房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告匯總十篇

時(shí)間：2022-02-10 18:05:16

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告

篇（1）

現(xiàn)有_____市_______區(qū)______鎮(zhèn)_____街道辦事處_______村______路______號(hào)(巷)的房屋，由于___原因，需委托xx市xx技術(shù)有限公司對(duì)該建(構(gòu))筑物進(jìn)行房屋(工程質(zhì)量、安全可靠性)鑒定。

1、建筑物概況：

建(構(gòu))筑物名稱：

建筑面積：㎡

結(jié)構(gòu)形式：(磚混、框架、排架、框剪、其他：_______________________)

層數(shù)(高度)：年月日

設(shè)計(jì)單位：

施工單位：

2、委托鑒定的范圍：

特此委托！

委托單位(蓋章)：

委托人：

年月日

聯(lián)系人電話：

辦理房屋安全鑒定

一、提出申請：

申請人(單位)到區(qū)鑒定所領(lǐng)取《房屋安全鑒定申請表》，按規(guī)定填寫，加蓋單位公章或個(gè)人簽名后，備齊申請鑒定房屋所需提供的有關(guān)資料復(fù)印件(房地產(chǎn)證、租賃憑證、房屋設(shè)計(jì)施工圖紙等)。?全文

房屋安全鑒定范圍

鑒定范圍包括：房屋安全鑒定、建筑物建成年代鑒定、房屋質(zhì)量鑒定、房屋損害糾紛鑒定、施工周邊房屋證據(jù)保存鑒定、房屋拆改結(jié)構(gòu)鑒定、公共娛樂場所開業(yè)前鑒定、房屋災(zāi)害鑒定。?全文

安全鑒定書辦理程序

辦理?xiàng)l件及流程：

1、市區(qū)房管部門按各自職責(zé)辦理非住宅和住宅室內(nèi)裝飾裝修工程項(xiàng)目申報(bào)登記手續(xù)，核發(fā)裝修申報(bào)登記表，并將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的施工人。

共同鑒定房屋委托書二甲方：XXX

乙方：XX市房屋安全鑒定中心

甲、乙雙方經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議：

一、委托事項(xiàng)

甲方委托乙方對(duì)其所屬房屋進(jìn)行安全鑒定，委托鑒定的目的要求詳見房屋安全鑒定委托書。

二、甲方的權(quán)利與責(zé)任

1、甲方有權(quán)要求乙方按委托書內(nèi)容提出明確的鑒定結(jié)論和處理意見;

2 、甲方應(yīng)向乙方提供擬鑒定房屋的原始資料,如實(shí)介紹房屋的使用、修繕、加固情況，并配合乙方進(jìn)行現(xiàn)場勘查和檢測。

三、乙方的責(zé)任與權(quán)利

1、乙方應(yīng)自甲方正式委托之日起30個(gè)工作日內(nèi)完成鑒定工作，并向甲方出據(jù)房屋安全鑒定報(bào)告。

2、乙方有權(quán)要求甲方按協(xié)議約定取得房屋安全鑒定費(fèi)。

四、付款方式

1、經(jīng)雙方核算，預(yù)計(jì)鑒定費(fèi)用為XX元，大寫：XX萬

仟佰拾元整。

2、甲方應(yīng)于本協(xié)議生效之日支付乙方房屋安全鑒定訂金,訂金為總金額的60%。

3、余額在領(lǐng)取鑒定報(bào)告時(shí)付清。

五、違約責(zé)任

1、乙方如未能按約定時(shí)間向甲方出據(jù)房屋安全鑒定報(bào)告，每延遲一日，向甲方支付總鑒定費(fèi)1%的違約金，協(xié)議繼續(xù)履行。

2、甲方自報(bào)告出據(jù)七日內(nèi)未來領(lǐng)取，將視為違約，并將訂金作為違約金賠付給乙方。

此協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

若有未盡事宜，雙方可協(xié)商解決，協(xié)商不成可依法向人民法院起訴。

六、本協(xié)議自簽字蓋章之日起生效。

甲方：XXX 乙方：XXX

簽字蓋章：簽字蓋章：

日期：日期：

【拓展閱讀】

一、房屋安全鑒定的途徑

現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，因不當(dāng)使用而對(duì)樓宇造成損壞的情況有很多，但因?yàn)槠胀ň用駱欠謱儆诓煌臉I(yè)主，因此很難統(tǒng)一協(xié)調(diào)進(jìn)行保護(hù)，這就為房屋安全埋下了巨大隱患。市民如對(duì)房屋質(zhì)量鑒定存在疑慮并申請鑒定時(shí)，可以通過小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，以單幢建筑所有產(chǎn)權(quán)人的名義向鑒定中心提出房屋安全鑒定申請;如果沒有業(yè)主委員會(huì)，市民也可聯(lián)合該房屋所在建筑物的所有權(quán)利人提出房屋鑒定申請。

總而言之，未經(jīng)房屋鑒定的房屋，居民平時(shí)要定期觀察房屋內(nèi)墻壁、地板、天花板等位置是否存在沉降、傾斜和裂縫等現(xiàn)象。重點(diǎn)要注意觀察裂縫出現(xiàn)的部分這些都是房屋質(zhì)量鑒定的項(xiàng)目。其中，由材料干濕變化引起的地面、墻面網(wǎng)狀裂縫，或由熱脹冷縮變形原因造成的裂縫不屬于危險(xiǎn)裂縫。居民碰到類似情況須引起重視，并盡快進(jìn)行房屋安全鑒定。

二、房屋安全鑒定的條件

1、在房屋建筑上設(shè)置高聳物、擱置物或者懸掛物的，屬于拆改房屋結(jié)構(gòu)、明顯加大房屋荷載或者在樓頂設(shè)置廣告牌等高聳物的，應(yīng)當(dāng)由原房屋設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定符合安全條件后，方可設(shè)置。

2、嚴(yán)重?fù)p壞的房屋一般不得裝飾裝修。確需裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行房屋鑒定，并采取修繕加固措施，達(dá)到居住和使用安全條件后，方可進(jìn)行裝飾裝修。

3、非住宅房屋裝修涉及拆改房屋結(jié)構(gòu)、明顯加大房屋載荷的，應(yīng)當(dāng)由原房屋設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，經(jīng)房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)鑒定符合安全條件后，方可施工。

篇（2）

房屋安全鑒定指的是房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)依據(jù)國家法律規(guī)定和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)地勘查和檢測后，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的受損程度、抗震能力及危險(xiǎn)程度進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算、鑒別和評(píng)定的管理工作[1，2]。民用建筑在長期使用過程中，由于材料老化、材料性能下降、不利環(huán)境因素的影響以及管理使用不當(dāng)?shù)龋瑢?dǎo)致民用建筑結(jié)構(gòu)在長期使用過程中出現(xiàn)某種程度的損傷，這種損傷累積將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)承載力下降、結(jié)構(gòu)性能劣化、耐久性降低，影響結(jié)構(gòu)的安全使用[3]。房屋安全鑒定是人民對(duì)居住和工作場所安全可靠性判定的一個(gè)重要依據(jù)。隨著社會(huì)的發(fā)展，人民對(duì)居住和工作場所的安全程度意識(shí)越來越高，因此民用建筑的安全鑒定工作逐漸成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。開展對(duì)已有房屋建筑的安全性分析研究和評(píng)估，對(duì)于防止建筑失效和倒塌事故的發(fā)生，保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全具有十分重要的意義[4]。然而當(dāng)前我國房屋安全質(zhì)量檢測行業(yè)存在著很多問題，要如何加強(qiáng)對(duì)該行業(yè)的監(jiān)管，確保能向社會(huì)提供準(zhǔn)確、科學(xué)、公正的檢測數(shù)據(jù)，已成為當(dāng)前迫切需要解決的問題。

1既有房屋建筑安全鑒定的必要性分析

既有建筑結(jié)構(gòu)在使用過程中經(jīng)常產(chǎn)生這樣或那樣的問題，如使用條件、環(huán)境條件的改變或遭受自然或人為災(zāi)害（地震、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等），以及建筑物的地基不均勻沉降、結(jié)構(gòu)溫度變形、屋面超重等，受到使用條件變化及環(huán)境侵蝕等因素的影響，結(jié)構(gòu)的性能將逐漸退化，功能將逐漸降低乃至喪失，這將會(huì)危及生活、生產(chǎn)與安全，因此對(duì)于這些房屋建筑必須對(duì)其進(jìn)行安全鑒定。按照我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，下列房屋建筑必須進(jìn)行安全鑒定：①建筑物經(jīng)過一段時(shí)間的使用后，甚至有的己經(jīng)超過設(shè)計(jì)使用年限，發(fā)生不同程度的老化；②既有建筑物發(fā)生了異常的變形或開裂，影響正常使用；③既有建筑物由于某種原因發(fā)生一次或多次失穩(wěn)或脫落事故：④對(duì)重要的特殊建筑物，需要進(jìn)行定期檢測鑒定；⑤建筑物遭受地震、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、爆炸等偶然事件的破壞；⑥建筑結(jié)構(gòu)的用途或建筑結(jié)構(gòu)所承受的荷載發(fā)生重大變化。

有效的房屋安全鑒定能夠?qū)Ψ课莸钠茡p程度和原因進(jìn)行鑒定，可以對(duì)房屋的維護(hù)工作提供科學(xué)合理的指導(dǎo)，及時(shí)維修或更換房屋的損壞部分，保持房屋的質(zhì)量水平。在對(duì)房屋安全進(jìn)行鑒定的同時(shí)，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)尚在使用的危舊房屋，同時(shí)能對(duì)危舊房屋的結(jié)構(gòu)類型、使用和分布狀況做詳細(xì)分析，并采取緊急措施應(yīng)對(duì)安全隱患，指導(dǎo)危房改造。

2 當(dāng)前我國房屋鑒定工作存在的問題

2.1房屋安全鑒定標(biāo)準(zhǔn)不同

建設(shè)部129號(hào)令明確規(guī)定市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房屋的安全鑒定，負(fù)責(zé)本轄區(qū)的城市危險(xiǎn)房屋管理工作。雖然房屋安全鑒定工作有國家法律法規(guī)作為依據(jù)，但全國各地的房屋安全鑒定標(biāo)準(zhǔn)不一，部分地區(qū)還未制定有關(guān)房屋安全鑒定工作的法規(guī)，政府在房屋安全管理中沒有制定房屋安全鑒定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)提高全國房屋安全鑒定工作的整體水平，提供不了法律、法規(guī)上的支持，導(dǎo)致房屋安全鑒定在具體工作中遇到了許多困難，降低了房屋安全鑒定的效率。

2.2鑒定市場不規(guī)范，存在壟斷現(xiàn)象

有些地區(qū)的房屋鑒定機(jī)構(gòu)是由規(guī)劃建設(shè)部門分離出來的，從組建開始就未把職責(zé)剝離清楚，導(dǎo)致某些地區(qū)的鑒定工作都由一家鑒定機(jī)構(gòu)來完成。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，既有房屋的安全質(zhì)量越來越受到人們的關(guān)注，需要鑒定的房屋越來越多，而鑒定機(jī)構(gòu)的缺少，服務(wù)質(zhì)量跟不上市場的發(fā)展需求，導(dǎo)致很多人對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)越來越不滿意。

2.3鑒定機(jī)構(gòu)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，鑒定報(bào)告質(zhì)量低劣

由于監(jiān)管機(jī)制和處罰機(jī)制尚未完全建立，在承擔(dān)有限責(zé)任的前提下，一些單位鑒定公司責(zé)任意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，片面追求經(jīng)濟(jì)利益。雖然國家有關(guān)部門制定了專門的檢測、鑒定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但有些鑒定機(jī)構(gòu)未嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范、業(yè)務(wù)程序和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場鑒定及報(bào)告編寫程序不規(guī)范，格式不嚴(yán)謹(jǐn)，有時(shí)甚至不到現(xiàn)場查勘即出具鑒定報(bào)告或根據(jù)委托方需要捏造數(shù)據(jù)、出具虛假鑒定報(bào)告。另外，由于各鑒定單位和人員的技術(shù)水平、對(duì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的理解不夠深刻，出具的鑒定報(bào)告格式及內(nèi)容五花八門。從業(yè)人員、從業(yè)單位的素質(zhì)、自律意識(shí)、法制意識(shí)、責(zé)任意識(shí)等還有待于大幅提高。

3完善房屋鑒定工作的對(duì)策

3.1制定統(tǒng)一的房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)

繼續(xù)加大力度貫徹落實(shí)建設(shè)部129號(hào)令，各地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r自定實(shí)施措施，出臺(tái)具體的房屋安全鑒定管理辦法，設(shè)立比較健全的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)。

3.2開放房屋鑒定市場

開放房屋安全鑒定市場，引入了競爭機(jī)制。應(yīng)允許社會(huì)上的科研院所、檢測單位、設(shè)計(jì)單位及民營公司開展房屋安全鑒定業(yè)務(wù)。房屋安全鑒定市場化，會(huì)促進(jìn)房屋安全鑒定行業(yè)的發(fā)展和房屋安全技術(shù)水平的提高，增強(qiáng)了鑒定機(jī)構(gòu)的服務(wù)意識(shí)，提高了鑒定機(jī)構(gòu)的技術(shù)水平，緩解了行政事業(yè)單位的工作壓力，促進(jìn)房屋安全鑒定行業(yè)發(fā)展。

3.3提高鑒定人員的素質(zhì)

房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，完善檢測手段，增強(qiáng)技術(shù)投入，提高鑒定技術(shù)水平。房屋安全鑒定事關(guān)重大，對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)道德、法制觀念均應(yīng)有嚴(yán)格的要求。要對(duì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)進(jìn)行考察，保證鑒定人員具備良好的職業(yè)操守，并熟悉鑒定工作的法律規(guī)定。房屋安全鑒定的技術(shù)水平是鑒定成效的基本保障，房屋安全鑒定行業(yè)要加強(qiáng)對(duì)鑒定人員的技術(shù)培訓(xùn)，提高鑒定報(bào)告的科學(xué)性、客觀性和公正性，保證房屋安全鑒定的科學(xué)性和全面性。沒有先進(jìn)的檢測儀器、試驗(yàn)設(shè)備、結(jié)構(gòu)驗(yàn)算軟件，單憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行房屋安全鑒定是不可取的。因此鑒定機(jī)構(gòu)也要完善檢測手段，添置先進(jìn)的檢測設(shè)備，提高鑒定技術(shù)水平。

參考文獻(xiàn)

[1]陳培德.淺論房屋安全鑒定的特點(diǎn)與基本方法[J].城市建設(shè)， 2010（32）： 386-387.

[2]余丹.淺論房屋安全鑒定的特點(diǎn)與基本方法[J].工程與建設(shè)， 2009，23（1）： 139-141.

篇（3）

位于北京市石景山區(qū)XX小區(qū)是北京城市XX公司于2005年5月開始開發(fā)建設(shè)的商品住宅小區(qū)，共有4幢樓，每幢樓12～22層，住宅600個(gè)單元。該小區(qū)于2004年月開始預(yù)售，于2005年6月建成交付業(yè)主。業(yè)主于2005年7月以后開始陸續(xù)裝修入住。案例涉及的當(dāng)事業(yè)主黎XX于2004年11月14日與北京市城市開發(fā)有限公司簽訂購房合同，一次性支付全部購房款84萬元，購得該小區(qū)第10棟2單元商品住宅一套，面積134.82m2。并于2005年6月30日接收房屋。

業(yè)主收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室天花板（樓板）明顯存在斜向45°裂縫，長度達(dá)兩米。而且經(jīng)進(jìn)一步勘查，而且裂縫疑似上下貫通，該業(yè)主由此產(chǎn)生聯(lián)想，立刻查看自家地面，果然發(fā)現(xiàn)地面也存在相同裂縫，其他單元業(yè)主也相繼發(fā)現(xiàn)自己居住單元的天花板和地板存在位置、長度、走向和性質(zhì)極為類似的裂縫。后經(jīng)從樓上做澆水滲漏試驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)澆水迅速從下層居室流出，證實(shí)此裂縫為上下貫通裂縫。最終，經(jīng)過連環(huán)查看相互交流，竟發(fā)現(xiàn)該樓從1層到12層的所有住宅單元在相同位置均出現(xiàn)相同走向裂縫，而且最終獲確認(rèn)其性質(zhì)均為樓板上下貫通裂縫。

針對(duì)上述問題，業(yè)主們與其開發(fā)商交涉時(shí)，對(duì)方便回避不見，開始采取事實(shí)上的拖延策略。

萬般無奈之下，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，業(yè)主們遂訴諸法律。以“商品房出現(xiàn)重大缺陷”為由，將開發(fā)商―北京XX開發(fā)有限公司訴至北京市石景山區(qū)人民法院。隨后，法院受理了訴訟。

為了確定業(yè)主們的損失，2006年1月石景山區(qū)人民法院委托北京市建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心對(duì)涉案房屋裂縫進(jìn)行鑒定。鑒定機(jī)構(gòu)要求業(yè)主事前對(duì)需鑒定的缺陷部位進(jìn)行清理。北京市建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心遂于2006年1月對(duì)該棟的605室和1105室兩戶缺陷房間進(jìn)行抽樣質(zhì)量鑒定。2006年2月，北京市建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心出具鑒定書。關(guān)于裂縫產(chǎn)生原因鑒定書載明：“…該鑒定書對(duì)以上缺陷給出的結(jié)論為：“…頂板裂縫是由溫度和收縮作用產(chǎn)生的裂縫，系非受力裂縫。就此裂縫而言，尚不影響結(jié)構(gòu)的安全性，但裂縫的存在，會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)的適用性和耐久性產(chǎn)生不利影響。”

雖然有了這樣的鑒定結(jié)論，還需要一個(gè)定量的結(jié)論。”即還需要由權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)房屋缺陷的實(shí)際損失給予定量評(píng)估，以便獲得證據(jù)。

原告?zhèn)兘?jīng)過5個(gè)多月的等待，2006年8月22日，石景山區(qū)人民法院終于向北京XX地產(chǎn)評(píng)估有限公司（下簡稱XX公司）發(fā)出委托函，委托XX公司對(duì)該案訟爭的兩項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估：房屋因存在裂縫導(dǎo)致的質(zhì)量缺陷損失具體數(shù)額；房屋修復(fù)后是否存在價(jià)值的貶損。幾天后，XX公司的房地產(chǎn)估價(jià)師終于出現(xiàn)在XX小區(qū)業(yè)主，對(duì)房屋質(zhì)量缺陷造成的損失進(jìn)行評(píng)估。整個(gè)現(xiàn)場的評(píng)估工作持續(xù)不到20min并未在現(xiàn)場對(duì)樓板開裂情況以及對(duì)室內(nèi)裝修可能產(chǎn)生的影響仔細(xì)進(jìn)行觀察和測量。

XX公司考察業(yè)主家里的裝修情況后，于2006年12月6日，《房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告》（以下簡稱“房損評(píng)估報(bào)告”）終于出爐。這也是當(dāng)時(shí)北京市首份房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告。

其中評(píng)估結(jié)論原文摘錄如下：

（1）對(duì)房屋因存在裂縫導(dǎo)致的質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行評(píng)估：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年12月4日的房屋造成的損失價(jià)值為7480.3元.

（2）裂縫修復(fù)后，已具備使用功能，但在房屋所有權(quán)人進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，可能會(huì)產(chǎn)生不利影響，造成房地產(chǎn)減值，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場觀測及對(duì)同類物業(yè)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象的減值比例為房地產(chǎn)總價(jià)的2～3%。

針對(duì)以上評(píng)估報(bào)告給出的結(jié)論，參與訴訟的筆者曾當(dāng)庭提出自己意見，認(rèn)為房損評(píng)估報(bào)告確定的損失數(shù)額過低。筆者根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)建筑業(yè)預(yù)算的有關(guān)規(guī)范和手冊進(jìn)行了計(jì)算，依據(jù)計(jì)算結(jié)果庭審時(shí)在法庭上提出，該“房損評(píng)估報(bào)告”給出的結(jié)論與國家的行業(yè)計(jì)算規(guī)范、手冊，以及施工實(shí)際嚴(yán)重不符。例如當(dāng)庭指出損失數(shù)額計(jì)算嚴(yán)重失實(shí)事實(shí)之一是，計(jì)算費(fèi)用中“工期”一項(xiàng)中給出的工期天數(shù)為兩天，與本案房屋裂縫缺陷修復(fù)工程實(shí)際所需工期相差太多。根據(jù)前述法官認(rèn)可的修復(fù)方案，修復(fù)工程內(nèi)容包括：拆除業(yè)主裝修的地板、鑿除裂縫周邊混凝土并進(jìn)行清理、澆筑混凝土、對(duì)受損和施工影響的頂棚和墻壁進(jìn)行清理和粉刷、恢復(fù)房間地板，以及施工現(xiàn)場的整理等等，經(jīng)過實(shí)際保守估算約需16天工期。筆者當(dāng)庭還指出，房損評(píng)估報(bào)告對(duì)修復(fù)缺陷時(shí)房間原裝修的破壞程度，以及施工影響損失的估算，與事實(shí)和規(guī)范完全不符。筆者作為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，使用與評(píng)估方案計(jì)算損失所依據(jù)的相同規(guī)范進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果與評(píng)估報(bào)告大相徑庭。不符的原因在于，計(jì)算修復(fù)工程面積時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)僅計(jì)算了裂縫所占面積，沒有計(jì)算維修對(duì)整個(gè)房間的不可避免的損壞和影響。原告依據(jù)計(jì)算對(duì)此評(píng)估結(jié)果提出質(zhì)疑嚴(yán)重。

書中，業(yè)主們提出的索賠數(shù)額是6萬元。主要包括，房屋質(zhì)量缺陷造成的損失價(jià)值為12600元（是否工期天數(shù)按16天計(jì)算的結(jié)果）；房屋貶損值4.23萬元，具體計(jì)算依據(jù)為，以原購房款乘以年增長率加上專修費(fèi)用做為計(jì)算基數(shù)，按評(píng)估中貶損比率的最大值3%計(jì)算，即（84萬購房款×2005年增長率120%×2006年增長率125%+15萬裝修費(fèi)）×3%=4.23萬元。

2006年12月19日，石景山區(qū)人民法院對(duì)該案作出一審判決，由北京XX公司賠償7名業(yè)主3.6萬元到3.8萬元不等的數(shù)額。鑒定費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。

（1）北京城市開發(fā)股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付業(yè)主黎XX房屋缺陷貶值金及損失共計(jì)三萬六千三百八十元；

（2）駁回黎XX其他訴訟請求。

案例二、北京市石景山區(qū)XX小區(qū)房屋質(zhì)量缺陷訴訟調(diào)解案

案例一中已述及，北京市石景山區(qū)XX小區(qū)10棟2單元從1層到12層的所有住宅單元在相同位出現(xiàn)相同走向和性質(zhì)的裂縫。其中一樓105號(hào)業(yè)主王××于2007年向石景山人民法院提其訴訟，法院受理此案。原告要求被告方北京市XX有限公司賠償由于其交付的房屋出現(xiàn)多處裂縫而造成的損失。具體主張為，要求被告給付房屋缺損貶值損金及裂縫修復(fù)損失6萬元，并承擔(dān)鑒定費(fèi)用和訴訟費(fèi)用。

2007年10月31日受理法院委托北京市XX房地產(chǎn)咨詢評(píng)估有限責(zé)任公司，就原告居住房屋內(nèi)產(chǎn)生裂縫的修復(fù)成本損失和由此導(dǎo)致的房屋貶值損失進(jìn)行評(píng)估。2007年11月30日該評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告。其中載明：房屋裂縫修復(fù)損失價(jià)值4541元。“房屋缺陷進(jìn)行修復(fù)后，房屋缺陷貶損價(jià)值影響，綜合確定修復(fù)后房屋的價(jià)值為未發(fā)生裂縫的房屋與估價(jià)時(shí)點(diǎn)公開市場價(jià)值的2～3%，根據(jù)XX小區(qū)內(nèi)未發(fā)生裂縫的房屋公開市場價(jià)值，經(jīng)市場比較計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象公開市場價(jià)值約為12899元/m2。”

此案經(jīng)法院審理，雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容如下：

（1）北京市XX開發(fā)股份有限公司于2007年12月12日之前賠償王××因房屋質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的修復(fù)和貶值損失五萬零伍佰元；

（2）鑒定費(fèi)用七千元，由北京市XX開發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)

（3）訴訟費(fèi)用四百元，由北京市XX開發(fā)股份有限公司負(fù)擔(dān)

（4）雙方無其他爭議。

與王××一同并經(jīng)法院調(diào)解結(jié)案的共三人。賠償額度從5.05萬元至10萬元不等。

案例三、北京市石景山區(qū)時(shí)代廬峰小區(qū)業(yè)主訴訟案

2008年夏，石景山XX新區(qū)業(yè)主黎XX家中再次發(fā)現(xiàn)其住房西北臥室和西南臥室頂板出現(xiàn)裂縫。這次出現(xiàn)的裂縫與2005年剛?cè)胱r(shí)發(fā)現(xiàn)的裂縫類似。業(yè)主認(rèn)為，該裂縫是結(jié)構(gòu)樓板斷裂，屬于房屋重大質(zhì)量缺陷。曾電話通知房地產(chǎn)商，開發(fā)商派人看過之后一直拖延，長時(shí)間不予答復(fù)。筆者無奈遂于2009年3月將開發(fā)商訴至石景山人民法院。這是業(yè)主黎XX就同一套房屋其他房間存在的同一類質(zhì)量缺陷提起的又一次訴訟。

同年11月25日，北京北方房地產(chǎn)咨詢評(píng)估有限責(zé)任公司給出《房屋受損價(jià)值評(píng)估報(bào)告》，“認(rèn)定：估價(jià)對(duì)象為北京市石景山區(qū) XX小區(qū)10號(hào)樓2單元705號(hào)房屋，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年11月18日的房屋質(zhì)量缺陷造成的損失價(jià)值為9616元；而對(duì)房屋修復(fù)后貶損價(jià)值未提出鑒定意見。”

法院依據(jù)這份報(bào)告判決如下：

（1）北京XX業(yè)股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償黎XX（房屋質(zhì)量缺陷損失九千六百壹拾陸元；

（2）駁回黎XX的其他訴訟要求。

房屋質(zhì)量鑒定費(fèi)用八千元，由北京首開億信置業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)。房屋評(píng)估費(fèi)用二千元，由黎聲蓮負(fù)擔(dān)一千七百八十四元，由北京首開億信置業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)二百一十六元。

同一棟樓，同一個(gè)朝向，位置基本相同，同一個(gè)法院審理，同一個(gè)技術(shù)鑒定單位，檢測結(jié)果完全相同，可三家評(píng)估單位評(píng)估出來的損失千差萬別。這么一個(gè)呈堂重要證據(jù)，由于房屋缺損評(píng)估結(jié)果不同，造成法院判決相差數(shù)倍，給業(yè)主造成極大的直接損失。

建議：

（1）建議成立建筑工程司法綜合評(píng)定委員會(huì)

人員組成：各行業(yè)專家

職責(zé)：對(duì)評(píng)估房屋質(zhì)量缺損機(jī)構(gòu)的評(píng)估進(jìn)行認(rèn)定。發(fā)現(xiàn)問題3次以上的或者一次重大評(píng)估失誤的調(diào)銷其從業(yè)資質(zhì)。

（2）建立咨詢機(jī)構(gòu)設(shè)想：保證其獨(dú)立性；建立專家?guī)欤辉u(píng)定專家遴選：隨即從專家?guī)斐槿。槐M可能減少開發(fā)商和建筑企業(yè)影響；提供權(quán)威評(píng)估意見。

參考文獻(xiàn)

[1]《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》.

[2]北京市建筑工程研究院建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心[2006]建鑒字（06002）號(hào)司法鑒定書.

篇（4）

伴隨著工業(yè)建筑、商業(yè)建筑以及民用建筑的增加，使國家與人民愈發(fā)關(guān)注安居工程與民用住房質(zhì)量。如房屋安全鑒定工作的產(chǎn)生，其不僅能夠從居民自身的角度出發(fā)，為了居民的合法權(quán)益，還能實(shí)現(xiàn)對(duì)居民安全財(cái)產(chǎn)的有效把控。對(duì)此，在城市建設(shè)、建筑規(guī)模逐漸擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，應(yīng)高度關(guān)注房屋安全鑒定工作的意義，通過對(duì)其不斷完善，確保居民切身利益。

一、房屋安全鑒定工作的特點(diǎn)

房屋安全鑒定工作：以房屋所屬地縣級(jí)以上政府房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，為確保居民居住安全所構(gòu)成的行為活動(dòng)。在此期間，安全鑒定工作是按照國家法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)繩，通過調(diào)查、測試以及驗(yàn)算等方式的運(yùn)用，對(duì)房屋完損度、抗震性、抗災(zāi)害能力以及使用狀況進(jìn)行全面分析并總結(jié)，從而構(gòu)建科學(xué)、合理以及有效地鑒定鑒定結(jié)果，應(yīng)將其以報(bào)告的形式展現(xiàn)，其中房屋安全鑒定報(bào)告具備法律效力、行政效力等特點(diǎn)。

從本質(zhì)上來講，房屋安全鑒定工作屬于較為嚴(yán)謹(jǐn)性工作，其中呈現(xiàn)的完套科學(xué)程序，應(yīng)引起鑒定人員的高度關(guān)注。實(shí)施房屋安全鑒定工作的流程為：首先，房屋所屬人以委托人身份，賦予鑒定機(jī)構(gòu)相應(yīng)的房屋鑒定權(quán)利；其次，鑒定機(jī)構(gòu)委派相應(yīng)的鑒定人員，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘察，如數(shù)據(jù)調(diào)查和房屋原始資料采集等；再次，結(jié)合采集與調(diào)查的數(shù)據(jù)，對(duì)其進(jìn)行總結(jié)，并以公正、客觀的角度，做出合理判斷，給予房屋相應(yīng)的安全鑒定等級(jí)，同時(shí)依據(jù)房屋實(shí)際使用狀況，提出相應(yīng)的房屋安全處理建議；最后，出具附有法律效力的房屋安全鑒定報(bào)告。上述鑒定環(huán)節(jié)，應(yīng)做好無遺漏、完整順序相接的原則，只有在此背景下，鑒定人員所出具的鑒定報(bào)告才具有權(quán)威性、有效性和真實(shí)性、完整性的特點(diǎn)。基于此，對(duì)于房屋安全鑒定人員應(yīng)采取以下要求：良好地職業(yè)素養(yǎng)、豐富理論知識(shí)、充足地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、具備自身讀到的見解，不聽取“片面之詞”、嚴(yán)格按照規(guī)范流程做好鑒定工作等。

二、房屋安全鑒定工作常用方法

為了保障建筑物可靠性、安全性以及穩(wěn)定性特點(diǎn)，可采取具有法律效力的防區(qū)安全鑒定手段，根據(jù)實(shí)際調(diào)查結(jié)果顯示，國內(nèi)關(guān)于房屋安全鑒定工作的方法分為直接檢驗(yàn)法、實(shí)用鑒定法與概率法三種，其中前兩種方法運(yùn)用次數(shù)相對(duì)較多，而概率法由于未對(duì)其進(jìn)行全面普及，致使其應(yīng)用范圍略小。

（一）直接檢驗(yàn)法

直接檢驗(yàn)法是指：鑒定人員依據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合房屋使用年限和原設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)場狀況與建筑結(jié)構(gòu)等原始條件，通過對(duì)房屋重點(diǎn)零部件校對(duì)、查驗(yàn)工作的開展，完成房屋安全鑒定評(píng)估工作。從整體上來看，直接檢驗(yàn)法的優(yōu)勢在于：鑒定時(shí)間短、鑒定流程簡便；劣勢在于：缺乏檢測依據(jù)和科學(xué)性價(jià)值，導(dǎo)致房屋安全鑒定結(jié)果具備隨意性、主觀性以及不真實(shí)性特點(diǎn)。

（二）實(shí)用鑒定法

鑒定人員利用全面分析與檢查工作的優(yōu)勢，結(jié)合規(guī)范的檢測項(xiàng)目、鑒定手法，判斷房屋損壞程度、損壞制因等情況，該種房屋安全鑒定手法被人們稱之為實(shí)用鑒定法。實(shí)用鑒定法主要依據(jù)現(xiàn)代化鑒定儀器完成房屋安全鑒定工作，使其鑒定結(jié)構(gòu)具有真實(shí)性、客觀性以及精準(zhǔn)性的優(yōu)勢。關(guān)于實(shí)用鑒定法的實(shí)際利用流程為：掌握房屋實(shí)用年限、原始施工圖紙、房屋周圍地理環(huán)境等；對(duì)房屋地基和樁基、地下水與建筑材質(zhì)、磚瓦以及混凝土等施工材料或組成結(jié)構(gòu)進(jìn)行安全質(zhì)量驗(yàn)收；按照建筑結(jié)構(gòu)材質(zhì)、裂縫和抗震性等特點(diǎn)，結(jié)合鑒定儀器的使用，完成房屋安全鑒定工作，之后對(duì)其鑒定數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行鹽酸，以此判斷房屋安全鑒定等級(jí)。

（三）概率法

概率法主要利用概率、統(tǒng)計(jì)原理、統(tǒng)計(jì)規(guī)律等，使其房屋結(jié)構(gòu)抗力、作用效應(yīng)例呈現(xiàn)數(shù)量關(guān)系，通過對(duì)房屋失效概率的計(jì)算，即可判斷房屋安全等級(jí)。由于概率法是在大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上計(jì)算而來，而若在計(jì)算前，未完成相關(guān)數(shù)據(jù)資料的收集工作，則會(huì)引起概率法計(jì)算結(jié)果的失誤。

三、房屋安全鑒定工作的作用

房屋安全鑒定工作的開展，主要在房屋安全管理和價(jià)值評(píng)估、安全排查以及延長居住年限等方面具有顯著作用，同時(shí)在房屋改造工程中發(fā)揮著相應(yīng)的優(yōu)勢，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)角度：

第一，定期房屋安全鑒定工作的開展，可針對(duì)房屋內(nèi)存在的過載部件、老化部件進(jìn)行實(shí)時(shí)更換，加之房屋防堵、防滲、防漏等手段的使用，不僅可維持房屋安全狀態(tài)，還可在一定程度上延長房屋居住年限。

第二，危舊房屋。完善的房屋安全鑒定流程，可針對(duì)危舊房屋內(nèi)細(xì)微隱患進(jìn)行排查，同時(shí)通過緊急措施的運(yùn)用，確保人們居住安全；依據(jù)危舊房屋結(jié)構(gòu)、分布狀況與使用狀態(tài)，為國家政府危舊房屋翻建與改造計(jì)劃的實(shí)行增添良策。

第三，在受到地震和水災(zāi)等自然災(zāi)害影響后，需加強(qiáng)對(duì)房屋安全鑒定工作的作用，依據(jù)房屋受損程度，判斷其是否需要拆除重建，并及時(shí)給予房屋加固和維護(hù)工作相關(guān)意見，在保障居民人身安全的同時(shí)，預(yù)防國家財(cái)政資金的損失。

第四，房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)在結(jié)構(gòu)上屬于司法仲裁的角度，并在解決房建工程民事糾紛案件中，可為司法裁決結(jié)果的產(chǎn)生，提供相關(guān)房屋受損制因，確保人民的合法權(quán)益。

結(jié)束語：

綜上所述，房屋安全鑒定工作是將技術(shù)手段與國家政策相結(jié)合的產(chǎn)物，在實(shí)際工作中，應(yīng)對(duì)眾多因素進(jìn)行綜合考究，從而不斷地提升安全鑒定工作的質(zhì)量。本文分析的幾種房屋安全鑒定方法，僅代表筆者的自身觀點(diǎn)，其中存在的細(xì)微問題需要對(duì)其進(jìn)行商榷，通過實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的積累，方可對(duì)其進(jìn)行完善。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李志鵬.淺談房屋安全鑒定的特點(diǎn)與常用方法[J].科技致富向?qū)В?014（8）：110-110.

篇（5）

中圖分類號(hào)：U416.06文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1、引言

隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展,基礎(chǔ)建設(shè)工程的不斷擴(kuò)大,建筑行業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),每年建成的各類工程項(xiàng)目達(dá)十幾億平方米,這對(duì)推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步發(fā)揮著極其重要的作用。但是部分地區(qū)為了極速提高本地經(jīng)濟(jì)，諸多大規(guī)模的生產(chǎn)企業(yè)在“五無”（無規(guī)劃、無資質(zhì)或超越資質(zhì)設(shè)計(jì)、無報(bào)建、無資質(zhì)或超越資質(zhì)施工、無質(zhì)量安全監(jiān)督）的情況下倉促籌建，建成以后無相關(guān)手續(xù)根本無法完成竣工驗(yàn)收，直接導(dǎo)致這些房屋成為歷史遺留房屋。

2、房屋竣工驗(yàn)收

2.1房屋竣工驗(yàn)收需具備的條件

已完成設(shè)計(jì)文件和合同約定的工作量；建設(shè)單位已組織各方責(zé)任主體對(duì)單位工程進(jìn)行了初驗(yàn)，存在的問題已整改到位，且監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位出具了質(zhì)量檢查（評(píng)估）報(bào)告；住宅工程已組織分戶驗(yàn)收，并符合要求，且相關(guān)標(biāo)識(shí)齊全；小區(qū)景觀、道路及附屬工程完成；正式水、電、氣具備供應(yīng)條件；工程質(zhì)量控制資料已經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理單位核查并符合要求；消防、規(guī)劃、環(huán)評(píng)、防雷、電梯、人防等專項(xiàng)工程已通過相關(guān)部門驗(yàn)收；室內(nèi)環(huán)境、絕緣電阻、通球、接地電阻等功能性檢測完成。

2.2需提供的相關(guān)材料

施工許可證、規(guī)劃許可證、圖審合格證；消防、規(guī)劃、環(huán)評(píng)、防雷、電梯、人防等專項(xiàng)工程驗(yàn)收合格證明文件；各分部及專項(xiàng)工程驗(yàn)收記錄；住宅工程需提供住宅工程分戶驗(yàn)收匯總表；單位（子單位）工程竣工驗(yàn)收報(bào)告；工程勘察質(zhì)量檢查報(bào)告；工程設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查報(bào)告；工程監(jiān)理質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄；單位（子單位）工程質(zhì)量控制資料核查記錄。單位（子單位）工程安全和功能檢驗(yàn)資料核查及主要功能抽查記錄。

存在歷史遺留問題的房屋根本無法達(dá)到這些條件并提供以上資料，并且在竣工驗(yàn)收中起重要作用的質(zhì)量監(jiān)督檢測站更無權(quán)限對(duì)既有房屋進(jìn)行檢測、鑒定；向具有相關(guān)資質(zhì)的鑒定部門申請對(duì)房屋的安全鑒定是對(duì)此類房屋進(jìn)行“正身”的唯一途徑。但是，這些房屋有的設(shè)計(jì)圖紙未經(jīng)過審核，有的就根本沒有圖紙，這對(duì)我們進(jìn)行安全鑒定增加了不少難度。

3、工程實(shí)例

需鑒定房屋位于臨沂市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，房屋建成于2003年，磚混結(jié)構(gòu)，共二層，設(shè)計(jì)用途為倉庫，2011年初，某廠從原產(chǎn)權(quán)單位買入此處房屋欲作為臨時(shí)物流中轉(zhuǎn)站，考慮到該房屋建成時(shí)間較長，且改變使用用途，特向我中心提出房屋安全鑒定申請。

4、檢測內(nèi)容和方法

由于需鑒定房屋屬“五無”的歷史遺留房屋，無任何相關(guān)設(shè)計(jì)、施工技術(shù)資料，現(xiàn)場檢測需萬分細(xì)致，保證對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)落實(shí)到位，以保證之后的內(nèi)業(yè)驗(yàn)算和報(bào)告書順利完成。

現(xiàn)場檢測的內(nèi)容包括：對(duì)房屋周邊情況的查勘、結(jié)構(gòu)形式的確認(rèn)、構(gòu)件受力形式和傳力路徑的了解、結(jié)構(gòu)平面圖的繪制、主要承重構(gòu)件截面尺寸的測量、材料強(qiáng)度的檢測、構(gòu)件配筋情況和鋼筋保護(hù)層厚度的測量、裂縫長度和寬度的記錄分析、沉降和傾斜的觀測等方面。

4.1房屋周邊情況的查勘

通過對(duì)房屋四至、周邊有無正在施工或準(zhǔn)備施工的建筑、四周地質(zhì)情況的觀察和分析，附近有無較高擋土墻等情況的了解，確定有無明顯影響房屋地基穩(wěn)定的因素。同時(shí)調(diào)查該房屋的基礎(chǔ)形式、場地情況及地基情況等。

4.2確認(rèn)結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件受力形式和傳力路徑

摸清房屋是磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)或是其他結(jié)構(gòu)，觀察梁柱的布置情況并記錄，同時(shí)需要注意的是樓梯的位置和形式、門窗的大小和位置、墻體的位置和材料、構(gòu)件的連接形式傳力路徑。由于初堪涉及到的內(nèi)容較多、較瑣碎，需制定專門的調(diào)查表并在初堪過程中多記錄、多拍照，便于之后的上機(jī)驗(yàn)算無遺漏。

4.3主要承重構(gòu)件截面尺寸的測量和結(jié)構(gòu)平面圖的繪制

使用激光測距儀和米尺對(duì)梁、柱尺寸、墻體厚度進(jìn)行測量，同時(shí)測量記錄房屋的柱距、開間尺寸、主梁與次梁的間距、層高等數(shù)據(jù)；根據(jù)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)平面圖的繪制。結(jié)構(gòu)平面圖是結(jié)構(gòu)建模驗(yàn)算的重要依據(jù)。對(duì)房屋屋面板和樓面板厚度的測量一般采用樓板測厚儀器，對(duì)現(xiàn)澆板的上部和底部抹灰砂漿進(jìn)行清理后進(jìn)行測厚；或者采用鉆芯法對(duì)樓板厚度進(jìn)行精確測量，但是此種方法對(duì)房屋原有結(jié)構(gòu)破壞程度較大，一般不建議采用。需要注意的是無論采用哪種方式，測量結(jié)果必須減去批蕩層和面層的厚度，為了縮短現(xiàn)場檢測時(shí)間減少檢測工作量，往往通過批量測量批蕩層厚度，計(jì)算取平均值的方法。

4.4材料強(qiáng)度的檢測

4.4.1砌筑砂漿抗壓強(qiáng)度檢測

依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》和《貫入法檢測砌筑砂漿抗壓強(qiáng)度技術(shù)規(guī)程》，在該樓一、二層每層縱橫墻體隨機(jī)布置3個(gè)測區(qū)，全樓共6個(gè)測區(qū)，采用貫入法對(duì)砌筑砂漿抗壓強(qiáng)度進(jìn)行檢測評(píng)定，通過對(duì)該處房屋的砌筑砂漿進(jìn)行檢測發(fā)現(xiàn)，砂漿抗壓強(qiáng)度偏低，粘結(jié)性差，不能滿足相關(guān)規(guī)范要求。

4.4.2磚抗壓強(qiáng)度檢測和標(biāo)號(hào)評(píng)定

依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》和《回彈儀評(píng)定燒結(jié)普通磚標(biāo)號(hào)的方法》，對(duì)該辦公樓一、二層墻體每層隨機(jī)抽取10塊磚，全樓共20塊，采用回彈法對(duì)其標(biāo)號(hào)進(jìn)行檢測評(píng)定。通過對(duì)該處房屋的磚砌體進(jìn)行檢測發(fā)現(xiàn)，磚強(qiáng)度和實(shí)測標(biāo)號(hào)滿足相關(guān)規(guī)范要求。

4.4.3混凝土強(qiáng)度檢測

混凝土強(qiáng)度的無損檢測方法按其原理可分為三類：

半破損法，這類方法有鉆芯法、拔出法、拔脫法、板折法、射擊法、就地嵌注試件法等。

非破損法，這類方法有回彈法、超聲脈沖法、射線吸收與散射法、成熟度法等。

綜合法，這類方法有超聲回彈綜合法、超聲鉆芯綜合法、聲速衰減綜合法等。

由于該處房屋混凝土構(gòu)件齡期超過1000d且混凝土碳化深度較高，故采用半破損法中的鉆芯法，此法具有直觀、可靠、精度高、應(yīng)用廣的優(yōu)點(diǎn)，也有一定的局限性，鉆芯機(jī)對(duì)工程結(jié)構(gòu)局部有損傷，因而對(duì)于鉆芯位置的選擇及鉆芯數(shù)量等均受到一定限制，而且它所代表的區(qū)域也是有限的；鉆芯機(jī)及芯樣加工配套機(jī)具與非破損測試儀器相比，比較笨重，移動(dòng)不夠方便，測試成本也較高；鉆芯后的孔洞需要修補(bǔ)，尤其當(dāng)鉆斷鋼筋時(shí)更增加了修補(bǔ)工作的困難。所以，在使用鉆芯法對(duì)混凝土強(qiáng)度進(jìn)行檢測時(shí)，需注意合理布置檢測點(diǎn)并提前做好鋼筋定位避免鉆斷鋼筋。在布置鉆芯位置時(shí)應(yīng)選擇在構(gòu)件受力較小、沒有主筋的部位；例如，對(duì)梁來說選擇跨中附近中線偏下部位，柱子選在長邊方向避開端頭位置，偏壓柱取受壓較小區(qū)，軸壓柱子柱取中間。

4.4.4關(guān)于混凝土構(gòu)件其他指標(biāo)的檢測

篇（6）

中圖分類號(hào):TU973+31

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B

文章編號(hào):1008-0422(2010)08-0184-01

1引言

四川汶川大地震后,教育部下達(dá)專項(xiàng)文件,要求對(duì)全國范圍內(nèi)學(xué)校建筑進(jìn)行大規(guī)模的抗震排查,旨在確定這些校舍工程的結(jié)構(gòu)安全是否滿足有關(guān)鑒定標(biāo)準(zhǔn)和抗震設(shè)防要求,提出檢測鑒定結(jié)論及需要抗震加固的初步意見。受教育局委托對(duì)湖南省某區(qū)所屬35所中小學(xué)校舍149棟房屋進(jìn)行了抗震鑒定。

2校舍基本情況

所檢測35所中小學(xué)分布于湖南省某區(qū),按照抗震規(guī)范抗震設(shè)防烈度為6度,設(shè)計(jì)地震分組為第一組。學(xué)校總建筑面積約11萬m2。

校舍使用時(shí)間及校舍結(jié)構(gòu)形式的統(tǒng)計(jì)見表1、表2。統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明,校舍使用時(shí)間多為10~20年之間,這部分面積占總建筑面積的43.0%,其次為20~30年之間,40年以上的建筑數(shù)量和面積都非常少。

3房屋現(xiàn)狀質(zhì)量檢測的內(nèi)容和方法

3.1建筑垂直度檢測和相對(duì)高程差檢測。采用經(jīng)緯儀對(duì)所有建筑物進(jìn)行垂直度檢測,以確認(rèn)該房屋是否存在傾斜;采用水準(zhǔn)儀對(duì)所有建筑進(jìn)行相對(duì)高程差檢測,以確認(rèn)該房屋是否存在不均勻沉降。根據(jù)建筑物傾斜和不均勻沉降等情況,對(duì)地基基礎(chǔ)工作狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)。

3.2混凝土構(gòu)件強(qiáng)度檢測。采用回彈法對(duì)房屋混凝土構(gòu)件進(jìn)行強(qiáng)度檢測。依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50344-2004)的抽樣檢測的樣本容量和各房屋混凝土構(gòu)件的數(shù)量確定抽樣的數(shù)量,并對(duì)所收取混凝土構(gòu)件進(jìn)行碳化深度檢測。

3.3磚墻材料強(qiáng)度檢測。依據(jù)《砌體工程現(xiàn)場檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50315-2000)的相關(guān)要求,對(duì)砌體結(jié)構(gòu)房屋的承重磚墻進(jìn)行磚墻塊材材料強(qiáng)度和砌筑砂漿強(qiáng)度進(jìn)行檢測。

3.4鋼筋混凝土構(gòu)件主筋、箍筋配置數(shù)量、間距及保護(hù)層厚度檢測。

3.5外觀質(zhì)量及結(jié)構(gòu)缺陷普查。對(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)件的外觀質(zhì)量及缺陷情況進(jìn)行調(diào)查,著重檢查承重構(gòu)件是否有開裂、破損等情況,并分析產(chǎn)生的原因。

3.6結(jié)構(gòu)抗震鑒定。根據(jù)最新頒布的《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(GB50023-2009)對(duì)所有房屋進(jìn)行抗震鑒定,主要包括房屋的高寬比、梁墊、壁柱、圈梁構(gòu)造柱布置情況、抗震橫墻間距等。

4安全性鑒定結(jié)果分析

根據(jù)《民用可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)房屋安全性等級(jí)進(jìn)行評(píng)定,評(píng)級(jí)結(jié)果統(tǒng)計(jì)見表3。

鑒定結(jié)果表明,地基基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、安全性鑒定等級(jí)均以B級(jí)居多,安全性等級(jí)為Bsu級(jí)的建筑面積占總建筑面積的近80%,說明大部分校舍安全性能均處于較為安全的狀態(tài),但仍有少數(shù)校舍安全性鑒定等級(jí)為C、D級(jí)。經(jīng)分析,這些校舍均大都處于較為偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn),房屋建筑、施工質(zhì)量較差,且這些房屋建成年代都較久遠(yuǎn),房屋年久失修,一些結(jié)構(gòu)構(gòu)件趨于老化;還有極個(gè)別校舍處于對(duì)抗震不利地段,存在一定安全隱患。

5抗震鑒定結(jié)果分析

5.1房屋鑒定類別統(tǒng)計(jì)見表4。統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明,所檢測房屋以A類、B類為主。所有房屋中,一層房屋有74棟,五層房屋僅1棟,二、三、四層房屋數(shù)量較為平均。所有房屋層數(shù)及高度均在規(guī)范要求范圍內(nèi),高寬比均滿足規(guī)范要求;房屋平面形狀基本上以比較簡單的矩形為主;房屋基本上無錯(cuò)層,樓層的質(zhì)心和計(jì)算剛心基本重合或接近。以上均為對(duì)抗震較為有利的情況。

5.2磚混結(jié)構(gòu)房屋樓面板、屋面板多為預(yù)制鋼筋混凝土空心板,屋蓋、樓蓋構(gòu)件與主體結(jié)構(gòu)之間的連接較為可靠,但是絕大部分預(yù)制板之間都存在板間順縫,有的預(yù)制板縫過寬,不僅影響外觀,還存在安全隱患。

5.3 90%房屋承重的門窗間墻最小距離及外墻盡端到門窗洞邊的距離都大于規(guī)范要求的限值;部分跨度大于6m的大梁存在由獨(dú)立磚柱支承的情況。

5.4層高大于一層的房屋中,約有一半的房屋圈梁、構(gòu)造柱的設(shè)置不滿足規(guī)范要求;一些設(shè)有圈梁的房屋圈梁在樓層內(nèi)不封閉或設(shè)置不足。

5.5房屋承重墻體磚墻塊材材料強(qiáng)度基本滿足規(guī)范要求,但是近70%的砌筑砂漿強(qiáng)度等級(jí)偏低。風(fēng)化較為嚴(yán)重的墻體局部砂漿出現(xiàn)粉化,砂漿強(qiáng)度推算值為0,嚴(yán)重影響結(jié)構(gòu)的受力性能。

6提高校舍抗震能力的措施

針對(duì)檢測中存在的問題,可以通過拆除重建、整體加固、局部加固或必要的維護(hù)等措施改善結(jié)構(gòu)的抗震性能,主要有以下幾點(diǎn):

6.1對(duì)于安全性鑒定等級(jí)為Csu級(jí)的房屋,對(duì)房屋危險(xiǎn)點(diǎn)、危險(xiǎn)構(gòu)件進(jìn)行加固、改造。如增大截面法、置換、粘鋼、貼碳纖維等加固方法;對(duì)于安全性鑒定等級(jí)為Dsu級(jí)的房屋,若其加固改造費(fèi)用超過新建工程的70%,則對(duì)該校舍房屋拆除重建。

6.2對(duì)于墻體砌筑砂漿強(qiáng)度達(dá)不到規(guī)范要求的校舍建筑,應(yīng)對(duì)強(qiáng)度達(dá)不到要求的整面墻體進(jìn)行加固。如鋼筋網(wǎng)復(fù)合砂漿加固法。

6.3對(duì)于未設(shè)置圈梁構(gòu)造柱、圈梁構(gòu)造柱設(shè)置不合理或設(shè)置數(shù)量不足的多層砌體房屋,應(yīng)從提高房屋的整體抗震能力進(jìn)行整體加固,如墻體加固、增設(shè)鋼筋混凝土構(gòu)造柱、加固縱橫墻交接處墻體、設(shè)置鋼拉桿等。

6.4對(duì)于結(jié)構(gòu)體系不合理、結(jié)構(gòu)布置不對(duì)稱的校舍房屋,應(yīng)從改變結(jié)構(gòu)抗側(cè)力體系和改善結(jié)構(gòu)對(duì)稱性的抗震加固入手。

6.5對(duì)于抗震能力及抗震構(gòu)造措施均滿足要求,但存在滲漏、破損、開裂等缺陷的構(gòu)件,應(yīng)采取維護(hù)、修補(bǔ)等措施,以增強(qiáng)校舍房屋的耐久性。

參考文獻(xiàn):

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1 鑒定檢測技術(shù)的發(fā)展前景

房屋結(jié)構(gòu)的鑒定檢測與建設(shè)工程施工階段的送樣和質(zhì)量檢查有明顯的區(qū)別，它通常為事后檢測，如：在澆注好混凝土后，測定鋼筋的配置情況等。因此其工作難度大，技術(shù)含量高，檢測技術(shù)一般為材料科學(xué)、物理學(xué)、化學(xué)、電子學(xué)與計(jì)算機(jī)科學(xué)等多學(xué)科緊密結(jié)合的技術(shù)，更加科學(xué)、無損、快捷、方便無疑是已有檢測技術(shù)改善和提高的發(fā)展目標(biāo)。開發(fā)新的檢測方法，使檢測技術(shù)更先進(jìn)、可靠，則是檢測技術(shù)發(fā)展的方向。

檢測儀器設(shè)備在結(jié)構(gòu)鑒定檢測中扮演著重要的角色，沒有儀器設(shè)備就無法進(jìn)行檢測，而質(zhì)量好、精度高、性能穩(wěn)定、操作方便的儀器設(shè)備是高質(zhì)量檢測工作的保障。與先進(jìn)國家相比，我們的檢測儀器設(shè)備在總體上存在著明顯的差距，尤其在數(shù)字化檢測儀器設(shè)備方面。

檢測方法改善和提高的第二個(gè)方面是檢測理論提高和檢測數(shù)據(jù)分析方法的改善。合理確定檢測數(shù)量、合理布置檢測位置、減小檢測結(jié)果的不確定性、充分利用檢測數(shù)據(jù)等，是所有結(jié)構(gòu)檢測工作面對(duì)的問題。

隨著工程技術(shù)的發(fā)展和檢測要求的提高，一些新的問題又?jǐn)[在我們面前，如高強(qiáng)混凝土的強(qiáng)度檢測（大于C60）、混凝土缺陷的準(zhǔn)確定量判定、新型材料的強(qiáng)度測試方法及質(zhì)量評(píng)定方法等。在對(duì)鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行鑒定時(shí)，鋼構(gòu)件材料物理力學(xué)性能的現(xiàn)場無損檢測技術(shù)、鋼構(gòu)件應(yīng)力的現(xiàn)場無損測定技術(shù)和結(jié)構(gòu)關(guān)鍵部位應(yīng)力及損傷現(xiàn)場測試技術(shù)等是目前亟待發(fā)展的技術(shù)。

2 鑒定檢測的程序

檢測鑒定前確實(shí)應(yīng)先確定檢測鑒定的目的，是安全性鑒定、使用性鑒定？在調(diào)查了解房屋的建造及使用歷史和現(xiàn)狀后，根據(jù)不同結(jié)構(gòu)類型等因素確定鑒定檢測方案，然后再開展現(xiàn)場檢測工作，檢測過程中有可能對(duì)檢測方案作適當(dāng)調(diào)整，以滿足后期內(nèi)業(yè)的數(shù)據(jù)處理及結(jié)構(gòu)驗(yàn)算所需的各項(xiàng)參數(shù)；程序流程參見下圖示。

2.1對(duì)房屋質(zhì)量的檢驗(yàn)應(yīng)包括：

對(duì)房屋建筑質(zhì)量、房屋附屬物質(zhì)量的檢驗(yàn)和房屋是否符合綜合驗(yàn)收條件的檢驗(yàn)。

2.1.1對(duì)房屋建筑質(zhì)量的檢驗(yàn)。你最好請一個(gè)建筑方面的專家?guī)湍銠z驗(yàn)。建筑方面的專家在建筑公司里可以找到。不要被某個(gè)人的職稱、頭銜所迷惑，工作在第一線的才是真正的專家。

2.1.2對(duì)房屋附屬物的質(zhì)量的檢驗(yàn)。對(duì)房屋附屬物的質(zhì)量的檢驗(yàn)主要是對(duì)墻面、地面、房頂、門窗、線路、管道等的檢驗(yàn)。

縣級(jí)以上地方各級(jí)政府的質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫部門或環(huán)衛(wèi)部門都有下屬的室內(nèi)污染物檢測機(jī)構(gòu)。這些檢測機(jī)構(gòu)都是有償服務(wù)的，你可以選擇一家機(jī)構(gòu)談好價(jià)格后委托其檢測。但你應(yīng)記住：提供檢測服務(wù)的機(jī)構(gòu)都必須經(jīng)過省級(jí)以上政府計(jì)量行政部門的計(jì)量認(rèn)證（即CMA），其檢測報(bào)告才具有法律效力。檢測機(jī)構(gòu)是根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢測的。迄今為止，有關(guān)室內(nèi)污染物控制指標(biāo)的國家標(biāo)準(zhǔn)有三個(gè)，分別是：《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》和《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量》。你應(yīng)在這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中選定你要求檢測機(jī)構(gòu)檢測的范圍。選定的檢測范圍不同，你支付的價(jià)格也就不同。

2.1.3對(duì)房屋是否符合綜合驗(yàn)收條件的檢驗(yàn)。必須依據(jù)各地政府或政府部門的規(guī)范性文件規(guī)定的綜合驗(yàn)收應(yīng)具備的條件。建設(shè)部制定了一部《城市住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收管理辦法》，但這個(gè)《辦法》沒有規(guī)定綜合驗(yàn)收應(yīng)具備的條件，所以，綜合驗(yàn)收應(yīng)具備的條件就留給各地方政府或地方政府部門根據(jù)各地的具體情況做出規(guī)定。

2.2鑒定檢測的抽樣

一般建筑物的鑒定方法有三種：傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)法，實(shí)用鑒定法，概率鑒定法。《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》可歸入傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)法，針對(duì)結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞，或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件的房屋；目前普遍采用的是《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》、《工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，它們總體上是實(shí)用鑒定法，但已引入了概率鑒定法的思想。由于房屋鑒定的對(duì)象基本為已投入使用的房屋，因此概率鑒定法的具體實(shí)施受到客觀條件的限制，尤其是抽檢部位及樣本數(shù)量的局限。《建筑結(jié)構(gòu)檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50344－2004在一定程度上體現(xiàn)了概率鑒定法實(shí)施的路徑，參見標(biāo)準(zhǔn)第3.3.11條：建筑結(jié)構(gòu)檢測的抽樣方案，可根據(jù)檢測項(xiàng)目的特點(diǎn)按下列原則選擇：

（1）外部缺陷的檢測，宜選用全數(shù)檢測方案；

（2）幾何尺寸與尺寸偏差的檢測，宜選用一次或二次計(jì)數(shù)抽樣方案；

（3）結(jié)構(gòu)連接構(gòu)造的檢測，應(yīng)選擇對(duì)結(jié)構(gòu)安全影響大的部位進(jìn)行抽樣；

（4）構(gòu)件結(jié)構(gòu)性能的實(shí)荷檢驗(yàn)，應(yīng)選擇同類構(gòu)件中荷載效應(yīng)相對(duì)較大和施工質(zhì)量相對(duì)較差構(gòu)件或受到災(zāi)害影響、環(huán)境侵蝕影響構(gòu)件中有代表性的構(gòu)件；

（5）按檢測批檢測的項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行隨機(jī)抽樣，且最小樣本容量宜符合本標(biāo)準(zhǔn)第3.3.13條的規(guī)定；

（6）《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300或相應(yīng)專業(yè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定的抽樣方案；

2.3檢測項(xiàng)目與范圍。

檢測項(xiàng)目和檢測范圍按有關(guān)規(guī)定應(yīng)抽檢30%構(gòu)件，但實(shí)際操作過程中，往往被委托方指定。一個(gè)工程項(xiàng)目的檢測通常包含許多相關(guān)子項(xiàng)目的檢測，委托方指定的有關(guān)項(xiàng)目的評(píng)定并不能最終保證構(gòu)件（或結(jié)構(gòu)）的安全性，因?yàn)槲蟹綄?duì)檢測項(xiàng)目和檢測范圍的指定常帶有人為因素的影響。

由于檢測工作本身也是市場經(jīng)濟(jì)，檢測費(fèi)用是和檢測項(xiàng)目相關(guān)的，檢測項(xiàng)目越多，相應(yīng)的費(fèi)用也越高，為此委托方在委托任務(wù)時(shí)，一般要求盡量少的抽檢，而被委托方也只能根據(jù)委托內(nèi)容展開工作，從而可能會(huì)導(dǎo)致三種情況出現(xiàn)：

a檢測內(nèi)容無法完全解決委托方所需解決的問題，從兒導(dǎo)致事故的原因不在檢測范圍內(nèi)，或者檢測項(xiàng)目不全，檢測范圍不能含蓋導(dǎo)致問題的所有原因。

b檢測范圍內(nèi)的有關(guān)檢測項(xiàng)目可滿足設(shè)計(jì)和國家有關(guān)規(guī)范的要求，而檢測范圍以外的相關(guān)檢測項(xiàng)目不滿足設(shè)計(jì)和國家有關(guān)規(guī)范的要求，從而造成委托方對(duì)檢測單位的誤導(dǎo)。

c檢測數(shù)據(jù)只反映被抽檢的構(gòu)件，無法對(duì)整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

當(dāng)出現(xiàn)上述三種情況后，鑒定檢測單位和鑒定人均會(huì)承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

3 幾點(diǎn)建議

通過對(duì)以上問題的羅列及過去的鑒定檢測工作的經(jīng)驗(yàn)，提幾點(diǎn)建議：

3.1鑒定檢測人員應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，特別是建筑法規(guī)的學(xué)習(xí)和研究，深刻理解建筑法規(guī)的具體內(nèi)涵和外延，依法進(jìn)行房屋安全性的鑒定工作。

3.2必須明確鑒定檢測人員的職責(zé)，尊重科學(xué)，依法辦事，尊重客觀事實(shí)，不弄虛作假，不違背國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程。

3.3提高鑒定檢測人員的自我保護(hù)能力。隨著市場化的發(fā)展，房屋建筑行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也納入了法制化軌道，依法辦事、提高自身素質(zhì)是增強(qiáng)科技人員自我保護(hù)能力的最有效措施。

3.4增強(qiáng)鑒定檢測人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在房屋鑒定工作中存在許多風(fēng)險(xiǎn)，如房屋檢測過程中的意外傷害、鑒定結(jié)論正確與否的風(fēng)險(xiǎn)性等，不加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的教育，就是對(duì)自己、單位和社會(huì)的不負(fù)責(zé)任，最后會(huì)搬起石頭砸自己的腳。

3.5鑒定檢測工作一定要客觀、公證。由于建筑活動(dòng)的市場化、法制化，有意歪曲客觀事實(shí)，為某一方謀利益的鑒定檢測報(bào)告，最終是站不住腳的。科學(xué)和事實(shí)那是擺在人們面前真實(shí)的客觀實(shí)在，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。

篇（8）

Abstract: with the social progress and the housing system reform continued to deepen, the masses housing safety consciousness had very big rise, housing safety management work in the people daily life becomes more and more important, and the management of matching housing security management requirements are increasingly stringent. This paper mainly with foreign housing management system experience as well as our country current problems about building safety management identification proposal.

Keywords : housing security, identification

中圖分類號(hào)：P624.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房屋安全管理關(guān)系到人民群眾的安居樂業(yè),事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的大事,按照國家房屋安全鑒定行業(yè)發(fā)展的要求,房屋安全管理是政府賦予房產(chǎn)行政主管部門的重要職能。目前,超期使用的舊房、危房還有定的存量，這類房屋隨著結(jié)構(gòu)逐步老化其承載能力也逐漸降低。加強(qiáng)房屋安全管理,為構(gòu)建和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)是房管部門應(yīng)盡的義務(wù)。

一、國外房屋安全管理體系以及國內(nèi)的現(xiàn)狀

國外對(duì)于房屋的安全管理和評(píng)價(jià)體系已經(jīng)到了一個(gè)相當(dāng)完備、成熟和可操作的層面。日本的住宅法規(guī)系統(tǒng)地覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、住宅建設(shè)、改造、經(jīng)營管理、流通消費(fèi)和融資保險(xiǎn)各方面。美國開創(chuàng)了房屋安全評(píng)價(jià)技術(shù)。六十年代以來，美國倡導(dǎo)的系統(tǒng)安全思想為人們所接受，形成了獨(dú)立的系統(tǒng)安全工程學(xué)科，此后，系統(tǒng)安全工程得到迅速的發(fā)展。在最近幾年制定了財(cái)產(chǎn)維護(hù)法，對(duì)建筑(包括附屬物)的結(jié)構(gòu)、功能和安全等方面均做出明確規(guī)定，同時(shí)給出了相應(yīng)的處罰條款和罰款制定。英國的BS工作范圍涵蓋建設(shè)工程整個(gè)生命周期。法國的IDI保險(xiǎn)制度在法國政府不參與工程的具體環(huán)節(jié)，而是站在更高的位置制定法律法規(guī)。

我國的整體安全管理水平與世界工業(yè)發(fā)達(dá)國家還有很大差距。歐洲國家每年發(fā)生事故的次數(shù)很少，其工作重點(diǎn)主要是事故預(yù)防和改善人們的居住和工作環(huán)境。而中國的安全工作重點(diǎn)主要是應(yīng)付接連不斷的事故調(diào)查，目前我國還存在大量的事故隱患，事故預(yù)防工作主要放在隱患管理和整改方面。我們現(xiàn)在的體制，算是一種“事后動(dòng)員”體制，沒有制度化，在突發(fā)事件面前很容易失去秩序。并且建筑質(zhì)量總體水平不高，有相當(dāng)大的一部分建筑存在質(zhì)量隱患。有很多人為了改造房屋的使用環(huán)境或創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)房屋進(jìn)行不合理改造、擴(kuò)建和裝修，不管房屋是否安全。

二、學(xué)習(xí)和借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)

1．借鑒國外的住宅小區(qū)管理模式

一是采取委托管理的方式。包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)的管理與維護(hù)、物業(yè)的經(jīng)營等。如美國的物業(yè)代租業(yè)務(wù)，日本的宅地托管業(yè)務(wù)等方式；建筑物及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修與使用管理。二是市場化、企業(yè)化的管理運(yùn)行機(jī)制，即物業(yè)管理多通過市場負(fù)責(zé)，基本無行政干預(yù)；或者政府參與的管理機(jī)制，也就是說政府政府組織、立法并監(jiān)督實(shí)施行業(yè)管理。三是管理形式。主要有政府——房地產(chǎn)或物業(yè)管理公司——專業(yè)服務(wù)公司的形式、業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體——房地產(chǎn)或物業(yè)管理公司——專業(yè)服務(wù)公司的形式和政府自管。

2．建立建筑質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)和科學(xué)、規(guī)范的信息系統(tǒng)

建立建筑質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)危房鑒定；建立房屋信息數(shù)據(jù)庫；對(duì)建筑設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行監(jiān)督等工作。學(xué)習(xí)借鑒國外建立信息系統(tǒng)的實(shí)例，建立適合我們的基于地理信息系統(tǒng)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫等的便于操作的房屋信息系統(tǒng)。為房屋安全管理提供基礎(chǔ)資料、為城市應(yīng)急提供指導(dǎo)等。

3．加強(qiáng)立法和執(zhí)法工作

隨著房改帶來的產(chǎn)權(quán)多元化、私有化的變化，社會(huì)各界的房屋安全意識(shí)、觀念越來越強(qiáng)，各級(jí)政府對(duì)此也越來越重視。房屋安全管理工作是隨著房產(chǎn)事業(yè)的深入改革而逐步發(fā)展的，要取得良好的房屋安全管理效果，必須建立完善的法律、法規(guī)體系，并有強(qiáng)有力的執(zhí)法工作。這在日本就是一個(gè)很好的例證。

三、房屋安全鑒定面臨的問題

全國房屋安全鑒定工作近幾年發(fā)展比較快，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大形勢下，較好地支持了地方的房屋安全使用管理工作。但是房屋安全鑒定行業(yè)的發(fā)展不平衡，還需要大力推行房屋安全鑒定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理。

1.房屋安全鑒定職責(zé)不清

一些房地產(chǎn)行政主管部門大都是由規(guī)劃建設(shè)部門分離出來，導(dǎo)致部門職責(zé)有一定的粘連。有些房地產(chǎn)行政主管部門只負(fù)責(zé)轄區(qū)的城市危險(xiǎn)房屋管理工作，沒有全面負(fù)責(zé)房屋安全鑒定工作，甚至很少開展房屋安全鑒定項(xiàng)目。

2.房屋安全鑒定領(lǐng)域魚目混雜

由于房屋安全鑒定市場需求很大，當(dāng)?shù)氐姆课莅踩 b定機(jī)構(gòu)人員、設(shè)備的局限，在加上職能不清，所以許多外地的檢測部門涌進(jìn)房屋安全鑒定領(lǐng)域。這些機(jī)構(gòu)的涌入不利于房屋安全鑒定行業(yè)的系統(tǒng)管理出具的鑒定報(bào)告以對(duì)來樣負(fù)責(zé)的方式開展鑒定工作。以非法身份出具的鑒定報(bào)告把采信人推到不作為或舉證主體錯(cuò)誤的境地。

四、做強(qiáng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的幾點(diǎn)建議

1、鑒定機(jī)構(gòu)必須實(shí)行法人負(fù)責(zé)制。推行房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的法人身份，脫去政府的外衣，與政府管理部門分離，成為房地產(chǎn)行政主管部門授權(quán)的獨(dú)立承擔(dān)民事和行政責(zé)任的實(shí)體。鑒定機(jī)構(gòu)時(shí)公正公信機(jī)構(gòu)，不是房屋安全管理部門，更不是房屋安全使用管理的執(zhí)法部門。

2、規(guī)范全國房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人員的資格包括鑒定業(yè)務(wù)的劃分。實(shí)行有全國房屋安全鑒定技術(shù)委員會(huì)對(duì)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)、人員資格的核準(zhǔn)、頒證、考核和繼續(xù)教育工作。推行鑒定人負(fù)責(zé)制，吸引高素質(zhì)的工程技術(shù)人員加入房屋安全鑒定領(lǐng)域。促進(jìn)鑒定人員在鑒定機(jī)構(gòu)間的流動(dòng)和交流，提高房屋安全鑒定的行業(yè)水平，適合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3、跨地區(qū)開展房屋安全鑒定業(yè)務(wù)，提高全國房屋安全鑒定工作整體水平的，支持當(dāng)?shù)氐姆课莅踩褂霉芾怼＠猛饨绲姆课莅踩 b定機(jī)構(gòu)的力量，增強(qiáng)地方房屋安全鑒定的權(quán)威性，聯(lián)合應(yīng)對(duì)突發(fā)性的房屋安全災(zāi)害。

4、增強(qiáng)技術(shù)投入。對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)資格劃分等級(jí)，按照儀器、設(shè)備硬件及人員等軟件的條件要求進(jìn)行資格管理。鹽城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的資格管理已進(jìn)行了嘗試，并出臺(tái)了《鹽城市房屋安全鑒定管理辦法》，對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)的等級(jí)和從事的業(yè)務(wù)范圍、從業(yè)人員崗位資格培訓(xùn)進(jìn)行了明確的規(guī)定。

5、推行房屋安全鑒定標(biāo)準(zhǔn)化管理，是房屋安全鑒定工作整體水平的提高的最佳捷徑。通過對(duì)全國房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的崗位業(yè)務(wù)培訓(xùn)，強(qiáng)化繼續(xù)教育，規(guī)范工作標(biāo)準(zhǔn)，是實(shí)現(xiàn)房屋安全鑒定行業(yè)的全面發(fā)展當(dāng)務(wù)之急。建立健全全國房屋安全鑒定領(lǐng)域的系統(tǒng)管理，是房屋安全鑒定工作的大事，房屋安全使用管理屬于公共安全管理。房屋安全鑒定工作是這種公共安全管理的技術(shù)支持，房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)是構(gòu)建和諧社會(huì)的使者。房屋安全鑒定領(lǐng)域的系統(tǒng)管理，會(huì)得到政府部門的支持。人民群眾需要房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的公信服務(wù)。房屋安全鑒定的證明權(quán)為法制社會(huì)建設(shè)和社會(huì)穩(wěn)定將起到越來越大的作用。

五、結(jié)束語

隨著房改帶來的產(chǎn)權(quán)多元化、私有化的變化，社會(huì)各界的房屋安全意識(shí)、觀念越來越強(qiáng)，各級(jí)政府對(duì)此也越來越重視。房屋安全管理工作是隨著房產(chǎn)事業(yè)的深入改革而逐步發(fā)展的，它對(duì)于加強(qiáng)城市建設(shè)與管理，確保國家和人民生命財(cái)產(chǎn)的安全，維護(hù)廣大人民群眾的切身利益，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定起到十分重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1)周勇，中外建筑工程質(zhì)量管理中政府監(jiān)督作用的對(duì)比研究，建筑施工，第28卷第4期：320—324

[2]姚國華，日本住宅性能保證制度，施工技術(shù)，1998年第7期第27卷

篇（9）

層高打折，拒絕收房

2010年10月29日，洪慶、袁圓與無錫奧良置業(yè)有限公司（以下簡稱奧良公司）簽訂商品房買賣合同一份，約定：洪慶、袁圓購買奧良花園A區(qū)第2幢5單元20層2001號(hào)房，房屋層高為2.9米，建筑面積為127.8平方米，房屋單價(jià)為每平方米9946.3元，總金額為127萬余元，簽約當(dāng)天首付77萬余元，余額50萬元同期辦妥銀行貸款及擔(dān)保手續(xù)并支付相關(guān)費(fèi)用。

合同簽訂后，洪慶、袁圓按照合同約定把房款全部付清。

2012年7月14日，奧良公司通知洪慶、袁圓辦理交房手續(xù)。自己不懂行，專家來幫忙。洪慶、袁圓在正式收房前，委托無錫丁某公司進(jìn)行驗(yàn)房。果然給找出了問題，該公司驗(yàn)房后，出具驗(yàn)房第三方檢測報(bào)告，載明：北次臥室凈高實(shí)測誤差約45毫米，主臥室凈高實(shí)測誤差約42毫米。

看到報(bào)告后，洪慶立即于同年7月26日，向奧良公司發(fā)出拒絕收房通知書，提出房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，要求整改，不能整改的部分可協(xié)商處理，并限期奧良公司書面答復(fù)，逾期則追究其違約責(zé)任。

奧良公司與洪慶、袁圓雙方多次協(xié)商，未能達(dá)成一致意見，洪慶、袁圓遂將奧良公司訴至無錫市南長區(qū)法院。

奧良公司提出以下鑒定申請：1.對(duì)涉案房屋的主臥室、北次臥室室內(nèi)凈高極差值超標(biāo)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)安全性是否有影響進(jìn)行鑒定；2.對(duì)涉案房屋的主臥室、北次臥室室內(nèi)凈高極差值超標(biāo)問題的修復(fù)方案進(jìn)行鑒定。

法院委托南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司進(jìn)行鑒定，該公司認(rèn)為參照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》第5.0.6條的規(guī)定，“經(jīng)有資質(zhì)的檢測單位鑒定達(dá)不到實(shí)際要求、但經(jīng)原設(shè)計(jì)單位核算認(rèn)可能夠滿足結(jié)構(gòu)安全和使用功能的，可予以驗(yàn)收”，不出具修復(fù)方案，建議由原設(shè)計(jì)單位對(duì)該問題進(jìn)行復(fù)核并提出處理意見。后該公司出具鑒定報(bào)告，鑒定結(jié)論為：1.主臥室室內(nèi)凈高度極差計(jì)算值為41毫米，北次臥室室內(nèi)凈高度極差計(jì)算值為45毫米；2.主臥室和北次臥室室內(nèi)凈高度極差計(jì)算值均大于允許極差值，不符合《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》第6.0.1條要求；3.目前存在的凈高極差不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的安全性。

訴請退房，法院未準(zhǔn)

法庭上，雙方展開了激烈的論辯。

洪慶、袁圓提出請求，要求解除商品房買賣合同；奧良公司返還首付款77萬余元及從2010年10月29日起至實(shí)際歸還之日止的銀行同期同類貸款利息；奧良公司承擔(dān)洪慶、袁圓通過公積金貸款50萬元所支付的本息及擔(dān)保手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；奧良公司協(xié)助洪慶、袁圓辦理解除公積金貸款的事宜；奧良公司按照商品房買賣合同的約定承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，即已付款的百分之二；另外，如商品房買賣合同不解除，因涉案房屋主臥室、北次臥室室內(nèi)凈高極差嚴(yán)重超標(biāo)，是否影響房屋結(jié)構(gòu)安全至今未得到原設(shè)計(jì)單位認(rèn)可，故應(yīng)根據(jù)江蘇省《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，由原設(shè)計(jì)單位參加房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定并經(jīng)原設(shè)計(jì)單位認(rèn)可達(dá)到原設(shè)計(jì)方案標(biāo)準(zhǔn)的前提下，奧良公司承擔(dān)質(zhì)量違約、逾期交房違約責(zé)任，減少房屋價(jià)款并賠償損失。減少房屋價(jià)款應(yīng)以合同價(jià)與市場價(jià)之間的差價(jià)為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算；逾期交房違約金應(yīng)按日支付已付房款萬分之二，逾期交房時(shí)間暫計(jì)算為17個(gè)月（2012年7月15日至2013年12月15日），違約金共計(jì)12.9萬余元。

針對(duì)洪慶、袁圓的訴訟請求，奧良公司認(rèn)為：洪慶、袁圓要求解除合同缺乏依據(jù)，因?yàn)閵W良公司已按照約定的交付條件履行了通知收房的義務(wù)，即使涉案房屋存在凈高極差超標(biāo)的問題，也僅是影響觀瞻，并不影響房屋的實(shí)際使用，且洪慶、袁圓在利息計(jì)算上存在重復(fù)，同時(shí)主張賠償損失和違約責(zé)任也違反相關(guān)規(guī)定，因凈高極差超標(biāo)而影響觀瞻，奧良公司同意免費(fèi)吊頂以修飾該問題（即按建設(shè)單位出具的整改方案進(jìn)行維修），或折算成1萬元左右進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償；司法鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋凈高極差是否影響房屋結(jié)構(gòu)安全的問題已進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論為目前存在的凈高極差不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的安全性，且法律也沒有規(guī)定安全鑒定需要由原設(shè)計(jì)單位參加，洪慶、袁圓要求減少價(jià)款沒有相關(guān)的事實(shí)依據(jù)，其也不存在逾期交房的問題，故不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

無錫市南長區(qū)法院審理后認(rèn)為，奧良公司交付的房屋，由于主臥室和北次臥室室內(nèi)凈高極差值超標(biāo)，應(yīng)認(rèn)定房屋存在質(zhì)量問題，經(jīng)鑒定目前存在的凈高極差不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的安全性，雖然奧良公司應(yīng)對(duì)該質(zhì)量問題承擔(dān)違約責(zé)任，但因該質(zhì)量問題沒有影響到房屋主體功能且導(dǎo)致不能使用，不符合解除合同的條件，亦不能構(gòu)成拒收房屋的理由，故對(duì)洪慶、袁圓要求解除合同、奧良公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的訴訟請求不予支持。

由于奧良公司交付的房屋存在質(zhì)量問題，客觀上會(huì)對(duì)洪慶、袁圓正常使用房屋產(chǎn)生影響，也會(huì)導(dǎo)致房屋裝修成本增加，故洪慶、袁圓提出以減少房屋價(jià)款的方式追究奧良公司違約責(zé)任的主張，符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持。但減少價(jià)款的計(jì)算方式不應(yīng)以房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動(dòng)為計(jì)算依據(jù)，該價(jià)格波動(dòng)是市場價(jià)格規(guī)律的表現(xiàn)，與房屋質(zhì)量問題并無必然聯(lián)系，根據(jù)案件實(shí)際情況，法院對(duì)房屋價(jià)款予以酌情減少。

綜上，無錫市南長區(qū)法院作出如下判決：奧良公司返還洪慶、袁圓房屋價(jià)款8萬元。

退款8萬，彌補(bǔ)層高

洪慶、袁圓與奧良公司均不服一審判決，向無錫市中級(jí)法院提起上訴。無錫市中級(jí)法院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。雙方就是否符合解除合同的條件和違約方應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任展開了激烈的爭論。

洪慶、袁圓認(rèn)為：根據(jù)合同約定和法律規(guī)定，其均有權(quán)解除合同。鑒定結(jié)論不能作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。

奧良公司則提出：原審法院酌情減少房屋價(jià)款的金額偏高，本案應(yīng)以維修方式解決糾紛，即根據(jù)建設(shè)單位出具的整改方案予以吊頂，或予以折價(jià)補(bǔ)償5000元到1萬元。

無錫市中級(jí)法院審理后認(rèn)為：

洪慶、袁圓與奧良公司簽訂的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。

關(guān)于是否符合解除合同的條件的爭議焦點(diǎn)，洪慶、袁圓主張解除合同主要有兩點(diǎn)理由：1.符合合同約定的解除條件；2.符合法律規(guī)定的解除條件。關(guān)于第一點(diǎn)理由，奧良公司于2012年7月14日通知洪慶、袁圓辦理交房手續(xù)，系在合同約定的交付期限內(nèi)，故洪慶、袁圓援引合同關(guān)于逾期交房違約責(zé)任的條款主張解除合同，本院不予支持。關(guān)于第二點(diǎn)理由，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同的，法院應(yīng)予支持。但本案中，鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定結(jié)論認(rèn)定目前存在的凈高極差不影響房屋主體結(jié)構(gòu)安全，本案房屋質(zhì)量問題也未達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度。因此，亦不符合解除合同的法定條件。據(jù)此，根據(jù)維護(hù)交易安全與穩(wěn)定的原則，洪慶、袁圓不能解除雙方之間的商品房買賣合同。