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時間：2023-07-07 16:27:48
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)工程管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
中圖分類號：F407.9文獻標識碼：A
1 工程管理的涵義
工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義。
2目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問題
2.1項目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復雜。隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項目工程管理的預見性和可見性差，各類項目的技術(shù)要求也越來越高。因此，為適應環(huán)境的變化以及工程項目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。
2.2管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于勞動密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個工程項目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應商等各個方面，而分包專業(yè)分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。
2.3委托監(jiān)理存在的問題。權(quán)責不明，責任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復雜，管理混
亂，建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責任心。
2.4對工程驗收及備案管理不到位。對于開發(fā)企業(yè)而言．工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān)的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。
3 房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵問題分析
成本、質(zhì)量、進度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運作一個成功的房地產(chǎn)建設(shè)項目就顯得順理成章、得心應手了。
3.1成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會收不回成本，導致兩敗俱傷的局面。
3.2質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會購買．房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3.3 進度問題。房地產(chǎn)進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產(chǎn)工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結(jié)果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際，編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。
3.4 安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施
4.1熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加強合同履約檢查。應加大對各參建單位的人員設(shè)備落實情況的檢查，嚴格執(zhí)行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。
4.2 嚴格審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及方案，不僅技術(shù)先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免施工中進行修改．造成不必要的浪費。
4.3嚴把設(shè)備、材料價格關(guān)。引入競爭機制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位．在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價位；適時對設(shè)備、材料價格實行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況．建立設(shè)備、材料價格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。
4.4推動工程建設(shè)管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構(gòu)與責任范圍、實施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細的規(guī)定．消除質(zhì)量隱患．預防質(zhì)量通病。
4.5創(chuàng)建“平安工地”。編制“平安工地”實施方案，召開“平安工地”建設(shè)部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度；加強施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業(yè)的安全防護和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會議，實行安全技術(shù)交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確保“平安工地”活動能夠取得實效。
4.6做好三階段預防工作。按三階段安全風險分析與預防的要求落實各項安全措施。要根據(jù)工程進展情況詳細編制項目總體預案及危險源預案，通過防護和交底措施，做好預控工作。
5結(jié)語
房地產(chǎn)工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點，但工程管理在各個階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。房地產(chǎn)工程管理主要是通過優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位，素質(zhì)高的施工企業(yè)和項
目經(jīng)理并且建立高效合理的管理模式來得以實現(xiàn)目標。提高房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中風險的識別,在開發(fā)實踐中增強風險理念。房地產(chǎn)開發(fā)的過程中風險因素眾多，加強風險管理有助于開發(fā)商識別風險以保證房地產(chǎn)項目的成功。房地產(chǎn)開發(fā)商建立科學的項目風險管理機制，保障房地產(chǎn)項目管理的正確性，提高房地產(chǎn)開發(fā)商風險管理水平，加強風險損失的防范與控制，保障開發(fā)項目能夠順利實現(xiàn)。一個能充分防范風險的開發(fā)商總是受到人們信賴的，而這些對開發(fā)項目的融資和銷售等都有很大的幫助。開發(fā)商加強自身的經(jīng)營管理水平，獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。所以，既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，加強房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實意義。
中圖分類號：E271文獻標識碼： A
在我國目前房地產(chǎn)市場低迷的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重工程管理團隊的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項目成敗的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)是一個復雜、龐大的工程，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是項目建設(shè)的重要任務(wù)之一，它貫穿于整個工程項目設(shè)計階段、招標階段、實施階段和竣工驗收的全過程。
從工程管理流程上看，從工程前期準備到入住，工程管理主要包括以下幾個方面：
工程前期準備
項目工程管理人員要從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始加入，在項目前期對工程如何開展有個初步的認識并且根據(jù)自身經(jīng)驗和項目的特點與設(shè)計人員進行探討。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量。
施工圖設(shè)計質(zhì)量是房屋產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)保證，先天不足必將帶來后患無窮。所以工程管理人員要對設(shè)計方案中住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等深刻理解，在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，對施工圖設(shè)計進行仔細分析并設(shè)計出初步施工方案。
二、工程計劃管理
計劃是工程管理的牛鼻子，只有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協(xié)調(diào)起來，嚴絲合縫地配合工程項目進度的完成，因此工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關(guān)系，學會用配套計劃調(diào)動公司的整體資源。工程部在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計劃，然后把這些計劃提交給相應的部門，要求相關(guān)部門在計劃規(guī)定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已就可以解決，但是涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準備，以計劃的形式明確的提出要求。
三、工程技術(shù)管理
工程技術(shù)管理是提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，其中包括輔助施工和直接施工兩個方面。輔助施工的技術(shù)管理，包括對施工隊伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動力供應和后勤服務(wù)等方面，輔助施工直接關(guān)系著房產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房產(chǎn)質(zhì)量，一定要選擇項目現(xiàn)場管理能力好、技術(shù)質(zhì)量管理能力高、專業(yè)素養(yǎng)高、資質(zhì)等級高的建筑企業(yè)施工。對建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計要求，并且達到有關(guān)國際規(guī)范、標準的要求，并必須具有出廠合格證、保修證書。但在進入工地前，仍需進行嚴格檢驗、檢查。
直接施工的技術(shù)管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中，應把握好三點：
1、要強化施工隊伍“質(zhì)量第一”的意識。通過思想道德教育，達到從企業(yè)領(lǐng)導到全體職工，都擁有“質(zhì)量為先”的觀念，形成“人人講質(zhì)量，個個為質(zhì)量”的良好風氣。
2、要強化施工隊伍的技術(shù)培訓。強化施工隊伍的技術(shù)培訓，方法多種多樣，既可以采取請專業(yè)技術(shù)強，專業(yè)素養(yǎng)高的老師教學的形式學習先進技術(shù)和先進經(jīng)驗，也可以根據(jù)施工現(xiàn)場實地施工技術(shù)普及項目相關(guān)基本知識，強化技能。
3、強化施工現(xiàn)場的技術(shù)人員管理。具體說來，就是嚴格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構(gòu)件，要嚴格把關(guān)檢驗，不合格的不準使用。二是抽驗關(guān)。現(xiàn)場工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進行試壓，作出試壓報告記錄，并實行隨時抽檢制。三是施工關(guān)。現(xiàn)場工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場監(jiān)督施工人員嚴格按照施工設(shè)計圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計圖紙、方案施工，應立即采取果斷措施，作出返工處理。四是記錄關(guān)。現(xiàn)場施工管理人員，每天都要認真負責填好“施工日記”，使施工質(zhì)量的每個環(huán)節(jié)都達到設(shè)計要求，切實保證房產(chǎn)質(zhì)量的提高。
四、工程成本管理
無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理、控制投資，意義重大。項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。由此工程管理人員必須嚴格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，應及時予以批示。
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本可通過多種方式進行優(yōu)化，而工程管理人員主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設(shè)計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質(zhì)，運用科學的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運輸。三是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目。四是加強合同管理，控制工程成本。合同管理是工程管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟效益的有效途徑。項目合同管理應從合同談判開始，至保修日結(jié)束止，尤其加強工程實施過程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間密切注意履行合同的效果，以進行過程中的成本控制和防止被對方索賠。
總之，成本預測為工程成本確立目標，成本控制才有針對性，不進行成本控制，成本預測也就失去了存在的意義，也就無從談成本管理了，兩者相輔相成，所以，應扎實有效地把這些工作開展好。
五、安全文明施工
項目施工現(xiàn)場是一個露天、受到不同氣候影響,多工種立體交叉作業(yè),臨時設(shè)施多,作業(yè)面變化多,而且是人員集中的生產(chǎn)場所。由于“產(chǎn)品”固定,作業(yè)環(huán)境多變，人、機流動性大,安全管理系統(tǒng)不能及時適應、配套、跟上。并且隨著經(jīng)濟體制的改革,建筑市場的開放,鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑隊伍發(fā)展很快,這些隊伍由于沒有很好地經(jīng)過安全培訓,職工隊伍安全素質(zhì)低,自我保護能力差,施工現(xiàn)場安全管理混亂,致使鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑隊伍重大傷亡事故頻頻發(fā)生。因此,為減輕傷亡事故帶來的損失,在施工現(xiàn)場安全管理中進行經(jīng)常性的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,防患于未然,強化施工現(xiàn)場的安全動態(tài)管理刻不容緩。
六、成品保護及質(zhì)保期服務(wù)
中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A
前言
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負總責。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。
一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容
1、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理
房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理應做好以下工作:
（1) 選擇優(yōu)秀的勘探設(shè)計單位, 切忌因過分強調(diào)節(jié)約設(shè)計費用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計實力的設(shè)計單位。一定要以設(shè)計觀念先進, 設(shè)計實力雄厚, 成本控制合理等為依據(jù)擇優(yōu)選擇設(shè)計單位承擔設(shè)計任務(wù)。
（2) 保持與設(shè)計人員的工作性溝通, 隨時掌握設(shè)計的進度, 及時解決設(shè)計中出現(xiàn)的、需由房地產(chǎn)企業(yè)確定的相關(guān)事宜, 同時要把對于項目的設(shè)計要求、希望達到的目標等與主要設(shè)計人員進行溝通、探討。
（3) 要督促設(shè)計單位嚴格執(zhí)行國家有關(guān)強制性技術(shù)標準, 注重提高工程的科技含量, 并按要求進行施工圖審查。房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則, 不要自行變更已審查批準的施工圖設(shè)計文件, 以杜絕工程隱患, 確實需要改進圖紙時, 必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)的項目工程管理
（1) 施工合同管理。有效的施工管理也是合理節(jié)約開支, 提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
（2) 工程質(zhì)量管理。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果, 工程質(zhì)量是工程之根本, 只有在滿足質(zhì)量的情況下, 工程進度管理才有其意義。工程質(zhì)量管理是項目管理工作的重點。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理人員, 要善于把握全局, 引導、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好工程質(zhì)量的管理任務(wù)。
（3) 工程進度管理。工程進度管理在房地產(chǎn)項目管理中是極為重要的工作內(nèi)容。因為其不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益, 還涉及到第三方購房者的利益。為此, 要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際, 編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度計劃, 以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。
二、房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成
研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用管理, 必須清楚開發(fā)項目的成本費用構(gòu)成。房地產(chǎn)項目成本費用構(gòu)成非常復雜, 包括了內(nèi)部和外部因素, 涉及環(huán)境、經(jīng)營、技術(shù)、管理等各方面。
1、土地成本
土地對于整個社會而言是一種稀缺資源, 因此建造商品房所占用的土地必須支付相應的土地費用。土地成本主要包括以下幾部分: 土地出讓金、征地補償費、拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費。
2、工程建設(shè)成本
工程建設(shè)成本包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工程費用、建筑成本、公共配套設(shè)施費用等。
3、相關(guān)稅費
房地產(chǎn)開發(fā)過程的稅費, 不論是開發(fā)企業(yè)負擔還是購房者負擔, 最終都構(gòu)成房價, 轉(zhuǎn)移到購房者身上。主要稅種有: 營業(yè)稅及其附加、契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。
4、管理費用
只用于房地產(chǎn)開發(fā)到出售交付使用過程中, 開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費用等。
5、籌資費用
房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè), 需要大量資金。開發(fā)商通常選擇銀行貸款等方式融資, 產(chǎn)生了一部分費用。通過上面構(gòu)成分析, 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分為三大部分: 土地成本、工程建設(shè)成本、相關(guān)稅費、管理費用和籌資成本。( 見圖1)
三、強化房地產(chǎn)成本管理的策略
1.制定項目成本計劃
(1)項目成本計劃的形成過程。成本計劃通常經(jīng)過確定總成本目標、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本計劃對比分析與處理等過程。
(2)項目前期策劃的估算。在這一階段計劃成本的估算方法有：一是歷史數(shù)據(jù)法，這種方法是采用特定部門(學會、政府機關(guān))公布的有代表性的項目成本資料進行同類項目的成本估算；二是定額資料法，這種方法就是按相應設(shè)計方案的圖紙計算工作量，套用相應定額單價，結(jié)合規(guī)定的收費標準和規(guī)定的計劃利潤，計算各種費用；三是合同價法，這是開發(fā)商在分析許多投標書的基礎(chǔ)上，選擇報價合理的投標人中標，雙方有可能再度商討(標后談判)，修改雙方價格后形成統(tǒng)一的項目成本，作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認，并作為項目結(jié)算的依據(jù)；四是詢價法，這種方法是通過對項目的主要工程進行詢價，或由承包商或供應商對項目提出報價，然后在此基礎(chǔ)上進行綜合調(diào)整而估算的項目成本，并以此作為成本計劃的依據(jù)。
(3)確定項目的目標成本和責任成本。經(jīng)過不斷調(diào)整的成本計劃，在不同階段均可作為企業(yè)確定項目目標成本的依據(jù)。企業(yè)可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過適當調(diào)整，確定企業(yè)的目標成本。或者將這種成本計劃作為企業(yè)的目標成本，成為成本控制的依據(jù)。
2.制定期間費用計劃
在制定期間費用計劃時要注意以下兩點：一則期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發(fā)總成本有重復的地方，但這并不矛盾。可行性研究中所估算的開發(fā)總成本提供了項目在整個生命周期內(nèi)成本控制的總體目標，而一個項目生命周期可能要橫跨若干個會計期間，期間費用計劃正是要在總成本控制目標的約束下，將總成本控制目標所提供的管理費用總額度(重復部分)按項目進度在項目所跨的會計期間內(nèi)按一定標準和原則進行合理分攤。二則期間費用計劃要與企業(yè)的規(guī)模、項目銷售完成的進度相結(jié)合。
3.對開發(fā)的項目實行全過程成本控制
(1)項目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。此階段應著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作；編制投資估算，形成初步的成本計劃，并在此基礎(chǔ)上進行項目成本分析；在成本分析的基礎(chǔ)上，進行項目風險分析。
(2)設(shè)計階段的成本控制。設(shè)計階段的成本控制是項目建設(shè)中成本管理的重點，其對工程造價的影響在75%以上，一般采用限額設(shè)計方式保證有效的成本管理，并要著重關(guān)注兩個問題：要以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設(shè)計控制的依據(jù)；初步設(shè)計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本，將施工預算嚴格控制在批準的范圍內(nèi)，并加強設(shè)計變更的管理工作。
(3)動遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作，一方面，應聘請獨立的評估咨詢機構(gòu)按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構(gòu)三方的相互制約；另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制
(4)招投標與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結(jié)算。
(5)結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是大量性、集中性、復雜性。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立結(jié)算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制。
結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)受政策影響強，如今房地產(chǎn)市場已日趨理性化，企業(yè)發(fā)展不再呈暴利模式，相應的房地產(chǎn)項目成本管理逐步成為房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)在運作過程中要樹立工程項目成本管理意識，不斷創(chuàng)新成本管理方法，加強事前、事中、事后的成本管理工作，關(guān)注項目評價、成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)工作。房地產(chǎn)工程項目的管理者要有預見性和戰(zhàn)略思維，在成本管理問題上要從整體利益出發(fā)，有效增進項目開發(fā)經(jīng)濟效益、降低工程造價成本，提高企業(yè)市場競爭力。
Abstract: with the improvement of people's living standard, people on housing demand more and more, this from another Angle reflects the real estate project management must be more and more professional. This paper will be to the owner of the project management key point to some direction, also be helpful for it is advantageous to the coordination of real estate projects in the implementation of the real estate enterprises, construction units, the relationship between supervision institutions.
Keywords: real estate; Engineering management focus
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
一、探討房地產(chǎn)工程管理的背景
1、關(guān)于房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀的分析。
在我國工程建設(shè)中，工程項目管理的側(cè)重點、內(nèi)容、方法等會因為管理行為主體的不同而產(chǎn)生不同的結(jié)果。這段時期，施工單位工程管理的模式相對比較成熟，監(jiān)理單位的工程管理也有了國家要求執(zhí)行的規(guī)范，而房地產(chǎn)企業(yè)這一工程管理主體至今尚未建立起規(guī)范的管理模式，市場上房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理模式五花八門，沒有相對規(guī)范的操作模式。現(xiàn)代項目管理學科的研究中，涉及到了業(yè)主工程管理的內(nèi)容，這對研究我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理有借鑒作用。
2、關(guān)于房地產(chǎn)工程分包管理模式的變化對業(yè)主工程管理影響的分析。
隨著人們的需求多樣化，房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)也變得多種多樣，各種專業(yè)公司逐漸獨立，比如幕墻公司、防水公司、智能化公司等等，他們不斷地直接向房地產(chǎn)開發(fā)商承接工程，傳統(tǒng)意義上的建筑施工總承包逐漸弱化為主分包，房地產(chǎn)公司控制著越來越多的工程資源，整個工程管理的指揮控制重心也逐漸轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)公司。
二、目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問題
1、房地產(chǎn)工程項目的建設(shè)基本屬于勞動密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個工程項目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應商等各個方面，而分包專業(yè)分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。
2、關(guān)于監(jiān)理管理模式，房地產(chǎn)開發(fā)是采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，并且僅將施工階段委托監(jiān)理。而且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復雜，管理混亂，建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責任心。
3、在工程項目建設(shè)中，工程驗收及備案管理不到位。對于開發(fā)企業(yè)而言．工程竣工驗收意味著可以“交樓“，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān)的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。
4、工程計劃/進度控制存在的問題分析:房地產(chǎn)工程施工進度計劃出現(xiàn)的問題往往不是工程部施工計劃或施工單位施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。房地產(chǎn)工程經(jīng)常存在施工拖期的問題，比如:施工按計劃應該開工而設(shè)計圖紙仍為完成; 門窗工程按計劃應該開始安裝而施工隊伍還沒進場、電梯按計劃應該開始安裝而電梯由于供貨不及時而未到場等等……以上皆是配套計劃的問題。
5、質(zhì)量管理中存在的最大的問題是：中小開發(fā)商往往不太會提出自己對于質(zhì)量的管理標準，而是要求施工單位、監(jiān)理單位按照國家公布的各種標準、規(guī)范來管理工程，目的為了保障工程的安全，不會出安全問題，所有建筑工程必須達到最低標準。但開發(fā)商更多的是面對客戶關(guān)心的問題。萬科曾經(jīng)專門對客戶投訴的質(zhì)量問題做過統(tǒng)計，最集中的十類問題分別是: 防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質(zhì)量、燃氣管道、廚衛(wèi)預留口和電氣件安裝。這十類問題如果按“國標”來看的話，根本就不是質(zhì)量問題，不在施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)量管理的范圍之內(nèi)，但對于客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。
6、工程監(jiān)理管理中存在的問題分析: 開發(fā)商簽約時是和監(jiān)理公司確定合作關(guān)系，而現(xiàn)場進行管理的卻是監(jiān)理工程師個人，開發(fā)商對監(jiān)理工程師沒有直接的管理關(guān)系，很難調(diào)動其工作積極性。施工單位在正常的施工活動中卻很容易和監(jiān)理工程師打成一片，當工程出現(xiàn)問題時，監(jiān)理工程師便有了幫助施工單位的可能性存在。
三、房地產(chǎn)業(yè)主工程管理認識及實踐容易出現(xiàn)的問題及解決建議
1、關(guān)于工程計劃/進度控制相關(guān)解決措施的分析：房地產(chǎn)企業(yè)工程部門在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計劃，然后把這些計劃提交給相應的部門，要求相關(guān)的部門在計劃規(guī)定的時間點之前完成工作，工程施工的問題由工程部解決，涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準備，以計劃的形式明確的提出要求; 工程部應制定具體的時間表使其他部門更好的配合工程。
計劃是工程管理的牛鼻子，只有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協(xié)調(diào)起來，嚴細合縫地配合工程項目進度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關(guān)系，學會用配套計劃調(diào)動公司的整體資源。
2、關(guān)于工程質(zhì)量控制相關(guān)方法的分析: 施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質(zhì)量驗收標準，房地產(chǎn)企業(yè)則應建立自己的客戶產(chǎn)品質(zhì)量標準; 施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)則應關(guān)心施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì)量的管理體系。實際上，開發(fā)商做為投資方，完全可以以更高的標準要求工程的質(zhì)量。因此，開發(fā)商在項目開工前，應當形成一套《工程管理指導書》從工程進度、工程質(zhì)量、工程成本、技術(shù)管理、材料管理、會議制度、現(xiàn)場環(huán)境、現(xiàn)場安全、緊急事件處理等方面制訂出詳細的管理標準和技術(shù)標準，開工前向監(jiān)理單位和施工單位進行交底，明確要求《工程管理指指導書》做為工程管理的標準，一切按照此執(zhí)行，只有這樣才能保證工程質(zhì)量可以滿足客戶的要求。
3、關(guān)于工程監(jiān)理管理中有效方法的論述：解決此問題的辦法是和監(jiān)理公司簽訂合時進行約定: 開發(fā)商在監(jiān)理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如現(xiàn)場工程師在項目監(jiān)理過程中對工程進度、成本、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大貢獻，甲方將監(jiān)理工程師進行個人獎勵; 同時還約定，如果現(xiàn)場工程師在項目監(jiān)理過程中對進度、成本、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大失誤，甲方將對監(jiān)理公司進行處罰，扣減監(jiān)理費用。
4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施
4.1 嚴格審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及方案，不僅技術(shù)先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免施工中進行修改．造成不必要的浪費。
4.2 推動工程建設(shè)管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構(gòu)與責任范圍、實施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細的規(guī)定．消除質(zhì)量隱患．預防質(zhì)量通病。
4.3 做好三階段預防工作。按三階段安全風險分析與預防的要求落實各項安全措施。要根據(jù)工程進展情況詳細編制項目總體預案及危險源預案，通過防護和交底措施，做好預控工作。
中圖分類號：TL372文獻標識碼： A
一、房地產(chǎn)工程管理與一段工程管理的區(qū)別
業(yè)界通常所說的工程管理有兩種 ：一般的建筑施工單位和監(jiān)理單位的工程管理與房地產(chǎn)工程管理，必須要理清的是，這兩種說法是有區(qū)別的 。
1. 施工單位、監(jiān)理單位的工程管理可稱之為一般工程管理，主要分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理 、工程成本管理。工程進度管理是管理項目施工過程，時間就是金錢，加快進度，節(jié)約工期，快速高效才能不被蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程項目的進度對房地產(chǎn)開發(fā)商的重要性是顯而易見的，如何做好進度管理是一項很重要的工作，并且應該從項目開始時就要重視 。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程的根本 ，只有在滿足質(zhì)量的情況下 ，工程進度管理才有其意義。一個項目的工程質(zhì)量也是房地產(chǎn)開發(fā)商生存的根本，因為工程質(zhì)量的好壞直接影響到產(chǎn)品的銷售，是開發(fā)商樹立品牌形象的重要影響因素 ，與其聲譽與發(fā)展緊密相關(guān)，而且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問題 ，修復很困難 ，嚴重影響工期，而且會增加投資成本。工程成本管理是管理工程的造價，合理控制工程造價，不但可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤，更能加大房地產(chǎn)的市場競爭力。成本控制的關(guān)鍵，一是要合理控制工程洽商，二是必須嚴格審查承包商的索賠要求，三是要做好材料的加工訂貨。在工程實踐中，工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理三者既相互對立，又相互統(tǒng)一：如果要縮短開發(fā)周期，加快進度，就可能影響工程質(zhì)量和增加投資；如果要得到較高的工程質(zhì)量，就要增加投資，多花時間；如果要節(jié)約投資就可能影響到工程的質(zhì)量，或者降低功能配置。所以說三者之間存在著對立的關(guān)系，但同時三者之間又有其統(tǒng)一的方面。提高工程質(zhì)量標準和功能配置在增加一次性投資和建設(shè)周期的同時 ，節(jié)約了項目建成后的周轉(zhuǎn)費、延期費和維修費，從而能獲得更高的投資回報；增加了開發(fā)的投資，在增加投資成本的同時，促進工程建設(shè)進度，縮短開發(fā)周期 ，提前了投資的回收期 ，項目全周期效益得到了提高，更有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 ；如果將進度計劃定的科學合理 ，并執(zhí)行得力的話，在有效縮短建設(shè)工期的同時，也會獲得較好的工程質(zhì)量，投入較低的工程費用。可見在工程管理中應充分協(xié)調(diào)好三者之間的關(guān)系是一般工程管理中的關(guān)鍵 。
2.相對而言，房地產(chǎn)工程管理則是指將房地產(chǎn)項目的各類工程設(shè)計變?yōu)閷嶓w的全過程的管理 ，它包括了更多的管理要素 ，是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言的其內(nèi)容涵蓋面更廣，且與一般工程管理關(guān)注的角度不同，采取的方式也不同。具體來講，在業(yè)務(wù)上，它包含了規(guī)劃管理 、設(shè)計管理、施工管理等內(nèi)容。涉及的單位有設(shè)計、施工、質(zhì)量監(jiān)督等。關(guān)系到的相關(guān)部門有土地、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、人防 、園林等等。在施工技術(shù)上沒有一般工程管理的要求高，但從管理的層
面上來說，房地產(chǎn)工程管理更宏觀、涉及面更廣。在工程進度控制方面，房地產(chǎn)工程管理需要從業(yè)主宏觀控制的角度上，對整個項目的實施進行全面布置；在工程技術(shù)管理方面，其任務(wù)是將營銷理念轉(zhuǎn)化為
工程技術(shù)參數(shù)，然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進行招標、施工，生產(chǎn)出來的產(chǎn)品必須符合營銷意圖；在工程成本控制方面，更需要關(guān)注的是項 目的投資回報成本；在工程質(zhì)量控制方面，主要是要考慮消費者對產(chǎn)
品的要求。就工程管理過程而言，房地產(chǎn)工程管理的過程要貫穿地質(zhì)勘探、施工圖設(shè)計與審查、工程報建、工程招投標、全面施工，竣工驗收和結(jié)算等環(huán)節(jié)。可見，房地產(chǎn)工程管理不僅漢是施工階段的現(xiàn)場管理，還包括工程全面施工前的各項前期工作和房地產(chǎn)項目的營銷及其售后服務(wù)：前期工作質(zhì)量的好壞 ，會直接影響到現(xiàn)場施工等后續(xù)工作能否順利開展，后期的營銷及售后服務(wù)關(guān)系到企業(yè)的最直接的利潤。
二、目前房地產(chǎn)工程管理遇到的新問題及對策
近幾年的房地廠開發(fā)項目在規(guī)模、技術(shù)以及環(huán)境問題等方面都已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化 ，但許多企業(yè)無論是對施工階段的管理 ，還是涉及可行性研究、招投標、施工、商業(yè)運作等方面都缺乏有效的管理方法和模式。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在盲目性，在眼前利益的驅(qū)動下，項目上馬缺乏長遠規(guī)劃。在工程管理過程中亦缺乏計劃，更缺乏合理的決策和管理。有些即使制定了所謂的計劃，也只是流于形式，從而無法進行目標的全過程動態(tài)管理。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)由于技術(shù)水平與能力較弱，往往很難在質(zhì)量要求嚴格、技術(shù)要求復雜和科技含量高的項目領(lǐng)域占據(jù)一席之地。許多可以通過信息化產(chǎn)品與服務(wù)輕易完成的工作仍然要靠人工來完成，以致在項目信息的收集方面往往不夠全面，對房地產(chǎn)市場的行情做出不準確的判斷，從而給企業(yè)造成損失。而且，當今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項目管理水平低下，項目管理人員匱乏的現(xiàn)象很普遍，這直接導致了不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著不少質(zhì)量低劣、交房脫期、空置率高、缺乏與客戶溝 通的現(xiàn)象 。這些問題都是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段不得不克服的瓶頸，而不斷增強企業(yè)的核心競爭力則被普遍認為是解決這些問題的根本。提高企業(yè)的核心競爭力可以是引進人才，可以是實用先進技術(shù)，亦可以是自主創(chuàng)新 ，當然，更重要的是增強組織力，即在最合適的時間、空間，使各種資源達到最低的投入 ，創(chuàng)造最大的效益。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在承包項目時必須結(jié)合自身情況，制定一套行之有效的經(jīng)營管理機制。同時，我們可以看到一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)工程管理經(jīng)過了百余年甚至數(shù)百年的發(fā)展歷程，其運作模式已經(jīng)相當規(guī)范和成熟，我國的房地產(chǎn)行業(yè)學習、借鑒別人的先進經(jīng)驗 ，對行業(yè) 的發(fā)展是益處頗多的。例如，國外項目業(yè)主方一般不會出現(xiàn)在項目的工程管理體系中，而是選擇專業(yè)的顧問公司作為業(yè)主代表全面控制項目運作，依托于顧問公司本身已經(jīng)形成的一套高度專業(yè)化的管理模式和體系，業(yè)主的角色就是支付資金和接收成品工程。 這與國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)有很大不同。又比如，國內(nèi)建設(shè)項目片面追求利潤最大化而對原設(shè)計不加限制地更改，使設(shè)計師忙于應付而無法充分發(fā)揮自己的設(shè)計理念。在國外，業(yè)主對設(shè)計師的意見往往采取非常尊重的態(tài)度，給設(shè)計者發(fā)揮靈感的空間，更容易出現(xiàn)讓人耳目一新的優(yōu)秀建筑作品。
結(jié)束語：房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，技術(shù)復雜 ，是整個房地產(chǎn)運營過程中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，也是決定房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最重要的因素。而做好其工程管理又是實現(xiàn)企業(yè)利潤的不可缺少的部分，它可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品和收益的最優(yōu)化 ，具體表現(xiàn)為：在建筑上使用功能良好，外形美觀新穎，環(huán)境宜人，能充分滿足購房者的需求；在結(jié)構(gòu)上安全可靠，符合國家有關(guān)標準；在經(jīng)濟上達到 “ 物美價廉 ” ，在保證工程質(zhì)量的前提下合理降低造價 ；在施工中能保證安全生產(chǎn)，不發(fā)生重大安全事故。做好房地產(chǎn)的工程管理，則能使房地產(chǎn)項目躍上一個新的臺階。
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房地產(chǎn)工程管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大，是確保施工順利進行，保證施工質(zhì)量，提高企業(yè)效益的有效措施。
一、房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)工程管理的范圍和內(nèi)容，從流程上看，包括前期準備，工程的技術(shù)、計劃、質(zhì)量、成本、監(jiān)理、施工、移交以及保修維護等，核心是對工程進行組織和調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)應當履行其管理職能，對工程項目進行綜合的管理。工程管理部要根據(jù)相關(guān)的標注和規(guī)范，運用行之有效的方法和實際的管理措施，對整個工程系統(tǒng)運行進行有計劃的協(xié)調(diào)、組織和控制，保證整個工程能夠順利進行。加強房地產(chǎn)工程管理，對實現(xiàn)工程預期的目標和效益具有非常重要的作用。
另一方面，房地產(chǎn)工程管理對管理人員提出更高的要求。房地產(chǎn)工程管理人員要有較高的綜合素質(zhì)，還要在實際工作中通過不斷的學習，提高自身的實際操作能力、組織能力和表達能力等。具體表現(xiàn)在，管理人員要有良好的職業(yè)道德、責任心和事業(yè)心;良好的身體素質(zhì);扎實的基礎(chǔ)理論知識;豐富的工作經(jīng)歷和實際經(jīng)驗;能夠充分熟悉和掌握房地產(chǎn)工程管理相關(guān)的規(guī)程和法律;對關(guān)鍵和重要的條文能夠進行深刻的理解和認識，具備較高的工程驗收和監(jiān)測方面的專業(yè)知識;同時，還要有較強的工作協(xié)調(diào)能力，能夠正確處理單位和個人之間的關(guān)系，具有較強的判斷識別能力;針對工程管理中出現(xiàn)的問題能夠進行妥善處理。
二、房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問題
1、對于開發(fā)前期的準備工作遠遠不足
大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司為了更快的把商品房建造起來或者為了與其他競爭者競爭，往往前期開始的比較迅速，沒有什么準備工作，更不要說是詳細的計劃了。在比較好的地段慌慌張張的建起了，然而因為準備不足，并不適合購房者的意愿，這就造成了房源和消費者的期望不對口，也造成了開發(fā)建造的失敗。有些也因為建造房與周圍環(huán)境和城市不符合，造成無法賣出房子。
2、 項目缺乏長遠規(guī)劃
許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在盲目性，在利潤的驅(qū)動下，項目盲目上馬，目標性差。往往就是做了一些臨時性的目標，也會因為某些原因無法實現(xiàn)，或者改成了其它的計劃，大大的影響了項目的正常進行。這就造成了項目結(jié)果和顧客的要求有一定的誤差，還有造成預算遠超預期。
3、完工時驗收以及各種管理不嚴謹
為了縮短工期，都是盡量縮短驗收環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況。所以如果施工有多個單位合作完成，那么在工程期間的詳細記錄對于驗收就很重要了，可以發(fā)現(xiàn)是哪個公司出現(xiàn)了錯誤，對于公司的責任分配起到很大作用。
三、加強房地產(chǎn)工程管理的方法和措施
1、 完善規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)定頻頻。同時，開發(fā)部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進行市場調(diào)查，結(jié)合項目所在地的風土人情，摸清預期數(shù)消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。
2、 加強建筑工程招標管理工作
招標工作對于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標與個別分析招標法相結(jié)合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽訂工作。競標結(jié)束后，雙方要簽訂詳細的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動都要按合同的要求展開。
3、 加強對于工程項目的成本管理
在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項目成本管理， 是所有投資者都關(guān)注的焦點， 也是直接決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強對房地產(chǎn)開發(fā)工程項目在招投標、設(shè)計、施工以及后期的驗收、養(yǎng)護等過程中的成本管理工作，加強對全過程的成本管理。在對成本管理的各個環(huán)節(jié)中，應該注意，必須要使用科學、合理、規(guī)范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對于建筑工程質(zhì)量方面的控制。
對于項目成本管理的重點部分來說， 是房地產(chǎn)開發(fā)工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行前期的決策階段時，必須要嚴格控制成本，從實際情況出發(fā)，結(jié)合工程各個環(huán)節(jié)進行嚴格的預算，嚴格控制成本投入;在進行施工階段時， 將成本控制的重點放在對工程的設(shè)計變更上， 因為一旦涉及到設(shè)計變更， 就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設(shè)計變更，確保成本的有效管理;另外，必須嚴格控制建筑施工中所使用材料以及設(shè)備的質(zhì)量與數(shù)量，避免由于材料的浪費造成的成本增加;嚴格控制工期等等。
4、建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系
安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強管理力度，實現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實處。
5、 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制
房地產(chǎn)項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項目設(shè)計和開發(fā)管理模式，從運轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理;房地產(chǎn)企業(yè)還應建立起項目參與方與設(shè)計方的交流溝通機制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調(diào)溝通機制。
6、 建立有效的考核機制
作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標，通過科學明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。
總之，在房地產(chǎn)工程的開發(fā)與建設(shè)中， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有首先認識到項目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設(shè)計階段就加強項目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開展，才能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益。
參考文獻：
引言
人們在關(guān)注房地產(chǎn)時，也更加注重其的實用性和安全性，而機電工程管理是保證建筑功能和安全的關(guān)鍵。將房地產(chǎn)機電工程管理做好，才能使得房地產(chǎn)得到保證。但是現(xiàn)如今還是有很多人對其不太了解，沒有意識到其的重要性。本文分別從關(guān)于房地產(chǎn)機電工程管理的定義，房地產(chǎn)機電工程管理，房地產(chǎn)機電工程管理各階段的重點三個方面為大家論述。
1.關(guān)于房地產(chǎn)機電工程管理的定義
1.1房地產(chǎn)的定義
關(guān)于房地產(chǎn)作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。
1.2機電工程的定義
機電工程專業(yè)主要培養(yǎng)從事機電運用及管理、職業(yè)教育、科普工作的應用型專門人才。利用理論與實踐結(jié)合的教學方式，充分的培養(yǎng)與提高學生的綜合素質(zhì)與技能水平。按照項目劃分可以分為建筑機電工程和工業(yè)機電工程。建筑機電工程項目的劃分為建筑給水排水及采暖、建筑電氣、建筑智能化、建筑通風與空調(diào)、電梯五個。機電工程項目管理是以工程設(shè)計、工程招標，施工準備階段生產(chǎn)要素的組織和施工條件準備，施工過程中的質(zhì)量、工期、成本的控制，生產(chǎn)要素的動態(tài)管理以及交工驗收管理為主要內(nèi)容的施工全過程的管理。
2.房地產(chǎn)機電工程管理
2.1機電工程在施工時的特點
機電工程項目的各個專業(yè)通常是同時安裝、交叉施工，各個工種需要相互配合、協(xié)調(diào)施工面，確立設(shè)備、管線、管路的安裝位置，相互創(chuàng)造施工條件，才能正確地反應符合機電安裝的客觀規(guī)律，滿足設(shè)計要求，確保工程質(zhì)量，保證安全，加快進度以完成機電工程項目； 在建筑機電工程中，機電工程需要與土建、裝飾工程協(xié)調(diào)配合，所以在房屋建筑中，土建、裝飾工程為主線，機電工程應以土建、裝飾的施工進度來安排機電工程的施工進度計劃； 在工業(yè)機電安裝工程中，機電安裝工程要依據(jù)生產(chǎn)工藝流程及各類動力站（變配電所、熱力站、泵房）投運順序來總體安排進度計劃，因此應以機電安裝為主線，土建工程為輔線。機電安裝工程在安排進度計劃和安裝質(zhì)量時，要注意土建工程施工的進度和土建質(zhì)量對機電安裝質(zhì)量的影響。機電安裝工程直接影響道工程的使用功能，在保證安裝質(zhì)量的前提下，在施工活動中還要注意安全、環(huán)保、職業(yè)健康和公眾利益。涉及的學科和專業(yè)門類多；涉及新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備等；工業(yè)規(guī)模日趨擴大，安裝工程規(guī)模也越來越大；高大建筑高大裝置增加使大型吊裝工程量越來越大，要求越來越高；大型、精密設(shè)備現(xiàn)場組裝量大，對裝配與檢測技術(shù)要求高；壓力容器、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件、通風管道與部件、管路配管需要在現(xiàn)場制作；控制系統(tǒng)的不斷更新使工程技術(shù)含量越來越高。
2.2做好房地產(chǎn)機電工程管理的要點
因為施工技術(shù)標準是施工技術(shù)的依據(jù)，技術(shù)標準可分為國家標準和部標準，企業(yè)結(jié)合地方的有關(guān)政策及自然條件所頒布的地方標準，前兩個標準具有強制性企業(yè)和地方的自定標準必須高于前兩種標準，只有這樣才能作為管理的依據(jù)，才能提高企業(yè)競爭能力，但是在具體的工程項目中，又必須按照項目的具體情況在招標的合同中規(guī)定采用相應的技術(shù)標準，否則將無法對施工單位進行有序監(jiān)管。技術(shù)規(guī)程是為了貫徹技術(shù)標準，對施工作業(yè)方法，作業(yè)程序，技術(shù)要領(lǐng)，施工安全等方面做出具體技術(shù)規(guī)定，是指導施工作業(yè)活動，設(shè)備使用于檢修等技術(shù)依據(jù)。建立健全技術(shù)原始紀錄，包括機電工程材料，配件，工程用品及施工質(zhì)量檢驗，試驗，測定記錄，圖紙會審記錄和設(shè)計交底記錄，以及設(shè)計變更，技術(shù)核定記錄，工程質(zhì)量及安全事故分析及處理記錄，施工日記等。因為原始記錄是提供工程形成過程實際狀況的真實，憑據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)必須督促監(jiān)理單位或自身組織隨時對相關(guān)資料的真實性、及時性、完整性進行檢查。只有督促施工單位做好以上各項管理工作，才能使管理過程中做出全面規(guī)劃并付諸實施，才能使資料的管理接近規(guī)范化。只有這樣，才能充分發(fā)揮技術(shù)檔案在企業(yè)管理工作中的探索進步得以實現(xiàn)，才能使企業(yè)的管理活動正常有緒，有章可查。由于社會生產(chǎn)力的不斷發(fā)展和科學技術(shù)的進步，施工技術(shù)革新及新工藝的開發(fā)，新材料新設(shè)備的大量應用，使建筑業(yè)的水平施工日益提高，無論從房地產(chǎn)企業(yè)實施一個工程項目還是從施工企業(yè)管理角度來看，必須十分重視建筑技術(shù)發(fā)展的最新動態(tài)和情報信息，努力結(jié)合實際，推廣使用科學技術(shù)先進的成果，只有這樣才能提高企業(yè)的管理水平，才能適應任何形勢下的競爭。
3.房地產(chǎn)機電工程管理各階段的重點
3.1設(shè)計階段管理
完善初步設(shè)計及技術(shù)施工設(shè)計大綱的設(shè)計管理在設(shè)備招標設(shè)計和技術(shù)施工設(shè)計之前，應避免設(shè)計出現(xiàn)大的方案性失誤，可與設(shè)計單位協(xié)商，先由設(shè)計院按專業(yè)分別編制技術(shù)施工設(shè)計大綱，由業(yè)主分別組織召開各專業(yè)的專題審查會（視情況邀請一些有經(jīng)驗的老專家參加），對重要的設(shè)計方案和主要設(shè)計原則進行完善和認定。這樣就避免了技術(shù)施工設(shè)計階段出現(xiàn)大的設(shè)計更改，同時也使得設(shè)備招標書和技術(shù)施工設(shè)計更利于現(xiàn)場的施工和質(zhì)量的控制。招標設(shè)計和設(shè)計聯(lián)絡(luò)機電設(shè)備大都采用招標來選定設(shè)備供貨（制造）商，設(shè)備招標書編制的技術(shù)條件以設(shè)計單位為主（業(yè)主提出補充意見），商務(wù)部分則由業(yè)主編寫，最后由設(shè)計單位統(tǒng)稿。可以說招標書質(zhì)量決定了設(shè)備的制造質(zhì)量及合同順利實施的條件。建立房地產(chǎn)各相關(guān)單位與系統(tǒng)設(shè)計單位之間的聯(lián)絡(luò)渠道，并成立了專門的協(xié)調(diào)小組，負責協(xié)調(diào)與系統(tǒng)間的日常協(xié)調(diào)工作，不定期召開協(xié)調(diào)會議，及時解決問題。綜上所述，技術(shù)管理實際是一種知識、技術(shù)、管理水平和智慧的價值體現(xiàn)，必須組織一支專業(yè)齊全、技術(shù)先進、經(jīng)驗豐富的技術(shù)管理班子；
3.2施工措施管理
根據(jù)組織設(shè)計，在工程開始施工之前，必須針對施工圖紙進行施工工藝和措施的審查，要對施工措施進行一定的編制，由監(jiān)理人批準后交與施工單位進行施工。項目管理與現(xiàn)場施工直接相關(guān)，因而信息化系統(tǒng)界面應具備簡單，易操作等屬性，降低數(shù)據(jù)輸入量，給出各項數(shù)據(jù)輸入操作提示，同時設(shè)置操作內(nèi)容檢驗功能來降低操作錯誤率。從而以此來對機電施工項目進行更為合理的控制，避免不必要的工程變更和現(xiàn)場簽證。
4結(jié)語：
由此可知，房地產(chǎn)機電工程管理并不像想象中的簡單，其在很多方面都需要我們努力，是我們智慧的結(jié)晶。我們需要在了解他們的基礎(chǔ)上，掌握他們的重點，方便我們進行施工，這樣才能讓房地產(chǎn)機電工程管理變得越來越好，滿足當代人日益增長的需求。
中圖分類號：K826.16 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產(chǎn)園林景觀營建的成本控制是一個長期的動態(tài)的問題，工程管理階段就是將設(shè)計師的思想轉(zhuǎn)化成實質(zhì)，也是對設(shè)計的一個補充過程。根據(jù)現(xiàn)場管理的實際情況，及時修正設(shè)計階段未發(fā)現(xiàn)的問題，提高材料利用價值；通過合理比較，吸取優(yōu)秀施工管理經(jīng)驗，創(chuàng)新施工工藝、工法等手段，合理降低施工管理成本。筆者結(jié)合實際工作經(jīng)驗，從四個方面探討房產(chǎn)綠化景觀成本控制的主要途徑。
l 規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制
規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制是房地產(chǎn)綠化景觀工程成本控制最重要的階段，隨著設(shè)計工作的開展，工程項目的構(gòu)成進一步明確，可以優(yōu)化的空間也越來越小，所以一定要重視在設(shè)計階段的成本控制。
(1)房地產(chǎn)綠地規(guī)劃要與房地產(chǎn)總體規(guī)劃同步進行、統(tǒng)一規(guī)劃，使綠地均勻分布，綠地指標與功能平衡，方便居民使用。因此，要特別考慮房產(chǎn)原有地形、地貌、樹木等因素，合理組織到規(guī)劃布局中，盡量保留這些因素，略加完善使之快速成景，降低成本。
(2)根據(jù)植物的生長周期和習性確定適宜的速生樹與慢長樹的比例以及種植密度。因此，在設(shè)計時，要考慮建筑周邊的預留地，初建時密度一般要大一些，為后期樹種的更替設(shè)計做出必要的考慮，節(jié)約成本。
(3)在樹種選擇上就杭州而言，應該以南方鄉(xiāng)土樹種為主，突出江南特色。選擇時除考慮采光、通風外，還要注重安全意識。可設(shè)計一些冠幅大的遮陰樹種，避免用帶刺和有毒的植物、容易染上病蟲害的植物，影響居民生活健康。另外，在綠化布局設(shè)計上可采用大圍合和小圍合相結(jié)合的方式，實行人車分離，以保證居民的安全，同時可以保護住戶的私密性。
此外，在建筑的南側(cè)和北側(cè)的配置是不同的：通常南側(cè)光線好，場地大，可以多配置些落葉樹種，植物長得健壯，冬天陽光可以透過植物，灑向地面；建筑北側(cè)則以簡單為主，不要配置大樹，以常綠為主，盡量少用色葉灌木及開花樹種。主要是考慮和建筑的關(guān)系。另外，大喬木不能緊貼建筑，距離5m為宜，大喬木種植最好避開建筑陽臺的正對面，不要影響居民向外觀看的視線。適時的考慮給一樓居民留些觀賞點和觀賞距離。
2 施工階段的成本控制
隨著工程的全面展開，施工階段的成本控制越來越重要。需要工程管理人員在施工過程中落實成本控制的相關(guān)要求，合理的使用人力、物力、財力等。栽植苗木的階段要想控制好成本，就要對苗木栽植方法和技術(shù)措施非常熟悉，才能既快速有效地完成任務(wù)又降低栽植中的費用。
(1)施工過程中，首先掌握苗木的生活習性及苗木成活的最佳季節(jié)，對施工企業(yè)節(jié)約成本有很大幫助。但作為施工、企業(yè)大部分時間也要配合業(yè)主的要求，滿足業(yè)主規(guī)定的開竣工要求，如出現(xiàn)反季節(jié)(夏季)栽植苗木，可以靈活地在施工時間上進行調(diào)整。
(2)在施工過程中，設(shè)計師必須親臨現(xiàn)場指導施工，把握與周圍環(huán)境的關(guān)系，隨機應變、及時調(diào)整，提高苗木成活率，便于后期的養(yǎng)護管理。如若到場的苗木達不到質(zhì)量要求，需進行及時更換。如過晚更換，可能導致吊車壓碎鋪裝石材。
(3)在具體施工中，由于業(yè)主原因造成施工場地不便使用等情況，施工單位也應積極與業(yè)主溝通，辦理施工簽證，彌補機械閑置損失，獲取部分補貼。
(4)為提高施工質(zhì)量，建設(shè)單位要對施工單位的施工資質(zhì)進行嚴格審查，經(jīng)園林主管部門核發(fā)施工等級證書的施工企業(yè)才能承接施工任務(wù)。若有條件應聘請監(jiān)理或?qū)I(yè)技術(shù)人員對綠化整個施工過程進行監(jiān)理，綠化苗木要由有經(jīng)驗的技術(shù)人員進行檢查，驗收合格后，才能允許用于施工，保證工程建設(shè)的質(zhì)量和效果。
另外，在施工過程中還要根據(jù)實際情況進行相應的調(diào)整，以利于苗木的生長，達到更好的景觀效果。施工完成后小區(qū)內(nèi)應標設(shè)植物標牌，普及綠化知識，提高全民賞綠、護綠水平。
3 其他階段細節(jié)的成本控制
3．1 編制苗木清單，控制細節(jié)成本
某些房產(chǎn)項目綠化工程招標過程中，在編制工程量清單時依據(jù)設(shè)計圖紙中的木清單表進行編制，因部分設(shè)計木的規(guī)格口徑與通常報價規(guī)格口徑存在較大差異，結(jié)果存在明顯的不平衡投標報價現(xiàn)象，給評標工作及成本控制工作帶來較大難度。因此在編制木工程量清單時，應注意：
喬木及灌木規(guī)格劃分應符合市場價格檔位。如紅楓設(shè)計圖紙中地徑為3～5cm ，因3cm、5cm市場價格相差較大，因此在編制清單時應按3～4cm或4～5cm分別設(shè)置清單項目；（2）灌木類數(shù)量應符合景觀要求，應注明每1m2 種植密度；（3）地被植物類計量單位須明確，是“芽”、“株”、“叢”、“平方米”等；（4）水生植物須注明每叢含“芽”數(shù)量；（5）注明其它重要參考指標，如主干分枝點、分叉數(shù)、蓬型等指標的明確。
3.2自尋景觀材料，減少中介成本
營造房產(chǎn)景觀所需的主要景觀材料，盡量自行尋找源，拓展優(yōu)質(zhì)木資源，且價格明顯低于市場價，很好的控制成本。雖然過程艱辛、耗時較大，但是優(yōu)質(zhì)源的珍稀性，決定了這項工作的價值。如某房地產(chǎn)項目主入口營造過程中，從找源開始，到大桂花進場，前后聯(lián)系了幾十個商，看了30多棵大桂花，歷時3個多月，最后選中1棵。材料成本的節(jié)約，是降低項目成本的關(guān)鍵。在購買景觀材料時，要通過市場行情的調(diào)查研究，在保質(zhì)保量的前提下，貨比三家、擇優(yōu)購料。
3.3權(quán)衡植物材料成本，節(jié)約建設(shè)費用
在選擇植物材料時，應做到符合要求的前提下盡量用本土。樹木也不可盲目追求大樹，即可有效控制成本中的材料費。
如筆者參加的某房地產(chǎn)項目，雖然景觀招標工作已經(jīng)完成，但是筆者仍然時刻關(guān)注其木報價，在即將種植銀海棗時，發(fā)現(xiàn)施工單位的報價為81650元/棵，共計16棵，總價為1306400元。然而市場采購價遠遠低于該報價（大約僅需50萬元左右），如此高的利潤，究竟該如何節(jié)省下這筆費用？首先，筆者立刻通知施工單位暫停采購該種木，與其溝通該種木為海南樹種，不易成活的；同時，筆者與景觀設(shè)計師多次溝通，在保證景觀效果的情況下，設(shè)計師建議改為蒲葵，滿鋪種植，共計44棵，每棵的價格約在600元，共計僅僅26400元，最終節(jié)省128萬元。
3.4掌握政策法規(guī)，節(jié)約投資費用
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
國內(nèi)經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進程加速了房地產(chǎn)的井噴式的發(fā)展，房地產(chǎn)毫無疑問已成為國內(nèi)的主要產(chǎn)業(yè)之一。高速的發(fā)展也帶來了一系列的問題，而這些問題都可以歸結(jié)為企業(yè)管理不到位所致，而工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起著舉足輕重的作用，因此，做好房地產(chǎn)工程管理對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說具有十分重要的意義。
一、房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容
開發(fā)商進行房地產(chǎn)投資的終極目標是為了賣給業(yè)主從而獲得盈利。所以要牢牢把握野豬的心思,激發(fā)他們的購買欲望,是開發(fā)商的首要任務(wù)。要做到這一點,我們必須開始從以下房地產(chǎn)項目管理的主要內(nèi)容入手。
1、規(guī)劃管理：俗話說“磨刀不誤砍柴工”，在項目開工前,進行總體規(guī)劃管理是關(guān)鍵的一步。在這個階段,必須仔細謹慎,能夠制定具體的項目實施計劃。在這個階段,最忌諱的是盡快開始和縮短時間的早期階段的規(guī)劃,導致后期正常工作,浪費時間和金錢。這將直接導致建筑物的綜合成本增加,業(yè)主將缺乏更多的購買意愿。
2、設(shè)計管理：房地產(chǎn)項目在開始正式的施工之前需要做好前期設(shè)計的準備工作。因此,房地產(chǎn)項目的設(shè)計具有很重要的地位,好的設(shè)計也將吸引更多的業(yè)主買房。設(shè)計方案的好壞,直接反映出實施項目管理的質(zhì)量。好的設(shè)計,不僅可以擴大知名度的設(shè)計師,也將促進所有人的購買欲望,更在社會產(chǎn)生良好的社會效益和經(jīng)濟效益,可以說是一應俱全。
3、開發(fā)管理：開發(fā)管理階段是房地產(chǎn)工程管理最關(guān)鍵的一環(huán)。在這個階段,開發(fā)人員需要對現(xiàn)場條件進行調(diào)查和驗證，之后還要制定一個嚴格的開發(fā)計劃,保證項目順利進行。在這個階段,業(yè)主最關(guān)心的房價將很快確定下來,只要在以后的施工階段沒有太多的事故發(fā)生,價格不會有太大波動。因此,這一階段也是所有業(yè)主的最關(guān)注的階段。
4、施工管理：房地產(chǎn)項目,由于建設(shè)時間長,范圍廣泛,所以在實際的施工過程有一定的困難。在施工管理階段,一定要秉持公開的原則,嚴格遵守國家有關(guān)法律、法規(guī),保證建設(shè)的高質(zhì)量。只有這樣,房地產(chǎn)開發(fā)項目才能獲得支持,企業(yè)將在激烈的競爭中取勝,獲得更大的經(jīng)濟效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理策劃分析
1、確定組織架構(gòu)
項目組織結(jié)構(gòu)是指各種元素以及它們之間的關(guān)系,主要包括項目單位構(gòu)成,功能設(shè)置和權(quán)力和責任之間的關(guān)系,等等,所以組織結(jié)構(gòu)是整個項目實施的靈魂。組織結(jié)構(gòu)可以使用組織結(jié)構(gòu)圖表來描述,通常線性組織結(jié)構(gòu)是一種常用的建設(shè)項目管理模式,這種模式以避免影響項目的矛盾進行操作指令。根據(jù)項目的建設(shè)過程中,在項目的實施計劃和項目決策階段、項目早期階段(主要是申請建設(shè)和審批工作)、項目設(shè)計階段、項目招投標階段、項目施工階段、工程竣工驗收和總結(jié)評價階段。根據(jù)工作的階段,應該設(shè)立特別管理部門監(jiān)督和控制相關(guān)的單位。
2、項目管理工作內(nèi)容分解
(1)前期及報建(批)管理。主要管理工作內(nèi)容為：環(huán)境調(diào)查、分析項目的詳細計劃,編寫可行性研究報告,可行性研究分析和規(guī)劃；準備項目報告建立整體概念,明確的法律問題和確定工作計劃,批準指定的法律事務(wù)的人員分工。
(2)設(shè)計管理。主要管理工作內(nèi)容為：確定整個項目的建筑風格與規(guī)劃、優(yōu)化設(shè)計選擇方案；調(diào)查和設(shè)計進度控制計劃,明確設(shè)計責任；跟蹤、檢查建立設(shè)計進展；參與分析和評價建筑使用功能、面積分布、建筑設(shè)計標準,審查設(shè)計階段的設(shè)計文件；控制設(shè)計變更,檢查設(shè)計變更的合理性和經(jīng)濟性。
(3)招標(采購)管理。主要管理工作內(nèi)容為：初步確定整個項目合同結(jié)構(gòu)、規(guī)劃項目發(fā)包方式,根據(jù)確定的合同結(jié)構(gòu)和合同項目招標(采購)進度計劃,明確各方責任,草案主要材料,所提供的設(shè)備清單；委托不同專業(yè)工程招標文件、招標單位招標過程中審計風險管理策略；最高價格審計預算,合同談判,簽署合同。
(4)施工管理。主要管理工作內(nèi)容為：準備項目施工進度計劃,確定施工進度總體目標,明確各方的責任；準備技術(shù)交底,檢查施工組織設(shè)計執(zhí)行情況；審查施工組織設(shè)計、人員、設(shè)備和材料,處理事情開始所需的政府批準,評審和測試質(zhì)量的材料和成品,半成品和設(shè)備；審計監(jiān)督組織,監(jiān)督規(guī)劃；施工階段準備年度,季度,月度資金使用計劃和控制實施；檢查施工單位安全文明生產(chǎn)措施符合國家和地方的要求。
(5)竣工驗收和結(jié)算管理。主要管理工作內(nèi)容為：準備工程竣工驗收和結(jié)算計劃,確保每個單位工程驗收、轉(zhuǎn)移和結(jié)算總目標,明確各方責任,總結(jié)合同實現(xiàn),完成數(shù)據(jù)編譯；需要組織制定設(shè)施和設(shè)備清單及使用維護手冊使用部門,組織項目操作和維護人員的培訓。
(6)全過程投資控制管理。主要管理工作內(nèi)容為：首先進行分解,分析總投資目標的項目總投資風險,投資風險管理解決方案,準備各種各樣的投資控制報表,明確各方職責范圍,編制設(shè)計任務(wù)書的相關(guān)內(nèi)容和準備投資控制基金使用計劃和控制實施；根據(jù)計劃的投資控制指數(shù)對限額設(shè)計管理；審查項目初步設(shè)計概算和施工圖預算,采用價值工程的方法,礦業(yè)投資節(jié)約潛力；投資計劃值和實際值的動態(tài)跟蹤。
3、總控計劃的編制
在國內(nèi)大中型建設(shè)項目中,進步成為了主要矛盾。為了解決這個矛盾,一般控制主要從進度進行控制。項目總進度控制計劃是項目進度的總體規(guī)劃,是確保項目總體規(guī)劃的綱領(lǐng)性文件。編制總體控制計劃時建議使用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)準備,這樣我們就可以掌握和控制項目進度的關(guān)鍵電路,關(guān)鍵工作,及時發(fā)現(xiàn)偏差,采取措施改進,實施整改。總精度控制時標網(wǎng)絡(luò)計劃在項目的早期階段和應用工作建設(shè)(集團)工程結(jié)算完成后,和所有的工作之間的邏輯關(guān)系建設(shè)的過程中,涉及工程建設(shè)的整個過程,以實現(xiàn)計劃的完全控制。
三、項目實施過程中的管理具體措施
1、充分重視做好施工準備工作
項目招標,施工單位應該著手準備詳細的施工組織設(shè)計,并改善之前的投標施工組織設(shè)計,從生產(chǎn)、技術(shù)和關(guān)鍵部件的需求和建設(shè),以安全與質(zhì)量保證措施為主線,制定科學合理的具體實施細則,完成了施工組織設(shè)計。
2、精干施工管理人員，組織專業(yè)隊伍合理施工
施工現(xiàn)場管理組織和操作團隊要少而精,需要廣大工程技術(shù)管理人員提高認識,轉(zhuǎn)變觀念,努力提高他們的技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì),掌握許多技能而專攻干部和工人,減少外傭工的計劃,減少外部雇傭勞動力支出,不僅可以增加職工收入,還可以調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性,提高員工的工作效率。
3、合理選用施工技術(shù)，采取強有力的趕工措施。
在滿足工程合同、設(shè)計圖紙的質(zhì)量要求的前提下,采用新材料、新工藝、新方案,減少浪費主要材料損失,消除返工、修理、合理縮短工期,降低工程成本。
結(jié)語：
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要是開發(fā)項目的范圍、質(zhì)量、成本、進度四個基本要素的管理。項目實施過程中項目的質(zhì)量,進度,成本控制,項目管理規(guī)劃的控制是基于研究的基礎(chǔ)之上,為了實現(xiàn)知識管理和控制，執(zhí)行能力顯得非常重要,團隊建設(shè)和溝通管理在一定程度上決定了項目管理團隊充分發(fā)揮執(zhí)行,項目的建設(shè)高效的管理團隊在項目管理中是一個重要的問題。這些因素在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作,影響著一個全面的項目管理水平。
參考文獻：
Abstract: Along with the rapid development of urban construction, real estate development project more and more, and engineering management in real estate development in the position is becoming more and more important. This paper real estate development project management of the main content, the existing problems and the appropriate improvement measures are discussed.
Keywords: Real estate; Development; Project management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
引言
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，工程管理是十分重要的組成部分。作為第一責任人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需對所建工程全面負責，從規(guī)劃、設(shè)計到施工，提高工程管理的水平不僅是“高品質(zhì)”產(chǎn)品推出的保障，也能滿足購房者的需求。工程管理的主要目的就是按照制定的規(guī)劃方案，根據(jù)計劃而合理的管理工程建設(shè)任務(wù)，最終按區(qū)域、按時間、按批次的交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)是個十分復雜的過程，只有將各環(huán)節(jié)與整體的開發(fā)結(jié)合起來，才能更好地實現(xiàn)各環(huán)節(jié)相互配合，緊密聯(lián)系，協(xié)調(diào)發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的主要內(nèi)容
由于房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的復雜性，它不同于工程監(jiān)理或施工那種純技術(shù)型的工程管理，其主要包括計劃管理、規(guī)劃設(shè)計管理和施工管理，因此需與多個單位協(xié)調(diào)合作，同時涉及政府及其相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)。
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)的計劃管理
對于房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃指標體系是衡量和評價房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度、質(zhì)量、效益的標準及其尺度。它的確定要符合房地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)、特點、關(guān)系和運動過程，要與國家相關(guān)的統(tǒng)計指標在指標涵義、計算路徑方向保持一致，有助于對開發(fā)工程的管理，同時還應當切合開發(fā)建設(shè)單位的實際，滿足企業(yè)統(tǒng)計核算、會計核算、業(yè)務(wù)核算的要求。
一套科學嚴謹?shù)拈_發(fā)計劃能夠在項目管理前期論證階段，或者在項目實施過程中及后期的考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性地位和作用。因此，在編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃的過程中必須嚴格遵循實事求是，從實際出發(fā)量力而行的原則，首先要進行大量的調(diào)查研究，掌握大量歷史現(xiàn)狀的資料，如本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)隊伍的基本情況；對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的歷年規(guī)模和發(fā)展歷史資料城市規(guī)劃和城市建設(shè)的相關(guān)資料；城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的現(xiàn)狀和擬建項目、配套能力；設(shè)計施工、建筑材料、房屋設(shè)備等情況，以及國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)政策等。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)的首要階段，是對規(guī)劃過程的管理，此時應規(guī)避因趕時間而忽略對方案自身的可行性論證。在采用建筑規(guī)劃方案之前，必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究，其中包括市場調(diào)查，住房需求量、布局合理性、建筑立面美觀度等等。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理
設(shè)計管理主要是包括設(shè)計理念的時效性、建筑布局的適用性、結(jié)構(gòu)設(shè)計的規(guī)范性等。第一，嚴格篩選設(shè)計單位，素質(zhì)差、缺乏實力的設(shè)計單位不予考慮，必須擇優(yōu)錄取。第二，加強與設(shè)計人員的溝通交流，隨時掌握設(shè)計的進度，并及時解決設(shè)計時出現(xiàn)的，又需與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，把對項目的設(shè)計要求與主管設(shè)計人員進行溝通探討。第三，督促設(shè)計人員嚴格按照國家有關(guān)規(guī)范標準進行設(shè)計，并進行施工圖審查。當然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應以身作則，一切按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，以杜絕工程隱患。
2.4 房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理
在整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，施工管理的時間跨度長、內(nèi)容繁雜、涉及面廣，與工程管理目標的實現(xiàn)息息相關(guān)。在施工企業(yè)的選擇上，應從公開、公平、公正和誠實守信的角度出發(fā)，擇優(yōu)選擇施工企業(yè)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)的合同簽訂是十分重要的，它是雙方進行施工管理的法律依據(jù)，同時也為施工工期、質(zhì)量控制等提供了有效依據(jù)。施工質(zhì)量控制是施工管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員要善于把握全局，引導、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成施工管理目標的控制任務(wù)。工期控制在房地產(chǎn)項目中，不僅影響多方的利益，還涉及到購房者的權(quán)益。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)施工管理階段應編制出適合現(xiàn)實需要的計劃，以確保各方利益。
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中存在的問題
3.1前期調(diào)研不足
盲目決策開發(fā)一直是房地產(chǎn)開發(fā)的通病，前期可行性研究的不確定分析，嚴重影響了對資源的優(yōu)化分配。一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到土地就想著蓋樓，而忽略了對項目進行技術(shù)、經(jīng)濟方面的考量和方案的可行性論證，于是便在項目管理后期出現(xiàn)了一系列的問題，如商品房戶型單一、公攤過大、結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理、空置問題等等，嚴重影響了土地與資本的流通和優(yōu)化配置。
3.2 管理體制不健全
由于對管理的理解不深入，房地產(chǎn)開發(fā)在運用的過程中容易忽略具體細節(jié)的研究，尤其是工程管理體制普遍存在不夠完善的問題，這就導致事前管理與事中管理的脫節(jié)，自然而然地在進度和成本方面就容易失控，偏離預期目標，如開發(fā)成本過高、房價難以控制、竣工驗收資料不齊全等等，這些都超出了預期很多。
3.3 規(guī)范化管理被忽視
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦準備開發(fā)項目，就希望工程進度盡快滿足銷售的要求。正因為房地產(chǎn)開發(fā)是個十分復雜的過程，涉及部門多、范圍廣，同時也受到許多條款的制約，項目的開發(fā)更是應該遵循制度要求和促使項目規(guī)范化的有效運行。當前，設(shè)計和監(jiān)理單位由于配合不夠緊密，使得大量設(shè)計問題在施工中頻繁出現(xiàn)，既造成了成本上的浪費，也造成了管理上的混亂。除此之外，不少房地產(chǎn)企業(yè)對辦理許可證的要求不重視，常常要求施工單位不等辦完有關(guān)手續(xù)就匆匆施工，或先辦理基坑開挖的手續(xù)，在沒有得到施工許可證的情況下連續(xù)施工。對這些環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動狀態(tài)，影響工程的順利推進，還有可能造成不好的社會影響。
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的改進措施
4.1 加強管理與控制
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃是對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行業(yè)的全部經(jīng)濟活動的規(guī)劃，包括項目的發(fā)展及其開發(fā)建設(shè)任務(wù)的規(guī)劃。科學管理和技術(shù)進步、人才培養(yǎng)和發(fā)展、配套設(shè)施的建設(shè)和完善等，做出總的發(fā)展方向的預測及其分期實施的安排，從而有效地使得房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展，與其他行業(yè)的發(fā)展協(xié)調(diào)同步。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作是對房地產(chǎn)項目進行需求的預測和判斷、資金運籌、策劃和營銷，同時也不能放棄對所銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對整個工程建設(shè)有全局的籌劃，統(tǒng)籌和控制整體的質(zhì)量、進度、各專業(yè)配合等問題，針對不同管理階段都應該配備有相應經(jīng)驗的管理部門。當然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應對全局計劃進行分解，將控制計劃轉(zhuǎn)化為各單位可操作的指導文件。除此之外，要對人員、材料、機械、施工等方面嚴格管理和控制，保證產(chǎn)品質(zhì)量。同時，對商品房的其他基礎(chǔ)設(shè)施也做出讓購房者滿意的承諾，保障暖通、給排水系統(tǒng)的順暢運行，并提高售后管理與控制，積極回復購房者的需求，組建專項的售后管理部門，針對后期的維修問題，進行處理并備案。
4.2管理組織形式的有效選用
一般有兩種管理模式可供選擇，即項目式和矩陣式。項目式是一種常見形式，主要按照項目分工的原則，在企業(yè)經(jīng)理下面設(shè)立數(shù)個或一個以經(jīng)理為首的獨立機構(gòu)，對項目實施的全過程進行統(tǒng)一管理。矩陣式也稱系統(tǒng)式或多維式，主要有兩個管理部門，一個是傳統(tǒng)的職能部門，一個是為完成某種專項任務(wù)而由各職能部門分派人員組成的專門小組，由專門負責人領(lǐng)導。矩陣式優(yōu)于項目式主要在于資源的靈活運用，但也存在雙重領(lǐng)導的困擾。其實，任何一種工程管理形式及其機構(gòu)的設(shè)置都不可能十全十美，對于某個特定的項目，應當根據(jù)項目本身的特點和環(huán)境進行取舍，比如小型工程的開發(fā)就可以考慮用項目式的管理形式，易于管理和控制，若是大型的項目開發(fā)就可以考慮矩陣式的管理形式，使資源得到有效利用。
結(jié)論
從工程實踐表明，工程管理作為項目開發(fā)的重要操作，為達到管理的優(yōu)化，在管理前適宜采取前期的調(diào)研工作，通過完善工程管理制度，對項目采取全局統(tǒng)籌，基于房地產(chǎn)開發(fā)工程管理存在的問題，實時加強管理機制，促使各方資源的綜合化和效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加穩(wěn)健的發(fā)展。
參考文獻
