房地產泡沫論文匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產泡沫論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。

一、房地產泡沫與房地產泡沫測度

房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。

二、廣州房地產泡沫實證研究

本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價收入比指標分析

房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。

2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析

房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998—2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998—2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。

3．商品房空置率指標分析

商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產企業的財務狀況指標分析

衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產開發投資資金來源分析

房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較

商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結論分析及對策

綜上指標分析，我們發現1998—2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。

2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。

3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。

篇（2）

1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。

一、房地產泡沫與房地產泡沫測度

房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。

二、廣州房地產泡沫實證研究

本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價收入比指標分析

房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。

2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析

房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998—2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998—2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。3．商品房空置率指標分析

商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產企業的財務狀況指標分析

衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產開發投資資金來源分析

房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較

商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結論分析及對策

綜上指標分析，我們發現1998—2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。

2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。

3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。

篇（3）

什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”

從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：

(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。

(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。

(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。

(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。

二、經濟泡沫的利與弊

在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。

另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。

三、房地產業與泡沫經濟的關系

在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：

1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。

首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。

其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。

再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。

2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。

應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：

(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。

(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。

可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。

3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。

四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢

當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。

衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。

以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：

(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。

(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。

(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。

當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：

(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。

篇（4）

1指標法

1.1房價收入比

房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大時，表明房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度很高，產生房地產泡沫的可能性就越大。其計算公式為：

房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數

該指標的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統一的標準。在發達國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發展中國家，一般在4～6之間。

1.2房地產價格增長率／GDP增長率

該指標是測量房地產相對實體經濟增長速度的動態相對指標，反映房地產泡沫發展的趨勢。指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產業存在泡沫現象。如1987-1990年間，日本存在嚴重的地產泡沫時，該指標平均值為3。

1.3空置率

房地產出現泡沫時，會有大量房屋空置，故可采用來反映房地產市場的泡沫程度。國際上通用的計算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會增量房和存量房總和。一般而言，該指標的判斷標準是：空置率不足5%時，表明市場過熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區域；10%-20%為空置危險區；而當空置率大于20%時，則表明存在嚴重積壓。

1.4租售比價

反映房地產真實價值的是房地產的租金收益，房價變動可暫時偏離租金變動。但若長時間高于租金增長，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結果就是住房的“租售比”。其判斷標準可用下表來表示：

另外，還可以從房地產投資增值率和房地產貸款方面來計量房地產泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應用廣泛。

指標法的突出優點是所用數據通常相對比較容易采集，處理起來比較簡單；在進行房地產泡沫檢測時，可以把那些具有充分理論依據的指標，如房價收入比、租售比價等作為重要的輔判別標準；其缺陷是，一些指標的標準多取自國際經驗，不一定適用于我國的房地產市場。對同一個房地產市場進行判斷時，不同的指標之間可能出現相互矛盾的現象。

2理論價格法（收益還原法）

理論價格法被譽為最符合房地產泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計算出房地產的理論價格，然后與實際的房價相比較，通過觀察二者相背離的程度，來判別泡沫是否存在。

以收益還原法為主要內容的理論價格法，在上世紀80年代日本泡沫經濟發生后，成為日本經濟學家用以判定地產泡沫的一種重要方法。因為泡沫是現實資產價格與實體資產價格的差，或是現實資產價格中實體經濟不能說明的部分，所以衡量房地產泡沫的關鍵在于測算出房地產的實體經濟價格(理論價格)與現實價格之間的差距。收益還原的本質就是一個未來收益的貼現模型，即將未來的預期純收益和預期售價按一定的折現率進行貼現，從而得到房地產的理論價格。我們可以通過下圖直觀地理解理論價格法的精髓：

理論價格法雖然在理論上可行，但是在實際操作上卻存在著困難。集中表現為：第一，折現率的準確數字難以確定。第二，收益還原法體現的是把未來的收益折合成現在的收益，通過折現來計算現值。但是，未來是不確定的，在當前的試點上難以對未來一段時間內的收益做出準確的估計。

3市場修正法

我國學者洪開榮(2001)提出房地產泡沫計量的“市場修正法”，即以物業空置率為基礎，從房地產的供求差異出發，通過考慮各種相關系數因素來進行修正，從而估量出房地產泡沫的大小。其公式為：

房地產泡沫系數=物業總空置率×經濟增長修正系數×產業貢獻修正系數×交易情況修正系數

其中：空置率是根據年空置量與三年累計物業竣工量的比例；經濟增長修正系數=上期的(1+GDP增長率)/本期的(1+GDP增長率)；產業貢獻修正系數=上期的(1+房地產業增長率)/本期的(1+房地產業增長率);交易狀況修正系數=上期的(1+個人購房比例)/本期的(1+個人購房比例)。

該方法作為房地產評估標準的基本理由是空置率反映了市場供需的差異，特定時期和地域的空置率指標反映了各種市場力量和非市場力量的市場后果。房地產泡沫和物業空置率是對市場失衡的不同角度的描述，但它的實質內涵是一致的。該方法借助了資產評估中的修正方法，但是理論依據不足。

4統計檢驗法

國外的研究文獻中，常見這種方法。其使用前提有兩個：一是房地產價格短期波動不是很厲害；二是數據樣本要大。實質是利用計量統計學的原理對房地產價格變化進行統計分析。當房地產市場上無經濟泡沫時，房地產價格變化比較有規律，統計分析可以找到統計規律，而當經濟泡沫存在時，由于經濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統計規律失常。國外的統計檢驗法根據檢驗的標準不同，可分為方差上限檢驗和游程或粗尾檢驗兩種。

方差上限檢驗法以BlanchardandWatson(1981)為代表，他們認為，經濟泡沫的出現會增加價格p的方差，會減弱價格p與市場基礎的決定因素X的相關關系。在不存在經濟泡沫的零假設下，給定某些條件，就可以求出價格方差的上限。當經濟泡沫出現時，這個上界條件會受到破壞。

BlanchardandWatson(1981)還討論了價格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經濟泡沫，并且經濟泡沫會在某個時期破滅，那么在經濟泡沫存續期間，經濟泡沫更新值為同號；當破裂開始時，變為異號，這樣經濟泡沫更新值的游程會比純隨機序列的要長，從而會使樣本的總游程數變小。經濟泡沫成長期間，會產生小的正的超額收益，但隨之而來的是會在某個時刻經濟泡沫破裂，產生大的負超額收益，這類經濟泡沫的更新值的分布會成尖峰或粗尾分布，因此價格更新值的較大峰度系數可能意味著存在經濟泡沫。但游程檢驗與粗尾檢驗方法的效果不佳。因為經濟泡沫游程數并不必然小于隨機變量序列的游程數；另外，市場基礎價值的分布也可能呈峰態。即使如此，這兩種方法還是引起了經濟學家們的關注。

我國房地產市場化的時間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國住宅市場化的歷史也不過10年時間，可供計量檢驗的樣本數據很少，計量檢驗的結論可能缺乏可靠性。因此，統計檢驗法在我國應用并不合適。5預警指數法

預警法是一種綜合方法，融合了指標法中的各種重要指標，也是目前測度房地產泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問題，而且需要收集很多數據，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最為完善的測度方法。目前被普遍接受的預警構建方法如下：

（1）選定預警指標。（2）確定預警指標的權重。（3）確定指標臨界值。（4）測算地產泡沫發生變化的概率。當某一個判斷指標發生預警信號時，地產泡沫就有可能發生變化。在預警期內，達到臨界值的指標越多，地產泡沫變化的概率越大。（5）確定地產泡沫的預警級別。根據地產泡沫變化的概率，房地產泡沫變化的可能性劃為幾個級別：A級：警戒級，40其構建還有多種方法，但它們在計算原理上是相同的，關鍵之處是所選取的代表性指標會因人而異，差別很大。



6結論與建議

以上房地產泡沫識別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標法和模型法。不管用何種方法測度房地產泡沫，尤其是指標法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準指標，然后用實際指標與其對比，實際指標大于或小于基準指標的部分即為泡沫成分，以實際指標偏離基準指標的程度來指示房地產泡沫的嚴重程度。在實際應用中，應該綜合運用各種方法，對房地產價格進行分析，判別是否存在泡沫，而不應該單純采用一種方法，以免判別結果有失偏頗。真對以上分析，對我國房地產泡沫識別方法的研究提出以下建議：第一，由于我國房地產發展時間較短，房地產統計工作更是滯后于房地產市場，統計資料相當匱乏，所以應該完善我國的房地產統計工作，使之更適應于經濟全球化發展。

第二，目前我們應該在現有統計資料條件下，根據我國以往的經驗和其他類似國家的經驗，深入研究適合于我國的量化方法和評判標準。

第三，建立適合于國情的房地產泡沫預警機制，對我國房地產泡沫及時預報和控制，時刻警惕房地產泡沫。



參考文獻

［1］周方明.房地產泡沫測度研究［J］.經濟師,2006，(5):141-144.

篇（5）

房地產開發中的泡沫現象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而建筑物是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

無論是從現象，還是從本質看，泡沫與一般價格波動都有區別，主要有以下幾點區別：從現象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續上漲，高到令人發狂的地步，直到產生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預期價格下降。而泡沫發生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規律。當價格上漲、供給增大時，投資者預期價格進一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。土地使用權的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產熱驟然降溫，房地產熱在造就了一批富翁之后，相當一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉移的功能。

房地產泡沫產生的主要原因是：

1.房地產商品的特殊性。在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。土地權益是虛擬資本的一種，它可以反復轉手。馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格。在這里，價值表現是虛幻的。”因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫。

3.地價具有虛構性。地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。也就是說，由于人們預期的不合理土地利用收益貼現值之和與現實的市場地價（市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現值之和與未來土地轉讓收益的貼現值之和，如果人們的預期地價是合理的，現實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現值之和）之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說明現實的市場地價中虛構部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產泡沫的膨脹乃至破滅無不與發財致富的欲望與從眾行為有關。“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”，成為當時海南房地產熱時一些生意人的經典。這一點在東南亞房地產泡沫中無不表現得淋漓盡致。近幾年來泰國的房地產市場發展過熱，供過于求，但是仍有許多新的開發商擠進這個領域。他們認為在前幾年冒出的兩萬家房地產開發公司中只有20家宣布破產，可見這個行業仍有大的賺頭。許多開發商還想從繼續建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產市場熊市彌漫。

4.房地產市場是不充分市場。由于房地產市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充分；商品品質；買賣者自由出入；交易雙方數量眾多，因而任何一方不會出現壟斷局面）相差甚遠，所以房地產市場是一個準市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。

5.銀行及金融系統發放房地產貸款的傾向性。由于房地產的不可移動性及其保值增值性，銀行系統很愿意發放房地產貸款，在宏觀經濟一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。據統計，在1992-1993年，海南房地產開發的資金占社會固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產業，信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資，給泡沫的產生埋下了隱患。

6.政府部門的不正之風。1993年沿海地區的房地產熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地。可見，政府部門的設租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。

二、房地產泡沫的危害

房地產過熱，一旦泡沫形成，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響，2001年，全國商品房空置面積凈增量為1100萬平方米，全年商品房空置面積增長10.5%，高于上年增長6.7%的水平，年底全國商品房空置面積已突破1億平方米大關，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂的達魔克利斯劍；不規范的住房抵押貸款操作導致的房地產價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現經濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產，最終導致金融風險，1993年的中國和1996年的泰國都是這樣，國內外由房地產不良貸款引起金融危機的教訓我們必須吸取；此外，房地產價格過高還會影響人才的去留，嚴重削弱城市競爭力，影響地方經濟發展。

三、房地產泡沫的防范措施

隨著我國經濟的發展，人口的增加，城市化進程的加快，房地產網絡的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產業的發展帶來機遇，特別是網絡與房地產的結合，給未來房地產業的發展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產需求的進一步增加，我國的房地產業也面臨著更大的挑戰。如何讓這一行業真正成為我國經濟發展新的增長點，防范房地產泡沫，促進房地產業的健康發展？筆者認為可以從以下幾個方面著眼：

1.大規模推出經濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產泡沫的出現，主要辦法還是大規模地推出經濟適用房。去年，國家計委、建設部宣布，投資1700億元，計劃建設2.25億平方米的經濟適用房。這將對現有房地產市場的供應量、產品結構及價格產生重大影響。經濟適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規模建設經濟適用房的計劃，曾令眾多房地產開發商驚恐不已。經濟適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應已經顯現。如北京1999年由于大規模建設經濟適用房，致使其商品房價平均每平方米下降了700-1000元。現在，國家要重舉經濟適用房大旗，由于北京的新開工面積已經很大，如果再大規模推出經濟適用房，那北京的房價非大跌不可。如果大規模建設經濟適用房等政策付諸實施，房價持續上漲的空間就會被封殺。

2.強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對于發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。

3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資，應當引起注意，要加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控，有效地防止房地產業“泡沫”的產生。

4.整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，防范住房貸款風險。一要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理。住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，開發項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證）。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。商業銀行發放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。商業銀行應認真分析開發項目及住房開發企業的有關情況，注意防范與期房相關的特定風險。三要規范個人商業用房貸款管理。借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房。

篇（6）

一、房地產虛熱易發生泡沫累

篇（7）

引言：在2007年9月份爆發的次貸危機中，美國出現了房地產泡沫，并且一發不可收拾，進而由此引發金融危機造成了美國經濟的衰退，房地產泡沫如何形成以及為了更好的發展我國經濟，有必要對房地產市場的運行情況進行泡沫檢測分析有助于政策制定者了解市場行情并提出相應的預防建議，我們這里以天津為例對其房地產市場進行預測分析。

1 房地產泡沫定義及天津發展近況

房地產泡沫本質上就是一種資產或者是一系列資產脫離了其自身的基本理論價值，而出現過度波動的經濟現象。國外像著名經濟學者金德爾伯格就認為“泡沫其實是一系列資產價格不斷的上漲，并且這種上漲會造成人們認為其還會繼續上漲的預期，形成一種“惡性”循環，最后有可能造成價格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產價格相對于實體經濟內在價值相背離的不斷膨脹的過程，日本學者普遍對這個觀點持一致態度。

在國外學者研究的基礎上，中國的諸多學者主要從泡沫資產價格偏離其內在經濟基礎理解泡沫的經濟含義。王子明將泡沫定義為某種價格水平相對于經濟基礎因素決定的理論價格（一般均衡穩定狀態價格）的非平穩性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現有的實體運行經濟與想象的虛擬經濟相聯系，認為資產的基本理論價值來源于現行的實體經濟，并認為理論價格是實體經濟體系達到最優動態均衡時的價格[3]。

天津市位于海河下游房地產理論價格，同時又是連接東北、西北及華北三地區的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優越性帶給了天津很大的發展機遇。2009年天津市生產總值達到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經濟增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發展情況。

圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發展狀況[4]

在上圖中我們發現天津市全民生產總值總體上呈現穩健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發現，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強勢，尤其是2008年增長達到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消費價格及生產價格都有所回落，但是房屋的銷售價格、二手房銷售價格以及租賃價格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產投資表現出了強勁的增長趨勢。全市的固定資產投資達到了5006億元，在這個投資中城鎮投資占據了大量的比例。其中，房地產開發投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業的發展，天津市房地產市場的發展是否健康穩健，對此我們應用需求因素法對天津市的房地產發展情況作一個理論分析。

2天津泡沫測度分析

房地產價格可以由兩部分組成，即理論價值和“收益價值”，理論價值又可以稱之為本身固有的價值，即一項不動產的最原始的建造價值，而“收益價值”可以說是它的“投機價值”，這里的“投機”指的是房屋的價格過度上漲的價值。也正是這種“投機價值”可能造成市場房地產泡沫。

我們可以認為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規模與房地產理論價格有關。做這樣的假設之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規模成正相關，與貸款利率負相關。當人均收入增加時，人們有更多的資金可以投資房地產，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產，更有甚者就是在房地產市場進行投機活動用于賺取差價，種種因素都會造成房地產價格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產理論價格，就會加大消費者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會根據自己的情況可能進入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會減少，這樣一來，房價就會隨之下降。在中國大步向城市化的發展過程中，城市人口會越來越多，外來的打工者，畢業的大學生等等都有購買房子的需求，一般認為城市人口越多，需求越大，房價越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產的價格會在這種因素的驅動下價格不斷上升，這樣兩者之間的關系是正相關。

那么房產t期的基本理論價格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示為：

⑵

其中表示房產基本理論價格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價與利率的關系描述成冪指數的關系進行研究）。

房地產t期的“收益價值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益價值部分，表示t期預期收益。上述公式房地產收益價值的內在意義為房產的下一期收益在一定利率下折現的現值。這個是房地產價格預期價格變動將導致不動產收益的上下波動，所以說他是房產價格的投機部分。

這個預期的價格由于數據很難收集，并且收集來的數據又具有很大的不確定性，這里根據投資者對前一期看好房產價格上漲的預期心理，認為它與上一期的房產價格增長率有關，設這個增長率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整體來講房地產的價格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以為：

++ ⑹

其中表示隨即誤差項，以下是天津市基本數據：

表2-1 天津市有關參數

參數

年份

天津商品房平均銷售價格P

（元/平方米）

房地產價格

實際增長率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

2009

6886

0.121856

（注：1999年的房地價格增長率是由1998年估算的天津商品房平均銷售價格（2012.82元/平方米）為基礎計算而來）

表2-2 天津市房地產泡沫測度有關參數

參數

年份

天津人均可支配收入Y（元）

住房貸款利率I

(%)

人口規模（萬人）

1999

7649.83

5.85

910.17

2000

8140.55

5.85

912

2001

8958.7

5.85

913.98

2002

9337.54

5.31

919.05

2003

10312.91

5.31

926

2004

11467.16

5.58

932.55

2005

12638.55

5.58

939.31

2006

14283.09

5.99

948.89

2007

16357.35

6.93

959.1

2008

19422.53

6.34

968.87

2009

21402.01

5.31

979.84

將各期商品房平均銷售價格，房地產價格實際增長率，天津人均可支配收入，住房貸款利率及人口規模利用模型⑹進行回歸分析我們發現：

表2-3 回歸結果數據分析

變量

回歸系數

t統計值

伴隨概率

C

-29523.21

-1.3692

0.2200

Y

0.1157

0.9271

0.3896

I

-23520.64

-4.044

0.0068

38.1936

1.5637

0.1689

G

7510.889

2.6277

0.0392

各個系數符號與我們預測相符但是顯著性不明顯，尤其是人口規模這個變量，我們將這一變量從中剔除再次做回歸，有以下檢驗效果：

表2-4 回歸結果二次分析

變量

回歸系數

t統計值

伴隨概率

C

4148.28

3.411

0.0113

Y

0.3082

13.4947

0.0000

I

-25502.52

-4.0907

0.0046

G

8249.799

2.6643

0.0323

其中=0.9856，模型擬合度很高。經過這次的回歸我們發現各個變量的都通過顯著性檢驗（以10%為顯著檢驗臨界點），那么房產的基本理論價格由人均可支配收入及貸款利率主要決定。城市人口規模增多可以是房價上漲的一個因素房地產理論價格，但是具有購房能力的年齡階段一般在中老年這個年齡階層，而在我國大中城市中人口增長的過程中都是青少年，中老年這個年齡階段對這個數據的影響不大，所以它對最后房價的影響不是很顯著。

將回歸系數以及各期的人均可支配收入及各期利率代入模型剔除了變量人口規模的⑵可以得出房地產價格的基本理論價值。經過計算天津1999年到2009年房屋基本理論價格為：

表2-5 天津市近十年商品房理論價格（元/平方米）

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2075.65

2230.08

2487.55

2200.12

2507.07

3083.48

3645.60

4253.34

5439.09

6087.24

5941.65

我們將市場房屋銷售價格與房屋的基本理論價格之比稱作泡沫測度系數I。

I=市場房屋銷售價格/基本理論價格，那么從1999—2009年的泡沫測度系數：

表2-6 天津市房地產泡沫測度系數

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

1.05

1.01

0.93

1.12

1.00

1.01

1.10

1.12

1.05

0.98

1.16

從結果中我們可以發現2002年、2006年以及2009年，尤其是2009年房地產泡沫測度系數偏高。對于商品房的理論價格與實際價格之比，這個只能借鑒日本的研究結果。一般認為當兩者之差（即實際價與理論價格之差）大于等于2時，就認為非常危險[5]。這么計算的話，取3作為嚴重危險的區域的臨界關鍵值。表2-7 泡沫測度系數臨界區間

<1

[1，2)

[2，3)

≥3

安全區間

警戒區

危險區

嚴重危險區

根據以上表2-7發現，天津市房地產市場近十年的運行情況總體上屬于正常偏熱的狀態。針對天津市的房地產市場發展，建議主要改變現有的住房供給結構增加經濟適用房和限價房，加大對土地和房屋投機力度以及金融監管力度，避免不良貸款的產生。

房地產行業的發展關聯眾多行業的發展，像金融業，建筑業等等。并且這些行業的健康穩健的發展有助于我國國民經濟的持續穩健發展，關注房地產發展動態，及時制止不良勢頭，對促進我國經濟增長及改善百姓住房環境提高生活質量至關重要。

參考文獻

[1.]kindleberger.C.P.min.“Manias，Panics and Crashes:A histoy of FinancialCrisis.NewYork.Basic Books.1978

[2.]王子明.泡沫與泡沫經濟非均衡分析[M].北京：北京大學出版社，2002.

[3.]黃名坤.泡沫經濟理論與實證研究[R].南開大學博士論文，2002

篇（8）

 

 

查爾斯·p·金德爾伯格將“泡沫”定義為：“一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，繼而出現預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。” 

房地產泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地產商品的供需矛盾、 企業 和私人的過度投機、金融機構的貸款偏好等因素，導致房地產價格無節制地持續上揚，使房地產價格脫離市場基礎而持續上漲，嚴重背離與之對應的基礎價值的過程和狀態。 

 

房地產泡沫的成因及對我國房地產發展趨勢的判斷 

 

從影響泡沫形成的各種因素來看，主要有三種：預期。由于土地具有稀缺性，與其他生產要素相比，供給彈性最小。因此，市場對土地未來價格的樂觀預期，必然加大對土地的需求，從而使房地產價格偏離資產的實際價值；投機行為。投機行為對 經濟 波動有很大影響，并且會推動資產泡沫的形成；非理性行為。市場并不是有效的，在信息不對稱的情況下，過度炒作常常會導致投資者高估或低估未來收益的現象。 

我國房地產投資近幾年仍然高速增長。2006年前9個月，房地產開發投資完成額就達到12902.4億元，同比增長了24.3%。房地產投資的快速增長，使其占國有及其他單位固定資產投資的比重逐步提高，到2006年已經達到破紀錄的22.6%。在國家加大宏觀調控力度的情況下，2006年全國商品房的價格同比仍上漲了5.5%，局部地方如北京、上海、廣州的房價相繼突破居民的心理價位。房地產的開發已經超過經濟的發展水平。 

2007年初，

（四）銀行信貸自身的非理性擴張 

銀行都把房地產信貸作為優良的貸款品種，并且都在不遺余力地擴大房地產信貸業務。如果國內房地產市場價格快速上漲，房地產開發投資就不會放慢增長速度，從而國內銀行信貸擴張就不會停止。從2007年1-2月央行公布的數據來看，新增人民幣貸款9814億元，較2006年同期增長近2700億元，銀行信貸在房地產業的過度擴張，加速了房地產泡沫的形成。銀行持有大量的房地產，那么房地產價格上漲將提高銀行資本規模，從而改善銀行的資產質量和盈利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產的信貸供給，而這又進一步提高房地產的價格。這一過程循環往復，使得房地產價格日益偏離實際均衡價格，從而進一步導致房地產泡沫的膨脹。 

 

遏制銀行信貸非理性流入房地產的相關措施 

 

（一）嚴格遵守銀行信貸緊縮的宏觀政策 

銀行必須遵守國家信貸緊縮的宏觀政策，嚴格把守信貸關，提高信貸門檻，有效地抑制資金流入房地產業。因為，適當提高銀行貸款利率，可以有效的抑制炒房者借助銀行貸款囤房炒房；提高存款準備金率則可以收縮 金融 機構的貸款總額，從而有效地抑制銀行向房地產市場的放貸沖動；提高購房首付比例，不僅可以降低銀行信貸在房地產業的資金比例，也可以讓部分居民由于首付壓力而最終推遲購房。只有這樣，才能降低住房需求，有效防止房地產泡沫化，有利于房地產業的健康 發展 。 

（二）加強金融監管 

篇（9）

 

引言：在2007年9月份爆發的次貸危機中，美國出現了房地產泡沫，并且一發不可收拾，進而由此引發金融危機造成了美國經濟的衰退，房地產泡沫如何形成以及為了更好的發展我國經濟，有必要對房地產市場的運行情況進行泡沫檢測分析有助于政策制定者了解市場行情并提出相應的預防建議，我們這里以天津為例對其房地產市場進行預測分析。

1 房地產泡沫定義及天津發展近況

房地產泡沫本質上就是一種資產或者是一系列資產脫離了其自身的基本理論價值，而出現過度波動的經濟現象。國外像著名經濟學者金德爾伯格就認為“泡沫其實是一系列資產價格不斷的上漲，并且這種上漲會造成人們認為其還會繼續上漲的預期，形成一種“惡性”循環，最后有可能造成價格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產價格相對于實體經濟內在價值相背離的不斷膨脹的過程，日本學者普遍對這個觀點持一致態度。

在國外學者研究的基礎上，中國的諸多學者主要從泡沫資產價格偏離其內在經濟基礎理解泡沫的經濟含義。王子明將泡沫定義為某種價格水平相對于經濟基礎因素決定的理論價格（一般均衡穩定狀態價格）的非平穩性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現有的實體運行經濟與想象的虛擬經濟相聯系，認為資產的基本理論價值來源于現行的實體經濟，并認為理論價格是實體經濟體系達到最優動態均衡時的價格[3]。

天津市位于海河下游房地產理論價格，同時又是連接東北、西北及華北三地區的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優越性帶給了天津很大的發展機遇。2009年天津市生產總值達到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經濟增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發展情況。

圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發展狀況[4]

在上圖中我們發現天津市全民生產總值總體上呈現穩健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發現，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強勢，尤其是2008年增長達到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消費價格及生產價格都有所回落，但是房屋的銷售價格、二手房銷售價格以及租賃價格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產投資表現出了強勁的增長趨勢。全市的固定資產投資達到了5006億元，在這個投資中城鎮投資占據了大量的比例。其中，房地產開發投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業的發展，天津市房地產市場的發展是否健康穩健，對此我們應用需求因素法對天津市的房地產發展情況作一個理論分析。

2天津泡沫測度分析

房地產價格可以由兩部分組成，即理論價值和“收益價值”，理論價值又可以稱之為本身固有的價值，即一項不動產的最原始的建造價值，而“收益價值”可以說是它的“投機價值”，這里的“投機”指的是房屋的價格過度上漲的價值。也正是這種“投機價值”可能造成市場房地產泡沫。

我們可以認為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規模與房地產理論價格有關。做這樣的假設之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規模成正相關，與貸款利率負相關。當人均收入增加時，人們有更多的資金可以投資房地產，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產，更有甚者就是在房地產市場進行投機活動用于賺取差價，種種因素都會造成房地產價格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產理論價格，就會加大消費者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會根據自己的情況可能進入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會減少，這樣一來，房價就會隨之下降。在中國大步向城市化的發展過程中，城市人口會越來越多，外來的打工者，畢業的大學生等等都有購買房子的需求，一般認為城市人口越多，需求越大，房價越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產的價格會在這種因素的驅動下價格不斷上升，這樣兩者之間的關系是正相關。

那么房產t期的基本理論價格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示為：

⑵

其中表示房產基本理論價格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價與利率的關系描述成冪指數的關系進行研究）。

房地產t期的“收益價值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益價值部分，表示t期預期收益。上述公式房地產收益價值的內在意義為房產的下一期收益在一定利率下折現的現值。這個是房地產價格預期價格變動將導致不動產收益的上下波動，所以說他是房產價格的投機部分。

這個預期的價格由于數據很難收集，并且收集來的數據又具有很大的不確定性，這里根據投資者對前一期看好房產價格上漲的預期心理，認為它與上一期的房產價格增長率有關，設這個增長率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整體來講房地產的價格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以為：

++ ⑹

其中表示隨即誤差項，以下是天津市基本數據：

表2-1 天津市有關參數

 

參數

年份

天津商品房平均銷售價格P

（元/平方米）

房地產價格

實際增長率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

篇（10）

論文關鍵詞：次貸危機；房地產市場；金融風險；風險防范

1 美國次貸危機

2001年911事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續13次降息，1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。

2 中國房地產金融市場的風險

我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持，經過多年的發展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速，我們不得忽視其存在的風險。 1 高房價的市場風險

近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發展。 2 央行不斷加息，房地產業面臨利率風險

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。 3 房地產開發商負債經營的財務風險

我國房地產開發商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。 4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險