物業(yè)管理創(chuàng)新匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇物業(yè)管理創(chuàng)新范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、前言

高校后勤物業(yè)服務(wù)管理和普通的小區(qū)物業(yè)管理有很大的區(qū)別，高校的服務(wù)對象以專家、學(xué)者和廣大師生員工為主，其后勤物業(yè)服務(wù)把管理和經(jīng)營還有服務(wù)對象相結(jié)合的系統(tǒng)工程。因此高校的后勤物業(yè)管理既要保證其服務(wù)的質(zhì)量，還需要符合學(xué)校教書育人的原則。雖然目前我國的高校在后勤物業(yè)管理方面取得了一定的成績，服務(wù)的品質(zhì)也得到了一定提升，然而存在的問題和不足需要改進(jìn)的地方還有許多方面，還需要參與后勤物業(yè)管理部門從業(yè)人員加大創(chuàng)新力度，不斷提升服務(wù)質(zhì)量管理水平，以彌補(bǔ)某些方面的短板和不足。

二、高校后勤管理的現(xiàn)狀

1.管理觀念落后

一直以來，人們都認(rèn)為高校的后勤服務(wù)理所當(dāng)然是由學(xué)校來負(fù)責(zé)的，而且以往的物業(yè)服務(wù)也確實(shí)是如此，致使高校里的教職工在物業(yè)管理方面的認(rèn)識存在誤區(qū)。比如物業(yè)公司以及其他相關(guān)的管理單位在其實(shí)施的部分服務(wù)方面是要收取相關(guān)的費(fèi)用的，但高校教職工受傳統(tǒng)觀念的影響，認(rèn)為高校后勤管理應(yīng)該是學(xué)校福利性的、行政型的物業(yè)管理模式，因而對物業(yè)公司的有償服務(wù)要求有時(shí)會比較過分，簡單來說就是希望物業(yè)管理部門能夠多做事但少收錢。同時(shí)，物業(yè)公司的工作人員對于高校后勤服務(wù)也存在理念上的誤區(qū)，大都以為這是一個(gè)永遠(yuǎn)不會丟的鐵飯碗，因而沒有主動去尋找新的市場，只等著學(xué)校的生意自動送上門，這種經(jīng)營理念在競爭日益激烈的今天已經(jīng)不適用了。同時(shí)，因?yàn)檫@種高校后勤物業(yè)服務(wù)是鐵飯碗的觀念的影響，物業(yè)工作人員在服務(wù)方面也不是盡心盡責(zé)，認(rèn)為只要基本上能夠完成服務(wù)工作就行了。其服務(wù)理念的落后也不符合現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求。

2.后勤管理體制滯后

我國目前的高校后勤物業(yè)管理還在改革階段，還沒有建立健全其管理體制，因此不少高校在這個(gè)方面都是處在摸索的階段，因而比較隨意和盲目。雖然部分高校的后勤部門已經(jīng)成立了物業(yè)管理的部門，也增設(shè)了環(huán)保保安等職位，并且于有償服務(wù)方面簽訂了管理協(xié)議合同。然而受高校行政指令的制約，學(xué)校所具有的權(quán)利還是偏大一些，包括服務(wù)的內(nèi)容以及收費(fèi)等方面。有時(shí)候受體制的制約，物業(yè)公司不得不先干活，而費(fèi)用卻很難收回來。這種不計(jì)成本也不講究經(jīng)濟(jì)效益的做法嚴(yán)重束縛著物業(yè)管理單位的發(fā)展和服務(wù)水平。

3.專業(yè)管理人才缺乏

受到傳統(tǒng)觀念、體制等因素的影響，高校后勤物業(yè)管理在我國的起步時(shí)間比較晚，目前還很少有高校有職業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)。如今不少高校的后勤管理人員的構(gòu)成多為三個(gè)部分：以前的后勤工作員工以及轉(zhuǎn)崗、下崗員工和臨時(shí)招用的民工。總體來說，后勤管理人員在后勤工作方面的經(jīng)驗(yàn)上是比較豐富的，但他們的文化水平也普遍比較低，思想觀念也比較落后，因此在管理理念以及服務(wù)水平上都已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代化的市場要求了。其次，由于行業(yè)的特殊性又屬于比較低端的服務(wù)性行業(yè)，因此，對有高學(xué)歷、有能力、有水平的年輕一代的大學(xué)生要從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)的吸引力不夠，造成此行業(yè)人才不濟(jì)，服務(wù)管理創(chuàng)新不足，整體高校物業(yè)管理服務(wù)水平雖有提升，但距專業(yè)、高效的現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求還是有很長的路要走。后勤物業(yè)管理工作看似簡單，但一樣要求具備較高的專業(yè)技能，一樣需要經(jīng)過專業(yè)技能的培訓(xùn)之后才能保障其服務(wù)水平。而許多后勤管理工作者在這一點(diǎn)上都無法滿足要求，致使服務(wù)質(zhì)量大打折扣。

三、高校后勤物業(yè)管理創(chuàng)新的策略

1.觀念要創(chuàng)新

要想在高校發(fā)展后勤物業(yè)管理就需要創(chuàng)新思維和管理觀念，后勤物業(yè)管理部門只有正確認(rèn)識到物業(yè)管理這一市場經(jīng)濟(jì)行為才能發(fā)展后勤物業(yè)管理。首先，創(chuàng)新競爭觀念。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速的今天，只有提高競爭理念才能獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展。加強(qiáng)和創(chuàng)新競爭理念能夠在很大程度上促進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展，也能夠充分的鍛煉培養(yǎng)人才，還能夠促進(jìn)物業(yè)管理部門不斷加強(qiáng)自身的服務(wù)水平，以此完善和發(fā)展管理和服務(wù)以及人才三個(gè)方面，最終促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展。第二，創(chuàng)新質(zhì)量觀念。只有良好的服務(wù)水平才能促進(jìn)公司的發(fā)展，因此后勤物業(yè)管理部門一定要將服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意放在首位，不僅要所做物業(yè)能夠使業(yè)主滿意，而且要通過人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)在某些特殊服務(wù)方面做出創(chuàng)新為業(yè)主所想，為業(yè)主所急，通過物業(yè)從業(yè)人員的辛勤努力工作使得業(yè)主能從滿意到感動。第三，由于高校的一些教職員工在物業(yè)管理方面還存在認(rèn)識上的誤區(qū)，所以我們應(yīng)該在物業(yè)管理理念的宣傳方面加大力度，只有改變教職工的傳統(tǒng)觀念才能讓其更好的配合物業(yè)管理部門做好各方面的工作。

2.建立專業(yè)化的人才隊(duì)伍

高校后勤如果想要進(jìn)行物業(yè)管理的創(chuàng)新就一定要有一支具備專業(yè)技能的團(tuán)隊(duì)。為此，我們可以引進(jìn)具有專業(yè)技能和專業(yè)管理水平的人才，對于目前在職的物業(yè)工作人員則通過組織培訓(xùn)等方式來培養(yǎng)其管理理念和專業(yè)技能。具體來說，其創(chuàng)新策略可以分為以下幾個(gè)方面：首先，我們可以通過競聘上崗的方式來選擇具備專業(yè)素質(zhì)的人才，并通過激勵機(jī)制來加強(qiáng)工作人員的市場理念。讓招聘引進(jìn)來的具備現(xiàn)代專業(yè)技能和理念的人才充分發(fā)揮自己的特長；讓老員工在培訓(xùn)和學(xué)習(xí)專業(yè)技能和先進(jìn)服務(wù)管理理念的同時(shí)結(jié)合自身豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，更好的發(fā)揮自己特長。其次，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新的學(xué)習(xí)協(xié)作能力，只有不斷努力地學(xué)習(xí)專業(yè)化的技能等相關(guān)的知識才能提升物業(yè)管理的服務(wù)水平。包括標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)規(guī)范、專業(yè)的服務(wù)技能、良好的溝通水平以及判斷、應(yīng)變等方面的能力通過不斷的學(xué)習(xí)才能獲得提升。也只有物業(yè)工作人員在不斷學(xué)習(xí)新知識、新理念才能提高自身的職業(yè)技能，也只有這樣才能適應(yīng)愈來愈激烈的市場競爭。

3.進(jìn)行體制創(chuàng)新改革

高校的后勤物業(yè)管理的改革和創(chuàng)新不僅需要學(xué)校各主管部門的支持，還需要學(xué)校各被服務(wù)的各單位、部門的積極配合。因此，高校的領(lǐng)導(dǎo)以及相關(guān)管理人員應(yīng)該認(rèn)識到，物業(yè)管理是一個(gè)企業(yè)單位，因此其管理模式不應(yīng)該與行政管理相互混合，不然很容易導(dǎo)致后勤物業(yè)管理的責(zé)任分工不明確，服務(wù)質(zhì)量下降。其次，高校進(jìn)行后勤物業(yè)管理創(chuàng)新還需要當(dāng)?shù)卣谡咭约敖?jīng)費(fèi)方面給以一定的支持，才能讓物業(yè)管理更加完善。

四、結(jié)束語

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高校的后勤管理也需要緊緊圍繞學(xué)校教書育人的宗旨為廣大師生提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保障才能適應(yīng)現(xiàn)代化的時(shí)展。因此，我們一定要根據(jù)高校后勤的具體情況來進(jìn)行改革和創(chuàng)新，引進(jìn)專業(yè)人才，通過培訓(xùn)等方式來提高專業(yè)技能，創(chuàng)新理念，引進(jìn)市場競爭機(jī)制，讓后勤物業(yè)管理更上一層樓。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔逸山.淺談高校物業(yè)管理的模式[J].山東省農(nóng)業(yè)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2012，（6）.

篇（2）

一個(gè)小區(qū)一般只有一個(gè)物業(yè)管理公司，所以物業(yè)管理缺少競爭機(jī)制，物業(yè)管理缺乏對市場競爭的敏感度，員工之間也缺乏應(yīng)有的競爭，上述因素造成了物業(yè)管淺析如何通過管理創(chuàng)新提升物業(yè)管理服務(wù)水平種潔北京第六大洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100012理“一家獨(dú)大”的現(xiàn)象，對業(yè)主反映的問題不夠重視，即使愿意幫助業(yè)主解決問題，效率也很難令人滿意，造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)現(xiàn)象，業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系基本是固定的，業(yè)主無法選擇，所以市場機(jī)制很難起到相應(yīng)的作用。

1.2市場不夠健全

消費(fèi)者在購買房產(chǎn)時(shí)，和物業(yè)管理公司之間的關(guān)系就已經(jīng)確定了，簡單來說就是關(guān)系不自主，造成很多問題，同時(shí)物業(yè)公司指職責(zé)不明確，可能和業(yè)主之間產(chǎn)生很多糾紛，但是卻很難解決。同時(shí)，由于物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低下，工作人員的綜合素質(zhì)不高，業(yè)主和物業(yè)公司缺乏應(yīng)有的信任，而居委會也很難在這個(gè)方面發(fā)揮作用，物業(yè)管理市場不夠健全。

1.3管理不夠規(guī)范

雖然我國已經(jīng)針對物業(yè)管理下發(fā)了文件和規(guī)定，但是行業(yè)之間沒有一個(gè)公認(rèn)的規(guī)定或者文件，國家的規(guī)定可能難以對某個(gè)小區(qū)產(chǎn)生作用，也就是小區(qū)物業(yè)公司缺少應(yīng)有的約束力，業(yè)主只能被動的接受物業(yè)公司提供的服務(wù)，也無法對其服務(wù)質(zhì)量提出評價(jià)、批評或者表達(dá)自己的意見，物業(yè)管理服務(wù)不夠規(guī)范，服務(wù)水平差強(qiáng)人意。

1.4組織過于分散

物業(yè)管理需要服務(wù)的是整個(gè)小區(qū)，服務(wù)項(xiàng)目包括環(huán)境、治安、設(shè)施等的管理，所以成本較高，僅僅依靠收取的服務(wù)費(fèi)用很難支撐物業(yè)公司持續(xù)發(fā)展，因此，公司不愿意花費(fèi)成本提供更高質(zhì)量的服務(wù)，同時(shí)公司本身規(guī)模不大，不愿自監(jiān)自管。

2物業(yè)管理創(chuàng)新的基本內(nèi)容

物業(yè)管理是一種服務(wù)，要加強(qiáng)創(chuàng)新，可以從以下幾個(gè)方面著手：

2.1管理創(chuàng)新觀念

如果物業(yè)公司沒有履行自己的服務(wù)職能，無法滿足業(yè)主需求，那么勢必會引起業(yè)主的不滿，部分物業(yè)公司重視可能重視管理但是忽視了服務(wù)質(zhì)量，沒有做好兩者的平衡，服務(wù)水平低下的問題沒有從根本上得到解決，落后的管理觀念難以提高服務(wù)意識。

2.2管理創(chuàng)新方式

消費(fèi)者對物業(yè)管理服務(wù)有越來越高的要求，物業(yè)公司必須提供的服務(wù)必須個(gè)性化、人性化，這也是決定物業(yè)公司能否順利發(fā)展的重要因素。物業(yè)公司可以充分利用現(xiàn)有的新技術(shù)，例如信息化社區(qū)和智能化樓宇管理系統(tǒng)等，運(yùn)用這些高科技“硬件”能夠有效提升物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和效率，這也是順應(yīng)當(dāng)前信息化社會的重要舉措。

2.3管理創(chuàng)新內(nèi)容

物業(yè)公司的服務(wù)主要有兩方面，即基本服務(wù)和便民服務(wù)，基本服務(wù)是物業(yè)公司必須提供的，例如安保和清潔服務(wù)等，而便民服務(wù)是延伸服務(wù)，物業(yè)公司要雙管齊下，做好基本服務(wù)的基礎(chǔ)上努力滿足居民的生活需求，做好便民服務(wù)，以高質(zhì)量的服務(wù)獲得業(yè)主的肯定，保證物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。

3物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新舉措

3.1借鑒學(xué)習(xí)并抓

傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制導(dǎo)致物業(yè)公司缺乏市場觀念，忽視了市場競爭力的重要作用，服務(wù)、管理意識淡薄，質(zhì)量和效率都不盡如人意，但是要評價(jià)物業(yè)公司的綜合水平，其服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量是主要指標(biāo)，從這個(gè)角度講，物業(yè)公司應(yīng)意識到自身的主要作用是服務(wù)而非管理。物業(yè)管理人員應(yīng)進(jìn)行接受全面培訓(xùn)，學(xué)習(xí)國家關(guān)于物業(yè)管理的文件精神、法律法規(guī)和基本理論等，讓物業(yè)人員認(rèn)識到自己應(yīng)盡的“服務(wù)”職責(zé)；可以適當(dāng)借鑒其他成功物業(yè)公司的經(jīng)驗(yàn)為自己所用，例如深圳市某小區(qū)的物業(yè)管理部門，通過舉行“物業(yè)管理周”等活動，向員工傳遞管理新觀念，提高了服務(wù)質(zhì)量，并向居民展示了物業(yè)部門的良好形象。

3.2全面創(chuàng)新物業(yè)管理

首先，物業(yè)公司應(yīng)完善管理體系，實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧和自主經(jīng)營，達(dá)到“專業(yè)化、社會化”的管理目標(biāo)；其次，物業(yè)公司要加強(qiáng)對物業(yè)管理人員的培養(yǎng)，人才是提供高質(zhì)量服務(wù)的基礎(chǔ)，公司使用不同的方式培訓(xùn)不同崗位的人才，例如管理層就必須選擇綜合素質(zhì)較高的復(fù)合型人才，而技術(shù)人員則要求技術(shù)水平較高，并且能和業(yè)主建立良好的溝通，以提供最優(yōu)質(zhì)、最符合業(yè)主需求的服務(wù)。

3.3恰當(dāng)利用新科技

人性化是物業(yè)管理服務(wù)需要秉承的原則之一，在這個(gè)方面，物業(yè)公司可以恰當(dāng)?shù)睦眯驴萍紒韺?shí)現(xiàn)服務(wù)人性化，例如可以采用門禁系統(tǒng)和電子監(jiān)控以確保業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)搭建服務(wù)平臺，為業(yè)主提供最及時(shí)的服務(wù)，因此，科學(xué)技術(shù)也是提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重要措施。

篇（3）

1前言

隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，越來越多的現(xiàn)代化生活小區(qū)拔地而起，越來越多的居民住進(jìn)了現(xiàn)代化新居。然而，隨之而來出現(xiàn)了很多方面的難題，比如居民原生活習(xí)慣，小區(qū)周邊環(huán)境，小區(qū)內(nèi)部居民素質(zhì)的良莠不齊，小區(qū)居民對自身居住環(huán)境要求的參差不齊，幾乎每一個(gè)都是不容易解決的難題。專業(yè)物業(yè)管理公司的介入是社會發(fā)展的趨勢，但是在中國這樣一個(gè)城市化水平真正步入現(xiàn)代化不足二十年的國家來說，對城市小區(qū)實(shí)行良好的物業(yè)管理，有著很多制約和阻撓因素，其中很重要的一點(diǎn)就是國情決定的居民生活習(xí)慣和發(fā)達(dá)國家有著天壤之別，這就決定了我們必須尋找適合我國國情的具有創(chuàng)新意義的物業(yè)管理模式，才能起到我們所希望的效果，進(jìn)而促進(jìn)我國城市化進(jìn)一步健康快速發(fā)展。

2我國城市小區(qū)物業(yè)管理滯后的原因

我國近幾年城市化進(jìn)程很快，城市小區(qū)如雨后春筍般大量出現(xiàn)，與之伴隨的是住進(jìn)現(xiàn)代化小區(qū)的居民再不僅僅是所謂的“有錢人”或者“有權(quán)人”，普通群眾包括眾多原來生活在農(nóng)村的群眾，也隨著城市發(fā)展的需要拆遷范圍的不斷擴(kuò)大化而進(jìn)入城市化小區(qū)的居民群體。如此一來，城市小區(qū)居民的復(fù)雜程度加深了，居民的需求也更加復(fù)雜和多樣化了，此外隨著中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房子越來越多的成為很多人投資的一種途徑而不再是居住的場所，加上城市化進(jìn)程的加快尤其是東部沿海城市對大量中西部人口具有的吸引效力，使出租房從原來的低端概念延伸到了各現(xiàn)代化城市小區(qū)。種種這一切，均導(dǎo)致了我國目前的城市小區(qū)物業(yè)管理嚴(yán)重滯后，居民普遍存在對小區(qū)物業(yè)管理的不滿，綜合來看，導(dǎo)致目前我國城市小區(qū)物業(yè)管理滯后的原因主要有以下兩個(gè)：

2.1城市小區(qū)住戶日益復(fù)雜

以前城市化水平不高，現(xiàn)代化城市小區(qū)數(shù)量不多，由于我國當(dāng)時(shí)并沒有全面推行商品房制度，大部分群眾都是居住在各種類型的平房或者老新村，城市人口也沒有現(xiàn)在這么多，各種管理需求并不旺盛。現(xiàn)在我國的城市化發(fā)展水平較十幾年前有了質(zhì)的變化，城市人口的大量增加，各類平房和老新村的大量拆遷，與之伴隨的就是現(xiàn)代化城市小區(qū)的迅速增多，以及小區(qū)居民的日益復(fù)雜化。以前的現(xiàn)代化城市小區(qū)由于數(shù)量少，價(jià)格高，居民一般以所謂的“有錢人”和“有權(quán)人”為主，此外居民大多都是本地人，生活習(xí)慣大致相同，物業(yè)管理也相對比較容易。現(xiàn)在由于現(xiàn)代化城市小區(qū)已經(jīng)成為了居住場所的主力軍，其住戶范圍自然也有了很明顯的擴(kuò)大，并且越來越多的外來人員成為了各城市小區(qū)的居住者。住戶復(fù)雜了，生活習(xí)慣也相差很大，對小區(qū)的物業(yè)管理需求自然也不盡相同，有些甚至差異很大。比如很多原先在農(nóng)村生活的居民，習(xí)慣了自己種些蔬菜之類的農(nóng)耕生活，住進(jìn)現(xiàn)代化城市小區(qū)后，看到某些樓房背后有空閑的草坪，就會喜歡重些蔬菜，有了第一個(gè)就會有第二個(gè)，在他們看來這是充分利用小區(qū)資源，可是在其他不習(xí)慣這種生活方式的居民眼中就是破壞他們生活的環(huán)境。再比如說現(xiàn)在城市中很多人喜歡飼養(yǎng)各類寵物，其中尤其以貓狗居多，幾乎每天主人都會帶著寵物出來閑逛，其排泄物有些人是及時(shí)處理掉，有些則視而不見，這在有飼養(yǎng)寵物習(xí)慣的人眼中稀松平常，可是在沒有這種習(xí)慣的人眼中就是眼中破壞其生活環(huán)境。居民生活習(xí)慣的不同導(dǎo)致了其對小區(qū)物業(yè)管理的要求不同，這在很大程度上加大了物業(yè)公司進(jìn)行管理的難度。

2.2城市小區(qū)功能的改變，出租房的日益增多

以前的城市化小區(qū)一般都是居民自己購買自己居住，自己對自己居住的環(huán)境自然會要求比較高，同時(shí)也會自發(fā)的加以維護(hù)。現(xiàn)在由于城市化進(jìn)程的加快，各類城市尤其是東部沿海城市涌入了大量外來人口，這么多人口的涌入必然會大大增加對住房的需求，對住房的需求首先增加的肯定是購買房屋的需求，買房需求井噴后自然刺激了開發(fā)商建房子的欲望，買的人多了自然價(jià)格也會上漲，價(jià)格上漲必然導(dǎo)致投資行為的滋生。所以目前中國房產(chǎn)市場已經(jīng)不再是單純以提供居住為其功能的市場，而是很大程度上成為投資場所，投資的目的自然是不斷增值而不是自己居住，于是各城市化小區(qū)的出租房現(xiàn)象越來越多。對于出租者來說，房子不是自己在住，當(dāng)然不會過多關(guān)心環(huán)境等一系列問題，對于承租者來說嗎，房子不屬于自己，自己只是暫時(shí)居住在這里，同樣不會過多關(guān)心環(huán)境等問題，更不會對小區(qū)物業(yè)管理有太多的要求，這導(dǎo)致了目前我國很多城市小區(qū)物業(yè)管理困難。

3我國現(xiàn)代化城市小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向

3.1政府進(jìn)一步加強(qiáng)政策引導(dǎo)和健全各類機(jī)制

城市化發(fā)展是政府工作的重要內(nèi)容，而目前我國隨著城市化發(fā)展而出現(xiàn)的各類城市化問題很多，小區(qū)物業(yè)管理滯后就是其中之一，既然這是由城市化發(fā)展導(dǎo)致的，政府就應(yīng)當(dāng)責(zé)無旁貸承擔(dān)起提高城市小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任。當(dāng)然，這并不是說要求政府以強(qiáng)制性的手段來直接進(jìn)行管理，而是通過進(jìn)一步加強(qiáng)政策的引導(dǎo)和進(jìn)一步健全各類機(jī)制，從而解決困擾目前我國現(xiàn)代化城市小區(qū)物業(yè)管理差的癥結(jié)，進(jìn)而全面提高我國現(xiàn)代化城市小區(qū)的物業(yè)管理水平。具體來說，應(yīng)該進(jìn)一步明確對各類城市化小區(qū)物業(yè)管理水平的要求，制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，要求物業(yè)公司必須根據(jù)本小區(qū)的定位明確自己的物業(yè)管理必須達(dá)到何種程度的標(biāo)準(zhǔn)，并且設(shè)置一定的巡視制度，同時(shí)對巡視結(jié)果建立一定的獎懲機(jī)制，從根本上起到對擔(dān)任各城市小區(qū)物業(yè)管理的公司既約束又激勵的機(jī)制。此外，這一舉措還能讓居民對自己小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到哪些方面的要求有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識，一定程度上也能強(qiáng)化居民對物業(yè)公司的監(jiān)督。

3.2現(xiàn)代化城市小區(qū)物業(yè)公司集團(tuán)化、統(tǒng)一化、專業(yè)化

同為現(xiàn)代化城市小區(qū)，其質(zhì)量和檔次也有所區(qū)別，在此基礎(chǔ)上的物業(yè)管理方式，必然也有所不同。上面已經(jīng)說了作為政府需要根據(jù)各類城市化小區(qū)的特點(diǎn)制定各自相關(guān)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。作為物業(yè)公司。應(yīng)該根據(jù)自己的特點(diǎn)選擇適合自己的小區(qū)類型進(jìn)行管理，在這一基礎(chǔ)上逐步集團(tuán)化。如此就能做到術(shù)業(yè)有專攻，客戶明確，專業(yè)化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式，從而大大提高管理效率和效果。

3.3具體管理方式法制化、規(guī)范化

物業(yè)公司的具體管理是困擾小區(qū)物業(yè)管理效果的一大難題，尤其體現(xiàn)在住戶對物業(yè)公司相關(guān)規(guī)定的遵守力不夠以及小區(qū)周邊環(huán)境物業(yè)公司無力管理這兩方面。很多小區(qū)都多少存在著物業(yè)公司明文規(guī)定的條款，某些住戶就是不遵守，物業(yè)公司對此除了一再通知盡快改進(jìn)外并沒有什么太好的辦法。針對這些情況應(yīng)該對具體管理方法進(jìn)行法制化、規(guī)范化，這里所說的法制化并不是上升到在國家法律中對此作出相應(yīng)的要求和規(guī)范，而是指通過與住戶簽訂協(xié)議的方式來實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理過程中的法制化。為什么物業(yè)公司在管理過程中會遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強(qiáng)制性，對住戶沒有任何規(guī)范性約束條款。簽訂協(xié)議后，明確規(guī)定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業(yè)公司雙方的責(zé)任和義務(wù)，并且以具備法律效力的經(jīng)濟(jì)合同形式明確了違約責(zé)任，自然可以解決物業(yè)公司平時(shí)管理難的問題，同時(shí)也使住戶可以更好的監(jiān)督物業(yè)公司，更具有主人翁意識，如此雙向規(guī)范，互相監(jiān)督，才能起到最好的效果。

3.4同步社會各類配套制度改革的深化

小區(qū)物業(yè)管理絕對不僅僅是一個(gè)小區(qū)的問題，因?yàn)樾^(qū)環(huán)境本身就包括小區(qū)周邊外環(huán)境。困擾目前很多現(xiàn)代化城市小區(qū)物業(yè)管理還有一個(gè)很重要的問題就是周邊往往會比較雜亂，各類小商販較多。每到清晨和傍晚各種攤販云集，嚴(yán)重?fù)矶滦^(qū)出入口并且造成大量城市垃圾，對此住戶怨聲載道而物業(yè)公司卻無力改變，因?yàn)樾^(qū)外道路等并不在物業(yè)公司管理權(quán)限范圍內(nèi)。對此一方面需要社會相關(guān)職能部門加強(qiáng)巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業(yè)公司一定的周邊環(huán)境管理權(quán)并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內(nèi)容一并計(jì)入對物業(yè)公司整體的各類優(yōu)惠與獎勵考核中，如此便可以充分發(fā)揮物業(yè)公司管理人員長期在小區(qū)的優(yōu)勢，進(jìn)行常態(tài)化管理，只有常態(tài)化管理，才能徹底改變小區(qū)周邊環(huán)境的一系列問題。

4現(xiàn)代化城市小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新模式的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

4.1物業(yè)公司提供管理服務(wù)流程重點(diǎn)的改變

物業(yè)公司提供管理服務(wù)的流程，長期以來一直都是重點(diǎn)在于中期在于關(guān)注具體日常管理階段，然而筆者認(rèn)為目前針對我國現(xiàn)代化城市小區(qū)的特點(diǎn)，進(jìn)行良好的物業(yè)管理必須充分重視前期的規(guī)劃計(jì)劃和后期的跟蹤調(diào)查，做到事前、事中、事后三者并重。4.1.1充分做好前期的管理規(guī)劃和計(jì)劃筆者走訪了多個(gè)城市的不同類型城市小區(qū)，發(fā)現(xiàn)其物業(yè)管理都基本沒有任何事前的規(guī)劃和計(jì)劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時(shí)在管理過程中又出現(xiàn)諸多問題。要解決這些困難，必須做好事前的規(guī)劃和計(jì)劃，充分了解本小區(qū)的特點(diǎn)，包括周邊環(huán)境、內(nèi)部住戶構(gòu)成、管理定位、管理目標(biāo)等，在此基礎(chǔ)上做好嚴(yán)格的物業(yè)管理計(jì)劃，并向全體業(yè)主通報(bào)，逐一與住戶簽訂協(xié)議明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，這樣才能保證后續(xù)管理措施的有效執(zhí)行，保證管理效果的有效實(shí)現(xiàn)。4.1.2充分做好后期的跟蹤調(diào)查物業(yè)公司的后期跟蹤調(diào)查其實(shí)是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，可是目前在我們的走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)幾乎所有的城市小區(qū)物業(yè)管理都沒有后期調(diào)查這一環(huán)節(jié)。物業(yè)公司的管理規(guī)劃和計(jì)劃做得再好，畢竟只是一種事前的規(guī)劃計(jì)劃，在具體管理過程中不可避免的會發(fā)生一些事前所沒有了解到的困難和問題，如果沒有持續(xù)的后期跟蹤調(diào)查，這些問題很難被發(fā)現(xiàn)，自然也就很難被改變，長期下去，問題將越來越多。必須通過一系列的手段措施來加強(qiáng)常態(tài)化的后期跟蹤調(diào)查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理過程中的所有問題，及時(shí)根據(jù)問題提出解決方案，并且向全體業(yè)主通報(bào)，這樣既能持續(xù)提高自身的物業(yè)管理水平，又能讓業(yè)主知道物業(yè)公司做好本小區(qū)物業(yè)管理的誠意，增強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)公司的信賴程度，可謂一舉兩得。

4.2物業(yè)公司提供管理服務(wù)時(shí)對其服務(wù)對象的必要權(quán)力

物業(yè)公司在行使其管理職能時(shí)，不可避免的會與某些業(yè)主產(chǎn)生矛盾和摩擦。上文已經(jīng)充分闡述，由于目前我國城市小區(qū)住戶的日益復(fù)雜性以及越來越多的出租房現(xiàn)象，導(dǎo)致很多城市小區(qū)普遍存在物業(yè)公司與業(yè)主之間在很多方面無法達(dá)成共識或者住戶漠視物業(yè)公司規(guī)定的情況，這種情況會嚴(yán)重影響物業(yè)公司管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。之前已經(jīng)做了闡述表明物業(yè)公司應(yīng)該重視前期的規(guī)劃與計(jì)劃，并且與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議以明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系。可是還有一個(gè)問題，那就是如果仍然有住戶未能按照協(xié)議的要求行事導(dǎo)致物業(yè)管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經(jīng)濟(jì)上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執(zhí)行效果，可是目前我國并沒有相應(yīng)的法規(guī)或者條文明確物業(yè)公司有類似權(quán)限。所以筆者認(rèn)為要真正提高現(xiàn)代化城市小區(qū)物業(yè)管理水平，賦予物業(yè)公司一定的處理處罰權(quán)是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業(yè)管理目標(biāo)。

篇（4）

1、在長期的物業(yè)管理實(shí)踐的基礎(chǔ)上，要不斷地總結(jié)、發(fā)掘、提煉全體員工的智慧與思想結(jié)晶，并將其升華至企業(yè)的思想理念，潛移默化地成為全體員工的思想意識和行動指南。如在企業(yè)經(jīng)營理念方面，形成“誠信為本，客戶第一”、“全心全意為客戶服務(wù)”的服務(wù)理念；在質(zhì)量理念方面，形成以“追求完美、真誠服務(wù)”、“精益求精、盡善盡美”、“以人為本、精品服務(wù)”為核心的價(jià)值觀念、道德與行為準(zhǔn)則；在管理服務(wù)理念方面，形成“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)”、“用戶的滿意是我們永恒的最高追求”、“用心服務(wù)、唯精唯美”的基本理念；在企業(yè)憧憬上，追求“一流的物業(yè)管理名牌企業(yè)”等等。

2、在有限資源的現(xiàn)實(shí)條件下，通過挖掘內(nèi)部潛力、提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、催生服務(wù)理念，高標(biāo)準(zhǔn)的要求和嚴(yán)格的、人性化的企業(yè)內(nèi)部管理，往往是創(chuàng)新服務(wù)理念的孵化器。隨著物業(yè)管理行業(yè)的繁榮與崛起，新的物業(yè)類型將不斷推向物業(yè)管理市場。高端物業(yè)的不斷涌現(xiàn)、客戶新的要求在呼喚更新服務(wù)理念和提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)需求與相對落后的服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將形成新的矛盾，解決這一矛盾的途徑之一是變更服務(wù)方式與服務(wù)理念。

3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著重從四方面創(chuàng)新服務(wù)理念：一是物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，無論是對人的服務(wù)，還是對“物”的管理，其本質(zhì)都是為業(yè)主提供一種與物業(yè)相關(guān)的服務(wù)；二是整合社會資源提供綜合服務(wù)的理念。隨著社會的進(jìn)步，客戶的需要越來越廣泛，如數(shù)碼小區(qū)提供現(xiàn)代智能化生活、信息資訊的廣泛需求以及特殊類型的家政服務(wù)和金鑰匙服務(wù)等，所有這些以前認(rèn)為非物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，都將進(jìn)一步納入日常服務(wù)范疇，并逐步為人們所接受；三是向科技要效益的理念，物業(yè)管理企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，隨著用人成本的增長，僅靠增加人員來提高服務(wù)質(zhì)量已難以承受，也非最佳途徑，實(shí)踐證明通過更新服務(wù)理念、改良服務(wù)手段與裝備，可大大提高服務(wù)工作效率和服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性；四是大力倡導(dǎo)誠信意識，把誠信理念貫穿到整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)過程；五是延伸“以客戶為中心”的理念，通過實(shí)施一些服務(wù)項(xiàng)目來獲取客戶體驗(yàn)資料，并將顧客的需求寫入所有管理會議的議事日程，樹立“內(nèi)部顧客”的概念。

二、企業(yè)制度創(chuàng)新

目前中國物業(yè)管理企業(yè)的制度體系在整體上仍是不健全的，國內(nèi)多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的制度特色是比較注重企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作制度，特別是作業(yè)制度、作業(yè)流程與考核制度等，但其整個(gè)制度體系是殘缺的。制度體系的殘缺導(dǎo)致企業(yè)的殘疾，物業(yè)管理企業(yè)制度創(chuàng)新的當(dāng)務(wù)之急是以經(jīng)濟(jì)全球化的角度重新審視企業(yè)制度，參照國際慣例完善企業(yè)制度。完善企業(yè)制度的方向是進(jìn)一步完善企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度、企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、企業(yè)管理制度、企業(yè)契約制度、企業(yè)人格化制度。在完善企業(yè)制度的同時(shí)，做到從實(shí)際出發(fā)、結(jié)合國情、企情，創(chuàng)造性地設(shè)計(jì)出具有中國特色、時(shí)代特色、企業(yè)特色的企業(yè)制度。特別應(yīng)當(dāng)指出的是，在企業(yè)制度中，完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)及相關(guān)制度是重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)所有者與經(jīng)營者的角色轉(zhuǎn)換和有機(jī)統(tǒng)一，轉(zhuǎn)變資本觀念，承認(rèn)人力也是一種資本的全新理念，并以此為依據(jù)，創(chuàng)新企業(yè)薪酬與激勵機(jī)制。

三、服務(wù)功能創(chuàng)新

在延伸服務(wù)方面，除了提供優(yōu)質(zhì)、高效的正常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容外，還要在擴(kuò)大服務(wù)范圍、品種上傾注大量的心血，不斷地創(chuàng)造新的服務(wù)項(xiàng)目，完善服務(wù)設(shè)施，主動創(chuàng)造新消費(fèi)、開拓新市場。如成立各種專業(yè)化服務(wù)組織，為客戶提供“一條龍”服務(wù)，向業(yè)主提供智能化安防服務(wù)、洗車服務(wù)、美容、健康、家庭理財(cái)?shù)扰嘤?xùn)與服務(wù)、金鑰匙服務(wù)、零星家政服務(wù)等，力求讓用戶足不出戶便能享受到尊貴便利的生活。

四、管理服務(wù)體系創(chuàng)新

為持續(xù)改進(jìn)管理服務(wù)質(zhì)量，我們需要不斷吸收、消化、提升、創(chuàng)新國內(nèi)外先進(jìn)物業(yè)管理模式、管理理念、管理方法，創(chuàng)造具有自身特色的管理模式和管理服務(wù)體系。經(jīng)多年摸索發(fā)現(xiàn)，建立以質(zhì)量管理體系為核心的“”管理體系是企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作的基礎(chǔ)。

一是標(biāo)準(zhǔn)體系，包含“國優(yōu)”質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量考核檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、日常質(zhì)量評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、員工績效考核標(biāo)準(zhǔn)等，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況不斷完善、創(chuàng)新各項(xiàng)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；二是ISO9001質(zhì)量管理體系，包括企業(yè)質(zhì)量方針、質(zhì)量控制機(jī)制與方法，以質(zhì)量管理手冊、程序文件、作業(yè)文件、記錄表格四個(gè)層次的文件加以體現(xiàn)，并在新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式方法、新的操作流程上，不斷推陳出新；三是安全管理體系，包含安全管理手冊、安全管理程序、安全管理規(guī)程，并依據(jù)安全管理的實(shí)際情況，完善、創(chuàng)新安全管理的制度、組織架構(gòu)和安全措施；四是信息系統(tǒng)管理體系，包括以客戶滿意為核心的一系列制度與文件，著重從信息采集渠道、信息分類處理、信息處理流程、信息利用上加以完善和創(chuàng)新；五是環(huán)境管理體系，在建立ISO14000體系的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)在環(huán)境意識、環(huán)境保護(hù)組織、職責(zé)、措施、方法上持續(xù)改進(jìn)與創(chuàng)新；六是目標(biāo)責(zé)任考核體系，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制、崗位責(zé)任制、質(zhì)量管理責(zé)任制，制定相應(yīng)的系統(tǒng)化、制度化文件，并根據(jù)客觀條件的變化，不斷加以調(diào)整和創(chuàng)新，使之科學(xué)化；七是CS項(xiàng)目形象管理體系，包含項(xiàng)目的形象管理、標(biāo)識管理、員工行為準(zhǔn)則等；八是項(xiàng)目支持體系，即為一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目提供人力資源、物質(zhì)裝備、技術(shù)支持、管理支持的體系。

五、管理機(jī)制創(chuàng)新

1、建立服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)機(jī)制。其目的是確保管理服務(wù)工作持續(xù)滾動提高，服務(wù)質(zhì)量改進(jìn)機(jī)制是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過多年探索而形成的一種內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制，包含PDCA循環(huán)機(jī)制、內(nèi)審機(jī)制、管理評審機(jī)制等。PDCA循環(huán)的原理是以不同的周期（如1天、1周、1月、1年）進(jìn)行“計(jì)劃——實(shí)施——檢查——改進(jìn)”四個(gè)工作步驟，在工作上不斷尋求改進(jìn)機(jī)會，做到“每天進(jìn)步一點(diǎn)”。實(shí)施內(nèi)審是企業(yè)的質(zhì)量保證活動，由企業(yè)質(zhì)量內(nèi)審員根據(jù)ISO9001標(biāo)準(zhǔn)和體系文件，對質(zhì)量管理體系各要素的實(shí)施效果進(jìn)行審查，以便查明存在問題，及時(shí)采取改進(jìn)措施，使質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行。實(shí)施管理評審是從企業(yè)質(zhì)量管理體系的角度進(jìn)行評審的質(zhì)量活動，其評審的對象是企業(yè)的質(zhì)量方針、組織架構(gòu)、資源配置、管理職責(zé)、作業(yè)文件執(zhí)行情況等，以判斷公司質(zhì)量管理體系的適宜性、有效性、充分性，避免質(zhì)量管理體系的局部失效或存在漏洞，尋求進(jìn)一步改進(jìn)質(zhì)量管理體系的機(jī)會。

2、建立監(jiān)督機(jī)制。監(jiān)督主體為客戶（含業(yè)主、用戶或其組織）、政府有關(guān)部門、新聞媒體及社會人士、企業(yè)內(nèi)部員工；監(jiān)督內(nèi)容主要是企業(yè)守法和誠信經(jīng)營情況管理服務(wù)質(zhì)量，企業(yè)人、財(cái)、物等資源合理使用情況。通過建立廣泛的信息收集、反饋系統(tǒng)實(shí)施監(jiān)督，并建立高效的信息反饋、處理機(jī)制，確保監(jiān)督的有效性。

3、建立激勵機(jī)制。激勵機(jī)制包含獎罰機(jī)制、培養(yǎng)提升機(jī)制、工作挑戰(zhàn)機(jī)制等。激勵是實(shí)行人性化管理的主要方式，其核心是尊重個(gè)體權(quán)利，保持良好的團(tuán)隊(duì)精神，重在激發(fā)員工潛能，形成共同的價(jià)值觀和行為準(zhǔn)則。在實(shí)際工作過程中，堅(jiān)持引導(dǎo)員工動機(jī)、尊重個(gè)人情感，并且針對個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，做到人人有動力、有壓力。此外，將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，把培訓(xùn)作為最重要的管理工作來抓，使員工不斷提高整體素質(zhì)，忠于企業(yè)、一專多能，對工作精益求精。

4、建立考核與競爭機(jī)制。實(shí)行多級考核制，考核內(nèi)容主要有安全目標(biāo)、管理目標(biāo)、服務(wù)目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)以及各部門專業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、崗位質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、員工綜合考核標(biāo)準(zhǔn)等。此外，應(yīng)實(shí)行企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)崗位競爭上崗制，主要崗位實(shí)行公開招聘制，員工實(shí)行考核晉級制和末位淘汰制等，定期開發(fā)各種專業(yè)技能比武，將競爭機(jī)制引入人力資源管理，在員工中選拔思想品質(zhì)好、責(zé)任心強(qiáng)、敬業(yè)、對企業(yè)忠誠度高、管理能力強(qiáng)的優(yōu)秀人才，提升到領(lǐng)導(dǎo)崗位，為廣大員工提供展示其才華的舞臺和上升的機(jī)會。

5、科技進(jìn)步與創(chuàng)新。如全面實(shí)現(xiàn)辦公和日常管理自動化、建立企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)站、建立社區(qū)數(shù)碼服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，將日常管理服務(wù)工作實(shí)行電腦自動化管理，不斷引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施和設(shè)備。此外，要注重學(xué)習(xí)和創(chuàng)新前沿管理理論，將現(xiàn)代管理理論運(yùn)用于日常管理服務(wù)工作中。

篇（5）

在高校各類管理工作中，后勤物業(yè)管理始終是一種獨(dú)特的存在，它受學(xué)生與學(xué)校的委托，由專業(yè)化物業(yè)管理組織或者有關(guān)部門管理，嚴(yán)格依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律規(guī)范，借助現(xiàn)代化管理理念及管理技術(shù)所進(jìn)行的相關(guān)工作，在整個(gè)工作過程中，它視服務(wù)于師生為主要工作宗旨，而且借助企業(yè)經(jīng)營方式，達(dá)到了高校物業(yè)工作的統(tǒng)一化效果。[1]但是我們需要注意到的是，因?yàn)楦叩冉逃聵I(yè)的不斷進(jìn)步，相應(yīng)的后勤管理工作也處在持續(xù)更新深入的狀態(tài)，在這種情況下，針對現(xiàn)今存在的突出問題，探索高校后勤物業(yè)管理創(chuàng)作，是有著非常突出現(xiàn)實(shí)意義的。

一高校后勤物業(yè)管理工作的特點(diǎn)

（一）兼有服務(wù)和經(jīng)營需求

高等院校的后勤物業(yè)管理工作，需要重點(diǎn)滿足各院系教師的教學(xué)工作、科研工作，以及管理者的行政辦公要求。此外還應(yīng)讓學(xué)生學(xué)習(xí)與生活變得更加方便，從這個(gè)意義上說，高校后勤物業(yè)管理工作的第一個(gè)突出特點(diǎn)即為同時(shí)兼具服務(wù)和經(jīng)營需求，所要面對的業(yè)主中，學(xué)生與教師是比較特殊的如何。對于高校物業(yè)管理工作者而言，經(jīng)濟(jì)利益固然不能不考慮，可是其所作的行為同樣需要同學(xué)校人才培養(yǎng)工作、教學(xué)科研工作相協(xié)調(diào)，讓自身的物業(yè)管理工作化為學(xué)校人才培養(yǎng)機(jī)制中的組成部分，其他單位的物業(yè)管理顯然不具備這一特點(diǎn)。[2]

（二）部門角色定位的特殊性

對于很多高等院校來說，物業(yè)管理部門的事業(yè)性質(zhì)比較突出，雖然管理部門有著基本的物業(yè)管理工作框架，同很多企業(yè)單位有相似之處，而且在其內(nèi)部也應(yīng)用了相應(yīng)的規(guī)范化管理制度，可是畢竟不同于常態(tài)化市場，其事業(yè)化管理特色依然明顯。與此同時(shí)，雖然近些年政府多次強(qiáng)調(diào)了高校的去行政化工作，但是在土地使用權(quán)上，國家行政劃撥依然占據(jù)重要地位，而建設(shè)資金也多數(shù)來源于政府撥款，其中的物業(yè)管理費(fèi)用亦受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響。

（三）特殊時(shí)期的特殊位置

高等院校的后勤物業(yè)管理工作，多數(shù)具有由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型至市場經(jīng)濟(jì)的特殊性，因?yàn)榻逃母锏恼w趨勢影響，近些年的高校后勤管理服務(wù)工作也因?yàn)樯鐣褪袌龌恼{(diào)整而不斷加以改變，可是因?yàn)楦咝Ｋ哂械慕逃龑傩裕瑥亩尯笄诠芾頍o法做到企業(yè)資產(chǎn)與管理工作的全面剝離，行政主體和管理服務(wù)混淆不清的情況屢有出現(xiàn)，在進(jìn)行物業(yè)管理創(chuàng)新時(shí)，這一特點(diǎn)是不能不考慮進(jìn)來的。

二高校后勤物業(yè)管理創(chuàng)新的目標(biāo)

（一）對市場競爭機(jī)制的關(guān)注

高校需要依現(xiàn)代化的企業(yè)制度，對物業(yè)管理工作進(jìn)行重新調(diào)整，以使之充分適應(yīng)于市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，并保證管理體制的全面落實(shí)，依決策者、執(zhí)行者與監(jiān)管者分立的辦法，要求管理部門同學(xué)校簽訂委托合同，特別是對于那些經(jīng)營性質(zhì)明顯的服務(wù)項(xiàng)目，最好可以利用社會公開招標(biāo)的辦法進(jìn)行選擇，以使質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的經(jīng)營者同校園發(fā)生關(guān)聯(lián)。總之，對市場競爭機(jī)制的關(guān)注應(yīng)當(dāng)成為高校后勤物業(yè)管理創(chuàng)新的首要目標(biāo)。[3]

（二）對產(chǎn)權(quán)關(guān)系加以明確

高校管理者需要同后勤物業(yè)實(shí)際操作者間明確責(zé)任、權(quán)力和義務(wù)，并且嚴(yán)格遵循清晰產(chǎn)權(quán)、政企分開、科學(xué)管理的原則組建管理團(tuán)隊(duì)，使管理團(tuán)隊(duì)真正做到素質(zhì)夠高、服務(wù)意識夠強(qiáng)、服務(wù)水準(zhǔn)過硬。也正因?yàn)槿绱耍叩仍盒５奈飿I(yè)管理者及相關(guān)服務(wù)者，都需要有專業(yè)的物業(yè)公司參與協(xié)助，由公司從中優(yōu)選出專業(yè)與經(jīng)營管理兼長的人才對學(xué)校工作加以服務(wù)。

（三）對各方關(guān)系進(jìn)行妥善協(xié)調(diào)

高校后勤物業(yè)管理工作過程中，又一關(guān)鍵創(chuàng)新目標(biāo)在于努力協(xié)調(diào)好服務(wù)對象即全體師生、服務(wù)管理者即學(xué)校以及服務(wù)主體即物業(yè)部門的關(guān)系，這是做好相關(guān)管理工作的一項(xiàng)必要條件。[4]其中可以視師生為高校物業(yè)業(yè)主，并以此為出發(fā)點(diǎn)，妥善處理聘用和被聘用、服務(wù)和被服務(wù)等利益關(guān)系，并注意到其中可能存在的各種問題，以關(guān)系協(xié)調(diào)為出發(fā)點(diǎn)及最終歸宿，對各自權(quán)利和義務(wù)做出明確劃分，以達(dá)到高校后勤物業(yè)管理的順利創(chuàng)新效果。

三當(dāng)前高校后勤物業(yè)管理工作的不足

（一）不完善的管理制度

事實(shí)上，因?yàn)樗枷胍庾R的落后，高校后勤物業(yè)管理工作依然處在草創(chuàng)階段，相應(yīng)的管理制度還很不完善，管理中有過于隨意、過于盲目的弊病，其中有一部分高校雖然已經(jīng)和物業(yè)管理企業(yè)建立了聯(lián)系，并且簽訂了相應(yīng)的物業(yè)管理合同文件，有償服務(wù)也粗具形態(tài)，可是實(shí)際上相關(guān)的管理工作依然會和學(xué)校行政指令有說不清道不明的約束關(guān)系，特別是在服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)收費(fèi)等操作層面，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)往往一句話說了算，甚至直接以行政干預(yù)的辦法施加影響，這種無視行業(yè)要求及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的做法，是對成本和效益的粗暴對待。[5]而與此同時(shí)，具體的物業(yè)管理者則同樣存在服務(wù)意識偏差、服務(wù)水準(zhǔn)低下、管理不夠統(tǒng)一規(guī)范等問題，幾種因素疊加在一起，物業(yè)管理制度自然無法形成規(guī)范、穩(wěn)定落實(shí)，這個(gè)問題在一些擴(kuò)招速度偏快的高等院校中體現(xiàn)得尤為明顯。

（二）不理想的管理水平

物業(yè)管理者在人員結(jié)構(gòu)方面存在偏差，而每個(gè)人員的知識結(jié)構(gòu)也不盡合理，特別是在一些專業(yè)技術(shù)方面，人員和技術(shù)的短缺尤其明顯，同師生對物業(yè)服務(wù)的要求有很大距離，由此嚴(yán)重影響了高校的物業(yè)管理水平。實(shí)際上，很多高校的基層后勤物業(yè)管理者和服務(wù)者，都由原有后勤服務(wù)員工中脫離出來，其思想認(rèn)識不夠先進(jìn)是不爭的事實(shí)，始終將自己視為事業(yè)單位員工，在具體工作中缺少干勁，缺少改革進(jìn)取的精神，專業(yè)技能發(fā)展無法適應(yīng)時(shí)代變革，服務(wù)意識差、工作效率低是一種普遍現(xiàn)象，自然也就難以保證服務(wù)質(zhì)量的提升了。

（三）經(jīng)費(fèi)來源問題

不夠完善的市場經(jīng)營模式，導(dǎo)致了服務(wù)管理經(jīng)費(fèi)來源問題，很多高校的后勤團(tuán)隊(duì)存在著用人機(jī)制不完善、制度建設(shè)落后等方面的問題，未能和市場經(jīng)濟(jì)接軌，也無法達(dá)到真正的專業(yè)化與企業(yè)化目標(biāo)，按照調(diào)查結(jié)果顯示，有相當(dāng)一部分高校的后勤物業(yè)管理工作，在經(jīng)費(fèi)上還是以財(cái)政撥款為主，自主盈利水平偏低。

四高校后勤物業(yè)管理創(chuàng)新的有效策略

（一）在強(qiáng)化管理制度上下功夫

首先，高校進(jìn)行物業(yè)管理創(chuàng)新，絕對不能將其簡單地理解為管理外包，更不是直接把物業(yè)管理職能接到社會中去，對于高等院校的管理者來說，需要具有高瞻遠(yuǎn)矚的視野，把物業(yè)管理工作視為一項(xiàng)特殊任務(wù)。其次，因?yàn)楹笄谖飿I(yè)管理工作的深入改革，具體的物業(yè)從業(yè)者亦應(yīng)產(chǎn)生不端鐵飯碗的思想，以憂患意識取代穩(wěn)定意識，堅(jiān)決避免學(xué)校后勤離開我便玩不轉(zhuǎn)的固執(zhí)觀念，形成服務(wù)化思維理念，并在此基礎(chǔ)上勇于開拓進(jìn)取，事事不再是“要”，而是要“我要干”，從思想深處意識到只有服務(wù)好才能生存好，只有效益好才能發(fā)展好，要努力研究全新的物業(yè)管理知識，積極接觸和物業(yè)管理有關(guān)的政策法規(guī)，了解現(xiàn)代企業(yè)在管理上的創(chuàng)新精神，并以提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)為行為理念。[6]第三，物業(yè)管理部門要將成本核算工作做好，并以此為目標(biāo)形成良性的成本運(yùn)行機(jī)制，使得勤者得獎、怠者受罰，防止干多干少一個(gè)樣思維的出現(xiàn)，從而讓物業(yè)管理工作者的積極性變得更高。

（二）在提升管理水平上做努力

無論任何一項(xiàng)工作，都離不開高素質(zhì)人才的支持，對于物業(yè)管理的創(chuàng)新同樣如此。在高等院校的教學(xué)設(shè)施維護(hù)、科研設(shè)備保養(yǎng)，還有其他諸如保潔工作、綠化工作、保安工作等，都是需要技術(shù)支持的，其中相關(guān)工作者基本素質(zhì)如何、業(yè)務(wù)水平如何，會給物業(yè)管理質(zhì)量帶來直接影響，從而間接影響到高等院校整體辦學(xué)水平。所以若想談及物業(yè)管理工作創(chuàng)新，就一定要努力貫徹普及基本的物業(yè)管理知識，并利用人才培養(yǎng)和人才引入的雙重辦法，實(shí)施全面而系統(tǒng)的培訓(xùn)，在此期間，組織管理者特別是財(cái)務(wù)工作者進(jìn)入到專業(yè)財(cái)務(wù)知識培訓(xùn)中去是極有必要的，由此可以保證管理者經(jīng)濟(jì)核算意識的提升。[7]而從另一方面來講，高校既要積極引入技術(shù)過硬的專業(yè)化人才，使之投入到物業(yè)管理工作中去，也要做好既有人才的培養(yǎng)工作，使員工積極學(xué)習(xí)新知識、新方法，利用組織學(xué)習(xí)、參觀交流等辦法，帶動員工投入到自主學(xué)習(xí)境界中去。也只有這樣，才能達(dá)到以人才促發(fā)展的顯著效果。

（三）在資金籌措方面想辦法

高校要從多個(gè)渠道籌措資金，以增加經(jīng)費(fèi)來源面。眾所周知的是，物業(yè)管理需要以充足的資金為基礎(chǔ)保障，而依現(xiàn)代企業(yè)制度所形成的校園物業(yè)管理組織，同樣需要允許得到足夠的利潤，在這方面，利潤則要顯然由市場來定。高等院校的物業(yè)管理工作應(yīng)當(dāng)從原有的行政撥款為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐婪?wù)合同進(jìn)行付款為主。[8]對于高校物業(yè)管理者及相關(guān)部門而言，要按照學(xué)校給出的服務(wù)項(xiàng)目要求，考慮到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的高低、學(xué)生和教師的消費(fèi)層次等多項(xiàng)因素，提供更富個(gè)性化的服務(wù)。與此同時(shí)，相關(guān)的管理和服務(wù)要以市場化為導(dǎo)向，力爭形成獨(dú)立的品牌，并用規(guī)模化經(jīng)營強(qiáng)化自身競爭水平。

結(jié)語

在市場經(jīng)濟(jì)的大背景下，我國各所高等院校后勤物業(yè)管理工作正在得到快速發(fā)展，物業(yè)工作越發(fā)體現(xiàn)出企業(yè)化特點(diǎn)，而相應(yīng)的管理工作、產(chǎn)權(quán)關(guān)系則相對滯后，同時(shí)物業(yè)管理具體工作人員服務(wù)思維偏差、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足等問題也亟需得到解決。為此，國內(nèi)各所高等院校不但要對高校物業(yè)管理的成功范例進(jìn)行積極學(xué)習(xí)和借鑒，也要抓住歷史機(jī)遇，創(chuàng)造出更富于校園文化特色的物業(yè)管理環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

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篇（6）

二、物業(yè)管理企業(yè)的組織

創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)的組織創(chuàng)新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創(chuàng)造一種創(chuàng)新的輿論氛圍，使企業(yè)的員工充分熟悉組織創(chuàng)新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創(chuàng)新的艱巨性與復(fù)雜性，使大家對組織創(chuàng)新的困難有個(gè)比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預(yù)備；再次，要明確創(chuàng)新的有利條件與有利時(shí)機(jī)，做好宣傳工作，以增強(qiáng)對創(chuàng)新成功的信心，發(fā)動企業(yè)全體員工參與組織創(chuàng)新；最后要明確組織創(chuàng)新的目的、目標(biāo)、原則、程序和方法等，以保證組織創(chuàng)新過程中的科學(xué)性與平穩(wěn)性。

三、物業(yè)管理企業(yè)的控制創(chuàng)新第一，人員配備控制

人員配備控制創(chuàng)新包括兩方面的內(nèi)容：一是對員工進(jìn)行選擇，二是對員工進(jìn)行培訓(xùn)。

對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調(diào)動誰的問題。例如，制定人力資源規(guī)劃時(shí)，人力資源部門根據(jù)勞動力市場發(fā)展變化的猜測，以及組織機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，向企業(yè)管理層提出組織內(nèi)部人力資源的發(fā)展規(guī)劃，包括組織內(nèi)部人員數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)和職業(yè)結(jié)構(gòu)的變動趨勢，讓企業(yè)管理層從整體上進(jìn)行把握。

對員工的培訓(xùn)，既包括技術(shù)和業(yè)務(wù)方面的練習(xí)，又包括員工行為和態(tài)度方面的練習(xí)，物業(yè)管理企業(yè)對員工的培訓(xùn)創(chuàng)新可從以下幾方面入手：

1.培訓(xùn)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一般分兩類：外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。外部機(jī)構(gòu)包括專業(yè)培訓(xùn)企業(yè)、大學(xué)以及跨企業(yè)的合作（即派本企業(yè)的員工到其它企業(yè)掛職鍛煉等）；內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)則包括專門的培訓(xùn)實(shí)體，或由人力資源部履行其職責(zé)。一般來講，規(guī)模較大的企業(yè)可以建立自己的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。規(guī)模較小的企業(yè)，當(dāng)培訓(xùn)內(nèi)容比較專業(yè)，或者參加培訓(xùn)的人員較少，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，可以求助于外部咨詢機(jī)構(gòu)。

2.培訓(xùn)對象及方式的創(chuàng)新。根據(jù)參加培訓(xùn)的人員不同，可分為高層管理人員培訓(xùn)、中層管理人員培訓(xùn)、普通職員培訓(xùn)，根據(jù)不同的受訓(xùn)對象，設(shè)計(jì)相應(yīng)的培訓(xùn)方式和內(nèi)容。一般而言，高層管理人員應(yīng)以灌輸理念能力為主，參訓(xùn)人數(shù)不宜太多，采用短期而密集的方式，運(yùn)用討論學(xué)習(xí)的方法；對于中層人員，應(yīng)注重人際交往能力的練習(xí)和引導(dǎo)，參訓(xùn)規(guī)模可以適當(dāng)擴(kuò)大，延長培訓(xùn)時(shí)間，采用演講、討論及報(bào)告等方式，利用互動機(jī)會增加學(xué)習(xí)效果；對于普通職員的培訓(xùn)，需要加強(qiáng)其專業(yè)技能的培養(yǎng)，以“大班制‘的方式執(zhí)行，長期性的延伸教育，適當(dāng)運(yùn)用模擬等方法，充實(shí)員工的基本理念，加強(qiáng)實(shí)務(wù)操作。

第二，信息溝通渠道的控制。

良好的溝通有助于決策者正確、及時(shí)地把握與企業(yè)運(yùn)作相關(guān)的各種信息，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)員工的團(tuán)隊(duì)精神，與業(yè)主建立積極的互動關(guān)系。溝通，包括內(nèi)部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的信息傳遞，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商、設(shè)備供給商、服務(wù)供給商之間的信息傳遞，以及物業(yè)管理企業(yè)與政府相關(guān)主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網(wǎng)絡(luò)平臺、舉行各種與業(yè)主的聯(lián)誼會等。

內(nèi)部溝通是指企業(yè)內(nèi)部在運(yùn)作、管理上的信息傳遞。內(nèi)部溝通主要包括兩個(gè)方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業(yè)內(nèi)部具有上下級關(guān)系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內(nèi)部溝通方面，一些外資企業(yè)走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統(tǒng)和專業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件引入物業(yè)管理企業(yè)，大大簡化了溝通手續(xù)、提高了溝通效率、節(jié)約了溝通成本。

四、物業(yè)管理企業(yè)的激勵創(chuàng)新第一，目標(biāo)激勵

員工從事任何一項(xiàng)工作，都希望所在企業(yè)能有一個(gè)明確的工作目標(biāo)，并引導(dǎo)他們圍繞這個(gè)目標(biāo)去工作，最終達(dá)到和實(shí)現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要有一個(gè)詳盡的發(fā)展計(jì)劃，并規(guī)定每年要達(dá)到的具體目標(biāo)，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證。只有目標(biāo)明確，員工才有奮斗方向和工作動力。

第二，獎勵激勵。

員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質(zhì)基礎(chǔ)，物質(zhì)獎勵的作用顯得十分重要。因此調(diào)動員工的工作積極性，要充分體現(xiàn)“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業(yè)的優(yōu)秀員工要給予一定的物質(zhì)獎勵，用獎勵來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。

第三，福利激勵。

福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中。現(xiàn)在的企業(yè)一般都會為員工購買養(yǎng)老、醫(yī)療等保險(xiǎn)和住房公積金。還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況，實(shí)行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補(bǔ)助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發(fā)員工的工作積極性，增強(qiáng)員工對企業(yè)的忠誠度。

第四，榜樣激勵。

榜樣的力量是無窮的，一個(gè)單位重要領(lǐng)導(dǎo)的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調(diào)動員工的工作積極性。

第五，榮譽(yù)激勵。

人的需要和追求是分層次的，當(dāng)基本的工作需求和物質(zhì)利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽(yù)。因此，對工作成績優(yōu)異、素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的員工，企業(yè)要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業(yè)管理規(guī)定、受到用戶稱贊的員工授予“優(yōu)秀服務(wù)標(biāo)兵”，“先進(jìn)個(gè)人”等榮譽(yù)稱號，并將其主要事跡在有關(guān)報(bào)刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質(zhì)高、品質(zhì)好、有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)能力。

中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新。”這說明中國人是具有創(chuàng)新精神的。希望我國的物業(yè)管理人也具有創(chuàng)新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業(yè)管理之路。

摘要：物業(yè)管理企業(yè)要在激烈的市場競爭中爭得一席之地，要根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)努力創(chuàng)新、刻意進(jìn)取、積極開拓，探索一條適合企業(yè)的創(chuàng)新之路，這也是物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

二、注重外部環(huán)境對可持續(xù)發(fā)展的影響

企業(yè)的發(fā)展受到外部環(huán)境的嚴(yán)重制約，所以，物業(yè)管理企業(yè)既要抓好管理，提高自身素質(zhì)，促進(jìn)服務(wù)意識，又要協(xié)調(diào)好與其他各方面的關(guān)系，使外部環(huán)境達(dá)到一個(gè)和諧、健康、穩(wěn)定的局面，借以促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。首先，物業(yè)管理企業(yè)必須要注重與業(yè)主委員會的關(guān)系。業(yè)主委員會作為業(yè)主推選的物業(yè)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是物業(yè)使用人和產(chǎn)權(quán)人的代表。物業(yè)企業(yè)必須要尊重和維護(hù)業(yè)主委員會的權(quán)利，幫助其盡到職責(zé)。要學(xué)會平衡專業(yè)化的管理與業(yè)主自治之間的關(guān)系，借以維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)必須做到尊重業(yè)主的地區(qū)為，做到定期匯報(bào)服務(wù)、經(jīng)營以及管理情況，資金使用情況，自覺自愿的接受監(jiān)督，努力爭取業(yè)主委員會以及廣大業(yè)務(wù)的支持和理解。把建設(shè)好、管理好小區(qū)作為與業(yè)主的共同目標(biāo)去努力奮斗。其次，物業(yè)管理企業(yè)要處理好與開發(fā)商之間的關(guān)系。隨著市場的發(fā)展以及招投標(biāo)機(jī)制的逐漸完善，這就意味著房地產(chǎn)的開發(fā)商其自設(shè)物業(yè)會逐漸的推出市場，主要采取招投標(biāo)的方式選擇物業(yè)管理公司來對物業(yè)進(jìn)行管理。因此，物業(yè)管理公司必須認(rèn)真負(fù)責(zé)的完成開發(fā)商交給的任務(wù)，以保值、增值作為發(fā)展目標(biāo)，形勢好自身的權(quán)利，履行好自身的義務(wù)，實(shí)現(xiàn)與開發(fā)商之間的合作共贏。第三，物業(yè)管理企業(yè)要妥善處理與行政管理部門之間的關(guān)系。房地產(chǎn)的行政主管部門代表政府對物業(yè)管理企業(yè)施行管理，物業(yè)管理企業(yè)必須要接受房地產(chǎn)行政部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須要服從管理，聽從指揮，以便可以受到政府部門的支持，保持物業(yè)管理企業(yè)的長足發(fā)展。第四，物業(yè)管理企業(yè)要協(xié)調(diào)好與社區(qū)之間的關(guān)系。社區(qū)與物業(yè)管理企業(yè)之間是相互依存、相互促進(jìn)的關(guān)系，只有互相配合，才能得打共贏，達(dá)到共同發(fā)展的目的。物業(yè)建設(shè)需要得到社區(qū)的支持和配合，物業(yè)建設(shè)同時(shí)也是社區(qū)建設(shè)的主要組成部分，社區(qū)起到協(xié)調(diào)統(tǒng)一的規(guī)劃作用。另外，社區(qū)也需要對物業(yè)管理企業(yè)的自采取尊重的態(tài)度，因?yàn)槲飿I(yè)經(jīng)營中除了注重社會效益還必須要保證經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，作為物業(yè)管理企業(yè)也要對社區(qū)工作盡力支持，協(xié)助做好社區(qū)的各方面建設(shè)，只有二者相互協(xié)作，互惠互利，才能得到共同的發(fā)展與進(jìn)步。

三、物業(yè)管理企業(yè)要堅(jiān)持以人為本的指導(dǎo)方針

隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展競爭已經(jīng)不體現(xiàn)在充滿硝煙的戰(zhàn)場上，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭也是一樣，要想在這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭中取得勝利，物業(yè)管理企業(yè)必須在企業(yè)文化，企業(yè)人才的引進(jìn)等方面拔得頭籌，占取先機(jī)。只有高素質(zhì)的人才和優(yōu)秀的企業(yè)文化才能促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，企業(yè)必須注重以人文本的企業(yè)理念，注重人的發(fā)展，才能有利于企業(yè)自身的發(fā)展。現(xiàn)代化企業(yè)要想謀求發(fā)展必須注重企業(yè)自身的人力資源管理，構(gòu)建一個(gè)適合自己企業(yè)發(fā)展的獨(dú)特的人才管理戰(zhàn)略，激發(fā)人的潛能，使企業(yè)員工在受到尊重的同時(shí)努力為企業(yè)的發(fā)展開辟新的道路。

四、物業(yè)管理企業(yè)要將服務(wù)創(chuàng)新作為企業(yè)發(fā)展的核心

服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)，企業(yè)文化是對企業(yè)價(jià)值觀的體現(xiàn)，企業(yè)價(jià)值觀是企業(yè)文化的基礎(chǔ)。所以，要想使企業(yè)得到發(fā)展，必須抓好企業(yè)文化建設(shè)，企業(yè)文化的建設(shè)要把握服務(wù)這個(gè)核心。好的服務(wù)可以提升企業(yè)形象，提高業(yè)主的滿意程度，進(jìn)而使企業(yè)的核心競爭力得到提高。

篇（8）

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們經(jīng)濟(jì)收入的增加，相應(yīng)的就要追求更好的生活品質(zhì)和居住條件。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)體系配套工程，越來越顯示出他們的重要性和廣闊的市場前景。但是，物業(yè)管理在我國起步較晚，還處在成長發(fā)展階段，實(shí)際運(yùn)作中也存在許多問題阻礙其發(fā)展，這將直接影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。因此，探索物業(yè)管理的創(chuàng)新探討，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、物業(yè)管理的內(nèi)涵與社會功能

1.物業(yè)管理的定義

所謂物業(yè)管理，是指專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)受使用人和業(yè)主的委托，依照契約和合同，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)及其附屬場地和設(shè)施，為承租人和業(yè)主提供周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮其真正的價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地增值、保值。主要體現(xiàn)三個(gè)方面：

(1)指物業(yè)管理企業(yè)對房屋住宅及其周圍自然環(huán)境為中心所進(jìn)行的維護(hù)管理，主要包括房屋的維修、保養(yǎng)、環(huán)境的綠化、清潔和保安以及居家必需的一些服務(wù)活動。

(2)指隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)不局限于房屋維護(hù)管理，還包括社區(qū)生活的各個(gè)層面，成為現(xiàn)代城市社區(qū)管理的組成部分和有效途徑。

(3)指物業(yè)管理也是一種企業(yè)行為，是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的一種延伸，是通過物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或承租人簽署合同提供有償服務(wù)的企業(yè)經(jīng)營行為。

總之，隨著科學(xué)技術(shù)的日新月異和社會經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)涵不斷拓展，管理服務(wù)的內(nèi)容、理念、手段和方式也不斷創(chuàng)新與發(fā)展，逐漸成為現(xiàn)代城市社區(qū)化的管理和房地產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。

2.物業(yè)管理的主要社會功能

物業(yè)管理是一種新興行業(yè)，它之所以發(fā)展快主要是因?yàn)樗軌虼龠M(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，主要包括三個(gè)方面：

(1)服務(wù)與管理的功能。物業(yè)管理通過對房屋設(shè)施等物業(yè)本身和周邊環(huán)境的管理和及時(shí)提供個(gè)性化、多樣化的服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、諧的居住環(huán)境。幫助業(yè)主維護(hù)物業(yè)完好，實(shí)現(xiàn)增值。服務(wù)與管理功能是物業(yè)管理最基本的功能。

(2)文化的功能。物業(yè)管理作為城市社區(qū)一種管理體制，通過在物業(yè)管理中開展各種文化活動，有益于推進(jìn)小區(qū)的精神文化生活，促進(jìn)社區(qū)的文化建設(shè)和精神文明建設(shè)。

(3)經(jīng)濟(jì)功能。物業(yè)管理作為一種新興產(chǎn)業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ瑢τ谠黾由鐣蜆I(yè)崗位，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有非常重要的作用。因此，應(yīng)該充分認(rèn)識和發(fā)揮好物業(yè)管理各種社會功能與作用，積極推動物業(yè)管理的深入發(fā)展。

二、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的主要問題

截止2008年，我國共有物業(yè)管理企業(yè)160000多家，從業(yè)人員達(dá)1000萬人。但總的來說，我國物業(yè)管理管理企業(yè)的發(fā)展還很不平衡，處在摸索與發(fā)展階段，存在許多問題阻礙其發(fā)展，具體包括以下幾個(gè)方面：

1.物業(yè)管理對象不明確，認(rèn)識不足

我國現(xiàn)在的物業(yè)企業(yè)中只有5％的企業(yè)是獨(dú)立的物業(yè)企業(yè)，10％的企業(yè)由原來的房屋管理機(jī)構(gòu)改制或者轉(zhuǎn)行而來的，85％的企業(yè)是大的房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的子公司。無論是房屋管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制而來、獨(dú)立的物業(yè)企業(yè)還是占大多數(shù)的房地產(chǎn)公司的下屬公司，都不應(yīng)該將自己定位為業(yè)主的管理者，一副管理者的樣子，對自己的本職工作卻采取置之不理或應(yīng)付了事的態(tài)度。在以服務(wù)為本的物業(yè)企業(yè)中，管理和服務(wù)對象不明確，這就將導(dǎo)致員工搞不清自己工作的主題，不知道工作的重點(diǎn)。這樣任務(wù)不明確會造成工作相互推諉，自然不會有很強(qiáng)的服務(wù)意識。

2.法律、法規(guī)不完善

近幾年，雖然相繼出臺了多部有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)，但總的來說，物業(yè)管理的法制環(huán)境仍然很差，缺乏系統(tǒng)完善的法規(guī)以及法律體系。實(shí)際中，管理缺乏科學(xué)性、公平性，收費(fèi)不明確等一些不合理現(xiàn)象還非常嚴(yán)重，尤其是各類糾紛難以解決，多頭管理難以理順。而且，區(qū)域發(fā)展不平衡，絕大多數(shù)大城市還沒有制定嚴(yán)密具體、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理法規(guī)和制度。

3.市場不健全，企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范

由于物業(yè)管理的市場發(fā)育還很不完善，也沒有有效的競爭和約束機(jī)制，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平參差不齊，很不規(guī)范。比如，一些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的權(quán)益、不能認(rèn)真履行合同，導(dǎo)致業(yè)主和租賃人與物業(yè)管理企業(yè)的很多糾紛。

4.物業(yè)管理企業(yè)缺乏文化建設(shè)，企業(yè)凝聚力不強(qiáng)

目前在許多的物業(yè)管理企業(yè)中管理制度混亂、員工積極性不高、人員流動性大、服務(wù)質(zhì)量較差、物業(yè)糾紛不斷等等，這些現(xiàn)象的存在主要就是因?yàn)槠髽I(yè)文化建設(shè)的缺失。企業(yè)文化作為一個(gè)企業(yè)服務(wù)理念、行為習(xí)慣以及整個(gè)企業(yè)的價(jià)值觀的體現(xiàn)，是一個(gè)企業(yè)的靈魂。尤其是轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名義上是獨(dú)立的企業(yè)法人，但這些企業(yè)仍然會得到原來單位的資金補(bǔ)助，就導(dǎo)致他們在市場上無競爭意識，更不會重視企業(yè)文化建設(shè)；對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的子公司來說，仍處于“依賴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的思想下，也沒有意識到企業(yè)文化對物業(yè)企業(yè)的重要性，在實(shí)際的工作中也是出現(xiàn)一個(gè)問題解決一個(gè)問題，并不能解決最根本的問題；對于小的民營企業(yè)由于資金短缺，規(guī)模也較小，其主要任務(wù)是經(jīng)營，根本就考慮不到企業(yè)文化建設(shè)。

5.人才匱乏，從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊

物業(yè)管理是一項(xiàng)面廣、量大，涉及關(guān)系較復(fù)雜的系統(tǒng)工程。隨著城市化進(jìn)程的加快，寫字樓和高檔住宅的大量出現(xiàn)，市場對從事物業(yè)管理工作的人員素質(zhì)要求也就越來越高。目前，符合現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展需要的高層次、高素質(zhì)的專業(yè)人才、管理人才，掌握多種技能的復(fù)合型人才都十分缺乏。另外，在物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展情況下，很多物業(yè)管理企業(yè)招聘了大量人員充實(shí)隊(duì)伍，由于許多企業(yè)缺乏必要的教育、培訓(xùn)的投入和嚴(yán)格系統(tǒng)的工作規(guī)范，造成從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，工作中難免出現(xiàn)各類問題。

三、推進(jìn)我國物業(yè)管理創(chuàng)新與發(fā)展的措施

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期。隨著我國加入WTO，物業(yè)管理面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。因此，我們應(yīng)該提高認(rèn)識，采取相應(yīng)的措施積極推進(jìn)物業(yè)管理體制的創(chuàng)新與發(fā)展。

1.建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的法制化和規(guī)范化

首先，要加強(qiáng)對現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)的全面清理，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，明確界定開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)和相互關(guān)系，依法維護(hù)各方利益，減少糾紛。其次，要建立房屋及維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、安全保衛(wèi)及環(huán)境管理、業(yè)主委員會管理等覆蓋物業(yè)管理所有方面的政策、法規(guī)和管理辦法，完善物業(yè)管理體系，使物業(yè)管理有法可依，有章可循，依法運(yùn)行。

2.提高人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量

企業(yè)的競爭最終是人才的競爭，提高人才素質(zhì)是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。物業(yè)企業(yè)同樣也是這樣，因此要提高物業(yè)企業(yè)的競爭力，必須提高人員的素質(zhì)，具體來說，要從兩方面入手：

(1)招聘環(huán)節(jié)，認(rèn)識到物業(yè)企業(yè)的工作不是簡單的體力勞動，而是需要知識和智慧的，所以要通過吸引高素質(zhì)專業(yè)人才加盟，改善企業(yè)人才素質(zhì)結(jié)構(gòu)。

(2)對在崗管理人員與基層操作人員加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，學(xué)習(xí)職業(yè)道德和禮儀常識，提高服務(wù)意識，并定期進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)，以提高員工的專業(yè)技能和服務(wù)技巧，從而提高服務(wù)質(zhì)量。另外，還要鼓勵員工創(chuàng)新，并對創(chuàng)新人員進(jìn)行獎勵，有助于員工工作之余自我提高。

3.規(guī)范物業(yè)管理市場，促進(jìn)物業(yè)管理競爭。

(1)加大政府對物業(yè)管理市場的監(jiān)管力度，建立有效的競爭機(jī)制、評價(jià)機(jī)制和激勵與約束機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場的發(fā)育和成熟。

(2)擴(kuò)大物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)范圍，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的競爭，保證業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的選擇權(quán)與知情權(quán)，遏止房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理一體化的市場壟斷和任意降低管理費(fèi)用等損害業(yè)主的行為，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場。

4.加強(qiáng)物業(yè)管理創(chuàng)新，推進(jìn)物業(yè)管理的深入發(fā)展。

創(chuàng)新是推動物業(yè)管理發(fā)展的動力源泉。進(jìn)入新世紀(jì)，面對激烈的市場競爭，物業(yè)管理必須加快管理創(chuàng)新的步伐，推動物業(yè)管理范圍不斷擴(kuò)大和運(yùn)行機(jī)制不斷優(yōu)化。物業(yè)管理創(chuàng)新主要包括以下幾個(gè)方面：

(1)管理理念創(chuàng)新。物業(yè)管理是一個(gè)開放的復(fù)雜系統(tǒng)。它體現(xiàn)了房屋設(shè)施、業(yè)主、環(huán)境和物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一；體現(xiàn)了器物管理、環(huán)境管理和社區(qū)管理的統(tǒng)一；體現(xiàn)了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和為業(yè)主提供滿意服務(wù)的統(tǒng)一。因此，必須從揭示物業(yè)管理的內(nèi)涵出發(fā)，按照系統(tǒng)思維和市場化發(fā)展的要求，深刻認(rèn)識和實(shí)踐物業(yè)管理。

(2)經(jīng)營創(chuàng)新。主要表現(xiàn)在以業(yè)主需求為導(dǎo)向，把握市場規(guī)律和機(jī)遇，按照企業(yè)經(jīng)營的要求完善物業(yè)管理，吸引和培育各類人才，提高服務(wù)檔次和層次，推動物業(yè)管理向市場化和專業(yè)化方向深入發(fā)展。三是管理方法和手段創(chuàng)新。物業(yè)管理是一項(xiàng)內(nèi)容多、層次多、信息多和服務(wù)實(shí)時(shí)性要求較高的系統(tǒng)工程。因此，必須充分應(yīng)用計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等信息管理手段和現(xiàn)代物流管理、環(huán)境管理等管理方法，協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)物流和信息流的有序流轉(zhuǎn)，不斷提高物業(yè)管理的質(zhì)量和效益。

5.構(gòu)建適合的企業(yè)文化，提升企業(yè)的競爭力

企業(yè)文化作為企業(yè)的靈魂是每一個(gè)企業(yè)必須重視的。構(gòu)建企業(yè)文化要從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，通過了解企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展目標(biāo)、企業(yè)人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)，針對企業(yè)特色與問題，結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕⑿袠I(yè)要求及時(shí)代要求，從激勵機(jī)制、管理方式、制度建立等方面循序漸進(jìn)地構(gòu)建一個(gè)真正適合自身的企業(yè)文化，為企業(yè)增強(qiáng)凝聚力，提升競爭力。

6.堅(jiān)持“以人為本”，促進(jìn)物業(yè)管理的深入發(fā)展

在物業(yè)管理中堅(jiān)持“以人為本”，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

(1)指物業(yè)管理要以業(yè)主的需求為導(dǎo)向，以提供高質(zhì)量、全方位和個(gè)性化的滿意服務(wù)為根本出發(fā)點(diǎn)。“以人為本”的經(jīng)營理念體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)對市場和消費(fèi)者的尊重，是現(xiàn)代物業(yè)管理的核心價(jià)值理念。

篇（9）

人類的進(jìn)步、社會的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的發(fā)達(dá)，都依賴于人們不斷地進(jìn)行創(chuàng)新活動。在向知識經(jīng)濟(jì)社會邁進(jìn)過程中，社會競爭日益加劇，創(chuàng)新更成了公司和經(jīng)濟(jì)體成功的基礎(chǔ)。也就是說，競爭中的贏家正是那些最先認(rèn)識到新思想新觀念并付諸實(shí)踐的人。

1、物業(yè)管理的產(chǎn)生是創(chuàng)新的結(jié)果。所謂創(chuàng)新，簡單地講就是創(chuàng)造與革新的合稱，是指新構(gòu)想、新觀念的產(chǎn)生及對新構(gòu)想、新觀念的運(yùn)用。具體來說，是指人們在優(yōu)化自身素質(zhì)和周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上憑借多樣化的創(chuàng)造性思維，對所從事的各項(xiàng)工作進(jìn)行不斷改革、更新和完善的過程。當(dāng)今，作為現(xiàn)代化城市管理重要組成部分的物業(yè)管理對提高物業(yè)價(jià)值，改善人們工作生活環(huán)境，促進(jìn)城市管理，起著巨大的作用。

2、創(chuàng)新是物業(yè)管理發(fā)展的推動力。隨著住房制度改革步伐的加快，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這種管理模式得到廣泛擴(kuò)散，其價(jià)值日益為開發(fā)商、政府有關(guān)部門和廣大業(yè)主所認(rèn)知。創(chuàng)新對物業(yè)管理的推動不僅表現(xiàn)在管理物業(yè)面的不斷擴(kuò)大，而且推動著其運(yùn)行機(jī)制的不斷優(yōu)化和物業(yè)管理理論的不斷完善。隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)商品化、多元化的普及和深人，早期的誰建誰管或誰建誰委托的物業(yè)管理運(yùn)行模式已不符合市場規(guī)律的要求，開始阻礙物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。在政府的積極支持和推動下，物業(yè)管理者們 創(chuàng)造性地將招投標(biāo)競爭機(jī)制引入物業(yè)管理，把管理的主動權(quán)還給業(yè)主，由業(yè)主委托管理，從而為物業(yè)管理走向成熟開辟了新的道路。

3、創(chuàng)新是物業(yè)管理走向成熟的保證。創(chuàng)新的道路是成功的道路。物業(yè)管理業(yè)雖己走過了風(fēng)風(fēng)雨雨近二十年， 物業(yè)管理市場也已初步形成，但我們應(yīng)看到二十一世紀(jì)物業(yè)管理的發(fā)展仍將困難重重。其主要表現(xiàn)在：管理體制上，尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中， 社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善；運(yùn)行機(jī)制上，市場競爭機(jī)制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當(dāng)嚴(yán)重地存在；市場主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位；法律體系尚待完善；物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門關(guān)系有待進(jìn)一步理順。

二、物業(yè)管理創(chuàng)新的內(nèi)容

一般認(rèn)為創(chuàng)新是技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng) 新相互作用，相互促進(jìn)的結(jié)果，是指不斷創(chuàng)造、應(yīng)用先進(jìn)的思想、科學(xué)的方法、新穎的技術(shù)，將過時(shí) 落后的東西取而代之，借以達(dá)到更高目標(biāo)的一系 列創(chuàng)造活動。因而創(chuàng)新的內(nèi)容十分廣泛，但對物業(yè)管理創(chuàng)新而言，筆者以為大體可分為觀念創(chuàng)新、 經(jīng)營創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，它們之間既相互獨(dú)立，又水融。

篇（10）

人類的進(jìn)步、社會的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的發(fā)達(dá)，都依賴于人們不斷地進(jìn)行創(chuàng)新活動。在向知識經(jīng)濟(jì)社會邁進(jìn)過程中，社會競爭日益加劇，創(chuàng)新更成了公司和經(jīng)濟(jì)體成功的基礎(chǔ)。也就是說，競爭中的贏家正是那些最先認(rèn)識到新思想新觀念并付諸實(shí)踐的人。物業(yè)管理從其產(chǎn)生之日起就深深地帶上了創(chuàng)新的烙印。

(一)物業(yè)管理的產(chǎn)生是創(chuàng)新的結(jié)果

所謂創(chuàng)新，簡單地講就是創(chuàng)造與革新的合稱，是指新構(gòu)想、新觀念的產(chǎn)生及對新構(gòu)想、新觀念的運(yùn)用。具體來說，是指人們在優(yōu)化自身素質(zhì)和周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上憑借多樣化的創(chuàng)造性思維，對所從事的各項(xiàng)工作進(jìn)行不斷改革、更新和完善的過程。當(dāng)那位奧克維姬·希爾(OctaviaHill)女士制定規(guī)章制度，采取有效措施加強(qiáng)對其名下出租物業(yè)的管理時(shí)，也許僅僅是為了增加其物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但隨著這種新思想、新方法的廣泛擴(kuò)散，其重要性、價(jià)值性日益為廣大業(yè)主和政府有關(guān)部門所重視，從而被逐漸推廣于世界各國，并不斷發(fā)展成熟。當(dāng)今，作為現(xiàn)代化城市管理重要組成部分的物業(yè)管理對提高物業(yè)價(jià)值，改善人們工作生活環(huán)境，促進(jìn)城市管理，起著巨大的作用。而物業(yè)管理在我國內(nèi)地的產(chǎn)生發(fā)展，同樣也離不開一批有著創(chuàng)新意識的先驅(qū)們。1981年初春，面對改革開放的逐步深化，針對房地產(chǎn)市場的客觀需要，在深圳房地產(chǎn)公司的支持下，彭武錦等五位同志籌劃組建了全國第一家經(jīng)營涉外商品房產(chǎn)的專業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司。之后，他們敢于破除舊的傳統(tǒng)觀念，勇于開拓創(chuàng)新，借鑒香港的屋村管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合深圳實(shí)際加以繼承和發(fā)展，研究確定了新的商品房產(chǎn)管理模式——物業(yè)管理，為我國物業(yè)管理的發(fā)展邁出了第一步。可見，無論從國外還是國內(nèi)物業(yè)管理的起源來看，物業(yè)管理這一模式的新穎性、變革性、價(jià)值性、先進(jìn)性都具有鮮明的創(chuàng)新成果的特征。正因?yàn)槠涫窃诶^承中的新發(fā)展——創(chuàng)新的結(jié)果，因此具有無可比擬的優(yōu)越性、強(qiáng)大的生命力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年底我國內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)已由1981年初春的一家發(fā)展到了12000余家，從業(yè)人員由初創(chuàng)時(shí)的五人發(fā)展到150萬人之眾。

(二)創(chuàng)新是物業(yè)管理發(fā)展的推動力

創(chuàng)新有別于創(chuàng)造，也與發(fā)明不同。后二者指的是新構(gòu)想、新觀念、新產(chǎn)品或新經(jīng)營方式的產(chǎn)生、初次出現(xiàn)，但就創(chuàng)新而言，那僅是個(gè)開始。創(chuàng)新應(yīng)該是一個(gè)產(chǎn)生新事物，并將其引人社會經(jīng)濟(jì)中付諸于實(shí)踐，從而給經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會進(jìn)步帶來較大影響和變革的過程。物業(yè)管理在我國內(nèi)地產(chǎn)生的初衷只是為了解決涉外商品房產(chǎn)管理中遇到的新情況新問題，但隨著住房制度改革步伐的加快，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這種管理模式得到廣泛擴(kuò)散，其價(jià)值日益為開發(fā)商、政府有關(guān)部門和廣大業(yè)主所認(rèn)知。在政府大力引導(dǎo)、支持和開發(fā)建設(shè)單位全力參與、配合下物業(yè)管理逐漸在新建小區(qū)開展起來，在新建住宅小區(qū)建立起了物業(yè)管理新體制。面對物業(yè)管理在新建物業(yè)中取得的成功，業(yè)者們并未就此止步，而是將物業(yè)管理推向更廣闊的天地——城市舊區(qū)物業(yè)，以傳統(tǒng)房管體制的轉(zhuǎn)換為契機(jī)，大力推進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展。雖然，在城市舊區(qū)推行物業(yè)管理困難重重，進(jìn)展緩慢，但正是由于政府大力支持、業(yè)主積極配合和從業(yè)者們的不斷開拓創(chuàng)新，物業(yè)管理觀念逐漸深人人心，為物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展打予基礎(chǔ)。創(chuàng)新對物業(yè)管理的推動不僅表現(xiàn)在管理物業(yè)面的不斷擴(kuò)大，而且推動著其運(yùn)行機(jī)制的不斷優(yōu)化和物業(yè)管理理論的不斷完善。隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)商品化、多元化的普及和深人，早期的誰建誰管或誰建誰委托的物業(yè)管理運(yùn)行模式已不符合市場規(guī)律的要求，開始阻礙物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。在政府的積極支持和推動下，物業(yè)管理者們創(chuàng)造性地將招投標(biāo)競爭機(jī)制引入物業(yè)管理，把管理的主動權(quán)還給業(yè)主，由業(yè)主委托管理，從而為物業(yè)管理走向成熟開辟了新的道路。1999年初夏，以“推進(jìn)競爭、規(guī)范行為”為主題的全國物業(yè)管理工作會議，正是在政府的引導(dǎo)下加速這種新運(yùn)行機(jī)制擴(kuò)散、推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展的一次盛會。我們相信只要物業(yè)管理者不斷創(chuàng)新，政府積極支持，開發(fā)商全力配合，物業(yè)管理一定會取得更大發(fā)展。

(三)創(chuàng)新是物業(yè)管理走向成熟的保證

創(chuàng)新的道路是成功的道路。在激烈的市場競爭中企業(yè)唯有立足于創(chuàng)新，勇于突破“舊觀念”、“老框框”，不斷地創(chuàng)造、應(yīng)用先進(jìn)的思想、科學(xué)的方法、新穎的技術(shù)改造企業(yè)，才能在不利條件和逆境中爭得生存和發(fā)展空間。一項(xiàng)事業(yè)唯有所有參與者銳意進(jìn)取，不斷創(chuàng)新，才能充滿生機(jī)和活力，不斷蓬勃發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)雖己走過了風(fēng)風(fēng)雨雨近二十年，物業(yè)管理市場也已初步形成，但我們應(yīng)看到二十一世紀(jì)物業(yè)管理的發(fā)展仍將困難重重。其主要表現(xiàn)在：管理體制上，尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善；運(yùn)行機(jī)制上，市場競爭機(jī)制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當(dāng)嚴(yán)重地存在；市場主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位；法律體系尚待完善；物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門關(guān)系有待進(jìn)一步理順；城市舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問題等等。面對這些困難，唯有創(chuàng)新才能謀發(fā)展，唯有開拓才能求進(jìn)取。21世紀(jì)是創(chuàng)新的世紀(jì)，創(chuàng)新將在社會生活、生產(chǎn)、經(jīng)營、管理活動中發(fā)揮越來越大的作用。物業(yè)管理必須順應(yīng)這股潮流，在政府、業(yè)主、開發(fā)商的引導(dǎo)、配合下，管理者不斷創(chuàng)新，積極探索，推動我國物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善。

二、物業(yè)管理創(chuàng)新的內(nèi)容

一般認(rèn)為創(chuàng)新是技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新相互作用，相互促進(jìn)的結(jié)果，是指不斷創(chuàng)造、應(yīng)用先進(jìn)的思想、科學(xué)的方法、新穎的技術(shù)，將過時(shí)落后的東西取而代之，借以達(dá)到更高目標(biāo)的一系列創(chuàng)造活動。因而創(chuàng)新的內(nèi)

容十分廣泛，但對物業(yè)管理創(chuàng)新而言，筆者以為大體可分為觀念創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，它們之間既相互獨(dú)立，又水融。

(一)觀念創(chuàng)新

思想解放是社會變革的前提，觀念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新的先導(dǎo)，是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎(chǔ)。物業(yè)管理在國內(nèi)作為一新事物，本身就要求我們用新眼光、新立場去看待它，用新思維新方式去研究它。但在現(xiàn)實(shí)中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業(yè)管理卻沒有全面的認(rèn)識，對物業(yè)管理企業(yè)沒有準(zhǔn)確的定位，使物業(yè)管理面臨重重困難。物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，這不僅是對物業(yè)管理者而言，政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、職能部門、廣大業(yè)主、開發(fā)商更應(yīng)如此。只有思想上深刻認(rèn)識到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個(gè)人行為，其活動必須符合和滿足市場規(guī)律的要求，才有可能從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。

(二)經(jīng)營創(chuàng)新

經(jīng)營創(chuàng)新是指通過觀念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新而形成的企業(yè)發(fā)展的新生產(chǎn)力，變?yōu)樯鐣⑹袌觥I(yè)主所接受的新商品和新的信譽(yù)。這種轉(zhuǎn)變的實(shí)現(xiàn)，可以說是標(biāo)志著企業(yè)總體創(chuàng)新的成功。2000年是物業(yè)管理“競爭年”，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理者，只有始終把自己的追求置于創(chuàng)新之中，不斷創(chuàng)造出新的企業(yè)產(chǎn)品、新的服務(wù)項(xiàng)目、新的消費(fèi)者，才能在競爭中立于不敗之地，這既是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新的目的，又是企業(yè)的社會使命——推動物業(yè)管理的發(fā)展。物業(yè)管理經(jīng)營創(chuàng)新的表現(xiàn)，一是將物業(yè)管理視作一種企業(yè)的經(jīng)營行為，在整個(gè)活動中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場需求、新的用戶、新的機(jī)會，主動開拓新的市場：二是在服務(wù)內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主的需求把握市場的規(guī)律，預(yù)見性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項(xiàng)目引導(dǎo)業(yè)主消費(fèi)；三是在人才使用上要善于發(fā)現(xiàn)新人、培養(yǎng)新人、提拔新人；四是根據(jù)市場發(fā)展的客觀需要設(shè)置靈活的組織管理形式；五是創(chuàng)造良好的創(chuàng)新環(huán)境，鼓勵提出新點(diǎn)子、新門道。

(三)管理創(chuàng)新

管理創(chuàng)新是指物業(yè)管理者根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以實(shí)現(xiàn)管理各要素更加合理的組合運(yùn)行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動效率。美國麻省理工學(xué)院斯隆管理學(xué)院前院長萊斯特·瑟羅(LesterThurow)曾指出“管理者的中心任務(wù)是推進(jìn)組織或社會的變革……哪里不需要變革，哪里就不需要管理”。也就是說物業(yè)管理的中心任務(wù)不應(yīng)該僅是對物的管理、對人的服務(wù)，而是將二者有機(jī)結(jié)合在一起所進(jìn)行的一系列創(chuàng)造性活功，其核心應(yīng)該是通過協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系，來創(chuàng)造一個(gè)人物有機(jī)結(jié)合的環(huán)境，達(dá)到人流、物流的有序流轉(zhuǎn)。在這個(gè)環(huán)境內(nèi)外有著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè)管理者就是要根據(jù)變化的因素，不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來促進(jìn)整個(gè)環(huán)境的優(yōu)化。因此，物業(yè)管理切忌墨守成規(guī)，真正的物業(yè)管理者應(yīng)該永遠(yuǎn)是個(gè)創(chuàng)新者。

三、物業(yè)管理創(chuàng)新應(yīng)把握的幾個(gè)問題

(一)物業(yè)管理應(yīng)充分調(diào)動政府、企業(yè)、業(yè)主的積極性

因?yàn)槲飿I(yè)管理作為一項(xiàng)復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，不僅關(guān)系到企業(yè)的利潤，而且關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、城市的管理水平、城市的整體形象等等。因此，物業(yè)管理的發(fā)展也需要依靠各方的配合與支持。首先就是政府要轉(zhuǎn)變職能，勇于創(chuàng)新。政府應(yīng)從直接管理房地產(chǎn)、干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理活動為主，轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控、創(chuàng)造條件和環(huán)境、制定法律和法規(guī)、提供政策指導(dǎo)和服務(wù)、協(xié)調(diào)相關(guān)部門單位的關(guān)系，而把諸如行業(yè)評比、競賽之類的活動交由企業(yè)自律組織或行業(yè)協(xié)會等去完成。其次就是業(yè)主的創(chuàng)新。業(yè)主既要懂得自治，也應(yīng)學(xué)會自律。第三是企業(yè)的創(chuàng)新。‘企業(yè)應(yīng)分析認(rèn)清自己的角色位置，在觀念上以及經(jīng)營管理方面有所創(chuàng)新。

(二)物業(yè)管理創(chuàng)新應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)效益和社會效益相統(tǒng)一

物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為，其本身要追求利潤最大化，但物業(yè)管理同時(shí)又是一項(xiàng)復(fù)雜的社會工作，其水平的高低、效果的好壞直接影響著廣大群眾的切身利益。如果物業(yè)管理只注重強(qiáng)調(diào)利潤，不講社會效益，那么，其市場將會日見枯萎；相反，如果只講社會效益，而忽視企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，那么，其活動就難以持久地進(jìn)行下去，最終扼殺這個(gè)新事物的生命。所以，政府、企業(yè)在制訂有關(guān)政策、措施時(shí)應(yīng)既要考慮物業(yè)管理的健康發(fā)展，又要兼顧廣大人業(yè)主的實(shí)際承受能力，以保障人們生活質(zhì)量的不斷提高。這就要求，物業(yè)管理創(chuàng)新在重視經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也要注重社會效益。