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時(shí)間：2023-09-04 16:41:51
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
引言 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成敗負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項(xiàng)目控制管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)系統(tǒng)性管理模式。 開發(fā)工程項(xiàng)目管理實(shí)例概況：
項(xiàng)目實(shí)例，位于廣州市中心區(qū)，南臨中山四路，西接農(nóng)講所，東北部接多棟高層住宅，用地面積5400 m2，是一棟商住大樓，本工程總建筑面積23379m2，其中地下室3042m2。為單棟商住大樓，31層高。首層～2層為商場，首層高5.7m，3～6層為辦公層，裙樓高25.9 m ；7～31層為住宅，層高2.95m。建筑物總高度111.65m。外墻主要貼瓷質(zhì)釉面磚，裙樓外墻面干掛花崗巖，公共部分墻面貼800×800釉面磚，屋面采用膨脹珍珠巖隔熱砌塊，地下室及天面防水采用APP防水卷材。
兩層地下室、層高6.0m。設(shè)高低壓電房，生活水池、消防水池及泵房，空調(diào)機(jī)房，車庫，人防工程。
基礎(chǔ)采用沖鉆孔灌注樁，樁長約25m，樁徑為0.8m、1.0m、1.2m、1.4m、1.6m、1.8m五種尺寸。樁身砼C30。地下室底板厚度為400mm，側(cè)壁板厚度為350mm，砼采用C40砼。梁板采用C30砼。±0.000以上主體砼為C40、C30、C25、C20。
開發(fā)建設(shè)時(shí)間2006年10月――2010年11月
該開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的全過程中，項(xiàng)目管理工作自始至終貫穿其中，項(xiàng)目部力求通過貫徹落實(shí)建設(shè)總計(jì)劃，分階段計(jì)劃、工作任務(wù)實(shí)施方案細(xì)則來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)總目標(biāo)和各階段目標(biāo)管理任務(wù)。本開發(fā)工程項(xiàng)目管理基本可劃分為規(guī)劃管理，設(shè)計(jì)管理，實(shí)施管理三個(gè)階段。
1．房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)劃管理階段
1.1規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項(xiàng)目開發(fā)剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點(diǎn)工作，就是確定建筑的規(guī)劃方案，此時(shí)一定要避免為趕時(shí)間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹(jǐn)慎取舍，因?yàn)榻ㄖ?guī)劃方案在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中具有極其重要的作用，關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗，所以必須認(rèn)真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。
1.2規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。
1．3房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。實(shí)施細(xì)則可具體依靠計(jì)算機(jī)輔助管理軟件，以求全面系統(tǒng)的指導(dǎo)管理任務(wù)落實(shí)完成。
1．4在規(guī)劃管理階段要做深做細(xì)全局控制計(jì)劃，項(xiàng)目管理人員在規(guī)劃管理階段就要深度介入，將工程建設(shè)計(jì)劃與營銷計(jì)劃、資金計(jì)劃相配合，以協(xié)同形成可行的項(xiàng)目計(jì)劃書。將全局控制計(jì)劃形成各層各單位各開發(fā)階段可操作的指導(dǎo)文件。
1．5在本開發(fā)項(xiàng)目實(shí)例中，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施前，各開發(fā)階段各專業(yè)已制訂了與總目標(biāo)一致的相應(yīng)工作計(jì)劃圖表，分解落實(shí)到專業(yè)負(fù)責(zé)人。其中重點(diǎn)工作：建筑的規(guī)劃方案的確認(rèn)，根據(jù)項(xiàng)目地塊所處位置特點(diǎn)，確定以開發(fā)高級住宅為主，結(jié)合1―6層裙樓開發(fā)商業(yè)和辦公功能，最終取得了高于預(yù)期的住宅銷售價(jià)格，商業(yè)和辦公的出租率超九成的優(yōu)良收益目標(biāo)。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段設(shè)計(jì)理念的先進(jìn)與否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的規(guī)范合理，對給水、排水、供熱、燃?xì)?、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng)籌設(shè)計(jì)的好壞，都將直接影響工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：2.1、注重對設(shè)計(jì)單位的選擇，切忌因過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計(jì)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。一定要以《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等國家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)。2.2、保持與設(shè)計(jì)人員的工作性溝通，隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度，及時(shí)解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，同時(shí)要把對于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、希望達(dá)到的目標(biāo)等與主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行及時(shí)溝通、探討。2.3、要督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)注重提高工程的科技含量，并按要求進(jìn)行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則，不要隨意自行變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件，以杜絕工程隱患，確實(shí)需要改進(jìn)圖紙時(shí)，必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。
2.4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的核心資源和能力主要是對房地產(chǎn)需求的預(yù)測和判斷、資金運(yùn)籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。設(shè)計(jì)階段初期，及時(shí)提供房地產(chǎn)市場的需求，對市場的發(fā)展趨勢有超前判斷分析，以引導(dǎo)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品最大限度滿足市場需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的最大產(chǎn)出。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施管理階段
房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理實(shí)施階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)始終掌握工程開發(fā)進(jìn)程的控制權(quán)開發(fā)企業(yè)必須對整個(gè)工程建設(shè)有全局的統(tǒng)籌，在整體的安全、質(zhì)量、進(jìn)度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的管理班子。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理為第一要?jiǎng)?wù)，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位各方力量，以實(shí)現(xiàn)工程安全，質(zhì)量，進(jìn)度管理的全方位控制目標(biāo)。3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：
3.1.1風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用。
3.2項(xiàng)目部的管理工作
3.2.1工程項(xiàng)目部代表開發(fā)企業(yè)對工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。
3.2.2開發(fā)項(xiàng)目實(shí)例中的措施，項(xiàng)目部根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙文件和工程項(xiàng)目建設(shè)總計(jì)劃，提早介入招標(biāo)工作，對合同合約中擬定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收條件審查，做好入選承建單位的資格預(yù)審，防止不合格施工單位和材料設(shè)備進(jìn)入本項(xiàng)目。為實(shí)現(xiàn)控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期的目標(biāo)打前期基礎(chǔ)。
3.3.安全，質(zhì)量，進(jìn)度管理對策3.3.1質(zhì)量和工期控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理中是極為重要的工作內(nèi)容。直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃，以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用。3.3.2整合發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的集成經(jīng)驗(yàn)的作用
如果說對工程建設(shè)前期報(bào)建、竣工驗(yàn)收等程序性工作的掌握，是在熟悉相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的運(yùn)用，那么對工程建設(shè)過程中，整體質(zhì)量和進(jìn)度的控制，則是一種管理經(jīng)驗(yàn)的體現(xiàn)。項(xiàng)目部配備相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)專業(yè)技術(shù)管理人員，把個(gè)人做過某個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)加以總結(jié)提升，合并為集成經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用于工程建設(shè)控制，做到分工協(xié)作，就可以有效的提升項(xiàng)目管理的效率。
3.3.3在項(xiàng)目實(shí)例中的措施；項(xiàng)目部要充分發(fā)揮委托監(jiān)理公司住場小組在“三控兩管一協(xié)調(diào)”的作用。其中對工期控制是建設(shè)單位現(xiàn)場代表最主要的工作任務(wù)，要始終掌握工程質(zhì)量和進(jìn)度管理的控制權(quán)，在整體的質(zhì)量、進(jìn)度、各專業(yè)之間的工作配合等方面進(jìn)行有效的駕馭。具體實(shí)施中針對關(guān)鍵工序有效控制（前期土建：地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)，后期水電安裝，關(guān)鍵設(shè)備到貨時(shí)間，永久用電開通時(shí)間），嚴(yán)格審核有關(guān)施工組織設(shè)計(jì)方案，會(huì)同組織設(shè)計(jì)，監(jiān)理單位及時(shí)處置現(xiàn)場施工問題。
1、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述
當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，它涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。
1.2 項(xiàng)目成本管理問題
無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施
2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：
①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，迫不得已的情況下，才能采用。因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。
②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，開發(fā)商應(yīng)從開發(fā)成本的土地及拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等方面做好全過程的管理。
2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，其素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和施工實(shí)踐中，我們體會(huì)到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新的形勢下，必須正確處理好二個(gè)方面的要求：
一是房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭愈演愈烈，市場激烈競爭的外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。要在國有土地出讓項(xiàng)目招標(biāo)中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實(shí)力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)諸要素合理科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。
二是在房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，對施工企業(yè)內(nèi)部推行項(xiàng)目承包制。作為一個(gè)集房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和施工于一體的企業(yè)，施工項(xiàng)目也是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的基點(diǎn)。我們在對每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的施工推行承包經(jīng)營責(zé)任制后，從基數(shù)的確定，指標(biāo)的制定，到實(shí)施落實(shí)，最終效益的考核，方法的采用是實(shí)現(xiàn)承包經(jīng)營責(zé)任制一個(gè)非常重要的手段。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)測與控制整個(gè)工程項(xiàng)目的施工活動(dòng)所需的最低人力、物力、財(cái)力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，成了項(xiàng)目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場經(jīng)濟(jì)之中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將無情地檢驗(yàn)企業(yè)對現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運(yùn)用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素。可以這樣說，在知識(shí)爆炸的時(shí)代，現(xiàn)代化管理方法的運(yùn)用成為項(xiàng)目管理的當(dāng)務(wù)之急。
3、正確選用“方法”，還需管理的保證
由于施工項(xiàng)目是一次性的任務(wù)，決定了項(xiàng)目管理的特殊性。即項(xiàng)目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。我們在運(yùn)用量本利分析法進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理中，不能簡單地對產(chǎn)量、成本、利潤三者的依存關(guān)系，應(yīng)用數(shù)字模式，預(yù)測一個(gè)目標(biāo)值，而且，還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制??信息反饋??總結(jié)考核的全過程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。
4、抓好動(dòng)態(tài)管理，堅(jiān)持運(yùn)用科學(xué)的管理方法
需要不等于存在。只有認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。如網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃在施工管理中很實(shí)用，編制一個(gè)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃并不很難，但要堅(jiān)持運(yùn)用這一網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃卻不容易。由于計(jì)劃執(zhí)行過程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響，在施工計(jì)劃實(shí)施中經(jīng)常會(huì)與原計(jì)劃有出入，出現(xiàn)與實(shí)際進(jìn)度不是提前就是拖后時(shí)，克服“網(wǎng)絡(luò)易破，畫了無用”的思想，堅(jiān)持對網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃執(zhí)行過程進(jìn)行跟蹤和控制，及時(shí)調(diào)整、反復(fù)運(yùn)用取得實(shí)際效果。
5、用好“方法”，必須抓基礎(chǔ)管理
在實(shí)施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎(chǔ)管理，如計(jì)量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息，如果沒有正確的計(jì)量技術(shù)和監(jiān)測手段，沒有詳盡全面的統(tǒng)計(jì)報(bào)表、沒有及時(shí)有效的各類信息的反饋，再好的現(xiàn)代化管理方法也不能發(fā)揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累更多、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)，使“方法”在施工項(xiàng)目中發(fā)揮更大的作用。
6、提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)，科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號：
項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好了前期準(zhǔn)備工作后，例如土地勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、用戶搬遷等等，就要開始聘請專業(yè)施工隊(duì)伍進(jìn)入施工現(xiàn)場進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)預(yù)先制訂的計(jì)劃有效地、合理地對工程建設(shè)進(jìn)行管理，最終保證工程按時(shí)、按量、按質(zhì)的完成。房地產(chǎn)開發(fā)工程是一個(gè)非常復(fù)雜而且變化多端的系統(tǒng)工程，因此，必須將各個(gè)環(huán)節(jié)結(jié)合起來，協(xié)調(diào)發(fā)展，才能使房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。可見，項(xiàng)目管理對房地產(chǎn)開發(fā)工程來說至關(guān)重要，所以，探究房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中的問題與建議就顯得十分必要了。
房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中的問題
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研不足
房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)應(yīng)該充分做好前期準(zhǔn)備工作，然而，現(xiàn)在很多開發(fā)單位，并沒有認(rèn)真做好這項(xiàng)工作，而是在粗略的了解了項(xiàng)目開發(fā)的前提下，就開始了項(xiàng)目建設(shè)工作。為了加快工程進(jìn)度，盲目而草率的開工，這就對后面工作的進(jìn)行帶來了很多困擾，由于前期的準(zhǔn)備工作沒做好，那么在后面工作開展中就難免會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)依據(jù)不足等問題，不僅對后期施工不利，而且竣工后對入住居民也會(huì)帶來一些不便。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開始之前，應(yīng)該做好前期調(diào)研論證和規(guī)劃設(shè)計(jì)評審。而不是一拿到地就開始開工建設(shè)，這樣就能適當(dāng)?shù)谋苊獬霈F(xiàn)戶型單一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理，公攤過大等問題，有利于土地和資本的流通和優(yōu)化配置。
設(shè)計(jì)委托及評審不夠規(guī)范
當(dāng)前，由于對設(shè)計(jì)單位的要求不規(guī)范，對設(shè)計(jì)單位發(fā)出的“設(shè)計(jì)任務(wù)委托書”要求不細(xì)致、不明確，有的甚至沒有“設(shè)計(jì)任務(wù)委托書”；和設(shè)計(jì)單位沒有緊密聯(lián)系，協(xié)調(diào)配合，使得在方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，尤其是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上出現(xiàn)很多問題，導(dǎo)致在施工過程中經(jīng)常變更圖紙，造成了成本上的浪費(fèi)，管理上的混亂。加之工程設(shè)計(jì)的建立制度本來不夠完善，許多開發(fā)單位就忽視設(shè)計(jì)對項(xiàng)目投資控制的重要性，這種業(yè)務(wù)管理上的缺失，使得開發(fā)單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運(yùn)行。
管理體制不健全
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，對項(xiàng)目管理還沒有一個(gè)深入透徹的理解，所以就出現(xiàn)了很多的企業(yè)在執(zhí)行過程中照搬照抄項(xiàng)目管理的模式，沒有結(jié)合本企業(yè)的自身特點(diǎn)，沒有從企業(yè)的實(shí)際需求出發(fā)，使得項(xiàng)目管理發(fā)揮不了它強(qiáng)大的作用，造成了浪費(fèi)。目前房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理體制存在著一些問題，還有待完善。例如，有些房地產(chǎn)企業(yè)不重視規(guī)劃建設(shè)程序的相關(guān)規(guī)定，為了盡早竣工，經(jīng)常在政府建設(shè)主管部門還沒有辦完相關(guān)手續(xù)和查勘現(xiàn)場與交底之前就開始施工。也有部分企業(yè)鉆制度的空子，將規(guī)劃審批手續(xù)辦下來之后，但是并沒有得到相關(guān)部門的施工許可，就開始施工，這樣很容易在施工過程中受到停工和經(jīng)濟(jì)處罰，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受損失。這些制度上的漏洞將會(huì)影響工程的順利開展，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)造成不良社會(huì)影響。體制問題還表現(xiàn)在事前管理與事中管理中出現(xiàn)了脫節(jié)，那么也就說明在進(jìn)度和成本方面也容易失控，使得實(shí)際結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離。
（四）售后服務(wù)不到位
目前有很多房地產(chǎn)開發(fā)單位錯(cuò)誤的認(rèn)為工程竣工的驗(yàn)收就意味著“收工”。因此，在驗(yàn)收這個(gè)環(huán)節(jié)上并沒有做到足夠嚴(yán)格，以至于在工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況，導(dǎo)致出現(xiàn)不能辦理相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購買時(shí)不僅重視房子的質(zhì)量和舒適，更加重視售后的服務(wù)和配套設(shè)施，但我國很多中小房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務(wù)意識(shí)較差，忽視了售后維修服務(wù)。除此之外，有些房地產(chǎn)企業(yè)還缺乏信用，對于之前承諾好的配套設(shè)施，也沒有兌現(xiàn)，甚至在房屋質(zhì)量上還存在偷工減料的問題，這就容易造成住戶和開發(fā)商之間的沖突和矛盾，不利于房屋銷售，也不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理的建議
（一）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的前期規(guī)劃管理
針對我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研不足的問題，現(xiàn)提出以下改進(jìn)建議：全面優(yōu)化項(xiàng)目管理，加強(qiáng)前期管理，包括規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。在項(xiàng)目開發(fā)前要充分做好市場調(diào)查工作，冷靜的分析投資決策，盡量降低市場風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)計(jì)階段，要重視和規(guī)范設(shè)計(jì)，以市場需求為出發(fā)點(diǎn)，綜合性能、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、安全等多角度考慮設(shè)計(jì)，做到各方面利益的平衡與協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)不停的變更和超額設(shè)計(jì)所造成的巨大浪費(fèi)。一方面，要結(jié)合實(shí)際，遵循預(yù)算施工設(shè)計(jì)圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項(xiàng)，不超限，將意外風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期之內(nèi)。
加強(qiáng)項(xiàng)目施工中的管理
施工管理涉及的內(nèi)容多，時(shí)間長，影響大，直接影響到工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。施工管理的關(guān)鍵之處要以國家相關(guān)法律法規(guī)與國家建筑質(zhì)量管理中心的規(guī)定為原則，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，對工程的安全、造價(jià)、質(zhì)量、工期進(jìn)行嚴(yán)格控制。
1.加強(qiáng)施工合同管理
施工合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)共同簽訂的能夠互相約束的合同，同時(shí)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目施工實(shí)施管理的主要法律依據(jù)。因此，制定施工合同是施工管理的首要任務(wù)，國家針對施工合同的管理也提出了一些標(biāo)準(zhǔn)，各開發(fā)單位一定要遵循國家規(guī)定并結(jié)合企業(yè)和項(xiàng)目實(shí)際情況來制定和執(zhí)行。此外，開發(fā)單位還應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對安全文明施工、工程材料供應(yīng)、工程工期、工程質(zhì)量獎(jiǎng)罰以及工程驗(yàn)收交付做出明確的規(guī)定，從而提高施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程項(xiàng)目開發(fā)能順利進(jìn)行。
2.施工質(zhì)量的控制
施工質(zhì)量的控制是整個(gè)施工管理中最為關(guān)鍵和重要的工作，如果說一個(gè)項(xiàng)目連施工質(zhì)量都無法得到保證，那么就更不用說其他的方面了。這是工程項(xiàng)目的基礎(chǔ)，因此對這個(gè)基礎(chǔ)的控制，當(dāng)然就更加嚴(yán)格了。在項(xiàng)目施工過程中，相關(guān)管理人員一定要對施工質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，要制定科學(xué)完善的現(xiàn)場管理制度、安排齊全稱職的管理人員來監(jiān)督和控制。具體任務(wù)是：第一，管理制度的制定和執(zhí)行，主要是要求管理人員嚴(yán)格依據(jù)管理制度的相關(guān)規(guī)定對工程實(shí)施進(jìn)行管理和監(jiān)督，尤其是重點(diǎn)部分與關(guān)鍵工序，要根據(jù)國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行檢驗(yàn)。要等驗(yàn)收合格后，才能進(jìn)行下一個(gè)環(huán)節(jié)。第二，嚴(yán)格監(jiān)督施工企業(yè)，最大限度保障施工質(zhì)量，培養(yǎng)施工中自我質(zhì)量控制意識(shí)。及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)在施工過程中可能出現(xiàn)的技術(shù)難題并進(jìn)行解決，保障技術(shù)方面的質(zhì)量。第三，重視材料管理。設(shè)計(jì)要求與合同約定中明確提出的內(nèi)容需要嚴(yán)格執(zhí)行，做好市場調(diào)查，掌握市場材料的最新信息。依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，通過招標(biāo)環(huán)節(jié)力求選擇信譽(yù)好、質(zhì)量高以及價(jià)格合理的材料商進(jìn)行合作。
3.控制工期
控制工期在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的地位不可忽視，不僅關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的利益，也關(guān)系到廣大用戶的利益，這是一個(gè)利益連環(huán)。因此，要掌握實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，再制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃與組織設(shè)計(jì)。每一個(gè)環(huán)節(jié)控制上，要結(jié)合監(jiān)理人員對施工單位的細(xì)節(jié)檢查。若是有偏差，要及時(shí)分析出現(xiàn)偏差的原因，并監(jiān)督施工單位進(jìn)行及時(shí)的補(bǔ)救，保障施工項(xiàng)目按時(shí)完成。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理，就必須在項(xiàng)目規(guī)劃前做好前期準(zhǔn)備工作，并不斷完善管理制度和機(jī)制，加強(qiáng)對施工階段的控制，包括成本控制、工期控制、質(zhì)量控制等，同時(shí)還要加強(qiáng)售后服務(wù)。只有著眼于存在的問題，用發(fā)展的角度來看待問題，才能有效的加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，最終促進(jìn)社會(huì)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)是系統(tǒng)化的復(fù)雜工程，具有風(fēng)險(xiǎn)多、投資金額大和開發(fā)周期長的特點(diǎn)。應(yīng)該將建筑工程的項(xiàng)目管理劃分為項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目策劃等階段。項(xiàng)目開發(fā)商是管理的主體，能夠?qū)φ麄€(gè)建設(shè)項(xiàng)目的策劃和驗(yàn)收工作進(jìn)行組織、實(shí)施，并對整個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。本文對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之中平衡協(xié)調(diào)銜接問題進(jìn)行闡述。
1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)管理
開發(fā)管理指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了工程項(xiàng)目的順利完成，對企業(yè)的后勤部門、銷售、工程、財(cái)務(wù)和人事進(jìn)行管理和組織，同時(shí)也是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理、施工管理和規(guī)劃管理而實(shí)行的經(jīng)營模式。
項(xiàng)目工程開發(fā)商的代表是工程部門，能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行管理，包括報(bào)建、變更細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、合同管理、施工進(jìn)度控制、施工質(zhì)量控制、確定施工企業(yè)、協(xié)調(diào)施工企業(yè)、物料的庫存、物料的采購等。財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)管理企業(yè)的資金，對企業(yè)的經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況以定期報(bào)表的形式進(jìn)行顯示，主要有三個(gè)方面的工作內(nèi)容：項(xiàng)目工程的財(cái)務(wù)計(jì)劃、發(fā)放施工企業(yè)的工程款和企業(yè)自身的行政費(fèi)用。銷售部門的工作是負(fù)責(zé)賣出企業(yè)建設(shè)的產(chǎn)品，在工作過程中，涉及以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：選擇促銷方式、制定銷售價(jià)格、建立銷售渠道等。企業(yè)人事部門應(yīng)該不斷優(yōu)化項(xiàng)目相關(guān)人員的工作、管理人員資料，建立完善的激勵(lì)體系和績效考核。后勤部門為工程建設(shè)的生活提供保障。
2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)可以分成兩個(gè)主要的階段，分別是設(shè)計(jì)施工圖階段和設(shè)計(jì)方案階段，最終形成了施工圖的藍(lán)圖和方案的報(bào)建文本。規(guī)劃管理指的是管理設(shè)計(jì)規(guī)劃的過程，開發(fā)企業(yè)將樓盤的設(shè)計(jì)和規(guī)劃托付給相關(guān)的單位來完成，對設(shè)計(jì)規(guī)劃的目標(biāo)、進(jìn)度和成本進(jìn)行管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用或者建立完善的管理系統(tǒng)對設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行管理，使用相應(yīng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃軟件和管理軟件，從兩個(gè)相對獨(dú)立的方向進(jìn)行管理，即從“設(shè)計(jì)”和“管理”兩個(gè)方面，對專業(yè)化的軟件進(jìn)行使用。計(jì)劃階段是在報(bào)建文本中產(chǎn)生的，由于事先已經(jīng)確立了方案，工作的流程相對有序、簡單，因此在這個(gè)階段應(yīng)該首先進(jìn)行項(xiàng)目知識(shí)積累、資源管理、質(zhì)量控制和執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)。對組織結(jié)構(gòu)的執(zhí)行相對單一，相關(guān)人員包括：設(shè)計(jì)總監(jiān)、項(xiàng)目工程經(jīng)理、建筑人員、結(jié)構(gòu)人員、設(shè)備人員和概算人員，最終形成一個(gè)完善的矩陣管理模式。管理流程十分簡單，主要包括：委托設(shè)計(jì)、制定技術(shù)措施、過程質(zhì)量、進(jìn)度控制、技術(shù)交底、成果報(bào)建、成果審查。
3 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工管理
施工管理指的是對施工建設(shè)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)通過工程管理部門對施工負(fù)責(zé)，整體工程的承包模式和管理模式應(yīng)該針對企業(yè)的實(shí)際情況和項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行指定。常規(guī)的承包、發(fā)包模式主要有：分別發(fā)包、施工總承包的管理模式等。我國的項(xiàng)目施工建設(shè)一般使用上述兩種方式進(jìn)行，將工程發(fā)包給相關(guān)的施工單位進(jìn)行，針對不同的市政管線、建筑設(shè)備、綠化、建筑結(jié)構(gòu)等建筑項(xiàng)目的特征，發(fā)包給相關(guān)的施工單位進(jìn)行。在一些大型的項(xiàng)目或者高檔樓盤之中，可以使用項(xiàng)目總承包模式進(jìn)行管理，對整個(gè)項(xiàng)目的管理和組織負(fù)責(zé)，MC單位不直接參與到工程的施工中，然后再進(jìn)行分包和招標(biāo)，使用這種管理模式能夠提高施工的速度和進(jìn)度，按照一定的比例對費(fèi)用進(jìn)行提取，使用快速路徑的組織生產(chǎn)方式，對施工進(jìn)行管理，直接對施工進(jìn)行指揮，對設(shè)計(jì)活動(dòng)產(chǎn)生影響，它和開發(fā)商建立合同，使施工和設(shè)計(jì)相聯(lián)系，最大程度的保證工程項(xiàng)目的順利實(shí)施。
4 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)管理、規(guī)劃管理和施工管理三者的協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理主要包括施工管理、規(guī)劃管理和開發(fā)管理，應(yīng)該不斷協(xié)調(diào)、發(fā)展這三者之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)三者之間的合作和促進(jìn)，提高企業(yè)的競爭能力。不斷提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，對勞動(dòng)成本、時(shí)間氣候、施工設(shè)備和場地大小等因素進(jìn)行考慮，對設(shè)計(jì)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行探討、改進(jìn)和分析。開發(fā)商和施工單位應(yīng)該及時(shí)和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)、溝通，使規(guī)劃設(shè)計(jì)和竣工后的成果相一致。因此，設(shè)計(jì)的精準(zhǔn)施工應(yīng)該滿足以下幾個(gè)條件。
首先，應(yīng)該取得開發(fā)企業(yè)的大力支持。房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資者，應(yīng)該重視對設(shè)計(jì)和施工性的研究，在進(jìn)行設(shè)計(jì)的初始階段對施工的相關(guān)人員、施工人員和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行全盤的考慮，定期召開會(huì)議探討人員的協(xié)調(diào)工作，使用高效的討論和交流溝通，配合專業(yè)化、系統(tǒng)化和集成化的手段完成項(xiàng)目工程。
第二，盡早實(shí)施可施工性研究。在項(xiàng)目工程實(shí)施的初期，決策花費(fèi)的成本較少，但是卻可以對成本產(chǎn)生很大的影響。對可施工性的研究可以對工程的造價(jià)產(chǎn)生影響，使物業(yè)管理階段、施工階段、設(shè)計(jì)階段和規(guī)劃階段的造價(jià)明顯減少，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益不斷增多。但是在設(shè)計(jì)說明和施工圖紙?zhí)峤恢螅瑢Q策進(jìn)行更改十分困難，因此，施工單位和開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡快參與到可施工性研究之中。
第三，保證研究能夠持續(xù)開展。對可施工性的研究應(yīng)該在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的過程中進(jìn)行，使相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)充分的發(fā)揮出來，將設(shè)計(jì)研究和可施工性研究相結(jié)合，成為項(xiàng)目總體規(guī)劃中的一部分。使用知識(shí)管理的方式，通過總結(jié)和計(jì)劃，對研究中的教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行升華和記錄，將業(yè)務(wù)之中零散的知識(shí)進(jìn)行整合，使之成為系統(tǒng)化的知識(shí)體系，最終使知識(shí)成為可再生資源，實(shí)現(xiàn)知識(shí)的循環(huán)利用和共享。
為了與工程項(xiàng)目融資規(guī)模增大和風(fēng)險(xiǎn)分散等發(fā)展方向相適應(yīng)，工程項(xiàng)目管理不斷產(chǎn)生信息化、集成化和國籍化的發(fā)展趨勢。在組織方面，使用專業(yè)的管理公司對業(yè)主進(jìn)行代表，加強(qiáng)集成化管理的水平。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化趨勢和我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，海外經(jīng)營和海外投資的項(xiàng)目不斷增多。同時(shí)，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的不斷發(fā)展，信息化的項(xiàng)目管理已經(jīng)成為了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。應(yīng)該重視協(xié)調(diào)進(jìn)度、造價(jià)和質(zhì)量三者之間的關(guān)系，針對項(xiàng)目工程的不同特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的管理方式。因?yàn)楣こ添?xiàng)目在每個(gè)階段都有不同的任務(wù)和實(shí)施主體，因此產(chǎn)生類型各異的項(xiàng)目管理。同時(shí)，還應(yīng)該對項(xiàng)目管理進(jìn)行明確的分類，提高企業(yè)的管理水平，將承包責(zé)任制落實(shí)到實(shí)處，提高成本管理水平，對招標(biāo)方式進(jìn)行完善，聘請專業(yè)的管理人員進(jìn)行管理，不斷使施工人員的水平得到提高。在項(xiàng)目工程中，應(yīng)該完善約束、監(jiān)督、競爭和激勵(lì)等機(jī)制，不斷對資源進(jìn)行優(yōu)化配置，提高信息化建設(shè)的水平，使施工不斷向文明、安全的方向發(fā)展。
5 結(jié)語
總之，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，項(xiàng)目工程的管理面臨著新的挑戰(zhàn)和困難，應(yīng)該使用先進(jìn)的管理體系，提高管理手段的科學(xué)性和系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)代管理理念、房地產(chǎn)需求和對市場的把握相結(jié)合，使用現(xiàn)代化的施工技術(shù)和創(chuàng)新的管理模式，在經(jīng)營的過程中提高顧客的滿意程度，在物業(yè)管理、施工建設(shè)、開發(fā)運(yùn)營、設(shè)計(jì)規(guī)劃等方面堅(jiān)持控制質(zhì)量、控制進(jìn)度和控制成本的原則，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)行改善，提高管理水平，提供讓顧客滿意的服務(wù)和產(chǎn)品。
參考文獻(xiàn)：
中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號：
前言
文章簡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義 ，并對管理過程中存在的難點(diǎn)問題進(jìn)行了介紹分析，通過分析，結(jié)合自身的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)知識(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理難點(diǎn)的解決措施進(jìn)行了探討。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理
房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。
三、房地產(chǎn)工程管理原則分析
1.科學(xué)合理原則。應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目任務(wù)和具體施工環(huán)境，采用合理的操作方法和作業(yè)流程，科學(xué)合理地進(jìn)行施工現(xiàn)場的各項(xiàng)工作，對施工現(xiàn)場的各項(xiàng)資源做到合理有效的利用，充分發(fā)揮施工人員和管理人員的工作能力，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化現(xiàn)場管理。
2.經(jīng)濟(jì)效益原則。房地產(chǎn)現(xiàn)場管理工作中，不可以只重視施工進(jìn)度和項(xiàng)目質(zhì)量而忽視項(xiàng)目成本和市場，要克服這種單純的生產(chǎn)觀以及進(jìn)度觀。需要努力打造精品工程，在保證質(zhì)量的同時(shí)努力降低成本，并要積極拓展市場，對于生產(chǎn)經(jīng)營的各種要素，應(yīng)當(dāng)精打細(xì)算，努力做到以最少的投入獲取最多的產(chǎn)出，盡力避免不必要的浪費(fèi)以及任何不合理的開支。
3.標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化原則。標(biāo)準(zhǔn)化管理和規(guī)范化管理，能大大減低房地產(chǎn)現(xiàn)場管理難度，施工現(xiàn)場的諸要素管理都應(yīng)當(dāng)做到有章可循、分工明確，克服主觀隨意性，才能有效協(xié)調(diào)地進(jìn)行施工生產(chǎn)活動(dòng)，從根本上提高施工現(xiàn)場的工作效率，實(shí)現(xiàn)良好的管理效益，建立科學(xué)規(guī)范的現(xiàn)場作業(yè)秩序。
四、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀
1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，它涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。
2.項(xiàng)目成本管理問題
無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
3、物業(yè)和售后服務(wù)不到位，矛盾沖突隱患較為嚴(yán)重房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購買時(shí)往往非常注重后期的維修和配套設(shè)施的齊備， 但我國許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務(wù)意識(shí)較差，對于已經(jīng)交房的商品房屋而言，如出現(xiàn)質(zhì)量等其他問題，存在售后維修不及時(shí)，此外，對于一些事前承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負(fù)面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項(xiàng)目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。
4.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研不足，缺乏可行性研究
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個(gè)項(xiàng)目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的考量和論證，這就造成了項(xiàng)目管理在前期無法進(jìn)行預(yù)測和控制，致使后期出現(xiàn)了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。
5.管理體制不健全，致使進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)
我國房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對項(xiàng)目管理的理解不夠深入，從而在運(yùn)用過程中雖然照搬項(xiàng)目管理的模式，但是對項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，尤其是項(xiàng)目管理的體制普通存在著不夠完善的問題，這就在事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)，自然在進(jìn)度和成本方面也就容易失控，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離。
6.物業(yè)和售后服務(wù)不到位，矛盾沖突隱患較為嚴(yán)重
房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購買時(shí)往往非常注重后期的維修和配套設(shè)施的齊備，但我國許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務(wù)意識(shí)較差，對于已經(jīng)交房的商品房屋而言，如出現(xiàn)質(zhì)量等其他問題，存在售后維修不及時(shí)，此外，對于一些事前承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負(fù)面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項(xiàng)目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。
7.設(shè)計(jì)監(jiān)理制度不夠規(guī)范，制約著行業(yè)規(guī)范化運(yùn)行當(dāng)前，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設(shè)計(jì)問題在施工中頻繁出現(xiàn)，許多施工單位變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多，這既造成了成本上的浪費(fèi)，也造成了管理上的混亂，加之工程設(shè)計(jì)的建立制度本來不夠完善，許多施工單位就忽視設(shè)計(jì)對項(xiàng)目投資控制的重要性，這種監(jiān)理上的缺失，使得施工單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運(yùn)行。
8.開發(fā)商質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)
開發(fā)商總體質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在偏重施工質(zhì)量監(jiān)督，忽視策劃和設(shè)計(jì)階段質(zhì)量監(jiān)督；偏重土建質(zhì)量，忽視功能和配套設(shè)施及設(shè)備的質(zhì)量；偏重表面質(zhì)量，忽視隱蔽質(zhì)量；偏重施工階段的現(xiàn)場質(zhì)量管理，忽視工序進(jìn)行前準(zhǔn)備工作管理；偏重個(gè)體計(jì)劃質(zhì)量及施工進(jìn)度，忽視整體效率。作為民用建筑建設(shè)主體，開發(fā)商的行為在相當(dāng)程度上影響房屋質(zhì)量。開發(fā)商常常受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，一味壓低造價(jià)，導(dǎo)致施工方出于成本的考慮，采用不合標(biāo)準(zhǔn)的材料；或?yàn)楸ＷC上市時(shí)間壓縮建設(shè)周期導(dǎo)致合理工期無法保證；或者前期資金不到位導(dǎo)致工期拖延，后期搶工導(dǎo)致建筑質(zhì)量差；或?qū)⒆≌|(zhì)量視為由施工單位負(fù)責(zé)，將質(zhì)量監(jiān)管的任務(wù)完全交由建設(shè)主管部門。如此種種做法對住宅產(chǎn)品的質(zhì)量產(chǎn)生了相當(dāng)不利的影響。
五、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理難點(diǎn)的解決措施
1.重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場詳細(xì)可行性研究工作。前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動(dòng)。沒有圖紙，無法建設(shè);有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。
2.要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作。整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件;此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進(jìn)行。
3.要從開發(fā)商整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作。在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。
4.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中成本的控制政府規(guī)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、建安造價(jià)等構(gòu)成了一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價(jià)占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機(jī)制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價(jià)格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項(xiàng)。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負(fù)責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。
5.工期的控制工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中也是非常重要的工作。因?yàn)槠洳粌H有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費(fèi)者的利益，是一個(gè)利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃和組織設(shè)計(jì)。
6.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中安全的控制房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證工程的安全性。
7、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理
首先，積極使用先進(jìn)的工藝技術(shù)，科學(xué)合理安排施工進(jìn)度，科學(xué)調(diào)配勞動(dòng)力，對總體計(jì)劃進(jìn)行周全、翔實(shí)的安排，特別是對施工容易發(fā)生的技術(shù)問題要制定詳細(xì)的應(yīng)急措施。同時(shí)，專門成立測量小組，認(rèn)真細(xì)致做好測量放樣的工作，工程平面的點(diǎn)、線，都是通過坐標(biāo)點(diǎn)和該點(diǎn)的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關(guān)人員復(fù)核后才能進(jìn)行下道工序的施工。
而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設(shè)置專門機(jī)構(gòu)作為信息中心，負(fù)責(zé)搜集、整理和傳遞質(zhì)量動(dòng)態(tài)信息給項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，便于領(lǐng)導(dǎo)小組對異常情況的數(shù)據(jù)信息迅速做出反應(yīng)，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時(shí)調(diào)整施工安排，糾正偏差，進(jìn)而形成一個(gè)對數(shù)據(jù)迅速反應(yīng)、保證項(xiàng)目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡(luò)。現(xiàn)場質(zhì)檢工作員要按時(shí)搜集班組相關(guān)質(zhì)量信息，并且進(jìn)行隨機(jī)抽樣，提取相關(guān)的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。
最后對材料進(jìn)場嚴(yán)格執(zhí)行檢驗(yàn)制度。根據(jù)材料計(jì)劃檢查材料的規(guī)格、名稱、型號、數(shù)量，檢驗(yàn)是否具有合格證、材料檢測報(bào)告，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進(jìn)貨驗(yàn)證記錄。試驗(yàn)員還要對使用中的材料進(jìn)行抽查，做好材料二次檢驗(yàn)工作。
8、對房地產(chǎn)施工進(jìn)度管理
項(xiàng)目經(jīng)理部要加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，很好地掌握設(shè)計(jì)文件和業(yè)主的意圖，并通過
自審、會(huì)審，對設(shè)計(jì)的交流，主動(dòng)進(jìn)行事前控制，把可能產(chǎn)生的影響盡量降到最低。同時(shí)，可以實(shí)行計(jì)算機(jī)管理方式，要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程在規(guī)定的工期內(nèi)順利完工，就要對施工進(jìn)度計(jì)劃重點(diǎn)把握關(guān)鍵工序和關(guān)鍵線路，它是工期進(jìn)度的關(guān)鍵?？梢酝ㄟ^對房地產(chǎn)工程進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理進(jìn)行控制，只要關(guān)鍵工序出現(xiàn)工期的拖延，就可以在網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度的計(jì)劃中進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化和壓縮，制定有效的現(xiàn)場措施，保證工程的按期完成。而且，為了確保房地產(chǎn)工程按期完工，要根據(jù)工程的需要配備足夠的大、中、小型施工機(jī)械，在保證正常施工使用的同時(shí)，還要采取有效技術(shù)措施保證緊急時(shí)候的備用。
9、房地產(chǎn)施工安全管理
啟動(dòng)裝置、離合器、保險(xiǎn)鏈、防護(hù)罩等防護(hù)設(shè)施要齊全完整。進(jìn)行設(shè)備維修、保養(yǎng)、清理的時(shí)候必須首先切斷電源，并在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。圓鋸的鋸盤和傳動(dòng)部位要安裝防護(hù)罩，并設(shè)置保險(xiǎn)檔和分料器；長度小于500mm，厚度大于鋸盤半徑的木料，不能使用圓鋸。砂輪機(jī)要用單向開關(guān)控制。垂直運(yùn)輸設(shè)備需有防沖頂限位裝置，垂直運(yùn)輸設(shè)備需附著在主體結(jié)構(gòu)上，并做好接地系統(tǒng)。
從事高空作業(yè)的人員要事先體檢，嚴(yán)禁不適合高空作業(yè)的人員從事高空作業(yè)。進(jìn)行兩米以上的高空作業(yè)的時(shí)候，操作人員佩戴的安全帶（或安全帽）的尾繩長度不要超過2m。高處作業(yè)用使用的梯子要保證牢固完整。臺(tái)階的間距要在30cm左右，作業(yè)人員上下通行的時(shí)候一定要通過樓梯上下，不能用起重機(jī)器進(jìn)行上下。高處作業(yè)人員必須穿平底鞋，不能穿硬底、帶釘和易滑的鞋進(jìn)行作業(yè)。高空的上下交叉作業(yè)時(shí)，必須要在上下兩層作業(yè)間設(shè)置密鋪板進(jìn)行隔離。作業(yè)過程中搭設(shè)的云梯、工作臺(tái)、腳手架、護(hù)身欄、安全網(wǎng)等，一定要保證堅(jiān)固可靠，并在經(jīng)過安檢不嫩檢驗(yàn)合格之后才能夠進(jìn)行使用。高空作業(yè)和地面的聯(lián)絡(luò)、指揮，要有規(guī)定的方式和人員，不能多人指揮或越權(quán)指揮。
10、充分發(fā)揮監(jiān)理部門的作用
在施工過程中，監(jiān)理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個(gè)工序進(jìn)行嚴(yán)格實(shí)時(shí)監(jiān)控，對施工單位施工標(biāo)準(zhǔn)作出監(jiān)督考察，對不合理施工，違章施工作出及時(shí)有效的處理，保證整個(gè)工程施工的規(guī)范化。加強(qiáng)對原材料質(zhì)量的監(jiān)理。加強(qiáng)原材料的質(zhì)量控制監(jiān)理是房地產(chǎn)工程監(jiān)理中相當(dāng)關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。監(jiān)理單位必須全程參與到材料的采購，運(yùn)輸，入庫，保管，領(lǐng)用等各個(gè)環(huán)節(jié)，確保原材料質(zhì)量可以達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，確保原材的選用符合工程的特點(diǎn)。比如在外墻滲漏施工中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)材料多以混凝土為主，選用這種材料，質(zhì)量難以保證，使用時(shí)間較長就會(huì)發(fā)生變形，導(dǎo)致了房地產(chǎn)物之間接觸不牢，從而發(fā)生外滲現(xiàn)象。
六、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的難點(diǎn)是制約房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，涌現(xiàn)出的相關(guān)問題也越來越多，需要認(rèn)真對待，及時(shí)解決，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)正常有序的發(fā)展。
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由于房地產(chǎn)的開發(fā)的周期較長、金額投資大以及風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一直都是一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)商作為項(xiàng)目的管理主體就要對整個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。房產(chǎn)開發(fā)商的管理措施對工程的項(xiàng)目建設(shè)是否有效，與房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量和收獲利潤密切相關(guān)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中工程管理現(xiàn)狀
目前房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目中主要有四種管理方式，即部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理，其中以部門制度的項(xiàng)目管理方式最為普遍，但在當(dāng)前的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的管理的形式并不是很樂觀。
1. 對房地產(chǎn)開發(fā)工程的中風(fēng)險(xiǎn)管理的不足
首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，國內(nèi)外政治環(huán)境的變化決定著相關(guān)投資的走向。其次是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中所涉及到的噪音等相關(guān)環(huán)境污染也是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的。還有金融風(fēng)險(xiǎn)，國家的貨幣政策以及國際金融風(fēng)暴都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，這是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須謹(jǐn)慎主義的風(fēng)險(xiǎn)。隨著建筑市場的擴(kuò)展，建筑市場的供求關(guān)系的不穩(wěn)定以及相關(guān)設(shè)備的資源短缺，也會(huì)給市場帶來市場風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)涉及到開發(fā)商和承包商，更牽涉到房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤收益，也是任何房地產(chǎn)產(chǎn)商需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。接著是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很有可能會(huì)導(dǎo)致資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。最后，如果由于企業(yè)管理方面而對房地產(chǎn)的工程管理造成損失，即被稱之為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商對上述的風(fēng)險(xiǎn)并不能很好地進(jìn)行管理與規(guī)避，經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程中的質(zhì)量難以得到保障，也致使工程的造價(jià)增高。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理問題
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段無不涉及到工程的造價(jià)，從房產(chǎn)開發(fā)的決策階段、施工階段以及最后的竣工階段，所以對于竭盡減少開發(fā)項(xiàng)目的成本有著很重要的意義。在決策的階段，如果出現(xiàn)錯(cuò)誤型的決策，就會(huì)大致房產(chǎn)工程項(xiàng)目投資的增多。在招投標(biāo)過程中，有很多企業(yè)過于注重造價(jià)方面，卻忽略了在工程建設(shè)中的實(shí)際問題，致使在實(shí)際的施工階段，施工進(jìn)程無法得到很好地保證，間接地增加了工程投資的成本，最終影響房地產(chǎn)投資的收益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理措施策劃的主要內(nèi)容
1. 確定項(xiàng)目工程管理的組織架構(gòu)
項(xiàng)目管理的組織架構(gòu)是指一個(gè)項(xiàng)目內(nèi)各組成要素以及它們之間的相互關(guān)系，
主要涉及到項(xiàng)目的各單位構(gòu)成、職能設(shè)置和權(quán)責(zé)關(guān)系等，由此可見，組織架構(gòu)是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的根本所在。在建設(shè)項(xiàng)目的工程管理中，線性組織架構(gòu)是一種較為常見的模式。從項(xiàng)目的建設(shè)過程階段，可將項(xiàng)目中工程的實(shí)施分為策劃階段和決策階段，工程項(xiàng)目前期階段（主要為報(bào)建、報(bào)批工作）、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、工程項(xiàng)目招標(biāo)階段、工程項(xiàng)目施工階段、工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和總結(jié)評價(jià)階段。
2. 項(xiàng)目合同以及項(xiàng)目管理目標(biāo)的分解
首先，從市場的角度來看，工程項(xiàng)目的管理是一種特殊的交易活動(dòng)的管理，涵蓋于整個(gè)工程項(xiàng)目過程，而且，在此過程中有大量不同種類的合同，因此有必要將合同進(jìn)行分解，同時(shí)也有助于合同的履行，并配合工程項(xiàng)目的實(shí)施。其次，
在項(xiàng)目管理策劃中，應(yīng)制定項(xiàng)目的總控制目標(biāo)，包括投資、進(jìn)度、質(zhì)量、安全等控制目標(biāo)，然后在將這些整體目標(biāo)進(jìn)行分解，分解成各個(gè)易于具體執(zhí)行的組成部分，通過各種有針對性的技術(shù)、組織和管理措施，來確保各個(gè)分解目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體目標(biāo)。
3. 總控計(jì)劃的策劃
在國內(nèi)許多大型項(xiàng)目的建設(shè)中，工程項(xiàng)目的完成進(jìn)度始終是一個(gè)主要的矛盾，而只有做好項(xiàng)目工程的總控，才能解決這個(gè)矛盾。顧名思義，工程項(xiàng)目的總控計(jì)劃就是對項(xiàng)目進(jìn)度的總體策劃，是保證工程順利按預(yù)期完成的前提。在編制總控計(jì)劃時(shí)建議使用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)進(jìn)行編制，這樣可以掌握和控制項(xiàng)目進(jìn)度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施進(jìn)行整改，同時(shí)按照工程的建設(shè)程序和各個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的關(guān)系進(jìn)行策劃，很好地實(shí)現(xiàn)總控計(jì)劃。
4. 各個(gè)項(xiàng)目溝通程序制度的設(shè)定
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，各個(gè)工程部門有不同的管理層次和單位，為了順利的進(jìn)行項(xiàng)目中的工程管理，就要有效地讓彼此之間進(jìn)行溝通。例如，及時(shí)恰當(dāng)?shù)乃鸭?、傳播并?chǔ)存最終的項(xiàng)目工程信息，都是涵蓋于項(xiàng)目溝通管理的范圍之內(nèi)。這是各個(gè)項(xiàng)目部門取得成功的關(guān)鍵聯(lián)系。因此，設(shè)定一套有效地溝通程序制度來便于項(xiàng)目各方的溝通是很必要的。
三、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
風(fēng)險(xiǎn)防御是指通過某些特定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，以此來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的潛在性損失，盡可能的維護(hù)房地產(chǎn)投資商的利益。風(fēng)險(xiǎn)防御的方式種一般有以下兩種，首先是風(fēng)險(xiǎn)回避，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)超過投資商的底線時(shí)，就要采取放棄投資決策等相關(guān)措施，這樣就能有效地避開相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避這種方式過于消極，因?yàn)椴捎昧诉@種手段，必定會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。另一種就是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，通過運(yùn)用一定的防范措施，將某種特定的風(fēng)險(xiǎn)的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。這種方式在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中是應(yīng)用較為廣泛的。
2.完善項(xiàng)目投資成本的管理
任何房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的投資方都會(huì)重點(diǎn)關(guān)注于項(xiàng)目的成本管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程中，必須加強(qiáng)整個(gè)過程的成本管理，從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行策劃階段以及決策階段中的造價(jià)管理方式，以工程的周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段的成本控制中，按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能因?yàn)橹蛔⒅爻杀镜墓?jié)省而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)的任一階段，都要把握好成本的關(guān)鍵因素，全面把握效益的成本。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中工程質(zhì)量的管理
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品不同于其他行業(yè)的產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品屬于流水線式的生產(chǎn)，并沒有太多影響質(zhì)量的因素，所以產(chǎn)品質(zhì)量也較為穩(wěn)定；而相對來講，影響房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的因素卻有很多，例如人員、機(jī)械設(shè)備、施工方式以及施工環(huán)境等都會(huì)對建筑產(chǎn)品的質(zhì)量有所影響，所以，房地產(chǎn)公司需要通過完善的工程質(zhì)量管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。此外，項(xiàng)目工程的建設(shè)管理涉及到多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、造價(jià)、管理學(xué)等等，同時(shí)需要與很多單位進(jìn)行合作，并且需要具有對新型建材和施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力的人才。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的工程管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容還要廣泛，考慮問題要更深入，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目工程的管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，使得素質(zhì)得到保證，同時(shí)，這也是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
總結(jié)：
由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，需要全方位的進(jìn)行整個(gè)工程的資源的有效分配、整合以及管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的工程管理是非常必要的。良好的工程管理措施，可以使房地產(chǎn)商更加科學(xué)的把握市場經(jīng)濟(jì)的走向，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益，在一定程度上，也可以使工程的各個(gè)實(shí)施階段和環(huán)節(jié)很好的進(jìn)行銜接，保證工程項(xiàng)目的順利實(shí)施與進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號：
房地產(chǎn)質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民的切身利益。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，既是房地產(chǎn)這一商品的組織生產(chǎn)者，又是經(jīng)營者，其項(xiàng)目質(zhì)量則是企業(yè)的生命，是提高競爭能力的重要手段，是打開房地產(chǎn)市場大門的金鑰匙。因此房地產(chǎn)施工管理及技術(shù)手段的實(shí)施和運(yùn)用需全面性入手，進(jìn)而做好房地產(chǎn)施工的質(zhì)量控制。
一、房地產(chǎn)施工管理的方式
1、選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位
優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵, 一個(gè)好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對土質(zhì)情況進(jìn)行定位,提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù),從而節(jié)約工程的造價(jià)。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確地對房屋進(jìn)行設(shè)計(jì),優(yōu)化工程結(jié)構(gòu),減少并且避免不必要的浪費(fèi),節(jié)約了工程造價(jià)并加快了工程進(jìn)度。
2、選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理
施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞, 直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇,應(yīng)當(dāng)有一個(gè)整套的組織架構(gòu),如:施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績、企業(yè)可靠度和誠信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。
3、建立高效合理的管理模式
高效的管理模式雖是一種廣泛的行為,但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類。如:工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我們要加大甲供材的市場調(diào)研,多方面進(jìn)行比較和區(qū)分,合理的選價(jià)和選材,嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān),提高材料的供應(yīng)速度,這就同時(shí)加快了工程進(jìn)度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體,要對工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中施工技術(shù)管理
1、項(xiàng)目實(shí)施前的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和起點(diǎn)，主要包括：
（1） 策劃與規(guī)劃質(zhì)量管理。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，協(xié)作單位多，建筑、供水、供電、供氣、市政園林、消防、郵電通訊等都要涉及到，在總體規(guī)劃實(shí)施前協(xié)調(diào)好各自關(guān)系，并在實(shí)施中適當(dāng)調(diào)整，保證規(guī)劃質(zhì)量。保證規(guī)劃與策劃的統(tǒng)一性，考慮好項(xiàng)目的市場定位，明確發(fā)展目標(biāo)，在總體上指引項(xiàng)目的順利開展。
（2） 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量管理。房地產(chǎn)的質(zhì)量起源于設(shè)計(jì)構(gòu)思，設(shè)計(jì)先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對房屋的造型、結(jié)構(gòu)體系、平面布局功能、空間利用、節(jié)能省地等要在設(shè)計(jì)前充分考慮。要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個(gè)要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生、交通等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人的視覺以美的享受，使開發(fā)的房地產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀賞價(jià)值，所以在注重圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量的管理可在較大程度上避免后期產(chǎn)生各種不必要的沖突和監(jiān)控困難現(xiàn)象。
（3） 統(tǒng)籌審查質(zhì)量管理。對各專業(yè)圖紙進(jìn)行深入的審查，尤其是建筑與結(jié)構(gòu)、市政園林與綜合管線的相互關(guān)系，在圖紙上解決好大的方向性問題，盡可能減少交叉，并且要符合國家的有關(guān)規(guī)范、法規(guī)要求。
2、工程實(shí)施過程中的監(jiān)控管理
工程實(shí)施過程中的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點(diǎn)，包括輔助施工和現(xiàn)場施工兩個(gè)方面。輔助施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對施工隊(duì)伍的選擇，施工材料、構(gòu)配件和設(shè)備的采辦，動(dòng)力供應(yīng)和后勤保障等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房地產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房地產(chǎn)質(zhì)量，在同等或者相近造價(jià)的基礎(chǔ)上要擇優(yōu)選用現(xiàn)場管理好、技術(shù)質(zhì)量管理好、技術(shù)素質(zhì)高、資質(zhì)等級高的建筑企業(yè)開發(fā)施工。對建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計(jì)要求，完全達(dá)到有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，并必須有出廠合格證，在進(jìn)入工地前進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)?，F(xiàn)場施工的技術(shù)質(zhì)量管理，是保證和提高房地產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中應(yīng)把握好3 點(diǎn)：1） 要強(qiáng)化施工隊(duì)伍的質(zhì)量意識(shí)。勞動(dòng)力作為生產(chǎn)力最積極、最活躍的因素，既是質(zhì)量管理的主體，又是質(zhì)量管理的客體。勞動(dòng)力的這種雙重性，決定其在質(zhì)量中的中心地位。因此，加強(qiáng)對施工隊(duì)伍的“質(zhì)量第一”、“質(zhì)量是企業(yè)的生命”的思想教育，就顯得越發(fā)重要。通過思想教育，達(dá)到從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到全體職工，都樹立起“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的觀念，并把企業(yè)上質(zhì)量、求生存與自己的實(shí)際工作緊密地聯(lián)系起來，與房地產(chǎn)市場要求緊密地聯(lián)系起來，形成“人人講質(zhì)量，個(gè)個(gè)為質(zhì)量”的良好風(fēng)氣。2） 要強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)。知識(shí)就是資源，人才就是“資本”。科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，而人才是科學(xué)技術(shù)的主宰者。有了高素質(zhì)的施工隊(duì)伍，才能使用好先進(jìn)的技術(shù)裝備，推廣好新技術(shù)、新工藝和新材料，把提高房地產(chǎn)質(zhì)量落到實(shí)處。在強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)中，方法是多種多樣的，既可以采取“請進(jìn)來，送出去”的形式學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，也可以在施工現(xiàn)場實(shí)打?qū)嵉仄占盎局R(shí)，強(qiáng)化技能提高。3） 強(qiáng)化施工現(xiàn)場監(jiān)理工作管理，對工程實(shí)行全面的監(jiān)理制度。具體說來，就是嚴(yán)格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其它一切構(gòu)件，要嚴(yán)格把關(guān)檢驗(yàn)，不合格的不準(zhǔn)使用。二是抽驗(yàn)關(guān)。現(xiàn)場工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進(jìn)行試壓，作出試壓報(bào)告記錄，并實(shí)行隨時(shí)抽檢制。三是施工關(guān)?，F(xiàn)場工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場監(jiān)督施工人員嚴(yán)格按照施工設(shè)計(jì)圖紙及方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計(jì)圖紙或方案施工，應(yīng)立即采取果斷措施，作出返工處理。四是記錄關(guān)。現(xiàn)場施工管理人員，每天都要認(rèn)真負(fù)責(zé)填好“日志記錄”，詳細(xì)記錄“施工過程主要事項(xiàng)”、“隱蔽工程的驗(yàn)收情況”、“檢驗(yàn)的工程質(zhì)量問題”、“詳細(xì)部位處理意見、措施及整改情況”，使施工質(zhì)量的每個(gè)環(huán)節(jié)都達(dá)到設(shè)計(jì)要求，切實(shí)保證房地產(chǎn)質(zhì)量的提高。
3、工程竣工后的技術(shù)管理
項(xiàng)目施工完成后的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的歸宿和落腳點(diǎn)。工程結(jié)束并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)質(zhì)量管理已經(jīng)結(jié)束，即使所開發(fā)的房屋已經(jīng)銷售出去，其質(zhì)量管理也并沒有劃上句號，還有3 方面的管理工作要做。首先是要組織好竣工驗(yàn)收。要組織專家及相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人，按照國家有關(guān)驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作，對不合格的工程，決不允許使用。二是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房地產(chǎn)，要建立專門的機(jī)構(gòu)，配備專人管理，并采取切實(shí)可行的管理方法。對房屋使用中存在的質(zhì)量問題及時(shí)安排人員跟進(jìn)處理，使工程項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到業(yè)主客戶的要求。例如廣州有些房地產(chǎn)物業(yè)公司推出的“金鑰匙”服務(wù)，收樓使業(yè)主放心的做法，就解決了業(yè)主對于工程質(zhì)量問題的困擾，良好的售后服務(wù)不僅可以使房屋保值，還可使物業(yè)增值。第三是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時(shí)地進(jìn)行處理；要深入調(diào)查研究開發(fā)的房地產(chǎn)還有哪些問題，還需要作哪些方面的改進(jìn)，還有哪些潛力可挖等，并對調(diào)查了解到的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)的回訪處理，可以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。
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近幾年來，本人在經(jīng)歷約60萬平方米三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理實(shí)踐，經(jīng)歷工程建設(shè)準(zhǔn)備、建設(shè)實(shí)施、工程驗(yàn)收、項(xiàng)目交付等過程，也通過對其他開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的考察和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有一定開發(fā)規(guī)模、多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)實(shí)施的開發(fā)企業(yè)，其項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，項(xiàng)目管理目標(biāo)總不能如期實(shí)現(xiàn)。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)流程及組織管理狀況, 針對開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的難點(diǎn)問題，提出改進(jìn)開發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量的思路，降低項(xiàng)目管理難度，充分用好工程合同，規(guī)劃好項(xiàng)目開發(fā)組織，促使項(xiàng)目進(jìn)行得穩(wěn)健有序。
1 項(xiàng)目決策階段要重視加強(qiáng)市場調(diào)研工作和提高決策效率。
項(xiàng)目決策階段開發(fā)商擔(dān)心政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面影響，以及公司人力資源的缺乏和管理機(jī)制不健全，項(xiàng)目市場定位及決策機(jī)制不完善，項(xiàng)目前期市場可行性研究工作不深入，是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。
1.1 項(xiàng)目前期對市場研究和決策
由于沒有詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不能如期進(jìn)行，即使進(jìn)行了多方案的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌鲅芯抗ぷ鞑怀浞旨?xì)致、評判標(biāo)準(zhǔn)不明確、猶豫不決致使項(xiàng)目決策慢、效率低。開發(fā)商有些領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究，決策遲緩浪費(fèi)了項(xiàng)目時(shí)機(jī)。決策高層猶豫一段時(shí)間后匆忙決策，這樣決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品導(dǎo)致不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。
1.2 決策機(jī)制的完善
決策階段的猶豫和匆忙，引起的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中會(huì)造成管理諸多困難，一定會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來。當(dāng)工程匆忙上馬、待定內(nèi)容久拖不決時(shí)，因產(chǎn)品研究方面資源匱乏，所謂決策就成個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)倉促“拍腦袋”，領(lǐng)導(dǎo)成為具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成工程建設(shè)等待的關(guān)注點(diǎn)，前期的市場調(diào)研和產(chǎn)品研究問題此時(shí)就演變成工程技術(shù)問題。例如某項(xiàng)目在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的“傷筋動(dòng)骨”大變動(dòng)，在銷售階段才意識(shí)到戶型單一、戶型偏大等市場定位偏差問題，重新進(jìn)行產(chǎn)品定位，重新設(shè)計(jì)而修改戶型，在建商住樓改成公寓樓等功能的修改，詳規(guī)設(shè)計(jì)經(jīng)常調(diào)整建筑面積、建筑樓層、樓體布局、景觀布置、道路系統(tǒng)等。
1.3 提高決策水平和效率
決策階段工作效率低導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施喪失機(jī)遇，效率就是效益，只有縱觀全局綜合性地算大帳，才能提高工作效率。前期可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，據(jù)此進(jìn)行的項(xiàng)目設(shè)計(jì)是龍頭，龍頭有魂才能使工程建設(shè)管理有章可循。重視項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，就要重視前期研究決策的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立完善的決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”、“借力”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。
2 項(xiàng)目實(shí)施階段要重視加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理和計(jì)劃工作。
市場研究階段進(jìn)行得不細(xì)致不規(guī)范，項(xiàng)目決策階段的問題拖到實(shí)施階段來解決。本屬設(shè)計(jì)師的工作，卻受到開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、產(chǎn)品功能不配套、效果上不協(xié)調(diào)等方面設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。
2.1 設(shè)計(jì)階段的盲從
開發(fā)商認(rèn)識(shí)到一定要在設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格把關(guān)，某幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評判依據(jù)。項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商“包辦”的，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商的工具，使得設(shè)計(jì)師無法創(chuàng)意。建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，施工圖提供慢，工程變更多，造成工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制等項(xiàng)目管理目標(biāo)無法如期實(shí)現(xiàn)。如某小區(qū)的變配電房、水泵房、停車位是臨時(shí)加上，分期建設(shè)的小區(qū)供電問題經(jīng)常臨時(shí)性解決，經(jīng)常調(diào)整建筑立面材料、顏色及窗型，景觀設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、無主題等。設(shè)計(jì)師成了“改圖師”，工程人員成了“改圖員”，無論是工程管理部門，還是項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位，各方面都不滿意。
2.2 設(shè)計(jì)資源的簡單拼湊
細(xì)微創(chuàng)造差異，細(xì)節(jié)決定成敗，項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足，影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容對接等工作，從而影響項(xiàng)目管理。當(dāng)今住區(qū)開發(fā)建設(shè)，景觀園林工程已成為一項(xiàng)不可或缺的內(nèi)容。景觀設(shè)計(jì)資源整合不足，設(shè)計(jì)工作滯后造成整個(gè)小區(qū)景觀不協(xié)調(diào)，景觀設(shè)計(jì)意圖粗略，無層次地繁雜添加，設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容做法不具體，景觀工程實(shí)施滯后，失去了景觀促銷的作用。住宅公共部分精裝，裝修設(shè)計(jì)在施工圖中得不到體現(xiàn)，建筑裝修設(shè)計(jì)滯后，往往后期裝修倉促上陣。
2.3 有效整合設(shè)計(jì)資源
招標(biāo)或委托有相應(yīng)資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源進(jìn)行整合，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)，并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件；此階段要依據(jù)項(xiàng)目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃，對關(guān)鍵性的設(shè)計(jì)文件要進(jìn)行相關(guān)部門的預(yù)審和討論。嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重，并經(jīng)過必要的程序才能進(jìn)行。
3 工程施工承包合同力求嚴(yán)密，重視項(xiàng)目收尾階段的管理工作。
工程施工承包合同不嚴(yán)密，從建設(shè)方手中直接分包的單位過多。項(xiàng)目收尾階段交叉施工作業(yè)時(shí)，發(fā)包工程內(nèi)容及交接口界定不清，沒有采取措施重視工程收尾階段的工作，造成項(xiàng)目管理難度大大增加。
3.1 工程總分包管理難協(xié)調(diào)
工程建設(shè)前期主要是總承包單位進(jìn)行的土建施工，管理工作比較單一，容易進(jìn)行；對于施工合同有約定的納入施工單位管理的專業(yè)分包，管理工作也正常。到建設(shè)后期，專業(yè)配套分包單位與總承包單位，以及分包單位之間的配合和交接問題上，矛盾越來越突出，成為項(xiàng)目管理的難點(diǎn)。因大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場、退場的時(shí)間也各不相同。甲方簽訂工程施工合同中無工程配合、交接內(nèi)容等要求或約定不詳細(xì)、不嚴(yán)密，總承包單位對甲方分包的項(xiàng)目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任，對甲方分包工程配合問題“斤斤計(jì)較”，使工程管理困難重重，總是在交接環(huán)節(jié)的工序細(xì)節(jié)、腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電、垃圾清運(yùn)、成品保護(hù)、使用費(fèi)和配合費(fèi)、安全管理、交接驗(yàn)收、工程資料銜接等方面糾纏不清，造成工期拖延。甲方分包單位有了需協(xié)調(diào)的問題也往往直接找甲方，甲方成了真正的“總承包”，出現(xiàn)工程質(zhì)量和拖延工期問題后相互扯皮、推諉，責(zé)任不好界定。在項(xiàng)目收尾階段甲方很多精力花費(fèi)在“協(xié)調(diào)”工作上，即將竣工交付客戶入住之前，售房簽訂的交付日期日益臨近，出現(xiàn)乙方不急甲方著急的尷尬局面，甲方現(xiàn)場代表總要“求”完這個(gè)乙方，再“請”另一個(gè)乙方，還要準(zhǔn)備組織進(jìn)行項(xiàng)目整體驗(yàn)收和交付等工作，現(xiàn)場管理的工作壓力、工作難度可想而知。收尾階段現(xiàn)場大打亂仗，焦頭爛額，使得項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問題。
3.2 甲方的分包項(xiàng)目要盡量少，施工承包合同要嚴(yán)密。
對于甲方分包各工程合同內(nèi)容要系統(tǒng)化，細(xì)化各自之間配合條件，全面系統(tǒng)地進(jìn)行建設(shè)合同管理。盡量讓總承包單位完成組織施工，需要分包的由開發(fā)商主持分包工程招標(biāo)工作和確認(rèn)分包單位，分包單位與總承包單位簽訂工程分包合同。這樣有利于甲方及監(jiān)理的協(xié)調(diào)管理，規(guī)避質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。對于必須由開發(fā)商組織發(fā)包的工程，要細(xì)化發(fā)包工程的內(nèi)容，事先研究各分包工程的建設(shè)時(shí)段、交接、場地、協(xié)作、安全、驗(yàn)收、保修、資料、費(fèi)用等配合條件，以及各工程之間可能產(chǎn)生的管理難點(diǎn)。事先制訂對策和要求，在工程建設(shè)承包合同中明確，減少甲方協(xié)調(diào)工作量，使得工程合同更具操作性，充分體現(xiàn)業(yè)主的主導(dǎo)性。
3.3從整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作。
在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程的領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾巡查復(fù)查的臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。
4 開發(fā)商應(yīng)重視對供方資源的整合和管理。
對于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理者來說，工程勘察設(shè)計(jì)工作是由勘察設(shè)計(jì)單位完成，工程實(shí)物由施工單位承建，現(xiàn)場“四管控”工作委托監(jiān)理單位實(shí)施，工程所用材料設(shè)備由材料設(shè)備供應(yīng)商提供，開發(fā)商是社會(huì)資源的組織者、整合者和調(diào)動(dòng)者。在項(xiàng)目實(shí)施階段，開發(fā)商與勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備供應(yīng)商之間是需方和供方的合同關(guān)系，供方資源的整合和組織就成為甲方項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在，是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理預(yù)控主要內(nèi)容。開發(fā)商工程計(jì)劃不完善，工程招投標(biāo)工作組織流于形式，平時(shí)資源積累不足，參與的單位與工程建設(shè)不匹配，使得工程管理難度加大。
開發(fā)商是工程項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)者，是工程建設(shè)質(zhì)量的第一責(zé)任人，在建設(shè)中應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)性作用。有時(shí)開發(fā)商自身工作沒做好，影響工程項(xiàng)目規(guī)范化管理。其實(shí)，平時(shí)注意收集整合各種與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的社會(huì)資源，建立嚴(yán)密的工程及主材、設(shè)備招投標(biāo)制度，通過考察、鑒別、比較、評估、洽商等方法，建立適合自身需要的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商資源庫，然后再通過規(guī)范的招投標(biāo)工作，選擇中意的供方，與供方建立責(zé)、權(quán)、利分明的合同關(guān)系。
有時(shí)開發(fā)商片面認(rèn)為是買方就要高人一等，與供方合作誠信意識(shí)差，過度使用“主動(dòng)權(quán)”，對供方提出超出其承受能力的不合理要求，過度擠壓承包方的贏利空間，拖延支付工程款，向承包商轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)金流壓力，“主動(dòng)”違約，忽略了供方的價(jià)值和伙伴作用，影響項(xiàng)目正常進(jìn)展。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把承包方看成是通過項(xiàng)目實(shí)施，實(shí)現(xiàn)雙贏的、平等的、誠信的合作伙伴。
5甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，不影響項(xiàng)目管理。
開發(fā)商為了集中整合利用社會(huì)資源，集中采購節(jié)約成本，保證設(shè)備質(zhì)量和進(jìn)場時(shí)間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。甲方供料主要是電纜、電梯、水泵、變配電、空調(diào)等主要機(jī)電設(shè)備，而有的開發(fā)商甲供料越來越細(xì)，還存在供料交接、驗(yàn)收、保存、結(jié)帳等方面的環(huán)節(jié)，加大開發(fā)商工作量，造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質(zhì)量、工期問題責(zé)任歸結(jié)于甲方，產(chǎn)生承包商索賠，加大工程項(xiàng)目成本。甲方供料的范圍、方式選擇和實(shí)施效果不當(dāng)，也會(huì)加大開發(fā)商工程項(xiàng)目管理的難度。
甲方供料的范圍、交接方式要計(jì)入工程招投標(biāo)合同條件，并嚴(yán)格按合同履約。工程主要設(shè)備可由甲方組織招投標(biāo)，由甲方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同，也可增加部分采保費(fèi)交由施工方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同。
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：
在房地產(chǎn)投資中要實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項(xiàng)目的落實(shí)和管理。房地產(chǎn)資金項(xiàng)目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，有針對性地對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行管理。從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實(shí)現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。
在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的實(shí)施過程當(dāng)中，主要會(huì)經(jīng)過房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策、項(xiàng)目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個(gè)主要的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理，最大程度保證實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。
做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策工作
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策是不是合理科學(xué)是一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能取得成功的前提條件。針對房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費(fèi)群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進(jìn)行詳盡的市場分析和市場調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)測，如果必要，可以同時(shí)提出幾個(gè)不同的項(xiàng)目定位方案，選出最優(yōu)方案。
做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的前期決策方案，通過招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包括總體平面設(shè)計(jì)和建筑功能設(shè)計(jì)，這是決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體模式和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總體造價(jià)的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要負(fù)荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達(dá)標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要盡量滿足投資者對項(xiàng)目的期望。通過對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計(jì)、外立面以及造型設(shè)計(jì)、建筑物布局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。
在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強(qiáng)溝通，做到信息互通和問題的及時(shí)反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，加快房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度。
做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖做了實(shí)物化具體化的表達(dá)，是用作房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，各專業(yè)設(shè)計(jì)部門應(yīng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對一些產(chǎn)生的矛盾進(jìn)行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細(xì)部的功能處理和考慮，追求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達(dá)到消費(fèi)者滿意，開發(fā)商盈利的目的。
在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計(jì)單位的工程設(shè)計(jì)的意圖和具體細(xì)節(jié)，及時(shí)糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計(jì)誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)能落實(shí)和體現(xiàn)建設(shè)方對房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)控制指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費(fèi)。
一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能達(dá)到最好地實(shí)現(xiàn)盈利，就要看這個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙的設(shè)計(jì)階段是抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目性價(jià)比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時(shí)也要提醒設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。
抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個(gè)階段要發(fā)揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項(xiàng)目進(jìn)行一一審批和申報(bào)，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項(xiàng)資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)工作，才能保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目得以順利實(shí)施，減少房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的利益損失。
項(xiàng)目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報(bào)批《項(xiàng)目總平面規(guī)劃方案》、《項(xiàng)目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）》，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目向政府發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)申請辦理投資項(xiàng)目審批（預(yù)備項(xiàng)目）審批；請專業(yè)公司對房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)，向政府環(huán)保部門報(bào)批；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程建筑設(shè)計(jì)完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設(shè)計(jì)方案審查，繳納城市建設(shè)配套費(fèi)，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報(bào)送房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖，由建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖進(jìn)行審查（包括抗震、安全等各項(xiàng)專項(xiàng)審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工圖的專項(xiàng)審查，取得各個(gè)專項(xiàng)審查的通過意見書；通過招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會(huì)后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。
做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段項(xiàng)目的管理
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段的項(xiàng)目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動(dòng)作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資進(jìn)行有效控制，把整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個(gè)健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點(diǎn)建立一個(gè)與之相適應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)。設(shè)立項(xiàng)目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負(fù)責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財(cái)務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報(bào)建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個(gè)組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目和公司具體的靈活情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作的每個(gè)部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理必須要做好度的掌握。只要實(shí)現(xiàn)對工程項(xiàng)目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進(jìn)度款亂支付和多支付，工程材料采購價(jià)過高，設(shè)計(jì)不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實(shí)現(xiàn)最大化。
房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價(jià)格，而房屋銷售的價(jià)格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。只有在項(xiàng)目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價(jià)，這對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義，所以說在房地產(chǎn)項(xiàng)目中投資管理的控制對于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。
參考資料：
房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈程度不斷加劇，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)重視起工程管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理水平的提高，有利于工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提升，更能讓房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力得以提升。工程管理，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施中的重要環(huán)節(jié)，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。強(qiáng)化工程管理，提升工程管理工作的科學(xué)度，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在問題
在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作串，還存在著在一些問題，影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量。例如，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工許可規(guī)定落實(shí)不足；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的準(zhǔn)備工作不到位；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收工作不合格等等。接下來，我們就來對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的問題展開幾點(diǎn)分析：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工許可規(guī)定落實(shí)不足
在激烈的行業(yè)競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往重視企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者每開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，都希望在最短的時(shí)間內(nèi)完成，從而獲得自己應(yīng)得的利益。這也就使得許多房地產(chǎn)施工單位盡早開工，無視政府部門的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工檢查工作以及施工手續(xù)的辦理，在施工手續(xù)齊全之前開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)比比皆是。還有一部分企業(yè)會(huì)利用制度上的漏洞，在辦理完開挖與填坑手續(xù)之后就開始施工，一邊施工，一邊到建設(shè)主管部門辦理施工施可證明。這樣的情況一旦被發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)工程的施工會(huì)被強(qiáng)制停止，無論是施工單位還是房地產(chǎn)企業(yè)，都會(huì)遭受經(jīng)濟(jì)上的處罰。房地產(chǎn)企業(yè)對于施工許問規(guī)定的忽視，不僅會(huì)影響施工進(jìn)度，損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更不利于企業(yè)自身品牌的樹立。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的準(zhǔn)備工作不到位
在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)人員需要對開發(fā)地的地段價(jià)值進(jìn)行分析，了解開發(fā)地周邊的商業(yè)環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)程度。許多房地產(chǎn)企業(yè)對于項(xiàng)目的開發(fā)力度不足，沒有做好工程施工前的準(zhǔn)備工作。比如，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位所掌握的施工技術(shù)資料不足，為了趕工期盲目加快施工進(jìn)度，最終會(huì)因?yàn)闇?zhǔn)備工作不足而造成很大的麻煩。一些施工企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工開始之前，沒有細(xì)致地了解工程管線事務(wù)，也沒有就管線工程進(jìn)行多方商討。技術(shù)信息的缺乏，會(huì)使工程完工后出現(xiàn)使用問題，給社會(huì)大眾帶去很大的居住煩惱。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收工作不合格
工程的驗(yàn)收工作發(fā)生在工程施工之后，但驗(yàn)收工作的質(zhì)量對工程的整體質(zhì)量有重要影響。一些工程管理意識(shí)不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為工程施工完成，就算完工。這些企業(yè)沒有主動(dòng)驗(yàn)收工程的意識(shí)，很容易造成安全隱患的長期存在。為了在最短的時(shí)間內(nèi)得到屬于自己的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)大多期望快速完成工程驗(yàn)收工作。這就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)對工程驗(yàn)收工作重視力度不足，檢查不仔細(xì)的問題產(chǎn)生。直到工程驗(yàn)收完成，還缺少許多驗(yàn)收資料，使工程其它驗(yàn)收手續(xù)不能及時(shí)辦理，使房地產(chǎn)不能按時(shí)交付到消費(fèi)者手里。存在分包現(xiàn)象的房地產(chǎn)工程驗(yàn)收工作更加復(fù)雜，對工程效益的實(shí)現(xiàn)影響更大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施包括：重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)中的管理；重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工中的管理等等。
（一）重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)中的管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的最初開發(fā)階段，是開發(fā)難度最大的階段。這個(gè)階段的管理工作，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功率有直接影響。做好項(xiàng)目工程開發(fā)方案制定工作，才能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)的成功率。項(xiàng)目工程開發(fā)方案的合理性越高，工程的建設(shè)可行性就越高。要促進(jìn)工程建設(shè)可行性的提高，需要做到以下幾點(diǎn)：
首先，房地產(chǎn)企業(yè)要安排營銷部做好市場調(diào)查工作，調(diào)查的內(nèi)容主要包括開發(fā)地的地段以及周邊環(huán)境，商業(yè)用地與住宅用地的情況等。根據(jù)營銷部的市場調(diào)查結(jié)果，組織各個(gè)部門對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行討論與分析，從施工技術(shù)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值角度去確定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最佳地理位置。在規(guī)劃位置的同時(shí)，要對建筑戶型的要求等級進(jìn)行規(guī)劃，確定具體建設(shè)的規(guī)劃與數(shù)量。
其次，做好房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)部門的交流工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者要深入了解房地產(chǎn)行業(yè)以及建筑行業(yè)的法規(guī)政策，在最大程度上學(xué)習(xí)地域規(guī)劃的專業(yè)知識(shí)，從而在項(xiàng)目內(nèi)部建立起嚴(yán)格的建設(shè)與施工規(guī)定。在此為指導(dǎo)，在多個(gè)部門的交流中開發(fā)出項(xiàng)目工程的總體規(guī)劃。
最后，要按照國家建筑行業(yè)的法律法規(guī)開展招投標(biāo)工作。呈現(xiàn)最合理的設(shè)計(jì)方案，針對項(xiàng)目工程方案進(jìn)行競標(biāo)。在競標(biāo)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要特別關(guān)注建筑的布局合理性、實(shí)用性以及美觀性。綜合考慮經(jīng)濟(jì)、外觀、實(shí)用、安全等多個(gè)因素做出最合理的選擇，才能保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的有效落實(shí)。
（二）重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工中的管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的管理內(nèi)容十分龐雜，管理的時(shí)間很長，影響巨大。工程管理工作目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，直接關(guān)系著工程價(jià)值能否實(shí)現(xiàn)。將工程管理工作貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的始終，嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)要求執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)工作，才能讓工程管理工作得以嚴(yán)格化。
首先，要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的合同管理工作。在施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)要與施工企業(yè)就雙方的權(quán)利與義務(wù)簽訂相互制約的施工合同，施工合同的簽訂，是維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目工程管理行為的重要依據(jù)。制訂與簽訂施工合同，是項(xiàng)目工程管理的重要組成部分。建筑行業(yè)法律法規(guī)在施工合同簽訂上提出了一定要求，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)還要就施工具體情況、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程質(zhì)量等因素敲定具體合作內(nèi)容，給項(xiàng)目工程的順利實(shí)施提供保障。
其次，要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理工作。工程質(zhì)量管理是工程管理必不可少的一部分，質(zhì)量管理工作做不到位，其它管理工作都是無用的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中，管理者要建立全局意識(shí)，重視工程質(zhì)量管理工作。從宏觀角度對施工單位以及監(jiān)理單位的管理人員進(jìn)行協(xié)調(diào)，建立一個(gè)質(zhì)量管理團(tuán)隊(duì)，集結(jié)各個(gè)方面的力量來保障質(zhì)量管理工作水平的提升。重視工程監(jiān)理合同的簽訂，明確工程質(zhì)量管理工作人員的管理責(zé)任，確保工程管理者以法律為標(biāo)準(zhǔn)要求工程施工質(zhì)量。特別要關(guān)注房地產(chǎn)施工的關(guān)鍵程序以及重點(diǎn)部分，加強(qiáng)技術(shù)質(zhì)量檢驗(yàn)。只有前一個(gè)環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)，才能實(shí)施下一個(gè)施工步驟。除此之外，要加大對施工企業(yè)的監(jiān)督力度。堅(jiān)決杜絕分包施工現(xiàn)象的出現(xiàn)，提升施工企業(yè)加強(qiáng)自我監(jiān)督意識(shí)，在技術(shù)與質(zhì)量上提供保障，做好工程驗(yàn)收工，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程經(jīng)濟(jì)利益的最終實(shí)現(xiàn)。
三、結(jié)束語
綜上所述，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)提供了前所未有的發(fā)展機(jī)會(huì)，也讓社會(huì)大眾加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度。做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作，是房地產(chǎn)行業(yè)滿足社會(huì)大眾需求的重要手段，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)生命力的方法。重視管理工作，對施工過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作進(jìn)行提升，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理在整體上得以提升，服務(wù)于社會(huì)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1] 王譜蘇.工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性[J].科技傳播.2010（05）
