，以實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值項(xiàng)目趨同。制定我國公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則顯得更加緊迫。以此作為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的指導(dǎo)性文件，保證公允價(jià)值取得、評估和變動的準(zhǔn)確性。第二是完善投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則。要求企業(yè)披露與公允價(jià)值確定的一些相關(guān)因素，如具體項(xiàng)目名稱、位置、面積等。參考國際會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估價(jià)作法，要求上市公司聘請經(jīng)過有關(guān)部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立評估，并要求披露評估報(bào)告，不能企業(yè)自己評估或聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及其他非專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，避免人為操縱企業(yè)利潤。第三是規(guī)范土地使用權(quán)歸類標(biāo)準(zhǔn)，以確保以投資為目的而持有的土地歸入投資性房地產(chǎn)，完整披露相關(guān)信息。

（二）完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，為公允價(jià)值計(jì)量創(chuàng)造條件

第一完善房地產(chǎn)市場信息。活躍的市場是公允價(jià)值運(yùn)用的基本前提，但是我國目前房地產(chǎn)缺乏完善的市場，價(jià)格及相關(guān)信息不健全。為了增強(qiáng)公允價(jià)值的公正性和客觀性，國家應(yīng)采取有效措施，比如建立良好的交易環(huán)境、推行適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策等，培育活躍的房地產(chǎn)交易市場。第二加快推行包括《評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》在內(nèi)的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系，規(guī)范投資性房地產(chǎn)評估方法，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量與公信力。

（三）建立健全投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量內(nèi)部控制制度

隨著我國經(jīng)濟(jì)融入全球化步伐加快，公司面臨的的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，為此我國監(jiān)管部門不斷提高對上市公司建立內(nèi)部控制及其信息披露的要求。為與內(nèi)部控制整體要求相一致，有必要要求上市公司就公允價(jià)值訂立內(nèi)部控制制度制定審議程序，用以明確公司以公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的計(jì)量依據(jù)、計(jì)量程序與計(jì)量原則，并嚴(yán)格、有效地將其執(zhí)行，有助于公允價(jià)值計(jì)量的操作，降低隨意性，提高會計(jì)信息質(zhì)量的相關(guān)性和可靠性。

（四）加強(qiáng)教育與培訓(xùn)，提高會計(jì)人員職業(yè)判斷能力

公允價(jià)值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對會計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵(lì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用，必須加強(qiáng)對會計(jì)人員有關(guān)公允價(jià)值的教育和培訓(xùn)，提高我國會計(jì)人員整體職業(yè)判斷水平。另一方面，公允價(jià)值計(jì)量中大量不確定因素的存在，為企業(yè)利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強(qiáng)會計(jì)人員的守法意識和職業(yè)道德教育，從主觀上消除利潤操縱的動機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn).

[2]國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號――投資性房地產(chǎn).

[3]相關(guān)上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)證券交易所網(wǎng)站.

篇（9）

中圖分類號：F810 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673－291X（2008）04－0156－02

一、公允價(jià)值的基礎(chǔ)理論

（一）公允價(jià)值的定義

對于公允價(jià)值，不同的機(jī)構(gòu)有不同的定義。國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會1999年的《國際會計(jì)準(zhǔn)則第39號――金融工具：確認(rèn)和計(jì)量》第98段指出：“在公允價(jià)值定義中隱含著一項(xiàng)假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模，或按不利條件進(jìn)行交易。因此，公允價(jià)值不是企業(yè)在強(qiáng)制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）。”美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價(jià)值的定義是：“公允價(jià)值是當(dāng)前的非強(qiáng)迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價(jià)格（FASB2000）。”我國新頒布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中，把公允價(jià)值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。”對比以上我國對公允價(jià)值的定義，本文認(rèn)為這個(gè)定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。

（二）目前我國公允價(jià)值的適用范圍

雖然我國在新準(zhǔn)則中部分地采用了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，但是公允價(jià)值在新準(zhǔn)則中的應(yīng)用是十分謹(jǐn)慎的。與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，我國新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系在確定公允價(jià)值的應(yīng)用范圍時(shí)，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進(jìn)。公允價(jià)值的運(yùn)用必須滿足一定的前提條件，即公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)能夠可靠計(jì)量。基本準(zhǔn)則中也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會計(jì)要素金額能夠取得“并可靠計(jì)量”時(shí)才能采用非歷史成本計(jì)量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另外，在各項(xiàng)使用公允價(jià)值的具體準(zhǔn)則中，也嚴(yán)格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，提出兩個(gè)前提條件，即交換是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，交易各方之間是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價(jià)值的“公允”表達(dá)，同時(shí)也可以有效遏制企業(yè)的利潤操縱。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用分析

（一）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時(shí)分析新的會計(jì)準(zhǔn)則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。”主要包括：已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，從而把為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)排除在本準(zhǔn)則之外。對于投資性房地產(chǎn)，如果將其作為一般的固定資產(chǎn)看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。另一方面，對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動性和變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產(chǎn)以成本與市價(jià)孰低的計(jì)價(jià)原則來處理，也是不合適的。所以應(yīng)該給投資性房地產(chǎn)制定一個(gè)專門的準(zhǔn)則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理）和中國香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會計(jì)）對投資性房地產(chǎn)制定有相關(guān)的會計(jì)準(zhǔn)則。

（二）新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定

新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著地產(chǎn)公司可以對兩種模式進(jìn)行選擇。而且計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊了，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價(jià)值跟賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

上述規(guī)定可能產(chǎn)生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計(jì)入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報(bào)表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價(jià)值法來計(jì)量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值的方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導(dǎo)市場對該項(xiàng)方法進(jìn)一步的認(rèn)可。第二，隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，尤其在新會計(jì)準(zhǔn)則采用后，肯定會引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。既然選擇公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的今天，勢必大大提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會提高當(dāng)期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)就會不加思考地優(yōu)先選擇公允價(jià)值來計(jì)價(jià)呢？

（三）企業(yè)是否會優(yōu)先選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)問題分析

對于公允價(jià)值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認(rèn)為雖然新準(zhǔn)則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價(jià)值。首先，公允價(jià)值的確認(rèn)是否合理是一個(gè)不容忽視的問題。按照新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式，即不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就給企業(yè)以及審計(jì)師提出了一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)呢？本文認(rèn)為，“能夠提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價(jià)格”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很難確定。即使采用綜合評分法，每個(gè)人對每個(gè)項(xiàng)目所給的權(quán)重也是不一樣的，那樣得出的結(jié)果也會不同。所以公允價(jià)值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價(jià)值模式的，每年度公司均聘請獨(dú)立的測量師對其投資性房地產(chǎn)行評估，并作為公允價(jià)值的確定依據(jù)。內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司如果采用公允價(jià)值，也需要每年聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項(xiàng)很重的負(fù)擔(dān)。

其次，公允價(jià)值增大了公司經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。采用公允價(jià)值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價(jià)格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認(rèn)為，此次新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價(jià)值的引入，雖然意義重大，也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)是否會選用公允價(jià)值作為其計(jì)量屬性還是值得商榷的，所以公允價(jià)值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻(xiàn)：

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篇（10）

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獲利。按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會計(jì)核算出現(xiàn)了較大不同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)信息也產(chǎn)生了較大的影響。

1 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理舉例

例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1 000萬元，甲企業(yè)對其計(jì)提了200萬元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200，借：公允價(jià)值變動損益100；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備后，如果造成存貨價(jià)值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會計(jì)處理對比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值則要計(jì)入當(dāng)期損益。這種不對稱的會計(jì)處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價(jià)值來調(diào)節(jié)利潤，遵循了謹(jǐn)慎性原則，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有不利影響。

采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會計(jì)處理方式，按期計(jì)提累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，也無需對該投資性房地產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值上漲100萬元，則甲企業(yè)的會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動100；貸：公允價(jià)值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值下跌100萬元，則甲企業(yè)的會計(jì)分錄為：借：公允價(jià)值變動損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動100。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價(jià)格下跌而計(jì)提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房價(jià)格上升超過其原開發(fā)成本時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價(jià)值體現(xiàn)在利潤表之中，從而增加當(dāng)期會計(jì)利潤。

接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價(jià)款為800萬元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。出售時(shí)，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動”明細(xì)科目為借方余額200萬元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細(xì)科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業(yè)會計(jì)分錄為：①確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動損益。借：公允價(jià)值變動損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計(jì)入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤表并不單獨(dú)列示主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”，因此不會對會計(jì)信息造成分類上的影響。從營業(yè)利潤金額的角度來說，從以上分解會計(jì)分錄中可以看出，甲企業(yè)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動僅影響公允價(jià)值變動損益而不會對營業(yè)利潤造成任何影響。

2 以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

（1）以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算成本。由于相對于歷史成本，公允價(jià)值計(jì)量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計(jì)信息的可靠性，企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量做了嚴(yán)格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價(jià)時(shí)，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、評估確認(rèn)該房地產(chǎn)的公允價(jià)值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估能力和評估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請外部資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，這會加大企業(yè)會計(jì)處理的難度和成本。

（2）以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)利潤波動性。雖然按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價(jià)值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交付的價(jià)格。但事實(shí)上由市場交易而產(chǎn)生的公允價(jià)值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟(jì)形勢等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國的政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴(yán)格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長期持有，并且在每個(gè)會計(jì)期末將房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動以持有損益――“公允價(jià)值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業(yè)的會計(jì)利潤喪失歷史成本計(jì)量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動。對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房價(jià)一直處于連續(xù)上漲階段，將對外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達(dá)到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟(jì)利益的目的；另一方面也可以將公允價(jià)值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會計(jì)利潤，對于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達(dá)到粉飾會計(jì)報(bào)表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對企業(yè)的會計(jì)利潤可能產(chǎn)生不良的影響。

3 以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

（1）按照我國目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對外出租而計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計(jì)算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計(jì)算。采用第二種方法進(jìn)行計(jì)算時(shí)，企業(yè)采用成本模式還是公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會對出租房地產(chǎn)的賬面價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價(jià)值上漲時(shí)公允價(jià)值計(jì)量會加大企業(yè)的稅負(fù)。

（2）我國計(jì)算繳納所得稅采用的是收付實(shí)現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動雖然會影響企業(yè)當(dāng)期會計(jì)利潤，但由于企業(yè)并未實(shí)際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟(jì)利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計(jì)算應(yīng)稅所得額時(shí)可以將公允價(jià)值變動損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，將不再計(jì)提累計(jì)折舊，而累計(jì)折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會加大企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。

主要參考文獻(xiàn)