房地產市場投資匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產市場投資范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

上個月尼克設立的最大值地產集團(Max Property Group)，高達2億英鎊(約3億2千900萬美元)進行招股，這是今年英國第一個公開招募。對該股票感興趣的投資者很多，以至于尼克先生僅僅公開了一個星期就卡斷了投資者的渠道，盡管這樣，股票仍然被超額認購。

事實上，在過去一個月里，至少有三家英國投資公司分別宣布了大約2.4億美元的購房計劃，這也預示著新房產出量開始趨于穩定。

根據戴德梁行(DTZ)的消息，投資者們正返回遭受重創的英國商業地產市場，以2007年市場最高價75％的價格，搶購辦公樓和購物中心。

英國房價下降低于美國的89％，或亞太地區的80％。但是在英國，房地產成交量下降速度更快――在市場最高價三個月之后，突然下降了51％，與此相比，美國下降了35％，亞洲下降了19％。

一些分析家認為，如此快速的糾正有助于英國市場比紐約、東京或法蘭克福更快地恢復過來。

“你永遠不會知道市場的底部在哪里，直到衰退過去，但我們的感覺是，正在接近。”尼克先生說，他正在考慮數億英鎊的房地產投資，“我們有一個強烈的感覺，市場可能會像20世紀90年代那樣。”

在經濟不景氣的時候，尼克通過低價購買商業地產并且對其重新開發獲得大量財產。

今天，英國正面臨第二次世界大戰以來最嚴重的一個衰退。銀行仍不愿貸款，各個行業復蘇緩慢，失業率繼續上升，空置率增高導致租金較低，尤其是在倫敦金融區，空置率上升到10％。但是過去的一年里，英鎊貶值吸引了一些外國投資者，還有一些人正在尋找對抗通貨膨脹的方法，同時被較低的房地產價格和銀行利率所吸引。

根據戴德梁行的消息，雖然普通住宅市場仍在繼續掙扎，英國還是有希望比美國更好地進行市場定位，從商業房地產市場中第一個復蘇。

“倫敦房價調整得非常快，”戴德梁行倫敦全球預測負責人托尼?麥高(Tony McGough)說，“壞消息已退出這個市場，租金下跌很多，即使我們還沒有觸底，也正在接近底部。但紐約還是沒有見底。”

紐約的房地產數據服務機構Real Capital Arialytics的研究主管丹?法蘇洛(Dan Fasulo)估計。倫敦的市場周期大概比紐約提前6個月。一些分析家認為，原因是英國市場有更大的價格透明，在英國傳統上，房地產投資主要是資金規模較小的投資者。當市場下跌時，許多投資者希望房產趕快變現，迫使他們的資產價值幾乎每月變動一次。

英國的市場較少提供商業性不動產抵押貸款證券，更多是通過商業銀行貸款。

一些分析師仍然持懷疑態度。并且預測市場只會在明年年中有限恢復。但一些房地產投資者的投資已經開始。

不動產投資機構London & Stamford，由雷蒙德?穆爾德(Raymond Mould)和帕特里克?沃恩(Patrick Vaughan)經營，在2007年的時候就準備拿出2.85億英鎊投資房地產市場，但一直等到今年年初才作出了第一次投資。他們花7400萬英鎊購買了倫敦金融區辦公樓One Fleet Place，其價格只有原來最高價格的45％。目前為止，它已經收購了4個以上的房產。

沃恩先生說：“從今年年初起，房地產價格下跌充分，能明顯感受到市場在回暖，可以肯定地說，這個市場有更多的機會。”

一些海外投資者也有興趣。這個月的早些時候，阿曼投資基金(Oman Investment Fund)收購了位于倫敦金融區的One Bishops Square大部分股權，據安理國際律師事務所(Allen & Overy)對房屋的評估，收購價比去年年底下跌了8％。賣主是英國最大的房地產投資公司之一漢森公司(Hammerson)，它迫切需要償還債務。

果園街投資管理公司(Orchard Street Investment Management)是一家以新加坡政府為背景的公司，6月8日同意以2140萬英鎊的價格，購買在同一地區的辦公樓，包括租戶12年的租契。

另一房地產投資者――偉大的波特蘭置業(Great Portland Estates)，上個月宣布了一項1.75億英鎊的增股計劃，并承諾明年年底前，資金大部分投入圍繞著倫敦牛津街重要的零售場所。物業投資者沙夫茨伯里(Shaftesbury)還宣布了一項購買折扣房產招股計劃。

對商業地產興趣的突然復蘇，造成了激烈競爭，無疑將導致高端地產的長期租戶很難尋找到。果園街主席克里斯?巴特拉姆(Chris Bartram)說，他注意到，從今年年初，對高端資產的爭奪開始升溫，因為英國政府的資產保護計劃，幫助了避免強行拍賣的房產蜂擁而至。

篇（2）

一、房地產市場概述

（一）房地產市場

房地產市場是房地產交易雙方就某宗特定房地產的交易價格達成一致并進行房地產商品交易的領域。房地產市場的核心是形成房地產市場交易價格。

（二）房地產市場特性

由于房地產不可移動性，因此房地產交易流通的對象實際上是附著在每一宗具體房地產上的權益，而不是物業本身。因此，房地產市場是房地產權益交易市場。由于房地產不可移動，其區域性極強。不同國家、不同城市甚至一個城市內的不同地區之間，房地產的市場條件、供給關系、價格水平都會大相庭徑。①

（三）我國房地產市場的發展現狀

2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調控工作。出臺遏制部分房價過快上漲的辦法后，房價出現回落，投機性購房需求得到一定抑制，保障性安居工程進展順利。2011年是中國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的開局之年，國家加強了房地產市場調控。國務院辦公廳于1月26日印發了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。

二、限購令下昆明主城區房地產市場分析

（一）土地市場供求情況

土地供給方面，從同比增長率來看月度供應變化，2011年土地供應量大幅上漲。據昆明市房產信息網數據，2010年土地供應量的峰值出現在12月為7337畝，2011年的峰值出現在6月為17961畝，達到最高同比增長率4797%。

從土地成交來看，限購之后，土地成交的同比增長率較供給大為緩和，僅有12月同比下滑，其他月份都出現顯著增長。整體來看，2011年土地市場的增長，尤其是6月份土地成交量大幅上漲，來自于政府對于土地供應的大規模放量，其在土地市場供應的壟斷地位形成的特殊局面。究其原因，可以歸結為新城開發、舊城改造、保障房建設和基礎設施建設四個方面產生了對土地和資金的大量需求，為實現上述工程，在地方財政支出大幅增加的背景下，通過土地提高財政收入就成為重要的資金保證途徑。

（二）全市房屋成交情況

據昆明市房產信息網數據顯示，昆明市2011年共成交各類商品房72926套，成交面積602.62萬平方米。雖受限購限貸影響，成交套數少于2010年90套，但成交面積約有4%的漲幅。據昆明市房產信息網數據顯示，2010年昆明全年成交套數73016套，成交面積583.57萬平方米。2009年成交總房源套數78134套，成交面積702.35萬平方米，有大幅度增長，比2008年翻了近1倍。

（三）昆明房地產市場預測

從宏觀經濟來看，2012年11月CPI回落、PMI指數低于50%、樓市價格回落等系列信號，國家本輪的宏觀調控已經取得了階段性的成果，但也帶來了2013年經濟下行的風險。宏觀基本面從緊縮到微調，將給房地產行業帶來一定的積極影響。投資層面，2012年昆明的房地產開發投資預計仍將達到40%以上，保持了良好的發展勢頭，也為2013年及后期的昆明房地產市場發展打下了基礎。結合土地市場來看，昆明2012年逆勢高走，實現了供應面積、成交面積和成交總額的大幅上揚，其中住宅用地就可能形成3232萬平方米的建筑面積，形成32萬套的供應量，對未來市場形成了充沛的供應量。

2014年國家對房地產政策是堅持宏觀調控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩過渡。公民對房地產的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

三、限購令下房地產企業投資策略

2013年政府的宏觀調控得到進一步的深化及落實，土地政策及樓市調控雙管齊下，房地產市場逐步由高速成長向常態發展回歸。盡管昆明房屋成交量未受到太大影響，市場抗風險能力較強，但行業內認為目前的房地產投資依舊面臨新的調整與轉型。要想在市場內尋求更好的生存與發展，房地產企業必須進行房地產投資策略的重新調整。

（一）策略一：順勢而為

在限購令下，房地產企業應調整好心態，從積極的意義上解讀調控，正視和承擔調控的存在。

從國家政策趨勢看，房地產企業應大力配合政府推進當前“房地產合理化運動”，把投資重心轉移到建設保障性安居工程，與政府政策保持一致。在當前樓市調控的政策趨勢下，房地產企業可以配合政府建設保障性住房，這將有利于投資者在激烈競爭下占有市場。

（二）策略二：科學定位

房地產具有的固定性、適應性、異質性的特征，其價值本身受到區位環境、配套設施、房屋結構、外觀裝飾等影響。限購之后，房地產投資空間受到擠壓，對房地產項目進行科學定位顯得更為重要。為滿足不同投資或置業的需求，房地產開發商應制定適合不同目標客戶群的方案，來優化市場定位。

（三）策略三：成本管理

由于房地產的長期使用性，開發周期長、流程多，成本項目的構成十分復雜，越來越多的房地產企業意識到進行成本控制的重要性。在限購的新形勢下，低成本戰略成為房地產企業最基本的競爭戰略。更新成本管理理念，有效地實施戰略，能快速培育企業的核心競爭力。

（四）策略四：薄利營銷

在房地產定價方面，還應考慮低價營銷的策略。對限購后推案的項目來說，低價入市成為了最為直接且有效的價格策略。除了考慮到成本定價和市場定價策略，對不同客戶可采取差別定價策略。對于首購置業者、老顧客置業、一次性付清全款和按揭付款的，可按具體情況分別給予1%-5%不等的優惠。

結語

通過資料收集和分析，可以看到，短期之內，國家對房地產市場堅持宏觀調控的取向不變，公民對房地產的剛性需求不變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷。在此背景下，策略轉型與調整是當前房地產市場著力解決的問題。鑒于此，

本文提出了針對性的建議：（1）順勢而為：房地產企業調整好心態，配合政府建設保障性安居工程；（2）科學定位：投資空間擠壓下，優化市場定位及產品定位；（3）成本管理：低成本戰略；（4）薄利營銷：實行低價營銷策略及差別定價策略，以滿足不同投資者和置業者需求。（作者單位：云南大學）

參考文獻

[1] 張東.房地產投資導論[M].北京：中國財政經濟出版社，2009.

[2] 王書城.中國房價大趨勢[M].北京：中國經濟出版社，2011.

[3] 李慶生.建造黃金屋：高回報房地產投資策略[M].北京：中國經濟出版社，2008.

篇（3）

一、引言

按照國際貨幣基金組織（IMF）的定義，外商直接投資（Foreign Direct Investment，簡稱FDI）是指一國的投資者將資本用于他國的生產或經營，并掌握一定經營控制權的投資行為。一般認為，東道國通過FDI，可以得到發展經濟所需的便宜資本，還可以引進先進技術和設備以及管理方法和營銷手段，同時也可以通過投資國對東道國本地招入的員工培訓等增加人力資本存量，促進東道國的經濟增長。1985年以來，我國FDI的規模一直在不斷擴大，到2010年，已有117個國家和地區的投資者在我國設立外商投資企業445244家，大型跨國公司世界500強已有400余家來我國投資；外商直接投資額已經達到1057.35億美元，較1985年增長了53.1倍，年均增長速度超過17.3％。

同時，外商直接投資的行業也越來越廣，除了傳統的制造、采礦、電力、建筑、交通運輸、批發零售等行業，還包括房地產、租賃商務服務、計算機軟件等現代服務行業。

2010年，作為國民經濟支柱產業的房地產業已經成為吸收外商直接投資的第二大產業，僅次于制造業，其吸收的外商直接投資額達239.86億美元，占全部吸收額的23％。

一般認為，外商直接投資房地產業或其他行業都會直接或間接推動房地產業的發展。但在我國，這種推動作用是否存在，推動作用有多大，還是存在反作用力，這些都是值得深入研究的問題。

二、中國房地產市場現狀及特點

中國近年來最紅的經濟話題莫過于房地產問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業”的說法，與此息息相關的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。

真正意義上的中國房地產市場始于　1996　年左右，房地產產業在廣州、深圳等一些發達地區率先起步。1998　年，中國開始進行“房改”，為了擺脫亞洲金融危機對中國經濟低增長的影響，國家出臺了一系列政策來拉動內需，在個人房貸上提供了政策支持，由此步入了中國房地產市場化的高速發展時期。

中國房地產市場化導致房地產價格的市場化，計劃經濟時期人們被壓抑已久的對房產的需求被激發出來，供需規律開始發揮其強大作用，雖然供應量越來越大，但是需求更為強勁，使得房地產價格節節攀升。經過近幾年的快速發展，世界房地產行業已經形成一定的產業規模，相關房地產產業也日漸完善，但是中國房地產市場還遠未成熟。同發達的歐美國家相比，無論市場規模、產品檔次、品種規格、消費水平等方面都有很大的差距。隨著市場經濟的發展，房地產技術水平和產品質量的提高，以及應用領域的不斷擴展，中國的房地產將會有巨大的市場需求和發展空間。

大量外商投資中國的房地產市場，與中國房地產市場的特點密不可分。首先，是中國經濟持續偏熱，房地產價格上漲迅速。2010年7月中國房地產指數系統百城價格指數報告對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，十大城市平均價格上漲54．25％。其次，中國的房地產市場需求量很大。中國正在經歷城市化的轉變過程，大量農村居民涌向城市，對住房的需求有實質性的增加。再次，中國正在經歷住房制度的重大變革，比起大多數發達國家，對投資房地產市場的約束力還較弱，土地制度不夠完善，市場規范性也較差，而外資正是利用中國制度的不完善，大量投資，以賺取高額利潤。

三、外商投資我國房地產業概況

加入WTO　以來，我國按照入世承諾：在房地產業，除高檔房地產項目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等）不允許外商獨資外，其它房地產項目沒有限制；在房地產中介服務方面，包括房地產估價、物業管理、中介服務等，允許外商成立合資、合作企業，并在5年內開始允許外資成立獨資企業。以此為契機，近年來，外商一致看好中國快速發展的房地產市場，使中國房地產市場再度掀起強大的“外資旋風”。

2005年9月12日，國家外匯局首次披露，外資在我國房地產市場中的投資比例約為15％，境外機構購買中國建筑物資金額高達34億美元，創造了此前5年的總和。而亞洲地區的投資機構也以其靈敏的反應快速進入我國的房地產市場。2005年，亞洲地區有260億美元用來投資房地產，其中約有　20％到25％的資金投向中國房地產市場。全球最大的金融集團之一ING集團亞太區于2007年10月17日推出首次季度性調研項目時指出，中國內地房地產市場成為房地產投資者的首選意向市場。另外，包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機構放量投入到中國房地產市場的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計劃今后在華投資數十億美元用于房地產開發。

由于國內對外資的旺盛需求及境外投資者對中國房地產市場的看好，在趨利性的驅動下，外資已大量全面地進入中國房地產市場，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡發展商凱德置地、新加坡政府投資公司（GIC），荷蘭　ING　集團等大批的國際投資集團和投資基金。據央行報告統計，外資在中國房地產市場中所占的比重已達到　15％。

篇（4）

目前，在我國證券市場上市的房地產公司共有146家，本文在研究過程中以房地產兩大龍頭企業-萬科地產和保利地產為例，以2010-2014年的財務數據為依據，進行財務分析.選擇這兩家企業的原因是它們資產規模大，具有一定的代表性，并且上市時間較早，獲取數據相對容易。

1、企業盈利能力分析

盈利能力是指企業獲取利潤的能力。盈利能力的大小是企業利潤相對于一定資源的投放和一定的收入而言的。主要用凈資產收益率、營業收入毛利率作為評價指標。

凈資產收益率，指凈利潤與平均凈資產的比率，通常選擇凈資產收益率大于20%的公司進行投資。營業收入毛利率，用以衡量企業營業收入的收益水平。通過該指標的對比，反映企業在同行業中的地位和產品定位及成本控制問題。在選擇投資時，同樣也有一個20%的指標作為參考 。2010-2014年萬科和保利的營業收入毛利率基本維持穩定，但凈資產收益率在2014年大幅下降，說明2014年企業獲利能力較差。同時，企業的營業收入毛利率基本維持穩定，說明地產市場的價格沒有太大變化，但企業凈資產收益率大幅下降，說明市場交易量大幅縮水，消費者存觀望態度，市場份額減少。

2、企業營運能力分析

企業營運能力，主要指對企業的資金周轉狀況，企業營運資產的效率主要指資產的周轉率或周轉速度。資金周轉得越快，說明資金利用效率越高，企業的經營管理水平越好。一般來說，企業的總資產周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率可以反映公司的營運能力。數值越大，代表資產周轉速度越快。萬科和保利公司2010-2013年相關資產周轉率均保持基本穩定，2014年顯著下降，說明企業2014年度資產周轉速度減慢，尤其存貨周轉率下降，說明房產市場降溫，存觀望心態人群上升。

3、企業償債能力分析

企業的償債能力是指企業對到期債務的清償能力，包括短期內對到期債務的現實償付能力和對未來債務預期的償付能力。企業能否償還債務，是企業能否繼續生存和發展的關鍵。通常，流動比率、速動比率越大，表明企業的短期償債能力越強。2010-2014年第三季度，企業流動比率逐漸下降，速動比率略下降，表明企業短期償債能力下降，資產負債率和產權比率2010-2013基本維持穩定，但2014年卻明顯提高，地產行業本身就是一個高資產負債率的行業，萬科和保利2014年的資產負債率已達到80%以上，產權比率也在提高，同時企業流動比率和速動比率均略有下降，表明企業整體償債能力下降。

4、企業成長能力分析

企業成長能力是指企業未來生產經營活動發展趨勢與發展潛能，用以衡量企業通過逐年收益增加或其他融資方式獲取資金擴大經營的能力。2014年行業平均的總資產增長率為3641%，萬科和保利都略低于行業平均水平，2014年萬科的利潤增長率為負值，總資產增長率也大幅下降，表明2014年企業增長緩慢。但是鑒于兩家企業均是大企業，資產規模較大，因此三項增長率降低應是正常現象，這也從側面反映出國家在2013年強力調控房地產市場之后，對地產企業的影響，同時也說明中國的地產企業和地產市場正逐步走向規范化。

二、存在的風險

1、房地產泡沫是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產過度投機引起的房地產價值與價格的嚴重背離。目前，我國購房者多以投資、保值為目的，而非住房需求，一、二線城市尤其如此。在國家一系列政策調控下，我國一線城市的房地產銷售額大幅萎縮，價格出現松動，并且有價無市，中國的房地產泡沫已經開始泄氣。但是，據此判斷市場下滑為時尚早，市場反饋的信息仍很復雜。

篇（5）

一、我國保險資金投資房地產的有關規定及投資現狀

2009年10月1日開始實施的《保險法》第一百零六條規定：“保險公司資金運用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產；(四)國務院規定的其他資金運用形式。”與之前的有關規定相比，明確了保險資金“可投資不動產”。不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。按照保險行業內部的理解。不動產包括基礎設施和房地產。

新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據《保險資金運用管理暫行辦法》及《保險資金投資不動產試點管理辦法》的有關規定進行。

作為保險資金運用法規的基礎性總綱，已交保監會主席辦公會議審議并原則通過的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢更加謹慎，尤其是對險資投資不動產，無論從數量占比還是投資方式，都更加嚴格。其中，與人們普遍預計的10％的投資比例上限不同，險資投資不動產占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業房地產以及參與房地產開發。在此法規出臺之后，涉及險資投資不動產細則的《保險資金投資不動產試點管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調控的需要和產業政策的規定，對投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進行具體規范，同時確定業務流程和操作程序，強化信息披露。

與保監會的審慎態度不同的是，多家保險公司對投資不動產持積極態度：在實踐層面，多家保險公司已經開始積極行動，提早布局。雖然由于細則尚未出臺，險資投資房地產仍然在外圍運轉，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業區一帶，帶著保險公司標志的高樓大廈越來越多。中國人壽集團以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險集團也在2009年以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國不動產研究中心的數據顯示，從2006-2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產投資領域。僅在2008年。保險公司購買的物業就累計達20萬平方米，以自用名義購入投資性物業成為保險公司曲線進軍房地產的主要方式。

此外，2009年底中國人壽斥資58，19億港元，認購遠洋地產股票，成為遠地第二大股東。而中國平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍光等分別簽訂信托投資協議，承諾對上述房企的具體項目設計股權信托計劃，共同投資優質項目以及城市綜合體項目。

二、保險資金投資房地產對保險公司自身的影響

(一)有助于進一步拓寬投資渠道，分散投資

與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權)9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產品之外，大部分保險資金投資的收益都依賴于資本市場的漲跌，波動幅度較大。數據顯示，從2004-2006年，保險資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達到10.9％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場的表現基本契合。而不動產投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資不動產，都可以使原有資產組合因資產種類和數目的增加而獲得分散投資在降低非系統風險方面的好處，以減少對資本市場的依存度。

(二)有助于提高保險資金對抗通脹的能力

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［關鍵詞］ 房地產投資信托；REITs；作用機制

房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世紀60年代，是指由專門投資機構進行房地產投資的經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式，投資者可以通過證券市場購買，享受投資回報。REITs是房地產證券化的一種典型形式。

1REITs的IPO和信號傳遞效應

REITs進行首次公開發行（Initial Public Offering， IPO）可以向整個房地產市場傳遞有利的發展遠景的信號，也表明了房地產市場存在投資機會，需要資金支持。投資者可以把IPO的發行主體視為REITs部門的內部人，這些人可以發現房地產市場的投資機會。因此，如果REITs通過IPO的方式籌集資本，那么投資者可以得出房地產市場存在著投資機會的結論。

在對REITs定價研究的基礎上，很多學者研究了IPO的信號傳遞效應（Signaling Effect）。Michaely和Shaw（1994）、 Benveniste et al．（2002）以及Lowry和Schwert（2002）認為，IPO活動向其他的發行上市主體和整個產業傳遞了信號。近期的一些研究認為，IPO行為是與市場偏好緊密相關的。這種信號效應可以從以下兩個方面來探討。

1.1 內部效應

非對稱信息假說認為，IPO定價過低向投資者傳遞了公司優良的自身價值的信號。公司進行IPO后，在市場逐漸獲知公司的真實價值后，公司進行再融資（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以獲得比較優惠的價格，也可以彌補IPO時的損失。因為REITs可以享受稅收減免，所以REITs沒有動力去發行債券融資，又因為REITs必須至少支付其凈收入中90％的份額作為紅利，因而REITs不得不通過再融資（SEOs）的方式籌集資本。所以說IPOs和SEOs之間的信號鏈條對REITs來說非常重要。Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C．F． Sirmans（2000）采用信號傳遞模型（Spiess和Pettway， 1997）進行研究得出結論：IPO時定價過低的REITs更有可能在很短的時間內進行再次融資；定價過低幅度比較大的IPO導致REITs的資本是通過IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO時定價過低，那么它在再融資（SEOs）時也會低估發行價格。

1.2 外部效應

REITs進行IPO會增加整個市場的可銷售的股份， 從而很有可能促使不同的房地產證券之間產生替代效應，在整體市場資金量給定的情況下，會對其他的在市場流通的房地產證券價格施加負面的壓力。

因為REITs進行 IPO時會披露出有關證券市場的相關信息，因而有助于重估二級市場上流通的房地產證券。為了確定REITs在IPO時發送的信號信息是否在房地產證券的價格上反映出來，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M． Springer（2004）對在IPO時已在市場流通的“競爭性”的房地產證券的收益進行了研究，發現一般情況下，“競爭性”房地產證券投資組合在發行日附近經歷一個負的和不正常的收益。Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M． Springer（2004）選取了1982-2000年間在美國市場流通的123個REITs并使用橫截面數據方法對樣本在發行日附近的表現進行了分析，認為在以下條件得到滿足時，該REITs在IPO時對“競爭性”證券投資組合的負面影響會十分明顯：該發行上市的REITs的規模比“競爭性”證券的規模大；市場條件不好時；進行IPO的REITs數量較多時；該IPO不是傘形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）。總之， REITs進行 IPO傳遞了一個可以改變正在市場流通的房地產證券估值的信號，但該信號會隨著IPO特點的變化而變化。

2REITs的規模經濟效應

多數研究者認為REITs存在規模經濟特性，認為REITs規模越大，其運作效率越高，因而主張REITs進行大規模并購。

Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的數據并采用回歸分析方法首次檢驗了REITs的規模經濟特性，他們的研究結果表明了REITs規模經濟的存在，在他們1998年的研究中進一步表明了管理費用和間接費用最有可能實現規模經濟，實證研究證明，規模大的REITs可在資本市場獲得更優惠的債務條件。Ambrose和Pennington－Cross（2000）的研究也證明了REITs規模經濟的存在。Anderson et al．（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估計了1992-1996年間REITs的規模經濟和效率狀況。

REITs采取內部治理或者采用外部治理對其運作效率具有一定影響。現實中越來越多地使用內部治理和內部所有權控制，這有利于投資者協調管理層的利益和所有者的權益。Capozza和Seguin（2000）調查研究了為什么采用外部治理的REITs不如采用內部治理的REITs表現得好，他們的研究結果表明外部治理使用了過多的財務杠桿，債務成本比較高。Bers和Springer（1998b）的研究表明采用內部治理的REITs比使用外部治理的REITs規模上更有效率。

除了管理類型外，使用債務的程度也會對REITs的效率造成或好或壞的影響。一方面，債務利息的支出會減少現金流，這會迫使管理層更加節約成本；另一方面，高額的利息成本會使得REITs在成本上變得更加沒效率。Bers和Springer（1998b）認為使用更少債務的REITs也會變得更沒效率。Anderson et al.（2001） 通過分析1992-1996年間的數據認為債務的增加和REITs投入的利用率呈負相關。

總的來說，認為規模大的REITs具有規模經濟的支持者認為， REITs在成本上是有效率的，并且存在規模收益遞增，也就是說如果REITs擴大其投資組合并進而擴大其經營規模的話， REITs會從中獲益。也有證據表明，在1995-1997年間， REITs行業變得更加有效率。

轉貼于 　3REiTs的抵御通貨膨脹效應

早期的研究認為，REITs收益和通貨膨脹之間存在著負相關關系。根據Fisher（1930）理論，資產的預期名義收益等同于實際收益加上預期的通貨膨脹率。在實際收益保持不變的情況下，更高的通貨膨脹率意味著更高的名義收益，也就是說如果投資者想要維持同樣的購買力，那么他們會在出現高通脹時要求更高的名義收益。Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al．（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al．（1987），Gyourko 和Linneman（1988）認為房地產是很好的通貨膨脹的抵御物，因而作為依附在房地產標的上的REITs也被認為可以抵御通貨膨脹。但是關于REITs是否能夠抵御通貨膨脹的實證研究的結果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al．（1990），Chen et al．（1990）， Liu et al．（1997）認為收益和通貨膨脹之間存在負相關關系。

John L．Glascock，Chiuling Lu和Raymond W． So（2002）認為貨幣政策對REITs價格的變動有著很大的影響，所觀察到的REITs收益和通貨膨脹之間的負相關關系只不過是貨幣政策變動的產物， REITs并不是很好的可以抵御通貨膨脹的工具。這些研究結果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致。

4REITs的低買賣價差提升交易的流動性

較大的買賣價差意味著較低的交易流動性，較小的買賣價差意味著較高的流動性。由于REITs可以提供給單個投資者一個可以投資較大規模房地產項目的平臺，并且可以為私人投資者提供專業的管理服務，在這個意義上REITs以獨立實體進行作為的能力受到限制，如REITs必須披露其應納稅收入中的90％。嚴格的披露規定可以減少不對稱信息，可以增加市場上交易的效率，這也意味著REITs在IPO后的買賣價差會比較小。

Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）認為權益型REITs的買賣價差就比抵押型REITs的小。與此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）認為權益型REITs的買賣價差是最大的；John L． Glascock，William T． Hughes和 JR．Sanjay B． Varshney（1998）認為由于依附資產的不同產生了以下不同的結果：抵押型REITs的資產組合是由一些具有固定收益的被動管理的金融資產組成，其買賣價差在所有類型中幅度最小；封閉式基金的資產組合是由權益型的可交易的被動管理的金融資產組成，其買賣價差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的資產組合是由一些不經常交易的可移動的需要主動管理的實物資產組成，其買賣價差幅度比基金的大，但又比權益型REITs的小；權益型REITs的資產組合是由一些不經常交易的不可移動的需要主動管理的不可移動實物資產組成，其買賣價差幅度最大。

Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）發現REITs的買賣價差隨著時間的變化而變化，在1986-1990年間呈增加趨勢。此外，他們發現在NASDAQ上市的REITs由于市場規模較小，因而相對于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有較大的買賣價差，其中，市場規模尤其是資本規模的大小決定著REITs相對買賣價差的大小，這在Huang 和 Stoll（1994a）對在NASDAQ和NYSE市場上流通的股票的對比研究中得到了印證。

5REITs的投資組合多樣化效應

早期的研究表明REITs具有低風險、低回報特點。Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al．（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究發現REITs的系統性風險低于市場風險。Glascock（1991）研究發現REITs的Beta系數隨著市場條件的變化而變化：在市場處于上升階段，Beta系數也增高；在市場處于下降的時候， Beta系數也降低。這意味著REITs的收益在市場大幅下降時不會受到很大影響。John L． Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究發現，在1997年10月27日美國股市大跌中， REITs證券下跌的幅度僅是其他證券下跌幅度的一半。在當日由于市場不確定性的存在，所有證券的買賣價差的幅度都增加了，但是在接下來的一天，在市場的下降趨勢發生部分逆轉時，其他的非REITs證券的買賣價差幅度繼續放大，只有REITs的買賣價差在縮小。可見， REITs會為整個投資資產組合帶來收益。

6結 論

一方面，房地產業是典型的資本密集型行業，房地產業的發展離不開金融的運作和支持。作為國民經濟的支柱產業，房地產業的資本化程度是衡量該行業成熟與否的重要標準。由于房地產業本身的特點和房地產金融政策的不完備，大多數房地產企業經常處于資金缺乏狀態。長期以來，我國國內開發商以向銀行貸款作為主要融資渠道，中國的房地產業必須尋求新的資本來源以支撐其長足發展。

另一方面，以抑制投資性需求為重點的宏觀調控并沒有因為購房成本上升而降低購房者房價上升預期下的購房投資熱情。大量分散的社會閑散資金、機構資金由于缺乏有效的投資渠道和投資工具，難以聚集起來進行房地產業的投資，導致資本市場與房地產市場的脫節。發展房地產證券化，利用房地產投資信托基金形式（REITs）募集社會資金，可以緩解房地產業巨額資金不足問題和銀行等金融機構的資金壓力，并降低以銀行資金作為主要融資渠道的單一信貸風險的發生，REITs在解決中國房地產業投融資綜合矛盾問題上具有顯著優勢。而我國與房地產行業相關的現代資本市場理論與應用研究仍處于探索階段，房地產投資信托（REITs）的研究將為推動REITs在我國開展起到積極促進作用。

主要參考文獻

［1］Chinmoy Ghosh，Randall S Guttery，et al． Contagion and REIT Stock Prices［J］． Journal of Real Estate Research，1998，16（3）：389-400.

［2］J S Howe，J D Shilling．Capital Structure Theory and REIT Security Offerings［J］.Journal of Fiance，1988，43（4）：983-993.

［3］［美］陳淑賢，約翰·埃里克森，王訶． 房地產投資信托——結構、績效與投資機會［M］．劉洪玉，譯.北京：經濟科學出版社，2004.

篇（7）

一、前言

作為影響中國經濟的兩大市場，中國股票市場和房地產投資市場經過多年發展，已成為廣大投資人投資組合中重要的兩大領域。由于股票市場和房地產投資市場不僅影響居民資產投資，而且在其投資運營中的風險嚴重影響國家社會經濟。因此，為保證我國經濟的健康發展，應對股票市場和房地產投資市場的聯動性進行深入探討，為政府調控兩個市場指引方向，對于其更正確地把握國民經濟運行、有效制定相關經濟制度和政策具有深遠的現實意義。

二、股票市場與房地產投資市場聯動性理論研究

根據眾多國內研究股票市場和房地產市場聯動性的文獻可知，股價與房價之間的影響關系至少應包括以下三種形式：

（一）投資組合理論效應

根據馬科維茨的投資組合理論，某一資產收益率上升或下跌導致投資組合總盈利發生改變的同時資產組合風險也會隨之改變。投資者會按照個人的預估風險偏好，調整目前現有的投資組合，降低個人資產組合的風險。這樣，房地產與股市的關系像個蹺蹺板，呈現負相關的關系。

（二）財富效應

財富效應，是指當現有資產組合中任一資產價格上升，投資者或投資機構總財富或信心上漲，從而使個人或投資機構對資產組合中其他資產的投資及消費支出，當大量資金流入時，該資產價格上漲。

由此可知，財富效應下的樓市與股市之間的關系，是相互促進的同向關系。

（三）信貸擴張效應

房地產或者股票價格上漲，對資金需求方即企業來說，企業擁有的總資產價值上升或企業的現金流得到改善，從而資產負債表得以改善。因此，房地產或者股票價格上漲均會導致企業信貸能力加強，企業將會申請得到更多的貸款額，從而增加兩大市場投資額，最終導致房地產投資及股票市場價格的上漲。

當作為抵押品的房地產和股票價格上漲，對資金的供給方即金融機構來說，其資產增加，從而銀行信貸增加，隨之市場利率降低，從而進一步促使股票市場與房地產投資市場價格的上漲。

三、中國房地產投資市場與股票市場聯動性實證研究

（一）數據選擇與說明

本文選取每月末日上證綜合指數收盤指數作為股票價格指數月度指標（SHZ），每月的國房景氣指數作為房地產投資市場價格指數月度指標（GFZ）。樣本共120個月度數據，選取范圍為2006年1月～2015年12月，全文在Eviews7.2平臺上進行計量分析。

（二）股票市場與房地產市場聯動性實證分析

1.協整檢驗

（1）平穩性檢驗（如表1）。根據結果可知，股票市場與房地產投資市場的原時間序列在1%顯著性水平下是接受原假設的，即時間序列是非平穩的。一階差分之后在1%顯著性水平下為拒絕原假設，即一階差分后是平穩的。

由此可知，LNGFZ與LNSHZ為同階單整，股票市場與房地產投資市場之間可能存在協整關系。

（2）協整性檢驗。采用EG兩步法，做向量回歸后，考察回歸殘差的平穩性。若殘差項平穩，則兩者之間存在長期協整關系。（如表2）

2. VAR向量自回歸模型

為保證穩定性，在此將LNSHZ，LNGFZ一階差分，得到DLNSHZ、DLNGFZ進行VAR雙變量向量自回歸分析。結果如表3所示：

由表3可得，LNGFZ被其滯后一期、滯后二期項正向影響，被LNSHZ滯后一期、滯后二期正向解釋。LNSHZ被其滯后一期負向影響，滯后二期正向影響，LNSHZ被LNGFZ滯后一期、二期正向解釋。

3.脈沖響應分析

由圖1、圖2可知，對于GFZ一個標準差的沖擊，SHZ起始出現負向接近0的響應。第一期的響應為負，并在第二期達到負向峰值0.005附近，在第三期響應為正，正向峰值在0.002左右，隨后收斂于0。對于SHZ一個標準差的沖擊，GFZ第一期時響應為0，隨后出現正向響應，于第3期時達到正向峰值0.00154左右，隨后減弱于零。

4.方差分解

根據表4可知，樣本為整個樣本區間時，在國房指數的波動中，來自國房指數和上證指數的影響分別占到81.2700和18.73000，即國房指數的波動中81%以上波動可以被自身解釋，上證指數對國房指數波動的最終解釋率為18%左右；在上證指數的波動中，來自上證指數和國房指數的影響分別占到99.65793、0.342073。由此可知，國房指數變動對上證指數產生的影響更大。

四、結語

根據本文實證分析可知，在近十年內，我國股市和房地產市場存在長期協整關系。但在不同階段，由于兩者間產生的主要效應不同，導致聯動關系不同，存在我國股市與房地產市場共同漲跌的局面，以及背道而馳的局面，并且雙方影響程度各不相同。

總觀2006年1月～2015年12月，房地產市場價格變動對股市價格變動相對于股市價格對房地產市場有更大的影響力，且股票價格變動對房地產市場價格的變動主要起正向作用，房地產市場價格變動對股票價格變動起負向作用。

因此，政府在宏觀調控中要注意股票市場與房地產市場的聯動性，避免出現兩個市場相互作用導致價格過度膨脹或過度收縮而引起宏觀經濟的巨大波動和社會經濟的不穩定。

（作者單位為重慶工商大學）

參考文獻

[1]張紅.房地產金融[M].北京：清華大學出版社，2013：370-388.

[2]巴曙松，覃川桃，朱元倩.中國股市與樓市的聯動關系[J].系統工程，2009（9）.

[3]李子奈，潘文卿.計量經濟學[M].北京：高等教育出版社，2005：156-157.

篇（8）

然而據了解，從去年下半年開始，京城已有不下種與房地產有關的理財產品投向市場，其中大多數房地產投資理財產品都迎來了火爆的銷售場面。在這些項目中，最高的收益率幾乎超過。這在利率探底，股市、債市前景不明朗的投資大環境下，顯得分外搶眼。眾多手中攥著資金，急切尋找投資途徑的個人投資者，也好似突然抓住了一個投資良機。不過，有關專家卻預警：房地產投資產品有好有壞，投資時還需擦亮雙眼，不要忽略了對風險的把握及考慮，更需要防范在投資過程中的四大誤區。

誤區一：開發商承諾的收益越高越好。業界人士在接觸客戶過程中感觸最多的是，很多客戶都有一種誤區：把理財當成致富的門路，只關注單一產品的收益率大小。而據業內人士介紹，理財是一種理性投資，是對財富的長遠和全盤規劃，不能只單一地注重某一產品的收益率。所以，理財專家認為，個人首先要明確理財目標，根據自己承擔風險的能力制定理財計劃，更重要的是應認識到，理財絕不是暴富的途徑，不能只看收益。

篇（9）

作者簡介：黃明（1956-），男，四川藉，1980年從事水產養殖技術推廣、農業、開發農業和農村經濟管理工作；1999年到北方希望、通威大型飼料企業技術服務；“huangming”<2875705676@qq.com>

DOI：10.3969/j.issn.1004-6755.2015.03.007

隨著餌料價格和塘租等費用的不斷上漲，特別是北方地區一些小規模養殖戶，埋怨現在的養殖行情不好把握，收入不高或又白干了一年。尤其是水產常規養殖品種，養殖水面集中，集中放養，產品集中上市，魚產品壓塘壓價；漲價周期短，受養殖時間限制，達不到預期上市規格，而錯過良機；漲價幅度不高，養魚朋友很現實的比喻：“毛豬價格是一元一元地漲，魚的價格是一毛一毛地漲”，養殖效益不高，投資利潤率不劃算。筆者通過北方地區水產常規品種12種養殖模式的投資效益分析，供養魚朋友根據養殖條件、市場特點、資金和技術管理能力，參考選擇恰當的養殖模式，提高養殖效益。

1主要養殖模式效益比較

目前北方地區常規養殖品種主要養殖模式有：主養鯉魚、草鯉魚混養、主養草魚、魚套蝦、魚蝦混養、主養武昌魚、精養蝦、精養黃顙魚，正在起步的泥鰍養殖；放養大規格鯉魚、草魚種，縮短養殖周期，提早上市模式；放養1kg左右的商品草魚繼續養殖成2.5kg以上的大型商品草魚模式。現以1hm2水面為例，就其投資效益比較列表如下。

說明：

(1)灌注排水指每1hm2水面(1.5m水深)，灌水養魚15000m2；養殖過程排水注新水調節水質15000m2；排水清塘消毒15000m2；泥鰍養殖模式水深0.5m，灌、注、排水共計15000m2；以3kW農用泵每小時抽水60m2計算用電量；

(2)3臺3kW增氧機，主養鯉魚、草魚，草鯉魚混養模式，6-9月平均每天開機5h；魚套蝦、主養武昌魚、黃顙魚模式平均每天開機7h；魚蝦混養、精養蝦模式平均每天開機15h；泥鰍養殖無需配備增氧機。

(3)捕撈人工費：每次10人，每人150元，網具費100元。

(4)按養殖戶計算慣例，不計算花白鰱產量。主養魚綜合成本和利潤僅以主養魚(包括吃食的鯽魚)計算。

(5)各項投資分段時間不等，以平均6個月計算利息。

2分析討論

根據目前北方地區水產常規品種，在同等面積不同養殖模式的投資分析，總投資由大到小分別是精養泥鰍、精養黃顙魚、大型商品草魚、精養武昌魚、草鯉魚混養、主養鯉魚、主養草魚、放養大規格鯉魚、魚套蝦、放養大規格草魚、魚蝦混養、精養蝦；總利潤由大到小分別是精養泥鰍、精養黃顙魚、大型商品草魚、精養蝦、放養大規格草魚、魚蝦混養、魚套蝦、主養草魚、放養大規格鯉魚、精養武昌魚、草鯉魚混養、主養鯉魚；投資利潤率由低到高分別是主養鯉魚、草鯉魚混養、精養武昌魚、主養草魚、放養大規格鯉魚、魚套蝦、養殖大型商品草魚、魚蝦混養、精養黃顙魚、放養大規格草魚、精養蝦、精養泥鰍。但是，不同品種和養殖模式的養殖風險、養殖條件、市場需求、銷售范圍各有特點。

2.1主養鯉魚模式

是北方地區的傳統養殖模式，從長江以北到北方和西北地區養殖面積廣、病害少、產量高，是北方家庭用餐、辦理紅白喜事、企業、學校食堂主要消費對象。根據目前鯉魚養殖水平，綜合養殖成本接近9元/kg左右。每年春季放養10～20尾/kg的小規格鯉魚種，秋后集中上市季節，鯉魚的塘邊價一般9元/kg左右，甚至更低，僅能保本經營，其利潤靠配養的白鰱和花鰱獲得，投資利潤率不足10%(包括套養魚)，是常規養殖品種中投資利潤率最低的。隨著塘租費、餌料價格等費用的不斷上漲，放養密度越來越高、產量大，很容易造成供過于求，抗市場風險能力極低。每年這個季節，有一大批養殖戶因承包期滿或急需歸還貸款、支付賒欠餌料款，加之飼養管理水平、餌料質量的差異，而虧損或保本經營的不少。值得注意的是鯉魚雖然適應性強，容易養殖，隨著養殖環境的惡化，近年來鯉魚的暴發性魚病頻頻發生，防不勝防，一夜之間死亡上千斤甚至萬斤，2～3天死絕產的事例不少，養鯉魚也存在很大風險。

2.2主養草魚模式

從苗種培育到成魚養殖，1－2齡是發病高峰期，防不勝防，一旦發病，死亡率很高，也難治療斷根。北方一般大規模養殖的不多，魚種和商品魚產量不及鯉魚多。餐飲行業的招牌菜式“水煮魚”、“酸菜魚”和“火鍋魚”，以草魚為上等原料，需求量大，草魚的出塘價格一般比鯉魚差價每千克在1元以上，6-7月高溫季節價格更高，即是在秋后魚產品集中上市季節，價格隨鯉魚下降，但穩定和恢復上升快。養殖草魚在常規水產養殖品種中利潤較高，投資利潤率達32.22%，與武昌魚接近，但需求范圍比武昌魚大。主養草魚可以通過免疫、餌料選擇、投喂方法等措施控制病害；或面積較大的養殖場可按8∶2的面積配套苗種培養池，培養二齡草魚種供養殖商品魚，降低發病率，減輕損失。草魚種價格較高，春季放養秋季上市的養殖模式，宜選擇10～20尾/kg的小規格魚種放養，降低魚種投資，而且增長倍數高，降低了綜合成本。

2.3草鯉魚混養模式

養草魚比養鯉魚賺錢，養草魚有養殖風險，養鯉魚有市場風險。大部分養殖戶將草、鯉魚混養來降低風險，結果適得其反。草魚種比鯉魚種貴，草魚病多不僅增加了總體防病治病費用，而且大量鯉魚搶食藥餌，降低了治療效果。草魚的比例占30%以內，起不到增加養殖效益作用；比例各占50%，雖然增加了魚種和藥品費用，養殖效益能提高50%。

2.4魚套蝦、魚蝦混養、精養蝦模式

蝦是一項投資小、效益高、高風險的養殖項目，魚套蝦、魚蝦混養和精養蝦的投資利潤率雖然分別可達到36.90%、55.18%和76.55%。近幾年有120天成為百萬富翁的，也有幾十天將多年的積累付之東流的。華北地區養殖南美白對蝦，養殖區域以天津和唐山為主，這些區域水質特點是鹽堿，鹽度高有利于蝦的成活率和品質的提高。近幾年養蝦銷路不愁，面積不斷擴大，產量隨著增加，蝦價應該下降，但蝦價卻穩中有升，有兩個方面的原因：一是蝦與魚相比，養魚常年都有出塘，蝦一年出一季；部分有眼光的投資人，收購鮮蝦分級冷凍保鮮，確定商品品牌，淡季分批上市，增值空間很大，穩定了鮮蝦集中上市的價格；另一方面，養蝦存在很大養殖風險，種蝦品質下降，抗病能力減弱，養殖環境的復雜性、不可控性，一旦蝦病發生，幾天之內全軍覆沒。據了解，養蝦的成活率和成功率不到30%，而且，池塘條件和增氧配套設施要求高。

2.5主養武昌魚模式

武昌魚養殖在華北地區的北京市通州區永樂店鎮和平谷區馬坊鎮河奎村比較集中，有定向的商販采購販運，配送高檔賓館、酒樓、飯店。發病率低比草魚好養，養殖水面集中、養殖面積有限，有穩定的銷售渠道，養殖效益相對穩定。但武昌魚需求量小，農貿市場賣鮮活的武昌魚少見，不宜大水面養殖，因每次需求量不大，捕撈拉網成本高。武昌魚耗氧高，要求增氧設備配套齊全，水質調節和夜間管理不得疏忽。

2.6黃顙魚養殖模式

以天津薊縣青淀洼較為集中，及周邊零散養殖，由該地魚場專職人員負責魚種、餌料、商品魚銷售，主要銷售對象為高檔賓館、酒樓和飯店。以9月底前北京市場空缺和高溫季節本地產品運輸優勢，商品規格0.1kg以上，養殖成本在14元/kg左右，平均利潤近15萬元/hm2左右；既促進了苗種、餌料的銷售穩定，又維護了養殖戶的養殖效益；黃顙魚危害較大的是一點紅病(出血病)，一旦疏忽會全軍覆滅。

2.7泥鰍養殖模式

養殖泥鰍對池塘條件、水源、配套設施要求不高，而且運輸方便，流通范圍廣，國內南方市場需求大，出現季節性貨源不足，也可出口韓國、日本等東南亞地區。在華北地區剛起步，苗種靠外地引進和收集當地野生苗種，養成商品泥鰍成本17元/kg左右，苗種成本占40%；商品鰍以秋季最低價30元/kg左右，投資利潤率可達82%左右；不管是南方還是北方冬季貨源少，價格可達40元/kg左右，投資利潤率達141.36%。華北地區起步較早、有銷售渠道的養殖戶，利潤在30萬～45萬元/hm2，比養蝦利潤高和風險小。目前還沒有具備規模的苗種繁殖、養殖技術、市場產銷一體化服務的經濟實體，養殖規模零星分散，出現有價無市的現象。

2.8放養大規格鯉魚、草魚養殖模式

是在秋季或春季投放小規格鯉魚或草魚養殖模式的基礎上，改放大規格鯉魚或草魚種，鯉魚種要求在0.5kg、草魚0.25kg以上，能在7月底前上市，養殖周期縮短，提早上市，以緩解秋季魚產品集中上市、壓塘壓價的矛盾。這個階段的魚價正是北方地區新魚和存塘魚交替時期，新魚商品規格偏小，存塘魚不足，外地商品魚因氣溫高，成活率低運輸量小，運輸成本高，對本地魚價沖擊小，具有明顯的價格優勢，鯉魚每千克魚價比秋季至少高0.5元、草魚高1元以上。此外，該階段北方地區氣候溫和、無高溫、悶熱、陰雨天氣，養殖魚類生長速度快、發病率低、餌料系數低；主體魚上市后，7-10月水體環境寬松，氣溫高天然餌料繁殖快，熱水利于花鰱生長，溫水有利于白鰱生長，可以提高配養魚的個體規格和總產量。據調查，白鰱個體1.5kg以上，出塘價可以達到5～6元/kg，花鰱個體2kg以上，達到9～10元/kg，而白鰱個體1kg左右，只有4元/kg以內，花鰱個體2kg以下，8元/kg左右；高溫季節也是魚病高發期，主體養殖魚已經上市，可以減少用藥量，既環保又有利于食品安全，兩方面都可以降低養殖綜合成本，提高養殖效益。每公頃放養大規格鯉魚種養殖模式總投資減少26025元，總利潤增加38749.52元，投資利潤率由常規養殖模式的10?08%，提高到33.42%；放養大規格草魚種總投資減少9386.80元，總利潤增加24486.80元，投資利潤率由常規養殖模式的32.22%提高到59.30%。這兩種養殖模式的總投資減少，投資利潤率大幅度增加的原因，養殖主要成本的餌料投喂量減少、反季節上市魚的價格高，主養魚上市后，延長了花白鰱的生長期，個體和總產提高。

2.9大型商品草魚養殖模式

是指將1kg左右的商品草魚繼續飼養至2.5kg以上的大型商品魚，小規格商品魚來源可在原池保留一定密度繼續飼養，也可在秋季或春季低溫階段購買放養，要求體質健康、皮毛好、耐運輸，減少傷亡。該養殖模式的草魚已進入到3齡，快速生長、發病低、成活率高是這一階段的特點。投喂全價餌料當年可達2.5kg以上，如結合投喂青餌料體重可達5kg以上。大型規格的商品草魚貨源少，常年貨源無保證，市場價格高，但有一定的消費對象、區域和時間段，如華北的保定、滄州、石家莊地區重量2.5kg以上的草魚，出塘價14～16元/kg，主要由魚販配送賓館、飯店、農家樂、旅游點加工一魚兩吃或三吃。據了解西北的內蒙地區2.5kg以上的草魚市場價格可達24～30元/kg。個人消費主要是作為禮品禮尚往來，寓意年年有余；筆者在白洋淀旅游區見一游客購買兩條平均重量7.5kg左右的草魚，價格達到42元/kg，而且連魚帶水保持鮮活，小車攜帶極不方便，如加以包裝保持鮮活，便于攜帶，作為垂釣魚或禮品魚附加值更高。該養殖模式占用的資金時間長，常規養殖模式可以一次性出塘，收回投資；該模式以分次出塘，傳統節日為主，資金回收緩慢。

3發展趨勢

3.1市場變化的特點

據預測，我國“十二五”末，水產品人均需求量為12.36kg，總需求年增長率為4.16%，總需求呈增長趨勢。但局部地區由于水面資源、養殖模式、消費市場的差異，生產量的增長很容易超過需求量的增長或季節性需求，不可避免地引起市場供求關系變化。像主養鯉魚這類養殖容易、面積較大、集中放養、上市集中的大宗常規產品，很容易出現大起大落。當年魚種生產量不足、價格高時，會引起當年秋季商品魚價格比常年穩中有升，價格好銷售快，元旦、春節兩個消費高峰期消耗，存塘魚少，第二年開春和上年商品魚價格比常年高；同時，當年的魚價高會刺激魚種生產，激發養殖戶的養殖熱情，加大放養密度，秋后引起商品魚價格開始下降。由于上年開春魚價高，魚種生產量不減，又給第二年秋季商品魚價格趨勢定向，價格不會很高，至少兩年一個周期。極端氣候、畜禽產品的疫病、質量安全負面影響的新聞報道，也會引起市場供求關系的變化，這就是大宗常規養殖品種的市場特點。

3.2餐飲日常消費的變化

“民以食為天，食以安為先”，健康是人類追求的永恒主題。水產品是餐飲行業、大型企業、學校食堂、人們日常生活、藥膳保健、防病治病不可缺少的農產品。其中，餐飲行業是水產品消費的重點市場，據了解占50%的消費份額。隨著國家對公款高消費、高檔會所的整頓，許多高檔餐飲企業也降低消費標準，食材、菜譜平民化，大宗常規水產品需求量更大，特別是草魚、花鰱是流行菜式水煮魚、酸菜魚、火鍋魚、砂鍋魚頭等菜式的上等食材；大型企業、學校食堂是值得開發的消費市場，目前僅占30%的份額。北方大型企業較多，僅大學就有幾百萬人，以大鍋菜為主，適合鯉魚等大宗水產品的需求，但在儲運加工過程中，花費人力成本高，目前消費量不大，必須做好配送、去鱗、剖腹清洗銷售服務，才能擴大消費量。人們的日常生活消費對水產品的需求僅占20%，與人們的飲食習慣有關，蛋、奶、禽、肉仍然是目前主要消費產品，幾乎天天必不可少，三五天甚至十天半月吃一次魚很普遍；隨著人們生活水平的不斷提高，對食品結構不但要求吃飽、好吃、吃好，還要吃出健康與長壽的意識增強，以及對“吃魚的男人更健壯，吃魚的女人更漂亮，吃魚的兒童更聰明，吃魚的民簇更興旺”的倡導，“一日三餐有魚蝦”的局面會在百姓餐桌呈現。此外，人們對食品的風味、營養、品種、品質安全要求越來越高，這就需要生產者適時調整養殖模式、品種結構，質量安全控制，滿足消費市場需要。

3.3養殖水面的限制

土地和水是人類賴以生存的環境資源，環境資源的保護受到世界各國重視，隨著我國環境資源保護法律法規、各行業排放標準的完善建全，執法隊伍、執法力度的加強，養殖水面將從幾方面受到限制，也給現有養殖水面帶來商機。

(1)新增開挖漁塘將得到合理控制，特別是耕地、濕地、湖泊的資源保護。

(2)大中型引蓄水工程，網箱養魚合理控制，禁止向水體投喂餌料、施用肥料、農藥，避免水質污染和富營養化。目前南方一些省份已禁止在水庫網箱養魚和向水體施肥，北方地區已開始實施，河北省正在清除水庫網箱養魚，天津市余橋水庫周邊集雨區內1300多hm2水面禁止養魚，還有4600多hm2耕地改種經濟林木，避免水體被農藥、化肥污染，特別是遷西水庫面向華北、東北、西北的網箱草魚養殖基地的清退，給華北地區池塘草魚養殖帶來商機。

篇（10）

摘　要：利率市場化與房地產市場有著緊密的關系，國家利率政策的調整對房地產市場產生了一定程度的影響。本文通過分析沈陽房地產市場需求、供給及房地產價格受利率變化的影響情況，判斷利率調整對房地產市場是否存在積極影響，并提出防范利率機制失效的措施。

關鍵詞 ：利率調整；房地產市場；市場需求；供給；價格

中圖分類號：F293.35

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772（2015）08-0055-01

收稿日期：2015-02-11

作者簡介：鄧李杰（1982-），男，福建南平人，碩士，講師。研究方向：工程管理。

房地產市場化20 多年的發展歷程表明，貨幣調控政策與房地產市場的發展有著緊密的聯系。這種聯系如何表現，我國歷年來利率調整的數據對房地產市場的數據是否存在著影響，本文將以沈陽房地產為例，利用統計數據分析沈陽市房地產市場的現狀，厘清利率調整與房地產市場發展的關系，分析利率變化對房地產是市場需求、供給以及價格的影響。

一、我國的利率政策回顧

2006 年以來，我國利率政策調整經歷了緊縮階段（2006年4 月～ 2008 年8 月），寬松階段（2008 年9 月～ 2010 年9 月），再緊縮階段（2010 年10 月～ 2012 年5 月），再寬松階段（2012年6 月～至今）。在這樣的背景之下，作為調節資金供求杠桿的利率不斷調整, 必定會給整個房地產市場帶來一定的影響，主要包括對需求、供給和房價的影響。

二、利率調整對房地產市場的作用機理

1. 對需求的影響

利率的提高直接增加購房者的使用成本，消費型需求的置業成本增加，從而減少了消費需求。反之，貸款利率低時，房地產的需求增加。

2. 對供給的影響

貸款利率越高，房地產開發的成本越高，投資收益越低，房地產供給將下降。反之，貸款利率低時，房地產的供給將增加。

3. 對價格的影響

利率的上調將導致住宅建設成本增加，供給減少，市場價格有所回升，市場成交量下降，打擊市場信心，最終引起房地產價格下降。

三、利率調整對沈陽房地產市場的影響

1. 對房地產市場需求的影響

2006 年～ 2011 年，沈陽市商品房的年實際銷售面積從1107.10 萬平方米增長到1667.10 萬平方米，年均增幅約為10%，增長較為平穩，但2012 年后，受宏觀經濟形勢及房地產宏觀調控的影響，年銷售面積逐年下降，2014 年僅為1450.49 萬平方米（相當于2009 年的水平）。由此可以看出，由于沈陽市居民購房的需求較大、投資與養老需求逐步增加、外來人口購房需求加大及利率傳導機制不順暢等原因，造成利率調整對沈陽市房地產市場需求的影響是失效的。

2. 對房地產市場供給的影響

房地產投資中40% ～ 50% 來源于貸款，提高貸款利率，能在一定程度上抑制房地產開發貸款的增長，從而影響房地產投資的增速，進而抑制房地產供給。

由于貨幣政策具有時滯性，所以對房地產市場供給的影響也有滯后性。受2006 年開始的貸款緊縮政策的影響，2007年～ 2009 年，房地產開發投資的增幅下降，且商品房可供銷售面積從1607.26 萬平方米減少到1276.21 萬平方米；2008年9 月開始實行寬松利率政策后，房地產開投資增速加大，商品房可供銷售面積大幅增加，2011 年達到了最高點（2040.40萬平方米）；而2010 年10 月開始實行的再緊縮利率政策后，2012 年至今商品房可供銷售面積逐年下降。

由此可見，利率變化對房地產供給的影響符合利率調整對房地產市場的作用機理，但是這種影響具有滯后性。

3. 對房地產市場價格的影響

2006 年～ 2012 年，沈陽市商品房平均價格呈逐年增長的態勢，尤其是2009 年～ 2011 年的增幅較大，年均增幅約20%；2013 年和2014 年小幅下降，降幅未超過3%，屬于市場正常波動范圍。因此，利率調整對沈陽市房地產市場銷售價格的影響是失效的，其原因可能是利率調整未能很好地抑制需求，投資成本增加，建設用地投放不均衡，房地產供應結構不合理等。

四、結論與建議

通過分析，可以看出利率政策在調控沈陽房地產需求和價格方面失效，但在調控房地產供給方面卻起到了一定的作用。由于多種因素的影響使得利率對沈陽房地產需求的調控失效，從而在均衡機制作用下，利率對沈陽房地產價格的調控也失效。因此要保證沈陽房地產市場供需均衡，穩定沈陽房價，就應該從以下方面入手，完善我國利率機制和抑制沈陽房地產市場需求。

（1）加快利率市場化進程，強化利率約束效力。（2）調整住房供應結構，滿足市場多層次需求。（3）加快二手房市場建設，引導住房梯度消費。（4）加強交易環節和持有環節相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。

參考文獻：

[1] 鄧李杰. 房地產業宏觀調控政策對沈陽的房地產市場影響研究[J]. 中華建設科技,2012,(12):129-130．

[2] 劉志偉, 李濟生. 利率與房地產市場的關系分析[J]. 價格月刊,2007.(2):23-25.

[3] 鄧李杰. 沈陽縣域房地產市場發展對策分析[J]. 消費導刊,2014(3).