房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)流程從取得土地出讓信息開始，依次要經(jīng)過很多的部門和環(huán)節(jié)的審批與建設(shè)管理，包括參與土地開發(fā)招投標(biāo)，報(bào)發(fā)改委開發(fā)立項(xiàng)，土地勘測(cè)，建設(shè)規(guī)劃的審批，開發(fā)項(xiàng)目的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，頒發(fā)施工許可證，建設(shè)招投標(biāo)，辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記，籌劃房地產(chǎn)銷售，辦理商品房預(yù)售許可證，簽訂商品房銷售合同，預(yù)繳稅款，組織房屋竣工驗(yàn)收和測(cè)繪，辦理總房產(chǎn)證及總土地證，清理房屋銷售欠款，申請(qǐng)土地增值稅清算，提交開具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票申請(qǐng)，向房產(chǎn)和土地管理部門申請(qǐng)辦理分戶房產(chǎn)證和土地證等方方面面。

二、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)行業(yè)11類涉及的稅費(fèi)中最綜合的一個(gè)，涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)比較多，以下從收入類、成本類和納稅調(diào)整事項(xiàng)類三個(gè)方面進(jìn)行歸納。

（一）收入類風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)。（1）預(yù)售未完工開發(fā)產(chǎn)品不及時(shí)確認(rèn)收入的風(fēng)險(xiǎn)。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，取得的銷售收入應(yīng)根據(jù)所在地區(qū)的計(jì)稅毛利率確定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額。但是很多企業(yè)并沒有及時(shí)將預(yù)售收入計(jì)入到當(dāng)期的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于跨年度開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入，但很多企業(yè)不確認(rèn)收入或故意推遲確認(rèn)工程結(jié)算收入。（2）取得政府經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)收入不確認(rèn)應(yīng)稅收入的風(fēng)險(xiǎn)。稅法規(guī)定，除符合條件的財(cái)政性資金收入為不征稅收入以外，如：企業(yè)能夠提供資金撥付文件，文件規(guī)定資金屬于?？顚ｍ?xiàng)用途、企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金所發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算以外，其余的財(cái)政性資金是要作為計(jì)稅的營業(yè)外收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的。（3）企業(yè)接受捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)或盤盈固定資產(chǎn)時(shí)，以較低的金額入賬或不入賬，少確認(rèn)應(yīng)收收入，少繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)；（4）價(jià)外收入未申報(bào)納稅的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等，都屬于應(yīng)稅收入的組成部分，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將其確認(rèn)為營業(yè)外收入或直接沖減了成本。

（二）成本類風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)。（1）取得的土地資產(chǎn)不按規(guī)定確認(rèn)計(jì)稅成本的風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)通過購進(jìn)土地之后進(jìn)行三通一平等方法，擅自擴(kuò)大土地資產(chǎn)的入賬價(jià)值，然后再對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，虛增了土地成本，并將此虛增的價(jià)格計(jì)入到開發(fā)成本中。（2）虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本的風(fēng)險(xiǎn)。有的企業(yè)將拆遷的征地費(fèi)用和拆遷支出，不按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)?，涉及到分期分片進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目，也未在各個(gè)項(xiàng)目間進(jìn)行合理地分?jǐn)?。將成本分?jǐn)傋鳛槿藶檎{(diào)節(jié)當(dāng)期利潤和應(yīng)納稅所得額的工具。還有的通過虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額。（3）簽訂虛假合同或協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過和施工單位簽訂虛假合同，取得虛開的發(fā)票，加大建安工程成本。例如：開發(fā)商在與施工企業(yè)簽訂建安合同時(shí)，已經(jīng)將水力電力工程、人防工程、防水工程等包括在合同總金額中，卻又同時(shí)與施工企業(yè)協(xié)商，將該部分工程又指定給其他企業(yè)進(jìn)行施工，以此來重復(fù)、虛列或多列成本費(fèi)用。（4）混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。很多企業(yè)未按照稅法要求，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象，人為進(jìn)行調(diào)節(jié)，有的甚至將所有開發(fā)工程成本反映在一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中核算。對(duì)于有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施，很多企業(yè)只分?jǐn)偨似浣ㄖ惭b工程費(fèi)，將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息、開發(fā)間接費(fèi)用等記錄在已出售的開發(fā)產(chǎn)品中進(jìn)行分?jǐn)?，人為虛增開發(fā)產(chǎn)品的成本。（5）將資本性支出直接列入當(dāng)期成本的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的設(shè)備等固定資產(chǎn)，以及投資建設(shè)的位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，完工后若產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，無論是用于出租或自用，以上兩類資產(chǎn)都屬于固定資產(chǎn)核實(shí)的范疇，而且成本要分期扣除。然而，一些企業(yè)卻將其購置成本或建造成本，一次性全額計(jì)入到銷售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶核算，擴(kuò)大當(dāng)期扣除金額。

（三）納稅調(diào)整事項(xiàng)類風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)。（1）各項(xiàng)減值準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備未做納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)計(jì)上，企業(yè)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則計(jì)提的各項(xiàng)減值準(zhǔn)備金支出可以扣除，但是，企業(yè)所持各項(xiàng)資產(chǎn)的增值或減值，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部分規(guī)定可以確認(rèn)損益的以外，其他均不得調(diào)整資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，企業(yè)納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)將會(huì)計(jì)上減掉的那部分準(zhǔn)備金作納稅調(diào)增處理。（2）以前年度納稅調(diào)整事項(xiàng)未調(diào)整影響所得額的風(fēng)險(xiǎn)。以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)應(yīng)計(jì)入以前年度所得，計(jì)算補(bǔ)繳或減退的企業(yè)所得稅。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的影響到以前年度的損益類事項(xiàng)，很多企業(yè)僅在當(dāng)年的備查事項(xiàng)中反映此問題，既沒有進(jìn)行賬務(wù)上的處理，也沒有追溯到業(yè)務(wù)發(fā)生年度進(jìn)行納稅調(diào)整。（3）擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，不做納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、工資及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)支出等期間費(fèi)用，會(huì)計(jì)上可以據(jù)實(shí)列支，但是稅法規(guī)定，首先必須與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)直接相關(guān)，且實(shí)際發(fā)生。

三、剖析房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)及管理

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特征和經(jīng)營管理流程，結(jié)合企業(yè)所得稅主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的具體分析，只有在充分掌握房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息和外部關(guān)聯(lián)信息基礎(chǔ)上，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的日常項(xiàng)目化管理，才能做好房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)工作。

（一）深入剖析房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部信息是企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)對(duì)與管理的基礎(chǔ)。企業(yè)所得稅的征收與管理離不開企業(yè)收入、成本的正確核算，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部信息，包括稅務(wù)登記信息、房地產(chǎn)商預(yù)售商品房時(shí)的“五證”：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，納稅申報(bào)表主表、附表及附屬資料，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、納稅人申報(bào)納稅的其他相關(guān)信息。稅務(wù)機(jī)關(guān)的日常項(xiàng)目化管理，必須從企業(yè)內(nèi)部信息中掌握納稅人的經(jīng)營情況、開發(fā)面積、開發(fā)套數(shù)、開發(fā)周期、開發(fā)產(chǎn)品的類型、銷售單價(jià)、銷售進(jìn)度、建筑施工成本等與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。

篇（2）

前言

房地產(chǎn)隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分。房地產(chǎn)的稅收在整個(gè)稅收中也占有及其重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，如在購買土地的環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花費(fèi)等；在土地使用環(huán)節(jié)要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花費(fèi)、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等；在發(fā)放職工工資環(huán)節(jié)要代扣代繳個(gè)人所得稅。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理工作內(nèi)容豐富，稅率變化大，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收管理工作，減少企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達(dá)11種之多，稅務(wù)機(jī)關(guān)每年對(duì)稅收稽查，也遇到涉稅風(fēng)險(xiǎn)。通過稅務(wù)稽查，我們認(rèn)識(shí)到企業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)該從項(xiàng)目部到公司都應(yīng)該設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)師專職崗位，來專門管理項(xiàng)目及企業(yè)的稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營報(bào)驗(yàn)證明管理、稅款計(jì)算、納稅申報(bào)、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

近幾年來，由于國家實(shí)行積極的財(cái)政政策，拉動(dòng)投資需求，啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。但透視房地產(chǎn)業(yè)稅收本質(zhì)，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競(jìng)爭(zhēng)。重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)稅收面臨的問題作一點(diǎn)有益的探討。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管面臨的問題

（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調(diào)劑收入

這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預(yù)收購房款或當(dāng)期售房款長(zhǎng)期掛在往來賬上，作為調(diào)節(jié)利潤多少的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，不及時(shí)申報(bào)納稅；二是客戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓變更收取客戶的手續(xù)費(fèi)用，不確認(rèn)銷售收入，直接沖減銷售費(fèi)用或者間接費(fèi)用，逃繳企業(yè)所得稅；三是對(duì)外投資分回的收益，賬務(wù)處理上掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅；四是以租待售的商業(yè)營業(yè)房的租賃費(fèi)用不確認(rèn)收入，直接沖減銷售費(fèi)用，偷逃流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。五是收到銀行按揭款時(shí)，長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應(yīng)該作為銷售的綜合辦公樓轉(zhuǎn)為自用，不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，逃繳房產(chǎn)使用稅等等。

（二）以房抵債、抵費(fèi)用或弄虛作假不計(jì)銷售收入，偷逃相關(guān)稅收

主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵項(xiàng)銀行借款本息；抵項(xiàng)應(yīng)分配給投資方的利潤；抵項(xiàng)應(yīng)支付的建筑安裝工程款；抵項(xiàng)獲取土地使用權(quán)的價(jià)款等相關(guān)債務(wù)，直接計(jì)入往來科目。二是以商品房抵項(xiàng)應(yīng)支付的廣告費(fèi)用、電力費(fèi)用等支出，不計(jì)銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計(jì)收入或減少應(yīng)稅所得稅額。

（三）稅前扣除項(xiàng)目不真實(shí)，虛列或高估成本

主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應(yīng)稅所得；二是不按項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)賬，將完工和未完工的項(xiàng)目成本混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增，導(dǎo)致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進(jìn)行道路減少、小區(qū)綠化等配套設(shè)施建設(shè)時(shí)，設(shè)法高估配套工程成本及其相關(guān)費(fèi)用；四是人為地將開發(fā)項(xiàng)目中的自用部分成本縮水，擴(kuò)大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤，逃避相關(guān)稅收；五是多列利息支出和預(yù)提費(fèi)用，隱瞞實(shí)際利潤額。

（四）以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報(bào)納稅，偷逃稅款

主要表現(xiàn)為：一是代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取的費(fèi)用，如煤氣管網(wǎng)費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi)、郵電通訊配套費(fèi)、房屋交易費(fèi)、水電增容費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話電纜安裝費(fèi)、綠化費(fèi)等。企業(yè)往往以代收款項(xiàng)全部付給了委托單位為由，在財(cái)務(wù)處理上不計(jì)收入或直接沖喊開發(fā)成本，導(dǎo)致營業(yè)額減少，偷逃相關(guān)稅收；二是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，非法轉(zhuǎn)移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準(zhǔn)確反映為由，不申報(bào)納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷稅逃稅常用的主要手段。

二、我公司設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)師后的納稅情況及其意義

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業(yè)六年的稅種共計(jì)十一種，實(shí)際繳納各種稅收近一個(gè)億。其中企業(yè)所得稅繳納2516.95萬元。

通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業(yè)稅收工作，我公司從成立開始就設(shè)立了稅務(wù)會(huì)計(jì)師崗位，對(duì)企業(yè)的稅收工作進(jìn)行全面的管理。公司依法進(jìn)行稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營報(bào)驗(yàn)證明管理、稅款計(jì)算、納稅申報(bào)、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。

1.有利于全面、系統(tǒng)地考察整個(gè)稅收管理活動(dòng)內(nèi)在的必然的聯(lián)系和活動(dòng)規(guī)律，加強(qiáng)企業(yè)稅收內(nèi)部控制制度，合法、合理、及時(shí)申報(bào)繳納各項(xiàng)稅收。

2.有利于正確制定和貫徹、實(shí)施、執(zhí)行實(shí)施政策法規(guī)，實(shí)現(xiàn)稅收管理要素的優(yōu)化組合，提高稅收管理水平和規(guī)模效率，合理規(guī)避企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)。

3.有利于充分發(fā)揮稅收管理職能，進(jìn)行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)稅收征管的良性循環(huán)。

4.有利于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)依法治稅，建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實(shí)現(xiàn)稅企和諧統(tǒng)一。

三、關(guān)于稅務(wù)會(huì)計(jì)師

稅務(wù)會(huì)計(jì)師（CTAC）是由中國總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)認(rèn)證的國家高級(jí)財(cái)稅管理人才重點(diǎn)培養(yǎng)項(xiàng)目，是以國家現(xiàn)行稅收法律法規(guī)為依據(jù)，以貨幣計(jì)量為基本形式，運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)的基本理論和核算方法，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地對(duì)納稅人應(yīng)納稅款的形成，計(jì)算和繳納；即稅務(wù)活動(dòng)所引起的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行核算和監(jiān)督，以及稅務(wù)統(tǒng)籌管理、稅務(wù)檢查、納稅籌劃等一系列與稅務(wù)相關(guān)的稅務(wù)工作，以保障國家利益和納稅人合法權(quán)益的一種企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)專職崗位和專業(yè)會(huì)計(jì)人。

可以說由于稅務(wù)會(huì)計(jì)師這個(gè)管理崗位的產(chǎn)生，就使得企業(yè)原本的一些具有涉稅經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道會(huì)計(jì)人員，通過必要的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，在掌握了稅務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)和納稅常識(shí)、稅收籌劃技能等一系列相關(guān)專業(yè)知識(shí)后，從傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)崗位中分離出來，以相對(duì)獨(dú)立的身份，參與企業(yè)核算反映、監(jiān)督管理、預(yù)測(cè)和決策的職能管理中，從而達(dá)到節(jié)約納稅成本、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)、提高資金使用效益、實(shí)現(xiàn)利潤最大化、以推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

四、稅務(wù)會(huì)計(jì)師在企業(yè)稅務(wù)工作中的作用及意義

（一）在稅務(wù)會(huì)計(jì)師這個(gè)定義沒有立法前，作為企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的一名與稅務(wù)打交道的會(huì)計(jì)，他的職能只是在每月的15號(hào)之前完成報(bào)稅，繳稅業(yè)務(wù)，填寫一些稅務(wù)機(jī)關(guān)要求填寫的稅務(wù)報(bào)表，在特殊情況下處理一些簡(jiǎn)單的稅務(wù)糾紛。現(xiàn)階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現(xiàn)代化的越來越嚴(yán)格、計(jì)算方式的越來越復(fù)雜，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)會(huì)計(jì)制度以及一系列稅收法律法規(guī)的完善，使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)逐漸出現(xiàn)差異，它們對(duì)會(huì)計(jì)事項(xiàng)的要求也隨之出現(xiàn)了分歧，現(xiàn)有企業(yè)的一些“稅務(wù)會(huì)計(jì)”無論從管理上還是對(duì)稅法的理解上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利潤最大化而必須進(jìn)行的稅收籌劃業(yè)務(wù)。作為一名與稅務(wù)打交道近三十年的會(huì)計(jì)我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓(xùn)學(xué)習(xí)中，納稅籌劃作為一個(gè)全新的名詞，還不完全被各公司和企業(yè)所接受。但是，當(dāng)時(shí)老師的一席之言卻讓學(xué)員振動(dòng)。他說，他在給一些企業(yè)、公司作納稅籌劃的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，這些公司和企業(yè)可以說都沒有少繳稅，但卻因?yàn)樨?cái)務(wù)人員對(duì)稅收法規(guī)了解的不及時(shí)、對(duì)稅務(wù)理解的不全面、不到位，而給稅務(wù)機(jī)關(guān)多交了稅款?；毓竞?，筆者對(duì)我公司的繳稅情況進(jìn)行了一次盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)公司從開始就設(shè)立了稅務(wù)會(huì)計(jì)師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現(xiàn)象，充分說明了設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)師崗位與不設(shè)立該崗位，對(duì)企業(yè)稅收影響很大。

（二）企業(yè)為了提高稅務(wù)管理的有效性，設(shè)置專職的稅務(wù)會(huì)計(jì)，按照稅務(wù)會(huì)計(jì)的職責(zé)，一是根據(jù)稅收法規(guī)對(duì)應(yīng)稅收入、可扣除項(xiàng)目、應(yīng)稅利潤和應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量，計(jì)算和繳納應(yīng)繳稅金，編制納稅申報(bào)表來滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)等利益主體對(duì)稅務(wù)信息的要求。二是根據(jù)稅法和企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃對(duì)稅金支出進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)納稅活動(dòng)進(jìn)行合理籌劃，發(fā)揮稅務(wù)會(huì)計(jì)的融資作用，盡可能使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)降到最低。

總結(jié)語

在設(shè)有專職稅務(wù)會(huì)計(jì)崗位和不設(shè)專職稅務(wù)會(huì)計(jì)崗位的情況下，所產(chǎn)生的結(jié)果和作用卻是截然的不同。前者產(chǎn)生的結(jié)果是因?yàn)闀?huì)計(jì)人員因不能全面、及時(shí)的掌握稅收法規(guī)，或?qū)Χ惙ɡ斫獾牟煌笍?，將不該繳的稅多交了，不但沒有起到為企業(yè)節(jié)約支出、減少浪費(fèi)、利潤最大化的作用，反而還為企業(yè)造成了經(jīng)濟(jì)損失。增加了稅收負(fù)擔(dān)；而后者的結(jié)果則是稅務(wù)會(huì)計(jì)通過對(duì)稅收法規(guī)、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規(guī)定，在國家法律、法規(guī)及政策允許的范圍內(nèi)，堅(jiān)持合法性、事先性、適應(yīng)性、綜合性的原則基礎(chǔ)，進(jìn)行具體的籌劃操作和運(yùn)作，為企業(yè)最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇（3）

（一）房地產(chǎn)無序開發(fā)促進(jìn)實(shí)施土地增值稅條例

由于房地產(chǎn)的無序開發(fā)，土地資源不斷流失，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于利益的驅(qū)使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費(fèi)土地資源，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地總量失去管控，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。土地資源的不斷流失導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，阻礙了國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產(chǎn)用地總量，我國實(shí)施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。

（二）操作程序越來越復(fù)雜，稅負(fù)逐漸增加

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅種，并且在房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負(fù)比較重，核算非常復(fù)雜并且有很長(zhǎng)的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業(yè)的人一起合作，還要消耗非常大的財(cái)力物力；與此同時(shí)，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴(yán)格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級(jí)稅務(wù)部門清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，與以前相比，大大強(qiáng)化了對(duì)土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力不斷大幅增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤減少。

（三）涉稅風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管力度不斷變強(qiáng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷飛速發(fā)展，為了抑制投資過熱和房?jī)r(jià)暴漲等問題，國家逐漸實(shí)施了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于各地政府對(duì)房地產(chǎn)增值稅稅收的管控力度不斷加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的確定性不斷下降，涉稅風(fēng)險(xiǎn)越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，近些年房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅不斷增加，全國土地增值稅稅額占全國稅收總額的比例不斷加大，稅務(wù)單位也不斷加大對(duì)土地增值稅的監(jiān)管力度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）確立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)

要?Ψ康夭?企業(yè)土地增值稅稅務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，需要確立一個(gè)具體的評(píng)估指標(biāo)。本文以土地增值稅稅負(fù)率為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)來評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅稅負(fù)率等于土地增值稅稅額除以利潤總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財(cái)務(wù)報(bào)告中的營業(yè)稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤總額是從利潤表中得出的利潤總和。

（二）選取樣本數(shù)據(jù)

本文根據(jù)國泰安數(shù)據(jù)庫的標(biāo)準(zhǔn)，選擇142家房地產(chǎn)企業(yè)，除去數(shù)據(jù)不夠完善、利潤總額小于零或者資產(chǎn)負(fù)債率大于一的企業(yè)，最終以二分之一的房地產(chǎn)企業(yè)來作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的樣本。收集樣本三年的財(cái)務(wù)年度報(bào)告，根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估指標(biāo)，從財(cái)務(wù)年度報(bào)告中獲得相應(yīng)的土地增值稅數(shù)據(jù)，再結(jié)合土地增值稅稅負(fù)率計(jì)算方式，得出各個(gè)樣本企業(yè)的稅負(fù)差異率來評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

（三）分析土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果

倘若房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)差異率大于零，那么可以說明該房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率比整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)率低，由此可以判斷企業(yè)可能有以下三個(gè)問題：首先，該房地產(chǎn)企業(yè)使用的稅收優(yōu)惠政策是錯(cuò)誤的；其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)了該公司運(yùn)用了不夠科學(xué)合理的納稅方案；最后一點(diǎn)是極有可能由于該房地產(chǎn)企業(yè)不遵守稅收法規(guī)，從而被罰款、要求補(bǔ)足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽(yù)受損風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，還可以統(tǒng)計(jì)處于稅差異率區(qū)間上的房地產(chǎn)企業(yè)所占樣本的多少來更深入分析整個(gè)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率的絕對(duì)值在百分之三十以上，這代表該房地產(chǎn)企業(yè)有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也就是說我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都可能存在有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。有些房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率在零以上，這說明該企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率水平處于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平之上，這其中的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)率在百分之三十以上，從2013年的得出的數(shù)據(jù)來看，該年的土地增值稅稅負(fù)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前，這表明稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的途徑探討

（一）提高風(fēng)險(xiǎn)籌劃意識(shí)

土地增值稅有周期長(zhǎng)、先預(yù)征后清算的特點(diǎn)，并且大多數(shù)稅收政策還不能精確，導(dǎo)致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵是提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的風(fēng)險(xiǎn)籌劃意識(shí)。下面從兩個(gè)方面來說明：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)該提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，樹立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)籌劃觀念，同時(shí)不斷學(xué)習(xí)，提高自身的綜合素質(zhì)，包括專業(yè)能力、籌劃能力、預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境能力以及分析能力等等。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該時(shí)刻把握土地增值稅政策的最新動(dòng)態(tài)，根據(jù)所在的房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)來緊跟國家稅收政策的步伐，主動(dòng)去維護(hù)本企業(yè)的信譽(yù)，保證本企業(yè)能夠擁有一個(gè)良好的企業(yè)形象。

（二）與稅務(wù)機(jī)構(gòu)保持高度的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)自覺與稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，定期與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)系。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)部門的職員要積極建立和維護(hù)企業(yè)良好的納稅人形象，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行相關(guān)工作，迎合稅務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展要求，這將為房地產(chǎn)企業(yè)獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)有時(shí)會(huì)在國稅總局和財(cái)政部等推出新的稅收政策的基礎(chǔ)上制定一些地方性的條例規(guī)定，或者稅收的優(yōu)惠政策，而房地產(chǎn)企業(yè)如果不能與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系的話，就很難及時(shí)把握這些重要的信息。當(dāng)稅收政策被調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該積極主動(dòng)去稅務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢了解企業(yè)可能面臨的狀況、風(fēng)險(xiǎn)等等；此外要積極去與稅務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取能夠在最合適的時(shí)間點(diǎn)上使用最新的稅收優(yōu)惠政策，并不斷優(yōu)化升級(jí)籌劃方案，努力達(dá)成預(yù)想的目標(biāo)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強(qiáng)化，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)力度，確保清算完畢。

（三）建立并完善企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制管理制度

篇（4）

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年10月28日

一、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義

（一）有利于細(xì)化行業(yè)分類?！盃I改增”后我國的增值稅納稅鏈條更加完整，納稅人所購買的服務(wù)類等業(yè)務(wù)可以進(jìn)行抵扣。從動(dòng)態(tài)來看，由于在最終消費(fèi)以前的各個(gè)環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，納稅人只需繳納增值部分，消除了重復(fù)征稅，減輕行業(yè)消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，從而刺激需求，并以此種方式形成良性循環(huán)。如房地產(chǎn)企業(yè)可把原來的施工合同改為采購原材料業(yè)務(wù)和提供勞務(wù)業(yè)務(wù)，進(jìn)行合理的避稅，從而降低建筑成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工與合作；同時(shí)也有助于增值稅收入的增加。

（二）有助于規(guī)范財(cái)務(wù)管理與納稅規(guī)劃。“營改增”后規(guī)定只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能進(jìn)行納稅申報(bào)，在一定程度上規(guī)范了企業(yè)財(cái)務(wù)管理。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)施工行為營業(yè)稅的申報(bào)方式基本上是粗放型的，如依據(jù)合同或有的稅務(wù)單位沒有合同的情況下同樣能夠繳稅代開發(fā)票，這就增加了企業(yè)虛開發(fā)票的可能性，擴(kuò)大了企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，在與同行的競(jìng)爭(zhēng)中也有失公平?！盃I改增”后企業(yè)需要根據(jù)自身的情況判斷：企業(yè)是否符合稅收優(yōu)惠政策的條件，如果符合了優(yōu)惠政策條件，企業(yè)需要按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定來進(jìn)行必要的操作流程和備案手續(xù)，同時(shí)企業(yè)需要將應(yīng)稅項(xiàng)目和免稅項(xiàng)目作出準(zhǔn)確的核算，處理好免稅項(xiàng)目和增值稅專用發(fā)票兩者之間的關(guān)系等。企業(yè)需要對(duì)這些方面作出正確的判斷與核算，做出最有利于企業(yè)的納稅規(guī)劃。

（三）有助于降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。盡管目前稅收中性原則還未充分體現(xiàn)，增值稅實(shí)施后，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)微增，較“營改增”前稅負(fù)平均增加率約為0.77%，但是部分抵扣幅度較大的企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)稅負(fù)減輕的情況。根據(jù)上海華燕房盟網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司的稅負(fù)測(cè)算表明，通過“營改增”，該企業(yè)獲得一定程度的稅負(fù)減輕，對(duì)下游提供可抵扣的增值稅發(fā)票，自身稅負(fù)下降的同時(shí)，下游企業(yè)稅負(fù)也得到減輕。稅負(fù)的減輕，使得企業(yè)具備一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)由于可以開出增值稅發(fā)票，下游企業(yè)選擇供應(yīng)商時(shí)會(huì)有所傾斜，促進(jìn)結(jié)構(gòu)性減稅的實(shí)現(xiàn)，也有利于新興企業(yè)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

二、“營改增”造成企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定存在差異。會(huì)計(jì)制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現(xiàn)新的問題，雖然國家稅務(wù)總局與財(cái)政部不斷出臺(tái)相關(guān)文件進(jìn)行補(bǔ)充和解釋，但會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定之間的差異更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真地對(duì)改革后的財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識(shí)進(jìn)行理解、學(xué)習(xí)掌握和運(yùn)用，在實(shí)踐中不斷協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定的差異，這無形中為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員帶來了巨大的考驗(yàn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)剛剛完成“營改增”，企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，大多企業(yè)還采取原有的“粗放式”經(jīng)營管理模式。企業(yè)管理層及執(zhí)行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識(shí)不強(qiáng)，往往只重視企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不夠重視，從而容易導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不健全。大多數(shù)企業(yè)沒有設(shè)置專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)或稅收管理崗位，有些雖然設(shè)置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報(bào)稅，而沒有相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財(cái)務(wù)人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業(yè)素質(zhì)。

（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部防控制度不健全。大企業(yè)缺乏必要的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制：一是大企業(yè)內(nèi)部各部門間的涉稅信息不能及時(shí)傳遞和交流；二是大企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有建立有效的溝通渠道，難以及時(shí)掌握稅收政策變化對(duì)大企業(yè)的影響；三是大企業(yè)沒有建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、控制和評(píng)價(jià)等整個(gè)過程不能進(jìn)行有效的監(jiān)控。因此，大企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理必須要從大企業(yè)的內(nèi)部管理入手，重視并采取積極的措施防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理意識(shí)。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的好壞，主要取決于企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化。首先企業(yè)治理層和管理層需樹立正確的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和理念。在全企業(yè)構(gòu)建一種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化氛圍，使財(cái)務(wù)人員做到遵紀(jì)守法、誠信納稅，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作成效和每個(gè)人的直接利益相關(guān)，如此便可有效增強(qiáng)企業(yè)相關(guān)人員的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。在實(shí)務(wù)操作中，財(cái)務(wù)人員要做好以下工作：加強(qiáng)抵扣憑證管理、規(guī)范財(cái)務(wù)核算、防范虛開發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅業(yè)務(wù)等。

（二）建立科學(xué)規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)體系。所謂“沒有規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先確定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的目標(biāo)，在合法性、全面性、配合與監(jiān)督三原則的指導(dǎo)下，根據(jù)行業(yè)特征與稅收政策，從戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)層面識(shí)別、分析、評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系。同時(shí)，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理以及加強(qiáng)員工涉稅培訓(xùn)，更好地防范、降低、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的目標(biāo)。只有這樣，才能有效實(shí)施稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（三）完善內(nèi)部管理制度。從稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的角度，對(duì)其在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設(shè)性的意見，以解決該企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構(gòu)架出一個(gè)完整的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。在事先預(yù)防模塊中，需要完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、樹立風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)文化、建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)不同等級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案；在事后監(jiān)督與評(píng)價(jià)模塊，通過建立信息系統(tǒng)進(jìn)行有效溝通，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理體系進(jìn)行全過程監(jiān)督與評(píng)估，保證企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理持續(xù)、有效運(yùn)行。

（四）全面梳理公司業(yè)務(wù)流程和修訂合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行深入討論，分析現(xiàn)時(shí)的業(yè)務(wù)流程，識(shí)別在采購、銷售、發(fā)票、會(huì)計(jì)核算、系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞等流程中潛在的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)和控制要素，在風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)增加相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制工具，從提高工作效率和降低財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的角度，對(duì)業(yè)務(wù)流程做相應(yīng)改造。一方面對(duì)過渡期合同進(jìn)行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態(tài)，以選擇適用的相關(guān)過渡期增值稅政策；同時(shí)，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價(jià)格、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、發(fā)票的開具和取得要求、納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)等進(jìn)行協(xié)商和重新確認(rèn)，并簽署相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議來明確上述條款變化。另一方面對(duì)現(xiàn)有合同模板進(jìn)行修訂：收集現(xiàn)有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對(duì)合同條款根據(jù) “營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價(jià)款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)等應(yīng)稅服務(wù)的情況下，在合同中分別列示服務(wù)內(nèi)容、不含稅價(jià)及對(duì)應(yīng)增值稅額等。

主要參考文獻(xiàn)：

篇（5）

房地產(chǎn)收入符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)――收入》指南中提供勞務(wù)收入標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)則對(duì)收入的確認(rèn)規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，要求符合以下四個(gè)條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；

（2）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

（3）交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

顯然，一項(xiàng)交易或事項(xiàng)發(fā)生后，若僅同商品銷售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時(shí)確認(rèn)為收入，就需要會(huì)計(jì)人員運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行職業(yè)判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務(wù)時(shí)有無附加條件而使所銷售的商品或勞務(wù)在似乎錢貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進(jìn)行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時(shí)確認(rèn)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型

（1）收入構(gòu)成

①費(fèi)是指公司銷售開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售成功且達(dá)到合同約定條款后按照合同約定比例，開發(fā)商結(jié)算給公司的銷售傭金。

②顧問費(fèi)是指公司為開發(fā)商提供的前期市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)策劃以及后期銷售過程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報(bào)酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結(jié)算分銷傭金。

④開發(fā)商給予的獎(jiǎng)勵(lì)是指在房地產(chǎn)銷售期間開發(fā)商根據(jù)銷售情況給予的固定的或者臨時(shí)性的各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，其中包含：跳點(diǎn)、超價(jià)等。

（2）合同收入確認(rèn)條款類型

①銷售合同

a.以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷售公司費(fèi)收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算銷售傭金。

b.開發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認(rèn)公司銷售傭金

合同約定開發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算傭金。

c.開發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

開發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿意評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)后才可結(jié)算。

②顧問策劃合同，是與開發(fā)商簽訂的為開發(fā)項(xiàng)目提供市場(chǎng)定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營銷計(jì)劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)，按合同總價(jià)款的比例，分階段結(jié)算傭金報(bào)酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項(xiàng)目的銷售服務(wù)活動(dòng)。

④獎(jiǎng)勵(lì)合同或臨時(shí)約定協(xié)議，開發(fā)公司視銷售情況階段性和臨時(shí)性與公司約定的銷售獎(jiǎng)勵(lì)。比如：跳點(diǎn)合同中的傭金結(jié)算。

3.規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的重要性

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認(rèn)原則不僅能夠幫助企業(yè)準(zhǔn)確計(jì)量經(jīng)營業(yè)績(jī)、規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。

（1）計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，能夠增強(qiáng)可比性。統(tǒng)一了行業(yè)收入確認(rèn)的條件，而非個(gè)性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對(duì)標(biāo)，行業(yè)業(yè)績(jī)可評(píng)判，為企業(yè)經(jīng)營決策提供有效數(shù)據(jù)。

（2）規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認(rèn)過程，是需要公司和開發(fā)商之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交換和確認(rèn)，這個(gè)過程為今后新合同的條款設(shè)計(jì)、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障；同時(shí)也可以避免在混亂的收入確認(rèn)下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（3）提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認(rèn)過程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標(biāo)準(zhǔn)的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)流程，這個(gè)流程本身就是一個(gè)科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強(qiáng)自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。

（4）通過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，減少行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)營競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。為公司上市審計(jì)提供理論支持，方便審計(jì)師發(fā)表審計(jì)意見，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

二、 房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的影響因素

1.收入準(zhǔn)則的限制

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》應(yīng)用指南中認(rèn)為：長(zhǎng)期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi)，在相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來說其時(shí)間跨度往往需要幾個(gè)月甚至一兩年，在此期間為開發(fā)商提供一項(xiàng)重復(fù)勞務(wù)即銷售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入，這里的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發(fā)商的主導(dǎo)地位導(dǎo)致的信息的收集和確認(rèn)過程的不對(duì)等地位，在實(shí)際工作中很難作為收入確認(rèn)的依據(jù)。且現(xiàn)在開發(fā)商作為強(qiáng)勢(shì)的一方，經(jīng)常會(huì)有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算費(fèi)的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致以權(quán)責(zé)發(fā)生制按合同條款確認(rèn)收入?yún)s無法收回所確認(rèn)款項(xiàng)。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷售公司費(fèi)收入

在現(xiàn)實(shí)中，銷售公司負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達(dá)開發(fā)商賬戶時(shí)間及金額，此部分房款對(duì)應(yīng)費(fèi)可以依據(jù)合同確認(rèn)傭金，但是由于開發(fā)商財(cái)務(wù)及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時(shí)查詢已銷售房屋尾款是否到達(dá)開發(fā)商賬戶及具體金額，由于開發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長(zhǎng)期不與銷售公司對(duì)賬確認(rèn)，導(dǎo)致銷售公司實(shí)際已達(dá)到合同約定收入確認(rèn)條件，但是因?yàn)樾畔⒌牟煌暾鵁o法確認(rèn)收入。

（2）開發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認(rèn)銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡(jiǎn)單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經(jīng)到達(dá)開發(fā)商賬戶，原因同上，從而無法根據(jù)合同條款確認(rèn)收入。

（3）開發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存?zhèn)蚪鹦畔N售公司更加無法掌握，只能按照開發(fā)商結(jié)算傭金時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業(yè)唯一處于相對(duì)主導(dǎo)地位的收入形式，因?yàn)槠湫枰罅康男畔?、?jīng)驗(yàn)和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認(rèn)收入，但是如果面對(duì)的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷售業(yè)務(wù)，也不得不遷就開發(fā)商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點(diǎn)收入

此二類收入因統(tǒng)計(jì)過程需大量開發(fā)商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司信息的不對(duì)等，導(dǎo)致實(shí)操中也無法完全按照合同條款確認(rèn)收入，也只能按照實(shí)際到賬時(shí)確認(rèn)。

3.稅務(wù)收入確認(rèn)的差異

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號(hào)中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個(gè)納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，應(yīng)采用完工進(jìn)度（完工百分比）法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。

（1）提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)，是指同時(shí)滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計(jì)量；②交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業(yè)提供勞務(wù)完工進(jìn)度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測(cè)量；②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例；③發(fā)生成本占總成本的比例。

（3）企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計(jì)已確認(rèn)提供勞務(wù)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期勞務(wù)收入；同時(shí)，按照提供勞務(wù)估計(jì)總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計(jì)已確認(rèn)勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。

根據(jù)之前對(duì)房地產(chǎn)銷售行業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析可見，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰鶕?jù)合同條款并結(jié)合開發(fā)商確認(rèn)的證據(jù)來確認(rèn)交易的完工進(jìn)度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會(huì)與國家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)銷售公司按照稅務(wù)確認(rèn)收入條件確認(rèn)收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認(rèn)基礎(chǔ)，而得不到真實(shí)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預(yù)測(cè)，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認(rèn)收入后期出現(xiàn)，同時(shí)已經(jīng)上繳的稅款也無法退回，那么對(duì)于房地產(chǎn)銷售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認(rèn)方式確認(rèn)收入將加大行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、 完善房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的建議

1.銷售經(jīng)紀(jì)公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎(chǔ)臺(tái)賬

在銷售過程中，建立銷售基礎(chǔ)臺(tái)賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個(gè)過程中客戶與開發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時(shí)間、全額房款支付完畢的時(shí)點(diǎn)以及客戶的滿意度評(píng)價(jià)等等。

（2）與開發(fā)商定期溝通和對(duì)賬

與開發(fā)商建立起良好溝通機(jī)制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。公司和開發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進(jìn)行數(shù)據(jù)核對(duì)和交換，以便于雙方能夠準(zhǔn)確確認(rèn)收入和成本（公司確認(rèn)收入，開發(fā)商確認(rèn)成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經(jīng)濟(jì)利益能夠及時(shí)流入企業(yè)，維護(hù)企業(yè)自身利益，銷售公司應(yīng)該針對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預(yù)警時(shí)間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長(zhǎng)期的合作機(jī)制等等。

2.政府房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制

（1）完善房地產(chǎn)銷售合同備案的內(nèi)容

受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門也不能隨時(shí)動(dòng)態(tài)掌握銷售情況，這既不便于國家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和使用。建議增加房地產(chǎn)銷售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時(shí)間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統(tǒng)

既然監(jiān)管部門建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進(jìn)行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個(gè)人用戶和企業(yè)用戶，對(duì)其相應(yīng)公開不同等級(jí)的信息查詢內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。

（3）加大對(duì)房地產(chǎn)銷售的管理與控制，從政府層面建立項(xiàng)目運(yùn)作的上報(bào)機(jī)制

在國家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項(xiàng)目操作的過程，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項(xiàng)目進(jìn)展全過程的上報(bào)制度，監(jiān)控相關(guān)項(xiàng)目從立項(xiàng)到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認(rèn)。

篇（6）

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 企業(yè)稅務(wù) 稅務(wù)籌劃

隨著國家鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產(chǎn)調(diào)控的方向之一。稅務(wù)籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益、增強(qiáng)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效舉措。

所謂稅務(wù)籌劃，就是指納稅人在復(fù)雜的涉稅環(huán)境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，以規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，控制、減少稅負(fù)，以達(dá)到稅后經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義

（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房?jī)r(jià)上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段

目前，我國針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

（一）前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項(xiàng)目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購買。從非政府單位購買土地時(shí)就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。

（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

在物業(yè)持有階段，通過對(duì)持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來對(duì)納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營流程，同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠

稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對(duì)策建議

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)

要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí)，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營過程。

（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理

有效的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個(gè)過程。首先，企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法和程序，制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理考核制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。此外，對(duì)稅收政策變動(dòng)的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動(dòng)，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關(guān)注實(shí)時(shí)政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn) 稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)

某房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例分析

2007年,某房地產(chǎn)公司以7500萬元購得一塊商業(yè)用地,用于普通住宅建設(shè),預(yù)計(jì)房屋可售面積3萬平方米左右,營業(yè)稅及附加稅率總計(jì)5.55%,契稅3%,所需資金部分來自于銀行貸款。具體數(shù)據(jù)如表1所示:

籌劃前:營業(yè)稅及附加為2164.5萬元,土地增值稅為9318.075萬元,稅金合計(jì)(不考慮印花稅)為11482.575萬元。

該房地產(chǎn)公司決定接受稅務(wù)師的籌劃建議,單獨(dú)成立銷售公司。房地產(chǎn)公司先將房屋按每平方米8000元的價(jià)格出售給銷售公司,再由銷售公司按13000元的價(jià)格出售給客戶。

籌劃后:房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額為營業(yè)稅及附加1332萬元、土地增值稅2925.6萬元;銷售公司應(yīng)納稅額為:契稅720萬元、營業(yè)稅及附加2164.5萬元、土地增值稅3850.65萬元,兩公司稅金合計(jì)為10992.75萬元,可以節(jié)稅489.825萬元。

經(jīng)過上述比較,該公司認(rèn)可了稅務(wù)師的方案,可是在方案執(zhí)行過程中,問題逐漸顯現(xiàn)。首先,房屋過戶到銷售公司后,已經(jīng)成為二手房,需到二手房交易中心交易,這為房屋的銷售帶來意想不到的困難。其次,根據(jù)營業(yè)稅條例規(guī)定:納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其營業(yè)額。該公司將房屋以8000元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給銷售公司,該價(jià)格明顯低于同類房屋的交易價(jià)格,因而該公司還面臨著營業(yè)稅被重新核定,需補(bǔ)交稅款、滯納金甚至被罰款的可能。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn),是指納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時(shí),因各種不確定因素的存在使籌劃收益偏離納稅人預(yù)期結(jié)果的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

法律風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃業(yè)務(wù)在我國還不成熟,它經(jīng)常在稅收法律規(guī)定的邊緣操作。稅收籌劃方案的合法性必須經(jīng)過稅務(wù)部門的確認(rèn),有時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法存在差異,這種差異的存在加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。另外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中發(fā)生對(duì)法律理解的偏差,使稅收籌劃蛻變成偷稅行為,又會(huì)導(dǎo)致稅收籌劃的違法風(fēng)險(xiǎn)。也就是說即使是合法的稅收籌劃行為,有可能因?yàn)槎愂照呃斫馄顚?dǎo)致稅收籌劃方案無法實(shí)際執(zhí)行,從而使稅收籌劃方案成一紙空文;或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為偷稅、逃稅行為,不但得不到稅收利益,反而加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本,使房地產(chǎn)企業(yè)得不償失。

政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響比較大,這主要是由房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所處的地位決定。目前,我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不成熟,現(xiàn)有的稅收規(guī)定中法律法規(guī)少,規(guī)章以及其他稅收規(guī)范性文件多,從而造成稅收法令政策的透明度明顯偏低。隨著法制建設(shè)的不斷深入,許多政策會(huì)相應(yīng)地發(fā)生變動(dòng),政府的稅收政策總是具有不定期或相對(duì)較短的時(shí)效性,這些都容易導(dǎo)致稅收籌劃的失敗。對(duì)同一房地產(chǎn)企業(yè)而言,在不同時(shí)段,往往會(huì)由于主、客觀條件的變化,使所選擇的籌劃政策失去原有的效用,甚至與法律相抵觸。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),對(duì)資金的需求巨大,若某一個(gè)環(huán)節(jié)的資金出現(xiàn)問題將引起整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的癱瘓。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須保證資金供應(yīng)的充足,房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金都是通過舉債而獲得,而借入的資本額越大,稅收籌劃的空間越大,獲取可能的稅收籌劃利益的機(jī)會(huì)也越大,但由此帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大。

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的方方面面,受多方面因素影響,它的發(fā)展取決于整個(gè)行業(yè)是否景氣,行業(yè)的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的難度非常大,容易導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

稅收籌劃的預(yù)先籌劃性與項(xiàng)目執(zhí)行過程存在不確定性之間的矛盾,是稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。具體包括以下幾個(gè)方面:

因稅收立法、執(zhí)法所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。在我國稅收法律中,稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間的權(quán)責(zé)關(guān)系并不完全對(duì)等,房地產(chǎn)企業(yè)處于一種相對(duì)劣勢(shì)的地位。稅務(wù)部門相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言更容易掌握更多稅法信息,對(duì)于新的法律的了解或獲得也滯后于稅務(wù)部門。由于稅收征納雙方關(guān)系權(quán)力責(zé)任的不對(duì)稱性及在法律中賦予稅務(wù)部門過多的自由裁量權(quán),造成即使稅收籌劃人員具有較為充分的空間,稅務(wù)部門也可以利用“稅法解釋權(quán)歸稅務(wù)機(jī)關(guān)”而輕易加以否定,從而使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

注重“稅負(fù)最低”,忽視企業(yè)整體利益。有的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為追求“稅負(fù)最低”,是稅收籌劃的目的,這是一種不完全正確的認(rèn)識(shí),是混淆和顛倒了稅收籌劃目標(biāo)和最終目的的關(guān)系。例如,誤以為用借入資金投資比用自有資金劃算(少交稅),但很多事例表明,使用借入資金雖然其利息可在所得稅前扣除,但由此未必增加房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤,相反它卻減少了房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤,另外還有可能引發(fā)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上稅負(fù)最低只是稅收籌劃的階段性目標(biāo),而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化才是稅收籌劃的最終目的。

片面夸大房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃無所不能,事實(shí)上稅收籌劃只是房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的一部分,它的作用是有限的,并受一定的條件制約。稅收籌劃往往需要與相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營決策配合使用才能相得益彰,產(chǎn)生較大的總體效益。另外,稅收籌劃的開展與房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅稅種、應(yīng)納稅額以及財(cái)務(wù)核算水平等情況息息相關(guān)。

因稅收籌劃人員自身素質(zhì)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。自身專業(yè)素質(zhì)主要反映在稅收籌劃人員對(duì)于稅法的全面理解與運(yùn)用方面,由于稅收法規(guī)的龐雜和稅收政策的頻繁變更,稅收籌劃人員受自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的限制,對(duì)有關(guān)稅收法規(guī)的精神把握不準(zhǔn),雖然主觀上沒有偷逃稅的意愿,但事實(shí)上由于籌劃不利,違反了稅法,產(chǎn)生了稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是通過采取合理的措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制,規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)損失。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的類型和產(chǎn)生原因,可以采取以下風(fēng)險(xiǎn)管理方法。

(一)樹立依法納稅意識(shí),完善會(huì)計(jì)核算工作

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策層必須樹立依法納稅的理念,這是成功開展稅收籌劃的前提。稅收籌劃可以在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤,但它只是全面提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的一個(gè)環(huán)節(jié),不能將房地產(chǎn)企業(yè)利潤的上升過多地寄希望于稅收籌劃。依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)核算資料和正確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的基本前提。稅收籌劃是否合法,首先必須通過稅務(wù)檢查,而檢查的依據(jù)就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算資料。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依法取得和保全會(huì)計(jì)核算資料、規(guī)范會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作,為提高稅收籌劃效果提供可靠的依據(jù)。

(二)準(zhǔn)確把握稅法政策,密切注視稅法的變動(dòng)

稅法是處理國家與房地產(chǎn)企業(yè)稅收分配關(guān)系的主要法律規(guī)范,稅收籌劃方案主要來自稅法政策中對(duì)計(jì)稅依據(jù)、稅率等的不同規(guī)定,對(duì)相關(guān)稅收規(guī)定的全面了解,就成為稅收籌劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。只有全面了解,才能預(yù)測(cè)出不同的納稅方案,并進(jìn)行比較,優(yōu)化選擇,進(jìn)而作出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最有利的稅收決策。反之,如果對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)不了解,就無法預(yù)測(cè)多種納稅方案,稅收籌劃活動(dòng)就無法進(jìn)行。稅法常常隨經(jīng)濟(jì)情況變化或?yàn)榕浜险叩男枰?而不斷修正和完善。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí),必須密切關(guān)注并適時(shí)調(diào)整自己的籌劃方案,以使自己的行為符合法律規(guī)范。

(三)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),提升自身素質(zhì)

防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)具有高度科學(xué)性、綜合性、技術(shù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),因此對(duì)具體操作人員有著較高的要求,稅收籌劃人員不僅要精通稅收法律法規(guī)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和房地產(chǎn)企業(yè)管理等方面的知識(shí),而且還應(yīng)具備經(jīng)濟(jì)前景預(yù)測(cè)能力、項(xiàng)目統(tǒng)籌謀劃能力以及與各部門合作配合的協(xié)作能力等素質(zhì),為房地產(chǎn)企業(yè)出具防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的方案或建議。稅收籌劃人員素質(zhì)的提高,一方面依賴于個(gè)人的發(fā)展,另一方面也依賴于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)的提高。只有整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)提高了,才能充分進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃。

(四)加強(qiáng)與稅務(wù)部門聯(lián)系,搞好稅企關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)行稅收籌劃,必須取得當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的支持,以確保合法性。進(jìn)行稅收籌劃,由于許多活動(dòng)是在法律的邊界運(yùn)作,稅收籌劃人員很難準(zhǔn)確把握其確切的界限,有些問題在概念的界定上本來就很模糊,比如稅收籌劃與避稅的區(qū)別等,況且各地具體的稅收征管方式有所不同,稅收?qǐng)?zhí)法部門擁有較大的自由裁量權(quán)。這就要求從事稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規(guī)定性,正確應(yīng)用財(cái)務(wù)知識(shí)的同時(shí),隨時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)稅收征管的特點(diǎn)和具體方法。經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持友好聯(lián)系,使稅收籌劃活動(dòng)適應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn),或者使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可,從而避免稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn),取得應(yīng)有的收益。

(五)顧全企業(yè)整體利益,注重稅收籌劃方案的綜合性

從根本上講,稅收籌劃歸結(jié)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的范疇。它的目標(biāo)是由企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)――企業(yè)價(jià)值最大化所決定的。稅收籌劃必須圍繞這一總體目標(biāo)進(jìn)行綜合策劃,將其納入房地產(chǎn)企業(yè)的整體投資和經(jīng)營戰(zhàn)略,不能局限于個(gè)別稅種,也不能僅僅著眼于節(jié)稅。單純看稅收籌劃是分稅種進(jìn)行的,對(duì)每個(gè)具體的稅種進(jìn)行籌劃,但房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要涉及到數(shù)種稅,即便一項(xiàng)具體業(yè)務(wù)也可能要涉及若干稅,例如一筆銷售收入是否確認(rèn)、何時(shí)確認(rèn)、可能會(huì)影響營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等,針對(duì)眾多的征稅對(duì)象、稅率、減免稅等,稅務(wù)籌劃時(shí)不能僅盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低,而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。另外,如果單純追求最大扣除項(xiàng)目、最小的計(jì)稅收入,會(huì)掩蓋企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營成果和獲利能力,影響企業(yè)的籌資和投資能力,進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);所以不能以稅負(fù)輕重作為選擇籌劃方案的唯一標(biāo)準(zhǔn),而應(yīng)以確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)下的稅收籌劃方案要具有可操作性。

通過以上分析,文章指出,隨著稅收籌劃活動(dòng)在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中價(jià)值的體現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)也該受到更多的關(guān)注,由于稅收籌劃主要側(cè)重于事前的籌劃,因此不可能完全消除稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn),但盡量降低或分散涉稅風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要內(nèi)容。成功的稅收籌劃方案應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)最小、收益最大的方案。

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篇（8）

營改增指的是營業(yè)稅改增值稅，將過去繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目，改成繳納增值稅，使得重復(fù)納稅h節(jié)得以減少，對(duì)于加快財(cái)稅體制改革具有重要意義。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增也會(huì)對(duì)其產(chǎn)生巨大的影響。營改增會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生積極的影響，但同時(shí)也會(huì)帶來新的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在營改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更好的發(fā)展，就必須識(shí)別營改增帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效的措施加以應(yīng)對(duì)，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的積極影響

（一）降低行業(yè)整體稅負(fù)

營改增實(shí)施之后，單從表面稅率看房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)大幅提升。實(shí)際上“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)只對(duì)增值額部分納稅，房地產(chǎn)行業(yè)擁有建筑業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等上游企業(yè)，如果能夠充分取得可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，要繳稅就會(huì)很少；如果企業(yè)做好了項(xiàng)目開發(fā)成本籌劃，在建設(shè)過程中將某些細(xì)節(jié)成本平攤，確保實(shí)現(xiàn)平均抵消，在某些時(shí)點(diǎn)甚至無須繳納增值稅，可以降低整體稅負(fù)壓力。企業(yè)稅負(fù)得到降低之后，價(jià)格優(yōu)勢(shì)就能夠進(jìn)一步凸顯。

營改增之后，進(jìn)一步的完善了我國的增值稅納稅體系，納稅人在購買服務(wù)類業(yè)務(wù)的時(shí)候，能夠進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。稅收在最終消費(fèi)之前，各個(gè)環(huán)節(jié)中都是環(huán)環(huán)相扣的。納稅人只需要對(duì)增值部分進(jìn)行繳納，避免了重復(fù)征稅的情況，因而使行業(yè)消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)得以減輕。在這樣的情況下，需求得到更大的刺激，從而能夠形成一種良性的循環(huán)。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，可將施工合同轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁﹦趧?wù)、購買原材料等業(yè)務(wù)，進(jìn)行合理的稅收籌劃，降低建筑成本增加房地產(chǎn)企業(yè)的合理收入。

（二）規(guī)范財(cái)務(wù)管理

“營改增”后只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進(jìn)行納稅申報(bào)，因而對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)稅收管理具有規(guī)范作用。在營業(yè)稅時(shí)代是對(duì)營業(yè)額全額征收營業(yè)稅，會(huì)計(jì)核算模式較為簡(jiǎn)單，但是增值稅采用的是抵扣模式，會(huì)計(jì)核算體系涉及科目多比較復(fù)雜，稍有不慎就會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就要求企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，有助于納稅申報(bào)的規(guī)范性和合法性。如果房地產(chǎn)企業(yè)做好這些方面的核算工作，能夠幫助企業(yè)做出更為合理的納稅規(guī)劃。財(cái)務(wù)管理水平更高、管理更加規(guī)范、稅收負(fù)擔(dān)水平將更低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”過渡期內(nèi)一個(gè)納稅主體有老項(xiàng)目和新項(xiàng)目的不同計(jì)稅方式并存，這也對(duì)企業(yè)內(nèi)部管控水平和財(cái)務(wù)管理水平提出了更進(jìn)一步的要求。

二、營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)職能部門不完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了稅收管理人員，但是沒有建立專門的稅收管理崗位、稅務(wù)管理職能部門。稅收管理人員的主要工作也僅僅是報(bào)稅，不具有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能。很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理人員是由財(cái)務(wù)人員兼職，在稅收方面的專業(yè)知識(shí)與技能有所欠缺，因而不能很好的防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

一些房地產(chǎn)企業(yè)營改增的進(jìn)程較慢，企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)。很多企業(yè)仍然采用過去的粗放式經(jīng)營管理模式進(jìn)行經(jīng)營管理。企業(yè)管理層和執(zhí)行人員缺乏應(yīng)有的納稅觀念，稅收遵從意識(shí)也比較低，通常只對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給予關(guān)注，但對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，因而使得企業(yè)容易面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部防控制度不建全

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)中缺乏有效的信息溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制，各部門之間不能及時(shí)傳遞交流稅務(wù)信息，缺乏良好的溝通渠道，對(duì)稅收政策的變化難以及時(shí)掌握。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)大都缺乏專業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)、控制、應(yīng)對(duì)、評(píng)估、識(shí)別等方面，缺乏有效的監(jiān)控和管理。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后仍然面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）規(guī)范業(yè)務(wù)流程與合同簽訂

在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程當(dāng)中，如系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞、會(huì)計(jì)核算、發(fā)票、銷售、采購等流程當(dāng)中，對(duì)潛在財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制要素、控制點(diǎn)進(jìn)行識(shí)別和發(fā)現(xiàn)，同時(shí)采取有效的風(fēng)險(xiǎn)控制工具進(jìn)行管理，基于對(duì)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的降低和對(duì)工作效率的提高，全面改造業(yè)務(wù)流程。對(duì)于過渡期合同，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效樹立，對(duì)各種不同完工狀態(tài)進(jìn)行區(qū)分，并對(duì)相應(yīng)的增值稅政策進(jìn)行選擇。對(duì)于過渡期合同中的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)、發(fā)票開具和取得要求、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、交易價(jià)格等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)與合同簽訂方進(jìn)行詳細(xì)的探討，對(duì)相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行簽署和確認(rèn)。此外，對(duì)于現(xiàn)有的合同模版，應(yīng)當(dāng)根據(jù)營改增后的稅收政策，進(jìn)行相應(yīng)的修改，并且在合同當(dāng)中對(duì)服務(wù)內(nèi)容、不含稅價(jià)、對(duì)應(yīng)增值稅額等進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)注，從而降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的角度，詳細(xì)的分析稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制中存在的問題，提出相應(yīng)的解決方法，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更好的規(guī)避。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。在事前管理中，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度進(jìn)行建設(shè)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)文化進(jìn)行建立，對(duì)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善[3]。在事中管理中，要通過財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，綜合應(yīng)用定量分析和定性分析，準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的防范措施。在事后管理中，應(yīng)對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行建立，確保溝通順暢，全面評(píng)估和監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)管理體系，確保持續(xù)有效的進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（三）建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制目標(biāo)，遵循監(jiān)督與配合、全面性、合法性的原則，明確稅收政策、行業(yè)特點(diǎn)，基于業(yè)務(wù)角度與戰(zhàn)略角度，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估、分析、識(shí)別，同時(shí)建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系。對(duì)員工進(jìn)行專門的涉稅培訓(xùn)，并對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的評(píng)估和管理，更加有效的對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避、降低和防范，確保企業(yè)健康良好的發(fā)展。

（四）提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理意識(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化至關(guān)重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層、治理層應(yīng)當(dāng)樹立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念和防范意識(shí)，營造稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化氛圍，確保財(cái)務(wù)人員能夠誠信納稅、遵紀(jì)守法，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的工作成效與個(gè)人直接利益產(chǎn)生相關(guān)聯(lián)，從而提高財(cái)務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。在實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)可以抵扣和部分可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅業(yè)務(wù)進(jìn)行明確，優(yōu)化完善稅收籌劃工作，對(duì)虛開發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，對(duì)財(cái)務(wù)核算工作進(jìn)行規(guī)范，加強(qiáng)抵扣憑證和發(fā)票管理，從而更好的防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

在過去我國的稅收體系中，營業(yè)稅是一種主要的稅負(fù)形式，但是由于會(huì)產(chǎn)生重復(fù)征稅等問題，不利于整體稅收的優(yōu)化和完善，因此，國家通過營改增的方式，對(duì)收稅體系進(jìn)行進(jìn)一步的完善。在營改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要主體，也面臨著新的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)對(duì)這些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及原因進(jìn)行分析和識(shí)別，從而采取有效的措施進(jìn)行防范，以確保企業(yè)自身的良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（9）

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨空前嚴(yán)重的來自稅收的壓力。一方面，國家稅務(wù)總局配合宏觀調(diào)控的政策要求出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)已成為各地稅務(wù)部門征管工作的重點(diǎn)；另一方面，購房者的維權(quán)意識(shí)在國家著力規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的背景下普遍有了提高，向稅務(wù)部門舉報(bào)開發(fā)商開票不規(guī)范的越來越多。于是，我們?cè)诿襟w上看到，一些房地產(chǎn)企業(yè)上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作，既有會(huì)計(jì)記帳、稅收申報(bào)、稅款繳納等工作，還有稅務(wù)參與企業(yè)經(jīng)營決策的工作。這些工作要求企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)企業(yè)的稅收管理工作有準(zhǔn)確、科學(xué)的認(rèn)識(shí)。

一、偷逃稅款的危害

北京市地稅局早在2005年對(duì)全市1103家房地產(chǎn)注冊(cè)企業(yè)的稅務(wù)稽查中，發(fā)現(xiàn)有965家企業(yè)存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務(wù)稽查全市房地產(chǎn)企業(yè)罰款4301萬元。企業(yè)偷漏稅收的行為一旦被查實(shí)，補(bǔ)交稅款之余，可能還要接受處罰，企業(yè)名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)，甚至?xí)袦珥斨疄?zāi)降臨：總經(jīng)理坐牢，項(xiàng)目停頓，甚或被迫轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目以補(bǔ)交稅款和罰款。如果企業(yè)面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務(wù)局查證其稅收問題將涉及企業(yè)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，滲透到了企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)毛孔。情節(jié)嚴(yán)重的將追究其刑事責(zé)任。

二、納稅遵從，防范風(fēng)險(xiǎn)

稅收是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中不可避免的一項(xiàng)支出。作為企業(yè)的經(jīng)營者，希望盡量降低經(jīng)營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業(yè)應(yīng)杜絕無意識(shí)的少申報(bào)稅收行為的發(fā)生。在企業(yè)完成各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)后的納稅登記計(jì)算和申報(bào)等一系列工作中，應(yīng)嚴(yán)格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)既有少申報(bào)帶來的處罰風(fēng)險(xiǎn)，也有多申報(bào)帶來的效益流失風(fēng)險(xiǎn)。納稅遵從的核心內(nèi)容是納稅申報(bào)，企業(yè)的辦稅人員必須準(zhǔn)確理解和掌握稅法所規(guī)定的各項(xiàng)稅款的計(jì)算方法，準(zhǔn)確、按期、完整地填寫有關(guān)的納稅申報(bào)表。

另外，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平對(duì)于能否有效降低納稅風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為中，就有相當(dāng)數(shù)量的案例是非主觀的，是由于企業(yè)的財(cái)稅人員對(duì)稅法不夠精通造成的少申報(bào)。然而在現(xiàn)實(shí)中，這種行為經(jīng)常被稅務(wù)部門當(dāng)作偷稅處理，企業(yè)形象也因此受到不必要的傷害。企業(yè)的財(cái)稅人員不精通稅法同樣會(huì)導(dǎo)致多申報(bào)稅收。納稅申報(bào)既檢驗(yàn)著一個(gè)企業(yè)辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗(yàn)著企業(yè)對(duì)納稅工作的重視程度。企業(yè)應(yīng)組建與財(cái)務(wù)部并行的稅務(wù)部，重視納稅行為，建立防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)制，防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，減少因人為操作不當(dāng)而造成的損失。

三、稅務(wù)籌劃，減輕負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)行業(yè)的政策近兩年發(fā)生了很大的變化，行業(yè)的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴(yán)格了；并且，相當(dāng)多的企業(yè)在政策調(diào)控下出現(xiàn)資金緊張，因此研究企業(yè)依法、合理在稅收上的減負(fù)，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負(fù)擔(dān)和不當(dāng)操作帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失。

納稅籌劃是指納稅人在發(fā)生各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)之前的納稅準(zhǔn)備以及與納稅準(zhǔn)備相關(guān)的一系列工作的總稱。它是納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)目的，在稅法所允許的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)、組織、交易等活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應(yīng)交由企業(yè)的股東會(huì)、董事會(huì)及其領(lǐng)導(dǎo)下的部門經(jīng)理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業(yè)的財(cái)務(wù)人員和稅務(wù)人員負(fù)責(zé)；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業(yè)的經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)是否發(fā)生作為分水嶺：如果發(fā)生了，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就應(yīng)該依照納稅遵從的原則；如果未發(fā)生，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就可以依照納稅籌劃的原則。現(xiàn)實(shí)中，很多企業(yè)的負(fù)責(zé)人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當(dāng)然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)，離開了這個(gè)前提和基礎(chǔ)，納稅籌劃就無從談起。假設(shè)一個(gè)企業(yè)只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項(xiàng)稅收。

四、納稅籌劃的必要性

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨著復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，因此建立納稅籌劃概念、進(jìn)行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者或投資者在從事經(jīng)營活動(dòng)或投資活動(dòng)之前，應(yīng)該把稅收作為影響企業(yè)最終經(jīng)營成果的一個(gè)重要因素來設(shè)計(jì)和安排。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收負(fù)擔(dān)較重。根據(jù)一項(xiàng)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負(fù)率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負(fù)痛苦指數(shù)”中，中國內(nèi)地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個(gè)評(píng)價(jià)是否公允，難以給出簡(jiǎn)單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負(fù)擔(dān)確實(shí)比較重。在很多行業(yè)具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關(guān)系[4]；第二，稅務(wù)征管逐步規(guī)范化的需要。從政府的角度看，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它為地方財(cái)政貢獻(xiàn)著不小的稅收收入；房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收大環(huán)境正在從寬松走向嚴(yán)謹(jǐn)；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設(shè)和諧社會(huì)的角度看，這個(gè)行業(yè)迅速制造著富翁，從業(yè)者卻聲譽(yù)不高，民眾的不滿反過來給執(zhí)政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經(jīng)營決策模式的需要。很多人在開辦公司時(shí)沒有想過稅收問題，或者在經(jīng)營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經(jīng)營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經(jīng)營方式，最后考慮風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論

總之，企業(yè)要處理好納稅事務(wù)，既防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又節(jié)約稅收成本，企業(yè)經(jīng)營者就應(yīng)該有這樣的認(rèn)識(shí)：企業(yè)的財(cái)稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時(shí)盡可能地降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)的決策層則要挖掘企業(yè)的經(jīng)營資源、調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營思路和經(jīng)營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

[1]周葉.企業(yè)家納稅行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析.上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009

篇（10）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 納稅籌劃

一、納稅籌劃

納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對(duì)納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃幾種方式

1．簽訂合同時(shí)考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營業(yè)稅，計(jì)證土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按 建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設(shè)施，應(yīng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購銷合同，降低房屋銷售價(jià) 款，減少應(yīng)納營業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括 在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營業(yè)稅。

2．房地產(chǎn)公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

3．利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。