房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

國(guó)家稅務(wù)總局于2009年5月了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，國(guó)家稅務(wù)總局首次在正式文件中提到“企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)概念。該指引目的是提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，引導(dǎo)大企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。隨著住房消費(fèi)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)，公眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注度越來(lái)越高，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管（尤其是稅收監(jiān)管）日益規(guī)范和嚴(yán)格。根據(jù)《2012年全國(guó)稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)》（稽便函[2012]1號(hào)），房地產(chǎn)業(yè)仍然是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為唯一一個(gè)自2002年起連續(xù)多年被列為稅務(wù)專項(xiàng)稽查的行業(yè)。由于政府稅收監(jiān)管力度的增強(qiáng)，且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項(xiàng)較多，其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益增大。基于上述背景，本文依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論與財(cái)務(wù)分析理論，分稅種分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，并采用多元回歸分析方法揭示了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的相關(guān)性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)界定

澳大利亞的Michael　Carmody（2003）認(rèn)為，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)源于企業(yè)內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面，企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理要求企業(yè)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部因素的控制，實(shí)現(xiàn)合法納稅、避免被稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅檢查并力圖承擔(dān)最低稅負(fù)。Donald-T.Nicolaisen（2003）認(rèn)為，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是指企業(yè)通過(guò)合理安排企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，充分利用稅收優(yōu)惠政策，承擔(dān)最低的稅負(fù)水平，獲得最大的稅收利益，同時(shí)并不引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)注。COSO在《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——綜合框架》中，提供了一整套完整系統(tǒng)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理模式和框架，即控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息溝通和監(jiān)控，這五個(gè)部分實(shí)際上構(gòu)成了企業(yè)內(nèi)部控制制度，為企業(yè)有效管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供制度支持。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也給出了各自的解釋。劉蓉（2005）認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指稅務(wù)責(zé)任的一種不確定性，并且這些不確定性主要與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠性、企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及稅收法規(guī)的遵循等相關(guān)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就是對(duì)這種不確定性的管理。蔡昌（2011）認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)涉稅行為因未能正確有效遵守稅法規(guī)定而可能導(dǎo)致的未來(lái)利益的損失。劉建民、譚光榮（2009）認(rèn)為稅收籌劃（稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理）是納稅人在遵守國(guó)家法律、政策的前提下，通過(guò)對(duì)籌資、投資、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)開(kāi)展以納稅事項(xiàng)為主的籌劃，以獲取稅收利益。

根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本界定，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅活動(dòng)中面臨的一種不確定性而使其涉稅行為未能準(zhǔn)確有效遵守稅收法規(guī)，最終導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)利益的可能損失，包括：房地產(chǎn)企業(yè)未完全遵守稅收法律法規(guī)，而被發(fā)現(xiàn)其存在偷逃稅的可能性，從而引發(fā)補(bǔ)稅、罰款的處罰，或者納稅時(shí)依據(jù)的稅法不準(zhǔn)確、沒(méi)有充分運(yùn)用相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策而承擔(dān)較多的納稅責(zé)任，或者沒(méi)有進(jìn)行有效合理的納稅籌劃而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)多繳稅，即存在稅收違法風(fēng)險(xiǎn)和稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)兩種形式。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析

（一）主要稅種選擇

房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種主要包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。其中，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個(gè)稅種。表1反映了房地產(chǎn)企業(yè)各稅種的稅負(fù)構(gòu)成以及稅收負(fù)擔(dān)率。雖然個(gè)人所得稅額也比較大，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并不是稅負(fù)的承擔(dān)者，而只是代扣代繳人。因此本文選取營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅進(jìn)行分析。

（二）評(píng)估指標(biāo)的建立

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《納稅評(píng)估管理辦法》通知相關(guān)規(guī)定、稅法相關(guān)規(guī)定及數(shù)據(jù)可獲得性，選取營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率（TRB）、土地增值稅稅負(fù)率（TRL）和企業(yè)所得稅稅負(fù)率（TRI）作為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個(gè)稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，其指標(biāo)如下：

指標(biāo)一：TRB=BT/IN×100%

指標(biāo)二：TRL=LVAT/TP×100%

指標(biāo)三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%

其中，BT是本期營(yíng)業(yè)稅，用財(cái)務(wù)報(bào)告附注中披露的營(yíng)業(yè)稅金及附加下的營(yíng)業(yè)稅表示；IN是本期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的銷售收入，用利潤(rùn)表中的本期營(yíng)業(yè)收入表示；LVAT是本期土地增值稅，用財(cái)務(wù)報(bào)告附注中披露的營(yíng)業(yè)稅金及附加下的土地增值稅表示；TP是本期利潤(rùn)總額，用利潤(rùn)表中利潤(rùn)總額表示；ITE是本期所得稅費(fèi)用，用利潤(rùn)表中的所得稅費(fèi)用表示；（DITL-DITA）是本期遞延所得稅費(fèi)用，DITL是本期遞延所得稅負(fù)債變動(dòng)額，DITA是本期遞延所得稅資產(chǎn)變動(dòng)額，分別用資產(chǎn)負(fù)債表中遞延所得稅負(fù)債期末余額與其期初余額的差和遞延所得稅資產(chǎn)期末余額與其期初余額的差表示。

（三）樣本的選取

本文以湘財(cái)金禾投資軟件劃分的行業(yè)板塊標(biāo)準(zhǔn)，從127家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.數(shù)據(jù)有缺失的公司；2.利潤(rùn)總額小于零（即虧損）的公司；3.資產(chǎn)負(fù)債率大于1的極端值，選取了70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司作為實(shí)證分析的樣本。從上海、深圳證券交易所公布報(bào)告中，搜集樣本公司2010年和2011年兩個(gè)年度的財(cái)務(wù)報(bào)告。根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，從財(cái)務(wù)附注中選取整理相關(guān)數(shù)據(jù)，分別計(jì)算三個(gè)稅種的稅負(fù)率，進(jìn)而計(jì)算各樣本公司三個(gè)稅種的稅負(fù)差異率以評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其中，稅負(fù)差異率=（企業(yè)評(píng)估的稅負(fù)率-行業(yè)上一年稅負(fù)率）/行業(yè)上一年稅負(fù)率×100%。一般情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)各行業(yè)上一年的各種稅收、相關(guān)的收入和利潤(rùn)測(cè)算各行業(yè)的稅負(fù)率，測(cè)算結(jié)果僅供內(nèi)部使用，很少予以對(duì)外公布。因此，本文采用類似稅務(wù)機(jī)關(guān)測(cè)算行業(yè)稅負(fù)率的方法，測(cè)算出房地產(chǎn)業(yè)三個(gè)稅種稅負(fù)率（見(jiàn)表2）。采用稅負(fù)對(duì)比法，測(cè)算各樣本企業(yè)的稅負(fù)差異率（見(jiàn)表3）。

（四）主要稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估結(jié)果分析

企業(yè)稅負(fù)差異率大于零，意味著評(píng)估的該企業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率高于行業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率，企業(yè)可能未能準(zhǔn)確理解、掌握、運(yùn)用稅收法規(guī)，或者可能沒(méi)有利用好應(yīng)有的稅收優(yōu)惠政策，或者沒(méi)進(jìn)行合理的納稅籌劃而面臨承擔(dān)較大稅款負(fù)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)稅負(fù)差異率小于零，意味著評(píng)估的該企業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率低于行業(yè)對(duì)應(yīng)稅種稅負(fù)率，企業(yè)可能面臨因違反稅法的規(guī)定，或利用了不應(yīng)利用的稅收優(yōu)惠政策，或者采取了不合理的納稅籌劃而被稅務(wù)機(jī)關(guān)罰款甚至繳納滯納金的稅收違法風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)某一稅種稅負(fù)差異率絕對(duì)值越大，其面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，并且根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，公司稅負(fù)差異率的絕對(duì)值大于等于30%時(shí)，對(duì)應(yīng)稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較大。表3中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果可分別用

圖1、圖2和圖3表示。

根據(jù)表3中房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，我們可通過(guò)統(tǒng)計(jì)各個(gè)稅負(fù)差異率區(qū)間上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)占整個(gè)樣本的比重，分析得出整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況。統(tǒng)計(jì)結(jié)果分別見(jiàn)表4、表5和表6。

首先，從圖1和表4可知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為31.43%，2011年為37.14%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差異率絕對(duì)值大于30%，說(shuō)明僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為87.14%，2011年為91.43%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差異率小于零，其中小部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為28.57%，2011年為32.86%）營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)差異率小于-30%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型為稅收違法風(fēng)險(xiǎn)，并且僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營(yíng)業(yè)稅違法風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)涉及營(yíng)業(yè)稅的事項(xiàng)相對(duì)單一，主要涉及銷售不動(dòng)產(chǎn)而繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率一般為5%，意味著房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算和申報(bào)相對(duì)簡(jiǎn)單，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。由于房地產(chǎn)企業(yè)收到銷售款后，即應(yīng)按收到的房款繳納營(yíng)業(yè)稅，而現(xiàn)實(shí)中小部分房地產(chǎn)企業(yè)收到房款時(shí)可能因未及時(shí)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，存在違法納稅的可能性。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，僅有小部分房地產(chǎn)企業(yè)存在營(yíng)業(yè)稅違法風(fēng)險(xiǎn)。

其次，從圖2和表5可知，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為81.43%，2011年為77.14%）土地增值稅稅負(fù)差異率絕對(duì)值大于30%，說(shuō)明我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為61.43%，2011年為60%）土地增值稅稅負(fù)差異率大于零，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為54.29%，2011年為47.14%）土地增值稅稅負(fù)差異率大于30%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型為稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，土地增值稅是我國(guó)唯一一個(gè)采用超率累進(jìn)稅率的稅種，計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，并且有關(guān)土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目的規(guī)定比較多而嚴(yán)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可能沒(méi)有采取有效的納稅籌劃策略增加稅前扣除項(xiàng)目，以致多繳納了土地增值稅。因此，我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

最后，從圖3和表6可知，大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為48.57%，2011年為52.86%）企業(yè)所得稅稅負(fù)差異率絕對(duì)值大于30%，說(shuō)明我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為68.57%，2011年為70%）企業(yè)所得稅稅負(fù)差異率大于零，其中部分房地產(chǎn)企業(yè)（2010年為35.71%，2011年為37.14%）的企業(yè)所得稅稅負(fù)差異率大于30%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型為稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)比較淡薄，企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)較低，申報(bào)繳納企業(yè)所得稅時(shí)很可能出現(xiàn)少計(jì)稅前扣除項(xiàng)目或多計(jì)收入，因而多繳企業(yè)所得稅。因此我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上分析知，小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營(yíng)業(yè)稅稅收違法風(fēng)險(xiǎn)；絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨較大的企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

三、影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素的實(shí)證分析

我們一般通過(guò)分析企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和投資報(bào)酬率來(lái)判斷企業(yè)的償債能力、營(yíng)運(yùn)能力以及盈利能力。筆者考慮到企業(yè)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力可能會(huì)對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有一定的影響，能在一定程度上反映企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此本文選取代表三大能力的三大主要指標(biāo)——資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)收益率作為解釋變量對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證回歸分析。

（一）模型設(shè)定與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文借鑒譚光榮等《汽車制造業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證分析》一文中用實(shí)際稅負(fù)率來(lái)衡量稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平，以財(cái)務(wù)分析指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模作為解釋變量。具體回歸模型如下：

其中，i表示第i家公司，t表示從2006到2011的不同年度，β表示以面板數(shù)據(jù)回歸的系數(shù)估計(jì)值，ξit為誤差項(xiàng)。其中，Rtax為房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)率，為本模型的被解釋變量，用70家房地產(chǎn)企業(yè)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表所得稅費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加之和與營(yíng)業(yè)收入之比表示；β0為常數(shù)，為縱截距；RAL為資產(chǎn)負(fù)債率，用資產(chǎn)負(fù)債表期末負(fù)債總額與期末資產(chǎn)總額的比值表示；RAT為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，用利潤(rùn)表中當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入與資產(chǎn)負(fù)債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；ROA為總資產(chǎn)收益率，用利潤(rùn)表中當(dāng)期凈利潤(rùn)與資產(chǎn)負(fù)債表中期末資產(chǎn)總額的比值表示；SIZE系企業(yè)規(guī)模，用資產(chǎn)負(fù)債表中的期末資產(chǎn)總額表示，ξit為隨機(jī)誤差項(xiàng)，表示模型設(shè)定、數(shù)值觀測(cè)等隨機(jī)因素對(duì)被解釋變量的影響。以本文選取的70家上市公司2006—2011年6年的數(shù)據(jù)為有效樣本，運(yùn)用Stata11.0進(jìn)行回歸分析。

（二）實(shí)證結(jié)果

本文分別采用模型1和模型2（其中模型2中刪去變量RAL），利用Stata11.0綜合各年度樣本進(jìn)行面板數(shù)據(jù)回歸分析。本文試圖通過(guò)變量之間差異的比較分析，測(cè)出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與四個(gè)解釋變量之間的相關(guān)性。回歸結(jié)果如表7所示。

1.模型1的回歸結(jié)果

（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率（RAL）存在正相關(guān)。回歸顯示，解釋變量資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)數(shù)的系數(shù)0.1855，但不夠顯著（t值僅為1.54，對(duì)應(yīng)p值為0.124）。這說(shuō)明房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)性不大，即企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力高低對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響不大。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率反映企業(yè)的財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)杠桿水平，并且負(fù)債具有抵稅效果，但是這種抵稅效果并非一直發(fā)揮作用，當(dāng)負(fù)債資本成本大于投資收益率時(shí)會(huì)減少企業(yè)價(jià)值，尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，負(fù)債費(fèi)用一般需要資本化，對(duì)企業(yè)當(dāng)期稅負(fù)率影響不大，進(jìn)而對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響不大。

（2）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（RAT）存在非常顯著的負(fù)相關(guān)。此解釋變量對(duì)數(shù)的系數(shù)為-0.3382，并且非常顯著（t值為-6.55，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快慢影響企業(yè)收益，一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)變快時(shí)企業(yè)收入多而固定成本費(fèi)用并未增加，稅負(fù)率會(huì)相應(yīng)降低，對(duì)應(yīng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。正是由于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，所以其面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。

（3）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關(guān)，即總資產(chǎn)收益率越大，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。解釋變量總資產(chǎn)收益率對(duì)數(shù)的系數(shù)0.2620，且非常顯著（t值為6.90，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。正滿足高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的原則。要取得較高的盈利需承擔(dān)較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。總資產(chǎn)收益率反映企業(yè)盈利能力，當(dāng)企業(yè)獲利能力增加時(shí)，相對(duì)固定的抵稅金額都無(wú)法與當(dāng)期所得等比例增加，會(huì)有較高的稅負(fù)率，稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大。此外，ROA高的企業(yè)，征稅當(dāng)局的監(jiān)督強(qiáng)度越大。

（4）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關(guān)，即企業(yè)規(guī)模越大，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。解釋變量企業(yè)規(guī)模對(duì)數(shù)的系數(shù)為0.1441，并且較顯著（t值為2.77，對(duì)應(yīng)p值為0.006）。企業(yè)規(guī)模變大時(shí)，財(cái)務(wù)事項(xiàng)增加，核算難度增加，申報(bào)的稅務(wù)資料不夠準(zhǔn)確，對(duì)應(yīng)的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加。

2.刪掉變量資產(chǎn)負(fù)債率（RAL）后的模型2的回歸結(jié)果

（1）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（RAT）仍存在非常顯著的負(fù)相關(guān)。此解釋變量對(duì)數(shù)的系數(shù)為-0.3375，并且非常顯著（t值為-6.52，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。與模型1的回歸結(jié)果非常接近，進(jìn)一步驗(yàn)證總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是負(fù)相關(guān)。

（2）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與總資產(chǎn)收益率（ROA）存在顯著的正相關(guān)。解釋變量總資產(chǎn)收益率的系數(shù)0.2535，且非常顯著（t值為6.73，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。與模型1的回歸結(jié)果非常接近，進(jìn)一步說(shuō)明總資產(chǎn)收益率與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是正相關(guān)。

（3）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)規(guī)模（SIZE）存在顯著的正相關(guān)。解釋變量企業(yè)規(guī)模的系數(shù)為0.1765，并且非常顯著（t值為3.70，對(duì)應(yīng)p值為0.000）。同樣與模型1的回歸結(jié)果較接近，進(jìn)一步說(shuō)明企業(yè)規(guī)模與企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是正相關(guān)。

（三）穩(wěn)健性檢驗(yàn)

把模型1中的資產(chǎn)負(fù)債率變量去掉后得到模型2，實(shí)際上是通過(guò)換取解釋變量檢驗(yàn)其他解釋變量與被解釋變量之間相關(guān)性的穩(wěn)定關(guān)系。通過(guò)模型1和模型2的比較發(fā)現(xiàn)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和資產(chǎn)總額與企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在穩(wěn)定的相關(guān)性，只是顯著性有微小變動(dòng)。具體結(jié)果見(jiàn)表7。

（四）實(shí)證結(jié)論

通過(guò)多元回歸分析知，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)性不大，因?yàn)樨?fù)債的抵稅效果并非總是有效，當(dāng)收益率低于債務(wù)資本成本時(shí)，負(fù)債不再具有抵稅作用；而與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模有關(guān)，且分別是顯著負(fù)相關(guān)、顯著正相關(guān)和顯著正相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變小、總資產(chǎn)收益率變大，而稅負(fù)率變小，或者總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變大、總資產(chǎn)收益率變小，而稅負(fù)率變大，都說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)可能存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，前者可能存在稅收違法風(fēng)險(xiǎn)，后者可能面臨稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。RAT、ROA與Rtax變動(dòng)步伐越不一致，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。

四、結(jié)論

通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年主要稅種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可知，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在營(yíng)業(yè)稅稅收違法風(fēng)險(xiǎn)，而絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨企業(yè)所得稅稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可重點(diǎn)預(yù)防土地增值稅和企業(yè)所得稅兩個(gè)稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以此來(lái)預(yù)防企業(yè)整體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如注重會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性、合理性，保證納稅申報(bào)時(shí)可扣除項(xiàng)目金額真實(shí)合理存在，同時(shí)準(zhǔn)備充足的資料證明企業(yè)建設(shè)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅符合要求，及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算；注意企業(yè)所得稅納稅所得額的調(diào)整。回歸分析表明，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)性不大，而與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和企業(yè)規(guī)模相關(guān)，且分別是顯著負(fù)相關(guān)、顯著正相關(guān)和顯著正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)比較分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率和稅負(fù)率的變動(dòng)方向、變動(dòng)步伐來(lái)識(shí)別、評(píng)估企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)總資產(chǎn)收益率較大時(shí)，說(shuō)明企業(yè)可能存在較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這恰好符合風(fēng)險(xiǎn)—收益對(duì)等原則，高收益，高風(fēng)險(xiǎn)。我們可通過(guò)提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比如增加銷售收入或減少資產(chǎn)投資。

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篇（2）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 策略

房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開(kāi)始，就已經(jīng)存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)稅務(wù)制度的發(fā)展與完善，當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分。基于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)來(lái)分析，主要是我國(guó)稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很多后果，直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會(huì)一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)失去享受某些指定政策的機(jī)會(huì)，較為常見(jiàn)的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開(kāi)具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定程度的法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問(wèn)題，就必然會(huì)影響其正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展。最后，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能影響到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的信用與聲譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)涉及到各大銀行、供應(yīng)商等等，而這些合作企業(yè)必然因?yàn)槠髽I(yè)的信用問(wèn)題而不愿繼續(xù)合作。由此可見(jiàn)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常深遠(yuǎn)的，基于這些影響度，房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)管理，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理規(guī)避。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)，嘗試性提出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一些策略，如下：

一、建立管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的專設(shè)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收多達(dá)十余項(xiàng)，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅等，貫穿土地競(jìng)拍、前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個(gè)過(guò)程。難怪房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“房地產(chǎn)每個(gè)毛孔都含著稅”。同時(shí)房地產(chǎn)交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對(duì)稅額的影響也很顯著。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2010國(guó)民稅收收入為77390億，同年真正的房地產(chǎn)稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國(guó)稅收收入增長(zhǎng)超過(guò)1/4是房地產(chǎn)行業(yè)增加的，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)銷售收入5%繳納營(yíng)業(yè)稅，按應(yīng)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的。總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，因此需要建立專門管理、應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的專設(shè)機(jī)構(gòu)，而且還必須明文規(guī)定房地產(chǎn)旗下所有涉及到稅務(wù)的工作都必須由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理，盡力為企業(yè)打造一個(gè)科學(xué)合理的涉稅事務(wù)專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關(guān)業(yè)務(wù)的實(shí)效性、準(zhǔn)確性與客觀性。稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)模需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)規(guī)模與實(shí)際要求來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，針對(duì)大企業(yè)來(lái)說(shuō)，推薦設(shè)置稅務(wù)管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責(zé)任心都比較強(qiáng)的人才來(lái)進(jìn)行管理與實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實(shí)際的需求，來(lái)確定其規(guī)模的大小，中小型可以設(shè)立稅務(wù)管理科。企業(yè)可以通過(guò)稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)來(lái)有效管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且可以及時(shí)全面的獲取與稅收相關(guān)的優(yōu)惠政策，更重要的是通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通與聯(lián)系，這樣便能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更好的規(guī)避。

二、對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涉及到的控制活動(dòng)主要是指企業(yè)管理層對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能否正常穩(wěn)定的開(kāi)展，是由控制活動(dòng)的質(zhì)量來(lái)決定的，由此可見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。控制活動(dòng)具體由一系列流程、授權(quán)、分權(quán)以及集權(quán)等等環(huán)節(jié)與制度構(gòu)成的。《大企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成本效益的基礎(chǔ)上，來(lái)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估辦法、應(yīng)對(duì)策略、流程處理等等，進(jìn)而制定出能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效應(yīng)對(duì)的內(nèi)部控制機(jī)制，進(jìn)而一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

案例：青島國(guó)際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉(zhuǎn)讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團(tuán)有限公司擬收購(gòu)其土地并為輕紡城建設(shè)寫字樓。

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關(guān)合同、協(xié)議和單據(jù)，作為稅務(wù)處理的依據(jù)。土地儲(chǔ)備中心、青島政建投資集團(tuán)有限公司、輕紡城簽署“拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議”，同時(shí)，輕紡城與甲公司“委托代建協(xié)議”，寫字樓以輕紡城名義立項(xiàng)、報(bào)建，所有與寫字樓有關(guān)的建造成本單據(jù)抬頭必須開(kāi)給輕紡城，由青島政建投資集團(tuán)有限公司單獨(dú)裝訂憑證（先預(yù)計(jì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，支出時(shí)沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產(chǎn)管理，同時(shí)輕紡城給青島政建投資集團(tuán)有限公司出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，青島政建投資集團(tuán)有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補(bǔ)償合同、拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、稅費(fèi)共同構(gòu)成400畝地的成本。根據(jù)財(cái)稅[2004] 134號(hào)，為取得土地支付的全部對(duì)價(jià)，包括出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)民安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償、市政配套費(fèi)，均作為契稅稅基，青島政建投資集團(tuán)有限公司在辦理土地證時(shí)要先預(yù)估這些費(fèi)用。

三、重視建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)如要真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，建立企業(yè)稅務(wù)防線防范體系是重要的實(shí)施手段。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況，并且結(jié)合《大企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》當(dāng)中的一些規(guī)定，進(jìn)而構(gòu)建相關(guān)稅務(wù)信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責(zé)任真正明確到每一個(gè)崗位上，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制度。通過(guò)這種方式將責(zé)任進(jìn)行劃分，不僅能保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理相關(guān)工作能夠一一落實(shí)，其中相關(guān)工作的實(shí)際完成情況也能實(shí)現(xiàn)有崗可查，更重要的是保障房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠及時(shí)獲得涉稅信息反饋，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并采取應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個(gè)優(yōu)惠政策對(duì)土增稅進(jìn)行籌劃，可以利用銷售定價(jià)臨界點(diǎn)籌劃法，就是建立一個(gè)計(jì)算模型，計(jì)算出房屋定價(jià)，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)，這樣也能很好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

又可以做好營(yíng)業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營(yíng)企業(yè)”兩種方式。成立合營(yíng)企業(yè)，雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享。提供土地使用權(quán)一方符合營(yíng)業(yè)稅法中“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營(yíng)業(yè)稅。通過(guò)合作建房的方式將營(yíng)業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營(yíng)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)與自查

房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)部監(jiān)督通常由內(nèi)部審計(jì)與自查兩個(gè)部分組成。通過(guò)內(nèi)部審計(jì)與稅負(fù)自查相關(guān)工作的開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)能有效提升涉稅事務(wù)的處理質(zhì)量，能夠合理保障房地產(chǎn)企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)率，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)講，日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅(jiān)持定期對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)與自查，若是發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的環(huán)節(jié)要針對(duì)性進(jìn)行改善與糾正。而針對(duì)一些階段性涉稅的工作。可以以統(tǒng)一檢查或者專項(xiàng)審計(jì)等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務(wù)，可以請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行指導(dǎo)，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應(yīng)該做好以下的風(fēng)險(xiǎn)管理： 首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該意識(shí)到利息費(fèi)用雖然有稅遁的優(yōu)勢(shì)，但是過(guò)重的負(fù)債也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢(shì)時(shí)應(yīng)該考慮到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的問(wèn)題； 其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，雖然現(xiàn)在銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款限制越來(lái)越多，但是為防止稅務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于超額利息的剔除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)貸款，比如說(shuō)向非金融機(jī)構(gòu)貸款的利息是不允許在計(jì)算土地增值稅的過(guò)程中作為扣除項(xiàng)目的。

我國(guó)在 2009 年 5 月由國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評(píng)估、應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所涉及到的各項(xiàng)工作作出了詳細(xì)的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來(lái)看，當(dāng)前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當(dāng)然稅法體系的不健全也會(huì)造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。基于這樣的背景，房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通，要及時(shí)全面的了解相關(guān)稅收政策，要善于聽(tīng)取相關(guān)部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅法的理解與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持一致，進(jìn)而更好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失。

參考文獻(xiàn)：

篇（3）

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年10月28日

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義

（一）有利于細(xì)化行業(yè)分類。“營(yíng)改增”后我國(guó)的增值稅納稅鏈條更加完整，納稅人所購(gòu)買的服務(wù)類等業(yè)務(wù)可以進(jìn)行抵扣。從動(dòng)態(tài)來(lái)看，由于在最終消費(fèi)以前的各個(gè)環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，納稅人只需繳納增值部分，消除了重復(fù)征稅，減輕行業(yè)消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，從而刺激需求，并以此種方式形成良性循環(huán)。如房地產(chǎn)企業(yè)可把原來(lái)的施工合同改為采購(gòu)原材料業(yè)務(wù)和提供勞務(wù)業(yè)務(wù)，進(jìn)行合理的避稅，從而降低建筑成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工與合作；同時(shí)也有助于增值稅收入的增加。

（二）有助于規(guī)范財(cái)務(wù)管理與納稅規(guī)劃。“營(yíng)改增”后規(guī)定只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能進(jìn)行納稅申報(bào)，在一定程度上規(guī)范了企業(yè)財(cái)務(wù)管理。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)施工行為營(yíng)業(yè)稅的申報(bào)方式基本上是粗放型的，如依據(jù)合同或有的稅務(wù)單位沒(méi)有合同的情況下同樣能夠繳稅代開(kāi)發(fā)票，這就增加了企業(yè)虛開(kāi)發(fā)票的可能性，擴(kuò)大了企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，在與同行的競(jìng)爭(zhēng)中也有失公平。“營(yíng)改增”后企業(yè)需要根據(jù)自身的情況判斷：企業(yè)是否符合稅收優(yōu)惠政策的條件，如果符合了優(yōu)惠政策條件，企業(yè)需要按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定來(lái)進(jìn)行必要的操作流程和備案手續(xù)，同時(shí)企業(yè)需要將應(yīng)稅項(xiàng)目和免稅項(xiàng)目作出準(zhǔn)確的核算，處理好免稅項(xiàng)目和增值稅專用發(fā)票兩者之間的關(guān)系等。企業(yè)需要對(duì)這些方面作出正確的判斷與核算，做出最有利于企業(yè)的納稅規(guī)劃。

（三）有助于降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。盡管目前稅收中性原則還未充分體現(xiàn)，增值稅實(shí)施后，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)微增，較“營(yíng)改增”前稅負(fù)平均增加率約為0.77%，但是部分抵扣幅度較大的企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)稅負(fù)減輕的情況。根據(jù)上海華燕房盟網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司的稅負(fù)測(cè)算表明，通過(guò)“營(yíng)改增”，該企業(yè)獲得一定程度的稅負(fù)減輕，對(duì)下游提供可抵扣的增值稅發(fā)票，自身稅負(fù)下降的同時(shí)，下游企業(yè)稅負(fù)也得到減輕。稅負(fù)的減輕，使得企業(yè)具備一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)由于可以開(kāi)出增值稅發(fā)票，下游企業(yè)選擇供應(yīng)商時(shí)會(huì)有所傾斜，促進(jìn)結(jié)構(gòu)性減稅的實(shí)現(xiàn)，也有利于新興企業(yè)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

二、“營(yíng)改增”造成企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定存在差異。會(huì)計(jì)制度與稅法之間一直存在差異，“營(yíng)改增”后，稅法又出現(xiàn)新的問(wèn)題，雖然國(guó)家稅務(wù)總局與財(cái)政部不斷出臺(tái)相關(guān)文件進(jìn)行補(bǔ)充和解釋，但會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定之間的差異更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真地對(duì)改革后的財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識(shí)進(jìn)行理解、學(xué)習(xí)掌握和運(yùn)用，在實(shí)踐中不斷協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定的差異，這無(wú)形中為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員帶來(lái)了巨大的考驗(yàn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)剛剛完成“營(yíng)改增”，企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，大多企業(yè)還采取原有的“粗放式”經(jīng)營(yíng)管理模式。企業(yè)管理層及執(zhí)行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識(shí)不強(qiáng)，往往只重視企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不夠重視，從而容易導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不健全。大多數(shù)企業(yè)沒(méi)有設(shè)置專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)或稅收管理崗位，有些雖然設(shè)置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報(bào)稅，而沒(méi)有相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財(cái)務(wù)人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業(yè)素質(zhì)。

（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部防控制度不健全。大企業(yè)缺乏必要的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制：一是大企業(yè)內(nèi)部各部門間的涉稅信息不能及時(shí)傳遞和交流；二是大企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有建立有效的溝通渠道，難以及時(shí)掌握稅收政策變化對(duì)大企業(yè)的影響；三是大企業(yè)沒(méi)有建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、控制和評(píng)價(jià)等整個(gè)過(guò)程不能進(jìn)行有效的監(jiān)控。因此，大企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理必須要從大企業(yè)的內(nèi)部管理入手，重視并采取積極的措施防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理意識(shí)。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的好壞，主要取決于企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化。首先企業(yè)治理層和管理層需樹(shù)立正確的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和理念。在全企業(yè)構(gòu)建一種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化氛圍，使財(cái)務(wù)人員做到遵紀(jì)守法、誠(chéng)信納稅，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作成效和每個(gè)人的直接利益相關(guān)，如此便可有效增強(qiáng)企業(yè)相關(guān)人員的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。在實(shí)務(wù)操作中，財(cái)務(wù)人員要做好以下工作：加強(qiáng)抵扣憑證管理、規(guī)范財(cái)務(wù)核算、防范虛開(kāi)發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、合法開(kāi)展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅業(yè)務(wù)等。

（二）建立科學(xué)規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)體系。所謂“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先確定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的目標(biāo)，在合法性、全面性、配合與監(jiān)督三原則的指導(dǎo)下，根據(jù)行業(yè)特征與稅收政策，從戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)層面識(shí)別、分析、評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系。同時(shí)，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理以及加強(qiáng)員工涉稅培訓(xùn)，更好地防范、降低、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的目標(biāo)。只有這樣，才能有效實(shí)施稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（三）完善內(nèi)部管理制度。從稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的角度，對(duì)其在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制過(guò)程中的具體問(wèn)題展開(kāi)分析，并提出有建設(shè)性的意見(jiàn)，以解決該企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作通過(guò)事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構(gòu)架出一個(gè)完整的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。在事先預(yù)防模塊中，需要完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)文化、建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)不同等級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案；在事后監(jiān)督與評(píng)價(jià)模塊，通過(guò)建立信息系統(tǒng)進(jìn)行有效溝通，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理體系進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)督與評(píng)估，保證企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理持續(xù)、有效運(yùn)行。

（四）全面梳理公司業(yè)務(wù)流程和修訂合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行深入討論，分析現(xiàn)時(shí)的業(yè)務(wù)流程，識(shí)別在采購(gòu)、銷售、發(fā)票、會(huì)計(jì)核算、系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞等流程中潛在的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)和控制要素，在風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)增加相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制工具，從提高工作效率和降低財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的角度，對(duì)業(yè)務(wù)流程做相應(yīng)改造。一方面對(duì)過(guò)渡期合同進(jìn)行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態(tài)，以選擇適用的相關(guān)過(guò)渡期增值稅政策；同時(shí)，需要與合同簽約方就過(guò)渡期合同的交易價(jià)格、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、發(fā)票的開(kāi)具和取得要求、納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)等進(jìn)行協(xié)商和重新確認(rèn)，并簽署相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議來(lái)明確上述條款變化。另一方面對(duì)現(xiàn)有合同模板進(jìn)行修訂：收集現(xiàn)有的銷售合同、租賃合同、采購(gòu)合同、總包合同等模板，對(duì)合同條款根據(jù) “營(yíng)改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價(jià)款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)等應(yīng)稅服務(wù)的情況下，在合同中分別列示服務(wù)內(nèi)容、不含稅價(jià)及對(duì)應(yīng)增值稅額等。

主要參考文獻(xiàn)：

篇（4）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的一個(gè)重點(diǎn)行業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。增值稅時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)由于業(yè)務(wù)復(fù)雜、價(jià)格敏感，稅負(fù)變化備受關(guān)注。

一、實(shí)施“營(yíng)改增”的重大意義

（一）進(jìn)一步促進(jìn)稅收公平

增值稅最大的優(yōu)勢(shì)在于逐環(huán)節(jié)征稅，逐環(huán)節(jié)扣稅，避免重復(fù)征稅。由于增值稅是以增值額為基礎(chǔ)，從而不會(huì)出現(xiàn)原營(yíng)業(yè)稅在流轉(zhuǎn)中的重復(fù)征稅問(wèn)題，全面“營(yíng)改增”后，所有行業(yè)間均形成了抵扣鏈條，在制度上消除了重復(fù)征稅，使得稅收中性更加突出。在增值稅中，增值額多的多繳稅，增值額少的少繳稅，使得我國(guó)在商品流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收更加公平。

（二）推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)

一方面，“營(yíng)改增”要做到所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，僅2016 年減稅額度就將超過(guò)5000 億元。而且此次“營(yíng)改增”全面實(shí)施，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)4 個(gè)行業(yè)約1000 多萬(wàn)戶納稅人，廣大企業(yè)將受惠于這項(xiàng)改革，企業(yè)稅負(fù)得到進(jìn)一步減輕；另一方面，此次“營(yíng)改增”抵扣范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，不動(dòng)產(chǎn)等固定資產(chǎn)基本得到扣除，從而基本建立僅對(duì)社會(huì)消費(fèi)資料的價(jià)值進(jìn)行征稅的消費(fèi)型增值稅體系，有利于進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)的投資熱情，增強(qiáng)市場(chǎng)活力，用短期財(cái)政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢(shì)能的“增”，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

（三）倒逼財(cái)稅體制改革

一方面，全面“營(yíng)改增”后，地方主體稅種消失，在財(cái)政分權(quán)的背景下，地方政府急需構(gòu)建新的地方主體稅種。在我國(guó)財(cái)政分權(quán)不夠徹底的條件下，本次“營(yíng)改增”可能促使中央政府開(kāi)始下放稅權(quán)給地方政府，建立真正的財(cái)政分權(quán)制度；另一方面，增值稅作為中央與地方共享稅，全面“營(yíng)改增”后，地方政府財(cái)政收入面臨更大的壓力，需要對(duì)當(dāng)前不合理的增值稅分享模式進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)增值稅分享體制的改革。

二、“營(yíng)改增”造成企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)剛剛完成“營(yíng)改增”，企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，大多企業(yè)還采取原有的“粗放式”經(jīng)營(yíng)管理模式。企業(yè)管理層及執(zhí)行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識(shí)不強(qiáng)，往往只重視企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不夠重視，從而容易導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不健全

大多數(shù)企業(yè)沒(méi)有設(shè)置專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)或稅收管理崗位，有些雖然設(shè)置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報(bào)稅，而沒(méi)有相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財(cái)務(wù)人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業(yè)素質(zhì)。

（三）會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定存在差異

會(huì)計(jì)制度與稅法之間一直存在差異，“營(yíng)改增”后，稅法又出現(xiàn)新的問(wèn)題，雖然國(guó)家稅務(wù)總局與財(cái)政部不斷出臺(tái)相關(guān)文件進(jìn)行補(bǔ)充和解釋，但會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定之間的差異更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真地對(duì)改革后的財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識(shí)進(jìn)行理解、學(xué)習(xí)掌握和運(yùn)用，在實(shí)踐中不斷協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定的差異，這無(wú)形中為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員帶來(lái)了巨大的考驗(yàn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理意識(shí)

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的好壞，主要取決于企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化。首先企業(yè)治理層和管理層需樹(shù)立正確的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和理念。在全企業(yè)構(gòu)建一種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化氛圍，使財(cái)務(wù)人員做到遵紀(jì)守法、誠(chéng)信納稅，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作成效和每個(gè)人的直接利益相關(guān)，如此便可有效增強(qiáng)企業(yè)相關(guān)人員的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。在實(shí)務(wù)操作中，財(cái)務(wù)人員要做好以下工作：加強(qiáng)抵扣憑證管理、規(guī)范財(cái)務(wù)核算、防范虛開(kāi)發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、合法開(kāi)展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅業(yè)務(wù)等。

（二）完善內(nèi)部管理制度

從稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的角度，對(duì)其在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制過(guò)程中的具體問(wèn)題展開(kāi)分析，并提出有建設(shè)性的意見(jiàn)，以解決該企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作通過(guò)事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構(gòu)架出一個(gè)完整的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。在事先預(yù)防模塊中，需要完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)文化、建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)不同等級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案；在事后O督與評(píng)價(jià)模塊，通過(guò)建立信息系統(tǒng)進(jìn)行有效溝通，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理體系進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)督與評(píng)估，保證企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理持續(xù)、有效運(yùn)行。

（三）建立科學(xué)規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)體系

所謂“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先確定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的目標(biāo)，在合法性、全面性、配合與監(jiān)督三原則的指導(dǎo)下，根據(jù)行業(yè)特征與稅收政策，從戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)層面識(shí)別、分析、評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系。同時(shí)，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理以及加強(qiáng)員工涉稅培訓(xùn)，更好地防范、降低、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的目標(biāo)。只有這樣，才能有效實(shí)施稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（四）全面梳理公司業(yè)務(wù)流程和修訂合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一方面對(duì)過(guò)渡期合同進(jìn)行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態(tài)，以選擇適用的相關(guān)過(guò)渡期增值稅政策；同時(shí)，需要與合同簽約方就過(guò)渡期合同的交易價(jià)格、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、發(fā)票的開(kāi)具和取得要求、納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)等進(jìn)行協(xié)商和重新確認(rèn)，并簽署相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議來(lái)明確上述條款變化。另一方面對(duì)現(xiàn)有合同模板進(jìn)行修訂：收集現(xiàn)有的銷售合同、租賃合同、采購(gòu)合同、總包合同等模板，對(duì)合同條款根據(jù)“營(yíng)改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價(jià)款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)等應(yīng)稅服務(wù)的情況下，在合同中分別列示服務(wù)內(nèi)容、不含稅價(jià)及對(duì)應(yīng)增值稅額等。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，“營(yíng)改增”推行過(guò)程中，肯定會(huì)存在很多困難。房地產(chǎn)企業(yè)要在這個(gè)轉(zhuǎn)型階段，認(rèn)真學(xué)習(xí)稅收政策，合理控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，克服困難，爭(zhēng)取能夠在短時(shí)期內(nèi)步入正軌，真正實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。

參考文獻(xiàn)：

篇（5）

一、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概析

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在一個(gè)特有的稅收政策體制下，該企業(yè)因?yàn)槠渖娑愋袨榕c相關(guān)法律不相符，因而違反了其納稅的有關(guān)規(guī)定，在這情況下，就會(huì)讓企業(yè)產(chǎn)生了一些不可確定的損失，它的一個(gè)直接表現(xiàn)就是該企業(yè)過(guò)多地繳納稅款，又或者過(guò)少地繳納稅款。

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一種風(fēng)險(xiǎn)類別，它也具有一般風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，主要有五個(gè)方面。第一，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的普遍和廣泛性。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于每一個(gè)企業(yè)之中，規(guī)模大或者小的企業(yè)都會(huì)或多或少地發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不會(huì)隨著其企業(yè)或者個(gè)人的意志發(fā)生變化。第三，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)常會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生一些損失。第四，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有轉(zhuǎn)化性。企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在一定的情況下，它的影響范圍和影響程度都可能會(huì)產(chǎn)生一定的變化，它是不會(huì)一成不變的。第五，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)存在于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中，它是看不見(jiàn)，也摸不著，它是無(wú)形的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平的準(zhǔn)確性不高

財(cái)務(wù)核算是對(duì)企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對(duì)企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的全部涉稅行動(dòng)產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。如，據(jù)國(guó)家審計(jì)署2004年第四號(hào)審計(jì)結(jié)果公報(bào)公布了對(duì)785戶房地產(chǎn)大中型企業(yè)稅收征管情況審計(jì)調(diào)查結(jié)果，顯示在2002年，以上785個(gè)企業(yè)少繳稅款133億元，而在2003年的1月至9月共少繳稅款118億元。而以上審計(jì)結(jié)果原因分析為，上述房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)存在主觀或客觀的核算誤差。

2.房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個(gè)重要問(wèn)題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過(guò)程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財(cái)務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國(guó)家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒(méi)有確立有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3.房地產(chǎn)企業(yè)納稅的重視度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)主觀態(tài)度。每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該盡按時(shí)、足額、依法納稅。可是在實(shí)際日常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中，由于繳納的稅款對(duì)于企業(yè)而言是一種現(xiàn)金流出，這樣會(huì)把企業(yè)的利潤(rùn)降低，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了其業(yè)績(jī)，利用了一些違法方法，使自身面臨重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅行為的重視意識(shí)不強(qiáng)也是其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的一個(gè)非常重要的因素。在房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)存在這樣的誤區(qū)，就是房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行處理，而房地產(chǎn)企業(yè)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行防范。

（二）企業(yè)外部原因

1.稅法的多變性

每個(gè)國(guó)家的稅法都不會(huì)一個(gè)缺點(diǎn)也沒(méi)有，它總會(huì)存在著某些比較籠統(tǒng)、不明確，又或者比較容易產(chǎn)生歧義的項(xiàng)目，這些都會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)在操作的時(shí)候增加一定的難度。還有一點(diǎn)就是，企業(yè)沒(méi)有稅法的解釋權(quán)，這樣就會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)處在一個(gè)非常不利的位置，所以稅法的多變性在一定程度上會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，2009年1月1日起全面實(shí)行的增值稅轉(zhuǎn)型，關(guān)于購(gòu)置固定資產(chǎn)的處理等也發(fā)生了較大的變化，企業(yè)也需要按照新的《增值稅暫行條例》進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)及不規(guī)范執(zhí)法的存在

代替國(guó)家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對(duì)等性，這是稅收法律的一個(gè)非常重要的內(nèi)容。我國(guó)的稅法給予稅務(wù)機(jī)關(guān)行使一定程度的自由裁量權(quán)，如果在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)法的程序中是具備彈性的，他們有權(quán)按照自己的判斷對(duì)其納稅人的行為進(jìn)行判定。而因?yàn)楝F(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個(gè)比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級(jí)的國(guó)家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報(bào)且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會(huì)損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問(wèn)題加大了很多的不確定，同時(shí)也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的若干策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指的是在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生之前，按照以前的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的一些規(guī)律或者所看到的一些信息，告訴相關(guān)部門并對(duì)他們發(fā)出緊急的信息，把這些風(fēng)險(xiǎn)的信息傳達(dá)下去，為的是避免發(fā)生一些準(zhǔn)備不足或者不知情的狀況，以此最大限度地把風(fēng)險(xiǎn)所引發(fā)的危害或者損害降低的一種行為。所謂的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)則是一個(gè)自己組建起來(lái)的組織，它是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警行為依據(jù)有關(guān)的內(nèi)部聯(lián)系構(gòu)建而成的一個(gè)整體。

1.推行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)制度，同時(shí)進(jìn)行定期的稅務(wù)檢查

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)的體制主要是采用了沃爾評(píng)分法的原理及其分析思路，同時(shí)主要經(jīng)過(guò)查找房地產(chǎn)企業(yè)中比較重要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性、比較關(guān)鍵的部門、比較關(guān)鍵的人員，確立相對(duì)應(yīng)的權(quán)重，并結(jié)合所在企業(yè)的一般實(shí)際狀況，算出每個(gè)企業(yè)自己的總得分，再評(píng)價(jià)該企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)情況。

2.預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)稅收，強(qiáng)化日常稅務(wù)的監(jiān)督

對(duì)稅收的預(yù)測(cè)不僅會(huì)在稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理中應(yīng)用，在房地產(chǎn)企業(yè)中也是會(huì)有廣泛的應(yīng)用，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收的預(yù)測(cè)是按照房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為的一些歷史材料，并參考現(xiàn)有的基本要求和基本條件，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將來(lái)的涉稅行為及需繳納的稅收做出一個(gè)科學(xué)的測(cè)算與預(yù)計(jì)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收預(yù)測(cè)的意義在于：第一，預(yù)測(cè)一個(gè)項(xiàng)目或者它將來(lái)的一段期間內(nèi)應(yīng)該繳納的稅收，這樣可以為決策提供一定的可靠標(biāo)準(zhǔn)；第二，測(cè)定各個(gè)項(xiàng)定額及其標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以編制計(jì)劃，同時(shí)可以分解計(jì)劃中的指標(biāo)服務(wù)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收的預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的一個(gè)非常重要的部分，也是預(yù)警系統(tǒng)中所構(gòu)建的非常重要一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)防范稅收風(fēng)險(xiǎn)提供一定的數(shù)據(jù)支撐。

（二）控制稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，在理論基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)分析上，需要具備相應(yīng)的環(huán)境的適應(yīng)性，它是一個(gè)系統(tǒng)工程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)其納稅環(huán)境在客觀上會(huì)存在著比較多的不確定的問(wèn)題，而房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃作為一個(gè)決策的行為，它也是會(huì)存在決策上的一些風(fēng)險(xiǎn)。依照對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過(guò)程中的一些分析，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的計(jì)劃在執(zhí)行中所遇到的較大風(fēng)險(xiǎn)是所執(zhí)行的障礙，可能要被迫地對(duì)原來(lái)的決定做出調(diào)整，又或者房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃計(jì)劃的一個(gè)重要預(yù)期的財(cái)務(wù)效果，并沒(méi)有得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，而與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最初確定的目標(biāo)產(chǎn)生一個(gè)非常嚴(yán)重的偏差，甚至是有一個(gè)相反結(jié)果。

（三）加強(qiáng)企業(yè)與外部機(jī)構(gòu)的溝通合作

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)與外部機(jī)關(guān)的一個(gè)溝通與合作，有益于房地產(chǎn)企業(yè)獲得并掌握一些最新的、同時(shí)也是比較準(zhǔn)確的稅收政策的消息，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域的主管稅收機(jī)關(guān)，在國(guó)家稅務(wù)總局等機(jī)關(guān)制定的最新的一些稅收的文件的基礎(chǔ)上，某些時(shí)候會(huì)制定一些地方的法律法規(guī)或者是一些補(bǔ)充政策，但是這一些地方的法規(guī)以及所補(bǔ)充的政策經(jīng)常會(huì)被房地產(chǎn)企業(yè)所輕視，這樣就非常容易產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在加強(qiáng)與外部機(jī)關(guān)、組織的溝通中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從細(xì)節(jié)做起，在基于防范企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之上，應(yīng)該主動(dòng)、積極地尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)的指導(dǎo)與幫忙。如果對(duì)稅收的政策或者法律法規(guī)不能準(zhǔn)確把握，就應(yīng)該要主動(dòng)積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通和聯(lián)系，聽(tīng)取其建議與指導(dǎo)。

篇（6）

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)內(nèi)控；構(gòu)建；探究

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的重要性

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，采取有效的措施加強(qiáng)管理，制定了很多制度來(lái)約束房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，其稅收占國(guó)家總稅收額的大部分。所以，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的作用，其有利于約束房地產(chǎn)行業(yè)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控存在漏洞

現(xiàn)在，很多企業(yè)還沒(méi)有建立完善的內(nèi)控體制，沒(méi)有良好的控制環(huán)境，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)還不是特別健全，企業(yè)的控制程序還是沿用傳統(tǒng)的方法。內(nèi)控體系出現(xiàn)漏洞，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有制定良好的發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中忽視了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理要求沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控體系都停滯在過(guò)度分散化的文字編寫的步驟上，沒(méi)有采取有效的配套措施，內(nèi)控體系的可操作性比較差。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境差

房地產(chǎn)企業(yè)在建立內(nèi)控體系時(shí)，沒(méi)有形成一套系統(tǒng)的章程，企業(yè)制定的細(xì)則實(shí)用性不強(qiáng)，沒(méi)有詳細(xì)的計(jì)劃。內(nèi)控的主體沒(méi)有較高的素質(zhì)，在一定程度上增加了企業(yè)管理的難度，風(fēng)險(xiǎn)控制的效率降低。

（三）稅務(wù)的外部環(huán)境惡劣

房地產(chǎn)企業(yè)的投資大，具有一定的特殊性，其外部環(huán)境不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)難以控制。房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面也存在很多不確定的因素，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本難以預(yù)算。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系應(yīng)遵循的原則

（一）遵守法律原則

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時(shí)必須堅(jiān)持國(guó)家規(guī)定的法律和法規(guī)，在國(guó)家法規(guī)允許的情況下，制定企業(yè)可操作的稅務(wù)內(nèi)控體系。

（二）兼顧性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控要充分體現(xiàn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)控制，內(nèi)控體系要與企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)相一致，同時(shí)內(nèi)控體系又要協(xié)調(diào)企業(yè)的短期規(guī)劃，稅務(wù)內(nèi)控要與企業(yè)的其他內(nèi)部控制協(xié)調(diào)。

（三）指向性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控控制要按照企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，要抓住企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中的薄弱環(huán)節(jié)，要有指向性的找出企業(yè)容易失誤的內(nèi)控環(huán)節(jié)。

（四）一致性原則

企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時(shí)一定要長(zhǎng)期的執(zhí)行，不能過(guò)多地變動(dòng)，否則內(nèi)控體制就不能落實(shí)下去。

（五）普適性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控要按照企業(yè)的變動(dòng)以及企業(yè)會(huì)計(jì)制度的更新來(lái)對(duì)稅務(wù)內(nèi)控進(jìn)行調(diào)整。普適性原則包括對(duì)內(nèi)的普適性和對(duì)外的普適性。

（六）成本性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系必須要考慮成本問(wèn)題，稅務(wù)內(nèi)控體系的制定盡量節(jié)約成本。

（七）實(shí)用性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系要實(shí)現(xiàn)實(shí)際的運(yùn)用效果，稅務(wù)內(nèi)控體系要有很強(qiáng)的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持續(xù)性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時(shí)要聯(lián)系國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，并結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展，制定出有助于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的制度和體系。

四、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務(wù)內(nèi)控的管理水準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)要建立專業(yè)的稅務(wù)管理部門，請(qǐng)專業(yè)人員來(lái)對(duì)稅務(wù)進(jìn)行管理和控制。企業(yè)要把稅務(wù)管理項(xiàng)目落實(shí)到個(gè)人，要制定獎(jiǎng)懲制度，大力推廣稅務(wù)管理工作。加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)申報(bào)的核對(duì)、對(duì)稅務(wù)發(fā)票嚴(yán)格管理、權(quán)衡各類稅收的風(fēng)險(xiǎn)、分析國(guó)家稅收制度，合理運(yùn)用國(guó)家稅收政策來(lái)指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行稅收的籌劃工作，引導(dǎo)企業(yè)稅務(wù)部門規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)稅務(wù)部門要牢牢把握企業(yè)的投資方向，提出可行的稅務(wù)控制措施。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系是企業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)，因此，在企業(yè)內(nèi)部開(kāi)設(shè)專業(yè)的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)的控制力度，保障企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)高收益。房地產(chǎn)企業(yè)要了解自身發(fā)展的情況，要準(zhǔn)確定位，實(shí)現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的每一項(xiàng)與稅收有關(guān)的環(huán)節(jié)的控制，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要改進(jìn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，使該體制可以順利運(yùn)行，達(dá)到稅務(wù)內(nèi)部控制的效果。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)要控制好增值稅，在銷售時(shí)要嚴(yán)格管理其營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)在保有環(huán)節(jié)上要處理好房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)的內(nèi)部控制。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)體系

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)體系要求企業(yè)內(nèi)部人員要樹(shù)立整體觀念，要考慮企業(yè)的整體效益，要站在企業(yè)的角度對(duì)稅務(wù)進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金比較多，其涉及的稅種有不確定性，因此，企業(yè)的員工要根據(jù)實(shí)際情況，要分析企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況再做出判斷。企業(yè)很多重要的涉稅項(xiàng)目，要提前預(yù)算，及時(shí)匯報(bào)。企業(yè)的稅務(wù)人員要遵守稅務(wù)匯報(bào)的步驟，確保匯報(bào)的文件在各部門有效地流通。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制是企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，并將預(yù)測(cè)的結(jié)果采取制度化的方式進(jìn)行評(píng)定。房地產(chǎn)企業(yè)在建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制時(shí)要加強(qiáng)職工對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)，樹(shù)立高度的責(zé)任心。房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好員工的教育的培訓(xùn)工作，讓員工了解基本的稅務(wù)知識(shí)，增強(qiáng)員工抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。企業(yè)稅務(wù)部門要及時(shí)評(píng)定涉稅的風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)消除。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)稅務(wù)管理人員的素質(zhì)

現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員的素質(zhì)參差不齊，因此，企業(yè)要通過(guò)定期的培訓(xùn)來(lái)提高稅務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，不斷更新稅務(wù)人員的理念。房地產(chǎn)企業(yè)要制定考核機(jī)制，定期對(duì)稅務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)考核，保障稅務(wù)人員能夠勝任自身的崗位。提高稅務(wù)人員的道德素質(zhì)，防止偷稅、漏稅的現(xiàn)象發(fā)生。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)中存在著偷稅和漏稅的現(xiàn)象，使國(guó)家的稅收大量地流失，因此，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系有著重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的建立，不僅僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系是很有必要的。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系必須堅(jiān)持一致性原則、成本性原則，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務(wù)內(nèi)控的管理水準(zhǔn)，設(shè)置內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)體系，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

一、房地產(chǎn)企業(yè)完善稅務(wù)內(nèi)控體系的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其稅收占整個(gè)國(guó)家稅收總額的比重較大，為此國(guó)家也加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的力度。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)又是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，這就有必要在房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善適合本行業(yè)特點(diǎn)的稅務(wù)內(nèi)控體系，一方面有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起到約束的作用，促使其健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的不足

（一）稅務(wù)內(nèi)控環(huán)境的問(wèn)題

1.沒(méi)有專門的涉稅管理部門。我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，涉稅業(yè)務(wù)均由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)管理，分工不明確，職責(zé)不清晰，不能對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的管理和控制。企業(yè)由財(cái)務(wù)部門來(lái)完成稅務(wù)方面的工作，由于稅務(wù)工作專業(yè)性很強(qiáng)，而財(cái)務(wù)人員又缺乏稅務(wù)方面的專業(yè)知識(shí)和技能，實(shí)際工作中只對(duì)納稅申報(bào)工作進(jìn)行處理，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理工作被忽視，沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)淡薄。房地產(chǎn)企業(yè)由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)涉稅事項(xiàng)，造成員工把稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作單純地認(rèn)為是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范疇，與自己的本職工作沒(méi)有關(guān)系，而且缺少事前控制的意識(shí)，被動(dòng)地完成涉稅工作。對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，一方面需要管理層的正確決策，另一方面還需要全體員工的緊密配合。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系不健全

1.在對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素認(rèn)識(shí)不足，忽視了在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

2.在對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的過(guò)程中，不能很好地依據(jù)企業(yè)先期制定的稅務(wù)內(nèi)控的指標(biāo)來(lái)收集，整理及分析稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的相關(guān)資料，不利于企業(yè)日后的工作安排。

3.在對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度考慮不周，導(dǎo)致企業(yè)在制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的措施上沒(méi)有針對(duì)性，沒(méi)能及時(shí)地消除風(fēng)險(xiǎn)因素，影響企業(yè)的發(fā)展。

（三）稅務(wù)內(nèi)控活動(dòng)中的問(wèn)題

1.稅務(wù)工作流程方面

企業(yè)發(fā)生了涉稅業(yè)務(wù)，首先由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行會(huì)計(jì)核算、進(jìn)而填制會(huì)計(jì)報(bào)表，沒(méi)有對(duì)這些業(yè)務(wù)進(jìn)行提前控制。在納稅環(huán)節(jié)，也是由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)申報(bào)納稅，缺少企業(yè)涉稅管理部門對(duì)其工作的復(fù)核，導(dǎo)致差錯(cuò)不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)糾正。這樣的稅務(wù)工作流程，影響了企業(yè)稅務(wù)工作的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，加重了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.稅務(wù)資料管理方面

房地產(chǎn)企業(yè)稅種多，涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及很多的稅務(wù)資料，企業(yè)在完成涉稅業(yè)務(wù)時(shí)，只關(guān)注業(yè)務(wù)是否完成了，忽視了對(duì)相關(guān)稅務(wù)資料的整理與保管，各部門在就一稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行溝通時(shí)由于缺少相關(guān)資料作為依據(jù)，導(dǎo)致不能協(xié)調(diào)好各部門之間的工作。

3.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查方面

一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的自查工作，當(dāng)涉稅業(yè)務(wù)出現(xiàn)差錯(cuò)，被稅務(wù)機(jī)關(guān)處理、處罰時(shí)，才會(huì)意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重程度，由此給企業(yè)造成不良的影響。

（四）稅務(wù)信息溝通方面

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門和涉稅管理部門各自有其工作范疇，但稅務(wù)信息應(yīng)該是所有部門共享的，由于不能很好地共享稅務(wù)信息，企業(yè)各部門對(duì)其理解掌握的程度有很大的差別，導(dǎo)致各部門在工作中出現(xiàn)糾紛，對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的建議

（一）改善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控的環(huán)境

1.設(shè)立專門的涉稅管理部門

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立與財(cái)務(wù)部門同級(jí)別的專門的涉稅管理部門，將企業(yè)稅務(wù)方面的工作從財(cái)務(wù)部門的管控中分離出來(lái)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況及涉稅業(yè)務(wù)，明確其具體的工作內(nèi)容、工作權(quán)限及崗位職責(zé)，包括對(duì)涉稅業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算及定期申報(bào)的審查核對(duì)；對(duì)發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、使用及保管的嚴(yán)格管理；對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的權(quán)衡、評(píng)估及監(jiān)督；對(duì)國(guó)家最新的稅收政策的收集、整理及分析，通過(guò)一系列的涉稅管理活動(dòng)，規(guī)避企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)因素，完善稅務(wù)管理。

2.提高全員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

作為企業(yè)發(fā)展的前提條件，房地產(chǎn)企業(yè)管理層要重稅務(wù)內(nèi)部控制，并通過(guò)培訓(xùn)等形式，加強(qiáng)對(duì)員工的稅法宣傳工作，提高全體員工稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)，讓全體員工充分認(rèn)識(shí)到，稅務(wù)內(nèi)部控制的好壞不僅關(guān)系到企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)情況，更關(guān)系到企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

1.完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展越快，潛在的風(fēng)險(xiǎn)越大。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效識(shí)別可以在一定范圍內(nèi)幫助企業(yè)完成對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。在這一過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該建立相關(guān)的數(shù)據(jù)檔案庫(kù)，將識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)整理歸納，為企業(yè)今后的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別提供保障。與此同時(shí)，更應(yīng)該對(duì)已經(jīng)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行剖析、落實(shí)，從而更好的解決這個(gè)問(wèn)題。

2.加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析

企業(yè)還應(yīng)對(duì)已識(shí)別的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量和定性分析，并根據(jù)其可能會(huì)造成的影響大小對(duì)其進(jìn)行排列。在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的處理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有優(yōu)勢(shì)，最好的處理方法是依照實(shí)際情況將它們結(jié)合起來(lái)，而后對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，從而使我們能夠更加容易的掌控風(fēng)險(xiǎn)。

3.強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制

企業(yè)在對(duì)已識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸納分析后，管理層就要迅速制定出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的策略。在實(shí)際工作中，管理層應(yīng)該根據(jù)企業(yè)被風(fēng)險(xiǎn)可能影響的強(qiáng)度制定出多套應(yīng)急方案，在合理合法的前提下，以企業(yè)的效益為出發(fā)點(diǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理。

（三）加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)的管理

1.捋順稅務(wù)工作流程

房地產(chǎn)企業(yè)在日常賬務(wù)處理上，如果涉及到稅務(wù)方面的事項(xiàng)，應(yīng)該提前向涉稅管理部門備案，做到涉稅工作事前控制。在業(yè)務(wù)處理完成后，財(cái)務(wù)部門要及時(shí)上報(bào)稅務(wù)資料，由涉稅管理部門審核監(jiān)督財(cái)務(wù)部門涉稅工作的效果。通過(guò)這樣的工作流程，一方面大大提高了涉稅工作的效率，另一方面也能避免各部門之間責(zé)任不清的現(xiàn)象。

2.妥善保管稅務(wù)資料

房地產(chǎn)企業(yè)如果設(shè)立了專門的涉稅管理部門，那么，財(cái)務(wù)部門處理完的稅務(wù)資料，涉稅管理部門要及時(shí)對(duì)這些資料進(jìn)行分類、歸檔并按檔案管理的要求妥善保管，防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)資料、稅務(wù)資料堆積混淆在一起的現(xiàn)象，需要用時(shí)很容易根據(jù)檔案目錄查找到，提高企業(yè)的工作效率。

3.及時(shí)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查

房地產(chǎn)企業(yè)要定期地對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行自查工作。比如：涉稅業(yè)務(wù)的處理是否真實(shí)可靠；工作流程是否符合要求；是否是按時(shí)限要求完成等等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的自查結(jié)果整理，匯集成報(bào)表形式，統(tǒng)一上報(bào)，一方面可以督促可能引起風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的員工通過(guò)改變工作方式來(lái)化解這一問(wèn)題，另一方面有利于企業(yè)在安排以后的工作時(shí)有針對(duì)性地避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（四）加強(qiáng)稅務(wù)信息的溝通

1.企業(yè)內(nèi)部信息的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立財(cái)稅部門的信息共享平臺(tái)，財(cái)務(wù)人員和企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)人員通過(guò)在信息平臺(tái)上的交流，及時(shí)掌握企業(yè)稅務(wù)方面的相關(guān)信息資料，便于相關(guān)人員能夠從中學(xué)到更好的處理業(yè)務(wù)的方式，同時(shí)與企業(yè)有關(guān)的信息政策要及時(shí)在平臺(tái)上，便于員工了解最新的政策法規(guī)，為更好的完成稅務(wù)工作提供良好的基礎(chǔ)。

2.加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)離不開(kāi)稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)督、檢查，特別是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較大，稅種較多，涉稅業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，因此，企業(yè)更要加強(qiáng)同所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的聯(lián)系，多溝通多交流，這樣，企業(yè)不但可以順利地解決工作中的難題，還可以掌握最新的稅收政策，認(rèn)真學(xué)習(xí)及領(lǐng)會(huì)，避免因企業(yè)自身方面理解政策偏差導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督與考評(píng)機(jī)制

1.完善稅務(wù)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、不斷發(fā)展變化的過(guò)程。在這一過(guò)程中，涉稅工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改進(jìn)的，要有相應(yīng)的管理制度來(lái)約束，為了保證企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控得到有效的實(shí)施，最大限度的發(fā)揮其應(yīng)有的作用，企業(yè)要完善稅務(wù)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，監(jiān)督考核稅務(wù)內(nèi)控體系的執(zhí)行情況。

2.強(qiáng)化稅務(wù)內(nèi)部績(jī)效考評(píng)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化稅務(wù)內(nèi)部績(jī)效考評(píng)機(jī)制，將涉稅工作的目標(biāo)與企業(yè)對(duì)稅務(wù)績(jī)效的考評(píng)機(jī)制結(jié)合起來(lái)，依據(jù)考核目標(biāo)的實(shí)際完成情況進(jìn)行獎(jiǎng)罰，要讓涉稅工作人員對(duì)自己負(fù)責(zé)的工作引起足夠的重視。同時(shí)企業(yè)要對(duì)涉工作人員設(shè)立激勵(lì)機(jī)制，對(duì)于在涉稅工作中表現(xiàn)突出的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于在工作中出現(xiàn)紕漏，給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失或影響企業(yè)信譽(yù)的涉稅工作人員，給予相應(yīng)的處罰，只有激勵(lì)與懲罰相結(jié)合，才有利于涉稅工作人員提高工作的積極性，更有利于涉稅工作的順利完成。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制不健全，不僅影響本行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，有必要完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制，通過(guò)改善稅務(wù)內(nèi)控環(huán)境、加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及完善內(nèi)部監(jiān)督與考評(píng)機(jī)制等一系列措施，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（8）

當(dāng)前，“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)中已經(jīng)非常常見(jiàn)，并且通過(guò)這一制度來(lái)有效改變重復(fù)征稅的問(wèn)題。在“營(yíng)改增”的背景下，加強(qiáng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著非常重要的作用，也是企業(yè)合理納稅的根本。在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展過(guò)程中，非常容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以，就應(yīng)該合理運(yùn)用“營(yíng)改增”制度，積極完善相應(yīng)的管理制度，更好的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定向前發(fā)展。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的重要作用

（一）緩解房地產(chǎn)企業(yè)納稅壓力當(dāng)前，稅收的一些原則還沒(méi)有得以完善，而在以往增值稅背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收并不沒(méi)有減少，反而有所增加，要比在“營(yíng)改增”的背景下增加很多。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收計(jì)算能夠發(fā)現(xiàn)，通過(guò)落實(shí)“營(yíng)改增”政策，就能夠很好的緩解房地產(chǎn)企業(yè)的納稅壓力，并且為其提供增值稅發(fā)票，有效地減輕其負(fù)擔(dān)，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)幫助。

（二）將其行業(yè)分類細(xì)化在“營(yíng)改增”政策下，我國(guó)稅后體系更加完善，對(duì)其各類服務(wù)的有效分類，能夠達(dá)到理想的納稅效果，通過(guò)這樣的方法就能夠很好的解決征稅不正確的問(wèn)題，緩解房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所存在的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，讓消費(fèi)者能夠更加想要購(gòu)買房產(chǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上來(lái)看，能夠?qū)⑹┕ず贤瑒澐譃閮刹糠郑謩e是采購(gòu)和施工，因?yàn)樵谶@其中的采購(gòu)能夠獲得增值稅發(fā)票，這樣就能夠很好的減少納稅，將其房地產(chǎn)工程成本控制在合理范圍內(nèi)，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定的發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題

（一）稅收負(fù)擔(dān)增加的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在“營(yíng)改增”沒(méi)有落實(shí)前，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過(guò)程中，會(huì)以不動(dòng)產(chǎn)銷售為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行。而在“營(yíng)改增”政策落實(shí)后，房地產(chǎn)的納稅標(biāo)準(zhǔn)就改為增值稅，在這其中的稅率有所增加。所以，從這方面也就能夠看出，在落實(shí)“營(yíng)改增”政策后，其房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)有所增加，但是，在這其中包括很多內(nèi)容，其中的一部分能夠用房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)抵扣納稅額度，進(jìn)而就提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。將原本房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)額中一部分轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)稅。從一定程度上來(lái)看，“營(yíng)改增”政策的落實(shí)，能夠減少成本投入，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取理想經(jīng)濟(jì)收益。但是，房地產(chǎn)企業(yè)需要能夠?qū)⑵淠軌蛴糜诘挚鄣脑鲋刀惏l(fā)票進(jìn)行整理，并且嚴(yán)格按照相應(yīng)規(guī)定來(lái)制定，否則就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)增多，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)增加對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其自身的性質(zhì)有一定的特點(diǎn)，企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中需要考慮多個(gè)方面，對(duì)于在這其中的各種復(fù)雜內(nèi)容，都需要進(jìn)行整理。而且，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目時(shí)，前期投入金額較大，所獲得的經(jīng)濟(jì)收益時(shí)間較長(zhǎng)，需要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，從以上問(wèn)題也就能夠看出，想要有效整合能夠抵扣增值稅的相應(yīng)發(fā)票，并對(duì)其管理并不是一件容易的事情。但是，房地產(chǎn)企業(yè)需要將后續(xù)的經(jīng)濟(jì)收益和成本進(jìn)行聯(lián)系，積極和相關(guān)單位進(jìn)行溝通，按照我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)來(lái)開(kāi)展工作，最大程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本影響，有效提升其經(jīng)濟(jì)效益。

（三）增加成本流出通過(guò)對(duì)相關(guān)文件內(nèi)容分析能夠得知，對(duì)于房地產(chǎn)工程的造價(jià)，稅前造價(jià)×11%，那么在這其中的發(fā)票是否能夠用于抵扣增值稅發(fā)票就成為研究?jī)?nèi)容。通過(guò)對(duì)這一內(nèi)容的有效分析能夠發(fā)現(xiàn)，在“營(yíng)改增”落實(shí)前并沒(méi)有過(guò)大的差異。但是，在落實(shí)這項(xiàng)政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率有所增加，這樣就導(dǎo)致成本增加，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目時(shí)需要在合同中明確這一點(diǎn)。

三、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題原因

（一）缺少合理的稅收風(fēng)險(xiǎn)防控制度當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有在發(fā)展過(guò)程中積極的與相關(guān)部門進(jìn)行溝通，導(dǎo)致在工作時(shí)信息不具備時(shí)效性。也沒(méi)有為其建立完整的溝通渠道，這樣就不能夠有效了解稅收政策變化情況。還有就是一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有根據(jù)自身情況來(lái)明確所存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)有制定相應(yīng)控制制度，對(duì)于稅收風(fēng)險(xiǎn)中所存在的控制、評(píng)估等方面都沒(méi)有進(jìn)行有效管理，這樣就導(dǎo)致出現(xiàn)大量的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺少涉稅風(fēng)險(xiǎn)一些房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系過(guò)程中，并沒(méi)有加以重視，這樣就導(dǎo)致容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在正常情況下，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析等，都是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中非常重要的一部分，一旦在這其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)存在問(wèn)題，都會(huì)影響最終效果。而且，雖然有部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立管理流程，但是依然還是沒(méi)有對(duì)一些潛在問(wèn)題進(jìn)行分析，缺少相應(yīng)管理制度，導(dǎo)致依然存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺少信息溝通制度市場(chǎng)變化速度非常快，及時(shí)的獲取信息對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員有著非常重要的意義。但是，在管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，卻沒(méi)有及時(shí)的傳遞市場(chǎng)變化信息。在“營(yíng)改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有及時(shí)建立溝通制度，導(dǎo)致各部門之間缺少溝通，影響后期的稅務(wù)管理工作質(zhì)量。

四、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的策略

（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控制度房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，要以稅收內(nèi)部控制為基礎(chǔ)，來(lái)了解內(nèi)部控制中所存在的問(wèn)題，并且采取相應(yīng)措施，以此來(lái)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中分為事前、事中和事后三個(gè)部分，這三個(gè)部分有著非常緊密的聯(lián)系，進(jìn)而通過(guò)這樣的方法來(lái)形成整個(gè)管理體系。在事前管理中，應(yīng)該及時(shí)的為其制定管理制度，形成正確的管理理念。在事中管理中，應(yīng)該能夠分析財(cái)務(wù)指標(biāo)，并且了解其中的潛在問(wèn)題，以此來(lái)更好的應(yīng)用定量和定性分析，讓其風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。在事后管理時(shí)，應(yīng)該積極構(gòu)建信息化系統(tǒng)，確保其信息的通暢，準(zhǔn)確落實(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

篇（9）

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）企業(yè)對(duì)納稅政策風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不到位

首先，整體來(lái)看，放眼整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)屬于國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)，是難以避免的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)過(guò)高已然成為一個(gè)重要的問(wèn)題，我國(guó)政府在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也逐步加大力度。其次，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)土地方面的政策使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恐慌從而房?jī)r(jià)逐步增大，難以避免的會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)前景模糊的情形。最后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的前期資金投入比較大，周期比較長(zhǎng)，債務(wù)成本比較高，資金的風(fēng)險(xiǎn)比較大，企業(yè)的利潤(rùn)空間存在很大的隱患，所以企業(yè)如果資金鏈發(fā)生問(wèn)題，這將危及整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，從而影響整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，影響企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

（二）企業(yè)缺乏正確的納稅管理機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求，基于納稅風(fēng)險(xiǎn)的政策因素，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員很難意識(shí)到這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于企業(yè)的納稅處理方面沒(méi)有合理的認(rèn)知，企業(yè)對(duì)于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業(yè)對(duì)于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過(guò)賄賂的手段可以達(dá)到少繳稅的目的，所以這就導(dǎo)致了偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)都是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，且房地產(chǎn)稅收是地方財(cái)政的重要來(lái)源，因此房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)偏重是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅務(wù)問(wèn)題沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)，稅務(wù)處理機(jī)制很不完善，企業(yè)的部分收入不計(jì)入賬務(wù)中去，另外還有多計(jì)提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時(shí)為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業(yè)加大施工成本等，這些行為都將導(dǎo)致企業(yè)極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。就企業(yè)內(nèi)部而言，內(nèi)控機(jī)制還不太完善，沒(méi)有專門的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)體系，房地產(chǎn)企業(yè)的事前準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的不夠周全，所以在工作過(guò)程中難免會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題。另外，企業(yè)沒(méi)有一個(gè)動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，無(wú)法對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源進(jìn)行有效的評(píng)估，這很容易造成公司風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的喪失，降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力和應(yīng)對(duì)策略。

（三）企業(yè)納稅處理機(jī)制不健全

目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機(jī)制，同時(shí)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也比較缺乏，再加上風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制也不太完善，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的納稅處理風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的因素考慮不全面，準(zhǔn)備工作不充分，從而在實(shí)際工作中出現(xiàn)這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，無(wú)法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源主體進(jìn)行追蹤，更加增加了企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的難度。最后，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生缺乏具體的應(yīng)對(duì)方案，或者是具體的應(yīng)對(duì)方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無(wú)法降低企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。再者，一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者沒(méi)有認(rèn)識(shí)到照章納稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的重要性，一味強(qiáng)調(diào)稅負(fù)的降低，或者長(zhǎng)期拖欠稅金而促使相關(guān)部門鋌而走險(xiǎn)。

（四）企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)偏低

由于我國(guó)對(duì)納稅處理的認(rèn)識(shí)程度不高，所以我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有設(shè)立專門的進(jìn)行納稅處理的部門，同時(shí)也極度缺乏這方面的人員，對(duì)于目前情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還是把納稅處理工作安排在財(cái)務(wù)管理體系之中，財(cái)務(wù)部門工作量大，任務(wù)重，一些財(cái)務(wù)人員只是對(duì)財(cái)務(wù)記賬熟悉而對(duì)賬務(wù)處理卻有很大的不足，他們對(duì)稅務(wù)知識(shí)的認(rèn)識(shí)還比較籠統(tǒng)，并且實(shí)際經(jīng)驗(yàn)缺乏，特別是國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控以來(lái)，由于我國(guó)稅收政策發(fā)展迅速，企業(yè)的會(huì)計(jì)人員有時(shí)候很難跟上國(guó)家政策變動(dòng)的步伐。這就導(dǎo)致了稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，也導(dǎo)致了很多不利因素的發(fā)生。我國(guó)企業(yè)對(duì)于納稅籌劃方面要求比較高，一些財(cái)務(wù)人員缺乏專門的培訓(xùn)，再加上一些人的道德素質(zhì)還有待加強(qiáng)，所以財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)技術(shù)很多不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致了我國(guó)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

三、房地產(chǎn)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

企業(yè)的納稅問(wèn)題是企業(yè)運(yùn)作的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，樹(shù)立正確的納稅風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)至關(guān)重要。正確的防范納稅風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于一個(gè)企業(yè)良好的發(fā)展是一個(gè)極其有利的因素。

（一）企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立正確的納稅意識(shí)

納稅是每一個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風(fēng)險(xiǎn)的存在具有一定的客觀性，納稅過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)一些難以避免的危害，所以作為企業(yè)的管理人員要正視納稅風(fēng)險(xiǎn)的存在，在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行合理的納稅。同時(shí)我們也要端正心態(tài)，遵守國(guó)家稅收法律法規(guī)，合理的制定企業(yè)內(nèi)部的納稅風(fēng)險(xiǎn)管控制度，重視納稅風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的危害。同時(shí)，國(guó)家在稅收政策方面做了很多的規(guī)定，企業(yè)在具體的稅務(wù)處理方面要做到時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策動(dòng)態(tài)，深刻理解國(guó)家政策的內(nèi)涵，在依照國(guó)家法律規(guī)定的前提下，合理地進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

同時(shí)，企業(yè)管理者應(yīng)認(rèn)識(shí)到企業(yè)納稅是企業(yè)的一種權(quán)利和義務(wù)，納稅不僅給企業(yè)帶來(lái)了很大的收益，而且對(duì)社會(huì)也產(chǎn)生了有力的影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹(shù)立正確的納稅意識(shí)，從企業(yè)的整體利益出發(fā)，充分發(fā)揮企業(yè)的主觀能動(dòng)性，充分考慮自身的實(shí)際情況，考慮各方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，合理地進(jìn)行企業(yè)納稅。

（二）健全企業(yè)納稅管理機(jī)制

首先企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化自身稅收風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控體系，建立健全自身內(nèi)控機(jī)制，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅風(fēng)險(xiǎn)和評(píng)估機(jī)制，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從稅收稽查、會(huì)計(jì)處理等方面進(jìn)行合理的監(jiān)督審核。從內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置方面，企業(yè)要想有一個(gè)健全的納稅管理機(jī)制，需要設(shè)立專門的納稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，準(zhǔn)確的識(shí)別納稅風(fēng)險(xiǎn)，制定合理的稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，從而從各個(gè)方面規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部管理控制機(jī)制。其次，每個(gè)企業(yè)都有自己的一套制度，企業(yè)要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)情況，自身業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)制定適合自己的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、整理、分析過(guò)程中，根據(jù)具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，在日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)處理流程中，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的有效管理，使企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)與其他風(fēng)險(xiǎn)防范管理制度化。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)構(gòu)，與企業(yè)的財(cái)務(wù)部門、審計(jì)部門、評(píng)估部門等整合起來(lái)為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

（三）提高財(cái)務(wù)、財(cái)稅人員的素質(zhì)，正確面對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)從業(yè)人員來(lái)看，人員素質(zhì)不高的現(xiàn)象普遍存在。由于納稅風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)重要的因素就是從業(yè)人員能力弱，所以一個(gè)企業(yè)沒(méi)有高素質(zhì)的人員，高質(zhì)量的企業(yè)納稅規(guī)劃就是空談。因此，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)要明確清晰。房地產(chǎn)企業(yè)可以開(kāi)設(shè)稅務(wù)知識(shí)培訓(xùn)班，定期的把國(guó)家政策通過(guò)知識(shí)培訓(xùn)班的途徑傳授給財(cái)務(wù)人員，還可以定期的引進(jìn)一些稅務(wù)知識(shí)方面的專家來(lái)給企業(yè)做定期的培訓(xùn)，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)人員既懂稅法，也懂財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，也懂企業(yè)管理等多方面知識(shí)，又有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)復(fù)合型人才，進(jìn)而來(lái)保障企業(yè)的高素質(zhì)、高技術(shù)人才的完備。企業(yè)應(yīng)重視對(duì)納稅處理人員的培養(yǎng)，建立科學(xué)有效的考核機(jī)制， 通過(guò)一定的獎(jiǎng)勵(lì)措施來(lái)增強(qiáng)財(cái)稅處理人員的素質(zhì)水平。

（四）加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通

篇（10）

房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)數(shù)年被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不是簡(jiǎn)單的問(wèn)題，需要統(tǒng)籌考慮各個(gè)稅種的稅收政策，并且滲透進(jìn)商業(yè)類房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)施工、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)。稅務(wù)籌劃在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展已經(jīng)日臻成熟，但是也日益暴露出問(wèn)題。本文對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理問(wèn)題進(jìn)行分析，

一、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定和特征分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定 目前理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃還沒(méi)有相關(guān)的界定，但是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃從屬于一般意義上的稅務(wù)籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排，是一種活動(dòng)，更是一種企業(yè)財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的目的也是利用一切合法手段，來(lái)推遲或少繳稅款，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。此外，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)的特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃必須在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會(huì)受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務(wù)籌劃還應(yīng)符合國(guó)家的立法意圖。稅收是國(guó)家調(diào)節(jié)生產(chǎn)者、消費(fèi)者行為的經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國(guó)家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家不同的調(diào)控目標(biāo)。因此，稅務(wù)籌劃也要對(duì)國(guó)家的調(diào)控意圖作出積極反應(yīng)，將國(guó)家的政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預(yù)測(cè)性：稅務(wù)籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤(rùn)的一個(gè)重要因素來(lái)考慮，在安排投資、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前，事先進(jìn)行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調(diào)整自己的各項(xiàng)活動(dòng)至適用相關(guān)的稅法規(guī)定。等到經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成、納稅義務(wù)已經(jīng)確定之后再考慮如何減輕稅負(fù)，則違背了稅務(wù)籌劃的本意，并且更易導(dǎo)致偷稅、漏稅行為的產(chǎn)生。第三，時(shí)效性：我國(guó)稅收制度正處于不斷建設(shè)、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時(shí)刻關(guān)注會(huì)計(jì)、稅務(wù)等相關(guān)政策法規(guī)的修改，使稅務(wù)籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務(wù)籌劃應(yīng)具有全局性，兼顧短期和長(zhǎng)期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼于企業(yè)收益的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，稅務(wù)籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的全過(guò)程，與會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、進(jìn)出口貿(mào)易等領(lǐng)域緊密聯(lián)系。從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的方法除了稅務(wù)籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實(shí)中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達(dá)到減輕稅負(fù)的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國(guó)家的立法意圖。企業(yè)運(yùn)用這類不正當(dāng)?shù)氖侄慰赡軙?huì)面臨更大的稅收成本和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特征。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃需要滿足房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)財(cái)務(wù)管理的需要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元化，主要開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：設(shè)計(jì)規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗(yàn)收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務(wù)等。商業(yè)類房地產(chǎn)橫跨商業(yè)和寫字樓兩個(gè)領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，業(yè)務(wù)復(fù)雜，投資主體多元化。稅務(wù)籌劃綜合性的特征在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務(wù)籌劃需要對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細(xì)的管理模式相適應(yīng)。第二，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃是整個(gè)籌劃中不容忽視的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜，企業(yè)主要通過(guò)預(yù)收購(gòu)房定金、預(yù)收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體的投資、在資本市場(chǎng)發(fā)行股票等渠道來(lái)籌集資金。企業(yè)在籌劃過(guò)程中要謹(jǐn)慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)更關(guān)注成本、費(fèi)用的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用龐大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。成本、費(fèi)用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務(wù)籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及到生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，籌劃時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，回收資金時(shí)間長(zhǎng)。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間，資金的回收是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃具有持續(xù)性，籌劃過(guò)程中需要考慮收入、費(fèi)用的分?jǐn)偅紤]不同的會(huì)計(jì)核算方法對(duì)損益的影響。第五，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及開(kāi)發(fā)、交易、占用、所得分配等多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負(fù)明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)主要是針對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。

二、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問(wèn)題分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高 房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高的特殊領(lǐng)域。一家商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目所獲得收入規(guī)模相當(dāng)大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬(wàn)元，多則上億元，稅負(fù)高達(dá)25%-30%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)比任何一個(gè)其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭(zhēng)取更多的稅務(wù)籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會(huì)造成商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。稅務(wù)籌劃之所以有風(fēng)險(xiǎn)，原因主要是商業(yè)類房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是要立足于企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的政策總是處在不斷變化之中，相關(guān)的稅收政策也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。企業(yè)如果沒(méi)有及時(shí)運(yùn)用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會(huì)錯(cuò)過(guò)了稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢(shì)必會(huì)演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會(huì)增加企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃持保守、謹(jǐn)慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的多變性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)只是建設(shè)施工并處理自己的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，但這個(gè)過(guò)程中企業(yè)可以有多種業(yè)務(wù)的選擇。對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對(duì)于開(kāi)發(fā)商品的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以選擇有償轉(zhuǎn)讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會(huì)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況、市場(chǎng)的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時(shí)作出變化。稅務(wù)籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的各項(xiàng)活動(dòng)作出預(yù)見(jiàn)性的安排，而房地產(chǎn)業(yè)又具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這就導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全影響稅務(wù)籌劃效果 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)務(wù)管理，很多企業(yè)沒(méi)有復(fù)雜而精細(xì)的企業(yè)會(huì)計(jì)制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的跨期攤派較為常見(jiàn)，收入、成本的確認(rèn)、攤銷對(duì)損益的影響直接而明顯。不健全的會(huì)計(jì)核算制度直接影響了稅務(wù)籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題主要有：一是偷逃隱匿應(yīng)稅收入。如：價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費(fèi)用的形式掛往來(lái)賬戶；產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅；開(kāi)發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入；按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入等。二是虛列多列成本費(fèi)用。包括：多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開(kāi)發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無(wú)依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本；滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開(kāi)發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)結(jié)算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤(rùn)；向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過(guò)其注冊(cè)資金50%部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額；將開(kāi)發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成本；有的開(kāi)發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，將增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地成本入賬等。

（三）企業(yè)人員稅務(wù)籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中對(duì)稅收政策整體把握不夠，都會(huì)影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。如對(duì)房地產(chǎn)業(yè)享受的相關(guān)稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴(yán)，既有可能使企業(yè)錯(cuò)失稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務(wù)籌劃動(dòng)機(jī)，也會(huì)使企業(yè)稅務(wù)籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。

（四）稅務(wù)行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃的實(shí)施 稅收法律是人為制定的，因此難免會(huì)存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務(wù)籌劃的制定者，往往會(huì)向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務(wù)機(jī)關(guān)則會(huì)向維護(hù)國(guó)家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒(méi)有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)，而是在一個(gè)可以商榷的范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，稅務(wù)籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的程度。這也就導(dǎo)致了很多稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行效果不能達(dá)到方案制定者的初衷。

三、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的對(duì)策

（一）全面防范稅收風(fēng)險(xiǎn)因素 無(wú)論商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案做得有多完美，有經(jīng)過(guò)多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應(yīng)當(dāng)正視風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，不能認(rèn)為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)不在的，不能以事先安排的、不變的稅務(wù)籌劃方案去應(yīng)對(duì)萬(wàn)變的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)稅收政策。對(duì)于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項(xiàng)目，因此，這三大稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即是房地產(chǎn)企業(yè)總體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的深刻反映。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和涉稅事務(wù)中應(yīng)該保持對(duì)這三大稅種納稅風(fēng)險(xiǎn)的警惕性。（1）營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有兩種不同的處理方式：對(duì)外銷售或長(zhǎng)期持有。如果企業(yè)選擇對(duì)外銷售則應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，而持有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，則無(wú)需繳納開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。營(yíng)業(yè)稅是按銷售收入作為計(jì)稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅也就越多。三是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。有償轉(zhuǎn)讓方式，需按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；受托代建方式，即房產(chǎn)企業(yè)受購(gòu)買者的委托而建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)完成后移交給購(gòu)買者，這種方式需按收取的代建費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；投資人入股方式，即房產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)完成的產(chǎn)品以實(shí)物資產(chǎn)的形式投入到購(gòu)買企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測(cè)算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。（2）土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外銷售需計(jì)算繳納土地增值稅，而如果對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品長(zhǎng)期持有，則無(wú)需繳納土地增值稅。二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。土地增值稅是按房地產(chǎn)增值額作為計(jì)稅依據(jù)，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。對(duì)于在營(yíng)業(yè)稅中涉及的三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉(zhuǎn)讓方式和投資人入股方式需計(jì)算繳納土地增值稅，而受托代建方式無(wú)需繳納土地增值稅。四是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分?jǐn)偡椒ā?duì)于企業(yè)同時(shí)擁有銷售物業(yè)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的情況下，共同成本的分?jǐn)偡椒▌t決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得而征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是銷售還是持有，無(wú)論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。因此，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理方式和轉(zhuǎn)讓方式都不會(huì)對(duì)企業(yè)所得稅稅負(fù)產(chǎn)生影響。由于企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征收的，因此，影響經(jīng)營(yíng)所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是按照預(yù)計(jì)毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預(yù)計(jì)毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小。總之，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要有以下幾種：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格和成本。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本越小，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售時(shí)間和進(jìn)度。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)間越早，按預(yù)售收入預(yù)繳企業(yè)所得稅的時(shí)間就越早。同樣，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入越大，預(yù)繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的竣工時(shí)間。稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應(yīng)對(duì)預(yù)繳的企業(yè)所得稅進(jìn)行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時(shí)要補(bǔ)交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工的時(shí)間越早，清算補(bǔ)交稅款的時(shí)間也就越早。

（二）及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務(wù)籌劃之所以為稅務(wù)籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務(wù)籌劃更應(yīng)是能體現(xiàn)稅收政策導(dǎo)向的。因此在實(shí)際操作過(guò)程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。一是學(xué)法，房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會(huì)過(guò)時(shí)，從而為企業(yè)的稅務(wù)籌劃帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。只有對(duì)稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)稅務(wù)籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；二是懂法，企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，為稅務(wù)籌劃方案的制定打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三是守法，嚴(yán)格按照稅法來(lái)進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅務(wù)籌劃合法的底線，正確處理稅務(wù)籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

（三）提升企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國(guó)家利益時(shí)，堅(jiān)持應(yīng)有的職業(yè)道德。任何稅務(wù)籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅(jiān)持在合法的前提下進(jìn)行，違反法律的稅務(wù)籌劃方案必將帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的一己私利而損害國(guó)家的利益，應(yīng)該立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)由于對(duì)某些涉稅事項(xiàng)不清而混淆了合法與非法的界限時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行解釋；對(duì)于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進(jìn)行規(guī)勸。另一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務(wù)籌劃的專業(yè)性，決定了稅務(wù)籌劃人員既要有扎實(shí)的理論知識(shí)，又要有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。理論知識(shí)不僅指稅收方面的，還應(yīng)包括會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、金融等方面的知識(shí)；實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)要求稅務(wù)籌劃人員能對(duì)企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進(jìn)而根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，找準(zhǔn)稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務(wù)籌劃方案。如果稅務(wù)籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的專業(yè)知識(shí)作支撐，最終只能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的失敗。

（四）建立良好的稅企關(guān)系 稅法許多條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國(guó)家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅務(wù)籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。

再好的稅務(wù)籌劃方案只有付諸實(shí)施、得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)相關(guān)法規(guī)政策的具體理解應(yīng)用、實(shí)際操作程序，使稅務(wù)籌劃方案主動(dòng)適應(yīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn)；二是企業(yè)要能夠?qū)Χ悇?wù)籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說(shuō)，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)提問(wèn)作出相應(yīng)的解釋，爭(zhēng)取籌劃方案獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可；三是對(duì)稅務(wù)籌劃方案的疑點(diǎn)要及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取達(dá)成共識(shí)，對(duì)方案的難點(diǎn)要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，從而向上級(jí)爭(zhēng)取政策支持，避免失去應(yīng)有的收益。