不動產(chǎn)登記規(guī)劃匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇不動產(chǎn)登記規(guī)劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

實(shí)踐中，部分房地不動產(chǎn)權(quán)利人辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記、拿到不動產(chǎn)權(quán)屬證書后，由于各種原因，要求辦理同一宗不動產(chǎn)的分割登記，將持有的不動產(chǎn)權(quán)屬證書分割為兩本或多本證書，或者要求辦理該不動產(chǎn)與相鄰不動產(chǎn)的合并登記，持多本不動產(chǎn)權(quán)屬證書要求合并為一本。但申請人往往不能提供不動產(chǎn)分割或者合并的批準(zhǔn)文件，而單純要求登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)分割或者合并登記，給登記機(jī)構(gòu)造成很大壓力。

事實(shí)上，2012年下發(fā)的《國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》（國土資發(fā)〔2012〕134號）中提出了“土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地應(yīng)當(dāng)依據(jù)合法的土地權(quán)屬來源材料，結(jié)合實(shí)際使用情況，按照地籍調(diào)查程序劃定。……宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。宗地確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)國土資源主管部門會同有關(guān)部門同意”的要求，2014年國務(wù)院《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條也規(guī)定了“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記”。辦理相關(guān)首次登記時，劃分不動產(chǎn)單元是以國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、項目規(guī)劃建設(shè)批準(zhǔn)文件等作為依據(jù)的，登記機(jī)構(gòu)無權(quán)隨意確定、改變宗地和不動產(chǎn)單元范圍，且按登記要求原則上按不動產(chǎn)單元核發(fā)一本單一版不動產(chǎn)權(quán)屬證書。因此，辦理不動產(chǎn)分割或合并登記也應(yīng)以不動產(chǎn)分割或合并的批準(zhǔn)文件為前提和基礎(chǔ)。

按照不動產(chǎn)登記的概念和內(nèi)涵，不動產(chǎn)登記是一種記載行為，因此，無論是同一權(quán)利人分割或合并不動產(chǎn)，還是因為不動產(chǎn)的部分轉(zhuǎn)移需要分割或合并不動產(chǎn)，均需提交相應(yīng)的分割或合并的權(quán)屬來源材料，以作為登記機(jī)構(gòu)記載的依據(jù)：土地的分割或合并需要提供相應(yīng)的用地批準(zhǔn)文件，房屋的分割或合并需要提供相應(yīng)的規(guī)劃批準(zhǔn)文件。為妥善解決實(shí)踐中的此類問題，天津市在制定《天津市不動產(chǎn)登記條例》時，在第二十七條、第二十八條將“同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)”“不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的”納入申請變更登記、轉(zhuǎn)移登記的情形，并在第三十四條、第三十五條等對申請材料進(jìn)行了規(guī)定，如第三十五條規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件”。我局在制定《天津市不動產(chǎn)登記規(guī)范》時，也在相關(guān)變更登記、轉(zhuǎn)移登記章節(jié)做出了“同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)部門同意分割或合并的批準(zhǔn)文件”以及“不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交分割或合并協(xié)議書以及有權(quán)部門同意分割或合并的批準(zhǔn)文件，或者記載有關(guān)分割或合并內(nèi)容的生效法律文書”的規(guī)定。也就是說，權(quán)利人申請不動產(chǎn)分割或合并登記的，需先行辦理相關(guān)規(guī)劃、用地分割合并手續(xù)，作為辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記的要件。這樣，減少了登記機(jī)構(gòu)和工作人員的自由裁量權(quán)，在兩個環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)管理范圍的一致，切實(shí)加強(qiáng)了對權(quán)利的保護(hù)以及對不動產(chǎn)開發(fā)利用的管控。

二、關(guān)于房屋規(guī)劃建設(shè)范圍與登記銜接問題

與上述權(quán)利人主動要求調(diào)整不動產(chǎn)單元范圍的情況有所區(qū)別的一類問題是，房屋規(guī)劃建設(shè)范圍與宗地管理范圍發(fā)生沖突。經(jīng)常出現(xiàn)的是分宗供應(yīng)的土地統(tǒng)一實(shí)施規(guī)劃的問題，分宗供應(yīng)的相鄰宗地，權(quán)利人雖為同一權(quán)利人，但土地用途不同、建設(shè)用地使用權(quán)終止日期不同，規(guī)劃部門在實(shí)施規(guī)劃時卻按照一宗地進(jìn)行了規(guī)劃，導(dǎo)致有的建筑物同時占壓兩宗地，無法辦理建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記。

例如，某單位持其建設(shè)的綜合樓項目的國有土地使用證、綜合樓項目規(guī)劃建設(shè)批準(zhǔn)文件，要求辦理房地統(tǒng)一的不動產(chǎn)首次登記。登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人先辦理了該不動產(chǎn)的土地登記，登記為兩宗地，土地用途分別為機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、住宅用地；之后經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)了綜合樓，同時占壓上述兩宗土地，而住宅宗地部分已給購房人核發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證。又如，一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先分別辦理了兩宗相鄰?fù)恋氐牟粍赢a(chǎn)登記，取得了兩本不動產(chǎn)權(quán)屬證書，土地用途均為城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權(quán)類型均為出讓，終止日期分別為2078年8月5日、2080年1月21日；但在商品房項目開發(fā)建設(shè)過程中，該項目規(guī)劃建設(shè)的建筑面積約4000平方米的地下車庫同時占壓了上述兩宗土地，項目竣工后，要求辦理房地統(tǒng)一的不動產(chǎn)首次登記。

上述問題產(chǎn)生的主要原因是規(guī)劃管理部門未按照土地登記范圍批準(zhǔn)相關(guān)項目建設(shè)規(guī)劃造成的，本質(zhì)上是規(guī)劃管理、土地管理基本單元不一致。對于歷史遺留的一個建筑物跨兩宗地等情形，本著“尊重歷史、保護(hù)權(quán)利、加強(qiáng)管理”的原則，我們在保證整個建筑物用地性質(zhì)、權(quán)屬等一致的情況下，告知當(dāng)事人按照建筑物范圍調(diào)整用地手續(xù)，按照新的宗地范圍辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。下一步，我們將加強(qiáng)與規(guī)劃部門的溝通銜接，對于同一權(quán)利人使用的不同宗地，土地用途不同、建設(shè)用地使用權(quán)終止日期不同，如確需統(tǒng)一實(shí)施規(guī)劃，應(yīng)先調(diào)整用地界線、土地用途后，規(guī)劃部門再辦理項目建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)。

篇（2）

1.相關(guān)上位法對登記結(jié)果提出了更精準(zhǔn)的要求

《條例》用了整章篇幅對不動產(chǎn)登記簿（登記結(jié)果的體現(xiàn)）做出了規(guī)定，要求不動產(chǎn)基本單元及編碼、主體自然狀況、主體權(quán)屬狀況及權(quán)利事項等必須準(zhǔn)確無誤。目前，重慶市正在擬定的《重慶市不動產(chǎn)登記條例》將進(jìn)一步細(xì)化以上要求。因此，新系統(tǒng)建設(shè)須從登記業(yè)務(wù)的“收、審、登、發(fā)”主要環(huán)節(jié)全面考慮，以登記業(yè)務(wù)的法律特征和合理流程再造為驅(qū)動、信息技術(shù)為手段來確保電子登記簿中的登記結(jié)果準(zhǔn)確無誤，進(jìn)而維護(hù)不動產(chǎn)登記簿的核心地位。

2.農(nóng)村不動產(chǎn)的納入對信息平臺的兼容性和高效性提出了更高要求

一是農(nóng)村區(qū)域廣闊，我市農(nóng)村區(qū)域占全市幅員總面積超90%，人口多，涉及登記的數(shù)據(jù)量將更大；二是原有基礎(chǔ)薄弱，數(shù)據(jù)格式不規(guī)范，數(shù)據(jù)銜接難度大；三是由于原多部門分別登記發(fā)證，已發(fā)權(quán)利證書存在權(quán)利重疊的現(xiàn)象，矛盾較多，情況復(fù)雜；四是農(nóng)村區(qū)域廣，交通不發(fā)達(dá)，權(quán)利人多跑路，辦事困難；五是基層工作力量薄弱，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理點(diǎn)少，通常一個片區(qū)國土所要轄2-4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

3.相關(guān)部門及社會公眾對登記信息共享提出更精細(xì)、更便捷的新要求

隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的社會關(guān)注程度不斷增強(qiáng)，政府相關(guān)部門和社會公眾對登記信息共享利用的要求逐漸精細(xì)化、便捷化。以渝中區(qū)為例，2016年前三季度受理的登記案件數(shù)量為54563件，而受理的檔案查詢申請數(shù)量為88081件，不動產(chǎn)登記信息查詢的社會需求已經(jīng)超過了不動產(chǎn)登記辦件的需求；另一方面，對登記信息利用的精細(xì)化程度要求不斷提高，金融機(jī)構(gòu)在辦理抵押、注銷抵押時，稅務(wù)部門在辦理核稅、減免稅費(fèi)時，公檢法紀(jì)部門在辦理司法協(xié)執(zhí)、線索查詢時，均對登記信息查詢的精細(xì)化程度提出了更高的要求。

4.“互聯(lián)網(wǎng)+”“大數(shù)據(jù)”等概念對登記信息的安全提出更高的保密要求

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”“大數(shù)據(jù)”等概念深入人心，互聯(lián)網(wǎng)資源、信息通信技術(shù)、數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在信息利用、社會資源配置上的優(yōu)勢日益明顯。這些新興的信息化形態(tài)在解決登記各方信息不對稱上、提供便捷化服務(wù)上、收集辦事群眾行為反饋上、輔助管理上凸顯了巨大的便民作用，但同時對登記信息的保密工作卻提出了極高的要求。

二、當(dāng)前信息平臺建設(shè)取得的成效

我市自推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作以來，市國土房管局充分利用原有成果基礎(chǔ)，按照國土資源部相關(guān)要求和我市“先城市，后農(nóng)村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系統(tǒng)”基礎(chǔ)上順利完成了初步升級改造，及時滿足了城鎮(zhèn)不動產(chǎn)登記的需要。

1.信息平臺的建設(shè)總體規(guī)劃構(gòu)建完成

于2015年10月完成制定的《重慶市不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)總體方案》（以下簡稱《總體方案》），構(gòu)建了該行業(yè)平臺信息化建設(shè)的總體規(guī)劃。從背景、目的、內(nèi)容、計劃等多個方面規(guī)劃了我市不動產(chǎn)登記信息平臺的建設(shè)藍(lán)圖，后續(xù)的平臺建設(shè)工作將按照《總體方案》的設(shè)計有序推進(jìn)。

2.實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上不動產(chǎn)登記信息平臺的統(tǒng)一

我市房地產(chǎn)交易管理、登記確權(quán)、權(quán)籍調(diào)查等信息系統(tǒng)，在歷史上存在各行政區(qū)域各自實(shí)施、標(biāo)準(zhǔn)不一、缺乏互通的情況。于2011年至2012年上線實(shí)施的“重慶市地房籍管理信息系統(tǒng)”，使相關(guān)各類信息系統(tǒng)在使用上完成了統(tǒng)一；2015年至2016年，在“地房籍系統(tǒng)”基礎(chǔ)上上線實(shí)施的“重慶市不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”，實(shí)現(xiàn)了信息平臺的整合和集中。

3.滿足了城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上不動產(chǎn)登記的主要業(yè)務(wù)需求

以“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”為代表的現(xiàn)有信息平臺，實(shí)現(xiàn)了對城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上的不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)交易管理、權(quán)籍調(diào)查管理三個部分的信息化支撐，初步搭建了宅基地、農(nóng)林不動產(chǎn)登記的雛形，并在長壽、豐都開展試點(diǎn)。現(xiàn)有信息平臺基本滿足了城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上不動產(chǎn)登記的主要業(yè)務(wù)需求。

4.為統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供了手段

現(xiàn)有信息平臺依照《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的要求，實(shí)現(xiàn)了部分不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。一是統(tǒng)一了登記程序，實(shí)現(xiàn)了申請、受理、審核、登簿、發(fā)證的程序統(tǒng)一；二是統(tǒng)一了登記業(yè)務(wù)類別，設(shè)置完成了城區(qū)域國有土地上不動產(chǎn)登記的10個登記大類和69個登記小類，借助信息化手段明確了登記的業(yè)務(wù)范圍；三是統(tǒng)一了登記簿，實(shí)現(xiàn)了國有土地及其定著物的電子登記簿。

三、新形勢下信息平臺優(yōu)化建設(shè)總體思路

為達(dá)到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的真正目的，信息平臺建設(shè)須以“便民、高效”為宗旨，不能出現(xiàn)因統(tǒng)一登記反而辦事困難，時間更長甚至給權(quán)利人帶來不必要的損失等情況。因此，在全市國土房管系統(tǒng)信息化建設(shè)總體規(guī)劃下，考慮到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記所面臨的新形勢和新要求，“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”應(yīng)按照“總體控制、業(yè)務(wù)獨(dú)立”的區(qū)分模式單獨(dú)進(jìn)行打造。由于此項工作參與人數(shù)多、設(shè)備投入大，故工作推進(jìn)中，應(yīng)以《總體方案》為指導(dǎo)，管理上認(rèn)真劃分信息化管理機(jī)構(gòu)、信息化建設(shè)機(jī)構(gòu)以及登記機(jī)構(gòu)等參與各方的職責(zé)邊界；技術(shù)上要根據(jù)登記業(yè)務(wù)的類型、流程及要求，突出以滿足登記業(yè)務(wù)需求為主導(dǎo)、信息技術(shù)為手段的思路進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計；應(yīng)用上要以登記信息的合法應(yīng)用需求為驅(qū)動不斷優(yōu)化和升級系統(tǒng)，同時，使用先進(jìn)技術(shù)手段做好登記信息的安全保密工作；保障上要充分考慮全市區(qū)域大、區(qū)縣基礎(chǔ)不一的實(shí)際特點(diǎn)，采取登記數(shù)據(jù)集中匯交管理下的分片區(qū)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)管理的模式。

四、信息平臺建設(shè)中參與各方的職能設(shè)置

要進(jìn)一步厘清平臺建設(shè)過程中各個環(huán)節(jié)的職能劃分，承擔(dān)平臺建設(shè)職能的具體單位要各取所長、分工合作。考慮將平臺信息化建設(shè)職能劃分為三個層級，即信息化領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督職能，基礎(chǔ)平臺信息化建設(shè)職能，專業(yè)平臺信息化建設(shè)職能。

1.信息化領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)管職能

承擔(dān)國土房管行業(yè)的信息化建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)，制定行業(yè)信息化總體規(guī)劃，制定信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，開展信息技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督與培訓(xùn)，提供信息化咨詢，指導(dǎo)信息安全工作等。體現(xiàn)為統(tǒng)一規(guī)劃，集中管理。

2.基礎(chǔ)平臺信息化建設(shè)職能

承擔(dān)國土房管行業(yè)基礎(chǔ)平臺信息化的建設(shè)職責(zé)，開展行業(yè)內(nèi)通用領(lǐng)域的信息化建設(shè)。如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”服務(wù)、云計算、大數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)匯集、對外公示一致性、數(shù)據(jù)管理等。體現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，集中建設(shè)。

3.專業(yè)平臺信息化建設(shè)職能

是指國土房管行業(yè)內(nèi)，與具體職能業(yè)務(wù)相關(guān)的一系列信息平臺的建設(shè)職能。如不動產(chǎn)登記、土地利用、執(zhí)法監(jiān)察、公積金、公租房等。體現(xiàn)為統(tǒng)籌安排、分部建設(shè)。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為具體的登記職能單位，需要在上級信息化建設(shè)部門的領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督下，在基礎(chǔ)平臺信息化建設(shè)成果的支撐下，開展不動產(chǎn)登記信息平臺的建設(shè)工作。

具體到不動產(chǎn)登記信息平臺的建設(shè)，主要需要支撐不動產(chǎn)登記行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)，如城鎮(zhèn)區(qū)域不動產(chǎn)登記、農(nóng)村區(qū)域不動產(chǎn)登記、不動產(chǎn)登記信息查詢利用、房地產(chǎn)交易管理、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查等業(yè)務(wù)范圍。

五、健全登記業(yè)務(wù)為主導(dǎo)、信息技術(shù)為手段的建設(shè)機(jī)制

不動產(chǎn)登記具有法律專業(yè)性，登記工作涉及到眾多專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域，登記信息利用的精確化要求也非常高。在建設(shè)信息平臺時，需要堅持登記業(yè)務(wù)為主導(dǎo)，充分發(fā)揮信息技術(shù)的優(yōu)勢，登記機(jī)構(gòu)同信息化建設(shè)機(jī)構(gòu)分工協(xié)作、加強(qiáng)交流，健全平臺的建設(shè)機(jī)制。

1.登記業(yè)務(wù)主導(dǎo)，開展平臺的業(yè)務(wù)分析、需求分析、系統(tǒng)設(shè)計

在建設(shè)信息平臺時，應(yīng)當(dāng)按照“先摸清業(yè)務(wù)規(guī)則，再開展需求分析，最后設(shè)計信息系統(tǒng)”的步驟來進(jìn)行。登記機(jī)構(gòu)作為業(yè)務(wù)的具體承擔(dān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在這部分工作中發(fā)揮熟悉業(yè)務(wù)的優(yōu)勢。

首先，政策法規(guī)和辦件需要是信息平臺建設(shè)的業(yè)務(wù)依據(jù)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)著力于這兩方面的研究工作，一方面開展政策法規(guī)研究，確保系統(tǒng)的合法合理，另一方面整理日常辦件過程中的業(yè)務(wù)需要，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)對登記辦件、信息利用、權(quán)籍調(diào)查、市場監(jiān)管、管理決策等業(yè)務(wù)的支持。

其次，在進(jìn)行業(yè)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，開展系統(tǒng)建設(shè)的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求調(diào)研、收集工作，制定需求調(diào)研計劃，完成《軟件可行性研究報告》；二是需求評審工作，不動產(chǎn)信息平臺的相關(guān)使用單位、建設(shè)單位建立聯(lián)系機(jī)制，對需求分析報告進(jìn)行評審，降低因需求調(diào)研不到位、分析有誤、人員理解不一致等原因帶來的風(fēng)險，形成“軟件需求說明書”；三是需求管理工作，在系統(tǒng)試運(yùn)行時、局部調(diào)整時、革新?lián)Q代時，不斷收集因需求變化帶來的系統(tǒng)問題，并建立機(jī)制對這些變化的需求進(jìn)行管理，確保系統(tǒng)生命周期的延續(xù)。

最后，在建立起需求分析機(jī)制的前提下，開展平臺的設(shè)計工作。一是邏輯模型設(shè)計，分析設(shè)計信息平臺的關(guān)系數(shù)據(jù)模型（如受理要件、審批流程、登記簿），以及非關(guān)系數(shù)據(jù)模型（如一張圖）；二是功能設(shè)計，對信息平臺將要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)進(jìn)行明確，劃分系統(tǒng)與子系統(tǒng)的功能邊界，接口方式，形成“系統(tǒng)功能說明書”；三是部署設(shè)計，充分利用現(xiàn)有的基礎(chǔ)信息資源（網(wǎng)絡(luò)資源、虛擬主機(jī)資源、存儲資源、數(shù)據(jù)災(zāi)備資源等），劃分集中部署與分部部署的模塊，開展數(shù)據(jù)安全管理。

信息平臺的系統(tǒng)設(shè)計，既涉及業(yè)務(wù)，又涉及信息技術(shù)，登記機(jī)構(gòu)與信息化建設(shè)機(jī)構(gòu)需要在該環(huán)節(jié)上加強(qiáng)溝通，將業(yè)務(wù)優(yōu)勢與技術(shù)優(yōu)勢有效結(jié)合。

2.發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，運(yùn)用軟件工程的思想開展信息系統(tǒng)建設(shè)與運(yùn)營

盡管信息平臺的建設(shè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)務(wù)進(jìn)行主導(dǎo)，但最終仍會落足在信息技g上。信息化建設(shè)機(jī)構(gòu)應(yīng)在該環(huán)節(jié)中發(fā)揮知識優(yōu)勢，合理運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段，提高系統(tǒng)的科技含量。建設(shè)一套系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記信息平臺的起點(diǎn)，而運(yùn)營好這套系統(tǒng)才是實(shí)現(xiàn)平臺價值的體現(xiàn)。

運(yùn)用軟件工程的思想，開展系統(tǒng)版本迭代，通過機(jī)制不斷完善系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)生命周期的延續(xù)。

六、堅持登記信息合法利用、確保信息安全的原則

不動產(chǎn)登記產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息既要服務(wù)于社會利用，又要保障信息安全，這兩者看似一對矛盾體，但能通過合理地建設(shè)信息平臺來兼顧。

篇（3）

中圖分類號：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20161032067

2007年3月頒布實(shí)施的《物權(quán)法》將地役權(quán)明確定位為用益物權(quán)，地役權(quán)被當(dāng)作一種他項權(quán)利對待，并對登記做了要求。隨后2007年12月公布的《土地登記辦法》對地役權(quán)登記做了更加完善的要求。2015年3月頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》再次規(guī)定地役權(quán)應(yīng)依法辦理登記。現(xiàn)實(shí)情況是地役權(quán)不為大眾所知，本文旨在通過一個平常的案例剖析讓大家認(rèn)識到地役權(quán)就在人們身邊，地役權(quán)是大眾的一項合法權(quán)益，地役權(quán)登記同其他登記一樣重要，也是維護(hù)自身合法權(quán)益的有效途徑。

1 地役權(quán)的概念、特征及登記的意義

1.1 地役權(quán)的概念

地役權(quán)源于羅馬法，大陸法系很多國家都把地役權(quán)作為一項重要的權(quán)利來加以規(guī)定。如《法國民法典》、《德國民法典》、《日本民法典》、《意大利民法典》、《瑞士民法典》、臺灣地區(qū)民法典等都用專門的章節(jié)對地役權(quán)做了規(guī)定。地役權(quán)的傳統(tǒng)概念是指為自己特定土地的便利而利用他人特定土地的權(quán)利，承擔(dān)地役權(quán)的土地稱為供役地，利用地役權(quán)的土地稱為需役地[1]。

我國《物權(quán)法》第156條規(guī)定地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。地役權(quán)的主體多為不同的土地使用權(quán)人。在我國“房隨地走，地隨房走”的前提下，土地及其上的建筑物、其他附著物都成為地役權(quán)的客體[1]。

地役權(quán)既可以調(diào)節(jié)集體土地所有權(quán)之間、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)之間、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)之間、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物之間、土地承包經(jīng)營權(quán)之間、海域使用權(quán)之間的利益，也可以調(diào)節(jié)上述不同權(quán)力之間的關(guān)系。同時，地役權(quán)的設(shè)立突破了物權(quán)法定的原則，根據(jù)當(dāng)事人合意約定，使雙方的利益最大化，是一種種類繁多可以廣泛使用的不動產(chǎn)權(quán)力。地役權(quán)具有地盡其力、物盡其用、人得其需的功效。

1.2 地役權(quán)登記的意義

《物權(quán)法》第158條規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

地役權(quán)大多數(shù)時候存在于簽訂合同雙方的當(dāng)事人之間，外人無從知曉。根據(jù)這條法律規(guī)定可以看出地役權(quán)登記采用登記對抗主義，登記的主要目的是對抗善意第三人。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動產(chǎn)的變更日益增多，善意第三人也不斷增加。未經(jīng)登記的地役權(quán)，不得對抗善意第三人，通過有償方式取得的地役權(quán)，在不動產(chǎn)發(fā)生變更時，直接影響到受讓人之間的經(jīng)濟(jì)利益。地役權(quán)只有經(jīng)過登記才能對需役地權(quán)利人產(chǎn)生完整的保護(hù)，對供役地人產(chǎn)生有效的約束[2]。

因此，地役權(quán)登記才是減少不必要損失、維護(hù)自身合法權(quán)益的高效有效途徑。

2 地役權(quán)登記中存在的問題及原因

如今，地役權(quán)登記中存在的最大問題是，以安州區(qū)為例沒有人申請地役權(quán)登記，地役權(quán)成了一項被人們遺忘的權(quán)利。筆者認(rèn)為造成這種局面的原因主要有以下幾點(diǎn)。

2.1 對地役權(quán)認(rèn)識不足

在我國的土地利用實(shí)踐中，注重建筑法規(guī)和城市規(guī)劃，這些建筑法規(guī)和城市規(guī)劃在很大程度上減少了地役權(quán)的使用。當(dāng)可以利用地役權(quán)來調(diào)節(jié)不動產(chǎn)關(guān)系時，人們往往通過規(guī)劃的手段解決問題，避免使用地役權(quán)。

《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》對地役權(quán)做了相應(yīng)的規(guī)定。但地役權(quán)作為舶來品，在我國實(shí)施的時間太短，加之國民素質(zhì)等因素，在我國老百姓意識中根本沒有地役權(quán)的概念。不知何時何地該如何使用這項權(quán)利，以及該項權(quán)利被侵害后該如何尋求法律救濟(jì)。

國土部門從事登記的工作人員也極少了解地役權(quán)，當(dāng)?shù)匾蹤?quán)可以調(diào)節(jié)各方利益時不知該如何向權(quán)利人解釋。

2.2 對地役權(quán)合同認(rèn)識不足

根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定，簽訂地役權(quán)合同是地役權(quán)設(shè)立的唯一途徑。同時，《物權(quán)法》第157條對地役權(quán)合同的內(nèi)容作了詳細(xì)的規(guī)定。然而，這種標(biāo)準(zhǔn)制式的合同不同于《商品房買賣合同》、《存量房買賣合同》，在登記部門找不到。權(quán)利人自己擬定的合同不能詳盡的保護(hù)各方利益。這無疑減弱了申請登記的意愿。

2.3 對地役權(quán)登記認(rèn)識不足

《物權(quán)法》第158條的規(guī)定地役權(quán)采用登記對抗主義，而不是登記生效主義。地役權(quán)通過簽訂合同產(chǎn)生效力，登記只是對抗善意第三人的手段。當(dāng)物權(quán)發(fā)生變動的時候登記才發(fā)揮效力，如果物權(quán)不變動登記的效力得不到體現(xiàn)。通常情況下，人們因?qū)撛谏埔獾谌藥淼睦孀兓狈︻A(yù)見性而忽視登記帶來的利益。

2.4 地役權(quán)與相鄰關(guān)系混淆

地役權(quán)和相鄰關(guān)系很容易混淆。多數(shù)人認(rèn)為相鄰關(guān)系即可調(diào)節(jié)地役權(quán)才能調(diào)節(jié)的利益關(guān)系。然而，相鄰關(guān)系屬于所有權(quán)范疇，是法定權(quán)利具有強(qiáng)制性，不存在有償問題；地役權(quán)屬于用益物權(quán)范疇，根據(jù)合同設(shè)立具有自治自主性，可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)摹Ｏ噜応P(guān)系的適用范圍以相毗鄰的不動產(chǎn)為存在必要，地役權(quán)涉及到的不動產(chǎn)可以是相鄰的也可以是不相鄰的，只要是事實(shí)上的利用關(guān)系，都可以設(shè)定。相鄰關(guān)系僅能滿足相鄰不動產(chǎn)最低限度的需求，而地役權(quán)可滿足相鄰不動產(chǎn)和遠(yuǎn)隔千里的不動產(chǎn)更高程度的利用需求。可以說相鄰關(guān)系解決的是吃的飽的問題，地役權(quán)是解決吃的好的問題[1]。

3 案例剖析

在安州區(qū)花D鎮(zhèn)某街有A、B、C、D、E、F六宗國有土地（位置如圖1，均已辦理國有土地使用權(quán)登記）。其中A-E等5宗土地毗鄰，中間有一個空壩及一個通道，空壩位于5宗土地的中間位置，通道位于A宗地與C宗地之間。E宗地和F宗地有自己的空壩及通道。經(jīng)4宗土地的使用權(quán)人協(xié)商，該空壩和通道由4個土地使用權(quán)人共同分?jǐn)偂＿@時，這4宗土地的使用權(quán)人各自享有空壩和通道的土地使用權(quán)。

2013年，為了提高房價， 6個人協(xié)商自愿將各自的土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一修建形成了一個風(fēng)格統(tǒng)一稍具規(guī)模的商品房小區(qū)，建筑物后的空壩形成了車位及一條車輛可以通行的通道（如圖2）。重新規(guī)劃后由原來的6宗獨(dú)用宗地，變更成為了現(xiàn)在的3宗獨(dú)用宗地和1宗共用宗地（B、C、D合并為G宗地）。為了方便車輛進(jìn)出，G、E、F宗地各退讓了10cm形成了更寬的通道。F宗地只留有一個樓梯間，人可以通行，車輛必須從A宗地與G宗地之間的通道及G宗地上通過。

在該案例中，規(guī)劃的作用充分展現(xiàn)。建筑物的位置、外觀、進(jìn)出大門的位置、車輛通行的道路及車位都依據(jù)規(guī)劃而建。規(guī)劃在很大程度上避免了地役權(quán)的使用。

G宗地與E宗地相鄰，構(gòu)成相鄰關(guān)系，E宗地從G宗地上通行是法定權(quán)利，具有強(qiáng)制性；F宗地與E宗地相鄰，構(gòu)成相鄰關(guān)系，F(xiàn)宗地從E宗地上通行是法定權(quán)利，具有強(qiáng)制性。

3.1 地役權(quán)的確認(rèn)

F宗地與G宗地不相鄰，不能構(gòu)成相鄰關(guān)系，F(xiàn)宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人從G宗地上通行不屬于法定權(quán)利。這時就要運(yùn)用到地役權(quán)。

筆者認(rèn)為F宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人從G宗地上通行符合地役權(quán)的定義。F宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人為了提高房價，與G宗地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一修建形成了一個風(fēng)格統(tǒng)一稍具規(guī)模的商品房小區(qū)。F宗地與G宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人，達(dá)到了雙贏。F宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人實(shí)現(xiàn)了利用他人不動產(chǎn)提高自己不動產(chǎn)效益的目的。F宗地為需役地，G宗地為供役地。

地役權(quán)的原始取得方式之依長期持續(xù)利用的事實(shí)，即根據(jù)事實(shí)上存在的土地利用關(guān)系，通過默示同意之推斷，或依據(jù)公平原則，而確認(rèn)地役權(quán)之成立[1]。

根據(jù)規(guī)劃及建成的事實(shí)，F(xiàn)宗地必須從G宗地上通行，存在了事實(shí)上的土地利用關(guān)系，且在6宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人協(xié)商建設(shè)時已默示同意了F宗地對G宗地的利用。或者依據(jù)公平原則，F(xiàn)也退讓了10cm作為通道，本應(yīng)享有在G宗地上的通行權(quán)。由此可以確認(rèn)地役權(quán)的成立。

如果，E宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人對于從G宗地上通行有更高程度的要求，F(xiàn)宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人對于從E宗地上通行有更高程度的要求，雙方也可以通過協(xié)商的方式簽訂地役權(quán)合同，辦理地役權(quán)登記。

3.2 地役權(quán)登記

G宗地和F宗地均修建的商品房，當(dāng)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移后，面對幾十個不同的不動產(chǎn)權(quán)利人，F(xiàn)宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人該如何維護(hù)自己的權(quán)利，地役權(quán)登記的主要目的就是對抗善意第三人。

根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定， G宗地受讓人可能不知道G宗地上存在地役權(quán)， 基于公示公信原則，G宗地受讓人所取得的不動產(chǎn)上視為不存在地役權(quán)負(fù)擔(dān)。如果G宗地受讓人不允許F宗地受讓人通行，F(xiàn)宗地的受讓人不得主張地役權(quán)。因此，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，F(xiàn)宗地的土地使用者和G宗地的土地使用者應(yīng)共同向國土資源管理部門申請地役權(quán)登記。

根據(jù)《物權(quán)法》第166條規(guī)定，購買F宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人依然對G宗地享有地役權(quán)。根據(jù)第167條規(guī)定，購買G宗地的不動產(chǎn)權(quán)利人依然對F宗地負(fù)有地役權(quán)。

根據(jù)《物權(quán)法》第169條規(guī)定，已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。

2015年6月公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第4章第8節(jié)對地役權(quán)的初始登記和變更登記都做介紹。2016年5月30日，國土資源部印發(fā)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》對地役權(quán)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的適用范圍、申請資料、審查要點(diǎn)都做了詳細(xì)的介紹，具有操作性。

本文所舉案例發(fā)生在人們身邊且司空見慣， 是簡單的關(guān)于通行地役權(quán)的設(shè)立及登記，但因從事土地登記的工作人員對地役權(quán)知之甚少避免引起行政官司和權(quán)利人對地役權(quán)不了解，未提出登記申請而未做登記。

在現(xiàn)實(shí)生活中人們接觸到的，改革后的“公產(chǎn)房”，房子按照建筑面積分給了職工，空壩、通道等公共設(shè)施還留在原單位，當(dāng)原單位想對這些資產(chǎn)進(jìn)行處置時，勢必會使享受了“公產(chǎn)房”的業(yè)戶在空壩、通道等公共設(shè)施的使用上受到限制。如果，進(jìn)行了地役權(quán)登記，業(yè)主和原單位之間的矛盾可以很輕松的化解。發(fā)生在人們身邊的與人們息息相關(guān)的信號發(fā)射塔的建設(shè)、廣告牌的安放、空調(diào)外掛的安放、通過協(xié)商進(jìn)行的排水排污、農(nóng)村中取水通行等都會運(yùn)用到地役權(quán)。

4 對策措施

地役權(quán)可以廣泛地調(diào)節(jié)人們?nèi)粘Ｉ钪胁幌噜彶粍赢a(chǎn)或是相鄰不動產(chǎn)為提高自己的效益而在通風(fēng)、通行、采光、用水、管道鋪設(shè)、電力電信設(shè)施安放等方面的利益。在登記情況下的地役權(quán)，可以使不動產(chǎn)的效能得到最大限度的發(fā)揮。

筆者認(rèn)為改善地役權(quán)登記狀況主要從以下幾個方面入手。

4.1 完善法律法規(guī)條款

《物權(quán)法》中對地役權(quán)和相鄰關(guān)系分別在不同的章節(jié)做了介紹，規(guī)劃的作用進(jìn)一步減少了地役權(quán)的使用。地役權(quán)與相鄰關(guān)系調(diào)節(jié)的內(nèi)容有交叉重疊的之處，重新整合地役權(quán)和相鄰關(guān)系的適用范圍[3]。可以學(xué)習(xí)國外的做法將地役權(quán)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，以明確在什么情況下通過哪種方式使用何種地役權(quán)。

鑒于地役權(quán)今后可能在例如鐵路用地和鐵路保護(hù)、文物用地和文物保護(hù)、地鐵項目建設(shè)、水利項目建設(shè)[4-5]、西氣東輸、南水北調(diào)、城市風(fēng)貌提升、電力事業(yè)、電信事業(yè)、開放式小區(qū)[6]等公共事業(yè)方面的諸多應(yīng)用；以及滿足需役地人經(jīng)濟(jì)利益要求的營業(yè)地役權(quán)[7]，例如鄉(xiāng)村旅游[8]；政府出于保護(hù)生態(tài)環(huán)境而設(shè)立的環(huán)境保護(hù)地役權(quán)[7]。由此，對地役權(quán)的適用范圍進(jìn)行拓展是極有必要的。

鑒于地役權(quán)使用的廣泛性，種類紛繁復(fù)雜，《物權(quán)法》規(guī)定地役權(quán)實(shí)行登記對抗主義，不利于地役權(quán)登記工作的開展，也不利于保護(hù)地役權(quán)雙方的利益，借鑒同為用益物權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)的登記原則，采用登記生效主義。

4.2 加強(qiáng)地役權(quán)相關(guān)宣傳

《物權(quán)法》中關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定是地役權(quán)登記的法律依據(jù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，人們卻不知道何時何地該如何使用地役權(quán)。

借著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施加強(qiáng)對地役權(quán)的宣傳，讓更多的人了解地役權(quán)。在進(jìn)行不動產(chǎn)登記培訓(xùn)中加強(qiáng)地役權(quán)的介紹，讓從事登記的工作人員可以清楚的辨別出何時何地怎樣使用地役權(quán)。在工作過程中，不斷地向社會大眾宣傳地役權(quán)以及地役權(quán)登記。

4.3 重視啟動登記工作

以綿陽市安州區(qū)為例，同為他項權(quán)利的抵押權(quán)，每年都有70宗左右進(jìn)行登記，而地役權(quán)卻一宗也沒有。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作和“六五”普法工作的開展，在不動產(chǎn)登記過程中，鼓勵有地役權(quán)使用需要的不動產(chǎn)權(quán)利人簽訂地役權(quán)合同，申請地役權(quán)登記。并向社會公布，引起社會的關(guān)注，做到家喻戶曉，提高地役權(quán)登記在社會大眾中的認(rèn)識度。

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篇（4）

隨著我國住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，各地由于房產(chǎn)面積糾紛不斷出現(xiàn)，對房產(chǎn)面積的測算提出更高的要求，房產(chǎn)測繪行業(yè)得到更快的發(fā)展。1995年，針對當(dāng)時商品房銷售中的面積計算和公用面積分?jǐn)傊写嬖诘膯栴}，建設(shè)部下發(fā)了《商品房銷售面積計算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》（建住房〔1995〕517號），及時規(guī)范了相關(guān)問題的操作處理，維護(hù)了房產(chǎn)地產(chǎn)市場秩序和社會穩(wěn)定。2000年，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布了國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，建設(shè)部、國家測繪局聯(lián)合制定了《房產(chǎn)測繪管理辦法》。經(jīng)過多年的快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪工作在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用日益重要，全國各地城市已擁有較高技術(shù)素質(zhì)的房產(chǎn)測繪從業(yè)人員和先進(jìn)的測繪儀器設(shè)備，房產(chǎn)測繪正在走入法制化、專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的軌道。特別是注冊測繪師制度的實(shí)施，將給房產(chǎn)測繪工作帶來質(zhì)的變化和新的飛躍。

2.房產(chǎn)測繪的內(nèi)容

不動產(chǎn)測繪分為地籍測繪、房產(chǎn)測繪、行政區(qū)域界線測繪、不動產(chǎn)測繪監(jiān)理四個子項。房產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)測繪的重要組成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)和城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測繪主要工作是確定房屋的位置、界線、質(zhì)量、數(shù)量、屬性和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來。基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，提供的成果內(nèi)容由房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集三部分組成。

3.房產(chǎn)測繪適用的標(biāo)準(zhǔn)

目前房產(chǎn)測繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000），根據(jù)工作需要，湖南省建設(shè)廳出臺了《湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，以解決各地州市對《房產(chǎn)測量規(guī)范》理解不一致的情況。

4.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房產(chǎn)測繪提出了新的要求

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是指全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)、信息平臺“四統(tǒng)一”。其中，建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息管理平臺，使得不動產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個部門之間統(tǒng)一共享，提高不動產(chǎn)信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動產(chǎn)測繪的重復(fù)率，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的重點(diǎn)。不動產(chǎn)測量工作的主要內(nèi)容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計算、不動產(chǎn)測量報告的撰寫等。

二、房產(chǎn)測繪面臨的問題

1.房產(chǎn)測繪、面積管理

各地的房產(chǎn)測繪大多為住建（房產(chǎn)管理）部門的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，主要為房產(chǎn)管理服務(wù)。房產(chǎn)項目測繪分為預(yù)測繪、實(shí)測繪（竣工測繪）。房產(chǎn)預(yù)測繪報告書主要用于在房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，通過樓盤表對房屋交易與產(chǎn)權(quán)各項業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。主要用于辦理商品房預(yù)售許可，可以對商品房合同的網(wǎng)簽備案、在建工程和預(yù)購商品房抵押管理、商品房預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行有效的管理。實(shí)測繪（竣工測繪）是建設(shè)工程項目完工后，在交付使用前，由有資質(zhì)的測繪單位進(jìn)行實(shí)地測量，生成房產(chǎn)實(shí)測繪報告，由房產(chǎn)管理部門將預(yù)測繪數(shù)據(jù)和實(shí)測繪數(shù)據(jù)對接，并將有關(guān)信息關(guān)聯(lián)到樓盤表中。房產(chǎn)測繪的主要程序和依據(jù)有：

（1）采集規(guī)劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質(zhì)等信息；

（2）根據(jù)《房屋代碼編碼標(biāo)準(zhǔn)》（JCJ/T246-2012）編制房屋代碼；

（3）根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）按預(yù)測繪、實(shí)測繪要求，測算分?jǐn)偢鳟a(chǎn)權(quán)單元的面積；

（4）形成房產(chǎn)預(yù)測繪（實(shí)測繪）成果報告。

當(dāng)事人提交房產(chǎn)測繪成果資料后，由管理部門對符合規(guī)劃、房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理規(guī)定的房產(chǎn)測繪成果資料予以備案，并將經(jīng)過備案的房產(chǎn)測繪成果的書面資料和電子數(shù)據(jù)資料歸檔、入庫。

2.不動產(chǎn)測量

根據(jù)《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》，不動產(chǎn)測量工作的主要內(nèi)容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計算、不動產(chǎn)測量報告的撰寫等。主要技術(shù)依據(jù)有：地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T 1001）、房產(chǎn)測量規(guī)范 （GB/ T17986.1）。其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)還包括《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》（GB/T 2260）、《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《標(biāo)準(zhǔn)編寫規(guī)則第3部分：信息分類編碼》（GB/T 20001.3）、《房屋代碼編碼標(biāo)準(zhǔn)》 （JGJ/T 246）等。形成的不動產(chǎn)測量報告涵蓋了土地、房屋等方面的內(nèi)容，對于建筑物類的不動產(chǎn)，是綜合了地籍測繪、房產(chǎn)測繪等方面的測量報告書，主要為土地管理、房產(chǎn)管理以及不動產(chǎn)登記服務(wù)。

3.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后的變化

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，作為與普通百姓日常生活聯(lián)系最為緊密的房地產(chǎn)登記，原來由住建（房產(chǎn)管理）部門、國土部門分別辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證。根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記。即原來由房產(chǎn)管理部門辦理的交易登記一體化流程被劃分成交易、登記兩塊，分別由不同的部門辦理。房產(chǎn)測繪成果資料不僅要滿足房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)管理的需要，同時也要適應(yīng)不動產(chǎn)登記的需要。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后房產(chǎn)測繪工作的對策研究

1.認(rèn)真學(xué)習(xí)不動產(chǎn)測繪知識

在目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記形勢下，要形成一份多用途的不動產(chǎn)測量報告用于房產(chǎn)交易管理和不動產(chǎn)登記，可以由國土測繪、房產(chǎn)測繪的專業(yè)隊伍根據(jù)專業(yè)化分工，分別完成地籍測量、房產(chǎn)測繪，再整合成不動產(chǎn)測量報告，也可以由一個測繪機(jī)構(gòu)獨(dú)自完成一份完整的不動產(chǎn)測量報告。對于專業(yè)性的房產(chǎn)測繪、國土測繪機(jī)構(gòu)來說，需要認(rèn)真學(xué)習(xí)房產(chǎn)測繪、地籍測量方面的知識，全面掌握不動產(chǎn)測量所需要的技能，以應(yīng)對房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記的需要。

2.統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)

按照國家測繪管理部門規(guī)定，各地應(yīng)適時建立與2000國家大地坐標(biāo)系和1985國家高程基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換關(guān)系。最終測量成果須轉(zhuǎn)換到2000國家大地坐標(biāo)系和1985國家高程基準(zhǔn)。目前我市的國土資源、房產(chǎn)、規(guī)劃等專業(yè)的測繪機(jī)構(gòu)，均獨(dú)自承擔(dān)所需要的控制測量、地形圖測繪等，造成重復(fù)測繪，浪費(fèi)了大量的人力、物力、財力資源。房產(chǎn)部門采用的是1954北京坐標(biāo)系，而國土部門采用的是1980西安坐標(biāo)系且目前已大部分轉(zhuǎn)換為2000國家大地坐標(biāo)系。為了保證坐標(biāo)系統(tǒng)的統(tǒng)一，需要將房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換到2000國家大地坐標(biāo)系，以便房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記的測繪數(shù)據(jù)統(tǒng)一。

3.建立測繪地理信息數(shù)據(jù)庫

根據(jù)《湖南省國土資源“十三五”發(fā)展規(guī)劃綱要》，要建立完善地理空間信息數(shù)據(jù)交換共享平臺，實(shí)現(xiàn)不同部門之間多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎(chǔ)信息庫和國土資源數(shù)據(jù)云平臺建設(shè)。我市已經(jīng)對于加強(qiáng)測繪地理信息工作達(dá)成一致，由市測繪管理部門負(fù)責(zé)建立測繪地理信息數(shù)據(jù)庫，并負(fù)責(zé)運(yùn)營管理和維護(hù)，實(shí)現(xiàn)測繪地理信息數(shù)據(jù)共享。各測繪機(jī)構(gòu)共享測繪成果，利用測繪數(shù)據(jù)“云平臺”，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可以互相利用，避免重復(fù)測繪。

4.測繪成果整合利用，全面適應(yīng)房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記的需要

根據(jù)《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)在采集規(guī)范劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質(zhì)等信息后，根據(jù)《房屋代碼編碼規(guī)則》（JCJ/T246-2012）、《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）形成房產(chǎn)預(yù)測繪成果報告。房產(chǎn)測繪成果實(shí)行備案管理，只有經(jīng)過備案的房產(chǎn)測繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產(chǎn)測繪成果資料包括書面資料和電子數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測繪成果資料內(nèi)容和形式，應(yīng)符合房產(chǎn)管理部門備案要求。房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)測繪成果的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性負(fù)責(zé)。

5.加強(qiáng)控制測量、界址測量、其他要素測量等工作，從單一房產(chǎn)測繪向全面不動產(chǎn)測繪轉(zhuǎn)變

根據(jù)《測繪資質(zhì)分級標(biāo)準(zhǔn)》，不動產(chǎn)測繪包括地籍測繪、房產(chǎn)測繪、行政區(qū)域界線測繪、不動產(chǎn)測繪監(jiān)理四個子項。由于不動產(chǎn)登記需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服務(wù)于房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記的測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)成為“全能型”選手，滿足各方面的需求。

6.做好房屋代碼與不動產(chǎn)單元代碼的編制工作

篇（5）

因為在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時，必須要有測量數(shù)據(jù)作為依據(jù)才能進(jìn)行后續(xù)工作，因此相關(guān)部門一直對不動產(chǎn)測量工作極為重視，并不斷按照國家的政策以及時代的變化，在對不動產(chǎn)測量工作進(jìn)行著改善。雖然目前不動產(chǎn)測繪工作的開展還是受到了測量機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)過于不規(guī)范等因素的影響，但整體還是呈現(xiàn)出了不斷進(jìn)步的趨勢。為了能夠得到更加準(zhǔn)確的測量數(shù)據(jù)，保證不動產(chǎn)登記的真實(shí)性與可靠性，相關(guān)人員必須要對測量工作的開展水平進(jìn)行不斷的提高。而想要達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，工作人員首先應(yīng)對不動產(chǎn)測繪工作的內(nèi)容進(jìn)行全面的了解。

一、不動產(chǎn)測量工作內(nèi)容

（一）房產(chǎn)測量

相關(guān)部門在對房屋用地以及房屋進(jìn)行的測量，就是房產(chǎn)測量。相關(guān)部門會根據(jù)產(chǎn)房測量的結(jié)果去對房地產(chǎn)進(jìn)行合理血的分配、開發(fā)以及管理等等，對各地的城鎮(zhèn)規(guī)劃而言，都是極為重要的數(shù)據(jù)支持。在對房產(chǎn)進(jìn)行測繪時，相關(guān)人員不僅要對因自然因素影響房屋的變化情況進(jìn)行測量，同時還會根據(jù)房屋所有人及相關(guān)人員的要求，對房屋開展測量。但這項工作并不能所有人員都可以進(jìn)行的，必須是國家承認(rèn)的專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)。【2】

（二）林業(yè)以及草地等內(nèi)容的測量

這項測繪主要是對森林以及草地等內(nèi)容進(jìn)行的不動產(chǎn)測量，在工作開展時，會對草地以及森林的管理現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，并對實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地拍攝取證，同時會將所有調(diào)查得到的數(shù)據(jù)以及科學(xué)的評價結(jié)果進(jìn)行整理，并上報到相關(guān)部門處。由于人們對于不動產(chǎn)的內(nèi)容了解并不全面，且這項工作的測繪難度相對較大，因此該項測繪工作在社會中的認(rèn)知度并不高。【1】

（三）竣工測量

對竣工建筑物與建筑物附屬結(jié)構(gòu)設(shè)施的面積以及屬性等內(nèi)容進(jìn)行測繪就是竣工測量。一般這種測繪工作的結(jié)果都會以信息化以及圖形化的方式進(jìn)行呈現(xiàn)的。按照我國相關(guān)政策的要求，國內(nèi)所有建筑企業(yè)必須要在建筑物驗的六個月之內(nèi)向有關(guān)部門進(jìn)行備案，并要將工程的竣工測繪材料一并上交，相關(guān)部門為以此為依托對工程驗收進(jìn)行審核。【2】

（四）地籍測繪

通常地籍測繪都是由獨(dú)立的機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，屬于壟斷式的運(yùn)營方式。該項測繪工作開展目的就是要為社會提供發(fā)展中需要的土地資料。主要是使用專業(yè)的技術(shù)手段對土地進(jìn)行測量，為土地管理提供了重要的數(shù)據(jù)支持。政府在對各地土地進(jìn)行管理時，都會使用這項測繪技術(shù)對土地進(jìn)行測量，在國家土地管理與開發(fā)工作中都起到了十分積極的作用。【4】

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測繪工作優(yōu)化策略

（一）對不動產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行明確

通過對不動產(chǎn)測繪工作實(shí)地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)進(jìn)行不動產(chǎn)測繪工作的最大難點(diǎn)就在于測繪機(jī)構(gòu)不明確，各地都沒有對不動產(chǎn)測繪部門達(dá)成共識，尤其是在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，測繪工作的任務(wù)量明顯加大，在這種形勢之下，測繪機(jī)構(gòu)不明確的問題就變得更加突出了。想要解決不動產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)不明確的問題，首先就需要對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行確認(rèn)，在明確之后就可以本則登記與測繪一體的原則，由該機(jī)構(gòu)對測繪工作進(jìn)行管理。根據(jù)對不動產(chǎn)工作的研究，我們可以看出目前該工作中的難點(diǎn)就是土地與房屋的測繪與登記工作，因此各部門一方面要對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的管理范圍進(jìn)行確定，另一方面要對管轄范圍內(nèi)的不動產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，并要實(shí)施靈活的測繪工作模式，像工礦以及城市建成區(qū)的測量工作可以由市場進(jìn)行處理，而鄉(xiāng)村的測繪工作可以在一段時間內(nèi)交由當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)助，這樣不僅能夠?qū)ν恋氐怯浺约胺课莸怯浀穆毮芤约皺C(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的整合，同時還完成了向政府職能的轉(zhuǎn)變，確保了各地測繪工作的開展質(zhì)量與效率。【1】

（二）加大測繪技術(shù)的研發(fā)力度

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的內(nèi)容一直在隨著社會的發(fā)展在不斷進(jìn)行擴(kuò)充，傳統(tǒng)的測繪儀器以及測繪工作開展方式已經(jīng)出現(xiàn)了問題，與現(xiàn)代測繪要求存在著一定的差異。雖然目前已經(jīng)在地籍測繪中融入了衛(wèi)星定位、GIS技術(shù)以及航空攝影等先進(jìn)技術(shù)，但由于統(tǒng)一登記的工作量過大，必須運(yùn)用大量的新型技術(shù)對現(xiàn)有測量工作進(jìn)行優(yōu)化，所以有關(guān)機(jī)構(gòu)必須要加大對測繪技術(shù)的研發(fā)力度，并將新技術(shù)應(yīng)用到不動產(chǎn)的各項測量工作之中，以保證不動產(chǎn)管理以及登記等各項工作的高質(zhì)量進(jìn)行。例如要對大型數(shù)據(jù)管理軟件以及GIS系統(tǒng)功能進(jìn)行開發(fā)，以達(dá)到對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效管理的目的。【3】

（三）制定健全的測繪工作標(biāo)準(zhǔn)

各地政府不僅要對不動產(chǎn)測量機(jī)構(gòu)進(jìn)行明確，同時還要制定健全的測繪工作標(biāo)準(zhǔn)，以保證各項測繪工作開展的規(guī)范性。當(dāng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記部門成立后，就需要按照登記工作的要求，對不動產(chǎn)測量工作的技術(shù)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，同時還要建立配套的管理系統(tǒng)，要確保技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與管理系統(tǒng)之間的關(guān)聯(lián)性。想要制定出符合標(biāo)準(zhǔn)的制度規(guī)定，不動產(chǎn)登記部門必須要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門以及測繪單位進(jìn)行多部門聯(lián)合商討，同時要對測繪中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)估，并制定出相應(yīng)的解決方案以及應(yīng)急方案，以防突發(fā)事件對測量工作的開展造成影響，對不動產(chǎn)測繪工作的高效性形成良好地鋪墊。【4】

三、 結(jié)束語

進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，是國家按照社會發(fā)展需要出臺的政策，能夠幫助各地政府對本地的房產(chǎn)、土地以及其他方面的資源進(jìn)行合理的利用與管理，這對于社會的發(fā)展而言是具有十分積極地意義的，也是十分必要的。因此各地相關(guān)機(jī)構(gòu)必須要對不動產(chǎn)測繪工作進(jìn)行全面的了解，并按照當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記的實(shí)際需要，制定出合理的不動產(chǎn)測繪優(yōu)化方案，進(jìn)而為不動產(chǎn)登記工作提供真實(shí)、有效的數(shù)據(jù)支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]李柏，李平. 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測繪對策研究[J]. 山西建筑，2013，28：232-233.

篇（6）

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）09-0261-01

不動產(chǎn)關(guān)系著百姓生存的根基與生存利益，歷來受到廣大人民群眾的重視。物權(quán)法作為不動產(chǎn)物權(quán)變更的重要法律依據(jù)，賦予了不動產(chǎn)登記公示形式的公信力。不動產(chǎn)登記制度與物權(quán)制度是緊密結(jié)合在一起的。由此可見，對不動產(chǎn)登記制度的完善有著重要的意義。

一、不動產(chǎn)登記的特質(zhì)性

不動產(chǎn)登記制度是保護(hù)個人不動產(chǎn)的有效手段，使不動產(chǎn)通過登記進(jìn)行法律公示具有公信力，使物權(quán)法發(fā)揮效用，保護(hù)個人的不動資產(chǎn)。首先，登記是在當(dāng)事人申請的前提下進(jìn)行的。如果當(dāng)事人沒有主動申請不動產(chǎn)登記，就不會產(chǎn)生不動產(chǎn)登記的法律關(guān)系。一旦當(dāng)事人申請了不動產(chǎn)登記，就產(chǎn)生了與物權(quán)相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。因此申請不動產(chǎn)登記的主體與待登記的不動產(chǎn)之間一定是直接利害關(guān)系，涉及到物權(quán)與法律的相關(guān)事宜。其次，不動產(chǎn)登記的內(nèi)容是關(guān)于不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)變動事項所涉及的部分。一般情況下，法律會明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權(quán)利。再次，不動產(chǎn)登記制度是確認(rèn)物權(quán)歸屬的重要手段，也是物權(quán)公示公信原則的法律表現(xiàn)形式[1]。公信原則的功能在于物權(quán)的存在的確認(rèn)方式，使從事交易行為的主體不必?fù)?dān)心有公示內(nèi)容以外的物權(quán)狀態(tài)存在，體現(xiàn)了法律對交易安全和效率的保護(hù)，同是也是現(xiàn)代物權(quán)法的基本原則。另外，不動產(chǎn)登記只需登記不動產(chǎn)權(quán)屬狀況，而不必詳細(xì)查找不動產(chǎn)的實(shí)際狀態(tài)。這種制度有利于保護(hù)交易活動的安全性，符合國家對經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的調(diào)控和監(jiān)管職能。

二、不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀存在的問題

不動產(chǎn)登記制度高度反應(yīng)了國家對群眾個人財產(chǎn)的保護(hù)措施，但在不動產(chǎn)登記制度執(zhí)行過程中，由于登記過程中存在著很多人為因素，造成了不動產(chǎn)登記存在著一定的問題，主要表現(xiàn)在：其一，登記管理機(jī)構(gòu)層次出現(xiàn)混亂狀態(tài)，使不動產(chǎn)登記成本與交易主體查詢成本增加。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。《物權(quán)法》對統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)采取了另行規(guī)定的辦法，具體的統(tǒng)一機(jī)構(gòu)并不明確。由此至使我國的不動產(chǎn)登記存在管理機(jī)構(gòu)、管理層次缺乏統(tǒng)一管理的缺陷[2]。其二，登記機(jī)構(gòu)之間的信息不能夠互通。登記機(jī)構(gòu)之間的信息不能形成統(tǒng)一公開的登記查詢機(jī)制，降低了交易效率。在登記部門之間、各個分支機(jī)構(gòu)之間、甚至同一部門的各地區(qū)之間互不聯(lián)網(wǎng)，不可以完成查詢工作，不利于提高工作效率，給不動產(chǎn)登記當(dāng)事人也造成了極大的不方便，另外給不動產(chǎn)登記的公示工作帶來了麻煩，使不動產(chǎn)登記公信力不強(qiáng)。致使不動產(chǎn)重復(fù)抵押的不正常、不合法現(xiàn)象時有發(fā)生，對于維護(hù)不動產(chǎn)交易秩序造成了不利影響。

三、完善不動產(chǎn)登記制度的路徑

不動產(chǎn)登記制度有其特有的重要性，在現(xiàn)行的體制中也確實(shí)存在著一定的問題，但作為管理者應(yīng)針對問題存在的方向，進(jìn)行開創(chuàng)性思維，將不動產(chǎn)登記制度加以完善。

1、不動產(chǎn)登記制度以土地為核心展開

不動產(chǎn)制度的完善是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高、維權(quán)意識增強(qiáng)的一種表現(xiàn)。作為國家職能機(jī)構(gòu)，應(yīng)進(jìn)一步完善不動產(chǎn)登記制度，以保障人民財產(chǎn)安全，增強(qiáng)不動產(chǎn)登記的公信力。職能部門應(yīng)明確和落實(shí)統(tǒng)一的土地管理制度以及分類制度，只有制度化的規(guī)范方式才是不動產(chǎn)登記制度進(jìn)一步完善的有效途徑[3]。應(yīng)以土地為核心，登記在冊的土地為依據(jù)，分別羅列不動產(chǎn)的位置、層數(shù)、規(guī)劃等項目。獨(dú)立的房屋所有權(quán)是建立在地權(quán)上的，不動產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán)，直接針對土地上不動產(chǎn)的物權(quán)都是以土地為基礎(chǔ)和核心的。因此，不動產(chǎn)登記制度應(yīng)以土地為核心展開。

2、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)權(quán)限范圍

不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、土地生成物等。不動產(chǎn)登記的權(quán)利應(yīng)當(dāng)包括實(shí)體權(quán)利登記和程序權(quán)利登記。現(xiàn)有的國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等都應(yīng)屬于實(shí)體權(quán)利所包含的內(nèi)容。實(shí)體權(quán)利則包括不動產(chǎn)租賃權(quán)，應(yīng)予以登記，將不動產(chǎn)登記的本質(zhì)功能體現(xiàn)出來。程序權(quán)利登記可以在制度層面上平衡不動產(chǎn)權(quán)利人和第三人的合法權(quán)益[4]。

3、不動產(chǎn)登記應(yīng)引入人制度

不動產(chǎn)登記是一種高法律效力的職業(yè)活動，需要對專業(yè)的登記程序有足夠的了解，并熟悉相關(guān)的法律規(guī)定。而一般的不動產(chǎn)登記申請人不具備這種素質(zhì)，也不能按照登記要求完成登記所需要的材料，為不動產(chǎn)登記雙方主體造成很大的麻煩。管理者應(yīng)鼓勵專業(yè)人制度的建立和健全，一方面可以提高不動產(chǎn)登記的效率，為登記主體節(jié)約時間，一方面可以更專業(yè)、更完善地完成不動產(chǎn)的登記，提高工作效率的同時促進(jìn)交易的成功。

4、將現(xiàn)代信息手段應(yīng)用到不動產(chǎn)登記中

隨著現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的發(fā)速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)可以說是突飛猛進(jìn)，管理者可以利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將不動產(chǎn)登記這一工作信息化，逐步實(shí)現(xiàn)不同的登記機(jī)關(guān)之間的信息互通、同一登記機(jī)關(guān)不同區(qū)域的信息互通，使不動產(chǎn)登記主體實(shí)現(xiàn)無障礙查詢。更有效的保護(hù)交易的合法化，堅決杜絕不動產(chǎn)的重復(fù)抵押現(xiàn)象的出現(xiàn)。

綜上所述，不動產(chǎn)登記在物權(quán)法中有著十分重要的意義，我國的不動產(chǎn)登記雖有一整套完整的體系，但在實(shí)施過程中仍然存在著問題。作為管理者，應(yīng)對不動產(chǎn)登記管理的現(xiàn)狀及時做出總結(jié)，認(rèn)識到問題存在的原因，針對問題提出解決的路徑，做創(chuàng)新式領(lǐng)導(dǎo)。完善制度的同時，不斷提高不動產(chǎn)登記的工作效率，使不動產(chǎn)登記制度為保護(hù)交易安全以及第三方關(guān)系人的合法權(quán)益提供保障，為創(chuàng)立良好的物權(quán)法秩序奠定良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1] 張磊.不動產(chǎn)登記制度若干法律問題研究[J].法制與社會，2102（1）：39-40.

篇（7）

統(tǒng)一登記后，實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)審批、交易和登記信息的互通共享，避免了分散登記模式下的信息查詢障礙以及由此產(chǎn)生的交易風(fēng)險，切實(shí)保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)及不動產(chǎn)交易安全。同時一個窗口對外將減少辦證環(huán)節(jié)，讓當(dāng)事人少跑路，能夠切實(shí)提高行政效率，降低老百姓和企業(yè)的辦證成本。

房屋交易以登記簿為準(zhǔn) 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。我國目前全面啟用的統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿證樣式，包括《不動產(chǎn)登記簿》《不動產(chǎn)權(quán)證書》《不動產(chǎn)登記證明》等。

其中，《不動產(chǎn)登記簿》由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理，并永久保存；《不動產(chǎn)權(quán)證書》則向申請人發(fā)放，是享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明。進(jìn)行房屋交易需以登記簿為準(zhǔn)。

《不動產(chǎn)權(quán)證書》記載的事項，應(yīng)當(dāng)與《不動產(chǎn)登記簿》一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明《不動產(chǎn)登記簿》確有錯誤外，以《不動產(chǎn)登記簿》為準(zhǔn)。有證據(jù)證實(shí)《不動產(chǎn)登記簿》記載的事項確實(shí)存在錯誤的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行更正登記。

新證舊證，區(qū)別不小 首先，不動產(chǎn)權(quán)證比“房產(chǎn)證”產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細(xì)。房產(chǎn)證的內(nèi)頁內(nèi)容僅包括房屋所有權(quán)人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況和土地狀況；不動產(chǎn)權(quán)證則增加了鐳射區(qū)、不動產(chǎn)單元號、使用期限等內(nèi)容。

其次，“房產(chǎn)證”對房屋使用年限和房屋價格采取了規(guī)避態(tài)度，而“不動產(chǎn)證”則對使用年限進(jìn)行了明確規(guī)定。新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》設(shè)置的“使用期限”指的是土地使用權(quán)和海域使用權(quán)的期限，而不是房屋所有權(quán)期限，房屋所有權(quán)本身也不存在期限的問題。但這個期限并非可有可無。一方面，它能夠讓權(quán)利人以及相關(guān)利害關(guān)系人清楚了解土地使用權(quán)、海域使用權(quán)等權(quán)利的起止日期，需要續(xù)期的，方便權(quán)利人及時續(xù)期，依法保護(hù)合法權(quán)利；另一方面，便于在轉(zhuǎn)讓或抵押等交易活動中依法保障權(quán)益。

但就權(quán)利人的實(shí)質(zhì)影響而言，不動產(chǎn)登記證明只是房產(chǎn)證、國土證等不動產(chǎn)統(tǒng)一后的新證明，可以為入學(xué)、就醫(yī)、出國等作為證明和擔(dān)保。

有你的名≠你的房 老公房產(chǎn)證不肯寫我的名，咋整？

房產(chǎn)所有權(quán)的最高效力來自“房產(chǎn)登記”。房子作為不動產(chǎn)物權(quán)，它的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，需要經(jīng)依法登記，才會發(fā)生效力。所以，以后別糾結(jié)結(jié)婚前寫名還是婚后寫名了，房產(chǎn)登記簿上有你的名才靠譜！把名寫到房產(chǎn)登記簿上吧，嘿！

小產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)正 我的小產(chǎn)權(quán)房能趁機(jī)混個合法地位嗎？

這恐怕是大家最關(guān)心的問題，但現(xiàn)實(shí)是殘酷的！不動產(chǎn)登記是依法保護(hù)不動產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。法律法規(guī)明確，世界普遍實(shí)施土地用途管制，所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能予以登記。

一證可掛多房 作為一個擁有多套房產(chǎn)的土豪，我要辦一沓不動產(chǎn)權(quán)證？

不需要。集成版不動產(chǎn)權(quán)登記證即將面世。集成版不動產(chǎn)權(quán)登記證可記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權(quán)利。

安全不側(cè)漏 我的信息誰都能查么？

篇（8）

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）11-0334-01

《物權(quán)法》是一部基本民事法律，對我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進(jìn)行了明確的規(guī)定，能夠反映出人民群眾的呼聲，對我國人民來說，《物權(quán)法》的頒布具有重要意義。《物權(quán)法》是2007年10月1日開始正式實(shí)施的，距今已有七年多了，但不動產(chǎn)分散登記等狀況仍然存在，急需相關(guān)人員進(jìn)行解決處理。

一、不動產(chǎn)分散登記現(xiàn)狀分析和弊端

（一）不動產(chǎn)分散登記的現(xiàn)狀分析

目前，我國不同的各類不動產(chǎn)權(quán)利由不同的登記機(jī)關(guān)實(shí)行登記。比如，農(nóng)村土地承包權(quán)是由農(nóng)業(yè)部登記；建設(shè)用地使用權(quán)以及集體土地所有權(quán)等是由國土部門進(jìn)行登記；房屋權(quán)由房管部門登記；林地和林木使用權(quán)和所有權(quán)向林業(yè)部門登記等。部門的分散登記，在登記薄、登記類型、等級證書等很多方面存在著不同。我國實(shí)行不動產(chǎn)分散登記與我國相關(guān)管理體制是相配套的。我國改革開放以后，建立了土地、房屋、森林等不動產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)管理體制，由于缺少全局性的、統(tǒng)一的規(guī)劃，針對不動產(chǎn)類別設(shè)立了不同的主管部門，賦予相應(yīng)的管理職權(quán)。例如，1985年，《草原法》的頒布，將草原使用權(quán)以及所有權(quán)的登記職權(quán)由農(nóng)牧業(yè)部門管理；1984年，《森林法》的頒布，將林地使用權(quán)以及所用權(quán)登記職權(quán)由林業(yè)部門管理。

（二）不動產(chǎn)分散登記弊端

我國現(xiàn)階段不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)以及職權(quán)分散設(shè)置會使不動產(chǎn)登記時常出現(xiàn)錯誤，并且登記效率低下，浪費(fèi)登記機(jī)關(guān)行政資源。

1.登記時常出現(xiàn)錯誤

對于不同的不動產(chǎn)類型以及不同的不動產(chǎn)權(quán)利由不同部門的不同標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行登記，會發(fā)生很多沖突，會有很多不一致的地方，影響不動產(chǎn)登記的正常運(yùn)行。

2.不動產(chǎn)開發(fā)與監(jiān)管很難實(shí)現(xiàn)

不動產(chǎn)開發(fā)與監(jiān)管在不動產(chǎn)登記中是非常重要的一個環(huán)節(jié)，但由于不動產(chǎn)分散登記體系，我國對不動產(chǎn)開發(fā)與監(jiān)管失去重要途徑。

3.不能有效保護(hù)當(dāng)事人不動產(chǎn)權(quán)益

不動產(chǎn)分散登記是不同的機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，這樣會使登記信息各不相同，因此，導(dǎo)致權(quán)力公示受到影響，對交易安全有一定的影響，對社會和諧穩(wěn)定也具有負(fù)面作用。

4.增加財政支出

由于實(shí)行不動產(chǎn)分散登記制度，會使設(shè)置登記機(jī)關(guān)重疊，增加了財政的支出，導(dǎo)致降低行政效率。在以上問題中，時常出現(xiàn)登記錯誤問題是分散登記存在的主要弊端，需要迫切解決。

二、推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體構(gòu)建路徑

我國制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法，它是構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)行立法，能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記范圍、程序、信息等要素進(jìn)行明確，從而避免不同種類的不動產(chǎn)登記產(chǎn)生沖突。具體推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記構(gòu)建路徑如下：

（一）不動產(chǎn)登記程序進(jìn)行統(tǒng)一

對于各類的不動產(chǎn)以及權(quán)力的登記程序、標(biāo)準(zhǔn)要做好相互統(tǒng)一。土地使用權(quán)、所有權(quán)等，是屬于不動產(chǎn)之列的，因此，在操作中，要理清相應(yīng)的傳承關(guān)系，在分散登記的狀態(tài)下，要統(tǒng)籌登記的程序、標(biāo)準(zhǔn)等之間的統(tǒng)一與銜接。

（二）土地所有權(quán)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一

要從源頭上進(jìn)行監(jiān)控我國土地的開發(fā)與利用，還要記錄后續(xù)的不動產(chǎn)登記信息，積極推行土地所有權(quán)登記，達(dá)到全覆蓋的目標(biāo)。國土資源部門一直負(fù)責(zé)城鄉(xiāng)土地管理職責(zé)，積累大量土地所有權(quán)的相關(guān)成果，因此，由國土部門承擔(dān)土地所有權(quán)統(tǒng)一登記是最合適的。而各類土地的使用權(quán)以及土地附著物等物權(quán)，維持登記機(jī)關(guān)職能不變的條件下，根據(jù)我國實(shí)際情況，對各類不動產(chǎn)登記范圍以及登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行明確，以保證不同的登記機(jī)構(gòu)的登記范圍不會出現(xiàn)遺漏和重疊現(xiàn)象。

三、以土地所有權(quán)為基礎(chǔ)，建立各類不動產(chǎn)登記可以共享的信息平臺

（一）以土地所有權(quán)登記為基礎(chǔ)，建立不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，作為統(tǒng)一平臺

為實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息連貫性和完整性，不動產(chǎn)登記可以再不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)上完成，而后續(xù)的不動產(chǎn)登記要以前期的不動產(chǎn)登記記錄為基礎(chǔ)。該信息系統(tǒng)可以在全國不動產(chǎn)間實(shí)現(xiàn)互通聯(lián)網(wǎng)。

（二）對宗地代碼編制進(jìn)行規(guī)則統(tǒng)一，完成對其信息的統(tǒng)一管理

宗地代碼是根據(jù)一定的規(guī)則進(jìn)行宗地唯一標(biāo)識碼，在各類的宗地檔案管理和登記信息中屬于關(guān)鍵字段，并通過宗地代碼能夠有效實(shí)現(xiàn)各地宗地信息的空間定位以及屬性查詢。按照統(tǒng)一宗地代碼規(guī)則，才能夠?qū)崿F(xiàn)不動產(chǎn)登記信息的統(tǒng)一管理。

（三）以土地所有權(quán)為基礎(chǔ)，對國家地籍總圖進(jìn)行編制

在國家地籍總圖中，主要包括基礎(chǔ)的地理信息、各地方的土地利用情況信息以及土地權(quán)屬等信息，土地權(quán)屬信息包括界址信息以及土地所有權(quán)宗地等信息。對國家地籍總圖進(jìn)行編制和統(tǒng)一應(yīng)用，能夠?qū)崿F(xiàn)獲得各類不動產(chǎn)調(diào)查數(shù)學(xué)基礎(chǔ)、地類認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。

（四）建立不動產(chǎn)登記信息共享制度

各類不動產(chǎn)信息的共享，能夠保證不動產(chǎn)登記信息的統(tǒng)一性和準(zhǔn)確性，因此，要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的共享制度，并在制度中明確管理和共享實(shí)施方法，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的。

結(jié)語

綜上所述，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記具有很多的用途，在客觀上，能夠促進(jìn)社會的公平公正的發(fā)展，對抑制房價、反腐以及開征房產(chǎn)稅等能夠提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但不動產(chǎn)登記本身不具有這些功能。房產(chǎn)稅、反腐以及抑制房價等取決于頂層設(shè)計和制度的改革，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不是問題的解決辦法，僅是有效的輔助手段。

參考文獻(xiàn)

篇（9）

不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作得到順利開展的重要資源，是不動產(chǎn)登記工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要由不動產(chǎn)登記簿與登記原始資料所組成，是物權(quán)公示作用的最鮮明體現(xiàn)。不動產(chǎn)登記檔案在房地產(chǎn)市場調(diào)控、法院訴訟、住房保障、個人信用管理等方面都具有良好的應(yīng)用價值。但隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作在信息共享以及服務(wù)水平等方面存在一定不足，信息化服務(wù)能力有待提升，因此就當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)問題提出可行的對策，對于不動產(chǎn)登記工作的開展具有重要意義。

1 不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)中存在的問題

不動產(chǎn)登記檔案在利用目的、利用主體、利用對象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權(quán)利人、利害關(guān)系人、國家有關(guān)機(jī)關(guān)等，但不同的利用主體其利用權(quán)限是有所區(qū)別的，這種差異使不動產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)方式要求更為準(zhǔn)確和細(xì)致。

不動產(chǎn)登記檔案服務(wù)面臨著條塊化分割的問題，各有關(guān)部門掌握著自己的數(shù)據(jù)庫和檔案管理系統(tǒng)，各部門之間的信息并不能共享和利用，數(shù)據(jù)格式不一致，系統(tǒng)無法對接，為檔案利用帶來了很大的不便。

近年來，雖然出臺了大量的相關(guān)制度，但缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃指導(dǎo)，造成內(nèi)容龐雜，標(biāo)準(zhǔn)不一，并沒有達(dá)到制定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的目的，甚至有些基本內(nèi)容并不符合工作規(guī)律，無法執(zhí)行，給實(shí)際工作帶來困擾，降低了檔案部門的公信力和權(quán)威性。

由于管理基礎(chǔ)的不同，數(shù)據(jù)的整合仍在進(jìn)行，各地的不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)水平不一，且大多數(shù)自動化程度不高，部分內(nèi)容還需要人工輔助查詢，尚未全面實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程異地查詢和自助查詢信息化服務(wù)水平遠(yuǎn)落后于利用需求的增長，使得利用效果大打折扣，滿意度較低，無法獲得利用者的認(rèn)可。

2 不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的策略

2.1 轉(zhuǎn)變不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式

在當(dāng)前社會發(fā)展新形勢下，為更好的推進(jìn)不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的高效開展，提高服務(wù)質(zhì)量與水平，應(yīng)當(dāng)在管理機(jī)構(gòu)不斷優(yōu)化整合的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)不動產(chǎn)登記檔案的集成管理，規(guī)范不動產(chǎn)登記信息管理與服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項工作，從而為不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變以及服務(wù)水平的提升打下良好的基礎(chǔ)。通過研究可知，不動產(chǎn)登記檔案的集成管理，是不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作得以高效開展的重要前提條件。

第一，應(yīng)當(dāng)逐步完善內(nèi)控機(jī)制，提高依法履職的能力。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)檔案管理的基本要求是保證檔案的真實(shí)性，從而提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的整體效果。尤其是在社會發(fā)展新形勢下，更應(yīng)當(dāng)堅持做到依法履職，積極完善內(nèi)部控制機(jī)制，保證不動產(chǎn)登記檔案管理工作的高效開展，從而提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的質(zhì)量。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況建立健全內(nèi)部管理與控制機(jī)制，完善相關(guān)管理制度，切實(shí)保證不動產(chǎn)登記檔案信息的真實(shí)性與完整性，保證后續(xù)不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作的高效開展。

第二，積極探索互聯(lián)網(wǎng)下的不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作新模式。隨著信息時代的到來，新媒體的出現(xiàn)與應(yīng)用為不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)提供了可靠的支持，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的開展，應(yīng)當(dāng)對移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加以合理應(yīng)用，不斷創(chuàng)新不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式，從而促進(jìn)檔案利用服務(wù)水平的不斷提升。新媒體對于社會工種信息需求的影響主要體現(xiàn)在技術(shù)維度與傳播維度兩個方面，新媒體基于移動通信技術(shù)能夠滿足用戶的多元需求，不再受時間、地點(diǎn)等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠?qū)崿F(xiàn)雙向傳播，便于公眾開展深度互動，提高信息服務(wù)的質(zhì)量與有效性。隨著信息時代的到來，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的能力與效率也明顯改善，為促進(jìn)相關(guān)問題的妥善解決，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極探尋便捷高效的信息查詢服務(wù)模式，并通過各部分之間的分工協(xié)作與溝通配合，規(guī)范不動產(chǎn)登記信息的互通共享以及校驗核對，強(qiáng)化業(yè)務(wù)銜接，從而切實(shí)提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)質(zhì)量與效率。

2.2 提升信息化服務(wù)能力

隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)信息資源共享，提高信息化服務(wù)能力，從而促進(jìn)不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)相關(guān)問題的妥善解決。

第一，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記信息資源的合作共享。具體來講，不動產(chǎn)登記管理與服務(wù)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在合法合規(guī)的前提，利用互聯(lián)網(wǎng)與中介機(jī)構(gòu)開展合作，消除信息壁壘，減少時間與空間上的限制，從而真正實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息資源的共享。

第二，加強(qiáng)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)的開發(fā)與推廣應(yīng)用。在不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)對不同類型不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行優(yōu)化管理，強(qiáng)化主管部門的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范意識，加大力度對統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)進(jìn)行開發(fā)和推廣應(yīng)用，最大程度上避免多頭管理等問題的出現(xiàn)，切實(shí)提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)效率。

2.3 完善保障和投入機(jī)制

第一，強(qiáng)化不動產(chǎn)登記檔案服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員的獎勵機(jī)制。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全針對不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作的獎勵機(jī)制，對在此項工作中表現(xiàn)突出，在服務(wù)模式創(chuàng)新、服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、服務(wù)流程再造、服務(wù)手段完善及信息平臺建設(shè)、數(shù)據(jù)資源整合與對接等方面取得新成績的機(jī)構(gòu)、個人，給予精神和物質(zhì)獎勵，樹立標(biāo)桿。通^獎勵機(jī)制，提高檔案人員的工作積極性，同時使不動產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)工作得到重視。

第二，完善不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的成熟度和用戶滿意度評價機(jī)制。用戶的滿意度是評價檔案利用服務(wù)水平的重要指標(biāo)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)組織相關(guān)人員和專家，構(gòu)建不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)成熟度評價指標(biāo)體系，不斷完善用戶滿意度的評價機(jī)制，使不動產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)工作獲得科學(xué)、合理、及時、有效的評價，及時發(fā)現(xiàn)新問題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。

結(jié)束語

當(dāng)前社會發(fā)展形勢下，科學(xué)技術(shù)不斷進(jìn)步，社會對于不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的需求也明顯加大。為更好的滿足社會公眾信息需求，維護(hù)公眾的切身利益，應(yīng)當(dāng)結(jié)合大數(shù)據(jù)時代下不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)中存在的問題開展具體分析，認(rèn)清社會發(fā)展的具體形勢，強(qiáng)化不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的意識，轉(zhuǎn)變服務(wù)的思想觀念與具體方式，提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的實(shí)效性與針對性，從而推進(jìn)不動產(chǎn)登記相關(guān)工作的高效開展。

參考文獻(xiàn)

篇（10）

統(tǒng)一登記制度，主要是統(tǒng)一房、地的登記，因此，不動產(chǎn)登記的管轄?wèi)?yīng)當(dāng)在房屋或土地管理部門之間選擇一個為好。

時下有一種觀點(diǎn)：認(rèn)為世界上無論大陸法系國家，還是英美法系國家，都將地上建筑物等視為土地附著物或組成部分。據(jù)此推導(dǎo)出土地使用權(quán)登記是其他不動產(chǎn)（房屋）登記的前提。因此，由一個部門承擔(dān)不動產(chǎn)登記就應(yīng)該是由土地管理部門來承擔(dān)。然而，我國《憲法》直接規(guī)定了土地所有權(quán)的公有制，當(dāng)事人能取得的都是從土地所有權(quán)中派生出來的使用權(quán)，這是我國和這些國家和地區(qū)的一個根本區(qū)別。因此，這種推理并不能成立。而由房屋登記機(jī)構(gòu)管轄不動產(chǎn)登記，才更為有利。

一、我國大陸登記的只是土地的使用權(quán)而非土地所有權(quán)

確實(shí)，很多國家和地區(qū)都將土地登記作為不動產(chǎn)登記的代名詞，德國的不動產(chǎn)登記法就叫做《土地登記法》，我國臺灣地區(qū)把不動產(chǎn)登記辦法叫做《土地登記規(guī)則》，澳大利亞的登記機(jī)構(gòu)就叫做地權(quán)登記局。這種登記模式以土地所有權(quán)為登記標(biāo)的，而把地上建筑物、構(gòu)作物等視為土地上的定、附著物。但是，這種制度有一個前提就是登記的是土地所有權(quán)，而非我國大陸登記的只是土地的使用權(quán)。在這一框架下，土地可以由私人擁有，房屋所有權(quán)人同時又是土地所有權(quán)人。如果是在他人土地上建造的房屋，并不能獲得房屋的所有權(quán)，而只是一種他物權(quán)即地上權(quán)。我國臺灣地區(qū)的“民法”就規(guī)定了地上權(quán)，德國還專門制定了《地上權(quán)法》，以保護(hù)這類房屋建造者的權(quán)利。如果按照這一模式進(jìn)行登記，在我國大陸除了土地所有權(quán)人以外，就沒有人能擁有房屋的所有權(quán)了，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不能再銷售房屋而只能轉(zhuǎn)讓地上權(quán)。這顯然不切合實(shí)際，也和我國現(xiàn)行的法律規(guī)定相悖。

二、土地使用權(quán)登記不是房屋登記的前提

土地使用權(quán)登記是否是其他不動產(chǎn)登記的前提？這一問題也是很值得商榷的。

1.從理論上說，房屋所有權(quán)是自物權(quán)，而土地使用權(quán)則是他物權(quán)。他物權(quán)的登記如何能成為自物權(quán)登記的前提呢？這是缺乏法理依據(jù)的。

2.從實(shí)際情況來看，早在1987年，原城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)部就部署了全國范圍的房屋總登記，此時國家土地管理部門還剛剛設(shè)立。土地登記還無從談起，而房屋所有權(quán)登記在1992年已基本完成。因此，不存在土地使用權(quán)登記是房屋登記的前提之說。

3.受理登記時需要收取的要件不等于就是登記的前提。建設(shè)部《房屋登記辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定都明確了房屋初始登記應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證明申請，未辦理房屋所有權(quán)初始登記的，不得辦理房屋的其他登記。但這并不是說土地使用權(quán)登記就是其他不動產(chǎn)登記的前提，土地使用權(quán)證是房屋初始登記的必收要件。除了土地使用權(quán)證明以外，初始登記的必收要件還包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證等登記文件，要求申請人提供土地使用權(quán)證明和建設(shè)工程規(guī)劃許可證只是用以證明申請人的房屋是合法建造，而非前提。如同規(guī)劃并非不動產(chǎn)登記的前提一樣，土地使用權(quán)登記并非不動產(chǎn)登記的前提。

三、由房屋登記機(jī)構(gòu)管轄不動產(chǎn)登記，有許多有利因素

1.“建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門……目前擁有中國最為詳備的不動產(chǎn)登記資料”（梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例》第142頁），無論是管理工作的覆蓋面還是社會公眾的認(rèn)知程度，房屋登記機(jī)構(gòu)都明顯優(yōu)于土地管理部門，這也為社會各界所公認(rèn)。

2.有利于客觀、公正地進(jìn)行不動產(chǎn)登記。土地管理部門作為土地的主管部門，從土地作為資源來管理開始，到土地的出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓和抵押直到土地使用權(quán)的收回，幾乎涵蓋了權(quán)利流轉(zhuǎn)的全部過程。如再由這一部門管轄包括土地在內(nèi)的不動產(chǎn)登記，不利于客觀、公正地進(jìn)行。

如現(xiàn)行的《土地登記規(guī)則》把土地租賃列入不動產(chǎn)物權(quán)登記就是一個明顯例證。國有土地租賃也是土地有償使用的一種方式。然而，土地使用權(quán)的有償使用方式與土地的權(quán)屬是兩個不同的概念，猶如房屋的租賃，承租人因租賃而取得房屋的使用權(quán)，這種方式也是房屋的有償使用方式，但是，承租人因租賃而取得的房屋的使用權(quán)屬于債權(quán)，并不存在進(jìn)行物權(quán)登記的問題。

國家土地管理局在1995年12月重新印發(fā)的《土地登記規(guī)則》[（1995）國土（法）字第184號]第一章第二條第二款規(guī)定了“本規(guī)則所稱土地他項權(quán)利，……包括抵押權(quán)、承租權(quán)”。

房地產(chǎn)他項權(quán)利是公認(rèn)的物權(quán)，而且這種權(quán)利應(yīng)當(dāng)是長期而穩(wěn)定的，不能通過租賃來取得。我國的法律至今未將土地承租權(quán)確定為物權(quán)。按照物權(quán)法定的原則和《立法法》的規(guī)定，部門規(guī)章無權(quán)對基本的民事權(quán)利進(jìn)行規(guī)定。然而，有很多當(dāng)事人依據(jù)上述規(guī)定以租賃方式取得土地使用權(quán)。這類以租賃方式取得土地使用權(quán)明顯地不同于出讓、轉(zhuǎn)讓或劃撥所取得的土地使用權(quán)，而《物權(quán)法》所規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)不可能有兩種不同的解釋。