房地產開發經營匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產開發經營范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

引言

目前，我國政府雖然采取了有利的宏觀調控措施，使得房地產業基本穩定，但是，對于房地產企業的整頓實際呈現出增長的趨勢.這說明房地產業所帶來的利潤仍要比其他產業高很多.本文對房地產業的開發與經營進行研究時，著重從房地產業市場定位入手，不管是從理論還是實踐中，對于提高我國房地產業的經濟和社會效益都有很大的促進作用.

1、房地產開發項目市場定位的相關理論

房地產開發項目的市場定位，簡單來說就是對房地產市場進行詳細的調查和研究，在此基礎上來選擇合適的市場目標，確定相應的消費群體，劃分項目的對應等級，確定項目的建設和設計標準等.這一概念是由市場營銷學中的市場定位衍生而來的.下面將對房地產開發項目市場定位的相關理論進行詳細的介紹.

1.1 房地產開發項目市場定位的基本內容

房地產開發項目市場定位的基本內容主要有以下幾點：

（1）明確開發思想.房地產企業在考慮自身企業文化的基礎上來明確項目開發的理念，確定企業對于項目的經營模式，以便更好的促進企業發展，樹立良好的品牌形象.

（2）確定用途作用.在進行市場定位時，企業對開發項目所在地區進行全局考察，確定最適合當地實際情況的開發類型，科學合理的對當地土地資源進行開發利用.

（3）選擇目標客戶.企業要對當地居民的消費能力進行相應的市場調查，了解他們的消費需求，初定確定此次項目的目標人群，為今后進行項目的價格確定創造前提條件.

（4）進行初步項目設計.企業要結合項目開發所在地區的實際情況以及當地居民的消費能力來進行項目任務的初步設計.同時，企業要委托相關的設計規劃部門對項目的開發進行初步的設計，更好的將建筑的風格、形式、標準、戶型等內容確定下來.

（5）評估租售價格.企業要采用適當的方法，對比同類房地產的市場價格，并在考慮影響房地產因素的基礎上來對開發項目的租售價格進行評估.

（6）選擇適當的入市時間.企業要充分認識到房地產市場的風險以及所獲取的利益之間的關系，并結合自身的經濟實力和項目投資的資金流動量，制定一套切實可行的項目營銷方案，為項目的入市選擇一個適當的時機，保證開發項目的順利進行.

2、當前我國房地產開發項目市場定位在實際中存在的問題

2.1 與市場定位的理論和原則相偏離

一些房地產企業在對房地產開發項目進行定位時，把注意力主要放在了對“概念”的定位上，而與房地產企業進行市場定位真正的理論和原則背道而馳.將沒有存在根據的生活方式作為房地產項目的買點所在，將還沒有批準建筑的地鐵稱為是交通便利的交通工具，他們充分的利用了媒體來對自己的房地產項目的市場定位進行了炒作.從某個角度來講，危害到了房地產市場規范有序的發展.

2.2 缺少規范的市場定位工作的主體

目前我國的房地產咨詢業務發展還很不完善，大多的房地產企業在進行市場定位工作時，往往會委托與其企業相關聯的咨詢企業來完成，市場定位工作過于形式化，不符合科學公正的要求.此外，市場定位從業人員的專業素質往往偏低，工作缺乏專業新，導致房地產市場定位的整體水平偏低.

2.3 缺少明確的目標消費群或判斷市場需求出現偏差

通過市場調查，房地產企業才能夠準確掌握市場經濟的走向，了解消費者對房地產市場的需求.在實際中，往往因為房地產企業所采用的市場調查方法以及調查的范圍不當，導致不能明確的確定房地產開發項目所需的目標消費群，從而影響到房地產企業的經濟效益.

2.4 差異化策略運用不當

目前，房地產業內人士已逐漸認可關于“房地產企業第三利潤源泉源于差異化”的觀點，差異化一般是指在形象上、產品上以及市場上的差異.但是在實際進行市場定位的時候，對于差異化常常會發生這樣兩種情形：一種是房地產企業從建筑的立面、平面的布置到室外景觀的布置和綠化，缺少了新意.另一種是房地產企業過于注重與其他企業之間的不同，而不根據房地產項目所在區域的實際條件和環境出發，忽視當地居民的生活水平和生活習慣.

3 加強房地產開發項目市場定位工位的相關建議

（1）采用正確的房地產開發項目的市場定位方法.房地產企業要認真分析我國房地產業的行情，采用正確的房地產開發項目市場定位的方法對房地產項目所在區域的房地產行情進行分析、判斷，以便更好的掌握當地居民的生活習慣、消費需求、居住環境等，建設更好的物業性小區管理.

（2）協調統一房地產業的功能、成本和效益問題.房地產業擁有必備的功能、較低的成本以及最大化的效益，這是房地產開發項目進行市場定位時必須要考慮的問題.這三者指導著房地產開發項目市場定位的發展方向，衡量這三者的重要指標分別是項目的功能配置、項目開發的成本以及項目的租售價格等.房地產企業對這三個問題必須進行重點研究分析.

（3）強化房地產的專業化、規范化管理，建立有效的行業管理機制.房地產行業協會對房地產業的從業人員、工作章程以及方法要以規范房地產咨詢市場為宗旨進行專業化的管理，對他們進行專業的技術培訓.

（4）充分了解當地情況，將房地產開發項目差異化問題合理解決.對于房地產開發項目的創新，不能只是參考當地已有的建筑或者正在熱銷中的建筑，也不能僅僅是在建筑風格、戶型以及物業環境上進行簡單的復制，更不能將房地產開發項目的面積和規模肆意夸大，要充分體現房地產企業自身所獨有的文化特征，保持獨樹一幟的企業風格.

4 結論

房地產的開發和經營是一個城市經濟得以發展重要的推動力，它不但促進了我國城市的現代化建設，還吸引了大量的國內外的投資者，在很大程度上促進了我國社會主義現代化建設.所以，本文對房地產開發項目市場定位進行研究，是房地產企業做出正確投資決定和開發策略的前提工作，減少了很多在項目開發過程中由于人為原因而失誤的因素，對我國經濟發展具有很好的指導作用.

參考文獻：

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[5]程君，何亞伯.城市房地產項目市場定位策略探討[J].建筑經濟.2007（S1）

篇（2）

第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章房地產開發企業

第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

第四章房地產經營

第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和

房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章法律責任

第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第四十條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

篇（3）

Abstract: in recent years, due to the rapid development of China's economy, the real estate industry have mushroomed, arises spontaneously. Domestic real estate industry is developing rapidly, and the produced great economic benefits in the meanwhile, the competition is becoming increasingly enormous pressure. Therefore, the real estate development enterprise for scientific and reasonable management and management is to ensure that its shares of market, in an increasingly competitive real estate industry to an invincible position in the inevitable requirement. This paper starting from this background, this paper mainly discusses the development and management of real estate management process problems, and in the light of the problems of the practical and effective solution to, aiming at China's real estate enterprise to provide necessary theoretical guidance.

Keywords: real estate development; Business; Management; Strategy analysis

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產開發企業經營管理的主要部門

1.工程部門

工程部門主要代表開發商對其所建設的工程項目進行日常管理，其主要內容包括：工程材料的采購與庫存；確定施工企業并協調相關事宜；對施工質量和施工制度進行有效監督；對相關合同進行有效管理；在施工過程中給出適當的合理化建議等。

2.財務部門

財務部門主要負責企業的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業財務收支狀況和經營狀況的資金支配報表，主要包括三部分內容：其一，建立保證工程項目順利實施的融資計劃；其二，負責施工單位的各個款項的發放；其三，處理企業自身在經營過程中產生的營業費用等。

3.銷售部門

銷售部門主要負責把企業產品――樓房推向市場，其主要工作內容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價格的制定和銷售渠道的建立和探索等。

4.人事部門

企業人事部門的職責是：對企業項目開發的相關人員的工作進行科學分配、對企業員工的相關資料進行有效管理，對員工進行績效考核，建立行之有效的激勵體系等。

房地產開發企業的各個部門分工十分明確，其經營管理的過程就是各個部門相互協作的過程，因此，房地產企業必須加強各個職能部門的管理，同時還要不斷強化各個部門的協作意識，確保其經濟效益的順利實現。

二、當前房地產開發企業經營管理過程中出現的問題

隨著我國經濟的不斷發展以及經濟體制的不斷完善，房地產開發企業在經營中管理過程中存在著許多問題，這些問題出現既有觀念的原因，同時也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個方面：

1.觀念上的危機

觀念危機是導致房地產開發企業經營管理出現問題的根源所在，這種根源性問題主要包括三方面的內容：

第一、被動的市場意識。這種市場意識認為，用計劃經濟的體制和行政的手段能夠完全替代市場經濟自主調節的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預，這些部門認為：現有的市場體制并不完善，許多開發公司在面對市場競爭時，已經做了充足的準備，但卻無用武之地，只好被動的等待市場競爭的到來，進而導致了開發企業市場機會把握不準、競爭條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴重影響了房地產開發企業的經營和管理。

第二、盲目的市場意識。這種意識認為：房地產開發企業唯有靠引進外資才能帶動房地產開發企業的發展，而不是從企業自身的經營和管理模式入手，以至于使企業不能準確的進行市場定位，進而影響房地產開發企業的經濟效益。

第三、狹隘的市場經濟意識。這種經濟意識認為：市場經濟的初期，可利用各項制度的不完善進行房地產開發投機，這種意識只注重企業的短期效益，不注重企業的長遠利益，專心于市場漏洞，無心于企業內部經營管理，最終導致了企業經營管理的失敗。

2.資源配置不合理

一些規模較小的房地產開發企業，其人、財、物配置不甚合理，資源浪費現象嚴重，以有限的資金進行多頭投資，經營規模小，其社會、環境以及經濟效益根本無法同步實現。這些問題也是房地產開發企業在經營和管理過程中必須考慮的問題，因為，資源配置不合理往往會導致這些企業難以應對由于市場擴張而產生的危機，進而面臨倒閉的危險。

3.部門協調能力差

部門協調是房地產開發企業經營和管理成敗的關鍵，同時也是其能否順利實現其價值的關鍵。然而就當前我國房地產企業的發展來看，也多企業不能夠徹底解決企業內部各個職能部門之間的關系，其管理缺乏系統性和有序性，各個部門之間缺乏協作意識和協調能力，這樣不僅使得企業各個部門的辦事效率大大降低同時也大大削弱了房地產開發企業的綜合實力。

三、房地產開發企業經營管理的有效途徑

針對房地產開發企業在經營管理過程中出現的問題，筆者認為可以從以下三方面入手作為其解決問題的有效途徑。

1.更新經營管理理念

房地產開發企業在其經營管理過程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時刻以市場為中心，時刻關心相關政策法規，便被動為主動，變狹隘為開闊；變盲目為有目的性，使自身的經營管理理念與市場相一致，與時代相契合。

2.合理配置企業資源

設置專門的企業資源管理機構，既包括人力資源的管理，同時也包括成產及投資資源的管理，完善企業人力資源管理和監督機制，充分發揮企業人力部門在員工考核、激勵以及機制設置的作用，確保房地產開發企業在經營管理過程中的有序進行。

3.強化部門協調

加強企業內部各個部門人員之間的交流，引入同級別換崗學習機制，強化員工的團隊精神和合作意識，強化團隊意識的注入和培養，定時對換崗人員進行考核，根除企業內部個人英雄注意的不良之風，企業各個部門要加強與其他部門的互助協作能力，以達到房地產開發企業產、銷系統化的經營和管理目的，確保房地產開發企業自身經濟和社會效益的順利實現。

參考文獻：

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中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A

前言：房地產開發經營中的過程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，經營管理戰略是企業經營戰略的核心支柱，它貫穿于經營戰略的全過程，凡經營戰略中應當考慮的問題在房地產管理戰略中都應當加以考慮。

一、房地產企業經營戰略概述

在市場經濟條件下，實現企業的生產、市場營銷、研究與開發等各種單項生產經營計劃，首先應具有相應的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經營來實現。沒有業務的支持，各項發展戰略都將落空。可見經營戰略是企業長期經營的物質保證，完整的企業發展戰略必須包括經營戰略。

現代企業發展戰略由各種單項戰略組成，如：生產戰略、投資戰略、經營戰略、市場開發戰略、技術創新戰略等。企業發展戰略的科學與否和能否得以實現要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業的綜合平衡就是指為制定和實現企業發展總目標和實施方案，制定和實現組成總體戰略的各單項戰略，必須統籌兼顧，合理確定各單項戰略之間的內在關系及其與總體戰略目標的關系，科學的使用人力、財力、物力，使經營保持平衡的一種綜合性管理活動。企業經營戰略在企業總體戰略中的綜合平衡職能主要由經營戰略目標的綜合性及其與企業總體戰略目標的一致性決定。

二、成長期企業經營戰略

經過創業期發展，企業銷售收入增長率、產值增長率、人員增長率、資本增長率、利潤增長率、固定資產增長率等指標的增幅逐年上升，表現出企業成長的態勢，標志著企業進入成長階段。

2.1成長期企業經營狀況分析

①財務運行狀況

企業進入成長期后，隨著銷售的順利增長，利潤逐漸增加，財務運行狀況開始出現好轉，企業生產、銷售勢頭良好，現金流量增多，周轉速度加快，企業價值鏈各環節連接開始順暢、資產運用效率提高，但在資金需求方面，由于企業會面臨原有的生產設備不能適應生產，需要增加員工人數，進行設備投資，增加產品種類等擴大在生產，資金仍然緊缺。

②權益和償債能力

在資金供給上，企業內部融資能力雖然增強，但仍滿足不了企業迅速發展的需要。同時，企業效益、資信等級的提高開始使金融機構放寬了對企業的貸款政策和條件，企業大規模負債成為可能，負債額度逐漸增加，資本結構趨于合理，在財務運作良好的條件下可以獲得財務杠桿收益。

③財務收益狀況

企業成長期擴大生產規模、加強成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業收入保持穩定增長，企業盈利能力不斷提高。

2.2成長期經營戰略模式

通過創業期的經營，企業在行業內開始占有一定的市場份額，并不斷擴大，財務分析結果良好，企業步入了成長階段。筆者認為，企業在成長期的發展基礎仍很薄弱，不宜進行多元化投資，該階段的首要任務應該是把主營業務“做大”，邊投資，邊回收，以增大現金流、擴大市場占有率為經營戰略的主導思想。因此對于傳統企業在成長期經營戰略，本文傾向于以擴大生產規模為主的投資模式。

擴大規模的主要目的在于：第一，會使企業比小規模時更具有成本優勢。在價格敏感的市場中，規模大的企業易于把這種成本優勢轉移到消費者中，擴大市場份額，最終把小企業驅逐出去。第二，擴大規模會提高行業的進入壁壘，避免因新的挑戰者進入而使企業發展的延續受到沖擊。第三，企業規模的擴大是企業進行多元化投資和實施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業發展的主要形式。第四，規模擴大后的企業通過內部資金融通可以導致資金利潤率的提高，為企業進一步發展奠定基礎。

2.3成長期企業投資規模分析

企業的投資規模帶來的規模經濟效益并不是無限的，當投資規模達到一定程度時，如果再擴大規模，規模經濟就不會再提高效率，相反會帶來新的困難和問題。并導致成本上升，效益下降，產生投資規模的不經濟性。企業投資規模變化時，投資規模的經濟性與不經濟性總是同時存在。如果前者大于后者，那么投資規模是合理的，反之亦然。企業規模的確定受企業外部環境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規模。

三、房地產開發經營中的過程管理

3.1開發管理

開發管理是指開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業為成功實現項目管理及設施管理所采取的經營模式。開發管理其目標及原則就是要整合企業的人力、物力和財力，建立一系列科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營，核心在于工程項目的開發過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。

3.2項目管理

項目管理是指從項目規劃設計開始到項目竣工整個過程的管理，所以項目管理包括規劃管理與施工管理。規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的兩套專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。

規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：(1)開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統中輸入要件，在規劃完成后應對規劃方案進行檢驗與評估。(2)規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規劃圖。(3)提出合理的規劃設計分層編碼標準。(4)通過計算機進行規劃設計成果審查。(5)將規劃設計成果轉成基礎資料。

施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。

3.3設施管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是重要條件。我國是在上世紀九十年代初才開始引入設施管理的概念。十幾年左右的時間全國各地都成立了不少設施管理公司，但是大多數還是以物業管理公司為主，中國物業管理公司的服務內容及服務質量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。設施管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產行業的爭論焦點。

3.4過程管理的協調

篇（5）

第三條市建設行政主管部門負責全市《房地產開發經營權證明》的管理工作,由市城市建設綜合開發房屋拆遷管理辦公室具體負責實施。縣(市)建設行政主管部門負責本轄區《房地產開發經營權證明》的管理工作。

第四條房地產開發企業必須持有關合法證件,到房地產開發主管部門申請領取《房地產開發經營權證明》,方可進行房地產開發經營。《房地產開發經營權證明》是開發企業依法取得開發項目經營權的法律憑證。

第五條開發企業申請《房地產開發經營權證明》必須提供下列證件:(一)房地產開發經營權證明申請書;(二)房地產開發合同和開發項目手冊;(三)《營業執照》和《房地產開發企業資質證書》副本;(四)交繳開發項目價款憑證;(五)開發項目情況簡介和總平面圖;(六)規劃、國土部門的意見和有關證明文件;(七)開發主管部門認為應當提供的其他證件。

第六條房地產開發主管部門接到開發企業申請后,應當在15日內按有關規定進行審查。符合條件的,應當簽發《房地產開發經營權證明》;不符合條件的,應當告知該申請企業原因,并退回有關申請材料。

第七條開發企業申領《房地產開發經營權證明》后,方可到有關部門辦理開發項目開工手續。

第八條《房地產開發經營權證明》實行一項一證制度,必須發到項目。未經房地產開發主管部門批準,任何單位和個人不得擅自更改、轉讓和借用。

第九條開發企業依法轉讓開發項目,應當與受讓人持開發項目轉讓合同到開發主管部門辦理《房地產開發經營權證明》變更手續。

第十條開發企業預(銷)售商品房時,必須出示《房地產開發經營權證明》并標明其編號。開發項目建筑工程公示牌、規劃公示牌應注明《房地產開發經營權證明》編號等內容。

第十一條《房地產開發經營權證明》的內容、規格、式樣,由市建設行政主管部門負責統一制定,*市城市建設綜合開發房屋拆遷管理辦公室和縣(市)建設行政主管部門負責組織發放、使用、監督和管理。

第十二條違反本辦法,未取得《房地產開發經營權證明》,擅自進行開發經營或轉讓開發項目的,由建設行政主管部門按照《山東省城市房地產開發經營管理條例》進行處罰。

篇（6）

房地產開發經營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發經營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產開發經營企業普遍存在只重視項目開發而不重視管理特別是風險管理，風險管理意識淡薄、缺乏風險管理機構、風險管理手段單一，使得房地產項目中的諸多風險因素得不到有效控制，進而引發房地產項目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產開發經營中的風險是保證項目目標的實現，保證企業穩步、健康、可持續發展的關鍵過程。

一、房地產開發與經營存在的風險

1.社會政策和治安風險

政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產投資商和開發商來說，卻可能成為風險的因素。政府為了達到某種預定的經濟增長目標或限制房地產經濟的不正常發展而采取一系列的政策，均對房地產投資帶來巨大的風險，政策風險對房地產市場的影響是全局性的。

另外，社會治安也回直接影響到房地產的開發與經營。社會治安關系到人們的財產安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業，進行房地產開發與經營才能有更好的保障。

2.市場風險

市場的供求關系變化的不確定性對房地產行業產生巨大的風險。供求關系的變化必然導致房地產價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產價格下降，求大于供也會使得房產價格上升。這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。

房地產不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產，所以投資房地產的資金流動差。房地產位置的固定性決定了房地產市場是區域性和個別性市場，也必然增加了房地產開發經營的復雜性和難度。房地產業生產的周期長的特點也使得房地產開發與經營在市場的變化中處于不利地位。開發期越長，各種社會經濟條件變化的可能性就越大，開發后期的費用和建設項目的租金和售價便越不確定，風險相對也越大。

3.經營性風險

經營性風險是指由于房地產開發與經營企業自身的經營不周或其他內部因素而帶來的風險。投資者由于主觀上對經濟發展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發生在投資方式的選擇、投資地點的選擇以及投資類型的選擇之中，在進行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產生很大的影響。因企業管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以致使其空置率過高，經營費用增加，經營凈收入期望值。

4.貨幣政策引起的風險

通貨膨脹因素。當通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設房地產來說，這無疑是一場災難。銀行利率的變動也可能會給房地產開發與經營帶來損失。一般地，使用高利率折現，會降低投資者的凈現值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務負擔；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產市場價格間接產生影響，給房地產開發與經營企業帶來風險。

二、房地產開發與經營風險的規避

1.及時準確的預測風險

在房地產投資前便應該對投資后可能存在的風險進行科學合理有效的預測，然后再進行合理的投資。通過全面的市場調查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細的、高質量的信息資料的基礎上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環境分析，對國家或政府可能出現的政策變化進行預測，以便調整房地產投資，更好地得到國家或政府的支持。

2.風險控制

選擇風險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風險太大的自己所無法承擔的項目作出放棄的決定。放棄是對風險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風險的方法。

3.風險轉移

房地產開發商可通過各種合理合法措施將風險轉移出去。一是保險轉移，開發商可通過對經濟風險進行預測和分析，購買房地產保險，若投資后發生風險損失，則可由保險公司提供補償，還可通過購買其他各種保險，把自然災害，意外事故等可能造成的各種風險轉移該保險公司；二是契約合同轉移，房地產開發企業可通過契約合同將可能出現的損失的財務負擔或法律責任轉移給非保險業的其他人；三是財務責任轉移，如發行房地產開發公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風險損失、財務責任轉移給他人。

4.風險分散

不同項目的風險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發住宅，又經營寫字樓，還可以從事土地轉讓等從事多種房地產項目的開發，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩定的收入，又能夠有效控制風險。另外，跨區域的房地產投資組合可以均衡地區經濟發展不平衡的影響，同時減少個別地區經濟動蕩帶來的風險。

參考文獻：

篇（7）

第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章房地產開發企業

第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

第四章房地產經營

第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章法律責任

第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇（8）

伴隨著我國經濟的發展，房地產業也呈現了快速發展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，買房越來越成為很多普通百姓心中永遠的痛。在房地產市場的繁榮的背后，還潛藏著諸多隱憂：越來越多的投資者和金融機構將資金投向房地產市場，房地產市場出現了前所未有的繁榮，但是普通百姓卻越來越有買不起房的壓力。房價的問題影響著民生和民意，也給社會的穩定帶來了挑戰。在這樣的背景下，國家出臺了房地產調控的諸多舉措，這些舉措涉及房地產相關的各個方面，土地審批、貸款審批、房價及其它各個環節，都給房地產開發企業帶來了考驗。

房地產開發企業在這樣的形式下，運營難度增加，因為相應的企業運營成本會增加，同時在國家限購等調控政策下，其銷售也會受到影響。從微觀環境來看，房地產企業如雨后春筍般的崛起，也給現在的房地產企業的市場份額帶來和諸多的問號。房地產開發企業必須要練好內功，在成本控制方面加大力度。積極進行探索、創新，用最小的成本，取得最大化的效益，該目標應當貫穿房地產管理的諸多環節，包括開發環節、建設環節、營銷環節等。

房地產企業加強成本控制，有著重要的意義。首先，它可以保證項目開發取得圓滿成功。如今在我國的房地產開發企業中，競爭越來越激烈，資源性短缺也越來越嚴重，土地和建筑材料的價格不斷提高，房地產開發企業的環境有越來越嚴峻地考驗。要提升利潤空間，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在目前的宏觀與微觀環境下，價格的提升空間已經很有限，只有從成本方面下功夫。其次，可以提升房地產企業的競爭力，進行房地產項目開發全過程成本控制，可以有效降低項目全過程內發生的各種支出。而且，按照全過程成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，實現更為科學合理的投資決策，以便從整體上降低房地企業的建設成本和運營成本，從而提升房地產企業的整體競爭力。

第三，可以更加利于房地產企業更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發過程的成本控制對于環境保護也有著良好地促進作用，在實現企業的經濟效益的同時，更好地實現其環境效益、社會效益，因為在開發過程中注重成本控制，要通過合理地規劃以及先進的環保技術做支撐，比如節能、節地、防污染和節水的設施以及技術，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進行回收、再利用，都可以幫助房地產開發企業革新成本，促進房地產企業健康發展。總而言之，房地產開發經營中進行成本控制，不僅有利于房地產企業提高競爭力，而且利于企業實現經濟、環境、社會效益相統一，實踐企業的社會責任，更有利于房地產企業的持續、健康發展。

目前我國的房地產企業還面臨著諸多的問題，有待完善，具體包括：一、前期項目投資階段，對新上項目的考察不足，導致投資失誤。這些年來投資失敗的案例屢見不鮮，不乏在偏遠地區的高檔的社區無人問津，還有一些大戶型的讓工薪階層望而卻步，出現了大量的空置房，造成了大量的資金的套牢。另外，房地產開發企業也存在著施工階段成本控制嚴密，可是經常忽視對于招標環節的成本控制和合同管理環節的成本控制。邀請招標是房地產開發企業常用的一種招標方式，它之所以受到青睞，是因為其招標周期相對時間比較短，效率相對較高。但是這種招標方式也有不足之處：首先可能是排除了一些其它的潛在的投標方，無形中減少了選擇的范圍；因為熟識程度高，所以可能會出現圍標或者串標的可能，招標與投票方可能在私下里達成一致，相互勾結。房地產開發有著自身的特點，變數比較多，受外界因素影響比較多，隨時可能出現變故。而實際上許多的房地產開發企業并沒有就此簽訂制度的標準的合同，并且合同中規范的內容并不全面和準確，有著較大的爭議空間，容易給后期留下隱患。

房地產開發商對設計環節不重視，在設計環節，圖紙的質量不高，而且設計費較低，設計周期短，變更較頻繁，這些都使得工程難度較大。不成熟、不科學的設計導致后期返工現象嚴重，會出現后期的相關設施無法配套，種種矛盾出現，影響進程，同時也在無形中增加了成本。

針對以上問題在設計階段和招抽標階段要加強成本控制。設計階段是成本控制是較為關鍵的階段，其對工程造價的影響達75%以上。為了取得事半功倍的效果，成本控制人員應與建筑師、設計師進行密切配合，強化設計方案。成本控制人員應對設計方案的結構體系及基礎造型進行詳細的成本分析，向建筑師提出合理化的建議，使方案不斷優化。工程成本控制人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料，依據開發經驗和投資估算的要求，有效地確定設計限額，應確定每平方米鋼筋含量及混凝土指標，合理確定施工圖預算指標及設計變更費用限額指標等。項目招投標與合同的洽商確定是工程成本控制管理工作中不可忽視的一個環節，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作的好壞。因此，造價管理人員應根據工程的總體進度，計劃編制詳細的成本控制目標，使工程合同符合項目的要求。（作者單位：南寧市建筑安裝工程有限責任公司）

參考文獻：

[1]卞英.房地產開發項目的成本控制[D].東南大學，2010（5）：16-17

篇（9）

 

房地產開發管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發運營當中，它的主要內容按先后排列分為：策劃流程管理、開發設計管理、施工進度管理及物業管理四個主要部分。對于房地產開發企業來說，要想做好工程整體，其中決策、團體、領導、控制和創新是項目獲得成功的基礎。本論文主要對這四項的管理主要內容和基本原則進行分析，然后重點闡述四個管理項目的關系；對房地產企業具有合適的建議和參考價值。

1策劃管理

對設計過程的管理，業內稱之為策劃管理，房地產開發企業把建設樓盤的策劃設計交給合適的設計公司來完成，就必須要進行成本、進程和目標進行管理和控制。可建設或使用策劃管理軟件來對其設計開展管理。免費論文參考網。即策劃管理使用軟件和策劃設計軟件是比較獨立的專業軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設計軟件面向的是'設計'。

策劃管理和策劃設計關系非常密切，策劃管理系統成立的主要目的之一就是提高策劃設計結果檢查和管理水平。策劃管理信息系統與策劃設計關系的主要內容是：保證策劃設計結果滿足其項目策劃的標準，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設計管理的水準。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產開發人對于其項目的策劃設計主要內容、原則進行確認，作為管理系統過程輸入主要內容，在策劃結束必須對策劃方案進行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進行整改，并最后選擇合適的設計方案。

（2）策劃管理應盡量降低對策劃設計工作性質的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數據，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變為面向 GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應該盡可能減少對策劃設計員工原有工作習性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設計員工在設計圖層時，遵循圖層分層和編碼規定設計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設計分層編碼標準。因為現在大部分策劃設計企業都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據以上原則，在國家、部門、地方標準的原有基礎上建設一套全面的標準，向相關的策劃設計企業發放。與此同時，制定合理措施，確保房地產開發企業及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統針對設計企業提交的策劃設計方案進行審核；

（4）通過電腦進行策劃設計結果審核。假如策劃設計企業遞交的設計方案滿足系統規定的要求，策劃管理系統能夠將策劃圖輸入系統，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠對策劃設計方案指標進行計算、排比，展開查詢、統計、分析等；

（5）使策劃設計結果轉成基礎信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統的參考資料，為審核、方案分析及后續研究等工作展開服務。

2開發管理

是指開發企業為成功完成工程項目的開發，對公司里面的人力資源部、財務部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業為成功實現后后續工作的基礎。

工程項目部負責人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業的確認與協作、施工質量及進度的把關、相關合同的簽訂、內部細部結構設計的修改、報建等。

財務部門進行企業的資金管理，并對企業財務狀況和經營情況的定期報表，工作內容為：建設工程項目的財務計劃、施工企業的工程資金的發放和開發企業本身經營費用的管理。

銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設。人力資源管理部門主要服裝對項目開發員工工作任務分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責

3施工管理

對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產開發公司基本由工程管理部門主要負責施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發包、GC、MC、設計加施工承包、Construction Management）發包方式等。在中國，房地產的施工建設主要采用分別發包和GC來進行。工程項目較大、或層次比較高，房地產開發企業可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費論文參考網。開發人和某家能力好的企業或個體簽訂施工總承包管理合同，負責項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發企業托付給CM 企業，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設計方式，它和開發人簽訂“cost plus”協議。其優勢是設計與施工完全連接，降低企業風險。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。想要達到這樣的目標，開發企業必須在施工的質量、進度、成本控制上發揮積極作。免費論文參考網。通過驗資、招投標、施工檢查、監理企業的檢查、工程款的發放等，對工程項目建設的質量、進度及成本開發人能夠進行控制。另外還包括對供貨商的協調與控制

4物業管理

為了讓完工后的工程設施正常使用，實現保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務，高品質的物業管理很重要。在歐美國家，物業管理一般是由專業公司承接，而中國的大部分管理公司的服務內容及質量跟國際還有一定的差距。房地產開發人一般啟用自己的物業管理公司，于是，物業管理方面的投訴很多，和業主的沖突成為最近來房地產行業的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產開發企業來說，是一個很好的機遇，倘若能夠把握住，成就優秀的物業管理服務將是成為房地產企業搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經營管理中主要內容。即采用高素質的人才建造企業的核心，構造規范的物業管理流程和管理制度，物業管理費用的合理、并財務實施公開，建造人性化的生活氛圍等。

物業管理是為購房者提供的長期服務，也企業在激烈的房地產市場競爭獲勝的基本條件。服務是產品質量的另一個升級，也是房產增值的保證與關鍵。

6結語

任何企業的競爭，必須有其獲得持續的競爭優勢，房地產開發企業尤其如此。以高質量的人力資源為基礎，并依靠持續創新的施工技術為支持、先進的管理模式為核心，在房地產開發管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設計、規劃運營、施工建設和物業管理階段進行有效的控制，對運營成本、工程進度、工程質量為原則不斷改善經營，增強企業的競爭實力，以客戶滿意為標準，持續為其提供優勢的產品和服務。

 

參考文獻：

[1] 陳志安．國際房產開發問題研究．國際建筑管理．2004 年．

[2] 韓冰．先進物業管理概念．中國物業管理．2005年 3 月．

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第二條  凡在本省境內進行房地產開發經營以及買賣、租賃、抵押和以其它方式處理房地產的法人和自然人，必須遵守本辦法。

房地產開發經營是指，在依法獲得使用權的國有土地上進行房屋（包括其它地面建筑物）的建設，或按土地出讓合同規定進行投資，然后將其使用權轉讓、出租或抵押的行為。

第三條  房地產開發經營活動應遵守國家法律、法規的規定，依法納稅，不得損害社會公共利益。

城市規劃所確定的合理利用土地、空間布局、建設標準、基礎配套設施、公共設施和城市環境保護等要求，所有房地產開發經營企業都必須遵照執行。

第四條  房地產開發經營的行業管理由縣級以上政府的房地產或建設行政主管部門負責。

房地產開發經營中，涉及土地使用權轉讓、出租、抵押的由縣級以上政府的土地管理部門依法對其監督檢查和按規定辦理登記手續。

第二章  房地產開發企業的設立與經營

第五條  設立房地產開發企業必須具備下列條件：

（一）有企業名稱、法人代表、組織機構、組織章程和辦公地點；

（二）有與經營規模、經濟責任相適應的注冊資本或自有流動資金和專職技術、經營管理人員，能獨立承擔民事法律責任；

（三）中華人民共和國境外的法人和自然人，必須在本省境內已獲得（或預約）一定數量可用于房地產開發的國有土地使用權。

第六條  房地產開發企業設立的程序：

（一）國內房地產開發企業的設立由當地縣級以上政府建設主管部門審查后報請省建委審核批準。中外合資、合作和外商獨資的房地產開發項目建議書或投資報告由所在地縣級以上政府計劃與對外經貿主管部門審查后，報請省計委會同省經貿委審批，省建委、省土地局參與項目立項和可行性研究報告的會審；其合同或設立外資企業申請書、章程報省經貿委審批后頒發給企業批準證書。

（二）房地產開發企業憑政府審批機關頒發的批準文件，在30日內向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照，并在銀行開戶和到稅務機關辦理稅務登記后，方準從事房地產開發經營活動。

（三）新設立的房地產開發企業須向其所在地縣級以上建設主管部門申請資質審查，經審查合格的由省建委發給資質等級證書。

第七條  國內房地產開發企業在領取營業執照時，注冊資本或自有流動資金應不低于建設部頒發的《城市綜合開發公司資質等級標準》規定的相應等級開發企業的最低限額。

中外合資、合作和外商獨資的房地產開發企業注冊資本和到位時限，審批機關應依照國家規定，根據項目投資總額、建設時限等情況在企業批準證書中予以明確。開發企業應按企業批準證書規定的時限到位注冊資本。開發企業有續期房地產開發項目的，應比照上述規定相應地追加注冊資本。

注冊資本未全部到位的，不得把企業經營盈利部分用于追加注冊資本。

第八條  縣級以上工商行政管理部門負責對房地產開發企業的注冊資本到位情況依法進行檢查、監督。

第九條  房地產開發企業須向當地縣級以上政府的建設主管部門申請資質年檢，年檢辦法由省建委確定。

建設主管部門根據其自有資金、技術力量、年開發規模等方面實際達到的標準重新核定企業資質等級。

第十條  用于商業性房地產經營的土地必須通過國有土地使用權有償有期使用方式取得。

受政府委托，不以盈利為目的的房地產開發項目可以行政劃撥方式獲得土地使用權。但在未經批準并補交差價之前，不得轉讓、出租、抵押。

第十一條有償有期使用的土地，房地產開發企業可從政府的土地使用權一級出讓市場受讓取得；也可以在房地產交易市場依法接受他人轉讓取得。

第十二條所有房地產開發企業都必須按照土地出讓、轉讓合同中有關土地用途、規劃要求、環境保護的規定使用土地。如要改變合同規定的土地使用性質和規劃要求，必須事先向土地所在地縣級以上政府土地管理部門提出申請，由土地管理部門會同城市規劃部門審核批準后，補交出讓金，重新簽訂土地出讓合同。

第十三條國內房地產開企業項目的立項，經建設主管部門提出審核意見后，按審批權限由各級政府的計劃主管部門審批。

第十四條房地產開發企業預售房屋必須具備下列條件：

（一）已領有擬預售房屋用地的土地使用權證或用地許可證，地價款已付清；

（二）施工圖紙經審核批準并領有建設工程規劃許可證。

（三）工程施工進度和交付使用日期已經確定，基礎工程已完工。

第十五條房地產開發企業預售的房屋應按售房合同約定的時間提供給購房者使用，逾期提供的應承擔經濟賠償責任。

第十六條中外合資、合作、外商獨資的房地產開發企業，應按項目審批機關批準項目文件所確定的比例向境外銷售其所開發的房地產。

第十七條開發后的房地產轉讓時，須按規定繳納稅費。

第十八條房地產開發公司有下列原因之一的應宣告終止，并向工商行政管理部門辦理注銷登記：

（一）領取《營業執照》后，滿一年未開工建設的，或者中途停止經營活動滿一年的；

（二）領取《營業執照》后滿三個月未獲得資質等級證書或超過規定時限未申請資質年檢的；

（三）無法繼續經營而申請解散的；

（四）依法宣告破產的；

（五）被依法撤銷、取締的。

第三章  房地產市場的管理

第十九條房地產市場分三級管理。政府出讓國有土地使用權為一級市場；房地產開發企業依法銷售、出租其開發的房地產為二級市場；除上述以外的法人、自然人之間依法轉讓、租賃和抵押房地產為三級市場。

第二十條一級市場為政府壟斷，由政府的土地管理部門負責，建設、計劃、財政、城市規劃等主管部門根據各自的職能參與管理。

第二十一條  二級、三級市場由政府的房地產管理部門牽頭，土地、工商、物價、稅收等部門根據各自的職能參與管理和監督。

第二十二條  縣、市（區）設立房地產交易管理所（以下簡稱交易所），具體負責對二級、三級市場的日常管理工作。交易所歸口當地房地產管理部門領導。

同級政府的土地、工商、稅收、物價等管理部門在交易所內集中設立辦事機構，按照本部門的職能參與對房地產交易行為的監督與檢查，履行本部門的有關管理職責。

第二十三條  交易所的主要職責：

（一）運用行政、經濟和法律手段，對從事房地產交易的法人和自然人在交易合同監證、價格評估、質量等級鑒定、征收各種稅費，出具交易證明文件，以及調解糾紛等方面實行管理和服務；

（二）為供需雙方提供信息，以及進行有關房地產交易的法律咨詢。

第二十四條  房地產價格實行分類管理：

（一）受政府委托不以盈利為目的，以行政劃撥獲得土地使用權開發的房地產出售、出租價格，應報當地物價部門會同房地產管理部門審核；

（二）其余的房地產買賣、出租價格以國家指導下的市場調節定價為主。

第二十五條  開發企業將其開發的房地產推向二級市場出售、出租時，應在開始出售、出租前十天，將擬出售、出租房地產所處的地理位置、使用功能、數量、價格、開發現狀、交付使用的時間和有關合法證件等資料，送交所在地房地產管理部門備案。

房地產管理部門對開發企業送來擬出售、出租房地產的資料進行審核，對尚不具備本辦法規定的出售、出租條件的，房地產管理部門有權要求開發企業待條件具備后出售、出租，但須在接到資料后十日內將其意見以書面形式送達開發企業；在十日后沒有提出意見的，開發企業即可開始出售、出租其開發的房地產。

第二十六條  開發企業和購買者或承租者應簽訂買賣或租賃房地產的合同，并經當地房地產交易所監證后才能生效。合同應確定房地產處所的位置、數量、價格、付款方式、交付使用時間、違約責任等。

第二十七條  開發公司和用戶雙方應持房地產買賣或租賃合同、交易所開具的房地產轉移或租賃證明以及納稅憑證，分別到土地和房地產管理部門依法辦理土地使用權與房產所有權轉移或租賃登記手續。

第二十八條  符合下列條件之一的土地使用權可以進入三級市場轉讓、出租或抵押。

（一）土地使用權為國有土地使用權有償有期出讓，并按出讓合同規定進行投資的；

（二）依法接受他人轉讓的國有土地使用權的；

（三）劃撥的國有土地使用權經政府批準，補交出讓金，并由土地管理部門補辦出讓手續的。

土地使用權轉讓、出租、抵押時，地上的建筑物、附著物也隨之轉讓、出租、抵押。

第二十九條  領有國有土地使用權證和房屋所有權證的城鎮房屋，可以進入三級市場轉讓、出租或抵押；但房屋占用的土地使用權為行政劃撥取得的，按照《福建省劃撥土地使用權管理辦法》的有關規定辦理。

房屋所有權發生轉移的，其占有的土地使用權也隨之轉移。

第三十條法人、自然人在三級市場轉讓、出租、抵押房地產可自行選擇對象，也可在政府指定的交易場所內公開掛牌來選擇對象。

第三十一條  實施房地產買賣、租賃、抵押時，當事人雙方應委托當地交易所對擬轉讓、出租、抵押的房地產進行價格、租金或抵押值的評估，并以評估值為基準，協商確定實際成交價格、租金或抵押值。

當事人雙方協商確定的房地產轉讓價格或出租租金低于評估價格或租金的，政府有優先購買或承租權。

第三十二條  參與房地產買賣、租賃、抵押的當事人雙方應簽訂房地產買賣、租賃、抵押合同，并經交易所監證后才能生效。

第三十三條  在三級市場轉讓、出租、抵押房地產的，雙方當事人應依法繳納稅費。繳納稅費時，業主報價比評估值低10％的，按評估值來計算應繳納的稅費，其它則按實際成交價來計算應繳納的稅費。

房地產贈與應按規定收取有關稅費，但贈與房地產給公益事業的除外。

第三十四條  房地產買賣、租賃、抵押成立后，當事人雙方應持雙方簽訂的合同，交易所開具的房地產買賣、租賃、抵押的證明和稅務機關開具的納稅憑證分別到土地管理部門和房產管理部門，依法辦理土地使用權與房產所有權的有關登記手續。

第四章  法律責任

第三十五條  中外合資、合作和外商獨資房地產開發企業領取營業執照后，注冊資本未按規定到位的，由工商管理部門給予警告；警告滿六個月注冊資本仍未按規定到位的，由工商行政管理機關吊銷營業執照。

第三十六條  房地產開發企業未按法律規定直接使用集體所有制土地、受讓行政劃撥土地進行房地產開發的，由當地政府無償收回土地（包括地上建筑物）；情節嚴重的由工商行政管理機關吊銷其營業執照。

第三十七條  房地產開發企業不按國有土地使用權出讓合同規定的用途、建筑密度、容積率等要求使用土地的，由城市規劃和土地管理部門責令其限期改正，逾期不改正的，由縣、市（區）人民政府處以罰款，直至無償收回土地。

第三十八條  未經交易所監證私下進行房地產買賣、出租、抵押的，政府的土地管理部門和房產管理部門不給予辦理土地使用權與房屋所有權的有關登記手續；受讓人、承租人和抵押權益不受法律保護；轉讓人、出租人和抵押人由工商行政管理部門視情況依法予以處罰。