小區(qū)物業(yè)管理方案匯總十篇
時間：2022-03-16 17:37:12
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇小區(qū)物業(yè)管理方案范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
篇（1）
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴面提質(zhì)”，構(gòu)建與__經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì).
二、主要目標(biāo)
總體目標(biāo)：力爭到20__年年末，__市區(qū)（包括__區(qū)，以下簡稱__區(qū)）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約__幢房屋，建筑面積約__萬平方米，涉及住戶約__萬戶）基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理長效機制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平.
具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機制，爭取實現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理.
三、實施范圍
__市區(qū)__區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：
1.20__年以前建成；
2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套；
3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理.
四、基本原則
1.堅持屬地管理.要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機制.
2.堅持突出重點.主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機制.
3.堅持“軟”“硬”共建.在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機制，實現(xiàn)建管并舉.
4.堅持項目結(jié)合.物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合.實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進一個，避免重復(fù)施工影響居民生活.
5.堅持業(yè)主參與.要重點突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé).
五、實施步驟
1.調(diào)查計劃階段.20__年__月底前，完成機構(gòu)組建、__區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計劃安排等工作.
2.全面推進階段.20__年__月-__年年底，全面推進__區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20__年完成__萬平方米，20__年完成__萬平方米，__年完成__萬平方米，累計完成__萬平方米.
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實際情況因地制宜地實施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程.
六、改善措施
（一）完善硬件配置.
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善.本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進一步完善硬件配置.具體新增硬件配置任務(wù)如下：
（1）劃定物管區(qū)域.在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾?
（2）建設(shè)特種設(shè)施.包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕.
（3）配備物管用房.補充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡.
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實際，因地制宜、有選擇性地組織實施.小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：
（1）新增配置.同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容.
（2）環(huán)境整治.包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等.
（3）房屋整治.包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等.
（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治.包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造.
（二）建立物管機制.
在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制.
1.確定管理模式.
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式.部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收.
征求居民意見以戶為單位（一個獨立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn).小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導(dǎo)業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機制.
2.實施物業(yè)管理.
（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理.社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展.可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護、停車秩序維護、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照__市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費.小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足.
（2）專業(yè)化物業(yè)管理.專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施.業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同.受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費.
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經(jīng)費.
2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專項經(jīng)費.經(jīng)費承擔(dān)方式如下：
（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決.
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決.
直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費用由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決.
（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費用由市燃?xì)饧瘓F承擔(dān)；自來水一戶一表改造費用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費用外，其余由市水業(yè)集團承擔(dān).
（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用.工程實施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作.
3.住宅小區(qū)日常管理長效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費用減免補貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市、區(qū)財政按1：1配套解決.
八、保障措施
1.建立工作機制.成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo).領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作.各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機構(gòu)，負(fù)責(zé)實施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題.各級建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作.
2.落實資金保障.物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂.各級財政應(yīng)確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計.要加強對資金使用的管理，審計結(jié)果作為最終決算依據(jù).
篇（2）
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.15.014
1 當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防方面存在的問題
1.1 指導(dǎo)和監(jiān)管力度不足
《物業(yè)管理條例》作為當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)依據(jù)，并未明確具體的公安消防機構(gòu)對物業(yè)公司的指導(dǎo)應(yīng)當(dāng)采取什么方式來進行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由原來的物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)換為物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，定義也趨于不明朗。尤其是涉及一些管理資金，罰沒款之類的關(guān)鍵問題，這個問題尤其突出。但是，對公安機關(guān)通過何種途徑、采取什么手段來指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)公司做好安全防范工作卻沒有作出明確規(guī)定。
1.2 企業(yè)責(zé)任主體意識不強
有的物業(yè)管理公司過分強調(diào)為業(yè)主和物業(yè)使用者“服務(wù)”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任，對建筑消防設(shè)施檢測和維護保養(yǎng)單位的依賴性大，對業(yè)主、經(jīng)營場所的自治自律和行政部門的指導(dǎo)干預(yù)期盼值高，造成對業(yè)主進場裝修使用把關(guān)不嚴(yán)、跟蹤服務(wù)管理不到位，對消防設(shè)施故障損壞發(fā)現(xiàn)維修不及時，出現(xiàn)問題推、拖，產(chǎn)生“責(zé)任不清”狀態(tài)，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔(dān)責(zé)任。多數(shù)物業(yè)公司沒有建立小區(qū)消防安全預(yù)警機制。
1.3 目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平較難向沿海等較發(fā)達(dá)城市水平看齊
一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然在資質(zhì)上達(dá)標(biāo)，但在實際的管理水平上仍有較大差距，高層管理人員缺乏對小區(qū)消防工作的整體把握，履行消防安全防范職責(zé)方面也缺乏對員工激勵和制約。除消防控制室值班員按照國家法律規(guī)定經(jīng)消防專門培訓(xùn)持證上崗?fù)猓溆嗳藛T基本上沒有經(jīng)過專門消防培訓(xùn)，導(dǎo)致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險性，不懂得建筑消防設(shè)施功能和檢查、維護、操作的基本方法。
1.4 維護資金缺乏
實際生活中，物業(yè)公司提供的服務(wù)不能滿足業(yè)主要求，服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。作為業(yè)主，往往采用拒交物業(yè)費作為自身的維權(quán)手段，長期積壓、歉收的費用給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務(wù)質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復(fù)雜，能夠成功動用使用的在現(xiàn)實中并不多見，沒有資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對一些隱患問題的整改也是有心無力。
2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理存在問題的原因分析
2.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體發(fā)展水平不高
開發(fā)商連帶發(fā)展物業(yè)服務(wù)公司，在新房交房時候物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)存在，而很多小區(qū)根本沒有成立業(yè)主大會，以業(yè)主大會名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同非常少見，這種權(quán)利主體缺位、雙方地位不對等、被服務(wù)者成了被管理者的現(xiàn)狀是物業(yè)服務(wù)水平不高的最基本、最深層次原因。
2.2 法律責(zé)任解決渠道不暢通
基于管理水平和收費標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等各種問題，小區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系經(jīng)常呈現(xiàn)緊張態(tài)勢，同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)對存在的消防隱患也僅僅能調(diào)解了事，如果出現(xiàn)例如小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等較為嚴(yán)重的問題時，從行政法律關(guān)系來說，違反了消防法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究行政責(zé)任。但很多行為確實不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責(zé)任，只處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)似乎不盡合理；筆者在實際工作中還接到過來自物業(yè)公司的舉報，稱業(yè)主拒不整改隱患，請求消防部門處罰。而執(zhí)法部門如果要對眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實施處罰又談何容易。
2.3 行政管理方式效率有待提高
當(dāng)前經(jīng)濟運行環(huán)境下，企業(yè)主體消防安全責(zé)任制沒有徹底落實、社會化消防工作網(wǎng)絡(luò)沒有完全形成，將個人和企業(yè)全部造成的消防問題都依賴于公安機關(guān)消防機構(gòu)的監(jiān)督來敦促落實是相當(dāng)困難的。消防機構(gòu)和社區(qū)民警身兼數(shù)職，不管監(jiān)管還要指導(dǎo)培訓(xùn)查處受理調(diào)查，加之內(nèi)部管理，幾十萬人的轄區(qū)都落在十幾個人身上，消防監(jiān)督目標(biāo)的重心、消防監(jiān)督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構(gòu)無力、無法對物業(yè)小區(qū)實施太多的監(jiān)督管理，在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預(yù)往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。
2.4 物業(yè)消防維修費用有限
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，對共用的消防設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、運行和管理，其所需資金來源于物業(yè)服務(wù)費（但是當(dāng)前消防設(shè)施的管理中還有定期檢測、維護保養(yǎng)、城市遠(yuǎn)程消防監(jiān)控系統(tǒng)的運行等支出都沒有穩(wěn)定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有，其使用決定權(quán)在業(yè)主，需要專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過，或者經(jīng)由業(yè)主大會依法通過使用方案，再由政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核同意或向其備案后劃轉(zhuǎn)列支。其中的復(fù)雜程度可想而知。
3 加強物業(yè)消防管理的幾點措施
3.1 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的職責(zé)與標(biāo)準(zhǔn)
在現(xiàn)行消防法律法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，可以由公安部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體職責(zé)和責(zé)任追究辦法；制定行業(yè)強制性或指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體標(biāo)準(zhǔn)，包括各崗位消防安全職責(zé)、消防組織機構(gòu)、消防制度、消防宣傳與演練、消防設(shè)施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災(zāi)隱患督促整改、火災(zāi)報警與處置等都應(yīng)當(dāng)細(xì)化、便于操作；制定物業(yè)服務(wù)消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節(jié)或?qū)l列入消防管理范圍和質(zhì)量的內(nèi)容。
3.2 切實加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理質(zhì)量監(jiān)督檢查
以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設(shè)施為關(guān)鍵要素，將相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為被檢查對象和責(zé)任主體，列入監(jiān)督抽查范圍，隨機抽查，防止產(chǎn)生失控漏管。在建筑消防設(shè)施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內(nèi)容，嚴(yán)格查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質(zhì)，以及其他因故意或重大過失形成火災(zāi)隱患的，要責(zé)令改正并依法嚴(yán)格處罰。同時，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主或物業(yè)使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關(guān)責(zé)任人履行消防宣傳教育、監(jiān)督執(zhí)法等職責(zé)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理，同時對公眾進行教育和警示。
3.3 明確物業(yè)消防管理費用的收取、列支和管理辦法
在物業(yè)服務(wù)收費中單列消防日常維護管理費用，在物業(yè)服務(wù)合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標(biāo)準(zhǔn)，特別要明確第三方消防技術(shù)檢測、維護保養(yǎng)、遠(yuǎn)程監(jiān)控等服務(wù)所需費用來源和支出標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)界定日常設(shè)施設(shè)備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區(qū)別。對于消防設(shè)施癱瘓、嚴(yán)重故障等應(yīng)當(dāng)視為發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證建筑消防設(shè)施及時功能恢復(fù)和公共消防安全。
篇（3）
積極貫徹落實上級下達(dá)的各項工作任務(wù)和工作要求，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“定員、定時、定崗、定責(zé)、定標(biāo)準(zhǔn)、定獎懲”“六定”為具體實施方法，努力推進物業(yè)管理網(wǎng)格化制度，努力提高物業(yè)管理服務(wù)水平。
二、工作目標(biāo)
以管理思路的改革、增強服務(wù)的理念、機構(gòu)效能的突破為目標(biāo)，努力形成覆蓋整個城區(qū)的物業(yè)小區(qū)管理模式。
（一）管理密度最大化。從時間、地點、空間上實行全方位、全天候、全過程的管理。
（二）管理責(zé)任目標(biāo)化。目標(biāo)明確、職責(zé)清晰，最大程度發(fā)揮每個網(wǎng)格人員的主動性、積極性、創(chuàng)造性。
三、工作任務(wù)及區(qū)域劃分
（一）工作任務(wù)
嚴(yán)格履行相關(guān)法律法規(guī)賦予的各項職能，努力做到小區(qū)日常管理標(biāo)準(zhǔn)化，監(jiān)督管理經(jīng)常化，完成上級交辦的工作任務(wù)。
（二）區(qū)域劃分
根據(jù)我縣小區(qū)的實際情況，將物業(yè)小區(qū)分為六大責(zé)任區(qū)：
(三)具體實施辦法
1、隊伍設(shè)置網(wǎng)格化。
（1）各物業(yè)公司負(fù)責(zé)人為直接責(zé)任人；
（2）各物業(yè)小區(qū)建立網(wǎng)格人員分配，確定每個網(wǎng)格人員和職責(zé)；
（3）網(wǎng)格直接責(zé)任人對所服務(wù)小區(qū)工作人員要做到：著裝統(tǒng)一、持證上崗、掛牌服務(wù)、文明禮貌；對保安、保潔、綠化負(fù)總責(zé)；對網(wǎng)格責(zé)任區(qū)內(nèi)的信息作好記錄；對違規(guī)行為進行制止、勸阻、批評教育，制止不了的及時向有關(guān)部門報告；建立高效投訴、回訪處理機制。
2、網(wǎng)格管理標(biāo)準(zhǔn)化。
（1）物業(yè)小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生清潔，及時消毒，對水井要化驗水質(zhì)，并投放消毒藥品，無垃圾死角；
（2）綠化及時補種修剪整齊，無白色垃圾，要有溫馨明示牌，環(huán)境優(yōu)美。
（3）“牛皮癬”清理干凈，并覆蓋式恢復(fù)。
（4）物業(yè)小區(qū)內(nèi)要有安全生產(chǎn)宣傳欄，保持消防通道暢通。
四、工作要求
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)
我局成立網(wǎng)格管理領(lǐng)導(dǎo)小組，切實有效的保障網(wǎng)格化管理制度的實施。
（二）加強督查
網(wǎng)格化管理領(lǐng)導(dǎo)小組，牽頭組織考評工作，考評發(fā)現(xiàn)問題要及時準(zhǔn)確，處置問題高效規(guī)范，對各小區(qū)施行常規(guī)檢查和專項檢查相結(jié)合進行考核。
(三)嚴(yán)格獎懲
篇（4）
中圖分類號：D03 文獻標(biāo)識碼：A
1 社區(qū)消防安全管理活動面對的具體狀態(tài)
（1） 關(guān)注效益忽略安全。在具體的活動之中，物業(yè)管理單位沒有很好地將消防安全拿入日常管理工作去，該項安全活動一般只是表面話的，因此很多的區(qū)域之中經(jīng)常性的會存在防火距離不合理，相關(guān)的消防通道被使用等等的一些不利現(xiàn)象。有時候個別的物管機構(gòu)為獲取更多的利潤，忽略了相關(guān)的法規(guī)體系，在消防通道等區(qū)域設(shè)置建筑體，將其轉(zhuǎn)租出去進而謀利。還有一些社區(qū)物管單位為了所謂的小區(qū)內(nèi)環(huán)境安靜，在小區(qū)的一些主要消防車道上設(shè)置路障，嚴(yán)禁任何車輛進入。試想如果小區(qū)一旦發(fā)生火災(zāi)，這在很大程度上人為的導(dǎo)致消防活動無法有效的開展。
（2） 過分的關(guān)注防盜，忽略了防火活動。很多的物管機構(gòu)無法積極的將這兩項活動放到一起來對待，在管控的時候總是不能等同分析。個別物管機構(gòu)把去之中的消防設(shè)備隨便的停止，把其中的水源等斷開，把消防設(shè)施拆掉，此時就導(dǎo)致很多的不利要素存在了。
（3） 沒有做好相關(guān)的維護活動，隨意其自認(rèn)發(fā)展。很多的物管機構(gòu)，因為消防思想太差，不具有最基礎(chǔ)的設(shè)備的養(yǎng)護知識，不在固定的時間之中對其開展養(yǎng)護活動。此時導(dǎo)致這些設(shè)備不能正常的使用，這些現(xiàn)象在很多的高層等社區(qū)之中出現(xiàn)的頻率非常高。
（4） 物管工作者的素養(yǎng)太差，不能夠及時的察覺存在的不利現(xiàn)象。在日常的消防安全監(jiān)督檢查中我們發(fā)現(xiàn)，因為物管工作者并不是固定的，很多都沒有受到專門的培訓(xùn)，而且相關(guān)的組織也未結(jié)合設(shè)定好的規(guī)定開展管控活動，再加之一些物業(yè)管理人員由于年齡偏大、文化水平較低、接受能力差，不能夠?qū)Πl(fā)生的不利現(xiàn)象積極的分析，無法察覺存在的不利現(xiàn)象，這樣就往往導(dǎo)致小火釀成了大災(zāi)。
（5） 消防宣傳教育力度不夠，安全隱患突出。由于小區(qū)業(yè)主在用火用電方面缺乏起碼的安全常識，違章用火和超負(fù)荷用電非常普遍，家庭火災(zāi)發(fā)生的概率在不斷增加。隨著科學(xué)技術(shù)的高速前進，此時群眾對于物質(zhì)生活的規(guī)定更為嚴(yán)苛，而且家居活動的思想也出現(xiàn)了很大的轉(zhuǎn)變，很多有著較高的功率以及能耗的設(shè)備被大量的使用，同時因為許多業(yè)主在裝飾的時候?qū)υO(shè)備的能耗不了解，導(dǎo)致其線路過載，此時就會導(dǎo)致其因為使用不合理而引發(fā)火情。
（6） 火災(zāi)隱患整改難度大，處罰執(zhí)行難。由于社區(qū)整體消防意識淡薄，對消防安全重視不夠。一旦存在火災(zāi)隱患，整改時需要多家單位配合，整改資金有時也需要多家單位承擔(dān)，由于經(jīng)濟狀況和消防安全意識不同，雖然有的單位愿意承擔(dān)，但有的單位不愿意承擔(dān)，造成很難整改的局面。再加之社區(qū)房屋在最初開發(fā)建設(shè)時遺留下的許多問題得不到解決，一部分建筑涉及多個產(chǎn)權(quán)，物業(yè)管理單位又不能參與管理，無人協(xié)調(diào)，消防部門下發(fā)法律文書時，無明確主體，造成隱患整改難，實施處罰時，各產(chǎn)權(quán)單位互相推脫，消防執(zhí)法難以落實到位。召開協(xié)調(diào)會時，因無法理清關(guān)系，效果不明顯，以致于各產(chǎn)權(quán)單位均拖延整改。如果消防部門強制處理，一旦措施不慎，極有可能造成社會不穩(wěn)定。
2 提高社區(qū)物業(yè)消防安全管理工作的措施
（1） 強化管理，落實責(zé)任。《中華人民共和國消防法》第十八條明確指出：“住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對公共區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)”。由此可見，社區(qū)物業(yè)管理單位不是無法可依，國家已經(jīng)從法律層面上賦予了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在社區(qū)管理服務(wù)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的消防安全職能和責(zé)任。《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防管理規(guī)定》也明確規(guī)定：居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責(zé)：（1）制定消防安全制度，落實消防安全責(zé)任，開展消防安全宣傳教育；（2）開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患；（3）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；（4）保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。其他物業(yè)管理單位應(yīng)對受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)。這說明政府為規(guī)范消防安全管理，實施社會消防監(jiān)督，最大限度的避免和減少火災(zāi)事故的發(fā)生，已經(jīng)將城市社區(qū)消防安全責(zé)任落實到了每一個物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位也要將消防安全工作層層分解，明確好各級人員的職責(zé)。
（2） 健全機制，規(guī)范服務(wù)。社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律法規(guī)，建立健全消防安全管理制度，加大宣傳教育力度，并通過組織一系列的消防安全知識教育和培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。
（3） 加大基礎(chǔ)投入，提高防控能力。今后，城市規(guī)劃開發(fā)、舊城改造和社區(qū)建設(shè)要與消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同步進行，新建投入使用的社區(qū)必須嚴(yán)格按照國家消防技術(shù)規(guī)范要求驗收達(dá)標(biāo)。對短期內(nèi)不能開發(fā)和改建的老城區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部的平房區(qū)、棚戶區(qū)等要加大消防投入，要廣泛開展以社區(qū)居民委員會為龍頭，物業(yè)管理單位和社區(qū)業(yè)主委員會為核心，社區(qū)居民積極參與的群防群治消防安全管理模式，真正形成“社區(qū)是我家，消防靠大家”的管理氛圍。必要時在一些沒有物業(yè)管理的社區(qū)，可以利用社區(qū)警務(wù)室設(shè)置社區(qū)消防服務(wù)網(wǎng)點，推選一名思想覺悟高，熱愛公益事業(yè)，責(zé)任心較強的業(yè)主確定為專（兼）職消防安全員，配備最基本的滅火器等工具，隨時接受群眾的求助。
（4） 加強宣傳教育，營造安全氛圍。物業(yè)管理單位要加強對社區(qū)內(nèi)消防安全宣傳教育工作，制定科學(xué)規(guī)范的宣傳教育計劃，設(shè)置動態(tài)消防宣傳欄、消防漫畫，利用社區(qū)文化站、社區(qū)樓宇電視和廣播等手段，建立社區(qū)消防文化陣地來宣傳防火、滅火及火災(zāi)逃生、安全疏散等消防基本知識，讓居民意識到消防安全的重要性，從而形成人人重視消防、家家關(guān)注消防的文化氛圍。
物業(yè)管理單位消防管理工作牽系于千家萬戶，是消防工作的重要組成部分，只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認(rèn)識到當(dāng)前的火災(zāi)形勢，認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù)，為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證，營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境。
篇（5）
1 高層住宅樓典型火災(zāi)事故案例
案例一、2011年2月3日零時13分，沈陽皇朝萬鑫國際大廈b座公寓樓發(fā)生火災(zāi)。火災(zāi)是業(yè)主燃放煙花引燃b座11層1109房間南側(cè)室外平臺地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室內(nèi)可燃物，形成大面積立體燃燒。
案例二、2010年11月15日14時15分發(fā)生的位于上海靜安區(qū)膠州路728號的一棟28層高層公寓樓火災(zāi)共造成58人死亡，70余人受傷。
由以上兩起案件可以看出，由于消防設(shè)施未能及時發(fā)揮作用，以及群眾未能掌握正確的火災(zāi)逃生等因素，導(dǎo)致了嚴(yán)重人員傷亡。所以，做好高層住宅小區(qū)建筑消防安全管理工作十分重要。
2 物業(yè)消防安全管理職責(zé)
《消防法》第16條對單位應(yīng)當(dāng)履行的消防安全職責(zé)進行了規(guī)定 企業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé)：定期對消防設(shè)施進行檢驗、維修，確保完好有效；對建筑消防設(shè)施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備查；消防控制室應(yīng)當(dāng)24小時有操作人員值守，及時處理報警信號。保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火間距符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；組織防火檢查，及時消除火災(zāi)隱患。
3 當(dāng)前物業(yè)消防安全管理中存在的問題
3.1 消防管理經(jīng)費的不落實，造成物業(yè)管理及消防管理不落實
消防安全管理經(jīng)費涉及消防設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)和日常消防安全管理費，管理經(jīng)費主要來自兩個渠道：一是，開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金；二是，物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，物業(yè)管理資金使用、管理的不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解，因而消防管理費用難以收取。
3.2 物業(yè)管理的職業(yè)隊伍未形成，消防管理不規(guī)范
物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊伍尚未形成，作為專業(yè)技術(shù)性較強的消防安全管理人員更是嚴(yán)重缺乏，面對物業(yè)管理中設(shè)置的現(xiàn)代消防設(shè)施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。
3.3 各責(zé)任主體消防管理職責(zé)落實不到位
物業(yè)管理單位承擔(dān)著公共部位的消防設(shè)施管理、維護，對于安裝在居民家庭內(nèi)的消防設(shè)施（火災(zāi)探測器、噴頭等）由于工作時間錯時、人戶困難等原因，很難按時進行有效維護；街道、社區(qū)居委會由于缺乏消防專業(yè)人員，較少開展防火檢查、檢查時也很難發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；作為居住小區(qū)消防監(jiān)督管理機構(gòu)的公安派出所，從職責(zé)、警力等方面很難對涉及改變消防設(shè)施使用功能的室內(nèi)裝修進行監(jiān)管。
3.4 業(yè)王消防安全意識及維權(quán)意識低
由于消防安全意識薄弱，許多業(yè)主使用大量可燃材料進行室內(nèi)裝修，裝修過程中，普遍存在電氣線路及設(shè)備安裝不規(guī)范；私自改裝燃?xì)夤芫€及設(shè)備等不安全行為；隨意拆除、封堵、遮蔽消防設(shè)施。大部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的訴求停留在環(huán)境衛(wèi)生打掃、公共照明保障、電梯服務(wù)、綠化養(yǎng)護等方面，而對消防設(shè)施的管理很少關(guān)注，不關(guān)心自身消防安全方面的權(quán)益。
3.5 承建商建管脫節(jié)，留下火災(zāi)隱患
目前一些開發(fā)建設(shè)項目與物業(yè)管理存在明顯的脫節(jié)，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程出發(fā)來設(shè)計、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。
4 解決物業(yè)消防管理問題的對策
4.1 規(guī)范物業(yè)管理單位消防管理行為
物業(yè)管理單位的行政管理部門在市場準(zhǔn)入、等級評比時應(yīng)增加消防設(shè)施維護管理人員職業(yè)資格要求和人員數(shù)量要求，明確物業(yè)服務(wù)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任：制定消防安全制度，落實消防安全措施，提供消防安全防范服務(wù)；開展消防安全宣傳和防火檢查，消除火災(zāi)隱患；對共用消防設(shè)施、器材、疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理。
4.2 加強消防監(jiān)督管理
公安派出所對物業(yè)服務(wù)單位履行消防管理的職責(zé)應(yīng)加強監(jiān)督。依法定期督促物業(yè)服務(wù)單位履行消防安全管理職責(zé)；對設(shè)有自動消防設(shè)施的小區(qū)，在房產(chǎn)交付時，督促房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)單位向業(yè)主發(fā)放裝修消防安全須知；幫助居民成立多種形式的互助組織，幫助制定滅火及應(yīng)急疏散預(yù)案并組織社區(qū)居民開展逃生自救演練等。
4.3 建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍
篇（6）
中圖分類號：TU998 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）09（a）-0068-02
近幾年來，三亞市從一個默默無聞的小島城市漸漸地蛻變成了一個家喻戶曉的“明星”城市。因自然環(huán)境得天獨厚，城市建設(shè)快速發(fā)展，三亞市榮獲了中國人居環(huán)境獎，吸引著越來越多的外地人前來買房置業(yè)。然而，無論是國際旅游城市的成功建設(shè)，還是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展，都需要借助物業(yè)管理的力量。在對三亞市低、中、高檔住宅小區(qū)調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，部分住宅小區(qū)的許多消防安全設(shè)施往往跟不上小區(qū)的發(fā)展節(jié)奏，這就導(dǎo)致許多小區(qū)存在著消防管理滯后或者不到位的現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)部存在不少的安全隱患和盲點，進而對居民的正常生活造成一定的影響，也會嚴(yán)重影響國際旅游城市的嶄新形象。所以積極探討小區(qū)面臨的消防安全管理中存在的問題并提出對應(yīng)的措施勢在必行。
1 海南三亞住宅小區(qū)存在的消防安全隱患
1.1 物業(yè)管理單位相關(guān)責(zé)任落實情況較差
海南三亞地區(qū)有不少新興的住宅小區(qū)，其中既有價格比較高昂的高檔小區(qū)，也有符合普通大眾的住宅小區(qū)，但是這些小區(qū)的物業(yè)管理單位的相關(guān)責(zé)任都沒有得到完全的落實，進而造成一定的消防安全隱患。不少小區(qū)的物業(yè)管理單位為了追求自身的經(jīng)濟效益，忽視了小區(qū)建筑消防設(shè)施的維護和保養(yǎng)，而且很多物業(yè)管理單位對自身的職責(zé)認(rèn)識不足，以為自己的工作就是對小區(qū)內(nèi)的各項安全事務(wù)進行簡單管理，一旦小區(qū)內(nèi)部的建筑消防設(shè)施出現(xiàn)損壞，因為物業(yè)管理單位難以發(fā)動業(yè)主收集相關(guān)的維修資金，使得物業(yè)管理單位往往對小區(qū)內(nèi)部的建筑消防設(shè)施的損壞和缺失視而不見，進而為整個小區(qū)的安全造成一定的隱患。小區(qū)的物業(yè)管理單位對相關(guān)的消防安全責(zé)任沒有認(rèn)真落實，對于小區(qū)內(nèi)部的諸多問題選擇無視或者簡單處理，比如在三亞的某一小區(qū)內(nèi)部發(fā)現(xiàn)部分消防栓已經(jīng)丟失，部分消防設(shè)施出現(xiàn)了不同程度的損壞，但是小區(qū)的物業(yè)管理單位沒有做到及時處理，這就導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)存在嚴(yán)重的消防安全隱患，一旦出現(xiàn)消防安全事故，小區(qū)內(nèi)部的消防安全設(shè)施無法為相關(guān)人員提供可靠的幫助，比如消防栓無法出水、無法正常使用等，這些問題就會在火災(zāi)發(fā)生時造成重大的人員傷亡以及相關(guān)的財產(chǎn)損失。還有一點就是不少物業(yè)管理單位為了防止小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施或相關(guān)器材被小偷盜走或被居民破壞，進而對很多的消防設(shè)施和器材安裝門鎖，這樣就導(dǎo)致一旦發(fā)生緊急情況，具體的消防設(shè)施如消火栓箱、水泵房、配電間、消防控制室等難以及時發(fā)揮其作用，延誤了消防人員進行火災(zāi)撲滅的最佳時機，進而造成不必要的財產(chǎn)損失和人員傷亡。
1.2 小區(qū)居民的消防安全意識不夠
海南三亞住宅小區(qū)內(nèi)部的居民眾多，而且居民的來源廣泛，主要分為兩大類：一是本地普通住宅小區(qū)，這類住宅小區(qū)的業(yè)主 80%是本地人，20%是外來務(wù)工人員；另外一種是“候鳥”人群住宅小區(qū)，這類小區(qū)“候鳥”人群住宅小區(qū)的業(yè)主，85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員。這些居民的文化、生活水平和知識結(jié)構(gòu)都存在著較大的差異，進而導(dǎo)致他們對小區(qū)的消防安全存在著不一致的認(rèn)識。
同時，近年來隨著人們生活水平的不斷提升，很多家庭都已經(jīng)購買了自己的私家車，但是小區(qū)內(nèi)部的停車位由于設(shè)計或者其他原因等導(dǎo)致難以滿足居民的停車需求，進而導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的道路或者消防車道被居民的私家車占據(jù)，一旦發(fā)生消防事故，相關(guān)的消防車難以順利抵達(dá)指定位置進而造成巨大的消防損失。有的小區(qū)居民由于思想認(rèn)識水平較低，對消防法規(guī)也沒有清晰的認(rèn)知，他們以為消防用水是免費的水源，就私自借用消防栓里的消防用水，但是消防栓的供水一般來自建筑在樓頂?shù)南浪洌鋬λ坑邢蓿@些消防水箱的供水一般只能滿足水災(zāi)發(fā)生的前10 min的撲滅工作，如果在平時被居民大量使用又得不到及時補充，那么一旦出現(xiàn)火災(zāi)就沒有足夠的用水來撲滅火災(zāi)，其影響是可想而知的。還有的居民為了滿足自己的需要把小區(qū)內(nèi)部的消防通道進行改建，用作自己的雜物間或者儲藏間；還有不少居民消防安全意識不夠，將許多生活雜物放置在疏散電梯前，這些行為都造成不小的消防安全隱患，在火災(zāi)發(fā)生時往往造成巨大的人員損失和財產(chǎn)損失。
1.3 公共維修基金使用阻力較大
海南三亞地區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備完善，體積較大，而且一旦出現(xiàn)損壞需要大量資金進行維修，但是維修經(jīng)費的來源只能依賴小區(qū)的專項維修基金。但是在實際操作中由于小區(qū)的業(yè)主數(shù)量較大，業(yè)主對消防安全的認(rèn)識不統(tǒng)一，因為這類“候鳥”人群住宅小區(qū)業(yè)主每年都只在三亞住一兩個月，所以沒有業(yè)主提議成立業(yè)主委員會。對于平時小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)糾紛，業(yè)主的處理方法一般是去小區(qū)物業(yè)投訴然后不了了之，加之物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)宣傳工作往往不到位，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)未能滿足業(yè)主的具體需求，這些都造成小區(qū)的消防設(shè)施因為沒有足夠的資金進而難以及時地完成維修和更換。
1.4 開發(fā)商建管脫節(jié)，留下火災(zāi)隱患
房地產(chǎn)開發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程出發(fā)來設(shè)計、施工和監(jiān)督，甚至一些建筑未經(jīng)消防審核、驗收就投入使用了。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。
2 住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理的對策
2.1 加強對相關(guān)物業(yè)管理單位從業(yè)人員的培訓(xùn)
物業(yè)管理單位以及相關(guān)的房地產(chǎn)行政部門必須加強對海南三亞地區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位從業(yè)人員的相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，進而全面提升相關(guān)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，為小區(qū)的物業(yè)管理打下堅實的基礎(chǔ)。同時相關(guān)部門比如消防安全機構(gòu)和當(dāng)?shù)氐呐沙鏊⒔值擂k事處等組織要加強對物業(yè)管理人員的監(jiān)督，同時也要積極組織形式多樣的培訓(xùn)班。可以采用現(xiàn)場教學(xué)的方式對相關(guān)的物業(yè)管理人員進行專門的消防知識和技能的培訓(xùn)，務(wù)必使物業(yè)管理人員做到“懂基本消防常識、懂消防設(shè)施設(shè)備的使用方法、懂逃生自救技能，會查改火災(zāi)隱患、會救初起火災(zāi)、會組織人員疏散”。
2.2 建立健全物業(yè)管理消防工作制度
為了確保物業(yè)管理單位切實履行相關(guān)職責(zé)，做好小區(qū)的物業(yè)管理工作，就要建立健全物業(yè)管理消防工作制度，對小區(qū)內(nèi)部的各項管理事項進行仔細(xì)確認(rèn)，明確工作人員的消防安全管理責(zé)任，制定科學(xué)合理的消防巡查制度，做好相關(guān)消防安全隱患的檢查和整改工作，及時對相關(guān)的重大消防問題進行檢查和報告，同時做好與業(yè)主的溝通交流工作，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，對于相關(guān)的專項資金的管理和使用都要保證公開透明，爭取業(yè)主的支持和理解，促進業(yè)主積極配合物業(yè)管理人員的工作。保證物業(yè)管理人員積極完成其主要責(zé)任和工作，對小區(qū)內(nèi)部的安全問題及時進行排查，做好相關(guān)問題的整改工作，對于比較重大的物業(yè)管理問題可以與業(yè)主進行交流和探討。
2.3 加強對物業(yè)管理單位的監(jiān)督執(zhí)法
我國制定了具體的《中華人民共和國消防法》和《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》，公安機關(guān)和消防機構(gòu)要根據(jù)規(guī)定對小區(qū)內(nèi)部的消防安全執(zhí)行情況進行檢查，積極了解小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位的消防安全職責(zé)的落實情況，以及物業(yè)管理人員的防火巡查的執(zhí)行情況，檢查小區(qū)內(nèi)部的安全出口、疏散通道以及消防車通道的具體情況，保證各項消防器材和設(shè)施的完整和有效，對于在巡查中發(fā)現(xiàn)的各項問題和隱患要及時整改，并將有關(guān)情況告知具體的房地產(chǎn)行政主管部門和小區(qū)業(yè)主委員會，進而形成部門聯(lián)動制約機制，為小區(qū)的消防安全管理確定必要的約束機制，全面保證小區(qū)物業(yè)消防安全管理長期處于正常水平。
2.4 加強小區(qū)消防安全常識的宣傳普及
對于小區(qū)內(nèi)的居民要積極普及相關(guān)的消防安全知識，按照《中華人民共和國消防法》等法律法規(guī)規(guī)定的消防工作職責(zé)定期組織開展小區(qū)消防知識宣傳、培訓(xùn)。可以在小區(qū)內(nèi)采用多種形式的宣傳工作，比如為居民發(fā)放各種消防安全資料，在小區(qū)的公示欄里張貼宣傳圖畫，利用小區(qū)廣播對居民進行消防安全知識的宣傳和普及，還可以組織業(yè)主進行火災(zāi)逃生的疏散演練等。
小區(qū)的物業(yè)消防至關(guān)重要，對于保護小區(qū)內(nèi)人們的生命安全和財產(chǎn)安全具有非常重大的意義，同時做好小區(qū)的物業(yè)消防安全管理也是物業(yè)管理部門的重要職責(zé)。
參考文獻
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篇（7）
如皋市主城區(qū)老舊小區(qū)共計37個，建于上世紀(jì)90年代，建筑面積近260萬平方米，涉及戶數(shù)2.5萬余戶，主要存在以下問題。
（一）基礎(chǔ)設(shè)施不完善
由于老舊小區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施不全，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，無法滿足居民目前的物質(zhì)文化生活需求。主要表現(xiàn)在：老舊小區(qū)普遍綠化養(yǎng)護缺失，扒翻種植、破綠毀綠、利用綠地違章搭建等行為屢見不鮮。機動車停車位缺少，小區(qū)車滿為患，公共場地擠占一空，有的甚至將車輛開進了綠化帶內(nèi)。居民體育健身和文化活動空間較小，一些老舊小區(qū)根本就沒有體育健身設(shè)施和文化活動場所。環(huán)衛(wèi)設(shè)施簡陋，亂倒垃圾現(xiàn)象時有發(fā)生。小區(qū)道路、路燈等損毀嚴(yán)重。上下水管網(wǎng)嚴(yán)重老化，化糞池?zé)o人清理，經(jīng)常堵塞，污水橫溢。有的小區(qū)沒有煤氣或天然氣，小區(qū)居民使用煤氣罐，生活不便。
（二）管理費用收取難
老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)呈多元化格局，有全產(chǎn)權(quán)商品房、房改售房、回遷房、農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房、居民承租房。業(yè)主對物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟承受能力差異大。承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務(wù)；承受能力差的則認(rèn)為只要不交費，有無管理無所謂。小區(qū)居民往往以一些問題沒有解決為由，長期拒繳衛(wèi)生清運費。社區(qū)每年收取50元左右的衛(wèi)生保潔費，收取率只能達(dá)到20%左右，街道和社區(qū)居委會不得不墊資雇傭老弱病殘人員清掃小區(qū)，人員費用向共建單位化緣解決，由于保潔機制不健全，老舊小區(qū)普遍存在臟亂差現(xiàn)象。
（三）物業(yè)管理介入難
受傳統(tǒng)思想觀點影響，老舊小區(qū)部分居民存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，認(rèn)為實行物業(yè)管理就是想多收錢，不少人不習(xí)慣，不愿意繳費。另外，老舊小區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施老舊、缺乏物業(yè)用房、環(huán)境臟亂等問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接手老舊小區(qū)的物業(yè)管理。
以上問題長期制約了老舊小區(qū)的長效管理，老舊小區(qū)因為臟亂差成為城市市容環(huán)境的“低洼地”。要徹底解決老舊小區(qū)的管理問題，只有實施物業(yè)化管理，而物業(yè)化管理的前提必須是由政府主導(dǎo)對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造。因為老舊小區(qū)改造動輒幾十萬、上百萬，只有財政投入才能解決資金來源問題。改造的目的不僅是提升老舊小區(qū)設(shè)施、綠化、道路狀況，化解居民難題，同時也讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐提供較好條件。
二、老舊小區(qū)改造與物業(yè)化管理策略
（一）科學(xué)民主實施改造
1.政府主導(dǎo)實施
2013年起，如皋市每年將老舊小區(qū)改造作為政府為民辦實事十大工程之一，市人大將老舊小區(qū)改造寫進了人大工作報告，并每年聽取專題匯報。市政府主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)每季度進行督查推進。市財政充分保障改造經(jīng)費，三年來共計投入8000多萬元對23個老舊小區(qū)進行了改造，惠及居民15000戶。
2.科學(xué)民主推進
對擬改造小區(qū)調(diào)查摸底，分類、分批實施改造。制定具體方案時，將需整項目（市政、綠化、車位、管網(wǎng)、墻面、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等）廣泛征求居民意見。首先將擬改造項目在小區(qū)張貼進行公示，召開座談會聽取意見；然后根據(jù)居民意見和小區(qū)實際狀況制定初步方案；再公示、組織居民討論反饋；聽取意見和修改方案可以反復(fù)進行，直至居民之間、居民和工作組之間基本達(dá)成一致意見，最后由規(guī)劃設(shè)計單位制定專業(yè)改造方案，組織實施。
3.規(guī)范組織實施
改造中嚴(yán)格按照招投標(biāo)程序確定施工單位和監(jiān)理單位，實行項目化管理。市紀(jì)委、監(jiān)察局全程監(jiān)督招標(biāo)和施工過程，定期派員對老舊小區(qū)改造工程進行現(xiàn)場質(zhì)詢，測評居民滿意度，確保改造質(zhì)量。對改造過程中出現(xiàn)工程增量，嚴(yán)格按程序逐級申請，完善手續(xù)，驗收后接受審計，保證工程建設(shè)陽光透明，規(guī)范高效。
4.發(fā)揮黨建作用
在改造中，雖然已經(jīng)充分征求意見，但仍有少數(shù)居民對改造方案不滿意，影響施工進度。工作組創(chuàng)新思路，在小區(qū)建立臨時黨支部，依靠組織力量強化改造工作推進。一是利用此平臺傾聽群眾心聲，盡可能解決疑難問題；二是發(fā)揮黨員先鋒模范作用，讓黨員給其他居民做樣子，作表率；三是通過此平臺對不滿意的居民進行思想教育，要求顧全大局，帶頭服從既定改造方案，并對其他居民進行宣傳動員，保障小區(qū)改造任務(wù)順利完成。
（二）落實物業(yè)化服務(wù)
1.健全管理制度
為推進老舊小區(qū)物業(yè)化管理，如皋市修訂完善了《如皋市物業(yè)管理暫行辦法》，出臺了《如皋市安置房居住區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》《如皋市住宅老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)實施基本物業(yè)服務(wù)考核管理辦法》《主城區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核辦法》等一系列文件，為健全完善物業(yè)管理政策制度體系，規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務(wù)行為、引導(dǎo)業(yè)主依法理性維權(quán)等強化了制度保障。
2.建立管理機構(gòu)
如皋市城管局報請市編辦同意成立了物管中心。主要負(fù)責(zé)開展物業(yè)小區(qū)、物業(yè)企業(yè)星級評定及爭先創(chuàng)優(yōu)等工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)老舊小區(qū)、安置區(qū)物業(yè)企業(yè)“三基本”服務(wù)（即“基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護”）；負(fù)責(zé)老舊小區(qū)、安置區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督考核與政府獎補資金的撥付；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)糾紛。
3.落實物業(yè)服務(wù)
老舊小區(qū)改造工程全面驗收后，由街道所屬社區(qū)或業(yè)主委員會委托專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)“基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護”的“三基本”物業(yè)服務(wù)，嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，選擇有資質(zhì)、負(fù)責(zé)任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)。
（三）構(gòu)建物業(yè)化管理長效機制
1.政策引導(dǎo)獎補機制
落實老舊小區(qū)物業(yè)考核補貼。每季度對老舊小區(qū)“三基本”物業(yè)服務(wù)進行考核，市財政按每月0.15元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)對“三基本”物業(yè)服務(wù)進行考核發(fā)放補貼；加大政策扶持力度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的各項鼓勵補貼政策；提高老舊小區(qū)物業(yè)費收繳率，市政府建立機關(guān)部門與老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)的掛鉤共建制度，協(xié)助社區(qū)收繳物業(yè)服務(wù)費用，作為機關(guān)部門作風(fēng)建設(shè)與文明創(chuàng)建的重要考核內(nèi)容。兩年來，共發(fā)放“三基本”物業(yè)考核獎補資金298.2萬元，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)考核獎勵44.6萬元。
2.基層自治組織機制
大力推進和指導(dǎo)各街道社區(qū)牽頭組建老舊小區(qū)業(yè)主委員會。明確業(yè)主委員會工作職責(zé)、要求、享有權(quán)利等，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)居民之間的“橋梁”作用：如倡導(dǎo)居民養(yǎng)成良好居住習(xí)慣，督促居民按照標(biāo)準(zhǔn)繳費，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作，提高小區(qū)管理效率。定期召開業(yè)主委員會工作座談會、培訓(xùn)會，調(diào)查、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)業(yè)主委員會工作。定期對業(yè)主委員會工作進行考核，對成績顯著的給予經(jīng)濟獎勵，兩年來共發(fā)放業(yè)主委員會考核獎勵資金11.6萬元。
3.物業(yè)糾紛化解機制
建立行政、司法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)基層組織等參與的“四位一體”物業(yè)矛盾調(diào)解機制，兩年來共受理和調(diào)解各類物業(yè)糾紛1457件。積極爭取法院的支持，開通“物業(yè)綠色司法通道”，對業(yè)主無故拖欠物業(yè)費的案件，進行“快立、快審、快結(jié)”，通過物業(yè)糾紛“四位一體”調(diào)解制度和物業(yè)綠色司法通道的有效運行，取得了預(yù)期社會效果和法律效果。
4.物業(yè)繳費誠信機制
將業(yè)主特別是機關(guān)公職人員繳納物業(yè)費列入誠信體系建設(shè)。市級機關(guān)工委將機關(guān)黨員干部繳納物業(yè)費情況作為黨員干部道德表現(xiàn)社區(qū)函調(diào)考核內(nèi)容。公職人員無故仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除通過法定程序予以維權(quán)外，還可通過函告所在單位，由該單位負(fù)責(zé)人教育并督促其主動繳費，經(jīng)教育仍不繳費又不依法維權(quán)的，年終考核不得被評為先進。
三、老舊小區(qū)改造和物業(yè)化管理取得的成效
（一）居住環(huán)境大幅提升
三年來，如皋市共投資8000萬余元，完成20個老舊小區(qū)的綜合整治工作，面積達(dá)140萬平方米，惠及居民1.2萬余戶。新建及維修道路2.8萬平方米，新增車位1138個，補種綠化4.6萬平方米，對污水管網(wǎng)、路燈、落水管等市政設(shè)施進行更換，因地制宜開辟健身場所，增添健身器材。改造工程很好地解決了老舊小區(qū)“面子”和“里子”問題，小區(qū)環(huán)境設(shè)施水平得到大幅改善。
（二）繳費比率大幅提高
老舊小區(qū)居民明顯感受到改造工程帶來的變化，加之老舊小區(qū)物業(yè)費通過政府每月每平方米補貼0.15元，業(yè)主繳納物業(yè)費的積極性得到提高。物業(yè)繳費率由過去不到20%上升到75%，少數(shù)老舊小區(qū)達(dá)到87%以上，實現(xiàn)了居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良性合作，雙贏共進。
四、老舊小區(qū)物業(yè)化管理啟示
（一）老舊小區(qū)改造是前提
老舊小區(qū)由于歷史原因，在環(huán)境、設(shè)施、交通、安全等方面存在諸多不足，經(jīng)過實施改造，基礎(chǔ)設(shè)施、管網(wǎng)管線、綠化車位等都得改善，增強了居民的生活幸福指數(shù)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的入駐管理提供了良好的物質(zhì)、環(huán)境條件。
（二）群眾參與管理是基石
在老舊小區(qū)改造和管理中，要不斷創(chuàng)新群眾參與機制，調(diào)動群眾的積極性，鼓勵廣大居民參與小區(qū)改造和管理，并搭建參與平臺，如發(fā)放征求意見表、召開座談會，建立小區(qū)志愿服務(wù)隊伍、文明勸導(dǎo)隊、“和事佬”俱樂部等，讓群眾參政議政、出謀劃策，共建共享，探索新形勢下老舊小區(qū)的管理新路子。
（三）落實管理責(zé)任是根本
落實街道社區(qū)為老舊小區(qū)管理責(zé)任主體，將責(zé)任主體屬地化，有利于發(fā)揮社會基層組織職能作用，加強社區(qū)與居民聯(lián)系，促進物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)有序，提高物業(yè)管理能效。積極發(fā)揮業(yè)主委員會的自治作用，落實老舊小區(qū)自治，增強老舊小區(qū)自我管理功能。
（四）物業(yè)化服務(wù)是關(guān)鍵
過去老舊小區(qū)物業(yè)管理是空白，大多數(shù)是社區(qū)維持基本保潔，收費也很低廉，收費難度大。把老舊小區(qū)物業(yè)管理社會化，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)、規(guī)范化服務(wù)不僅可以減輕社區(qū)負(fù)擔(dān)，更是老舊小區(qū)落實常態(tài)長效管理的關(guān)鍵。
（五）政策獎補扶持是推手
篇（8）
通過完善物業(yè)管理工作機制，落實各街道辦事處及相關(guān)職能部門職責(zé)，努力提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平、提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)，加強物業(yè)承接查驗、小區(qū)環(huán)境巡查整治、前期物業(yè)招投標(biāo)管理，提升我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，推動我區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體持續(xù)健康發(fā)展。
二、工作內(nèi)容
（一）完善物業(yè)管理工作機制
1.調(diào)整區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單，由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)副區(qū)長任組長，區(qū)政府相關(guān)部門和街道辦事處行政主要負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，掛靠區(qū)住建局。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要加強小區(qū)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理，把小區(qū)物業(yè)管理的工作納入全區(qū)城市管理和文明社區(qū)建設(shè)內(nèi)容，并繼續(xù)將小區(qū)物業(yè)管理工作納入?yún)^(qū)政府對各單位的年度目標(biāo)考核。
2.各街道辦事處要指定1人為本轄區(qū)物業(yè)管理工作督導(dǎo)員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作。各社區(qū)居委會要設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)，指定2人為物業(yè)管理工作協(xié)管員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的日常巡查、物業(yè)糾紛調(diào)解和監(jiān)督管理工作。督導(dǎo)員及協(xié)管員名單應(yīng)于2012年月30日前由各街道匯總后統(tǒng)一報送區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（區(qū)住建局）。
（二）加強制度建設(shè)
1.各街道辦事處負(fù)責(zé)建立并落實物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。每季度至少牽頭組織召開1次聯(lián)席會議，及時有效解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。要建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制，物業(yè)管理普通糾紛由社區(qū)、街道及時調(diào)處化解，并上報區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室；嚴(yán)重的矛盾由區(qū)相關(guān)部門牽頭協(xié)調(diào)解決，區(qū)級各職能部門要及時靠前處置。
2.社區(qū)居委會要建立物業(yè)小區(qū)日常巡查制度。協(xié)管員每日對各自轄區(qū)的物業(yè)小區(qū)進行巡查，對物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、二次供水（硬件）等的檢查情況建立檔案做好記錄，并于每月25日前報送街道辦事處。配合街道對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度工作的考核，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評優(yōu)評先、資質(zhì)晉升提出意見，對物業(yè)小區(qū)項目的年度考評進行打分；對存在問題的物業(yè)小區(qū)發(fā)出整改通知并督促整改，若物業(yè)企業(yè)拒不整改，及時向街道及區(qū)住建局書面報告。
3.街道辦事處應(yīng)建立物業(yè)管理責(zé)任制。負(fù)責(zé)對社區(qū)居委會物業(yè)管理工作的考核，對社區(qū)居委會的日常巡查工作每周至少1次督查，每月27日前匯總各自轄區(qū)社區(qū)居委會的日常巡查情況，報送區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
4.區(qū)住建局每周應(yīng)對各街道、社區(qū)居委會的物業(yè)小區(qū)進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題除要求物業(yè)公司及時進行整改外，同時反饋至所在轄區(qū)街道、社區(qū)，要求街道、社區(qū)進行督查落實。
（三）落實業(yè)主委員會職責(zé)
各街道辦事處要加大組建小區(qū)業(yè)主委員會的力度，符合成立業(yè)委會條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會應(yīng)達(dá)到60%以上。加強業(yè)委會制度建設(shè)，引導(dǎo)業(yè)主委員會規(guī)范管理，推進業(yè)主大會成立和規(guī)范運作。促進物業(yè)管理和社區(qū)管理有機結(jié)合，逐步形成社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。
（四）推進老舊小區(qū)整治工作
各街道辦事處要在年老舊小區(qū)整治試點的基礎(chǔ)上，安排一定的整治資金，選擇具有一定規(guī)模、居民整治意愿較強的老舊小區(qū)，繼續(xù)推進老舊小區(qū)整治工作。要通過設(shè)置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區(qū)面貌初步改善、基本具備或提升物業(yè)管理條件，并根據(jù)小區(qū)實際和居民意愿，采取引進專業(yè)物業(yè)管理、社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理、業(yè)主自行管理等方式建立長效管理機制。
（五）加強前期物業(yè)招投標(biāo)管理
根據(jù)市住建局制定的前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定，區(qū)住房和建設(shè)局要做好物業(yè)招投標(biāo)活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，當(dāng)年預(yù)售的項目應(yīng)100%實行前期物業(yè)招投標(biāo)，并做到公平、公開、公正。
三、物業(yè)管理專項經(jīng)費的使用
1.根據(jù)《市府辦關(guān)于市規(guī)范提升物業(yè)管理工作實施方案和市物業(yè)管理工作考核規(guī)定的通知》文的要求，2012年我區(qū)撥出物業(yè)管理工作專項經(jīng)費100萬元，年底按實際支付情況調(diào)整，以后按工作需求逐年增加。
2.區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，每年定期牽頭組織對各街道、社區(qū)物業(yè)管理工作人員及物業(yè)公司從業(yè)人員、業(yè)委會成員進行培訓(xùn)，該項費用每年計10萬元。
3.從當(dāng)年度區(qū)政府安排的物業(yè)管理專項資金中撥出部分資金，對老舊小區(qū)的整改提升進行適當(dāng)補助。
4.在每期市城市衛(wèi)生考評中心組織的物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化考評中，對考評成績位列當(dāng)期第一、二名的小區(qū)物業(yè)公司進行獎勵，其中：第一名獎勵1500元，第二名獎勵800元；同一年度考評成績列全市倒數(shù)5名內(nèi)（含）且考評成績在90分以下，累計兩期及以上的物業(yè)小區(qū)，其服務(wù)的物業(yè)公司將列入黑名單，并將通告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和小區(qū)業(yè)委會；對考評成績位列倒數(shù)一、二名的小區(qū)物業(yè)公司，同一年度第一次列入黃色監(jiān)管，第二次逐級報送至上級主管部門，并建議上級主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法等相關(guān)規(guī)定予以降低資質(zhì)或取消資質(zhì)。
5.在每期市城市衛(wèi)生考評中心組織的物業(yè)小區(qū)二次供水（硬件）考評中，對考評成績位列當(dāng)期第一、二名的小區(qū)物業(yè)公司進行獎勵，其中：第一名獎勵1500元，第二名獎勵800元；對考評成績位列倒數(shù)一、二名的小區(qū)物業(yè)公司，同一年度第一次列入黃色監(jiān)管，第二次逐級報送至上級主管部門，并建議上級主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法等相關(guān)規(guī)定予以降低資質(zhì)或取消資質(zhì)。
6.鼓勵轄區(qū)物業(yè)企業(yè)爭先創(chuàng)優(yōu)，對通過國家、省、市級優(yōu)秀示范小區(qū)評選的物業(yè)企業(yè)進行獎勵。其中：被評為國家級優(yōu)秀示范小區(qū)的獎勵40000元，省級優(yōu)秀示范小區(qū)的獎勵20000元，市級優(yōu)秀示范小區(qū)的獎勵10000元。
篇（9）
一、工作任務(wù)
XX鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)城區(qū)229個無主管小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理。其中X社區(qū)X個，X社區(qū)XX個，XX社區(qū)X個，XX社區(qū)X個，XX社區(qū)X個，XX社區(qū)X個，XX社區(qū)X個，XX社區(qū)XX個，XX社區(qū)X個，XX社區(qū)X個。2021年底縣城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。
二、工作時限
按照工作部署，老舊小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率在6月底前完成30%，10月底前完成80%，12月底前達(dá)到100%。
三、分類實施
（一）基礎(chǔ)條件較好的單位家屬樓院。
須引入專業(yè)化物業(yè)企業(yè)進駐管理。
（二）基礎(chǔ)條件一般的小區(qū)。
無法引入專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的樓院、單位家屬院，由責(zé)任單位進行管理。其余的由XX鎮(zhèn)組織成立業(yè)主委員會或居民議事小組（黨員議事小組），由業(yè)主委員會或居民議事小組自治管理。
（三）單棟樓院的小區(qū)。
劃片進行物業(yè)管理，由社區(qū)委派網(wǎng)格長或樓院長成立流動物業(yè)進行管理。
四、方法步驟
推進督導(dǎo)工作從2021年3月下旬開始至12月底，分三個階段進行：
第一階段：標(biāo)準(zhǔn)制定及部署發(fā)動（3月11日至3月31日）
縣住房和物業(yè)中心制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)及具體內(nèi)容，下達(dá)任務(wù)清單，組織專家指導(dǎo)、評定，建立進度臺賬，推進任務(wù)落實。
第二階段：全面推進（4月1日至10月31日）
XX鎮(zhèn)成立督導(dǎo)組深入各社區(qū)開展推進督導(dǎo)活動，督促各社區(qū)、責(zé)任單位根據(jù)任務(wù)清單和時間節(jié)點抓好落實。每月在項目現(xiàn)場召開一次推進觀摩會議，每月排名通報。匯總專項督查進展情況和存在問題，提出針對性的意見建議，推動項目順利實施。
第三階段：評價驗收（11月1日-12月31日）
縣住房和物業(yè)中心、XX鎮(zhèn)對全縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理實施情況進行驗收，并對完成情況進行公示。邀請縣文創(chuàng)辦、縣人大代表、縣政協(xié)委員、新聞媒體和相關(guān)部門等參與現(xiàn)場驗收。
五、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立XX縣物業(yè)管理重點民生實事工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由縣政府分管負(fù)責(zé)同志任組長，縣政府辦分管負(fù)責(zé)同志、縣住房和物業(yè)中心主要負(fù)責(zé)同志任副組長。縣紀(jì)委監(jiān)委、縣委辦、人大辦、政協(xié)辦、組織部、人武部、老干局、縣督查局、黨校、法院、檢察院、發(fā)改委、教體局、科工局、公安局、民政局、財政局、人社局、自然資源局、住建局、交通局、水利局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、商務(wù)局、文廣旅局、衛(wèi)健委、應(yīng)急局、審計局、市場監(jiān)管局、扶貧辦、稅務(wù)局、融媒體中心、住房和物業(yè)中心、糧食和物資中心、移民工作服務(wù)中心、供銷社、社保中心、公路事業(yè)發(fā)展中心、道路運輸服務(wù)中心、郵政局、煙草局、供電公司、淼源水務(wù)、熱力公司、聯(lián)通公司、人行、工商行、農(nóng)行、建行、農(nóng)商行、農(nóng)發(fā)行、郵政銀行、壽險公司、XX鎮(zhèn)、北冶鎮(zhèn)、交警隊、縣醫(yī)院、中醫(yī)院、二院、新華書店、醫(yī)藥公司、石油公司相關(guān)負(fù)責(zé)同志，XX鎮(zhèn)相關(guān)社區(qū)主要負(fù)責(zé)同志為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣住房和物業(yè)中心，縣住房和物業(yè)中心主要負(fù)責(zé)同志兼任辦公室主任，負(fù)責(zé)該項工作的督導(dǎo)推進。
六、工作要求
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。
物業(yè)管理全覆蓋工作在縣物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下進行，縣住房和物業(yè)中心負(fù)責(zé)制定標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)、培訓(xùn)，XX鎮(zhèn)負(fù)責(zé)具體實施，各責(zé)任單位分工負(fù)責(zé)，密切配合，強力推進。XX鎮(zhèn)各社區(qū)要結(jié)合各自實際，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作計劃，發(fā)揮機關(guān)黨員、職工引領(lǐng)作用，成立業(yè)主委員會或小區(qū)黨員議事小組，未能成立業(yè)主委員會的小區(qū)按照住建部等10部委的文件精神，組建社區(qū)居委會主導(dǎo)下的物業(yè)管理委員會。
（二）營造宣傳氛圍。
各社區(qū)要通過條幅、展板、公告欄、新聞媒體等多種形式進行宣傳，提高社會各界對物業(yè)管理的認(rèn)知度，積極參與，共建共享，共同推進，提升物業(yè)服務(wù)水平。
（三）嚴(yán)格考核獎懲。
縣物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組按照年度物業(yè)覆蓋工作任務(wù)完成情況對責(zé)任單位進行考核獎懲。
附件：1．XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)（試行）
2．XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理考評辦法
（試行）
3．XX縣老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目評分標(biāo)準(zhǔn)
4．老舊住宅小區(qū)實現(xiàn)規(guī)范化管理臺賬
附件1
XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化
管理標(biāo)準(zhǔn)（試行）
1．公共環(huán)境衛(wèi)生。小區(qū)（樓、院）路面、綠地、溝渠等公共部位每日至少清掃1次；按規(guī)定配置和擺放垃圾桶，并保持外觀完好清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；雨水井、污水井、化糞池每半年檢查1次，每年至少清掏1次；定期開展“除四害”消殺。
2．公共秩序維護。有門衛(wèi)的要建立公共秩序維護24小時值班制度，落實外來車輛、人員登記制度；無門衛(wèi)的，要建立定期巡查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報相關(guān)部門；定期清理樓道雜物；無“飛線充電”等影響消防安全的行為，制止無效的，及時上報相關(guān)部門；發(fā)生突發(fā)事件時，應(yīng)及時制止并報告相關(guān)部門。
3．綠化養(yǎng)護管理。綠地內(nèi)無雜草、雜物等，各類喬灌木、草坪等植物修剪整齊，無病蟲害現(xiàn)象；無毀綠種菜、毀綠停車、圈地飼養(yǎng)家禽等行為；有愛護綠化提示標(biāo)識。
4．共用部位管理。對小區(qū)（樓、院）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護保養(yǎng)，保證正常使用；對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備要采取必要的警示提醒和防范措施；對私搭亂建等違法違規(guī)行為，應(yīng)及時制止并報告相關(guān)部門；對房屋共用部位、共用設(shè)施需進行維修的，及時報告業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，協(xié)助申請使用維修資金或籌集資金組織維修。
5．停車管理服務(wù)。合理規(guī)劃機動車停車位及消防車通道標(biāo)線標(biāo)識，引導(dǎo)和提醒業(yè)主有序行駛、規(guī)范停放管理，嚴(yán)禁侵占消防通道、公共通道等行為；勸阻、制止樓梯間停放非機動車；合理設(shè)置非機動車停車棚、充電裝置，建立日常巡查制度，規(guī)范非機動車輛管理停放。
附件2
XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理
考評辦法（試行）
為進一步規(guī)范和提升我縣物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平，促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展，全面落實縣委、縣政府賦予的任務(wù)，結(jié)合物業(yè)行業(yè)實際，老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理，實現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。
一、考評對象
家屬樓院的責(zé)任單位、XX鎮(zhèn)。按照縣委縣政府年度民生實事的總體要求，組織開展老舊小區(qū)物業(yè)管理工作。
二、考評內(nèi)容
老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理的內(nèi)容應(yīng)具備五大指標(biāo)內(nèi)容，設(shè)置對應(yīng)的老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合小區(qū)實際配建情況進行評價，一是公共環(huán)境衛(wèi)生；二是公共秩序維護；三是綠化養(yǎng)護管理；四是共用部位管理；五是停車管理服務(wù)。
三、考評時間
2021年7月底，初步對老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理小區(qū)進行現(xiàn)場評定打分，找差距、找不足，同時總結(jié)、推廣先進做法和經(jīng)驗。12月底前，進行最終考評，確定是否達(dá)到老舊小區(qū)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，是否完成民生實事任務(wù)。
四、考評結(jié)果運用
根據(jù)年度分配計劃，圍繞考評指標(biāo)內(nèi)容逐條梳理，按照老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)對各老舊小區(qū)進行年度考評。考評結(jié)果可采取評分制原則，滿分為100分，當(dāng)滿足指標(biāo)項85分以上（含85分），可認(rèn)定為“XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理”達(dá)標(biāo)小區(qū)。各責(zé)任單位可把“XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理”達(dá)標(biāo)小區(qū)作為評選縣級先進和向上級優(yōu)先推薦的重要依據(jù)。
附件3
XX縣老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目評分標(biāo)準(zhǔn)
序號
評分項目
大項
分項
評定單位計分
得分
得分
1
一、公共環(huán)境衛(wèi)生
20
1.1
路面、綠地等公共部位每日至少清掃1次。
5
1.2
按規(guī)定配置和擺放垃圾桶，并保持外觀完好清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；
3
1.3
雨水井、污水井、化糞池每半年檢查1次，每年至少清掏1次，并有記錄；
3
1.4
定期開展“除四害”消殺，防治鼠害、蟲害等有計劃，有措施，并有記錄；
3
1.5
管理區(qū)域內(nèi)道路、綠化帶（綠地）、停車場、文體活動區(qū)域等共用場地?zé)o紙屑、煙頭、塑料袋等廢棄物，及時清理公共場地、道路的積雪、積水等；
3
1.6
對公共區(qū)域?qū)櫸锘顒影匆?guī)定實施管理。
3
2
二、公共秩序維護
20
2.1
有門衛(wèi)的要建立公共秩序維護24小時值班制度，落實外來車輛、人員登記制度，且有記錄；無門衛(wèi)的，要建立定期巡查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報相關(guān)部門，有巡查和上報記錄；
7
2.2
樓道等公共通道無雜物堆積；
5
2.3
定期開展消防演練，有記錄；管轄區(qū)域內(nèi)無消防隱患，有排查記錄；
5
2.4
無“飛線充電”現(xiàn)象；
3
3
三、綠化養(yǎng)護管理
20
3.1
綠地內(nèi)無雜物、雜草等；各類喬、灌木、草坪等植物長勢良好，修剪整齊，無折損、斑禿現(xiàn)象；
8
3.2
各類喬灌木、草坪無病蟲害現(xiàn)象；
4
3.3
綠地內(nèi)無毀綠種菜、毀綠停車、圈地飼養(yǎng)家禽等行為；
5
3.4
醒目處設(shè)置愛護綠化提示標(biāo)識；
3
4
四、共用部位管理
20
4.1
對小區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護保養(yǎng)，保證正常使用；
5
4.2
對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備要采取必要的警示提醒和防范措施；
5
4.3
區(qū)域內(nèi)無私搭亂建現(xiàn)象。對私搭亂建等違法違規(guī)行為，應(yīng)及時制止并報告相關(guān)部門；
5
4.4
對房屋共用部位、共用設(shè)施需進行維修的，及時報告業(yè)主委員會，協(xié)助申請使用維修資金或籌集資金組織維修；
5
5
五、停車管理服務(wù)
20
5.1
合理規(guī)劃機動車停車位及消防車通道標(biāo)線標(biāo)識，引導(dǎo)和提醒業(yè)主有序行駛；
5
5.2
車輛停放有序，無亂停亂放現(xiàn)象，無侵占消防通道、公共通道的行為；
5
5.3
合理設(shè)置非機動車停車棚、充電裝置，建立日常巡查制度，有記錄，規(guī)范非機動車輛管理停放；
4
5.4
非機動車輛停放有序，樓梯間無非機動車輛亂停亂放現(xiàn)象。
6
附件4
老舊住宅小區(qū)實現(xiàn)規(guī)范化管理臺賬
序號
小區(qū)名稱
管理形式
管理單位
位置座落
建設(shè)年代
篇（10）
2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理滯后的原因
拆遷安置小區(qū)，是政府進行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的住宅區(qū)。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區(qū)。根據(jù)我國法律的規(guī)定，安置小區(qū)中安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置小區(qū)的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著蘇州城市化進程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問題也越來越多，政府有義務(wù)為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過一系列政策，拆遷安置小區(qū)的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經(jīng)滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個：
2.1蘇州拆遷安置小區(qū)的住戶過于復(fù)雜
拆遷安置小區(qū)，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們原有住房后給予補償而建造的住宅區(qū)，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費用即可入住。這就決定了拆遷安置小區(qū)和普通商品房小區(qū)具有本質(zhì)的區(qū)別，蘇州地處長三角經(jīng)濟發(fā)達(dá)區(qū)域，越來越成為一個擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來說只有購買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房價，使很多中低收入外來家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區(qū)由于其業(yè)主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒有支付任何費用。并且政府拆遷的房屋對象一般以兩大類為主，一是城區(qū)的老平房，二是農(nóng)村的自建房。城區(qū)老平房的住戶很多原本就已經(jīng)不再常住在那里而是有了其他住所，農(nóng)村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導(dǎo)致了拆遷安置小區(qū)成為出租房云集的區(qū)域。對于出租者來說，房子不是自己在住，當(dāng)然不會過多關(guān)心環(huán)境等一系列問題，對于承租者來說，房子不屬于自己，自己只是暫時居住在這里，同樣不會過多關(guān)心環(huán)境等問題。另外，承租拆遷安置小區(qū)的住戶一般文化層次和受教育水平都相對比較低下，他們沒有多少環(huán)境保護以及可持續(xù)發(fā)展的理念和意識。所以，這三個原因?qū)е铝撕芏嗖疬w安置小區(qū)環(huán)境臟亂差，居民抱怨多，物業(yè)費征收難，物業(yè)公司更換頻繁等等一系列問題。
2.2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式落后
蘇州由于城市化進程起步不算太早，相比北上廣深這樣的一類城市處理各類城市化問題的能力略顯不足。這在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理中就能充分體現(xiàn)。居民小區(qū)物業(yè)管理，一般采用的都是物業(yè)公司制度，居民上繳一定的物業(yè)管理費，由專業(yè)的物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理。在高端商品房小區(qū)，由于相對較為高昂的物業(yè)管理費，物業(yè)公司的管理較為規(guī)范和嚴(yán)格。而拆遷安置小區(qū)，由于本身業(yè)主是被拆遷居民，政府有義務(wù)為其提供安全、溫馨、舒適的住宅，但是畢竟不可能有高端商品房小區(qū)那樣的小區(qū)條件。這就決定了物業(yè)管理費不可能很高，低廉的物業(yè)管理費必然導(dǎo)致管理水平的相對縮水，而縮水后的物業(yè)管理服務(wù)又會招致住戶的不滿進而導(dǎo)致物業(yè)管理費征收的困難，本就低廉的物業(yè)管理費再征收困難，進一步導(dǎo)致管理水平的下降，這樣就形成了惡性循環(huán)，導(dǎo)致蘇州現(xiàn)在很多拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理不容樂觀。
3蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向
拆遷安置小區(qū)是每一個城市在城市化進程中都會遇到的問題，借鑒北上廣深等城市化發(fā)展較早的城市，我們可以找到蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向。
3.1政府進一步加強政策引導(dǎo)和健全各類機制
拆遷安置小區(qū)的建造主體是政府，其所代表的是政府的民心工程，意義不同于一般商品房。政府責(zé)無旁貸的要承擔(dān)起改善拆遷安置小區(qū)的各類環(huán)境和管理水平責(zé)任。當(dāng)然，并不是說要求政府以強制性的手段來進行管理，而是進一步加強政策的引導(dǎo)和進一步健全各類機制，從而解決困擾蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理差的癥結(jié)，進而全面改善蘇州拆遷小區(qū)物業(yè)管理水平。具體來說，首先進一步明確對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平的要求，并設(shè)置一定的巡視制度，同時對巡視結(jié)果建立一定的獎懲機制，從根本上起到對擔(dān)任拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的公司既約束又激勵的機制。其次，針對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理收費較低的問題，應(yīng)該由政府出面給予一定的稅收或者其他方面的優(yōu)惠，當(dāng)然這種優(yōu)惠同樣需要和物業(yè)管理水平掛鉤，這樣才能有效的提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平。
3.2拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司集團化、統(tǒng)一化、專業(yè)化
拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，和一般商品房小區(qū)不同，有其自身的特點和難點。所以應(yīng)該引導(dǎo)成立專門的拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司，這些物業(yè)公司就是只負(fù)責(zé)拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，并且逐步集團化。如此術(shù)業(yè)有專攻，客戶明確，專業(yè)化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同時逐步統(tǒng)一化各個拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以大大提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司的管理效率和效果。
3.3具體管理方式法制化、規(guī)范化
物業(yè)公司的具體管理是困擾小區(qū)物業(yè)管理效果的一大難題，這不僅僅體現(xiàn)在拆遷安置小區(qū)，哪怕在高端商品房小區(qū)也一樣存在這個問題。拆遷安置小區(qū)由于自身的一系列特點，相比一般商品房小區(qū)存在著住戶復(fù)雜，素質(zhì)層次不齊等因素，在物業(yè)公司的具體管理中將進一步增加管理難度。對此應(yīng)該對具體管理方法法制化、規(guī)范化，這里所說的法制化并不是上升到在國家法律中對此作出相應(yīng)的要求和規(guī)范，而是指通過與住戶簽訂協(xié)議的方式來實現(xiàn)物業(yè)管理過程中的法制化。為什么物業(yè)公司在管理過程中會遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強制性，對住戶沒有任何規(guī)范性約束條款。簽訂協(xié)議后，明確規(guī)定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業(yè)公司雙方的責(zé)任和義務(wù)，自然可以解決物業(yè)公司平時管理難的問題，同時也使住戶可以更好的監(jiān)督物業(yè)公司，更具有主人翁意識，如此雙向規(guī)范，互相監(jiān)督，才能起到最好的效果。
3.4同步社會各類配套制度改革的深化
小區(qū)物業(yè)管理絕對不僅僅是一個小區(qū)的問題，因為小區(qū)環(huán)境本身就包括小區(qū)周邊外環(huán)境。困擾拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理還有一個很重要的問題就是周邊往往會比較雜亂，各類小商販較多，這是和拆遷安置小區(qū)住戶的消費習(xí)慣和小商販對拆遷安置小區(qū)市場的期望決定的。我曾經(jīng)在走訪中發(fā)現(xiàn)很多拆遷安置小區(qū)外小商販眾多直接導(dǎo)致了交通的不通暢招致了很多居民的抱怨，但是物業(yè)公司對此類人員并無任何管理權(quán)。對此一方面需要社會相關(guān)職能部門加強巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業(yè)公司一定的周邊環(huán)境管理權(quán)并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內(nèi)容一并計入對物業(yè)公司整體的各類優(yōu)惠與獎勵考核中，如此便可以充分發(fā)揮物業(yè)公司管理人員長期在小區(qū)的優(yōu)勢，進行常態(tài)化管理，只有常態(tài)化管理，才能徹底改變小區(qū)周邊環(huán)境的一系列問題。
4蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新模式的幾個關(guān)鍵點
4.1物業(yè)公司提供管理服務(wù)流程重點的改變
物業(yè)公司提供管理服務(wù)的流程，長期以來一直都是重點在于中期在于關(guān)注具體日常管理階段，然而筆者認(rèn)為目前針對蘇州拆遷安置小區(qū)的特點，進行良好的物業(yè)管理必須充分重視前期的規(guī)劃計劃和后期的跟蹤調(diào)查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理規(guī)劃和計劃走訪蘇州多個拆遷安置小區(qū)，主要包括蘇州市姑蘇區(qū)南環(huán)新村、蘇州市吳中區(qū)塘南新村、蘇州市吳中區(qū)國泰新村等，發(fā)現(xiàn)這些拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理基本沒有任何事前的規(guī)劃和計劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時在管理過程中又出現(xiàn)諸多問題。要解決這些困難，必須做好事前的規(guī)劃和計劃，充分了解本小區(qū)的特點，包括周邊環(huán)境、內(nèi)部住戶構(gòu)成、管理定位、管理目標(biāo)等，在此基礎(chǔ)上做好嚴(yán)格的物業(yè)管理計劃，并向全體業(yè)主通報，逐一與住戶簽訂協(xié)議明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，這樣才能保證后續(xù)管理措施的有效執(zhí)行，保證管理效果的有效實現(xiàn)。（2）充分做好后期的跟蹤調(diào)查物業(yè)公司的后期跟蹤調(diào)查其實是一個非常重要的環(huán)節(jié)，可是目前在我們的走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)非但拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理幾乎沒有后期調(diào)查這一環(huán)節(jié)，就是一般商品房小區(qū)的物業(yè)管理也大多沒有這一環(huán)節(jié)。物業(yè)公司的管理規(guī)劃和計劃做得再好，畢竟只是一種事前的規(guī)劃計劃，在具體管理過程中不可避免的會發(fā)生一些事前所沒有了解到的困難和問題，如果沒有持續(xù)的后期跟蹤調(diào)查，這些問題很難被發(fā)現(xiàn)，自然也就很難被改變，長期下去，問題將越來越多。必須通過一系列的手段措施來加強常態(tài)化的后期跟蹤調(diào)查，及時發(fā)現(xiàn)管理過程中的所有問題，及時根據(jù)問題提出解決方案，并且向全體業(yè)主通報，這樣既能持續(xù)提高自身的物業(yè)管理水平，又能讓業(yè)主知道物業(yè)公司做好本小區(qū)物業(yè)管理的誠意，增強業(yè)主對物業(yè)公司的信賴程度，可謂一舉兩得。
4.2物業(yè)公司提供管理服務(wù)時對其服務(wù)對象的必要權(quán)力
物業(yè)公司在行使其管理職能時，不可避免的會與某些業(yè)主產(chǎn)生矛盾和摩擦，這在拆遷安置小區(qū)尤為普遍。上文已經(jīng)充分闡述，由于蘇州拆遷安置小區(qū)住戶的復(fù)雜性以及普遍存在的租賃戶，導(dǎo)致蘇州拆遷安置小區(qū)普遍存在物業(yè)公司與業(yè)主之間在很多方面無法達(dá)成共識或者住戶漠視物業(yè)公司規(guī)定的情況，這種情況會嚴(yán)重影響物業(yè)公司管理目標(biāo)的實現(xiàn)。之前已經(jīng)做了闡述表明物業(yè)公司應(yīng)該重視前期的規(guī)劃與計劃，并且與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議以明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，可是還有一個問題，那就是如果仍然有住戶未能按照協(xié)議的要求行事導(dǎo)致物業(yè)管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經(jīng)濟上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執(zhí)行效果，可是目前蘇州并沒有相應(yīng)的法規(guī)或者條文明確物業(yè)公司有類似權(quán)限，所有筆者認(rèn)為要真正提高住宅小區(qū)尤其是各類問題比較多的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平，賦予物業(yè)公司一定的處理處罰權(quán)是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業(yè)管理目標(biāo)。
4.3物業(yè)公司之間進行適當(dāng)合并以及與其它行業(yè)進行聯(lián)盟
（1）物業(yè)公司之間進行適當(dāng)合并目前蘇州的物業(yè)公司存在著數(shù)量多、實力弱的現(xiàn)狀。要想真正全方位提高物業(yè)管理水平同時保證物業(yè)公司自身的良性經(jīng)濟運作，必須進行適當(dāng)合并以收獲以下好處：（1）解決物業(yè)公司資金需求的困難。現(xiàn)代社會，無論是進行高科技投資，還是引進有發(fā)展?jié)摿Γ蓄I(lǐng)導(dǎo)才能的高素質(zhì)人才，都需要大量的資金。資金不足制約著物業(yè)公司的發(fā)展，合并可以很大程度的解決資金問題。（2）全面提高自身的業(yè)務(wù)承接能力。目前蘇州的很多物業(yè)公司都只面向幾家甚至一家小區(qū)，規(guī)模小，成本壓縮，管理水平嚴(yán)重不足。合并后規(guī)模擴大，提供的服務(wù)范圍自然也能迅速擴大，而且前文已經(jīng)闡述了針對拆遷安置小區(qū)，可以合并組建專門為拆遷安置小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司，客戶群體特點一致，更便于其制定統(tǒng)一的管理規(guī)劃和計劃，在統(tǒng)一化的規(guī)劃計劃下進行統(tǒng)一化的管理，效率效果都將得到大大提升。（3）取長補短，優(yōu)勢互補，增強提供全方位服務(wù)的專業(yè)實力。（2）物業(yè)公司與其他行業(yè)進行聯(lián)盟。目前社會越來越明顯的呈現(xiàn)出跨行業(yè)合作的趨勢，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會的變化及時的與其他行業(yè)進行聯(lián)盟以提高自身的競爭力。比如可以與快遞行業(yè)聯(lián)盟。通過該聯(lián)盟可以讓業(yè)主通過本公司直接進行相關(guān)快遞收發(fā)業(yè)務(wù)；比如也可以與外賣行業(yè)進行聯(lián)盟，從而業(yè)主通過本公司可以直接進行外賣下單業(yè)務(wù)；比如還可以與醫(yī)療行業(yè)進行聯(lián)盟，從而業(yè)主可以通過本公司直接獲得常規(guī)化的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。跨行業(yè)聯(lián)盟可以更好的整合社會資源，增加物業(yè)管理的附加項目，從而大大提高業(yè)主的滿意度，業(yè)主滿意度上來了，對物業(yè)公司的自身物業(yè)管理自然是大有裨益。綜上所述，隨著蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問題，經(jīng)濟社會對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的要求將會越來越高，蘇州這方面本身起步較晚，物業(yè)管理領(lǐng)域的綜合實力本就相對一線城市有著不小的差距，必須大力推進物業(yè)管理服務(wù)的理念和模式創(chuàng)新，才能早日滿足城市發(fā)展的需求。希望在不久的將來，蘇州的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理能夠做到盡然有序，有條不紊，為我們的住戶提供一個真正安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，同時也為蘇州城市化的進一步蓬勃發(fā)展增加一份助推力。
作者:徐鯖 單位:蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院會計與國貿(mào)學(xué)院
