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時(shí)間：2023-05-30 14:50:08
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模快速擴(kuò)張。目前，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)在過去理性降溫的基礎(chǔ)上，逐步呈現(xiàn)商家增多、開發(fā)面積增大、投資總額增加的趨勢(shì)。年，落戶新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商僅3家，投資額不足900萬元，施工面積不足18000平方米。年，在縣委、縣政府大力優(yōu)化經(jīng)濟(jì)環(huán)境，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)招商引資的政策推動(dòng)下，開發(fā)商增加到5家，投資額4230萬元，施工面積升至78600平方米，市場(chǎng)規(guī)模顯著提升。截止今年6月，在新區(qū)投資的房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)到9家，計(jì)劃投資額54548萬元，已完成投資10290萬元，施工面積達(dá)到348731平方米。其中，僅迅邦置業(yè)一家就完成投資2570萬元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占全縣固定資產(chǎn)投資總額的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全縣GDP總量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具體情況見下表）。
(二)商品房銷售形勢(shì)火爆。經(jīng)歷年的回落后，近兩年由于開發(fā)商的市場(chǎng)炒作和居民購房需求的增加，新區(qū)商品房銷售大幅升溫。年，新區(qū)竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出現(xiàn)了商品房市場(chǎng)“供小于求”的現(xiàn)象。—年新區(qū)商品房供求關(guān)系見下表：
新區(qū)商品房供求關(guān)系
(三)商品房?jī)r(jià)格迅速攀升。城市化進(jìn)程加快，居民生活水平提高，購買力增強(qiáng)，以及土地等中間成本的增加，推動(dòng)了新區(qū)房?jī)r(jià)的大幅上漲。目前，新區(qū)的房?jī)r(jià)已全線突破千元大關(guān)，且平均房?jī)r(jià)高于市其他縣市區(qū)。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)檔次不斷提高。目前我縣房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由過去本土建筑企業(yè)的小型開發(fā)，發(fā)展到大集團(tuán)企業(yè)的規(guī)模開發(fā)。如偉星房產(chǎn)由浙江偉星集團(tuán)巨資打造，前后三期工程，計(jì)劃總投資2億元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建設(shè)；年初由武漢迅邦集團(tuán)投資建設(shè)的“鳳凰花園”，成為我縣第一批“豪華電梯商品房”。同時(shí)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)中，十分注重自然景觀及人文氛圍，建成了一批面積不大功能全、房?jī)r(jià)適當(dāng)品質(zhì)優(yōu)、占地不多環(huán)境美的花園小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量得到顯著提升。
(五)對(duì)消費(fèi)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用明顯。新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的活躍，促進(jìn)了我縣商品流通領(lǐng)域的快速增長(zhǎng)。年，我縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額342779萬元，同比增長(zhǎng)13.6%；今年上半年，全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到185907萬元，同比增長(zhǎng)13.9%。受房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)，建筑材料、裝飾、家居產(chǎn)品等相關(guān)行業(yè)發(fā)展迅速，各類建筑材料價(jià)格一路上揚(yáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣年6月CPI達(dá)到了3.5％，不僅超過了國(guó)家的平均水平，而且到達(dá)了國(guó)際警戒線。
二、新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因分析
(一)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了平臺(tái)。近三年來，縣委、縣政府全面推進(jìn)“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略，工商經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，汽車零部件、塑料新材、紡織、生化醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步壯大，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展的良好勢(shì)頭。年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值56.2億元，年均遞增8%；完成財(cái)政收入3.53億元，年均遞增10.9%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到13.3億元，年均遞增7.1%，全縣人均GDP5515元，城鎮(zhèn)居民可支配收入8545.82元。縣域經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，居民可支配收入水平的提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺(tái)。
(二)政策的引導(dǎo)，為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了空間。近幾年來，縣委、縣政府著力優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，加大招商引資力度，吸引了一批省內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。同時(shí)，國(guó)家對(duì)單位集資建房的叫停，以及對(duì)商品房開發(fā)系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，引導(dǎo)居民在住房上加大投資力度，出現(xiàn)了預(yù)購現(xiàn)房與期房同步上升的現(xiàn)象，很大程度上加速了房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，致使房地產(chǎn)開發(fā)商投入不斷增加，建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。
(三)管理的規(guī)范，為新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。目前，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和管理機(jī)制已基本健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系已初步形成，為合理配置房地產(chǎn)資源，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)范化管理打下了良好基礎(chǔ)。
三、目前新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)存在的主要問題
(一)規(guī)劃執(zhí)行隨意性較大，商品房定位過高。縣委、縣政府在新區(qū)建設(shè)規(guī)劃中，對(duì)區(qū)內(nèi)功能劃分有明確的規(guī)定。但受房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)驅(qū)使，投資商在新區(qū)置地后，多數(shù)首先投入商品房開發(fā)，致使商品房開發(fā)成為目前新區(qū)的主要建設(shè)項(xiàng)目，不按功能規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)象比較突出，在一定程度上降低了規(guī)劃的嚴(yán)肅性。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)商過于追求利潤(rùn)最大化，加上職能部門調(diào)控手段較弱，致使新區(qū)商品房開發(fā)定位過高，“大戶型”、“豪華型”趨勢(shì)日益明顯，真正按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房所占比例微乎其微，不能滿足大多數(shù)群眾的消費(fèi)需求，普通居民購房壓力越來越大。
(二)開發(fā)商壟斷定價(jià)，炒房現(xiàn)象升溫。調(diào)查中一位開發(fā)商表示，樓盤開發(fā)建筑成本僅占房?jī)r(jià)的25％，開發(fā)商可獲40％的利潤(rùn)，其余35％的利潤(rùn)被政府相關(guān)職能部門層層剝離。由于中間成本高，房地產(chǎn)開發(fā)商為提高利潤(rùn)，聯(lián)合對(duì)商品房進(jìn)行壟斷定價(jià)。目前，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在很大程度上由少數(shù)開發(fā)商操縱，市場(chǎng)無法用供求關(guān)系衡量。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不斷上升，使居民產(chǎn)生“買房可以增值”的心理，把積累資金大量投入購房，參與“炒房”，也在一定程度上影響了新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
(三)住房產(chǎn)權(quán)制度不健全，中介服務(wù)體系有待完善。目前，居民在新區(qū)購買住房一般只可獲得房屋所有權(quán)證，不能發(fā)放土地使用權(quán)證，對(duì)房屋上市交易、辦理抵押貸款等方面帶來一定困難。同時(shí)，房屋買賣、租賃等中介服務(wù)比較滯后，正規(guī)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量不多，規(guī)模不大，發(fā)展速度明顯落后于房地產(chǎn)開發(fā)的速度，潛伏在房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的矛盾與問題不斷積聚。
四、進(jìn)一步規(guī)范新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)建議
一、引言
SCP范式是由20世紀(jì)六七十年代美國(guó)哈佛學(xué)派產(chǎn)業(yè)組織理論的權(quán)威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產(chǎn)業(yè)組織》一書中提出。他運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織的“三分法”進(jìn)行分析，構(gòu)造了“市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（structure）――市場(chǎng)行為（conduct）――市場(chǎng)績(jī)效（performance）”的分析框架，簡(jiǎn)稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)行為、市場(chǎng)績(jī)效之間存在著因果關(guān)系;市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)在市場(chǎng)中所采取的行為，企業(yè)的市場(chǎng)行為又決定了市場(chǎng)運(yùn)行的市場(chǎng)績(jī)效。這種SCP分析框架的起點(diǎn)是完全競(jìng)爭(zhēng)和壟斷這兩個(gè)基本的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)模型。在分析框架中突出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，認(rèn)為自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)是最重要的。但是，在完全自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)下，當(dāng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)向壟斷市場(chǎng)移動(dòng)時(shí)，政府對(duì)壟斷企業(yè)進(jìn)行分拆，這種分拆行為是非市場(chǎng)的干預(yù)，違反了自由競(jìng)爭(zhēng)。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學(xué)派的學(xué)者，引入了企業(yè)理論與交易費(fèi)用理論，形成了“新產(chǎn)業(yè)組織理論”。“新產(chǎn)業(yè)組織理論”的邏輯起點(diǎn)不再是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，而是市場(chǎng)績(jī)效，重視企業(yè)行為，強(qiáng)調(diào)企業(yè)行為對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的反作用和市場(chǎng)運(yùn)行狀況對(duì)企業(yè)行為并進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響，并在研究方法上引入了博弈論。
目前，學(xué)術(shù)界關(guān)于SCP范式的研究，主要是針對(duì)某一產(chǎn)業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析和提出優(yōu)化策略。現(xiàn)有的研究中，有關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程方法從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績(jī)效3大模塊構(gòu)建了我國(guó)旅行社業(yè)SCP分析模型，并對(duì)我國(guó)旅行社業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績(jī)效的狀況及它們之間的關(guān)系進(jìn)行了定量測(cè)度;有關(guān)于飯店業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對(duì)2001年至2010年我國(guó)星級(jí)飯店數(shù)量、客房總數(shù)以及營(yíng)業(yè)收入等數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并提出對(duì)我國(guó)星級(jí)飯店優(yōu)化發(fā)展的建議;有關(guān)于交通業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對(duì)我國(guó)民航業(yè)的市場(chǎng)研究，提出重組為民航實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一條出路;有關(guān)于影視業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如耿蕊（2012年）運(yùn)用SCP理論范式對(duì)中國(guó)動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢視，指出品牌化、規(guī)模化、集群化是中國(guó)動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)取向。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度的現(xiàn)有研究，劉樹楓（2009）用產(chǎn)業(yè)組織理論的研究方法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產(chǎn)業(yè)組織的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)集中度進(jìn)行分析研究，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)市場(chǎng)。
在現(xiàn)有的研究中，關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的研究涉及到很多行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度的研究，也有學(xué)者進(jìn)行了研究。但是，相對(duì)于現(xiàn)有研究，本文將采用新的指標(biāo)和角度來進(jìn)行分析和研究。本文根據(jù)從中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)，研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征，并提出優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的建議。
二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)間市場(chǎng)關(guān)系的表現(xiàn)形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場(chǎng)上已有的買賣方與正在進(jìn)入或可能進(jìn)入市場(chǎng)的買賣方之間在數(shù)量、規(guī)模、份額和利益分配等方面的關(guān)系和特征，以及由此決定的競(jìng)爭(zhēng)形式。
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的基本類型主要是四種，完全競(jìng)爭(zhēng)、完全壟斷、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭競(jìng)爭(zhēng)。
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)受很多因素的影響，主要包括市場(chǎng)集中度、產(chǎn)品差別化、進(jìn)入和退出壁壘、市場(chǎng)需求的價(jià)格彈性、市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)率、短期成本結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個(gè)因素的轉(zhuǎn)變，會(huì)帶來其他因素的變化，進(jìn)而使整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的特征發(fā)生變化。
本文將以2003年至2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)等數(shù)據(jù)為主要研究指標(biāo)，從企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成和市場(chǎng)集中度這兩個(gè)方面，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行實(shí)證分析。
1、企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成
2003年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)為37123;2004年，其個(gè)數(shù)增長(zhǎng)到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個(gè)數(shù)為56290;從2005年開始到2008年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)一直持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，到2008年達(dá)到頂峰，其個(gè)數(shù)為87562;由于2008年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大幅度縮減，個(gè)數(shù)為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始持續(xù)緩慢增長(zhǎng)，到2012年其個(gè)數(shù)為89859。
我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型主要有內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其中，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占絕大多數(shù)比例，并且總體上呈上升趨勢(shì);港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)少、所占比例小，港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年都有小幅變動(dòng)，但基本穩(wěn)定;外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)少于港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)，并且在2008年之后開始持續(xù)減少。
2003年我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)類型，到2012年依舊是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)類型，并且其所占市場(chǎng)比例越來越大。
從2005年到2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢(shì)。平均住宅銷售套數(shù)也呈現(xiàn)出相同的發(fā)展趨勢(shì)。
2、市場(chǎng)集中度
市場(chǎng)集中度是指某一產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中賣方或買方的數(shù)量及其在市場(chǎng)上所占的份額，它是反映市場(chǎng)壟斷和集中程度的基本概念和指標(biāo)。對(duì)市場(chǎng)集中度的衡量指標(biāo)主要有兩種方法，一是絕對(duì)集中度指標(biāo)，二是赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)（簡(jiǎn)稱HHI指數(shù)）。運(yùn)用絕對(duì)集中度對(duì)市場(chǎng)集中度進(jìn)行衡量有三個(gè)無法體現(xiàn)和反映的狀況，一是無法反映全部企業(yè)規(guī)模分布對(duì)市場(chǎng)集中度的影響，二是無法體現(xiàn)最大的n個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)上所占份額在其內(nèi)部是如何分布的，三是無法反映市場(chǎng)份額和產(chǎn)品差異程度的變換情況。因此，本文將運(yùn)用絕對(duì)集中度指標(biāo)和赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)這兩種衡量方法對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度進(jìn)行實(shí)證分析。
（1）絕對(duì)集中度指標(biāo)（CRn）
絕對(duì)集中度指標(biāo)是最常用、最簡(jiǎn)單易行的市場(chǎng)集中度的衡量指標(biāo)。它是指行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前n個(gè)企業(yè)的有關(guān)數(shù)值X（如產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等）占整個(gè)市場(chǎng)或行業(yè)的份額。其計(jì)算公式：
其中，CRn為X產(chǎn)業(yè)的絕對(duì)市場(chǎng)集中度，Xi為X產(chǎn)業(yè)的第i為企業(yè)或者地區(qū)的產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等，N為X產(chǎn)業(yè)的全部企業(yè)數(shù)或者地區(qū)數(shù)。但是，在用計(jì)算指標(biāo)時(shí)，由于產(chǎn)值受季節(jié)波動(dòng)和通貨膨脹的影響大，所以一般優(yōu)先采用產(chǎn)量和就業(yè)人數(shù)作為計(jì)算指標(biāo)。因此，本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度時(shí)，以31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市為研究對(duì)象，采用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為絕對(duì)集中度指標(biāo)計(jì)算的指標(biāo)，并運(yùn)用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。
根據(jù)2005―2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的計(jì)算結(jié)果，從2005年到2012年，房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售套數(shù)在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個(gè)省份，一直穩(wěn)居前五，只是在排名上有上下變動(dòng)。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進(jìn)入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區(qū)的省份很少能排名進(jìn)前八位。在這一點(diǎn)上，也體現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地區(qū)發(fā)展不均衡。
根據(jù)美國(guó)學(xué)者貝恩的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時(shí)，市場(chǎng)集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時(shí)，市場(chǎng)集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度計(jì)算結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于中下寡占型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，說明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，也同時(shí)說明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。
根據(jù)日本學(xué)者植草益對(duì)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，CR8在40%～70%時(shí)，市場(chǎng)集中度為高、中寡占型。那么據(jù)此分析，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)則屬于高、中寡占型。
綜合美國(guó)學(xué)者貝恩的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類理論和日本學(xué)者植草益對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度是偏低的，壟斷性和規(guī)模化程度低，地區(qū)發(fā)展不均衡。
（2）赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)（HHI）
赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)，簡(jiǎn)稱赫芬達(dá)爾指數(shù)，是一種測(cè)量產(chǎn)業(yè)集中度的綜合指數(shù)，是產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度測(cè)量指標(biāo)中較好的一個(gè)，是經(jīng)濟(jì)學(xué)界和政府管制部門使用較多的指標(biāo)。它是指一個(gè)特定行業(yè)中各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體所占行業(yè)總收入或總資產(chǎn)百分比的平方和，用來計(jì)量市場(chǎng)份額的變化，即市場(chǎng)中廠商規(guī)模的離散度。其計(jì)算公式：
其中，X為產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的總規(guī)模，Xi為產(chǎn)業(yè)中第i個(gè)企業(yè)的規(guī)模，Si為產(chǎn)業(yè)中第i個(gè)企業(yè)的市場(chǎng)占有率，n為產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)個(gè)數(shù)。本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度時(shí)，以31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市為研究對(duì)象，分別采用各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)和各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)計(jì)算的指標(biāo)，分別考察2003年至2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。
根據(jù)2003―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)個(gè)數(shù)為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)的計(jì)算指標(biāo)，以及2005―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)住宅銷售套數(shù)為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)的計(jì)算指標(biāo)，所得到的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的計(jì)算結(jié)果表明，這兩種不同計(jì)算指標(biāo)所得結(jié)果的赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢(shì)。這說明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性弱，競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)，規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。
赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)所得結(jié)論和絕對(duì)集中度指標(biāo)所得結(jié)論一致，并相互支撐。
三、結(jié)論與建議
綜上所述，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)處于中下寡占型，這說明我國(guó)的市場(chǎng)集中度很低，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是規(guī)模化和集中化程度低。這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)造成很大的資源浪費(fèi)和不必要的惡性競(jìng)爭(zhēng)。因此，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，提高經(jīng)濟(jì)效率，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有著重大而深遠(yuǎn)的意義。
第一，進(jìn)行政策性傾斜，運(yùn)用國(guó)家力量，提供優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)資本向中部、西部地區(qū)流動(dòng)。根據(jù)上文對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)絕對(duì)集中度的計(jì)算結(jié)果，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)主要集中在東部和沿海地區(qū)。在自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都集中在東部和沿海地區(qū)，無序競(jìng)爭(zhēng)，造成很大的資源浪費(fèi)，因此，需要政府的干預(yù)和指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)資本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向中部、西部流動(dòng)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展。但是，同時(shí)也要避免盲目投資和盲目增長(zhǎng)。
第二，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，調(diào)控土地政策、房屋保障政策等。對(duì)土地政策和房屋保障政策進(jìn)行調(diào)控，能夠有效的控制住宅的市場(chǎng)供給數(shù)量，并能引導(dǎo)需求發(fā)生變化，從而能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的供需發(fā)展平衡。
第三，調(diào)控融資政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供優(yōu)惠的融資政策。在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間發(fā)展不均衡，一直存在著小型的經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不良，空房率高。對(duì)融資政策進(jìn)行調(diào)控，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)展融資渠道，利于其資金融通和企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，控制行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量。同時(shí)，提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘，降低退出壁壘，讓行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康有序發(fā)展，提高市場(chǎng)集中度。
第四，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，提高市場(chǎng)集中度，增強(qiáng)規(guī)模效益。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展模式，鼓勵(lì)對(duì)于這種小型而且經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極地進(jìn)行收購和兼并，避免資源浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。
【參考文獻(xiàn)】
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購房方式層次化。1998年7月3日，國(guó)務(wù)院頒布23號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，確立了高收入家庭購買或租住市場(chǎng)價(jià)商品房，中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入家庭申請(qǐng)廉租住房的新的住房供應(yīng)體系；擴(kuò)大了個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，適當(dāng)放寬了貸款期限。1999年5月1日，成都《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和《城市廉租住房管理辦法》同時(shí)實(shí)施；2000年1月15日，首批50住房困難戶喜獲廉租住房，初步建立起成都廉租住房供應(yīng)體系。1999年9月21日，中國(guó)人民銀行決定延長(zhǎng)個(gè)人住房貸款期各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)期限由現(xiàn)行的20年延長(zhǎng)到30年，利率最高水平由現(xiàn)行年利率6.3315％降為5.58％；1998年，隨著福利性分房的取消和銀行啟動(dòng)個(gè)人購房按揭，很快改變了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)和購買的結(jié)構(gòu)，以至凡是有正常收入的人，都有可能通過按揭政策，通過金融杠桿而實(shí)現(xiàn)自己的購理想房夢(mèng)。
一、引言
近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模的迅速壯大，房地產(chǎn)檔案管理工作逐漸成為影響房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)、科學(xué)、系統(tǒng)化管理的重要因素。基于現(xiàn)代的計(jì)算機(jī)技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構(gòu)建數(shù)字化的房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)，將房地產(chǎn)信息采集、信息存儲(chǔ)、信息傳輸和管理實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化管理，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)和計(jì)算機(jī)行業(yè)研究的熱點(diǎn)，也是房地產(chǎn)檔案信息管理和共享的發(fā)展趨勢(shì)[1]。本文基于筆者多年的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)的分析房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)構(gòu)建的要點(diǎn)，闡述房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的重要意義。
二、房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)構(gòu)建
（一）制定房地產(chǎn)檔案管理信息化規(guī)范
房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)建立過程中，實(shí)施信息化規(guī)范工作非常重要。不同的省份、地市在實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)過程中，盡管已經(jīng)參考國(guó)家的房地產(chǎn)開發(fā)檔案管理規(guī)范，但是由于關(guān)注細(xì)節(jié)不同，也會(huì)存在很大的差異[2]。因此，各省份應(yīng)當(dāng)積極的貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)檔案信息化管理規(guī)范，詳細(xì)地學(xué)習(xí)每類業(yè)務(wù)的歸檔范圍、文件材料的規(guī)格、保存的年限、鑒定銷毀制度，同時(shí)在工作過程中，不斷的進(jìn)行創(chuàng)新研究，學(xué)習(xí)計(jì)算機(jī)管理技術(shù)，了解房地產(chǎn)測(cè)繪、法律等相關(guān)知識(shí)，確保在每一類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理過程中都能夠熟練掌握操作規(guī)程和技巧，以避免導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案在實(shí)施信息化規(guī)范過程出現(xiàn)錯(cuò)誤，造成工作進(jìn)展緩慢，甚至出現(xiàn)返工。
（二）完善房地產(chǎn)檔案信息
由于房地產(chǎn)檔案保存的時(shí)間長(zhǎng)，處于一個(gè)流動(dòng)的狀態(tài)，因此房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)也需要處于動(dòng)態(tài)的存儲(chǔ)狀態(tài)，以便能夠?qū)崟r(shí)的補(bǔ)充、完善房地產(chǎn)檔案信息，確保房地產(chǎn)檔案管理內(nèi)容的正確性、完整性。完善房地產(chǎn)檔案信息包括的內(nèi)容很多，比如開發(fā)設(shè)計(jì)商品房預(yù)售管理系統(tǒng)，管理預(yù)售許可信息及預(yù)售資金，防止房地產(chǎn)項(xiàng)目成為爛尾項(xiàng)目；構(gòu)建住房保障系統(tǒng)，確保房地產(chǎn)信息能夠?qū)崿F(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理；構(gòu)建商品房維修管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)實(shí)施狀態(tài)的更新，保證房產(chǎn)使用的唯一性、準(zhǔn)確性[3]。這些子系統(tǒng)都可以為房地產(chǎn)檔案數(shù)字管理提供基礎(chǔ)的資料，以便能夠更加及時(shí)的同步信息，保證房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)一致性和完整性，更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案的動(dòng)態(tài)管理。
（三）加強(qiáng)軟硬件資源建設(shè)
構(gòu)建一個(gè)完善的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)，需要投入巨大的人力、物力和財(cái)力，因此需要認(rèn)真分析自身房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)狀，結(jié)合自身的需求，開發(fā)一個(gè)功能完善的分布式的房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)。開發(fā)系統(tǒng)之后，需要購買網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、防火墻服務(wù)器、計(jì)算機(jī)終端，同時(shí)部署一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)運(yùn)行機(jī)房，配備防塵器、防雷器、空調(diào)、消防器材等設(shè)備，以便保證房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境的溫濕度、消防安全等，并且部署配置一個(gè)健全的、易于擴(kuò)展的局域網(wǎng)，甚至廣域網(wǎng)，以便能夠使得人們?cè)谕饨邕M(jìn)入系統(tǒng)進(jìn)行訪問，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理信息的共享性。
三、房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理意義
（一）圖文結(jié)合，形象化管理房地產(chǎn)檔案
房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中，存儲(chǔ)房地產(chǎn)檔案的相關(guān)戶型圖，甚至可以保存房產(chǎn)信息的實(shí)景圖，也即是拍攝的全景照片等，這些檔案均可通過電子輸入設(shè)備輸入到房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中，并且可以使用相關(guān)的數(shù)據(jù)采集器，將房地產(chǎn)檔案信息進(jìn)行實(shí)時(shí)更新，圖文結(jié)合，更加形象化、直觀化的管理房地產(chǎn)檔案，實(shí)現(xiàn)以圖管房、以房管檔的數(shù)字化管理模式，更加有利于房產(chǎn)的交易、買賣等工作。
（二）共享房地產(chǎn)檔案信息
目前，人類社會(huì)已經(jīng)快速進(jìn)入信息化共享時(shí)代，因此房地產(chǎn)檔案信息在獲得許可的情況下，可以通過房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)進(jìn)行共享，這樣可以很方便的為房地產(chǎn)業(yè)主查詢相關(guān)的房地產(chǎn)信息，比如只需要在房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)輸入業(yè)主的身份證號(hào)，即可全面獲得房產(chǎn)的自然狀況，所有人的相關(guān)信息，房屋的使用年限，房屋的現(xiàn)行狀態(tài)等，并且可以方便地查閱房屋變遷狀態(tài)，給業(yè)主或者政府機(jī)關(guān)查閱信息時(shí)提供快速、準(zhǔn)確的服務(wù)。
（三）模糊化檢索，提升信息獲取效率
隨著分布式管理技術(shù)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)在查詢過程中可以更加方便的實(shí)現(xiàn)模糊智能化檢索功能。由于房產(chǎn)業(yè)主或者政府監(jiān)管部門需要查詢一類房地產(chǎn)檔案管理信息時(shí)，同時(shí)又無法獲取清晰的關(guān)鍵詞，可以利用模糊智能查詢的功能，有效的提升房地產(chǎn)檔案檢索的效率，并且快速提升房地產(chǎn)信息獲取效率。同時(shí)能夠更好的保證房地產(chǎn)檔案管理的準(zhǔn)確性、完整性，確保政府能夠更加快速地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控策略，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康發(fā)展。
四、結(jié)束語
隨著我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的增多，房產(chǎn)數(shù)量急劇上升，房地產(chǎn)檔案項(xiàng)目管理日趨復(fù)雜，并且房地產(chǎn)檔案管理關(guān)系到人民群眾的切身利益，尤其是在新時(shí)期，房產(chǎn)價(jià)值不菲，房地產(chǎn)檔案管理工作也變得更加重要。計(jì)算機(jī)技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展為房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)提供了重要的技術(shù)支撐，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理大幅度的提高房地產(chǎn)檔案管理的效率和信息共享性。
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進(jìn)入21世紀(jì)以來，隨著我國(guó)工業(yè)化水平的不斷提高，我國(guó)城市化進(jìn)程也進(jìn)入到一個(gè)飛速發(fā)展期。大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向中心城市集中，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)國(guó)土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)肖金成預(yù)測(cè)說，在未來20年中，將有三分之一的村莊要消失，也就是說將有3億人將移居在城市或城鎮(zhèn)中，而大中城市仍是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的主要方向。再加上各地區(qū)戶籍制度的改革等等，必然帶動(dòng)二三線城市的快速擴(kuò)張，這些也必然給城市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來契機(jī)。
一、二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
本文中的二三線城市主要是指除去北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等直轄市、發(fā)達(dá)的省會(huì)城市和地級(jí)市，以及沿海開放城市后其余的省會(huì)城市，如石家莊、濟(jì)南、哈爾濱、銀川；地級(jí)市，如邯鄲、煙臺(tái)、開封和發(fā)達(dá)地區(qū)的縣級(jí)市。
隨著一線城市房地產(chǎn)業(yè)日漸趨向飽和，二三線城市漸漸成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流市場(chǎng)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的月度監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，二三線城市的房?jī)r(jià)不斷上漲，2005年10月份全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)同比上漲6.6%，11月份同樣是這70個(gè)城市，其房?jī)r(jià)同比上漲了6.8%，其中新建商品房漲幅價(jià)格最大，10月達(dá)到了7.2%，11月份的漲幅達(dá)到了8.3%，如果排除北京、上海、天津、深圳這幾個(gè)一線城市，幾乎出現(xiàn)漲幅的地區(qū)都是中國(guó)的二三線城市。這些數(shù)據(jù)無疑說明，我國(guó)二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)加快了發(fā)展的速度，溫度開始不斷上升。
但是，二三線城市畢竟不是大都市，它的經(jīng)濟(jì)及發(fā)展相對(duì)落后，觀念也比較滯后，計(jì)劃的成份明顯偏重，且其房地產(chǎn)業(yè)的起步較北京等一線城市晚，缺少房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)，自主創(chuàng)新能力很差，即使是發(fā)展也不過是對(duì)“大城市”的翻版而已。因此，目前對(duì)于二三線城市來說，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)面臨以下幾方面的問題:
1.面對(duì)實(shí)力強(qiáng)勁的“外來戶”，本地房地產(chǎn)企業(yè)不堪一擊
據(jù)統(tǒng)計(jì)，約有40%左右的中國(guó)百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入二三線城市并開始了項(xiàng)目投資，這說明有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了二三線城市這塊大奶酪。它們無論在資金、技術(shù)、營(yíng)銷策略以及物業(yè)管理上都擁有顯著的優(yōu)勢(shì)，無形中壓縮了本地房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。
2.國(guó)家宏觀調(diào)控措施，使二三線城市房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜
在國(guó)家減少土地供給的情況下，高地價(jià)和大塊出讓是目前土地出讓的特征之一，再加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自由資本金的提高，這些宏觀的“管住土地，管住信貸”的政策，給許多二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的打擊，使得行業(yè)相對(duì)產(chǎn)出加快，資金流動(dòng)性減弱，本來土地儲(chǔ)備能力差的本地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐變緩;6月1日實(shí)施的“國(guó)六條”，業(yè)內(nèi)人士爭(zhēng)論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，許多專家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)單高總低，使多數(shù)開發(fā)商和消費(fèi)者采取了觀望的態(tài)勢(shì)，行業(yè)發(fā)展停滯不前。
3.地方政府求功心切，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)非理性發(fā)展
房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的由供求關(guān)系決定的純粹市場(chǎng)。中國(guó)社科院金融所中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝分析說，在房?jī)r(jià)畸形暴漲的背后，人們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)揮之不去的影子，那就是地方政府，正是在地方短期利益的驅(qū)動(dòng)下，一些地方政府才不惜推波助瀾，一些房產(chǎn)商才有恃無恐，使房地產(chǎn)業(yè)偏離了健康發(fā)展的軌道。
事實(shí)的確如此，地方政府之所以熱衷于介入房地產(chǎn)業(yè)主要有兩個(gè)方面的原因：一是錢袋子;二是要面子。隨著國(guó)家財(cái)政資金分配的變化和地方政府責(zé)任的加重，財(cái)政短缺是每個(gè)地方政府都要面臨的問題，但是，一些地方政府只把眼光放在招拍掛土地上，而不去下大力氣發(fā)展有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)等等，這似乎是坐錯(cuò)了位置，走錯(cuò)了道路。形象工程每個(gè)城市都在搞，把形象搞上去招商引資固然是好，但也要考慮城市的吸收和消化能力，像石家莊市，寫字樓遍地開花，城市根本吸納不了，這種浮華的背后肯定是土地、資金和建筑材料等資源的極大浪費(fèi)。
4.觀念陳舊，規(guī)劃和物業(yè)缺乏前瞻性，幾乎沒有創(chuàng)新
目前我國(guó)的二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)基本不理想，住宅小區(qū)無論在規(guī)劃、設(shè)計(jì)上都存在模仿的痕跡。如到過山東日照的人都感到城市越發(fā)展越蹩腳，這是為什么？日照市在新開辟的市區(qū)中無序的建了許多“火柴盒”一樣的樓房，新老城區(qū)基本上沒有什么區(qū)別。二三線城市這種缺乏創(chuàng)新的建設(shè)直接導(dǎo)致了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)和城市的無個(gè)性發(fā)展，城市魅力在一點(diǎn)一點(diǎn)的減少，吸引力大大降低。
5.房地產(chǎn)金融體制不健全，資本市場(chǎng)運(yùn)作乏力
目前，我國(guó)普遍存在缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，主要表現(xiàn)在：一是融資工具簡(jiǎn)單，許多重要的業(yè)務(wù)品種還沒有建立起來；二是配套機(jī)構(gòu)不完善，造成融資過程運(yùn)作不暢；三是政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管不嚴(yán)，金融風(fēng)險(xiǎn)過大等等。對(duì)于二三線城市來說，房地產(chǎn)金融問題尤現(xiàn)突出，而國(guó)家為了預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)又抬高了融資的門檻，再加上這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資本80%以上要依靠融資來籌措，房地產(chǎn)業(yè)更顯捉襟見肘。
6.高素質(zhì)人才匱乏，房地產(chǎn)業(yè)缺少領(lǐng)軍人物
對(duì)于建筑、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)來說，其人才的流動(dòng)性與稀缺性已經(jīng)成為目前最為顯著的特征。有資料顯示，首都的房地產(chǎn)業(yè)人才空缺職位達(dá)6萬余人，成為最具吸引力的城市之一，大量的高素質(zhì)人才向中心大都市匯集流動(dòng)，造成了二三線城市或者中小房地產(chǎn)企業(yè)“落花有意，流水無情”的尷尬局面，這是在城市發(fā)展階段不可逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。
二、二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)橫向聯(lián)姻，打造地區(qū)知名品牌
1971年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋斯特等提出中小企業(yè)資產(chǎn)重組是“防御性經(jīng)營(yíng)策略”，它的目的在于：避免銷售和利潤(rùn)的不穩(wěn)定、避免不利發(fā)展、避免不利競(jìng)爭(zhēng)性轉(zhuǎn)移、避免技術(shù)過時(shí)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。如今，我國(guó)的二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)同樣走到了抉擇的關(guān)頭。
聯(lián)姻是從優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、高效配置資源的角度出發(fā)的，合理的資產(chǎn)重組，可以將一個(gè)企業(yè)中的核心優(yōu)勢(shì)資源向短缺企業(yè)轉(zhuǎn)移，也可以將兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的一般資源（土地、資金）實(shí)行集中管理，從而形成有競(jìng)爭(zhēng)力的集團(tuán)項(xiàng)目公司，，共同發(fā)展。聯(lián)姻不是必然的選擇，但在“外敵入侵”，外資又蠢蠢欲動(dòng)的今天，這種選擇能使中小房地產(chǎn)企業(yè)活下來，并樹立起自己的信譽(yù)或品牌。
2.加強(qiáng)城市理性經(jīng)營(yíng)，鞏固地區(qū)中心城市地位
現(xiàn)在很多二三線城市開始注重城市建設(shè)，其本質(zhì)就是發(fā)揮自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，大力提升作為中心城市在政治、文化、教育、居住生活、公共配套等方面的競(jìng)爭(zhēng)力，吸引周邊城市的優(yōu)質(zhì)人群到本市來定居，以此來推動(dòng)城市化的進(jìn)度。
但是，城市經(jīng)營(yíng)不能盲目擴(kuò)張，在進(jìn)行大規(guī)模的城建之前，首先要明確這個(gè)城市的功能定位或者說要找出城市的個(gè)性來發(fā)展，比如，這個(gè)城市的發(fā)展方向是商業(yè)化聚集型城市、自然資源型旅游城市還是重工業(yè)型城市，然后再進(jìn)行城市建設(shè)。像威海，就屬于典型的海濱資源型城市，它的海濱資源吸引著內(nèi)陸各個(gè)地區(qū)的人群前來觀光或者定居，它的房地產(chǎn)消費(fèi)人群除了本地居民外，就是養(yǎng)老、投資和旅游的人群，因此城市發(fā)展的一個(gè)核心就是“渡假”；石家莊是一個(gè)典型的內(nèi)陸省會(huì)城市，它的特點(diǎn)就是各地人群聚集的商業(yè)物流中心，有兩個(gè)國(guó)家級(jí)的小商品批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模很大，因此這個(gè)城市的發(fā)展與外來人口密切相關(guān)。
3.注重環(huán)境保護(hù)，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，保障房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展
房地產(chǎn)作為人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，與周邊環(huán)境之間存在內(nèi)在的統(tǒng)一性，越來越多的人開始關(guān)注環(huán)境帶來的無形價(jià)值，城市房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從傳統(tǒng)意義上的建造房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槿斯きh(huán)境創(chuàng)造與自然環(huán)境完美的融合，在最大限度保存原有生態(tài)環(huán)境的條件下進(jìn)行人工開發(fā)，增大城市的環(huán)境價(jià)值。
4.完善信用體系，創(chuàng)新金融服務(wù)
地方政府應(yīng)加大力度監(jiān)督和管理金融市場(chǎng)預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)金融新品種和新業(yè)務(wù)的條件還沒有具備之前，先清理和完善本地區(qū)的信用體系。政府和金融機(jī)構(gòu)都要有一本賬，記錄開發(fā)商以及有金融業(yè)務(wù)的團(tuán)體或個(gè)人的信用檔案系統(tǒng)，例如還貸情況，催繳次數(shù)，收入證明，工程進(jìn)度等等，一切資本流動(dòng)靠信用的良好記錄說話，免去各部門合作的后顧之憂。必要時(shí)可以以政府擔(dān)保的形式融通資金，保障金融業(yè)務(wù)的順利開展，最大限度的盤活資本市場(chǎng)。
中圖分類號(hào):F832.49文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B 文章編號(hào):1007-4392(2008)03-0022-04
一、REITs的完整定義
REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫，譯為“房地產(chǎn)投資信托”或“房地產(chǎn)投資信托基金”。 美國(guó)的REITs是一種采取公司或者信托的組織形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)(例如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲(chǔ)中心等)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的基金形式。
美國(guó)的大部分REITs采取公司制，其股票一般都在證券交易所或市場(chǎng)(紐約證券交易所、美國(guó)證券交易所和納斯達(dá)克證券交易市場(chǎng))進(jìn)行自由交易。在公司制REIT情況下，投資者購買的是REIT股票;在采取信托形式的REIT情況下，投資者購買的是信托受益憑證。
二、REITs的設(shè)立條件及交易結(jié)構(gòu)
由于房地產(chǎn)信托投資基金是一種匯集眾多個(gè)人和機(jī)構(gòu)資金，由專業(yè)信托機(jī)構(gòu)管理，從已上市或未上市公司手中收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包的投資工具，因此其資金大部分來源于多數(shù)中小投資者，由專門的受托投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)直接投資或抵押貸款等形式的投資，投資機(jī)構(gòu)向投資者發(fā)行收益憑證，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。與銀行、證券、保險(xiǎn)三大金融支柱體系相比較，房地產(chǎn)信托不僅可以將資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)予以有效連結(jié)，同時(shí)可以分散風(fēng)險(xiǎn)、重構(gòu)權(quán)利，更可以滿足市場(chǎng)主體需求多元化的要求。
(一)設(shè)立REITs的條件
在美國(guó)，設(shè)立REITs的主要條件包括:
在組織結(jié)構(gòu)上，REITs必須是公司、商業(yè)信托或類似公司課稅主體的協(xié)會(huì)等其他類似機(jī)構(gòu)，并且必須由董事會(huì)或基金托管人管理。
在資產(chǎn)要求方面，要求在資產(chǎn)組合中，至少持有75%的資產(chǎn)價(jià)值屬于房地產(chǎn)、抵押貸款、其他REITs證券、現(xiàn)金或政府證券，持有某一個(gè)發(fā)行人的證券不得超過REITs資產(chǎn)價(jià)值的5%，不得持有超過某一發(fā)行人流通在外的具有投票權(quán)的證券的10%，所持有下屬子公司的應(yīng)征稅資產(chǎn)不超過總資產(chǎn)的20%。
在收入要求方面，至少75%的毛利必須來源于房地產(chǎn)租金、貸款利息、出售物業(yè)收入、擁有其他REITs證券的利息、房地產(chǎn)節(jié)稅收益、貸款承諾費(fèi)等，不得有超過30%的毛利來自于出售持有不足6個(gè)月的股票或證券，或持有不足4年的房地產(chǎn)(非自愿變賣或拍賣的除外)。
在股東人數(shù)方面，REITs股份必須完全可轉(zhuǎn)讓，至少有100個(gè)股東，且股權(quán)結(jié)構(gòu)應(yīng)分散化，在稅收年度的下半年，少于5人的股東不可擁有50%以上的股份，單個(gè)股東的持股比例不超過9.8%(退休金除外)。
在紅利分配方面，將不低于REITs應(yīng)納稅收入的90%的利潤(rùn)作為紅利分配給股東。
在資金來源方面，主要是通過發(fā)行股票，由機(jī)構(gòu)投資者和社會(huì)公眾認(rèn)購，或是從銀行借入、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。
由此可以看出，美國(guó)的REITs采用的是公司運(yùn)作、封閉型模式。當(dāng)然，中國(guó)的國(guó)情不同于美國(guó)，不能照搬其模式，但可以予以借鑒。在討論設(shè)立REITs的問題之前，先了解一下REITs的三種基本交易結(jié)構(gòu)，將是非常有幫助的。
(二)REITs的主要交易結(jié)構(gòu)
按照REITs的組織形態(tài)、資金投向以及投資人能否贖回，REITs的種類有很多，本文依據(jù)信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)的不同，將REITs分為以下幾種類型:
股權(quán)型REITs。主要利用股權(quán)信托方式，募集資金用于充實(shí)房地產(chǎn)公司的資本，以實(shí)現(xiàn)資本金規(guī)模的擴(kuò)大，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行債權(quán)融資的能力。其盈利來源主要是房地產(chǎn)的租、售收入。此種類型的REITs對(duì)于投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。因?yàn)橐怨蓹?quán)的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)，將承擔(dān)起房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的風(fēng)險(xiǎn)。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)考慮補(bǔ)充擔(dān)保。
債權(quán)型REITs。信托投資公司以金融中介的角色將所募集來的資金用于發(fā)放各種抵押貸款、質(zhì)押貸款以及信用貸款，用以彌補(bǔ)項(xiàng)目公司的資金缺口。由于收益來源主要是房地產(chǎn)貸款的利息，因此此類REITs受利率的影響較大，但收益率較前述REITs高。
混合型REITs。信托投資公司將所募資金投向房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)通過存量資產(chǎn)變現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)的出讓等形式獲得資金的再循環(huán)，以擴(kuò)大企業(yè)調(diào)動(dòng)資金的規(guī)模和資金運(yùn)用的范圍。總體而言，REITs的操作結(jié)構(gòu)為以上三種，在考察美國(guó)現(xiàn)有的300多個(gè)REITs的業(yè)績(jī)回報(bào)方面，抵押貸款類位居第一，其次是混合類，排在最后的是資產(chǎn)類;但在投資增幅方面，排列的順序正好相反，資產(chǎn)類的增幅最快，其次是混合類，最后是抵押貸款類。
三、REITs的功能
(一)享受稅收遞延或減免功能
REITs一般與房地產(chǎn)所有者組建經(jīng)營(yíng)性合伙企業(yè)。房地產(chǎn)所有者以房地產(chǎn)出資成為有限責(zé)任合伙人，換取合伙權(quán)益憑證(經(jīng)營(yíng)性合伙單位)，這一交易行為不需要納稅，直至其轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金或REITs股票時(shí)納稅。購買REITs股票的投資者享受雙重稅收優(yōu)惠。REITs屬于利潤(rùn)傳遞機(jī)構(gòu)，REITs免征公司所得稅;REITs在支付股利時(shí)具有遞延納稅功能。
(二)融資功能
REITs提供了股權(quán)融資(公開發(fā)行股票或受益憑證)和債權(quán)融資(REITs無債務(wù)融資的比例限制)兩種渠道。REITs在資本市場(chǎng)所融資金成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。REITs使房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過規(guī)范的REITs渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。
四、天津市房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的整體分析
房地產(chǎn)投資信托基金以其賦稅優(yōu)惠、稅務(wù)透明、可以提供高于一般證券的收益以及方便套現(xiàn)房地產(chǎn)等優(yōu)勢(shì)在歐美房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，亞太地區(qū)的市場(chǎng)開拓也在積極展開。中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，融資渠道單 一、融資困難的局面一直沒能得以改變。雖然房地產(chǎn)行業(yè)本身對(duì)于房地產(chǎn)投資信托的前景較為樂觀，但由于受到相關(guān)制度方面的約束，使得我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展相對(duì)于其他金融部門的發(fā)展大大滯后。天津房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的整體狀況也不例外。就整個(gè)市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)來看，目前天津房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的典型特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(一)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以銀行信貸為主，融資結(jié)構(gòu)單一
就房地產(chǎn)開發(fā)直至銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，各大商業(yè)銀行都充當(dāng)了主要貸款人的角色。目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金仍以銀行貸款、自有資金和其他資金為主，其中銀行貸款占絕對(duì)比例。就開發(fā)企業(yè)而言，約有70%的資金來自于銀行貸款，這不僅使得房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比例過小，而且還使企業(yè)被動(dòng)依賴于銀行，一旦出現(xiàn)國(guó)家金融政策的調(diào)整，融資渠道狹窄的房地產(chǎn)企業(yè)就將面臨資金危機(jī)。資料顯示，從1997年至2005年，天津市商業(yè)銀行投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款逐年增加，自2002年起，增幅明顯加快，年增額近20億元人民幣，增幅均在四分之一強(qiáng)，這一方面說明銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大力支持，另一方面也顯示出房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的強(qiáng)烈需求(見圖1)。
如圖2所示，與銀行貸款額的持續(xù)增加相對(duì)應(yīng)的是，天津市的房地產(chǎn)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額的比重維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平上，約在20%左右。
(二)房地產(chǎn)信托融資異軍突起，但整體規(guī)模有限
信托投資公司的介入打破了原來單純依賴商業(yè)銀行貸款發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的格局。在土地儲(chǔ)備市場(chǎng)上，信托投資公司向土地儲(chǔ)備中心發(fā)放土地開發(fā)貸款;在土地出讓與開發(fā)市場(chǎng)上，信托投資公司以優(yōu)先股股權(quán)投資的方式向開發(fā)商提供資金上的支持;在房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)方面，信托投資公司主要通過信托貸款、產(chǎn)權(quán)投資、財(cái)產(chǎn)信托+受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式向開發(fā)商和建筑商給予資金上的幫助;在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)上，信托投資公司一方面通過向商業(yè)銀行提供按揭貸款投資近而間接地向購房者提供貸款，另一方面，也可以直接向購房者提供按揭貸款。相對(duì)于單一銀行貸款模式，信托投資公司的加入部分緩解了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上資金緊張的局面，但由于所占市場(chǎng)份額有限，依然無法改變銀行信貸資金占絕對(duì)多數(shù)的市場(chǎng)格局。
(三)債券、股票和海外基金等其他融資方式門檻較高
首先，通過債券融資的形式獲取資金的企業(yè)數(shù)量極少，融資比例日益下降。中國(guó)目前共有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)，上市房地產(chǎn)公司只有42家，占全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%-1%，其中證券統(tǒng)計(jì)上公布的2002年房地產(chǎn)上市公司的總發(fā)行量4000萬股，籌資總額33200萬元，占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%(2002年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))。另根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，截至2005年12月31日，在滬、深兩市55家房地產(chǎn)類上市公司中，多數(shù)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在10.86%至78.75%之間，其中資產(chǎn)負(fù)債率高于65%的企業(yè)達(dá)到了20家，占房地產(chǎn)類公司的比例為36%。大概有三成的房地產(chǎn)類上市公司可能因?yàn)轫?xiàng)目公司的資本金比例低于35%而無法獲得商業(yè)銀行的貸款。
天津的上市房地產(chǎn)公司只有天房發(fā)展一家，目前總股本為42370.74萬股，其中流通A股26685.07萬股，占公司總股本的62.98%;已發(fā)行未上市的社會(huì)公眾股為15685.68萬股，占37.02%。公司僅于2001年8月6日利用上海證券交易所交易系統(tǒng)，采取上網(wǎng)定價(jià)方式發(fā)行12，100萬股A股，其中，首次公開發(fā)行新股11，000萬股，國(guó)有股存量發(fā)行1100萬股，發(fā)行價(jià)格為每股人民幣5元。該部分股份的上市日期為2001年9月10日，獲準(zhǔn)交易數(shù)量12，100萬股。此后公司未在公開市場(chǎng)上進(jìn)行大規(guī)模的資金募集活動(dòng)。
(四)海外基金日益活躍，但對(duì)企業(yè)的資質(zhì)要求較高
海外房地產(chǎn)基金(如摩根、高盛、美林、嘉德、吉寶、荷蘭房地產(chǎn)等)或國(guó)內(nèi)企業(yè)在境外設(shè)立的基金(如首創(chuàng)的“ING北京基金”)，一般采取直接投資方式，建立合資企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)或直接收購房地產(chǎn)項(xiàng)目。除以上提及的顯著特征，天津房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的證券化水平不高，目前，除了有限的債券融資和股票融資之外，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上缺乏真正的抵押貸款證券化產(chǎn)品(包括住房抵押貸款證券化產(chǎn)品和商業(yè)用房抵押貸款證券化產(chǎn)品)。市場(chǎng)性質(zhì)主要屬于私募，主要由＂一對(duì)一＂的商業(yè)銀行信貸市場(chǎng)和私募性質(zhì)的資金信托市場(chǎng)構(gòu)成，公募的債券市場(chǎng)和股票市場(chǎng)規(guī)模有限，抵押貸款證券化市場(chǎng)尚未形成。因此，房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求融資渠道的多元化已經(jīng)成為市場(chǎng)發(fā)展的重要趨勢(shì)，也是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)和內(nèi)在要求。
五、天津發(fā)展REITs的制度障礙及其改進(jìn)
從總體上來看，天津已初步具備了發(fā)展RE-ITs的條件，但也存在著一定的制度障礙，需要進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)加以調(diào)整。
(一)制約因素
影響房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展的因素有很多，但其中最為核心的是制約因素，或者稱為相關(guān)立法。目前，在天津發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的主要制度障礙表現(xiàn)在以下幾方面:
1.信托產(chǎn)品的規(guī)模限制。我國(guó)目前尚未出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，而按照現(xiàn)行的《信托法》規(guī)定，信托投資公司發(fā)行的信托計(jì)劃每項(xiàng)不得超過200份信托合同，每份信托合同的最低金額不得低于5萬元人民幣。就房地產(chǎn)投資所需資金而言，200份的規(guī)模顯然是太低了。
2.產(chǎn)權(quán)登記制度的制約。按照現(xiàn)行政策，對(duì)抵押或證券化的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移時(shí)，在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)只能以備案的形式出現(xiàn)，這意味著所謂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移并不具有相應(yīng)的法律效力，一旦發(fā)生糾紛，投資者的權(quán)益難以得到保護(hù)。
3.稅收制度的制約。我國(guó)目前現(xiàn)行的法律尚未對(duì)信托投資基金收益的納稅做出明確規(guī)定，操作中存在雙重征稅的問題，這大大提高了信托公司的經(jīng)營(yíng)成本，壓縮了投資者的收益空間，制度的缺失導(dǎo)致了發(fā)展的遲緩。
4.流通機(jī)制的制約。如果采用信托的方式推出房地產(chǎn)投資基金，則由于目前我國(guó)在信托產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方面缺乏交易細(xì)則，使得大額信托合同的轉(zhuǎn)讓難以操作。信托合同只能整體轉(zhuǎn)讓，不能分割，對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品而言，單個(gè)信托合同本身的資金額居高不下(主要是受到總量200份的約束)，搜尋交易對(duì)手的成本大大增加。
5.評(píng)級(jí)體系缺乏的制約。完善的資本市場(chǎng)，成熟的金融中介機(jī)構(gòu)，極具市場(chǎng)公信力的評(píng)級(jí)體系，這些是保證基金順利運(yùn)作的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資信托基金為公募金融產(chǎn)品，要求產(chǎn)品具有較高的市場(chǎng)透明度，在信息披露、產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓渠道、政府監(jiān)管等方面都應(yīng)完備而健全，目前天津的資本市場(chǎng)在這些方面還是較為欠缺的。
6.匹配物業(yè)市場(chǎng)的制約。實(shí)際上，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)投資信托基金大多選擇建成后已經(jīng)營(yíng)3-5年，被市場(chǎng)檢驗(yàn)已經(jīng)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，因?yàn)榛鹜顿Y收益的90%用作分配紅利，因此市場(chǎng)的認(rèn)可度較高。
7.團(tuán)隊(duì)組合機(jī)制的制約。成功的房地產(chǎn)投資信托基金要求基金管理與物業(yè)管理分工清晰，而目前正在運(yùn)作的基金卻出現(xiàn)了地產(chǎn)公司介入的現(xiàn)象，這與基金正常運(yùn)作所要求的團(tuán)隊(duì)組合是矛盾的。
(二)改進(jìn)路徑
針對(duì)以上存在的制約因素，要在天津市場(chǎng)上盡快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金的建設(shè)，主要應(yīng)從以下幾方面著手:
在國(guó)家現(xiàn)行稅收制度框架下，盡可能地推出地方稅收優(yōu)惠及減免手段，鼓勵(lì)基金的運(yùn)作。當(dāng)然，市場(chǎng)都在等待國(guó)家的產(chǎn)業(yè)基金法盡快出臺(tái)，有關(guān)稅收方面的安排也在其中。2006年3月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合通知，對(duì)外公布了針對(duì)信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的印花稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅等三項(xiàng)稅收政策。信貸資產(chǎn)證券化的全部環(huán)節(jié)暫免征收印花稅，營(yíng)業(yè)稅較之以前沒有增加規(guī)定，所得稅方面，對(duì)在當(dāng)年取得、向機(jī)構(gòu)投資者分配的信托項(xiàng)目收益部分，在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅。從總體來看，稅收優(yōu)惠的意圖是較為顯著的，作為參照，這將有助于針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的稅收改革。
積極探求適合天津市場(chǎng)的房地產(chǎn)融資模式。銀行貸款是主流，這在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變，但在今后，銀行貸款的比例將會(huì)逐步下降，比較流行的說法是“銀行+信托+REITs＂模式，這一模式是否適合天津房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待檢驗(yàn)。
培育和扶植成熟型的物業(yè)。前面已經(jīng)提到，REITs的投資對(duì)象為具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟物業(yè)，在物業(yè)建設(shè)階段通常不會(huì)介入，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期擁有較為雄厚的資金實(shí)力或者其他融資渠道，在短期可以應(yīng)對(duì)資金方面的壓力，這需要地方政府給予恰當(dāng)?shù)慕鹑谥С帧Ｒ?guī)范金融中介機(jī)構(gòu)的行為。對(duì)投資銀行、信托公司、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)監(jiān)管，避免出現(xiàn)前期國(guó)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)違規(guī)操作的混亂局面。建立合乎規(guī)范的評(píng)級(jí)體系，并給予評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)充分而獨(dú)立的運(yùn)行空間，以保證基金信息披露的完整和真實(shí)。
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一、縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
（一）總量快速擴(kuò)張，發(fā)展速度高于一、二產(chǎn)業(yè)
以來，縣第三產(chǎn)業(yè)呈快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。，全縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展到6185家（其中法人單位577家，個(gè)體工商戶5608家），從業(yè)人數(shù)達(dá)到23211人，實(shí)現(xiàn)增加值73445萬元， 是的2.33倍，年均增長(zhǎng)12.1%（可比價(jià)）。分別比第一、第二產(chǎn)業(yè)高出4.45和2.99個(gè)百分點(diǎn)。高于同期gdp增速2.05個(gè)百分點(diǎn)。
（二）比重上升，對(duì)gdp增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯提高
縣三次產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成比為31.8：49.9：18.3，到構(gòu)成比變化為26.5：41.3：32.2。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp的貢獻(xiàn)率達(dá)到32.2%，比提高了13.9個(gè)百分點(diǎn)；而同期第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率分別為26.5%和41.3%，比分別下降了5.3和8.6個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力明顯提高。
縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況表
項(xiàng)目
個(gè)數(shù)（個(gè)）
比重（%）
從業(yè)人數(shù)（人）
比重（%）
增加值（萬元）
比重（%）
合 計(jì)
6345
100
23578
100
82200
100
交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵政業(yè)
1049
16.53
2951
12.52
7941
9.66
信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)
58
0.91
243
1.03
6918
8.42
批發(fā)和零售業(yè)
2814
44.35
5728
24.29
11596
14.11
住宿和餐飲業(yè)
586
9.23
1934
8.2
3638
4.43
金融業(yè)
12
0.19
335
1.42
8979
10.92
房地產(chǎn)業(yè)
7
0.11
153
0.65
11274
13.72
租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)
96
1.5
301
1.28
3669
4.46
科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)
23
0.36
259
1.10
972
1.18
水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)
12
0.19
842
3.57
368
0.45
居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)
611
9.63
644
2.73
426
0.52
教 育
51
0.8
3564
15.12
8956
10.9
衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)
298
4.7
1478
6.27
4287
5.22
文化、體育和娛樂業(yè)
58
0.91
259
1.01
409
0.5
公共管理和社會(huì)組織
673
10.61
5143
21.81
12767
15.53
（三）內(nèi)部結(jié)構(gòu)不斷變化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)仍為主體產(chǎn)業(yè)
批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在保持較快發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)、信息服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展壯大。
--傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。交通運(yùn)輸業(yè)以較快速度發(fā)展。,縣完成貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量23464萬噸公里;旅客運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量8869萬人公里,分別比增長(zhǎng)8.25%和9.36%。運(yùn)輸郵電業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值6514億元，比增長(zhǎng)7.8%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為25.29%。近年來，縣不斷加強(qiáng)設(shè)施建設(shè)，加大對(duì)外開放力度，一批較大市場(chǎng)、商場(chǎng)、超市相繼建立，為縣零售貿(mào)易業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。批發(fā)零售餐飲業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展壯大且日趨成熟。，縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額28233萬元，比上年增長(zhǎng)12.39%，批發(fā)零售餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值11896萬元，比增長(zhǎng)11%,占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為16.2%。
--信息產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。， 縣郵電業(yè)務(wù)總量326萬元，比增長(zhǎng)28.4%。底固定電話用戶達(dá)1.4萬戶，移動(dòng)電話戶數(shù)達(dá)到4.84萬戶, 比凈增19000戶。互聯(lián)網(wǎng)用戶1024戶,比凈增524戶。互聯(lián)網(wǎng)的開通使用,推動(dòng)電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)媒體、遠(yuǎn)程教育等信息應(yīng)用與服務(wù)迅速發(fā)展。
--新興行業(yè)不斷涌現(xiàn)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，新興行業(yè)不斷涌現(xiàn)，旅游、房地產(chǎn)、咨詢服務(wù)、廣告、科技服務(wù)、社會(huì)服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對(duì)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務(wù)功能不斷完善。其中，縣信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值6018萬元, 同比增長(zhǎng)11.5%；房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值15545萬元,同比增長(zhǎng)11.4%。
（四）投資規(guī)模逐步擴(kuò)大
，縣第三產(chǎn)業(yè)的投資總量為3.29億元，占地方性固定資產(chǎn)投資額的51.33%。縣37項(xiàng)重點(diǎn)投資項(xiàng)目中屬于第三產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目有13個(gè)，共完成投資8078萬元，占重點(diǎn)項(xiàng)目投資的19%。
二、存在的主要問題
1、總量不足，比重偏低，發(fā)展相對(duì)滯后。縣第三產(chǎn)業(yè)增加值占gdp比重僅為32.2%，分別比全國(guó)39.5%、全省39.3低7.3和7.1個(gè)百分點(diǎn)。與周邊縣市比也有2-8個(gè)百分點(diǎn)的差距。
2、結(jié)構(gòu)不優(yōu)，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足。從三產(chǎn)內(nèi)部行業(yè)結(jié)構(gòu)看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)仍占主導(dǎo)地位，新興產(chǎn)業(yè)處起步階段。 批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、房地產(chǎn)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重46.2%，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其中流通領(lǐng)域所占比例較大，為13.3%，但仍處于分散、規(guī)模小、單打獨(dú)斗的局面，現(xiàn)代化水平低，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展滯后。旅游業(yè)、信息咨詢科技服務(wù)等具有廣闊前景的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，向外擴(kuò)展業(yè)務(wù)難度較大，在第三產(chǎn)業(yè)中所占比重較小，對(duì)餐飲、服務(wù)、交通等相關(guān)行業(yè)的影響力較弱。，縣郵電通信業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)及科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)等新興第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值13914萬元，占第三產(chǎn)業(yè)的比重為18.9%。特別是旅游業(yè)，由于投入開發(fā)、宣傳力度不夠，各項(xiàng)旅游配套設(shè)施不夠完善，發(fā)展緩慢。縣物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、家政服務(wù)等社會(huì)服務(wù)業(yè)剛剛起步，不夠規(guī)范；科技、信息咨詢服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，工業(yè)向高科技產(chǎn)品調(diào)整升級(jí)的需要。
3、市場(chǎng)輻射能力小,帶動(dòng)作用不強(qiáng)。縣農(nóng)村地區(qū)商貿(mào)設(shè)施陳舊，經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷理念落后，骨干商業(yè)在農(nóng)村發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)的不多，對(duì)農(nóng)村商業(yè)的帶動(dòng)作用不強(qiáng)。同時(shí)，縣市集貿(mào)市場(chǎng)規(guī)模小，輻射能力弱。城區(qū)市場(chǎng)主要以零售為主，缺乏規(guī)模較大的批發(fā)市場(chǎng)，不能吸引大量外地客商來經(jīng)商，市外大量的購買力不能流入，反而的部分購買力卻流向外地。農(nóng)村集貿(mào)市場(chǎng)比較分散，管理跟不上，假冒偽劣商品存在，貿(mào)易市場(chǎng)發(fā)展受到一定制約。
4、多數(shù)行業(yè)外向度較低 ，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)淡薄。縣第三產(chǎn)業(yè)的多數(shù)行業(yè)外向度都很低，第三產(chǎn)業(yè)主要由縣內(nèi)市場(chǎng)支撐，可利用的市場(chǎng)明顯偏小，因此出現(xiàn)了近幾年平穩(wěn)發(fā)展易、快速擴(kuò)張難的局面。其原因，一是第三產(chǎn)業(yè)自身特征的局限；二是縣輻射力、影響力偏低而且作用發(fā)揮不夠充分。三是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)淡薄，市場(chǎng)配置的基礎(chǔ)性難以得到有效發(fā)揮，競(jìng)爭(zhēng)力較弱。
三、加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的對(duì)策建議
根據(jù)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和全面建設(shè)小康社會(huì)的要求，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)立足于增加經(jīng)濟(jì)總量，調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域，提高服務(wù)水平。
1、營(yíng)造良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。高度重視第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在發(fā)展二產(chǎn)的同時(shí)加大發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的力度，形成二、三產(chǎn)業(yè)比翼齊飛的協(xié)調(diào)發(fā)展格局。努力打造規(guī)范、透明的法制環(huán)境，廉潔、高效的政務(wù)環(huán)境，安全、穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境；加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營(yíng)秩序，建設(shè)公平競(jìng)爭(zhēng)、誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境；加快改善基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。
根據(jù)我國(guó)服裝批發(fā)市場(chǎng)在流通業(yè)中的發(fā)展特點(diǎn)將中國(guó)服裝批發(fā)市場(chǎng)分為三個(gè)階段：
第一階段，上世紀(jì)80－90年代中葉，基礎(chǔ)發(fā)展期。
這一階段，商品短缺，流通渠道單一，消費(fèi)者購買服裝基本上是到國(guó)營(yíng)商業(yè)和供銷合作社購買，還有一些攤檔式的小商品市場(chǎng)及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，服裝批發(fā)市場(chǎng)開始萌芽，并呈現(xiàn)地?cái)偸椒b批發(fā)市場(chǎng)的初級(jí)形態(tài)，但是尚未形成規(guī)模性的批發(fā)商圈。
第二階段，上世紀(jì)90年代中后期，升級(jí)發(fā)展期。
這一階段，商品種類開始豐富，服裝批發(fā)市場(chǎng)開始第一階段的升級(jí)，并發(fā)揮主導(dǎo)性作用。表現(xiàn)為由路邊的攤檔式轉(zhuǎn)為進(jìn)入大棚經(jīng)營(yíng)，大棚轉(zhuǎn)向大廈式經(jīng)營(yíng)，將服裝小個(gè)體經(jīng)營(yíng)集中起來，由政府統(tǒng)一規(guī)劃引導(dǎo)。到90年代，開始漸趨規(guī)模化，出現(xiàn)了以廣州白馬、東莞虎門富民等為代表的服裝批發(fā)市場(chǎng)，其四通八達(dá)的龐大網(wǎng)絡(luò)覆蓋能力拉動(dòng)了服裝企業(yè)的快速發(fā)展。
第三階段，邁入21世紀(jì)，發(fā)展蛻變期。
這一階段，商品多樣化，并強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，商品生命周期縮短。
隨著服裝行業(yè)的不斷發(fā)展、新型營(yíng)銷渠道的不斷滲透、品牌意識(shí)的覺醒，服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)也日漸艱辛。服裝批發(fā)市場(chǎng)也開始重新定位，提供差異化服務(wù)，打造市場(chǎng)特色。服裝批發(fā)市場(chǎng)必須要找到新的突破點(diǎn)，每個(gè)服裝批發(fā)市場(chǎng)要根據(jù)自我特點(diǎn)進(jìn)行分析，找到適合自己發(fā)展的差異化模式。
我國(guó)服裝批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)階段特點(diǎn)
我國(guó)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過改革開放20多年以來的迅猛發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模，并有走出國(guó)門的趨勢(shì)。2004年阿聯(lián)酋的沙迦將建設(shè)一個(gè)中東最大的批發(fā)、倉儲(chǔ)與轉(zhuǎn)口服裝批發(fā)市場(chǎng)――中國(guó)（石獅）服裝批發(fā)市場(chǎng)。但我們還應(yīng)該看到，市場(chǎng)規(guī)模形式發(fā)展極度不平衡：有具有全國(guó)輻射力、營(yíng)業(yè)額千萬元以上的知名批發(fā)市場(chǎng)，如虎門富民大廈、遼寧西柳服裝市場(chǎng)、廣州白馬服裝市場(chǎng)等，也有瀕臨關(guān)閉的服裝市場(chǎng)；有設(shè)施齊全、環(huán)境一流的大廈式服裝批發(fā)市場(chǎng)也有臟亂差的地?cái)偞笈锸椒b批發(fā)市場(chǎng)。服裝批發(fā)市場(chǎng)各個(gè)發(fā)展階段形態(tài)并存，經(jīng)營(yíng)形式也各異。
我國(guó)服裝批發(fā)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出明顯的產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)象。馬丁•貝克曼（MartinBeckman）認(rèn)為服裝產(chǎn)業(yè)集群有兩種路線：1.專業(yè)化集群2.都市化集群。
由此，我國(guó)服裝批發(fā)市場(chǎng)布局特點(diǎn)是“點(diǎn)面結(jié)合”，點(diǎn)是指由單個(gè)點(diǎn)狀輻射服裝批發(fā)市場(chǎng)所形成的區(qū)域，如：河南鄭州的銀基商貿(mào)城、黑龍江哈爾濱的紅博廣場(chǎng)等，面是指由幾個(gè)地域相近的服裝批發(fā)市場(chǎng)形成的面狀輻射區(qū)域。
服裝批發(fā)市場(chǎng)不斷升級(jí)，傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)依舊存在，這就形成了多種經(jīng)營(yíng)模式混合化的現(xiàn)狀。也就是傳統(tǒng)批發(fā)、、加盟等經(jīng)營(yíng)模式交叉使用。因此，服裝批發(fā)市場(chǎng)要根據(jù)商戶不同給予必要的服務(wù)。
我國(guó)服裝批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)階段存在的問題：
我國(guó)服裝批發(fā)所處的發(fā)展階段，所具有的特點(diǎn)，也相應(yīng)的暴露了很多問題。我國(guó)很多服裝批發(fā)市場(chǎng)可能存在以下問題：
1.服裝批發(fā)市場(chǎng)仍處于自發(fā)階段，市場(chǎng)形象、制度混亂，市場(chǎng)信用度底，缺乏能領(lǐng)導(dǎo)本批發(fā)市場(chǎng)的龍頭企業(yè)、龍頭品牌，市場(chǎng)缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和專業(yè)化服務(wù)。
2.制約因素明顯。商戶對(duì)該市場(chǎng)的意見集中于兩個(gè)不到位：硬件環(huán)境不到位(交通、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、物流、環(huán)境、治安)，軟件環(huán)境不到位(政策支持不力，稅費(fèi)過重，市場(chǎng)混亂，假冒偽劣嚴(yán)重，信息服務(wù)差)。
3.很多傳統(tǒng)型服裝批發(fā)市場(chǎng)由街道或地方政府掌控，缺乏市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)運(yùn)作水平低，只注重稅收不注重整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃。
4.市場(chǎng)大部分仍處于現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)場(chǎng)交易方式的初級(jí)階段。服裝的交易、運(yùn)輸、庫存成本高。市場(chǎng)的供貨與交易方式柔性小。
如何解決
服裝批發(fā)市場(chǎng)可能處在不同的發(fā)展階段，處在不同的社會(huì)環(huán)境和地理環(huán)境中，擁有不同的商戶，因此，就不可能有統(tǒng)一的解決方案。但應(yīng)該看到處在不同發(fā)展階段的批發(fā)市場(chǎng)，有其大體的發(fā)展方向和要解決的核心問題。
服裝批發(fā)市場(chǎng)要做大做強(qiáng)就必須分兩步走：第一步，硬件升級(jí)――營(yíng)造適合本批發(fā)市場(chǎng)的交易環(huán)境和市場(chǎng)形象特色；第二步，軟件升級(jí)――為商戶提供個(gè)性化、專業(yè)化服務(wù)，加強(qiáng)品牌孵化功能、渠道營(yíng)銷功能，形成更具價(jià)值的“無形市場(chǎng)”，營(yíng)造市場(chǎng)的營(yíng)銷服務(wù)特色。成功的新型服裝批發(fā)市場(chǎng)模式也許可以得到很多借鑒意義，如廣州海印繽繽廣場(chǎng)模式、哈爾濱紅博廣場(chǎng)模式、麥德龍模式等。
可借鑒的新型模式
1.產(chǎn)業(yè)集群型批發(fā)市場(chǎng)
筆者有幸參與了中國(guó)•濮院毛衫名城“十一五”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的研究，就以此為例說明產(chǎn)業(yè)集群型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展模式。
濮院羊毛衫市場(chǎng)特點(diǎn)與現(xiàn)狀
濮院現(xiàn)有毛衫針織企業(yè)3725家，較大規(guī)模的有820家。1988年興建毛衫交易市場(chǎng)，現(xiàn)有商鋪4603家，是全國(guó)知名的毛衫交易市場(chǎng)。該市場(chǎng)由濮院市場(chǎng)管理委員會(huì)管理，主要還是由地方政府掌控；市場(chǎng)主要依托周圍毛衫企業(yè)產(chǎn)業(yè)，商鋪大多為企業(yè)的直營(yíng)點(diǎn)、批發(fā)點(diǎn)、貿(mào)易門市部等；市場(chǎng)在淡季關(guān)門率教高，經(jīng)營(yíng)狀況良莠差異很大；市場(chǎng)為兩層建筑呈長(zhǎng)條街道狀，由十個(gè)交易區(qū)組成。
市場(chǎng)規(guī)劃模式
政府提供有力政策，不在過分干預(yù)市場(chǎng)和企業(yè)實(shí)際運(yùn)作。政府投入完善毛衫產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，形成產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)共同繁榮的局面。打中國(guó)•濮院的地方牌，形成地區(qū)知名度；打明星企業(yè)牌，支持優(yōu)秀企業(yè)打造名牌，打造出幾個(gè)全國(guó)毛衫知名品牌，形成以點(diǎn)代面、以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)的局面。對(duì)市場(chǎng)交易區(qū)重新劃分，合理區(qū)分經(jīng)營(yíng)品類和檔次，更加突出每個(gè)交易區(qū)的經(jīng)營(yíng)特色。市場(chǎng)形象重新規(guī)劃，在主干道設(shè)立巨型廣告牌，市場(chǎng)內(nèi)部的宣傳廣告牌要規(guī)范化，導(dǎo)購地圖和服務(wù)標(biāo)志醒目明確。進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，交易流程簡(jiǎn)潔流暢；提高商戶進(jìn)入門檻，引入高層次的經(jīng)銷商、商和加盟商。
引入專業(yè)品牌策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)，逐步打造集展示、檢測(cè)、信息平臺(tái)、品牌孵化、市場(chǎng)開拓等服務(wù)為一體的一流毛衫專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；建立專業(yè)毛衫網(wǎng)站，提供信息收集與分析服務(wù)，提供電子商務(wù)功能。市場(chǎng)逐步加強(qiáng)以下功能：1）產(chǎn)品展示功能2）信息服務(wù)與市場(chǎng)預(yù)測(cè)功能3）國(guó)內(nèi)外貿(mào)易功能4）現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)功能5）標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)威檢測(cè)認(rèn)證功能6）政策服務(wù)功能
2.品牌孵化型批發(fā)市場(chǎng)
服裝批發(fā)從攤鋪?zhàn)呷肓舜髲B，具有現(xiàn)代化的商務(wù)環(huán)境，具有現(xiàn)代化流通業(yè)的很多先進(jìn)元素。批發(fā)市場(chǎng)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的分銷場(chǎng)所，更是一個(gè)品牌形象展示平臺(tái)、一個(gè)品牌推廣策劃中心。此新型批發(fā)業(yè)態(tài)已經(jīng)顯示出其勃勃生機(jī)，如廣州海印繽繽廣場(chǎng)和北京百榮世貿(mào)商城等等。
繽繽廣場(chǎng)由現(xiàn)貨流向品牌流行文化、品牌經(jīng)營(yíng)理念、品牌形象經(jīng)營(yíng)等信息流的轉(zhuǎn)化，創(chuàng)辦成以服飾品牌營(yíng)銷為主的時(shí)尚、品牌展示、品牌貿(mào)易的中心。無疑創(chuàng)造了全新的服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念，拉開了以服飾品牌經(jīng)營(yíng)為主要內(nèi)容的營(yíng)銷方式革命。
品牌孵化型批發(fā)市場(chǎng)特點(diǎn)
1）集中眾多商戶優(yōu)勢(shì)，集木成林，打造批發(fā)市場(chǎng)整體品牌，形成規(guī)模與信譽(yù)優(yōu)勢(shì)
2）具有現(xiàn)代化的交易環(huán)境與交易方式
3）提供品牌推廣方案，更加注重品牌形象展示，創(chuàng)造各種機(jī)會(huì)為品牌造勢(shì)
4）提供品牌策劃與維護(hù)的解決方案
3.營(yíng)銷渠道開拓型批發(fā)市場(chǎng)
以紅博廣場(chǎng)為代表的服裝批發(fā)市場(chǎng)專業(yè)化的為服裝品牌提供快速營(yíng)銷渠道開拓方案，著重于營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，把服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)從“賣”轉(zhuǎn)向了“買”的思維，把服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)看作了是對(duì)服裝品牌專業(yè)化的經(jīng)紀(jì)，提出了“紅博服裝經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式。
營(yíng)銷渠道開拓型批發(fā)市場(chǎng)特點(diǎn)
1）“星探”式開發(fā)服裝品牌，并對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)化化包裝推廣
2）對(duì)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)掌控有限的服裝品牌，提供“倍速經(jīng)營(yíng)”方案
3）對(duì)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行深入挖掘，具有多種營(yíng)銷推廣網(wǎng)絡(luò)，具有電子化網(wǎng)絡(luò)
4）“服裝經(jīng)紀(jì)人”式營(yíng)銷總體規(guī)劃，提供完善的品牌孵化方案，使得企業(yè)專注于產(chǎn)品開發(fā)，紅博專注于營(yíng)銷渠道開拓與品牌推廣。
4.現(xiàn)代批發(fā)型
現(xiàn)代批發(fā)是區(qū)別于傳統(tǒng)批發(fā)的一種形式，它是采購式批發(fā)超市，如麥德龍。不過麥德龍不是專做服裝業(yè)務(wù)的，但這種模式對(duì)我國(guó)服裝批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展有很大的借鑒意義。
現(xiàn)代批發(fā)型服裝批發(fā)市場(chǎng)特點(diǎn)
1）采購式、大型連鎖批發(fā)經(jīng)營(yíng)
2）針對(duì)專業(yè)顧客，會(huì)員式管理客戶，適合多品種小規(guī)模批發(fā)
3）電腦選題控制物流、交易、結(jié)算，單據(jù)明細(xì)透明
侯成棟，是倒騰商鋪的投資老鳥了，在這方面有五六年的經(jīng)驗(yàn)，他言語樸素，但一聽就是隱藏在民間的高手。侯成棟考察過國(guó)內(nèi)主要城市的許多鋪?zhàn)樱煜け本┮话氲匿佔(zhàn)印钠鹣鹊某凶狻狻⑥D(zhuǎn)租批發(fā)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)的格子商鋪?zhàn)銎穑睫D(zhuǎn)手獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，再到買賣投資商鋪，他對(duì)這個(gè)行當(dāng)有很多自己的體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
很多人都會(huì)就現(xiàn)在是不是“商鋪價(jià)格的洼地”這個(gè)問題糾結(jié)半天，把商業(yè)地產(chǎn)和住宅的投資作比較思來想去，十分慎重。侯成棟說，這是個(gè)偽問題，考慮這些的意義并不大，每個(gè)市場(chǎng)都有自己的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)，拿這個(gè)市場(chǎng)和其他市場(chǎng)作比較不合適，考慮所謂的洼地高地更沒必要。
侯成棟的年收益回報(bào)計(jì)算方式總體上可認(rèn)為是“靜態(tài)年租金收入比較法”，顧名思義就是將可獲得的年租金與購買價(jià)格作比較，店鋪的價(jià)格體系主要為反向杠桿式，也就是說年租金×投資回收年限=店鋪價(jià)格，而年租金的承受能力反向取決于項(xiàng)目的赫U能力。如果再精細(xì)一些，考慮到店鋪的年租金收入、店鋪價(jià)格升值收入、租金遞增比例(即動(dòng)態(tài)租金收益)、通貨膨脹因素，如果能在6～8年收回投資成本，這樣的店鋪的投資價(jià)值就非常可觀了。
侯成棟多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)是，有心儀的店鋪，首先應(yīng)該以最少的交款比例盡量鎖定購買價(jià)格，這是第一要義，這樣可以提高投資利潤(rùn)率。其次，在選擇貸款上，應(yīng)該選擇期限范圍內(nèi)的最長(zhǎng)貸款時(shí)間。商鋪首付款多數(shù)為50％，很多人買了店鋪，假設(shè)以10年為期限，10年下來，最大部分的增值收益來自于出售時(shí)產(chǎn)生的結(jié)算利潤(rùn)，而不注重平時(shí)的租金，租金只用作平時(shí)花銷；而一旦改變付款方式，例如收了租一次性存到銀行等扣款，結(jié)果會(huì)有非常大的變化，甚至可能達(dá)到十年以后每間店鋪即使升值一倍的程度，這樣比較起來就相差大了。(見圖表1、2)
獨(dú)立鋪風(fēng)險(xiǎn)小但門檻高
從購房者投資的角度來講，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，如社區(qū)底商、臨街商鋪，風(fēng)險(xiǎn)要小于分割式產(chǎn)權(quán)商鋪，如購物中心商鋪、批發(fā)市場(chǎng)商鋪等，但是它進(jìn)入的門檻較高、占用資金量也很大。后者風(fēng)險(xiǎn)雖然較大，但是較容易介入。再細(xì)分排序的話，風(fēng)險(xiǎn)由小到大的商鋪類型為：社區(qū)地上
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪中，臨街商鋪的投資相對(duì)簡(jiǎn)單，主要在于地段、周邊環(huán)境和成長(zhǎng)性。
零售市場(chǎng)由于競(jìng)爭(zhēng)激烈和更新、流動(dòng)快，所以在經(jīng)營(yíng)上變數(shù)很大。而以批發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)，由于受到產(chǎn)業(yè)規(guī)模的門檻存在，只要市場(chǎng)規(guī)模適當(dāng)，憑借市場(chǎng)主體的運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)商戶的創(chuàng)新和擴(kuò)展、政府的引導(dǎo)和支持、行業(yè)的優(yōu)勢(shì)和資源等因素的輔助，其升值空間十分巨大。典型的案例有義烏小商品市場(chǎng)(十年升值210倍)、柯橋輕紡城(十年升值40倍)。
針對(duì)于較復(fù)雜的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目投資，購鋪投資者主要應(yīng)注意三點(diǎn)：投資回報(bào)、成長(zhǎng)性和升值空間、可行性及風(fēng)險(xiǎn)。其中，最受人關(guān)注的成長(zhǎng)性和升值空間，可以觀察以下幾個(gè)方面：
No1，市場(chǎng)由初期順利運(yùn)營(yíng)到成熟期的轉(zhuǎn)變，或從市場(chǎng)培育期步入市場(chǎng)成熟期等，例如侯成棟一開始看中的某市場(chǎng)的開業(yè)率就在一年左右說到判斷進(jìn)入的機(jī)會(huì)，侯成棟推崇從以下四點(diǎn)做判斷：
No1，形成自己的若干層次的收益計(jì)算方法(譬如，近期、遠(yuǎn)期、鋪?zhàn)优囵B(yǎng)期、成熟期)；不管哪種方法，都要高于銀行的利率，否則絕對(duì)否定。
No2，總售價(jià)與年收益(租金)的比例：如大于15，不宜介入；如小于10，證明是很優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目(但須慎重分析其他影響因素)；如果小于15，大于10，可以考慮，密切留意機(jī)會(huì)。租金水平的判斷可以結(jié)合周邊但絕不限于周邊。
No3，投資店鋪獲利的大頭來自店鋪價(jià)值的升值。
N04，但是表面上看起來過于完美，沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資產(chǎn)品，選擇時(shí)需要格外慎重。世界上沒有免費(fèi)的午餐，也不存在“沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資品”。由50％升至90％以上。
No2，地塊區(qū)域稀缺、偏遠(yuǎn)地塊逐漸融入城區(qū)、人口更新或聚集成高密度區(qū)域的機(jī)會(huì)。這些部有很大的增值機(jī)會(huì)。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈。以及濱江區(qū)、下沙區(qū)等逐漸由郊區(qū)融入市區(qū)的情況。
No3，市場(chǎng)輻射半徑的擴(kuò)大、主要客戶群體結(jié)構(gòu)的升級(jí)和良性變更，或有交通改善、地段納入城市規(guī)劃的可能。例如：蘇州一些攝影器材、婚禮用品與服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)半徑由本市擴(kuò)展列華東地區(qū)，主要客戶群體由中檔成功升級(jí)為中高檔等。
有時(shí)候商鋪雖然位置不好，但由于具有自己的獨(dú)特賣點(diǎn)，消費(fèi)者和買家必須不顧長(zhǎng)途跋涉、舟車勞頓地趕到那買貨，經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)相當(dāng)豐厚，租金和升值自然也就不菲。如：上海奧特萊斯、北京的動(dòng)物園、廣州的香港美食城等。
100萬只能考慮格子鋪
2005年，手里拼湊了近七八十萬元“閑錢”的侯成棟，聽朋友說商鋪的回報(bào)率高，從年中開始就―直在北京尋找合適的鋪面。一圈下來，他感覺有點(diǎn)失望：
“好位置價(jià)太高，位置差的擔(dān)心回報(bào)。”后來，他另辟蹊徑，開始拿經(jīng)營(yíng)權(quán)，靠轉(zhuǎn)鋪謀利。
5年過去了，在這一行的人都公認(rèn)，商鋪投資門檻很高、而目越來越高。“不要說100萬元，500萬元握手上，能挑選的都很少。千萬元才敢問鋪。”侯成棟也考察過商業(yè)地產(chǎn)中的其他項(xiàng)目，如寫字樓，他發(fā)現(xiàn)，商鋪的投資門檻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寫字樓。目前條件―般的寫字樓的單位價(jià)格跟同區(qū)域的住宅單位價(jià)格相當(dāng)，100萬至200萬元可以介入，但獨(dú)立商鋪不管好賴，大都需要500萬元的起步價(jià)，位置好的商鋪每平方米十幾二十萬元不是稀奇事。事實(shí)上，商鋪投資的性質(zhì)就決定了對(duì)小資金來說投資機(jī)會(huì)很有限。侯成棟說，拿今年他看鋪的經(jīng)歷來說，從年后開始，準(zhǔn)備買鋪的他，將目光定在望京、亞運(yùn)村―帶，但是找了幾個(gè)月這里“基本上沒有商鋪”，―方面開發(fā)商只租不售，導(dǎo)致買賣的供給很小，而需求卻不小，―些新樓盤的商鋪出來就賣光的現(xiàn)象屢見不鮮。聽說一個(gè)樓盤二期的商鋪快出來了，侯威棟開始繃緊神經(jīng)通過各種渠道盯著“目標(biāo)”，
“錯(cuò)過了可能就再?zèng)]什么好機(jī)會(huì)了”。而他的準(zhǔn)備資金，也水漲船高地翻了好幾倍。
很多商業(yè)物業(yè)的買家原來是商業(yè)物業(yè)的租用者，發(fā)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的回報(bào)率較高后，開始把資金投入這一市場(chǎng)。打算買鋪以供自己經(jīng)營(yíng)之用的張宇說，“先期租的人，往往并非真正最后的經(jīng)營(yíng)戶。好的商鋪會(huì)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)手三四次，甚至更多。這對(duì)于像我這樣的人來說等于門檻層層升高。”但是侯成棟認(rèn)為：其實(shí)一般也只有第一手承租下的轉(zhuǎn)租是
比較有利可圖的。
目前的市場(chǎng)行情下，100萬元以下的商鋪幾乎絕跡于市場(chǎng)，假使有，侯成棟也并不建議投資者出手。商鋪的有效使用率僅有50％左右，100萬以下的可想而和地總體面積小、地理位置不好，租金回報(bào)率低，升值潛力較差，“買了就會(huì)后悔”。
“但是專業(yè)市場(chǎng)、主題批發(fā)市場(chǎng)里的鋪位和―些目前比較偏遠(yuǎn)、不遠(yuǎn)未來將聚集較多居民人口形成較大人流的社區(qū)商鋪可以考慮。投資風(fēng)險(xiǎn)在于可能要付出相當(dāng)大的時(shí)間成本，等待人氣聚集。”另外，在商鋪中，社區(qū)商業(yè)是―個(gè)重要的組成部分，社區(qū)商業(yè)是屬地型商業(yè)，以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象。社區(qū)商鋪也成為大家爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。“高密度人群聚集的新區(qū)，太少了。”很多郊區(qū)商鋪，在城市逐漸規(guī)劃發(fā)展向多中心格局演變過程中，說不定就是今日的洼地，未來能“養(yǎng)三代”的金礦。不過它們面臨的共同問題都是商鋪以只租不售的形態(tài)存在為多，這使得可供選擇的范圍進(jìn)―步縮小。當(dāng)下的投資者，或許可以把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，看好鋪?zhàn)樱苜I則買，不買則租，總之講究先下手為強(qiáng)。通過―輪―輪地修煉，進(jìn)階成“中級(jí)玩家”。
中級(jí)玩家玩的是“包裝”
侯成棟說自己只是靠轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)鋪賺錢，他認(rèn)為玩轉(zhuǎn)商鋪投資的最高級(jí)別是那些非大集團(tuán)、大資本，按照老候的這種劃分方法，王彥民這種投資者該劃分為中間階層的中級(jí)玩家，他資金實(shí)力強(qiáng)大、眼光老道、在這個(gè)市場(chǎng)有豐富的關(guān)系和人脈，他有自己獨(dú)特的一套運(yùn)營(yíng)理念和手法。
2004年進(jìn)入商鋪投資行當(dāng)?shù)耐鯊┟瘢瑥淖约簽檎业胶玫匿佋炊l(fā)愁苦惱的經(jīng)歷中發(fā)現(xiàn)了商機(jī)――找好的位置，租下整修、包裝、做定位，再做招商、出租經(jīng)營(yíng)。在2009年，王彥民以首付1000萬元的代價(jià)，拿下某調(diào)味品批發(fā)市場(chǎng)兩層樓10年經(jīng)營(yíng)權(quán)。
“從一些房地產(chǎn)開發(fā)商手里接下成規(guī)模的門面，或承接城中鄉(xiāng)鎮(zhèn)等所有的市場(chǎng)，進(jìn)行定位、包裝、再招商運(yùn)作，是商鋪投資的一個(gè)新趨勢(shì)。”商鋪投資資深人士、搜門面網(wǎng)CEO邵暄表示。
王彥民認(rèn)為，“好的店鋪難找，因?yàn)楸緛淼赇佡Y源就很有限，但是需求卻很大，這就是我們進(jìn)入市場(chǎng)的契機(jī)。我認(rèn)為是否擁有產(chǎn)權(quán)、買不買斷，這其實(shí)并無所謂。現(xiàn)在商鋪投資門檻在迅速提高，以前投資交付方式可以租金按季交，押金交一個(gè)月的；現(xiàn)在拿下10年經(jīng)營(yíng)權(quán)的交付方式則要一次性付3至5年的租金，押金要交一個(gè)季度以上。”王彥民認(rèn)為，一年一年地運(yùn)營(yíng)對(duì)他這種級(jí)別的投資規(guī)模來說期限太短，市場(chǎng)還沒培養(yǎng)成熟，租期就到了，商鋪今后的出路不明、前途未卜，承租的商戶心理也沒有安全感。10年的運(yùn)營(yíng)中，一般，長(zhǎng)則前三四年，短則前兩三年是市場(chǎng)的培育期，誰也不敢奢望或者打包票1年就能培養(yǎng)成熟，市場(chǎng)起來以后后幾年的回報(bào)就會(huì)水漲船高。
中圖分類號(hào)：F713.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914（2012）09-286-02
經(jīng)過近3年時(shí)間的工程建設(shè)，2009年底，總投資近1.1億元，在原址基礎(chǔ)上實(shí)施菜市場(chǎng)改造提升的余姚市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)（下簡(jiǎn)稱農(nóng)批市場(chǎng)）正式投入運(yùn)行。改造后的市場(chǎng)占地面積達(dá)203畝，總建筑面積為16.98萬平方米，擁有交易大棚18座，經(jīng)營(yíng)用房800余間，并分為糧油副食、蔬菜、水產(chǎn)、水果、肉禽蛋共5個(gè)交易區(qū)，設(shè)有920個(gè)經(jīng)營(yíng)攤位，從業(yè)人員近5000人。其中，新增交易大棚8座，新增經(jīng)營(yíng)用房500余間。同時(shí)，市場(chǎng)總建筑面積實(shí)現(xiàn)翻番，并配套有萬余平米的停車場(chǎng)、裝備精良的垃圾中轉(zhuǎn)站等配套設(shè)施，市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大提升，行業(yè)布局更加科學(xué)合理，交易輻射效應(yīng)實(shí)現(xiàn)同步擴(kuò)展。
目前，作為余姚市的菜籃子行業(yè)龍頭企業(yè)，農(nóng)批市場(chǎng)承擔(dān)著全市60%以上的“菜籃子”供應(yīng)任務(wù)。2011年，農(nóng)批市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)成交總額50.25億元，比改造前（2009年底）增長(zhǎng)35.33%，其在調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快農(nóng)產(chǎn)品流通、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、增加農(nóng)民收入、保障市場(chǎng)供應(yīng)和解決剩余勞動(dòng)力等方面發(fā)揮了積極且不可替代的作用，為余姚市加快推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)，著力發(fā)揮菜籃子民生保障作用提供了借鑒意義。
一、近年來余姚市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展現(xiàn)狀
推進(jìn)實(shí)施農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展，不僅是保證老百姓“菜籃子”供應(yīng)的重要組成部分，也是加快“放心菜”工程建設(shè)的重要一環(huán)，更是解決“三農(nóng)”問題，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，解決農(nóng)村人口再就業(yè)的有效途徑之一。去年，浙江省政府更是明確了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)“民生性、公益性、社會(huì)性”的新定位，把它作為一項(xiàng)民生工程來抓，將“三保”（保供應(yīng)、保物價(jià)、保安全）作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)提升發(fā)展的新目標(biāo)，使老百姓的菜籃子拎得更輕松、更放心，體現(xiàn)了政府對(duì)抓好這項(xiàng)民生工程的充分重視。因此，推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)不僅是一項(xiàng)自上而下的工作任務(wù)，更是體現(xiàn)了地方政府對(duì)民生保障的重視與否，其基礎(chǔ)設(shè)施的好壞、環(huán)境衛(wèi)生是否優(yōu)美、交易是否興旺、秩序是否良好、消費(fèi)者是否滿意等，直接體現(xiàn)了地方政府對(duì)社會(huì)公益責(zé)任的價(jià)值擔(dān)當(dāng)。
經(jīng)過近年來社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速地發(fā)展，余姚市農(nóng)副產(chǎn)品流通初步形成了多種經(jīng)濟(jì)成分、多種經(jīng)營(yíng)方式共存與發(fā)展的體系格局，構(gòu)建了以農(nóng)批市場(chǎng)為龍頭，以城鄉(xiāng)菜市場(chǎng)為基礎(chǔ)，以農(nóng)村菜市點(diǎn)為補(bǔ)充的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，其中菜市場(chǎng)仍是群眾日常食品消費(fèi)的主要業(yè)態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2011年底，全市經(jīng)注冊(cè)登記、有一定基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)規(guī)范的菜市場(chǎng)有70余家，其中隸屬于市商務(wù)局市場(chǎng)管理開發(fā)中心（下簡(jiǎn)稱市場(chǎng)中心）直管的有10家，占18.32%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體投入的有50多家，占57.76%。這些菜市場(chǎng)占地面積近30萬平方米，建筑面積16萬多平方米，設(shè)有攤位16000多個(gè)。另有自發(fā)形成的、設(shè)在農(nóng)村道路邊上或相對(duì)空曠地點(diǎn)的菜市點(diǎn)不計(jì)其數(shù)。目前，城區(qū)菜市場(chǎng)平均攤位在280個(gè)左右，服務(wù)半徑約500-1000米之間，為周邊15000人到30000人提供服務(wù)。由于人口密度的關(guān)系，鄉(xiāng)鎮(zhèn)菜市場(chǎng)的服務(wù)半徑比較大，但實(shí)際服務(wù)人口比城區(qū)少。2011年，單單市場(chǎng)中心直管的市場(chǎng)年商品成交額已超過65億元，實(shí)現(xiàn)就業(yè)安置6000余人。
