房屋拍賣申請書匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房屋拍賣申請書范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

記者看到,周增如屋后的一片空地已平整完畢,正準備施工建設。周圍的房屋大都已拆遷完畢,只剩周增如和另一戶村民。

周增如要打的這個官司,不是一場普通的“民告官”,它成為全國首例公民要求國土部門公開土地出讓信息的案件。

連吃閉門羹

1994年,祖傳幾代做酒生意的周增如,從江西湖口縣來到九江市廬山區十里街道辦事處黃金嶺村。之后,他在該村購置了地,辦理了集體土地建設用地使用證后,建了一棟樓房。

轉眼到了2007年,當地政府決定對周增如家所在區域進行拆遷。

其時,當地房地產行情十分看好,作為稀缺資源的土地也水漲船高。對于拆遷的補償價格,周增如和開發商有很大的分歧。

隨后,雙方一直僵持不下,誰也不肯讓步。但是周增如的努力,并沒有阻擋開發商拆遷的步伐,周增如家附近的一些村民陸續接受了開發商提出的折遷條件,搬離了居住多年的地方。唯獨周增如和另一戶村民仍然堅守著。

一個偶然的機會,周增如得知,他所居住的這塊地在九江市房產管理局發出拆遷公告之前,就已經被拍賣了。

“這怎么可能呢?”房子都沒有拆遷,土地就賣出去了。周增如不太相信有關部門會允許這樣的現象出現。

帶著這個疑問,周增如來到了九江市國土局等多個部門了解,但是均沒有得到明確的答復。有的單位稱這個事不歸他們這個部門管理,是另外一個部門的事;有的稱要問領導才行;有的干脆就說不知道。

周增如向記者坦言,自己家的房屋有一部分是違章建筑。“不過,我也有權利維護自己的合法權益。開發商提出的補償價格確實太低了。”

那段時間,周增如感覺自己維權的意志在慢慢地削弱,他甚至決定接受開發商提出的補償價格。

雖然周增如年近五旬,但他平時卻喜歡和朋友談論國家大事,經常上網看新聞,尤其是幾年的維權經驗,讓他格外地關注一些法制新聞。

2009年9月21日,他在網上無意中瀏覽到一則新聞,讓他激動得熱血沸騰。

《我國政府信息公開第一案》這則新聞,講述了湖南省汝城縣原自來水公司黃由儉等5位退休職工,因向縣政府申請公開有關政府部門的調查材料遭到拒絕,而將汝城縣政府告上法庭的消息。

周增如想,“既然他們可以要求縣政府申請公開有關部門的調查材料,那么我也同樣可以要求國土部門申請公開信息。”

周增如受此啟發,他在咨詢當地一些法律界人士后,用了一個星期的時間,寫了一份要求九江市國土局公開土地出讓信息的申請書。

在這份申請書中,周增如根據《中華人民共和國政府信息公開條例》,要求九江市國土局提供該宗土地的招標、拍賣、出讓的國有土地的相關文件進行查詢。

寫好申請書的那一晚,周增如激動得一夜未眠。

“管資料的不在”?

2009年9月28日,周增如滿懷信心帶著這份申請書來到九江市國土局,找到該局一位姓沈的負責人。這位負責人看完他的申請書后,先是一愣,隨后說道:“這個事不歸我管,你去找主管這項工作的尹副局長,他就在我隔壁辦公室。”

可是當周增如找到這位尹副局長時,對方又稱這個事應該找土地儲備中心的葉主任。無奈之下,周增如又來到葉主任的辦公室。

葉主任在聽完周增如要求公開土地出讓信息后,表示具體情況還是找蔣副主任。推脫了一圈后,蔣副主任終于接待了周增如。

“看資料可以,但現在管資料的工作人員不在辦公室。”蔣副主任告訴周增如。

對此,周增如表示不相信,堅持在蔣副主任的辦公室等待。就這樣,他一直等到中午下班也沒有等到那個管資料的工作人員。中午,他到國土局附近的小餐館吃了一碗面,下午上班時又準時來到蔣的辦公室,一直等到下午下班,仍然沒有看到管資料的工作人員的身影。

29日一天和30日上午,周增如又來到蔣副主任辦公室等,仍然沒有得到明確答復。直到9月30日下午,周增如才得到蔣副主任的答復,管資料的工作人員確實不在。不過,他會要求開發商提供給周看。得到這個承諾后,周增如離開了國土局。

國土局一直沒回復

10月2日,開發商孫某在拆遷的工地上,向周增如出示了一份土地拍賣結果。上面顯示,周增如房屋所在的周邊幾十畝土地,已全部出讓給了九江恒園房地產開發公司,并且還加蓋了九江市國土局的公章。

周增如幾乎不敢相信自己的眼睛。于是,他為了確保可信度,要求復印這份土地拍賣結果,并照相留下證據。這個要求被孫某當場拒絕。

10月9日,周增如來到九江市國土局,將自己重新寫的一封《關于公開政府信息的申請書》遞交給該局工作人員,并要求復印九江恒園房地產開發公司取得土地的有關手續,但工作人員拒絕簽收。

周增如知道,如果申請書未送達到位,就不發生法律效力。于是,他來到廬山區公證處要求配合送達。但公證處一位工作人員表示十分為難。

12日,周增如來到九江市潯陽區公證處,要求該處對其送達“關于公開政府信息的申請書”的過程進行證據保全。隨即,該處于當日派出兩名工作人員,將公證書送給九江市土地儲備中心工作人員手中。工作人員就該文書進行了簽收。

根據政府信息公開條例第二十四條的規定:行政機關收到政府信息公開申請,能夠當場答復的,應當當場予以答復。行政機關不能當場答復的,應當自收到申請之日起15個工作日內予以答復。

但是,收到申請書后,周增如遲遲沒有收到九江市國土局的回復。他不想再等下去了,在11月23日上午,一紙訴狀將九江市國土局告上法庭,九江市廬山區法院依法受理了此案。

國土局敗訴

在法庭上,周增如稱,由于他房屋所在土地仍然擁有土地使用權證,因此他有權利了解這一土地出讓信息,九江市國土局也有責任和義務對這一同周增如有著極大利害關系的土地變更情況予以披露。

九江市國土局則辯稱,2009年10月12日,周增如送來的書面申請,沒有送達到該局,而是送給了九江市土地儲備中心,簽收人也是儲備中心干部。

“九江市土地儲備中心是具有獨立法人資格的事業單位。周增如房屋拆遷事宜已進行多次面商,因其要求過高,未達成協議。”

九江市國土局稱,九江市城區幾宗地招標拍賣掛牌信息均在報刊、中國土地市場網和九江市國土資源局網站上進行了公開。九江市國土局不存在不履行信息公開法定職責行為,周增如也不具備提起行政訴訟的條件和主體資格。

九江市國土局建議法院裁定不予受理,由雙方協商解決。

2010年5月20日,法院經審理認為,九江市土地儲備中心受九江市土地行政主管部門管理,且在被告處辦公,原告于2009年10月12日經公證處送達向被告提出的信息公開申請經九江市土地儲備中心工作人員簽收,應視為向被告九江市國土資源局提出書面申請,

篇（2）

記者看到周增如屋后的一片空地,已平整完畢,正準備施工建設。周圍的房屋大都已拆遷完畢,只剩周增如和另一戶村民。

周增如要打的這個官司,不是一場普通的“民告官”。事情還得從頭說起。

1994年,祖傳幾代做酒生意的周增如,從江西湖口縣來到九江市廬山區十里街道辦事處黃金嶺村,成為該村的一位村民。之后,他在該村購置了地,辦理了集體土地建設用地使用證后,建了一棟樓房。

轉眼到了2007年,當地政府決定對潯南大道與青年南路交匯處及周邊地塊范圍內的房屋進行拆遷。周增如家也在拆遷范圍之內。

其時,當地房地產行情十分看好,地價也水漲船高。對于拆遷的補償價格,周增如和開發商有很大的分歧。

隨后,雙方一直僵持不下,誰也不肯讓步。但是周增如的努力,并沒有阻擋開發商拆遷的步伐,周增如家附近的一些村民陸續接受了開發商提出的拆遷條件,搬離了居住多年的地方。唯獨周增如和另一戶村民仍然堅守著。

一個偶然的機會,周增如得知,他住宅所在的這塊地在九江市房產局發出拆遷公告之前,就已經被拍賣并出讓了。

“這怎么可能呢?”房子都沒有拆遷到位,土地就賣出去了。周增如不太相信有關部門會允許這樣的現象出現。

帶著疑問,周增如來到了九江市國土局等部門了解,但是均沒有得到答復。

周增如向記者坦言,自己家的房屋有一部分是違章建筑。不過,他也有權利維護自己的合法權益。“開發商提出的補償價格確實太低了。”

那段時間,周增如感覺自己維權的意志在慢慢地削弱,他甚至決定接受開發商提出的補償價格。

打官司動力來源于“信息公開第一案”

雖然周增如年近五旬,但他平時卻喜歡和朋友談論國家大事,經常上網看新聞。2009年9月21日,他在網上無意中瀏覽到《我國政府信息公開第一案》這一則新聞。這則新聞讓他熱血沸騰。

《我國政府信息公開第一案》這則新聞,講述了湖南省汝城縣原自來水公司黃由儉等5位退休職工,因向縣政府申請公開有關政府部門的調查材料遭到拒絕,而將汝城縣政府告上法庭的消息。

黃由儉們的底氣來自于哪里?周增如興奮之余,不由想到,既然他們可以要求縣政府公開有關部門的調查材料,那么國土局作為當地政府的一個職能部門,我也同樣可以要求國土部門公開信息。

周增如為黃由儉等人的行為感到自豪。之后,沒有受過任何法律知識訓練的周增如,在咨詢當地一些法律界人士后,足足用了一個星期左右的時間,寫好了一份要求九江市國土局公開土地出讓信息的《申請書》。

在這份申請書中,周增如稱為了維護自己的合法權益,在不明確該宗土地開發是否合法的情況下,他根據《中華人民共和國政府信息公開條例》(以下簡稱《條例》)要求九江市國土局提供招標、拍賣、出讓該宗土地的相關文件給他查詢。9月27日晚,周增如激動得一個晚上沒有睡著。

2009年9月28日,周增如滿懷信心帶著這份《申請書》來到九江市國土局,但是該局相關負責人以各種理由推脫,未給予明確答復。

有點法律常識的周增如知道,如果《申請書》未送達,就不發生法律效力。于是,他來到廬山區公證處要求配合送達,但公證處一位工作人員表示十分為難。

10月12日,周增如又來到九江市潯陽區公證處,要求該處對其送達《關于公開政府信息的申請書》的過程進行保全證據。隨即,該處于當日就派出兩名工作人員,將公證書送給九江市土地儲備中心工作人員熊蕓手中。熊蕓對該文書進行了簽收。

根據《條例》第24條規定:行政機關收到政府信息公開申請,能夠當場答復的,應當當場予以答復。行政機關不能當場答復的,應當自收到申請之日起15個工作日內予以答復。

但是,周增如遲遲沒有收到九江市國土局一點回音。他不想再等下去了。11月23日上午,周增如一紙訴狀將九江市國土局告上法庭。九江市廬山區法院依法受理了此案。

《申請書》送達錯了?

在法庭上,周增如稱,由于他對房屋所在土地仍然擁有土地使用權證,如九江市國土局將他房屋所在的土地出讓給房地產開發公司將嚴重損害他的合法權益。因此,周增如有權利了解這一土地的出讓信息,九江市國土局也有責任和義務對這一同周增如有著極大利害關系的土地變更情況予以披露。

九江市國土局則辯稱,2009年10月12日,周增如送來的書面申請,沒有送達該局,而是送給了九江市土地儲備中心,簽收人也是儲備中心干部。

九江市土地儲備中心則認為,房屋拆遷事宜已同周增如進行過多次面商,因其要求過高,未達成協議。況且,九江市城區這宗地招標拍賣掛牌信息均在報刊、中國土地市場網和九江市國土資源局網站上進行了公開。

此外,廬山區政府和市土地儲備中心已經會商,準備共同與周增如協商解決其房屋拆遷補償事宜。該局不存在不履行信息公開法定職責行為,周增如不具備提起行政訴訟的條件和主體資格。

法院經審理認為,根據《條例》的規定:涉及公民、法人或者其他組織切身利益的政府信息應當主動公開。征收或者征用土地、房屋拆遷及其補償、補助費用的發放、使用情況為設區的市級人民政府、縣級人民政府及其部門重點公開的政府信息。

同時,《條例》規定公民可以向國務院部門、地方各級人民政府及縣級以上地方人民政府部門申請獲取相關信息。對申請公開的政府信息,行政機關對于屬于公開范圍內的,應當告知申請人獲取該政府信息的方式和途徑;屬于不予公開范圍的,應當告知申請人并說明理由。行政機關收到政府信息公開申請,能夠當場答復的應當當場予以答復,不能當場答復的,應當自收到申請之日起15個工作日內予以答復。

本案中,周增如已書面向九江市國土局提出申請要求明確告知其房屋所占用的土地是否被拍賣出讓,九江市國土局在收到申請書后未予答復。周增如提出信息公開的申請符合法律規定的主體資格及條件,法院依法予以支持。

今年5月20日,法院依照《條例》等相關規定,作出一審判決:責成九江市國土局書面告知周增如房屋所占用的土地是否出讓的信息。

“有點無理取鬧,故意刁難!”

法庭外,這場官司引發了社會的廣泛關注。土地出讓信息是否屬于可以向國土部門申請公開的“信息”?記者在采訪中聽到了不同的聲音。

在采訪中,當地村民對于周增如打這場官司,持不同意見。“既然知道土地已經出讓,根本沒有必要去打這場官司。”

“無論哪種情況都應該公開。”也有的村民表示,國土部門肯定有“難言之隱”。

更多的村民則對周增如的維權行為表示支持,認為這場官司對于行政機關肯定有所觸動,可以提高政府工作的透明度,促進依法行政。

據筆者了解,公民依照政府信息公開條例向國土部門申請公開土地出讓信息,在全國還是首例。

篇（3）

被申請人：

申請事項：

請求貴院裁定拍賣或變賣被申請人抵押給申請人的“蘇房權證園區字第XXXXX號”房產及“蘇工園國用（2006）第XXXXX號”國有土地使用權，拍賣或變賣所得價款在被申請人擔保的范圍內優先受償。

事實及理由：

2013年7月17日，申請人與被申請人簽訂借款抵押合同一份，雙方約定被申請人向申請人借款人民幣貳佰叁拾萬元，借款期限為十二個月（自2013年7月17日起至2014年7月17日止），借款期內的借款月利率為千分之十五。

另外，被申請人自愿將其自有的位于蘇州工業園區盛景華庭X幢XXX室房屋及相應的土地使用權經依法抵押登記后抵押予申請人（蘇房他證園區字第XXXXXX），作為擔保被申請人按期歸還申請人人民幣貳佰叁拾萬元整貸款本金及支付利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用等債權得到清償的擔保。后經申請人與被申請人共同申請，江蘇省蘇州市中新公證處對上述事實作出（2013）蘇中證民內字第XXXXXX號公證書。

綜上，申請人為實現抵押擔保物權，依據民事訴訟法及物權法相關規定，特向貴院提出申請，望依法支持申請人申請請求。

此致

蘇州工業園區人民法院

篇（4）

2．**區的二手房（**區房管部門受理的），在**區契稅征收點辦理申報納稅；**區的二手房（**區房管部門受理的），在**區契稅征收點辦理申報納稅；**區的二手房（**區房管部門受理的），在**區契稅征收點辦理申報納稅；黃埔區的二手房（黃埔區房管部門受理的），在黃埔區契稅征收點辦理申報納稅。

政策依據：

1．《中華人民共和國契稅暫行條例》

2．《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》

3．《**省契稅實施辦法》

4．《轉發財政部國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（**財法〔19**〕30號）

5．《關于**市享受優惠政策普通住房標準的通知》（*國房字〔20**〕375號）

提交資料：

序號資料名稱備注

1房地產價格審核書房管部門出具，屬房地產拍賣過戶和法院裁決的不需提供。

2房地產權證書包括：房地產證、國有土地使用證、權屬證明書、產權情況表（查冊表）。

房地產價格審核書與產權證書地址不一致的，還須提供公安部門的門牌地址證明。

3購房發票

4房地產轉移登記申請書

5土地出讓金繳款通知書房屋土地使用權原為劃撥，改為轉讓或出讓的提供。

6土地使用權基準地價評估書房屋土地使用權原為劃撥，改為轉讓或出讓時免征、緩征土地出讓金的提供。

7房地產交換合同房屋交換的提供。

8身份證明法人及其他組織的身份證明包括：工商登記營業執照或組織機構代碼證。

自然人的身份證明包括：身份證或軍官證或護照或戶口簿或其他身份證明（曾改名的還須提供戶口簿或改名證明）。

委托辦理的須提供法定代表人證明書、委托書原件及法定代表人和人的身份證明。

9已經審批的**省契稅減免稅申請表房屋在權屬轉移過程中一方曾發生更名、改制、合并等需先行辦理、減免契稅手續的提供。

10拆遷補償協議因拆遷而重新購置房屋的提供。

11法律文書屬法院判決或仲裁委員會仲裁的提供。包括：判決書、裁定書、協助執行通知書。

屬破產企業出售房地產的，須提供法院判決的破產文件、成立清算小組文件，以及清算小組出具的法定代表人證明書及委托書。

12拍賣成交確認書屬房地產拍賣過戶的提供。

13合并、分割報告書房地產涉及合并、分割的提供。

14土地使用權交易登記

申請表土地使用權轉讓的提供

15關于土地市場價格評估結果的復函由國土房管部門出具，屬土地使用權轉讓的提供。

16公有住房返售申請表公房返售的提供。

17財政部門要求提供的其他資料

說明：

1．以上資料需出示原件和提交復印件各1份，復印件規格為A4紙，并加蓋單位公章。

2．房屋在權屬轉移過程中，一方曾發生單位更名、政府行政性劃撥資產、企業實行公司制改造、股份合作制改組、合并、股權轉讓等改制或其他符合減免契稅情況的，需攜帶申請報告、上級主管部門批文、新舊營業執照復印件、工商變更核準登記證明、股東會決議、轉制時的資產評估報告、房地產權證書等資料先行辦理減免契稅手續，取得《**省契稅減免稅申請表》；不符合減免契稅規定的，應按規定申報繳納契稅。

3．房屋占用范圍內的土地使用權原為劃撥，改為轉讓或出讓的，應按規定補繳土地契稅。

4．房屋占用范圍內的土地使用權原為劃撥，改為轉讓或出讓時免征、緩征土地出讓金的，應先行在市房地產交易中心二樓59號窗辦理委托評估土地使用權基準地價手續，取得《土地使用權基準地價評估書》后，應按規定補繳土地契稅。

申報納稅程序：

納稅人提交納稅申報資料工作人員受理申報、審核資料打印《**省契稅納稅申報表》一式兩份交納稅人簽名確認打印繳款書給納稅人。

繳款手續：

納稅人在10個工作日內憑繳款書到指定銀行繳款，交付現金或刷卡的，銀行收訖后蓋章確認退還繳款書第一、二聯；交付支票的，4個工作日后憑回執到銀行取回繳款書第一、二聯。

領取完稅證手續：

工作人員收回繳款書第一聯存檔，打印契稅完稅證，其中第二、四聯完稅證及納稅申報表第二聯交納稅人，納稅人確認簽收。

辦理時限：

篇（5）

第三條農村村民建房用地，必須符合鄉鎮土地利用總體規劃和村鎮建設規劃。村鎮規劃要與土地利用總體規劃相銜接，村民建房用地應嚴格遵守村鎮規劃。

第四條農村村民建房用地，必須貫徹十分珍惜和合理利用土地的方針，認真執行保護耕地的基本國策，禁止亂占耕地、濫用土地，村內有空閑地的不得批準使用耕地，有劣地的不得使用好地。農村村民建房盡量使用原有宅基地、村內空閑地和廢棄地、荒坡地，嚴禁擅自占用自留地。

村鎮規劃編制要立足現狀，著眼長遠，堅持“高起點、高標準、高質量、遠目標”的原則，按照城鎮化和節約集約用地的要求，積極開展“空心村”改造、拆舊建新、撤小并大、移村上山和鼓勵農村村民住宅由自然村向中心村、集鎮集聚。為了加快集鎮建設步伐，根據區集鎮規劃要求，各鄉鎮原則上不允許農民在集鎮規劃區內原有村莊建房，下村工業平臺16平方公里規劃范圍內嚴禁村民建房，正確引導村民建房向小集鎮集聚。對中心村、集鎮地理位置優越的地段，其宅基地使用權可采取招標、拍賣等方式確定給具備申請宅基地條件的本村村民。招標、拍賣宅基地使用權收取的資金由鄉鎮政府或村民委員會專項存儲，專款專用，主要用于本村基礎設施、公益事業建設。到集鎮建房的村民，其占用的土地建設指標在“增減掛”項目中解決。

第五條農村村民建房用地必須符合公路法的有關規定，公路兩旁建房嚴格按照《區規范村鎮規劃建設管理實施意見》（府發號及《市人民政府督查通知》（府辦督字號）執行：距高速公路和省道均不少于30米（清宜線不少于50米）；縣道區別對待，歐里至、觀巢至界水、哲山至劃江、觀巢至分宜、河下至良山、白沙至萬福、鄧家至羅坊均不少于15米，其它縣道不少于12.5米；鄉道不少于7.5米。

第六條農村村民建房用地，嚴格實行一戶一宅。建筑占地面積占用耕地每人25平方米，每戶控制在100平方米以內（含100平方米）；占用非耕地每人30平方米，平原地區每戶控制在140平方米以內（含140平方米），山區每戶控制在200平方米以內（含200平方米）。因地形條件限制、居住分散而占用荒山、荒坡，每戶控制在240平方米以內。占用非耕地建房的允許建施庭院，但庭院面積不得超過每戶控制總面積，庭院面積不計標準面積，獨生子女及純女戶可增加一個人指標。

第七條具備下列條件之一的，可以申請宅基地：

（一）確無宅基地的；

（二）原宅基地未達到規定面積的；

（三）農村村民戶成年子女已領取結婚證書（包括男到女家）確需另立門戶，已有宅基地不能分割或雖能分割但新分割的宅基地面積低于規定面積的；

（四）國家、集體建設和村鎮規劃需要搬遷的；

（五）按照國家有關規定可申請宅基地的。

有下列情況之一的，不予批準宅基地：

（一）未列入當年住宅建設用地計劃指標的；

（二）不服從村鎮統一規劃的；

（三）將原有住房出租、出賣或贈與他人的；

（四）按照國家有關規定不宜批準建房的。

（五）不具備第六條條件之一的；

第八條農村村民建住宅使用土地（包括新建、改建、擴建），經鄉鎮人民政府審核，報區人民政府批準。其中，涉及占用農用地的，應依法分批次上報市政府辦理農用地轉用審批手續。

農村村民建房審批程序：

（一）申請

建房戶依法申請，由建房戶到所在鄉鎮國土資源中心所領取村民建房審批表和用地申請書，申請書由建房戶如實填寫。審批表應按表上欄目逐級填寫。建房戶填好申請書后，上交村民小組。

（二）初審

村民小組在接到村民建房申請后，對其申請的建房條件、占地面積和位置等內容進行初審，召開村民大會或村民代表會議進行集體討論，對符合條件的將初審意見張榜公示，公示滿7日無異議的，由村民小組組長在審批表對應的欄目中簽好意見，2天內將全部材料交村委會。

村委會應及時召開村委班子會議進行集體研究，然后由村委主任或分管主任在審批表欄目中簽署意見并加蓋村委會公章，7天之內將材料全部交國土資源中心所。

（三）勘查

國土資源中心所接到有關材料后，應會同所在鄉鎮規劃所對申請建房戶實地勘查，勘查的內容主要包括人口、原宅基地處數、面積、申請宅基地的位置、地類以及是否符合鄉鎮土地利用總體規劃和村鎮建設規劃等，并分別簽署勘查意見，加蓋公章。7天之內將材料交鄉鎮政府審核。

（四）審核

鄉（鎮）政府對國土資源中心所上報的村民建房每季度末審核一次，召開鄉鎮辦公會或班子成員會，并在建房審批表上簽署審核意見并加蓋公章。

（五）審批

1、國土資源中心所在鄉鎮政府審核后，及時將建房戶申請表、審批表、登記表一并交國土資源分局。

2、分局按照“一戶一宅”、“控制面積”、“保護耕地”、“用地計劃指標”等進行審核，并到實地進行抽查，召開局長辦公會議，對初審意見進行研究。然后簽署審批意見、加蓋公章。報區人民政府審批，涉及農用地的，應按有關規定辦理農用地轉用手續。

第九條經依法批準的宅基地，由申請人所在的村委會或村民小組張榜公布。經批準占用耕地的建房戶，必須按標準到所在鄉鎮交納有關稅費：

1、耕地開墾費每平方米8元（代財政收）；

2、耕地占用稅每平方米12.5元（財政收）；

3、防洪保安基金每平方米0.75元（代財政收）。

建房戶依法交清有關稅費后，到國土資源中心所領取村民建房建設用地許可證。

第十條農村宅基地申請實行分批次統一報批。占用非耕地的每季度報批一次，占用耕地的每年分二次報批，即上半年五月份報批一次，下半年十月份報批一次。

第十一條在村民建房審批過程中，只要符合建房用地條件的都要按要求逐級上報，不允許扣壓或拖延。

篇（6）

    第二條  本辦法所稱個人所購公有住房是指個人按房改優惠政策購買的住房（包括購現住公房、集資建房）。

    第三條  個人所購住房上市交易實行準入制度。

    （一）個人所購公有住房在取得《房屋所有權證》和《土地使用權證》后，可以轉讓（買賣、交換、贈與）、抵押和出租方式上市交易。在購房時未及時辦理《土地使用權證》的應在上市交易時一并辦新的《土地使用權證》。

    （二）有下列情形之一的暫不上市：

    1.未取得所購公有住房完全產權的；

    2.以分期付款方式購房而價款尚未付清的；

    3.用所購公有住房作抵押，而抵押關系尚未解除的；

    4.違紀違規購房未糾正處理的；

    5.依法限制產權轉移的；

    6.校園內不能分割及封閉管理的；

    7.市、縣（市）政府規定不宜出售、出租的。

    （三）個人所購公有住房在機關辦公區或企業的生產區內不能明確分隔的，上市交易時應與原售房單位協商，在同等條件下，原售房單位享有優先購買權。

    第四條  個人所購公有住房上市交易后，不能再向單位或政府部門申請解決住房，不能再購買、租賃享有政府優惠政策的住房。

    第五條  個人所購公有住房轉讓時，房屋所有權和土地使用權同時轉移。

    第六條  個人所購公有住房上市交易稅費和土地收益的征管辦法：

    （一）個人所購公有住房轉讓（買賣、交換、贈與），應按售價的1％繳納土地收益金。

    （二）以出售方式上市交易稅費征收：

    1.營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、個人所得稅按交易價5％的綜合征收率統一征收，由賣方繳納；

    2.契稅，由買方按交易價的3％繳納；

    3.印花稅，由買賣雙方按5元繳納；

    4.交易管理費，由買賣雙方按交易價的1％繳納。交易雙方應如實申報交易價，如申報價明顯低于評估價，由交易管理部門免費進行評估，并按評估價征收有關稅費；

    5.為促進社會分配公平，防止造成國有資產流失，對出售個人所購公有住房所得收入超過原交納的購房款和上市交易繳納的稅費5倍以上（含5倍）的增值部分，按20％的比例征收增值調節金。

    （三）以交換方式上市應繳納的稅費：

    對個人所購公有住房出售后6個月期限內又購進住房的，可視同住房交換。在個人所購公有住房出售時，應先按本辦法第六條第二款規定繳納稅費，作為保證金專戶儲存。新購住房時購進住房支付房款高于或等于原出售住房售價的，保證金可予全額退還；購進住房支付房款低于原售房售價的，按支付購房款所占原售房售價的比例退還保證金；保證金余額部分轉作稅費。如6個月內未購進住房則視同出售方式交易，保證金不退，按第六條第二款規定處理。

    （四）以出租、抵押、贈與方式上市應繳納的稅費，均按照現行有關法律、法規辦理。其中所抵押住房在抵押人到期不能清償債務，被依法拍賣時應按第六條第一款和第二款規定繳納稅費后，抵押人方可優先受償。贈與視同出售，按評估價繳納有關稅費。

    第七條  個人所購公有住房上市交易的程序。

    （一）個人所購公有住房出售、交換、贈與的，應按如下程序辦理：

    1.向市、縣房改辦申辦上市準入審批手續并提供下列資料：（1）房屋共有人共同簽字的上市交易申請書；（2）《個人所購公有住房出售、交換、贈與審批表》；（3）《房屋所有權證》；（4）房屋所有人身份證及戶籍證明。

    2.憑核準的《審批表》、雙方當事人簽定的《個人所購公有住房買賣合同》或《個人所購公有住房交換合同》、《贈與公證書》，到房地產交易所個人所購公有住房上市交易專柜，按照本辦法規定繳納稅費，辦理交易過戶手續。

    3.購房人在30天內分別到房地產管理部門和國土管理部門領取新的《房屋所有權證》和《土地使用權證》。同時，到市、縣房改辦辦理單位住房基金專戶登記手續。

    4.個人所購公有住房上市出售后，在規定期限內再購進住房的，憑出售和購入住房專用票據及交易過戶憑證，向征收保證金的部門辦理申請退還保證金手續。

    （二）個人所購公有住房出租的程序：

    1.個人所購公有住房出租實行登記備案制度，雙方當事人應在租賃合同簽訂后30日內持房屋所有權證、當事人合法證明和書面租賃合同等有關證件資料，到房屋所在地房地產行政管理部門辦理登記備案手續。

    2.房地產管理部門對提交的文件和資料進行審查并現場查勘核發《房屋租賃證》。

    3.房屋租賃合同變更、解除和終止，當事人應向房屋所在地房地產管理部門登記備案。

    4.出租、承租雙方當事人應按本辦法第六條第四款規定，按時繳納有關稅費。

    （三）個人所購公有住房抵押的程序：

    1.個人所購公有住房抵押，應先到市、縣人民政府在交易市場上設置的個人所購公有住房上市交易專柜申報，填寫《個人所購公有住房審批表》。經市、縣房改辦審核后進行抵押，申報時應提交下列資料：（1）《房屋所有權證》和《土地使用權證》；（2）經房屋共有人共同簽字同意抵押的申請書；（3）借款合同和抵押合同；（4）個人所購公有住房抵押評估報告書；（5）身份證及戶籍證明。

    2.按現行抵押登記程序辦理有關手續。

    第八條  個人所購公有住房產權轉移后，物業管理工作仍按公有住房售后管理的有關規定執行，其維修基金隨房屋產權轉移到產權所有人名下。

    第九條  個人所購經濟適用房（安居房）可直接按現行私房交易辦法入市，上市交易的程序按第七條第一款辦理。

篇（7）

一、房屋初始登記的常態要件

根據《房屋登記辦法》第三十條的規定，房屋初始登記需要提交的材料，也即初始登記的常態要件有以下幾項。

1　申請人填寫的登記申請書。房屋初始登記是基于申請的行政行為。登記申請書是申請房屋登記時需要提交的重要材料，申請書或者申請表用來說明權利人情況和房屋狀況，可以由申請人填寫，也可以委托他人代為填寫。不管是否親筆填寫，申請人都要在登記機構窗口工作人員核實監督之下，在登記表上簽名，以確保真實。委托他人代辦的，需要核實委托的真實性，防止欺詐。對于委托的真實性，可以采取當面委托、公證委托和鑒證委托。登記表由受委托人簽字。《物權法》要求登記機構“就有關登記事項詢問申請人”，為便于登記機構在日后可能產生的行政訴訟中提供證據，可以就登記申請書中的有關事項通過詢問筆錄進行核實。

登記機構對當事人提出的登記申請，并不是僅以詢問情況來決定是否核準登記，而是以當事人提供的登記原因的材料是否齊全及合法真實來確定。對不同的登記事項、不同的情況，詢問的內容也有不同。因此，可以用以下兩種方式來處理：一是在登記申請表上設置詢問欄，預設少量的常見問題，由申請人在答案中選擇是或否，如有需要詢問其他問題，可以根據情況增加，必要時也可以記入詢問欄，然后由申請人簽名。二是不設詢問欄，也不固定詢問的問題，只在登記表上統一注明“已就登記有關事項對申請人進行了詢問”，登記機構就有關事項向申請人進行詢問后，由申請人在詢問筆錄上簽名。這樣既進行核實情況又提高了效率。

2　申請人的身份證明。申請人可以是法人、自然人和其他組織。身份證明包括法人、自然人和其他組織的資格證明。法人或其他組織的身份證明為組織機構代碼證，沒有組織機構代碼證的，可以為營業執照、事業單位法人證書、社會團體法人登記證書等。境內自然人的身份證明為居民身份證，無居民身份證的可以為戶口簿、護照、有效軍人身份證件(軍官證、文職干部證、士兵證、學員證、離休證、退休證等)等；港澳同胞的身份證明為港澳居民來往內地通行證或港澳同胞回鄉證、居民身份證；臺灣同胞的身份證明為臺灣居民來往大陸通行證或其他有效旅行證件，在臺灣地區居住的有效身份證件或經確認的身份證明；外國人的身份證明為護照和由中國政府主管機關簽發的居留證件。

3　建設用地使用權證明。通常包括國有土地出讓合同、國有土地使用權證、國土資源管理部門出具的證明、人民政府劃撥土地決定書、人民法院的判決書與裁定書、國有土地使用權拍賣確認書、仲裁委員會的裁決書等能夠證明國有土地使用權屬于初始登記申請人的有關證明材料。我國《憲法》規定城市的土地歸國家所有以后，相應的國土資源管理部門和法律規范也是逐步建立和完善起來的。在此之前，許多土地是當事人通過購買、繼承、互換、租賃等方式取得。實行土地國有后，權利人以沿用傳統方式取得的土地使用權應當受到保護。如一律要求房屋所有權人提供建設用地使用權證，顯然是不合適的。只要通過前述方法取得合法的土地使用權，在符合城市規劃的條件下，應予進行房屋初始登記。

4　建設工程符合城市規劃的證明。即城市規劃行政主管部門依法確認房屋符合城市規劃的憑證。根據《城鄉規劃法》第二條的規定，城市規劃分為總體規劃和詳細規劃，詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。建設工程符合規劃的證明一般是指建設工程規劃許可證。在建國初期直至上世紀70年代，由地方政府或建設行政管理部門向建房者頒發建筑執照。近幾年來，由于有關部門加強了建設和規劃的管理，在建房者開始施工前，城市規劃行政主管部門發放的是建設工程規劃許可證的副本，在副本上注明該副本不作為房屋登記的依據，待房屋竣工時，經過規劃驗收認定符合規劃部門批準的要求施工的，予以核發建設工程規劃許可證正本，在這種情況下，當事人應憑建設工程規劃許可證的正本申請初始登記。沒有取得建設工程規劃許可證或者超出許可范圍以外的建筑物，屬于“違法建筑”，規劃部門根據“過罰相當”原則對違法建房者進行行政處罰，如果符合總體規劃和控制性規劃的，可以責令補辦規劃許可手續并處罰款。臨時建筑是規劃國土管理部門為了充分利用土地資源而批準建造的。批準建造臨時建筑，可以最大限度地發揮土地資源的作用。臨時建筑必須在規定的期限屆滿前拆除。按現行規定，臨時建筑不予辦理房屋初始登記。

5　房屋已竣工的證明。房屋初始登記還需要登記申請人提供房屋竣工驗收合格的證明，主要用以區分房屋與在建工程。根據《建筑法》和《建設工程質量管理條例》的規定，法人作為建設單位的建設工程竣工驗收通常由建設單位組織設計、施工、工程監理、建設行政管理部門進行竣工驗收，即通常所稱的“五方簽字”。建設工程竣工驗收合格后，建設單位應當將建設工程竣工驗收報告和經規劃、公安消防、環保等部門備案審查

后出具的文件，報建設行政主管部門備案。申請初始登記時，申請人應提交建設行政主管部門的備案證明。在現實中，由于種種原因，出現未進行竣工驗收，建設單位就擅自使用的情況。建設行政主管部門可以根據《建設工程質量管理條例》的規定對其進行行政處罰后，由建設行政主管部門質檢機構依職權組織質量鑒定，而后進行備案。根據《建筑法》的規定，居民自建的民宅，無需取得建設行政主管部門對竣工驗收報告的備案，申請人出具房屋已竣工的證明材料即可。

6　房屋測繪報告。《物權法》規定，當事人申請登記的，應當根據不同登記事項提供圖形、面積等必要材料。房屋圖形、房屋面積都是房屋登記的重要信息。房屋圖形測繪、房屋面積的計算需要通過房產測繪來完成，通過房產測繪報告1來體現。按《房產測量規范》關于“房產面積測算”的規定，房屋的面積系房屋所有權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。因此，房產測繪報告應由具有房產測繪資質的機構出具，按《房產測繪管理辦法》的規定，房產測繪的施測單位應取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發的載明房產測繪業務的測繪資格證書，并對其完成的房產測繪成果質量負責。

二、歷史遺留問題房屋初始登記的創新

某些開發商為了規避稅費，未向房屋登記機構申請房屋總登記，取得商品房預售許可證后進行銷售，業主購買后多年無法辦理轉移登記，產生訴訟和。據悉，該類情況全國普遍存在。這一現象使得開發商得利、業主恐慌、政府無奈。

住房和城鄉建設部在總結上海、深圳關于遺留房產登記問題處理經驗的基礎上，本著“尊重歷史、實事求是、民生優先、違法必究”的原則，切實保護廣大購房者的合法權益，下發了建房市函[2009]89號《全國部分城市房地產交易與權屬登記有關問題研討會會議紀要》。根據會議紀要精神，北京、鄭州、銅陵等地結合本地實際，制訂了解決房屋權屬登記中歷史遺留問題的相關規定，給房屋登記工作注入了活力，體現了務實能動的執法態度，是對初始登記制度的突破與創新，符合實質法治精神，也是物權登記本質的回歸。不僅對于解決房屋權屬登記中歷史遺留問題起到重要作用，而且對于“小產權房”的根本解決也起到了積極推動作用。

1　無國有土地使用權證的處理。無國有土地使用權證，但具有當時政府計劃部門下達的年度商品房建設投資計劃書，或者具有規劃部門的建設用地規劃許可證，或者土地行政主管部門的建設用地批復等相關土地使用批準手續之一的，可以視為具有《房屋登記辦法》第三十條規定的建設用地使用權證明。在取得建設工程規劃許可證、房屋竣工驗收資料、購房合同、拆遷補償安置協議，先行為購房人或被拆遷人辦理所有權證(即直接進行初始登記)，然后由國土資源部門依法向建設單位收取土地出讓金，補辦建設用地使用權證書。

2　無建設工程規劃許可超出建設工程規劃許可的處理。根據“違法必究”及“過罰相當”原則，由城鄉規劃行政主管部門對違法建設進行處罰。責令補辦手續并處罰款后，被處罰人提供的城鄉規劃行政處罰主管部門出具的違法建設處罰通知書、交款憑據及其他應提供的辦證材料視為具有《房屋登記辦法》第三十條規定的建設工程符合城市規劃的證明。

3　“房改房”的處理。對單位自管公房未辦理單位所有權證，但卻按照房改政策出售給干部職工的，由售房單位刊登公告，對土地和房屋權屬無爭議的，售房單位出具具結保證書，政府房改辦凍結售房單位的售房款后辦理批復手續，房屋登記機構依據房改辦批復及相關資料為購房干部職工辦理房屋所有權證。

單位通過市場購買或拆遷安置方式獲得的房屋，轉讓時無國有土地使用證，而該房屋又被單位出售給個人的，房屋登記機構可依據房屋產權單位的房屋所有權證、單位原購商品房的購房資料或單位房屋的拆遷安置協議、購房人的購房協議和繳款憑證等材料，直接為購房人辦理房產證。單位購買商品房未辦理單位房屋所有權證，又將該房出售給個人的，且該單位現已不復存在，個人申請辦理所有權證，登記機構可依據原開發企業的土地使用權證明、建設工程規劃許可證明、工程質量驗收資料等建房手續或者商品房屋產權登記備案證、工商部門出具的單位已不復存在證明、單位與開發企業簽訂的購房合同、售房發票以及購買單位房產時單位與購房人簽訂的協議和開具的收據等材料，直接為購房個人辦理初始登記。

4　無國有資產管理部門批文的國有企業房產轉讓的處理。根據《國有資產管理條例》的規定，為防止國有資產流失，國有資產處置之前，應當經國有資產管理部門批準。但是，在國有資產管理部門成立前，已由國有企業出售給個人的房屋，購房人當時未及時辦理轉移登記而現要求辦理的，登記機構依據企業原主管單位的批準文件給予辦理，劃撥土地上的房屋在轉讓時需報市(縣)級人民政府批準。

5　聯建房屋初始登記。屬商品住宅的，登記機構可依據購房資料和相關建房及聯建資料先為購房個人辦理初始登記，然后由相關職能部門依法追繳有關稅費；屬非住宅的，按聯建協議約定份額，由聯建各方補繳有關稅費后，再為各方辦理房屋初始登記。對于聯建分成界定不清的，若聯建各方均存在，由聯建各方共同繪制房屋分成定位表并加蓋聯建各方印章。若有一方不存在的，由工商部門出具其不存在證明，將購房合同上的房屋座落與派出所現編排的門牌號一并公告后，產權無異議再予以辦理初始登記。聯建分成產生糾紛的，依法解決糾紛后，再予以辦理初始登記。

6　未進行竣工驗收的房屋辦證問題。原開發、建設單位存在，可以由其委托具有相應資質的房屋安全鑒定機構或者工程質量檢測機構對房屋安全狀況進行鑒定；原開發、建設單位不復存在，建設行政主管部門依職權委托具有相應資質的房屋安全鑒定機構或者工程質量檢測機構對房屋安全狀況進行鑒定。經鑒定，符合安全使用條件的，房屋登記機構依據房屋安全鑒定報告書或者工程質量檢測報告及其他相關資料辦理房屋初始登記。對于具有國有土地使用證、建設工程規劃許可證，符合辦理房屋質量驗收和備案條件而未辦理的，申請人應將房屋安全鑒定報告或工程質量檢測報告報建設行政主管部門備案，申請人依據建設行政主管部門出具的備案證明向房屋登記機構申請初始登記。

篇（8）

第三條  本辦法由中國人民銀行廣州分行負責監督和統籌協調，中國人民建設銀行廣州分行、中國工商銀行廣州分行、交通銀行廣州分行具體實施。

第四條  購房儲蓄與購房貸款實行存款自愿、取款自由；先存后貸、存貸結合和借款專款專用、房產抵押、分月償還的原則。

第五條  購房儲蓄種類與利率：

購房儲蓄分人民幣零存整取、整存整取和活期三類。

零存整取期限為一年、二年、三年、四年、五年，按月均存，到期一次支取本息。

整存整取期限分為半年、一年、二年、三年，一次存入，到期一次支取本息。

購房儲蓄利率參照城鄉居民儲蓄存款相應類別、檔次的利率執行（零存整取二年期利率按一年期利率加利率年限步級差計算。余類推）。

第六條  凡同時具備下列條件的干部、職工及其他個人，均可向存款銀行申請購房貸款：

（一）具有本市正式戶口；

（二）在存款銀行有規定額度并專戶儲存的購房儲蓄存款；

（三）有固定工作和穩定的經濟收入以及具有償還借款的能力；

（四）具有購買自住住房、解困房、廉價房或商品房（不包括房改購買公有住房）的合同、協議或其他證明文件；

（五）同意以所購房產作抵押。

第七條  購房貸款的額度：

儲戶的購房儲蓄存款達到擬購住房房價30％以上的，可以向存款銀行申請最高額度為房價70％的貸款。

有資格購買利用住房公積金建造的廉價房的儲戶，其購房儲蓄存款達到擬購廉價房房價20％以上時，可以向存款銀行申請最高額度為房價80％的貸款。

第八條  貸款銀行可參照儲戶在該行購房儲蓄存款的種類與存期，掌握下列貸款期限：

（一）整存整取購房儲蓄三年到期后，儲戶可以申請一年至十五年期購房貸款；

（二）整存整取購房儲蓄二年到期后，儲戶可以申請一年至十年期購房貸款；

（三）整存整取購房儲蓄一年到期后，儲戶可以申請一年至七年期購房貸款；

（四）整存整取購房儲蓄半年到期后，儲戶可以申請一年至五年期購房貸款；

（五）零存整取儲蓄到期后，儲戶可以申請比該儲蓄期限長兩倍的購房貸款；

（六）活期存款儲戶可以申請一年至三年期的購房貸款。

第九條  銀行在其信貸資金和信貸規模條件許可時，經貸款銀行的市分行批準，在本辦法第八條規定的貸款期限內，可靈活掌握。

第十條  儲戶申請購房貸款，應填寫借款申請書并提交本辦法第六條規定的有關證明文件，如戶口簿、身份證、工作證、購房合同、協議書或其他證明文件、購房儲蓄存款單據等，經貸款銀行審查同意，雙方簽訂借款合同和房產抵押合同，經公證部門公證后生效。

第十一條  購房貸款利率按同期限的城鄉居民整存整取儲蓄存款利率加0.9‰月利率差執行，如城鄉居民儲蓄存款無相應檔次與之對應，可按相近購房貸款檔次利率，按當時國家規定利率年限步級差進行推算。

當國家調整利率時，購房貸款率也相應作調整。

第十二條  借款人以本人所購住房作抵押，應與貸款銀行到市房地產管理局辦理房屋抵押登記。抵押登記手續辦理后，借款人的房屋所有權證由貸款銀行保存。

借款人如以預購房產（期貨）作抵押，則必須以依法生效的預購房屋合同會同貸款銀行到市房地產管理局辦理抵押登記備案手續，并將預購房屋合同和市房地產管理局出具的備案證明交銀行保管，同時，應由售房單位作出擔保。房屋建成交付使用后，由售房單位將正式產權契證交銀行辦理抵押登記。

已抵押房產的價值扣除已作抵押價值后的剩余部分，借款人用作其他抵押時，須經原貸款銀行書面同意。剩余價值按該房產用作再抵押時價值的70％與所欠貸款本息余額之差計算。

第十三條  借款人在未還清全部借款本息前，未征得貸款銀行書面同意，不得擅自將已抵押房產進行出租、變買或贈與。

第十四條  借款人必須為抵押房屋進行火險投保，并將貸款銀行列為抵押房屋保險的第一受益人。

第十五條  借款人在合同規定還款期內按規定或其他還款方式歸還貸款本息，也可提前清償全部貸款本息。如國家調整利率時，從調整的次月起由銀行相應調整每月歸還金額。借款人還清全部貸款本息后，貸款銀行應在三十天內將抵押房產權證交還借款人，并出具書面證明交借款人向房地產管理局辦理抵押登記注銷手續。

第十六條  借款人如未按合同訂明每月規定日期和額度還款的，在寬限期三天內補交的可不計算罰息；超過三天的，按逾期金額和實際逾期天數（包括寬限期在內）罰息20％。

第十七條  借款人或借款人的續承人、受贈人、代管人，在還款期內如累計拖欠一百八十天應供款，或借款全部到期后逾期九十天仍未還清本息的，在貸款銀行發出催還通知三十天內仍不能清還時，貸款銀行有權向市房地產管理局對抵押房產申請進行處分。經批準后將抵押的房產委托有權拍賣或轉讓的單位處理，所得款項在扣除拍賣費用和應繳稅費后，其余部分用于償還借款本息，剩余的款項退還借款人；不足部分應由借款人限期償還。借款人在規定期限內仍不償付欠款的，貸款銀行依照法定程序向人民法院申請強制執行。

對違約借款人的已抵押房產進行處分時，如借款人的安置發生困難的，可由有關部門在出租房屋內進行安置，房屋租金按規定執行。

第十八條  借款人在貸款銀行進行購房儲蓄存款的同時，貸款銀行又向其提供購房貸款的，在支取時原則上采取轉帳方式。即根據購房買賣合同規定，由借款人委托銀行將其存款或借款一次或分次轉入售房單位結算帳戶內，不得支取現金。如確需支取少量現金時，需經貸款銀行審核同意，以確保貸款專款專用。未向銀行貸款的儲戶則不受此限制，其存款可以自由支取。

篇（9）

在各種擔保中，抵押是一種比較理想的擔保方式，被稱為“擔保之王”，抵押以不轉移標和物的占有為特征，不妨礙抵押人的正常使用收益，又為抵押人融通了資金，對于抵押權人來說，抵押為所擔保的債權增加了安全性，符合各方利益，因此被人們所廣泛采用，改革開放以后，隨著我國社會主義市場經濟的發展，抵押也隨之得到了發展，目前抵押已成為最普遍最活躍的一種融資方式，本篇文章提出一些房屋抵押登記中應注意的問題，以便日后我們面對房屋抵押登記問題時能夠有效的處理，減少不必要的麻煩。

一、對抵押人以及共同抵押人的身份進行充分核實

第一，要對抵押人以及共同抵押人身份的合法性進行核實，確保身份信息的真實性和可靠性。核實方式可以選擇對登記人的身份證件、戶口所在地以及登記人的結婚證進行核實。第二，對抵押人以及共同抵押人身份的一致性進行審核，審核抵押人以及共同抵押人身份信息是否與申請材料、登記薄記載一致。第三，要求抵押人以及共同抵押人到場申請抵押登記，避免由信貸員全權，確保主體的真實合法性。第四，安裝身份證讀卡器查驗身份證真偽，有條件還可以安裝監控系統或對申請人進行現場拍照存檔。

二、確保相關資料完整、全面

在房產抵押登記過程中，要向登記部門提供登記申請書、申請人的身份證明、房屋所有權證或者房地產權證書、抵押合同、主債權合同以及其他必要材料。在辦理登記業務時，第一，要審核申請人提交的材料是否齊全、完整，有關部門出具的證明材料是否有效。第二，申請登記的房地產信息與申請材料、登記薄記載是否一致。第三，申請材料的形式是否符合法律、法規和規章的要求。第四，審核合同填寫是否完整，簽字蓋章是否規范，合同的內容是否符合法律法規的要求，對于民間借貸的抵押登記，注意審核借貸利率是否符合最高人民法院《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》：“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍” 的規定。

三、核實房產的真實性

由于房產抵押會給商務貸款帶來很大風險，所以確保房產的真實可靠性是非常重要的，登記部門一定要確保房產信息的真實性。第一，對提交的房屋所有權證或房地產權證的真偽進行識別，真的房產證封皮為深紅色，有光澤且韌性好；假證的則呈暗紅色，光澤度低，韌性較差。真房產證的底紋采用浮雕文字“房屋所有權證”6個字，字跡清晰，線條光滑，容易識別，造假者很難做到顏色深淺、色彩的統一。內封：上面的是內封面，左邊中間的是團花。右邊是放大圖，在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，紋理清晰。花邊。首頁，即發證機關蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框。花紋細膩、清晰。第二，在房產抵押登記前，要先查詢房屋信息系統，是否有該房產，是否有抵押，是否查封。

四、 注意最高限額抵押登記的特殊性

所謂最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權限額內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。第一，最高額抵押所擔保的債權額是確定的，但實際發生的債權額是不確定的。設定最高額抵押時，債權尚未發生，為保證將來債權的實現，抵押權人與抵押人協議商定擔保的最高債權額度，抵押人以其抵押財產在此額度內對債權作擔保。第二，最高額抵押是對一定期間內連續發生的債權作擔保。所謂一定期間，是指發生債權的期間，第三，最高額抵押只適用于貸款合同以及債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同。規定某項商品在一定期間內連續發生的交易可以適用最高額抵押方式，主要是為了簡化手續，方便當事人，有利于生產經營。第四，最高額抵押的主合同債權不得轉讓。最高額抵押所有擔保的債權在合同約定的期間內經常發生變更，處于不穩定狀態，如果允許主合同債權轉讓，必然會發生最高額抵押權是否隨之轉讓的問題，以及對以后再發生的債權如何擔保等問題。在我國市場機制尚未完善的情況下，為保障信貸和交易安全，暫規定最高額抵押的主合同債權不得轉讓。

五、正確理解建設用地使用權與地上建筑物分別抵押問題

在以往實踐中，存在這樣的情形：抵押人在設定房地產抵押時僅對房產或地產辦理抵押登記手續，而未將房產與地產一并抵押登記，或者抵押人將房產與地產分別抵押給不同的債權人，并分別辦理抵押登記。于此情形，是否應認定抵押有效？本人認為抵押有效，但抵押權的效力不及于未登記的部分。抵押權人就抵押合同約定并登記的部分享有抵押權。第一，《擔保法》第36條是關于房地產抵押的行為模式的規定，即設定房地產抵押時應當如何做，而不是對法律結果的規定。不能依據該條得出房產與地產只要有一個辦理抵押登記，就效力當然及于另一個的結論。否則，因房產與地產抵押機關不統一，不同的抵押權人分別在不同的部門辦理抵押登記，在法律沒有明確規定此情形構成法定抵押權的情況下，會產生不可化解之權利沖突。第二，雖然由土地使用權與建筑物所有權一體化規則決定，房產與地產不能分屬兩個民事主體，但抵押權旨在支配抵押物的交換價值，抵押權人從抵押物拍賣或者變賣的價款中優先受償即可實現其抵押權。而無論房產與地產分別抵押、單獨抵押或一并抵押，拍賣或變賣抵押物的結果均不違背房屋所有權與土地使用權一體化的原則：如果土地使用權與房屋所有權同時抵押給了一個債權人，形成了概括抵押或共同抵押，經拍賣或變賣抵押物，兩個權利歸屬于同一受讓人，自不待言；如果土地使用權與房屋所有權分別抵押給了兩個債權人，房產與地產一同拍賣或變賣，所得價款由兩個抵押權人分別按房產與地產的交換價值優先受償，二者的抵押權均得實現，而房產與地產同樣歸屬于同一受讓人；如果僅將房產或地產抵押，仍可對房產與地產同時拍賣或變賣，所得價款相對應部分優先受償，另部分歸屬于其權利人，房產與地產的歸屬仍是一體化。顯然，分別抵押并不必然導致土地使用權與其附著的建筑物所有權分別歸屬的結果。對不同物權客體交換價值的分別支配，與其在法律上的統一歸屬，是可以和諧并存的。此外，《擔保法》第55條規定，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。這實際上表明法律所強調的是土地及其附著物的同時轉讓，而對不同物權客體的交換價值的支配，則是完全可以根據經濟上的必要性和可能性，區分不同的法律事實而相互分離的。這樣，就使分別設定的房產抵押權和地產抵押權均有實際實現的可能。

結束語：

總而言之，房屋抵押登記影響因素較多，有效管理登記中存在的問題，規范登記中的操作流程，確保房產抵押登記在健康的運營環境下運行，是當前現在房產抵押登記部門該做的工作。

參考文獻：

[1]李娜，姚菲菲.我國房地產信托資金的發展模式探討[J].商業文化.2011（3）.

篇（10）

第二條  本辦法所稱城鎮國有土地是指市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內屬于全民所有的土地（以下簡稱土地）。

我國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定外，均可依照《條例》和本辦法的規定，在我省境內取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。

第三條  省、市、縣（含縣級市、區，下同）人民政府土地管理部門負責組織實施本辦法，依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

第四條  土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止，必須到市或者縣人民政府土地管理部門辦理登記，涉及地上房產的，必須到同級人民政府房產管理部門辦理房產登記，涉及其他地上建筑物、附著物的，必須依照法律、法規的規定到有關部門辦理手續。

第二章  土地使用權出讓

第五條  市、縣人民政府土地管理部門應當會同城市建設、規劃、房產管理等部門共同編制土地使用權出讓方案，經本級人民政府審核同意，依照本辦法第六條規定的審批權限報經批準后，由土地管理部門組織實施。

在城市規劃區內的土地使用權出讓方案應當符合城市規劃。

第六條  土地使用權出讓的審批權限，按照國家和省規定的關于國家建設征用（劃撥）土地審批權限執行。

第七條  土地使用權出讓前，市、縣人民政府土地管理部門應當會同有關部門向申請用地者提供下列資料：

（一）土地位置、面積、四至，地形圖、地面現狀和基礎設施情況；

（二）工程地質和水文地質的主要特征；

（三）土地用途、建筑密度、容積率和凈空限制；

（四）環境保護、綠化、交通、抗震等要求；

（五）出讓年限和方式；

（六）其他與出讓有關的資料。

第八條  協議出讓土地使用權程序：

（一）申請用地者向出讓方提交《用地申請書》；

（二）出讓方對《用地申請書》審查后，在十五日內按本辦法第七條的規定，向符合條件的申請用地者提供有關資料；

（三）申請用地者收到出讓方提供的有關資料后，應當在指定時間內向出讓方提交土地開發利用方案，有關土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）數額和付款方式等有關文件；

（四）出讓方收到申請用地者提交的有關文件后，應當在三十日內給予書面答復；

（五）經協商一致，出讓方與申請用地者簽訂土地使用權出讓合同。

第九條  招標出讓土地使用權程序：

（一）出讓方招標公告或者向申請用地者發出《招標邀請書》，并按本辦法第七條的規定向投標者提供有關資料；

（二）申請用地者應當在指定時間內，到出讓方指定的地點將密封的標書投入標箱，并交納擬定出讓金總額10％至20％的保證金；

（三）出讓方應當邀請有關方面的專業人員組成評標委員會，公開開標、驗標，并按標價、土地開發利用方案、資信等條件進行評審，擇優確定中標者；

（四）評標委員會簽發《決標意見書》后，由出讓方向中標者發出《中標通知書》；

（五）中標者收到《中標通知書》后，在約定時間內與出讓方簽訂土地使用權出讓合同。

中標者在約定時間內不與出讓方簽訂合同的，視為放棄中標，其交納的保證金不予退還；出讓方未按約定時間與中標者簽訂合同的，應當賠償中標者的經濟損失。未中標者交納的保證金，在評標結束后十五日內如數退還。

第十條  拍賣出讓土地使用權程序：

（一）出讓方在距拍賣前六十日土地使用權拍賣公告；

（二）申請用地者應當在指定時間內向出讓方提交法人或者自然人的身份證明、資產負債表、資信證明等文件，支付保證金，領取報價牌；

（三）出讓方主持拍賣，宣讀土地使用權拍賣規則，介紹出讓地塊的概況，公布底價，公開叫價；

（四）申請用地者舉報價牌應價，經過競買，出價最高者得；

（五）出讓方當場與出價最高者簽訂土地使用權出讓合同，并收取定金。

前款第（二）項規定的法人或者自然人的身份證明是指：法人身份證明、法定代表人身份證明、法定代表人的授權委托書、委托人身份證明。

第十一條  土地使用權出讓合同應當包括下列內容：

（一）出讓方、申請用地者的姓名、單位、地址，法定代表人的姓名、職務；

（二）出讓地塊的位置、面積、用途；

（三）出讓期限；

（四）建設項目完成期限；

（五）出讓金數額及其結算方式；

（六）違約責任；

（七）訂立合同日期和地點；

（八）其他需要約定的事項。

第十二條  申請用地者在簽訂土地使用權出讓合同時，應當向出讓方支付出讓金總額10％至20％的定金，從合同簽訂之日起，六十日內支付全部出讓金。定金可以抵充出讓金。

第十三條  土地使用者逾期未全部支付出讓金，出讓方有權解除合同，定金不再返還，并可請求違約賠償；出讓方未按合同規定提供土地使用權的，應當雙倍返還定金，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。

第十四條  土地使用者按合同規定支付全部出讓金后，應當依照本辦法第四條的規定辦理登記，領取國有土地使用證，取得土地使用權。

第三章  土地使用權轉讓

第十五條  按照本辦法第二章規定取得的土地使用權再轉讓的，轉讓方必須具備下列條件：

（一）領有國有土地使用證；

（二）按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地。

第十六條  轉讓土地使用權時，地上建筑物、其他附著物的處置按《條例》第二十三、二十四條規定辦理。

第十七條  土地使用權轉讓，轉讓方與受讓方應當簽訂土地使用權轉讓合同。

土地使用權轉讓合同的內容，參照本辦法第十一條的規定訂立。

第十八條  同一建筑物分割轉讓的，產權所有人各享有相應比例土地使用權；但同一建筑物所占有的土地使用權整體不可分割。

分割轉讓地土使用權，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準。在報請審批時，轉讓方、受讓方應當出示各自應得的土地使用權比例的證明，并應當在轉讓合同中寫明。

第十九條  土地使用權轉讓時，受讓方應當在轉讓合同簽訂之日起十五日內，憑土地使用權轉讓合同，依照本辦法第四條的規定辦理過戶登記，領取國有土地使用證。

第四章  土地使用權出租

第二十條  土地使用權出租，出租人必須具備本辦法第十五條規定的條件。

第二十一條  土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。

租賃合同的內容，參照本辦法第十一條的規定訂立。

第二十二條  土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當在租賃合同簽訂之日起十五日內，依照本辦法第四條的規定辦理出租登記。

第五章  土地使用權抵押

第二十三條  依法取得土地使用權的土地使用者（以下簡稱抵押人）可以用土地使用權向金融機構或者其他債權人（以下簡稱抵押權人）抵押。抵押時應當交驗國有土地使用證、土地使用權出讓或者轉讓合同等有關文件，經抵押權人核實后，抵押人與抵押權人簽訂抵押合同。

抵押土地使用權時，對地上建筑物、其他附著物的處置按《條例》第三十三條規定辦理，并應當在抵押合同中寫明。

第二十四條  抵押權人應當在抵押合同簽訂之日起十五日內，依照本辦法第四條的規定辦理抵押登記。

第二十五條  抵押人未能履行到期債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人可以依照國家法律、法規和抵押合同的規定，對抵押人的土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權進行處分，處分之后，應當依照本辦法第四條的規定辦理過戶登記。

第二十六條  抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，抵押權人應當在抵押合同終止后十五日內，辦理注銷抵押登記。

第六章  土地使用權終止

第二十七條  市、縣人民政府土地管理部門，應當在土地使用權期滿六個月以前，將《收回土地使用權通知書》送達土地使用者。土地使用者應當在規定的時間內，向發證機關交還國有土地使用證和地上建筑物、其他附著物的權屬文件，并辦理注銷登記。

自土地使用權期滿之日起，土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權由市、縣人民政府無償收回。

第二十八條  依據《條例》第四十二條規定提前收回土地使用權，經市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者協商，可以給予相應的補償，也可以用出讓其他地塊土地使用權的方式進行交換。

交換土地使用權應當重新簽訂土地使用權出讓合同，并辦理登記。

第二十九條  土地使用權期滿，土地使用者申請續期的，必須在土地使用權期滿六個月以前向市、縣人民政府土地管理部門提出，經市、縣人民政府批準后，依照本辦法第二章的規定重新簽訂土地使用權出讓合同，支付出讓金，并辦理登記。

第七章  劃撥土地使用權

第三十條  無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，應當依照本辦法第四條的規定辦理登記；市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可以依照本辦法的規定予以出讓。

第三十一條  無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，符合《條例》第四十五條第一款規定條件的，可以轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權。但轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，必須報請市、縣人民政府土地管理部門批準；涉及地上建筑物、其他附著物的，還必須報請本級人民政府房產管理部門或者有關部門批準。

第三十二條  無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，在向廣告經營單位申請刊播、設置、張貼以買賣、出租房屋或者場地為內容的廣告時，必須提交土地使用權出讓合同和本辦法規定的登記證明；對無出讓合同和登記證明的，廣告經營單位不得受理。

第八章  出讓金和有關費用

第三十三條  出讓金的數額，可以根據土地的位置、用途、出讓年限、容積率和市場供求等因素，由出讓方與申請用地者以協議、招標、拍賣方式確定。

對職工住宅、公益事業、國家重點工程項目等非經營性用地，經縣以上人民政府批準，可以減收或者免收出讓金。具體辦法，由省土地、物價、財政部門制定。

第三十四條  辦理土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押登記，應當按國家有關規定交納登記手續費。

第三十五條  出讓金的使用與管理，按財政部《國有土地使用權有償出讓收入管理暫行實施辦法》的規定執行。

第三十六條  出讓金和其他各項費用以人民幣或者外匯結算；用外匯結算的，按付款當日國家外匯管理局公布的牌價折算。

第九章  罰則

第三十七條  土地使用者未按土地使用權出讓合同規定的年限和條件開發、利用土地的，市或者縣人民政府土地管理部門應當責令糾正，并可以根據情節給予警告或處以出讓金總額的5％至10％的罰款。

對受到前款規定的處罰后仍拒不改正的，市或者縣人民政府土地管理部門可以無償收回其土地使用權。

第三十八條  對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市或者縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據情節處以非法收入20％至50％的罰款；對責任人可以建議其所在單位或者上級主管部門、有管轄權的監察機關給予行政處分；對受讓方、承租人，應當責令其退回非法使用的土地，拒不接受的，按《中華人民共和國土地管理法》的有關規定給予處罰。

第三十九條  對違反本辦法第三十二條規定的當事人，由工商行政管理部門按照《廣告管理條例》的有關規定處罰。

第四十條  當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級主管機關申請復議。

第四十一條  本辦法規定的行政處罰罰款，一律使用省財政部門印制的罰沒收據，罰款全額上交同級財政。

第十章  附則

第四十二條  依法取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。土地使用權的繼承人應當持有關證明，依照本辦法第四條的規定辦理登記。