物業公司稅務風險匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇物業公司稅務風險范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

國家稅務總局二六年七月十三日關于跨地區經營匯總納稅企業所得稅征收管理若干問題的通知（國稅函[2009]221號）中關于二級分支機構的判定問題，二級分支機構是指總機構對其財務、業務、人員等直接進行統一核算和管理的領取非法人營業執照的分支機構。

總機構應及時將其所屬二級分支機構名單報送總機構所在地主管稅務機關，并向其所屬二級分支機構及時出具有效證明（支持證明的材料包括總機構撥款證明、總分機構協議或合同、公司章程、管理制度等）。

二級分支機構在辦理稅務登記時應向其所在地主管稅務機關報送非法人營業執照（復印件）和由總機構出具的二級分支機構的有效證明。其所在地主管稅務機關應對二級分支機構進行審核鑒定，督促其及時預繳企業所得稅。

以總機構名義進行生產經營的非法人分支機構，無法提供有效證據證明其二級及二級以下分支機構身份的，應視同獨立納稅人計算并就地繳納企業所得稅。

期貨公司營業部符合二級分支機構的定義，應按以上條款進行所得稅的處理，而實際工作中，一些期貨公司的網點尤其未跨省的，不在營業部所在地辦理稅務登記，認為可以由總部代繳，這種認識是錯誤的。期貨管理條例規定期貨公司實行四統一中有統一財務管理和會計核算，注意此項并不包括統一納稅。

2. 招待費與差旅費、會議費的稅務處理與風險

企業所得稅法43條規定：企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。（沒有超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除的規定）

業務招待費的稅務稽查認定的觀點就是所有的餐費發票都是業務招待費。如果會計上認為有些餐費不是招待費，比如企業開會支出，辦品種推廣會，員工加班餐等。如果企業分不清是否招待，還是自用，稽查視同一律作招待費處理。

如果企業分清，稽查分不清的，也一律作招待費處理。60%的扣除，就考慮了在招待的同時企業的員工情況。

業務招待費還有一誤區，期貨公司為客戶報銷的機票、火車票統一算在差旅費里進行核算是不符合稅收政策的。應做為業務招待費核算。

3. 工資薪金的稅務處理

鑒于期貨公司營業部多為跨省經營，一些工資薪金里的補貼各省有不同標準。而且有不同稅收要求。比如通訊補貼。北京地稅不允許稅前扣除，而河北、吉林、遼寧都按標準稅前扣除。相關的防暑費、取暖費等各地標準不一，稅政不一，需要營業部財務崗位密切關注地方政策。

二是社保、公積金是可以稅前扣除的，但公積金要求要執行財稅[2006]10號文：單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應納稅所得額中扣除。且最高不得超過平均水平的三倍，超過部分計入應稅所得繳納個人所得稅。實際執行起來各地公積金條例又有不同規定，但稽查處理只能按12%稅前扣除。

4. 居間人返傭的處理

由于行業的特殊性及期貨公司發展的特點，居間返傭在期貨公司的費用支出中比重很大。此項在2012年3月前后的政策形成一個分水嶺，有重大改革。

3月份以前財政部、國家稅務總局《關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》財稅[2009]29規定：與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、人和代表人等）所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額。

2012年3月9日，國家稅務總局公告（2012年第15號）關于從事服務企業營業成本稅前扣除問題中，從事服務、主營業務收入為手續費、傭金的企業（如證券、期貨、保險等企業），其為取得該類收入而實際發生的營業成本（包括手續費及傭金支出），準予在企業所得稅前據實扣除。

期貨公司目前的傭金水平在40%左右，15號公告將大大減少期貨公司營業部稅負，更有利于業務的拓展與經營。

5. 企業對稅務機關稽查結果的應對提醒

熟悉稽查流程，做到有備無患，心中有數，是每個期貨公司負責人和財務經理必須掌握的。企業發表意見的機會包括：告知環節、聽證環節、行政復議、行政訴訟。企業對稅務機關的稽查結果進行正確的分析是必要的，可從以下方面作詳細分析：

5.1稅務處理結果的依據要充分

稅務人員在稽查時的底稿作為主要依據，應當由被稽查單位的相關負責人簽字后，才能做為有效依據。

5.2當事人申辯筆錄齊全

稽查中，對當事人的書面陳述、申辯陳述均應記錄整理在案。當事人有陳述申辯材料的，應當整理歸檔；并由當事人簽字或蓋章；當事人無陳述或者申辯權利的，也應記錄在案存檔。注明“當事人無陳述、申辯意見”，并由當事人簽字或蓋章。因為《行政處罰法》明確規定：“拒絕聽取當事人的陳述、申辯、行政處罰決定不能成立。”

5.3援引法律條文完整、具體

在填制稅務文書時，有的稽查文書只引用省級或市級制發的規范性文件，有的沒有具體文號、名稱或隨意省略；有的稅務文書的格式部分不符合相關法律、法規的規定等等，這些問題都可以做為企業財務人員關注的焦點。

5.4要按法定程序告知當事人法律救濟途徑

當事人有陳述申辯權、聽證權、復議權、訴訟權；把《稅務行政處罰事項告知書》和《稅務行政處罰決定書》同時下達；當事人提出聽證申請的法定期限屆滿未等，就發出了《稅務行政處理決定書》，這些不符合法律程序的行政處罰，按《行政處罰法》的規定都是無效的。

5.5稅務文書送達

處罰決定送達回執無當事人簽字沒有簽收時間等問題，按照《行政處罰法》的規定，實施行政處罰時，不僅要告知當事人違法的事實、證據及處罰依據等，還應告知其陳述、申辯、聽證、復議、的期限和途徑等。而文書送達必須有相關材料，證明當事人收到有關文書，或證明有關文書送達當事人，如果沒有委托方，則應直接送達企業法定代表人或指定聯系人處。

5.6時限有誤

處罰決定書對罰款限定的時間是特定日期前繳納，《行政處罰法》的規定，當事人應當自收到處罰決定書之日起十五日內，到指定的銀行繳納罰款。

5.7處罰決定不全

一份稽查處罰決定，必須載明具體違法事實、證據、性質及處罰的具體依據，缺一不可。還有處罰失當等。都是財務人員需要為企業把關的。

篇（2）

納稅籌劃是企業財務管理的重要一環,因為納稅義務涉及到企業的設立,籌資,投資,生產經營等活動的各個方面,因此納稅籌劃也貫穿于以上整個過程,關系到整個企業戰略的執行情況。同時納稅成本是企業經營成本的重要組成部分,公司為實現企業價值最大化的財務管理目標也必須重視企業的納稅籌劃。隨著我國新企業所得稅法的頒布、新會計準則的實施以及增值稅的逐步轉型,企業進行納稅籌劃的法律和制度環境進一步完善。房地產業是我國國民經濟的主導產業,在我國整個經濟發展過程中占有重要地位。近年來我國房地產業發展一直處在過熱狀態,面對這種狀況,政府實施了土地,金融,稅收等多種調控政策,這些政策在一定程度上抑制了房地產價格的過快上漲。同時這些政策也使得房地產企業面臨了困境,競爭更加激烈,融資更加困難,盈利空間也受到了壓縮。在這樣的境況下,房地產業要提高投資回報率,實現企業價值最大化只能通過降低成本來實現。而納稅成本是房地產企業成本的重要組成部分,在當前房地產業面臨經營困境的狀況下,企業通過納稅籌劃降低經營成本,提高企業的競爭力就顯得尤為重要。本文主要從房地產企業生產經營流程的各個環節來簡要分析房地產企業納稅籌劃的整體思路。

一、各環節的納稅籌劃

(一)房地產企業設立環節的納稅籌劃

由于新企業所得稅法的頒布,原來通過選擇企業注冊地和企業性質進行納稅籌劃的方法應經失去了意義。當前房地產企業應該從企業組織形式和組織結構的選擇兩個方面進行納稅籌劃。具體來說,組織形式的選擇主要是獨資企業、合伙制企業和股份公司制企業的選擇,因為獨資企業、合伙制企業只交個人所得稅,而股份公司制企業既要交個人所得稅還要交企業所得稅。企業組織結構的選擇主要是房地產集團公司設立子公司和分公司的選擇,分公司和總公司合并計算應納所得稅,而子公司和總公司分別計算應納所得稅。建議集團公司剛開始設立分公司,等分公司開始盈利再考慮讓分公司改制為子公司,這樣分公司剛成立時可能發生的虧損就可以成為總公司稅前抵扣項目。

(二)房地產企業籌資環節的納稅籌劃

籌資環節房地產企業主要可以通過籌資方式的選擇以及融資租賃進行納稅籌劃。具體來說,籌資方式的選擇大的方面主要分為權益籌資,負債籌資和其他方式籌資。企業應該盡量利用負債籌資,充分利用利息稅盾的作用,但也要根據企業總體資本結構綜合考慮。利用融資租賃進行納稅籌劃主要是因為這種方式既可以利用利息稅盾的作用,又可以通過折舊抵扣應納稅所得額,起到了雙重抵稅的作用。

(三)房地產企業開發建筑環節的納稅籌劃

開發建筑環節主要是通過合作建房和開發項目轉讓進行納稅籌劃。具體來說,由于稅法規定“以不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配、共同承擔風險的行為,不征營業稅”,這樣一來房地產企業就可以與其他企業分別以土地使用權和貨幣資金出資成立合作企業合作建房,房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式以房屋進行分配,這樣向合作企業提供的土地使用權視為投資入股不繳營業稅,雙方分的利潤也不必繳納營業稅從而達到節稅的效果。房地產開發項目轉讓包括資產轉讓和股權轉讓。根據我國現行稅法規定,股權轉讓不繳營業稅,不繳增值稅和契稅。然而如果直接把土地當作資產轉讓則需要交土地增值稅、契稅和營業稅。因此,房地產企業應該盡量采用股權轉讓的方式進行房地產開發項目的轉讓。

(四)房地產企業銷售環節的納稅籌劃

銷售環節主要通過銷售收入的分解和促銷方式的選擇進行納稅籌劃。具體而言,銷售收入的分解主要是房地產公司通過設立裝修公司或物業公司,把房屋價款的一部分轉移到裝修費用或物業費用,因為裝修費用和物業費用征營業稅,稅率比土地增值稅低,這樣就起到了明顯的節稅效果。促銷方式包括現金折扣,贈送裝修、家具家電以及一定年限的物業費等,每種促銷方式所涉及的稅種有所不同,也有比較大的籌劃空間,企業要合理利用促銷方式進行納稅籌劃。

(五)房地產企業持有房地產環節的納稅籌劃

房地產企業持有環節的主要通過投資性房地產計量模式選擇、租金的分解和利用房地產投資進行納稅籌劃。具體來說,投資性房地產可以采用成本模式和公允價值模式進行計量,成本法計量下,企業可以計提折舊,而折舊的計提可以起到抵稅效果,僅從納稅籌劃角度說成本法更利于節稅。租金的分解主要是把水電費、物業費從租金中分離出來以達到節稅目的。利用房地產進行投資是指把閑置房地產投資入股一家企業組成風險共擔的共同體,參與企業利潤分配。這樣一來就不用繳納營業稅及附加、也不直接繳納房產稅,只繳所得稅,進而實現節稅效果。

二、結束語

房地產企業納稅籌劃涉及到企業生產經營的各個環節,本文勾畫出了房地產企業納稅籌劃的整體思路。但是由于篇幅有限,本文只是簡要介紹了各個環節納稅籌劃的一些概括性的建議,有待進一步分析研究。

參考文獻:

[1]蓋地.稅務會計與稅務籌劃[M].北京:中國人民大學出版社,2003.

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一、引言

在房地產市場日趨理性化的今天，財務管理已成為房地產企業控制運作成本、提高經濟效益的重要手段。納稅管理作為房地產企業財務管理的重要部分，直接影響到其經營利潤，合理避稅顯得愈加重要。

二、房地產企業納稅籌劃的意義簡述

（一）是企業加強財務管理的標志之一

短期內，企業進行納稅籌劃的目的是通過對經營活動的安排，減少交稅，節約成本支出，以提高企業的經濟效益；從長期來看，企業自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經營活動之中，使得企業的納稅觀念、守法意識都得到強化。因此，無論從長期還是從短期來看，企業進行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負擔和實現稅收零風險，很顯然，高質量的納稅籌劃是企業財務管理水平的重要標志。

（二）是市場經濟發展的標志之一

在企業的自主經營和自負盈虧過程中，稅負實際上是企業既得利益的流失。這就啟發和刺激了房地產企業作為納稅人在法律允許的范圍內，充分運用各種稅收政策的同時，達到使自己稅負最輕的目的。市場經濟的發展還同時伴隨大量外資的涌入，跨國、涉外企業的增加引發了大量國際稅收管轄和沖突的問題。各國稅法制度、規則的差異和運用這些法律法規的利弊，也是刺激各企業納稅籌劃的需求，從而促進了納稅籌劃活動的發展。

（三）是企業減少或延緩經濟資源流出的手段之一

如前所述，企業稅負是企業經濟資源的重要流出項目，是企業的成本支出項目。納稅籌劃的現實意義就是可以有效降低房地產業的稅負率。目前，房地產業既是我國的國民經濟重要行業，也是國家重點調控的行業之一，因此，稅種眾多。當前地產企業應負的稅種主要有：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產稅、耕地占用稅、車船使用稅、教育費附加等。除了以上各種稅收外，房地產企業還要承擔大量的費用，以土地為例，這其中需要產生的費用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務費、土地使用稅、征地管理費等近十項費用。稅費負擔一般要占到商品房成本的30～40%，通過納稅籌劃，實現稅負的減輕，是地產企業降低成本的重要手段之一。

三、房地產企業納稅籌劃的思路探討

（一）合理、充分運用稅收優惠政策

我國房地產開發企業的稅收優惠政策主要表現在營業稅、房產稅和土地增值等3個方面的稅，這些優惠政策在相關稅收法規中均以列示的方式體現。事實上，由于我國稅收法規體系龐雜、表現形式以法律、通知、批復等等形式體現，如果企業對于這些相關的規定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認為這應該作為企業納稅籌劃的首要任務。如：對于企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業稅； 又如：房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產開發公司為客戶代建房屋，房屋的產權并沒有發生直接的轉移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產開發公司應注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優惠政策。

（二）臨界點法策劃方案

1.稅率、應稅所得額“臨界點”。《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行4級超率累進稅率。該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點”，同樣，增值額達到扣除項目金額50%以上，其適應稅率就會從30%變成40%，增值額達到扣除項目金額100%～200%，其適應稅率就會從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點”。比如一家房地產開發企業有可供銷售的5000平方米同檔次的商品房兩棟:甲房每平方米售價是2000元，轉讓收入是1000萬元，它的扣除項目金額為835萬元，增值額是165萬元。乙房每平方米售價是1070元，轉讓收入是1070萬元，它的扣除項目金額是838萬元，增值額是232萬元。我們可以計算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規定，甲房的增值額沒有超過扣除項目金額20%，不繳土地增值稅，企業獲得的利潤為165萬元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬元，企業獲得利潤是162.4萬元。從上面的例子可以看出，甲房售價要比乙房售價每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優惠，所得利潤反而高于乙房的利潤2.6萬元。由于價格上的優勢，甲房的市場競爭力將強于乙房。所以企業應該考慮以后多采取甲房的銷售方式進行銷售。

2．人員“臨界點”。經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于促進殘疾人就業稅收優惠政策的通知》（財稅字[2007]92號）（以下簡稱《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國范圍內統一實行調整后的促進殘疾人就業稅收政策。對享受稅收優惠的企業安置殘疾人員實行最低比例和絕對人數限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類人員。充分利用這一臨界點，單位只需要多用幾個持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛生的清潔工等都可以雇用該類人員，便能達到享受優惠的條件。

（三）分解法策劃方案

案例：A房地產開發公司銷售普通標準住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費用支出為1700萬元，根據有關稅法規定，土地增值稅其他扣除項目金額共計1500萬元。

方案1:銷售毛坯房，同時送精裝修，售價為3000元/平方米，裝修費約合400元/平方米，共計312萬元。那么，該企業應納稅額計算如下:應納營業稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬元，城建稅和教育費附加共計117×(7%+3%)=11.7萬元，扣除項目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬元，增值額為2340-1940.7=399.3萬元，增值率為20.58%，應納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬元。共實現利潤2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬元，應納所得稅為79.517×25%=19.88萬元，合計納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬元。

方案2:房屋售價為2600元/平方米，裝修費由其關聯的物業公司單獨收取，然后再以同等價格對外承包。應納稅額計算如下:應納營業稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬元，城建稅和教育費附加共計101.4×(7%+3%)=10.14萬元，扣除項目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬元，增值額為2028-1611.54=416.46萬元，增值率為25.84%，應納土地增值稅416.46×30%=124.94萬元。共實現利潤2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬元，應納所得稅為91.52×25%=22.88萬元，合計納稅金額為259.36萬元。物業公司將裝修工程轉包給他人實現零營業額，不用繳納營業稅。該方案比方案1減輕稅負9.01萬元。

（四）通過第三方公司進行的收益與成本轉移行為

通過設立第三方具有稅收優惠、稅收比較優勢，方便資金轉化的企業，達到成本轉移，降低目標公司稅負的目的。一是資產轉移法。比如門面房，出租房，這些將為房地產公司帶來大量收益的，這部分優良資產形成的收益都將在房地產公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機會。要將這些資產，通過以下四種方式進行轉移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產轉移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉移法，由免稅公司將房產、辦公樓租給房地產公司用，并且向房地產公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產公司轉移到了租賃公司。或者：銷售、 服務、 咨詢、 廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售服務公司去完成，從而爭取到優惠政策。

四、結論

在目前房地產市場競爭日益激烈，國家調控手段不斷強化的背景下，地產企業通過“開源”，即營銷手段來擴大市場份額存在一定難度的情況下，應該把策略重點放到“節流”，即公司內部財務成本的控制上。而對于地產企業來說，土地成本、建筑成本卻因為固有的剛性，這就要求企業財務部門乃至企業高層重視納稅成本，即如何通過納稅籌劃予以控制。房地產公司涉及的經營活動廣，其財務關系很復雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國的房地產企業加強財務管理的著力點。

參考文獻：