房地產(chǎn)目前狀況分析匯總十篇

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篇（1）

在我國，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的作用。從需求方面來說，個人房地產(chǎn)信貸對于刺激房地產(chǎn)行業(yè)需求的作用亦是十分明顯。同時，對于商業(yè)銀行來說，通過有效信貸發(fā)放來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對其控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險、擴(kuò)展自身收入來源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環(huán)境下，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)基于最新的外部環(huán)境建立一套完善的房地產(chǎn)相關(guān)信貸風(fēng)險控制機(jī)制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)信貸的科學(xué)發(fā)展，也間接推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險誘發(fā)因素分析

目前，我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款主要可以依照貸款對象及貸款用途分為個人住房信貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩種。由于這兩種不同性質(zhì)的貸款發(fā)放模式、用途、性質(zhì)均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產(chǎn)貸款出發(fā)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的形成和傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行分析。

（一） 個人住房貸款信貸風(fēng)險誘因分析

房地產(chǎn)個人住房貸款是指房地產(chǎn)購買者以其購買房產(chǎn)價值為抵押，從而獲取銀行貸款以補充其房產(chǎn)購買資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產(chǎn)信貸中，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險主要來自于貸款者違約的信用風(fēng)險和市場利率波動等因素引致的市場風(fēng)險。

在個人住房貸款的違約風(fēng)險的產(chǎn)生和傳導(dǎo)機(jī)制內(nèi)，風(fēng)險誘發(fā)因素往往可以歸結(jié)為：還貸能力惡化：商業(yè)銀行的個人住房貸款借款人因失業(yè)、患病、所經(jīng)營企業(yè)出現(xiàn)困難等情況使其無力償還所借資金。借款人道德風(fēng)險：個人借款者由于房價下行導(dǎo)致違約對其有利的情況下往往會實施“斷供”行為來為自身謀取利益，例如目前多地出現(xiàn)的房價下行使貸款者發(fā)現(xiàn)其購買新房的房款低于其在剩余還款期內(nèi)所應(yīng)償還的住房貸款總額并因此實施斷供。利率波動風(fēng)險：由于房地產(chǎn)個人信貸的期限較長、數(shù)額較高，因此當(dāng)市場利率出現(xiàn)波動時，該房地產(chǎn)抵押貸款的價值就會出現(xiàn)相應(yīng)波動，并且利率的波動也會對借款人的還款能力產(chǎn)生一定的影響，從而影響住房個人信貸的信用風(fēng)險水平。

當(dāng)個人住房信貸的借款人出現(xiàn)還貸能力惡化、道德風(fēng)險升高，市場信貸利率發(fā)生不利于銀行的變化時，商業(yè)銀行的個人住房貸款的信貸風(fēng)險便有可能發(fā)生變化，從而產(chǎn)生對商業(yè)銀行不利的情況，其傳導(dǎo)過程如圖2所示。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸風(fēng)險誘因分析

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是以在建的房地產(chǎn)工程、在建地產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)等可盈利資產(chǎn)為抵押物，從而從銀行獲取房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的一種信貸模式，是目前房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的一種主要形式。

由于房地產(chǎn)市場的抵押物價值波動性低于證券類的金融資產(chǎn)，并且其收益率較有保障，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款是目前商業(yè)銀行的主要利潤來源之一。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在的主要風(fēng)險誘因可以歸納為：滯銷風(fēng)險：隨著目前我國房價下行可能的增大，房地產(chǎn)消費市場的低迷加大了房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的抵押物房產(chǎn)的滯銷風(fēng)險，而房產(chǎn)滯銷將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風(fēng)險。建設(shè)風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身資金鏈斷裂、建設(shè)成本超出預(yù)算、不可抗力因素等原因無法繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行所獲抵押物無法升值進(jìn)而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)信貸損失的現(xiàn)象。道德風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于不正當(dāng)?shù)尿_貸目的，通過“假按揭”、墊付首付款等行為規(guī)避國家監(jiān)管政策從而從商業(yè)銀行騙取房地產(chǎn)開發(fā)貸款的行為。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款往往數(shù)額較大，一旦發(fā)生壞賬損失后對于商業(yè)銀行的沖擊較大，因而對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸風(fēng)險控制對于商業(yè)銀行的經(jīng)營來說十分重要。

新形勢下銀行信貸風(fēng)險控制措施設(shè)計

（一）健全個人信用監(jiān)控機(jī)制

目前，我國個人信用監(jiān)控體系建設(shè)已經(jīng)獲得初步成效，商業(yè)銀行通過個人信用監(jiān)控系統(tǒng)可以獲取包括個人住房信貸申請者的個人身份及戶籍信息、居住職業(yè)資料、銀行卡消費記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細(xì)及擔(dān)保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評估個人住房信貸申請者的信用風(fēng)險水平。然而目前我國商業(yè)銀行對于個人信用情況的監(jiān)控依然停留在靜態(tài)觀測階段，通常商業(yè)銀行只會在貸款發(fā)放審核時對個人住房貸款申請者的信用狀況進(jìn)行核查和評估，而在完成貸款發(fā)放后并不會主動關(guān)注個人住房信貸還款人的經(jīng)濟(jì)狀況的變化，因而這種缺乏主動管理和預(yù)警的個人信用監(jiān)控機(jī)制不利于新調(diào)控環(huán)境下銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的有效控制。

我國商業(yè)銀行可以通過建立一套個人信用動態(tài)監(jiān)控規(guī)則來控制房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險。在商業(yè)銀行的個人信用監(jiān)控機(jī)制中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)針對每一個個人住房貸款的申請者的具體情況，如貸款金額、抵押房產(chǎn)價值、職業(yè)背景等因素確定該貸款者的主要收入性質(zhì)（固定收入或經(jīng)營性收入）、收入來源穩(wěn)定性（是否受行業(yè)波動的影響）、居住流動性特征（是否易于遷移規(guī)避貸款追討）、非流動資產(chǎn)構(gòu)成（是否有較多的其他抵押資產(chǎn)可供緊急情況變現(xiàn)），在確定這些特征的基礎(chǔ)上將個人住房信貸申請者的信貸風(fēng)險水平劃分為不同的層級。

對于低風(fēng)險的個人住房信貸申請者，在完成住房貸款發(fā)放后只需定期監(jiān)控該申請者的還款進(jìn)度，除非出現(xiàn)延期繳納的情形，否則不對該類申請者進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控。對于中等風(fēng)險的個人住房信貸申請者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過建立一套動態(tài)的監(jiān)控規(guī)則，以預(yù)警性的動態(tài)監(jiān)控指標(biāo)（如單位時間內(nèi)緩繳次數(shù)、單位時間內(nèi)個人收入負(fù)向變動率、單位時間內(nèi)個人信用狀況惡化度、單位時間內(nèi)個人居留地變動頻率）來確定該等級消費者近期是否存在違約風(fēng)險從而確定是否對該等級的借貸人實施預(yù)防措施。對于高風(fēng)險等級的個人住房信貸申請者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過較為頻繁的信用狀況監(jiān)控，甚至指派專門的監(jiān)督跟進(jìn)人員對該類別住房貸款申請者的信用狀況進(jìn)行動態(tài)跟蹤從而提前發(fā)現(xiàn)該類人員的違約可能，盡早采取相應(yīng)的防范措施。

（二）建立抵押物價值監(jiān)測系統(tǒng)

為了有效保障商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸抵押物價值的完備性和增值能力，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在堅持履行我國相關(guān)監(jiān)管部門所要求的對抵押物合規(guī)性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立一套更加全面的抵押物價值監(jiān)測系統(tǒng)，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的抵押物價值進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測與跟蹤。

在目前房價地價下行壓力較大的環(huán)境下，商業(yè)銀行在完成住房信貸發(fā)放后應(yīng)當(dāng)定期對抵押房產(chǎn)、地塊、在建工程價值進(jìn)行價值變動檢測，重點考察這些房地產(chǎn)型抵押物的地塊增值潛力、所處區(qū)域規(guī)劃變化、房產(chǎn)功能用途變更、交通配套設(shè)施完善進(jìn)度、工程建設(shè)質(zhì)量等因素，在這些因素發(fā)生重大變化時對商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)信貸的抵押物價值進(jìn)行重新評估，從而觸發(fā)對應(yīng)的應(yīng)對策略，避免銀行的信貸損失。

此外，商業(yè)銀行的抵押物檢測系統(tǒng)中還應(yīng)當(dāng)包括商業(yè)銀行內(nèi)部人員的操作風(fēng)險控制，即商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)對處理房地產(chǎn)貸款的相關(guān)人員、部門進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督和有效的內(nèi)部控制，避免其內(nèi)部人員在房地產(chǎn)相關(guān)貸款發(fā)放過程中出現(xiàn)違背法定房地產(chǎn)抵押處理程序的行為。

（三）完善房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警

由于目前我國政府針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策較多，并且各級地方政府對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的細(xì)化程度和執(zhí)行力度不同，因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險控制過程中還應(yīng)當(dāng)依據(jù)各個地區(qū)的實際情況，通過有針對性地分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的運行狀況來專門制定對應(yīng)的信貸風(fēng)險控制政策。因此，我國商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下應(yīng)當(dāng)建立一套完善的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，以此來規(guī)范各級地方分行機(jī)構(gòu)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的預(yù)警機(jī)制，從而通過規(guī)范化的流程督促其下屬機(jī)構(gòu)有效地預(yù)警當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險。

商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門的風(fēng)險預(yù)警評估小組，定期對該地區(qū)房地產(chǎn)市場上，各種類型房地產(chǎn)的總體開發(fā)進(jìn)度、政府土地供應(yīng)規(guī)模變化、房地產(chǎn)項目銷售狀況、房地產(chǎn)交易價格波動進(jìn)行動態(tài)記錄，同時組織內(nèi)部專家專門討論本地房地產(chǎn)市場的風(fēng)險水平及其最近調(diào)控政策對該行業(yè)發(fā)展的影響，從而對銀行所持有的相關(guān)貸款所可能面臨的行業(yè)整體下行風(fēng)險進(jìn)行評估。同時各級地方銀行應(yīng)當(dāng)將這些信息匯總報送至較高級，從而形成一個總體的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險估計，方便商業(yè)銀行高級管理者能夠有效預(yù)警房地產(chǎn)市場的整體風(fēng)險。為了減少該房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的實施成本，商業(yè)銀行可以要求各級地方機(jī)構(gòu)根據(jù)自身所持有的房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模大小，制定不同級別的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，對于房地產(chǎn)信貸規(guī)模較小的分支機(jī)構(gòu)可以適當(dāng)減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學(xué)合理地貫徹該預(yù)警機(jī)制。

（四）發(fā)展和創(chuàng)新風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁技術(shù)

隨著我國金融市場改革的逐步深入，我國商業(yè)銀行進(jìn)行金融創(chuàng)新從而規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，也是商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的有效途徑之一。隨著我國政府對于金融管制的逐步放開，商業(yè)銀行已經(jīng)可以實現(xiàn)一定程度的金融創(chuàng)新從而轉(zhuǎn)嫁其房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險。自2005年我國銀監(jiān)會和央行實施《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》以來，已經(jīng)陸續(xù)有部分商業(yè)銀行通過發(fā)行個人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產(chǎn)相關(guān)貸款打包發(fā)行，并取得了不錯的成效，因此在可預(yù)見的未來，為了盡可能地減少房地產(chǎn)市場波動給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制體系帶來的沖擊，通過信貸資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新手段來轉(zhuǎn)嫁商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險十分重要。

由于我國商業(yè)銀行均帶有一定的國有背景，且在我國特有的市場經(jīng)濟(jì)體制下，通過尋求政府支持和擔(dān)保來進(jìn)行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化是我國商業(yè)銀行可以采用的創(chuàng)新手段。我國商業(yè)銀行可通過行業(yè)聯(lián)盟并推動形成政府扶持的擔(dān)保公司，以一定的資金池為擔(dān)保將商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款打包成具有政府擔(dān)保的證券理財產(chǎn)品，從而借助政府信用向市場發(fā)放，促進(jìn)商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)證券化進(jìn)程，同時也可以避免目前商業(yè)銀行通過借助信托機(jī)構(gòu)發(fā)行信貸類理財產(chǎn)品，從而進(jìn)行表外房地產(chǎn)貸款發(fā)放帶來的金融衍生品風(fēng)險，最終促進(jìn)我國銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸發(fā)放業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

（五）引入第三方監(jiān)督評估機(jī)制

目前我國商業(yè)銀行由于機(jī)構(gòu)龐大，其運營成本較高，因此在未來商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制系統(tǒng)構(gòu)建過程中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過將部分職能外包給第三方監(jiān)督評估機(jī)構(gòu)的方式來降低自身的信貸風(fēng)險控制成本。商業(yè)銀行可以將其房地產(chǎn)信貸的標(biāo)的項目的資產(chǎn)價值評估、資產(chǎn)變動狀況檢測等職能外包給公信度較高的第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，從而借助專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果來提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制機(jī)制的控制效率，最終實現(xiàn)更加優(yōu)化的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制。

結(jié)論

隨著目前我國社會各界對于房地產(chǎn)行業(yè)暴利和房價持續(xù)高漲情況的關(guān)注，我國政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度正不斷加大。在我國越來越趨于高壓電房地產(chǎn)調(diào)控政策下，我國商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險控制時應(yīng)當(dāng)采取的更加動態(tài)化、全面化和創(chuàng)新化的信貸風(fēng)險控制措施，從而實現(xiàn)對自身房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的有效監(jiān)控和風(fēng)險控制。

篇（2）

外界一直對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動成立了自身設(shè)計、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對自身充滿自信，并且堅持認(rèn)為，儲備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會積極儲備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會顧及到企業(yè)的財務(wù)狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項目式的，該種組織架構(gòu)并不會隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。通常，某個房地產(chǎn)公司在競標(biāo)中競得一塊地之后，就會在最短的時間內(nèi)成立相關(guān)的項目，因此，這一項目公司的財務(wù)報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項目開始施工之后大概一年的時間進(jìn)行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉(zhuǎn)就會存在很大問題。同時，當(dāng)項目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產(chǎn)形勢較好的情況下，項目預(yù)售之后的半年時間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時間段主要是在交房的這個階段來進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長此以往，房地產(chǎn)項目一般會陷入一個循環(huán)中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財務(wù)報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項目比較多的房地產(chǎn)公司，財務(wù)報表上的收入只是以前年度項目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項目的現(xiàn)金流，兩者并不對應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)報表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時盈利情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法

1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析

國家對房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場中，供求關(guān)系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產(chǎn)的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數(shù)的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。

2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析

（1）完工確認(rèn)收入法

房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來確認(rèn)收入，僅僅只是用來確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說的完工確認(rèn)收入法。

（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因

分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來進(jìn)行的，也就是說，要嚴(yán)格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認(rèn)收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實狀況來看，所實行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動負(fù)債表中列支而已。現(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險及其收益的情況下，若是開發(fā)商對商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績波動及其財務(wù)指標(biāo)不真實，不能及時的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的真實有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財務(wù)報表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運用的前提條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來進(jìn)行收入和費用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費用估計。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用百分比法進(jìn)行會計核算的優(yōu)勢所在

第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會計收入特點體現(xiàn)在成本計算上。項目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長，從立項、到建設(shè)、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準(zhǔn)確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。現(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會計準(zhǔn)則15號—建造合同的》明確規(guī)定來進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來進(jìn)行收入確認(rèn)。對比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點之一就是能夠反映企業(yè)的財務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會受到開發(fā)方的實力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時候，說明該項目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對于購房者而言由于預(yù)售時房地產(chǎn)公司已在房交所對購房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。各個企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務(wù)指標(biāo)也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認(rèn)的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。

篇（3）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)策劃 增值稅

從當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況來看，稅務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)成為了企業(yè)的主要支出之一，與企業(yè)的切身利益聯(lián)系的最為緊密。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何優(yōu)化稅務(wù)結(jié)構(gòu)，合理控制稅務(wù)成本，已經(jīng)成為了企業(yè)經(jīng)營的首要問題。從國內(nèi)的大環(huán)境來看，國家對于房地產(chǎn)市場的政策趨于嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時代也將終結(jié)，在這種狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中處于優(yōu)勢地位，就要做好稅務(wù)策劃工作，要通過稅務(wù)策劃將企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業(yè)的稅務(wù)支出，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和稅務(wù)負(fù)擔(dān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況主要是營銷自己的產(chǎn)品—商品房，這與其他的營銷企業(yè)的目的一致，但是又有著許多不同，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況呈現(xiàn)著以下特點：

1．商品房的建設(shè)過程是一個復(fù)雜的計劃性較強(qiáng)的過程

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要是建設(shè)并銷售商品房，而整個建設(shè)及銷售過程包括征地、拆遷、設(shè)計、建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，所有這些過程都需要周密的計劃。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，投資額度大

由于房地產(chǎn)企業(yè)的整個商品房開發(fā)過程環(huán)節(jié)多，每個環(huán)節(jié)需要充足的準(zhǔn)備時間和開展時間，所以房地產(chǎn)企業(yè)的整體開發(fā)周期較長。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程需要支付大量的征地費、拆遷補償、設(shè)計費及材料費，所以投資額度大。

3．房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房的經(jīng)營風(fēng)險較其他產(chǎn)品要大一些

房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房與其他產(chǎn)品不同，其他產(chǎn)品的生產(chǎn)周期短，資金回籠快。而商品房建設(shè)周期長，屬于大宗消費項目，建設(shè)之后又面臨著一個較長的銷售期，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險較其他產(chǎn)品要大。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務(wù)項目。從總體稅務(wù)負(fù)擔(dān)來講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)偏高，征收比例為：營業(yè)稅交納比例為銷售收入的5%，企業(yè)所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就要做好稅務(wù)策劃工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種分析

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種可以按照商品房的開發(fā)過程來劃分，主要分為以下幾種：

1．房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備階段涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段主要需要交納兩種稅務(wù)項目，一是耕地使用稅，這主要是發(fā)生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。

2．房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種

房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種主要有建筑營業(yè)稅、合同印花稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。這幾種稅務(wù)的交納比例為建筑營業(yè)稅按照營業(yè)額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)地方標(biāo)準(zhǔn)確定。

3．房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

房地產(chǎn)在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。

（1）營業(yè)稅是針對房地產(chǎn)項目銷售行為征收的，征收比例是營業(yè)額的5%，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據(jù)國家的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數(shù)量計算的。（4）企業(yè)所得稅主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務(wù)。目前企業(yè)所得稅的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是25%。（5）房產(chǎn)稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產(chǎn)生收入征收的稅種。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的具體辦法和措施

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃是一種降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的有效手段，因此，為了降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，目前多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：

1．房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃

在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個：（1）根據(jù)企業(yè)實際的借款規(guī)模，計算產(chǎn)生的利息水平，然后選擇適合企業(yè)的利息扣除的辦法，便于企業(yè)減少稅務(wù)支出。（2）研究國家的相關(guān)政策，特別是國家關(guān)于土地增值稅的起征點的優(yōu)惠政策，研究透了之后，按照相關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行，減低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。（3）合理利用分拆、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營行為，降低由于整體經(jīng)營而帶來的高額的增值稅負(fù)擔(dān)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃

做好房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃，主要應(yīng)該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因為按照國家的政策，企業(yè)所得稅可以延后一段時間交納。二是要研究稅務(wù)法律的規(guī)定，做好稅前的企業(yè)經(jīng)營所得的扣除。

3．房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃

房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業(yè)業(yè)務(wù)的拆分工作，有效剝離價格以外的費用。二是將商品房的其他合同與營業(yè)合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

篇（4）

統(tǒng)計顯示，截至2011年三季度末，已有新募房地產(chǎn)基金22只，募集到位32.25億美元。12月8日，全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會長張民耕在深圳舉行的一個行業(yè)論壇上表示，目前我國房地產(chǎn)基金規(guī)模至少達(dá)到千億之多。不過，進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托將面臨更多挑戰(zhàn)。

地產(chǎn)基金持續(xù)火爆

與銀行、信貸相比，房地產(chǎn)私募基金有著便利、靈活的突出優(yōu)勢。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在融資渠道收縮、融資難度增加的情況下，私募基金應(yīng)該說是增加了一個新的融資渠道。

事實上，目前市場上大部分房地產(chǎn)私募基金都是房地產(chǎn)公司設(shè)立并投資于自身的項目，從本質(zhì)上說是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個新的資金來源。目前，包括萬科、金地、華潤、復(fù)地等知名開發(fā)商均已試水房地產(chǎn)私募基金，此外，有意設(shè)立房地產(chǎn)私募基金的地產(chǎn)巨頭也不在少數(shù)。

大量房地產(chǎn)基金不斷成立，國內(nèi)房地產(chǎn)基金規(guī)模急劇膨脹。歸根結(jié)底，開發(fā)商資金鏈趨緊是房地產(chǎn)基金興起的直接原因。

隨著寒冷的冬天來臨，房地產(chǎn)市場也緊隨著入冬。讓開發(fā)商略感欣慰的是，臨近年底，央行在表態(tài)貨幣政策“適度微調(diào)”之后，于11月30日晚間宣布，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。三年來央行首次下調(diào)存準(zhǔn)率，市場迎來近4000億的資金釋放。

這一消息，對缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)是否是好消息呢?“貨幣政策‘適度微調(diào)’，或定向或定量寬松有助于信貸增長，對房地產(chǎn)市場宏觀上來講是利好消息。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。但是，當(dāng)前存準(zhǔn)率的單次下調(diào)，從微觀層面不一定表現(xiàn)為對開發(fā)貸款的松動，也不一定表現(xiàn)為馬上會對住房貸款信貸額度的放松。另外，單次的下調(diào)其幅度也有限。因此，短期內(nèi)至明年年初來講，開發(fā)企業(yè)資金面的狀況難以改觀。“2012年年初開發(fā)商的資金鏈不可能有大幅松動。”張宏偉說。

上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍也認(rèn)為，在這種情況下，開發(fā)商缺錢的局面難以改觀，地產(chǎn)私募基金會延續(xù)火爆局面，但未必會比2011年更火爆。

“盡管目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金行業(yè)發(fā)展尚不成熟，但卻是大勢所趨。”中原研究部總監(jiān)宋會雍也認(rèn)為，明年房企的資金狀況將深度惡化，行業(yè)風(fēng)險加大，對地產(chǎn)基金的需求會有明顯增大。

外資基金不斷殺入

房地產(chǎn)投資基金作為高利率資金融資的方式之一，也成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進(jìn)入。

不久前，有消息稱，對沖基金大鱷索羅斯與香港房地產(chǎn)開發(fā)商以及地產(chǎn)秘密見面，計劃成立房地產(chǎn)投資基金，伺機(jī)向中國內(nèi)地高端樓盤投資。這一基金可能被中國開發(fā)商用作房地產(chǎn)項目融資途徑之一。

另外還有報道稱，管理著一只規(guī)模達(dá)948億美元房地產(chǎn)基金的投資公司BREGlobal Investors目前正考慮對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行四年來的第一筆投資。另據(jù)上海媒體披露的消息，目前已有基金組團(tuán)以5～7折的售價抄底上海樓市。

對此，高力國際華東區(qū)董事總經(jīng)理翁琳分析說，總體來講，房地產(chǎn)基金還是會長期看好中國樓市的，只是調(diào)整了投資方向。

“2011年我們看到很多地產(chǎn)基金持續(xù)加大在中國一線城市商業(yè)地產(chǎn)的投入，調(diào)控政策恰恰提供了他們與國內(nèi)開發(fā)商在二三線城市合作的良機(jī)，這種趨勢將在2012年延續(xù)。”翁琳認(rèn)為，中國市場對于外資地產(chǎn)基金來說從來沒有降過溫。2011年很多機(jī)構(gòu)投資者紛紛成立了人民幣基金，從而簡化了他們的投資流程，并且內(nèi)資企業(yè)如保險企業(yè)等也紛紛加入了房地產(chǎn)投資這個領(lǐng)域，相信2012年將會是內(nèi)外資共舞的一年。

不過，還有部分業(yè)內(nèi)人士對此持有不同的意見。“受政府對房地產(chǎn)行業(yè)保護(hù)及外匯管制等政策影響，目前，外資基金對中國房地產(chǎn)市場的真正影響非常有限，外資想要大規(guī)模進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場不太可能。”海通國際房地產(chǎn)行業(yè)分析師侯凌中表示，不過，他也表示，中小房企目前資金鏈非常緊張，在市場波動中，外資房地產(chǎn)投資基金更容易談出好價錢和項目。

房地產(chǎn)信托走勢悲觀

相比地產(chǎn)私募基金的火爆，房地產(chǎn)信托在2011年可謂幾多挫折。

自2011年8月，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于做好房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)測工作有關(guān)事項的通知》后，新成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模占比逐步下降。

易居研究部負(fù)責(zé)人表示，2012年的房地產(chǎn)信托業(yè)將不容樂觀，主要原因有：一是，受對樓市預(yù)期悲觀的影響，信托募集資金規(guī)模將縮減；二是，由于房地產(chǎn)信托成本較高，因此，大型企業(yè)一般不通過信托融資，而資金狀況本來就不佳的小型開發(fā)商也將難以支付過高的成本；三是，信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管更為嚴(yán)格，這對低迷市場下的信托業(yè)務(wù)，無疑也是雪上加霜。

對此，同策研究部總監(jiān)張宏偉有不同的看法。他解釋說，一是開發(fā)企業(yè)需要通過銀行以外渠道進(jìn)行融資，另外，房地產(chǎn)信托越來越成熟，越來越多房企認(rèn)識到它的作用，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托市場規(guī)模還不大，還處于發(fā)展階段，整個市場環(huán)境也期待房地產(chǎn)信托成熟起來，應(yīng)該來說，明年是房地產(chǎn)信托快速發(fā)展的一年。

篇（5）

進(jìn)入新時期，伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場迎來了大發(fā)展時期，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了巨大的商機(jī)。但是，與此同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模大、資金占有量大、資金使用周期長，使企業(yè)的會計核算面臨比較大的問題。如果會計核算不到位，工作環(huán)節(jié)處理不恰當(dāng)，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)的投資 項目的資金使用造成影響，同時有可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的研究，積極探尋相應(yīng)的解決對策，對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理、推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展等都起著至關(guān)重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題

現(xiàn)代企業(yè)的會計核算工作不僅包括傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)活動結(jié)束后的資金記賬、結(jié)算、報賬等過程，同時也新加入了會計核算之前和核算過程之中的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容。而從目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作的開展仍然存在諸多問題，主要表現(xiàn)在這幾個方面：

(一)會計科目的設(shè)置不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算存在的最突出的一個問題就是其會計科目的設(shè)置極不合理，且行業(yè)內(nèi)的會計科目也比較桓鑾。目前，我國的新會計準(zhǔn)則對金融、石油、銀行等各個行業(yè)都設(shè)置了專業(yè)的會計科目，但是卻沒有設(shè)置針對房地產(chǎn)企業(yè)的專屬會計科目。各企業(yè)都是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r來設(shè)置會計科目，沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本費用項目包括土地征用及差錢補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等內(nèi)容。工程的費用項目繁多且涉及的會計內(nèi)容十分復(fù)雜。例如僅開發(fā)間接費用就包括工程管理費、資本化借款費用、營銷設(shè)置建造費、物業(yè)管理完善費、行政管理費等內(nèi)容。開發(fā)間接費用核算與工程項目的開發(fā)直接相關(guān)，但是它所包含的費用項目不能明確是屬于哪一特定的開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用支出，在會計科目的設(shè)置上還不夠完善，不能對各項費用的屬性進(jìn)行明確，有時造成在對開發(fā)間接費用成本進(jìn)行核算時找不到項目費用的出處。會計科目的混亂給房地產(chǎn)企業(yè)后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期都比較長，項目建設(shè)要分成好幾個階段，項目要通過驗收到竣工結(jié)算的時間跨度大，而各不同階段的建設(shè)單位在會計科目的設(shè)置上不統(tǒng)一，無疑極大地增加了會計核算人員的工作量，使得工作人員進(jìn)行梳理賬目、核算等竣工結(jié)算的工作時間大大增加。

(二)缺乏真實、準(zhǔn)確的會計信息披露

現(xiàn)代企業(yè)建立完善的信息披露制度是保證企業(yè)內(nèi)部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保證企業(yè)會計信息披露的準(zhǔn)確、真實。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是大投資、大規(guī)模的項目開發(fā)，企業(yè)需要承擔(dān)更大的投資風(fēng)險。不僅需要面對土地開發(fā)風(fēng)險，同時還要應(yīng)對市場和政策風(fēng)險。在如此高風(fēng)險下，要求房地產(chǎn)行業(yè)擁有更加充分的風(fēng)險披露。但是，從目前我國的會計制度的發(fā)展?fàn)顩r來看，針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策和會計體制還不是很完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息風(fēng)險披露得不到強(qiáng)有力的制度保障，不能真實、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的財務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的主要載體是企業(yè)的財務(wù)會計報表，主要包括了企業(yè)的利潤表、資產(chǎn)負(fù)債情況表、現(xiàn)金流量表以及企業(yè)所有權(quán)的變動情況表等。從房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表來看，目前，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告中的信息披露存在比較嚴(yán)重的虛假信息情況。這主要是因為許多房地產(chǎn)企業(yè)出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財務(wù)報告中對一些項目的會計信息進(jìn)行蓄意的造假的行為，使得企業(yè)會計信息的披露失真。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的失真對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有效性的發(fā)揮產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，虛假的會計信息不能反映企業(yè)真實的資產(chǎn)和負(fù)債情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)有可能因為突發(fā)的事故、金融風(fēng)險等狀況而陷入危機(jī)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)核算復(fù)雜

目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目都是先有開發(fā)商自行開發(fā)出來，讓后再向外售賣，加之不少購買者都是采用分期付款來購房。折舊使得房地產(chǎn)企業(yè)的項目收入變得比較復(fù)雜。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的商品開發(fā)銷售一般包括自行開發(fā)后進(jìn)行銷售以及房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來進(jìn)行開發(fā)。這兩種銷售方式的收入確認(rèn)不太一樣。第一種銷售收入的確認(rèn)比較復(fù)雜，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長、投資大，商品的價值大等特點，這使得其商品的銷售收入一般通過預(yù)售以及分期付款等方式來進(jìn)行確認(rèn)，這種確認(rèn)方式時間長、手續(xù)繁雜，存在一定的變數(shù)。而第二種商品銷售方式的收入確認(rèn)比較簡單，一般就是按照建造合同的規(guī)定來進(jìn)行收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)項目的效益回收時間長。此外，由于目前對房地產(chǎn)企業(yè)的收入的界定還比較模糊，并沒有一個定性化的解釋，這使得一些不良開發(fā)商采取投機(jī)取巧的方式來幫助房地產(chǎn)企業(yè)掩蓋其存在的問題。例如通過財務(wù)會計報表作假等方式來誤導(dǎo)使用者等。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的對策

(一)設(shè)置科學(xué)、合理的跨級科目

改善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算問題，首先就要從設(shè)置科學(xué)、合理的會計科目來著手。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合行業(yè)的整體發(fā)展情況以及企業(yè)自身的項目開發(fā)數(shù)量、規(guī)模等各方面的內(nèi)容，設(shè)置能夠滿足項目開發(fā)的會計科目。如果企業(yè)的下屬單位不需要采用獨立核算，那項目建設(shè)就不需要再設(shè)立另外的間接費用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡化會計核算的流程，節(jié)省會計人員的工作時間，提高會計核算的效率。而在項目建設(shè)過程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的項目需要來建立必要的臺賬，主要包括銷售臺賬、合同管理臺賬、物業(yè)管理臺賬、工程付款臺賬、所得稅管理臺賬等，并且對不同的會計核算對象設(shè)置不同的賬目卡片，將真?zhèn)€項目的成本費用記錄清楚，保證竣工結(jié)算的真實、準(zhǔn)確。

(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露，企業(yè)應(yīng)該在廣泛搜集各種信息的基礎(chǔ)上，對各類企業(yè)信息進(jìn)行科學(xué)、合理的篩選、分析、核對及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個方面來加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露：一是加強(qiáng)對土地成本信息披露。土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本中最重要的一部分，而土地資源的優(yōu)劣也決定了房地產(chǎn)項目在日后的發(fā)展前景，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告中要對土地成本以及土地的儲備量等信息進(jìn)行專門的披露注釋。二是項目全過程的資金信息披露。要對企業(yè)項目的各個分項目的現(xiàn)金流量的信息進(jìn)行過披露，包括項目的設(shè)備資金成本、工程建設(shè)資金成本、工資成本等現(xiàn)金支付信息都要有所披露。三是項目的質(zhì)量保證金信息披露。根據(jù)房地產(chǎn)項目建設(shè)的高風(fēng)險性，對項目的質(zhì)量保證金信息進(jìn)行披露也是必要的，根據(jù)財務(wù)報告的信息披露，建立科學(xué)、合理的質(zhì)量保證金制度，以此來幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效地規(guī)避建設(shè)風(fēng)險。四是建立完善的內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)的建設(shè)，主要應(yīng)該從這兩方面的考慮，一是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息的交流和共享，即實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統(tǒng)，主要是指通過行業(yè)組織、業(yè)務(wù)合作企業(yè)、市場調(diào)查、市場反饋、媒體組織、國家監(jiān)管部門等渠道來獲取相關(guān)的信息。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的確認(rèn)

對新會計準(zhǔn)則進(jìn)行深入了解的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的項目銷售的收入的范圍進(jìn)行確認(rèn)是完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算需要從法律標(biāo)準(zhǔn)和財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩方面來予以明確。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時還包括轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)以及出售相關(guān)的配套設(shè)施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規(guī)定和財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的收入是堅決不應(yīng)被允許的。房地產(chǎn)企業(yè)要把握好這個標(biāo)準(zhǔn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的項目收入應(yīng)該是在工程的竣工驗收且完成房屋使用權(quán)的移交后，才能最后對銷售收入進(jìn)行確認(rèn)。

三、結(jié)束語

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算問題的研究已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中一個非常重要的組成部分。而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面存在的問題的分析，探尋完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策成為有效控制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的一個重要內(nèi)容。只有真正解決好企業(yè)的會計核算問題，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長效發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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[2]李曉鳳.試論強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的具體措施[J].企業(yè)導(dǎo)報,2012(01)

篇（6）

20世紀(jì)80年代開始，中國的房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)，并得到空前巨大的發(fā)展，如今房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要的組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會直接或間接地對區(qū)域經(jīng)濟(jì)造成一定程度上的影響，但如何將這些影響都轉(zhuǎn)化為積極影響卻涉及方方面面。本文以珠海的例子來闡述房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系以及該如何應(yīng)對相關(guān)狀況等，深度剖析珠海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的大致走向，幫助地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到科學(xué)、健康、穩(wěn)步前進(jìn)的趨勢。

1.房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的影響

近年來，不少學(xué)者對房地產(chǎn)業(yè)所涉及的范圍以及市場受眾等方面進(jìn)行了深入的考察和分析，清楚地了解目前作為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中地位不低的一類行業(yè)，無論是從微觀經(jīng)濟(jì)方面還是從宏觀經(jīng)濟(jì)方面來看皆是如此。房地產(chǎn)業(yè)本身具有的特性使得其能夠起到“牽一發(fā)而動全身”的作用，因此在珠海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)非常重要，甚至可以說是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)。而且房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長，因此其一旦受到其他因素或自身因素影響，將會產(chǎn)生一系列的變動，影響的市場及產(chǎn)業(yè)較多，將會使得宏觀經(jīng)濟(jì)不能繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)系

房地產(chǎn)業(yè)不同于其他產(chǎn)業(yè)，其與服務(wù)業(yè)、商業(yè)以及建筑業(yè)、保險業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系較為密切，以至于當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)受到相關(guān)因素影響時，會使得這些產(chǎn)業(yè)在較短的時間內(nèi)就會受到一定程度上的影響。這些產(chǎn)業(yè)對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是較為重要的，因此在考慮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景時，這些產(chǎn)業(yè)是首先要考慮到的。而除了這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)并不是不會受到房地產(chǎn)業(yè)變化帶來的影響，而是其受影響的程度以及方式有所不同。因此，在制定相關(guān)政策法規(guī)時一定要針對不同的產(chǎn)業(yè)可能會受到的影響，再結(jié)合當(dāng)前實際，加上地區(qū)所具有的特點，科學(xué)合理地進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，方能敲定最終的方案。

3.珠海的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)

珠海地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有較為鮮明的特點，其實際上是一個“微觀”經(jīng)濟(jì)體，即使從某些方面來說，或多或少地受到整體國民經(jīng)濟(jì)的影響，不過珠海地區(qū)仍是發(fā)展迅速。按照國家相關(guān)規(guī)定，珠海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)主要包含從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營到其他房地產(chǎn)活動之間的一系列商業(yè)活動。比如房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營以及物業(yè)管理等。其中，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中市場主體以及大部分受眾是較受關(guān)注的一個版塊，因此房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營這一項商業(yè)活動是最重要的一部分。不僅如此，SWOT分析法更適用于深度剖析珠海房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r以及未來市場前景。不過到目前為止，珠海的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍存在很多問題亟待解決。要想讓珠海的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展再上一個臺階的話，那么就必須切實整頓珠海的房地產(chǎn)業(yè)，各個產(chǎn)業(yè)配合一起穩(wěn)步發(fā)展。

4.珠海的房地產(chǎn)業(yè)該如何繼續(xù)發(fā)展

首先，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的定位不能模糊，必須十分清晰。區(qū)域經(jīng)濟(jì)要想發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為其基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，同時也是支柱產(chǎn)業(yè)，必須從此入手。同樣的，區(qū)域經(jīng)濟(jì)要想發(fā)展就必須為房地產(chǎn)業(yè)提供較為良好的發(fā)展環(huán)境，讓其發(fā)展有一定的上升空間。相應(yīng)的，政府在出臺相關(guān)政策法規(guī)以及文件時要著重考慮到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。另外，區(qū)域經(jīng)濟(jì)當(dāng)中不止涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)，更包含了其他產(chǎn)業(yè)，因此它們二者的關(guān)系不僅像前文所說的那樣，更是整體與個體之間的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個重要組成部分。其次，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)二者之間其實是會相互影響的。房地產(chǎn)業(yè)可能會對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，這樣的現(xiàn)象是其通過關(guān)聯(lián)效應(yīng)使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)受到影響而出現(xiàn)的，會在一定程度上使得房地產(chǎn)業(yè)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的可能性加大。另一面，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一定要為房地產(chǎn)業(yè)奠定好扎實的基礎(chǔ)，為其營造一個良好的發(fā)展環(huán)境。最后，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)在總量方面有一個特殊的聯(lián)系，叫作倒U曲線關(guān)系。倒U曲線的含義是指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中通過各種角度對其定位在經(jīng)濟(jì)數(shù)量上的具體表現(xiàn)。之所以會形成倒U曲線是由于從社會學(xué)以及發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，現(xiàn)如今的發(fā)展?fàn)顟B(tài)是不平衡的，沒有達(dá)到一個較為理想的狀態(tài)。而目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于倒U曲線的后半階段，這就說明我國目前對于房地產(chǎn)業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識以及規(guī)劃上是存在誤區(qū)的，這就需要中央政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時多加注意，地方政府在下發(fā)各種政策法規(guī)及文件時，要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，對于不科學(xué)不合理的做法應(yīng)及時調(diào)整。

小結(jié)

以珠海來說，珠海市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須與珠海市的城市定位結(jié)合起來，包括珠海市的城市規(guī)劃等都應(yīng)該列入房地產(chǎn)業(yè)的考慮內(nèi)容之內(nèi)。珠海市政府應(yīng)將目前珠海市的整體發(fā)展現(xiàn)狀與各個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程結(jié)合起來，針對珠海市的特點進(jìn)行重新規(guī)劃重新部署。珠海市針對房地產(chǎn)業(yè)所的相關(guān)政策法規(guī)、文件等，必須經(jīng)過與房地產(chǎn)商周密的部署、計劃之后，根據(jù)實際情況，在不損害房地產(chǎn)商利益且合法的情況下做發(fā)展部署，確保珠海市房地產(chǎn)業(yè)能夠健康、科學(xué)、持續(xù)向前發(fā)展。珠海市的房地產(chǎn)業(yè)一旦有了較為明顯的推進(jìn)，就會促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而帶動其他產(chǎn)業(yè)，將會使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到很大的提升。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

美股近期強(qiáng)勢上漲，截至美東時間3月6日16：00，道瓊斯指數(shù)創(chuàng)出歷史最高點位，刷新收盤與盤中最高點兩項紀(jì)錄。美聯(lián)儲3月7日公布最新的經(jīng)濟(jì)狀況報告表示，美國房地產(chǎn)復(fù)蘇帶動了經(jīng)濟(jì)溫和的增長。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在資金面寬裕的情況下，美國股市仍有可能繼續(xù)走強(qiáng)。對于國內(nèi)投資者而言，借道鵬華美國房地產(chǎn)基金分享美國房地產(chǎn)收益不失為一個良好的選擇。

據(jù)了解，鵬華美國房地產(chǎn)是國內(nèi)首只創(chuàng)新REITs基金，也是目前市場上唯一的主投美國房地產(chǎn)的QDII基金。受益于美國房地產(chǎn)市場的持續(xù)復(fù)蘇，鵬華美國房地產(chǎn)取得了良好的表現(xiàn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月5日，鵬華美國房地產(chǎn)基金近三個月上漲7.87%，近一年凈值增長率達(dá)9.66%，遠(yuǎn)高于QDII基金近一年3.80%的平均凈值增長率。

分析人士認(rèn)為，美國商務(wù)部2月26日的數(shù)據(jù)顯示，美國新建住房年率化銷售量達(dá)到金融危機(jī)開始之前以來的最高值，這與近期陸續(xù)的多項房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)報告一同，繼續(xù)證實了美國房地產(chǎn)業(yè)正加速復(fù)蘇的勢頭。同時，這些數(shù)據(jù)也表明，在制造業(yè)漸漸失去進(jìn)一步擴(kuò)張的動力的狀況下，房地產(chǎn)業(yè)正在接過接力棒，成為推動美國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇并增長的主要動力。

國金證券在研報中表示，今年1月美國5年來首次實現(xiàn)政府財政盈余，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步映證美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。從目前的市場環(huán)境以及投資者風(fēng)險偏好看，美股繼續(xù)保持強(qiáng)勢的概率較大。總的來說，在QDII基金配置上目前依然建議繼續(xù)采取穩(wěn)健配置策略，重點關(guān)注風(fēng)險收益配比較好的美股QDII的投資機(jī)會。

鵬華美國房地產(chǎn)基金經(jīng)理裘韜表示，房地產(chǎn)仍將是2013年美國復(fù)蘇行情中最重要的題材，高可見度的業(yè)績表現(xiàn)、平穩(wěn)的估值水平以及宏觀風(fēng)險的逐步釋放將有利于REITs繼續(xù)創(chuàng)造良好的投資回報。一方面，持續(xù)寬松的貨幣政策將繼續(xù)支撐風(fēng)險資產(chǎn)價格；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的需求仍將繼續(xù)增加，而主要地區(qū)的供應(yīng)量仍較為有限。低廉的融資成本將促使REITs進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和加快項目開發(fā)和收購；物業(yè)租金和企業(yè)盈利能力仍有健康的提升空間。和美國以往的房地產(chǎn)危機(jī)比較，目前美國房地產(chǎn)市場在時間上和復(fù)蘇過程上均處于中期，我們預(yù)期未來數(shù)年美國房地產(chǎn)市場仍將有良好的表現(xiàn)。

篇（8）

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型行業(yè)，高投入、高回報、高風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，以便企業(yè)管理層及時采取有效措施，避免或減少財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業(yè)的財務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進(jìn)行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計方法的財務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進(jìn)行了實證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導(dǎo)致財務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣。基于此，本文通過引入非財務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況與財務(wù)風(fēng)險類型

（一）財務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財務(wù)風(fēng)險分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險

非系統(tǒng)性風(fēng)險是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動和財務(wù)活動。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險。

2.資本運動風(fēng)險

（1）融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

（2）投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風(fēng)險的預(yù)測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運風(fēng)險。資金營運是指企業(yè)將所有的資金通過流動、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運營，以實現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險。

（4）收益分配風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對性更強(qiáng)。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機(jī)以來，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機(jī)逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項目開發(fā)經(jīng)營周期長

房地產(chǎn)項目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務(wù)風(fēng)險也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財務(wù)風(fēng)險普遍缺乏足夠的認(rèn)識和了解，風(fēng)險防范、預(yù)警意識不強(qiáng)，不能從根本上把握風(fēng)險的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財務(wù)活動中資金的籌集、運用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中會有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機(jī)制，獎懲和激勵政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)選擇與預(yù)警分析

（一）財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)以及財務(wù)風(fēng)險的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財務(wù)狀況的非財務(wù)指標(biāo)。

借鑒國內(nèi)外的實證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見表2。

相對來說，非財務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財務(wù)指標(biāo)。

（二）我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個總判別值來預(yù)測企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財務(wù)危機(jī)發(fā)生的時間，預(yù)測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z

2.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，得出如表4所示的財務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測

我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動態(tài)。通過對各項政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測投資環(huán)境，繼而預(yù)測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個周期長、稅費多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風(fēng)險防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產(chǎn)、負(fù)債等會計要素的確認(rèn)、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會計政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地擴(kuò)張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補增強(qiáng)綜合實力。現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發(fā)展時期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財務(wù)風(fēng)險的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險意識，提高財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，特別是財務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時提出解決方案。財務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務(wù)管理技能、水平，學(xué)會對資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險的識別、計量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，及時消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險，如尋找風(fēng)險投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制、有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力。

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篇（9）

二、我國房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀

根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢分析可知，雖然2014年整體形勢較好，但是房價漲幅相對會放緩，市場化程度會逐漸加深。在市場營銷方面，消費者的思想愈加成熟，購房行為愈加理性，經(jīng)驗也愈加豐富。關(guān)于購房糾紛問題層出不窮，消費者購房更加謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)營銷壓力巨大。而目前我國房地產(chǎn)營銷策略主要是趨向于傳統(tǒng)的4P策略，即產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略應(yīng)用中存在諸多問題，如前期市場調(diào)查不夠充分、忽視市場細(xì)分與定位的重要性、房地產(chǎn)商品質(zhì)量存在缺陷、營銷策略脫離企業(yè)實際情況、市場營銷思想落后且不夠先進(jìn)等。隨著市場環(huán)境日益變化，人們對房產(chǎn)商品的需求也在時刻改變，企業(yè)應(yīng)對市場進(jìn)行充分的調(diào)查并對其分析，結(jié)合企業(yè)的實際狀況和特色選擇合適的營銷策略。另外，企業(yè)應(yīng)根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的要求，適時做出思想和行為上的改變，因此，我國房地產(chǎn)的4P營銷策略需根據(jù)目前的市場情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。

三、我國房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新

隨著越來越多新進(jìn)房地產(chǎn)商的加盟和人們對于買房熱逐漸趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭將更加激烈，傳統(tǒng)的市場營銷策略及其組合營銷策略已經(jīng)無法滿足市場不斷發(fā)展的需求特點。根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商為了穩(wěn)定企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并獲得市場有力的競爭地位，必須要注重房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新。

(一)品牌營銷。最高級的營銷不是建立龐大的營銷網(wǎng)絡(luò)，而是通過無形的營銷網(wǎng)絡(luò)加深人們對企業(yè)產(chǎn)品和品牌的認(rèn)識，使得無論是消費者和投資商都可以根據(jù)品牌來選擇產(chǎn)品或認(rèn)定企業(yè)，建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷來說十分重要。品牌營銷策略包括品牌個性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。房地產(chǎn)企業(yè)品牌的樹立可分三步驟進(jìn)行：首先是分析行業(yè)環(huán)境，尋找區(qū)分度；其次是以品質(zhì)作保證，支持品牌發(fā)展；再次為品牌的整合、持續(xù)傳播和應(yīng)用。

(二)綠色營銷。近年來，綠色營銷理論的傳播愈加廣泛并逐漸運用于房地產(chǎn)行業(yè)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷只是單純地實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和消費者效益的統(tǒng)一，如今則增加了社會效益和環(huán)境效益，四維的營銷視角，充分考慮到生態(tài)環(huán)境的承載能力和社會公眾的利益。房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任意識的增強(qiáng)，改善了企業(yè)利益和社會利益沖突的局面，實現(xiàn)企業(yè)與社會的和諧相處。為了滿足消費者對房地產(chǎn)的綠色消費需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開發(fā)綠色住宅，實行綠色定價，同時開辟綠色分銷渠道并進(jìn)行綠色廣告促銷，最終實現(xiàn)企業(yè)、社會和消費者共贏的目標(biāo)。

(三)人文營銷。房地產(chǎn)營銷應(yīng)體現(xiàn)以人為本的理念，充分考慮地理人脈、風(fēng)土人情、宗教習(xí)慣等人文因素，為顧客創(chuàng)造良好環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，高品質(zhì)的文化景觀和文化素養(yǎng)可以滿足顧客的文化欣賞，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)設(shè)計時應(yīng)充分考慮到消費者對房產(chǎn)的文化需求。此外，企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)銷售時，應(yīng)妥善處理并保持與顧客的良好關(guān)系，在展示企業(yè)良好形象的同時，讓顧客感受到溫暖與關(guān)懷。房產(chǎn)銷售不是人文營銷的終結(jié)，在后續(xù)為消費者提供物業(yè)服務(wù)時更應(yīng)堅持以人為本的理念，為消費者提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

篇（10）

在金融危機(jī)及宏觀調(diào)控的雙重沖擊下,我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入周期性調(diào)整階段,房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,融資難度加大.對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何在當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實可行的融資模式對中小房地產(chǎn)企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的意義。

一、目前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)實際融資現(xiàn)狀

自2005年起針對房價上漲過快的現(xiàn)象,國家陸續(xù)出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施,在宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)下,再加上此次金融危機(jī)的沖擊,我國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強(qiáng),主要表現(xiàn)在以下二個方面:

1.地根銀根緊縮,融資難度加大

地根緊縮。自2002年5月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》全面確立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調(diào)控拉開了序幕,此后國家陸續(xù)頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調(diào)控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業(yè)獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實行,使企業(yè)的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。

銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中,國家就房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。央行與銀監(jiān)會先后下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》等一系列文件, 對開發(fā)商開發(fā)項目自有資金比例、土地儲備貸款、個人住房貸款等多個方面作了規(guī)范。統(tǒng)計顯示,我國房地產(chǎn)開發(fā)商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風(fēng)險并發(fā)展壯大,是令中小房地產(chǎn)企業(yè)很頭痛的一個問題。

2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調(diào)

從2005年起,國家開始運用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場開始出臺了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》后,國家稅務(wù)總局于2006年12月 等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預(yù)征的方式,在實際操作中企業(yè)通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時企業(yè)的稅負(fù)也相應(yīng)的增加。這一連串稅收政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn),使得大多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)的利潤空間進(jìn)一步下調(diào),進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題及分析

沒有資金就沒有房地產(chǎn),房地產(chǎn)與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續(xù)緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在實際融資中,中小房地產(chǎn)企業(yè)確實也存在不少問題,具有代表性有以下幾個:

1.側(cè)重于間接融資, 直接融資偏小

參照目前中小房地產(chǎn)企業(yè)通行的開發(fā)模式,中小房地產(chǎn)企業(yè)所需的項目開發(fā)資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),銀行信貸被不斷收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統(tǒng)的融資局面將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

近幾年來,雖然股票、債券等房地產(chǎn)直接融資工具取得了一定的發(fā)展,但由于中小房地產(chǎn)企業(yè)受自身資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等因素的局限,發(fā)行股票、債券等已幾乎成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產(chǎn)企業(yè)少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結(jié)構(gòu)不合理,在短時期內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

2.側(cè)重于隱性融資

由于近年來房地產(chǎn)建筑行業(yè)競爭激烈,房產(chǎn)商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標(biāo)取得項目的建筑施工權(quán),通常只能接受開發(fā)商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產(chǎn)企業(yè)獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規(guī)定建筑商不得墊資,但此種做法的事實普遍存在,這也在側(cè)面反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前嚴(yán)峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產(chǎn)企業(yè)的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產(chǎn)企業(yè)一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實質(zhì)上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產(chǎn)企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來進(jìn)行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業(yè)的資金運轉(zhuǎn).

3.多數(shù)融資方式針對性不強(qiáng),缺少可操作性

盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道, 發(fā)行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市本身就存在比較高的準(zhǔn)入門檻,對少部分實力大的房地產(chǎn)企業(yè)是具有一定的可行性,而大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)由于先天條件的不足,普遍存在信用級別差、凈資產(chǎn)額偏低、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等問題,在資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等方面都達(dá)不到相應(yīng)的上市條件。近年來,發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù),發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高,再加上我國企業(yè)債券市場運作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式,中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是很難涉足。

從目前中小房地產(chǎn)企業(yè)實際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利融資方式,對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,只是鏡中月,水中花,實際操作性不是很強(qiáng).

三、進(jìn)一步完善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議

對于絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,在現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應(yīng)積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進(jìn)行融資。

1.積極發(fā)展民間融資

針對房地產(chǎn)業(yè)資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會議,奠定了2009年央行將實施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會議中,央行肯定地提出并強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)揮民間金融的作用,使得中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴(kuò)大中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸渠道,緩解或解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難、資金緊缺的問題。

2.房地產(chǎn)委托貸款

按照目前國家有關(guān)規(guī)定,企業(yè)之間直接借貸是所禁止的,而企業(yè)間或企業(yè)與個人間通過銀行進(jìn)行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產(chǎn)委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內(nèi)。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實現(xiàn)。

3.進(jìn)行合作開發(fā)

中小房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有土地或其它資源,但資金實力不夠,可以通過合作開發(fā)的形式,引進(jìn)有資金實力的合作伙伴共同對項目進(jìn)行開發(fā),雙方共享開發(fā)的收益,共擔(dān)風(fēng)險。通常中小房地產(chǎn)企業(yè)都會尋求與有資金實力的大企業(yè)合作,這樣在解決企業(yè)資金困難的同時又可以借助大企業(yè)的良好聲譽來提高自身企業(yè)的知名度。另外,中小房地產(chǎn)企業(yè)也會選擇與承建項目的建筑企業(yè)聯(lián)姻, 由建筑企業(yè)出資建設(shè),開發(fā)企業(yè)出土地,合作開發(fā),在當(dāng)前也是一種很普遍的開發(fā)模式。總之,只要雙方能合作能成功,對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言也不失為一條融資捷徑。

4.典當(dāng)融資

目前一些中小房地產(chǎn)企業(yè)手中已經(jīng)有項目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉(zhuǎn)困難,短期資金壓力很大,典當(dāng)以其方便快捷的特點,已成為中小房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當(dāng)行成為不少中小房地產(chǎn)開發(fā)商的一個重要選擇,將他們現(xiàn)有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動資金。盡管房產(chǎn)典當(dāng)金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當(dāng)融資依然是解決中小房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的有效方法之一。

5.產(chǎn)權(quán)交易

在整體經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境下,由于房地產(chǎn)行業(yè)資金消耗量大、開發(fā)周期長,對于不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)來說,只能選擇暫時退出房地產(chǎn)市場。而對以房地產(chǎn)開發(fā)為生的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,由于整個市場的持續(xù)低迷以及前期的信貸緊縮使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)危機(jī),只能出讓部分開發(fā)項目、股權(quán)或土地以換得喘氣的機(jī)會。

以上幾種融資方法對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有可操作性,每個中小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式。

參考文獻(xiàn):