城中村改造帶來的好處匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇城中村改造帶來的好處范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、“城中村”的現(xiàn)狀及問題

“城中村”是在城市化進程中出現(xiàn)的一種現(xiàn)象，“城中村”看似城市，又似農(nóng)村，它具備城市和農(nóng)村的雙重特點。“城中村”一個顯著的特點就是實行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村管理體制。

(一)“城中村”的現(xiàn)狀

改革開放以來，由于疾風(fēng)暴雨式的城市建設(shè)，城市用地需求急劇膨脹，城市將其周圍的農(nóng)村用地逐漸轉(zhuǎn)化為城市地區(qū)。隨著農(nóng)村耕地被征用，農(nóng)民的居住環(huán)境發(fā)生變化，就業(yè)方式也出現(xiàn)了根本性的轉(zhuǎn)變，很多農(nóng)村開始了城市化進程。然而村莊在城市化道路中卻出現(xiàn)了一些新問題、新現(xiàn)象，“城中村”的出現(xiàn)成為城市化進程中的一道獨特的風(fēng)景，成為人們關(guān)注的社會問題。

僅從“城中村”的名稱可以看出，它兼有城市與農(nóng)村的雙重特點，看似城市，又似農(nóng)村，“城中村”的雙面性給城市和農(nóng)村居民的和諧發(fā)展帶來了機遇，同時也成為構(gòu)建和諧社會中的一個重要課題。

(二)我縣“城中村”的問題

1.人口構(gòu)成復(fù)雜，難于管理

2.環(huán)境衛(wèi)生情況需進一步完善

3.市場秩序有待改善

4.公共設(shè)施的相對缺乏

二、“城中村”問題形成的原因

(一)客觀原因

1.城市化進程的必然結(jié)果

所謂城市化，是指存在城鄉(xiāng)差別的前提下，農(nóng)村人口、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、建筑、設(shè)施、服務(wù)、經(jīng)濟水平、文化、景觀等要素普遍向城市的轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)化過程，包括原由城市的擴大、新城市的興起，原有城鎮(zhèn)上升為城市，新城鎮(zhèn)的增設(shè)和擴大等內(nèi)容及其過程。在城市化的發(fā)展過程中，原有中心城市規(guī)劃調(diào)整后城市規(guī)模進一步擴大，不斷向外擴展，城市近郊村莊逐步被包圍，村莊的耕地大多被開發(fā)利用，而村民的宅基地卻保留了下來。

2.城鄉(xiāng)二元體制

在城市化過程中，原來農(nóng)村的土地被開發(fā)或征用，村莊卻以“城中村”的形式，成為城市的一部分。然而，城鄉(xiāng)二元體制根深蒂固，村民雖然生活在城市中，卻由于其農(nóng)村戶口無法享受和城市居民一樣的就業(yè)和社會保障等待遇。農(nóng)民失去了耕地，唯一留下的就是集體土地和宅基地。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定“我國城市土地產(chǎn)權(quán)歸國家所有，而農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)村集體所有，國家可以征用作為農(nóng)民生產(chǎn)資料的農(nóng)用地，但難以征用作為農(nóng)民生活資料的宅基地”。這樣同在城市的一片藍天下，由于城鄉(xiāng)二元體制的作用，城市居民和“城中村”居民卻有著兩種截然不同的生活。

3.廉租房需求和供給之間的巨大缺口

“城中村”之所以成為學(xué)生、白領(lǐng)、藍領(lǐng)、粉領(lǐng)和、黑領(lǐng)的共同選擇，一個根本的原因就是其租金的低廉。也就是“城中村”具有頑強生命力的原因就是“城中村”村民利用原先對其不利的城鄉(xiāng)二元體制，通過低廉的房租賺取不低的收益。我國城市廉價房工程雷聲大，效果小，這為“城中村”村民利用宅基地實現(xiàn)自身利益創(chuàng)造了機會。九成以上的專家認(rèn)為“城中村”解決了低收入階層的住房問題。

(二)主觀原因

1.農(nóng)民路徑依賴心理

在實踐中，本來處于城鄉(xiāng)二元體制中的弱勢，由于城市現(xiàn)代化進程中的土地征用，農(nóng)民從地理區(qū)域上進入城市的隊伍中，這讓他們享受到土地集體所有制以及宅基地使用權(quán)帶來的意外收益，農(nóng)民可以通過出租房屋等方式獲得收入，一躍成為城鄉(xiāng)二元體制中的優(yōu)勢群體。“城中村”的居民開始習(xí)慣并享受城市化進程中帶來的好處，并對這種獲得收益的方式產(chǎn)生了依賴。“路徑依賴”產(chǎn)生，居民出于對既得利益和風(fēng)險的考慮，不愿接受甚至抵制新的變化，不管這一變化是時展的趨勢還是政府政策的導(dǎo)向，他們滿足于現(xiàn)狀，成為新型的“租金食利”階層，不會積極主動地改變“城中村”的現(xiàn)狀，甚至成為解決“城中村”問題的最強大阻力。

2.政府管理中的困境

首先，從“城中村”產(chǎn)生的原因來看，政府在城市建設(shè)和招商引資過程中，為了短期的利益，迂回征地，最終造成了“城中村”的出現(xiàn)。由于現(xiàn)行土地征用政策對耕地的補償有明確的測算標(biāo)準(zhǔn)，而對村集體建設(shè)用地和農(nóng)民宅基地及其上的附著物(鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房、農(nóng)民住房等)的補償則缺乏必要的界定，因此城市政府為了盡量減少土地征用賠償?shù)慕痤~和社會負(fù)擔(dān)，大多采取了繞村莊，只征收耕地的方式來尋求城市建設(shè)用地的快速擴張。這種“吃肉留骨頭”的做法最終留下了“城中村”問題。

其次，在“城中村”問題的解決上，政府要面臨資金和農(nóng)民阻力等諸多壓力，推進“城中村”改造困難重重。

3.開發(fā)商的趨利性

利益一向是“城中村”問題的敏感話題。“城中村”的形成本身就是在城市化進程中政府、開發(fā)商、村民博弈的結(jié)果。其中開發(fā)商為了降低成本，選擇耕地和空閑地開發(fā)，而回避村莊，這樣村莊的開發(fā)被長期擱置。另外“城中村”的開發(fā)難度大，尤其是“釘子戶”問題的不斷出現(xiàn)，讓很多開發(fā)商“望村興嘆”，回避村莊開發(fā)項目。

三、我縣“城中村”的解決途徑探討

(一)打破城鄉(xiāng)二元體制，向城鄉(xiāng)一體化邁進

打破城鄉(xiāng)二元體制，最主要的就是要終結(jié)二元戶籍制度，這樣可以讓“城中村”村民和城市居民保持身份一致。實行統(tǒng)一的城鄉(xiāng)戶籍登記制度意味著政府可以從根本上解決村民利用土地集體所有權(quán)獲得租金和其它土地相關(guān)利益。把土地統(tǒng)歸國家所有，就可以迫使“城中村”的居民們不得不融入到市民當(dāng)中，也能夠?qū)崿F(xiàn)“城中村”的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)引進，讓它與整個城市一起運轉(zhuǎn)，從而實現(xiàn)城市的健康、和諧發(fā)展。

(二)切實解決“城中村”居民的生活保障問題

打破城鄉(xiāng)二元體制，終結(jié)二元戶籍制度并非易事。構(gòu)建和諧社會必然要求做到城與村的和諧，收回村民集體土地使用權(quán)，必須給村民充足的補償，以保障他們的生存和生活問題。在“城中村”改造過程中，必須確保農(nóng)民失地不失利。其中的關(guān)鍵之處就是促進社會保障制度的改革與創(chuàng)新。

(三)加強管理，維護“城中村”安定

我縣“城中村”存在一個重要的問題就是市場秩序混亂，其中很重要的一條就是政府管理中的困境：政府沒有經(jīng)濟能力真正參與到“城中村”的管理和改建中去，于是就出現(xiàn)了“管不了，不如不管”的選擇。然而現(xiàn)實情況是，政府必然要作為主導(dǎo)力量投入到“城中村”的改建中去。建議我市政府在以下幾個方面加強管理，維護“城中村”的安定：

篇（2）

“城中村”是我國城市化進程中的較普遍現(xiàn)象，表現(xiàn)為在城市化快速發(fā)展期，城市建成區(qū)面積擴張使大量村莊包圍在城市建成區(qū)內(nèi)，這種村莊內(nèi)仍舊實行農(nóng)村管理體制，再加之利益的驅(qū)動，導(dǎo)致“城中村”的規(guī)劃、建設(shè)、管理長期處于混亂無序和低水平狀態(tài)。筆者經(jīng)過深入調(diào)研，就“城中村”的形成原因、存在的主要問題以及解決這些問題的建議與對策進行簡要闡述。

一、“城中村”的形成原因

有專家分析認(rèn)為，“城中村”形成的原因是多方面的。從制度角度講，土地集體所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策把村民捆在一起，形成了一個基于土地的利益共同體，難以分化瓦解。從社會角度講，中國農(nóng)村宗族和地緣觀念很強，這種安土重遷的居住觀念構(gòu)成了“城中村”存續(xù)的社會心理條件；同時，隨著城鎮(zhèn)化的推進和社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地增值，外來人口急增，使得私房出租成為一個利益豐厚的產(chǎn)業(yè)，這是“城中村”得以發(fā)展的社會條件。從政府角度講，認(rèn)識不足，缺乏及時的規(guī)劃和調(diào)控，對“城中村”的發(fā)生、發(fā)展后果估計不足，沒有及時拿出有效的規(guī)劃、改造措施，最后積重難返。

二、“城中村”存在的主要問題

近幾年，隨著城市化建設(shè)進程的加快發(fā)展，“城中村”給城市發(fā)展提供了寶貴的空間、作出了巨大的貢獻，但也存在著土地管理混亂、社會保障缺位、村莊治理垢病、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊等諸多問題。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失

由于“城中村”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，房屋容積率低，土地利用十分粗放，同時，“城中村”的土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有。這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對于城市低廉的土地價格，使某些村集體熱衷于自己搞土地開發(fā)，排斥政府征用土地，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)的流失。

（二）管理體制不順，管理難度較大

“城中村”周圍已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū)，它既像城市又像農(nóng)村，既不是城市又不是農(nóng)村。從管理體制上看，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大的區(qū)別，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時又會出現(xiàn)管理上的“真空”，“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門管不到，街道、村、鎮(zhèn)管理又不力。

（三）人口構(gòu)成復(fù)雜，社會治安堪憂

“城中村”的人口構(gòu)成十分復(fù)雜。據(jù)調(diào)查，主要由以下幾類人構(gòu)成：首先是當(dāng)?shù)氐脑小按迕瘛保ú糠执迕竦膽艏畬嶋H上已經(jīng)成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區(qū)市民，第三是來自外地、職業(yè)構(gòu)成十分復(fù)雜的外來人口。

（四）公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問題嚴(yán)重

“城中村”的基礎(chǔ)設(shè)施是與原來低密度的建筑和低密度的人口相適應(yīng)的，相對比較薄弱。現(xiàn)在由于部分市民和大量外來人口的入住、小企業(yè)的開辦，使得給水、排水、道路、交通、電力、郵電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，導(dǎo)致污水橫溢，垃圾亂倒、蚊蠅叢生，環(huán)境質(zhì)量較差，村內(nèi)道路狹窄且雜亂無章，建筑凌亂，城市形象低下，嚴(yán)重影響著城市的市容市貌。

三、解決“城中村”問題的建議與對策

近幾年，隨著城市化進程的加快，“城中村”所帶來的負(fù)面影響越來越突出，嚴(yán)重制約著城市的發(fā)展，影響著城市品位的提升；對“城中村”實行改造是社會發(fā)展的必然，改造勢在必行。借鑒省內(nèi)外“城中村”改造的經(jīng)驗，筆者認(rèn)為在推進“城中村”改造過程中，需做好以下幾方面工作：

（一）“城中村”改造，必須遵循科學(xué)規(guī)劃、合理布局、統(tǒng)一建設(shè)的原則。

“城中村”是城市的有機組成部分，是否按照城市總體規(guī)劃進行改造，直接影響到城市總體規(guī)劃能否得到有效實施。規(guī)劃要與城市化水平相適應(yīng)，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)地完善市政公用設(shè)施，完善環(huán)境規(guī)劃和空間設(shè)計；充分兼顧經(jīng)濟功能和其他社會服務(wù)功能的協(xié)調(diào)，營造高質(zhì)量的生活環(huán)境，避免低水平重復(fù)建設(shè)；建筑設(shè)計要體現(xiàn)民俗特色，有品味，上檔次，成為城市的一道亮麗風(fēng)景線。

（二）“城中村”改造，政府必須加強領(lǐng)導(dǎo)，各部門必須統(tǒng)一思想、密切配合、大膽解放思想，不斷更新觀念。

各個“城中村”的狀況不同，干部群眾的思想水平、物質(zhì)基礎(chǔ)也不一樣，解放思想、更新觀念的任務(wù)各有側(cè)重。必須以改革的思路正確處理好國家、集體和個人利益關(guān)系，“城中村”改造是事關(guān)社會穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展的大事，必須加強領(lǐng)導(dǎo)、精心組織、穩(wěn)妥推進。此外，“城中村”改造觸及到群眾的既得利益，還必須調(diào)動村民參與改造的積極性，要從實際出發(fā)，在不損害國家利益、集體利益的前提下，給群眾一些政策性的補償和一定的資金扶持，使群眾得到實實在在的好處。

（三）“城中村”改造，必須解決好集體土地和集體資產(chǎn)改制問題。

撤村建居后，農(nóng)村集體土地原則上應(yīng)依法征用，轉(zhuǎn)為國有。轉(zhuǎn)為國有后的土地所有權(quán)歸國家，在國家未實施城市建設(shè)前，可區(qū)別不同情況進行處理。政府對此必須出臺具體的實施辦法。如：太原市在做控制性詳細(xì)規(guī)劃時考慮，“城中村”有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括其安置村民住宅用地、小區(qū)級公建用地、道路用地、小區(qū)級及以下配套公共綠地、預(yù)留的生產(chǎn)發(fā)展用地。

（四）“城中村”改造，政府必須出臺相關(guān)配套政策，保障村民的合法權(quán)益。

“城中村”改造涉及到土地開發(fā)利用及其管理機制問題，涉及到體制問題、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型問題，涉及到城市規(guī)劃實施問題，涉及到教育、戶籍、就業(yè)、社會保障等一系列問題。在改造過程中，需要協(xié)調(diào)城建、規(guī)劃、勞動、公安、國土等眾多部門共同行動，牽扯到城市政府、基層政府、村集體、村民、開發(fā)商等各個方面的利益，關(guān)系錯綜復(fù)雜。所以，在“城中村”改造中，政府必須完善相關(guān)配套政策，建立健全“城中村”村民的社會保障體系，確實解決好村民的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)、低保、教育等問題，消除失地后村民的后顧之憂，才能推進“城中村”改造的順利進行。

（五）“城中村”改造，必須實行政府調(diào)控與市場運作相結(jié)合的手段。

“城中村”改造是推進城市化的大事，也是城市化進程中的一件難事。這其中既有做群眾思想工作的難度，又有實行政策補償?shù)碾y度，還有成本投入的難度。只有把政府調(diào)控與市場運作相結(jié)合才能解開這一難題。如資金運作，單靠某一方面的投入是不夠的，必須多元化融資，除可采取群眾集資一部分，銀行貸款一部分，政府補助一部分外，還要用優(yōu)惠政策激起投資者的投資興趣，以此吸收大量的民間資本，從根本上解決建房資金缺口的困難。

（六）“城中村”改造，必須將村民納入教育培訓(xùn)計劃，使其能夠真正適應(yīng)城市社會生活的轉(zhuǎn)變。

“城中村”改造不是單一的城市建設(shè)問題，目前很多城市都存在重視“城中村”的景觀改造，而忽視人的改造問題，改造后村民的生存技能、生存方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，這是城市人力資源的極大浪費。這為城市的進一步發(fā)展埋下了隱患。因此，改造過程中政策措施的制定不僅應(yīng)關(guān)注如何順利推進“城中村”改造以及改變當(dāng)前城市發(fā)展的環(huán)境、衛(wèi)生、居住狀況等問題，還應(yīng)該關(guān)注如何籌集資金對村民進行教育培訓(xùn)，提高村民就業(yè)技能與水平，對自主創(chuàng)業(yè)提供智力與資金扶持，引導(dǎo)村民走自食其力、自主創(chuàng)業(yè)的道路，實現(xiàn)村民生存方式的根本轉(zhuǎn)變。

四、結(jié)語

目前，隨著“城市化”進程的加快，“城中村”改造工作已提上了議事日程，解決“城中村”問題，逐漸成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展過程中不可回避的突出問題。如何解決并處理好“城中村”問題，已成為一個新的課題。在改造過程中，要按照二十一世紀(jì)城市化發(fā)展的要求，堅持做到公平合理，分類實施，穩(wěn)步推進，不斷探索，不斷創(chuàng)新，不斷積累經(jīng)驗，把“城中村”打造成建設(shè)形態(tài)、人居環(huán)境一流的現(xiàn)代化文明社區(qū)，成為城市的亮點，達到城市建設(shè)和經(jīng)濟效益雙贏的目的。

篇（3）

中圖分類號： TU984 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

城中村，從廣義上講是指被城市建設(shè)用地包圍或納入城市建設(shè)用地范圍的原有農(nóng)村聚落――城市轉(zhuǎn)型不完全的、具有明顯城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的地域?qū)嶓w。簡而言之,就是 “都市里的村莊”。隨著城市化，城中村作為歷史遺存，日漸脫離主流社會，以一種落后的經(jīng)濟模式和生活方式直接影響了村民的人居環(huán)境、收入水平和生活質(zhì)量。因此各省政府因地制宜方案指導(dǎo)城市舊城區(qū)和城中村改造，進一步提升城市發(fā)展品質(zhì)和改善人居環(huán)境，有序推進城市空間拓展。

本文對城中村改造提出一個理論框架，以廓清認(rèn)識，為改造實踐指明著力的方向，從規(guī)劃設(shè)計層面上就城中村改造的進行探討。并結(jié)合一個案例陳莊村，對城中村改造的意義進行總結(jié)。

一、城中村改造的理論框架1、城市政體理論(Urban Regime Theory)――城中村改造的理論基礎(chǔ)。張庭偉先生的城市政體理論(Urban Regime Theory)從政治經(jīng)濟學(xué)的角度出發(fā)，對城市發(fā)展的動力――市政府(所謂“政府的力量”)，工商業(yè)及金融集團(“市場的力量”)和社區(qū)(“社會的力量”)三者的關(guān)系，以及這些關(guān)系對城市空間的構(gòu)筑和變化所起的影響，提出了一個理論框架。由斯通(Stone)、羅根(Logan)和莫羅奇(Molotch)所創(chuàng)建的政體理論是從發(fā)達國家中城市政策的演變分析中得出的。該理論認(rèn)為，城市空間的變化是政體變遷的物質(zhì)反映。誰是“政體”的成員，誰是“政體”的主導(dǎo)者，會引起城市空間結(jié)構(gòu)的不同變化。城中村改造實質(zhì)上反映的也是政體力量的對比：當(dāng)政府力量在從中占據(jù)主導(dǎo)地位時，政府主導(dǎo)的改造拆遷就成為必然選擇；當(dāng)企業(yè)（市場）力量占據(jù)主導(dǎo)地位時，城中村改造就會朝著企業(yè)的意愿發(fā)展；當(dāng)業(yè)主（社會）力量足夠強大時，城中村改造就會最大限度地滿足業(yè)主的利益。城中村改造的關(guān)鍵就是協(xié)調(diào)好各種政體力量的利益關(guān)系。2、城中村改造的利益格局城中村改造涉及政府、業(yè)主與改造單位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它兩方代表各自的利益，城中村改造的實質(zhì)是調(diào)節(jié)三者之間的相互關(guān)系以達到利益均衡。

（1）政府與改造單位的關(guān)系。該關(guān)系主要涉及規(guī)劃與地價兩方面問題。規(guī)劃方面主要考慮的問題是，政府在確保達到城市發(fā)展要求的前提下，兼顧改造單位的利益，確定適當(dāng)?shù)拈_發(fā)強度，分擔(dān)合理的市政配套設(shè)施。地價方面主要考慮政府如何采取地價優(yōu)惠或補貼的方式，給開發(fā)建設(shè)單位讓利，確保改造項目得以進行。因此，確定合適的開發(fā)強度與地價就成為平衡二者關(guān)系的焦點。（2）政府與業(yè)主的關(guān)系。該關(guān)系主要涉及房地產(chǎn)權(quán)確認(rèn)及保護小業(yè)主利益問題。與一般國有土地不同，城中村因土地產(chǎn)權(quán)不清晰而產(chǎn)生了大量違法建筑，給城中村改造帶來很大障礙。因此，解決改造前后房地產(chǎn)權(quán)確認(rèn)問題是處理政府和業(yè)主之間關(guān)系的主要內(nèi)容。當(dāng)然，通過完善改造政策、采取措施以防止出現(xiàn)樓房爛尾、業(yè)主無法回遷等問題，也是政府的職責(zé)所在。（3）改造單位與業(yè)主的關(guān)系。該關(guān)系涉及拆遷安置補償，主要考慮改造單位以何種方式、標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主進行安置補償?shù)膯栴}。該關(guān)系很大程度上是個市場問題，政府不宜直接介入。總而言之，解決土地產(chǎn)權(quán)問題是城中村改造的基本前提。3、城中村改造的規(guī)劃設(shè)計須把握幾個原則性問題除產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補償安置外，具體到特定的城中村改造項目，還須解決要不要改造、改造主體、改造目標(biāo)和改造模式等原則性問題。這些原則性問題是解決產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補償安置等的前提和基礎(chǔ)，決定了后者的方式和內(nèi)容。（1）正確判斷要不要改造。一個城中村要不要改造，不僅僅取決于其物質(zhì)環(huán)境狀況，更要考慮其背后種種復(fù)雜的社會經(jīng)濟形勢，特別要與所在城市的房地產(chǎn)市場形勢、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。

（2）明確改造的主體。一般來說，政府、企業(yè)、業(yè)主都可以成為改造主體。具體到特定項目，這取決于三者的意愿和彼此力量的對比。一般說來，如果涉及市政基礎(chǔ)設(shè)施等公共利益，由政府為主改造就比較合適；如果是純粹的經(jīng)營性項目，則由企業(yè)為主可能就比較合適；如果業(yè)主是一個具有足夠開發(fā)實力和資質(zhì)的法人，由業(yè)主組織改造也是理想選擇。當(dāng)然，各方之間進行合作也是一個改造途徑。（3）制定切合實際的改造目標(biāo)。改造目標(biāo)既要符合城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，又要切合實際情況。改造目標(biāo)很大程度上取決于城中村的現(xiàn)狀情況。

（4）確定合理的改造模式。針對不同的改造目標(biāo)和現(xiàn)狀情況，有不同的改造模式可供選擇。

二、 陳莊溝城中村改造案例

1、為什么要對進行改造

陳莊溝城中村由于歷史和管理體制等原因，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。為了改善人居環(huán)境、提升城市品味，對其進行改造已成為必經(jīng)之路，這是以人為本、科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的民心工程。

2、造后將會給村民帶來的好處

本小區(qū)規(guī)劃總用地面積176690，總建筑面積561806。其中地上面積489636，地下70320，多層住宅144574 ，高層294162，商鋪46300，幼兒園3600，社區(qū)服務(wù)用房1000，容積率2.38，建筑密度28%，綠地率40%, 建成以后將會帶來以下變化。

（1）、環(huán)境的改變：陳莊溝城中村的規(guī)劃和建設(shè)兼具了居住與商業(yè)辦公功能，各種市政配套設(shè)施齊全，營造了一個綠色、經(jīng)濟實用的良好居住環(huán)境。

（2）、住房條件的改變：舊房換成采光充足、通風(fēng)良好、結(jié)構(gòu)合理，水、電、氣、暖、有線電視等居住配套設(shè)施齊全的新房。個性化和實用性兼具的原則，把建筑的空間藝術(shù)展現(xiàn)得淋漓盡致，舒適兩房、溫馨三房、奢華四房，凸顯了社區(qū)生活。設(shè)計上巧妙的減少室內(nèi)交通面積，增加客廳面積，將寬敞式大客廳搬入居室；起居室與客廳比例適宜，空間劃分合理；大飄窗的開闊視野，空氣清新流暢，光線充足。

（3）、房產(chǎn)價值的改變：村民住宅轉(zhuǎn)變?yōu)樽C件齊全的商品房。這些房產(chǎn)可以進行租賃、自住或出售，提高經(jīng)濟收入。

（4）、村民個人收入的改變：城中村改變后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，蘊含著巨大商機，將會給安置在該區(qū)域內(nèi)的村民提供大量的就業(yè)崗位，同時為村民從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢，村民個人收入將大大提高。

由于環(huán)境的改變、住房條件的改變、區(qū)域優(yōu)勢及房產(chǎn)價值的提升、居住人群層次的提高，將會使村民的生活習(xí)慣、文化層次和經(jīng)營方式得到改變，從而使村民的經(jīng)濟收入、文明程度、生活質(zhì)量得到提高。

3、改造后達到的效果

規(guī)劃布局合理，外觀新穎，小區(qū)內(nèi)道路主干相接，環(huán)繞相連，花壇、草坪、花園分布合理，綠化面積、容積率、密度等各項技術(shù)指標(biāo)均滿足規(guī)劃要求。小區(qū)內(nèi)還設(shè)有大型超市、幼兒園、公用車棚、公用停車場及老人活動中心、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)、物業(yè)管理、體育健身器材的完備，營造一個以人為本的和諧、健康、優(yōu)美現(xiàn)代生活氛圍濃厚的花園式小區(qū)。 一是進一步改善群眾居住環(huán)境，提高群眾生活水平，增強群眾文明意識，促使群眾和諧向上，保障群眾同享城市改革發(fā)展和文明進步成果，積極建設(shè)文明和諧社區(qū)。二是進一步推進全市“四城同創(chuàng)”，增強城市生機與活力，強勁城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力。三是進一步解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，促進城市的全面和諧發(fā)展。四是進一步深化經(jīng)濟體制改革，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟收入。五是進一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問題。

三、結(jié)束語

在城市化大潮中，對在城市建成區(qū)內(nèi)以原農(nóng)村居民點為依托形成的與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的以原農(nóng)村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區(qū)――城中村的改造工作是以改善城市環(huán)境、提升城市品質(zhì)、美化城市形象為目標(biāo)的。在重視城市利益的同時也要重視村民的利益，通過產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補償安置四方面問題來平衡好政府、業(yè)主與改造單位三者之間的利益。

參考文獻

篇（4）

基金項目：河北省教育廳人文社會科學(xué)研究項目：“河北省戶籍制度變遷與改革路徑研究”（項目編號：S2010204）

中圖分類號：D631文獻標(biāo)識碼：A

中國的戶籍制度由于城鄉(xiāng)二元格局造成的二元戶口劃分，其系統(tǒng)性、延續(xù)性對整個社會造成的影響深刻而長遠。如從政治權(quán)利、身份地位、教育機會、職業(yè)獲得、社會保障等方面影響和制約人們的政治經(jīng)濟生活。河北省戶籍制度改革相對較早，推進過程較快，改革措施較為系統(tǒng)，改革經(jīng)驗和所產(chǎn)生的社會效應(yīng)值得總結(jié)分析。同時，所轄區(qū)域內(nèi)戶籍改革差異較大，但存在共性問題較為突出，表現(xiàn)出一定的典型特征，破解共性關(guān)鍵問題有利于深化戶籍制度改革，推進戶口一元化，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

一、河北省戶籍制度改革回顧與總結(jié)

河北省逐步降低城鎮(zhèn)落戶門檻，有利于城鎮(zhèn)化進程；穩(wěn)步建立落戶篩選機制，引導(dǎo)人員合理流動；同時積極推進配套改革，加快實現(xiàn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化。

首先是石家莊開省會城市之先河，使外來人員進城落戶不再成為難題，決定自2001年8月1日起實施《戶籍制度改革實施細(xì)則》。2001年8月1日到2003年10月1日，石家莊市共接納外地人口14萬余人，其中外來務(wù)工人員8．6萬余人，非本地生源大中專畢業(yè)生1．5萬余人。

其次是2003年7月21日河北省人民政府批轉(zhuǎn)《關(guān)于我省戶籍管理制度改革的意見》，提出了戶籍管理制度改革的目標(biāo)和原則，明確具體改革內(nèi)容：（一）按照實際居住地登記戶口的原則，以落戶條件取代計劃指標(biāo)，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記管理制度；（二）以具有合法固定住所、穩(wěn)定職業(yè)或生活來源為基本落戶條件；（三）改革高等學(xué)校及中等專業(yè)學(xué)校學(xué)生戶口遷移辦法。對具有國家承認(rèn)的大學(xué)本科以上學(xué)歷人員、具有中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的人員、留學(xué)回國人員、各類專家、各學(xué)科領(lǐng)域的帶頭人員以及為本地經(jīng)濟和社會發(fā)展做出特殊貢獻的其他各類人才，可憑聘用單位錄（聘）用證明及相關(guān)證件資料，辦理其本人及直系親屬落戶手續(xù)，不受無固定住所限制。據(jù)公安機關(guān)統(tǒng)計，2003年10月到2008年底，全省城鎮(zhèn)人口共增長400萬，年均增長約80萬。除自然增長和城中村成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口因素，每年純遷入城鎮(zhèn)的只有30多萬人。

第三是2009年4月28日省政府《關(guān)于進一步深化戶籍管理制度改革的意見》，進一步放寬了我省城鎮(zhèn)落戶條件，就引進省外人才到我省城鎮(zhèn)落戶、實行高校畢業(yè)生先落戶后就業(yè)政策和針對高層次人才的人才居住證制度等做了明確規(guī)定。基本落戶條件：取消“穩(wěn)定職業(yè)”限制；人才投資者落戶條件放寬到“有穩(wěn)定住所”；高校畢業(yè)生大專以上學(xué)歷先落戶后就業(yè)；外省高層次人才實行人才居住證制度。同時，加強城鎮(zhèn)道路交通、給水排水、供熱供氣、郵政通信、環(huán)境保護和文教衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城鎮(zhèn)承載能力，滿足城鎮(zhèn)新增人員的基本生活需求，保障城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)有序發(fā)展。

二、戶籍制度改革中的問題

（一）落戶篩選機制催生新弱勢，不利于社會和諧發(fā)展。（表1、表2）從表1、表2的數(shù)據(jù)可以看出，城鄉(xiāng)居民在收入與支出、住房、教育、衛(wèi)生醫(yī)療、就業(yè)等各方面存在顯著差異：城鎮(zhèn)居民收入高、消費支出相對少，農(nóng)村居民收入少，生活消費支出相對多，體現(xiàn)在恩格爾系數(shù)上就是從2001年至2008年一直遠遠高于城鎮(zhèn)居民，說明農(nóng)村居民的主要收入用于解決生活溫飽問題，用于發(fā)展教育、住房、醫(yī)療等資金較少。而教育、住房、醫(yī)療、就業(yè)這些公共福利應(yīng)該由政府平等地提供給每位公民，但卻由于城鎮(zhèn)戶口和農(nóng)村戶口的不同而以不同的數(shù)量和質(zhì)量向不同戶籍的居民提供。

同時，通過前面的戶籍改革回顧與總結(jié)可以看出：戶籍改革目的主要是吸引三類人群到城鎮(zhèn)集聚：即農(nóng)民工、畢業(yè)生、人才投資者，三類人群中主要以農(nóng)民工為主。這些改革中，雖然改變了以往二元化的戶口登記，但落戶篩選機制同時又再生產(chǎn)著新的二元邊界，比如，投資額度等經(jīng)濟邊界、學(xué)歷文憑等人力資本邊界、居住年限等時間邊界等。這些做法在把農(nóng)村或其他地區(qū)較優(yōu)秀的人才吸引到城市，但同時又造成了一批新的城市弱勢群體。在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，三個群體對“您得到城鎮(zhèn)戶口后得到的最大實惠是什么”同一問題的回答差別極大：79%的農(nóng)民工選擇養(yǎng)老保險，70%的畢業(yè)生選擇住房保障，65%的人才投資者選擇教育醫(yī)療。如果說養(yǎng)老保險是進城農(nóng)民工的基本保障，是他們的命根子；那么住房保障是畢業(yè)生擇業(yè)時選擇城市的重要砝碼，是他們立業(yè)的定心丸；而優(yōu)越的教育醫(yī)療條件是人才投資者落戶城市的首選因素，是他們發(fā)展的助推器。同樣是落戶同一城市，起點已經(jīng)很不一樣，他們的下一代還要在父輩選擇的城市繼續(xù)生存發(fā)展，而這樣的落戶篩選機制不斷催生城鎮(zhèn)新的弱勢群體，使城鎮(zhèn)人口分層中下層人口數(shù)量增加，削弱中間層力量，社會階層結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出下層基數(shù)增大趨勢，不符合社會穩(wěn)定發(fā)展的橄欖型模式，不利于社會階層結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，不利于社會和諧發(fā)展。

（二）戶籍改革對農(nóng)民工吸引力不大，不利于推動城鎮(zhèn)化進程。戶籍制度改革的取向是加快推進城鎮(zhèn)化進程，有序引導(dǎo)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、人才向城鎮(zhèn)集聚。把戶籍制度改革作為推動城市化的主要內(nèi)容的石家莊市，根據(jù)其經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)測算，一個城市人口對GDP增長的貢獻率是一個農(nóng)村人口的7倍以上，可見人口轉(zhuǎn)移對經(jīng)濟發(fā)展的重要性。（表3）

根據(jù)圖1、圖2可以看出，河北省自實施戶籍改革以來城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎卦黾臃仍?005年以前增幅較快，如石家莊2001～2003年新落戶人口44.7萬人，其中，68.2%的人為就地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，19.5%來自務(wù)工人員，6.0%來自親屬投靠，3.4%為外地大學(xué)生，2.9%為在城市購買住房和投資經(jīng)營的人。但到2007年、2008年不是很快。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)三類人群對戶籍改革持不同態(tài)度：77%人才投資者對戶口持無所謂的態(tài)度，49%的畢業(yè)生認(rèn)為戶口能起到一定作用，72%的農(nóng)民工選擇無可奈何的態(tài)度。究其原因，人才投資者擁有知識、技術(shù)和經(jīng)濟資源，不難在城鎮(zhèn)立足，當(dāng)然多數(shù)是無所謂的態(tài)度；而畢業(yè)生剛剛走向工作崗位還需要戶口做保障；農(nóng)民工想要得到城市戶口，但發(fā)現(xiàn)有了戶口并不是所有的福利也都有了，所以是無可奈何。在我們的走訪中有典型的個案，如開出租車的張玉堂來自山東菏澤農(nóng)村，在石家莊已經(jīng)呆了16年，不僅早就買了房，還娶了石家莊周邊農(nóng)村的妻子，生了孩子。但他這樣認(rèn)為：“戶口也就那么回事。10年前我就能入，當(dāng)時都沒入，現(xiàn)在就更不想入了。”像他這樣“理性的流動人口”還不在少數(shù)。在對農(nóng)民工調(diào)查時，很容易發(fā)現(xiàn)他們都在理性權(quán)衡戶籍改革中的實際利弊得失，有65%的農(nóng)民工認(rèn)為“城里掙錢農(nóng)村花比較劃算，但在城里買房、供子女上學(xué)、生活消費比較吃力”。（圖1、圖2）

（三）城中村改造過程中戶籍管理混亂，不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。調(diào)研小組運用典型調(diào)查法，專門對市域城市的典型――唐山和縣域中心城市的典型――遷安進行深入走訪調(diào)查，選取的樣本點分別為唐山路南區(qū)城郊結(jié)合部農(nóng)村――許各寨村和遷安城中村――石巖莊村。在兩個樣本點對村民共隨機發(fā)放調(diào)查問卷120份，回收有效問卷96份。對問卷的結(jié)果進行整理匯總和分析后發(fā)現(xiàn)，城郊結(jié)合部和城中村戶口管理混亂，農(nóng)民對戶籍改革滿意度低。唐山市路南區(qū)果園鄉(xiāng)許各寨村是建設(shè)大路南、大南湖項目中需要平改樓的村莊之一，被調(diào)查的村民中對于平改樓過程中農(nóng)民戶口也變?yōu)槌擎?zhèn)戶口感情頗為復(fù)雜，被調(diào)查的村民中認(rèn)為平改樓戶籍改革能帶來好處的只有23%，李寶柱的話基本代表了村民的心聲“好處是戶口變了，也能住上樓房；壞處是樓房住上了，地也沒了，但孩子上學(xué)、大人上班也不一定有保障啊，有個風(fēng)吹草動可咋辦？”遷安市是全國百強縣，經(jīng)濟社會發(fā)展步伐較快，但城中村建設(shè)遇到了戶籍改革難題，以前交費辦“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的人，戶口遷出村子但人其實一直居住在村子里，現(xiàn)在村子發(fā)展起來了并且近鄰城區(qū)要拆遷，房屋、宅基地及承包地都要得到相應(yīng)經(jīng)濟補償，可他們既無權(quán)在村里享受集體福利，又無法在城里找到穩(wěn)定職業(yè)，所以很多人要求將戶口遷回遷出地，即“非轉(zhuǎn)農(nóng)”。這在操作上既無慣例可循，也遇到遷出地村委會和居民的拒絕，阻力和困難重重。這一問題反映的是在戶籍制度改革過程中，由于無統(tǒng)一法律規(guī)范的制約和引導(dǎo)，各地為了推進城中村改造，只強調(diào)空間形態(tài)改造，沒有同步推行土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有、村民身份轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民、使戶籍法律制度權(quán)威性自我削弱。加之戶籍制度與其他教育、社保、就業(yè)、醫(yī)療等福利捆綁在一起，表現(xiàn)為戶籍制度粘性極強，給戶籍改革和管理帶來更大的難度。

到2010年6月1日，河北省設(shè)區(qū)市建成區(qū)內(nèi)共有城中村360個，已累計啟動改造267個，改造完成94個，啟動率、完成率分別為74%和26%。其中，石家莊、唐山、邢臺城中村改造啟動率已達100%。全省城中村改造拆遷面積2，003萬平方米，完成拆遷任務(wù)的44.6%，累計騰出土地2794.9公頃，收儲土地2，167.8公頃。大部分市已完成了一半的城中村拆遷，唐山市已達到93.9%，而張家口市、廊坊市、滄州市、承德市尚不足1/3。大面積的城中村改造過程中戶口管理跟不上就十分不利于計劃生育、教育、醫(yī)療等方面的管理，百姓不滿意就容易上訪告狀，這樣不利于地方經(jīng)濟建設(shè)，也不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

三、深化戶籍制度改革的政策建議

（一）堅持省域中心城市―中小城市―中心鎮(zhèn)統(tǒng)籌規(guī)劃，推動戶籍制度改革深入進行。河北省的城鎮(zhèn)體系總體上是由大中小城市和小城鎮(zhèn)組成的金字塔結(jié)構(gòu)，塔尖是有一定影響力和競爭力的骨干城市，以少數(shù)特大中心城市為主，塔身是其他中心城市和中小城市，塔基是數(shù)量眾多的小城鎮(zhèn)，各自發(fā)揮特定的功能和作用，互補且協(xié)調(diào)發(fā)展。11個設(shè)區(qū)市、22個縣級市、114個縣城和969個獨立建制鎮(zhèn)共同構(gòu)成了河北省城鎮(zhèn)體系，但同在河北省城鎮(zhèn)體系生活的居民其基本情況卻有明顯區(qū)別。要加快城鎮(zhèn)化進程，弘揚社會公平與和諧的主題，必須深化戶籍制度改革。河北省農(nóng)業(yè)人口占58%，除了要繼續(xù)做大做強兩大省域中心城市（石家莊和唐山）外，還要加快發(fā)展壯大其他中心城市，積極發(fā)展中小城市和中心鎮(zhèn)，形成輻射作用強的城市群，培育新的增長極，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。要逐步形成省域中心城市―中小城市―中心鎮(zhèn)的三級格局，提供與城鎮(zhèn)發(fā)展協(xié)調(diào)配套的各種社會福利，讓取得城鎮(zhèn)戶籍的人口享受到實實在在的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展成果，加大對人口向城鎮(zhèn)集聚的引力。

（二）縮小城鄉(xiāng)基本社會保障差距，促進戶籍改革平穩(wěn)順利進行。無論從我國歷史還是從社會現(xiàn)實出發(fā)進行分析，在中國社會收入分配體制中，戶籍制度都是極其重要的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，甚至是進行資源配置的最基本準(zhǔn)則，在很大程度上戶籍制度演變?yōu)闄?quán)益分配的基本依據(jù)。河北省也不例外，戶口是個人從政府及其相關(guān)機構(gòu)組織獲取收入和補貼的必要依據(jù)，各種消費補貼、住房補助、福利分房、子女入托就學(xué)、養(yǎng)老醫(yī)療保險等等都是以戶口為基本條件而享有的。這也就產(chǎn)生了戶籍制度的粘附性，這種粘附性在某種程度上加大了城鄉(xiāng)差距。在轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟的背景下，現(xiàn)代戶籍管理制度應(yīng)是一種開放的、動態(tài)的、平等的社會管理制度，所以政府的角色應(yīng)該是縮小城鄉(xiāng)社會保障差距，使戶籍制度的粘附性減弱而不是增強。透過城中村改造過程中戶籍管理混亂的現(xiàn)象看本質(zhì)，百姓無論是要農(nóng)村戶口還是城鎮(zhèn)戶口，其基本出發(fā)點是多得到點諸如教育、住房、醫(yī)療養(yǎng)老等社會保障方面的實惠。分析到這一點，戶籍改革就要求政府彌補農(nóng)村社會中社會保障那塊明顯低矮的短板，否則城鄉(xiāng)統(tǒng)籌這個水桶總有漏水之處。

（三）降低農(nóng)民工落戶城鎮(zhèn)的要求，加大戶籍改革力度。在中國的國情下一個農(nóng)村居民要改變?yōu)槌擎?zhèn)戶籍有三條途徑：上學(xué)就業(yè)、投資購房、村落拆遷。教育資源本身就薄弱的農(nóng)村要培養(yǎng)一個大中專畢業(yè)生所付出的代價是沉重的，更何況目前就業(yè)在復(fù)雜的社會背景下戶籍、家庭代際關(guān)系都起到重要作用，上學(xué)就業(yè)這條路對農(nóng)村居民而言是有希望但難度很大。對于沒有什么一技之長、資金積累的農(nóng)民而言要投資購房落戶城鎮(zhèn)是空中樓閣。村落拆遷不是村民一廂情愿能決定的事情。面臨一方面戶籍改革吸引力不大，一方面篩選機制過于嚴(yán)格，政府應(yīng)該降低農(nóng)民工落戶城鎮(zhèn)的要求，投入更多財力供給公共產(chǎn)品和服務(wù)，留住那些打工在城鎮(zhèn)、消費在農(nóng)村的流動人口。讓他們留在城鎮(zhèn)，取消二元戶口不會引起人們常擔(dān)憂的大量農(nóng)村居民涌向城市的問題，也不會出現(xiàn)城市貧民窟、秩序混亂等社會問題。隨著財政拿出大量資金轉(zhuǎn)移支付教育、醫(yī)療衛(wèi)生和社會保障的均等發(fā)展，帶來的效應(yīng)是財政收入不斷快速增長。由于大、中城市和小城鎮(zhèn)各個生活圈都得到均等的發(fā)展機會，所以戶口一元化及放松遷移會帶來更大繁榮。

（作者單位：河北聯(lián)合大學(xué)）

主要參考文獻：

篇（5）

在眾多的提案中,委員們緊緊圍繞河北發(fā)展大局建言獻策,如轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、城鎮(zhèn)面貌三年大變樣、加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度、大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)等。此外,本屆政協(xié)會議的提案展現(xiàn)出兩個突出的特點,一個是委員們更加關(guān)注民生,提案內(nèi)容涉及食品安全、中小學(xué)生減負(fù)、分配不公、醫(yī)患糾紛、城市危房改造、冬季取暖等群眾關(guān)心的熱點難點問題。同時,如何發(fā)展低碳經(jīng)濟、打造鋼鐵強省等經(jīng)濟領(lǐng)域的話題,成了委員們關(guān)注的新熱點。

四大民生期待

省政協(xié)委員、省財政廳廳長齊守印說,今年全省省級可以動用的各項財政資金為706.6億元,按照預(yù)算草案,其中57.1%將用于保障和改善民生,其次是用于“三農(nóng)”和促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變方面。也就是說,政府錢袋子近六成將用于民生。

樓市:“瘋狂的房子”是漲是跌?

瘋狂房價背后的癥結(jié)何在?委員、專家們對此熱議不斷。在眾多或宏觀或微觀的評說中,一位專家的“民生思維”引人注目:在有些地方,房地產(chǎn)僅僅被視為經(jīng)濟政策的一部分,而非社會政策的一部分。有些地方政府無視住房的社會功能,只看重房地產(chǎn)開發(fā)帶來的財政收入和對GDP的拉動,再加上開發(fā)商、銀行的逐利趨向,這導(dǎo)致了房價不斷逼向虛高。對于2010年的房價,接受采訪的地產(chǎn)界委員們并沒有給出明確的預(yù)測,不過他們表示,近期出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,肯定會對2010年的房價產(chǎn)生影響。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預(yù)測,2010年1月份市場需求將明顯減弱,成交量經(jīng)過理性回調(diào)后,將保持一段時間的低位水平,不排除一季度樓市出現(xiàn)“牛皮市”行情,即樓市進入有價無市的拉鋸狀態(tài)。

醫(yī)療:進一步增加醫(yī)療投入

2009年,新醫(yī)改方案等系列改革舉措,讓老百姓看到了解決藥價高、看病難問題的希望。基本醫(yī)療衛(wèi)生將作為公共產(chǎn)品向全民提供,公立醫(yī)院突出公益性,基本藥物零售指導(dǎo)價格下45%的藥品降價……人們?yōu)檎呐团e措叫好。對于城鎮(zhèn)居民醫(yī)保方面,河北省在新的一年有新的政策嗎?對此,省政協(xié)委員、河北省人力資源和社會保障廳廳長付文才說,到2009年,我省已實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險全覆蓋,比國務(wù)院提出的目標(biāo)提早了一年。我省正在逐步增加投入,做到公共財政向民生傾斜。雖然各地補貼不一樣,但按去年的指標(biāo)來講,我省參加城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險的群體最高可報銷50%的費用。

就業(yè):渠道更通暢,前景更光明

就業(yè)是民生之本。金融危機給百姓生活帶來的直接沖擊就是就業(yè)空間縮小,高校畢業(yè)生、農(nóng)民工和困難人群這三類重點群體的就業(yè)問題尤其突出。與會專家分析,雖然我省經(jīng)濟出現(xiàn)增長勢頭,但新的一年仍然會面臨經(jīng)濟困境,由于結(jié)構(gòu)失衡,制度相對不完善,也加劇了一些社會問題,比如貧富差距擴大。正是在這種背景下,受沖擊最大的是中低收入群體,尤其是農(nóng)民工。省政協(xié)委員、省人力資源和社會保障廳廳長付文才,就農(nóng)民工就業(yè)和社會保障問題談到,對于沒有工作崗位和即將外出就業(yè)的農(nóng)村勞動力,今年春節(jié)前后,我省將繼續(xù)組織實施“春風(fēng)行動”專項活動,召開農(nóng)民工專場招聘會,開設(shè)農(nóng)民工綠色通道,大力開展“送崗下鄉(xiāng)”。在此基礎(chǔ)上,組織開展企業(yè)用工和農(nóng)民工就業(yè)調(diào)查,加強信息和崗位對接,加強就業(yè)服務(wù)和職業(yè)培訓(xùn),引導(dǎo)農(nóng)民工有序流動、就地就近就業(yè),落實穩(wěn)定就業(yè)、擴大就業(yè)和創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)各項措施,確保春節(jié)后農(nóng)民工整體就業(yè)局勢平穩(wěn)。付文才說:“我省城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險已實現(xiàn)了制度全覆蓋,2010年,農(nóng)民工享受城鎮(zhèn)醫(yī)保已無制度障礙。”他介紹,有工作的農(nóng)民工,可在單位參加城鎮(zhèn)職工醫(yī)保;進城市生活的,可參加城鎮(zhèn)居民醫(yī)保。2010年,我省將努力促進農(nóng)民工、靈活就業(yè)人員、城鎮(zhèn)居民、各類學(xué)生參保。

拆遷:城中村改造不能單純拆舊房建新樓

“城中村改造不能單純拆舊房建新樓,還要考慮如何壯大村集體經(jīng)濟,解決村民變市民后長遠的生活保障問題。城中村改造要根據(jù)區(qū)域規(guī)劃,預(yù)留適量的商業(yè)面積,大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),為村民栽下‘搖錢樹’。同時,按照發(fā)展規(guī)劃吸引戰(zhàn)略投資者,提升城中村改造品位和水平。”隨著河北省三年大變樣如火如荼地進行,城中村改造成為不可忽視的問題。省政協(xié)委員武義青說,“許多城中村地處城市中心區(qū),地理位置寸土寸金。我們可以借鑒先進城市的做法,在改造中對被拆遷居民實行貨幣安置或異地安置,由政府將整個城中村的土地進行收儲。這樣就能避免因一時沒有好的建設(shè)項目而造成的濫建,也為城市未來發(fā)展留下了寶貴空間。”

五大經(jīng)濟趨勢

“發(fā)展與低碳并重”

據(jù)統(tǒng)計預(yù)測,2050年世界經(jīng)濟規(guī)模比今天要大3-4倍,但排放將降低1/4。河北大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授,省政協(xié)委員李趕順揮舞著雙臂,在會議討論上興奮地說:“低碳經(jīng)濟是未來經(jīng)濟的緊箍咒,低碳+經(jīng)濟,就不能有低碳無經(jīng)濟,也不能有經(jīng)濟無低碳。河北不僅能源資源基礎(chǔ)好,而且在國內(nèi)具有先發(fā)優(yōu)勢,從傳統(tǒng)的加工制造業(yè)到新型的能源產(chǎn)業(yè),從培育、壯大參與的低碳發(fā)展格局正在保定逐步形成。實際上,低碳城市改變的不僅是產(chǎn)業(yè),還包括城市交通、建筑、照明等系統(tǒng),從而最終決定人們的生活。或許在不遠的將來,裝載太陽能電池的公園長椅可以讓我們輕松的充電上網(wǎng)。著眼于以低碳經(jīng)濟為標(biāo)志的新一輪的全球競爭,我省應(yīng)未雨綢繆,盡快制定低碳經(jīng)濟發(fā)展路線圖,搶抓機遇。”

“深化京津合作”

發(fā)揮毗鄰京津優(yōu)勢,帶動經(jīng)濟發(fā)展,一直是河北努力的一個方向點,近年來也取得了一些成效,但是面對這次全球性的金融危機,在經(jīng)濟復(fù)蘇之機,各地特別是京津加快調(diào)整結(jié)構(gòu)的同時,發(fā)揮河北環(huán)京津優(yōu)勢,深化與京津合作,這就為河北經(jīng)濟發(fā)展迎來了一次難得的機遇。省政協(xié)委員李志表示,河北省與京津在產(chǎn)業(yè)上有明顯的互補性,有承載產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的地理優(yōu)勢,有比較雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)、人力資本條件。河北省應(yīng)以更加積極的態(tài)度,在堅持市場為基礎(chǔ)的前提下,發(fā)揮政府在經(jīng)濟中的導(dǎo)向作用,在互補性較強的領(lǐng)域?qū)ふ液献鞯那腥朦c,加大合作的動力。面對復(fù)雜的經(jīng)濟形勢,用優(yōu)惠的政策、廉價的生產(chǎn)成本積極承接從京津流出的資本,先人一步,搶占先機,用足用好優(yōu)勢項目,達到三方互惠多贏的目標(biāo)。

“加快私營企業(yè)發(fā)展”

農(nóng)工黨、九三學(xué)社小組在討論中認(rèn)為,經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理,是長期制約我省經(jīng)濟健康發(fā)展的一個老大難問題。改革開放以來,我省經(jīng)濟取得了世所罕見的高速增長,然而,這種高增長在創(chuàng)造了巨大物質(zhì)財富、增強了國家實力的同時,也積累下諸多矛盾和問題。在當(dāng)前金融危機的環(huán)境下,我們需要加快私營企業(yè)發(fā)展,政府應(yīng)該重新審查“抓大放小”、“國進民退”政策的利弊,打破行業(yè)壟斷,降低行業(yè)門檻,讓私營企業(yè)真正進入市場參與公平、公正的競爭。轉(zhuǎn)變政府職能,通過切實有效的舉措,重點削弱和監(jiān)督“障礙性權(quán)力”對發(fā)展要素的制約和排斥,吸引更多的外部要素進入經(jīng)濟市場。這個問題在理論上沒什么可說的,關(guān)鍵在于要真抓敢抓,這是一個關(guān)系到經(jīng)濟增長整體活力的大問題。要更多鼓勵中小企業(yè)的發(fā)展,改善中小企業(yè)的融資環(huán)境,這樣更有助于就業(yè)問題的解決。

“節(jié)能減排是企業(yè)的生命線”

能源是人類社會賴以生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。縱觀人類社會發(fā)展的歷史,人類文明的每一次重大進步都伴隨著能源的改進和更替。能源的開發(fā)利用極大地推進了世界經(jīng)濟和人類社會的發(fā)展。當(dāng)前,實現(xiàn)節(jié)能減排目標(biāo)面臨的形勢依然不容樂觀。省政協(xié)委員、民建廊坊市委主任徐光泰認(rèn)為,我省應(yīng)圍繞九大工業(yè)行業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的實施,把節(jié)能降耗減排作為應(yīng)對國際金融危機、落實保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)政策措施,促進工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重要舉措,在推進節(jié)能減排中加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。

“河北企業(yè)應(yīng)在資本市場更活躍些”

省政協(xié)委員、河北浙商投資股份有限公司總經(jīng)理陳千朗在接受采訪時表示,河北的企業(yè)應(yīng)該在資本市場上更活躍一些,充分利用資本市場的融資功能,培育更多的主板、中小板和創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)。在陳千朗委員看來,河北的企業(yè)應(yīng)該在資本市場上更加活躍,不僅要充分發(fā)揮現(xiàn)有鋼鐵、化工等行業(yè)上市公司的融資功能,更應(yīng)該鼓勵和培育更多的企業(yè)參與到資本市場。“其實河北的上市企業(yè)資源十分豐富,現(xiàn)有的一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念,積極上市,而一些成長性好的中小型企業(yè),也要有參與資本市場的目標(biāo)和愿望。”

會議上委員們的熱烈討論給人留下了深刻印象,這同時也反映在委員提案上。據(jù)了解,截至?xí)h閉幕,共收到委員提案482件,立案477件。省人大主任、省委書記張云川對其中8件提案作出重要批示,并指出,這些提案是在作了深入調(diào)查和研究的基礎(chǔ)上提出的,很有價值,應(yīng)高度重視,請有關(guān)部門認(rèn)真辦理。此外省長陳全國對其中9件提案作出重要批示。據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,今年收到提案的情況“讓人覺得眼前一亮”,能看出大家從整體利益考慮,并且內(nèi)容更具體,更具操作性和前瞻性。多數(shù)聲音認(rèn)為,今年提案更成熟、更理性,質(zhì)量有很大提高。

“三年大變樣”需要文化的關(guān)切

我很贊成這樣的觀點:任何建筑及其風(fēng)格都出于實用和審美的需要。迄今為止,雖然沒有任何一座城市是純粹為了審美而建造的,但也沒有任何一座城市放棄過對審美的追求。城市是文化的容器,古今中外的多種文化在這里碰撞、攪拌,形成了具有地方特色的區(qū)域文化。一座城市的品位,最終取決于能夠給人們帶來多少文化享受的愉悅和美感。“三年大變樣”在實質(zhì)上是對這種狀況的一種文化覺醒。它的深層次意義在于,面對加速工業(yè)化和快速城市化的現(xiàn)實,城市建設(shè)應(yīng)該做出什么樣的回應(yīng)。所以說,“三年大變樣”需要引起文化的更深關(guān)切。

提高診療費用,改善“醫(yī)藥倒掛”

國家基本藥物制度實施后,將會惠及到更多百姓,考慮到更多民生。不過,按照國家新醫(yī)改政策,要實行基本藥物目錄,減少百姓藥物支出,改變目前社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心“以藥養(yǎng)醫(yī)”的前提是提高醫(yī)生的診療費用。醫(yī)生的勞動體現(xiàn)在給病人的看病過程中,目前去醫(yī)院看病掛號費也就是醫(yī)生的診療費只有幾元錢,導(dǎo)致藥費的支出占了醫(yī)療費的絕大部分。提高醫(yī)生的診療費,降低藥品價格,改善“醫(yī)藥倒掛”的現(xiàn)狀,醫(yī)生在開處方時才能開出治療效果最好、最適合病人的藥。

企業(yè)家需要社會責(zé)任感

篇（6）

曾幾何時，這里卻曾經(jīng)是海南乃至全國都聞名的拆遷“釘子村”，十幾年間因為拆遷問題發(fā)生過多次警民沖突。而自2007年6月，三亞市政府在這里試點拆遷新模式，似乎經(jīng)改變了這里拆遷難的舊事，久征不下的兩塊分別為196畝和12.93畝的土地的拆遷在幾個月內(nèi)都完成了。據(jù)月川居委會黨支部書記林世耀介紹，“強制拆遷”已經(jīng)轉(zhuǎn)化為“自主拆遷”，“要我拆”已經(jīng)變?yōu)椤拔乙稹绷恕Ｄ敲矗@些變化是如何發(fā)生的?拆遷新模式有助于解決全國各地普遍存在的拆遷難現(xiàn)象嗎?

讓利于民新拆遷

月川社區(qū)是三亞最大的城中村，位于三亞的主城區(qū)。常住人口有900多戶、3500人，另有4萬多流動人口在此租房居住。據(jù)林世耀介紹，這里的常住人口80％以出租房子為生，其余的打打零工。

自1986年三亞成為地級市以來，政府對月川的征地拆遷就沒有停止過。征地的模式一成不變：政府出面征地，由拆遷公司進行拆遷。到目前為止，月川90％的土地已經(jīng)征完。而補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)一直偏低，最低的甚至只有3塊錢一平方米，高的也就1000多元。

持續(xù)20多年的拆遷，在月川的居民中間引發(fā)了強烈的不滿和反彈。多數(shù)居民感覺心理不平衡：本來是我的地，政府轉(zhuǎn)手就能得幾百上千萬，自己卻只得到幾千元的補償；另外，地征了之后，居民們失去了房屋出租的收入，生計無著。在此情況下，月川發(fā)生過多次因為拆遷引發(fā)的沖突和對抗：1993年，有上百人集體上訪；1994年11月11日，又因拆遷問題發(fā)生過數(shù)百人參加的大規(guī)模警民沖突，正是這次沖突讓月川名聲大噪。

沖突的結(jié)果是，月川居委會對面的那12.93畝地，從1994年到2004年的10年間，三亞市委、市政府近10次試圖對該地段進行拆遷改造，均因補償價格過低受到當(dāng)?shù)厝罕姷膹娏业钟|而流產(chǎn)；市行政中心要用的196畝，也因同樣的原因久征不下。

從2006年開始，隨著三亞土地資源利用矛盾的日益突出，對包括月川在內(nèi)的舊城改造再次提上了議事日程。時任三亞市常務(wù)副市長的嚴(yán)之堯(2008年2月調(diào)任海南省國土資源廳廳長)認(rèn)為，多數(shù)的老百姓并不反對拆遷，主要還是補償不到位。開發(fā)商要求的是盡可能低的拆遷成本，而居民要求的是符合市場價值的合理補償，兩者博弈的結(jié)果常常都是被拆遷人的權(quán)益受到損害，這是被拆遷人對拆遷抵觸的主要原因。而被拆遷人無法理解自己財產(chǎn)自己無權(quán)處置的做法，感覺到自己的“主人翁”地位未得到尊重。這種心態(tài)一定會引發(fā)被拆遷人對政府產(chǎn)生不信任甚至是對立情緒，這種敵對情緒還非常容易引起社會群體的同情和支持，導(dǎo)致政府處于被動的地位。

嚴(yán)之堯到三亞各地進行調(diào)研。他意識到，拆遷只有照顧到老百姓的利益才會比較容易做，而開發(fā)商的趨利性決定了由他們主導(dǎo)的拆遷不可能保障老百姓的利益。他設(shè)想以居委會和村民出資成立拆遷公司，自己拆遷自己，地塊中標(biāo)公司將合理的拆遷費用支付給這個拆遷公司，盈利由拆遷公司和參股居民按股份分紅。而由于月川社區(qū)的特殊性，嚴(yán)決定新模式的試點從這個最難的“釘子村”開始。

2007年6月，由月川居委會和村民出資的三亞河?xùn)|月川開發(fā)建設(shè)有限公司正式成立。注冊資金50萬元，居委會占有30％的股份，另外下轄的7個居民小組則按人口的不同分別占有剩下的70％股份，居委會的每一個居民都成了拆遷公司的股東，享有參與管理和收益的權(quán)力。

拆遷公司成立的“第一炮”就是協(xié)助政府征用了長期以來無法征下來的市行政中心用地196畝，涉及的140戶居民在3個月內(nèi)全部拆遷完畢。據(jù)林世耀介紹，這塊地原來是居民居住的地方，也是黃金地段，地價本可達到500TY／畝，但由于是政府用地，月川公司并沒有得到多少利益，相關(guān)的居民也只是得到了每平方米1050元的補償和安置住房。

被媒體廣泛報道的是居委會對面12.93畝土地的拆遷補償，這是月川公司的第二筆業(yè)務(wù)。涉及戶籍居民僅80戶300多人，但在此居住的外地人口卻有近1900人，拆遷面積約2.1萬平方米。

經(jīng)過幾輪評估，政府、競標(biāo)單位和居委會均認(rèn)可了拆遷安置費大約為2731萬元，而在隨后的2007年10月29日下午，這一試點地塊的地價款從39萬元／畝掛牌，最后以2220萬元／畝成交。地價款加上拆遷費用，競標(biāo)成功的銘遠公司拿下這塊地花了5000余萬元，平均每畝431萬余元。

后來，銘遠公司經(jīng)過比較，決定把拆遷工作交給月川公司來完成，后者承諾按2731萬元承包拆遷，并在120天內(nèi)完成地塊拆遷安置工作。拿下拆遷項目后，月川公司立即開始進行廣泛宣傳，采取分工包點負(fù)責(zé)的做法，不集中開會，而是利用好友、親戚，不分晝夜，深入每家每戶做工作。在實際操作中，想盡一切辦法，利用各種關(guān)系，先從自己的親人、朋友和村里威信較高、能起帶頭作用的村民人手做起，做好一戶丈量一戶，然后進行公示、算價、賠償付款、拆遷。種種努力之下，這塊地的拆遷工作在一個月后就完成了。

喜與憂

在拆遷結(jié)束后，根據(jù)三亞市的有關(guān)規(guī)定，政府將土地拍賣獲得的地價款的80％也返還月川居委會，只留下20％作為城市規(guī)劃和綠化的費用。再加上2731萬元拆遷補償款扣除了支付給居民的貨幣補償后的余額，月川公司在此次拆遷中獲得了2000萬左右的收益。

對被拆遷的居民來說，他們獲得的拆遷補償還和過去一樣，是1050元／平方米，但月川公司在拆遷完成以后，在原地塊的一部分建設(shè)原居民的安置住房、出租鋪面，一套住一套租，原居民的生計沒有受影響，居住條件也得到了改善。出租鋪面、出租屋的產(chǎn)權(quán)則歸居民所有，統(tǒng)一由月川公司進行經(jīng)營管理，居民分取紅利。

至于為何要進行統(tǒng)一管理，林世耀認(rèn)為，以前租住在這里的流動人口多是拉水泥的苦力、清潔人員等，工作不穩(wěn)定，每月收入二三百元，“素質(zhì)很低”，帶來了治安等一系列隱患，也影響了村容村貌，進行集中管理是為了改變“最好的土地上建著最差建筑”的狀況，吸引高層次的租客，改變城中村的面貌。

另外，月川公司還在原地塊上建了一個農(nóng)貿(mào)市場，每年有400萬左右的收益。2007年年底，月川公司的每個股東得到了800元的分紅。目前，月川社區(qū)居委會已將500萬元作為村民補貼養(yǎng)老基金專款專用存入銀行賬戶，每月給原籍月川村民60歲以上的老人發(fā)給100元，今后逐步增加。現(xiàn)已給171名老人建立了

補貼卡，按時發(fā)放。

在林世耀看來，以上兩次拆遷的成功，主要是因為政府不再和一家一戶的被拆遷戶打交道，轉(zhuǎn)而交給地塊所在居委會辦的拆遷公司。而這種公司運作拆遷事務(wù)，最大的優(yōu)點是人頭熟、地面熟，哪一家的違章建筑是什么時候建的，怎么建起來的，是否應(yīng)該付給拆遷補償，他們往往比政府部門更清楚，因此容易化解矛盾；另外，居委會中每個居民都是公司平等的股東，這樣就把居委會每個居民的利益與舊城改造捆綁在一起。

嚴(yán)之堯則告訴記者，以前的拆遷都是交給開發(fā)商包干，他們能不能做好拆遷，百姓愿不愿意接受他們的拆遷，都是未知數(shù)。雖然按照規(guī)定，拆遷公司必須通過競標(biāo)獲得拆遷項目。但實際上，一般都是與政府關(guān)系密切、有能力調(diào)用警力的公司才來競標(biāo)，并不是真正的市場競爭。而這些公司先期已經(jīng)支付了與政府來往的成本，往往都會最大限度壓低被拆遷戶的補償標(biāo)準(zhǔn)，從而引發(fā)各種矛盾和對抗。現(xiàn)在，“三亞拆遷模式”政府零收益，被拆遷戶得到了最大補償，自然能夠?qū)崿F(xiàn)和諧拆遷。

嚴(yán)還認(rèn)為，“三亞拆遷模式”實現(xiàn)了居民、政府、企業(yè)的多贏：居民在原地安置，并獲得部分商業(yè)地產(chǎn)用作長遠發(fā)展的可靠保障；政府減少了行政成本(超脫于具體繁雜的拆遷事務(wù)，避免了大量的上訪和糾紛調(diào)處工作)和財政成本(不需要無償劃撥的安置土地)，并且得到無爭議的土地儲備；潛在的開發(fā)商可以通過公開競標(biāo)獲得土地使用權(quán)，不用糾纏于繁雜的拆遷事務(wù)，可以一心一意謀求主業(yè)的發(fā)展。

盡管三亞拆遷的新模式得到了廣泛的好評，但不同的聲音也不是沒有。有媒體便質(zhì)疑居委會主辦的拆遷公司是否具備拆遷資質(zhì)?是否有拆遷許可證?林世耀認(rèn)為，居委會拆遷公司是新事物，人們不應(yīng)該過分求全責(zé)備，中國近幾十年的許多改革在最初的時候都是不合法的，但后來都得到了認(rèn)可。目前海南省和國家建設(shè)部的官員正在研究這種拆遷新模式，不久就會有說法。

今年2月，月川社區(qū)居委會在《三亞晨報》發(fā)出了一則醒目的公告，凡1985年后，未經(jīng)市政府和該社區(qū)居委會同意出具土地使用證書，私下非法買賣土地建房者，今后市政府?dāng)U建、征地、拆遷將不予安置賠償。這個公告實際上暗合了月川在此次拆遷中對違章建筑不予補償?shù)淖龇ǎ@種做法在一定范圍里引發(fā)了強烈反彈：畢竟他們當(dāng)初買地建房是付了錢甚至得到默許的，現(xiàn)在卻血本無歸。

據(jù)林世耀介紹，由于月川地理位置優(yōu)越，近些年許多人從城內(nèi)跑到村里非法購地建房，甚至猖狂購地?fù)尳ǎ詧D獲取政府拆遷賠償，致使月川社區(qū)在近幾年違章建筑達15萬平方米。而根據(jù)嚴(yán)之堯的計算，如果要對全三亞的違章建筑都進行補償，政府為此要多支付40到50億元。嚴(yán)還認(rèn)為，國家規(guī)定農(nóng)村土地不能買賣，外人在城中村私自買地建房本來就是違法，不進行補償是為了維護國家法律的尊嚴(yán)，引導(dǎo)人們依法辦事。

而被拆遷居民意見最大的，是貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)與市面價格偏差較大。據(jù)國家統(tǒng)計局三亞調(diào)查隊調(diào)查顯示，今年1月份三亞市新建房的住宅均價為8416元每平方米，同比漲9.7％；高檔住宅的均價為每平米14896.18元，同比漲14％。在物價飛漲的今天，還1以2005年的1050元一平方米拆遷補償，價格明顯太低。雖然月川公司在附近建了新住宅給他們，但其中巨大的差價仍讓一些居民心理不平衡。

能否推廣?

鑒于月川社區(qū)創(chuàng)新城市拆遷模式取得順利進展，并見實效，目前河?xùn)|各社區(qū)均效法月川社區(qū)的做法，紛紛成立了類似的拆遷公司。

2008年1月，海南省委書記衛(wèi)留成等海南主要領(lǐng)導(dǎo)先后在新華社報道的《三亞舊城拆遷堅決讓利于民》一文上作了重要批示。省政府辦公廳組織省建設(shè)廳及省國土環(huán)境資源廳組成調(diào)研組，于2008年2月中旬就三亞市舊城拆遷改造工作進行了調(diào)研。在3月份完成的調(diào)研報告中，調(diào)研組建議通過特區(qū)立法使“三亞拆遷模式”法制化，依法規(guī)范海南的“城中村”拆遷改造行為；并建議向建設(shè)部上報，爭取全國推廣。目前，國務(wù)院法制辦和建設(shè)部的調(diào)研組也來到了海南，專程了解新拆遷模式的運作情況。

對于三亞的拆遷新模式，中山大學(xué)政治與公共事務(wù)學(xué)院的副教授朱亞鵬認(rèn)為，這是三亞政府在努力解決拆遷這個全國性的難題，是一種創(chuàng)新的嘗試，在很大程度上保護了居民的利益。雖然不一定全部都很好，但值得提倡。

朱也認(rèn)為這種模式創(chuàng)造了，一種多贏的局面：政府避免了傳統(tǒng)拆遷方式可能造成的負(fù)面政治后果；對開發(fā)商來說，雖然拆遷公司是半指定的。在這一點上有一定束縛，但并沒有增加拆遷成本，何樂而不為?而居委會則提高了權(quán)威，也爭取到了利益；居民個人的討價還價能力有限，組織成公司就能為自己爭取到更多的好處，處境比以前好了。而且有居委會主導(dǎo)的拆遷不會很強硬，傾向于說服引導(dǎo)，也對居民有利。

更重要的是，這種拆遷模式向由市場機制來解決拆遷問題的方向上邁進了一步。發(fā)達國家的拆遷主要采用民事談判的方式，讓開發(fā)商和居民平等談判，政府進行監(jiān)督仲裁，不會動用公權(quán)力偏袒某一方。有一戶不同意就不能拆。即便是為了公共利益必須進行的拆遷，也要經(jīng)過嚴(yán)格的仲裁或法律程序。

篇（7）

“我只求你一件事，不要寫我的真名。”面前這個30多歲的漢子，胡子拉碴，精神有些頹廢。面對記者的采訪他懇求說。這是哈爾濱市郊區(qū)的一個失地農(nóng)民，5年前他獲得了巨額補償款，而這來得太容易的“幸福”又在肆意揮霍和購買黑彩中迅速消失殆盡，如今他又背上了100多萬元的外債，每天東躲……據(jù)報道，哈爾濱市周邊部分村鎮(zhèn)農(nóng)民的房屋、耕地被拆遷和征用。他們在失去土地的同時得到巨額補償，幾乎一夜之間都成了百萬富翁，但即刻返貧的人又何止上面所提的那個30多歲的漢子！

其一：賭博成群

2012年5月8日，杭州江干區(qū)法院九堡法庭公開審理一起債務(wù)糾紛案。案子的主人公是個女的。2004年，村里拆遷，她家分得近百萬的拆遷補償款和幾套大房子，讓她一夜間成了富婆。然而，在一年多的時間里，這個女人去澳門40多次，輸光百萬家產(chǎn)，更是欠下100多萬的外債，不得不離家躲債。這次，連她老公也吃上官司，被債主告上法庭。

九堡鎮(zhèn)綜治辦主任俞德坤說，當(dāng)?shù)夭疬w戶一夜暴富后又一夜返貧者保守估計有12%以上……社區(qū)內(nèi)有一拆遷戶，也是妻子在外賭博輸了四五百萬，欠債后被人告到法院，到最后，家里甚至連安置房都被法院查封。九堡法庭庭長沈澄介紹，2011年該法庭共審理民間借貸案件116件，占民商事案件的36%，他透露，民間借貸官司基本涉及拆遷戶，很多表面是借款，其實相當(dāng)部分是賭債。

2013年春節(jié)前，武漢警方在當(dāng)?shù)亍俺侵写濉贝輾б粚I(yè)賭博團伙。這個團伙開專車將賭客拉到三面環(huán)水的湖中孤島賭博，警方發(fā)現(xiàn)賭客中不少竟是周邊城中村拆遷戶。參與案件偵破的武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)公安分局治安大隊負(fù)責(zé)人說，這個團伙還設(shè)有專人攬客，“拆遷戶是他們招攬的重點對象。”一名在事發(fā)地點附近居住多年的詹先生透露，左嶺街道自從進入政府的拆遷規(guī)劃后，賭風(fēng)日盛。“牌打得大，一般半天能輸贏兩三萬。到了春節(jié)，賭博公司更是明目張膽，在村里找個稍微偏僻的地方就擺上桌子，搭起簡易賭場。”拆到哪，賭博公司就跟到哪。

事實上，左嶺街只是眾多“城中村”的縮影。在武漢一些“城中村”，村民因“拆”一夜“暴富”，面對突如其來的財富，一些拆遷戶守不住“錢袋子”，賭博公司看中這里的“商機”，先用小利引誘，慢慢拉人入局，使其越陷越深。武漢市東西湖區(qū)額頭灣村黨支部書記陳軍說，“‘城中村’聚賭很常見，真是可恨！前幾天剛被警方端掉，村里5名村民現(xiàn)場被抓。家破人亡的例子太多了。賭紅了眼，一天要輸上百萬，沒錢了，找‘放碼’公司借高利貸。”

陳軍說，額頭灣一名40多歲姓陳的村民，幾年前因賭博輸光100多萬補償款，還抵掉一套還建房。他因還不清高利貸，上街持槍搶劫，被判了七八年。剩下家中3個小孩，重病的母親，僅靠老婆在加油站打工，生活無助。

杭州市江干區(qū)筧橋鎮(zhèn)弄口村村民江馬紅，面對從天而降的3套安置房和130多萬元現(xiàn)金，這一夜的暴富，讓她傻了眼，并越發(fā)對賭博上了癮。眼看著存折一點點變空，為了填補賭債，江馬紅盯上了身邊的親朋好友，謊稱有投資項目，帶著騙來的錢再度投身賭海。聽到風(fēng)聲的人一紙訴訟狀把她告上法庭。

其二：揮霍浪費

“拆遷富翁”返貧，跟拆遷戶自身難以適應(yīng)身份轉(zhuǎn)變、缺乏投資理財意識有關(guān)。《 望》周刊曾調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“拆遷富翁”普遍對未來生活缺乏科學(xué)與理性的規(guī)劃，常常是相互攀比，盲目消費，甚至于拿著大筆錢財浪費或不正當(dāng)消費。

在武漢郊區(qū)，大多數(shù)村民普遍買了20萬左右的轎車。離城區(qū)更近的東風(fēng)村、長豐村，奔馳、寶馬等豪車隨處可見。陳軍說：“不少村民拿到錢就是暴發(fā)戶心態(tài)，錢花得莫名其妙。”一個姓韓的村民過窮日子兩口子感情很好，一拆遷就離婚了。男方租房再婚，竟花15萬元把租房豪裝一遍，不工作坐吃山空。

家住杭州市江干區(qū)九堡鎮(zhèn)的謝小梅說，自從拆遷一下子有了100多萬元補償后，家里的生活慢慢地發(fā)生了改變。她和丈夫再也不用面朝黃土背朝天日出而作日落而息了。數(shù)碼產(chǎn)品、名牌皮包，開始出現(xiàn)在家里的儲物柜上。2009年2月，謝小梅家買了一輛奧迪轎車。丈夫說，“家家戶戶都買了車，我們不買人家看不起。”

在北京一名袁姓的男子抱著一條棉被、拎著一雙破鞋來到當(dāng)?shù)嘏沙鏊辉賾┣竺窬屍淙プ危霸诶卫锊粫I死、凍死”。這名男子38歲，獨身。前不久，他的房子被拆遷，拿到了18萬余元補償款。他將其中的2萬元還了債，用剩余的16萬余元買了一套舊住房。但由于手頭拮據(jù)，他又把剛買的房子轉(zhuǎn)手賣掉。時隔不久，賣房所得的錢被他揮霍一空。民警聽了有點哭笑不得。

北京曾有這樣一個村莊，在拆遷后，村民去團購奧迪車。農(nóng)民拆遷戶普遍存在攀比心理，但他們根本沒考慮豪車養(yǎng)護費用高昂的問題。還有一些農(nóng)民拆遷戶，買輛帕薩特開黑車謀生，因為沒人敢坐這種高檔黑車，車上必須掛個“5元”的牌子招攬生意。有的拆遷戶開始依靠收安置房租金過日子，其余的時間，就打麻將、看電視，生活百無聊賴。

從近年杭州法院傳來的信息顯示，有一些家庭，因為補償款的分配消費，導(dǎo)致家庭破裂，親人成仇對簿公堂。杭州郊區(qū)一位干部說，大筆的錢盲目消費掉后，村民中有些已“錢袋空空”，靠房租度日……對這些人來說，拆遷曾是一場“分錢”的盛宴，宴會散場那一刻，悲劇已在萌芽。

其三：吸毒走歪門

財富確實是一把雙刃劍！拆遷補貼，讓農(nóng)民過上了從未有過的好日子；然而，面對從未有過的巨額財富，不少農(nóng)民不知所措，只顧眼前，得過且過。還有部分人員甚至吸毒染上毒癮。杭州某社區(qū)的許某原先做豆類生意，經(jīng)濟情況在當(dāng)?shù)貙佟吧铣恕薄２疬w后，他拿到上百萬的拆遷補償款和兩三套房子，就停了小生意，從此吃喝賭、醉生夢死，染上毒癮后沒幾個月跌落為村里的“破落戶”。債主天天上門要債，許某東躲，耄耋之年的父母每天以淚洗面。這個鎮(zhèn)2012底記錄在案的吸毒人員比2003年翻了兩倍。

吸毒、酗酒、賭博、放高利貸，成為部分因拆遷致富的人們最為熱衷的消遣與投資方式。杭州郊區(qū)有一名村民家里得到150萬元的征地補償款后，他的孩子就不再出去工作了，整天跟一班朋友下餐館、進舞廳，后來染上毒癮，“這兩年，被他揮霍的錢起碼有幾十萬了”。這些亂象不僅危及家庭穩(wěn)定，也影響社會和諧。2011年底，杭州城郊一所小學(xué)的家庭情況調(diào)查表上，在父母職業(yè)一欄，有不少孩子竟寫上“打麻將”三字。

據(jù)杭州《今日早報》報道，因拆遷安置款引發(fā)的財產(chǎn)糾紛、家庭糾紛這兩年也在大幅增長。去年，杭州江干區(qū)九堡鎮(zhèn)司法所調(diào)解的因安置引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛就多達40來起，占調(diào)解總數(shù)的四成以上。2010年杭州市“十大金牌和事佬”獲得者俞德坤說，在日常調(diào)解中經(jīng)常碰到拆遷戶嗜毒酗酒的案例，他認(rèn)為，處理起來十分棘手。

返貧原因

暴富導(dǎo)致心態(tài)失衡

那些以躬耕壟地來養(yǎng)家糊口的農(nóng)民們，一下子面對大把的百元鈔票，誰能心情平靜？

武漢額頭灣村過去只是城市邊緣的一個農(nóng)業(yè)村。村民靠種地和養(yǎng)魚維生，年收入不到8千元。八成以上的家庭基本無存款。2010年，城中村拆遷讓村里發(fā)生巨變。每戶剔除建房外，還能得到50萬元拆遷款，相當(dāng)于一次性拿到了50年的收入。

“這時村民的心態(tài)就開始變化了。”村支書陳軍說。50歲以上是吃過苦的一代，還能保持本色，把錢看得很緊。40歲到50歲的一群人，把錢看得松些，一有錢心就“亂”了，又沒有技能，部分人就沾染賭博習(xí)氣。20歲到30歲的人群更為揮霍，也不找工作，有的嫌工資低還把工作辭了，天天呼朋喚友、吃喝玩樂。

杭州江干區(qū)某鎮(zhèn)，原是錢塘江北岸的一個農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)。2003年以來，隨著杭州城市東進步伐的加快，這里建起了客運中心、地鐵站，迎來拆遷。這里的農(nóng)民除了得到上百萬元的房屋拆遷補償款之外，還按照每人60平方米的標(biāo)準(zhǔn)分配了安置房，戶均分配住房最低2套，最多4套。一下子，村民在暴富中心態(tài)失衡。

“祖祖輩輩地里刨食，哪天不想過好日子啊！沒想到一下子就成了百萬富翁，該好好犒勞一下自己了。”于是買高檔數(shù)碼產(chǎn)品，吃山珍海味，穿貂皮大衣……江干區(qū)有一個姓王的拆遷戶還沒拿到拆遷款，就把原來自己抽的十幾元一包的“利群”換成了四五十元一包的“中華”。錢一到手，他給自己和剛學(xué)車的老婆各買了一輛30來萬元的小轎車。這兩輛車子，現(xiàn)在多數(shù)時間只是在家里的車庫待著。

缺乏理性理財

事實上，不僅僅是杭州、上海、武漢，在北京和廣州、深圳、鄭州、南京、西安、哈爾濱等城市，同樣出現(xiàn)大量因拆遷補償而暴富的案例。而“拆遷暴富”在短時間的返貧現(xiàn)象，目前已向中小城市郊區(qū)村民延伸。

浙江省社科院調(diào)研中心主任、研究員楊建華認(rèn)為，拆遷戶中很多人文化水平比較低，面對突然暴富后在理財方面并沒有規(guī)劃，這些尚未做好思想準(zhǔn)備的村民面對“天上掉下的餡餅”很難做到合理消費、理性理財，這也給了賭博團伙、放高利貸者可趁之機。

管理缺位失控

導(dǎo)致“拆遷富翁”返貧現(xiàn)象出現(xiàn)的重要原因之一是一些地方政府工作不到位，拆遷后的管理跟進相對滯后。

“拆遷農(nóng)民”問題頻出的背后，反映的是農(nóng)民傳統(tǒng)的生活方式和價值觀念受到?jīng)_擊甚至被顛覆，新的生活方式和價值觀念亟待重建過程中出現(xiàn)的陣痛。一些城郊村的村民們普遍反映說，這些年，村一級組織的管理職能在弱化。拆遷前只知道要他們配合，催他們拆遷；拆遷后村變成社區(qū)了，忙著通大路、造高樓，村民們的素質(zhì)教育無人過問，社區(qū)的文化活動也停止了。

失地農(nóng)民因為揮霍征地補償款而返貧看似個人問題，實為社會問題，最終結(jié)果會轉(zhuǎn)嫁到政府和社會身上，要求政府解決返貧后的生活困難，尋求低保金等，甚至因之前的賣地行為引發(fā)新的糾紛，影響社會穩(wěn)定。可見，村民涉賭、涉黃、涉毒，內(nèi)因是主因，但外因不容忽視，此外因即教育和引導(dǎo)。

由于缺乏教育和引導(dǎo)，所以從根本上對這一社會群體也談不上什么關(guān)注了，因此他們也不會主動關(guān)注這個社會。一夜暴富的村民中，很多人游手好閑，他們與正常社會疏離、割裂，什么理想、道德、情操，對他們來說仿佛是天外之音。社會核心價值不去占領(lǐng)他們的思想，社會丑惡就會腐蝕他們的靈魂。

建議與對策

一、探索有效機制

調(diào)查資料顯示，目前全國失地農(nóng)民人數(shù)有4000—5000萬人，而且每年還以300萬的速度增加。總體上看，他們既有別于農(nóng)民，又不同于城市居民，就業(yè)能力弱，社保水平低，發(fā)展能力差，成為一個邊緣群體。失地農(nóng)民的生存狀況應(yīng)該引起高度重視。建立相應(yīng)保障機制刻不容緩。

浙江省社科院調(diào)研中心主任楊建華認(rèn)為，工業(yè)化、城市化快速推進，征地拆遷不可避免，關(guān)鍵是要明確政策導(dǎo)向和制度設(shè)計。對農(nóng)民的征遷安置不應(yīng)是簡單的經(jīng)濟補償，要關(guān)注與解決好拆遷戶返貧問題，保障好拆遷戶的長遠生存權(quán)、發(fā)展權(quán)。首先，轉(zhuǎn)變被征地農(nóng)民的觀念，提高綜合素質(zhì)。幫助他們科學(xué)合理規(guī)劃賠償款的使用。其次，發(fā)揮政府引導(dǎo)、服務(wù)作用。出臺稅費減免等優(yōu)惠政策，為拆遷戶投資創(chuàng)業(yè)提供寬松的環(huán)境，加強就業(yè)培訓(xùn)，給予必要的專業(yè)指導(dǎo)，引導(dǎo)和扶持拆遷戶成功就業(yè)創(chuàng)業(yè)。再次，政府部門可以結(jié)合地方實際情況，采取貨幣安置、招工安置、農(nóng)業(yè)安置、劃地安置、住房安置等多種安置方法相結(jié)合的方式。并通過集中歸并、資產(chǎn)量化、統(tǒng)一經(jīng)營等形式，努力實現(xiàn)集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變股權(quán)，農(nóng)民變股民，讓拆遷農(nóng)民的財富具備造血功能。讓農(nóng)民持久合理地分享到城市化過程中土地增值的收益，才是真正化解“拆遷富翁”返貧危機之根本。

在解決思路上，福建省廈門市自2006年起推行的失地農(nóng)民“金包銀”工程值得借鑒。所謂“金包銀”，就是在工業(yè)區(qū)開發(fā)、舊村改造征地過程中，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)“底層店面、上部公寓”的商業(yè)用房，然后逐步對舊村內(nèi)部進行規(guī)范化配套改造，使農(nóng)民獲得新收入來源。這樣做的可取之處在于，不僅使失地農(nóng)民有了穩(wěn)定的收入保障，而且讓農(nóng)民公平享受到了舊村改造的好處，引導(dǎo)農(nóng)民走上共同富裕的道路。有專家說，此舉給失地農(nóng)民的今后生活有了“托底”。

為確保失地農(nóng)民能順利完成市民身份的轉(zhuǎn)型，如北京大興區(qū)從2010年開始探索，已初步形成了一套相對具體的“四有”方案，即“就業(yè)有崗位、增收有資產(chǎn)、生活有保障、管理服務(wù)有組織”。在生活保障方面，大興區(qū)的轉(zhuǎn)非人員社會養(yǎng)老保險、新型農(nóng)村合作醫(yī)療的參保率都達100%。

像杭州在拆遷人口眾多的江干區(qū)，區(qū)政府已經(jīng)了一份關(guān)于加強失地農(nóng)民管理工作的專門文件，對如何幫扶失地農(nóng)民提升素質(zhì)、增強創(chuàng)業(yè)就業(yè)能力、完善就業(yè)服務(wù)平臺建設(shè)等等均作出了詳細(xì)的規(guī)定。

二、強化教育和管理

導(dǎo)致部分拆遷致富村民的返貧悲劇，在很大程度上也與社會對轉(zhuǎn)型的農(nóng)民引導(dǎo)不力或管理失位有關(guān)。

有專家指出，目前，我們的社會對征地補償還大多是“一錘子買賣”、“一次性買斷”，普遍缺乏對征地農(nóng)民正確的消費和投資引導(dǎo)意識，甚至對失地農(nóng)民的警示教育都做得還很不夠。對此，地方政府要完了地，還要從頭到尾管好人。只有“以人為本”，從長計議，才能讓拆遷農(nóng)民不是“富裕一陣子”而是“幸福一輩子”。中國社科院趙春燕博士感嘆：從這個意義上講，拆遷補償，并非是金錢補償那么簡單，還應(yīng)包括理財投資、技能培訓(xùn)、就業(yè)安排等一系列的補償，如果這方面補償不到位，暴富返貧帶來的問題，依然會如同拆遷糾紛中的社會矛盾一樣，成為社會不和諧的重要因子。

實際上，對于這些拆遷戶來講，原有的謀生模式和工作習(xí)慣被打破，新的健康和理性的工作和生活方式并未完全建立。可見，相應(yīng)的公共服務(wù)、社會支持、工作激勵、心理疏導(dǎo)，眾多方面，正是多年來我們忽視和認(rèn)為無足輕重的補償，如今被證明恰恰是在財富補償之外，也亟需補償?shù)轿坏臇|西。杭州市蕭山區(qū)寧圍鎮(zhèn)成為“接軌大都市”的排頭兵，由“強鎮(zhèn)”向“新城”轉(zhuǎn)變。該鎮(zhèn)提出“富了口袋富腦袋”的口號，并發(fā)起了聲勢浩大的“萬名農(nóng)民進課堂”活動。此舉值得提倡。

在加強管理的同時，要嚴(yán)厲打擊賭博和吸毒等非法犯罪活動，以“拆遷富翁”跌入泥潭的血淋淋事實強化警示教育，讓拆遷征地農(nóng)戶珍惜財富，遠離賭博，遠離吸毒。

三、引導(dǎo)理性投資

篇（8）

近年，綠地的瘋狂并非個案。在半小時商業(yè)圈的誘惑、城市化運動以及政府支持的綜合推動力下，從小地產(chǎn)商到地產(chǎn)大鱷均如同“染毒”一樣，瘋狂追崇城市綜合體開發(fā)。據(jù)初步估算，目前成都城市綜合體約有80余個，杭州100多個，南京、上海、無錫均有50多個……甚至是正在改造的城中村，都在興建城市綜合體。而就綠地所選擇的開發(fā)區(qū)域，無不存在城市綜合體開發(fā)過剩的問題。這意味著，當(dāng)綠地完成3到5年開發(fā)之后，將繼續(xù)面臨激烈的市場競爭。

或許是已經(jīng)看見城市綜合體飽和會給未來帶來經(jīng)營困擾，綠地在瘋狂興建城市綜合體的同時，對酒店項目也情有獨鐘。其回籠資金最重要的方式便是賣掉城市綜合體中的寫字樓和住宅部分，而持有酒店和商場。

高端酒店對綠地最直接的好處便是可以獲得競標(biāo)土地的入場券，甚至可以據(jù)此獲得低價的優(yōu)惠，并提升其所開發(fā)的城市綜合體可銷售部分的價格。開發(fā)完成后，還可以用酒店進行抵押貸款，獲得更多銀行信貸支持其未來項目的開發(fā)速度與規(guī)模。與萬達類似，綠地對酒店的熱衷有一部分原因是，鮮有酒店擴張速度能夠跟得上他們興建城市綜合體的開發(fā)速度。

截止到目前，綠地已開業(yè)的酒店有19家，盡管其中只有一家是自有品牌，但據(jù)綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2012年綠地約有50家酒店正在建設(shè)，聲稱2015年要擁有150家酒店，其中要有100家為自有品牌。這樣的野心不得不讓人為其捏把汗。自建酒店品牌，綠地自己就能跟得上其開發(fā)速度嗎？如何保證自有酒店品牌及管理質(zhì)量，未來對以房地產(chǎn)開發(fā)起家的綠地而言都是極大的挑戰(zhàn)。

篇（9）

傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民市民化的內(nèi)涵是：在城市化進程中，生活在農(nóng)村的農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移并逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻竦囊环N過程和狀態(tài)，同時伴隨著思想意識、行為方式和生活方式等一系列現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。所以，農(nóng)民市民化不僅僅是農(nóng)民物質(zhì)生活水平的市民化過程，更是農(nóng)村傳統(tǒng)思想觀念和生活方式在現(xiàn)代城市生活沖擊下的融合提升過程。劉易斯的“二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)模型”，深刻的揭示了發(fā)生于西方發(fā)達國家的這種農(nóng)民市民化的一般規(guī)律。

義烏以專業(yè)市場聞名于世，多年來不斷深化“興商建市”發(fā)展戰(zhàn)略，大力實施“貿(mào)工聯(lián)動”，加快推進經(jīng)濟國際化和城市現(xiàn)代化進程，經(jīng)濟社會聚集著前所未有的爆發(fā)力、擴張力。2011年3月啟動的“義烏國際貿(mào)易綜合改革試點”更是為義烏轉(zhuǎn)型發(fā)展、爭創(chuàng)內(nèi)陸“小香港”提供了前所未有的契機。所以，有必要回顧農(nóng)民市民化的歷程、動力機制、存在的問題，分析特點與不足，以便充分利用“義烏試點”改革的契機，推動相關(guān)束縛經(jīng)濟社會發(fā)展的體制機制的改革，創(chuàng)造更有利于農(nóng)民市民化的環(huán)境，取到更為廣泛意義上的農(nóng)民市民化成果，為建設(shè)國際性商貿(mào)名城提供內(nèi)在動力。

一、義烏農(nóng)民市民化的歷程

農(nóng)民市民化大致有四個階段。一是職業(yè)的轉(zhuǎn)變；二是地域的轉(zhuǎn)移；三是身份的轉(zhuǎn)變；四是角色轉(zhuǎn)型和再造，即實現(xiàn)農(nóng)民的思維方式、生活習(xí)慣、價值觀等向市民的順利轉(zhuǎn)變，完成真正意義上的農(nóng)民市民化。隨著我國工業(yè)化、城市化的發(fā)展，農(nóng)民職業(yè)非農(nóng)化的過程即是職業(yè)和地域轉(zhuǎn)變的過程，而農(nóng)村土地、戶籍等制度方面的變遷也意味著身份的轉(zhuǎn)變只是個時間問題，實現(xiàn)農(nóng)民市民化的真正難點在于第四階段，它需要較長時期的作用。

縱觀義烏改革開放以來近30年的農(nóng)民市民化進程，義烏專業(yè)市場的每一次拓展提升都為農(nóng)民市民化提供了源源不斷的動力，推動著義烏人口在地理上的有趨向集散，即逐步從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道向義烏市場區(qū)域轉(zhuǎn)移，農(nóng)民市民化幾乎完成了前三個階段的轉(zhuǎn)變，“新市民”處于艱難的角色轉(zhuǎn)型和再造過程中。20世紀(jì)80年代初，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的興起和到城市擺攤經(jīng)商的少部分人，開始了農(nóng)村職業(yè)非農(nóng)化的進程；到20世紀(jì)末，義烏集貿(mào)市場的迅速發(fā)展，通過“以貿(mào)促工、貿(mào)工聯(lián)動”使得農(nóng)村社會經(jīng)濟文化生活等諸多方面發(fā)生了較大變遷，村級組織的經(jīng)濟職能逐漸突顯，不少村出現(xiàn)了一村一品的產(chǎn)業(yè)布局，農(nóng)村大量剩余勞動力也開始了職業(yè)非農(nóng)化進程；21世紀(jì)初，加入世貿(mào)組織給義烏專業(yè)市場的貿(mào)易發(fā)展帶來了前所未有的機遇，義烏小商品走向國際的同時，對義烏城市的發(fā)展提出了越來越高的要求，2002年開始實施城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略，并于2003年制定頒發(fā)《城鄉(xiāng)一體化行動綱要》，舊城改造、新農(nóng)村建設(shè)如火如荼的開展，行政區(qū)劃從原來的21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)并調(diào)為6個鎮(zhèn)和7個街道辦事處，拓寬了中心城區(qū)和衛(wèi)星鎮(zhèn)的同時，建成區(qū)規(guī)劃范圍不斷往外擴張，城鎮(zhèn)戶籍人口從原來的3萬發(fā)展到23.24萬（2011年數(shù)據(jù)）左右，大量從事進城打工或經(jīng)商的農(nóng)民實現(xiàn)了身份的轉(zhuǎn)變。在過去的10多年里，全市城市化率年均新增3%左右，年均數(shù)萬人成為“城里人”。2008年以來出現(xiàn)的“非轉(zhuǎn)農(nóng)”現(xiàn)象，一度引起社會極大的關(guān)注，分析原因，正是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)一體化發(fā)展到一定階段的體現(xiàn)，是經(jīng)濟發(fā)展對城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)中處于弱勢的農(nóng)村進行的一次利益調(diào)整，是對農(nóng)業(yè)長期支持工業(yè)的一種“經(jīng)濟反哺”，本質(zhì)上并不是農(nóng)民市民化的逆流。逐漸抹平城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)之間巨大的經(jīng)濟利益差異，將為戶籍、農(nóng)村土地制度等制度改革鋪平道路，有利于下文將要提到的“城中村”、“空心村”、“村改居困難”問題的解決。

二、義烏農(nóng)民市民化的動力機制

隨著義烏專業(yè)市場國際化、城市現(xiàn)代化進程的整體推進，農(nóng)民市民化正成為打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的重要手段。可以說，農(nóng)民市民化是在經(jīng)濟、政治、文化等各種因素綜合催生下的一種必然產(chǎn)物，是轉(zhuǎn)型期我們農(nóng)村社會變遷的一種特殊表現(xiàn)和內(nèi)在要求，分析其發(fā)展的動力機制可以有助于我們加快推進農(nóng)民市民化進程的同時優(yōu)化其農(nóng)民市民化的質(zhì)量。我們主要運用20世紀(jì)60年代美國學(xué)者E.S.Lee提出的人口遷移理論――“推拉理論”來解釋動力機制下義烏農(nóng)民市民化的演化過程，并結(jié)合義烏的情況進行恰當(dāng)?shù)难由臁?/p>

該理論的主要觀點在于：在工業(yè)化的背景下，農(nóng)民市民化進程會受到來自農(nóng)村內(nèi)部的“推力”和城市的“拉力”。“推力”是從農(nóng)民市民化的主體出發(fā)，著重于促進農(nóng)民主動市民化的因素，主要包括生活條件的改善、城鄉(xiāng)收入差距、農(nóng)民對未來生活的預(yù)期等。“拉力”是從作為主體的農(nóng)民所受到的外部驅(qū)動出發(fā)，著重于能夠促使農(nóng)民被動接受市民化的因素，主要包括工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動以及城市現(xiàn)代化帶來的較多的就業(yè)機會、較高的受教育和工資水平、較好的生活品質(zhì)等等。

結(jié)合義烏的實際情況，推力和拉力是交織在一起發(fā)生作用的，在不同的時期有所側(cè)重。20世紀(jì)80年代初期是“農(nóng)民市民化”萌芽期，縣委書記謝高華的“四個允許”的決定開啟了經(jīng)商合法之路，除了極少部分農(nóng)民通過考上大學(xué)實現(xiàn)非農(nóng)化，大部分農(nóng)民主要是受到縣城里經(jīng)商可以獲得比農(nóng)村務(wù)農(nóng)更高的收入的期待的“推力”作用；20世紀(jì)90年代是“農(nóng)民市民化”加速發(fā)展期，政府于1993年成立中國小商品城集團股份有限公司，開始主導(dǎo)義烏專業(yè)市場的發(fā)展壯大，“以貿(mào)促工，貿(mào)工聯(lián)動”的發(fā)展戰(zhàn)略促使了城市社區(qū)專業(yè)街林立和一村一品的風(fēng)行，隨之而來的城市化、工業(yè)化浪潮拉動著大量的農(nóng)村剩余勞動力進城或務(wù)工，或自己經(jīng)商創(chuàng)業(yè)，逐步扎根城市；21世紀(jì)至今是“農(nóng)民市民化”新時期，隨著加入WTO帶來的國際貿(mào)易大發(fā)展大繁榮，義烏經(jīng)濟社會進入跨越式發(fā)展期，《城鄉(xiāng)一體化行動綱要》、《加快農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移》等戰(zhàn)略政策的相繼出臺，助推了舊城改造、撤村建居、新農(nóng)村建設(shè)的開展，對農(nóng)民市民化的“拉力”作用得到極大提升。當(dāng)然隨之產(chǎn)生的空心村、城中村等問題也考量著農(nóng)民市民化的質(zhì)量，而“農(nóng)轉(zhuǎn)非”、“非轉(zhuǎn)農(nóng)”等政策的出臺也是在涉及農(nóng)民切身利益的土地、戶籍、財稅金融等體制短時期內(nèi)無法改變的情況下，對于利益分配更為公平的調(diào)整，有利于“推力”和“拉力”作用的發(fā)揮。

在經(jīng)濟社會發(fā)展的過程中，很有必要保證正式和非正式制度的有效供給，以確保動力機制的運行。回顧義烏經(jīng)濟社會的發(fā)展，政府經(jīng)歷的數(shù)輪強縣擴權(quán)，實施的新型戶籍管理制度以及出臺的《加快農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移》、《義烏市被征地農(nóng)村居民養(yǎng)老保障暫行辦法》、《義烏市城鄉(xiāng)居民大病醫(yī)療保險辦法》、《義烏新農(nóng)村建設(shè)二十條》等政策都為農(nóng)民市民化的進程提高了良好的制度環(huán)境。

新形勢下，新型城鎮(zhèn)化正蓄勢鋪開，改革是最大的紅利，政府一系列戶籍制度、土地制度、財稅金融和行政區(qū)劃方面的聯(lián)動改革，將有效解開農(nóng)民非農(nóng)化進程中涉及到的農(nóng)民搬遷補償政策、宅基地流轉(zhuǎn)、戶籍、社會保障等制度對推拉機制的制肘，釋放推拉機制的效力，提升農(nóng)民市民化的品質(zhì)。

三、義烏農(nóng)民市民化存在的問題

1、非農(nóng)化和農(nóng)村城市化的不同步使得義烏廣大農(nóng)村產(chǎn)生“空心村”現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為不少村民擠到村莊交通較好的地方私建住宅，時間一長，舊村也就“空”了，加上一戶一宅的宅基地政策沒有得到落實到位，反映著人們存在著“能占就占、能多占就多占”的思想和觀念，既浪費了有限的土地資源，又嚴(yán)重影響了村容村貌和農(nóng)村的舊村改造。根本原因在于義烏目前的宅基地有序流轉(zhuǎn)制度尚未建立，宅基地產(chǎn)權(quán)不明晰，宅基地的收益分配不清晰，無法從根本上打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)民市民化進退兩難。

2、農(nóng)村集體經(jīng)濟的存在產(chǎn)生了“城中村”、“村改居困難”、村官腐敗、“房東經(jīng)濟”等一系列問題。在義烏這樣經(jīng)濟富裕的縣域，阻礙農(nóng)民市民化、農(nóng)村城市化進程的主要力量在于農(nóng)村集體經(jīng)濟：農(nóng)民往往既能獲得農(nóng)村政策的好處，如宅基地分配、征地補償款、村集體資產(chǎn)出租、物業(yè)等經(jīng)營收入的分紅，又能得到城市發(fā)展的邊際效應(yīng)，如務(wù)工人員和加工廠的租金收入，進城成為戶籍上的市民積極性不高。而一旦喪失農(nóng)村居民這種身份，便意味著喪失了這些豐厚的穩(wěn)定收益，從而產(chǎn)生“城中村”的頑癥、“村改居”的艱難。曾經(jīng)發(fā)生的數(shù)百名公務(wù)員“爭當(dāng)農(nóng)民”的怪事即是明證。

3、“新農(nóng)村建設(shè)”使得廣大農(nóng)民享受到市場生活水平的同時，也產(chǎn)生了不少問題，亟待解決。問題主要有：①規(guī)劃部門在新農(nóng)村規(guī)劃設(shè)計方面一味迎合群眾的經(jīng)濟利益，深受諸如新建房屋一定要“有天有地”等群眾思想的影響，對未來缺乏長遠的打算，產(chǎn)生的大量雷同的“三合一”聯(lián)體排屋，形成的清一色專業(yè)經(jīng)營村布局，既使得居民有房住不完，房屋空置率很高給土地資源造成了極大的浪費，又使得義烏更像一個農(nóng)民城，與國際上享有盛名的義烏市城市形象不相稱；②外來就業(yè)人口的增多促進了“食租”群體的滋生，弱化了人文優(yōu)勢，延緩了農(nóng)民市民化的進程。部分村民靠房屋租金生活，缺乏進取精神，根本不愿就業(yè)，而部分富二代則開始習(xí)慣吃喝玩樂的攀比，這些現(xiàn)象的存在，一定程度上制約了整體市民素質(zhì)的提高，加劇了農(nóng)民市民化的“文化硬傷”，這與義烏試點推進下的國際化戰(zhàn)略背道而馳；③房屋建設(shè)過分注重出租經(jīng)濟效益，忽視了綠化及環(huán)境保護，隨之而來的臟亂差現(xiàn)象普遍，環(huán)境的污染和生態(tài)破壞引發(fā)的社會沖突時有發(fā)生。所以有必要完善社區(qū)服務(wù)和管理，努力尋求解決農(nóng)民意識與城市居民身份的矛盾，依靠社區(qū)力量，來提升社區(qū)成員的生活品質(zhì)，并為新時期的“新農(nóng)村建設(shè)”提供借鑒。

4、農(nóng)民市民化第四階段的角色轉(zhuǎn)型和再造問題不到位，是上述問題的思想根源。農(nóng)民市民化過程中，部分農(nóng)民由于個人能力和水平差異，對于市民這一角色的行為標(biāo)準(zhǔn)不清楚，對于市民角色相應(yīng)的一整套權(quán)利、義務(wù)的規(guī)范和模式缺乏足夠的認(rèn)識，其對舊城改造、新農(nóng)村建設(shè)、“村改居”等工程背后的城鄉(xiāng)一體化、最終實現(xiàn)廣泛意義上的農(nóng)民市民化并沒有多大的體會，從而導(dǎo)致職業(yè)、地域乃至戶籍身份已經(jīng)實現(xiàn)轉(zhuǎn)變的情況下，思想意識、價值觀念、生活方式、行為習(xí)慣依然沒有得到質(zhì)的轉(zhuǎn)變。所以，政府要轉(zhuǎn)變觀念，在堅持“興商建市”戰(zhàn)略、大力推進義烏試點改革的同時，加強精神文明建設(shè)，提高城市的文化積累，提升文化品位，構(gòu)建諸如職業(yè)培訓(xùn)和教育等公共服務(wù)體系，使得農(nóng)民市民化向“物質(zhì)富裕、精神富裕”的兩富生活邁進。在農(nóng)民角色轉(zhuǎn)型和再造過程中，政府可從以下三個層次來推進，以保障農(nóng)民市民化第四階段的順利深入：

①宏觀層面，繼續(xù)進行農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度改革、戶籍與居住證制度掛鉤、社會保障等制度創(chuàng)新，為推拉理論的效力發(fā)揮創(chuàng)造良好的制度環(huán)境；

②中觀層面，大力鼓勵、扶持、促進社會組織舉辦各種活動來提升“新市民”的社會參與度，擴大其社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，豐富其職業(yè)經(jīng)歷和生活體驗，進而保障農(nóng)民市民化以后的社會權(quán)利，確保、提升其社會地位；

③微觀層面，加大現(xiàn)代觀念、文明準(zhǔn)則和城市意識的教育和宣傳，引導(dǎo)農(nóng)民破除小富即安、小打小鬧的小農(nóng)經(jīng)濟思想，樹立求大發(fā)展的創(chuàng)業(yè)精神、現(xiàn)代法制觀念、城市公共生活意識等等，使思想和行動跟上城市現(xiàn)代化的步伐。

四、義烏農(nóng)民市民化的發(fā)展趨勢

問題即是機遇，結(jié)合國家的新型城鎮(zhèn)化的部署和義烏試點的改革精神，我們不難看出義烏農(nóng)民市民化的發(fā)展趨勢。

1、義烏將以“新型城鎮(zhèn)化”為載體農(nóng)民市民化。十報告提出“新型城鎮(zhèn)化”，其核心在于人的城鎮(zhèn)化，傾向明顯，下一步的城鎮(zhèn)化將有別于原有的人口、土地規(guī)模化擴張的城鎮(zhèn)化，將更注重質(zhì)量，以緊湊、多樣、低碳為原則因地制宜。接下去的義烏新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)村城市化進程將從原有的經(jīng)濟利益導(dǎo)向中擺脫出來，將更注重農(nóng)民市民化的質(zhì)量，實現(xiàn)物質(zhì)富裕的同時追求精神富有，城鎮(zhèn)建設(shè)模式趨于多樣化，將有更多的花園式新農(nóng)村新社區(qū)出現(xiàn)。

2、特大鎮(zhèn)將成為解決農(nóng)民市民化的重要突破口，通過中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)和中心村構(gòu)成一個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和社會關(guān)系不斷優(yōu)化的經(jīng)濟綜合體，成為承載農(nóng)民非農(nóng)化、農(nóng)村城市化、農(nóng)民市民化的平臺。新型城鎮(zhèn)化的部署之一戶籍制度改革的基本思路是：國家將按照小城鎮(zhèn)落戶先行全面放開、中小城市落戶有序放開、大城市落戶繼續(xù)嚴(yán)格控制的原則，制定公開透明的各類城市農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶政策，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化。鑒于佛堂鎮(zhèn)在2010年底成為浙江省首批27個小城市培育試點鎮(zhèn)之一，所以戶籍制度改革有望在佛堂進行試點。于此同時，高水平的經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定著義烏將繼續(xù)推進居住證制度，將較快的實現(xiàn)戶籍制度和居住證制度的有效銜接。隨著國際貿(mào)易對義烏體制機制改革的要求，農(nóng)民宅基地確權(quán)、流轉(zhuǎn)、有償退出等制度創(chuàng)新也將以試點的形式試行，這無疑會從制度上放開對農(nóng)民市民化的制肘。

3、農(nóng)民市民化進入角色再造時期的攻堅時期，通過宏觀、中觀、微觀三個層面的聯(lián)動作用，身體、思想道德和科學(xué)文化三方面的素質(zhì)將得到質(zhì)的提升，農(nóng)民將成為更廣泛意義上的市民，具有現(xiàn)代化理念、國際化視野的新市民將成為義烏國際化進程中一股強大的推動力。空心村、城中村等現(xiàn)象，將會逐步得到解決。

法國社會學(xué)家孟德拉斯曾說：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)在經(jīng)過一個讓人以為已死去的休克時期之后，重新獲得了社會的、文化的和政治的生命力”。農(nóng)民市民化并不意味著農(nóng)業(yè)的終結(jié)，也不是鄉(xiāng)村的終結(jié)，而是為一種新的經(jīng)濟和社會體系的出現(xiàn)提供了可能。類比法國在1960年代到1980年代所發(fā)生的，當(dāng)前中國的農(nóng)民市民化有很多相似之處，當(dāng)年離開農(nóng)村進入城市的農(nóng)民，后來又漸漸遷移回農(nóng)村，使得農(nóng)村以一種新的方式而存在，最終完成農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、農(nóng)村城市化、鄉(xiāng)村社區(qū)現(xiàn)代化三位一體的城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。而義烏毫無疑問將走在這條中國特色的新型城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的前面，在義烏試點改革的旗幟指引下，以開拓進取精神，不斷深化農(nóng)民市民化的偉大實踐。（作者單位：浙江省委黨校）

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篇（10）

在四、五線城市及小城鎮(zhèn)的城市化過程中，每屆政府的更替對房地產(chǎn)政策的連續(xù)性造成一定的影響，一些官員的失信更是讓一些外地房地產(chǎn)投資商損失巨大。在這些地區(qū)由于經(jīng)濟不發(fā)達，政府官員的觀念比較陳舊，法律意識淡薄，操作的隨意性很大，往往不守招商引資時的承諾，形成“關(guān)門打狗”的局面。

對于投資者而言，在與政府部門前期談判時要做好談判紀(jì)要，簽署正式協(xié)議并要求政府部門即使換屆，也要保持政策的一致性；在決定進入這個市場時，需要考察一下當(dāng)?shù)刂饕賳T的任期及誠信程度。當(dāng)然最保險的和聰明的方法提一個項目在當(dāng)屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成。

舊城改造的拆遷風(fēng)險

在舊城改造、城中村改造項目中，拆遷安置及補償不可避免。如果我們對征地與拆遷工作沒有引起足夠的重視，那么在遇到困難后會造成措手不及，并陷入遙遙無期的說服動員工作中，貽誤了預(yù)定工期。

我們的征地與拆遷工作離不開當(dāng)?shù)卣c基層組織的幫助，以當(dāng)?shù)卣疄閺娪辛Φ暮蠖埽由袭?dāng)?shù)卮寤蚪值勒f服動員的配合，采用合法的手段及靈活的策略一定能把征地與拆遷工作做好。尤其是要運用法律手段把拆遷中可能帶來的法律糾紛及早消除。

我個人認(rèn)為盡量不要參與舊城的開發(fā)，雖然利潤高一點，政策上可以利用的空間多一點；但如果操作不好，很容易陷在其中而無法脫身。加之目前國家又出臺了關(guān)于搬遷方面的政策，拆遷工作更加難搞。最好還是通過土地招拍掛市場取得土地的開發(fā)權(quán)，雖然土地成本提高了，但是由于當(dāng)?shù)氐牡貎r本身比較低，對樓面地價影響不是很大；這樣有一個好處是減少麻煩，可以加快開發(fā)進程。

聯(lián)合開發(fā)中的合作風(fēng)險

在中西部地區(qū)投資房地產(chǎn)時，由于在當(dāng)?shù)厝谫Y非常困難，往往采用與其他當(dāng)?shù)仄髽I(yè)或個人共同出資或一方出地一方出錢的方式。而在這樣的合作關(guān)系中往往埋藏著潛在的矛盾。要想避免矛盾的發(fā)生，就應(yīng)該親兄弟明算帳，必須先制訂好游戲規(guī)則，在合作之前，簽訂細(xì)致的合同并嚴(yán)格遵守。

融資不暢的資金鏈風(fēng)險

在中西部四、五線城市及小城鎮(zhèn)中，銀行體系主要以國有四大行為主，其他商業(yè)銀行幾乎沒有。當(dāng)?shù)劂y行基本上不會對外來房地產(chǎn)企業(yè)進行金融支持；即使支持，辦事效率很低、節(jié)奏很慢；而且隱性的財務(wù)成本非常高。在辦理按揭貸款時，你別指望一個星期能辦好，一般都要超過一個月，所以在資金安排中必須留有余地。

因此在這些城市進行房地產(chǎn)投資之前，先要了解當(dāng)?shù)亟鹑诃h(huán)境，對于金融環(huán)境不好、金融體系不健全的地區(qū)，盡量使用自有資金進行投資，確保資金鏈不出現(xiàn)問題。

對市場需求分析錯誤的風(fēng)險

四、五線城市及小城鎮(zhèn)做房地產(chǎn)的一個難題還是地方經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，甚至沒有成型的支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈，人們的消費觀念相對落后，收入少消費能力不強。因此，我們在投資之前要做好充分的市場調(diào)查，包括當(dāng)?shù)氐拿癖娏?xí)慣和風(fēng)土人情等。