房地產(chǎn)開發(fā)的流程匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)的流程范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設用地規(guī)劃許可證；

（5）建設工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

篇（2）

我國人口數(shù)量相對較多，如何有效的滿足人們的住房需求是現(xiàn)階段社會發(fā)展中的重要問題，整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速，提升了我國土地資源的整體利用效率，這些房地產(chǎn)企業(yè)為了提升、增強自身的核心競爭能力，提升對資源的整合，對整個項目報建流程進行了系統(tǒng)的創(chuàng)新與管理，此種模式有效的提升了整個項目開發(fā)的內(nèi)在效率，在根本上則提升了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)在經(jīng)濟效益。對此在今后的發(fā)展中要提升對房地產(chǎn)項目報建流程對開發(fā)環(huán)節(jié)影響的重視，基于其存在的問題，提出科學有效的方式與策略，進而在根本上優(yōu)化整體的房地產(chǎn)開發(fā)流程。

1 房地產(chǎn)項目報建流程有關(guān)問題研究背景

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要內(nèi)容，具有一定的綜合性因素，部分工作人員要對整個項目開發(fā)的有效性以及可行性進行系統(tǒng)的探究分析，對其進行系統(tǒng)的規(guī)劃，然后再有計劃地開展主要項目施工工作，在施工完成之中對相關(guān)質(zhì)量問題進行系統(tǒng)地考量。房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容與主要涵蓋的內(nèi)容與環(huán)節(jié)相對較為復雜，其整體的辦理手續(xù)相對較長，對此在對其進行管理過程中，有關(guān)政府部門對于土地具有管理以及監(jiān)督的責任，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)起著宏觀調(diào)控的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在進行一些項目的開發(fā)過程中，必須要根據(jù)特定規(guī)定與流程開展報建，在其整個開發(fā)流程中始終貫穿著整個報建工作，其實際工作環(huán)境必須要通過相關(guān)部門審核批準之后才可以開展，在開展過程中也要遵循既定的法定程序。也就是說只有在政府部門審批合格之后，其一些房地產(chǎn)項目才可以正式開展實施，其整體的報建流程對于整個房產(chǎn)企業(yè)工作流程有著重要的作用，對于整個項目開展中全部資源的利用效率等因素有著直接的影響，對于整體項目的工作能力以及運作水平產(chǎn)生直接的作用；同時在一定程度上還影響著項目的增值效果。報建流程在開展中要保障其具體的條令清晰有效，個別項目工作要與組織有著一定的銜接，保障其整體有效性，實際審批人員要對具體的報建流程重點進行詳細的掌握，房地產(chǎn)開發(fā)的一些企業(yè)要對具體的開發(fā)流程中的重點內(nèi)容與相關(guān)項目起到足夠的重視，這樣可以有效的提升其整體的施工有效性，保障其整體質(zhì)量，可以有效的增強其內(nèi)部的核心競爭能力。對此實際的工作人員要提升對整個房地產(chǎn)項目報建流程的重視，基于對其的了解提出科學有效的建議。

2 房地產(chǎn)項目開發(fā)中報建流程現(xiàn)狀

在整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，不同區(qū)域范圍內(nèi)的市場外部環(huán)境有著不同的影響，其特定的政策因素在實踐中也具有一定的區(qū)別，因為其具體的報建流程相對較為繁瑣，其操作性相對較強，對此要對房地產(chǎn)市場進行科學的監(jiān)督管理，進而保障其整體報建流程基于政府的相關(guān)政策法規(guī)開展并執(zhí)行。政府部門要充分的發(fā)揮自身的內(nèi)在職能，做好具體的審批工作，全面的了解報建流程中存在的各種問題。我國房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)行政審批工作的制度以及其法律在研究中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目的開發(fā)與其自身的行政管理能力有著直接的關(guān)系，政府部門有著一定的監(jiān)督管理責任，其要加強對房地產(chǎn)企業(yè)以及部門的溝通管理工作，各個企業(yè)部門之間要進行科學的協(xié)調(diào)發(fā)展，加強企業(yè)自身的運作能力，進而提升對整體的項目開發(fā)的正面影響，實際的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對其相關(guān)政府的的規(guī)定以及具體的審批流程進行要及時，對開發(fā)流程進行系統(tǒng)的優(yōu)化，做好實際的管理制度的完善與改革。在對相關(guān)房地產(chǎn)項目報建流程開展探究分析的過程中，要基于整個開發(fā)商的視角開展，對其存在的各種問題進行系統(tǒng)的探究，進而制定科學的解決方案。

3 房地產(chǎn)項目報建流程對開發(fā)環(huán)節(jié)的影響

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程對于其整個工作的開展與進度有著直接的影響。房產(chǎn)開發(fā)上要根據(jù)政府部門的自身監(jiān)督管理有計劃的開展各種實際工作，房地產(chǎn)企業(yè)在不同部門之間要加強對協(xié)調(diào)工作的重視，通過不同部門之間的共同開展工作與配合，及時有效的反饋各種實時信息，進而有效的完成整個工作目標。房地產(chǎn)開發(fā)商要對其具體的項目報建流程以及在項目開展的不同階段的工作任務進行系統(tǒng)的分析，只有這樣才可以有效了解、分析整個報建項目對其開發(fā)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的影響。

（一）目的與意義

在對其進行分析的時候，首要明確在實際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中應該遵循的相關(guān)政策法規(guī)，要對具體的行政管理部門的職責，以及各種審批流程進行系統(tǒng)的規(guī)劃，對具體的項目報建流程明確指出，只有這樣才可以保障對整個報建流程進行完善改革，了解其存在的問題與不足，確定優(yōu)化路線，制定出具體的工作任務。在對其進行分析探究的過程中，要對具體的流程管理以及理論進行融合，對于開發(fā)流程的完善規(guī)劃的內(nèi)容與重要意義進行分析，進而對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的具體管理系統(tǒng)不斷的完善與優(yōu)化。

（二）項目開發(fā)具體流程的基本特征

第一，綜合性。這是房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要特征。在城市建設的發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)工程中的實際工作關(guān)系以及項目操作的整個程序日益復雜。其各個開發(fā)環(huán)節(jié)以及涉及的部門較為廣泛，其具體的項目開發(fā)涉及到的具體土地條件、實際的規(guī)劃要求以及具體的融資方式與市場情況具有所區(qū)別，對此個別開發(fā)企業(yè)要對其進行系統(tǒng)的調(diào)研分析，對其進行統(tǒng)籌規(guī)劃，并在其基礎之上進行各種房地產(chǎn)項目的開發(fā)與研究。

（二）長期性。房地產(chǎn)開發(fā)流程就是整個房地產(chǎn)項目的資本投入到其具體資本回收的整個過程。在對實際土地信息進行獲取初期階段，就要對其具體的可行性進行研究，在通過購置土地、規(guī)劃設計以及具體的施工建設、竣工與驗收、銷售與物業(yè)管理等實際的流程的開展才可以完成整個流程，其整體工作周期流程相對較長，一些較為普通的房地產(chǎn)開發(fā)項目就要兩年時間左右，一些大規(guī)模的則需要五年時間左右。在項目開發(fā)過程中因為相政府土地的具體規(guī)劃以及相關(guān)部門之間的審批流程等因素的制s，使得整個開發(fā)流程具體的環(huán)節(jié)緊密銜接，必須要對其進行嚴格的實際控制，對其進行科學的管理。

（三）風險性。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目流程時間相對較長，其設計面積相對較為廣泛，其需求的資金投入相對較大，對此在實際的項目開發(fā)過程中會面臨著各種不確定因素，對此各個房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中要對整個流程中存在的各種風險問題起到足夠的重視。在實際的項目開發(fā)過程中，要提升對政治環(huán)境、市場金融等相關(guān)風險的重視，要通過不同的方式對其進行科學的規(guī)避，進而提升其整體的經(jīng)濟效益。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)項目報建流程對于整個企業(yè)項目開發(fā)有著重要的影響，對其最終的開發(fā)效益也產(chǎn)生各種不同的影響，對此必須要做好相關(guān)報建流程，才可以有效的保障其最終目標的有效實現(xiàn)，要基于對報建流程的重點線路的了解之上，做好相關(guān)路線的改革與完善，才可以有效的縮短整體的項目報建時間，進而提升整個企業(yè)的整體的運作水平與能力，有效的增強整個企業(yè)的核心競爭能力。

參考文獻

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[3]程建軍.我國房地產(chǎn)開發(fā)項目行政審批制度研究[D].中央民族大學，2012.

篇（3）

為了更好的推動物料流量成本會計在我國房地產(chǎn)企業(yè)的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)三個大的層面提出一系列政策和改進意見，竭盡全力的對我國房地產(chǎn)企業(yè)引進物料流量成本管理打下堅實的基礎。

 

一、政府角度的建議

 

1.快速推進激勵房地產(chǎn)企業(yè)引入物料流量成本會計的制度體系

 

物料流量成本會計實際上是誕生于日本，并在日本的企業(yè)大力開展與采用，其主要原因歸結(jié)于日本政府對循環(huán)經(jīng)濟的高度重視，把環(huán)境管理會計作為財務管理的重要方向，進而不斷的優(yōu)化和改進環(huán)境管理會計，并且從法律法規(guī)和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發(fā)展的并不順利，其源于我國政府沒有出臺相關(guān)立法與制度進行扶持與支持，沒有國家財務系統(tǒng)的大力支持下多數(shù)企業(yè)由于對財務系統(tǒng)未知領(lǐng)域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。

 

首先，加快房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境成本核算的法律規(guī)章制度堅實，改進房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境信息核算披露制度。與此同時要將國家環(huán)境保護標準與房地產(chǎn)行業(yè)污染排放標準制度建設標準化、精細化。將低碳環(huán)保、節(jié)能減排作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營的標準。提高行政執(zhí)法部門對環(huán)境問題的監(jiān)管，積極開展企業(yè)環(huán)境問題培訓。保證環(huán)境執(zhí)法部門能夠公開、公平、公正執(zhí)法原則，同時在執(zhí)法過程中要做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。促使企業(yè)積極自覺的將環(huán)境成本法作為企業(yè)財務管理的關(guān)鍵之法，逐步滲透導入物料流量成本法。

 

其次，強化環(huán)境會計審計制度建設，使環(huán)境成本核算在法律的依據(jù)下順利開展，環(huán)境成本審計的作用關(guān)鍵是提升環(huán)境成本信息披露在廣大人民群眾時的信任程度。使人們對政府在企業(yè)環(huán)境成本的監(jiān)督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工時將環(huán)境保護放在關(guān)鍵位置，同時也在各大媒體積極環(huán)境信息，取得一定的社會效益。

 

2.發(fā)揮政府的主導作用，逐步引入推廣物料流量成本會計

 

日本企業(yè)運用物料流量成本會計會計在近幾年里取得了快速的發(fā)展，推動其發(fā)展的兩個主要政府部門分別是環(huán)境省和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)省，這兩個部門分別負責環(huán)境財務會計和環(huán)境管理會計。而在我國需要環(huán)境保護部門通過組織學習、編制指導性文件、制定實施手冊和召開討論會等方法，向企業(yè)推介物料流量成本法。在向國外成功經(jīng)驗的咨詢和探究的對接上，政府相關(guān)部門應予以政策性支持，或?qū)Τ晒胛锪狭髁砍杀痉ǖ钠髽I(yè)進行優(yōu)惠政策的獎勵，加速企業(yè)應用物料流量成本會計的進程。

 

二、企業(yè)角度建議

 

確保安全是房地產(chǎn)建設的主要目標工作之一，只有把環(huán)境成本管理與安全管理有機地結(jié)合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴格把項目環(huán)境成本控制在項目責任成本預算內(nèi)，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益和社會效益。

 

(1)按照國家、行業(yè)的環(huán)境管理規(guī)范，合理投入環(huán)境保障措施費用。按規(guī)定足額提取環(huán)境生產(chǎn)費用，根據(jù)施工現(xiàn)場實際合理投入環(huán)境保障措施費用。物料流量成本費用開支按照環(huán)境成本核算中的規(guī)定。近幾年，房地產(chǎn)的中標價越來越低，有些項目甚至無利而言。環(huán)境成本投入大，總成本費用會加大，利潤就少，效益就差。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的工程利潤不高，為了保證生產(chǎn)又要加大環(huán)境保護投入，這是一個不能回避的矛盾。環(huán)境和效益具有同等的重要性，環(huán)境生產(chǎn)在經(jīng)營活動中占有相當?shù)谋戎亍７康禺a(chǎn)企業(yè)應在成本費用預算中確定環(huán)境保護投入的比例，這個比例在實際施工的費用開支應得到保證，不能為了增加項目利潤而減少這部分投入。

 

(2)追求項目利潤最大化應在保證施工環(huán)境保護的前提下進行。在當前項目利潤較低的情況下，項目管理既不贊成為保證利潤而減少環(huán)境保護投入，也要反對為了環(huán)境保護不惜成本的投入。施工過程中應沖鋒利用物料流量成本法劃分環(huán)境保護材料投入的明細，重點是環(huán)境防護實物投入有多少，設施投入有多少，其他費用有多大，工程項目完工時，環(huán)保安全帽、環(huán)保安全網(wǎng)、環(huán)保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環(huán)保材料、設備、器具等應妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達到安全標準又減少成本費用壓力。

 

三、科研機構(gòu)角度建議

 

(1)科研部門應加快技術(shù)開發(fā)進程，使房地產(chǎn)企業(yè)具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產(chǎn)學研聯(lián)合的形式為企業(yè)導入物料流量成本會計的成功案例：科研部門、政府和企業(yè)強強聯(lián)手做物料流量成本會計研發(fā)。日本的物料流量成本會計應用指南及案例就參照了日本能率協(xié)會等科研部門的研究成果，此外，日本關(guān)西研究中心和全球環(huán)境戰(zhàn)略研究所也就物料流量成本會計取得了具有現(xiàn)實意義的科研成果。我國也可參考日本產(chǎn)學研的聯(lián)合模式，先開展應用試點，組建包含學者、專家、技術(shù)員等的科研隊伍，由政府、科研機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)三者聯(lián)合加速物料流量成本會計的實際應用進程。

 

(2)協(xié)助政府制定物料流量成本會計實施的相關(guān)指南。我國的科研機構(gòu)應學習借鑒國外學者研究物料流量成本法的經(jīng)驗，在理論研究和實踐應用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機構(gòu)提供智力支持，協(xié)助立法機關(guān)制定物料流量成本會計的相關(guān)指南。在理論研究方面，與高校進行項目合作，吸收對物料流量成本法有深入研究的專家學者的建議和科研成果，并鼓勵在校大學生積極參與進來。

 

篇（4）

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”對財務的不利影響

第一，稅負同樣有增加的的風險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷項稅率設定為11%，由于國家在土地出讓金、相關(guān)規(guī)費等方面的進項稅抵扣上，仍然沒有出臺相關(guān)的政策，就會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅抵扣不足，必然造成企業(yè)稅負的增加。第二，增值稅專用發(fā)票的獲取具有一定的難度。對于“營改增”政策而言，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負關(guān)鍵就在于獲取增值稅專用發(fā)票，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地出讓金，國土部門一般開具財政監(jiān)制專用票據(jù)，但是能不能作為進項稅抵扣的憑證，仍然是未知數(shù)。此外，在房地產(chǎn)項目建設中，對于一些公共配套設施等政府規(guī)費，在房地產(chǎn)項目投資成本中所占的比例相對較高，但是這些政府規(guī)費的票據(jù)能否作為進項抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負升降的不確定性。第三，“營改增”政策實施前的業(yè)務抵扣問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設工期一般比較長，“營改增”后出現(xiàn)試點前開發(fā)項目未完工情況將會很普遍。如果工程設備和材料采購等發(fā)生在試點前，因當時無法取得增值稅專用發(fā)票，也就沒有進項稅額可抵扣；而收入發(fā)生在試點后，需要按增值稅稅率計算銷項稅額，這就會造成稅負的增加。如何解決這些問題，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極的制定相應的應對策略。

三、面對“營改增”政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應對策略分析

第一，依據(jù)“營改增”政策要求明確財務及稅務管理的重點。房地產(chǎn)“營改增”以后，很有可能會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設施工成本的增加，因此，企業(yè)財務管理部門應該進一步的強化自身的納稅意識，特別是要確保在房地產(chǎn)項目建設過程中保證原材料的采購以及勞務接受等環(huán)節(jié)，必須取得相應的增值稅專用發(fā)票，以便于進行后期的抵扣；其次，全面加強對項目建設決算的管理，尤其是與施工企業(yè)決算的過程中，必須要確保能夠及時足額的取得相應的發(fā)票，避免由于拖延造成稅務籌劃的被動；緊接著，還應該進一步的強化自身的會計核算工作，不斷地提高會計核算質(zhì)量，確保實現(xiàn)賬目、原始依據(jù)合法合規(guī)齊全，發(fā)票抵扣合理，并盡可能的提高會計核算的及時性。同時，在“營改增”政策實施以后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負根據(jù)分析可能會出現(xiàn)一定程度下降，隨之也可能會帶動造成房地產(chǎn)價格的下降，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該注意避免大量的采購原材料以及捂盤惜售的現(xiàn)象，以免在房地產(chǎn)行業(yè)市場出現(xiàn)競爭劣勢。第二，解決好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣相關(guān)問題。當前在房地產(chǎn)市場營銷上，越來越多的企業(yè)采取了精裝修的營銷策略，在“營改增”大的稅制改革背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該充分利用這些營銷策略。同時，也應該在增值稅進項稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準備工作，重點是做好增值稅發(fā)票的收集、整合以及整理，以確保在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”以后期初增值稅進項稅額抵扣可以順利實施。第三，進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財務管理以及稅務控制制度。這是企業(yè)應對“營改增”政策實施后的重要措施。特別是在“營改增”政策實施以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理出現(xiàn)了賬務處理更加復雜、增值稅專用發(fā)票風險更加嚴峻。因此，企業(yè)應該完善自身的財務管理，尤其是強化成本管理，加強對各項成本發(fā)生憑據(jù)的管理，這不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務處理的依據(jù)，同時也是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該完善合同管理，由于不同的付款方式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅義務也會產(chǎn)生相應的影響，因此必須在合同中對這些問題進行明確。第四，提前做好相應的財務核算準備。為了避免由于“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成不利影響，首先，應該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計賬戶設置進行相應的調(diào)整，特別是在“進項稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“銷項稅額”專欄、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進項稅額”等相應的科目對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計業(yè)務進行處理。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該確保會計處理的正確性，重點是全面的提高增值稅專用發(fā)票的管理水平，強化對增值稅專用發(fā)票的認證管理，以免由于不能抵扣進項稅造成自身進項稅抵扣的風險。第五，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃管理水平。在“營改增”的政策背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該及時的對自身的經(jīng)營流程進行梳理，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中可以依據(jù)進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目，進而合理的制定稅務籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業(yè)產(chǎn)品和項目來幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費轉(zhuǎn)移；其次，當前國家正全面的清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該根據(jù)自身的實際情況，避免享受的合法稅收優(yōu)惠政策被清理。此外，當前我國增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項目的核算過程中，應該注意對涉及的混業(yè)經(jīng)營項目分開核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業(yè)的稅負成本。第六，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理水平。適應“營改增”政策以后對企業(yè)財務管理工作帶來的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該積極的采取措施進行應對。首先，應該完善財務管理部門的設置，整合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務部門與稅務部門等，共同制定“營改增”的應對措施。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該對自身“營改增”前后的業(yè)務運行進行差異分析，發(fā)現(xiàn)銷售、供應鏈、結(jié)算及發(fā)票管理、會計處理、內(nèi)控制度、業(yè)務流程、計算機系統(tǒng)等方面的增值稅風險點，制定系統(tǒng)完善的應對策略。此外，應該加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理流程的優(yōu)化，特別是完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會計核算制度及流程，發(fā)票及申報管理及流程、定價策略以及增值稅的主要稅務以及會計處理等工作流程。

篇（5）

關(guān)鍵詞：全面風險管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項目

1房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執(zhí)行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風險管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據(jù)風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設計、建設和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風險進行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控是對風險應對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理有效實施的保障。風險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結(jié)果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險的應對策略

3.1風險回避

風險回避是根據(jù)風險預測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生概率，縮小風險損失程度的措施。根據(jù)風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風險，應優(yōu)先采用風險控制措施。

3.3風險轉(zhuǎn)移

風險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。風險轉(zhuǎn)移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風險可能所致?lián)p失的法律責任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔。風險轉(zhuǎn)移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風險，參見表1。

風險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔適當?shù)娘L險；（3）風險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔風險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結(jié)合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。4房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風險應對中注意的問題

4.1制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項目自身的條件和項目風險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉(zhuǎn)移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據(jù)項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應對管理的經(jīng)濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應對措施的有效性和經(jīng)濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更

經(jīng)濟有效呢，就可以根據(jù)投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟有效的措施。

參考文獻

［1］陳蕾.當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經(jīng)濟，2007，（8）.

篇（6）

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

1. 新時期房地產(chǎn)開發(fā)的風險

1.1國內(nèi)局勢變動，政策方向調(diào)整

眾所周知，土地的所有權(quán)歸國家所有，因此，房地產(chǎn)公司要想對房地產(chǎn)予以開發(fā)，就要先取得土地的使用權(quán)方可進行房地產(chǎn)的開發(fā)活動。而我國對土地的使用有著嚴格的規(guī)定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，首要的風險就是如何取得土地的使用權(quán)。其次，國內(nèi)局勢的變化，政策方向的調(diào)整。房地產(chǎn)的開發(fā)與周邊環(huán)境，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展等都有著密切的關(guān)系。因而政府對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化十分的重視，并且針對不同的需要調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)的政策與管理。

1.2項目分析不合理，經(jīng)濟環(huán)境難把握

在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)往往會對開發(fā)項目進行全方位的分析，明確開發(fā)的內(nèi)容以及潛力等。在對項目進行分析時，若房地產(chǎn)企業(yè)沒有對項目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產(chǎn)開發(fā)工作埋下不必要的隱患。在實際的工作過程中，常見的項目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對項目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預見房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的問題，造成房地產(chǎn)開發(fā)工作中的風險增加。此外，未對經(jīng)濟環(huán)境予以有效把握，也是造成房地產(chǎn)開發(fā)風險的原因之一。

1.3經(jīng)營策略有偏差，市場定位不準確

企業(yè)要想得到長足的發(fā)展，首要條件是制定切實企業(yè)的經(jīng)營策略，如果企業(yè)的經(jīng)營策略出現(xiàn)偏差，那么經(jīng)營過程中的風險就不斷增加。經(jīng)營策略對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是極其重要，在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)會制定出完備的經(jīng)營策略以指導房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而這些經(jīng)營策略出現(xiàn)偏差，直接會導致房地產(chǎn)開發(fā)工作的失敗。同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司也應明確自身在市場中的定位，從市場定位的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)予以全面完善。

1.4房產(chǎn)質(zhì)量不達標，安全管理不到位

房地產(chǎn)開發(fā)最主要的問題就是保障房屋建筑的質(zhì)量。因此，質(zhì)量問題是房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)注的重點之一。與房屋工程質(zhì)量有關(guān)的包括工程的設計及工程的施工，其中，工程設計不合理、不科學會導致整個房屋建筑工程質(zhì)量的下降。而房屋建筑工程施工質(zhì)量難以保障，將對其今后投入使用的功能性等產(chǎn)生影響，致使劣質(zhì)房屋的出現(xiàn)。安全問題是工程施工中的關(guān)鍵問題，在施工中但凡出現(xiàn)安全事故，不僅會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來負面影響，同時還可能對施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產(chǎn)開發(fā)中所存在的一大風險。

1.5 資金控制不到位，經(jīng)營管理有缺陷

資金控制問題是房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常遇到的問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，因此在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一旦資金供應出現(xiàn)斷裂的不良現(xiàn)象，就導致整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的停滯。除了資金鏈供應不到位外，工程施工成本預算不準確，工程施工進度難以高效控制等，均會使得房地產(chǎn)開發(fā)公司的工作受到負面的影響。同時，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)工作是一項長久而復雜的工作，因而需要強有力的監(jiān)督與管理，而當前諸多房地產(chǎn)開發(fā)公司由于工作重心設定的不同，造成房地產(chǎn)經(jīng)營管理上出現(xiàn)缺陷。

2.房地產(chǎn)開發(fā)風險管理的流程

2.1風險識別

風險識別是房地產(chǎn)開發(fā)商針對開發(fā)的不同階段，在風險事故發(fā)生之前預測風險，對風險進行分析。風險預測，是開發(fā)商通過可行性研究，了解客觀存在的各種風險，尋找可能導致風險事故發(fā)生的各種因素；分析風險，是在風險預測的基礎上分析風險可能帶來的后果，為減少和預防風險的發(fā)生擬定方案。風險識別作為風險管理流程的第一步，是風險管理的基礎和關(guān)鍵。

2.2風險評估

房地產(chǎn)開發(fā)的風險評估是在對風險識別的基礎上，分析項目存在的弱點、面臨的威脅、可能發(fā)生風險的概率、以及風險可能造成的負面影響程度。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為減少投資失誤和風險，需要編制項目投資風險評估報告。在編制報告的過程中，通過搜集豐富的資料和數(shù)據(jù)，對開發(fā)項目的風險進行定性和定量的分析，將風險按照高低程度排序，編制風險列表進行專題研究。根據(jù)風險評估的結(jié)果，開發(fā)企業(yè)要采取相應措施規(guī)避風險。

2.3風險控制

房地產(chǎn)開發(fā)的風險控制，是投資主體在項目的開發(fā)過程中自覺控制風險，根據(jù)情況變化進行風險管理策略的調(diào)整，主動對風險進行控制。風險控制是風險應對計劃修正和提高的過程。隨著開發(fā)項目的展開和深入，管理者要及時發(fā)現(xiàn)新出現(xiàn)的風險，關(guān)注由于時間變化引起風險發(fā)生的新變化，不斷調(diào)整方案，重新對風險進行識別、評價，修訂應對措施，從而保證風險管理達到預期目標。

3.加強房地產(chǎn)風險管理的措施

3.1重視可行性研究

可行性研究是開發(fā)商對擬開發(fā)項目通過科學的分析，評價項目的可行性以及風險系數(shù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預測開發(fā)項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。在這個階段，對風險的評估是否客觀準確，直接影響到開發(fā)項目的成功與否。

3.2選擇最佳開發(fā)區(qū)位

開發(fā)項目區(qū)位的選擇對房地產(chǎn)開發(fā)起著舉足輕重的作用。通常從這幾個方面進行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達情況；項目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型不同，其區(qū)位價值的決定因素就不同。如住宅項目要考慮交通是否便利，附近是否有學校、超市、醫(yī)院，治安是否良好等，消費者對地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿(mào)的中心區(qū)；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業(yè)氛圍等。開發(fā)商還要密切關(guān)注未來環(huán)境變化對開發(fā)項目的影響，在項目建成后確保此區(qū)域項目的價值不會下降。另外有些區(qū)位現(xiàn)在不理想，但城市的發(fā)展會使該區(qū)項目建成后有較高的增值可能。

3.3推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設

房地產(chǎn)企業(yè)要用科學、嚴格、規(guī)范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統(tǒng)培訓，強化員工風險管理意識，加強對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學習，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

3.4建立具有職業(yè)化的管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應該加強企業(yè)的科學化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標準的工作膜式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在大量的風險，對房地產(chǎn)開發(fā)工作極易帶來不良影響。因此，要結(jié)合實際環(huán)境，選擇合適的位置和物業(yè)類型，把握良好的開發(fā)時機，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

篇（7）

［中圖分類號］F293 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）36-0029-01

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上,根據(jù)中國的國情和實際情況,將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作,一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設想、投資設想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項目供應鏈管理研究

依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析,結(jié)合供應鏈管理理論,建立如下圖所示房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型。

房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應鏈,而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡供應鏈模型,決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程,而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的,不僅互為補充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個流程雖處在供應鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個有機的管理創(chuàng)造系統(tǒng),從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

2.2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動,包含開發(fā)方式的決策,產(chǎn)品創(chuàng)意,開發(fā)流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運作管理,如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu),布置方式和數(shù)量,具體開發(fā)計劃進度,銷售方式等。

土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜,隨著我國金融市場的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”,如何“采購”至為關(guān)鍵。

工程建設管理：指的是項目的勘察、規(guī)劃設計和工程施工管理。勘察包括地形測量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設計包括項目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設施的結(jié)合,施工圖設計等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇,質(zhì)量、進度和資金的控制,竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術(shù)性最強,也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括,就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端,但遠不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上,而且很大一部分體現(xiàn)在對項目的管理經(jīng)營上,所以運營管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇,開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點,去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源,運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力,通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系,使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競爭力。

3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段,通過供應鏈進行成本管理,開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點應有所不同。為了便于成本分析,簡單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個房地產(chǎn)供應鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游,成本也相應劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,進一步細化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈成本控制模型。

供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤,以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值,特別是有助于實現(xiàn)用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈不僅應使項目總成本優(yōu)化,而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價值上,還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎的核心競爭力。

3.2 做全程供應鏈的管理者

全程供應鏈管理的實質(zhì)就是為了快速響應客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應商的響應周期,從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工,合作、風險分擔、利益共享的經(jīng)營模式,企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應鏈內(nèi)部資源,判定供應鏈的內(nèi)部分工標準,分配價值活動,傳遞需求信息,制定供應鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應鏈的各組成部分進行討價還價,從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化,市場逐步向買方轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎上,需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式,站在全程供應鏈管理者的角度,從房地產(chǎn)供應鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應鏈的競爭,與設計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

參考文獻:

篇（8）

中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應全面的審視自身能力，并通過管理轉(zhuǎn)型來應對未來的挑戰(zhàn)，其核心可以體現(xiàn)為11個重要管理主題的轉(zhuǎn)換，從“依靠資源獲取效益”向“資源獲取與管理出效益”轉(zhuǎn)換，從“單一融資渠道”向“多元化融資渠道運作”轉(zhuǎn)換，從“依靠營銷提升品牌”向“營銷與服務和質(zhì)量提升品牌”轉(zhuǎn)換，從“缺乏產(chǎn)品標準”向“建立標準化產(chǎn)品體系”轉(zhuǎn)換，從“一次性客戶交易”向“關(guān)注客戶忠誠”轉(zhuǎn)換，從“諸侯式管理”向“整合的全國性企業(yè)”轉(zhuǎn)換，從“單項目資源”向“集團整體資源利用”轉(zhuǎn)換，從“依靠個人和小團體能力”向“體系化管理能力”轉(zhuǎn)換，從“專業(yè)能力”向“專業(yè)化管理能力”轉(zhuǎn)換，從“依賴政府關(guān)系型和公關(guān)型人才”向“職業(yè)化、專業(yè)化管理團隊”轉(zhuǎn)換，從“缺乏和分散的信息系統(tǒng)支持”向“全面整合的信息系統(tǒng)支持”轉(zhuǎn)換。

九大建議助力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造核心能力實現(xiàn)管理轉(zhuǎn)型

針對以上挑戰(zhàn)，*提出九項具體管理轉(zhuǎn)型措施，幫助中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從戰(zhàn)略管理、體系化管理控制及執(zhí)行保障三個層面打造九大核心能力組合體系。

(一)重新審視和制定戰(zhàn)略布局，提升戰(zhàn)略布局能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須定期和不定期地重新審視和確定原來的企業(yè)戰(zhàn)略布局，依據(jù)戰(zhàn)略目標方向做好空間、時間和方式的平衡布局，并結(jié)合未來發(fā)展環(huán)境、企業(yè)自身的資源實力、產(chǎn)品定位特點、管理運作水平、目標傾向區(qū)域市場以及消費者需求等情況進行綜合分析考慮。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升戰(zhàn)略布局能力必須要能洞察社會發(fā)展趨勢，不僅要從房地產(chǎn)市場態(tài)勢來做決策，更要具備全國和全球化視野。

(二)提升金融資本運作和品牌運作能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要大力提升金融資本運動能力并充分考慮幾個重要方面：開拓多員化融資渠道并合理運作資金，同時吸納更多專業(yè)人士提升金融資本運作能力。

打造良好的內(nèi)部管理體系，通過大力提升產(chǎn)品質(zhì)量和加強房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務管理，提升企業(yè)品牌運作能力。

(三)發(fā)展產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力，為企業(yè)高效的內(nèi)部管理和快速發(fā)展打下堅實的基礎

基于企業(yè)戰(zhàn)略布局方向和對市場及客戶需求的深入把握，持續(xù)創(chuàng)新設計出滿足消費者需求和自身能力的標準產(chǎn)品體系。同時將產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新與每個項目的市場研究及策劃工作有效聯(lián)動起來，通過每個項目經(jīng)驗和知識的不斷積累完善企業(yè)的標準產(chǎn)品體系，最終做到產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過多種激勵手段和建立機制平臺激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新熱情和能力，以做到持續(xù)創(chuàng)新。

(四)強化客戶需求分析，確保項目策劃水準和成功

將內(nèi)部資源配置的重心轉(zhuǎn)向市場與客戶需求的調(diào)查研究和分析工作，從戰(zhàn)略發(fā)展的高度對市場研究與開發(fā)策劃能力加以系統(tǒng)的培育和強化，以確保項目策劃的水準。

(五)設計高效的“管理和運營模式”，充分發(fā)揮集團、項目及各專業(yè)的管理職能

分為集團管理模式設計、項目管理模式、專業(yè)管理模式設計三個方面。集團管理模式設計要能清晰闡明集團與區(qū)域業(yè)務單位和項目管理團隊之間的關(guān)系，重點關(guān)注如何創(chuàng)造集團價值;項目管理模式設計，要能清晰界定專業(yè)職能部門與項目間的業(yè)務協(xié)作關(guān)系及責權(quán)利關(guān)系，重點關(guān)注如何創(chuàng)造項目價值;專業(yè)管理模式設計，要能清晰地闡明企業(yè)各專業(yè)職能如何具體運作管理，重點關(guān)注專業(yè)能力和專業(yè)化管理能力的打造。

(六)從規(guī)范化流程設計開始，逐步邁向精細化運營管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部流程管理應該體現(xiàn)規(guī)范化，標準化和體系化。在業(yè)務流程規(guī)范化設計的基礎上，逐步邁向精細化運營管理。整個流程設計體系要能從零級流程一直到企業(yè)的四級流程，逐步細化，形成一整套從規(guī)范化到精細化的流程管理體系。

(七)建立科學的績效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視并建立科學的績效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標。科學的績效管理體系由績效管理基本原則、績效管理載體、績效管理步驟和績效管理驅(qū)動四部分組成。

(八)持續(xù)發(fā)展高水平人才隊伍，確保戰(zhàn)略與管理的有效執(zhí)行

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過實施人才戰(zhàn)略、優(yōu)化企業(yè)人才環(huán)境、創(chuàng)新企業(yè)選拔和用人機制以保證高水平的人才隊伍，逐步轉(zhuǎn)變?nèi)瞬抨犖榻Y(jié)構(gòu)。同時，人才隊伍要注意從依賴個別核心人才向增強企業(yè)人才團隊能力轉(zhuǎn)變。

篇（9）

中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A

房地產(chǎn)業(yè)在我國如火如荼的發(fā)展來源于方方面面，在房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)時行業(yè)發(fā)展的原動力。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展事關(guān)國民經(jīng)濟全局的發(fā)展,不僅能改善投資環(huán)境,改善居民的生活條件,還能拉動建筑、建材、化工、家電等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時維護社會的穩(wěn)定,是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè),是國民經(jīng)濟中各行業(yè)相互集中、相互聯(lián)系的重要樞紐氣已成為我國國民經(jīng)濟的支柱.產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分

對于項目生命周期階段劃分的論述,將房地產(chǎn)開發(fā)項目劃分為四個階段,即前期策劃和決策階段、設計和計劃階段、施工階段、租售和物業(yè)階段。

(1) 前期策劃和決策階段

這一階段的工作內(nèi)容包括兩部分:一個是投資機會的研究,另一個是項目立項。在項目開始階段,開發(fā)商往往要對擬建項目,包括擬建項目地塊的信息進行廣泛的市場研究,包括對項目所在地政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境等方面進行研究分析,確定項目開發(fā)或建設的目標。在市場研究報告的基礎上,開發(fā)商要根據(jù)擬建項目的規(guī)模進行投資估算及價格趨勢預測,分析項目的投資可行性:同時要對項目的工程方案和技術(shù)標準規(guī)范進行論證,分析項目的技術(shù)可行性。

(2) 計劃與設計階段

計劃與設計階段的主要工作是對項目進行規(guī)劃、設計、造價預算、計劃安排。規(guī)劃設計任務一般由設計單位來完成,并由建設單位的規(guī)劃部門進行控制和決策。幵發(fā)商向設計單位提供規(guī)劃設計任務書,提煉出設計要點,并與設計單位深入溝通,明確設計意圖,確定規(guī)劃設計重點。規(guī)劃設計一般分為三個階段:方案設計、技術(shù)設計和施工圖設計。

(3)施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價項目成功標準主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質(zhì)量)標準展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關(guān)的標準。

(4)租售和物業(yè)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段后期,項目就進入了租售階段。租售階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資并賺取利潤的重要環(huán)節(jié)。租售階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功標準主要圍繞項目是否使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲利這一角度展開。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管控策略

2.1 明確企業(yè)部門職能,建立有效的組織結(jié)構(gòu)

組織結(jié)構(gòu)設計是企業(yè)以實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略為目的所進行的一項企業(yè)管理基礎性的工作,對于整個企業(yè)的管理具有重要作用。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,組織結(jié)構(gòu)設計是將構(gòu)成組織的各個要素進行排列組合,以明確企業(yè)的管理層次,理清企業(yè)各部門各崗位的職責以及相互合作的關(guān)系,促進企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

2.2 加強企業(yè)流程管理,重視企業(yè)流程再造

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢,要不斷適應外在環(huán)境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業(yè)不斷改革和創(chuàng)新,將以職能為核心的企業(yè),改造成為以流程為核心的企業(yè),實現(xiàn)企業(yè)管理和業(yè)務流程的再造。企業(yè)流程再造對于擴大企業(yè)規(guī)模,提升企業(yè)品牌價值具有指導作用。

2.3 以績效管理、目標管理為基礎為流程管理提供保障

1)績效管理、目標管理及流程管理之間的關(guān)系

績效管理、目標管理及流程管理之間有著很多聯(lián)系,它們之間互相作用、互相影響。績效管理首先需要確定目標,而目標又通過流程來實現(xiàn)。流程管理同樣需要確定流程的目標,而目標的實現(xiàn)程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標管理及流程管理實際上是相輔相成的。績效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績效管理的基礎。可以說,如果績效管理不跟流程運作緊密結(jié)合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關(guān)系相對應,不將流程的目標準確地分解到相關(guān)崗位,那么,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由于沒有評價監(jiān)控系統(tǒng)而被束之高閣、無人關(guān)注,公司目標的實現(xiàn)將大打折扣,直接影響公司目標的實現(xiàn),影響公司健康和可持續(xù)發(fā)展。

2)績效管理的意義

通過基于戰(zhàn)略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時也為流程的有效運作、有效執(zhí)行提供了基本保障,進而確保企業(yè)的績效水平,使企業(yè)獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢,保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。崗位責任體系是實現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略及部門目標的基礎管理保障,其指導思想就是以引導并推動崗位工作沿公司戰(zhàn)略軌道前進為出發(fā)點,激勵崗位工作,體現(xiàn)崗位價值,促進崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執(zhí)行,通過理順流程來分清流程節(jié)點,確定工作流程流經(jīng)部門具體崗位,并由具體崗位來實現(xiàn)各流程節(jié)點的工作;通過界定流程節(jié)點來明確工作內(nèi)容。

3)實施績效管理時,應與流程管理有效的緊密結(jié)合起來

績效管理過程中很重的一項工作是要確定績效管理的目標,對企業(yè)確定。企業(yè)的目標,對部門確定部門的目標,對流程要確定流程的目標,對員工要確定員工的目標,如何確定這些目標,以及如何將組織的目標有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標的層次是績效管理中最關(guān)鍵的過程。

三、房地產(chǎn)開發(fā)運作流程

為規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)活動,完善和落實公司房地產(chǎn)開發(fā)矩陣式管理運作模式,制定了公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程。整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理,按照由四個中心與項目部共同參與的矩陣式管理流程來運作。投資策劃中心負責項目的可行性研究、制定《項目整體計劃》、負責項目前期策劃、方案設計、經(jīng)濟技術(shù)初評、經(jīng)濟技術(shù)評估,參與初步設計和施工圖設計評審,對《項目贏利及成本目標》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目贏利成本分析報告》。

工程管理中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,經(jīng)濟技術(shù)初評、經(jīng)濟技術(shù)評估,負責內(nèi)部組織的大額工程及采購項目招標,負責大額工程及采購項目的標底編制,對工程現(xiàn)場巡查,對《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目工程報告》。房產(chǎn)營銷中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責制定《營銷推廣方案的細化和調(diào)整》,對項目定價、營銷費用、銷售實施方案等進行審核,了解銷售動態(tài),提交《項目營銷報告》。

客戶服務中心參與前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責物業(yè)管理公司的招投標,審核合同文本,對入伙和客戶服務工作進行指導,了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調(diào)查報告》。項目部參與項目前期策劃、方案設計,負責項目在當?shù)亻_工建設所需的各項法律手續(xù),負責編制《項目建設工程實施計劃書》,負責初步設計、施工圖設計、景觀設計,勘探測繪及監(jiān)理方的選擇和實施,負責擬定《項目贏利及成本目標》、《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》,負責由政府組織的工程及采購項目招標、較小金額工程及采購項目招標、工程現(xiàn)場管理、工程結(jié)算、項目銷售、入伙、客戶服務等,提交《項目管理報告》。

結(jié)語

在我國,房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈,同時面臨著投資大、周期長的風險,如何確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功,不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展,同時直接影響到人民生活環(huán)境和生活水平,還關(guān)系到國家的工業(yè)化、城市化進程。

參考文獻

篇（10）

中圖分類號:F224.0 文獻標識碼:A

一、作業(yè)成本法概述

作業(yè)成本法簡稱ABC法,是以作業(yè)作為間接費用分配的基礎,以作業(yè)為中心,通過對作業(yè)成本的確認和計量,對所有作業(yè)活動跟蹤反映,消除“不增值作業(yè)”,改進“可增值作業(yè)”,從成本產(chǎn)生的源頭入手,分析成本發(fā)生的前因后果,按成本動因的多標準分配,提高了成本計算的準確性,引導管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動因上。其計算思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè),作業(yè)消耗資源,根據(jù)生產(chǎn)費用發(fā)生的原因匯集到作業(yè),并計算出作業(yè)成本,再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量,將作業(yè)成本計入產(chǎn)品成本。強調(diào)費用支出的合理有效性,而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān),就一個制造中心而言,所有的費用支出只要是合理有效的,都是對最終產(chǎn)品有益的支出,就應計入產(chǎn)品成本。通過對作業(yè)成本的計算和有效控制,克服傳統(tǒng)成本法中間接費用責任不清的缺點,并且將以往不可控的間接費用在ABC中變?yōu)榭煽亍BC法不僅能精確地計算成本,解決共同成本的分配問題,更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前,作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。

二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用

房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接費用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點符合作業(yè)成本法的應用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用,主要體現(xiàn)在以下三個方面:

1、準確核算開發(fā)成本。現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費用的核算。一般是將各開發(fā)間接費用項目金額匯總,按直接開發(fā)成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發(fā)項目本身產(chǎn)生的間接費用不平均,其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產(chǎn)品成本上后,無法準確追溯回來,也無法找出間接費用實際的發(fā)生動因,從而無法有效地對間接費用進行控制。

考慮到作業(yè)成本法能使間接費用的準確分配,可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中,具體步驟如下:①根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際特點,以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準劃分各項作業(yè),建立作業(yè)中心,確認房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用,如折舊費、修理費等,注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景,結(jié)合開發(fā)實際,找出各項成本動因,是成功實施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步,并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率,匯集各項作業(yè)成本費用,并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計算公式為:某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價值合計/某作業(yè)動因總量;間接費用分攤成本=某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動因數(shù)量,將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分攤成本與直接成本合并匯總,計算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。

2、流程再造。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比,其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環(huán)境變化的影響大、在項目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當初預測發(fā)生的情況較多,即使相同類型的項目,由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以,作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統(tǒng),通過價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價值活動,完整地認識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因,明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動,從而將作業(yè)細分為增值作業(yè)和不增值作業(yè),對于不增值和低效作業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)應在開發(fā)過程中予以剔除,橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價值鏈,并對作業(yè)進行聯(lián)系、整合、選擇等處理,協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項作業(yè)使各項作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈,保證每項必要作業(yè)都以最高效率完成,保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢,改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率,打造企業(yè)核心競爭力。

房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下:①繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖,描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題,按照問題的重要性,確定解決問題的優(yōu)先順序;③尋求解決問題的方法,由專人負責實施;④評估實施結(jié)果,修正解決方案,重新實施;⑤進行下一個問題的解決;⑥進行新一輪的流程分析,使整個房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練,各環(huán)節(jié)自然銜接,運轉(zhuǎn)自如。通過流程優(yōu)化重組,結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接,減少審核和監(jiān)督,提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運轉(zhuǎn)效率。

3、作業(yè)分析。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進行再造后,進一步對流程中的各個作業(yè)進行分析,即通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業(yè)的確認與計量、成本費用的歸集等步驟,分析評價作業(yè)的有效性和增值性,以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價值。具體來講,對各作業(yè)進行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異,了解成本形成過程及發(fā)生的原因,從而對間接費用進行成本控制,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,作業(yè)動因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況,將間接成本按資源動因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中。通過分析各作業(yè)中心所用資源,對產(chǎn)品所耗資源進行全面而詳細的追溯,能有效地減少資源浪費,提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心,為了有效控制建設各階段的成本,還必須進行作業(yè)間的綜合分析,保證各作業(yè)中心能合理銜接,無重疊現(xiàn)象。這樣,整個作業(yè)鏈才能形成強大的合力,如項目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規(guī)劃設計等工作,應對該階段的工作合理排序,保證該階段目標的完成。

因此,作業(yè)分析能進一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源,促使損失、浪費減少到最低限度,提高決策、計劃、控制的科學性和有效性,進一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈,降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中應用作業(yè)成本法應注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運用進行研究,在實際操作中,還應注意以下問題:

1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國房產(chǎn)行業(yè)與先進制造行業(yè)相比,其運用先進科學技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出,因而開發(fā)間接費用不如一些先進制造企業(yè)明顯,但從綜合方面來看,ABC法的實施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此,各房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點、經(jīng)營環(huán)境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關(guān)鍵作業(yè)中心開始,逐步推進,發(fā)現(xiàn)實施過程中的問題,不斷學習、摸索,再運用到整個房地產(chǎn)開發(fā)流程,同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗與總結(jié)。

2、準確成本追溯與分配。ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產(chǎn)開發(fā)中,不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因,如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯(lián)系,仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象,這些問題都值得進一步探討。

3、注意重要性原則。房產(chǎn)企業(yè)間接費用雜而多,各項費用金額有大有小,獲取各項費用數(shù)據(jù)本身的花費有多有少,應依據(jù)重要性原則,選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。

4、要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實施ABC法,還應特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強弱以及與財務、預算系統(tǒng)的集成等。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院)