房地產行業財務風險的特點匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產行業財務風險的特點范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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一、房地產開發項目財務風險的特點

（一）房地產企業籌資難度和償債壓力巨大

房地產開發行業是資金密集型行業，因此籌資活動是支持房地產項目開發經營，促進房地產項目投資和再投資效率的重要環節。目前我國房地產行業用于運轉的資金的主要來源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個主要方式，其他方式的資金來源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來源于銀行按揭貸款，由此可見我國房地產行業發展對銀行的依賴程度。由于我國經濟發展階段和資本市場成熟程度的限制，歐美國家房地產行業的多渠道融資模式在我國難以推廣，加之國內證券市場對房地產企業上市的限制嚴格，信托受限，房地產行業資金需求規模的不斷增加和融資方式的單一使房地產企業在籌資融資環節上面臨巨大的財務風險。

（二）投資活動對企業經營管理水平要求高

房地產項目的投資活動是以資金為資本通過對項目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業經營管理水平、戰略決策和資金運用能力的綜合體現。房地產項目投資回收期長、資金需求量大，因此在項目投資決策時要十分謹慎，一般的房地產企業在進行投資決策的過程中都會進行可行性研究分析和投資測算，從主觀方面來說，不管是公司管理層還是專業咨詢機構對市場走勢和競爭環境的預測均來源于對歷史數據的分析和主觀經驗假設，因此企業管理能力和專業水平的高低對投資成敗有著不小的影響。從外部政策環境來說，投資決策中對政策條件和經濟環境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環境的不確定性很大。因此這些投資決策過程中的不確定性因素會引發較大的財務風險。

（三）項目銷售資金回收情況受市場波動影響大

房地產行業的投資回收取決于銷售收入額和其轉化為資金流入的速度，資金回收是企業償還債務和再投資的基礎。銷售收入的實現主要受房地產市場供求狀況和購房者的心理預期影響，圖1為2008年-2014年我國房地產開發面積和銷售面積增長率變化情況。

由圖1可見，除去2008年度金融危機到2009年度房地產行業反彈過程中我國房地產開發面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國房地產行業新開發面積和銷售面積均呈現下降趨勢，但是銷售面積下降幅度和波動程度遠高于新開發面積的變動程度，由此可以分析判斷出，我國房地產的總體供求關系還是供應量高于市場需求。進入2015年以來購房者仍持觀望態度，一邊是高企的庫存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產企業的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業紛紛降價促銷，導致購房者強烈的降價預期，在這一過程中有不少中小房地產企業已經不堪重壓，面臨破產。企業資金回收中面臨的風險會直接導致資金鏈緊張，引發財務風險。因此，企業應采用加強銷售戰略制定和收款管理的雙重機制，降低資金回流風險。

二、房地產開發項目財務風險控制的主要環節

房地產行業的財務風險控制應該在結合房地產企業財務風險特點的基礎上，結合企業財務風險控制的主要環節進行企業財務風險的把控。

（一）投資風險控制

房地產企業的投資管理水平與房地產企業的財務風險控制水平有著密切的關系，投資管理主要體現在對整個投資項目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個過程，通過聘請具有豐富行業經驗的高管團隊、建立科學嚴謹的決策流程、扎實細致的預算工作等手段可以有效降低項目投資管理中的非系統風險，因此科學的投資管理體系是房地產投資風險控制的有效手段。

（二）籌融資風險控制

根據房地產面臨財務風險的具體特點，可知融資風險把控是與投資風險控制密切相關的風險控制環節。從房地產經營的開發時序性來說，在投資策略制定后最重要的財務風險控制就是融資風險控制。目前我國房地產企業的投資主要來源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實施完全取決于融資風險的控制能力，因此，房地產企業應當在健全投資管理體系的基礎上，理性客觀地評價企業的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細化到每一個節點。不僅僅是將成功實現融資作為主要目標，對于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標，降低籌融資風險及整體財務風險。

（三）營運資金風險控制

作為房地產項目投資最重要的資金來源及投資效果評價最關鍵的環節，營運資金風險控制始終是房地產企業財務風險控制的重中之重。目前，我國對于房地產開發企業的流動資金控制愈加規范和嚴格，房地產企業無法將所有的銷售回款進行再投資或進行企業間拆借。因此，要控制好房地產營運資金風險首先要確保資金來源，加強回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎上，合理制定營運資金滾動計劃管理機制，確保對于項目整體投資策略的細化目標實現。最后，合理利用流動資金進行融資還款及再投資，實現項目資金的良性循環，降低整體財務風險。

除了上述三方面在房地產行業普遍存在且影響較大的風險以外，房地產企業與其他企業一樣還面臨著利益分配風險、內控管理風險等，雖然每個企業的綜合管理能力有所不同，但是每個企業都應該重視風險控制，避免嚴重危機的產生。

三、房地產項目財務風險控制的主要措施

（一）建立完善的投資預算體系控制財務風險

在房地產開發項目投資建設期間，一些預算及分析體系不完善的企業往往偏向關注項目開發進度及銷售進度，對項目前期的財務測算及事中事后的財務預算管理重視程度不高，導致項目開發過程中出現資金鏈斷裂和清算，造成整個投資失敗。

因此，必須通過進行概率分析法和例舉法在項目開發前期進行整體現金流量可靠預測，避免項目財務風險。在項目開發的過程中應該實時根據項目開發進度及市場情況的變化及時調整整體預算及資金預算，加強對項目開發過程中出現的意外情況的把控能力，保障整體預算目標的實現，體現出財務管理工作的監督和保障職能。

（二）多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金結構

基于健全項目開發預算體系，通過對項目開發整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據資金需求峰值出現所處的項目開發階段，考慮項目所處開發階段對融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項目自身融資能力不足以滿足，通過合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來的財務風險。

通過多渠道的融資方式間的互相彌補，降低資金成本，消減獲利能力風險。由于項目開發類融資有獲取難度大、期限長、資金成本高的特點，而短期經營類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點，因此通過長短期融資的高低搭配以實現長期融資為基礎，短期融資為輔助，利用短期融資流動性強的特點，實現長期融資和短期融資之間的置換和互動，降低整體資金成本，減少償債風險。

（三）增強流動性資金管理，使資金利用率最大化

房地產項目對資金投入的要求較為密集和持續，假如在某一個環節上，出現資金投入困難的問題，項目投資很可能難以為繼，嚴重時甚至會拖累整個企業的發展。所以在日常運營時，流動管理資金就更加應該得到充分的重視，加強各方面的營運資金管理。

1.加強回款管理提高銷售回款率縮短回款時間

對于房地產開發項目來說，銷售回款是整個項目開發的命脈，銷售回款的速度直接影響整個項目開發資金鏈的穩定程度及財務風險控制水平。因此，需要構建完善的營銷與財務的對接機制，形成對銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務目標與具有激勵性的考核機制，最大限度地提高銷售回款比例。

2.經營性資金流入用于籌資業務有關的支出管理

房地產行業是資金密集型行業，其籌資成本必然在其整體項目獲利能力預期和項目投資評價中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當項目進入銷售期和經營期以后，將一定的經營性現金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強項目獲利能力的重要途徑。從經營性現金流入的類別來說，項目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點，但其受市場波動和政策調整等不確定因素的影響較大，如果在項目銷售情況比較好的情況下去預測未來較長一段時間的銷售資金流入，很可能出現過于樂觀的判斷和假設，在此階段使用過多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個項目在市場波動或政策調控情況下面臨開發資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時間內需求量較大，難以通過短期融資來彌補，從而使企業面臨較大的財務風險。

針對這一特點，開發企業應當對銷售性資金流入進行妥善管理，在較為理性保守的財務預測分析下，對波動性較強的銷售回款和較為穩定的持續經營類收入做好統籌安排，在優先保證項目開發和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。

3.利用經營性資金盈余進行再投資管理

由于房地產行業發展的特性及近年來我國房地產行業的市場發展模式，我國大多數房地產企業均會在其投資項目的中后期利用項目自身產生的凈現金流量進行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項目開發提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進行其他項目開發投資，其對資金的占用期限均較長，而且被投資項目的投資效果不確定性很強，在短時間內無法產生足量的現金流入。因此，從項目本身來說，對于利用項目盈余資金進行投資的控制應在絕對滿足項目自身開發經營的前提下，利用多種假設及敏感性分析的模型同時對資金輸出項目和被投資項目的現金流量情況進行預測，避免由于過度投資產生的資金流動性弱而導致的財務風險。

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中圖分類號：F293.30 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）028-000-01

房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，直接關系到社會經濟的發展，房地產行業具有投資比大、收益高等特點，因此面臨的風險也比其他行業高很多。房地產行業經營具有其特殊性，在房地產企業發展過程中需不斷加強防范企業的財務風險，降低財務風險發生的概率，促進我國的房地產企業健康持續發展。

一、房地產企業面臨的主要財務風險

1.債務風險

作為房地產企業，高負債率是其最顯著的特點，這也是造成房地產企業財務風險較高的重要因素。房地產企業需要投入的資金量非常大，動輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動資金，才能確保房地產企業的正常運轉，但是房地產企業通常沒有這么多流動資金，因此需要在銀行等金融機構融資。當房地產企業缺乏資金時，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發展立場上進行統籌考慮。房地產企業只有到開發項目完成后才會收回資金，期限較長，加上銀行貸款利率較高，因此會產生較高的財務風險。在其他條件不變的情況下，企業負債越高，利息支出數額越大，財務杠桿效應越明顯，隨著企業負債率的升高，企業面臨的財務風險也加大，一旦某環節出現問題，就會給企業帶來嚴重的財務危機。

2.利率變動風險

房地產企業貸款數額較大，因此對利率變動比較敏感，尤其是國家因金融政策或者經濟政策變動而對利率做出的調整將對房地產企業產生較大的影響，因此利率變動風險較大也是造成房地產企業財務風險較高的重要因素之一。如果國家想抑制房地產企業泡沫危機，就會出臺一系列加息政策，這將大大增加房地產企業的融資成本，企業的還貸壓力明顯增加。若企業經營不善，未實現預期經營目標，企業將陷入財務危機中，難以確認正常的經營與發展。

3.經營管理風險

房地產企業在運營中會和很多部門產生密切的經濟往來，如政府部門、審計部門、企業內部各部門、企業債務人、企業股東等；加之房地產企業經營過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產企業的財務風險。與此同時，部分房地產企業財務管理尚不夠完善，極易導致企業出現財務管理漏洞。如與關聯單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會造成企業經營管理風險較高，最終會直接影響到企業的經濟效益。

4.融資風險

房地產企業資金需求量較大，其正常運轉離不開從銀行等金融機構融資。如果房地產企業在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項目，就會出現融資出現問題，影響項目的正常開展。另外，由于房地產企業銷售量降低，企業貸款門檻提高等因素的影響，房地產企業的融資渠道將越來越窄。一旦房地產企業經營不善，難以按時歸還貸款及利息，就會直接影響銀行的正常運作，對整個社會經濟的發展造成不利影響。

二、房地產企業防范財務危機的對策

1.優化資本結構

房地產行業屬于資金密集型行業，因此必須不斷優化自身資本結構。當前，我國的房地產企業普遍沒有足夠的資金獨立開發項目，需要進行融資解決，企業在融資時一定要考慮到自身的償債能力及開發項目的收益情況。盡管負債經營可利用金融杠桿增加企業收益，但是仍要將負債率控制在合理的范圍內。因此，房地產企業在運營過程中需不斷優化資本結構。

2.擴寬融資渠道

房地產企業的發展離不開資本市場的支撐，因此，房地產企業應不斷擴寬融資渠道，實現多元化融資模式。房地產企業可與資本市場對接，搭建起房地產企業的資金循環系統。首先，應研究資金鏈管理，探索出最適合本企業的發展模式；其次，除進行信托計劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進行民間融資方式，不斷拓寬企業融資渠道；最后，隨著國外融資平臺進入中國金融市場，房地產企業應利用好國外融資渠道，實現多元化融資，以不斷降低企業負債率，從而降低企業財務風險。

3.加強項目調查

房地產企業屬于高風險企業，受到社會經濟政策等社會環境影響較大，因此，房地產企業在項目開發建設前應進行大量的項目考察及風險調研，出具一份風險評估報告，以有效降低企業財務風險、實現成本控制。其次，對項目的投入、產出狀況做合理預算，可為企業經營決策提供數據支撐。同時，房地產企業要正確認識成本管理，加強財務核算，對項目建設進行合理預算，確保企業資金發揮出最大效用。

4.注重風險預警

房地產行業具有很強的不可預見性，且市場環境瞬息萬變，一旦企業財務出現問題，極易引發財務危機，若財務危機不斷累積惡化，企業將爆發全面危機。隨著房地產行業競爭的加劇，房地產企業應不斷增強財務風險意識。針對此，房地產企業應建立一套完善的財務風險預警系統，在危機出現之初就采取相應補救措施，將企業危機扼殺于萌芽中。企業可以通過設置一些較為敏感的財務指標進行預測，這些指標包括開發項目的收益率與銷售率、現金流入比率、已獲利息倍數、資金的安全邊際率等。當前我國經濟發展加快，相關的經濟政策也不斷調整與變化，這勢必會影響房地產企業的發展，因此，企業應關注對宏觀經濟形式的分析、經濟政策的研究等，將企業出現財務風險及財務危機的概率降至最低。

三、結語

當前，我國房地產行業發展還有許多不完善之處，相關財務管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業面臨較高的財務風險。因此，房地產企業應通過不斷優化資本結構、拓寬融資渠道、加強項目調查、注重風險預警等措施，降低企業財務風險，確保企業健康持續發展。

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國國民經濟的發展，房地產行業發展勢頭尤為迅速，由于我國房地產行業基礎差、起步晚，各種行為都不規范等原因，致使房地產公司存在著巨大的財務風險隱患。目前房地產企業如何合理有效地避免財務危機對保證房地產行業長久穩定發展，乃至全民經濟發展都具有非常重要的意義。

1房地產行業的財務風險成因分析

11宏觀因素分析

房地產行業的外部環境包括政治因素、法律因素、經濟因素、社會文化因素、自然環境因素和技術發展因素等，所以房地產行業的外部環境不受自己控制，當國家和地區經濟情況發展變化時（經濟全球化加快等），首先受到影響的就是房地產行業。目前國家對房地產開展的調控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產行業的發展。因此房地產行業很難控制未來發展的走勢。同時又由于房地產開發項目具有周期長、回收期長、投資大等特點，導致公司發展也存在一定的缺陷，具體表現如下。

111市場不成熟

我國房地產是20世紀90年代初新興產業，相對世界其他國家房地產行業來說，起步比較晚，發展速度猛烈，無論發展過程還是管理規范等都不夠成熟，導致房地產發展過程中沒有重心，盲目前進。出現一些企業將閑置資金投入到沒有進行前期市場調查的房地產項目，導致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國房地產行業發展速度過快，根基不穩，為了適應國民經濟發展需要，政府多次出臺宏觀調控政策。當房價上漲趨勢過快時，國家嚴格控制開發商貸款條件和利率，從而削弱房地產發展勢頭。當房地產行業發展進入低谷時，采取貸款放款優惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經濟平衡發展。

113風險意識淡薄

由于房地產快速發展，使得房地產投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風險意識。同時，房地產公司在規避風險意識方面缺乏相應的控制制度，沒有實現按照制度進行風險控制。

12微觀因素分析

121缺乏財務預算和財務管理意識

在房地產行業發展過程中，有將近四成的房地產公司在經營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務預算和事后財務分析，沒有有效的發揮財務管理的職能。甚至有的房地產公司外聘會計公司做，由于會計對公司情況和業務不了解，不能做到日常財務數據的有效控制。

122盲目舉債，資本結構不當

一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產開發過程中，而缺乏開發項目的全盤考慮和長期規劃，導致房地產項目開發后期資金運作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導致負債成本過大。

123成本費用控制不嚴

由于目前房地產市場投資過熱，房價過高，房地產暴利，使得房地產企業忽視了成本費用控制，主要表現在三方面：首先，不重視建設項目的規劃階段，經常出現項目方案還沒有確定下來就著急開工進行建設，致使在項目建設過程中對項目方案反復修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標環節走過場，部分開發企業不愿搞公開招標；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設計階段的成本控制。

2房地產行業財務風險特點

21財務杠桿使用過度

大多數房地產公司以向銀行貸款的方式應對房地產開發所需要的大量資金，但是過度貸款會導致資產負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿使用過度意味著資金流動風險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉率偏低

由于房地產項目開發所需資源多，資金投入大，征地、土地開發、房屋開發都屬于資金嚴重消耗部分。雖然房地產通過房屋預售、現房銷售和物業管理等方式將資金收回，但周期比較長。

23資產期限不匹配

由于房地產的資金投入大，資產比較多，其流動資產主要是存貨（包括原材料、周轉材料、存貨跌價準備、開發產品）。由于房地產存貨流動性差，屬于不易變現的資產，導致房地產公司流動資產和流動負債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現金流入期限不均衡

由于房地產公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進行房屋預售等方式獲得資金流入，致使房地產現金流入不可控，一年高一年低，現金流入期限出現嚴重的不均衡。使得現金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風險，現金流入較多的一年又會產生大量的資金冗余。

3房地產行業降低財務風險的對策

31加強財務活動過程管理

311籌資風險的管理

向銀行貸款是房地產行業目前采取的主要融資方式。經過行業分析，房地產公司過度貸款會造成負債率過高。所以房地產公司融資方式應該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負債率過高導致房地產行業財務風險，確保項目資金順利流通，股東權益具有穩定的收益率。

312投資風險的管理

房地產開發項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調研，應充分了解國家政策、城市規劃、土地使用情況、房屋供應信息以及房地產市場需求等。如果城市規劃信息不準確，導致開發商選址的錯誤判斷，最終會導致開發房屋出現滯銷。

313現金流量風險管理

房地產公司從開始融資就承擔著財務風險，所以在公司資金回收環節最為重要，而應收賬款的及時回收是影響資金回收風險的重要因素。所以應加強對應收款項的管理，首先建立穩定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應收款方式和比例。

32建立完善的風險預警系統

如果房地產公司沒有建立和完善財務風險預警管理系統，不能有效地避免財務風險，將會使財務危機擴大化，所以建立完善的財務預警系統至關重要。

321及時編制現金流量預算，建立短期財務風險預警系統

房地產財務短期內的主要工作是現金流量預算的編制，為了保證現金流量得到有效管理，房地產公司應該建立完善的預算及預測系統，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預期收益、現金流量和財務狀況等。

322建立財務風險預警模型，確定長期財務分析指標體系

財務預警指標一般包含反映企業負債償還能力、盈利能力和資產運營能力等。房地產公司應該參照房地產特點，并根據自己公司的實際情況，具有側重的對企業財務指標進行調整，從而建立適合企業長期發展的財務風險預警模型。

4結論

綜上所述，只有不斷提升房地產的財務管理水平，加強財務風險管理，才能保障房地產公司長久穩定發展，才能實現國民經濟的科學合理發展。

參考文獻：

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房地產行業是一個十分典型的資金密集型行業,它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應變能力差等特點,并且很容易受到國內外的競價發展形勢和國內宏觀政策的影響。從二十世紀九十年代以來,由國家福利房分配的結束而激發了商品性住房的需求,到2000年中國的房地產行業飛速發展。如在2007年至2008年,我國的金融政策使得房地產行業先揚后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產信貸政策,首付比例和貸款利率的提高,使得市場交易量面臨冰期。因此房地產行業自身所具有的特點使其在發展中隱藏了很大的風險,我們需要有效的分析房地產行業可能面臨的財務風險,并在不斷的發展中學會有效合理的控制財務風險。

二、當前房地產行業財務風險現狀

房地產行業因為其自身的性質就會存在諸多的內部和外部風險,都會對房地產行業發展帶來影響,主要是以下幾個方面:

1.負債率高

通過一些調查數據顯示,我國房地產企業的資產負債率均為75%以上, 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產開發項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉,在選擇項目時已出現盲目性,出現不規范的高額借債,導致房地產企業負債率高。

2.資金結構不合理和境外資金運用少

根據資料顯示,在房地產投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款,這樣單一的融資方式,導致對銀行依賴性大,使得很多風險都壓在銀行身上。同時,主要是運用國內的資金發展企業而對國際上的規則不了解,難以從國際上獲得資金。這使得風險全部集中在國內銀行身上,不利于分散風險。

3.財務涉及面廣,管理較難

企業成功首先需要一個規范的財務活動。而房地產行業中的財務關系較為復雜,涉及的主體較多,包括房地產企業、稅務、審計單位、企業職工等,再加上房地產的資金量大、來往頻繁、結算較多,這些也就使得財務管理上復雜程度較高。

三、控制房地產行業風險的有效措施

1.構建正確的風險評價體系

首先需要有科學正確的風險評價指標,要能夠準確的反映房地產行業所面臨的財務風險水平,把握企業對資金的發展能力以及償還能力,以便正確恰當的對其風險及時預防和提出相對應的措施,這樣也會給房地產行業在財務上樹立一個標準,使得財務評估工作更加具有針對性、目的性。

2.開發多渠道的融資方式

只憑借傳統的融資方式不利于分散風險,會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道,形成新的融資方案,來解決我國房地產行業中負債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預售款等的管理,其次要擴大自身的資金擁有情況,逐步的開發自引外資的條件:比如,可以根據發那個地產的信托計劃,在保持公司原有負債率的情況下,來吸引外來投資者的眼光,要降低融合資金的成本,這樣既可以節省財務管理的費用,也可以不斷的優化公司的內部結構。通過多元化的融資、合理搭配資本權益等,來不斷的控制企業成本,逐步提升企業的價值來降低財務面臨的風險。

3.要完善財務管理策略,加強內部控制并且要完善監督體系

作為企業經營的核心就是對于財務成本的管理,要以讓客戶滿意為宗旨,來時間空間兩個維度上來動態的監測成本管理,約束與非約束相結合來創造合理的成本管理戰略,以便更好地控制成本。在內部的控制上,要形成有最高決策人帶頭、財務部門為核心的內部控住小組,對財務進行定期的考核和監督,實現內部控制的完善。另外,還要在房地產服務的開發和設計上,對成本進行預先規劃,以便使圖紙上的成本與實際成本更接近,減少誤差。也要成立一個專門的財務監督小組,在各個環節按制度和目標嚴格監督,盡量減少人為因素的干擾,提高財務風險控制的保障。

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我國在經濟的發展過程中同時也重視對基礎設施的建設，并且也在不斷的提高城鎮化建設，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環境下，我國的房地產行業迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產行業的健康快速發展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經濟的增長速度，房地產行業在快速發展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當其沖的就是房地產企業的財務風險管理問題。

一、房地產企業財務風險的概念

風險一詞主要是指不能明確各種事件發生的概率，并且也不能控制事件發生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發生時是否可以承擔損失的概率。通過對房地產企業財務活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產企業財務活動的這四個階段進行分析發現，在每個階段所產生的對應的財務風險為：一是籌資風險，其主要的內容是負債規模的大小以及房地產企業是否有能力償還的問題；二是投資風險，主要的內容是對于房地產企業的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風險，主要的內容是企業在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風險，主要是指在企業獲得收益后企業內部出現的問題[1]。

二、房地產企業財務風險的內容

房地產企業在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發行股票以及向銀行進行貸款和發行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經營可以有效地解決房地產企業自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業在進行籌資的過程中所產生的財務杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規模。房地產財務風險主要體現在以下三點：第一點是償付風險，主要是企業對負債的償還方面；第二點是債務資金成本的變動風險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風險[2]。

三、房地產企業財務風險的管理策略

(一)在籌集資金方面的風險管理

在籌集資金方面的風險管理主要包括以下幾點：一是房地產企業要加強自身對于資本結構的建設，一定要將自身的發展情況與完善的資本結構理論相結合，并且將權衡理論作為建設的基礎，對于負債規模需要符合房地產企業的財務實情，太大的負債規模可能會直接導致房地產企業破產或者貶值。主要的原因是由于房地產企業負債規模過大的話會導致企業在負債運營的過程中出現沒有資金償還的現象，并且這種無法償還的風險也是隨著負債規模的擴大而增加的。二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產企業應用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產企業使用這種方法進行籌資。房地產投資信托主要是指房地產企業聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發放受益憑證，通過委托專業的投資機構進行管理，最后再將資金收益發放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產基金、私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發等，企業可以根據自身的實力選擇籌資的渠道。

(二)對投資方面的風險管理

為了有效的控制房地產企業在投資環節的財務風險，就需要企業在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環節做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產企業需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環節都需要進行預算統計，從而提高企業的抗風險能力，企業要明確市場的需求，從而再考慮自身的經濟效益。其次，企業在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當地政府的規劃以及政策是否影響到該項目的開發；第三是該項目施工地點的周邊環境因素。房地產項目的開發不僅可以給房地產企業帶來客觀的經濟效益，同時也可以促進房地產項目周邊的發展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態指標與靜態指標相結合，從而做到多方面多角度的研究[4]。

(三)在房地產企業運營中的風險管理

在對房地產企業正常運行中的財務風險管理中，房地產企業首先要有財務風險的意識，從而在面對財務危機時才不會出現措手不及的情況。房地產行業作為一個高投資、高風險的高危行業，這也就致使房地產企業在正常運營中同樣要承擔大量的風險，所以房地產企業在這樣的發展環境下就需要提高對財務風險的意識程度，在日常的運營中就應該加強風險管理的建設，從而做到有備無患。房地產企業應該時刻的關注市場經濟以及房地產行業的最新動態，并且積極地響應國家的政策制度，在企業內部針對所處的環境狀態適時的進行調整，從而提高房地產企業對于財務風險的應對能力。房地產企業在日常不僅需要提高風險意識，同時也需要對企業內部的財務部門增強管理，樹立科學的發展觀念，提高企業自身的信譽度，并且加快企業資金的流通速度。在進行資金管理方面還應該進行全面的預算，從而避免企業在運營的各個環節中出現非法的情況造成資金的流失，從而實現房地產企業的可持續性發展。

(四)在房地產企業資金分配方面的風險管理

針對于我國的房地產行業的發展特點以及發展狀況，房地產企業應該將經營過程中所產生的現金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務指標，主要的原因就是現金流量可以有效的反映出企業的現金收支狀況，因此現金流量數據比企業的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產企業的利潤在上升，但是如果企業的現金流量在持續下降，那么長遠來看企業的盈利其實是在下降的[5]。

(五)房地產企業內部制度對財務風險的管理

房地產企業內部的建設主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產企業需要建設專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調研，并且及時的掌握其他房地產企業的工作情況以及國家出臺的相關政策，從而企業可以采取有效的防范措施并且提高企業的應變能力。二是要加強企業內部工作人員的自身素質，從而提升企業的總體工作水平；三是要加強企業對于財務方面的管理和控制，建立完善的財務管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。

四、結論

房地產行業目前仍是我國經濟發展中的重要組成部分，并且有著較好的發展前景。本文旨在探究房地產企業在面對激烈的市場競爭、突出的內在矛盾以及外在調控壓力的情況下，是如何科學有效的進行財務風險管理，從而實現自身的可持續發展。

作者:卞曉燕 單位:沈陽坤泰房地產開發有限公司

參考文獻：

[1]曹陽.基于風險定位的房地產企業財務風險預警研究[D].哈爾濱理工大學,2014.

[2]石夢娜.我國房地產企業財務風險控制研究[D].武漢理工大學,2013.

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中圖分類號：F23 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社會經濟不斷發展的需求，我國的房地產行業在近年來取得了飛速的發展。巨大的利潤讓越來越多的社會資源投入到這個行業中，但是房地產行業本身存在的特點，也讓房地產行業的財務風險加劇。資金投入大，資金鏈和建設周期長，資金回籠的速度慢，資產變現能力差。同時，對于企業的發展來說，如果資金和融資能力不強，也很難接到收益較大的項目。在2008金融危機之后，房地產行業出現了泡沫；“中國房地產上市公司2012年的TOP10研究報告”中說到，我國政府將不斷加大調控力度，繼續鞏固調控成果，促使房價回到正常合理的水平；2014年，國務院《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，這個規劃，給予了房地產行業全新的成長空間也促進了房地產行業的轉型升級。在這種情勢下，要想在激烈競爭的環境下求生存、求發展，我國的房地產企業必須要提升對財務風險的認識，如果增強對財務風險的抵御能力，如何將財務風險控制在一定的范圍內，保證企業的健康發展，降低遭受財務風險的可能性才是重中之重。

2 保利地產基本狀況

2.1 保利地產的發展現狀

保利地產（集團）股份有限公司前身為廣州保利開發公司，成立于1992年，1993年在國家工商局完成注冊。保利地產在2002年完成股份制改革之后開始全國范圍的發展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產實現了凈利潤123.45億，增長1%，實現營業總收入1235.08億元，同比增長13.25%。

2.2 保利地產基本財務狀況

從資產負債表主要數據表可以看出，從2010年-2012年，保利地產的資產翻了近3倍，是因為保利地產投資性房地產的增加，在2010年投資性房地產金額為42.39億元。股東權益不斷擴大，而公司的負債速度跟不上股東權益擴大的速度，降低了保利地產抵抗外部風險的能力。

從利潤表的主要數據表可以看出，營業收入和營業成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營業利潤從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤也翻了三番，保利地產的業務量增加是主要原因。

從現金流量表主要數據表中可以看出，現金流量凈額和投資現金凈額在2010和2011年都為負值，這是由于保利地產的高速發展，導致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經營現金流量恢復到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現了負值，因為市場的供過于求的原因，周期太長，無法及時取得收入。

從主要財務比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產的增長率也在不斷下降，但是毛利率比較穩定，是因為保利地產之前的大規模擴張，導致有大量的貸款，三大費用增加，特別是財務費用。

2.3 財務比率指標分析

財務比率指標可以反映財務風險的變動情況，通過圖1我們可以看出以下四個問題。

2.3.1 償債能力

2010年-2014年，流動比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標準值1，說明了保利地產短期償債能力不足。現金負債比率也不斷下降，說明保利地產用現金償還短期債務的能力變弱，加大了公司的資金風險。

2.3.2 資本結構

保利地產的資本負債率，一直居高不下，超出了行業的平均水平，這樣會加大不能按時償還債務的風險。

保利地產從2010年-2014年，雖然股東權益比率呈上升趨勢，但是仍然處于較低的水平，應保持適中的水平，股東權益比率過小，說明企業負債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會減弱。

2.3.3 總資產的收益率

保利地產從2010年-2014年，總資產收益率、營業利潤率、成本費用利潤率和主營業務利潤率都是下降趨勢，說明保利地產在創造收益的時候花費的資本更多，市場競爭力隨之減弱，應對財務風險的能力就被削弱。

2.3.4 營運能力

保利地產從2010年-2014年，應收賬款周轉率持續下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經營活動的資金不能得到充分的利用，資金回收風險增大。

2.4 保利地產財務風險的總體評價

綜合保利地產公司財務風險的財務比率指標分析、單變量模型分析。Z3和F分數模型分析結果，我們可以得出，保利地產的風險水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態，暫時看不到財務危機，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產的償債能力和營運能力皆有不同程度的下滑，現金流量也不樂觀，結合目前的國家的宏觀調控政策和行業形勢來看，同行業的格力地產，同樣是上市公司，但是格力地產的財務風險情況要低于保利地產，保利地產想要持續的健康的發展，確保可以在同行業中占據一個優勢地位，就必須提高財務風險的意識，分析財務風險上升的原因，在日常的財務活動和經營活動中加強管理和防范，及時的調整策略。

3 保利地產財務風險的成因

3.1 宏觀政策

3.1.1 宏觀調控

2010年，“國十一條”，發生違法違規行為的房地產開發企業，暫時取消新購置土地資格。

2011年，“新國八條”，加強對閑置房地產的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標拍賣等制度。

2012年，繼續促使房價回到正常，落實安居工程。

2013年，“新國五條”，打擊投資投機性購房。

2014年，國務院《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，推動城鄉一體化發展，給予了房地產企業轉型的機會。

因為這些政策，保利地產作為國企的拿地優勢被削弱了，所以保利在購進土地的時候，成本增加，利潤下降，投資風險加大等。

3.1.2 稅收政策

我國房地產行業需要繳納十幾種稅。在房產首次交易的時候，開發商需要繳納營業稅、所得稅、建設稅、土地增值稅和土地使用稅，同時，購房者要繳納契稅和印花稅等。在房產二次交易時，個人所得稅、營業稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實際最后都是房價的一部分。由于房產稅的范圍的擴大，勢必稅收成本會加重，那么那時保利地產的獲利能力就會被削弱，增加投資資本收回的風險。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，雖然為我國低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對商業住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發商的利潤出現波動，財務風險增大。

3.2 行業形勢

3.2.1 市場競爭激烈

因為近十年的社會的發展，我國的房地產行業也在加速發展，很多社會資源投入到了房地長行業，房地產企業的數量翻倍的增加，整個房地產行業不斷的壯大。保利地產在面對這么多強勁的對手時，必須保持市場的占有率，保證資金回籠的速度。

3.2.2 市場需求

房地產行業經過大熱之后，現在市場上的住宅等已經是供過于求的狀態，整個房地產行業利潤在不斷的下降，保利地產也已經告別了高速發展取得高利潤的階段，保利地產只有對財務風險進行防范，才能使實際盈利和預期盈利相差不遠。

3.3 內部原因

（1）保利地產一直以來的高速發展策略，在當下嚴峻的形勢下，財務風險會不斷的加劇，對此，保利地產應該順應環境做出調整和改革。

（2）資金投入量大，資金回收期長。保利地產作為行業的龍頭企業，對資金的依賴程度高，又因為房地產行業需要巨大的投入，從開發到銷售，時間周期長，一般要三到五年，所以資金回收的風險加劇。

4 保利地產財務風險防范的建議

4.1 決策者財務風險意識需加強

企業決策者對財務風險的重視程度直接影響整個企業的財務風險狀況，所以在做決策時，要將融資、投資、經營和利潤分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產在過去是跨越式的發展，然而如今國家的宏觀政策越來越嚴格，房地產行業的環境不佳，加之行業之間的競爭激烈，保利地產以前的發展廁所已經不適合當下，所以保利地產需要謹慎的進行投資活動，再次降低資金不能順利回收的可能性。

4.2 財務人員的風險管理能力

財務人員要對財務風險的認識必須提高，順應社會發展的要求，將財務風險的防范意識帶到日常工作中，除了對財務風險狀態進行及時的監控和防范，也要及時和客觀的將保利地產的財務風險變動情況反映給決策者，便于及時的做出財務風險的防范措施。

4.3 保障償債能力

從本文的分析我們可以得知，保利地產的償債能力在不斷下降，要將長期負債和短期負債控制在合理的范圍內，并且及時調整資本結構。加之國內融資環境嚴峻，現金和應收賬款的周轉率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實現。

4.4 海外融資

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作為與國民經濟與金融安全息息相關的支柱性產業，房地產行業將其整體風險水平控制在合理區間內是保證其自身安全發展需要和維持整個經濟穩定的必要舉措。然而，房地產業相比其他行業，具有企業經營規模大、資本投入高度集中的特點，這使得本行業企業的經營情況經常受制于諸多影響因素，除企業本身的經營管理模式與戰略決策水平外，還有國家的宏觀經濟政策和地區的經濟發展狀況等，這加大了房地產企業進行有效的風險管理的難度。在房地產行業相對發展成熟的各國，對于房地產企業的個體和全行業的整體風險都有系統的研究和嚴格的控制規范，但我國房地產行業起步晚，對這方面的研究相對稀缺，房地產企業普遍風險控制水平有限，這引發了學界和業界的諸多擔憂。

一、企業內部控制與財務風險管理的關系

企業的內部控制與風險管理的共同目標是保證企業的合理、健康發展，避免或最小化因為外部或內部因素的影響而使企業遭受不必要的損失。然而，就兩者之間的關系的討論在國內外都沒有產生過明確一致的結論。國外的相關研究者對兩者關系一般持三種觀點：其一是認為企業的內部控制體系是風險管理工作的基礎，而后者是對前者的拓展應用；其二認為企業的內部控制包含了風險管理，風險管理是內部控制工作內容之一；三是認為內部控制與風險管理相互融合，互為補充。而在理論文獻和業界工作之中，兩者的界限正變得越來越模糊，很多時候表示同樣概念。

相較國外文獻，國內對企業內部控制與風險管理關系的探討起步相對晚，但近些年發展得較快。總結國內學者在這方面的研究，大概觀點與國外類似。另外結合我國房地產行業的特有情況，國內學者提出：對風險暴露的指示工作比關注企業經營控制細節更重要，設計執行科學的風險管理體系比單純關注于內部控制體制的建立更有意義。從《配套指引》中可見，企業的風險管理往往伴隨著內部控制策略的實施，而內部控制框架的建立很多時候是為了更好地進行風險管理。很多房地產企業和其他企業經營失敗的教訓也告訴我們，企業所承受的財務風險很大一部分根源于良好內部控制的缺失，如企業沒有實現內部職務的合理分離，或存在大量的尋租、舞弊等現象。所以，若企業不能根據自身財務風險管理的目標設置、建立并嚴格執行合理的內部控制框架和方案，則可以認為該企業的內部控制是失效的，不但無法進行有效的財務風險管理，還會使得企業處于不必要的風險暴露之中。

二、房地產企業面臨的主要財務風險類別分析

在設計內部控制體系以實現風險管理目標之前，首先要分析影響房地產企業財務狀況的主要風險因素，經總結包括以下幾種：

（一）日常運營的財務風險

主要包括房地產公司日常運營中的事務性支出，不少房地產企業因為預算制度不完善，財務報表制度與會計、審計制度建設不成熟，導致運營過程中費用過高，效率低下，形成持久性的財務風險。

（二）債務風險與利率風險

此兩類風險來自于房地產企業的資金來源的不確定性與利率的變動。房地產企業資金需求量大，我國房地產企業普遍存在過度依賴債務融資現象，這使得房地產企業的資金來源具有脆弱性與不穩定性，一旦銀行信用窗口收緊或者出現利率的持續性上漲，房地產企業的資金成本必將大幅度提升，資金來源縮小，財務風險激增。

（三）財務投資風險

房地產公司的特性決定其每一個項目的資金占用量是巨大的，則單個項目的成功與否有時候可能直接決定著房地產公司的財務安全，無論是選擇錯誤的投資項目，或者從合作方或客戶處承受高的信用風險，都可能給房地產公司的財務風險管理帶來巨大的負擔。

三、從內部控制的角度實施風險管理的措施

從上文的分析中可見，為應對房地產企業所承受的不同類型的財務風險，在對這些風險進行分門別類之后，針對性地設計內部控制策略提示并解決來自各個方面的風險因素，最終形成一個相輔相成、全面應對各類風險的內部控制框架。基于這一思想，我們對我國房地產企業基于內部控制的財務風險監測與管理給出以下建議：

首先，應該加強對房地產企業財務資金的管理與控制。企業的內部控制體系應當同時保證資金使用的透明與資金調度的高效，同時建立定期的財務報告制、會計審計制與全面預算制度，監控資金狀況。針對自身行業特性，房地產企業還應用本公司數據定期計算財務風險指標，如損失率，在險價值等；其次，房地產企業應在內部控制體系中建立嚴格的成本核算體系，考慮利息率和原料采購成本價的變動；第三，房地產企業應該構建財務信息資料庫并及時更新，對于合作銀行、合作伙伴與客戶的信用狀況等因素都要考慮在內。通過建立穩健的財務決策系統。在新上馬項目與研發過程中，使用合適的財務手段如對沖或分散投資的方式，防止大的政策風險為房地產企業招致難以承受的損失；最后，加強房地產公司財務人員的挑選與培訓，以保持合理的治理結構和自上而下的高執行力，這可以幫助房地產企業避免由于財務人員任用不當和執行力不足、運行效率低下造成的財務風險。

四、結束語

有效地進行財務風險管理是房地產企業內部控制的目標之一，而同時合理的內部控制框架也有利于房地產企業有效地監控財務風險與應對財務風險。本文通過分析房地產企業財務風險的主要來源，從內部控制框架構建的角度，提出科學的內部控制體系的建立應充分考慮企業的風險暴露，與風險控制科學地相結合，達到統一的目標，即保證企業的健康、長遠發展。

參考文獻：

[1]國務院國有資產監督管理委員會[J].中央企業全面風險管理指引. 2006

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2012年，我國國內生產總值（GDP）跌破8%，隨后的幾年里都在7%左右徘徊，經濟運行呈現穩中趨緩的“新常態”格局。在此背景下，我國房地產行業也面臨著轉型，尤其在“去庫存”的大趨勢下，快速調整產品結構、市場布局，走出了量價齊升的增長通道。然而，作為資金密集型行業，對其財務風險進行系統分析，提出加強財務風險預警能力的對策意義重大。

一、房地產上市企業財務風險的含義

財務風險是指企業在運營過程中因決策的不確定性而引起的收益下降、資金周轉困難甚至陷入財務困境。從房地產上市企業層面分析：一是作為資金密集型行業，為保障生產經營的正常運營，需大量籌措資金。在融資活動中，一旦管理不善，可能會導致企業失去信譽，進而引發融資風險。也可能因決策失誤而導致投資風險。二是在日常的經營活動中，因管理失誤、內部控制不完善而導致的經營風險。三是對現金、存貨、應收賬款的管理不善而引發的流動性財務風險，如因銷售政策制定失誤導致現金流通短缺等[1]。以上主要是從微觀層面分析，除此之外，還受宏觀政策的影響，如出臺限購令等。

二、經濟“新常態”背景下房地產上市公司財務風險分析

（一）收入、現金流波動大，增加了財務管控難度

我國房地產上市公司的收入確認采用完工確認法，即只有在商品房竣工驗收后才能確認營業收入，導致財務報表中所反映的運作情況與實際存在差距，尤其是項目大多周期較長，收入確認具有滯后性[2]。房地產上市公司屬于資金驅動型行業，經營運作需要大量的資金予以保障。在項目交付前，現金大量流出，各類成本、費用導致項目呈現虧損狀態，甚至還需支付融資利息；在項目交付后，現金大量流入，利潤瞬間增加。可見，收入、現金流呈現不確定性，增加了房地產上市公司財務管控難度。

（二）資金流動形式復雜多樣，加大了財務風險

房地產開發項目的周期較長，大多在一年以上，資金周轉、回收等都面臨著多種不確定因素。從項目資金的流向分析：經前期策劃、可行性研究、征地、拆遷，才進入到施工籌建階段；協調開發商、承包商等，方能開工建設，再到推廣策劃、售后服務。整個項目經營中對內、對外涉及多個環節，財務關系復雜。從項目資金的運作分析：經營收入有租金、銷售收入，商品房預售款等；融資渠道有銀行貸款、股權融資、民間融資等。整體來看，資金流動形式復雜多樣，給房地產上市公司的財務管理、資金調配帶來諸多困難。

（三）受宏觀調控政策的影響，區位投資風險空前放大

我國房地產行業起步較晚，市場化程度不高，尤其是我國民眾投資渠道較少，使房產兼具著消費品與投資品的功能，導致房價非理性攀升甚至部分地區呈現泡沫經濟[3]。政府對房地產行業的走向尤為關注，國家與地方層面都相繼出臺多種政策，如土地、稅收、融資等政策，對房地產行業的走勢影響較大。房屋具有不可移動的特點，尤其在經濟“新常態”背景下，導致區域投資風險空前放大，如2016年內蒙古鄂爾多斯被稱為“鬼城”，房價呈快速下跌狀態，僅東勝區建成、在建項目庫存就達到1286萬平方米。

三、經濟“新常態”背景下加強房地產上市公司財務預警能力的對策

（一）加強財務風險預警信息的搜集，為管理決策提供可靠依據

房地產行業受經濟運行、宏觀政策的影響很大，信息搜集的及時性、敏感性能有效加財務預警能力，為管理決策提供可靠依據，適時調節公司發展戰略。第一，注重內部信息的搜集，對主要財務指標進行監控。如我國房地產上市公司的資產負債率大多超過了70%，需實時關注貸款規模是否合理，防范資金風險。第二，動態掌握宏觀經濟環境及調控政策，把握企業擴張的規模與時機。

（二）加強“硬件設施”的支撐，為財務風險預警能力的提升奠定基礎

加強房地產上市公司“硬件設施”的建設，為財務風險預警提供強有力的支撐。構建信息預警系統，加強公司內部各部門間的溝通互動、信息共享，實現對信息的及時分析、監控與預警。對可量化指標設施上下臨界值，一旦偏離臨界值以內，系統自動發出報警，提醒相關人員做出調整和防范。構建完善的組織機構，強化財務風險控制，根據自身規模指派專業人士設立風險控制委員會。

（三）加強籌資風險防控能力，增強公司盈利能力

“新常態”背景下，經濟上行壓力較大，融資難依舊是房地產上市公司所面臨的主要問題，必須創新融資渠道，如嘗試房地產投資信托基金，改善融資結構。合理安排借貸結構，根據項目開發、經營周期科學安排，編制現金收支預算，防范不能償付本息的風險。在房地產行業整體利潤率下滑的背景下，通過聯合重組方式增長實力，實現優勢互補，尋找新的利潤增長點。探索“輕資產、重運營”的新模式，加強成本管理，提高資金利用效率。

參考文獻：

[1]石芯月，王宏波.淺析中國房地產企業財務風險成因及控制策略[J].社科縱橫，2017，32（1）：64-67.

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房地產行業的發展莊要從事房地產的開發和建設進行租賃經營以及相關的服務等形成的一種獨立性產業部門。其中主要內容包括進行土地的開發、對房產的買賣和租賃、進行物業的管理以及金融方面的投資等具體的運營中, 具有一定的周期性。從整體上來說房地產經營的周期性和社會經濟發展的周期性有很大的關系, 同時房地產企業的發展,能夠帶動建筑、建材和機械、冶金、家具、電器等行業的發展。因此房地產經濟的發展對社會經濟的發展具有基礎性的影響。

二、房地產企業存在的財務風險問題

(一) 債務方面的風險。房地產企業的發展中最大的特點就是負債率比較高這也是房地產企業容易出現財務風險問題的重要原因。相關的資料顯示月前我國的房地產企業平均負債率達到了75 % 左右而且一般的房地產項目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動資金比較大,才能保證項目的實施和運轉。但是一般的房地產企業擁有的流動性資金比較少所以主要是通過銀行等一些金融機構來進行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產企業的還款還要等到地產項目開始盈利所以很多的房地產企業都是在負債率比較高的情況下進行經營所以會產生很大的財務風險。一旦某個環節出現問題就會給整個項目的運行產生影響, 對企業的經濟效益造成很大的損失。

(二) 房地產企業進行再次融資的風險。由于房地產項目的投資比較大所以,一般的房地產企業很難單獨完成一個地產項目往往需要一些金融機構來介入。一些房地產企業在沒有機融機構介入的同時就盲目的開始建設項目,導致項目建設中進行融資出現問題。我國的銀行大部分屬于國有企業在社會經濟的發展中起著一定的調節和保持平衡的作用,但是如果房地產企業的收入狀況受到影響池會導致銀行的運作出現問題始社會經濟發展造成一定的影響。

(三) 利率變動給企業造成了財務風險。房地產企業的貨款,受到利率變動的影響比較大, 特別是國家的經濟政策會對利率變動產生很大影響所以這些因素的影響容易給企業造成比較大的財務風險這也是房地產企業發展中需要考慮的問題。所以國家實施了一定的加息政策進行房地產泡沫的抑制造成了房地產企業的融資成本提高增加了企業的還貨壓力。而且企業若經營不善段有實現預期的發展目標就會影響到正常的投資和經營這也是目前房地產行業面臨的重要問題。

(四) 房地產企業經營管理中的風險。房地產企業的發展中和許多部門有相關的經濟往來例如政府、審計等一些管理部門還包括一些企業的債務人、股權人、企業的職工以及企業內部的各個單位等。

由于房地產企業和這些方面的經濟關系比較密切所以涉及到的資金量也相對較大這也造成了房地產企業的財務風險增加。同時許多的房地產企業在財務管理方面的制度不是很完善, 也容易導致企業在財務管理方面的疏漏。所以在實際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來的不清楚好包括對成本管理的缺失許多企業沒有建立規范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過預期影響企業的經濟效益。

三、房地產企業進行財務風險防范的措施

(一) 房地產企業需要優化資本結構。房地產企業的發展,屬于資本密集型企業所以必須擁有比較合理的資金結構。目前,國內的很多房地產開發企業擁有的資金是無法獨立進行項目開發的但是房地產企業在進行融資的過程中,一定要充分的考慮企業的償還能力, 以及具體的房地產項目的收益情況。進行項目的開發過程中房地產企業需要進行資本結構的優化,雖然房地產企業的負債經營能夠通過金融杠桿原理來增加企業的收益情況但是房地產企業的負債情況需要保持在一個相對合理的范圍內。

(二) 房地產企業需要優化融資渠道。當前房地產企業的發展中應積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進行融資。所以房地產企業需要擺脫以往的單一性融資方式根據自身的優勢,豐富融資手段,例如采用產業基金融資、信托計劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時還可采用民間融資的方式為企業的發展提供充足的資金支持。進行多樣化的融資還可以降低企業的債務比例減少財務風險。

(三) 房地產企業需要樹立財務風險意識。隨著市場環境的競爭日趨激烈房地產企業需要樹立起一定的風險意識特別是企業的財務風險意識。所以需要企業對整體性的國民經濟加強認識根據社會經濟的發展形式預測相關的政策變化, 以及對企業的經營管理產生的風險。目前我國的經濟發展速度比較快而且相關的政策也需要進行調整和變化必然會對房地產企業的發展產生一定的影響, 因此就需要企業加強對經濟形勢的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現財務風險問題。

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近年來隨著我國社會經濟的快速發展，房地產行業得到了飛速發展，數量越來越多，規模也越來越大，隨之而來面臨的財務風險也越來越多。目前，財務管理已經成為房地產管理中的重要內容，其中最為重要的就是風險的問題，只有做好風險預防工作、采取有效措施面對風險，才能提高企業財務管理效率，進而實現房地產行業可持續發展。

一、房地產企業財務管理現狀

財務管理面臨著一個重要的問題就是理財風險。在信息化時代下，計算機憑借其自身的優勢，在企業中得到了普遍應用，并且逐漸承擔著越來越重要的任務。企業財務管理工作同樣如此，計算機技術的引進，使得財務管理實現了虛擬化，近些年，計算機技術的快速發展，使得消息的種類和數量不斷增加，從目前來看，企業財務管理還無法完全應對復雜的網絡環境，因此，使得財務管理工作面臨著一定的風險。企業為了進一步提高經濟效益，往往把大部分資產投入到虛擬領域中，而保護措施不當，無疑增加了企業的投資風險。過去，企業主要是通過有形資產實現企業的經濟增長，而在新時期下，企業經濟增長是有形資產和無形資產的共同作用，且無形資產比重要更大。傳統的財務管理，忽視了無形資產的重要作用，如果還采用傳統的財務管理，肯定會增加企業風險。此外，隨著現代市場經濟體制改革的不斷深入，企業的規模和人才隊伍不斷擴大，因此，企業財務管理的工作范圍和內容也呈現逐漸擴大的趨勢，財務管理工作在企業中的作用越來越突出。但是，在實際的運行過程中，企業在財務管理人才方面存在著諸多問題，企業在聘用財務管理人員方面，門檻較低，被聘用的工作人員，沒有堅實的理論基礎，幾乎沒經過任何專業的訓練就直接上崗，更不用說財務風險管理能力。

二、房地產企業財務管理風險問題成因分析

（一）籌資風險

具體體現在三個方面：（1）負債金額巨大。房地產行業本身特點決定了其需要大量的籌資金額。通常情況下，房地產企業在成立初期階段往往需要大量投入債務資金，自有資金占有很少一部分，其運營資金大部分來自銀行貸款。近幾年，貸款率正在持續走高。受到所謂的高回報驅使，一些企業在盲目地四處舉債，使其資金成本提高，財務風險也隨之增加；（2）房地產企業為了實現項目能夠滾動開發往往會選擇再次籌資。但是很少有房地產企業能夠對其內部資金潛力進行挖掘，沒有做到對積累資金做到有效利用，而是一味地進行貸款。對于一些規模較大的房地產集團，甚至產生連鎖籌資擔保鏈，一旦某一環出現斷裂，就會給企業帶來巨大生存危機，而原有風險也會進一步擴大；（3）我們知道市場及利率是不斷變化的，而這一變化也會或多或少的增加財務風險，在房地產企業所面臨的諸多風險中也是最為致命的，并且該風險不可預測。從國內外來看，出現了明顯的通貨膨脹，中央銀行為了使通貨膨脹降低到合理水平，曾連續加息多次。對房地產企業來說，匯率編導意味著資金成本增加，預期收益減少。

（二）項目投資

一些房地產企業錯誤地認為，土地使用權是獲取收益的重要保障，只要能夠得到它，然后在進行圖紙設計、施工、投入施工所需資金，就能夠在規定期限內交工，從而獲得經濟效益。所以，很多房地產企業不惜花費巨資獲取土地使用權，開展“圈地運動”。但是如果土地權使用權購置之后在資金運作、回報率等方面并沒有做出科學預算，那么其預期利潤目標也就無法實現，更別說對每項成本的測算和具體落實了。很有可能導致企業盲目操作，增加投資成本。

（三）項目經營

一些房地產企業只關注項目施工質量和施工進度，對財務管理工作不重視，往往沒有做好財務監督工作，財務部門自身對財務管理認識不到位，其作用也沒有充分發揮出來。在成本核算方面只是大概進行簡單的計算，計算過程粗糙，缺乏計算依據，大部分房地產企業財務部門并沒有結合企業實際情況開展成本管理工作，對成本核算不重視，從而導致實際成本與預算存在較大的偏差，從而增加企業財務風險。

三、加強房地產財務管理風險管理的有效措施

（一）樹立正確的財務管理理念

企業的健康發展離不開有效的財務管理工作，因此，企業領導階層必須樹立正確的財務管理理念，高度重視財務管理工作，嚴格按照相關要求，對財務管理工作第一責任人進行確立，不斷提高對各項制度重要性的認識，采取有效措施，最大限度減少人為對財務管理的干擾，將資金的來源逐項理清，對資金的支出結構進行優化。除此之外，增強財務管理中的無形資產管理，并將其作為重點內容，提高企業人力資源的質量，不斷增強企業的綜合生產能力和創新能力。

（二）完善風險管理機制

資產在使用的過程中，必然面臨著諸多風險，因此，需要建立健全風險管理機制。首先，企業要聘用或內部選拔專人建立風險管理委員會，對財務風險進行預防、分析。其次，要建立完善的風險預警機制，由于企業的財務面臨著內部環境和外部環境的雙重風險，因此，必須建立起行之有效的風險管理機制，做到財務風險早發現、早解決。第三，事業單位要對財務狀況進行時時掌握，對于資金的使用要進行嚴格規定，以此保證資金的高效運轉。

（三）建立財務預警體系

所謂財務預警體系的簡單來說就是企業能夠及時發現財務風險，盡可能規避或減少風險。房地產企業任何一個環節都離不開風險預警體系。在實際運行中，企業要根據自身經營和財務情況、市場競爭情況以及相關產業政策等，準確、及時的判斷是否進行預警。

四、結語

綜上所述，本文以房地產行業為例，圍繞財務管理風險問題展開研究，提出了有效的解決方法。房地產行業所面臨的財務管理風險問題也是其它行業需要面對的。因此，其它行業可以根據其自身實際情況，對本文所提出的措施進行合理利用。如果沒有及時采取行之有效的方法，就很有可能導致風險增加，降低企業經濟效益，甚至對企業的可持續發展產生重大影響。

作者:李亞東 單位:鄭州清華園房地產開發有限公司