農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)劃匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、目前中國農(nóng)地要求規(guī)?；?jīng)營的緊迫性

(一)應對農(nóng)產(chǎn)品激烈競爭,提高農(nóng)產(chǎn)品國際競爭力的需要

加入WTO后,我國農(nóng)產(chǎn)品不但要面對國內(nèi)市場的競爭,而且要應對激烈的國際市場的競爭。然而,我國農(nóng)產(chǎn)品因規(guī)?；潭鹊?導致生產(chǎn)成本過高,國際競爭力低下,尤其是傳統(tǒng)的糧食作物,在國際競爭中處于極其不利的地位。對于我國具有比較優(yōu)勢的水果、蔬菜、花卉等,卻由于生產(chǎn)過程中生產(chǎn)技術的低水平、低檔次,使其不能轉(zhuǎn)化為強大的競爭優(yōu)勢。因此我們亟待提高農(nóng)產(chǎn)品的競爭力。但小規(guī)模的分散經(jīng)營形式卻阻礙著這一進程,因為它阻礙了農(nóng)業(yè)機械的應用,使得勞動投入不能減少,提高了生產(chǎn)成本,失去了價格競爭優(yōu)勢。只有實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營規(guī),才能提高機械化的利用率,降低生產(chǎn)成本,從而提高我國農(nóng)產(chǎn)品的國際競爭力。

(二)規(guī)模化經(jīng)營是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的必經(jīng)之路

農(nóng)業(yè)發(fā)展的根本方向和目標是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化,目前我國農(nóng)村小規(guī)模分散的經(jīng)營方式已不能適應農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的要求。在目前體制下,地塊過于細碎,不利于機械耕作;再加上農(nóng)戶文化素質(zhì)低、資金少,新技術、新品種的推廣應用都遇到了很大的困難,規(guī)?；?jīng)營更成了一句空話?？梢哉f,在這種條件下實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化是幾乎不可能的。而從歐美等農(nóng)業(yè)發(fā)達國家的經(jīng)驗可以看到,土地規(guī)模經(jīng)營有利于機械化耕作,有利于新技術、新品種的推廣,有利于推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程,所以我們必須擴大土地經(jīng)營規(guī)模。

(三)加快農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移、增加農(nóng)民收入的必然要求

我國人口大部分分布在農(nóng)村,據(jù)資料統(tǒng)計,1997年我國鄉(xiāng)村從業(yè)人員為49393萬人,農(nóng)村剩余勞動力達1.2億之多。在下,農(nóng)村中一方面存在著勞動力閑置的狀況,另一方面又由于土地及戶籍制度的限制,使得農(nóng)村中的剩余勞動力得不到合理轉(zhuǎn)移。這樣,不但導致大量的勞動力資源浪費,而且與我國構建和諧社會的愿望相悖。而實現(xiàn)土地的規(guī)?；?jīng)營,既可以合理地引導農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)以及農(nóng)村中的工業(yè)部門轉(zhuǎn)移,又可以增加農(nóng)民收入,促進農(nóng)村經(jīng)濟的增長。

綜上所述,無論是國際競爭的需要,還是轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力、進一步發(fā)展農(nóng)業(yè)的需要,都必須擴大我國土地經(jīng)營規(guī)模。

二、現(xiàn)行我國農(nóng)地制度中不利于土地規(guī)?；?jīng)營的因素

(一)農(nóng)地所有權界定不清

我國農(nóng)村土地為集體所有,在實踐中表現(xiàn)為鄉(xiāng)、村和村民小組三級所有的格局,但各自權利和邊界不清晰,導致農(nóng)地所有權權界定不清。這種農(nóng)地具有多個所有權主體的現(xiàn)象,容易出現(xiàn)多頭管理、多方干預的問題。由于沒有界定所有權的權限范圍,他們可能會對土地隨意處置,諸如會為了某些利益而隨意挪用農(nóng)地,會因為人口的變動而對土地進行調(diào)整,特別是在土地作為主要生活保障的地方,這種調(diào)整更為頻繁。農(nóng)戶在對土地做出轉(zhuǎn)讓決策時感到不確定,土地轉(zhuǎn)入者也感到不放心。

(二)土地流轉(zhuǎn)中制度不完善和操作不規(guī)范

規(guī)范和完善的土地流轉(zhuǎn)制度是促進土地流轉(zhuǎn)有效的措施。但是,我國相關部門還沒有出臺有關農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法規(guī)和明確具體的政策,也沒有制定完善的土地流轉(zhuǎn)制度。這些導致土地流轉(zhuǎn)中主體不明確,地方政府強行干預的現(xiàn)象時有發(fā)生。再者,土地流轉(zhuǎn)中缺乏諸如流轉(zhuǎn)期限、土地轉(zhuǎn)入方和轉(zhuǎn)出方的權利和義務等具體內(nèi)容的規(guī)定,致使土地流轉(zhuǎn)隨意無序。多數(shù)農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)時只是口頭協(xié)定,沒有簽署書面合同,也未到相關部門公證。這種不規(guī)范的操作,導致在土地承包利益關系出現(xiàn)矛盾時,難以合理解決,農(nóng)戶的權利難以得到有效的保障,影響了土地正常流轉(zhuǎn),進而影響規(guī)模經(jīng)營。

(三)農(nóng)村社會服務和保障體系不健全

土地流轉(zhuǎn)是土地適度規(guī)模經(jīng)營的必經(jīng)之路,合理、規(guī)范的流轉(zhuǎn)過程需要法律、法規(guī)的指導服務,然而這方面的服務體系還沒有建立。我國農(nóng)村的社會保障制度仍很不健全,農(nóng)民基本生活保障的功能實際上是由承包土地來承擔的,土地社會保障功能逐漸顯化并擴大。因此,只要不是通過征用、“農(nóng)轉(zhuǎn)非”政策規(guī)定和由集體收回承包地等情況,農(nóng)民在沒有一個穩(wěn)定、長期的非農(nóng)就業(yè)崗位前不會自愿放棄其所承包的土地。而有較穩(wěn)定的非農(nóng)工作的農(nóng)民,因自己的農(nóng)民身份擔心未來政策的多變和從事非農(nóng)業(yè)收入不穩(wěn)定等原因,為給自己留條后路也不輕易放棄土地承包權。土地的這種社會保障功能必然影響農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和勞動生產(chǎn)效率的提高。此外,土地保障功能也降低了農(nóng)業(yè)勞動力外出就業(yè)的動力,對土地使用權的流轉(zhuǎn)形成制約。

綜合以上分析可知,完善和有效地土地流轉(zhuǎn)制度是實現(xiàn)農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營的基礎。

三、河南省西萬村土地“整村流轉(zhuǎn)”案例

(一)河南省西萬村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

西萬村是沁陽市最大的行政村,2097戶村民,共1.1萬人,其中農(nóng)業(yè)人口8600多人,耕地只有2400余畝,屬于典型的人多地少的村莊,人地矛盾比較突出。該村土地流轉(zhuǎn)之前,四口之家的戶均耕地不到一畝,且地塊分散,不利于機械化耕作和規(guī)?；N植,投入大、效益低,浪費嚴重,并且占用了大量勞動力資源,不利于勞動力向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展,使得農(nóng)民收入增長緩慢。

2007年9月該村醞釀將土地承包經(jīng)營權統(tǒng)一收歸集體,分4步進行:第一步,廣泛征求廣大黨員、干部和群眾代表的意見。第二步,謹慎擬定方案,并將其印制成冊發(fā)放到戶,進行宣傳。第三步,全體村民進行表決,并書面簽字。第四步,制定實施方案。根據(jù)村民表決通過的《實施意見》,將同意土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶和不同意流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶分別進行登記。同意流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶,村里按0周歲-7周歲每人每年150斤小麥,8周歲-15周歲每人每年250斤小麥,16周歲-65周歲每人每年300斤小麥和66周歲以上每人每年250斤小麥4個標準,向村民無償供應糧食。新增人口當年起供應口糧,死亡人口自第二年起取消口糧。對于不同意流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶,把村內(nèi)最好的耕地,按現(xiàn)有人口和原有分地標準,足額分給,但不再享受原來免費“五統(tǒng)一”服務(統(tǒng)一機收小麥、統(tǒng)一秸稈還田、統(tǒng)一犁地、統(tǒng)一耙地、統(tǒng)一灌溉)。同時,為了進一步保障村民生活,村集體給村民每人每年發(fā)放80元補貼款,給65歲以上老年人每月再發(fā)放30元補貼款。

(二)西萬村“整村流轉(zhuǎn)”后土地生產(chǎn)效益大大提高

西萬村通過整村土地流轉(zhuǎn),將全村土地規(guī)劃為生態(tài)林區(qū)(3500畝)、林果區(qū)(200畝)、觀光農(nóng)業(yè)區(qū)(300畝)和傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)區(qū)(900畝)4個耕作區(qū),由村集體統(tǒng)一經(jīng)營,實行企業(yè)化承包管理。全村土地集中連片,土地經(jīng)營權向大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)集聚,實現(xiàn)了機械化耕作和種植,大大提高了生產(chǎn)效益;流轉(zhuǎn)之后,解放出來的大量人口向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,使農(nóng)民收入也增加了。西萬村黨總支書記董小柱表示,在土地流轉(zhuǎn)整整一年后,西萬村發(fā)生了很大變化:通過平整荒坡、荒溝,新增土地1150畝;土地流轉(zhuǎn)后,西萬村勞動力安心進入第二、三產(chǎn)業(yè),一年新增運輸車輛34輛,個體工商戶83家,一年來農(nóng)民人均工資性收入凈增2300元;糧食產(chǎn)量大增。小麥總產(chǎn)量比去年增加31萬斤,畝產(chǎn)新增100斤。

(三)土地流轉(zhuǎn)中存在問題

我國的土地流轉(zhuǎn)還處在初始階段,國家在這方面也缺乏明確的法律法規(guī)。西萬村在土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)以下問題:在土地流轉(zhuǎn)全過程中,土地的轉(zhuǎn)入、轉(zhuǎn)出、使用,合同簽訂和履行,檔案管理等程序和監(jiān)管的合法性問題;村委會不是一級法人,不能經(jīng)營收購土地,必須由國家法定認可的經(jīng)濟組織與農(nóng)民簽訂合同問題;流轉(zhuǎn)后釋放出的大量剩余勞動力安置和土地利用問題,如何保證流轉(zhuǎn)出基本農(nóng)田不改作其他用途;集體收入支撐和群眾利益長期保障問題,目前,西萬村集體收入豐厚,每年集體拿出50萬元購買糧食,如果將來村集體收下滑后農(nóng)民利益如何得到保障?

四、規(guī)范土地流轉(zhuǎn),促進土地規(guī)?；?jīng)營的對策

(一)完善土地承包經(jīng)營的流轉(zhuǎn)制度,規(guī)范土地使用權的流轉(zhuǎn)行為

各級政府要充分認識土地使用權流轉(zhuǎn)的重要性,制定有效措施,做到規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)程序,健全管理機制,加強登記管理;加強土地流轉(zhuǎn)事后監(jiān)管,保證土地流轉(zhuǎn)合同中權利及義務的順利履行。在土地流轉(zhuǎn)中,突出4個規(guī)范,即規(guī)范流轉(zhuǎn)主體、規(guī)范流轉(zhuǎn)合同、規(guī)范流轉(zhuǎn)市場、規(guī)范流轉(zhuǎn)監(jiān)管。要求轉(zhuǎn)出方主體必須是農(nóng)民,轉(zhuǎn)入方主體必須是農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)公司、種養(yǎng)大戶等符合法律規(guī)定的經(jīng)濟主體。流轉(zhuǎn)合同必須使用《沁陽市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同示范文本》,由農(nóng)業(yè)、國土等部門加強對土地流轉(zhuǎn)的管理,防止改變土地農(nóng)業(yè)用途。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心法庭設立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛合議庭,負責解決土地流轉(zhuǎn)中的矛盾糾紛。把土地流轉(zhuǎn)納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)“三資”管理體制,對大宗土地流轉(zhuǎn)實行“四議兩公開一備案”。沁陽市委書記史全新接受記者采訪時說:“我們采取典型引路、多種形式探索的方法,鼓勵條件成熟的村進行土地流轉(zhuǎn)。力促土地承包經(jīng)營權由自發(fā)流轉(zhuǎn)向自覺流轉(zhuǎn)、由分散流轉(zhuǎn)向規(guī)模流轉(zhuǎn)、由無序流轉(zhuǎn)向規(guī)范流轉(zhuǎn)、由粗放流轉(zhuǎn)向高效流轉(zhuǎn)發(fā)展?！?/p>

(二)搭建土地流轉(zhuǎn)服務平臺,培育市場

土地交易與普通商品交易有很大的區(qū)別,其運作程序相對復雜,涉及到多個產(chǎn)權主體的經(jīng)濟利益。這就要求有完善的中介服務機構為之服務。要實現(xiàn)土地高效率、低成本、有秩序流轉(zhuǎn),需要培育和完善土地流轉(zhuǎn)的市場化服務體系,開展土地評定和評估工作,客觀、公正地評估出土地等級和市場價格,為農(nóng)用地市場流轉(zhuǎn)雙方的公平交易和政府加強土地管理提供科學依據(jù),減少價格確定的隨意性和不合理性,避免市場交易主體利益受到侵犯。中介組織應建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易信息網(wǎng)絡,通過各種渠道調(diào)查、搜集土地流轉(zhuǎn)的供需和市場價格等信息資料,及時登記匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、價格等信息資料,并加以統(tǒng)計、分析和預測,定期公開,對外公布,接受供求雙方咨詢,溝通土地資源市場供需雙方的相互聯(lián)系,以提高土地流轉(zhuǎn)的成功率。市場運作和政府的政策保障一方面保證了承包方穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權,一方面因為有長期而穩(wěn)定的土地流轉(zhuǎn)收益,農(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)的積極性和主動性得以調(diào)動。

(三)建立和完善農(nóng)村社會保障體系

我國農(nóng)村社會保障體系極不完善,農(nóng)民對土地的依賴心里非常強。只有逐步建立和完善農(nóng)村社會保障體系,如養(yǎng)老保險、失業(yè)保險等制度,才能逐步淡化和消除農(nóng)民將土地作為失業(yè)和養(yǎng)老保險的心理。除此外,政府還應對土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)民進行免費技能培訓,提供就業(yè)崗位,增加農(nóng)民工資性收入;設立土地流轉(zhuǎn)風險資金,規(guī)范轉(zhuǎn)入方投資能力、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術經(jīng)驗,努力使轉(zhuǎn)入方實現(xiàn)效益最大化;對進城入鎮(zhèn)的農(nóng)民,符合條件的全部納入低保范圍,并在就醫(yī)、子女就學、簽訂勞動合同和稅費征收等方面提供優(yōu)惠政策,解除農(nóng)民的后顧之憂。

(四)創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式,積極穩(wěn)妥地推進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營

創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式,因地制宜,發(fā)展適合本地區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的模式,促進土地合理流轉(zhuǎn)。大力鼓勵管理、資本、技術、土地等要素的擁有者以股份制企業(yè)形式投入農(nóng)業(yè)經(jīng)營,實現(xiàn)資源的優(yōu)化組合,不斷推進農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、企業(yè)化經(jīng)營,提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率,增強農(nóng)業(yè)競爭力。使我國農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營走上企業(yè)化、公司制的經(jīng)營道路。

參考文獻:

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篇（2）

(一)正確把握好土地承包地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的基本原則。

1　堅持自愿、有償、有期限的原則。土地流轉(zhuǎn)必須尊重農(nóng)民意愿；土地流轉(zhuǎn)的期限、數(shù)量、條件、補償辦法等具體問題，應由流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商確定；土地流轉(zhuǎn)的期限不得超出土地續(xù)包合同規(guī)定的承包期限。

2　堅持規(guī)范、有序的原則。土地流轉(zhuǎn)必須由流轉(zhuǎn)雙方簽訂書面合同(協(xié)議)，并報發(fā)包方和鎮(zhèn)(區(qū))農(nóng)村經(jīng)營管理部門登記、備案。通過簽訂合同(協(xié)議)，完備流轉(zhuǎn)手續(xù)，使流轉(zhuǎn)雙方建立比較穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關系，并明確流轉(zhuǎn)雙方之間及其與發(fā)包方之間的權利義務關系。

3　堅持土地集體所有權不變的原則。土地流轉(zhuǎn)的主體是擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶。客體是土地經(jīng)營權而不是土地所有權。在土地流轉(zhuǎn)中，不得改變土地集體所有制的性質(zhì)，不得改變農(nóng)戶在續(xù)包期內(nèi)的承包權。

4　堅持因地制宜，多種形式流轉(zhuǎn)的原則。農(nóng)民承包土地情況比較復雜，土地流轉(zhuǎn)情況也復雜多樣。因此，流轉(zhuǎn)形式必須堅持因村、因組、因戶制宜，采取靈活多樣的形式，不搞“一刀切”或“一個模式”。

5　堅持集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員優(yōu)先的原則。在同等條件下，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員有優(yōu)先經(jīng)營權。

(二)因地制宜地選擇農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式。

從我國的實際看，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)可采用以下幾種形式：

1　委托經(jīng)營。即農(nóng)戶將其承包土地委托給發(fā)包方代為經(jīng)營，在給予農(nóng)民一定經(jīng)濟補償?shù)那疤嵯拢l(fā)包方接收農(nóng)民的承包土地，實行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和適度規(guī)模經(jīng)營。委托經(jīng)營雙方必須簽訂委托經(jīng)營協(xié)議書，明確權利、義務關系。村集體經(jīng)濟組織(發(fā)包方)接收土地后，可以直接經(jīng)營，也可以招標發(fā)包。在委托經(jīng)營期內(nèi)，原土地承包關系不變。

2　轉(zhuǎn)包。即農(nóng)戶將自己承包土地的部分或全部經(jīng)營權在一定期內(nèi)轉(zhuǎn)交第三者經(jīng)營，并簽訂土地轉(zhuǎn)包協(xié)議。在轉(zhuǎn)包期內(nèi)，原土地承包關系不變。

3　互換。因村鎮(zhèn)建設和種養(yǎng)需要、地塊細小分散不利耕作等原因，農(nóng)戶可將不同方位、不同等級、不同類型的承包土地相互交換，并簽訂互換協(xié)議。互換后，原土地承包關系不變。

4　入股。即農(nóng)戶將擁有的土地承包權折價入股于股份制企業(yè)，或者股份合作制農(nóng)業(yè)企業(yè)。用土地承包權入股時，必須向入股企業(yè)及時獲取股權證明憑證。其承包權入股期間，經(jīng)營權歸企業(yè)，承包權仍歸承包農(nóng)戶，原土地承包關系不變。

5　租賃。即單位或個人向土地承包農(nóng)戶租賃一定期限的土地使用權。出租方和承租方應及時簽訂土地租賃合同(協(xié)議)，明確利益關系。農(nóng)戶土地經(jīng)營權出租后，原土地承包關系不變。

6　股份合作。村戶、戶戶、戶與其他經(jīng)濟組織之間，通過土地、資金、勞力、技術等生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，實行股份合作制經(jīng)營。這種形式既不改變農(nóng)戶承包權，又能擴大規(guī)模經(jīng)營，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)營效益。對此，要積極探索、大力發(fā)展。

二、切實加強對推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的領導

1　加強領導，過細工作。各鎮(zhèn)(區(qū))要把搞好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作擺上重要位置，政府主要負責人親自抓，分管領導直接抓，農(nóng)口部門配合抓。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作情況復雜，政策性強，涉及面廣，關系到千家萬戶農(nóng)民的經(jīng)濟利益，關系到農(nóng)村家庭承包經(jīng)營制度的穩(wěn)定和鞏固。因此，各鎮(zhèn)(區(qū))、村要高度重視，認真務實地把這項工作抓好。要因勢利導、積極穩(wěn)妥，防止思想上的簡單化和工作上的隨意性。

2　把握政策，遵循原則。認真貫徹落實中央關于土地承包期再延長30年不變的政策，嚴格執(zhí)行《農(nóng)村土地承包法》，確保家庭承包經(jīng)營制度長期穩(wěn)定。堅持“依法、自愿、有償”的原則。

篇（3）

土地是我國農(nóng)村重要的生產(chǎn)資料,隨著經(jīng)濟結構的變化,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象越來越多,城鄉(xiāng)建設頻繁征占用農(nóng)戶承包地,農(nóng)戶土地承包狀況時常發(fā)生變動,這就使得相關合同和檔案管理工作規(guī)范化顯得尤為重要,一方面關系到切實維護農(nóng)民的正當權益,另一方面有助于促進黨的農(nóng)村土地承包政策的落實與貫徹,事關農(nóng)民土地承包權益的維護保障。

調(diào)查顯示,由于種種原因,當前許多地方農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案的管理不夠規(guī)范化,保護措施疲軟,諸如:有的地方不能對相關合同和檔案材料及時立宗歸檔,可能導致信息遺失;還有工作人員變動時對檔案資料交接不到位,也容易造成信息遺漏和檔案損失;再者就是傳統(tǒng)的書面辦公中存在的材料填寫不規(guī)范、筆跡潦草等等。諸如此類顯現(xiàn)出當前許多地方的土地流轉(zhuǎn)合同管理沒有跟上社會經(jīng)濟的發(fā)展步伐,不符合《檔案法》的規(guī)定,更與農(nóng)村土地承包管理規(guī)范化和制度化的精神相悖,甚至帶來實際的消極影響,給維護農(nóng)民土地承包權益工作帶來重大影響。

二、如何完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案管理工作

各級單位要充分認識到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)范管理的緊迫性,在國家相關法律法規(guī)的基礎上探索契合當?shù)貙嵡榈墓芾矸绞?加強責任意識和憂患防范意識,以期確保檔案的完整與安全,為妥善解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和經(jīng)營中的糾紛、依法維護農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)權益奠定基礎。

1.普及檔案管理法制知識,提升管理能力

檔案管理必須全面依循國家的檔案管理法制,要注意宣傳法制知識。首先,要進行分級培訓。對檔案管理法制知識的了解要從基本知識到重點知識和案例進行全面化的分級培訓,加深大家對《檔案法》《檔案法實施辦法》《檔案管理條例》以及土地流轉(zhuǎn)相關法律法規(guī)的理解和認識,促進各單位依法開展檔案工作。其次,要保證檔案員能夠持證上崗。也就是說要在學習法制內(nèi)容后進行全面的考核,考核合格后領取《法制培訓合格證》,然后才能參加檔案管理工作,這樣一來就可以將法律學習培訓納入全員崗位培訓內(nèi)容,在綜合培訓中加強法律知識的培訓,以增強全員的法律意識。

2.明確管理責任,嚴格依法歸檔

各級單位對土地流轉(zhuǎn)合同檔案管理有不同的針對對象和責任,明確管理權限和責任是規(guī)范管理的基礎,只有這樣才能落實依法歸檔,才能保證檔案材料不至混亂、遺失及其責任的相互推諉。比如,簽訂五年或五年以上土地流轉(zhuǎn)合同的,必須一式五份,縣、鄉(xiāng)、村、當事人各存一份,還有一份由鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理機構集中向當?shù)鼐C合檔案館移交備份實行一體化管理。另外,土地流轉(zhuǎn)過程中生成的其他檔案資料可以由形成單位依法保管,不得遺失。

一般來說,目前土地流轉(zhuǎn)相關歸檔中的土地承包經(jīng)營權登記申請書、農(nóng)村承包土地調(diào)整方案批件、土地承包經(jīng)營權登記簿、土地承包情況匯總清冊、土地承包經(jīng)營權權屬證明文件、現(xiàn)場勘界確認材料、公告材料、登記核準文件、登記臺賬、權屬變更登記材料、登記發(fā)證原始材料、登記管理信息系統(tǒng)備份等交由縣級人民政府農(nóng)村土地承包管理部門歸檔保存;土地承包工作小組名單、承包土地調(diào)整方案、土地承包方案、土地流轉(zhuǎn)委托書等檔案材料,由村民委員會歸檔保存……唯有如此才能對號入座,責任由歸,防止管理上越俎代庖造成混亂,杜絕責任追究中李代桃僵等不規(guī)范的事情發(fā)生。

3.嚴審檔案質(zhì)量,規(guī)范收集整理

傳統(tǒng)的檔案大多是手寫體,其中不乏字跡潦草給工作帶來困難者。所以在檔案規(guī)范管理中,土地流轉(zhuǎn)相關合同務必經(jīng)過嚴審確保材料真實有效,要求數(shù)據(jù)準確、字跡工整、圖譜易讀,落款、日期及公章簽字等清晰明確,具有可標識性和合法性;紙質(zhì)合同檔案要使用不易褪色或消失的中性筆用工整的楷體填寫,紙張及裝訂要嚴格按照檔案保護的要求,不易損壞和失散。

及時收集整理歸檔才能確保合同檔案的準確不失。這就要求我們一定要建立健全檔案管理制度,責任到人,及時將合同信息及相關材料進行收集整理,完成歸檔。任何單位及個人不得私自處理抑或拒納歸檔。為了便于檢索和查詢,合同整理歸檔后,應編制目錄以備查詢。

篇（4）

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A

1 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)采取的措施

1.1 完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)服務體系建設

1.1.1 信息化建設

建立和完善市、鄉(xiāng)村三級流轉(zhuǎn)服務體系的基礎上，加快信息化建設，搭建流轉(zhuǎn)信息化平臺，實現(xiàn)微機聯(lián)網(wǎng)，及時掌握流轉(zhuǎn)情況和流轉(zhuǎn)動態(tài)，指導流轉(zhuǎn)工作。

1.1.2 轉(zhuǎn)檔案建設

積極與檔案局聯(lián)系，取得他們對檔案建設的業(yè)務指導，建立規(guī)范標準的檔案。

1.1.3 基礎設施投入

改善辦公條件和辦公環(huán)境，充實人員隊伍，為開展好這項工作提供了必要保障。

1.2 建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理和服務長效機制

在經(jīng)營主體進入農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場上，針對不同情況區(qū)分對待，采取不同的措施和辦法加以規(guī)范和引導。對種糧大戶，農(nóng)民專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)土地采取推動和鼓勵的辦法加以推進，提供流轉(zhuǎn)信息、指導合同簽訂，協(xié)助貸款和提供農(nóng)技推廣服務；對家庭農(nóng)場采取扶持和示范的辦法促進其發(fā)展。家庭農(nóng)場是一個新興的經(jīng)營主體，具有旺盛的生命力，符合現(xiàn)階段我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的實際，對此，要高度重視；對工商企業(yè)進入流轉(zhuǎn)領域，要嚴格把關，堅決防止出現(xiàn)非農(nóng)化和非糧化傾向。做到防患于未然，將風險降低到最低限度，切實保護企業(yè)和農(nóng)民的合法權益。

1.3 加強培訓，提高業(yè)務人員素質(zhì)

土地流轉(zhuǎn)工作政策性強，涉及面廣，對工作人員有很高的政治和業(yè)務要求，只有不斷提高政策水平和業(yè)務素質(zhì)才能適應工作，更好地提供指導和服務。針對這種情況，要有針對性的組織培訓學習，請專家、學者授課，并將理論知識和實踐相結合，業(yè)務人員素質(zhì)有明顯提高，取得較好效果。

1.4 完善風險防范預警機制

確保穩(wěn)定，切實保護農(nóng)民合法權益，是推進土地流轉(zhuǎn)工作的前提和基礎，是始終堅持和把握的一條準則。在現(xiàn)有風險防范機制基礎上不斷優(yōu)化和完善。對土地流轉(zhuǎn)工作實現(xiàn)全程監(jiān)控，完善土地流轉(zhuǎn)糾紛解決的辦法和渠道。同時，完善責任追究制，使問題解決快速反應，責任到位。

2 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)存在的問題

2.1 認識不夠，顧慮較多

許多農(nóng)戶認識不清，將承包地與承包權混為一體，以為流轉(zhuǎn)了承包地就喪失了承包經(jīng)營權，因而寧可荒蕪土地，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。當前農(nóng)民之間土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)還處于自發(fā)狀態(tài)，雙方口頭協(xié)議穩(wěn)定性差，利益無法受法律保護。有些雖有合同但違反了土地承包的政策，發(fā)包方和承包方權利、義務不清，承包方缺乏長期經(jīng)營打算，對產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整積極性不高。

2.2 缺乏扶持政策，制約土地流轉(zhuǎn)

目前，對土地流轉(zhuǎn)缺乏相應扶持政策，一些部門出臺的扶持政策多而不實，在一定程度上制約了土地健康流轉(zhuǎn)和土地經(jīng)營效益的提高。

2.3 服務不到位，體系有待健全

流轉(zhuǎn)平臺未建立，土地流轉(zhuǎn)信息不暢，出現(xiàn)農(nóng)戶有意轉(zhuǎn)出土地卻找不到合適的流入方，而需要土地的流入方又難以找到有流轉(zhuǎn)土地意向的農(nóng)戶，造成轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)出兩頭難。沒有專業(yè)的經(jīng)營權價值評估機構，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)缺乏金融服務支持。

3 搞好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)工作的對策和建議

3.1 完善管理機制

要建立和完善土地流轉(zhuǎn)機制和具體管理措施，讓土地流轉(zhuǎn)合法、規(guī)范。建立流轉(zhuǎn)中介機構，確保土地“自愿、有償、合法、有序”流轉(zhuǎn)。相關部門要設立土地流轉(zhuǎn)服務中心，負責土地流轉(zhuǎn)日常工作。開展土地流轉(zhuǎn)的供求登記和信息工作，將流轉(zhuǎn)土地集中起來，統(tǒng)一對外招商，吸引高效農(nóng)業(yè)投資；搞好土地流轉(zhuǎn)中的中介協(xié)調(diào)和服務，指導辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)；及時調(diào)解土地流轉(zhuǎn)糾紛，保障流轉(zhuǎn)雙方的合法權益；建立土地流轉(zhuǎn)檔案，加強對土地流轉(zhuǎn)行為管理監(jiān)督，確保土地農(nóng)業(yè)用途不變和適度規(guī)模經(jīng)營；確定合理的流轉(zhuǎn)價格，實現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方共贏。

3.2 出臺相關政策

土地規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展，改變了原有的經(jīng)營組織形式，相對于目前以適應農(nóng)戶家庭經(jīng)營為主的法律政策和管理規(guī)范，都存在一些“空白點”，需要進一步配套完善。如財政支農(nóng)的實施方式和扶持對象、農(nóng)業(yè)資源的使用管理方式以及農(nóng)業(yè)保險等，都需要改革。針對公主嶺土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，各級、各部門要積極出臺具體的支持政策，從財政、信貸、稅收等方面予以扶持，鼓勵合法有效的土地流轉(zhuǎn)。

3.3 規(guī)范土地流轉(zhuǎn)

要進一步明確農(nóng)村土地承包管理部門的職能責任，賦予工作權力，給予必要的財力支持，做到“有人管事”、“有錢理事”。要規(guī)范合同主體，探索流轉(zhuǎn)主體資質(zhì)審查制度；要完善土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)中的備案、登記；要規(guī)范合同條款，探索流轉(zhuǎn)風險保證金制度。對流轉(zhuǎn)期限長、改變田坎地界的流轉(zhuǎn)，應注重物價變化、情勢變更等，在履行、期滿復耕等方面進行相關約定或設立流轉(zhuǎn)風險保證金，解決拖延租金、復耕等問題。

篇（5）

    我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的主導用途為種植,用于其他方面的甚少,這一點相對于國外有很大差別,據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示,我國一些縣鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)后用于種植業(yè)的比重甚至達到90%以上。

    1.2 流轉(zhuǎn)后種植日趨多樣化

    隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展,2002年后農(nóng)民勞務日漸減少,這助推了我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的擴大,而流轉(zhuǎn)形式及土地流轉(zhuǎn)后種植的作物都日趨多樣。我國土地流轉(zhuǎn)有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、租賃和入股等形式,而隨著流轉(zhuǎn)的形式不同,規(guī)模的不同,種植的作物種類也不一樣,主要有小麥、水稻、大豆、蔬菜、苗木和水果等,還有一些流轉(zhuǎn)土地更有用于魚類、山羊養(yǎng)殖等等。

    2 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后種植苗木存在的問題

    2.1 流轉(zhuǎn)后苗木種植規(guī)?；?jīng)營仍需擴大

    當前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后種植苗木的規(guī)模仍然很小,流轉(zhuǎn)后的土地主導種植為水稻,小麥和大豆,達到70%以上,而種植苗木從全國來看規(guī)模甚小,有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至只有5%左右,而有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)能夠達到80%左右,根據(jù)相關文獻挖掘及數(shù)據(jù)統(tǒng)計我們發(fā)現(xiàn),667m2水稻的年純利潤大約為300元,而種植花木的年純利潤達到5000元左右。因此,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后種植苗木規(guī)模的擴大有其必要性。

    2.2 苗木種植質(zhì)量亟待提高

    苗木不同于一般的糧食作物,首先表現(xiàn)為其種植投入成本較高;其次,苗木的成功種植所需的技術較高。而我國農(nóng)村勞動力的年齡日趨偏大,技術較為落后,這導致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后種植苗木存在兩大問題:一是質(zhì)量較低,由于農(nóng)村勞動力技術上的缺陷,導致一些苗木成活率較低;二是長勢緩慢,由于農(nóng)村勞動力的技術不到位,很多苗木在該出苗的時間不能正常出苗,導致苗木培育時間較長,這樣使得農(nóng)村勞動力的成本提高、收益下降。

    2.3 土地流轉(zhuǎn)后苗木種植種類單一

    由于農(nóng)村勞動力技術、年齡等方面的缺陷導致其不敢嘗試新的品種,偏向于種植一些常見的生命力較為頑強的苗木,這就導致了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的苗木種植種類品種較為單一,從而形成循環(huán),種的多有經(jīng)驗了加之風險厭惡的心理便不愿意嘗試新的品種。

    3 對我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后種植苗木的建議

    3.1 適度規(guī)模經(jīng)營,做好統(tǒng)籌規(guī)劃

    雖說提倡規(guī)?；姆N植苗木,但也應該注重適度,否則會出現(xiàn)規(guī)模不經(jīng)濟現(xiàn)象。對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的苗木種植更應注重適當?shù)囊?guī)模化。要做到適度規(guī)?；鸵獙嵤┙y(tǒng)籌規(guī)劃,這不僅要求農(nóng)村苗木種植勞動力的努力,更需要相關部門做好統(tǒng)籌引導,對其進行適當?shù)呐嘤枴?/p>

    3.2 提高苗木種植勞動力的綜合素質(zhì)

    針對苗木種植勞動力技術與規(guī)劃方面的欠缺,相關部門應該倡導科學種植,積極引導其進行技術的培訓與提高,適當情況下可以在一定范圍內(nèi)引進高端技術咨詢?nèi)瞬?以配合土地流轉(zhuǎn)后苗木種植問題的解決。這樣一方面有利于農(nóng)村苗木種植勞動力技術的提高與應用,進而提高苗木種植的質(zhì)量;二是有利于土地利用效率的提高。

    3.3 政府全局規(guī)劃,提倡“入股型”土地流轉(zhuǎn)與種植苗木相結合

篇（6）

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2016.27.074

華潤百色希望小鎮(zhèn)位于百色市右江區(qū)永樂鄉(xiāng)距百色市城區(qū)20公里，面積約4.15平方公里，轄6個村民小組328戶1342人，土地面積共計9805.43畝。華潤希望小鎮(zhèn)建設過程中通過成立潤農(nóng)農(nóng)民專業(yè)合作社土地流轉(zhuǎn)分社引導當?shù)厝罕娨酝恋厝牍傻姆绞竭M行土地流轉(zhuǎn)，幫助農(nóng)戶開展產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，以期實現(xiàn)“土地增值，農(nóng)業(yè)增效，農(nóng)民增收”的“三增原則”。本論文希望借助對華潤百色希望小鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)方式的研究，從流轉(zhuǎn)程序、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務配套及平臺搭建等多角度研究和尋找解決廣西農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面臨困境的方法。

1廣西農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及存在的問題

人多地少、地形復雜導致農(nóng)村土地經(jīng)營規(guī)模細小分散是廣西農(nóng)村土地經(jīng)營的基本現(xiàn)狀。近年來，廣西積極克服地形地貌限制不斷推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)，在農(nóng)村土地規(guī)模化集約經(jīng)營方面取得一定的成效。

1.1廣西農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

1.1.1農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)面積逐步增長

廣西壯族自治區(qū)農(nóng)業(yè)廳統(tǒng)計顯示，2010年，廣西農(nóng)村土地資源流轉(zhuǎn)面積334.9萬畝，占全區(qū)農(nóng)戶承包地總面積的11%，涉及農(nóng)戶120.05萬戶，占全區(qū)農(nóng)戶總數(shù)的14%；2013年，廣西農(nóng)村農(nóng)戶承包地流轉(zhuǎn)面積累計520多萬畝，占農(nóng)戶承包地總面積的15.66%，涉及178萬多農(nóng)戶，占全區(qū)農(nóng)戶總數(shù)的18.07%；2014年，全區(qū)農(nóng)村承包地流轉(zhuǎn)面積累計628萬畝，占農(nóng)戶承包地總面積的18.81%，涉及196萬戶，流轉(zhuǎn)明顯加速。

1.1.2流轉(zhuǎn)形式趨于多元化

在各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理站的指導下，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不再是過去簡單的熟人、親戚、朋友、鄰居之間因外出務工而進行的土地出租和互換，流轉(zhuǎn)形式也由過去的出租、轉(zhuǎn)包、互換為主逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N形式并存，其中規(guī)?；鲎狻⒄匣Q和入股呈快速增加的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，廣西農(nóng)村農(nóng)戶承包地流轉(zhuǎn)總面積中，各種流轉(zhuǎn)方式為：轉(zhuǎn)包95.5萬畝，占流轉(zhuǎn)總數(shù)的18.37%；出租350.05萬畝，占67.32%；入股5.76萬畝，占1.11%；轉(zhuǎn)讓8.52萬畝，占1.63%；其他方式流轉(zhuǎn)60.17萬畝，占11.57%。

1.1.3新型經(jīng)營主體不斷進入土地流轉(zhuǎn)市場

各地都在積極引入農(nóng)民合作社、龍頭企業(yè)、農(nóng)業(yè)大戶、工商企業(yè)、家庭農(nóng)場等主體進入農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，逐步形成了“公司+農(nóng)戶”、“農(nóng)戶+合作社+企業(yè)”、“基地+農(nóng)戶”等幾種主要的土地流轉(zhuǎn)模式，比較典型的模式有龍州上龍村的“小塊并大塊”、江州區(qū)的“土地集中整治”、橫縣朝南村的“承包土地集體合作”、富川田洲村的“承包地互換”和西林的“承包地季節(jié)性流轉(zhuǎn)”等土地流轉(zhuǎn)模式。

1.2廣西農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)中存在的問題

相較于江蘇昆山、四川成都等較早開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的成熟地區(qū)，廣西地區(qū)由于起步晚，地形復雜，土地細碎等多方面原因，在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)實際工作中還存在以下問題。

1.2.1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為規(guī)范化程度低

當前廣西農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場剛起步，土地流轉(zhuǎn)行為在非活躍區(qū)域大多處于自發(fā)階段，土地流轉(zhuǎn)缺少規(guī)范和引導，多為因外出務工等原因發(fā)生的農(nóng)戶間的小規(guī)模土地流轉(zhuǎn)行為。此種情況下農(nóng)戶間多為口頭協(xié)議，并未進行登記或者公示。部分地區(qū)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織引導開展的農(nóng)村土地規(guī)模化流轉(zhuǎn)也因為沒有規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)合同等文件作為參考，即使簽訂合同也存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備、合同各方權利義務約定不清楚、土地流轉(zhuǎn)登記管理難度大等問題，當土地流轉(zhuǎn)流出方和轉(zhuǎn)入方發(fā)生經(jīng)濟糾紛時也會因為沒有完備手續(xù)作為參考協(xié)調(diào)處理難度大。另外在土地流轉(zhuǎn)后的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因為沒有相關的法律和規(guī)范性文件對監(jiān)督義務進行規(guī)定和指導，導致土地流轉(zhuǎn)后未按約定生產(chǎn)要求開展生產(chǎn)工作，而是將土地用于非農(nóng)用途，例如開發(fā)度假村、修建固化建筑等破壞土壤肥力難以復耕的情況。因此，通過法律和規(guī)范性文件引導廣西農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)工作是未來研究的方向之一。

1.2.2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃

廣西各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展規(guī)劃欠缺，對一定期限內(nèi)流轉(zhuǎn)土地區(qū)位、數(shù)量、用途等沒有制定專項規(guī)劃，導致土地流轉(zhuǎn)后難以形成產(chǎn)業(yè)集聚，不能發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模效應。具體表現(xiàn)有以下幾方面：一是土地流轉(zhuǎn)區(qū)位沒有進行統(tǒng)一規(guī)劃，東流轉(zhuǎn)一塊地，西邊流轉(zhuǎn)一塊地，流轉(zhuǎn)地塊間從事的種植產(chǎn)業(yè)不同，難以同時為這些地塊提供統(tǒng)一的交通、供水、設施設備等配套服務。二是土地流轉(zhuǎn)后發(fā)展何種產(chǎn)業(yè)沒有統(tǒng)一規(guī)劃，即使有規(guī)劃，如統(tǒng)一種植小番茄、香蕉等農(nóng)作物，但在后期銷售環(huán)節(jié)因為沒有銷售基地而導致產(chǎn)品供過于求，承租方的收益降低而不能及時支付農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的費用。在百色、田東、田陽等地調(diào)研土地流轉(zhuǎn)的情況時發(fā)現(xiàn)，承租商、合作社等反饋最多的問題就是土地流轉(zhuǎn)后大規(guī)模種植的產(chǎn)品沒有銷路，而且因為當?shù)貨]有知名的品牌營銷策劃提供商，導致好的產(chǎn)品賣不出去，賣不了好價錢，從而難以取得較好的土地流轉(zhuǎn)收益。鑒于以上情況，為了更好的開展土地流轉(zhuǎn)工作，不能只重流轉(zhuǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織還要從產(chǎn)業(yè)集聚和發(fā)展角度，對土地流轉(zhuǎn)后的使用環(huán)節(jié)進行指導和幫扶。

1.2.3土地流轉(zhuǎn)的中介組織和服務體系不健全

廣西農(nóng)村土地市場不發(fā)達，土地流轉(zhuǎn)缺乏中介組織，農(nóng)村土地資產(chǎn)評估機構、法律咨詢機構、信息傳導與預測機構尚需逐步建立和完善。由于土地流轉(zhuǎn)中介服務組織的缺乏，現(xiàn)階段，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格評估多為轉(zhuǎn)入方和轉(zhuǎn)出方之間協(xié)商確定，沒有類似城市土地流轉(zhuǎn)中的基準地價一樣的價格作為參考，加之農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)的程序和相關問題不熟悉，土地流轉(zhuǎn)信息不通暢，在一定程度上增加了土地流轉(zhuǎn)費用，影響土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。服務體系的不完善主要體現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)資金融通方面，土地流轉(zhuǎn)后前期的土地平整、種子購買等都需要大量啟動資金和技術顧問的指導，而廣西在土地流轉(zhuǎn)的融資貸款方面還沒有一些創(chuàng)新服務措施，難以滿足轉(zhuǎn)入方發(fā)展的需要。

1.2.4未能針對農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)意愿提供多樣化的解決方案

在農(nóng)村調(diào)研過程中，部分農(nóng)戶反應家中勞動力人口多，如果土地由自己種植經(jīng)濟作物取得的收益將比種植公司和合作社給的流轉(zhuǎn)收益高，但由于自身地塊處于待流轉(zhuǎn)區(qū)域中，如反對流轉(zhuǎn)將使種植公司和合作社難以開展規(guī)模化經(jīng)營，同時考慮到鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會招商引資的艱辛，只能服從大局，統(tǒng)一流轉(zhuǎn)。而對外出務工人員較多的家庭來說，將土地流轉(zhuǎn)而非撂荒取得的收益將增加家庭總收入，他們是樂意進行土地流轉(zhuǎn)的。解決上述矛盾，尊重農(nóng)戶意愿是前提，只是我們需要尋找更能多方面照顧農(nóng)戶意愿的土地流轉(zhuǎn)方案，后面介紹的華潤希望小鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)方案可以給我們提供參考。

2華潤百色希望小鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

百色華潤希望小鎮(zhèn)建設使原來的村風村貌煥然一新，農(nóng)戶的生活環(huán)境得到改善。但更重要的措施是華潤以農(nóng)民專業(yè)合作社為平臺，開始進行“土地流轉(zhuǎn)試驗”，通過土地流轉(zhuǎn)使農(nóng)戶得以分享土地增值收益，真正富起來。下面介紹華潤百色希望小鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)的具體做法。

2.1土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的管理機構

整個小鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)的管理是以“農(nóng)戶+合作社+企業(yè)”的模式開展，具體措施有以下兩方面：一是成立華潤百色希望小鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)、整理試點工作領導小組，負責對小鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)、整理、經(jīng)營種植等工作的指導和協(xié)調(diào)。二是成立華潤百色希望小鎮(zhèn)潤農(nóng)農(nóng)民專業(yè)合作社土地流轉(zhuǎn)分社，這是華潤在百色希望小鎮(zhèn)開展產(chǎn)業(yè)幫扶的重要平臺，其主要職責是負責經(jīng)營管理流轉(zhuǎn)出來的土地。在土地流轉(zhuǎn)分社下設農(nóng)莊，定名為“華潤希望農(nóng)莊”，設場長、副場長、技術員各1名，組長6名，工人60名，同時聘任右江區(qū)農(nóng)業(yè)局2名專家為農(nóng)莊技術顧問。

2.2土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)規(guī)模和范圍

為使土地流轉(zhuǎn)整理穩(wěn)步、有序開展，華潤百色希望小鎮(zhèn)在土地流轉(zhuǎn)實驗中先拿出120畝土地作為流轉(zhuǎn)整理試點。試點區(qū)域涉及洞郁小區(qū)2個小組和塘雄小區(qū)1個小組的86戶農(nóng)戶。2012年，在前期土地流轉(zhuǎn)試驗基礎上，增加流轉(zhuǎn)山地和林地500畝左右。2013年，華潤加快推進百色市右江區(qū)片區(qū)土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)，第二期又簽約流轉(zhuǎn)10000左右土地開展圣女果、西瓜和葡萄種植，涉及百色市永樂、汪甸、龍川3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

2.3農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)機制

華潤百色希望小鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)采用的是土地入股的形式。首先由區(qū)直相關部門、永樂鄉(xiāng)政府開展宣傳和走訪，然后組織召開合作社領導、社區(qū)組干及群眾土地流轉(zhuǎn)大會，征求群眾意見。在充分尊重農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿的情況下，村民自愿將土地以土地入股的形式流轉(zhuǎn)到華潤百色希望小鎮(zhèn)專業(yè)合作社，每畝土地為28股，折合股金2800元，流轉(zhuǎn)的土地第一輪流轉(zhuǎn)期限為5年，流轉(zhuǎn)的土地經(jīng)營不論盈虧，合作社每年都保證按入股股金數(shù)額紅利（2800元/畝）兌現(xiàn)給入股農(nóng)戶，其余的按盈利分紅。土地流轉(zhuǎn)后，合作社出資投入進行平整、興修灌溉設施、引進先進的耕種設備、由專業(yè)技術人員指導耕種。在該模式下，農(nóng)戶的家庭收入將由土地流轉(zhuǎn)收益、在農(nóng)莊務工收益（外出務工收益）共同構成。希望農(nóng)莊試點成功后，借鑒希望農(nóng)莊的模式，華潤進一步引導百色希望小鎮(zhèn)村民開展水田及山林地流轉(zhuǎn)，將大部分土地納入希望農(nóng)莊統(tǒng)一管理。

3解決廣西農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)問題的路徑和建議

在結合華潤百色希望小鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)實踐的基礎上，本論文建議可采取以下措施解決前述的廣西農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題，建議的具體內(nèi)容如下。

3.1規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場的管理機制，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同文本

華潤希望小鎮(zhèn)不僅在土地流轉(zhuǎn)中成立專業(yè)合作社負責土地流轉(zhuǎn)的管理工作，而且在產(chǎn)業(yè)幫扶中也走規(guī)范化道路。例如在規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同方面，華潤和農(nóng)戶在合同中明確了流轉(zhuǎn)的土地面積、用途、期限、價款及支付方式、合同到期后地面附著物的處理和違約責任。地方政府在指導本地的土地流轉(zhuǎn)工作時，建議結合本地的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，推出土地流轉(zhuǎn)的示范合同文本，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)雙方的權利和義務，從而更好的保障農(nóng)戶的利益。

3.2土地流轉(zhuǎn)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展融合，積極對接市場和企業(yè)

針對地方土地流轉(zhuǎn)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的問題，華潤在百色希望小鎮(zhèn)通過成立潤農(nóng)農(nóng)民專業(yè)合作總社的方式開展產(chǎn)業(yè)幫扶和土地流轉(zhuǎn)試驗。結合農(nóng)業(yè)種植業(yè)發(fā)展的生命周期，其先后經(jīng)歷了“統(tǒng)購統(tǒng)銷、引導起步”、“優(yōu)化品種、合作經(jīng)營”、“土地流轉(zhuǎn)試驗”、“農(nóng)超對接基地建設”四個階段開展了百色希望小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)幫扶工作，其中“農(nóng)超對接基地”的模式正好解決了前述的土地流轉(zhuǎn)后大規(guī)模種植經(jīng)濟作物不能解決銷路的問題。具體的操作方式是農(nóng)民出土地、出勞力，華潤出資金、出技術，通過共同種植小番茄、葡萄等經(jīng)濟作物直供華潤萬家超市，實現(xiàn)了產(chǎn)與銷、企與農(nóng)的有機對接。因此在以后的土地流轉(zhuǎn)工作中，不能只重流轉(zhuǎn)，還需從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度提前與企業(yè)和市場對接，避免土地流轉(zhuǎn)的區(qū)位、數(shù)量和用途的規(guī)劃不符合未來市場的需求，導致流轉(zhuǎn)后出現(xiàn)“香蕉滯銷、甘蔗滯銷”等情況。

3.3拓寬融資渠道，創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)服務體系

2012年3月成立的百色右江華潤村鎮(zhèn)銀行，協(xié)同百色華潤希望小鎮(zhèn)、華潤五豐行，引入資金幫扶模式，通過合作社擔保、農(nóng)戶聯(lián)保的方式解決土地流轉(zhuǎn)中承包大戶融資難的問題。借鑒以上模式，各地財政和銀行推出針對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的金融產(chǎn)品與服務同時，還應該積極支持具備一定實力的土地流轉(zhuǎn)承租方通過和企業(yè)合作或者通過資本市場的方式籌集農(nóng)業(yè)擴大再生產(chǎn)的資金。在服務體系創(chuàng)新方面，可借鑒華潤希望小鎮(zhèn)的做法，設立農(nóng)村土地使用權交易服務中心，中心再下設資產(chǎn)評估機構、土地融資機構、土地保險機構、法律咨詢機構、土地投資機構等，通過這些組織規(guī)范交易行為，減少土地流轉(zhuǎn)成本，為農(nóng)戶提供專業(yè)指導及幫助，保護流轉(zhuǎn)雙方合法利益。

3.4尊重農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿，強化農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的主體地位

華潤希望小鎮(zhèn)在土地流轉(zhuǎn)中尊重村民意愿，讓村民自愿將土地流轉(zhuǎn)到專業(yè)合作社，尊重村民的主體地位。針對部分種植大戶和養(yǎng)殖大戶希望自己經(jīng)營土地的意愿，華潤通過希望農(nóng)莊在實現(xiàn)土地集約整合后又將流轉(zhuǎn)土地劃塊返包給他們種植并為他們提供前期的技術和資金支持。農(nóng)戶承包希望農(nóng)莊后生產(chǎn)的圣女果、西瓜等經(jīng)濟作物在收成后能夠直供華潤萬家的超市這樣既保護了種植大戶們的積極性，同時又實現(xiàn)了土地規(guī)模化經(jīng)營。廣西各地可借鑒以上做法，就地培養(yǎng)農(nóng)戶開展技術學習，由政府和農(nóng)業(yè)大戶共同推進本地的土地流轉(zhuǎn)工作。

參考文獻

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篇（7）

來自市農(nóng)經(jīng)局的數(shù)據(jù)顯示，截至20__年底，全市共流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地134.78萬畝，占全市農(nóng)用地總面積2603.5萬畝的5.2%，其中水田30.47萬畝，旱土18.63萬畝，林地84.24萬畝；涉及25.81萬農(nóng)戶，占全市總農(nóng)戶的27%。

透過這組數(shù)字我們可以發(fā)現(xiàn)，當前土地流轉(zhuǎn)的主體部分是在林地經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)上。土地流轉(zhuǎn)直接促成了的農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)基地建設，由此催生了以宜章臍橙、永興冰糖橙、蘇仙油茶等為代表的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

而對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理，中央、省有關部門相繼出臺有關政策，保護和鼓勵農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。我市農(nóng)經(jīng)管理部門也及時進行了調(diào)研和政策調(diào)整，全面開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證換發(fā)工作。截至20__年底，全市已登記造冊94.61萬份,簽訂承包合同93.35萬份，已發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證81.91 萬份,分別占全市農(nóng)戶數(shù)的97.6%、96%、84.5%。

土地流轉(zhuǎn)價格不均

由于土地地理條件、交通區(qū)位等自然因素影響，土地流轉(zhuǎn)價格呈現(xiàn)嚴重的兩極分化現(xiàn)象。

記者了解到，北湖區(qū)華塘鎮(zhèn)農(nóng)田流轉(zhuǎn)價格約為30000元/畝、山林流轉(zhuǎn)價格約為25000萬元/畝。離城區(qū)稍遠一點的月峰鄉(xiāng)，農(nóng)田流轉(zhuǎn)價約為15000-20__0元/畝、山林流轉(zhuǎn)價格為8000-10000元/畝。而更遠的大塘、芙蓉等地價格更低。

靠近城區(qū)、靠近交通干線等具有天然優(yōu)勢的土地身價日長、寸土寸金。近郊土地價格暴漲，導致部分集體和個人打政策球，占用農(nóng)田開發(fā)房地產(chǎn)。而遠離城區(qū)、交通不便的土地，即使土地再肥沃，也無人問津，甚至直接拋荒。20__年，我市曾對全市土地拋荒情況進行過調(diào)查，當年全市拋荒耕地總面積12萬畝，占耕地總面積的3.56%。市農(nóng)經(jīng)局負責人介紹說，在農(nóng)民大量離開土地的大背景下，去年和今年這種現(xiàn)狀還在持續(xù)，并有加劇的趨勢。連續(xù)多年被拋荒的土地，很難復墾，將直接縮減全市耕地實際耕種面積。

土地流轉(zhuǎn)價格“貧富不均”導致土地使用用途改變或拋荒，非常不利于保護耕地。要改變這個局面，需要對在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化大規(guī)劃中對農(nóng)村土地進行合理規(guī)劃分區(qū)，消減土地價格懸殊帶來的負面效應。

土地流轉(zhuǎn)需加引導

篇（8）

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A

1土地集約利用相關概念

1.1土地集約利用

土地集約利用是指“通過對一定地塊單位土地面積上集中投入較多的生產(chǎn)資料和勞動，來提高土地利用率和產(chǎn)出率，提高土地的經(jīng)濟功能和負荷能力，以獲得單位土地面積上的最大收益?！眹临Y源部將集約利用的內(nèi)涵概括為三個方面：一是節(jié)約用地；二是集約用地；三是要提高土地利用效率。

1.2土地流轉(zhuǎn)

在推動土地集約利用的過程中，我國提出了“土地流轉(zhuǎn)”的概念。其本質(zhì)上是土地所有權的變動，包括了土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)、集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)、宅基地使用權流轉(zhuǎn)三個方面。

2我國土地集約利用的現(xiàn)狀

2.1農(nóng)村土地經(jīng)濟效益明顯提高

2003年，國土資源部開始在全國開展實施農(nóng)村土地整治工程，先后在四川、浙江、江蘇、湖北、江西、云南等地實施了“金土地工程”“千村示范萬村整治工程”等系列重大工程30多個，截止2015年12月，整治農(nóng)村土地1.34億畝，其中新增耕地3000多萬畝，新增糧食產(chǎn)能達到了200多億斤。通過土地整治，農(nóng)村耕地條件不斷優(yōu)化，土地經(jīng)濟效益明顯加強。

2.2農(nóng)村生產(chǎn)生活條件明顯改善

2006年以來，中央已經(jīng)安排了18450多億元的專項資金用于支持包括房屋改造、搬遷在內(nèi)的新農(nóng)村建設，十二五期間，全國共完成新農(nóng)村整體改造村莊1200余個，完成房屋改造7000多萬戶，修建村級公路和田間道路110多萬公里，為農(nóng)村土地集約利用奠定了良好的設施基礎。通過中心村建設，我國新增耕地1300多萬畝，農(nóng)村社會面貌煥然一新。

2.3農(nóng)村土地市場效益不斷增強

2001年底，中央下發(fā)《關于做好農(nóng)戶承包地使用權流轉(zhuǎn)工作的通知》，在政策層面拉開了土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的序幕。截止2014年底，我國農(nóng)村土地市場共實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)面積4.5億畝，占全國總耕地的32.4%。通過土地流轉(zhuǎn)方式，各類農(nóng)業(yè)生產(chǎn)專業(yè)達到了476萬戶，成立各種農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作在124萬個，每年為農(nóng)民增加收入近千億元，解決農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)800多萬人。

3我國農(nóng)村土地集約利用存在的問題

雖然我國農(nóng)村土地集約化利用取得一系列的成效，但也還存在一定的問題和不足：一是農(nóng)村耕地資源總量不斷減少，在近二十年的時間里，我國的耕地面積減少了12%。二是農(nóng)村土地集約利用政策體系不完善。我國目前農(nóng)村土地集約利用過程中政策體系不健全、地方政策配套不完善、政策落實不到位的問題突出。三是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏完善法律法規(guī)保護。目前，我國尚未制定實施《土地流轉(zhuǎn)法》，關于土地流轉(zhuǎn)的定性，還缺少明確的法律規(guī)定。四是針對失地農(nóng)民的保障制度不完善。目前我國針對農(nóng)村土地集約化過程中產(chǎn)生的失地農(nóng)民的保障制度還很不完善，極容易造成了失地農(nóng)民二次返貧。

4提高農(nóng)村土地集約化利用對策

4.1科學規(guī)劃農(nóng)村用地空間布局

科學合理的安排城鎮(zhèn)建設用地與農(nóng)村用地，關鍵在于通過科學的規(guī)劃，統(tǒng)一的管理，優(yōu)化用地的空間布局。一方面要構建城鄉(xiāng)一體化格局，要以土地流轉(zhuǎn)為載體，推動城市帶動農(nóng)村發(fā)展，縮短農(nóng)村與城市地域與生活條件差距，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。另一方面編制好科學的農(nóng)村用地規(guī)劃。要加強土地集約利用規(guī)劃與其他建設規(guī)劃的銜接，緊密結合地方的用地需求，嚴格按照土地節(jié)約、集約的原則，充分利用好各種土地集約化的政策傾斜，挖掘土地自身潛能，提高土地的利用水平。

4.2完善農(nóng)村土地市場流轉(zhuǎn)機制

積極貫徹實施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度，建立完善的土地流轉(zhuǎn)機制對于提高農(nóng)村耕地節(jié)約集約利用水平具有積極的作用。一方面要加強引導優(yōu)化服務，制定完善的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序和規(guī)定，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的手續(xù)，保護好農(nóng)民群眾的根本利益；另一方面，要完善土地流轉(zhuǎn)模式，通過推廣土地轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、委托流轉(zhuǎn)、入股等多種土地流轉(zhuǎn)模式，滿足不同主體的土地需求和利益；再一方面要加大扶持力度，提高土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模。通過財政專項資金、專項補貼等方式，加大對土地流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營的扶持力度，鼓勵土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模化發(fā)展。

4.3推進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模化經(jīng)營

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?jīng)營，既是土地集約利用的根本要求，也是為減輕經(jīng)濟發(fā)展對耕地的需求壓力，提高土地利用率、產(chǎn)出率和商品生產(chǎn)率的有效措施。一方面要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，積極推動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局的結構性調(diào)整，鼓勵農(nóng)民自覺實行規(guī)?；?、集約化經(jīng)營。另一方面要創(chuàng)新經(jīng)營模式，要結合市場的需求，充分考慮農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)特點，構建符合當?shù)靥厣霓r(nóng)業(yè)經(jīng)營模式，避免了區(qū)域之間的盲目競爭。再一方面要加強技術推廣提高土地生產(chǎn)力，按照規(guī)模大、效益好、結構強、品種優(yōu)的現(xiàn)代設施農(nóng)業(yè)發(fā)展總體思路，廣泛推行集約、節(jié)能低耗的農(nóng)業(yè)技術，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的集約化可持續(xù)發(fā)展。

4.4完善失地農(nóng)民生活保障機制

加快農(nóng)村土地集約利用過程中，失地農(nóng)民的生活保障是必須要解決的基礎性問題。一方面要完善失地農(nóng)民的就業(yè)保障體系。通過專門的政策引導，在城鎮(zhèn)化進程中為失地農(nóng)民創(chuàng)造更多的、穩(wěn)定的就業(yè)機會，促進農(nóng)民向市民的有序轉(zhuǎn)變。另一方面要完善失地農(nóng)民的社會保障體系，要按照政府、村集體、農(nóng)民各出一點的辦法，辦理醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、最低生活保障等社會保險，確保失地農(nóng)民變社區(qū)化居民后能夠享受城鎮(zhèn)居民的社會保障待遇。再一方面要完善失地農(nóng)民的身份轉(zhuǎn)化制度，針對農(nóng)村土地集約化情況下失地農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化問題，實施土地和農(nóng)民進城落戶掛鉤的制度，推動農(nóng)民的身份性質(zhì)與土地集約化同時進行，確保失地農(nóng)民有一個良好的生活保障和身份保障。

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篇（9）

一、農(nóng)村土地管理現(xiàn)狀分析

在我國的農(nóng)村土地管理工作中，如何協(xié)調(diào)土地資源保護與農(nóng)業(yè)發(fā)展之間的關系是當前存在的主要矛盾[2]。很多農(nóng)村存在建筑批準審核程序不嚴格以及未批先建的情況，一些地方的耕地荒蕪或者毀壞情況嚴重。同時我國還沒有建立完善的土地管理體制，土地管理部門對于大量土地違法行為缺乏必要的控制，更談不上保障農(nóng)民的合法權益，這些因素都在一定程度上限制了土地的流轉(zhuǎn)。此外，我國缺乏相應的土地流轉(zhuǎn)評估、咨詢和仲裁等機構，土地管理過程中缺乏必要的監(jiān)督和管理，一些職能部門的權責界定不清晰。在土地管理過程中如果牽涉到多部門的利益，很容易出現(xiàn)各部門相互制約、推諉的情況。當前土地管理中存在的主要問題有以下幾個方面。

1.農(nóng)村土地的管理和使用混亂

我國很多農(nóng)村在土地管理和使用方面缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，例如農(nóng)村隨意建房的現(xiàn)象較普遍，并且在沒有經(jīng)過批準的情況下向外延伸。一些農(nóng)戶在建房過程中只關注了生活便利這一方面，對于是否符合相關規(guī)定、是否影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等缺乏考慮，因此在建房過程中隨意侵占農(nóng)田。一些農(nóng)戶在生活水平提高后紛紛蓋起來新房，原有的房屋被閑置一旁，這也讓農(nóng)村“空心房”的數(shù)量越來越多。此外，部分農(nóng)村土地在轉(zhuǎn)讓后出現(xiàn)無人管理的現(xiàn)象，或者出現(xiàn)使用耕地作為墓地等現(xiàn)象，這樣導致農(nóng)村的耕地面積越來越少，嚴重影響到正常的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

2.缺乏健全的農(nóng)村土地管理體制

在農(nóng)村土地管理工作中目前還缺乏土地違法案件處理相關的法律法規(guī)，這就導致在出現(xiàn)土地違法案件后無法及時有效處理，同時缺乏完善的土地產(chǎn)權制度，如果管理不當很容易損害農(nóng)民的合法權益。部分法律中雖然規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體所有，但農(nóng)民對土地沒有處置權，因此在土地征收等工作中損害農(nóng)民利益的現(xiàn)象時有發(fā)生。農(nóng)民作為農(nóng)村土地的主人，在缺乏土地處置權的同時也喪失了所有權，容易出現(xiàn)土地管理松散等問題。同時由于缺乏必要的法律法規(guī)約束土地違法等行為，這就在一定程度上增加了土地管理人員的管理難度，而且部分土地管理人員的整體素質(zhì)偏低以及缺乏合理的土地流轉(zhuǎn)體制等，這些因素均在一定程度上制約了農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

3.農(nóng)村土地的利用和管理缺乏規(guī)劃

我國很多農(nóng)村在土地利用和管理上缺乏必要的規(guī)劃，如建筑規(guī)劃不合理，道路缺乏維護以及生活環(huán)境惡劣等。由于農(nóng)村土地管理中沒有可供參考的規(guī)劃編制，增大了管理人員在工作過程中的隨意性。一些農(nóng)民和土地管理人員缺乏對土地所有權的認識，大多數(shù)認為誰使用土地就歸誰，在劃分建筑用地過程中沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，導致建筑用地的使用權十分模糊，很容易引發(fā)各種土地糾紛，這也是導致農(nóng)村建設混亂的原因之一。一些農(nóng)民由于受到封建和迷信思想的影響，在劃分宅基地過程中過分看重風水，嚴重阻礙了科學劃分土地工作的順利開展。此外部分村莊的地形較為特殊，在建房等方面很難統(tǒng)一規(guī)劃。

4.農(nóng)民逐漸減弱了對土地的依賴感

近年來我國的社會經(jīng)濟得到了快速發(fā)展，農(nóng)民的生活方式也發(fā)生了巨大的變化。加上城鄉(xiāng)一體化的不斷深入推進，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲取的收入已經(jīng)無法滿足部分農(nóng)民的需求，因此很多農(nóng)民已經(jīng)不再局限于通過農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲得收益，尋找非農(nóng)業(yè)途徑就業(yè)的農(nóng)民越來越多，這樣農(nóng)民逐漸減弱了對土地的依賴感，農(nóng)民與農(nóng)村土地之間也不再是相依為命的關系。

二、加強農(nóng)村土地管理的對策

農(nóng)村土地是農(nóng)民生產(chǎn)過程中必不可少的資源，也是農(nóng)民獲取收益的重要載體。在社會主義新農(nóng)村建設中，我們必須做好土地管理工作。從根本上改變當前農(nóng)村土地管理的現(xiàn)狀，加快推進新農(nóng)村集體土地規(guī)劃的編定，提高農(nóng)村土地規(guī)劃和管理的力度。

1.強化農(nóng)村土地的規(guī)劃意識

在新農(nóng)村建設中要想改善我國農(nóng)村土地的整體狀況，首先應該調(diào)整農(nóng)村土地管理的整體格局，制止和杜絕農(nóng)村土地管理中存在的違法拆建等問題，將一些規(guī)劃不合理的建筑拆除，對農(nóng)村房屋建設進行統(tǒng)一規(guī)劃，以此讓農(nóng)村的整體面貌得到改善，達到美化農(nóng)村居住環(huán)境的目的。在農(nóng)村土地管理工作中應該注重協(xié)調(diào)規(guī)劃，處理好土地資源保護與農(nóng)業(yè)發(fā)展之間的關系，在管理過程中綜合考慮多方面的因素，做到統(tǒng)籌兼顧，保障城市和農(nóng)村的發(fā)展相協(xié)調(diào)，做到城鎮(zhèn)建設中有法可依，農(nóng)民的合法權益能夠得到保障，城鎮(zhèn)和縣域的發(fā)展能夠得到促進。通過改變傳統(tǒng)的土地管理方式，將粗放型的土地經(jīng)營管理變?yōu)榧s型的管理，提高土地管理中的集約程度，以此有效提高土地的利用率。

2.加大土地管理過程中的監(jiān)管力度

土地管理相關部門應該加大監(jiān)督管理力度，在土地管理工作中定期開展巡查活動，對于土地違法等行為給予嚴厲的打擊，指導農(nóng)民在建設房屋過程中按照規(guī)劃執(zhí)行，組織集中建設房屋以便于統(tǒng)一管理，對于空閑房屋、閑置土地等應該合理利用。在土地管理工作中也要做好宣傳教育，改變一些農(nóng)民的錯誤觀念，讓他們了解到土地屬于公共財產(chǎn)，在使用過程中不可過于隨意。在農(nóng)民宅基地的劃分工作中應該制定嚴格的標準，杜絕隨意擴展建筑范圍以及侵占耕地等情況，對于土地違法行為應該給予合理的處罰，以此減少和杜絕類似的情況，為農(nóng)村土地管理和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)構建良好的環(huán)境。

3.健全土地流轉(zhuǎn)管理制度

農(nóng)民由于各種原因轉(zhuǎn)讓土地承包和經(jīng)營權的行為稱為土地流轉(zhuǎn)，在土地轉(zhuǎn)讓過程中應該按照相應的規(guī)范執(zhí)行，做到“依法、有償、雙方自愿”。地方各級政府應該加強對土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督和管理，將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理工作作為重點工作來抓，制定科學合理的土地流轉(zhuǎn)管理措施，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理工作進行規(guī)范。同時對土地流轉(zhuǎn)過程中的產(chǎn)權管理進行嚴格控制，對于集體建設用地出現(xiàn)的流轉(zhuǎn)，首先做好土地流轉(zhuǎn)過程中的價格管理工作，對土地流轉(zhuǎn)過程中涉及到的稅收制度等進行必要的完善與規(guī)范。此外，在土地流轉(zhuǎn)工作中應該盡快完善相關法律法規(guī)，以此為土地流轉(zhuǎn)管理提供法制保障，不斷完善土地流傳法制體系。

三、結語

近年來我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的發(fā)展步伐不斷加快，社會主義市場經(jīng)濟得到了跨越式發(fā)展。國家推出了一系列調(diào)整農(nóng)業(yè)的政策，農(nóng)民真正從各項土地政策中獲得了利益，也大大提高了經(jīng)濟收入和生活水平。我們知道土地屬于不可再生的寶貴資源，農(nóng)村土地更是農(nóng)民增收的主要渠道，它與億萬農(nóng)民的生存、發(fā)展息息相關。但在農(nóng)村土地經(jīng)濟效益得到大幅度提升的同時，農(nóng)村土地管理中也存在一些不容忽視的問題，在一定程度上影響到新農(nóng)村的發(fā)展。因此，對于土地保護意識較為薄弱的農(nóng)民應加強相關法律知識、環(huán)境保護的宣傳教育，促進國家的土地政策與制度的貫徹與落實，從而提高農(nóng)民對土地的保護與利用的正確認識，可以從長遠性、全局性、生態(tài)發(fā)展等角度進行考慮，摒棄狹隘的、自私的、個人的經(jīng)濟利益觀念，減少基層土地管理執(zhí)法的難度。

參考文獻：

篇（10）

以穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關系為前提，加快引導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權集中連片、有序流轉(zhuǎn)，提高土地資源的有效配置，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。堅持科學發(fā)展觀，建立“政府推動、市場調(diào)節(jié)、農(nóng)民自愿、依法有償”的土地流轉(zhuǎn)機制，提升土地規(guī)模經(jīng)營水平，促進經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益全面提高，加快我區(qū)都市型農(nóng)業(yè)發(fā)展，推進社會主義新農(nóng)村建設，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的和諧社會。

二、基本原則

（一）堅持穩(wěn)制、分權、搞活的原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，要在穩(wěn)定家庭土地承包關系的前提下，堅持不改變土地所有權、不改變農(nóng)業(yè)用途、不損害農(nóng)民利益。實行土地所有權、承包權和土地使用權分離，創(chuàng)新流轉(zhuǎn)機制，探索有效形式，搞活土地使用權。

（二）堅持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，要嚴格按照法律法規(guī)規(guī)定程序和手續(xù)進行，要嚴格保護耕地和基本農(nóng)田，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。要充分尊重農(nóng)民的意愿，不得強迫或阻礙農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)方式、期限和具體條件，由流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商確定。

（三）堅持集中、規(guī)模、高效的原則。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要立足土地資源的高效利用，實行相對集中連片流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，并注重土地與其他生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，提高土地利用率、產(chǎn)出率，促進農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收。

（四）堅持管理、規(guī)范、有序的原則。在推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營過程中，要加強管理、指導和引導，健全和完善土地流轉(zhuǎn)的各項制度，強化土地流轉(zhuǎn)信息服務，充分利用土地流轉(zhuǎn)信息平臺，及時土地流轉(zhuǎn)信息。規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同管理，正確使用各類規(guī)范合同文本，盡快適應網(wǎng)上辦理相關手續(xù)。嚴格做到程序合法，文本規(guī)范，網(wǎng)上信息及時準確。及時調(diào)解或仲裁土地承包經(jīng)營糾紛，維護當事人的合法利益。

三、工作目標

緊緊抓住現(xiàn)代新市鎮(zhèn)和城鄉(xiāng)一體新社區(qū)建設、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和糧食生產(chǎn)功能區(qū)建設的契機，充分調(diào)動各鎮(zhèn)、街道的工作積極性和土地流轉(zhuǎn)服務組織的工作主動性，正確引導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權相對連片集中流轉(zhuǎn)，推動整組、整村流轉(zhuǎn)工作；加大力度引進各類資本投入農(nóng)業(yè)，優(yōu)化農(nóng)業(yè)資源的有效配置，推進農(nóng)業(yè)的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化進程。2011年新增土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)面積1萬畝以上，土地流轉(zhuǎn)總面積達12萬畝。到2015年，全區(qū)土地流轉(zhuǎn)總面積達到17萬畝，占家庭承包經(jīng)營土地面積的60%以上，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營整體水平位居市前列。

四、工作方法與措施

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)，要以完善家庭土地承包關系為前提，依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式，引導農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權有序流轉(zhuǎn)。

（一）繼續(xù)完善農(nóng)村土地承包關系，加強農(nóng)村土地承包管理。

穩(wěn)定和完善以家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制，是黨農(nóng)村工作的基石。通過近幾年二輪土地承包工作的不斷完善，很多二輪尾欠問題得到解決。但土地承包工作面廣量大，工作難度較高，還存在很多亟待解決的問題，如組界不清，權屬不明，承包關系不落實；土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，收益偏低等問題，必須采取措施加以解決，以保護農(nóng)民的合法權益，促進土地承包經(jīng)營權有序流轉(zhuǎn)。

（二）進一步健全土地流轉(zhuǎn)管理服務組織。各鎮(zhèn)、街道要配強鎮(zhèn)（街道）、村二級土地流轉(zhuǎn)管理服務組織，明確專門的工作人員，通過培訓提升業(yè)務能力，熟練掌握業(yè)務技能，積極開展土地流轉(zhuǎn)的摸底調(diào)查、登記，信息、政策咨詢，運用土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡平臺信息，開展土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂。做好土地流轉(zhuǎn)信息儲備、土地承包管理等服務，不斷拓展服務功能。積極開展土地承包經(jīng)營權委托流轉(zhuǎn)。各鎮(zhèn)（街道）、村要積極引導農(nóng)戶連片集中委托村經(jīng)濟合作社代為流轉(zhuǎn)。鼓勵整組、整村推進土地連片流轉(zhuǎn)，實行集中開發(fā)、連片種植，興建農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地。個別不愿流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶允許通過土地互換等方式，在集中連片統(tǒng)一規(guī)劃的地塊內(nèi)，種植部分承包田。

（三）推進村級土地股份合作社建設，鼓勵農(nóng)民以土地入股?！巴恋厝牍伞本褪寝r(nóng)民將土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)化為股份，按“股份分紅”、“土地保底租金+股份分紅”等模式，委托流轉(zhuǎn)給具有資金、技術優(yōu)勢明顯的合作社或公司經(jīng)營。合作社或公司將集中的資金和土地統(tǒng)一進行管理和農(nóng)業(yè)開發(fā)，并以合同形式加以確認，實現(xiàn)土地規(guī)模開發(fā)、集約經(jīng)營。農(nóng)民在自己的土地上既可做農(nóng)業(yè)工人領取工資，又可作為股東按股分紅，實現(xiàn)農(nóng)民和業(yè)主風險共擔、利益共享。村土地股份合作社既可參股分紅，又可通過入股流轉(zhuǎn)土地的運作，取得一定收益。各鎮(zhèn)鎮(zhèn)級國有投資開發(fā)公司、有條件的村土地股份合作社作為受讓主體開展流轉(zhuǎn)土地儲備，既可通過流轉(zhuǎn)土地的收儲，為招商引資準備土地資源；也可通過收儲流轉(zhuǎn)土地的規(guī)范高效運作，獲得較高的收益。

（四）規(guī)范完善土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)。一是規(guī)范完善土地流轉(zhuǎn)合同，須使用全區(qū)統(tǒng)一的規(guī)范文本，并盡快運用土地流轉(zhuǎn)服務平臺網(wǎng)上簽訂流轉(zhuǎn)合同。二是規(guī)范完善土地流轉(zhuǎn)行為和程序。按照《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關規(guī)定，承包戶委托村經(jīng)濟合作社代為流轉(zhuǎn)的，村經(jīng)濟合作社必須在同承包戶（流出方）簽訂委托流轉(zhuǎn)協(xié)議后，方可代為簽訂委托流轉(zhuǎn)合同，并報鎮(zhèn)、街道經(jīng)營管理部門備案或鑒證；戶與戶之間流轉(zhuǎn)雙方達成一致意見，經(jīng)村經(jīng)濟合作社審核后，簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營權出租（轉(zhuǎn)包）合同，并報村經(jīng)濟合作社備案；以入股方式流轉(zhuǎn)的土地應簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營權入股合同；互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)承包土地的，應及時辦理有關承包合同和土地承包經(jīng)營權證變更等手續(xù)。

（五）實施產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，引進各類經(jīng)營主體。一是按照“依托資源、突出特色、連片開發(fā)”的要求，鼓勵各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體、服務組織和專業(yè)大戶通過土地流轉(zhuǎn)，著重發(fā)展一批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)生態(tài)園等特色園區(qū)，提高土地集約化利用水平和社會化服務水平。二是鼓勵工商資本和民間資本等投資高效農(nóng)業(yè)，單獨興辦或與農(nóng)民聯(lián)辦農(nóng)業(yè)企業(yè)。工商資本和民間資本等參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)領辦或與農(nóng)民合辦的經(jīng)濟組織同等享受支持農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)業(yè)企業(yè)的各項優(yōu)惠政策。科學合理地規(guī)劃、引進、發(fā)展一批符合國家產(chǎn)業(yè)導向、科技含量高、經(jīng)濟關聯(lián)度大的農(nóng)業(yè)開發(fā)項目，及時進行申報，爭取上級財政的扶持。

（六）加大土地流轉(zhuǎn)政策扶持。根據(jù)《關于印發(fā)進一步完善市區(qū)支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的若干政策意見的通知》精神，結合我區(qū)實際，區(qū)財政年初預算安排一定的資金，用于土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的補助和獎勵。一是凡新增連片流轉(zhuǎn)土地100畝以上，流轉(zhuǎn)期限5年以上的，區(qū)財政一次性給予每畝100元的配套補助，整組、整村流轉(zhuǎn)的，區(qū)財政再一次性分別增加每畝50元和200元補助。二是三大綜合園區(qū)內(nèi)新增連片流轉(zhuǎn)土地100畝以上，期限5年以上的，區(qū)財政一次性增加每畝50元補助。上述二大項補助資金25%作為鎮(zhèn)、街道土地流轉(zhuǎn)工作經(jīng)費，75%作為村級土地流轉(zhuǎn)工作經(jīng)費。三是對規(guī)模經(jīng)營主體流入土地300畝以上流轉(zhuǎn)年限在10年以上的，區(qū)財政一次性給予每畝50元的配套補助；對規(guī)模經(jīng)營主體流入土地100畝以上，并有50%以上的土地用于發(fā)展糧食生產(chǎn)的，按照糧食作物的面積給予每年每畝50元的配套補助（上述土地流轉(zhuǎn)需經(jīng)過土地流轉(zhuǎn)服務組織辦理手續(xù)）。四是對新建且入股面積300畝以上的土地股份合作社、年度新增土地流轉(zhuǎn)面積500畝以上的鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務組織,在市獎勵的基礎上，區(qū)財政配套給予一定補助。五是各鎮(zhèn)鎮(zhèn)級國有投資開發(fā)公司作為受讓主體開展流轉(zhuǎn)土地儲備，并建立土地流轉(zhuǎn)風險基金，儲備量大且時間長的給予一定補助。六是對各鎮(zhèn)、村土地流轉(zhuǎn)管理服務組織工作進行考核，考核前三名的鎮(zhèn)和前10名的村分別給予一定獎勵，同時評選土地流轉(zhuǎn)管理服務工作先進個人若干名，給予一定獎勵。

五、切實加強領導，確保農(nóng)村土地承包管理和土地流轉(zhuǎn)有序進行