房地產(chǎn)開發(fā)和管理匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)和管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

在當(dāng)前國家針對樓市的宏觀調(diào)控和限購令的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面臨著前所未有的壓力，應(yīng)該清醒地認(rèn)識到，國家的調(diào)控政策是一項(xiàng)長期的政策，因此企業(yè)面臨的困難也是長期的，因此做好企業(yè)長期的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和現(xiàn)階段解決企業(yè)面臨的問題，最大限度降低資金風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全和正常周轉(zhuǎn)，從而走出當(dāng)前困境，確保當(dāng)下平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，無疑是當(dāng)前所有房地產(chǎn)企業(yè)（不僅僅是中小房地產(chǎn)企業(yè)，同樣包括一些房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，甚至也包括涉足房地產(chǎn)業(yè)的央企、國企等）的首要課題。在這樣的背景和動(dòng)機(jī)下，加強(qiáng)并且改進(jìn)企業(yè)的融資管理，改變發(fā)展方式，規(guī)劃長遠(yuǎn)發(fā)展，從而度過目前的困境便有了現(xiàn)實(shí)意義，也能達(dá)到保證資金平穩(wěn)周轉(zhuǎn)、最大限度降低資金對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的制約，確保企業(yè)快速、健康發(fā)展的目的。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

第一，融資渠道單一。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款，雖然其他方式的融資已經(jīng)被越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所重視（也是迫于銀行貸款收緊而不得已為之），但最主要的融資方式還是銀行貸款，而一旦國家對房地產(chǎn)動(dòng)手，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款馬上收緊，甚至關(guān)閉貸款之門，房地產(chǎn)企業(yè)的資金便會(huì)受到巨大威脅，這種威脅已經(jīng)深及企業(yè)根本，因?yàn)闆]有錢，便拿不了地，造不出房子，惡性循環(huán)便會(huì)最終導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)、倒閉，近幾個(gè)月來，已經(jīng)有一些中小企業(yè)迫于房地產(chǎn)資金緊張而最終關(guān)門大吉的例子見諸報(bào)端，可見融資渠道的單一已經(jīng)成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要瓶頸之一。

第二，資金壓力大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的先期投入大，包括拿地（土地出讓金）、前期設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用、建房（建設(shè)資金）、人力（建筑商的建設(shè)費(fèi)用）等，而投資的回收期又較長，風(fēng)險(xiǎn)高，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目本身所固有的融資壓力大等屬性，而目前國家的樓市調(diào)控，如新國八條等政策文件，嚴(yán)格控制了購房人資格，導(dǎo)致房屋預(yù)售壓力大，而財(cái)政政策對銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款進(jìn)一步收緊，一些企業(yè)感到從銀行貸款是越來越難了，這些國家層面的打壓和房地產(chǎn)自身的屬性結(jié)合起來，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資造成了空前的壓力。

第三，企業(yè)自我積累能力下降。導(dǎo)致這個(gè)問題的原因是多方面的，一是開發(fā)商的貪大，報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)上一些房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)暴利的新聞導(dǎo)致越來越多的人投入到這個(gè)行業(yè)來，做著一夜暴富的美夢，傾盡全力地貸款、拿地，蓋房，這些導(dǎo)致了企業(yè)的不理性發(fā)展，不注重自身的資金積累，一旦外界條件發(fā)生變化，企業(yè)便面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而且這種風(fēng)險(xiǎn)可能是致命的。二是外部的競爭所致。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競爭，這些導(dǎo)致企業(yè)盲目地?cái)U(kuò)張，擴(kuò)充自己的地盤，更加加劇了企業(yè)自我積累的能力下降。

第四，融資市場混亂，缺乏完善的法律法規(guī)規(guī)范。房地產(chǎn)的金融市場并不完善，房地產(chǎn)信托、住房抵押貸款證券化等金融產(chǎn)品雖然對房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出了有益的探索，但這并不足以彌補(bǔ)法律法規(guī)不完善，政策法律缺乏一致性和協(xié)調(diào)性對房地產(chǎn)融資渠道所造成的阻礙。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理的建議

鑒于上述房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀、問題及原因分析，本文對于加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理有如下幾方面的建議：

第一，轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，從數(shù)量的擴(kuò)張型向品牌的擴(kuò)展轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。一些房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴粗放的發(fā)展方式，開發(fā)項(xiàng)目遍地開花、規(guī)模龐大，大量建造毛坯房，和科技含量低、質(zhì)量低、舒適度低的“三低”商品房，其中一些企業(yè)在建造裝修時(shí)資源浪費(fèi)嚴(yán)重，甚至以次充好，偷工減料，造成商品房糾紛有增無減。這種發(fā)展思路是一種短視的思路，單純注重眼前利益，不顧企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，這種方式可能在一段時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)利益，但從長遠(yuǎn)來看，無疑對企業(yè)的品牌和聲譽(yù)造成負(fù)面影響，有的甚至因此而倒閉。這種犧牲長遠(yuǎn)利益來獲取眼前利益的方式實(shí)不可取。相應(yīng)地，集約利用土地，提高人員素質(zhì)，加強(qiáng)住宅產(chǎn)品研發(fā)，加快科技創(chuàng)新能力，大力推進(jìn)全裝修房，全面提升住宅品質(zhì)，節(jié)約土地資源，降低建筑能耗，減少資源消耗，走綠色低碳的可持續(xù)發(fā)展之路成為企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路的可行之徑。房地產(chǎn)開發(fā)商要從數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為品牌提升，不要盲目擴(kuò)張，以免造成資金鏈斷裂，提高房地產(chǎn)的開發(fā)質(zhì)量和服務(wù)水平。數(shù)量擴(kuò)張時(shí)代，中小房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)意識和品牌意識淡漠，缺乏長遠(yuǎn)的規(guī)劃，如果不能及時(shí)調(diào)整，會(huì)逐漸被市場淘汰。總之，房地產(chǎn)行業(yè)的品牌的階段已經(jīng)提前到來，企業(yè)要有充分的認(rèn)識和思想上的重視，適應(yīng)并且順應(yīng)這種發(fā)展趨勢，在變化中把握先機(jī)。

第二，加強(qiáng)企業(yè)資金管理，各職能部門要緊密合作。在項(xiàng)目之初，提高現(xiàn)金流預(yù)測的準(zhǔn)確性。加強(qiáng)企業(yè)資金管理，重點(diǎn)是現(xiàn)金流預(yù)測的準(zhǔn)確性，從資金的源頭、使用流向、投入比例、回籠周期、產(chǎn)出比、房價(jià)策略等方面做一次完整而深刻的梳理，找出資金使用的問題所在。

第三，加大投入產(chǎn)出比高的項(xiàng)目，對資金的使用流向進(jìn)行嚴(yán)格和規(guī)范的管理，每一筆資金的使用，都應(yīng)該經(jīng)過縝密、深入的分析，對預(yù)期收益、回收周期、存在的風(fēng)險(xiǎn)等做出比較專業(yè)而理性的分析，力爭使每一筆資金的投入都得到最大化的收益。同時(shí)應(yīng)該加快資金周轉(zhuǎn)，提高資金的使用率，避免周轉(zhuǎn)期長的項(xiàng)目造成的可能的資金回籠壓力。可以借鑒目前被廣泛采用的基于現(xiàn)金流量模型的房地產(chǎn)投資價(jià)值，加強(qiáng)理論創(chuàng)新，重視投資價(jià)值分析技術(shù)的使用，避免那些投入產(chǎn)出比低的項(xiàng)目造成資金浪費(fèi)，經(jīng)過深入分析比對，發(fā)現(xiàn)潛在投資價(jià)值高的項(xiàng)目，抓住先機(jī)，果斷出手，在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中占得先手，用高投入產(chǎn)出的項(xiàng)目收益比來緩解資金壓力，這種可以成為“先發(fā)制人”的方法本質(zhì)上是一種化被動(dòng)為主動(dòng)的方法，在大環(huán)境不利的情況下，在別的企業(yè)都在通過打折促銷等方式加緊回籠資金，投資更為謹(jǐn)慎的情況下，筆者認(rèn)為值得房地產(chǎn)企業(yè)出其不意地主動(dòng)出擊，在最基本的資金周轉(zhuǎn)不被威脅的情況下，主動(dòng)出手，以進(jìn)為退，通過多種渠道盡可能多得籌集資金，去占領(lǐng)其他企業(yè)不敢或不愿，卻具有重要投資價(jià)值的項(xiàng)目。占據(jù)了投資收益高的項(xiàng)目，就占據(jù)了未來發(fā)展的先機(jī)，從短期看可能會(huì)進(jìn)一步加劇資金壓力，但從長期看，對保證長遠(yuǎn)資金安全，促進(jìn)后期發(fā)展具有重要的作用。

第四，實(shí)施適度靈活的房價(jià)銷售策略，不可死扛。在比較準(zhǔn)確的現(xiàn)金流預(yù)測基礎(chǔ)上，找到資金缺口的量，在房價(jià)銷售階段：以解決資金缺口為限，制定一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匿N售政策：促銷價(jià)格和促銷量。從目前的通貨膨脹形勢看，房價(jià)有其堅(jiān)挺的基礎(chǔ)，因此現(xiàn)階段的銷售政策是解決企業(yè)不能趴在成功的途中的政策。實(shí)施適度靈活的銷售策略可以釋放一種善意的信號，對緩解目前買方、賣方的尷尬局面有重要的作用，從一定程度上可以緩解企業(yè)背負(fù)的社會(huì)壓力和道德責(zé)任，為企業(yè)改善大眾口碑，提升企業(yè)信譽(yù)，從而推動(dòng)銷售量的提升，促進(jìn)企業(yè)資金回籠，保證企業(yè)資金平穩(wěn)周轉(zhuǎn)，具有不可忽視的作用。

第五，加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)意識。盡管以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍發(fā)展模式。先期內(nèi)部投入資金不會(huì)很大，這對企業(yè)的資金來源來說可能起到一定的緩沖，但這種過分使用財(cái)務(wù)杠桿的方式存在比較大的潛在危險(xiǎn)，一旦債務(wù)發(fā)生危機(jī)，便會(huì)危及企業(yè)生存。這種僥幸心理在經(jīng)濟(jì)過熱、通脹壓力空前的大環(huán)境下，顯現(xiàn)出其危險(xiǎn)性，一旦政策轉(zhuǎn)變，哪怕是些許的變動(dòng)，都會(huì)對市場預(yù)期產(chǎn)生不可估量的影響作用，對企業(yè)的資金壓力起到的暗示作用，甚至強(qiáng)于真實(shí)的數(shù)字變更。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展是企業(yè)的第一要?jiǎng)?wù)，不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)。

第六，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出，完善資金監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。資金監(jiān)控包括期前預(yù)控和期間監(jiān)控兩方面。前者的目的是為了事先對資金流向和流量進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測，以防患于未然。而后者則貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的資金管理全過程，包括對商品房預(yù)銷售收入和項(xiàng)目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過完善資金監(jiān)控，最終實(shí)現(xiàn)資金的良好管理。

第七，拓寬融資渠道，建立多元化的融資方式。企業(yè)不應(yīng)該把注意力僅僅集中在銀行貸款上，盡管這種企業(yè)融資方式能夠快速獲得大量資金，給企業(yè)發(fā)展提供足夠的資本支持，但這種借貸方式的危險(xiǎn)性也不容忽視，商業(yè)銀行的放貸與否、放貸多少是根據(jù)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策來調(diào)整的，這種具有依賴性的方式具有變動(dòng)性和不可預(yù)見性，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，銀行大量放貸，企業(yè)獲得大量資金，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，大家都從中獲利，而一旦經(jīng)濟(jì)過熱、泡沫顯現(xiàn)，通脹過快增大，貨幣政策和財(cái)政政策便會(huì)相應(yīng)收緊，這對企業(yè)的資金沖擊是不可忽視的。拓寬資金的渠道，促進(jìn)融資方式的多元化，對企業(yè)發(fā)展來說便顯得更加重要，一個(gè)好的融資方式，不僅關(guān)注銀行信貸，更應(yīng)該重視有股權(quán)融資、合作開發(fā)、房地產(chǎn)信托、典當(dāng)?shù)确绞降耐晟坪拓S富。從資金來源上實(shí)現(xiàn)多元化，最大限度保證資金安全，為企業(yè)的長遠(yuǎn)和可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的和基本的資金支持，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)應(yīng)做到：第一企業(yè)應(yīng)規(guī)范化管理，符合上市公司的要求；第二，重視業(yè)務(wù)素質(zhì)的培養(yǎng)，熟悉各種融資方式的區(qū)別； 第三，要和金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)保持良好的工作聯(lián)系，保持各種融資渠道的通暢。

結(jié)論及建議：房地產(chǎn)行業(yè)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與否直接影響到國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，作為房地產(chǎn)業(yè)的承載，房地產(chǎn)企業(yè)的每一步從宏觀上說都會(huì)對行業(yè)產(chǎn)生影響。在國家宏觀調(diào)控和對樓市的過于繁榮的打壓和限制的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要做好足夠的準(zhǔn)備和思想上的重視，而這轉(zhuǎn)化到具體的企業(yè)管理策略上，便重點(diǎn)表現(xiàn)在企業(yè)的融資管理，只有做好融資管理，促進(jìn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)，避免資金風(fēng)險(xiǎn)，才能從根本上保證企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)更好更快地發(fā)展，也能間接促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展。企業(yè)應(yīng)該意識到，這不僅關(guān)乎企業(yè)自身，更和企業(yè)的社會(huì)責(zé)任密切相關(guān)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 武書義.我國房地產(chǎn)金融存在的問題與發(fā)展策略.華北金融,2008年第1期

篇（2）

1 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

2008年美國的房地產(chǎn)金融泡沫的破滅全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下降通道，外資尋覓新的增長點(diǎn)通過各種方式參與我國房地產(chǎn)投資，致使我國房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩價(jià)格高漲危機(jī)重重。

1.2 中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控

1.2.1 貨幣政策從寬松到從緊

過去國家為支持房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)行寬松的貨幣政策，隨著房地產(chǎn)市場超常發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)不合理負(fù)債水平高，貨幣政策從寬松轉(zhuǎn)為從緊。

1.2.2 限購限貸高壓不斷

在多輪樓市調(diào)控效果不理想的前提下，政府加大力度通過限購限貸控房價(jià)治通脹。

1.2.3 保障房建設(shè)控制總供給

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部測算，未來三年每年住房保障投資3000億元，政府為民生履責(zé)房地產(chǎn)市場供給總量由此增加。

1.2.4 成交量大跌以價(jià)換量大勢所趨

據(jù)合房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)：上半年合肥需求減少2%、投資減少16%，房產(chǎn)市場供應(yīng)充足但銷售面積下跌。房地產(chǎn)商目前最大的難題是如何緩解日趨緊繃的資金壓力，繼綠地率先采取降價(jià)策略之后，越來越多的項(xiàng)目開始降價(jià)銷售，降價(jià)銷售是開發(fā)商快速回籠資金最有效的辦法。

1.3 中國房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的激烈競爭態(tài)勢

1.3.1 土地市場競爭越拍越高

地方政府債務(wù)的加大進(jìn)一步推高土地價(jià)格上行壓力，因此各地“地王”的頻現(xiàn)，土地成本升高推動(dòng)房價(jià)升高，房地產(chǎn)業(yè)由此產(chǎn)生的泡沫使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在上升。

1.3.2 營銷領(lǐng)域競爭愈演愈烈

單一分銷、兩部分銷、多分銷渠道、品牌營銷、差異化營銷等等層出不窮。

1.3.3 資金壓力越來越大

貨幣政策進(jìn)步一收緊貸款的難度增大，房地產(chǎn)行業(yè)融資難，資金成本隨著加息升級而高企。

1.3.4 人才競爭激烈

人才短缺是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，大型企業(yè)因高速發(fā)展不斷高薪挖人，小企業(yè)很難留住人才，人力成本逐年上升競爭愈演愈烈。

1.3.5 管理模式落后和僵化是企業(yè)成敗的根源

結(jié)構(gòu)同質(zhì)化，重視銷售之道輕視客戶服務(wù)，管理欠科學(xué)化規(guī)范，觀念落后。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中存在的問題

2.1 企業(yè)管理規(guī)模化精細(xì)化不足

2.1.1 市場主體準(zhǔn)入門檻不高

房地產(chǎn)市場雖有優(yōu)質(zhì)大型房企萬科、 恒大、保利、綠地等大企業(yè)，但中小企業(yè)數(shù)量多規(guī)模小信譽(yù)差實(shí)力總體不強(qiáng)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)約9萬左右，以中小企業(yè)居多，我國法律要求房地產(chǎn)開發(fā)公司最低注冊資本為500萬元人民幣，對資本密集型企業(yè)來說門檻不高。

2.1.2 精細(xì)化、產(chǎn)業(yè)化不足

多數(shù)企業(yè)精細(xì)化產(chǎn)業(yè)化不足，多為粗放式投機(jī)式經(jīng)營，無長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃。

2.1.3 發(fā)展動(dòng)力不足

多數(shù)企業(yè)因缺技術(shù)、缺管理、缺品牌、缺持續(xù)的盈利能力，發(fā)展動(dòng)力不足。

2.2 高負(fù)債經(jīng)營，蘊(yùn)藏巨大金融風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1 財(cái)務(wù)狀況需謹(jǐn)慎

據(jù)調(diào)查多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于70%，已經(jīng)超過國際公認(rèn)的安全標(biāo)準(zhǔn)60%，而且不少企業(yè)甚至高于這一數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)安全風(fēng)險(xiǎn)極大。

2.2.2 資金壓力大

銀根收縮貸款難籌資市場火熱資金壓力大增，資金成本高、勞動(dòng)力成本逐年攀升、材料價(jià)格不斷上漲，融資是中小企業(yè)發(fā)展以及生存的瓶頸。基于資金鏈安全考量以及后期土地儲(chǔ)備需要，降價(jià)保量勢必是一種選擇，新的房價(jià)拐點(diǎn)可能到來，但形式上也可能表現(xiàn)為暗跌，融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

2.2.3 信貸風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)管不到位

房地產(chǎn)的資金風(fēng)險(xiǎn)，主要是銀行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，政府從宏觀角度和全局立場考量調(diào)控勢在必行，藉此降低或化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 企業(yè)品質(zhì)意識不強(qiáng)

設(shè)計(jì)理念不新，同質(zhì)化標(biāo)準(zhǔn)化較多表現(xiàn)，差別化個(gè)性化和品牌化較少表現(xiàn)，設(shè)計(jì)創(chuàng)新有待加強(qiáng)。

2.4 企業(yè)經(jīng)營管理粗放、不規(guī)范

制度建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè) 、流程建設(shè)、績效考核、信息化建設(shè)、內(nèi)部控制水平低，進(jìn)度控制、投資控制、質(zhì)量控制效率不高。

2.5 房地產(chǎn)企業(yè)誠信問題不容樂觀

涉及質(zhì)量的投訴不斷、捂盤惜售、噪音問題、合同違約、面積縮水、物業(yè)管理混亂總是等業(yè)主投訴政府監(jiān)管然后再處理，房地產(chǎn)企業(yè)誠信問題不容樂觀。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理問題的對策

3.1 通過兼并重組等方式做大規(guī)模，整合行業(yè)優(yōu)勢資源

3.1.1 產(chǎn)業(yè)鏈整合、聯(lián)合開發(fā)、資本重組

加強(qiáng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)研、整合產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，做大做強(qiáng)主業(yè)之外吸收上游設(shè)計(jì)、監(jiān)理、咨詢以及下游的建筑安裝裝飾的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。恒大集團(tuán)在本次調(diào)控中彎道超越，2011年銷售僅次于萬科居全國第二，先后收購了如深圳建設(shè)集團(tuán)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈高端企業(yè)，為下一步擴(kuò)張積聚力量。兼并重組，利用物業(yè)的組合規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。適當(dāng)?shù)募娌⒅亟M、多元化以及轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在的轉(zhuǎn)型就是從過去土地運(yùn)作為主的環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)向品牌運(yùn)作的環(huán)節(jié)。商業(yè)模式的創(chuàng)新，開發(fā)商―制造商―投資商，管理是核心。通過兼并重組做到規(guī)模制勝，本輪調(diào)控中國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)由9萬變?yōu)?萬，兼并重組是做大做強(qiáng)提高競爭力的不可或缺的途徑。一如當(dāng)年的家電業(yè)百花齊放，經(jīng)過若干年的市場洗禮，如今大家知道的也只有為數(shù)不多的幾家品牌。中小房地產(chǎn)業(yè)還應(yīng)該走聯(lián)合開發(fā)、合作經(jīng)營、集中和規(guī)模化道路，不僅提高其防御風(fēng)險(xiǎn)的能力，而且可以借助規(guī)模效益優(yōu)勢，為企業(yè)籌集到更多的開發(fā)資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整合可以通過資產(chǎn)重組，讓一部分有實(shí)力的企業(yè)借助資本市場，通過資本運(yùn)作，以控股方式組建緊密或松散的企業(yè)集團(tuán)，通過橫向聯(lián)合增強(qiáng)企業(yè)的資金實(shí)力，或是通過垂直聯(lián)合來延伸企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，也可以鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)采用兼并中小企業(yè)的方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，獲得由規(guī)模擴(kuò)大帶來自身成本的降低、共享技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)、市場信息等資源，企業(yè)通過發(fā)行公司債券也是一條比較好的途徑，通過透明規(guī)范運(yùn)作也能提升房地產(chǎn)企業(yè)并購。

3.1.2 主動(dòng)讓利銷售，回籠資金

加快資金回籠，拓展融資渠道，適當(dāng)放緩節(jié)奏，理性開發(fā)以待后市，向三四線城市擴(kuò)張，逆市中尋找新的增長點(diǎn)，更科學(xué)的管理，更人性化的營銷，比如碧桂園率先在全國范圍內(nèi)降價(jià)，名利雙收做有責(zé)任感的企業(yè)。

3.2 通過項(xiàng)目資本運(yùn)作吸收社會(huì)游資參與，減少負(fù)債資金風(fēng)險(xiǎn)

3.2.1 對外項(xiàng)目化運(yùn)作，整合社會(huì)資源、合作共贏

成立項(xiàng)目公司，利用各自資金、土地、品牌等優(yōu)勢合作共贏，進(jìn)一步吸收社會(huì)資本參與以達(dá)到以小博大共同發(fā)展，減少企業(yè)負(fù)債率以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過聯(lián)手、共享品牌，以求利益最大化。

3.2.2 對內(nèi)成本為先，加強(qiáng)管控

學(xué)習(xí)美國西南航空公司以低成本經(jīng)營作為其經(jīng)營戰(zhàn)略和競爭優(yōu)勢,采用高飛機(jī)轉(zhuǎn)場率和高負(fù)荷工作量來降低成本。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的可據(jù)此在調(diào)查市場需求后設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)戶型、批量生產(chǎn)。在住宅市場，不與大公司正面交手，專門尋找被忽略的潛在市場，鎖定客戶群，低成本、高效率運(yùn)營，開發(fā)適合自己的商業(yè)模式，將房地產(chǎn)實(shí)體產(chǎn)品進(jìn)行系列化、通用化、組合化、模塊化設(shè)計(jì)，合理簡化產(chǎn)品與部件品種規(guī)格，通過批量采購降低成本。加強(qiáng)過程控制和決算控制，土地市場加大區(qū)域投資規(guī)模減少轉(zhuǎn)場率節(jié)約管理費(fèi)用，加快開發(fā)規(guī)模、提高開發(fā)速度。

3.3 重點(diǎn)塑造品質(zhì)，提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力

3.3.1 品質(zhì)內(nèi)涵包括品牌和質(zhì)量

質(zhì)量樹品牌、誠信立偉業(yè)品牌綜合塑造可以通過品牌身份識別、戰(zhàn)略規(guī)劃、個(gè)性塑造、定位、核心價(jià)值界定、知名度打造、美譽(yù)度提升、忠誠度培育、聯(lián)想建設(shè)、延伸、形象更新、國際化、整合傳播、保護(hù)與危機(jī)管理、體驗(yàn)等步驟。

3.3.2 房地產(chǎn)企業(yè)品牌的塑造-工程設(shè)計(jì)創(chuàng)新

控制設(shè)計(jì)進(jìn)度、加強(qiáng)設(shè)計(jì)審查、做好設(shè)計(jì)優(yōu)化、施行精品化戰(zhàn)略、標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略，加強(qiáng)設(shè)計(jì)創(chuàng)新、注重環(huán)保、節(jié)能減排、智能化的植入，針對2008地震危害加強(qiáng)抗震設(shè)計(jì)、提高抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，減少結(jié)構(gòu)性損傷提高建筑設(shè)防等級，設(shè)計(jì)理念超前確保設(shè)計(jì)的可靠性、先進(jìn)性、科學(xué)性、合理性。不斷學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)風(fēng)格。融古今中外之長為我所用，考慮結(jié)構(gòu)耐久性加大鋼材含量，社會(huì)效益將在更長的時(shí)間里顯現(xiàn)，做負(fù)責(zé)任企業(yè)打造品牌從設(shè)計(jì)開始。

3.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量的打造-工程管理創(chuàng)新

優(yōu)選施工隊(duì)伍，特別是好的項(xiàng)目經(jīng)理團(tuán)隊(duì)更是重要，加強(qiáng)全過程控制采取旁站、巡視、抽檢等多種方式確保施工工序質(zhì)量，材料設(shè)備加強(qiáng)報(bào)驗(yàn)及見證取樣送檢確保材料質(zhì)量，在人員、材料、機(jī)械、施工方法、作業(yè)環(huán)境等方面全程控制，確保工程質(zhì)量始終處于受控狀態(tài)。

3.3.4 房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量的后延-服務(wù)創(chuàng)新

房地產(chǎn)消費(fèi)是一個(gè)連續(xù)的過程，既需要售前宣傳又需要售后服務(wù)，隨著市場競爭的激烈展開和購房者要求不斷提高，延伸產(chǎn)品越來越成為競爭獲勝的重要手段。以房企客服標(biāo)準(zhǔn)化為例，既需要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，又需要管理標(biāo)準(zhǔn)，還需要工作標(biāo)準(zhǔn)。如對房屋有可能發(fā)生的質(zhì)量缺陷進(jìn)行處理的技術(shù)規(guī)范，房屋使用維修規(guī)程，對客服及客服提供可能產(chǎn)生的問題進(jìn)行處置的技術(shù)規(guī)范；房企客服管理通用標(biāo)準(zhǔn)，房企客服三包管理標(biāo)準(zhǔn)，房企客服的客戶管理標(biāo)準(zhǔn)，房企客服評審管理標(biāo)準(zhǔn)；客戶服務(wù)部門職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)、客服人員素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、客服人員崗位標(biāo)準(zhǔn)等都需要不斷創(chuàng)新。知名企業(yè)萬科的物業(yè)做得精細(xì)扎實(shí)、無微不至、服務(wù)貼心。

3.4 管理方法創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)企業(yè)管理能力

3.4.1 管理方法和管理技術(shù)的創(chuàng)新

管理組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新需全員參與重在基層，把問題和矛盾解決在基礎(chǔ)階段，避免信息傳遞失真、降效。合同管理、采購招標(biāo)管理、財(cái)務(wù)管理、營銷管理、成本管理等等施行標(biāo)準(zhǔn)化管理，利用標(biāo)準(zhǔn)流程、制度建設(shè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫、指標(biāo)庫、動(dòng)態(tài)控制及時(shí)更新，運(yùn)用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃組織優(yōu)化、不斷創(chuàng)新。

3.4.2 房地產(chǎn)企業(yè)信息化

房地產(chǎn)企業(yè)借助現(xiàn)代信息技術(shù)的強(qiáng)大功能，通過對企業(yè)內(nèi)外部信息資源的深度開發(fā)和廣泛利用，不斷提高其決策、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理的效率和水平，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)通過實(shí)現(xiàn)信息化，可提高其產(chǎn)品的科技含量（如數(shù)字化小區(qū)和數(shù)字家居），增強(qiáng)產(chǎn)品的市場競爭力；可促使房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程和管理流程更加合理，從而增強(qiáng)企業(yè)的應(yīng)變能力；可進(jìn)一步整合房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)資源或生產(chǎn)要素，使其在一定技術(shù)條件下達(dá)到他們最佳結(jié)合，從而大大提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效率和管理效率；可使房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用快捷的信息交流平臺跟蹤先進(jìn)科技成果，從而提高企業(yè)的創(chuàng)新能力。采招管理、合同管理、工程管理、售后服務(wù)管理，引入信息化模塊化標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一平臺，在吸取一流企業(yè)管理模式、管理經(jīng)驗(yàn)的前提下優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。房地產(chǎn)信息一體化管理平臺建設(shè)是企業(yè)做大做強(qiáng)后標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)管理的必然之路，它解決了信息孤島效應(yīng)，減少了信息傳遞失真，增加了決策的及時(shí)性、準(zhǔn)確性。目前在萬科、恒大等知名企業(yè)運(yùn)用，亟待推廣普及。

3.4.3 建立學(xué)習(xí)型組織，不斷增強(qiáng)創(chuàng)新能力

通過建立 QC小組，專題研究核心技術(shù)問題，解決專項(xiàng)方案，不斷總結(jié)先進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長避短不斷攻關(guān)攻堅(jiān)，在技術(shù)領(lǐng)域及管理領(lǐng)域不斷提高。

3.4.4 加強(qiáng)人力資源管理，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力

建立好企業(yè)的培育、引進(jìn)、留住高水平管理人才和技術(shù)人才機(jī)制，一方面設(shè)計(jì)合理的薪酬，另外尊重和發(fā)揮個(gè)人價(jià)值激發(fā)個(gè)人潛力以及自由的個(gè)人發(fā)展空間可以吸引和留住人才。企業(yè)可以積極與有關(guān)部門、高校、科研院所合作，組織形式多樣的企業(yè)人才培訓(xùn)，提高員工的技能和業(yè)務(wù)素質(zhì)，為企業(yè)培育一批業(yè)務(wù)、技術(shù)和經(jīng)營管理三結(jié)合的復(fù)合型人才。一方面加強(qiáng)社會(huì)招聘選拔一流人才，同時(shí)建立激勵(lì)與約束機(jī)制、施行監(jiān)管分離也很重要。

3.5 建設(shè)和發(fā)展企業(yè)文化

建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)文化，以人為本。首先建立企業(yè)文化建設(shè)小組，其次提煉和強(qiáng)化以企業(yè)精神為靈魂的核心價(jià)值觀念體系，再導(dǎo)入企業(yè)形象大力發(fā)掘宣傳企業(yè)核心文化。打造適合的企業(yè)文化，營造良好的企業(yè)發(fā)展氛圍，管理層對員工的支持、參與一線員工的工作，團(tuán)隊(duì)合作、無縫配合、高效協(xié)作，加強(qiáng)交流、充分溝通，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性和創(chuàng)造性，促進(jìn)員工和企業(yè)共同發(fā)展。

4 結(jié)束語

面對當(dāng)前國內(nèi)國際環(huán)境，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展形勢嚴(yán)峻，只有加強(qiáng)管理不斷創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。

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篇（3）

近幾年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時(shí)代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)度也在加快，在這個(gè)過程中如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的區(qū)域環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品外，最重要的是降低項(xiàng)目開發(fā)成本，最大限度地提高投資效益，這一點(diǎn)受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，既是熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。如何降低項(xiàng)目開發(fā)成本，提高投資效益?對房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)進(jìn)行有效地控制與管理是關(guān)鍵。

1.房地產(chǎn)開發(fā)全程造價(jià)的分類及其特點(diǎn)

目前，根據(jù)我國建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為四個(gè)階段：項(xiàng)目投資決策階段（項(xiàng)目建議書、可行性研究、投資收益分析），項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案審批），項(xiàng)目實(shí)施階段（施工階段），項(xiàng)目竣工結(jié)算階段。

在項(xiàng)目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報(bào)告時(shí)編制詳細(xì)投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30%到-20%之間，所以誤差較大。這一階段建設(shè)工程造價(jià)控制的難點(diǎn)是：第一，項(xiàng)目具體實(shí)施方案尚未確定，估算難以達(dá)到準(zhǔn)確；第二，此階段開發(fā)商有時(shí)是為了爭取項(xiàng)目的開工，行政決策意識比較強(qiáng)，投資估算偏小；第三，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時(shí)難以真實(shí)的反應(yīng)實(shí)際情況。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從控制建設(shè)工程造價(jià)來說一般又分為四個(gè)小階段：第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價(jià)估算書；第二，初步設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說明書及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計(jì)總概算；概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為控制擬建項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額；第三，技術(shù)設(shè)計(jì)階段（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，簡稱擴(kuò)初），開發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的圖紙和說明書及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計(jì)修正總概算；第四，施工圖設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實(shí)施工圖階段造價(jià)是否超過批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算。施工圖預(yù)算是確定承包合同價(jià)，結(jié)算工程價(jià)款的主要依據(jù)。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成設(shè)計(jì)階段的控制系統(tǒng)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價(jià)控制技術(shù)與方法

2.1 立項(xiàng)階段的造價(jià)控制措施

房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對收入與造價(jià)分析時(shí)，相對來講，收入的不確定性可能大一些，對于造價(jià)來講，如材料費(fèi)用，盡管也會(huì)隨市場波動(dòng)，但相對來講可能小一些。對開發(fā)項(xiàng)目可行性進(jìn)行造價(jià)相對準(zhǔn)確的估算，不僅對于項(xiàng)目可行性研究十分重要，而且對于造價(jià)控制也十分重要，把造價(jià)控制由事后控制做到事前控制。在造價(jià)估算時(shí)，按會(huì)計(jì)分類盡可能的進(jìn)行細(xì)化，使以后在造價(jià)控制時(shí)能夠有的放矢。同樣一個(gè)項(xiàng)目，不同的企業(yè)因?yàn)槠湫庞谩⑷谫Y能力的不同而造成造價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)是不相同。因此要根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)和把控風(fēng)險(xiǎn)能力的不同，合理安排好風(fēng)險(xiǎn)與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。

2.2 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制措施

有資料表明，初步設(shè)計(jì)階段影響投資的可能性是75%～95%，技術(shù)設(shè)計(jì)影響投資的可能性是35%～75%，施工圖設(shè)計(jì)階段影響投資的可能性是25%～35%，而到了施工階段，影響工程造價(jià)的可能性已經(jīng)只有10%。由此看來，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。因此影響建設(shè)項(xiàng)目投資造價(jià)控制的主要階段是設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)階段是投資造價(jià)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約，認(rèn)真做好設(shè)計(jì)階段投資控制對控制建設(shè)項(xiàng)目投資至關(guān)重要，是控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅要取得良好的社會(huì)效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。長期以來，建設(shè)單位普遍對建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段重視不夠，較少過問設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，致使一些設(shè)計(jì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。

2.3 基建階段的造價(jià)控制措施

按基建程序辦事，就是要遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，它是多年來基本建設(shè)正反兩方面經(jīng)驗(yàn)的科學(xué)總結(jié)。要合理安排開工順序和提高交用標(biāo)準(zhǔn)。積極引進(jìn)市場機(jī)制和競爭機(jī)制，在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo)，是全面造價(jià)管理工作的重點(diǎn)。把競爭機(jī)制引入全面造價(jià)管理，在相對平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包，擇優(yōu)選擇工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。

3.結(jié)語

長期以來，人們習(xí)慣于把尋找開發(fā)項(xiàng)目、項(xiàng)目實(shí)施作為重點(diǎn)工作來抓，而把造價(jià)的控制與管理工作集中在竣工結(jié)算審核階段，畢竟是被動(dòng)控制、事后控制。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將“開源”與“節(jié)流”并重，切實(shí)重視開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理。在項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)階段施行全過程、全方位的造價(jià)控制，以利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益最大化、獲得持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

篇（4）

1 前言

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對于改善企業(yè)經(jīng)營，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有十分顯著的作用。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金投人量大。回收周期長.財(cái)務(wù)管理難度和風(fēng)險(xiǎn)也較大。在國家出臺一系列針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策后。房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，同時(shí)面臨的競爭也日益激烈.為了企業(yè)能夠自如應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要性日益明顯。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用在開發(fā)的總成本中約占5%。房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就屬于大規(guī)模投資的項(xiàng)目，所以僅這5%有時(shí)就可高達(dá)上百萬甚至上千萬元。而且不一定每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)出來就能成功，所以開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。如果第一步就出現(xiàn)失誤，造成巨大的損失， 再想要繼續(xù)開發(fā)是十分困難的。根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 負(fù)債率高、融資成本高、資金風(fēng)險(xiǎn)大幾乎成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)。就性質(zhì)而言，房地產(chǎn)本身屬于資本密集性行業(yè)，投資規(guī)模相較于其他行業(yè)而言可謂巨大，而且資金運(yùn)轉(zhuǎn)的周期通常都比較長。而目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道基本集中在銀行貸款上，這不僅造成了融資成本居高不下，也積聚了相關(guān)資金的巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)的周期長，就意味著其間可能存在大量的不確定性因素，也就意味著具有比較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，周期的長度與風(fēng)險(xiǎn)程度是成正比的。至于不穩(wěn)定性因素，可能來源于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、可能來源于國家政策的調(diào)整、也可能來源于消費(fèi)者需求的轉(zhuǎn)變。那么周期長這個(gè)特點(diǎn)就面臨隨時(shí)應(yīng)對這些不穩(wěn)定因素變動(dòng)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題

（一）投資前財(cái)備風(fēng)險(xiǎn)揭示不足

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)涉及很多層面的因素。例如國家的宏觀政策等；同時(shí)經(jīng)過較長時(shí)期的開發(fā)活動(dòng)才能完成開發(fā)產(chǎn)品，在這個(gè)相對較長的開發(fā)周期中，各個(gè)因素的影響都會(huì)使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)發(fā)生變化。在取得土地使用權(quán)之前，對于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)揭示不全面有可能會(huì)使企業(yè)做出錯(cuò)誤的投資決策。

（二）籌資方式單一

目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一.即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時(shí)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來越嚴(yán)格。銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業(yè)資金鏈的健康運(yùn)行產(chǎn)生影響，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。

（三）疏于現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)開發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流管理理應(yīng)作為財(cái)務(wù)管理的重中之重，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流管理的觀念淡薄，主要表現(xiàn)在經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量長期連續(xù)出現(xiàn)較大的負(fù)數(shù).過度投人；自有資金與信貸資金比例不合理，負(fù)債率過高。如果現(xiàn)金流指標(biāo)不能達(dá)到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會(huì)更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。

（四）財(cái)務(wù)預(yù)算管理流于形式

全面預(yù)算管理越來越被企業(yè)所采納.但在實(shí)際執(zhí)行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理，在項(xiàng)目啟動(dòng)之初及年度開始前都會(huì)編制完整詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算.但在預(yù)算執(zhí)行過程中控制力度薄弱.預(yù)算執(zhí)行缺乏剛性。預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際完成情況偏差較大。這樣的預(yù)算缺乏指導(dǎo)性和監(jiān)督性，不利于對執(zhí)行者的考核。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化措施

（一）建立風(fēng)險(xiǎn)評估系統(tǒng).充分揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是受國家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進(jìn)行可行性研究過程中，財(cái)務(wù)分析人員應(yīng)提高射政策風(fēng)險(xiǎn)的敏感度，將政策風(fēng)險(xiǎn)的影響充分列示在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算中；除了政策風(fēng)險(xiǎn)，其他所有企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)納入財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算范疇內(nèi)考慮，一旦來自外部或內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)沒有考慮充分.項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行金額與預(yù)算指標(biāo)金額發(fā)生較大偏差時(shí).會(huì)使企業(yè)實(shí)際投資成果達(dá)不到預(yù)期。甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的可能。企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，量身定制投資風(fēng)險(xiǎn)評估系統(tǒng)，定制的分析系統(tǒng)采用模板方式固定風(fēng)險(xiǎn)因素以及各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的影響系數(shù)。

（二）拓展融資渠道。提高資金鏈抗風(fēng)險(xiǎn)能力

首先.積極發(fā)掘內(nèi)部融資的潛力.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應(yīng)建立完善的資金回籠計(jì)劃，嚴(yán)格按照計(jì)劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉(zhuǎn)率.降低資金成本。

其次。開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策使得銀行開發(fā)貸款的門檻變高，但對于符合開發(fā)貸款條件的開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目來說，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因?yàn)殂y行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續(xù)較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。

再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件。企業(yè)一旦不能取得銀行貸款.應(yīng)有其他資金及時(shí)流進(jìn)來補(bǔ)充。同時(shí)，企業(yè)在進(jìn)行不同融資方式的工作過程中。會(huì)積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)隨之增強(qiáng)。并且，隨著國內(nèi)金融市場的逐步豐富和完善，房地產(chǎn)企業(yè)通過多種途徑籌集資金已經(jīng)成為可能；在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券：發(fā)行公司債較權(quán)益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會(huì)影響到股東的控制權(quán)；通過信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財(cái)產(chǎn)品募集社會(huì)資金。目前。中國民間資金豐厚而投資渠道有限.房地產(chǎn)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品收益率較高，在房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好的情況下風(fēng)險(xiǎn)也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數(shù)額較大，且募集速度快、募集難度較小。

（三）實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目往往獨(dú)立成立項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司進(jìn)行操作，界限分明，這樣的運(yùn)作模式使得按照開發(fā)項(xiàng)目的生命周期實(shí)施全面預(yù)算管理成為可能。企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理制度.在工程實(shí)施預(yù)算的基礎(chǔ)上編制財(cái)務(wù)預(yù)算，預(yù)算項(xiàng)目細(xì)化至收入、成本、費(fèi)用的各細(xì)項(xiàng)，期間細(xì)化至年度、季度、月度。全面預(yù)算經(jīng)過相關(guān)管理層審批后嚴(yán)格執(zhí)行。全面預(yù)算的實(shí)施使項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)在一個(gè)可以預(yù)計(jì)的范圍內(nèi)進(jìn)行，目標(biāo)明確更好開展工作。在項(xiàng)目考核過程中.預(yù)算管理同時(shí)還起著考核依據(jù)的作用。

（四）利用稅法優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃

篇（5）

前言：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風(fēng)險(xiǎn)極多，是一項(xiàng)十分復(fù)雜并且管理難度較大的工程。開發(fā)項(xiàng)目主要分為三個(gè)階段，第一階段為項(xiàng)目策劃階段，第二階段為項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，第三階段為項(xiàng)目實(shí)施階段。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)水平的迅猛發(fā)展，推動(dòng)我國房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭。因此，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督與控制，使其嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工。項(xiàng)目工程管理不僅僅能對建筑施工單位施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，還能對施工工期進(jìn)行宏觀的控制，在保證施工質(zhì)量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理主要包含了4個(gè)方面，即項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理與項(xiàng)目安全管理。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理，能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，保證施工質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。

在實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術(shù)也存在一定的差異。如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理作為宏觀的調(diào)控手段，不僅會(huì)降低施工的質(zhì)量，也會(huì)延長施工工期，不利于房地產(chǎn)公司獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的主要問題

（一）項(xiàng)目策劃不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的注重經(jīng)濟(jì)效益的提升，更多的注意力集中在開發(fā)地段的周邊環(huán)境與項(xiàng)目工程竣工之后能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來的商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)施工單位又沒有做好項(xiàng)目的策劃工作，僅僅負(fù)責(zé)施工建設(shè)工作，導(dǎo)致在施工過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)圖紙錯(cuò)誤、遺失等情況，嚴(yán)重的情況下會(huì)使建筑質(zhì)量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，威脅作業(yè)人員以及未來業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全。

（二）項(xiàng)目工程施工細(xì)節(jié)監(jiān)督與管理存在漏洞

房地產(chǎn)施工單位往往只重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度，忽視了對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工過程中細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理，疏于檢查，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工過程中存在較大的質(zhì)量問題，即便監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)了其中的問題也沒用得到及時(shí)的處理，降低了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的質(zhì)量。

（三）項(xiàng)目工程各個(gè)環(huán)節(jié)施工隊(duì)伍配合欠缺

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)周期性較長且較為復(fù)雜的工程，許多不同的施工環(huán)節(jié)需要不同的施工隊(duì)伍進(jìn)行施工，而施工人員素質(zhì)參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協(xié)調(diào)，就會(huì)影響彼此之間的施工質(zhì)量與效率，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程整體的施工質(zhì)量與效率。

（四）項(xiàng)目工程規(guī)章制度沒有落實(shí)

為了保證房地產(chǎn)施工質(zhì)量，我國出臺了一系列相應(yīng)的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)。但是目前情況來看，房地產(chǎn)施工單位在施工過程中，往往沒有落實(shí)國家制定的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的質(zhì)量。

（五）項(xiàng)目工程管理體制不完善

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程需要根據(jù)施工的實(shí)際情況出發(fā)，科學(xué)合理的分配施工人員，避免一味的追求經(jīng)濟(jì)效益的提高。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要一定規(guī)模的工程管理人員對施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控與管理，如果片面的追求經(jīng)濟(jì)效益的提高，壓縮工程管理人員的數(shù)量，勢必會(huì)降低工程管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督與管理力度，也無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)的質(zhì)量問題與安全隱患。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理常見問題的解決措施

（一）完善項(xiàng)目施工前項(xiàng)目策劃工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工之前，需要做好項(xiàng)目策劃工作。開發(fā)商需要結(jié)合實(shí)際市場行情，確定最佳的施工區(qū)段，然后根據(jù)消費(fèi)群體的需求確定主要的設(shè)計(jì)風(fēng)格。同時(shí)，要積極尋求國家房地產(chǎn)規(guī)劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產(chǎn)施工企業(yè)也需要做好圖紙的分析與保存，避免發(fā)生遺失等情況影響施工進(jìn)度。

（二）加大項(xiàng)目工程施工細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理力度

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工單位不能片面的追求施工進(jìn)度，需要在保證施工每一個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量前提下，盡可能的縮短工期。同時(shí)，項(xiàng)目工程管理人員需要加大對項(xiàng)目施工細(xì)節(jié)的監(jiān)督與管理，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)其中存在的質(zhì)量問題與安全隱患并督促施工單位進(jìn)行處理。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目工程各環(huán)節(jié)施工隊(duì)伍之間的溝通

在項(xiàng)目工程施工開始之前，設(shè)立一個(gè)溝通的平臺讓不同施工隊(duì)伍進(jìn)行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時(shí)影響施工的質(zhì)量。只有達(dá)成意見的統(tǒng)一之后，才便于施工隊(duì)伍協(xié)調(diào)施工工作，提升項(xiàng)目工程施工質(zhì)量。

（四）落實(shí)項(xiàng)目工程規(guī)章制度

在項(xiàng)目工程施工過程中，施工單位需要嚴(yán)格按照國家制定的規(guī)章制度與施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，項(xiàng)目工程管理人員也要對施工過程進(jìn)行監(jiān)督與管理，確保項(xiàng)目工程施工的高質(zhì)量高效率開展。

（五）構(gòu)建完善的工程項(xiàng)目管理機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程需要根據(jù)施工的實(shí)際情況出發(fā)，構(gòu)建完善的工程項(xiàng)目管理機(jī)制，科學(xué)合理的分配施工作業(yè)人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該從提升房地產(chǎn)施工質(zhì)量方面著手，才能逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

結(jié)束語

本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中常見的五種問題進(jìn)行分析與解讀，試探性的提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理人員提升自身管理有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)高效、高質(zhì)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]穆桂蘋.房地產(chǎn)工程現(xiàn)場施工管理之我見[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2013（10）.

篇（6）

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)水平的迅猛發(fā)展，推動(dòng)我國房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭。因此，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的主要問題

1、開發(fā)前期準(zhǔn)備和調(diào)研工作不夠

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個(gè)項(xiàng)目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，一拿到地就開始蓋樓，不進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的考量和論證，造成了項(xiàng)目管理在前期無法進(jìn)行預(yù)測和控制，使后期出現(xiàn)了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。

2、管理體制不健全，致使進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對項(xiàng)目管理的理解不夠深入，照搬項(xiàng)目管理的模式，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離，如近年來出現(xiàn)的延遲交房，開發(fā)成本過高，管理費(fèi)用居高不下等等，超出預(yù)期很多。

3、不夠重視施工許可規(guī)定，致使施工不能如期進(jìn)行

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，通常都希望工程盡快結(jié)束，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。大部分施工單位為了盡早開工，在沒有經(jīng)過政府建設(shè)主管部門施工檢查與辦完相關(guān)手續(xù)之前就開始施工，容易在施工過程中被強(qiáng)制暫停，而施工單位會(huì)遭受罰款，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)也會(huì)被實(shí)施經(jīng)濟(jì)懲罰。

4、設(shè)計(jì)監(jiān)理制度不夠規(guī)范

當(dāng)前，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設(shè)計(jì)問題在施工中頻繁出現(xiàn)，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多，既造成了成本上的浪費(fèi)和管理上的混亂，加之工程設(shè)計(jì)的建立制度本來不夠完善，使得工程進(jìn)展變得緩慢。

5、造價(jià)預(yù)算出現(xiàn)嚴(yán)重偏差

一般的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額度是在決策階段或者設(shè)計(jì)階段進(jìn)行確定，但是在項(xiàng)目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機(jī)械以及施工工藝和施工環(huán)境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對于工程的造價(jià)管理出現(xiàn)極大的偏差，比如開發(fā)商在設(shè)計(jì)階段不重視設(shè)計(jì)的合理性，導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)問題而對設(shè)計(jì)進(jìn)行更改。這種更改往往引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動(dòng)而可能增加工程造價(jià)。

6、完工驗(yàn)收與備案管理不夠嚴(yán)格

房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況，從而導(dǎo)致不能辦理相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。假如建筑施工單位是由多一個(gè)施工隊(duì)伍組成，工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)與備案就更加重要，必須重視。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理難點(diǎn)的解決措施

1、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場詳細(xì)可行性研究工作

前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動(dòng)。沒有圖紙，無法建設(shè);有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

2、加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作

整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件;此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進(jìn)行。

3、要從開發(fā)商整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作

在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中成本的控制

政府規(guī)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、建安造價(jià)等構(gòu)成了一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價(jià)占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機(jī)制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價(jià)格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項(xiàng)。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負(fù)責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。

5、工期的控制

工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中也是非常重要的工作。因?yàn)槠洳粌H有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費(fèi)者的利益，是一個(gè)利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃和組織設(shè)計(jì)。

6、安全的控制

房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證工程的安全性。

7、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理

首先，積極使用先進(jìn)的工藝技術(shù)，科學(xué)合理安排施工進(jìn)度，科學(xué)調(diào)配勞動(dòng)力，對總體計(jì)劃進(jìn)行周全、翔實(shí)的安排，特別是對施工容易發(fā)生的技術(shù)問題要制定詳細(xì)的應(yīng)急措施。同時(shí)，專門成立測量小組，認(rèn)真細(xì)致做好測量放樣的工作，工程平面的點(diǎn)、線，都是通過坐標(biāo)點(diǎn)和該點(diǎn)的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關(guān)人員復(fù)核后才能進(jìn)行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設(shè)置專門機(jī)構(gòu)作為信息中心，負(fù)責(zé)搜集、整理和傳遞質(zhì)量動(dòng)態(tài)信息給項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，便于領(lǐng)導(dǎo)小組對異常情況的數(shù)據(jù)信息迅速做出反應(yīng)，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時(shí)調(diào)整施工安排，糾正偏差，進(jìn)而形成一個(gè)對數(shù)據(jù)迅速反應(yīng)、保證項(xiàng)目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡(luò)。現(xiàn)場質(zhì)檢工作員要按時(shí)搜集班組相關(guān)質(zhì)量信息，并且進(jìn)行隨機(jī)抽樣，提取相關(guān)的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。

最后對材料進(jìn)場嚴(yán)格執(zhí)行檢驗(yàn)制度。根據(jù)材料計(jì)劃檢查材料的規(guī)格、名稱、型號、數(shù)量，檢驗(yàn)是否具有合格證、材料檢測報(bào)告，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進(jìn)貨驗(yàn)證記錄。試驗(yàn)員還要對使用中的材料進(jìn)行抽查，做好材料二次檢驗(yàn)工作。

結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場和建筑市場的進(jìn)一步規(guī)范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學(xué)合理地對施工中各項(xiàng)工作進(jìn)行管理，保證整個(gè)項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

[1]曹懷.基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理措施分析探討.四川建材,2009,4.

篇（7）

Abstract: real estate development enterprises to control the engineering cost is to meet the target cost in the business enterprise within the set, in the premise of project quality standards, the cost control in the target cost setting limits. The construction phase is the biggest stage of investment, is the extension of bidding work, is a specific contract, is the real implementation stage. In the construction stage is to control the construction and installation cost. This paper analyzes the reasons of cost control in the construction stage of construction project cost control in the construction stage, and effective way to proceed, to achieve the cost target in the project construction stage.

Keywords: cost effective way of full economic consciousness of engineering cost control

中圖分類號： TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段一般包括投資決策階段（市場調(diào)查、項(xiàng)目定位、購置土地）、勘察設(shè)計(jì)階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段（招投標(biāo)階段）、施工階段、竣工結(jié)算階段、后評估階段

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)從購地后開始項(xiàng)目建設(shè)到房屋竣工交房具有周期長、生產(chǎn)要素價(jià)格變化頻繁、產(chǎn)品單件性、固定性等特征，使得建設(shè)工程施工階段的造價(jià)復(fù)雜多變，在工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投資卻主要發(fā)生在這一階段。目前有許多建設(shè)項(xiàng)目在投資的施工實(shí)施階段是造價(jià)失控浪費(fèi)的、其原因如下

建設(shè)項(xiàng)目施工階段造價(jià)失控的原因：

1、合同條款欠嚴(yán)密

施工合同是發(fā)包人和承包人為完成商定的建安工程，明確相互權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系的合同。施工合同是工程建設(shè)項(xiàng)目的主要合同，是工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資三方面控制的主要依據(jù)。一個(gè)完整、科學(xué)、合理的施工合同具體內(nèi)容均體現(xiàn)在與工程造價(jià)有關(guān)的信息，包括合同文件的組成與解釋順序，具體、明確的工程實(shí)施范圍，工程數(shù)量，總造價(jià)的組成，計(jì)費(fèi)方式及費(fèi)率，浮動(dòng)率，工程款的支付方式，工程的變更、簽證等規(guī)定，工程結(jié)算、工期、質(zhì)量的約定，檢測、檢驗(yàn)費(fèi)，索賠、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，保險(xiǎn)，甲供材料和設(shè)備，分包工程等等。上述各項(xiàng)內(nèi)容如稍有不明確或確定不合理，即可對造價(jià)造成很大影響。

2、施工組織設(shè)計(jì)的編制考慮不周全，特別是一些總平面布置不合理，場內(nèi)各個(gè)施工單位的場地分配不科學(xué)，有些引起很多二次搬運(yùn)費(fèi)等等。

最優(yōu)的施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)該是結(jié)合工程自身特點(diǎn)明確施工進(jìn)度的關(guān)鍵線路，順利的銜接各個(gè)節(jié)點(diǎn)，高質(zhì)量高效率的完成施工務(wù)。但有時(shí)高質(zhì)量高效率和造價(jià)卻是矛盾的。施工組織設(shè)計(jì)不應(yīng)單純從技術(shù)可行性角度考慮，應(yīng)做到在滿足技術(shù)可行性的同時(shí)，還要結(jié)合施工可行性，經(jīng)濟(jì)適用性。

3、設(shè)計(jì)變更手續(xù)辦理不及時(shí)因設(shè)計(jì)變更是施工過程中非常重要的一道管理程序，

針對合同條款，對施工過程中涉及到工程量增加新增工程項(xiàng)目施工條件環(huán)境的改變業(yè)主或地方政府等原因引起的施工費(fèi)用增加等都應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)的變更簽認(rèn)手續(xù)，保留影像資料等，從而為索賠或調(diào)概做好準(zhǔn)備，規(guī)范全理地規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這也是避免工程造價(jià)失控的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

4、施工現(xiàn)場管理松散、結(jié)算混亂由于有關(guān)管理人員責(zé)任心不強(qiáng)，業(yè)務(wù)水平不高，缺乏有效的監(jiān)督管理制度，致使現(xiàn)場管理混亂，簽認(rèn)的原始數(shù)據(jù)沒有合理性，從而造成工程決算不準(zhǔn)確、成本不實(shí)，效益流失，造價(jià)失控。

5、單方面縮短合同工期及提高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

目前有些工程項(xiàng)目在已簽訂的合同中對工期及質(zhì)量已有明確要求，但施工中由于因開發(fā)企業(yè)單方面原因要求將合同工期提前、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提高，也是造成工程造價(jià)失控的原因之一。有時(shí)開發(fā)商由于變更因素經(jīng)常要求施工方搶工，從而增加費(fèi)用。

6、進(jìn)度款支付拖欠、不全額給付

目前有很多開發(fā)企業(yè)對按照合同節(jié)點(diǎn)的進(jìn)度款是緩給，不全額給付，拖欠比較嚴(yán)重，拖欠世間長了后造成工程停工，建設(shè)時(shí)間延長，有可能引起施工索賠和不按實(shí)交房等產(chǎn)生索賠等更大的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，通過以上對建設(shè)項(xiàng)目施工階段造價(jià)失控的原因具體分析列舉，在實(shí)踐中往往把施工階段作為工程造價(jià)控制的重要階段。施工階段工程造價(jià)控制的主要任務(wù)是通過工程付款控制、工程變更費(fèi)用控制并處理好費(fèi)用索賠、挖掘節(jié)約工程造價(jià)潛力以實(shí)現(xiàn)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用不超過計(jì)劃投資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工階段對工程造價(jià)的管理除了加強(qiáng)合同管理、工程進(jìn)度款管理外，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場管理，杜絕投資浪費(fèi)。

施工階段成本造價(jià)控制的方法較多，其有效的途徑可以從以下幾個(gè)方面著手，確保項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

一、加強(qiáng)各部門參與提高全員經(jīng)濟(jì)意識

成本控制決不單純是工程核算人員、財(cái)務(wù)人員的任務(wù)，也不僅僅是財(cái)務(wù)部門和項(xiàng)目部的事，而是全體建設(shè)參加者的共同任務(wù)。成本控制要做到全員參與，樹立全員經(jīng)濟(jì)意識。而如何樹立全員經(jīng)濟(jì)意識正是現(xiàn)在施工單位急需解決的一個(gè)問題。

在施工階段要加強(qiáng)設(shè)計(jì)、工程、成本部門之間的共同協(xié)調(diào)控制成本，制定成本控制目標(biāo)，推行責(zé)任成本，加強(qiáng)對發(fā)生的增加成本事項(xiàng)的評估考核機(jī)制

可以由部門經(jīng)理與上級領(lǐng)導(dǎo)簽訂責(zé)任書，明確自己在工程施工過程中遇到不同情況時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。然后，在項(xiàng)目部內(nèi)部層層分解責(zé)任，層層分解責(zé)任成本，層層簽訂責(zé)任書。最后，對于具體考核措施，可以在項(xiàng)目部內(nèi)部成立一個(gè)考核小組，在每道工序完成后，根據(jù)項(xiàng)目部內(nèi)部成員責(zé)任目標(biāo)完成情況，進(jìn)行商議考核。

二、加強(qiáng)合同管理、減少工程索賠

1 、施工合同是施工階段造價(jià)控制的依據(jù)。簽訂嚴(yán)密的施工合同，同時(shí)在施工中加強(qiáng)合同管理，才能保證合同造價(jià)的合理性、合法性，減少在合同的履行過程中發(fā)生糾紛，維護(hù)合同雙方利益，有效地控制工程造價(jià)。

2 、做好合同會(huì)簽及審批制度。施工合同內(nèi)容廣泛，涉及施工技術(shù)經(jīng)濟(jì)法律等多方面知識，在合同為正式簽訂前，由各專業(yè)部門共同研究。提出對合同條款的具體意見，進(jìn)行會(huì)簽。實(shí)行會(huì)簽制度，能夠確保合同全面及實(shí)際的履行。通過嚴(yán)格的審查批準(zhǔn)手續(xù)，可以是簽訂的合同合法有效盡量防止合同糾紛的發(fā)生，減少索賠事件產(chǎn)生的因素。在合同簽訂后要做好合同文件的管理工作。補(bǔ)充合同、重要的工地會(huì)議紀(jì)要、工地聯(lián)系單等作為合同內(nèi)容的一種延伸和解釋，必須完整保存，同時(shí)建立技術(shù)檔案，加強(qiáng)資料管理必須重視。

3 、施工前，應(yīng)組織施工合同交底會(huì)議。相關(guān)管理人員，須將本工程中標(biāo)方式、清單組價(jià)的依據(jù)、利潤降點(diǎn)系數(shù)等有關(guān)工程造價(jià)控制方面的信息及時(shí)準(zhǔn)確地傳達(dá)。熟悉和掌握相關(guān)的施工合同文件是工程造價(jià)管理的前提。

4、合同履行過程中的管理。加強(qiáng)合同的跟蹤管理，做好工程施工記錄和日程的文件資料的積累工作，根據(jù)合同正確處理索賠，達(dá)到有效控制投資的目的。

5、合同管理的后評估制度。對合同管理制度從合法性、規(guī)范性、實(shí)用性、系統(tǒng)性及科學(xué)性等方面進(jìn)行評估，發(fā)現(xiàn)和解決合同履行中的問題，不斷完善合同管理。

三、 優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)

1、 充分做好施工準(zhǔn)備工作。在收到中標(biāo)通知后，施工單位應(yīng)著手編制詳盡的施工組織設(shè)計(jì)。由于工程開工前的一系列準(zhǔn)備工作可以采用不同的方法去完成，不論在技術(shù)方面或者組織方面，通常都有許多方案供施工人員選擇。不同的施工方案，其經(jīng)濟(jì)效果是不同的。工程管理人員應(yīng)結(jié)合工程項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、工期、勞動(dòng)力數(shù)量、機(jī)械裝備程度、材料供應(yīng)情況、運(yùn)輸條件、地質(zhì)條件等各項(xiàng)具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件，對施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)化，提出改進(jìn)意見，使方案更趨合理。

2、 遵循均衡原則安排施工進(jìn)度。在編制施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，應(yīng)按照工程項(xiàng)目合理的施工程序排列施工的先后順序，根據(jù)施工情況劃分施工階段，安排流水作業(yè)，避免工作過分集中，有目的地削減高峰期工作量，減少臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)，避免勞動(dòng)力、材料、機(jī)械耗用量大進(jìn)大出，保證施工過程按計(jì)劃、有節(jié)奏地進(jìn)行。

3、 力求提高施工機(jī)械利用率。在工程施工中，主要施工機(jī)械利用率的高低，直接影響工程成本和施工進(jìn)度。因此，必須充分利用現(xiàn)有機(jī)械設(shè)備，在不影響工程總進(jìn)度的前提下，對進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整，以便提高主要施工機(jī)械的利用率，從而達(dá)到降低工程成本的目的。

4、 施工方法、施工技術(shù)的采用以簡化工序、提高經(jīng)濟(jì)效益為原則。在保證工程質(zhì)量的前提下，盡量采用成熟的施工方法，采用簡化工序和提高經(jīng)濟(jì)效益的施工技術(shù)。因?yàn)槌墒斓氖┕し椒ㄖ灰岢鲆螅┕と藛T不需要花更多的時(shí)間去掌握它。簡化工序的施工技術(shù)即節(jié)約了時(shí)間，也達(dá)到了提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的目的。

四、材料使用和管理

工程直接成本主要是指在施工項(xiàng)目成本形成過程中直接構(gòu)成工程實(shí)體和有助于工程形成的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)及其他直接費(fèi)用，其中材料成本約占工程總成本的60%左右，因此材料成本的控制是工程項(xiàng)目成本造價(jià)控制的關(guān)鍵。材料成本的控制以下方面。

加強(qiáng)對甲供材的確定和管理，考慮資金、時(shí)間價(jià)值，減少資金占用，合理確定進(jìn)貨批量和批次，盡可能降低材料儲(chǔ)備。

嚴(yán)格對乙方供應(yīng)的材料核價(jià)管理：第一，加強(qiáng)對買價(jià)的控制。通過市行情的調(diào)查研究，在保質(zhì)保量的前提下，貨比三家，加強(qiáng)材料設(shè)備的戰(zhàn)約供應(yīng)商的建立和管理。

五、嚴(yán)格控制工程變更與現(xiàn)場簽證。

在工程項(xiàng)目的實(shí)施過程中，由于建設(shè)單位、設(shè)計(jì)、施工等方面的原因。常常會(huì)出現(xiàn)工程量、材料、施工進(jìn)度等變化。導(dǎo)致工程費(fèi)用發(fā)生改變，因此，應(yīng)該加強(qiáng)對工程變更與現(xiàn)場簽證的審核。

1、 工程變更的原因。開發(fā)企業(yè)對建設(shè)工程提出新的要求。例如，修改項(xiàng)目總計(jì)劃；削減預(yù)算；更換不同材質(zhì)的門窗等。由于設(shè)計(jì)上的錯(cuò)誤，必須對設(shè)計(jì)圖紙作修改。由于使用新技術(shù)，有必要改變原設(shè)計(jì)、原施工方案。由于施工現(xiàn)場的環(huán)境發(fā)生了變化，預(yù)定的工程條件不準(zhǔn)確。政府部門對建設(shè)項(xiàng)目有新的要求，如環(huán)境保護(hù)要求，城市規(guī)劃要求等。以上情況導(dǎo)致變更的產(chǎn)生。

2、 工程變更中應(yīng)注意的問題。第一，工程師的認(rèn)可權(quán)應(yīng)合理限制。常常通過工程師對材料的認(rèn)可權(quán)，提高材料的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；對設(shè)計(jì)的認(rèn)可權(quán)，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；對施工認(rèn)可權(quán)提高施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)對超出合同規(guī)定的要求應(yīng)通過一定程序并取得企業(yè)書面確認(rèn)，施工方因?yàn)檫@些變更能都產(chǎn)生工期和額外費(fèi)用的索賠要及時(shí)準(zhǔn)確提出開發(fā)商要及時(shí)審核和判斷必要時(shí)也可以反索賠。第二，工程變更不能超過合同規(guī)定的工程范圍。工程變更決對不能超出合同規(guī)定的工程范圍。如果超過了這個(gè)范圍，承包商有權(quán)不執(zhí)行變更或堅(jiān)持先商定價(jià)格后再進(jìn)行變更。第三，承包商不能擅作主張進(jìn)行工程變更。對任何工程問題，承包商不能自作主張，進(jìn)行工程變更。

3、對簽證事項(xiàng)的審核時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格審查簽證事項(xiàng)發(fā)生的內(nèi)容、原因、范圍、價(jià)格、明確費(fèi)用發(fā)生的承擔(dān)方，如果該簽證事項(xiàng)的發(fā)生時(shí)由于承包商的原因造成的或已包含在合同價(jià)款中，應(yīng)予注明。并要規(guī)范現(xiàn)場簽證，詳細(xì)說明簽證事項(xiàng)產(chǎn)生的原因、時(shí)間、處理的辦法等內(nèi)容，不要是配以簡圖和文字說明。

六、加強(qiáng)工程進(jìn)度款的及時(shí)全額支付

按照合同約定，在到達(dá)工程支付節(jié)點(diǎn)后開發(fā)商要及時(shí)審核工程進(jìn)度和撥付工程款。偶爾延后支付是也告知施工方做好協(xié)商解釋工作，且做好書面記錄，避免萬一產(chǎn)生付款索賠而沒有留證據(jù)而發(fā)生費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。

七、加強(qiáng)工程工期質(zhì)量和進(jìn)度的管理

要監(jiān)督施工方質(zhì)量要達(dá)到一次行合格，由于施工方由于管理不善引起的返工費(fèi)用一般是施工方自行解決，但有時(shí)也會(huì)返工造成工期延長，進(jìn)度滯后 。有些質(zhì)量不合格可能是甲方和監(jiān)理監(jiān)督不到位造成的從而加大成本支出。如在基礎(chǔ)施工中由于甲方管理人員不作為沒有時(shí)時(shí)現(xiàn)場控制和對土石方的抽檢經(jīng)常出現(xiàn)施工方超挖深的現(xiàn)象。

八、加強(qiáng)安全文明施工管理，杜絕發(fā)生安全事故，也可以避免因發(fā)生安全事故引起的甲方賠償責(zé)任。

九、加強(qiáng)企業(yè)的廉政制度建設(shè)，企業(yè)應(yīng)提高企業(yè)員工主人翁思想意思，員工要以企業(yè)就是自己家。并加強(qiáng)廉政制度建設(shè)，建立一套嚴(yán)格的反腐倡廉保證體系。杜絕在施工中甲方工作人員收紅包現(xiàn)象，以致在項(xiàng)目實(shí)施中隨意下令改變設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、不作為、引起索賠給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。

綜上所述，工程施工項(xiàng)目的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)管理體系中處于十分重要的地位，工程項(xiàng)目的成本控制的好壞，直接影響到工程利潤的高低。只有在工程施工中全方位、全過程嚴(yán)格把關(guān)，才能做好工程施工項(xiàng)目的成本控制工作，使企業(yè)在激烈的市場競爭條件下站穩(wěn)腳跟。

參考文獻(xiàn)：

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篇（8）

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)在新形勢下的成本控制主要是指綜合考慮項(xiàng)目開發(fā)全過程，合理控制項(xiàng)目開發(fā)和生產(chǎn)經(jīng)營過程中所耗費(fèi)的資金，堅(jiān)持優(yōu)化企業(yè)資源，降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的成本，從而獲取最大化的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制主要涉及到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制、項(xiàng)目開發(fā)的成本控制、招標(biāo)成本控制和施工竣工階段的成本控制。然而，當(dāng)前我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中還存在著一系列的問題，本文著重分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中成本控制和管理存在的問題，再根據(jù)實(shí)際情況提出解決的對策。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中成本控制存在的問題

(一)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認(rèn)識不到位，財(cái)務(wù)報(bào)告不規(guī)范

在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，財(cái)務(wù)部門所提供的財(cái)務(wù)報(bào)告，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定科學(xué)合理的成本控制決策和審計(jì)措施提供一定的數(shù)據(jù)依據(jù)。但是，由于財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)容本質(zhì)上就存在滯后性的特點(diǎn)，在一定程度上影響著企業(yè)制定成本控制制度，從而增加房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資成本，進(jìn)而增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康的向前發(fā)展。

(二)缺乏科學(xué)的成本控制方法，增加了項(xiàng)目開發(fā)的成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營水平。然而，當(dāng)前一部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)之前，尚未全面考察房地產(chǎn)市場，也并沒有對項(xiàng)目開發(fā)的各階段進(jìn)行具體的成本預(yù)估，便盲目的進(jìn)行投資。同時(shí)，還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中高估或者忽略了當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)水平，也在一定程度上增加房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本。

(三)缺乏完善的成本控制制度，導(dǎo)致成本控制缺乏制度依據(jù)

當(dāng)前大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中并未構(gòu)建完善的成本控制制度，成本控制責(zé)任落實(shí)不到位，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本控制缺乏制度依據(jù)，難以從根本上控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理策略

(一)正確認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，樹立良好的項(xiàng)目成本控制管理理念

為了有效提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制水平，首先便需要正確認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制，充分重視項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備、實(shí)施、竣工各個(gè)階段的項(xiàng)目成本控制，樹立良好的項(xiàng)目成本控制管理理念，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制管理意識。當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)確定之后，便必須綜合全面的分析項(xiàng)目成本開發(fā)的可行性研究，有效提升項(xiàng)目成本估算，并做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，全面了解可能影響項(xiàng)目成本控制的風(fēng)險(xiǎn)因素，及時(shí)采取科學(xué)完善的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，從而有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目成本的可控性。

(二)強(qiáng)化項(xiàng)目成本的整體控制，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門的整體控制作用

為了有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理水平，便需要強(qiáng)化項(xiàng)目成本的整體控制，避免將財(cái)務(wù)管理局限于各個(gè)項(xiàng)目資金的核算上。堅(jiān)持將財(cái)務(wù)人員的職責(zé)落實(shí)到位，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理在項(xiàng)目開發(fā)過程中的整體控制和約束作用。其中，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的前期準(zhǔn)備階段中，從獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金，到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)都應(yīng)該合理控制成本。因此，應(yīng)該全面掌握目標(biāo)土地的情況，通過對豐富的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，便有效結(jié)合市場發(fā)展趨勢進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測，最終確定最合理的土地報(bào)價(jià)，為房地長開發(fā)項(xiàng)目成本控制奠定一定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，還應(yīng)該嚴(yán)格根據(jù)目標(biāo)地塊的特點(diǎn)對開發(fā)項(xiàng)目初步方案進(jìn)行綜合規(guī)劃，如果方案規(guī)劃難以滿足當(dāng)前市場的需要，便需要合理調(diào)整土地獲取的策略，以免造成項(xiàng)目開發(fā)后期的成本控制失衡。

(三)綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制中，應(yīng)該不斷加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)前、項(xiàng)目開發(fā)中和項(xiàng)目竣工階段的成本控制，合理設(shè)置項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本控制方案，綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理。其中，針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)個(gè)階段的成本控制應(yīng)該采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行核算，堅(jiān)持將理論與實(shí)際有效聯(lián)系起來，準(zhǔn)確找出項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段成本控制的偏差，最終確定完善的項(xiàng)目成本控制策略。通過綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本控制力度，從而最大限度提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

(四)制定明確的成本控制體系，完善成本控制管理機(jī)制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制管理過程中應(yīng)該構(gòu)建完善的成本控制管理機(jī)制。首先，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況制定明確的成本控制體系，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的全面性、有效性和科學(xué)性，完善項(xiàng)目管理機(jī)制，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制順利進(jìn)行；其次，構(gòu)建完善的項(xiàng)目成本控制管理考核體系，創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制模式，保障項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的合理性；最后，定期考核房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制情況，保障項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過程成本控制的連續(xù)性，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)收益創(chuàng)造良好的條件。

三、結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要途徑。但是，在當(dāng)前新形勢下大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制過程中，存在成本控制觀念落后、財(cái)務(wù)部門整體控制作用較低和施工階段成本控制機(jī)制不科學(xué)等問題，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新成本控制觀念，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門的整體約束作用，綜合規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，制定明確的成本控制體系，以便最大限度提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]王蕊.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本控制[J].中國招標(biāo),2015（10）：23-26

篇（9）

中圖分類號：TU712 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)在于開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)后的結(jié)果與預(yù)期收益的差別，目前在新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)有很多種，而如何做好風(fēng)險(xiǎn)防范，對于一個(gè)企業(yè)的生存發(fā)展來說十分重要，以下將展開詳細(xì)探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)存在的風(fēng)險(xiǎn)類型和風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境因素的影響包括自然災(zāi)害，政策的不穩(wěn)定性。在自然災(zāi)害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴等因素都會(huì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目造成破壞，使得投資商必須承受經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)因?yàn)閲业膰窠?jīng)濟(jì)的調(diào)控和相應(yīng)的政治經(jīng)濟(jì)政策法律調(diào)整會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項(xiàng)目的成本投資造成波動(dòng)和不確定性。

2.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、建設(shè)材料、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)為技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。例如科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步導(dǎo)致建筑材料、施工技術(shù)、建筑風(fēng)格在不斷的更新?lián)Q代，而跟不上時(shí)展要求的項(xiàng)目投資投資成本高，項(xiàng)目進(jìn)展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項(xiàng)目進(jìn)行改造。

3.決策和管理風(fēng)險(xiǎn)。決策和管理風(fēng)險(xiǎn)包括運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、市場環(huán)境調(diào)查和預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和高層戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，決策和管理風(fēng)險(xiǎn)對一個(gè)項(xiàng)目的成敗起關(guān)鍵性作用。產(chǎn)生這些風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有以下幾個(gè)方面：（1）位置的不可移動(dòng)性；（2）資金投入大，投資規(guī)模大；（3）開發(fā)周期長；（4）經(jīng)濟(jì)水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產(chǎn)位置的固定性，地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的限制作用，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)對房產(chǎn)的消費(fèi)起到制約作用，開發(fā)周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施

1.風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避主要是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，管理者必須對風(fēng)險(xiǎn)以及可能損失做出一個(gè)初步的估計(jì)和權(quán)衡，也就是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能避免重大損失，但同時(shí)也失去了投資獲利的機(jī)會(huì)，是一種比較消極的防范手段。

2.風(fēng)險(xiǎn)控制。風(fēng)險(xiǎn)控制指的是管理者采用積極的策略減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，盡量將風(fēng)險(xiǎn)和損失降到最小。風(fēng)險(xiǎn)控制的手段有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制兩種類型。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防涉及現(xiàn)時(shí)成本與潛在損失的比較，當(dāng)潛在損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于采取預(yù)防措施所支出成本的時(shí)候，就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的手段。風(fēng)險(xiǎn)控制是管理者為消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患主動(dòng)采取措施的一種積極辦法，在運(yùn)用時(shí)成本低、效益好，一般不會(huì)產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是開發(fā)商通過一定的措施和安排將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給另一方，減少企業(yè)的損失。與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)回避是放棄項(xiàng)目開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)控制也有不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險(xiǎn)控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素。

4.風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留指的是房地產(chǎn)開發(fā)商將一些難以避免或者最終不能控制的風(fēng)險(xiǎn)留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風(fēng)險(xiǎn)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來較大的利益。風(fēng)險(xiǎn)自留分為有意識的風(fēng)險(xiǎn)自留和無意識的風(fēng)險(xiǎn)自留。有意識的風(fēng)險(xiǎn)自留是管理者的主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，主動(dòng)去承擔(dān)未來的風(fēng)險(xiǎn)，具體措施有自我保險(xiǎn)、專屬保險(xiǎn)等。無意識的風(fēng)險(xiǎn)自留是開發(fā)商對損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計(jì)不足而暴露于風(fēng)險(xiǎn)中，是被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)自留，需要通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。

5.風(fēng)險(xiǎn)利用。風(fēng)險(xiǎn)利用是在開發(fā)項(xiàng)目的過程中通過利用風(fēng)險(xiǎn)來為企業(yè)贏取利益的方式。一般是開發(fā)商利用現(xiàn)實(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)，通過風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)化險(xiǎn)為利。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)注意的問題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產(chǎn)開發(fā)者通過科學(xué)的評級分析，明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，它是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期活動(dòng)中不可缺少的階段。評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目的成本、需求量、售價(jià)等，從而確定出計(jì)劃投資項(xiàng)目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)最多的階段。

2.選擇最佳開發(fā)區(qū)位。選擇最佳的開發(fā)區(qū)為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說有著至關(guān)重要的作用，它關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否，通常從這幾個(gè)方面進(jìn)行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項(xiàng)目所處的具體地理位置；項(xiàng)目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況；項(xiàng)目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。

3.推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，通過加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識，加強(qiáng)對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風(fēng)險(xiǎn)。

4.建立具有職業(yè)化的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準(zhǔn)的工作模式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項(xiàng)工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會(huì)遇到環(huán)境、技術(shù)、管理、決策等各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，可以說風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)運(yùn)作的每個(gè)階段，只要我們對可能發(fā)生的潛在的危險(xiǎn)事先預(yù)備，制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程，并作好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，就能保證我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]薛小榮，何慧麗.我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范對策[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2009，05：50+52.

篇（10）

中圖分類號：X29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

為了在工程建設(shè)過程中保證工程質(zhì)量,力爭合理地使用人力、物力和財(cái)力,對項(xiàng)目進(jìn)行有效地規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)等系統(tǒng)管理活動(dòng),達(dá)到最優(yōu)地實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目投資靜態(tài)控制的預(yù)定目標(biāo)。把投資控制在批準(zhǔn)的或既定的限額內(nèi),隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差,合理使用人力、物力、財(cái)力, 以保證項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),取得理想的投資效益和社會(huì)效益。

一、把好建設(shè)工程設(shè)計(jì)關(guān)

把好建設(shè)工程設(shè)計(jì)關(guān),是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目的關(guān)鍵環(huán)節(jié),是實(shí)現(xiàn)投資控制的前提。為加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資控制,必須做好以下五個(gè)方面的工作:

(1)做好設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競選。為保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對設(shè)計(jì)方案實(shí)行招投標(biāo),擇優(yōu)選擇布局合理、經(jīng)濟(jì)適用的設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位。

(2)積極推行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是指按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì),通過計(jì)算,用數(shù)據(jù)說話,控制施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更,保證總投資限額不被突破。因此,限額設(shè)計(jì)實(shí)際上就是對工程設(shè)計(jì)階段的投資額目標(biāo)管理過程。

(3)開展價(jià)值工程的應(yīng)用。價(jià)值工程,簡稱V,其表達(dá)式是:V=F／C。式中:V表示價(jià)值;F表示功能或效用;C是成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用價(jià)值工程,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法。達(dá)到“以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn),對所研究對象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)的統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本”的目的。

(4)注重圖紙會(huì)審。加強(qiáng)圖紙會(huì)審, 目的是將工程變更的可能性盡量地控制在施工之前。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙的審核可根據(jù)三個(gè)階段進(jìn)行:一是初步設(shè)計(jì)階段,側(cè)重工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求,以及是否達(dá)到建設(shè)工程項(xiàng)目決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);二是技術(shù)設(shè)計(jì)階段,側(cè)重于各專業(yè)技術(shù)是否符合預(yù)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求;三是施工圖設(shè)計(jì),應(yīng)注重反映使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。

(5)加強(qiáng)變更管理。變更管理,主要是指杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更。即使是確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,也要分清變更的責(zé)任所在,做到心中有數(shù),落實(shí)經(jīng)濟(jì)處罰,杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)變更增加工程造價(jià)。

二、把好建設(shè)工程招投標(biāo)關(guān)

1、合理編制標(biāo)底

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的工程建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)底是根據(jù)現(xiàn)行的國家定額、費(fèi)用、設(shè)備、材料價(jià)格、設(shè)計(jì)工程等規(guī)定經(jīng)研究、論證、比較和計(jì)算出來的。主要采用以施工圖預(yù)算、工程概算、擴(kuò)大綜合定額和平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)等方法來編制,不論以何種方式編制標(biāo)底,都要求保證質(zhì)量,把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。因此,要反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性,嚴(yán)格控制在投資范圍內(nèi)。

2、規(guī)范投標(biāo)報(bào)價(jià)

投標(biāo)報(bào)價(jià)是施工企業(yè)對工程項(xiàng)目的自主定價(jià),體現(xiàn)了企業(yè)的自主定價(jià)權(quán)。作為工程招標(biāo)方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)積極引進(jìn)競爭機(jī)制,引入全面造價(jià)管理。對各施工企業(yè)技術(shù)能力、質(zhì)量、工期、報(bào)價(jià)綜合實(shí)力進(jìn)行比較。綜合考慮投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)文件中反映出的競爭優(yōu)勢和投標(biāo)積極性,剔除因種種原因任意壓低工程直接費(fèi)和背離定額計(jì)價(jià)依據(jù)的報(bào)價(jià)單位,最后決定誰能勝出。這樣做是從根本上保護(hù)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的利益,也使建設(shè)工程項(xiàng)目投資控制得以實(shí)現(xiàn)成為可能。

3、公正評標(biāo)

公正評標(biāo)就是體現(xiàn)在評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和程序要公開。公正評標(biāo),有利于保證投標(biāo)企業(yè)間的公平競爭,實(shí)現(xiàn)建筑市場的良性發(fā)展,嚴(yán)格管理要求和管理程序,依賴高素質(zhì)專家的支持,實(shí)現(xiàn)工程技術(shù)人員的群體評估和決策,那些報(bào)價(jià)較低、工期較短、業(yè)績良好、管理先進(jìn)的施工單位中標(biāo)的可能性會(huì)大大增強(qiáng),這就為合理控制建設(shè)工程項(xiàng)目的投資規(guī)模奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、把好建設(shè)工程施工管理關(guān)

施工階段是建設(shè)工程項(xiàng)目工程建設(shè)的一個(gè)重要階段。在這一階段中,要將工程設(shè)計(jì)圖紙變?yōu)槲镔|(zhì)形態(tài)的工程實(shí)體,要把工程項(xiàng)目的使用功能完備而準(zhǔn)確地體現(xiàn)出來,這些都需要大量資金和各種資源的投入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要直接參與該階段的各種管理活動(dòng),對影響施工的各種因素進(jìn)行協(xié)調(diào)和監(jiān)控。

1、合理有效地使用資金

在建設(shè)工程項(xiàng)目施工階段的資金使用過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以節(jié)約和控制投資額,提高資金使用效果為主要目的。

1.1籌資應(yīng)與資金使用相協(xié)調(diào)。工程項(xiàng)目的建設(shè)需耗費(fèi)大量資金,根據(jù)施工進(jìn)度的安排,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)視資金使用需要邊籌集邊投入,而且為更經(jīng)濟(jì)地使用資金,需要考慮與籌資協(xié)調(diào)的問題,這樣才能既保證建設(shè)資金及時(shí)到位, 又不造成貸款過早而多償付利息。

1.2做好工程費(fèi)用支付管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立自己的支付報(bào)表來掌握工程費(fèi)用的支付情況和工程進(jìn)度情況;要及時(shí)扣回預(yù)付給施工單位的各種款項(xiàng)。此外,還應(yīng)加強(qiáng)對諸多工程變更、索賠、價(jià)格調(diào)整等類型的意外工程費(fèi)用支付的管理,盡量減少額外工程費(fèi)用的支付。

1.3加強(qiáng)對其他費(fèi)用支付的管理。在工程施工期間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚需支付許多其他費(fèi)用,包括:建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督檢測費(fèi)、竣工清理費(fèi)、研究試驗(yàn)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等。通過嚴(yán)格管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將其控制在預(yù)算的投資限額內(nèi)。

2、嚴(yán)密細(xì)致的施工控制

2.1施工準(zhǔn)備階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控制工作應(yīng)以工程順利開工,開工后能連續(xù)均衡施工,并能保證工程質(zhì)量、進(jìn)度和盡可能節(jié)省工程費(fèi)用為控制工作的主要目的。

2.2施工時(shí)期。這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對投資的控制主要以全面和實(shí)際履行與監(jiān)理單位和施工單位的合同為手段來實(shí)現(xiàn)投資控制的目標(biāo)。對所建立的管理機(jī)構(gòu)實(shí)行崗位責(zé)任制,分工負(fù)責(zé),責(zé)任到人,實(shí)行全員參與,共同做好該階段的投資控制工作。特別是要通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià),力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理,在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn),把控制項(xiàng)目投資觀念滲透到各項(xiàng)施工技術(shù)措施之中。

3、嚴(yán)格控制工程變更

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要注意設(shè)計(jì)、施工條件、進(jìn)度計(jì)劃和工程項(xiàng)目變更。同時(shí),要堅(jiān)決杜絕施工單位擅自變更設(shè)計(jì)增加投資。對一些確需變更的情況,應(yīng)嚴(yán)格控制變更單價(jià)和施工工藝,并做好現(xiàn)場記錄和有關(guān)數(shù)據(jù)的收集整理工作,避免浪費(fèi)的發(fā)生。

4、切實(shí)加強(qiáng)材料管理

一般來說,在建設(shè)工程成本中,材料成本占工程總費(fèi)用的70％左右。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)施工進(jìn)度,認(rèn)真編制設(shè)備、材料供應(yīng)計(jì)劃,按材料實(shí)際價(jià)格與定額預(yù)算價(jià)格計(jì)算差異,合理控制價(jià)差水平,嚴(yán)格設(shè)備、材料的購入手續(xù),對施工單位自購材料要監(jiān)督質(zhì)量,防止劣質(zhì)材料被使用。另外,預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情,加強(qiáng)管理。

四、把好建設(shè)工程的竣工結(jié)算關(guān)

工程竣工結(jié)算造價(jià)的合理確定是工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié),在確定工程造價(jià)時(shí),堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù),按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算,審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作,是否有丟、漏項(xiàng)工程。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施,該增的增,該減的減,實(shí)事求是。為了合理確定工程造價(jià),計(jì)價(jià)必須準(zhǔn)確。預(yù)算人員要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則,定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價(jià)計(jì)算程序,還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系,確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。此外,預(yù)算人員要堅(jiān)持到現(xiàn)場了解情況,掌握工程動(dòng)態(tài),對特殊材料進(jìn)行市場詢價(jià),掌握價(jià)格動(dòng)態(tài),提高工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性。確保結(jié)算質(zhì)量和企業(yè)的投資收益。

五、結(jié)束語

隨著國家投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整和宏觀調(diào)控的影響,房地產(chǎn)市場競爭愈來愈激烈,全行業(yè)即將進(jìn)入微利時(shí)代。隨著土地出讓方式、拆遷方式的改變,土地的成本越來越高,開發(fā)商加強(qiáng)全過程的投資控制、降低工程成本是當(dāng)務(wù)之急。

參考文獻(xiàn):

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