房地產開發分類匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產開發分類范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

我國房地產開發市場主要的進入壁壘有規模經濟壁壘和政策壁壘。

規模經濟壁壘指相較于在位企業達到的成本最低的有效規模，潛在競爭企業進入市場必須克服的規模劣勢。結合房地產開發行業的資金密集性和投資性特點，本文選取企業總資產和本年完成投資總額指標，從在位企業的資產規模和投資規模兩個角度反映房地產開發市場的規模經濟壁壘。

政策壁壘指政府為優化市場資源配置，采取行政手段指導和干預企業進入行為而形成的進入障礙。我國房地產市場處于密集的政策調控之下，政策主要著力點在于調控房地產企業的土地和資金獲取。為此，本文選取房地產開發企業本年土地購置面積和國內貸款額指標，從在位企業的土地獲取和資金獲取兩個角度分別反映房地產開發市場的政策壁壘。

二、我國房地產開發市場主要進入壁壘總體情況統計

為分析我國房地產開發市場進入壁壘的總體情況，首先，計算2005-2011年房地產開發市場中企業總資產、總投資額、土地購置面積和國內貸款額指標的平均值，以此衡量主要進入壁壘的平均水平；其次，計算各指標平均值的年增長率，以此反映各年主要進入壁壘的縱向變化趨勢；最后，以各指標的標準差除以平均值，得到標準差系數，以此衡量各省市間主要進入壁壘的差異水平。具體統計結果如表1所示。

根據表1總結出：第一，在資產和投資規模壁壘方面，各省市房地產開發市場中企業總資產、總投資額的平均值逐年增長，2010年增幅均達到最大，且各省市間差異逐年縮小，表明房地產開發市場的資產和投資規模壁壘逐年提高，而各省市間的規模壁壘差異逐漸減小；第二，在土地獲取壁壘方面，各省市房地產開發市場中企業土地購置面積的平均值7年來呈波動趨勢，2011年達到最大值，其中2009年減幅最大，2010年增幅最大，且各省市間差異在波動中縮小，表明房地產開發市場的土地獲取壁壘高低波動，2011年該壁壘達到最低，而各省市間的土地獲取壁壘差異在波動中縮小；第三，在資金獲取壁壘方面，各省市房地產開發市場中企業國內貸款額的平均值逐年增長，2009年增幅最大，且各省市間差異總體呈縮小趨勢，表明房地產開發市場的資金獲取壁壘逐年降低，而各省市間的資金獲取壁壘差異呈縮小趨勢。

三、我國東中西部地區房地產開發市場主要進入壁壘情況統計

為進一步了解我國房地產開發市場主要進入壁壘的地區差異，參照國家統計局劃分的我國東中西部地區進行統計分析。東中西部地區各省市2005-2011年主要進入壁壘的均值統計結果如表2所示。

為更直觀表示7年來東中西部地區各類進入壁壘的平均水平變化，將表2數據分別反映于圖1-4中。

根據圖1，7年來我國東中西部地區房地產開發市場中企業總資產的平均值逐年增長，東部地區總資產最高，中部地區次之，西部地區最低，且三地區間差異逐年擴大。這表明我國東中西部地區房地產資產規模壁壘逐年提高，東部地區最高而西部地區最低，且三地區間的資產規模壁壘差異逐年擴大。

根據圖2，7年來我國東中西部地區房地產開發市場中企業總投資額的平均值逐年增長，東部地區總投資額最高，中部地區次之，西部地區最低，且三地區間差異呈擴大趨勢。這表明我國東中西部地區房地產投資規模壁壘逐年提高，東部地區最高而西部地區最低，且三地區間的投資規模壁壘差異呈擴大趨勢。

根據圖3，7年來我國東中西部地區房地產開發市場中企業土地購置面積的平均值波動較大，其中東部地區土地購置面積最大，7年來總體呈減小趨勢；中部地區土地購置面積次之，7年來總體呈增加趨勢；西部地區土地購置面積最小，7年來總體呈增加趨勢。這表明我國東中西部地區房地產土地獲取壁壘高低波動較大，東部地區土地獲取壁壘最低，7年來有所提高；中部地區土地獲取壁壘較高，7年來有所降低；而西部地區土地獲取壁壘最高，7年來有所降低。

篇（2）

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。

1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響

1.1 城市建設用地的開發強度

受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。

1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制

近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。

1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響

一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。

從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。

1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導

主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2. 城市規劃和房地產開發的關系

1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。

2)城市規劃影響房地產開發的效益。

影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。

3)城市規劃指導和促進房地產開發。

由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。

4）從城市規劃的不同分類

對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2 城市規劃和房地產開發的協調發展

2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理

必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2. 2 房地產開發要符合城市規劃

房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進城市運作

現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展

將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。

2. 5 城市規劃應具有彈性

現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。

結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。

篇（3）

2009年,在市場回暖、銷售加快等積極因素帶動下,房地產開發投資增速出現逐月加快的勢頭。去年1～11月房地產開發完成投資28439.7元,同比增長17.8%,增速較前三季度加快0.1個百分點。與同期城鎮固定資產投資增速相比,2009年以來二者的差距呈逐漸縮小態勢。去年1～11月房地產開發投資增速低于同期固定資產投資增速14.3百分點,與年初25.5個百分點的差距相比縮小了11.2百分點。

去年1～11月,全國房地產開發企業房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個百分點;房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個百分點;房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個百分點。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個百分點。

去年1～11月,全國房地產開發企業完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發面積20338萬平方米,同比下降2.5%。

2、中部地區投資增速最快

去年1～11月,房地產開發累計完成投資額達到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產開發累計完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產開發投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。

從各地區的房地產投資增長情況看,31個省(區、市)中有18個省(區、市)的房地產開發增長速度超過平均水平,增長居前的地區是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區房地產開發投資增長較快,同比增速超過40%。

分用途看,住宅和商業用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計,住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個百分點,占房地產開發投資的比重為71.5%。其中經濟適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個百分點;辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點;商業營業用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點;其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業營業用房占全部房地產開發投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。

二、企業資金壓力有所緩解

從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉向,資金缺口由負轉正,流動性呈現加速釋放的態勢。另外,為應對國際金融危機,擴大國內需求,2009年5月份,國家下調了商品住房投資項目的資本金比例。其中,普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調到20%,這是13年來的首次下調。行業融資門檻的降低,意味著開發商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠遠超過 2006和2007年的增長水平。與此同時,由于房屋銷售出現回暖,以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源負增長勢頭得以扭轉,2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產資金來源的比重較上年同期提高8.7個百分點。

銀行貸款和其他資金是我國房地產開發最重要的兩個資金來源,二者之和占房地產開發企業資金來源的比重超過 60%。受國內貸款和其他資金來源快速增長的帶動,2009年以來,企業資金來源增速持續走高,開發商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產開發企業本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點。房地產開發企業資金狀況的好轉為投資的恢復奠定了較好的基礎。

三、商品房銷售明顯好轉

從2008年下半年以來,針對房地產市場低迷、宏觀經濟下行壓力較大的情況,國家連續出臺了一系列刺激住房消費的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺了相應的救市政策。利率的下降和交易稅費的減免大大降低了消費者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價的大幅度下降開始觸及購房者的心理價位,貨幣流動性過多導致通脹預期增強,在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進入2009年,尤其是二季度以來,房地產市場呈現出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉,商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預期,銷售額顯著增長,企業資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。

根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示,去年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴大1.8個百分點;環比上漲1.2%,漲幅比上月擴大0.5個百分點。

1、新建住房銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴大2.2個百分點;環比上漲1.5%,漲幅比上月擴大0.6個百分點。其中,90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲10.4%,環比上漲2.1%。分類型看,經濟適用住房銷售價格同比上漲0.6%,環比與上月持平;普通商品住房銷售價格同比上漲7.8%,環比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價格同比上漲4.1%,環比上漲1.3%。分地區看,新建住房銷售價格同比上漲的城市有67個,主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價格下降的城市有3個,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環比價格上漲的城市有67個,主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環比價格下降的城市只有1個:錦州-0.3%。

2、二手住房銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴大0.9個百分點;環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。分地區看,二手住房銷售價格同比上漲的城市有60個,主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價格下降的城市有10個,主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環比價格上漲的城市有61個,主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環比價格下降的城市有6個,主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。

篇（4）

房地產開發企業的項目建設工作具有開發周期長，資金需求量大的特點，其資金收回周期較長，因此房地產開發企業的財務管理工作存在一定的時間差，其納稅義務的時點與房地產開發企業開展會計核算時點不同步。其次，由于稅法中對收入確認的時間要求和房地產開發企業收入確認時間的要求不一致。比如稅法規定房地產開發企業在簽訂《房地產銷售合同》或者是簽訂預售合同時應該對所取得的收入進行確認，并要求其按照計稅的利率計算預計利潤額，并將其歸入應納稅所得額。但是在房地產開發企業的會計核算上，房產預售取得的款項并不符合會計準則中收入的確認條件，因此并不能確認為營業收入，由此可見房地產開發企業的收入確認條件不一致。再者，房地產開發企業的項目建設周期通常按年度計算，開發成本的發生時間通常跨越多個納稅年度，因此，房地產開發企業的會計成本核算和納稅成本確認時間不一致。

（二）房地產開發項目的成本結轉扣除方式不合理

根據國家稅法的相關規定可知，房地產開發企業銷售未完成的產品應該按照具體條例降低納稅率，但是根據稅法的要求，不同地區的納稅率降低的程度是不一樣的，比如，對位于省級、自治區或者直轄市的人民政府所在地的房地產開發項目，應采用不低于15%的毛利率稅費，但是對于開發項目位于地級市的項目因采用不低于10%的毛利率稅率。國家相關稅法規定，允許房地產企業扣除預售收入帶來的營業稅及其附加稅，同時可以適當降低房地產企業的土地增值稅。這一稅法規定和稅收優惠措施，減少了房地產行業的稅收負擔，不利于體現稅收的公平性。其次，較低的房地產開發企業毛利率計征方式使得企業沒有在此時期繳納足夠的企業所得稅，而是將企業所得稅遞延至項目完工收入確認階段，導致房地產開發企業該年度的稅收壓力較大，這種的成本結轉方式不利于保證房地產行業的穩定發展。

二、房地產開發企業加強所得稅清算和管理工作應該采取的措施和對策

房地產開發企業的所得稅清算和管理工作質量直接影響著企業的資金周轉情況，直接影響到房地產企業在納稅年度的財務穩定狀況，因此房地產開發企業要重視所得稅清算和管理工作。

（一）要及時建立稅源監控制度

房地產企業要做好所得稅納稅工作，應該要全面了解房地產開發項目的實際情況，要了解項目的實施進度，重視項目結算和完工收入的確認工作，可以按照項目開展的區域將施工項目進行分類，并設置具體的監控人對項目情況進行動態監控，同時做好項目資料收集整理工作。其次，房地產開發企業可以建立項目稅源管理臺賬，并對工程進度進行重點跟蹤，了解預售收入、資金流向情況。同時，房地產企業應該及時組織稅款入庫，建立健全房產預售資金監督管理制度。企業要根據實際的收入確認情況和成本結轉情況來選擇納稅方式，合理確定納稅年度和時間，并要對企業的財務工作采用精細化管理模式，優化財務管理方式，以便保證財務狀況的穩定性和安全性。

（二）做好項目成本報備工作

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隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

1房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

篇（6）

中圖分類號：F275

文獻標志碼：A

文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地產項目的投資估算要考慮哪些方面

（一）投資成本方面的估算

房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產開發項目投資成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。

2.前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究、水文地質、勘查測量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費。包括以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。

4.市政基礎設施大配套費。包括應交市配套部門的基礎設施配套費、供熱源頭費、氣源發展基金等。

5.二次管網配套費。包括應交市、區主管局的費用和自建的小區內道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環境設施等費用。還包括應交區配套辦的非經營性公建配套費，包括為小區服務而建設的學校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。

6.不可預見費。包含開發建設中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷售后發生的保修期延長期間的保修維修費用。

7.開發間接費。包括房地產開發項目應承擔的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

（二）項目銷售收入方面的估算

任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產開發項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產銷售定價的過程中，要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算

房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。對土地增值稅和企業所得稅，稅務機關往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。這種征收方式對房地產開發公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，應該考慮爭取減免或緩繳。

（四）項目不確定性方面的評價

房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少房地產開發項目投資風險。

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預測結果不一致，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠性。

二、房地產項目投資的管理與控制

（一）建立管理表格

要以房地產開發投資相關數據為基礎，分類分項、由明細到匯總建立匯總表、分類表、一級明細表、二級明細表等管理表格。管理表格明細項目的設計要結合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關心的要素體現出來。比如可以分成投資匯總表、開發成本測算控制表、銷售收款預測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進度控制表等。在開發成本測算控制表中要體現匯總項目的各級明細構成、單方指標、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預測及控制表中可以反映實際開發的商業用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現投資各明細項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據銷售來源情況和項目投資用款計劃，結合合同管理表、形象進度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進行統籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現靈活應對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風險應對。

篇（7）

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。

二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導

目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。

（二）可行性研究注重經驗分析

雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。

（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確

市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。

（四）先入為主進行開發

在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。

三、房地產開發項目可行性研究完善對策

在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：

（一）要嚴格房地產開發項目審批程序

在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。

（二）要重視市場調研

房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。

（三）要不斷更新經營理念

目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。

參考文獻：

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[中圖分類號]F293　[文獻標識碼]A　[文章編號]1005―6432(2011)18―0009―01

1、北京房地產開發投資發展現狀

近年來北京房地產開發投資增長迅猛，成為社會經濟發展一個重要增長點，房地產業在全市經濟發展中的地位和作用日益突出。

1.1　北京市房地產開發投資總量變化情況

2005－2009年北京房地產開發投資額呈不斷上升的態勢。2005年，北京市房地產開發投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩定增長。

從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區生產總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產投資的年均增長率為11.4％，房地產投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產開發投資呈現出與經濟發展相對應的快速增長特征，(見表1)。

1.2　房地產開發投資結構變化情況

按房地產開發投資結構來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費用、設備工器具購置費用以及土地購置費用三大類。北京市近幾年房地產開發投資結構情況如表2所示。

2005－2009年，北京市房地產開發投資中土地購買費用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產開發投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設備工器具購置兩項費用則相對穩定，沒有出現大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現了不升反降的現象。

從土地購置費用占房地產開發投資總額百分比變動情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產土地購置費為1496.1億元，房地產開發投資總額為2337.7億元，土地購置費用占房地產開發投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個百分點。

2、北京房地產開發投資存在的問題及政策建議

根據行業發展規律，在房地產快速發展期，房地產投資占固定資產投資25％～35％是合理區間，房地產投資占GDP比重在8％～12％是合理區間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現。2005－2009年北京房地產投資占固定資產投資比重均超過35％，在2008年達到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產投資占地區生產總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產開發投資比例高出正常比例，應引起重視。另外，房地產開發的投資比例發生了較大變化，房地產市場中土地價格有了大幅增長，房地產開發商加大了對于土地的投資。

20世紀90年代初的日本經濟崩盤，90年代末的亞洲金融危機，以及2007年以來的美國金融危機，都與房地產泡沫的形成與破滅有著直接關系。為此，相關部門應積極調控，將房地產投資比重控制在合理的范圍內，確保北京房地產市場健康發展。要進一步完善北京市房地產的宏觀調控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產投機，引導房地產開發投資以適度的規模增長，這既關系到房地產行業的供給能力，也影響著固定投資的規模，從而影響整體的宏觀經濟。同時，由于房地產宏觀調控是項系統工程，要從全局、根本上控制房地產投資規模過快增長就需要加強政策的規劃性和系統性，加以政策管理和長期監督。未來北京市房地產調控的任務仍十分艱巨，因此有必要對長期的調控目標作出進一步明確，并根據現實情況及時有效地進行調整。

篇（9）

為了提高自身競爭優勢，大型房地產開發企業大都實施了嚴格的戰略管理。中小型房地產開發企業由于規模的限制，許多大型企業采用的戰略管理方式和技術不適應于中小企業。因此，有人說中小型房地產開發企業沒有、也不需要戰略管理。其實不然，無論企業多小，在經營的過程中都要有戰略管理的影子，只是我們不能拿大型開發企業的戰略管理過程來審視中小型開發企業的戰略管理。中小型房地產開發企業的戰略制定、實施往往是一個非正式的、不明確的隱性戰略。

1.中小型房地產開發企業戰略管理的特點

1.1戰略制定的被動性

1.2決策信息的局限性

1.3戰略決策的個性化

1.4戰略計劃的短期化

1.5戰略影響的有限性

2.中小型房地產開發企業發展戰略的選擇

2.1目標集中化戰略。目標集中化戰略是指企業主攻某個特定的顧客群、某產品鏈的一個細分區段或某一個地區市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標服務。

2.1.1專業化經營。在市場衰退時，中小型房地產開發商應“有所為，有所不為”，縮小經營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業務上來，逐步構筑自身的核心競爭力。

2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產開發商應對自己所有的項目，包括開發完、開發中和擬開發的項目進行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。

2.1.3控制項目數量。為了控制風險，中小開發商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發，另一個在辦理前期手續準備開工，還有一個項目在進行可行性分析。

2.2差異化戰略

2.2.1經營差異化：市場細分原則下的“縫隙經營”策略。中小型房地產開發企業在確定經營方向時，要努力避開行業內大企業、大公司所關注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經濟效益的小型“縫隙”產品，充分發揮自己靈活性好和適應性強的優勢，拾遺補缺，填補市場需求的不足。

2.2.2產品差異化：精品戰略之路。中小型房地產開發企業要通過走精品戰略之路來提高企業的競爭力，提高產品的美譽度和知名度，提高產品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設計理念創新、生活方式引領、服務內涵挖掘，將使得產品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。

2.2.3項目開發差異策略：確定適合自己開發的房地產項目。中小型房地開發產企業應注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進行細分，選擇出產品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發的房產能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產開發企業應主攻某個特殊的顧客群、某產品線的一個細分區域或某一地區市場，力求低成本、差異化開發。

2.2.4區域差異策略：定位上以進入三、四級城市為主。在現階段，在我國經濟最為發達的區域，云集了許多大型房地產開發企業，且市場競爭相當激烈。在這種情況下，中小型房地產開發企業可以選擇轉戰三、四級中小城市。

2.3聯盟戰略。所謂房地產開發企業聯盟戰略是指兩個以上的房地產開發企業出于對市場的預期目標和企業自身總體經營目標的意愿，采取一種長期性聯合與合作的經營行為方式。

2.3.1戰略聯盟的選取方式

第一、相互持股投資合作聯盟。戰略聯盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經營風險，有利于國內中小型房地產開發企業的長期發展。這種聯盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關系風險較高而運行風險較低時。

第二、合資企業。合資雙方投資成立獨立的實體進行合作項目的開發。當關系風險和運行風險較低時，合資企業是合作者偏愛的結構，但這種聯盟成立之后便極大地增加了運行風險并有導致聯盟失敗的威脅。首先，合資企業需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯盟不得不終止，合資企業中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費用高。不僅共有的所有權犧牲了企業的戰略柔性，而且組織文化的差異將導致制定決策和執行上產生較大阻力。

第三、功能性協議合作聯盟。屬松散型的聯盟，協議基礎上的聯盟完全依賴于誠信、聲譽和獨立企業的自愿合作，企業之間僅限于生產協作或專業化分工，沒有資金和技術等的往來，企業之間約束力不強。二者在認同共同投資理念的基礎上實現客戶資源共享。不包括任何股份和所有權的轉移，應付運行風險非常有效，但不適合于關系風險。這種聯盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。

2.3.2戰略聯盟具體實施路徑

第一、土地――資金合作聯盟。在現實中，往往是擁有土地的中小型房地產開發企業沒有資金進行開發，因此，可以采取土地――資金聯盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發，解決各自所需。

第二、區域整體開發聯盟。同一片區域的不同開發商以戰略協定的方式搞聯合開發。當前，各地政府在土地出讓上為了達到統一規劃、綜合開發、配套建設的規模效益，不論是在新區建設還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業難以單獨承受，聯合開發是必然之選。

第三、以品牌為基礎的聯盟。品牌聯盟既可以是與知名房地產開發企業之間的合作，也可以是與相關的其他行業知名企業合作。通過借助聯盟方在行業內或某一區域內的品牌效應，迅速提升自身的品牌知名度。

第四、以價值鏈為基礎的聯盟。房地產開發企業可以從強化價值鏈的目的出發，聯合有競爭力的規劃設計機構、物業管理企業、廣告宣傳機構、建材供應商、裝修企業甚至家電、家具企業等組成全方位、多層次的戰略聯盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費者價值，使聯盟各方獲得收益。

篇（10）

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

一、城市規劃與房地產開發的定義及特點

（一）城市規劃的定義及其特點

城市規劃：指根據國家城市發展和建設方針、經濟技術政策、國民經濟和社會發展長遠計劃、區域規劃，以及城市所在地區的自然條件、歷史情況、現狀特點和建設條件，布置城市體系，研究城市的未來發展和合理布局，綜合安排城市各項工程建設，確定城市性質、規模和布局，統一規劃城市土地用途，保證城市有序發展，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。

城市規劃的特點：他是城市發展的規劃藍圖，是城市建設和管理的依據，是城市管理的重要構成，是城市規劃、城市建設、城市運行三個管理階段的“龍頭”，是一種政府干預行為，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益，協調各方面關系，使城市建設經濟合理、壞境優美，為城市生活創造良好條件。

（二）房地產開發的定義及特點

房地產開發：《城市房地產管理法》中指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設、房屋建設的行為。從經濟學意義上講，房地產開發指企業或個人以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為，是以城市規劃為基礎，結合自身利益實現城市規劃目標的經濟活動。

房地產開發的特點：是在依法取得土地使用權后，對土地進行綜合開發，是一種商品生產和管理行為。主要任務是對城市進行建設, 提高城市化的建設水平,使城市能夠適應人們居住和生活需求，并從中換取收益。房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約，并對城市建設有很大的積極作用，是城市化進程的重要表現與必然產物。

二、城市規劃與房地產的對立

（一）城市規劃與房地產開發的利益出發點不同

城市規劃的利益出發點是城市建設整體最優，考慮整個城市土地的合理利用，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性特點。房地產開發則注重個體最優，從自身利益出發，選擇合理的區域進行建設，要求更高的容積率，追求利潤的最大化，是個體商業行為。兩者的出發點不同導致城市規劃與房地產之間產生的必然的矛盾。

（二）城市規劃與房地產開發的利益長遠取向不同

城市規劃尋求城市發展的整體最優，立足于長遠利益考慮。房地產開發是商業行為，追尋的是如何使投入資金在一定時間內獲得最大利潤，更加注重短期利益。城市規劃更強調城市建設的多功能，實用和美觀并舉，更利于長期發展。房地產開發更加著重于經濟開發，更加著重于自身利益，促進房地產企業的迅速發展。

（三）城市規劃與房地產開發的權利不同

在城市建設中，城市規劃不具有地產開發的使用權，但具有否決權，它決定著土地的使用性質。房地產開發具有土地的使用權，但不具有否決權，即不能改變土地的使用性質。二者權利的不同，導致在城市建設中兩者產生誤解和沖突。

三、城市規劃與房地產開發的統一

（一）城市規劃與房地產開發的目標統一

城市規劃與房地產開發的目標一致，都是為城市建設服務，共同建設城市，使城市更適宜人居，滿足社會、經濟、環境效益的需求。城市規劃通過對房地產開發的管理，兼顧房地產發開發的適當利益，推進城市化進程。房地產開發則服從、執行城市規劃，體現城市總體規劃意識。從城市建設目標上二者達成了相互統一。

（二）城市規劃與房地產開發的對象統一

城市規劃的對象是城市建設，房地產開發的對象同樣是城市建設。城市規劃是房地產開發的“龍頭”，指導和制約著房地產開發，決定著城市性質、職能與規模,土地分配使用,從總體上決定了房地產開發的走向。同時城市規劃的藍圖又要靠房地產開發來實現。

因此，城市規劃與房地開發有著密切聯系，二者相互對立和統一，相互依賴又相互獨立，相互聯系又相互制約，誰也離不開誰。城市規劃離不開房地產開發，房地產開發也不能脫離城市規劃隨意建造。以上矛盾的對立和統一導致了城市規劃與房地產開發既存在良好的合作，也存在一些問題。如商品房開發過度、開發商增大建筑密度導致居住環境質量下降等。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；如果過分強調短期效益，則可能損害城市長遠發展。不能只看重長遠利益而忽略了當前利益,更不能只重視當期利益而忽略了城市的長遠利益和可持續發展。那么如何協調發展兩者之間的關系，兼顧長遠利益與短期利益，使城市規劃與房地產開發統一、協調、合理、健康發展？

四、實現城市規劃與房地產開發的統一協調發展

（一）深度協調配合，加強規范監督和管理

城市化建設必須堅決執行“規劃先行”的原則，從源頭上把住房地產開發的關口，加強房地產開發指導。建立規范房地產開發制度，嚴厲打擊損害公眾利益，擾亂房地產市場秩序的不良行為。建立房地產城市規劃執行檔案，并向社會公示和接受監督。建立行業信息披露制度，引導房地產合理開發。建立房地產企業動態管理制度，對不按規劃執行的企業進行取締。