拆遷評估風險匯總十篇

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篇（1）

中圖分類號 F293.3 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴大，越來越多的農(nóng)村集體土地被征用為國有建設(shè)用地項目，均面臨著拆遷補償評估。目前拆遷補償評估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評估機構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來源與收入來源。但由于拆遷補償評估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國內(nèi)有些學者在這些方面已有相關(guān)研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補償評估機構(gòu)不僅面臨公司本身評估技術(shù)水平以及內(nèi)部評估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來的風險，同時也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關(guān)系人影響導致的評估結(jié)果不合理不公正所帶來的風險。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補償評估過程中估價機構(gòu)如何規(guī)避面臨的風險。

1 拆遷補償評估中面臨的內(nèi)部風險

房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估過程中面臨的內(nèi)部風險主要包括估價機構(gòu)本身的估價技術(shù)水平不足和管理水平不足導致的內(nèi)部風險。

1.1 估價技術(shù)水平不足導致的內(nèi)部風險

房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷補償評估過程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點：一是拆遷評估前的準備不足。主要包括物資準備與人員準備不足導致的技術(shù)水平問題。物資準備不足，例如評估前準備的測量器材的數(shù)量、類型以及其測量的準確精度是否達到相應(yīng)拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應(yīng)充分做好拆遷評估中需要的相關(guān)物資準備。二是拆遷評估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業(yè)務(wù)流程，拆遷評估程序不符合規(guī)范也會帶來一系列內(nèi)部風險。三是拆遷現(xiàn)場測量結(jié)果不準確。這是房地產(chǎn)估價機構(gòu)在從事拆遷評估業(yè)務(wù)時最容易引起最終出具的估價結(jié)果不合理的內(nèi)部風險，并且最容易導致一系列的經(jīng)濟糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場測量與清點不合理[3]；現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價機構(gòu)出具的拆遷評估結(jié)果不合理。由于拆遷評估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價機構(gòu)在進行內(nèi)業(yè)處理時，容易出現(xiàn)一些問題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯誤；評估確定的估價對象折遷補償價格不合理。

1.2 管理水平不足導致的內(nèi)部風險

房地產(chǎn)估價機構(gòu)在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評估過程中風險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估過程中管理水平不足導致的風險主要由以下因素影響。一是拆遷評估業(yè)務(wù)人員的培訓管理問題[5]。二是拆遷評估過程中房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價人員的責任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價業(yè)務(wù)隊伍進行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產(chǎn)估價機構(gòu)由于缺乏完善的責任與獎懲制度，當最終拆遷補償估價結(jié)果報告出現(xiàn)問題時，最容易導致估價人員相互推脫責任的情況發(fā)生。

2 拆遷補償評估中面臨的外部風險

2.1 來源于委托方單位個別人員的外部風險

拆遷補償評估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托方的委托對待拆遷范圍內(nèi)的估價對象按照當?shù)夭疬w補償文件進行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)過程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價人員獨立、客觀、公正地進行估價活動，影響拆遷補償評估結(jié)果的客觀合理性。特別是對于工業(yè)廠房拆遷補償評估，由于涉及的補償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構(gòu)的估價人員的估價活動進行干涉，達到提高拆遷補償金額的目的。

2.2 來源于拆遷補償評估中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風險

房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)中要直接面對拆遷評估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價對象產(chǎn)權(quán)所有人就估價對象的狀況進行詢問了解，并且現(xiàn)場進行調(diào)查評估也需要估價對象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當然在這過程中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)人對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內(nèi)部風險控制措施不完善的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，其估價人員在拆遷評估過程中如果責任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價人員與估價對象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補償結(jié)果的客觀合理性。

3 拆遷補償評估中估價機構(gòu)風險防范對策

通過以上所述的房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估過程中所面臨的內(nèi)部風險與外部風險分析，估價機構(gòu)與估價人員在拆遷補償評估中如果不建立相應(yīng)的風險防范措施，一旦風險真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價人員將面臨著高額的經(jīng)濟賠償，風險嚴重的可能導致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發(fā)生。

3.1 內(nèi)部風險防范措施

房地產(chǎn)評估機構(gòu)對于拆遷補償評估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內(nèi)部風險防范措施。

3.1.1 加強對拆遷評估技術(shù)人員的培訓。首先，在拆遷評估人員現(xiàn)場調(diào)查前必須進行相關(guān)技能培訓，培訓內(nèi)容主要包括相關(guān)測量儀器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因為目前我國許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現(xiàn)場測量，而房屋面積的準確性對評估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評，亦不能少評；同時現(xiàn)場調(diào)查人員的培訓內(nèi)容還包括現(xiàn)場調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫規(guī)范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進一步復(fù)核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價結(jié)果報告人員的培訓，其內(nèi)容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫[6-7]。

3.1.2 估價機構(gòu)對估價人員的責任與獎懲制度落實。拆遷補償評估業(yè)務(wù)一般需要多人共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責，實行獎勵與懲罰相結(jié)合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細規(guī)范地填寫調(diào)查對象的相關(guān)內(nèi)容，同時在外業(yè)調(diào)查表上填寫調(diào)查時間、調(diào)查人員以及填表人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫內(nèi)容出現(xiàn)問題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫相關(guān)調(diào)查人員時以后出現(xiàn)問題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責任。二是內(nèi)業(yè)處理時相關(guān)人員責任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產(chǎn)估價報告的房地產(chǎn)估價人員的具體責任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉(zhuǎn)運表上填寫相關(guān)估價人員姓名，特別在此強調(diào)，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認真審核，還必須加強估價報告紙質(zhì)打印好之后的認真審核，確保估價報告估價結(jié)果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風險防范措施

房地產(chǎn)估價機構(gòu)在從事拆遷補償評估時面臨的外部風險主要來自委托方以及拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風險分析。目前在我國，拆遷評估機構(gòu)主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因為拆遷評估所涉及房屋拆遷補償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評估機構(gòu)的出具的評估結(jié)果，給房地產(chǎn)評估機構(gòu)可能帶來嚴重風險。同時，拆遷估價對象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補償，通過對拆遷評估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價機構(gòu)拆遷評估人員進行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)帶來災(zāi)害性的風險。對于此類外部風險，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風險的基礎(chǔ)上，對估價機構(gòu)從事拆遷評估人員進行外部風險防范教育，特別是要制定嚴格的公司制度，如果由于估價機構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補償評估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價機構(gòu)要出臺具體嚴厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德人員要剔除出估價行業(yè)，情節(jié)嚴重人員可能要進行刑事處罰。特別要強調(diào)，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估外部風險防范上，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人及主要負責人一定要以身作則，在拆遷評估業(yè)務(wù)中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因為利益驅(qū)動而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。

4 結(jié)語

由于我國目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔著大量的征地拆遷補償評估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補償評估結(jié)果對于地方政府推進拆遷項目順利完成以及對于社會的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補償評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要嚴格遵守房地產(chǎn)評估行業(yè)準則，清醒地認識到拆遷補償評估過程中其面臨的內(nèi)部與外部風險，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價機構(gòu)本身以及整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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隨著經(jīng)濟在快速發(fā)展，城市化進程不斷加劇，城市區(qū)域在不斷擴大，這就加快了農(nóng)村土地建設(shè)。越來越多農(nóng)村集體土地住宅區(qū)被征用為國有建設(shè)用地或者是城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用途，面臨拆遷及補償評估問題。拆遷補償評估業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)評估機構(gòu)中的重要內(nèi)容，直接關(guān)系著評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)來源以及資金收入。由于在集體住宅拆遷過程中存在的一定的利益關(guān)系，造成評估過程中出現(xiàn)了諸多問題。通過實踐調(diào)查分析，當前房屋拆遷評估中，面臨著許多風險問題，不僅需要提高評估機構(gòu)人員的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)技能之外還需要保證評估結(jié)果不損害被征收房屋人的權(quán)益。通過對集體土地住宅拆遷過程中的風險進行分析，在科學、公平、公正地評估原則中，加強防范措施，在評估過程中做到規(guī)避風險，提高集體土地住宅拆遷評估工作質(zhì)量和水平。

一、 農(nóng)村集體土地住宅拆遷評估中的風險分析

1、拆遷補償評估中存在的內(nèi)部風險

農(nóng)村集體住宅拆遷評估中內(nèi)部風險包含估價機構(gòu)本身估計水平以及管理問題造成內(nèi)部風險問題的存在，具體表現(xiàn)在：估價水平因素影響。拆遷評估前的準備不足影響評估結(jié)果，主要包括物資準備：對相關(guān)的測量器材，及其類型以及測量的精度標準問題，對拆遷評估工作帶來負面影響；拆遷程序問題，由于住宅拆遷評估工作中，沒有按照相關(guān)業(yè)務(wù)流程具體進行，導致內(nèi)部風險加劇。最后，由于拆遷現(xiàn)場對測量結(jié)果造成的影響。這些因素都會影響最終的評估結(jié)果，甚至可能造成經(jīng)濟糾紛等。在評估業(yè)務(wù)中，遇到房屋結(jié)構(gòu)不合理、附著物現(xiàn)場測量不規(guī)范、現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范都會影響評估的最終結(jié)果。另外在評估機構(gòu)中，沒有按照標準形式填寫報告，同樣會增加評估風險。這些風險問題很難確定估價對象拆遷補償?shù)暮侠硇浴⒖陀^性以及規(guī)范性。

管理體制導致內(nèi)部出現(xiàn)評估風險。針對目前房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)在集體土地住宅拆遷過程中的管理現(xiàn)狀進行分析，由于管理方面存在問題，最終導致評估風險出現(xiàn)。拆遷評估業(yè)務(wù)人員在培訓管理中以及在相關(guān)獎懲制度等問題，最終導致評估風險問題影響正常工作。由于缺乏相關(guān)的制度保障，在評估工作中不能按照標準進行，缺乏人員、評估時間長等不良因素，最終影響評估報告。

2、農(nóng)村集體土地住宅拆遷評估的外部風險

土地住宅拆遷評估工作中，其外部風險主要來源于委托方單位的部分人員以及拆遷補償評估中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人。其中在委托單位方的部分人員中，由于受到個別人員故意干涉，影響了房地產(chǎn)拆遷評估人員的獨立性、客觀性以及公正性，造成拆遷補償評估報告不具有實效性。根據(jù)拆遷補償評估的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)評估機構(gòu)受委托方對拆遷范圍內(nèi)的對象進行估價，在估價及其評估過程中要按照當?shù)夭疬w補償文件具體實施，需要估價機構(gòu)人員在業(yè)務(wù)交流中要經(jīng)常與委托人加強交流，確保估價人在補償評估工作中按照委托人的要求順利完成拆遷評估業(yè)務(wù)，若在評估過程中出現(xiàn)違規(guī)行為，則就會影響評估效果，造成評估風險發(fā)生。特別是大范圍、大規(guī)模住宅區(qū)拆遷補償評估，由于設(shè)計的補償金額比較大，涉及所有住宅用戶自身的利益，被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構(gòu)人員進行估價干預(yù)，影響評估工作，最終達到提高拆遷補償金額的目的，卻造成集體土地住宅拆遷評估工作出現(xiàn)了弊端。

由于拆遷補償評估中估價對象產(chǎn)權(quán)所有人造成評估風險。具體工作中房地產(chǎn)評價機構(gòu)估價人員在拆遷評估業(yè)務(wù)中要直接面對拆遷評估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。因此在面對評估的過程中，估價人員要與拆遷范圍內(nèi)的估價對象產(chǎn)權(quán)所有人針對估價對象問題的具體情況進行了解，并且參照現(xiàn)象狀況做實地調(diào)查和研究，確保產(chǎn)權(quán)人積極配合評估業(yè)務(wù)。在具體評估過程中，估價對象產(chǎn)權(quán)所有人要積極配合估價人員完成拆遷評估業(yè)務(wù)，并且要針對拆遷范圍內(nèi)房屋附著物產(chǎn)權(quán)人對估價人員認真評定，避免產(chǎn)生積極影響。當評估過程中，內(nèi)部風險控制措施不完善時，估價人員在拆遷評估過程中遇到不完善的房地產(chǎn)評估機構(gòu)時，其估價人員在拆遷過程中不能落實相關(guān)的責任和制度，容易造成房地產(chǎn)估價人員與估價對象產(chǎn)權(quán)所有人之間相互勾結(jié)，最終影響拆遷補償評估的合理性和公正性。

二、 農(nóng)村集體土地住宅拆遷評估的防范措施

目前農(nóng)村集體土地住宅拆遷評估過程中仍然存在諸多風險，這些風險嚴重制約著補償評估工作順利進行，筆者通過上述介紹和研究，結(jié)合自身多年工作實踐經(jīng)驗，總結(jié)并歸納出一些解決施工管理中存在風險的建議和防范措施，針對上述房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷補償評估過程中的內(nèi)、外部風險問題，以及估價機構(gòu)與估價人員在拆遷補償中不合理的現(xiàn)象加以控制。避免由于補償評估風險問題導致經(jīng)濟糾紛問題的出現(xiàn)，最大限度的避免在評估中出現(xiàn)風險問題，提高集體土地住宅拆遷評估的公平、公正以及客觀性。具體防范對策表現(xiàn)在：

1、加強對拆遷補償評估內(nèi)部風險的控制和防范

首先要加強對拆遷評估人員進行培訓，提升評估人員的理論知識以及技能培訓。在拆遷評估中，評估人員對評估物調(diào)查和統(tǒng)計時，要按照相關(guān)規(guī)定具體進行，在測量儀器的使用以及集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋的具體面積等都需要具體記錄，提高補償評估結(jié)果的準確性。另外在對評估人員進行培訓中，還要注重對現(xiàn)場調(diào)查的正確流程，強化其對計算機操作能力，如何正確輸入電腦、輸入數(shù)據(jù)以及核對表格等，要求補償評估人員要加強其技能操作，在對估價對象做出合理定價之后，提高估價報告的準確性和有效性。

集體土地住宅拆遷評估工作中，針對內(nèi)部風險加以防范和控制，還需要估價機構(gòu)對估價人員的責任以及獎懲制度進行具體規(guī)定和落實，在具體工作中，確保拆遷補償評估業(yè)務(wù)人員完整內(nèi)業(yè)以及外業(yè)的相關(guān)工作，評估過程中要劃分清責任，嚴格按照制度進行，提高補償評估結(jié)果的質(zhì)量和水平。具體規(guī)定如下：針對外業(yè)現(xiàn)場調(diào)查表格一定要填寫規(guī)范，按照相關(guān)要求進行，外業(yè)人員在調(diào)查中必須在調(diào)查表格上詳細規(guī)范填寫調(diào)查對象的相關(guān)內(nèi)容，另外在外業(yè)調(diào)查表格上填寫調(diào)查時間、調(diào)查人員以及填表人的相關(guān)信息等，要完善表格內(nèi)容，避免在填寫過程中出現(xiàn)漏洞等問題，影響最終的評估結(jié)果，造成責任推卸等不良現(xiàn)象。另外，在內(nèi)業(yè)處理過程中，同樣要劃分清相關(guān)人的責任，這些包括外業(yè)人員在調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦輸入、輸出等環(huán)節(jié)，確保在電子數(shù)據(jù)的錄入中要注明具體錄入人，在撰寫估價報告時，撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉(zhuǎn)運表上填寫相關(guān)估價人員的姓名等基礎(chǔ)信息，避免造成補償估價報告出現(xiàn)責任推卸現(xiàn)象，要具體追究到人。另外，在補償報告審核環(huán)節(jié)中，審核人員要在估價人員估價報告撰寫好之后認真仔細審核，并且要進一步加強估價報告紙質(zhì)打印，確保整個審核工作圓滿完成，最終提升補償評估工作的效率和質(zhì)量，為估價對象提供合理的判定標準。

2、集體土地住宅拆遷評估的外部風險防范措施

針對房地產(chǎn)估價機構(gòu)在補償評估工作中面臨的外部風險，具體對委托方以及拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人加強防范措施，提高補償評估工作的公正性和精確性。首先針對來源于委托方的外部風險加強防范。加強政府組織能力，針對接受拆遷評估對象的委托評估機構(gòu)，加強管理和控制，嚴格打擊委托方評估人員受到拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人利益賄賂行為，避免委托方部分人與拆遷估價對象產(chǎn)權(quán)人之間形成不正當?shù)慕灰仔袨椋栌米陨砦蟹降纳矸輥砀深A(yù)集體土地住宅拆遷評估工作，以不合理的評估結(jié)果，給房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來嚴重的風險甚至是經(jīng)濟損失問題。另外，拆遷補償評估對象的產(chǎn)權(quán)人為了得到更好的拆遷補償，在評估過程中采用了不正當交易行為，對拆遷評估業(yè)務(wù)委托人員進行利益賄賂，這種不正當?shù)男袨椋瑯訒е略u估結(jié)果受到影響，給集體土地住宅拆遷評估工作帶來風險。在防范外部風險時，需要房地產(chǎn)評估機構(gòu)在加強內(nèi)部風險防范措施的基礎(chǔ)上，針對委托方以及相關(guān)的估價機構(gòu)進行培訓，加強防范教育，以嚴厲的制度規(guī)范委托機構(gòu)及其業(yè)務(wù)人員的行為，避免出現(xiàn)虛假拆遷補償評估現(xiàn)象，針對不能遵守職業(yè)道德規(guī)范的行為采取刑事處罰，加強行業(yè)規(guī)范標準。除此之外，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在拆遷評估中，針對外部風險防范，相關(guān)結(jié)構(gòu)的法定代表人，要以身作則，不能濫用自身職權(quán)，為了不正當?shù)睦娑鴮⒀a償評估工作的業(yè)務(wù)受到影響，在集體土地住宅拆遷工作中要堅持合法、公平以及客觀、公正的原則，采用正當合理的方式和程序?qū)w土地住宅拆遷工作進行補償評估，不能因為利益驅(qū)動而違背職業(yè)道德以及行為規(guī)范，受到刑事處罰。

三、結(jié)束語

綜上所述，為了加快城市化進程，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟快速發(fā)展，針對當前城鎮(zhèn)化在建設(shè)過程中遇到的集體土地住宅拆遷工作要強化管理，本文重點分析了集體土地住宅拆遷補償評估工作中存在的內(nèi)部風險及其外部風險，并對其制定了相應(yīng)的防范措施，進一步規(guī)范補償評估行為和工作，在具體評估過程中，要求評估人員嚴格遵守行業(yè)規(guī)范，在認識風險的基礎(chǔ)上，做好各種防范措施，確保房地產(chǎn)估價機構(gòu)本身以及整個房地產(chǎn)估價行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，促進城鎮(zhèn)規(guī)模有效開發(fā)，促進經(jīng)濟發(fā)展，規(guī)范我國房地產(chǎn)補償評估市場，提高補償評估工作的客觀、公正性，加強行業(yè)規(guī)范，避免出現(xiàn)風險影響。

參考文獻：

篇（3）

了解民情民意、集中民間智慧是制定政策的基礎(chǔ)，也是實現(xiàn)民主決策、科學決策的關(guān)鍵。從我市房屋拆遷（征收）工作實踐證明，充分了解民情、掌握民意、吸納民智，能夠最大限度地確保房屋拆遷（征收）決策科學，最大程度地凝聚社會力量，防止因決策不當帶來損害群眾利益的問題。這是實施房屋拆遷（征收）的重要基礎(chǔ)。

（二）實施社會穩(wěn)定風險評估是實施房屋征收的重要依據(jù)

房屋拆遷（征收）的目的是加快城市建設(shè)步伐，改善城市面貌，改善居民的居住條件，提高城市的綜合功能，增強城市的競爭力。這是推進我國城鎮(zhèn)住房制度市場化改革的必然結(jié)果，是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。但在實施過程中，需要平衡和協(xié)調(diào)私有財產(chǎn)和公共利益及城市建設(shè)需要的關(guān)系，使合法私有財產(chǎn)得到更為有效的保護。因此，更多的傾聽民意、了解民情、掌握實施房屋拆遷（征收）之前可能面臨的問題和制定解決問題的方案是實施房屋征收的重要依據(jù)。

（三）實施社會穩(wěn)定風險評估是實施房屋征收的重要環(huán)節(jié)

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令2011年590號）第12條規(guī)定市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。

二、我市房屋拆遷（征收）社會穩(wěn)定風險評估發(fā)展的兩個主要階段

（一）在房屋拆遷項目過程中實施風險評估階段（2011年前）

按照2005年《市委辦公廳、市政府辦公廳關(guān)于印發(fā)建立穩(wěn)定工作新體制、新機制、新制度的若干方案制度規(guī)則規(guī)定細則的通知》（沈委辦發(fā)[2008]7號）中《關(guān)于對重大建設(shè)、改革項目實施穩(wěn)定風險評估的規(guī)定》文件精神，我市起草了《城市房屋拆遷風險評估實施辦法》，把穩(wěn)定風險評估作為房屋拆遷審批重要程序，成為全國首創(chuàng)的新舉措。此階段也是我市實施社會穩(wěn)定風險評估的起步階段。雖然對保證拆遷工作順利開展，取得我市和諧拆遷、平安拆遷良好局面起到了一定作用，但也存在以下幾個問題。

一是制度的制定缺乏有效的法律支撐。我市房屋拆遷穩(wěn)定風險評估起步較早，是在建立我市穩(wěn)定工作新體制、新制度、新機制形勢下逐步摸索建立起來的。《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院第305號令）以及《遼寧省城市房屋拆遷管理辦法》（省政府令[2002]年145號）以及《沈陽市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令[2004]31號）文件中并沒有在拆遷許可之前必須施行穩(wěn)定風險評估的規(guī)定。而且也與《行政許可法》不得隨意設(shè)定、增加行政許可的審批程序和環(huán)節(jié)的規(guī)定相沖突。

二是制度的實施缺少有效的評估手段。我市起草的《城市房屋拆遷風險評估實施辦法》圍繞房屋拆遷事項可能存在的穩(wěn)定風險，開展合法性、合理性、可行性的評估工作，分析評估不穩(wěn)定隱患和問題的風險程序和可控程度，并對房屋拆遷事項易引發(fā)穩(wěn)定的關(guān)鍵點予以明確。但只停留在參與評估的專家的感性認識階段，對風險評估指標體系等的具體規(guī)定，缺少有效的評估手段。

三是制度的實施缺乏主動性。《城市房屋拆遷風險評估實施辦法》中規(guī)定了市聯(lián)席會議是全市穩(wěn)定風險評估工作領(lǐng)導機構(gòu)，市大廳是全市穩(wěn)定風險評估的工作機構(gòu)，各地區(qū)黨委、政府是本區(qū)域的風險評估責任主體，但由于房屋拆遷實施穩(wěn)定風險評估是一項新規(guī)定，是一個新生事物，從接受的過程和實施過程來看，缺乏評估的主動性，存在“要我做”的心態(tài)。從評估的前期民調(diào)工作開展和評估相關(guān)資料的準備來看，還缺乏主動細致的工作程序和環(huán)節(jié)。

四是風險評估時點設(shè)定沒有更廣泛的被拆遷人的參與和建議權(quán)。《城市房屋拆遷風險評估實施辦法》規(guī)定房屋拆遷穩(wěn)定風險評估是房屋拆遷許可的前置條件。就風險評估的內(nèi)容，過多的考慮了項目的合法性，而就補償?shù)暮侠硇砸约帮L險的可控性，由于拆遷許可之前，項目的實施主體并沒有和被拆遷人進行更多的溝通，就補償方案和補償計劃以及回遷安置方案等群眾關(guān)心的問題，被拆遷人也無法得到明確的意見和更多的參與，從而增加了被拆遷人的抵觸情緒。

（二）在房屋征收項目中實施社會穩(wěn)定風險評估階段（2011年后）

2011年1月21日，《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）頒布實施，社會穩(wěn)定風險評估作為房屋征收決定前的必要程序和重要步驟，我市房屋征收社會穩(wěn)定風險評估進入了規(guī)范化操作階段。此階段有如下特點。

第一，建立了相對完整的社會風險評估體系。按照市政府要求，我市房屋征收實行市、區(qū)兩級管理體制，各區(qū)政府為房屋征收主體，為了使風險評估工作更具操作性，我市制定了《國有土地上房屋征收社會穩(wěn)定風險評估工作流程》，明確項目評估申報程序、項目評估民意調(diào)查程序、項目組織論證程序及項目審批程序和保障措施等，國有土地上房屋征收社會穩(wěn)定風險評估實現(xiàn)常態(tài)化、規(guī)范化、制度化。

篇（4）

1 房地產(chǎn)拆遷評估特殊性分析

1.1 對象特殊性

房地產(chǎn)拆遷評估的估價對象較為復(fù)雜，種類多且數(shù)量大。一次拆遷中往往會同時遇到住宅、店面、辦公樓、車庫等不同物業(yè)類型，一次拆遷中往往會面對大量的房屋，少則一、二棟，多則成片乃至一個小區(qū)，這些房屋又屬于不同的業(yè)主所有，在一次拆遷評估中，估價結(jié)果既要有整體價格，更要有分戶結(jié)論。

1.2 市場特殊性

拆遷人在最大限度地追求經(jīng)濟利益的前提下來實施拆遷改建項目，經(jīng)濟利益來源于改建項目，而不是拆遷房屋的本身，更不是雙方一致的經(jīng)濟目標。這樣特殊的交易條件和交易過程，與一般意義上的“公開市場”不相同，其形成的拆遷補償價格很難是公平價格，由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場也是一個特殊的市場，是一個不完全的公開市場。

1.3 原則特殊性

（1）“合法原則”。“合法原則”包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等。

第一：就合法產(chǎn)權(quán)來看，一般評估中指的是擁有房地產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等。而在拆遷評估中，評估對象除產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)外，還包括部分可以進行補償?shù)牡痪哂挟a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，如附屬建筑物、構(gòu)筑物以及零雜空地等。

第二：就合法使用來看，拆遷房有許多存在著實際用途與產(chǎn)權(quán)用途不一致的問題，拆遷補償中牽涉到房屋用途確定時，除合法原則外還要同時遵循當?shù)夭疬w管理部門的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)地方制定的一些具體規(guī)定，如“營業(yè)執(zhí)照面積原則”、“規(guī)劃部門同意變更原則”以及“規(guī)劃法出臺前變更默許原則”等，產(chǎn)權(quán)用途為住宅，但卻有可能按商業(yè)用房類型來進行補償。

（2）“最高最佳使用原則”。它是指房地產(chǎn)估價中，在合法原則前提下，在各種可能的利用方式中，選擇其中最大收益的使用方式來確定估價結(jié)果。一般來說，等待拆除的房屋是不具有以下價值的，比如說：轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等，雖然從理論上講，拆遷評估中沒有絕對排除最高最佳使用原則，但實際上在拆遷市場中它卻真正難以應(yīng)用。

2 現(xiàn)階段房地產(chǎn)拆遷評估存在問題分析

2.1評估市場秩序混亂

根據(jù)我國有關(guān)房屋拆遷制度規(guī)定，房地產(chǎn)拆遷評估機構(gòu)必須具有拆遷評估資格，并且需要有專業(yè)的評估師進行評估，然而現(xiàn)實中很多城市在進行拆遷中容忍一些沒有資格的評估機構(gòu)對拆遷進行評估，例如，房產(chǎn)機構(gòu)、資產(chǎn)評估機構(gòu)和一些審計機構(gòu)。這就使得一些機構(gòu)為了獲取利益做出違規(guī)評估，從而損害被拆遷人的正當權(quán)益，造成拆遷評估市場的混亂。

2.2 評估機構(gòu)缺乏獨立性

過去房地產(chǎn)拆遷機構(gòu)屬于房產(chǎn)管理部門，雖然經(jīng)過改革，房地產(chǎn)拆遷評估機構(gòu)獨立門戶，但房產(chǎn)拆遷評估機構(gòu)卻依然受到房產(chǎn)監(jiān)管部門的影響，未能完全獨立于房產(chǎn)管理部門單獨進行評估。

在具體操作中，會有一些拆遷評估機構(gòu)為了獲取拆遷方的長期合作，進而屈從于這些部門，從而喪失自身的獨立性，進而使拆遷評估成了一個多方利益的爭奪焦點，評估機構(gòu)、房產(chǎn)管理部門和拆遷公司。

2.3評估方法的缺陷性

在正常評估操作中，評估機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)勘察情況，慎重的確立朝向、成新、樓層等評估系數(shù)，選擇合理的預(yù)算方案，進行精確的評估。但是在現(xiàn)實房產(chǎn)拆遷評估中，大多是以基準價格為準，結(jié)合區(qū)位、交通、成新等系數(shù)進行評估，而這種評估方法本身就存在很大漏洞。

3 針對房地產(chǎn)拆遷評估問題應(yīng)對措施分析

3.1建立完善的市場評估制度

首先，評估機構(gòu)需要完善自己的制度建設(shè)，對評估方案，評估策略進行有效實施，評估機構(gòu)在進行評估時，也要對評估對象進行公開、透明、公正的招標制度建設(shè)，避免受拆遷方或其他諸多方面的影響。

其次，拆遷機構(gòu)應(yīng)該堅持公開公正的原則，通過正當?shù)某绦蜻x出比較合適的拆遷評估機構(gòu)。

最后，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當嚴格遵守拆遷規(guī)定，履行自己的監(jiān)管制度，建立一套完善的評估信譽檔案制度，對所有的評估機構(gòu)進行備案并進行信譽等級劃分，以此來約束和提高評估機構(gòu)的評估信譽和評估質(zhì)量。

3.2堅持公平性原則

在拆遷評估過程中，既要堅持拆遷機構(gòu)和評估機構(gòu)的地位的平等性，又要把握拆遷雙方地位的平等性，堅持公平平等的原則。

首先，在評估過程中，要保持評估的獨立性，不能受拆遷方或其他機構(gòu)的影響，要做出科學準確的評估報告，按照評估程序，依照相關(guān)法律，對房產(chǎn)拆遷進行公正透明的評估。

其次，在拆遷評估過程中，要正確處理拆遷雙方之間的關(guān)系，平等對待雙方，不能因為地位差異，而動搖自己的評估策略。要保障被拆遷人的合法權(quán)益，避免在拆遷中受到嚴重損失，主動配合拆遷機構(gòu)工作，避免加重拆遷機構(gòu)的負擔，保障拆遷評估的正常實施。

3.3完善評估策略

（1）對拆遷房地產(chǎn)進行客觀評價

根據(jù)我國房地產(chǎn)拆遷管理相關(guān)政策規(guī)定，在拆遷過程中，需要按照房屋的實際價值對被拆遷人員進行補償安置。這種規(guī)定，需要拆遷評估機構(gòu)在拆遷中對拆遷房屋進行全面的分析評測，包括房屋位置、標定地價、重置價格、房屋用途等方面進行綜合分析。綜合分析最宜采用成本法進行估價，成本法是房地產(chǎn)估價的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地產(chǎn)價格的一種評估方法，其評估原理建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。

（2）明確評估時間點

在拆遷評估中，對拆遷房地產(chǎn)和安置房屋進行評價時，需要確立有效的評估時間。拆遷是一個長期的過程，所以在評估中要充分考慮拆遷時點，具體包括拆遷日期、拆遷證件的發(fā)放、開拆時間、拆遷完工以及安置等拆遷時間點。

4 房地產(chǎn)拆遷評估中估價風險因素及防范措施

4.1 風險因素

第一：技術(shù)風險。在拆遷過程中，為估價行業(yè)廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度來看，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐。

第二：人為風險。由于城市房屋拆遷估價業(yè)務(wù)規(guī)模大、收益豐厚，受利益的驅(qū)使，估價機構(gòu)和人員之間存在惡性競爭。估價機構(gòu)和估價人員在不能了解拆遷項目的具體情況時，盲目估價，忽視了估價專業(yè)技術(shù)和服務(wù)的內(nèi)在價值，導致估價結(jié)果與事實不合。

第三：系統(tǒng)風險。房地產(chǎn)價格的變化受很多因素的影響，其中政策的變化是估價人員不可預(yù)期的，而現(xiàn)行的城市房屋估價政策、法規(guī)和制度還不完善。

4.2 風險防范措施

首先：加強估價機構(gòu)和人員的繼續(xù)教育課程學習。

加強估價機構(gòu)和人員的繼續(xù)教育課程學習和考核，學習成熟的拆遷估價模式和做法，建立完善的技術(shù)規(guī)則，使估價人員的估價技術(shù)有據(jù)可依。由權(quán)威機構(gòu)對房地產(chǎn)拆遷估價技術(shù)以規(guī)則的形式固定下來。

其次：提高估價機構(gòu)和人員素質(zhì)，公正對待房屋拆遷估價工作。

在城市房屋拆遷過程中，對拆遷房屋進行的估價，由于涉及眾多群眾的切身利益。估價機構(gòu)和人員必須恪守職業(yè)道德，公平、公正地對估價項目做出客觀、合理的價格評估，對維護大多數(shù)群眾利益，維護社會和諧穩(wěn)定關(guān)系重大。

最后：建立多層次的城市房屋拆遷估價監(jiān)督機制。

建立房屋拆遷估價監(jiān)督機制，就要建立和完善估價機構(gòu)質(zhì)量保證體系。它是在估價機構(gòu)內(nèi)部為減少機構(gòu)面臨的風險而設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價任務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品，估價報告的全過程中，采取一系列檢驗、核查、驗證等措施，保證估價的真實可靠及科學公正性。房地產(chǎn)工作人員要不斷的提高自身的素質(zhì)，公正對待房屋拆遷估價工作，保證我國房屋拆遷估價工作順利有序的進行。

篇（5）

目前，土地拆遷資金審計，主要采取土地成本評審的方式，部分地區(qū)開始引入土地一級開發(fā)全過程跟蹤審計的模式，但主要也以事后審計為主，對征地拆遷資金審計監(jiān)督難度較大。一方面，土地成本評審大多是在拆遷結(jié)束以后進行，房屋及附屬設(shè)施已拆除完畢，審計時接觸的資料多為書面材料，既多又雜，被審計單位提供的數(shù)據(jù)真實性很難考證。加之涉及的群眾面廣，房屋結(jié)構(gòu)參差不齊，補償標準不一，難以對拆遷項目進行很好的監(jiān)督。即使采用全過程跟蹤審計的模式，由于一般的征地拆遷項目拆遷量較大，拆遷簽約集中，審計機構(gòu)對現(xiàn)場的抽查率也不可能達到100%，對征地拆遷補償資金的監(jiān)管也難免出現(xiàn)紕漏。此外，由于近年土地征遷過程中各種違規(guī)違紀案件高發(fā)、多發(fā)，組織實施征地拆遷的各級政府部門為了規(guī)避自身風險，在對特殊的補償事項進行決策時往往要求審計部門參與，審計部門充當了運動員和裁判員的雙重角色，導致審計部門的獨立性缺失，降低了審計的監(jiān)督作用，而假如審計部門一旦發(fā)表了不同意見便被冠以阻礙拆遷工作的帽子，審計部門往往處于尷尬境地。另一方面，征地拆遷專項資金審計主要采取政府審計機關(guān)組織為主，但由于政府審計機關(guān)人員配置有限，現(xiàn)有的崗位配置在應(yīng)對本級政府及上級審計機關(guān)安排的審計任務(wù)已捉襟見肘，大部分征地拆遷審計項目只能采取委托中介機構(gòu)開展審計的模式，而中介機構(gòu)執(zhí)業(yè)水平參差不齊，諸如土地地籍調(diào)查及測繪、房屋調(diào)查及測繪、工程造價、房地產(chǎn)價格評估的能力還有待提高，同時大部分征地拆遷項目政府批復(fù)的方案不盡完善、有實務(wù)指導性的實施方法和方案，導致征地拆遷資金審計達不到預(yù)期的效果。

二、征地拆遷工作過程中存在的審計風險

（一）征地拆遷手續(xù)不齊存在風險項目立項沒有得到有關(guān)部門的批準，用地規(guī)劃未得到許可，未取得土地使用權(quán)批文，沒有取得征地拆遷范圍紅線圖及相關(guān)手續(xù)，有的甚至沒有取得拆遷許可證，未進行公告，有關(guān)部門為了趕進度、及時交地，等不及批復(fù)即開始拆遷。各級政府為了確保征地拆遷資金的安全高效運行，要求審計機關(guān)及時開展跟蹤審計，尤其是在相關(guān)補償方案未制定和批復(fù)，缺少必要的土地權(quán)屬調(diào)查、房屋測繪成果的情況下實施審計，加大了審計工作難度和審計風險。（二）征地拆遷審計實施程序和估價方式不夠規(guī)范征地拆遷工作中涉及的房屋拆遷公司、房地產(chǎn)估價公司等其他相關(guān)單位，多由拆遷區(qū)域主管部門或下屬單位直接委托產(chǎn)生，缺少必要的招投標程序和監(jiān)督。拆遷安置補償時，對拆遷范圍內(nèi)拆遷項目進行評估，但補償范圍、房屋結(jié)構(gòu)的補償標準不能很好界定，而相關(guān)部門直接以中介機構(gòu)評估的數(shù)字作為簽訂補償協(xié)議的依據(jù)。此外，同一地域內(nèi)的估價實施辦法有時也不盡相同，差異較大，被拆遷人反映強烈，容易激化各種矛盾，同時拆遷過程中對于涉及資產(chǎn)、設(shè)備補償時，往往由參與拆遷的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，未另行委托具有專業(yè)資產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，評估結(jié)果的有效性及合理性存在缺陷。（三）審計機關(guān)的獨立性得不到保證審計機關(guān)本來作為政府第三方實施過程性監(jiān)督，可以在一定程度上避免拆遷單位、被拆遷戶與上級管理部門之間相互勾結(jié)而套取補償資金，在源頭上及時防范和遏制腐敗行為，但目前執(zhí)行的征地拆遷補償標準與實際情況存在脫節(jié)的情況，導致拆遷補償難度加大，超標準補償事項時有發(fā)生，同時近年參與征地拆遷工作被問責或追究法律責任的的工作人員逐年增多，為推卸責任或減少風險，拆遷實施主體在碰到棘手的補償事項且需要突破現(xiàn)有政策標準時，往往讓審計人員參與決策，過分擴大審計人員的職能，審計人員在審計獨立性方面存在挑戰(zhàn)，可能成為拆遷實施主體推卸責任的借口。（四）部分拆遷實施主體單位內(nèi)部控制薄弱，自由裁量權(quán)過高，政策執(zhí)行過程透明度低已實施或正在實施的征地拆遷項目，大部分拆遷主體單位未建立征地拆遷相關(guān)工作管理內(nèi)部控制制度，明確規(guī)范區(qū)域內(nèi)征地拆遷各環(huán)節(jié)工作職責和控制措施。拆遷過程中拆遷主體單位與拆遷公司職責不明，由拆遷主體成立的工作組與拆遷公司共同參與拆遷工作，遇到特殊問題和困難，大多采取召開拆遷專題辦公會研究后超出規(guī)定標準和范圍進行補償安置，且標準不一，自由裁量權(quán)過高。標準不一的結(jié)果，使得政策執(zhí)行過程中的透明度降低，在一定程度上也有失公平容易引發(fā)社會矛盾。（五）部分政策可操作性較差，拆遷補償標準未與市場接軌部分地區(qū)的土地征收及房屋補償依據(jù)的政策是多年未進行修訂，個別地區(qū)重新制定和的征地拆遷補償政策也基本未與市場接軌，近年跟隨房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和物價的上漲因素，原制定的標準與市場實際脫節(jié)，有悖于市場定價機制的原則，被拆遷人取得補償利益相對較低，使被拆遷人的心里預(yù)期落差大，拆遷工作難以推進。拆遷補償標準未與市場真正接軌，被拆遷人存在抵觸情緒，是房屋拆遷難最核心的原因，為了完成拆遷任務(wù)，拆遷主體單位往往以專題簽報或會議紀要的形式來提高拆遷補償標準。這些補償標準雖符合客觀事實，卻與現(xiàn)有的各種拆遷政策規(guī)定相悖，審計機關(guān)如直接把拆遷主體單位的簽報、會議紀要作為標準依據(jù)，就存在有法不依、執(zhí)法不嚴之嫌。但是，如果審計人員堅持要求按現(xiàn)行的各種拆遷政策標準規(guī)定執(zhí)行，則可能導致拆遷工作無法進行，從而影響部分重點項目的建設(shè)，審計機關(guān)可能被推向缺乏靈活性、阻礙項目工作推進的風口浪尖上，從而使審計工作處理被動甚至無法開展。

篇（6）

關(guān)鍵詞： 重大工程項目；電網(wǎng)工程；社會穩(wěn)定風險；評估

Key words： major projects；power grid project；social stability risk；evaluation

中圖分類號：F284 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）31-0049-04

0 引言

近年來，我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，一系列重大工程項目相繼啟動，這對所在地的經(jīng)濟、環(huán)境及社會發(fā)展都起了一定的推動作用，但是，由于有的重大工程項目征地拆遷補償不合理、忽視生態(tài)環(huán)境保護等，從而引發(fā)了一些，如，寧波鎮(zhèn)海PX項目事件、滬杭磁懸浮引發(fā)市民集體散步事件等。深入探究這些重大背后的原因，大多是由于對涉及廣大群眾切身利益的重大項目論證、評估不夠充分，或者對重大改革政策出臺后果預(yù)測不足而導致的。為此，有必要對重大項目進行社會穩(wěn)定風險評估。電網(wǎng)工程項目屬于重大工程項目，它投資大、建設(shè)期長，從項目規(guī)劃、審批、設(shè)計、施工到竣工驗收，牽涉到土地預(yù)審、規(guī)劃紅線、環(huán)境評價、土地征用、青苗賠償?shù)榷鄠€環(huán)節(jié)，社會影響面大，如果項目立項前評估不夠充分，將有可能造成一定的社會風險。因此，將社會風險理論引入電網(wǎng)工程項目，并對其進行社會穩(wěn)定風險評估，既能保證工程項目決策的科學性、民主性，保證電網(wǎng)規(guī)劃建設(shè)與社會的協(xié)調(diào)性發(fā)展，也能從源頭上減少或預(yù)防社會矛盾，從而維護社會的穩(wěn)定。

1 重大工程項目社會穩(wěn)定風險評估概念

“重大工程項目社會穩(wěn)定風險評估”是指，對實施重大工程項目可能影響社會穩(wěn)定的各種因素進行科學預(yù)測、分析、研判，評估其發(fā)生危害社會穩(wěn)定的可能性，并區(qū)別不同類型的風險，制定應(yīng)對風險的策略和預(yù)案，采取針對性措施有效規(guī)避、預(yù)防、降低、控制、化解社會穩(wěn)定風險，確保重大工程項目順利實施的一系列工作總稱。[1]

2 重大工程項目社會穩(wěn)定風險評估實例分析

本文將以凱里某500kV變電站工程項目的建設(shè)為例，對其進行社會穩(wěn)定風險評估。電網(wǎng)建設(shè)工程項目是國家重要的基礎(chǔ)設(shè)施項目，隨著黔東南工業(yè)的大發(fā)展，該變電站的建設(shè)將對凱里的經(jīng)濟發(fā)展起著很大的推動作用，如，建設(shè)的凱里爐山工業(yè)園區(qū)、黔東工業(yè)園區(qū)等都需要電力支撐。但是，由于該項目牽涉到土地預(yù)審、規(guī)劃紅線、環(huán)境評價、土地征用、青苗賠償?shù)榷鄠€環(huán)節(jié)，社會影響面大，如果立項前評估不夠充分，將有可能造成一定的社會風險。如，施工沖突、法律糾紛等，為了有效分析和控制該項目的社會風險，有必對其進行社會穩(wěn)定風險評估。

2.1 凱里某500kV變電站工程項目概況

凱里某500千伏輸變電項目，地處凱里市南郊某鎮(zhèn)，距離市中心約15公里，面積：102.645畝，投資：約5億元人民幣，建設(shè)期：2年。根據(jù)凱里變所處地理位置、出線規(guī)模和負荷分布情況，該站500kV線路向東西兩側(cè)出線，220kV線路向南出線，該項目的建設(shè)從近處看，可提高凱里地區(qū)的供電可靠性，滿足凱里地區(qū)新建項目的負荷要求；從遠處看，可緩解貴州西電東送中通道的送電壓力，將對凱里中部及北部地區(qū)的負荷發(fā)展具有支撐作用。

2.2 凱里某500kV變電站工程項目社會穩(wěn)定風險單項評估

作者將從五個方面對凱里某500kV變電站工程項目的社會穩(wěn)定風險進行單項評估，即項目的合法性、科學性、合理性、可行性、安全性。為便于評估表述準確，作者還同時對這五項內(nèi)容的社會穩(wěn)定風險進行了五個等級劃分。其小至大依次表述為：很小、較小、中等、較大、很大。[2]

2.2.1 項目的合法性風險評估

評估內(nèi)容：該項目是否符合現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定或行業(yè)規(guī)范，是否履行了審批、核準、備案等法定程序。

本項目具有的相關(guān)手續(xù)有：①《凱里500kV輸變電工程可行性研究和勘察設(shè)計招投標中標通知書》（GZDWSJZHBG-09-005）；②《500kV及以上交流輸變電工程可行性研究內(nèi)容深度規(guī)定》（Q/CSG11516-2009）。

本項目設(shè)計規(guī)范。其依據(jù)有：①《500kV及以上交直流輸變電工程可行性研究內(nèi)容深度規(guī)定》；②貴州電網(wǎng)公司招標中心文件《中標通知書》；③《中華人民共和國工程建設(shè)標準強制性條文―電力工程部分》（2006版）；④《中華人民共和國工程建設(shè)標準強制性條文―房屋建筑部分》（2009版）；⑤變電站總布置設(shè)計技術(shù)規(guī)程（DL/T 5056-2007）；⑥電力系統(tǒng)設(shè)計技術(shù)規(guī)程（DL/T 5429-2009）⑦繼電保護和安全自動裝置技術(shù)規(guī)程（GB 14285-2006）等。并按照上述相關(guān)規(guī)程、規(guī)范的要求嚴格執(zhí)行。此外，該工程的征地、拆遷程序也在按照我國《土地管理法》和《城市拆遷安置補償條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定按部就班進行中。綜上分析，該工程項目合法，手續(xù)完備，程序完備。

風險評估等級：很小。

2.2.2 項目的科學性風險評估

評估內(nèi)容：該項目是否堅持了科學發(fā)展觀，是否符合當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展規(guī)律和該局長遠發(fā)展規(guī)劃，是否把電網(wǎng)發(fā)展速度和社會可承受能力有機地統(tǒng)一了起來。

該項目能滿足凱里中部及北部地區(qū)負荷發(fā)展的需求。根據(jù)凱里地區(qū)負荷發(fā)展情況看，負荷主要分布在凱里中部和北部。其中，中部片區(qū)主要有凱里市區(qū)和爐山工業(yè)園區(qū)等大用戶、北部片區(qū)主要有恒盛公司、黔東工業(yè)園區(qū)等大用戶。而目前就僅有施秉變一個500kV變電站單主變運行，隨著“十二五”期間工業(yè)的大發(fā)展，鑫源錳業(yè)、新榮盛硅業(yè)等大用戶投產(chǎn)，原來的恒盛公司、潤達廠等大用戶也在升級改造，預(yù)計凱里電網(wǎng)這兩個片區(qū)均亟需新增500kV變電容量，才能滿足凱里地區(qū)負荷發(fā)展的需要。也就是說，只有盡快建設(shè)凱里某500kV變電站，才能對凱里中部及北部地區(qū)負荷發(fā)展起到支撐作用。

該項目可加強凱里城市電網(wǎng)結(jié)構(gòu)，提高供電能力及供電可靠性。目前，凱里電網(wǎng)僅有2個500kV變電站――施秉變和黎平變，且目前均為單主變運行，變電站距離較遠且相互間無220kV電氣聯(lián)系，發(fā)生主變故障時僅能通過福泉變、銅仁變下網(wǎng)電力。隨著銅仁地區(qū)及外送懷化負荷的增加，銅仁變供電壓力將增大，受供電能力限制無法對凱里地區(qū)提供更多的電源備用；福泉500kV變主變?nèi)萘可源螅Ｈ僀翁郎變雙回線路投運近20年，隨著負荷繼續(xù)增長，“卡脖子”問題將會凸顯，如果一旦施秉變單臺主變故障，凱里電網(wǎng)將損失大量負荷。所以，凱里某500kV變電站的修建意義重大，它將有利加強凱里城網(wǎng)網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，緩解福泉變C翁郎變雙回220kV線路的供電壓力，提高凱里中部片區(qū)的供電能力，同時可為雷山、臺江、劍河等地區(qū)遠景發(fā)展提供220kV接入點。

該項目可緩解貴州西電東送中通道的送電壓力。目前貴州東部電網(wǎng)與主網(wǎng)的聯(lián)系僅靠中部福泉500kV變-施秉500kV變雙回500kV線路一個通道，供電壓力較大，隨著東部負荷的增加，該通道供電壓力將更大。新建凱里某500kV變電站以后，施秉變所供部分負荷將轉(zhuǎn)由凱里變供電，在貴州西電東送北通道―大興500kV變-詩鄉(xiāng)500kV變線路建成以前緩解福泉500kV變-施秉500kV變雙回500kV線路的供電壓力，減少潮流迂回，降低網(wǎng)損。綜上分析，該變電站的建設(shè)堅持了科學發(fā)展觀，符合當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的需要和凱里電網(wǎng)的建設(shè)規(guī)劃。

風險評估等級：很小。

2.2.3 項目的合理性風險評估

評估內(nèi)容：該項目實施方案是否周密、完善，是否符合節(jié)約投資的理念。

自2010年4月以來，貴州電力設(shè)計研究院先后多次組織電氣、土建、水工、線路、地質(zhì)、測量、水文氣象等專業(yè)人員，會同凱里供電局、當?shù)卣嘘P(guān)部門及國土所等單位人員一起，對凱里某500kV變電站進行了現(xiàn)場踏勘選址。站址選擇考慮了地質(zhì)穩(wěn)定條件，盡量避開不良地質(zhì)、水文現(xiàn)象，還要充分考慮出線條件，避免占用基本農(nóng)田，盡量少占良田，減少拆遷，避開礦產(chǎn)資源和文物，盡量減少土石方量，有利防洪、排澇，水源、電源、生產(chǎn)運行方便等因素，同時要使變電站在電力系統(tǒng)規(guī)劃發(fā)展中，處于合理的位置，有利于電網(wǎng)安全穩(wěn)定運行等。按照上述條件，該變電站最終選中了凱里市南郊某鎮(zhèn)。該站主要占據(jù)的是一塊坡地，無民宅，無有可供開采的礦產(chǎn)資源，無文化遺址、地下文物等，只有少量的旱地，另有35kV線路一回，架空通信光纜兩條、灌溉水池1個、家族墓群90余座，機耕道1條，少量經(jīng)濟梨樹，離鎮(zhèn)中心約3公里，不擾民又交通便利，完全符合節(jié)約投資的選址條件。

風險評估等級：很小。

2.2.4 項目的可行性風險評估

評估內(nèi)容：該項目實施方案是否兼顧了各利益群體的不同訴求，是否遵循公開、公平、公正原則。

早在2009年，貴州省人民政府就出臺了《關(guān)于加快我省電網(wǎng)建設(shè)改造工作的意見》（黔府辦發(fā)（2009）12號），[3]黔東南州人民政府也出臺了《貴州電網(wǎng)公司落實中央擴大內(nèi)需決策部署加快電網(wǎng)建設(shè)改造戰(zhàn)略合作協(xié)議》（黔東南府辦發(fā)〔2009〕213號）。[4]所以，在項目開展之初，該項目就得到了當?shù)卣拖嚓P(guān)行政部門的大力支持，凱里市政府、市土地開發(fā)中心、市國土房管局等部門與凱里供電局一起對征地工作周密謀劃、精心組織，積極推進。在制定征地補償方案時，采取的是“換位”思考方式，盡力解決村民的實際問題。如，反復(fù)與被征地村民溝通，征求他們的意見和建議，在政策允許的范圍內(nèi)，盡可能給予村民最大的補償；對個別抵觸情緒較大的村民，多次上門單獨做工作，以情感人，以理服人，消除其對抗心理。另外，針對社會上偶發(fā)的與本項目征地有關(guān)的零星失實評價言論，充分利用媒體，如網(wǎng)絡(luò)、電臺、電視臺、報紙等進行正面報道，消除誤解，引導村民支持征地拆遷工作。

據(jù)作者了解，凱里供電局的做法是，按照黔東南州人民政府府辦發(fā)〔2009〕213號文件規(guī)定對他們給予補償。經(jīng)過多次協(xié)調(diào)，雙方達成了以下補償協(xié)議：項目共征用土地102.645畝，征地、賠償費用共計1350.95萬元。其中，征用費1026.45萬元，遷移補償費324.5萬元（含遷移墳?zāi)?0座，每座5000元，合計45萬元；35kV線路1回，每公里35萬元，合計35萬元；通信光纜拆遷，每公里50000元，合計10萬元；棵樹賠償，每顆1000元，合計200萬元；還建修整水塘一個20萬元，還建原有水溝一個10萬元；青苗賠償每平方米1500元，合計4.5萬元）。總之，該項目做到了事前征求群眾意見，兼顧了各利益群體的不同訴求，征地、賠償標準也是按照相關(guān)文件執(zhí)行，做到了公開、公平、公正，所以，群眾抵制征地拆遷的風險較小，項目具有可行性。

風險評估：較小。

2.2.5 項目的安全性風險評估

評估內(nèi)容：是否會給當?shù)厝罕姰a(chǎn)生生存危機，是否造成群眾對生活環(huán)境的擔憂。

當前，社會上有相當多的人誤認為輸變電設(shè)施會產(chǎn)生“輻射污染”或“電磁輻射污染”，因此，一些居民在要求享受高質(zhì)量供電的同時，卻以變電站會產(chǎn)生“電磁輻射”或“電磁輻射污染”為由，堅決反對變電站的建設(shè)。對于人們擔心的這一問題，作者咨詢了凱里供電局工程部負責人，該負責人介紹，該變電站的環(huán)境評估是嚴格按照我國環(huán)境保護行業(yè)標準《500kV超高壓送變電工程電磁輻射環(huán)境影響評價技術(shù)規(guī)范》進行的，不會對周圍環(huán)境造成電磁污染。至于人們的擔心，這是一種認識上的誤區(qū)。該負責人進一步解釋，變電站對周圍的輻射量，其實比夜空滿月時對地面的輻射量還小2000倍。并且，電磁輻射不等于電磁污染，我們?nèi)祟惐旧砭吞幵诟鞣N電磁輻射的包圍之中，天然磁場、太陽光等都會發(fā)出強度不同的輻射，像生活中各種家用電器，如電視機、電冰箱、微波爐、家用電腦、電吹風、電熱毯、護眼燈等也會產(chǎn)生電磁輻射，不過只有當輻射超過一定數(shù)值（安全值）時才會對人體產(chǎn)生危害，也就是人們通常說的電磁污染。由于家用電器工作時往往距離人體太近，其產(chǎn)生的電磁輻射要遠遠大于變電站所產(chǎn)生的電磁輻射。所以，在項目建設(shè)的前期，工作人員已向村民普及宣傳了環(huán)境污染保護方面的知識，從源頭上減少了發(fā)生環(huán)境矛盾與糾紛的可能性。

風險評價：較小。

2.3 綜合評估分析

上文已對凱里某500kV變電站工程項目可能引發(fā)的社會穩(wěn)定風險進行了單項評估，為便于度量該項目整體風險的大小，作者認為有必要對上述各類風險的可能性大小進行量化。[5]首先，先確定每類風險因素的權(quán)重。通過走訪專家，查閱文獻資料，作者將各類風險因素的權(quán)重取值范圍定為[0，1]，即取值越大，表明該評估項目存在的風險可能性就越大。其次，再確定各類風險項的大小等級值。上文已將風險劃分為很小、較小、中等、較大、很大五個等級，根據(jù)專家們經(jīng)驗，他們認為，任何項目都存在一定風險的可能性，所以0的取值一般不考慮，那么，本文就將[0，1]的取值分為五個等分，即每0.2為一個等級，相對應(yīng)的，風險可能性從小到大的取值分別為0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。最后，再將每類風險因素的權(quán)重與等級值相乘，就可得出該類風險因素的得分，其計算公式為W×C

W表示某類風險在所有風險中的重要性；

C表示風險可能性大小的等級。

把各類風險的得分加總求和即得到綜合風險的分值，其公式為：

∑W×C

按照上述公式計算，我們可量化出凱里某500kV變電站工程項目的綜合風險值（表1）。

按照國家發(fā)改委關(guān)于《重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風險評估暫行辦法》規(guī)定，社會穩(wěn)定風險分為高中低三級。如按[0，1]的取值范圍，可將這三級風險進行下列量化：當綜合風險分值為0～0.3時，表示該項目風險低，有引發(fā)個體矛盾沖突的可能；當綜合風險分值為0.31～0.6時，表示該項目風險中，有引發(fā)一般性的可能；當綜合風險分值為0.61～1.0時，表示該項目風險高，有引發(fā)大規(guī)模的可能。從上表可看出，該項目可能引發(fā)的不利于社會穩(wěn)定的綜合風險值為0.28，在0～0.3的取值范圍內(nèi)，屬于風險程度低的范圍，這意味著該工程項目在實施過程中出現(xiàn)的可能性不大，可以立項。

當然，工程項目的低風險并不代表零風險，亦即說，任何低風險的工程項目都不排除會發(fā)生個體矛盾沖突的可能。因此，在對工程項目進行社會穩(wěn)定風險評估時，要制定相應(yīng)的防范措施。

3 凱里某500kV變電站工程項目的風險防范措施

3.1 加強組織領(lǐng)導

為加強對該項目工程社會穩(wěn)定風險評估工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，應(yīng)專門成立工作領(lǐng)導小組和相應(yīng)的組織機構(gòu)，切實抓好落實，確保工程順利實施。

3.2 加強政策宣傳

要通過網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、報紙等多種新聞媒體，繼續(xù)加強對村民征地拆遷政策的宣傳和電網(wǎng)建設(shè)工程是拉動地方經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)工程的政治宣傳。讓村民明白，當前的征地拆遷會對他們有少量的利益損失，但權(quán)衡利弊，將來會是最大的受益者。

3.3 加強風險預(yù)警

任何矛盾和問題都不是一蹴而就的，都有積少成多、積微成巨的過程，的發(fā)生也是如此。要想在工程項目建設(shè)中將可能造成的社會穩(wěn)定風險控制在最低限度，必須建立風險預(yù)警制度，如制定維穩(wěn)工作預(yù)案，成立應(yīng)急辦公室，建立每日排查制度等，隨時關(guān)注因征地拆遷問題的來信來訪，定期分析各類可能引發(fā)的因素，做到預(yù)防在先，準備在先。一旦發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件的苗頭，各方力量和人員都能立即投入到位，各司其職，有條不紊開展工作；涉及單位的主要領(lǐng)導要親臨現(xiàn)場，對能解決的問題要現(xiàn)場給予承諾和答復(fù)，確保事態(tài)不擴大，把不穩(wěn)定因素的影響控制在萌芽狀態(tài)。

4 結(jié)語

綜上所述，對重大工程項目進行社會穩(wěn)定風險評估，就是要調(diào)適好項目建設(shè)與相關(guān)單位、相關(guān)民眾的利益關(guān)系，做到既要上項目，又要保護好相關(guān)利益者的合理要求，做到將可能發(fā)生的社會穩(wěn)定風險的重心從事后處理前移到事前預(yù)防上來，將各類社會穩(wěn)定風險控制到最低，讓重大工程項目在促進經(jīng)濟發(fā)展的同時，也惠及廣大人民群眾。

參考文獻：

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[2]張鵬，李國峰，劉麗.土地征收中的社會穩(wěn)定風險評估――以廣州新客站周邊土地儲備項目二期征地為例[J].國土資源科技管理，2010（06）：73.

篇（7）

當前我區(qū)征地拆遷工作總體態(tài)勢平穩(wěn)，但在征地拆遷過程中也存在一些不規(guī)范的行為，有的甚至出現(xiàn)了一些案件，在社會上造成了一定的負面影響。各街鎮(zhèn)場處、各有關(guān)部門和單位對此必須引起高度重視，要充分認識到征地拆遷工作不僅關(guān)系到我區(qū)經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展大局，更關(guān)系到廣大人民群眾的根本利益；要按照科學發(fā)展觀的要求，采取積極有效的措施，同時注意工作方式方法，防止征地拆遷過程中出現(xiàn)，切實維護好群眾利益，維護社會和諧穩(wěn)定。

二、全面排查化解征地拆遷不穩(wěn)定因素

各相關(guān)街鎮(zhèn)場處、部門和單位要迅速成立工作專班，對已實施和正在實施的征地拆遷項目開展一次全面清理排查，重點清查征地拆遷程序是否合法、拆遷行為是否規(guī)范、補償安置是否合理、保障政策是否落實，以及存在的其他可能影響穩(wěn)定的重點問題。對清查發(fā)現(xiàn)的問題要制訂整改措施，提出整改意見，明確整改期限；對排查掌握的各類可能影響穩(wěn)定的問題，要逐一落實包保領(lǐng)導、包保單位和包保責任人，制定應(yīng)急預(yù)案，全力防范和妥善處置因征地拆遷引發(fā)的和越級非正常上訪。各街鎮(zhèn)場處、區(qū)直各相關(guān)單位于年7月15日前將排查清理整改結(jié)果和化解不穩(wěn)定因素等情況報區(qū)人民政府辦公室、區(qū)集處和維穩(wěn)工作領(lǐng)導小組辦公室，同時抄送區(qū)國土局（規(guī)劃局）。

三、加強征地拆遷穩(wěn)定風險評估

篇（8）

近年來，黨和國家始終把農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問題作為關(guān)系全局的根本性問題，以前所未有的力度加大強農(nóng)惠農(nóng)投入。僅2011年，北京市各類“三農(nóng)”政策性補貼支出就達上百億元。

因整體規(guī)劃的不同，涉農(nóng)惠民的形式也有所不同，對于整體拆遷的農(nóng)村地區(qū)，國家惠農(nóng)政策更多的表現(xiàn)為征地拆遷補償及安置轉(zhuǎn)移工作的落實；對于規(guī)劃保留村莊，則更多的表現(xiàn)為各類新農(nóng)村惠農(nóng)工程建設(shè)和補貼工作。然而，不論是何種惠民形式，都涉及到大量的惠農(nóng)資金，在各種因素的誘惑，在農(nóng)村社會財富不斷增加背景下，涉農(nóng)職務(wù)犯罪的風險也不斷提高。

一、順義區(qū)涉農(nóng)惠民領(lǐng)域違法違紀情況

2008年1月至2011年12月我院查辦和審查涉農(nóng)職務(wù)犯罪案件9件10人，罪名涉及貪污、受賄、挪用公款、職務(wù)侵占等，涉案人員主要為農(nóng)村基層組織人員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)供電所長等，涉及領(lǐng)域包括貪污及虛報冒領(lǐng)糧食直補款、村務(wù)不公開、侵占集體財產(chǎn)、貪污新農(nóng)村建設(shè)資金、在新農(nóng)村建設(shè)過程中收受賄賂等。

2008年1月至2011年12月，順義區(qū)紀檢共處理違法黨紀農(nóng)村“兩委”人員7人，受理反映涉農(nóng)領(lǐng)域959批次，我院控告申訴部門收到涉農(nóng)惠農(nóng)領(lǐng)域違法違紀的控告申訴共87件108人。

從以上數(shù)字可以反映出，廣大農(nóng)民對涉農(nóng)惠民領(lǐng)域職務(wù)犯罪反映強烈，其日益成為激化農(nóng)村社會矛盾、影響農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定的重要因素。因此，加強涉農(nóng)惠民領(lǐng)域職務(wù)犯罪的預(yù)防工作意義重大。

二、涉農(nóng)惠民領(lǐng)域職務(wù)犯罪風險

（一）在涉農(nóng)惠民項目審批方面，審批權(quán)限成為職務(wù)犯罪的高發(fā)點。部分項目在申報和管理上不從實際出發(fā)，存在很大的隨意性，從而出現(xiàn)“領(lǐng)導項目”、“人情項目”和“金錢項目”。如在拆遷政策制定過程中，往往以拆遷主體的意見為主導，相關(guān)監(jiān)管部門的審查不嚴，反映被拆遷人具體情況的渠道不暢，群眾參與度不夠、知情權(quán)受限，具體操作中，體現(xiàn)為利用審批拆遷許可證或者其他動遷文件的權(quán)限收受賄賂。

（二）在惠農(nóng)政策方面，宣傳不到位，公開不深入。例如在征地拆遷過程中，由于以往在政策執(zhí)行過程中存有較大的隨意性，導致很多村民不信任拆遷政策，而是盲目聽信拆遷評估人員對政策的“解讀”，評估人員為保證拆遷進度和自身利益，在解釋政策時，往往因人而異，造成理解拆遷政策有偏差、不統(tǒng)一，加大了拆遷政策有力貫徹執(zhí)行的難度。在小額惠農(nóng)工程中，對參與農(nóng)戶的具體事項，如戶籍人口、工程范圍等，未及時進行公示或公示內(nèi)容不全面、不具體，從而為工程實施中的暗箱操作留下空間。

（三）在惠農(nóng)政策執(zhí)行中，制度落實不到位，監(jiān)督不力導致職務(wù)犯罪發(fā)生。

1、在惠農(nóng)工程承包中，違規(guī)違法招投標漏洞大。具體表現(xiàn)在以下幾方面：一是在惠農(nóng)小額工程發(fā)包中，領(lǐng)導干部獨攬大權(quán)，直接將工程發(fā)包給自己的關(guān)系戶，事后索賄、受賄，如順義供電公司某鎮(zhèn)供電所所長蒙某受賄案，其在農(nóng)村電網(wǎng)改造中，利用職權(quán)將工程直接指定給關(guān)系人，事后收受回扣；二是在招投標中，通過向招標負責人員行賄，提前獲取競爭對手的報價、項目標底等相關(guān)信息。三是招標負責人收受賄賂，通過擅自變更招投標方式、限制投標單位資格等方式，使“關(guān)系”單位中標，從中收受賄賂。例如在我區(qū)惠農(nóng)小額工程中，農(nóng)委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府均對施工單位、材料供應(yīng)商的選擇上擁有決定權(quán)，因此在招投標環(huán)節(jié)中受到腐蝕的風險較大。

2、在惠農(nóng)工程建設(shè)中，材料采購存在貪賄風險。無論是征地拆遷，還是小額工程，都涉及大量的材料采購，主要風險有：一是采購人員與供貨商勾結(jié),采取混淆材料檔次、品牌或者抬高價格的手法,共同貪污或者行賄受賄；二是供貨商向采購人員行賄，以致采購人員受金錢誘惑，在采購建材中舍近求遠、舍優(yōu)求劣、價格舍低求高，損害單位利益；三是負責采購人員在重要設(shè)備、材料采購環(huán)節(jié)中，利用職務(wù)上的便利，收受回扣，侵吞工程款。如順義區(qū)供電公司某鎮(zhèn)供電所趙某貪污案，其在農(nóng)村電網(wǎng)改造中，采用變更電纜型號、電纜長度、電纜單價，提高結(jié)算發(fā)票金額的方法套取、侵吞公款13萬元。

篇（9）

某縣推進穩(wěn)評工作規(guī)范化

近年來，xx縣社會穩(wěn)定風險評估工作始終堅持穩(wěn)評工作服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展，維護大局穩(wěn)定，努力從源頭上預(yù)防和減少社會矛盾，務(wù)實操作，全縣穩(wěn)評工作規(guī)范化水平進一步提升，效果顯著。

一是嚴格工作程序。項目穩(wěn)定風險評估緊緊圍繞規(guī)劃選址、土地征收(征用)、資源開發(fā)、項目開工及建設(shè)、其他涉及利益群體可能引發(fā)的突出問題六大要素來進行評估，嚴格按照制定評估方案、廣泛征求意見、預(yù)測穩(wěn)定風險、作出評估結(jié)論、化解穩(wěn)定風險五大環(huán)節(jié)規(guī)范社會穩(wěn)定風險評估工作程序。

二是召開評審會。由評估主體召集項目審批相關(guān)部門負責人、專家學者、利益相關(guān)群體代表等召開評審會，重點從實施范圍、影響區(qū)域、產(chǎn)生的效益、補償措施和群眾的反響等方面進行分析討論，充分聽取意見，科學評定風險等級。

三是嚴把審查關(guān)。根據(jù)項目實際情況，規(guī)劃選址、拆遷補償安置、環(huán)境影響、林業(yè)等相關(guān)部門圍繞各自職責進行審查，主要對項目的高、中、低風險等級風險防范化解措施是否落實到位、業(yè)主單位制定的方案預(yù)案是否完善可行提出審查意見，確保社會穩(wěn)定風險評估工作落到實處。

篇（10）

近年來，面對辦公條件相對較差或面臨舊城改造，基層人民銀行在無法安排專項資金進行改造或新建辦公樓的情況下，開始嘗試采取置換方式處置和更新房屋建筑物，對盤活存量固定資產(chǎn)，優(yōu)化固定資產(chǎn)質(zhì)量、改善營業(yè)辦公條件發(fā)揮了積極作用。

一、房屋類固定資產(chǎn)置換模式

房屋類固定資產(chǎn)置換是不同房屋間差價交換或等價交換的一種特殊形式的房屋交易形式。與房地產(chǎn)買賣不同的是，房屋置換不僅是一種貨幣和實物的交換方式，而且在房屋置換中包含有實物與實物間的交換，即房屋置換是“貨幣與實物”和“實物與實物”兩方面內(nèi)容的交換方式，但一般只涉及少量或不涉及貨幣性資產(chǎn)。一次置換成功，相當于兩種交易概念，即賣掉了原有房屋，再買進了需求的房屋。這樣房屋置換方既可大大減輕付款的資金壓力，又能有效提高單位改善辦公條件的能力。

近年來，房屋置換受到基層行特別是縣支行的青睞。通過對分支機構(gòu)開展調(diào)查，轄內(nèi)有房產(chǎn)類固定資產(chǎn)置換意向的置換行占全省機構(gòu)總數(shù)的27%。從已完成置換機構(gòu)情況來看，置換后建筑面積比置換前增加了8.8%；置換后資產(chǎn)市值比置換前評估價值增加了17.8%。目前基層行房產(chǎn)類資產(chǎn)置換主要有以下三種方式：

（一）政府主導方式

此方式一般為政府對城市建設(shè)重新規(guī)劃或因市政道路改拓建而要求人民銀行搬遷，人民銀行被動置換。據(jù)統(tǒng)計，目前采取政府主導方式的置換占21%。

（二）“政府+市場”主導方式

此方式一般為人民銀行辦公樓在政府城市建設(shè)重新規(guī)劃或因市政道路改拓建范圍內(nèi)，當?shù)卣蛴幸欢ǖ恼摺①Y金傾斜但不出面具體協(xié)調(diào)與執(zhí)行，而由人民銀行或企業(yè)相互尋求置換單位，以達到利益最佳平衡點。目前采取此類方式的置換占62%。

（三）市場主導方式

此方式一般為企業(yè)或人民銀行從自身利益最大化角度出發(fā)，積極主動尋求置換交易時發(fā)生。置換房屋多處于閑置或符合勉強使用要求狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，目前采取市場主導方式的置換占17%。

這三種房屋置換方式各有特點，各具優(yōu)勢，對改善置換行辦公條件，優(yōu)化資源配置，解決資金瓶頸問題，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，增加地方政府稅收和財政收入，拉動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展等發(fā)揮了重要作用。

二、房屋置換潛在風險分析

由于房屋類固定資產(chǎn)置換周期長、價值大、程序多，涉及關(guān)系復(fù)雜，如操作和管理不當，極易造成國有資產(chǎn)流失和資金損失。因此，房屋置換業(yè)務(wù)的潛在風險不容忽視。

（一）制度風險

2012年10月中國人民銀行出臺了《關(guān)于加強固定資產(chǎn)置換管理工作的指導意見》，對固定資產(chǎn)置換原則、報批前的準備、項目的審核與審批、過程管理、賬務(wù)處理、監(jiān)督管理等進行了規(guī)定；我們省里在2013年也出臺了《全省人民銀行系統(tǒng)固定資產(chǎn)置換管理暫行辦法》，對轄內(nèi)置換行固定資產(chǎn)置換工作的組織管理、置換程序、賬務(wù)處理、監(jiān)督檢查等做出明確規(guī)定，但對監(jiān)督部門介入的時間點、上級行在置換前、中、后如何進行全過程指導和監(jiān)督均未明確，也未出臺《固定資產(chǎn)置換操作實施細則》。無論從時間上還是從內(nèi)容上，都存在制度的明顯滯后。由于現(xiàn)有固定資產(chǎn)置換制度不健全和監(jiān)督配套機制不完善，還容易引發(fā)道德風險。

（二）信用風險

房屋置換項目從計劃到實施一般需跨越2-3年，過程環(huán)節(jié)較多，受外界影響因素較大，一旦某個環(huán)節(jié)發(fā)生變數(shù)，都可能導致置換行權(quán)義受到影響。如某支行與當?shù)卣嘘P(guān)部門簽訂了整體置換協(xié)議，通過補償一定金額，以支行舊址土地置換縣城文體廣場土地，用于支行新址建設(shè)。但之后由于政府換屆，城市規(guī)劃變更，支行無奈只好進駐目前的金融廣場。又如某支行置換項目，原定是在置換地上新建辦公樓后，將支行現(xiàn)有辦公地（屬于國有劃撥地）通過當?shù)赝恋貎渲行木W(wǎng)上掛牌招標拍賣，后因政府規(guī)劃調(diào)整為高檔住宅綜合開發(fā)，最后進行拆遷補償。在此期間，新辦公樓修建及裝修是否按照協(xié)議進行、土地網(wǎng)上掛牌招標拍賣是否能被置換對象中標、房地產(chǎn)開發(fā)商能否盈利、資金流是否充足、拆遷補償資金能否到位等各個環(huán)節(jié)都可能存在變數(shù)，可能導致置換對象只能履行部分義務(wù)或不能履行全部義務(wù)。

（三）法律風險

據(jù)了解，由于大部分置換行在招投標前就已經(jīng)選擇好了開發(fā)商，故在招標中難免不出現(xiàn)為某一特定投標者量身定做招標文件，或事先向投標人泄露標底，排斥其他投標者現(xiàn)象，難逃“串標”嫌疑。

（四）資金風險

房地產(chǎn)開發(fā)周期一般需3-5年，有的置換項目從項目新址建設(shè)、拆遷補償、舊址開發(fā)前后預(yù)計投入近億元，且時間跨度長，需要經(jīng)濟實力相當雄厚的企業(yè)支撐，從這方面看，給置換項目最終結(jié)果帶來很大不確定性。

（五）評估風險

資產(chǎn)評估方法包括收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價法和清算價格法四種，對同一標的選擇不同的評估方法，評估價差別甚大。即使選擇同一方法，因選擇不同參照物或選擇同一參照物不同時點評估價也相差甚遠。因此在對置換房屋進行價值評估時容易出現(xiàn)價值評估的隨意性。一是標準選擇不一。如某支行置換項目，當?shù)匾患以u估機構(gòu)參照以前年度的土地價格對其進行評估作價，該支行認為此評估價格嚴重失實，請求上級行找另一家公正客觀的評估機構(gòu)采用重置成本法對其重估，最終評估價為原評估價的1倍多。二是評價有失公允。如某支行資產(chǎn)置換項目，當?shù)卣畣畏街付ǖ脑u估機構(gòu)對該行舊址資產(chǎn)進行了評估，支行對該評估結(jié)果持有異議，并決定選擇一家雙方共同認可的評估機構(gòu)進行重新評估，資產(chǎn)重估總值為原評估價的1.3倍。

（六）管理風險

一是組織管理不到位。已完成置換的行，100%未成立由會計、財產(chǎn)、紀檢監(jiān)察、內(nèi)審等部門組成的置換項目領(lǐng)導小組，僅由領(lǐng)導班子對置換項目進行集體研究；90%未建立相關(guān)管理制度，操作流程上也未嚴格按照上級行有關(guān)制度要求執(zhí)行；不同程度存在“重審批輕管理、重速度輕質(zhì)量”現(xiàn)象。二是監(jiān)督檢查流于形式。100%的本行監(jiān)督部門未對置換工作及流程進行監(jiān)督；67%認為其管轄行只停留于書面審查或口頭指導。三是合同管理欠規(guī)范。60%在和置換對象簽訂置換協(xié)議或合同時，對置換后的房屋建筑物裝修標準未明確裝修標準，給開發(fā)商留下較大的彈性空間。四是基建專業(yè)人才缺乏。80%認為轄內(nèi)目前熟悉固定資產(chǎn)相關(guān)政策、招投標程序、應(yīng)急管理處置的專業(yè)人員不多，在一定程度上影響置換工作的開展。

三、房屋置換的風險防范應(yīng)對措施

（一）健全規(guī)章制度，實現(xiàn)依法置換

一是完善規(guī)章，編制流程。盡快出臺《固定資產(chǎn)置換操作實施細則》，編制固定資產(chǎn)置換風險控制流程圖，有效防范權(quán)力濫用和違規(guī)操作行為。二是建立目標管理責任制度。進一步健全項目置換管理責任制度，實行建設(shè)單位主要負責人負責制，簽訂目標管理責任書，對項目工程實行終身問責。三是出臺評價制度。明確當?shù)卣绊懚取㈤_發(fā)商整體實力考核度、評估機構(gòu)公證客觀度、置換單位內(nèi)控管理完善度、置換工作合規(guī)合法度，國有資產(chǎn)增值保值度等評價體系指標，對置換工作的事前、事中和事后進行評價。四是完善激勵約束機制。對置換工作有較大功勞、重大貢獻、促使國有資產(chǎn)明顯增值的相關(guān)人員給予物質(zhì)或精神獎勵；對不作為、失職、瀆職行為，或造成國有資產(chǎn)流失，給人民銀行造成負面影響的，實行責任追究；觸犯刑律的，移送司法機關(guān)。

（二）嚴格項目管理，防范置換風險

一是選擇最優(yōu)置換方案。置換行在進行調(diào)查論證的基礎(chǔ)上制定多套資產(chǎn)置換方案，明確項目的必要性、可行性、操作流程、風險可控和保值增值等重要內(nèi)容，提交上級行相關(guān)部門進行審查，慎重篩選，明確最優(yōu)置換方案。二是擇優(yōu)選擇置換對象。按照“公開、公正、公平和民主擇優(yōu)”原則，綜合考慮置換對象的資質(zhì)、誠信度、實體狀況、資金實力和背景關(guān)系等，公開對外招標。三是謹慎選擇評估機構(gòu)。建議總行建立資產(chǎn)評估機構(gòu)庫，省會中支采取推舉式、抽簽式和自選式來確定本省資產(chǎn)置換評估機構(gòu)。四是加強置換資金管理。通過簽訂合同或協(xié)議等方式來明確拆遷補償安置資金到賬時間，為拆遷補償安置資金提供法律保障；簽署資金三方監(jiān)管協(xié)議，由置換雙方認可的第三方作為資金監(jiān)督方，該筆資金只對專戶劃撥轉(zhuǎn)賬，不能提現(xiàn)且按工程進度劃撥資金，資金托管賬戶預(yù)留印鑒和支票密碼可由置換雙方分別保管一半，形成資金風險可控。五是加強合同管理。制訂統(tǒng)一規(guī)范的置換合同藍本，便于基層行操作執(zhí)行，對置換過程中有關(guān)法律文書，建議由上級行法律事務(wù)部門審核把關(guān)，防范法律風險。六是加強基建管理人才培訓，提高項目管理人員的專業(yè)素養(yǎng)，最大限度規(guī)避置換風險。

（三）加強檢查監(jiān)督，規(guī)范資產(chǎn)置換