汽車(chē)消費(fèi)金融市場(chǎng)分析匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇汽車(chē)消費(fèi)金融市場(chǎng)分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、汽車(chē)金融的萌芽以及界定

（一）汽車(chē)金融在我國(guó)的萌芽

汽車(chē)金融在國(guó)外的發(fā)展已經(jīng)接近百年的時(shí)間。最早是以分期付款消費(fèi)的形式萌芽，于20世紀(jì)20年代在福特汽車(chē)公司首先出現(xiàn)。在當(dāng)時(shí)汽車(chē)是奢飾品的情況下，分期付款的方式促進(jìn)了汽車(chē)的銷售，但是也給廠商帶來(lái)巨大的資金壓力，因此汽車(chē)金融服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。最早的汽車(chē)金融服務(wù)提供機(jī)構(gòu)是通用汽車(chē)設(shè)立的通用汽車(chē)票據(jù)承兌公司。發(fā)展到今天，發(fā)達(dá)國(guó)家70%～80%的汽車(chē)銷售是通過(guò)貸款實(shí)現(xiàn)的。汽車(chē)金融在我國(guó)的建立和發(fā)展也不過(guò)二十年的時(shí)間，遠(yuǎn)未達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展水平。

回顧發(fā)展歷程，汽車(chē)金融是伴隨著我國(guó)汽車(chē)工業(yè)的發(fā)展而興起的。九十年代中期，國(guó)內(nèi)的乘用車(chē)業(yè)務(wù)開(kāi)創(chuàng)之初，一些汽車(chē)廠商開(kāi)始與商業(yè)銀進(jìn)行汽車(chē)貸款的嘗試。直到1998年，中國(guó)人民銀行《汽車(chē)消費(fèi)貸款管理辦法》，汽車(chē)金融業(yè)務(wù)算是有了合法的身份。2004 年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《汽車(chē)貸款管理辦法》對(duì)汽車(chē)消費(fèi)貸款作了更進(jìn)一步的規(guī)范。

（二）汽車(chē)金融的界定

汽車(chē)金融是金融行業(yè)和汽車(chē)工業(yè)的交叉產(chǎn)業(yè)，貫穿與汽車(chē)相關(guān)的全環(huán)節(jié)，為汽車(chē)的生產(chǎn)、流通、終端消費(fèi)提供各種金融服務(wù)。汽車(chē)金融是汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的金融，是汽車(chē)產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)緊密結(jié)合的結(jié)果，涵蓋了產(chǎn)業(yè)鏈的方方面面，是金融服務(wù)提供者對(duì)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)提供資金服務(wù)的過(guò)程。當(dāng)前我國(guó)的汽車(chē)金融業(yè)務(wù)主要包括以下三個(gè)模塊：

1、為汽車(chē)生產(chǎn)提供融資支持，例如，汽車(chē)金融機(jī)構(gòu)為廠商投入新的生產(chǎn)線提供貸款等；

2、為汽車(chē)銷售企業(yè)提供資金融通的服務(wù)，例如展廳建設(shè)、展廳擴(kuò)建、庫(kù)存融資等。庫(kù)存融資是經(jīng)銷商重要的資金融通方式，汽車(chē)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)銷商的銷售預(yù)測(cè)核準(zhǔn)一定額度，經(jīng)銷商在額度內(nèi)向廠家訂貨，銷售后還款，提高資金周轉(zhuǎn)的效率；

3、直接針對(duì)終端汽車(chē)用戶提供消費(fèi)貸款，例如融資租賃、汽車(chē)消費(fèi)貸款等。

（三）產(chǎn)融結(jié)合

金融融入汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)參加者包括了商業(yè)銀行、汽車(chē)金融公司、汽車(chē)集團(tuán)的財(cái)務(wù)公司以及其他的信貸機(jī)構(gòu)等。汽車(chē)消費(fèi)貸款是金融機(jī)構(gòu)介入汽車(chē)消費(fèi)的最重要的渠道。我國(guó)的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)要穩(wěn)健地發(fā)展，必須要走產(chǎn)融結(jié)合的道路。汽車(chē)廠商紛紛設(shè)立自己的汽車(chē)金融公司，或者設(shè)置金融衍生服務(wù)部門(mén)，原因就在于汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)是要依賴于衍生服務(wù)體系的配套。

二、汽車(chē)金融在我國(guó)的機(jī)遇

（一）汽車(chē)金融的發(fā)展空間大

經(jīng)過(guò)二十年螺旋上升式的發(fā)展，汽車(chē)生產(chǎn)、銷售仍未達(dá)到飽和的狀態(tài)，汽車(chē)工業(yè)發(fā)展空間巨大。汽車(chē)工業(yè)是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ┠陙?lái)，隨著汽車(chē)生產(chǎn)基地的增加以及現(xiàn)有汽車(chē)生產(chǎn)廠的產(chǎn)能擴(kuò)張，汽車(chē)產(chǎn)品無(wú)論是從產(chǎn)品豐富性上還是從價(jià)格上，都給了市場(chǎng)更多的選擇。伴隨著汽車(chē)工業(yè)的發(fā)展，汽車(chē)金融服務(wù)的發(fā)展空間非常廣闊，將嵌入到整個(gè)汽車(chē)的產(chǎn)業(yè)鏈，深入到每一個(gè)產(chǎn)品的生命周期中。

（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和生活水平的提高帶來(lái)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，城鎮(zhèn)化深入發(fā)展，人民生活水平提高，更愿意消費(fèi)汽車(chē)這樣的提高生活品質(zhì)的商品。這也為汽車(chē)金融帶來(lái)更好的發(fā)展前景。而“80后”、“90后”將成為消費(fèi)的主體，這部分消費(fèi)群體更能接受超前的消費(fèi)觀念。消費(fèi)群體將推動(dòng)貸款滲透率的提升，未來(lái)十年預(yù)測(cè)能達(dá)到30%的滲透率水平。汽車(chē)不僅是交通工具，更帶給人們一種新的生活方式。

（三）多重驅(qū)動(dòng)力推動(dòng)汽車(chē)金融的發(fā)展

汽車(chē)金融市場(chǎng)的參與者，包括汽車(chē)廠商、經(jīng)銷商、消費(fèi)者、保險(xiǎn)公司都不斷推動(dòng)著汽車(chē)金融行業(yè)的前進(jìn)，促使汽車(chē)金融走向綜合化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。汽車(chē)廠商需要提高汽車(chē)金融的滲透率，增加潛在的購(gòu)車(chē)用戶。汽車(chē)經(jīng)銷商需要提高盈利水平，獲得更多的營(yíng)運(yùn)資金。銀行、專業(yè)的汽車(chē)金融公司不斷地進(jìn)行金融創(chuàng)新和提高服務(wù)水平。消費(fèi)者則通過(guò)實(shí)際的按揭購(gòu)車(chē)行為推動(dòng)汽車(chē)金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。多重作用下，汽車(chē)金融產(chǎn)業(yè)將走上良性循環(huán)的發(fā)展通道。

（四）金融在經(jīng)濟(jì)體系中的作用愈來(lái)愈重要

汽車(chē)金融作為金融行業(yè)的一個(gè)分支，面對(duì)的金融環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。信息技術(shù)發(fā)展迅速，征信環(huán)境日趨優(yōu)化，監(jiān)管手段也趨向現(xiàn)代化，這無(wú)疑為汽車(chē)金融行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。金融功能不再被簡(jiǎn)單地限定為中介功能，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，金融的內(nèi)涵得到不斷的豐富和升華，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)杠桿作用。

三、汽車(chē)金融在我國(guó)面臨的主要挑戰(zhàn)

（一）汽車(chē)金融主要服務(wù)對(duì)象有更高的需求

目前的發(fā)展趨勢(shì)看，汽車(chē)金融的主要服務(wù)對(duì)象——經(jīng)銷商和終端客戶，有新的變化趨勢(shì)。首先在經(jīng)銷商方面，越來(lái)越趨向于集團(tuán)化的經(jīng)營(yíng)，甚至有汽車(chē)經(jīng)銷商集團(tuán)已經(jīng)成功上市，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容越來(lái)越綜合化，涵蓋了汽車(chē)銷售、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、擔(dān)保公司等方面。而在汽車(chē)產(chǎn)業(yè)方面，融資需求更加多元化，包括建店融資、過(guò)橋貸款、庫(kù)存融資、汽車(chē)消費(fèi)信貸支持等內(nèi)容。在終端客戶方面，客戶更加注重采用按揭的方式進(jìn)行理財(cái)，也更加關(guān)注個(gè)人的征信記錄，對(duì)于貸款產(chǎn)品的豐富性、靈活性提出了更高的要求。

（二）汽車(chē)金融滲透率距離發(fā)達(dá)國(guó)家仍有很遠(yuǎn)的距離

從全國(guó)看，作為汽車(chē)金融的主要業(yè)務(wù)——汽車(chē)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，發(fā)展動(dòng)力不足。全國(guó)的滲透率水平仍停留在10%上下的水平。遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的70%～80%。同時(shí)，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，信用環(huán)境欠佳，貸款的審批手續(xù)比較繁瑣，消費(fèi)者對(duì)貸款購(gòu)車(chē)的方式存在疑慮。貸款消費(fèi)的觀念需要較長(zhǎng)時(shí)間才能真正建立起來(lái)。

（三）征信體系仍不完善

征信體系的完善性，不僅影響消費(fèi)者貸款的手續(xù)，也影響金融機(jī)構(gòu)提供汽車(chē)消費(fèi)貸款的積極性。目前我國(guó)征信記錄采集覆蓋面窄，審批依據(jù)很大部分仍是依賴于客戶提供的各種資料，包括資產(chǎn)證明、單位收入證明以及銀行流水。評(píng)審過(guò)程中征信記錄獲取面比較分散，包括央行的征信系統(tǒng)、公民身份信息查詢系統(tǒng)、銀行還款記錄等等來(lái)源，輔以客戶提供的各種資產(chǎn)資料，才能綜合判斷客戶的征信情況。只有健全、完善的個(gè)人征信體系才能為汽車(chē)金融行業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力和保障。

（四）資產(chǎn)處置立法方面尚存在缺陷

商業(yè)銀行處置資產(chǎn)的手段基本為訴訟、債務(wù)重組、拍賣(mài)、以物抵債、自主清收、核銷等方式。對(duì)于汽車(chē)貸款來(lái)說(shuō)，特殊性還在于，車(chē)輛作為動(dòng)產(chǎn)，非常容易藏匿，加上車(chē)輛的價(jià)值貶值非常快，處置起來(lái)困難重重。通常的情況是“人車(chē)消失”，即使有房產(chǎn)，房產(chǎn)通常的價(jià)值遠(yuǎn)高于汽車(chē)價(jià)值，法院查封上往往不給予支持。汽車(chē)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)通常沒(méi)有能力清收車(chē)貸客戶，而第三方清收機(jī)構(gòu)游離于法律的邊緣，在有限的條件下進(jìn)行汽車(chē)貸款清收。資產(chǎn)處理立法方面存在不足，比如動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法律規(guī)范、汽車(chē)抵押法律規(guī)范、資產(chǎn)處置等等的法律法規(guī)未成體系。目前在汽車(chē)金融不良貸款處置方面沒(méi)有完善的法律支撐體系，金融公司的資產(chǎn)處置難度大，這也為汽車(chē)金融的發(fā)展綁上了枷鎖。

（五）創(chuàng)新能力不足

個(gè)人貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行中利潤(rùn)較高的業(yè)務(wù)模塊，目前我國(guó)的汽車(chē)金融產(chǎn)品較以往豐富。通過(guò)市場(chǎng)分析，各大商業(yè)銀行產(chǎn)品雷同，各大汽車(chē)金融公司金融產(chǎn)品的同質(zhì)化程度非常高。由于缺乏合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分模型，普遍沒(méi)有差別定價(jià)的能力。創(chuàng)新能力不足的根源在于我國(guó)汽車(chē)金融行業(yè)的外在動(dòng)力、內(nèi)在壓力和制度保障均有不足之處。商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)范圍較廣，汽車(chē)金融只是其中的一小部分，缺少長(zhǎng)期、持續(xù)的發(fā)展規(guī)劃，汽車(chē)金融公司受到資金問(wèn)題的限制，業(yè)務(wù)規(guī)模受到制約，而在監(jiān)管方面，當(dāng)前的限制還是比較多，例如首付、貸款期限方面就作了嚴(yán)格的規(guī)定，靈活度不足。

四、汽車(chē)金融發(fā)展的展望

（一）專業(yè)的汽車(chē)金融公司成為汽車(chē)金融業(yè)的強(qiáng)勁動(dòng)力

目前，市場(chǎng)主體包括商業(yè)銀行以及汽車(chē)金融公司。隨著商業(yè)銀行對(duì)汽車(chē)金融業(yè)務(wù)的日益重視，將越來(lái)越深入地滲透到經(jīng)銷商融資以及汽車(chē)消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)中。據(jù)2011年的數(shù)據(jù)看，商業(yè)銀行的汽車(chē)貸款占到40%的市場(chǎng)份額，信用卡貸款業(yè)務(wù)占到25%左右，汽車(chē)金融公司的貸款業(yè)務(wù)約占30%的份額，另外還有少量的其他金融機(jī)構(gòu)的汽車(chē)金融業(yè)務(wù)。反觀發(fā)達(dá)國(guó)家，銀行占汽車(chē)金融的比例僅為30%，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主體是專業(yè)的汽車(chē)金融公司，占到市場(chǎng)總額60%以上。

作為專業(yè)的汽車(chē)金融機(jī)構(gòu)，專注于汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈，與廠家渠道緊密聯(lián)系，具有先天優(yōu)勢(shì)。此外，對(duì)終端客戶也具有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控汽車(chē)金融服務(wù)。同時(shí)，汽車(chē)金融公司往往是某大汽車(chē)集團(tuán)的下屬企業(yè)，與整車(chē)銷售密切，對(duì)經(jīng)銷商的掌控能力比較強(qiáng)，便于實(shí)行聯(lián)合的促銷政策。盡管有先天的優(yōu)勢(shì)，汽車(chē)金融公司也有先天的不足之處，資本金有限并且融資渠道有限，規(guī)模往往在一定的水平就止步不前。再者，資金成本非常高，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力弱于銀行。但是，隨著汽車(chē)金融公司資金來(lái)源渠道的拓展，只要能解決資金問(wèn)題，汽車(chē)金融公司未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將非常強(qiáng)勁。

（二）汽車(chē)金融推動(dòng)汽車(chē)行業(yè)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)變革

我國(guó)的新車(chē)銷售已經(jīng)躍居全球第一，汽車(chē)的保有量早已突破了一億輛。中國(guó)成為了全球最大的新車(chē)銷售市場(chǎng)。各汽車(chē)廠家遍地開(kāi)花，競(jìng)爭(zhēng)加劇。整車(chē)銷售的利潤(rùn)越來(lái)越薄，這是是必然的結(jié)果。觀察發(fā)達(dá)國(guó)家的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈，七成的利潤(rùn)來(lái)源于售后市場(chǎng)。汽車(chē)消費(fèi)不是一錘子買(mǎi)賣(mài)，圍繞一輛車(chē)的消費(fèi)行為挖掘價(jià)值，拉長(zhǎng)生命周期。除了整車(chē)銷售的過(guò)程外，消費(fèi)者維修、保養(yǎng)、續(xù)保、二手車(chē)銷售、換車(chē)等環(huán)節(jié)還與經(jīng)銷商發(fā)生密切的聯(lián)系。汽車(chē)廠商或者經(jīng)銷商在銷售上讓利，甚至采用貼息的方式惠及消費(fèi)者，增加消費(fèi)者與汽車(chē)品牌的契合度，從而把客戶培養(yǎng)成為終身客戶。一些4S經(jīng)銷商的整車(chē)銷售利潤(rùn)甚至為虧損狀態(tài)，但是通過(guò)汽車(chē)貸款手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)返利、汽車(chē)精品、維修保養(yǎng)等方面的服務(wù)，獲得巨大利潤(rùn)。

隨著我國(guó)汽車(chē)的保有量增長(zhǎng)，消費(fèi)需求增加，汽車(chē)金融業(yè)務(wù)對(duì)汽車(chē)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的深入，將進(jìn)一步提升售后業(yè)務(wù)利潤(rùn)的占比，加快中國(guó)汽車(chē)行業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。

篇（2）

[DOI]1013939/jcnkizgsc201716119

1研究背景

11政策分析

111國(guó)家政策分析

2005年以來(lái)，國(guó)家商務(wù)部、公安部、工商總局、稅務(wù)總局頒布第2號(hào)令 《二手車(chē)流通管理辦法》《汽車(chē)品牌銷售管理實(shí)施辦法》《二手車(chē)流通意見(jiàn)》《二手車(chē)交易規(guī)范》，以上辦法及規(guī)范中，國(guó)家放開(kāi)對(duì)二手車(chē)市場(chǎng)的管理，打破壟斷、實(shí)行多渠道經(jīng)營(yíng)，大力扶持以二手車(chē)品牌專營(yíng)為主要形式的經(jīng)營(yíng)公司，增加了可從事二手車(chē)經(jīng)營(yíng)主體的二手車(chē)經(jīng)銷企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。出臺(tái)的這一系列政策激發(fā)了二手車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展活力，市場(chǎng)放開(kāi)，這標(biāo)志著我國(guó)二手車(chē)流通行業(yè)結(jié)構(gòu)將逐步完善并且得到優(yōu)化。據(jù)對(duì)全國(guó)975家營(yíng)業(yè)面積達(dá)到3000平方米以上的二手車(chē)交易市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截至2012年年底，其場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的二手車(chē)流通企業(yè)已達(dá)到32萬(wàn)家，2012年二手車(chē)交易量達(dá)794萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)164%。

112地方政策分析

自治區(qū)政府下發(fā)《關(guān)于支持汽車(chē)工作發(fā)展的政策意見(jiàn)》（桂政發(fā)〔2009〕102號(hào)），將汽車(chē)產(chǎn)業(yè)列為我區(qū)“十一五”期間重點(diǎn)打造的千億元產(chǎn)業(yè)之一，并專門(mén)成立汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，推動(dòng)全區(qū)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)。柳州市人民政府辦公室印發(fā)的《柳州市汽車(chē)產(chǎn)業(yè)2010―2015年發(fā)展計(jì)劃》的通知中提出，柳州市政府計(jì)劃投資700億元打造“千億汽車(chē)城”，該汽車(chē)城建成后，預(yù)計(jì)2015年可為柳州新增1500億元工業(yè)產(chǎn)值，2020年形成工業(yè)產(chǎn)值2500|元、地區(qū)生產(chǎn)總值1200億元和180億元的財(cái)政收入。新車(chē)產(chǎn)業(yè)的振興，汽車(chē)產(chǎn)量的增加的確為二手車(chē)市場(chǎng)的繁榮興旺及二手車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展提速打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

12市場(chǎng)分析

121國(guó)內(nèi)二手車(chē)行業(yè)增長(zhǎng)快速

自1998年國(guó)內(nèi)貿(mào)易部門(mén)頒布了《舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易管理辦法》起，二手車(chē)交易量就迅猛增長(zhǎng)。從2000年到2010年的11年，二手車(chē)市場(chǎng)的交易量從2517萬(wàn)輛上升到38519萬(wàn)輛，增長(zhǎng)15倍。2010年全年共交易了38519萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)達(dá)到1537%。

122國(guó)內(nèi)二手車(chē)交易金額持續(xù)放大

交易總量的增長(zhǎng)帶來(lái)了交易金額的顯著放大，使得二手車(chē)成為汽車(chē)市場(chǎng)中的一支重要力量。2000年到2010年，二手車(chē)交易金額已達(dá)到1778億元的規(guī)模，與2000年相比增長(zhǎng)了1869倍。如今二手車(chē)的核心優(yōu)勢(shì)在價(jià)格與品質(zhì)――這也是汽車(chē)消費(fèi)者最主要的兩大需求。二手車(chē)在逐漸迎合汽車(chē)消費(fèi)者的這兩大需求，市場(chǎng)前景較好。二手車(chē)市場(chǎng)正在逐漸壯大，所以建立一個(gè)規(guī)范化的二手車(chē)交易市場(chǎng)很有必要。

2柳州市二手車(chē)市場(chǎng)分析

21市場(chǎng)需求

全國(guó)一、二線城市掀起轉(zhuǎn)型和變革之風(fēng)，市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，向著多元化綜合平臺(tái)的廣度和深度發(fā)展。以上海、杭州、深圳三大城市為例，在傳統(tǒng)二手車(chē)交易市場(chǎng)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)的形勢(shì)下，“上海車(chē)王、杭州百優(yōu)卡、深圳澳康達(dá)”早已經(jīng)由市場(chǎng)轉(zhuǎn)向品牌直營(yíng)，成功地由市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，成為長(zhǎng)三角及珠三角最具代表性的三家二手車(chē)企業(yè)。上海車(chē)王、杭州百優(yōu)卡、深圳澳康達(dá)廣場(chǎng)，均實(shí)現(xiàn)年均17%以上的交易增長(zhǎng)。回顧柳州市的二手車(chē)行業(yè)發(fā)展，現(xiàn)已經(jīng)越過(guò)快速增長(zhǎng)期，正處于緩慢調(diào)整期。根據(jù)柳州車(chē)管所數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，柳州市2010年、2011年、2012年汽車(chē)保有量分別為17萬(wàn)輛、20萬(wàn)輛、28萬(wàn)輛。柳州的二手車(chē)交易量2011年為27萬(wàn)輛，2012年為298萬(wàn)輛，年二手車(chē)交易量只增長(zhǎng)9%，較上年增加2800臺(tái)，這2800臺(tái)只占2012年汽車(chē)保有量新增的3%的比例。從交易數(shù)據(jù)上看，并無(wú)大的變化，增量不明顯，發(fā)展緩慢。

再觀察柳州二手車(chē)經(jīng)營(yíng)者數(shù)量，合計(jì)占到柳州二手車(chē)經(jīng)營(yíng)戶總數(shù)95%以上的西環(huán)路風(fēng)馳二手車(chē)市場(chǎng)和燎原路保利捷二手車(chē)市場(chǎng)，兩個(gè)市場(chǎng)的重疊租戶達(dá)到70%，這一數(shù)據(jù)說(shuō)明市場(chǎng)小規(guī)模的經(jīng)營(yíng)戶已至飽和甚至過(guò)剩，近四年二手車(chē)經(jīng)營(yíng)戶結(jié)構(gòu)并無(wú)基本變化。

從上述二手車(chē)交易增量數(shù)據(jù)和二手車(chē)經(jīng)營(yíng)戶增量數(shù)據(jù)分析來(lái)看，若依靠傳統(tǒng)市場(chǎng)，依靠單一增加租戶來(lái)增加二手車(chē)銷量的方法并不可行。傳統(tǒng)市場(chǎng)的弊端目前已明顯顯露，市場(chǎng)的租戶增量已飽和，市場(chǎng)二手車(chē)銷售靠?jī)r(jià)格吸引，沒(méi)有差異化，也無(wú)法提升二手車(chē)交易量，且二手車(chē)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱及誠(chéng)信問(wèn)題，二手車(chē)的售后質(zhì)量無(wú)法保證等問(wèn)題，這些問(wèn)題制約著柳州二手車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展。柳州二手車(chē)市場(chǎng)在未來(lái)的發(fā)展中，要大幅度提升二手車(chē)交易量，學(xué)習(xí)先進(jìn)城市就地升級(jí)，需要延伸經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍，從銷售、售后、零部件、汽車(chē)美容、整車(chē)物流等各項(xiàng)領(lǐng)域中去挖掘新的盈利點(diǎn)，打造綜合平臺(tái)。

22社會(huì)需求

隨著我國(guó)二手車(chē)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，消費(fèi)者對(duì)二手車(chē)的期望也隨之不斷地提高。但由于消費(fèi)者缺乏專業(yè)的車(chē)輛評(píng)估知識(shí)，在買(mǎi)賣(mài)交易的過(guò)程中處于弱勢(shì)地位的一方；加上二手車(chē)缺乏質(zhì)保，消費(fèi)者在買(mǎi)車(chē)時(shí)還需謹(jǐn)慎小心，四處咨詢各種消息、核實(shí)各種信息，以至于參考二手車(chē)主要看價(jià)格是否便宜，害怕商戶以次充好，對(duì)二手車(chē)市場(chǎng)仍然充滿懷疑的態(tài)度。可以說(shuō)，二手車(chē)誠(chéng)信的問(wèn)題阻礙了二手車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展。

二手車(chē)交易要朝著規(guī)范化、誠(chéng)信化的道路發(fā)展，必須得前進(jìn)一大步。深圳二手車(chē)流通協(xié)會(huì)在國(guó)內(nèi)最早進(jìn)行變革，其針對(duì)二手車(chē)交易中車(chē)輛品質(zhì)保證，以及消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)制定管理規(guī)范，于2012年5月8日，宣布出臺(tái)“史上最嚴(yán)格”的二手車(chē)交易標(biāo)準(zhǔn)――《深圳二手車(chē)行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，二手車(chē)經(jīng)銷公司將二手車(chē)銷售給買(mǎi)方之前，應(yīng)對(duì)車(chē)輛進(jìn)行檢測(cè)和整備。需設(shè)有專門(mén)的檢測(cè)工位一個(gè)以上，配備檢測(cè)人員至少兩名，并出具車(chē)輛檢測(cè)報(bào)告，在售車(chē)時(shí)提供給消費(fèi)者。該規(guī)范給眾多想發(fā)展品牌二手車(chē)的企業(yè)提供了很好的參考。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，如何“談品牌不談價(jià)格，讓二手車(chē)像新車(chē)一樣有質(zhì)保和維修”呢？這是要提高現(xiàn)在二手車(chē)交易量需解決的主要課題，消費(fèi)者正期待著二手車(chē)經(jīng)營(yíng)模式的新轉(zhuǎn)變。而目前該項(xiàng)目區(qū)的二手車(chē)行業(yè)都以市場(chǎng)的形式經(jīng)營(yíng)，其中多以個(gè)體商家各自經(jīng)營(yíng)為主，形式混亂，無(wú)秩序，無(wú)法完全保證消費(fèi)者的權(quán)益，所以就需要一個(gè)規(guī)范化、品牌化的市場(chǎng)取代目前的混亂狀態(tài)。因此，該項(xiàng)目的產(chǎn)生不僅僅是二手車(chē)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展方向所致，也是市場(chǎng)的需求所致。該項(xiàng)目的目的是在廣西建立首家大型的，規(guī)范化、品牌化的二手車(chē)旗艦店，以滿足市場(chǎng)需求，規(guī)范二手車(chē)市場(chǎng)。

23市場(chǎng)調(diào)查分析

如圖1所示，二手車(chē)消費(fèi)群體主要是青年和中年消費(fèi)群體，年齡在22～39歲。以私營(yíng)企業(yè)和其他職業(yè)為主，最高學(xué)歷極大部分在高中及以下和大學(xué)本科。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)二手車(chē)的時(shí)候主要看重的是二手汽車(chē)的性價(jià)比和實(shí)用性的特點(diǎn)。有38%的消費(fèi)者不愿意購(gòu)買(mǎi)二手車(chē)，原因是他們擔(dān)心二手車(chē)的質(zhì)量問(wèn)題，以及出現(xiàn)過(guò)重大事故，所以他們表示愿意購(gòu)買(mǎi)新車(chē)；41%的消費(fèi)者在買(mǎi)與不買(mǎi)之間猶豫；21%的消費(fèi)者則愿意去購(gòu)買(mǎi)二手車(chē)。消費(fèi)者對(duì)二手汽車(chē)的預(yù)算，主要集中在中、低檔的消費(fèi)水平，6萬(wàn)元以內(nèi)的二手車(chē)和15萬(wàn)～20萬(wàn)元的二手車(chē)消費(fèi)潛力較大，而且已經(jīng)有了相當(dāng)大的消費(fèi)市場(chǎng)。

3業(yè)務(wù)模式

31汽車(chē)銷售

汽車(chē)銷售業(yè)務(wù)包括線上銷售、線下銷售、電話營(yíng)銷及精品銷售。線下銷售指的是實(shí)體店銷售。線上銷售指的是App和公共平臺(tái)交易（采用與58同城、趕集網(wǎng)合作的模式開(kāi)展我們的汽車(chē)網(wǎng)上交易的業(yè)務(wù)）。前期采用合作的模式，大大減少了公司的流動(dòng)資金，不需要重新建立一個(gè)公眾交易平臺(tái)，并且有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行指導(dǎo)與協(xié)助。電話營(yíng)銷指的是通過(guò)電話的形式進(jìn)行汽車(chē)的銷售，包括汽車(chē)保險(xiǎn)、檢車(chē)、置換。

32第三方評(píng)估

公司聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估團(tuán)隊(duì)，對(duì)二手車(chē)進(jìn)行評(píng)估，并且在網(wǎng)上交易平臺(tái)進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估，讓大家能放心地購(gòu)買(mǎi)二手車(chē)。評(píng)估的方向包括單位、車(chē)輛、公務(wù)車(chē)輛拍賣(mài)、司法鑒定、評(píng)估查驗(yàn)。

33業(yè)務(wù)代辦

由于很多車(chē)友不熟悉機(jī)動(dòng)車(chē)的年檢、換駕照、辦理違章、路橋費(fèi)續(xù)費(fèi)續(xù)卡流程等手續(xù)，再加上牽涉無(wú)數(shù)“有關(guān)部門(mén)”和“有關(guān)窗口”；還有缺乏檢索手段、沒(méi)有時(shí)間精力排隊(duì)等問(wèn)題，讓廣大車(chē)友抓狂。為給廣大車(chē)友提供可靠、優(yōu)質(zhì)的車(chē)務(wù)服務(wù)，避免被欺詐現(xiàn)象再次出現(xiàn)，我們要做到以最規(guī)范的管理和實(shí)惠的價(jià)格，以“熱情負(fù)責(zé)，快速準(zhǔn)確，客戶至上”作為服務(wù)宗旨，以最專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，讓客戶足不出戶，就可以享受快捷、完善、貼心的綜合車(chē)管業(yè)務(wù)上門(mén)代辦服務(wù)。業(yè)務(wù)模式構(gòu)架與人事組織構(gòu)架見(jiàn)圖2、圖3，如此服務(wù)方式更人性化，所有項(xiàng)目明碼實(shí)價(jià)，不向車(chē)主收取任何年費(fèi)。代辦項(xiàng)目：①駕駛證：年審、換證、補(bǔ)證等服務(wù)；②車(chē)輛：掛靠、年審、二手車(chē)過(guò)戶、新車(chē)上牌、變更信息；補(bǔ)牌、補(bǔ)行駛證、補(bǔ)登記證書(shū)；③違章：代繳違章罰款、辦理違章后續(xù)事宜。

34汽車(chē)維修

對(duì)出現(xiàn)故障的汽車(chē)通過(guò)技術(shù)手段排查，找出故障原因，并采取一定措施使其排除故障并恢復(fù)到一定的性能和安全標(biāo)準(zhǔn)。汽車(chē)維修包括汽車(chē)大修和汽車(chē)小修，主要是與成熟的維修公司合作，外包，范管理。

35汽車(chē)金融

自2004年8月18日《汽車(chē)金融公司管理辦法》正式實(shí)施起，我國(guó)汽車(chē)金融市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)近九個(gè)年頭。在此期間，我國(guó)汽車(chē)銷量增長(zhǎng)近300%，但汽車(chē)金融的滲透率卻僅僅翻了一番，與國(guó)外70%～80%的消費(fèi)比重相距甚遠(yuǎn)。此外，近幾年我國(guó)汽車(chē)金融公司數(shù)量增長(zhǎng)幾乎停滯，截至目前總共不過(guò)十余家，且大部分都是外資主導(dǎo)。實(shí)際上，我國(guó)汽車(chē)消費(fèi)信貸有很大的發(fā)展?jié)摿ΓN(yùn)藏著巨大的商機(jī)。根據(jù)中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)的預(yù)測(cè)，到2025年，中國(guó)汽車(chē)金融業(yè)將有5250億元的市場(chǎng)容量。目前，中國(guó)汽車(chē)消費(fèi)信貸開(kāi)始向?qū)I(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，有力地激發(fā)了汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)的潛力。

4結(jié)論

二手車(chē)行業(yè)都以市場(chǎng)的形式經(jīng)營(yíng)，多以個(gè)體商家各自經(jīng)營(yíng)為主，形式混亂，無(wú)秩序，無(wú)法完全保障消費(fèi)者的權(quán)益，所以就需要一個(gè)規(guī)范化、品牌化的市場(chǎng)取代目前的混亂狀態(tài)。因此，不僅僅是二手車(chē)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展方向所致，也是市場(chǎng)的需求所致。本文在政策分析、市場(chǎng)需求、業(yè)務(wù)模式、人事組織等幾個(gè)方面進(jìn)行架構(gòu)。力求為在廣西建立大型、規(guī)范化、品牌化的二手車(chē)旗艦店提供一定的可行依據(jù)，從而滿足市場(chǎng)需求，規(guī)范二手車(chē)市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃朝慧我國(guó)二手車(chē)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及發(fā)展對(duì)策[J].汽車(chē)維修，2009（1）.

[2]彭龍中國(guó)二手車(chē)市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略研究[D].天津：天津大學(xué)，2012.

篇（3）

一、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動(dòng)蕩，可謂屢見(jiàn)不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價(jià)上漲約40倍，而同一時(shí)期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進(jìn)入1980年代以來(lái)，日本商業(yè)用地地價(jià)高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步擴(kuò)大，并最終成為進(jìn)入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅的重要原因之一。我國(guó)在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時(shí)采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱，后果不堪設(shè)想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問(wèn)題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機(jī)，過(guò)度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)近十年發(fā)展最快、關(guān)聯(lián)度最大、對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬(wàn)億元，增長(zhǎng)63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素就顯得非常重要了。大體來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素分為政治風(fēng)險(xiǎn)、法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）。所謂政治風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款住房所在地區(qū)或國(guó)家發(fā)生社會(huì)動(dòng)蕩，政權(quán)極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的急劇貶值，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款難以收回的風(fēng)險(xiǎn)。而法律政策風(fēng)險(xiǎn)，是指?jìng)€(gè)人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問(wèn)題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟(jì)政策在個(gè)人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個(gè)住宅類房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金和市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)而對(duì)個(gè)人住房貸款的安全性帶來(lái)影響的風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)），是就開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導(dǎo)致個(gè)人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)），則指因市場(chǎng)供求的變化，使貸款住房的市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購(gòu)房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個(gè)人住房貸款。政治風(fēng)險(xiǎn)不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）相關(guān)的一些具體風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析。

1.選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一種情況是個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問(wèn)題，具體來(lái)說(shuō)又包括如下情況：一是規(guī)劃報(bào)建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國(guó)有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目極容易在購(gòu)房戶和開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實(shí)中這種糾紛的往往造成購(gòu)房戶集體拒付個(gè)人住房貸款，對(duì)這種項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款將給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。二是該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目事先未作好市場(chǎng)分析，市場(chǎng)定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒(méi)有市場(chǎng)前途；三是開(kāi)發(fā)商自有資金不足，或者開(kāi)發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開(kāi)始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)有較大差別，一般來(lái)說(shuō)以投資為目的的客戶的違約風(fēng)險(xiǎn)大于以自省居住為目的的購(gòu)房戶的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場(chǎng)上小戶型購(gòu)房戶中投機(jī)淘金的購(gòu)房者占很大比例，在前幾年投資高回報(bào)的示范帶動(dòng)下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動(dòng)小戶型的價(jià)格快速上漲，一旦租金達(dá)不到預(yù)期水平，違約的風(fēng)險(xiǎn)將大大增加，從金融部門(mén)反饋的信息來(lái)看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對(duì)投機(jī)性客戶應(yīng)從嚴(yán)審查，對(duì)容易成為炒房戶目標(biāo)的項(xiàng)目謹(jǐn)慎介入。

2.銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商銷售價(jià)格嚴(yán)重不實(shí)，普遍高于同一供需圈類似住房的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開(kāi)發(fā)商因種種原因，將銷售價(jià)格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房?jī)r(jià)格抬高，有的銷售價(jià)格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場(chǎng)價(jià)格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場(chǎng)價(jià)格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險(xiǎn)之類的話題呢？成都市市場(chǎng)上也出現(xiàn)了通過(guò)提高單價(jià)，同時(shí)對(duì)購(gòu)房戶高贈(zèng)送返現(xiàn)的方式，達(dá)到實(shí)際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價(jià)實(shí)質(zhì)并未抬高的方式。

3.開(kāi)發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開(kāi)發(fā)商組織一批假的購(gòu)房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開(kāi)發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實(shí)際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達(dá)房?jī)r(jià)款的30%，開(kāi)發(fā)商私下答應(yīng)為購(gòu)房者在一定期限內(nèi)墊付10%～20%的房?jī)r(jià)款），從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開(kāi)發(fā)商組織的那些不真實(shí)的購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商擅自降低首付款的真正購(gòu)房者，歸還個(gè)人住房貸款的還款能力都是有極大疑問(wèn)的。

4、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。這里談到的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)，僅指購(gòu)房者故意違約，如本來(lái)沒(méi)有還款能力而騙取銀行個(gè)人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個(gè)人住房貸款。至于借款人經(jīng)濟(jì)狀況惡化，以及發(fā)生借款人死亡、失蹤而無(wú)人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過(guò)健全有關(guān)法規(guī)、完善社會(huì)保障制度可以解決的問(wèn)題，可以不納入個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數(shù)學(xué)論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上反映的較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也影響著房地產(chǎn)的資本價(jià)值。預(yù)期的資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)的資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，是指該住房的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格之間的差異。影響住房的資本價(jià)值的因素主要有：

論文個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范來(lái)自免費(fèi)

（1）未來(lái)住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)周期性的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)水平處于波峰時(shí)期的貸款風(fēng)險(xiǎn)肯定大于其他階段的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格可能普遍低于目前的市場(chǎng)價(jià)格。故金融機(jī)構(gòu)要對(duì)不同階段在首付比例上區(qū)別對(duì)待，從宏觀上控制住該風(fēng)險(xiǎn)。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對(duì)住宅的功能要求（如戶型設(shè)計(jì)、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強(qiáng)的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會(huì)逐漸陳舊過(guò)時(shí)，相應(yīng)地，其資本價(jià)值也有貶值的可能。

（3）房地產(chǎn)估價(jià)。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價(jià)格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價(jià)值也就容易高估，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格極大地低于辦理按揭之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴(yán)重的金融動(dòng)蕩和金融危機(jī)。

6.個(gè)人住房貸款資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款的借款期限長(zhǎng)達(dá)10～20年，甚至可達(dá)30年，貸款資金的流動(dòng)性問(wèn)題如不能解決，個(gè)人住房貸款抵押的一級(jí)市場(chǎng)必然出現(xiàn)自身無(wú)法解決的難題：資金占用的長(zhǎng)期性與資金來(lái)源的短期性問(wèn)題，住房抵押貸款市場(chǎng)的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金來(lái)源有限的矛盾。個(gè)人住房貸款資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，使銀行的長(zhǎng)期資金使用和短期資金來(lái)源的不匹配，使商業(yè)銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)難以開(kāi)展下去。

7.法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括三個(gè)層面的內(nèi)容：（1）合規(guī)性問(wèn)題。個(gè)人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。（2）按揭住房的權(quán)利瑕疵。辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買(mǎi)受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)自然就很大了。（3）抵押住房的處分問(wèn)題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無(wú)立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的檔案保存相當(dāng)重要，因?yàn)樵谌绱碎L(zhǎng)的借款期內(nèi)（可長(zhǎng)達(dá)30年），銀行工作人員必然產(chǎn)生變動(dòng)，甚至從領(lǐng)導(dǎo)到信貸員要換四、五次班，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了因工作人員變動(dòng)而造成個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失的情況，若銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，則問(wèn)題更為嚴(yán)重。若出現(xiàn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實(shí)，則銀行的貸款就面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。

二、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)因素雖然很多，但其中許多風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)加強(qiáng)制度建設(shè)、完善個(gè)人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，有如下一些防范風(fēng)險(xiǎn)的措施：

1.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款前期評(píng)估工作。通過(guò)個(gè)人住房貸款的前期評(píng)估工作，可以選擇市場(chǎng)前景好的項(xiàng)目給予貸款支持，從而避免項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，部分避免資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款前期評(píng)估工作包括的基本內(nèi)容有：

（1）貸款項(xiàng)目評(píng)估。通過(guò)對(duì)按揭項(xiàng)目的建設(shè)條件評(píng)價(jià)、市場(chǎng)前景分析、開(kāi)發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，可以判斷項(xiàng)目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)挑選好項(xiàng)目。

（2）對(duì)擬提供貸款支持的按揭住房的期房?jī)r(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，經(jīng)銀行確認(rèn)后，確定合理的貸款成數(shù)。

對(duì)期房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)評(píng)估，避免了開(kāi)發(fā)商高價(jià)銷售策略給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。有的商業(yè)銀行通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)曾發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商針對(duì)按揭住房的銷售價(jià)格高出一次性付款售價(jià)的30%左右，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商獲得了暴利，但銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)從一開(kāi)始就額外加大了。通過(guò)評(píng)估，還可以部分避免開(kāi)發(fā)商的惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧词归_(kāi)發(fā)商組織假的購(gòu)房者辦理了按揭手續(xù)，套取了銀行現(xiàn)金，但個(gè)人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔(dān)保品——住房抵押，在開(kāi)發(fā)商僅能獲抵押住房的公允市場(chǎng)價(jià)格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據(jù)按揭住房在建項(xiàng)目的形象進(jìn)度，預(yù)留開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的保證金，以保證在建項(xiàng)目的資金需求。），開(kāi)發(fā)商終究會(huì)想方設(shè)法按月代替虛假的購(gòu)房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預(yù)留的保證金，應(yīng)該可以使貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而開(kāi)發(fā)商則得不償失。

對(duì)期房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，還可以避免抵押住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)未來(lái)同類住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析，對(duì)住房功能陳舊的判斷，以及對(duì)城市空心化趨勢(shì)的出現(xiàn)等諸多因素的分析、評(píng)估，可以評(píng)測(cè)出較為公允合理的住房理論價(jià)格，根據(jù)該理論價(jià)格計(jì)算的貸款成數(shù)發(fā)放個(gè)人住房貸款，無(wú)疑可以減小抵押住房未來(lái)的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，減小抵押住房的未來(lái)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的前提，還是要有規(guī)范的房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，而且對(duì)期房評(píng)估得出的理論價(jià)格應(yīng)能基本反映類似房地產(chǎn)的未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)，做到公允、合理和可信。否則，如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的虛假和不真實(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其理論價(jià)格（往往由房地產(chǎn)抵押人、貸款銀行和評(píng)估機(jī)構(gòu)三者共同推波助瀾），就會(huì)和證券投資的過(guò)度繁榮一道，形成“虛擬經(jīng)濟(jì)”的極度興旺，即“泡沫經(jīng)濟(jì)”，最后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。

2.建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度。不但個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)離不開(kāi)個(gè)人信用評(píng)級(jí)，其實(shí)只要是開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸，都離不開(kāi)個(gè)人信用評(píng)級(jí)。人們常說(shuō)“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)”，其實(shí)也可以說(shuō)“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也是信用經(jīng)濟(jì)”。個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度的建立，目的就是要通過(guò)評(píng)級(jí)掌握借款人的個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，掌握借款人有沒(méi)有個(gè)人負(fù)債，借款人以往有沒(méi)有不良信用記錄，從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對(duì)個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度的建立缺乏權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)籌，往往難以實(shí)際推行。比如，建設(shè)銀行在1999年出臺(tái)了個(gè)人住房貸款資信評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，工商銀行也出臺(tái)了《個(gè)人住房貸款借款人資信評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》，但都限于住房貸款借款人資信評(píng)估和各自銀行系統(tǒng)，資信評(píng)級(jí)結(jié)論不能在其他商業(yè)銀行通用，也不能用于其他個(gè)人消費(fèi)信貸。并且如果開(kāi)發(fā)商同意賣(mài)房給購(gòu)房者，購(gòu)房者又支付了首期購(gòu)房款，資信評(píng)級(jí)勢(shì)必流于形式；如果先辦個(gè)人資信評(píng)級(jí)，達(dá)不到資信標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人不擔(dān)不支付評(píng)估費(fèi)，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，應(yīng)抓好以下基礎(chǔ)工作：

（1）建立獨(dú)立、公正、權(quán)威的資信評(píng)級(jí)中介機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料，出具的資信評(píng)級(jí)結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域，并可進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，一但發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時(shí)調(diào)整其個(gè)人信用等級(jí)，對(duì)近三年信用良好的個(gè)人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個(gè)人資信等級(jí)。

（2）盡快建立個(gè)人存款實(shí)名制和個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。通過(guò)這兩項(xiàng)制度的建立，可以掌握個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，評(píng)價(jià)個(gè)人的還款能力。所幸的是，二年伊始，人民銀行已宣布即將實(shí)行個(gè)人存款實(shí)名制，相信個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制也將很快出臺(tái)。

（3）實(shí)行個(gè)人信用實(shí)碼制和計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個(gè)人信用實(shí)碼制就是將可證明、解釋和查詢的個(gè)人信用資料都存儲(chǔ)在該編碼下。當(dāng)個(gè)人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時(shí)，個(gè)人資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通過(guò)個(gè)人信用實(shí)碼可以查詢所需資料，從而評(píng)定信用等級(jí)。

（4）建立個(gè)人銀行帳戶。將目前個(gè)人收支以現(xiàn)金為主，改為以個(gè)人銀行帳戶轉(zhuǎn)帳收支為主，個(gè)人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對(duì)個(gè)人的貨幣化資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過(guò)轉(zhuǎn)帳和稅收確認(rèn)），個(gè)人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進(jìn)行評(píng)估。

3.健全法規(guī)，完善社會(huì)保障制度。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)涉及一系列相關(guān)法律、法規(guī)，通過(guò)修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度，通過(guò)制訂物權(quán)法、個(gè)人破產(chǎn)法、社會(huì)保障法等法律，可以使個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡(jiǎn)明，使抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。