農村宅基地管理辦法匯總十篇

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篇（1）

第一條 為進一步加強我市村鎮規劃建設管理，規范農村住宅建設，根據《海口市城鄉規劃條例》《海南省村鎮規劃建設管理條例》《海南省農村居民建房審批辦法》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 在本市行政區域內，農村宅基地的建房管理，適用本辦法。

本辦法所稱農村宅基地，是指農村村民依法取得農村集體建設用地使用權，或取得區政府出具的宅基地批準證明，建設本戶自用住房及附屬生活設施的土地。

第三條 市規劃行政主管部門負責對各區農村宅基地建房管理工作進行業務指導和監督。市各相關部門各司其責配合做好相關工作。

區政府應明確各鎮、各部門管理職責及范圍，有序組織轄區內農村宅基地建房的管理及實施工作。

第四條 農村宅基地建房必須遵循規劃引領，有序建設;依法合規，簡便高效;政府主導，村民主體;節約集約，一戶一宅;統一風貌，凸顯特色的基本原則。

第二章　規劃及報建要求

第五條 各區人民政府要以多規合一工作為抓手，組織區住房和城鄉建設局(或鎮人民政府)編制村莊建設規劃或整治建設規劃，經區政府批準后作為農村宅基地規劃報建審批依據。農村宅基地建房選址須符合村莊建設規劃和各鎮土地利用總體規劃，并依照有關法律法規取得宅基地使用權。

農村宅基地建房應注重建筑特色風貌管控，兼顧傳統村落保護。鼓勵推廣使用《海南省鄉村特色民居建筑方案圖集》《瓊北(海口)民居特色建筑圖集匯編》等標準圖集方案或區住房和城鄉建設局推薦的建筑設計方案。鼓勵以行政村或自然村為單位選用一種建筑風格造型，開展建筑風貌整治改造，確保一定范圍內建房風格基本一致。

第六條 農村宅基地建房應集約節約用地，原則上每戶只能申請一處宅基地，面積不得超過175平方米(含屋檐滴水面積)。列入中國傳統村落名錄的村莊，農村宅基地安排按傳統村落保護規劃要求執行。

第七條 農村宅基地建房每戶建筑面積不得超過400平方米，建筑密度一般不得大于70%，建筑層數不得超過4層，建筑高度控制16米以內。歷史文化保護區、風景名勝區、旅游規劃區等重點管控區范圍內的農村宅基地建房要求須同時符合相關規定。

第八條 屬下列情形之一的，不批建房屋：

(一)擬建用地已列入征收范圍且征收部門明確不予建房的;

(二)所在村莊已列入年度棚戶區改造計劃的;

(三)不符合村莊規劃和土地利用規劃的;

(四)占用道路規劃控制紅線、文物保護控制紫線、綠地范圍控制綠線、城市地表水體保護控制藍線、城市基礎設施用地控制黃線建房的;

(五)在消防、燃氣、電力、泄洪通道、水利設施等規劃用地范圍內建房的;

(六)其他不符合國家、省、市法律法規規定的。

第三章　建房審批程序

第九條 區、鎮人民政府政務服務中心應開設農村宅基地建房報建受理窗口，免費提供建筑設計圖紙，方便村民申請報建。村(居)委會應配備1名專職或兼職農村規劃協管員，協助建房戶辦理建房報建手續。鼓勵成立村民建房理事會，專門負責村民建房的審查監督管理工作。

第十條 報建必備材料

(一)建房戶戶口本(或戶籍證明)、身份證、委托人身份證和授權委托書;

(二)《?？谑修r村宅基地建房審批表》(以下簡稱《建房審批表》);

(三)《集體土地使用證》或宅基地批準證明(區政府出具);

(四)建房戶及施工人員(或單位)提供結構安全方面的承諾書(屬加擴建房屋的提供);

(五)宅基地宗地坐標圖(區國土分局免費提供);

(六)建筑設計圖紙(區政府免費提供)。

第十一條 申請。在村莊規劃區內申請新宅基地建房、原宅基地拆舊房建新房和拆舊房異址建新房的，需填寫《建房審批表》。建房戶攜申報材料直接或委托村(居)委會向所在區(或鎮)人民政府農村宅基地報建受理窗口提出建房申請。受理窗口應在規定時間內將《建房審批表》等相關材料轉區住房和城鄉建設局(或鎮規劃建設管理所)辦理。

第十二條 審核及發證。區住房和城鄉建設局(或鎮規劃建設管理所)接到建房申請材料后，應安排規劃管理人員10個工作日內現場勘察，審查建房戶申報材料是否齊備、是否符合建房條件，擬建房屋是否符合村莊規劃等。對符合條件的，建房戶可選擇區住房和城鄉建設局免費提供的設計圖紙，也可自行委托相應資質的設計單位設計圖紙。申報材料及設計圖紙獲審查通過后，由區住房和城鄉建設局(或鎮人民政府)核發《鄉村建設規劃許可證》。不符合條件的，將申報材料退回建房戶，并一次性告知不能辦理的理由或需修改的事項等。

第十三條 公布。建房申請經依法批準，由區住房和城鄉建設局(或鎮人民政府)將審批結果通知建房戶及其所屬的村(居)委會，并在建房現場張榜公布接受群眾監督。公布內容包括：

(一)《鄉村建設規劃許可證》;

(二)建筑設計方案總平面等主要圖紙;

(三)其他相關材料。

第十四條 備案。鎮人民政府在核發《鄉村建設規劃許可證》15個工作日內應將建房報批有關材料報區住房和城鄉建設局備案。

第十五條 施工備案或報建。建房戶應在開工建設前申請施工備案或辦理《建筑工程施工許可證》。

農村宅基地自建建筑面積在300平方米以下或工程投資額在30萬元以下的住宅，報區住房和城鄉建設局(或鎮規劃建設管理所)進行施工備案;建筑面積在300平方米以上(含300平方米)或工程投資額在30萬元以上(含30萬元)的住宅，報區住房和城鄉建設局核發《建筑工程施工許可證》。

第十六條 放驗線及竣工驗收。房屋基礎開挖前，建房戶應主動通知村(居)委會，村(居)委會通知區住房和城鄉建設局(或鎮規劃建設管理所)、區國土分局(或鎮國土所)到場核驗，驗線合格方可施工。

房屋竣工15日內，建房戶應主動向區住房和城鄉建設局(或鎮規劃建設管理所)申請驗收。農村宅基地自建建筑面積在300平方米以下或工程投資額在30萬元以下的住宅，報區住房和城鄉建設局(或鎮人民政府)核發竣工驗收備案證書;建筑面積在300平方米以上(含300平方米)或工程投資額在30萬元以上(含30萬元)的住宅，報區住房和城鄉建設局核發竣工驗收備案證書。

第十七條 房產登記。建房戶應持《集體土地使用證》《鄉村建設規劃許可證》及建房竣工驗收備案證書等相關證明材料向市不動產登記機構申請辦理房屋所有權登記，符合登記條件的，由市不動產登記機構辦理登記，核發不動產登記證書。

第四章　獎懲措施

第十八條 市、區各級政府及相關部門應多方籌措資金，給予依法報建的建房戶補貼相關費用、免繳所有行政事業性收費，對依法報建并按批準方案建設，辦理房屋不動產登記的建房戶給予專項補貼。

(一)補貼測量費(含宗地坐標、房屋測量)和建房圖紙設計費等，納入年度區級財政預算安排解決。

(二)免繳城市基礎設施配套費、價格調節基金、房屋所有權初始登記工本費等所有行政事業性收費。

(三)給予依法報建并按批準方案建設，取得不動產登記證書的建房戶1萬元/戶專項補貼。該費用由區政府統籌先行支付，并納入下一年度市級財政預算。

第十九條 未依法報建建房的，建房戶所建建筑物(含構筑物)均視為違法建筑，在土地、房屋征收時對該違法建筑不予補償。

第五章　法律責任

第二十條 未依法取得鄉村建設規劃許可證或未按照批準內容進行建設，由區城管部門(或鎮人民政府)責令停止建設，依法限期整改或拆除。

第二十一條 各級規劃建設主管部門、鎮人民政府和村委會等單位工作人員有玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊，收取賄賂的，給予行政處分或依法追究刑事責任。

第六章　附　則

第二十二條 本辦法實施前在農村宅基地上已建成的房屋，可參照本辦法補辦或完善相關建房報建手續。

桂林洋開發區、三江農場范圍內的個人建房可參照本辦法執行，實行屬地管理。

非農業戶口個人原有或者合法繼承的農村房屋，房屋產權沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地的集體土地建設用地使用權的，參照本辦法執行。

第二十三條 我市主城區內村民宅基地的建房管理適用本辦法的規定。主城區、鎮區范圍內屬國有出讓土地的個人建房適用《海口市主城區個人住宅規劃建設管理辦法》。具體應用中的問題由市規劃局負責解釋。

第二十四條 本辦法自20xx年5月1日起施行，有效期五年。有效期滿后自行失效。

農村宅基地的基本條件1、因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;2、外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的;

3、因發生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。

農村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：

篇（2）

 

為進一步加強和規范我縣農村宅基地和村民自建住房管理工作，貫徹落實《河南省農村宅基地和村民自建住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》），節約利用土地資源，切實保護耕地，全面推進鄉村振興深入開展。結合本縣實際，制定本方案。

一、科學編制規劃、嚴格規劃實施

（一）科學編制規劃。深入研究全縣村莊人口變化、區位條件和發展趨勢，統籌全縣村莊基礎設施和公共服務設施的布局，編制全縣國土空間規劃和村莊規劃。2021年9月底前要全面完成全縣國土空間規劃。按照穩步推進、突出重點原則，優先編制完成鄉村振興示范村、農村人居環境示范村的村莊規劃，2021年要編制完成全縣30%的行政村的村莊規劃，全縣所有行政村的村莊規劃要在2025年底全部編制完成。

（二）嚴格規劃實施。按照先規劃后建設，不規劃不建設的原則，編制“多規合一”的實用性村莊規劃。村莊規劃一經批準必須嚴格實施，任何單位和個人不得隨意調整和變更。

二、堅持用地原則、嚴格宅基標準

（一）堅持用地原則。宅基地選址必須要符合村莊規劃，必須是農村建設用地，嚴格落實土地用途管制、禁止亂占耕地建房。新批宅基地要優先利用村內存量建設用地、空閑地和邊角地等。

（二）保障用地需求。根據各行政村符合條件的村民對建設用地的需求，在規劃許可下有計劃地辦理農用地轉用審批手續；編制村莊規劃時，要預留不超過5%的建設用地機動指標，用于新增集體建設用地。

（三）嚴格宅基標準。嚴格“一戶一宅”人均耕地少于1畝的，每戶宅基地面積不得超過2分地（134平方米）；人均耕地1畝以上的，每戶宅基地面積不得超過2分半地（167平方米）。

三、堅持規劃建設、嚴格質量監管

（一）堅持規劃建設。農村自建住房要嚴格規劃建設，做到自建住房質量和建筑風貌相協調?？h住建局要在2021年5月底前組織編制村民自建住房設計圖冊20套以上，鄉鎮政府按照村莊規劃確定的村莊總體風貌定位，選擇由縣住建局提供的村民自建住房設計圖冊，引導村民按照設計圖冊規劃建設住房。

（二）嚴格質量監管。各鄉鎮要明確村民自建房質量安全監管人員，對村民自建住房實施質量和安全監管，也可委托符合條件的第三方機構實施監管。村民自建三層及以上住房，要嚴格執行法律、法規的有關規定，納入工程質量安全監管。

（三）落實“三到場”制度。從村民提出宅基地申請到自建住房建設竣工，鄉鎮政府要按照《辦法》的規定及時組織各相關部門到場監管，落實“三到場”制度。“申請審查到場”根據各部門聯審結果審批宅基地；“開工查驗到場”實地丈量批放宅基地，確定建房位置；“竣工驗收到場”對自建住房竣工查驗，對驗收合格的出具《農村宅基地和村民自建住房驗收意見表》。

四、建全管理機構、嚴格執法監管

（一）建全管理機構?？h直相關部門要按照《辦法》的規定設立相應的股室負責宅基地管理工作，建立健全部門管理制度，切實履行好部門職責；2021年4月底前，各鄉鎮要成立以鄉鎮長任主任，分管副職任副主任的鄉鎮規劃建設委員會。下設辦公室，具體負責鄉鎮宅基地和村民自建住房管理工作。

（二）配強配全人員。各鄉鎮要從鄉鎮農業綜合服務中心、村鎮建設發展服務中心（自然資源所）抽調2—3名業務熟練的專職人員從事鄉鎮規劃建設辦公室工作，在鄉鎮便民服務中心要設立一個窗口統一受理宅基地申請。

（三）簡化審批流程。農村宅基地分配實行農戶申請、村組審核、鄉鎮審批。各鄉鎮要結合實際進一步簡化和規范申報材料，細化優化審批工作流程。

（四）嚴格執法監管。各鄉鎮綜合執法隊要按照《辦法》的規定，配齊執法裝備，嚴格規范公正文明執法，及時發現和查處村民違法用地、未批先建、違規建房等違法違規行為。

五、加強組織領導、建立問效機制

（一）加強組織領導。成立清豐縣農村宅基地和村民自建住房管理工作領導小組，分管農業農村工作副縣長任組長，辦公室設在縣農業農村局，局長兼任辦公室主任。全面負責指導推進農村宅基地和村民自建住房管理各項工作。

（二）建立問效機制。縣農村宅基地和村民自建住房管理工作領導小組對農村宅基地和村民自建住房管理工作建立督導考評問效機制，對監督管理不到位、非法占用土地建住宅行為處置不力的鄉鎮和縣直相關部門進行通報批評、掛牌督辦，對工作進度滯后的進行約談問責，確保全縣農村宅基地和村民自建住房管理工作持續推進和健康發展。

 

附件1

 

清豐縣農村宅基地和村民自建住房

管理工作領導小組成員名單

 

組  長：周篤銘（副縣長）

副組長：朱衛國（縣政府辦公室副主任）

成  員：賀中杰（縣農業農村局黨組書記、局長）

李培民（縣自然資源局黨組書記、局長）

丁洪濤（縣住建局黨組書記、局長）

李宗軒（縣市場監督管理局黨組書記、副局長）

孫彥強（縣應急管理局黨委書記、副局長）

郭憲堂（國網清豐供電公司總經理）

高俊波（縣農業農村局副局長）

領導小組下設辦公室，辦公室設在縣農業農村局，縣農業農村局局長賀中杰（兼）任辦公室主任。

 

 

 

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清豐縣人民政府辦公室

2021年4月14日印發

篇（3）

隨著當前經濟的快速發展，農村經濟作為我國經濟發展中，重要的組成部分。其在實際發展的過程中，也引起了廣泛的關注。其中農村宅基地則為主要的關注點之一，農村宅基地在發展的過程中，針對其進行調查測量有助于后期土地確權的發展。但由于農村宅基地當前在實際發展的過程中，未形成專業準確的調查測量方法，因此在實際開展的過程中也面臨了較大的難度。在此背景下，筆者針對的當前農村宅基地調查及測量方法，進行簡要的剖析研究，以盼能為我國農村宅基地的管理發展提供參考。

1農村宅基地

我國農村面積較大，占據了我國絕大部分地域面積。實際發展的過程中，為我國經濟的發展提供了極大的支持［1］。其中農村宅基地為當前我國發展中，特有的一類土地性質類型。農村宅基地在發展的過程中，其權屬為村集體所有。實際應用的過程中，農戶或個人想村委會進行申請，之后進行審批進行房屋建筑的用地現狀。農村宅基地，一般包括已建設房屋的土地、建過但已不能居住的土地、準備建筑的土地三類。

2當前農村宅基地管理在發展中存在的問題

當前我國農村宅基地管理在發展的過程中，整體的發展現狀較為良好。但在細節方面，還存在較多的問題。例如:證照問題、均衡性問題、界線性問題。此類問題的出現，影響了農村宅基地的良性發展。并且在實際發展的過程中，造成了較多的民事糾紛以及民間沖突問題，造成了較大的影響。針對此類問題，筆者進行簡要的分析介紹。

2．1證照問題

1)辦理證件，未建房屋。農村宅基地在應用的過程中，首先應向村委會提出申請。此后由上級部門進行資格審批，之后由相關部門發放《建設用地批準書》［2］。中間流程因實際情況，各地的規定現狀有所差異。農戶獲取《建設用地批準書》之后，開始房屋建設。當前主要存在的問題為，農戶已獲取《建設用地批準書》，但未進行實際修建。2)無證建筑。農村宅基地管理在發展的過程中，由于地方管理現狀等現實原因的影響，實際發展的過程中，整體的管理現狀差異度較大。因此在實際發展的過程中，無證建筑也大量存在。此類建筑未經過上級部門審批，只進行了村委會的報備以及村集體的通過。部分案例中，甚至未進行村委會的報備，直接進行了房屋的建設。此類問題為當前實際發展中，主要凸顯的問題之一。

2．2均衡性問題

我國農村宅基地在發展的過程中，關于宅基地的審批以及管理現狀，基層管理在規范性方面還存在較多的問題。此類問題的出現，嚴重的影響了農村宅基地的發展。其中均衡性問題則較為突出，具體體現為:各農戶之間宅基地分配不均衡，宅基地面積、數量等方面差異度較大。

2．3界線性問題

農村在發展的過程中，長期以來由于歷史等方面的原因，關于地域界線的劃分，部分地區還存在較多的問題。此類問題直接影響了農村宅基地的管理質量，實際發展的過程中，由于自然村之間的土地界線存在問題，最終造成農村宅基地在劃分測量的過程中，出現了較多的沖突現象，以及民事糾紛現象。

3農村宅基地調查及測量方法的策略問題

農村宅基地調查及測量在發展的過程中，由于歷史遺留問題、實際管理辦法等現狀，實際發展的過程中，還存在了較多的問題［3］。針對此類現狀，筆者分析當前農村宅基地的發展現狀。并提出了以下的改善對策，例如:整體調查，細節劃分、統一規劃，明確權屬、明確遺留問題，人性化測量管理、精確測量，明確界線。針對此類策略方法，筆者進行簡要的分析介紹。

3．1整體調查，細節劃分

農村宅基地在管理的過程中，首要的任務為調查。為了有效的落實調查效果，并且提升后期的劃分，政府部門應針對實際調查項目，組織專職人員逐戶進行調查。調查的過程中，進行數據的記錄和電子檔案建立。并且針對異常數據進行特殊標記，以便于后期的劃分和協商管理。調查結束之后，針對爭議地區進行關聯戶的協調商議。以此進行爭議問題的解決，以此促進后期的細節劃分。

3．2統一規劃，明確權屬

調查結束細節劃分完畢，為了有效的保障后期農村的統一發展，關于農村宅基地的權屬問題，應進行嚴格的法規宣傳，以及證照的發放。以此避免因權屬問題，引起的。做好基層的政策法規宣傳，確保農戶的切身利益，保障農村宅基地的良性發展。

3．3明確遺留問題，人性化測量管理

農村宅基地在歷史發展的過程中，遺留了較多的歷史問題。當前在實施管理辦法的過程中，此類管理辦法與歷史遺留的宅基地的問題，也出現了較多的沖突現象。為了有效的改善此類問題，并且確保農戶的貼身利益。實際發展的過程中，政府部門應明確歷史遺留問題，明確土地權屬問題，通過人性化的測量管理進行宅基地的實際面積測量。

3．4精確測量，明確界線

農村宅基地界線問題，為當前影響農村宅基地良性發展的主要因素之一。針對此類現狀，為了有效的保障宅基地的穩定發展，調查測量人員應嚴格參照地籍資料，進行實地調查測量［4］。并通過GPS技術以及無人技術，進行精確的測量核準。以此解決農村宅基地的界線問題，避免因界線問題產生的糾紛現象。

4結語

當前我國農村宅基地在調查和測量方法落實的過程中，實際的發展現狀較為穩定。但在細節方面，還存在較多的問題。在此現狀下，為了有效的保障農村宅基地的良性發展，并且提升農村宅基地的調查及測量方法，未來農村宅基地的調查與測量方法落實，應朝著整體調查，細節劃分、統一規劃，明確權屬、明確遺留問題，人性化測量管理、精確測量，明確界線的方向進行發展。

作者:盧文忠 單位:潮州市潮安區國土資源局測繪隊

參考文獻:

［1］段文．農村宅基地的調查方法及地籍測量分析［J］．住宅與房地產，2016，(6):19．

篇（4）

今天把大家召集來，召開全區農村宅基地工作會議，主要任務是分析當前全區宅基地管理工作面臨的形勢，安排部署宅基地審批暨查驗工作任務，動員全區上下進一步統一思想，迎難而上，扎實工作，確保如期完成今年的工作任務。

參加今天會議的有：區委、區人大、區政府、區政協領導；區政府各部門、各單位的主要負責人；駐區有關部門的負責人；各街道辦事處書記、主任、分管副主任，各國土資源所負責人；各社區黨支部書記、居委會主任；部分區人大代表、區政協委員。

今天的會議主要有兩項議程：一是由同志宣讀《**區農村宅基地管理辦法》、《關于宅基地審批工作的實施意見》和《關于宅基地〈集體土地建設用地使用證〉查驗工作的實施意見》。二是請王區長作重要講話。

下面大會進行第一項，請同志宣讀《**區農村宅基地管理辦法》、《關于宅基地審批工作的實施意見》和《關于宅基地〈集體土地建設用地使用證〉查驗工作的實施意見》，大家歡迎。

·······

·······

大會進行第二項，請*區長作重要講話，大家歡迎。

·······

·······

同志們：“頒布實施《**區宅基地管理規定》，搞好全區宅基地調查，進行宅基地土地證發證、換證工作”是2005年區政府在城鄉建設和改善人民生活方面重點辦好的11件實事之一。剛才，（來自）區長就宅基地審批和查驗工作做了重要講話，*區長的講話既有形勢分析，又有工作部署和具體要求，論述深刻，重點突出，具有很強的針對性和指導性，為我區依法規范宅基地管理秩序，如何解決宅基地問題明確了任務，指明了方向。各級各部門要深入學習，深刻領會，把思想統一到*區長的講話精神上來，深入抓好貫徹落實。

下面，我再就貫徹落實這次會議精神提三點具體要求：

一是要進一步統一思想，提高認識。此次宅基地審批和查驗工作，關鍵在領導，各級各部門領導干部要深刻領會*區長講話精神，認真做好《**區農村宅基地管理辦法》、《關于宅基地審批工作的實施意見》和《關于宅基地〈集體土地建設用地使用證〉查驗工作的實施意見》等規范性文件的學習，把文件精神吃透，以確保此項工作有序、穩步推進。

篇（5）

農村宅基地管理是國土資源管理最基層、最前沿的工作，直接涉及到農民的切身利益，事關農村的社會穩定與和諧。近年來，隨著農村經濟的快速發展，農民生活水平不斷提高，加上新農村建設、土地綜合整治、集體土地流轉等新方針政策的出臺與實施，農村宅基地管理成為了國土資源管理的重點、熱點和難點問題之一。

一、現狀與問題

經過二十余年土地管理法律法規的貫徹實施，農村宅基地管理基本走上了法制化、規范化的軌道，對于保障農民居住權利、加強耕地保護等方面發揮了重要作用。隨著經濟社會的不斷向前發展，農村宅基地本身性質以及面臨的環境發生了很大變化，農村宅基地管理也不斷顯現一些問題，有的問題還表現得比較突出。加快對宅基地管理的改革創新成為當前社會各界關注與熱議的重點，當前有些地區探索實施的一些改革模式也招致評論與爭議。歸納起來，當前宅基地管理存在的問題主要有：

1、建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農村建房缺乏統一規劃，盡管在推進新農村建設過程中有些地方制訂了村莊建設規劃，但規劃的控管作用并不明顯，加上農村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農民建房選址比較困難，現實當中往往出現公路修到哪、自己的責任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。由于農民大多屬單門獨院選址建房，加上在宅基地供應上現行的是集體所有、農民無償獲得和無償使用的制度，造成農村宅基地供應上的“大鍋飯”，讓農民有多占地、占好地的沖動，在占用土地上貪大求全，除修建房屋外，還要修建畜舍、廁所等附屬設施，加上房屋四周堆占破壞影響的土地，占地面積往往會突破各地規定的標準。另外，農民圖進出方便，各家各戶還要獨修建道路，這樣占用的土地面積就更大了。

2、違法占地現象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現實需求與土地法規政策約束之間的矛盾，農民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農民不等批準“先斬后奏”。這些都導致農村違法建房案件易發多發。在農民建房違法案件查處當中，法律規定只能補辦手續或，而農民違法所建的房屋按照規定能補辦手續的僅為少數，大部分要。但真正要拆除農民用大半輩子乃至一輩子心血蓋起來的房屋，現實情況中是很難行得通的。正因為違法建房難以拆除到位，違法者形成有恃無恐的心理，造成違法建房惡性循環。

3、流轉遭遇瓶勁，改革勢在必行。隨著近年來經濟社會的快速發展，農村人口逐步向城鎮集中，一些在農村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長期空置的房屋給予變現處置。另外在某些情況下，如城市郊區、城鄉結合部以及經濟較發達的農村，城鎮人口和貧困地區的農民希望跨地區、跨城鄉購買宅基地，這些年出現的“小產權”房就是鮮例。按照現行的土地管理法律法規，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅使，這些年農村宅基地私自轉讓和房屋買賣時有發生，自發形成農村宅基地非法流轉的隱形市場。加快集體土地管理改革創新，促進集體建設用地有序流轉已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當前農村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機制體制方面的原因。

1、現行法規政策欠完善，操作性不強。至今，我國還沒有一部專門調整農村房屋和土地方面的法律法規，農村宅基地的管理只限于土地法律法規的個別條文和相關政策性文件，數量少，效力層次低。與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地管理方面的立法明顯滯后，并且操作性不強。如對農民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規定，在字面上看是極為嚴肅的，但從多年的執法實踐來看，在以人為本的執法環境中，此規定執行難度很大，可操作性不強且難以執行到位，導致村民違法占地建房得不到有效制止。

2、規劃管理滯后，農村陋習影響深遠。長期以來，在規劃管理上普遍存在重城鎮輕農村的思想，對農村規劃投入很少，大多數鄉鎮村莊沒有規劃，導致農村住宅建設無章可循，雜亂無序。總體上來看，農村宅基地只在土地利用總體規劃上確定一個數字規劃，與實際差距較大，沒有落實到具體村莊和地塊的點面上，村莊規劃和控制性詳細規劃普遍缺乏。近些年來，少數經濟條件好的鄉鎮雖然搞了規劃，但大都不夠成熟，有的規劃不是十分科學合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農民建房的盲目性和隨意性。另外，農民建房受農村一些陋習的影響十分深遠，如農民在修建房屋時，就坐向、看風水、講龍脈相當盛行，選宅基地不是先請基層國土資源所人員察看，而是先請“風水”先生，“風水”好了就行，哪怕法律禁止也要強行修建，特別是“風水”好的地段甚至出現搶建現象。

3、執法過于疲軟，監管存在缺位越位。雖然近些年來，國家對土地管理的重視程度一度上升，監管政策也相繼出臺，但在土地執法上，還一直處于“軟肋”狀態，主要表現在土地強制執行力弱。國土資源管理部門只能向違法主體下發《責令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規未賦予土地執法監察人員一些必要的強制執行方面的權力。土地問責過松過軟。對農民違法建房大都采取罰款方式變通了結其違法行為，真正拆除違法建筑物、追究法律責任的寥寥可數。在監管問責上，失之過寬，究之過軟，起不到應有的警示作用，在基層干部職工心中，對農民建房管理“因公違法”、“法不責眾”的心理普遍存在。有些地方土地問責的地方保護主義還比較突出。在日常監管方面，存在缺位越位的現象，如有些國土資源部門處于唯錢管地的狀態，出于部門利益追求和生存考慮，忽視、放松甚至“放縱”農民建房用地管理；有些鄉鎮政府在國土資源管理體制改革后，對農村土地管理重視不夠，履責不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的雙重身份，越權、越位審批；另外，涉土管理的相關部門在政策銜接和工作步調上也不是很協調有序。

三、工作建議

加強新形勢下的農村宅基地管理，必須對當前宅基地本身的性質、功能以及環境有一個正確的認識，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規、機制體制入手，勇于創新，大膽探索新形勢下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法規。要借《土地管理法》修改之機，加快農村宅基地立法工作，國家可出臺《農村宅基地管理辦法》、《農村集體建設用地流轉管理辦法》等法律法規，同時要配套建立完善的違法處理、管理收費、失職問責等方面的政策文件，綜合運用法律、經濟、行政的措施，使農村宅基地 的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對現有關于宅基地管理方面的法規政策要進行修改完善，特別要注重其可操作性，增強法規政策的執行力。

2、加強宅基地規劃管理。嚴格按照控制建設用地總量、合理布局、改善居住條件、保護耕地的原則，因地制宜，科學制定適合農村宅基地發展的村莊建設規劃，合理地規劃村莊、農村居民點的數量、布局、范圍和用地規模，同時要結合新農村建設，加大農村基礎設施建設投入，創造農民集中成片建房、節約集約用地的平臺。要本著節約集約用地的原則，加強農村宅基地用地計劃控制，嚴格控制新增宅基地用地計劃，嚴格控制新增宅基地用地標準，把農村宅基地[文秘站:]新增用地計劃指標和農村建設用地整理新增的耕地面積掛鉤，對宅基地實行總量控制。

篇（6）

參加今天會議的有：區委、區人大、區政府、區政協領導；區政府各部門、各單位的主要負責人；駐區有關部門的負責人；各街道辦事處書記、主任、分管副主任，各國土資源所負責人；各社區黨支部書記、居委會主任；部分區人大代表、區政協委員。

今天的會議主要有兩項議程：一是由同志宣讀《**區農村宅基地管理辦法》、《關于宅基地審批工作的實施意見》和《關于宅基地〈集體土地建設用地使用證〉查驗工作的實施意見》。二是請王區長作重要講話。

下面大會進行第一項，請同志宣讀《**區農村宅基地管理辦法》、《關于宅基地審批工作的實施意見》和《關于宅基地〈集體土地建設用地使用證〉查驗工作的實施意見》，大家歡迎。

·······

·······

大會進行第二項，請*區長作重要講話，大家歡迎。

·······

·······

同志們：“頒布實施《**區宅基地管理規定》，搞好全區宅基地調查，進行宅基地土地證發證、換證工作”是2005年區政府在城鄉建設和改善人民生活方面重點辦好的11件實事之一。剛才，（來自）區長就宅基地審批和查驗工作做了重要講話，*區長的講話既有形勢分析，又有工作部署和具體要求，論述深刻，重點突出，具有很強的針對性和指導性，為我區依法規范宅基地管理秩序，如何解決宅基地問題明確了任務，指明了方向。各級各部門要深入學習，深刻領會，把思想統一到*區長的講話精神上來，深入抓好貫徹落實。

下面，我再就貫徹落實這次會議精神提三點具體要求：

一是要進一步統一思想，提高認識。此次宅基地審批和查驗工作，關鍵在領導，各級各部門領導干部要深刻領會*區長講話精神，認真做好《**區農村宅基地管理辦法》、《關于宅基地審批工作的實施意見》和《關于宅基地〈集體土地建設用地使用證〉查驗工作的實施意見》等規范性文件的學習，把文件精神吃透，以確保此項工作有序、穩步推進。

篇（7）

(一)“保持集體所有，允許上市流轉”的模式

章合迎、呂穎潔(2008)從盤活農村土地和建立農村土地市場的角度出發，積極思索構建農村宅基地“保持集體所有，允許上市流轉”的模式，主要做法有：一是完善農村宅基地的登記公示程序，實行宅基地有償使用制度。二是施行多元化的農村宅基地使用權流轉方式，建立農村土地市場，如將農村宅基地使用權有償出讓、轉讓、出租、抵押、拍賣、入股給其他民事主體。三是完善宅基地立法工作，加強農村土地市場的監管。

(二)政府主導模式

李文謙、董祚繼(2009)認為政府主導模式分宅基地回購與宅基地整理兩種類型。宅基地回購即買賣雙方不直接上市交易，由政府充當中介，收購符合流轉條件和有流轉意愿的宅基地，再由政府將其出售給符合一定條件的受讓人。宅基地回購模式強調了政府主導性，同時也凸顯了對農村宅基地自由流轉的限制，難適應農村宅基地流轉的現實需要，大規模推行有一定難度。宅基地整理即政府統一規劃，通過拆院并院、拆舊建新等方式，實現農民集中居住，整理出的宅基地一部分用于統籌安排農民集中居住，剩余的宅基地可以復墾置換，集中整合后交由縣、區政府成立的“農村集體建設用地儲備中心”或政府與集體經濟組織共建的公司儲備，由中心或者公司土地流轉，并將收益扣除稅費后返還集體經濟組織。

(三)集體經濟組織主導模式――土地合作社

農民以宅基地等集體建設用地入股成立農民股份合作社，通過入股、出租、出讓使用權或者自建商鋪、廠房出租等方式，引進第二、三產業，提高土地級差收益，村民按照所占股份分紅，也可就近打工獲得工資性收入。這種模式有利于保障集體經濟組織和農民獲得較穩定的土地收益和分紅收入，有利于解決“三農”問題。實現可持續發展，也符合法律精神和基本原則。但是，如果管理不到位，收益分配不合理，可能出現違法占用農用地、侵害農民利益的情況。

(四)農村宅基地市場模式

郭青霞、張前進(2001)認為，在人地矛盾日益加劇的今天，建立農村宅基地市場是當前一項重要而迫切的任務，并對建立農村宅基地市場做了一些思考。他們認為，建立農村宅基地市場，關鍵是要形成合理的價格體系，從而使價格在農村宅基地的配置中發揮基礎性作用。價格體系的制定必須要遵循兩個原則：一是農村宅基地價格的空間差異性，二是宅基地環境質量的差異性。

二、實踐層面

(一)農村宅基地使用權“地票”交易

《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》規定，農民家庭擁有其他穩定住所、穩定生活來源，其農村宅基地可用于置換建設用地指標?！暗仄薄苯灰椎幕具^程：農民讓渡使用權的同時，將宅基地復墾為耕地并經驗收合格后，產生等面積的建設用地指標；不同復墾項目產生的指標，在交易所被打包組合成地票，政府制定“地票”基準交易價格，進行公開交易；開發者通過競標購入“地票”，選擇符合城鄉規劃和土地規劃的相應耕地，擬做自身建設項目；政府運用其征地權，將開發者所選耕地征轉為城鎮建設用地；對該建設用地實行招標、拍賣、掛牌，實現指標落地；該開發者如果在指標落地時競標失敗，則“地票”按原價轉給競標成功者，“地票”沖抵新增建設用地有償使用費和耕地開墾費。宅基地使用權“地票”交易通過市場機制對農村宅基地進行更有效的配置，但是由于“地票”價格的可操縱性，如果管理不當，將會損害農民的切身利益。

(二)浙江模式

1、溫州模式。指凡城市(鎮)規劃區內的農民房屋轉讓的，統一由市、縣政府征為國有，再參照國家相關管理辦法辦理出讓手續。凡城市(鎮)規劃區外的農民房屋轉讓的，可保留集體所有權性質不變，辦理宅基地轉讓手續；如轉讓雙方不符合上述條件的，其宅基地流轉方式參照規劃區內的管理辦法。轉讓方轉讓后不得再在村集體組織申請宅基地建房。

2、義烏模式。劉亭、龐亞君等(2009)總結了義烏農村宅基地置換的三種模式。第一種是園中村改造置換模式。具體做法是按照生產、生活用房相分離的原則，農民將按一定的置換標準用宅基地置換住宅和標準廠房，住宅有多層和高層公寓兩種，原有住房評估后予以補償。住宅和標準廠房由村統一規劃、分步建設，即先建設多層公寓，再建設標準廠房，最后建設高層住宅。典型區域是義烏工業園區。第二種是土地整理置換模式。即將破舊房改造和宅基地復墾結合起來，連片拆除破舊房、閑置房，重新規劃建新房，多余宅基地復墾為耕地，或用于安置附近山區的移民。第三種模式是下山移民置換模式。由政府作為項目實施業主征用土地，以成本價出讓給下山移民，土地性質為國有草擬，補交差價后可上市交易。

3、嘉興模式。兩分兩換的模式，即將農戶的宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉分開，在依法、自愿基礎上，以宅基地置換城鎮房產、以土地承包經營權置換社會保障。嘉興模式最具有價值的地方，就是農村集體所有的非農業用地(目前僅限于宅基地)可能進入土地市場，并逐步實現與國有土地“同地、同價、同權”。

(三)成都農村宅基地流轉的模式

1、成都市的近郊(龍華)模式。龍華模式以土地承包經營權和集體建設用地入股成立農民股份合作社，其創新主要體現在：一是“騰籠興農”，通過宅基地整理和置換實現土地增值；二是靈活入股，農民以多種方式入股成立股份合作社；三是多元經營，拓展利潤來源渠道。

2、震區聯建房模式。為加快震區重建，成都市出臺了《關于重災區農戶災毀住房聯建等有關事項的通知》，其中關于農村集體性質土地產權的規定做了如下突破：農戶與聯建方共同向市(縣)國土資源局提出土地登記申請，市(縣)國土資源局對農戶的原宅基地使用證進行變更，為農戶自住用地發放集體建設用地使用證，土地用途為住宅；為聯建方使用的剩余集體建設用地發放集體建設用地使用證，土地用途為非住宅(包括商業、旅游業、服務業等)，土地使用年限參照國有建設用地出讓年限或自行協商確定。兩張產權證，面積分割清晰，但是事實上又是共同使用同一地塊，借著這種類似于“一國兩制”的巧妙方式，成都市在農村集體土地產權問題上取得了突破。

(四)天津政府“國有化”主導模式

由政府主導“兩換”，突破行政界限探索跨地域“占補平衡”。為加快小城鎮建設，推進農村城市化、城鄉統籌發展，天津市政府創建了“承包責任制不變，可耕種土地不減，尊重農民自愿，以宅基地換房”新思維指導下的新機制。由政府強力主導農民宅基地換房。通過“宅基地換房”、“土地換保險和補償”，先把全鎮土地收歸鎮政府，整合后將農地轉為國有再招拍掛出售，實現了集約土地及用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。

三、評述

綜合國內外學術界的理論觀點以及各地實踐，關于農村宅基地流轉的理論研究遠遠落后于實踐需要。隨著市場經濟的發展，工業化、城市化進程的加快，農村宅基地流轉范圍在全國進一步擴大，但是，目前部分地區農村宅基地流轉中仍存在很多問題。主要有以下幾個方面：

(一)農村宅基地法律體系不完善。宅基地所有權權屬不明確，農民的利益得不到保障。目前的法律法規不利于農村宅基地的流轉。

(二)相關配套制度不健全。城鄉分割的二元戶籍制度，制約了農村生產要素向城市的自由流動。城鄉社會保障制度不統一，使得農村居民與城鎮居民不能享有平等的社會保障待遇。農村宅基地流轉改革舉步維艱。

篇（8）

隨著城市經濟的發展、城市化水平的提高、工業化進程的加速,建設用地供需矛盾日益突出,并對土地的利用結構、集節約利用程度提出了更高、更新要求。然而,在城市建設用地極度緊張的同時,農村卻普遍存在耕地細碎、閑置,村落零散、宅基地閑置和“空心村”、“爛心村”現象普遍存在,且呈不斷加劇的趨勢。根據2008年有關調查統計數據,全國村莊用地共2.48億畝,其中宅基地占80%以上,約有2億畝左右。約2億畝的宅基地中,閑置荒蕪宅基地竟達20左右。這既不利于土地的集約利用和新農村建設,還嚴重影響了我國經濟發展和城鎮化、現代化的進程。因此,在快速城市化和工業化的發展大背景下,面對農村居民用地的發展趨勢,對其科學地進行土地整理,探索農村土地尤其是農村宅基地節約集約利用,具有十分重要的現實意義。

一、農村宅基地利用存在的問題

(一)“一戶一宅”政策操作難,農村宅基地管理混亂

首先,農民的觀念意識存在問題。農民對農村宅基地私有化觀念根深蒂固,認為宅基地是一種私有財產,可以世代相傳,即使自己不使用,也不準別人使用,即使閑置、拋荒,別人也無權過問。其次,不少農民建房還保持“風水”習俗,坐落、朝向的選擇上基本聽“風水先生”的,沿襲著自建為主、分散為主、平房為主、獨門獨院為主的傳統“四主”、“零星”模式,加上重新房建設、輕老房改造,致使村莊用地規模偏小且布局分散、宅基地占地量大、土地利用率低。再次,農村宅基地空置與緊缺相矛盾。農村中一部分農民擁有大面積的宅基地,但是建造面積很小,使用率很低,甚至農戶在多余的宅基地上種植蔬菜瓜果等。而另一部分農民卻不能滿足其對宅基地的需求,二者之間存在矛盾,容易引起宅基地緊缺農民的不滿,使社會穩定受到影響。最后,農村宅基地的不當使用。一家農戶的子女成為城市居民后,其父母的宅基地仍然存在,由于宅基地是可以世襲的,那么當父母過世后,其已成為城市居民的子女可以繼承此宅基地,這樣子女就可以在老宅上建造豪華住房,或者挪作他用,搞養殖甚至辦工廠等。部分農戶也存在住宅基地上搞其他產業的情況,使得宅基地的規劃舉步維艱。

(二)農村宅基地“無流轉、無限期、無償使用”

我國《土地管理法》及相關法律均規定:我國的宅基地是無償取得及使用的,這種方式雖然減低了農民建房的成本、保障了低收入農民住房問題,但也出現了諸多問題,如農民抱著“不用白不用”的心態,無限制利用宅基地,致使土地浪費現象嚴重,甚至在一些人口規模較大的村莊,由于村內宅基地用完,便大面積占用耕地建房,致使耕地面積逐步萎縮。宅基地的無償使用會使農民都想多占、多用。甚至會出現搶奪宅基地的現象,影響了社會安定。同時,我國立法方面對宅基地是否可以轉讓以及如何轉讓一直模糊不清,對宅基地的流轉沒有明確的法律規定。雖然允許農村宅基地使用權人對地上建筑物(主要是房屋)進行出租出賣。然而,針對農村宅基地使用權是否可以轉讓,卻未做出明確的規定,使宅基地的使用權轉讓與房屋轉讓相分離。隨著農村房屋買賣的出現,宅基地轉讓不可避免,但這些宅基地的轉讓行為并不受現行法律法規的保護,屬于私下流轉。雙方一旦發生矛盾和糾紛。法院只能要求雙方協商解決,權利難以得到有效保護。另外,法律特別指出對農村宅基地使用權流轉的進一步限制,即禁止農村宅基地向城鎮居民流轉,轉讓必須是同一集體經濟組織內部成員的轉讓,這就阻礙了宅基地的有效市場配置。

(三)拆遷成本高,“空心村”、“爛心村”改造安置難

農村的各項基礎建設都沒有財政資金資助,農村集體經濟組織一般無力承擔拆遷中多產生的費用。農戶的經濟基礎相差很大, 農村“空心戶”、“空心村”的留守戶多為村里的貧困戶和“老弱病殘”者,經濟條件差,無力外遷,也無力改造舊房。另一方面,農戶之間經濟發展的不平衡,致使農戶改造宅基地的能力也各不相同,從而使得“空心戶”、“空心村”改造中出現難以同步的現象,進而阻礙了農村宅基地的集約利用。

(四)集體土地資產流失嚴重

隨著市場經濟的發展和經濟體制改革的深入,客觀存在的土地市場供求關系使農村宅基地的轉讓無法制止,但現行法律法規又不允許農村宅基地流轉,導致當前農村宅基地的轉讓多為私下進行。這種“暗箱操作”、隨意定價的轉讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中,造成了集體土地資產收益的大量流失。

二、農村宅基地節約集約利用的對策與建議

宅基地的節約集約利用是緩解我國土地供需矛盾的有效措施,土地作為不可再生稀缺資源,宅基地的節約集約利用是保護耕地資源的有力武器土地是人類賴以生存和發展的基礎,土地資源的稀缺性是人們集約利用土地的直接動力。由此可見,深入研究和挖掘現有農村宅基地利用潛力,可以節約用地,有效地減少城市發展過程中對耕地的占用,對于實現社會經濟可持續發展的戰略目標具有重大的戰略意義。

(一)加大宣傳力度,引導農民合理建房

在實際生活中,每個公民是否能夠自覺遵守法律法規,提高社會法律意識和公民守法的自覺性,對規范農村住宅用地管理、保護耕地將起到重要作用。土地執法部門要從宣傳土地法規和政策入手,充分利用農村的廣播、電視等宣傳手段,將當前緊張的人地關系與合理用地、依法用地、集約用地、節約用地的觀念灌輸給群眾,徹底扭轉農村村民盲目用地的意識,增強老百姓的惜土觀念。通過宣傳教育和社會輿論的正確引導,幫助農民樹立正確的建房觀,使廣大群眾積極參與到農村宅基地集約化工作中來。同時,相關部門應采取有效措施對鄉村干部進行土地法律法規培訓,尤其是對于基層村干部,適當的時候可以開設“土地管理課堂”,讓基層干部全面了解土地管理中的法律責任,徹底改變過去的宅基地審批村委“一支筆”的做法。加強執法力度,嚴格檢查審批后的農戶建房情況,特別是要調查農民新建住房后舊房的拆除情況,防止出現新閑置房,提高土地利用效率和集約化程度。

(二)加快宅基地立法,嚴把宅基地審批關

首先,加強宅基地立法體系建設,盡快出臺《農村宅基地管理辦法》、《集體建設用地流轉管理辦法》及《土地登記條例》等,建立農村宅基地有償使用機制,明晰宅基地產權,明確宅基地流轉、宅基地登記發證、違規批地建房的處理等具體規定,指導土地管理部門的具體工作,杜絕土地浪費現象的發生。其次,加大巡查力度,做好實地調查清理工作。各地要因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調查清理工作。制定消化利用的規劃、計劃和政策措施。對農村村民新建、改建、擴建住宅。要充分利用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。鼓勵農民退還閑置宅基地。對“一戶多宅”和空置住宅,各地要制定相關激勵措施。鼓勵擁有多余宅基地的農民騰退其多余宅基地。凡新建住宅后應退出舊宅基地的農戶。要采取簽訂合同等有效措施。確保其按期拆除舊房。交出舊宅基地。以免舊宅基地閑置浪費。再次,嚴把宅基地審批關,推行凍結村界制度、停止辦理“單門獨院”和控制低層建筑的宅基地審批制度。防止村莊外延,依照統計數據中各村人口增長情況下達宅基地計劃指標,由鄉(鎮)土地主管部門結合村集體研究分配,對違反村鎮規劃、一戶多宅、劃新不丟舊和超面積的宅基地堅決不予審批;對“單門獨院”和低層建筑嚴加控制。

(三)科學規劃農村社區,走城鄉一體化之路

為改變我國村莊農村居民點分布散、規模小和生活基礎設施缺乏等狀況,創造和諧的農村發展環境,亟需對農村宅基地進行科學規劃、集中安排,加快中心村鎮建設力度,使基礎設施和公共服務向農村延伸,在相對集中的居民小區實行農村小區化管理,消除城鄉二元結構。首先,推進城鄉發展規劃一體化。統籌城鄉發展規劃和布局是形成城鄉經濟社會發展一體化新格局的前提。要打破城鄉界限,把整個區域作為一個整體,進行總體規劃和控制性詳細規劃、專項規劃、鎮村布局規劃,并從中心城區到小城鎮自然村落多個層面加以建設,促進工業向園區集中、人口向城鎮集中、居住向社區集中,逐步提高城市化率。其次,推進城鄉基礎設施一體化。對重大基礎設施做到城市和農村統一布局謀篇,集中實施一批交通、水、電、氣以及生態環境工程,努力優化人居環境,全面完成區域組團供水,實行全區域飲用水深度處理,做到“一個龍頭”供水;農村垃圾實行“村收集、鎮集中(運轉),市(縣區)處理”,完善農村污水收集管網建設和垃圾無害化處理體系,實現“水清、水活、水暢、水生態、水安全”。再次,推進城鄉公共服務管理一體化。以村和社區公共服務中心為載體,堅持公共服務的設施建設和產品供給并重,強化行政管理、日常便民、文化體育、醫療保健、社會安全和黨建活動等服務功能,逐步實現日益完善的公共服務體系,使農村居民“小事不出村,大事不出鎮,出鎮有人代”的基本格局。

(四)規范宅基地市場,鼓勵合理流轉

建立農民宅基地使用權流轉制度,可參照土地承包權的改革方向,調整農村宅基地的產權設置,確定每一塊現狀宅基地的長期使用者并依據規劃新增或者縮并宅基地面積,允許農村依法取得的宅基地逐步在一定條件和范圍內自由流轉,徹底打破城鄉二元分割的土地利用機制。首先,允許農民對私有房屋轉讓。這種轉讓不僅僅局限于轉讓給本集體經濟組織內符合條件的成員,城鎮居民也可以購買農村居民的房屋,同時享有該房屋附隨的宅基地使用權。但這個過程要嚴格遵循相應的登記制度,要嚴格限制城鎮居民在農村購置尚未建造房屋的土地作為宅基地。其次,鼓勵農民的私有房屋自由出租。允許房屋同宅基地的使用權一并出租,并對承租人做出無身份限制,但要確保本集體經濟組織內符合宅基地使用權分配條件的農戶享有優先承租權這樣既有利于最大程度地實現農村居民對私有房屋的處分權能,同時又很好地實現了宅基地的保障功能。促進農村閑置私有房屋的資源合理配置。再次,宅基地與宅基地使用權可以一并繼承。在農村可以實行宅基地與宅基地使用權一并繼承的制度,此繼承制度對繼承人是否是本集體經濟組織的成員不予限制。但同時也要制定相應配套的繼承程序和相關法律法規,以免使良好的制度無法可依。而對農民宅基地實際使用面積超過規定標準的部分,在土地流轉后應將超出部分按規定比例上交,以切實保護土地所有者和使用者的土地權益。農民轉讓了宅基地使用權后,不得再申請新的宅基地。禁止購買人擅自將宅基地改變為商業用地,謹防商業投機活動。

(五)合理利用經濟杠桿,完善農村“理事會”制度,加強農村社會保障力度

以經濟杠桿手段來調節農村居民點宅基地的節約集約利用與管理的同時,在考慮與國家法律政策制度等相銜接和農民實際承受能力實際前提下,適當對超面積使用宅基地的農戶收取相應的土地使用費,尤其是對長期閑置不用的宅基地收取土地使用費,促進農村宅基地集約利用。

在積極開展農村宅基地節約集約利用方面,還可以完善與推廣新農村建設的“理事會”制度,進一步發揮農村民間自治組織的作用。要充分發揮“理事會”在新農村建設事務管理當中的作用,較好地處理“理事會”與村級“兩委會”、上級政府以及村民的關系,使理事會的運作和作用的發揮不超越以“兩委會”為主體的村級治理現有制度架構。在宅基地節約集約利用中,更要合理安置“空心村”改造中的弱勢群體。要通過加強農村敬老院等農村社會保障體系建設,安置和保障農村宅基地改造中的“弱勢群體”,妥善解決宅基地節約集約利用中“空心村”的留守戶問題。

參考文獻:

1、楊亞楠.農村宅基地閑置狀況研究綜述[J].現代農業科技,2008(14).

2、孟祥仲,辛寶海.明晰使用產權:解決農村宅基地荒廢問題的途徑選擇[J].農村經濟,2006(10).

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（一）農村住宅修建比較混亂

根據我國的土地政策的有關規定，任何土地的建設和使用必須符合相關的法律法規， 格按照國家的規劃進行土地審批。事實上，農村宅基地的土地屬于當地居民集體所有，農村的建設住房用地相對來說有很大的自由性。目前我國農村宅基地存在未批先占、少批多占等問題，土地資源浪費、占用耕地等現象突出。

（二）農村住宅面積超出規定

由于農村村民的法律意識比較淡薄，出現了很多住宅面積超出規定的現象。根據我國《農村宅基地管理辦法》的有關規定，農村村民修建住宅的土地有規定的標準，不能隨意進行“霸占”，但是農村仍然有很多村民霸占住宅用地進行違規建設。再加上相關部門的管理不規范，從而使農村宅基地的取得具有無償性，因此誘發了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一戶多宅的現象出現。

（三）農村宅基地監管不力

國土部門和住建部門是農村宅基地的主要管理部門。在日常的監管工作中，住宅部門很少對農村的宅基地進行監督和管理。在村民心中，只有國土資源管理部門才是他們修建住宅的管理部門，而其對農村宅基地管理卻遠遠不到位。由于我國的農村人口占總人口的很大比重。因此，農村的住宅面積也占我國土地資源的很大比例。國土資源的工作人員嚴重缺乏，管理經費又不能落實，加上土地管理部門的工作人員責任心不強，造成了農村搶占土地現象的監管不力。

（四）農村宅基地審批不嚴格

根據我國的土地管理法律法規的相關規定，農村村民每戶只能擁有一處建筑住宅，而且宅基地的用地面積也要符合規定的標準。但是根據調查得出的情況，一般村民向村委會申請住宅用地，村干部不管村民現在擁有幾處住宅，都會非常容易的通過審批。國土部門的監管工作也只注重形式，只要是鄉鎮政府的領導簽字，都會對其給予宅基地手續的辦理。

二、農村宅基地管理工作中問題出現的原因

（一）農村規劃不合理

目前我國的農村土地規劃不合理有以下幾個方面的原因：一是當前許多村干部缺乏規劃理念，村里不會搞長期規劃，即使墻上掛著一些規劃方案也只是為了應付上層領導的檢查和監督，根本不會按照規劃去實施。隨著農民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒廢的現象越來越多。二是有些村莊雖然進行了規劃但是科學性不高，有很多經濟條件好的村民在城里購置了新房，但是仍然擁有農村的宅基地，并不把村里的宅基地補換給集體，并且村領導也不主動的收回他們的宅基地，而是任由他們“霸占”，加之這些村民又不會重新修葺這些老房子，造成很多村里的宅基地廢舊、雜亂無章。

（二）農村干部不重視

農村的村干部是農村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制觀念不強，以個人的感情影響宅基地的使用權，不按照國家的土地管理要求進行宅基地的審批；部分村干部的工作原則不堅定、怕得罪人的思想比較嚴重，影響農村宅基地的審批程序；部分村莊對宅基地管理沒有制定具體的條例，沒有形成書面形式的審批規定，許多都是口頭協議，遇到不配合新農村建設的“釘子戶”，不能根據法律規定對其進行處理，而是擱置不管，使問題越來越嚴重。

（三）農民法制觀念淡薄

當前農村村民的法制觀念仍然很淡薄，對一些土地使用權的法律法規不清楚，認為“只要我在這個地方建房，這塊土地就是我的”，缺乏集體意識。也有很多村民存有傳統的觀念，認為老的住宅不能進行拆遷，怕影響風水。農民法制觀念淡薄也經常造成鄰里之間的住房矛盾，影響村民之間人際關系的和諧，不利于社會主義新農村建設。

三、農村宅基地管理工作中問題的解決措施

（一）加強宣傳教育

各地的國土資源管理局應在每年的地球日和土地日等節日，在其管轄的范圍內圍繞“土地資源合理利用”這一主題開展宣傳活動，使農村居民詳細地了解和掌握國家土地法律法規和相關政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，堅決杜絕違法用地、占地等事件的發生。同時，各地政府應加大對土地管理人員的培訓力度，提升工作人員的綜合素質，使其做到真正為老百姓服務。

（二）合理規劃布局

地方政府應根據當地的特點和實際情況，合理規劃農村布局，對農村的土地資源使用情況進行科學規劃，嚴格地控制農村土地的使用規模，確保土地資源的高效利用。同時，政府應聘請專業人員對農村居民的房屋建造情況進行詳細規劃，有效避免農村住宅建設過程中土地資源的盲目使用和大量浪費。

（三）加大執法力度

政府應考慮地方的實際情況，完善土地執法體系，通過多部門的共同努力，有效杜絕農村的違規建設問題。土地管理部門應嚴格執法，一旦發現農村存在違規建設、改變土地用途的行為，應立即進行查處，使違規用地問題消滅在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特別加強對基層土地使用情況的巡查力度，嚴格查處各種違法亂建現象，如果發現較為嚴重土地違規使用的問題，應嚴厲追究相關責任人的責任。

（四）嚴格規范程序

在農村宅基地管理過程中，農村宅基地管理部門應嚴格規范審批程序，對宅基地的申請成員進行嚴格審核，保證宅基地批準人的地位，確保只有符合“一戶一宅”規定的申請人才能得到宅基地的審批。縣、鄉人民政府應根據相應的審批層級進行逐層審批，對符合批準要求的宅基地應及時進行相關信息的，接受廣大人民群眾的監督。

篇（10）

一、工作目標

按照每個鄉（鎮）選擇1個村的原則，確定XX鎮XX村、XX鎮XX村、XX鎮XX村、XX鎮XX村等X個村作為農村宅基地管理制度改革試點村。通過改革規范宅基地使用管理，逐步實現從“一戶一宅”向“戶有所居”、從長期無償向分類有期有償、從單一居住功能向擁有諸多功能等轉變。探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，推進房地一體的農房抵押貸款試點。鼓勵社會資本通過租賃、入股、合作等方式開發利用農村閑置宅基地和集體建設用地，壯大村集體經濟、增加農民土地財產性收入，改善農村生產生活條件，促進鄉村振興。

二、基本原則

（一）堅守底線，改革創新。

既堅守“土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”三條底線，又大膽作為、敢于嘗試，積極探索推進宅基地管理新模式、新方法、新路子。

（二）政府引導，農民主體。

發揮政府統籌謀劃、組織協調作用，為改革提供政策支持和制度保障。堅持農民自主管理，充分發揮村民自治和村民理事會作用，激發群眾內生動力，保障農民權益，使改革成果惠及廣大農民。

（三）積極探索，統籌推進。

積極實踐，大膽探索，先行先試，在實踐中不斷完善，把農村宅基地制度改革與加強農民建房管理、美麗鄉村建設、農村人居環境整治、農村產業發展、鄉村治理、增加農民收入，壯大農村集體經濟等有機結合起來，提升改革的系統性和完整性，提高改革綜合效益。

三、主要工作任務

（一）夯實宅基地管理基礎

1.開展宅基地調查摸底。對試點村宅基地進行全面調查摸底，對住宅情況、人口信息、近五年內建房意愿、村內空地及基礎設施等進行準確登記，建立臺賬檔案，充分掌握宅基地利用現狀和近期需求。（牽頭單位：縣農業農村局，責任單位：各鄉（鎮）人民政府）

2.完善村莊規劃方案。按照城鄉一體化建設總體要求，結合宅基地和村內基礎設施利用現狀，根據人口變化和社會發展需求，編制“多規合一”的實用性國土空間規劃。加強宅基地總規?？刂?，根據村莊人口規模、產業發展、耕地數量等規劃村莊用地。（牽頭單位：縣自然資源局，責任單位：縣農業農村局、住建局、交通運輸局、文廣新旅局、水利局、林業局、生態環境局，各鄉（鎮）人民政府）

3.發揮村民理事會作用。制定村民理事會監督管理制度，完善村民理事會工作章程，強化管理職能，加強對村民理事會的引導和監督，防止家族宗族勢力干擾。在宅基地資格權認定、申請、流轉、退出等事務中充分發揮村民理事會的民主管理作用。（牽頭單位：縣民政局，責任單位：各鄉（鎮）人民政府）

（二）完善宅基地管理制度

4.加強宅基地審批管理。壓實鄉（鎮）一級屬地管理責任，制定試點村村民建房管理辦法，嚴格“一戶一宅”制度，規范村民建房行為，嚴格村民建房審批，防止有新房沒新貌、超高超大建設、無序建設、建新不拆舊等現象。（牽頭單位：縣農業農村局，責任單位：縣自然資源局、住建局、城管局，各鄉（鎮）人民政府）

（三）完善宅基地資格權認定

5.完善宅基地資格權認定。結合農村實際，統籌考慮戶籍關系、土地承包、居住情況、履行義務等因素，研究農村宅基地資格權認定操作細則，明確分戶標準，賦予農村集體經濟組織成員長期而有保障的宅基地權利，保障農村宅基地資源公開公平合理分配。（牽頭單位：縣農業農村局，責任單位：縣自然資源局、住建局，責任單位：各鄉（鎮）人民政府）

6.加快房地一體的確權登記發證。以房地一體的農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證、第三次全國國土調查工作為契機，推進宅基地和集體建設用地確權登記，完善宅基地檔案，對符合登記發證條件的，發放房地一體的不動產權證。（牽頭單位：縣自然資源局，責任單位：各鄉（鎮）人民政府）

（四）創新宅基地利用方式

7.建立宅基地有償使用機制。堅持“一戶一宅、面積法定”原則，制定村集體經濟組織主導下的宅基地有償使用制度，明確宅基地有償使用標準。結合超標準占用宅基地和一戶多宅等實際情況，對歷史原因超過規定面積標準、“一戶多宅”的，可以自主選擇退出多占超占部分或者交納有償使用費；對非本集體經濟組織成員通過繼承房屋或其它方式占用和使用宅基地的，可以自主選擇有償退出占用房屋或者交納有償使用費。由村集體經濟組織對采取有償等方式退出的宅基地、村內空閑地進行集中規劃使用的宅基地實行擇位競價。由鄉（鎮）政府和村集體經濟組織制定競價規則，有償分配宅基地的對象為符合建房條件的本村農戶。支持村集體、村民理事會創新工作方式，探索采取村規民約約束、列入失信黑名單、扣減集體分配收益、聯系單位代扣代繳等各種方式，確保有償使用費落實到位。（牽頭單位：縣農業農村局，責任單位：縣自然資源局、住建局、民政局，各鄉（鎮）人民政府）

8.合理利用騰退后的宅基地。統籌考慮騰退宅基地周邊環境，騰退出的宅基地在符合村莊規劃的前提下，按照“宜林則林、宜耕則耕、宜建則建”的原則綜合利用。未布局村莊規劃的，納入“過渡宅基地”臨時管理，進行復耕復綠，發展庭院經濟；暫不能利用的宅基地，允許村股份經濟合作社進行收儲用于發展村集體經濟。（牽頭單位：縣農業農村局，責任單位：縣自然資源局、林業局、住建局，各鄉（鎮）人民政府）

9.盤活利用閑置宅基地增加農民收入。積極探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地使用權。在符合“一戶一宅”等農村宅基地管理規定和相關規劃、尊重農民意愿前提下，允許返鄉人員、下鄉人員和當地農民合作改建自住房，租用農村閑置房用于養老或開展民宿經濟等經營性活動，拓寬村集體和農民增收渠道。嚴禁違法違規買賣農村宅基地。（牽頭單位：縣農業農村局，責任單位：縣自然資源局、住建局，各鄉（鎮）人民政府）

10.喚醒沉睡土地資產壯大集體經濟。鼓勵社會資本以租賃、入股、合作等方式與村股份經濟合作社綜合利用集體建設用地，用于鄉村旅游、鄉村民宿、鄉村電商、文化創意、養生養老等產業，釋放土地價值潛能。嚴禁用于房地產開發建設小產權房、私人會所、別墅大院等。（牽頭單位：縣農業農村局、自然資源局、商務局、文廣新旅局，責任單位：縣住建局，各鄉（鎮）人民政府）

11.實施房地一體的農房抵押貸款試點。在風險可控的前提下，賦予農村宅基地、農民住房抵押融資功能，盤活農民土地用益物權的財產屬性，穩妥探索宅基地使用權抵押。適時建立貸款風險緩釋機制和貸款風險補償基金，做好抵押登記、抵押物處置、風險補償、抵押物處置后農民住房保障等配套支持工作，保障抵押權人合法權益。（牽頭單位：縣金融工作局，責任單位：人民銀行XX支行、縣農業農村局、自然資源局、財政局）

（五）用活“增減掛”政策助推宅基地改革

12.優化鄉村振興用地布局。用活用足“增減掛”政策，對房前屋后便于耕種、不易被占用、單個地塊面積不小于400平方米、與周邊農用地相連的退出宅基地用于“增減掛”項目，符合條件的可以復墾為耕地。項目區復墾驗收后，等量置換出建新指標，除用于預留村民建房和易地搬遷外，優先用于村鎮基礎設施建設和農村新產業、新業態發展。（牽頭單位：縣自然資源局，責任單位：各鄉（鎮）人民政府）

13.合理分配“增減掛”收益資金。統籌推進“增減掛”節余指標省內流轉，所得收益全部用于鄉村振興。完善“增減掛”收益分配機制，進一步提高收益返還標準，確?！霸鰷p掛”周轉指標收益足額返還農村集體經濟組織，用于改善農村的生產生活條件，助力村集體經濟發展。（牽頭單位：縣自然資源局，責任單位：縣財政局、農業農村局，各鄉（鎮）人民政府）

四、工作步驟

（一）調查摸底階段（2020年9月底前完成）。

摸清農村房屋權屬、農村建設用地等底數；摸清拆除、騰出宅基地的數量以及5年內需新增宅基地數量等，建立工作臺賬，并于9月20日前分別報縣農業農村局和縣自然資源局備案。

（二）試點改革階段（2020年11月底前完成）。

各鄉（鎮）要對照試點改革內容，組織召開專題會議，全面動員部署改革試點工作，統一思想，倒排時間，責任到人，掛圖作戰。按照邊試點、邊研究、邊總結、邊提煉的要求，制定完善農村宅基地資格權認定、農民建房管理、宅基地有償使用、宅基地有償退出等管理制度、辦法和操作細則，編制修訂試點村村莊規劃等工作，同時，總結試點做法與成效，形成長效機制，促進宅基地有效利用。

五、保障措施

（一）組織保障。

成立由縣政府縣長任組長，縣政府分管領導為副組長，縣農業農村局、自然資源局、林業局、城管局、文廣新旅局、財政局、民政局、住建局、金融工作局、商務局等單位為成員單位的XX縣農村宅基地管理制度改革工作領導小組。領導小組設辦公室在縣農業農村局，由縣農業農村局局長任辦公室主任，辦公室負責方案政策的擬定、業務指導、督查檢查、經驗總結等工作的落實；同時建立農村宅基地管理制度改革聯席會議制度，各成員單位要不定期研究、協調、解決改革推進過程中的相關問題。各鄉（鎮）要成立黨委書記任組長的農村宅基地管理制度改革工作領導小組，統籌安排專門人員負責改革工作，把推進宅基地管理制度改革試點作為夯實基層基礎的重要任務，切實加強組織領導，形成齊抓共管、上下聯動的工作合力，穩步推進改革，確保我縣農村宅基地管理制度改革試點工作順利推進。

（二）政策保障。

縣級層面制定完善農村宅基地資格權認定、農民建房管理、宅基地有償使用、宅基地有償退出等一系列管理制度、辦法和操作細則。在縣級制度框架下，各鄉（鎮）、試點村要根據實際制定符合本區域實際的措施辦法。

（三）資金保障。

加強資金整合，強化資金調度，縣財政局要保障縣宅基地改革辦和各鄉（鎮）必要的工作經費。宅基地有償退出資金原則上由村集體自行解決，對經濟基礎薄弱村，籌集不到的，可采取臺賬式“宅票”制度進行管理，將退出宅基地面積記好賬，簽訂退出協議，將來村民子女申請建房時扣除相應的退出面積，超出面積按標準繳納有償使用費。

（四）宣傳保障。