房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來講，其稅務(wù)是其經(jīng)濟(jì)支出的重中之重，稅務(wù)和企業(yè)利潤的關(guān)系密不可分，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理來講，如何加強稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈，豐厚的利潤對于房地產(chǎn)來講，即將成為過去式，在這樣的形式之下，必須加強對稅務(wù)管理的重視，將稅務(wù)管理工作做好了，就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，加大房地產(chǎn)的利潤。

一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)，按照本身的具體經(jīng)營現(xiàn)象和經(jīng)營目的，為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本，而對企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測、實施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀

（一）對于稅務(wù)管理不夠重視

在嚴(yán)格的稅務(wù)制度下，在稅務(wù)方面仍然存在著很多問題，其中最重要的就是企業(yè)對于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致，偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū)，因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競爭中，勢必會對自身的競爭造成影響，減少利潤的收入，同時在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。

（二）相關(guān)部門對于財務(wù)的監(jiān)管不夠

在利潤相對暴利的房地產(chǎn)企業(yè)，其中的從業(yè)人員，并不是每個人都很專業(yè)，甚至部分企業(yè)為了獲得更大的利潤，就偷稅、漏水，給財務(wù)的征收工作帶來了很大的困難，因此相關(guān)部門必須增強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險防控

（一）確定防控重點

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過程中，應(yīng)該加強工作的效率，保證稅務(wù)管理的有效地進(jìn)行。稅務(wù)管理不是一時的工作，它需要長期的管理，管理過程復(fù)雜、工作量巨大，因此在進(jìn)行管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項稅務(wù)政策，還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實際情況進(jìn)行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理，同時還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力，保證稅務(wù)管理工作的運行。

（二）建立動態(tài)的基礎(chǔ)信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項管理中的應(yīng)用越來越廣泛，信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營業(yè)務(wù)，就要建立時時更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。同時更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng)，這樣可以保證企業(yè)財務(wù)會計系統(tǒng)與國家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財務(wù)工作人員進(jìn)行各項稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算，稅務(wù)信息的輸出也能及時對法律法規(guī)的更新作出變化。

（三）加強稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴(yán)格要求，時不時的對其進(jìn)行培訓(xùn)，增強其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強烈的管理意識；再者就是，從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險及防范意識的綜合管理能力上，為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻(xiàn)。

（四）保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關(guān)稅務(wù)方面的負(fù)責(zé)人員。在稅務(wù)負(fù)責(zé)人這一方，它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作，同時要給我們的納稅人員進(jìn)行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識，還能夠從他們的手中獲得最新的消息，以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負(fù)責(zé)執(zhí)法的，所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對于這些現(xiàn)象，房地產(chǎn)的公司就要及時的與部門進(jìn)行溝通，不能錯過最近更改的信息，學(xué)習(xí)最新的知識，必須取得在進(jìn)行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很敏感的地方要積極主動地找相關(guān)部門進(jìn)行溝通，以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進(jìn)行合作學(xué)習(xí)的時候，還要與中介進(jìn)行交流和溝通，運用中介的相關(guān)技能和知識來彌補在辦理稅務(wù)工作時所帶來的風(fēng)險，涉及到不能夠直接和稅務(wù)機關(guān)溝通的事情時，可以和中介進(jìn)行溝通，請他們來進(jìn)行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面，來積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平，必要的時候可以請中介對單位自身進(jìn)行核查，最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險問題。

四、結(jié)束語

目前，中國在進(jìn)行第三次稅制改革，盡管中國經(jīng)歷了兩個對稅收制度的重大改革，但是全球化的經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統(tǒng)尚不完善，仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離；另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國際的通行上也有一些缺點，需要稅收制度的創(chuàng)新。因此，積極平穩(wěn)地推動調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻(xiàn)：

篇（2）

一、稅務(wù)風(fēng)險的特點

（一）難化解

稅務(wù)風(fēng)險一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應(yīng)對措施，風(fēng)險將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務(wù)風(fēng)險還會隨著企業(yè)經(jīng)營活動的開展，呈現(xiàn)出累積效應(yīng)，從隱形的風(fēng)險逐漸轉(zhuǎn)化為顯性的資金流失，在引起稅務(wù)機關(guān)的注意后，將會給企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益帶來嚴(yán)重的損害。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，還會使商業(yè)信譽受到損失，企業(yè)的市場競爭力也會一同下降，對未來的發(fā)展帶來了阻力。

（二）多變性

稅務(wù)風(fēng)險的形成原因具有復(fù)雜性的特點，其中即包括企業(yè)內(nèi)部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務(wù)機關(guān)自由裁量權(quán)過大等。在企業(yè)正常的經(jīng)營活動中，由于隨時面臨來自各個方面的不確定影響，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險也呈現(xiàn)出多變性的特點。例如，企業(yè)為了減少稅費支出，會根據(jù)稅法規(guī)定和自身經(jīng)營需要，實施納稅籌劃。一旦稅法做出調(diào)整，內(nèi)容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒有及時調(diào)整納稅籌劃方案，就有可能導(dǎo)致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進(jìn)而引起稅務(wù)風(fēng)險。

（三）可控性

雖然企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險具有多變性和難化解的特點，但是稅務(wù)風(fēng)險的形成和爆發(fā)，也并不是無跡可尋的。企業(yè)可以結(jié)合以往的稅務(wù)風(fēng)險管理經(jīng)驗，一方面提高對稅務(wù)風(fēng)險防控和管理的重視，例如通過加強內(nèi)部各個部門之間的信息交流，減少稅務(wù)工作中的失誤，降低稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應(yīng)急方案，即便是出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，也可以第一時間采取控制策略，避免風(fēng)險損失的擴大化。因此，只要做到快速響應(yīng)，就可以實現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險的有效控制，這也是維護(hù)企業(yè)利益的一種有效手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的成因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險

1.財務(wù)核算水平不高。財務(wù)核算是對企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對企業(yè)的全部涉稅行動產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計算。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。2.財務(wù)制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險隱患。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險

1.稅法改變后沒有及時調(diào)整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下少繳納稅費的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經(jīng)濟(jì)活動，直接損害了稅務(wù)機關(guān)的利益。當(dāng)稅務(wù)機關(guān)對現(xiàn)行的稅法法律進(jìn)行補充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內(nèi)容已經(jīng)不再使用。但是從新稅法的實施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時間，如果企業(yè)沒有盡快結(jié)合當(dāng)前的稅法內(nèi)容對納稅籌劃方案進(jìn)行調(diào)整，也容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。另外，在激烈的行業(yè)競爭中，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作中心都放在經(jīng)營業(yè)務(wù)上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。2.稅務(wù)機關(guān)的自由裁量權(quán)。代替國家行使征稅任務(wù)的行政機關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內(nèi)容。因為現(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級的國家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機關(guān)對稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強化稅務(wù)風(fēng)險管理的具體對策

（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

1.推出稅務(wù)風(fēng)險評分評級機制。對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員來說，稅務(wù)風(fēng)險雖然會帶來損失，但是只要做好事前預(yù)防和管理，就可以做到風(fēng)險可控，不會對房地產(chǎn)企業(yè)各項經(jīng)營活動以及經(jīng)濟(jì)效益造成大的損失。稅務(wù)風(fēng)險的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計算相結(jié)合的方法，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前工作的開展情況，對潛在的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評價，對其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進(jìn)行預(yù)測和分析。這樣一來，就可以為稅務(wù)風(fēng)險管理工作的開展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險的防控。2.做好日常稅務(wù)活動的監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習(xí)慣，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。同時，企業(yè)內(nèi)部沒有開展有效的監(jiān)督和檢查活動，也會導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)一步擴大，最終給企業(yè)造成損失。針對這一問題，就要去房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注細(xì)節(jié)，從日常稅務(wù)活動著手，強化監(jiān)督意識。例如，定期核對應(yīng)收賬款，及時處理死賬、呆賬。加強倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動效率也起到了積極作用。

（二）營造良好的稅務(wù)風(fēng)險管理環(huán)境

1.提升稅務(wù)風(fēng)險管理意識。稅務(wù)風(fēng)險的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務(wù)風(fēng)險防控策略，以最大限度的避免稅務(wù)風(fēng)險。而這些工作的開展，需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理人員要具備強烈管理意識。一方面。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，需要樹立長遠(yuǎn)目光，能夠認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險管理對企業(yè)經(jīng)營活動順利開展產(chǎn)生的積極影響，進(jìn)而為管理活動的進(jìn)行提供必要的支持；另一方面，作為直接負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實從源頭上降低稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。2.重視稅務(wù)風(fēng)險管理制度建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理中，一方面要求稅務(wù)管理人員具備較強的風(fēng)險管理意識和豐富的稅務(wù)風(fēng)險處理經(jīng)驗，另一方面還必須建立起一套完善的稅務(wù)風(fēng)險管理制度，能夠為各項工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風(fēng)險預(yù)警機制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產(chǎn)企業(yè)需要對合同中雙方的責(zé)任、付款時間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務(wù)機關(guān)的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險。

（三）與稅務(wù)機關(guān)建立良好關(guān)系

篇（3）

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的目標(biāo)

（一）降低企業(yè)納稅成本

企業(yè)在其稅務(wù)管理中必須要做到的就是對于其稅費的降低。企業(yè)是一個經(jīng)濟(jì)組織，其最根本的目的就是追求最大化的利潤，而對于稅務(wù)的降低就是對于成本的降低，能夠使得其利潤增加。所以，企業(yè)必須要利用各種手段，在法律允許的條件下進(jìn)行合理避稅，從而減少其運營的成本。

（二）控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險

稅務(wù)在發(fā)展中的國家與地區(qū)中都有著非常重要的意義。但是由于稅務(wù)的復(fù)雜特性，很多企業(yè)在生產(chǎn)和發(fā)展的過程中都會有著很多的稅費需要交納。并且稅費在各個地區(qū)各個環(huán)節(jié)中都有著不同的制度。企業(yè)往往需要承擔(dān)未按時繳稅的風(fēng)險。同時企業(yè)在其所在的環(huán)境差異中也會有著非常大的不確定性，提高其稅務(wù)風(fēng)險。企業(yè)所面臨的最高稅務(wù)風(fēng)險是稅務(wù)的處罰。在我國不斷完善和發(fā)展的稅務(wù)制度的情況下，政府對于稅務(wù)系統(tǒng)的管理能力越來越強，所以企業(yè)在生產(chǎn)和發(fā)展的過程中，不僅要通過各種手段來對于企業(yè)的稅務(wù)成本進(jìn)行規(guī)避，也要通過對于市場和政府部門的不斷了解，來對于企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中存在的問題

（一）企業(yè)通過各種手段少報銷售收入

當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)有著非常多樣化的房產(chǎn)開發(fā)方式，而國家在對于每一種方式的稅務(wù)管理上有著非常大的差異，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)可以通過其中的漏洞來對于稅務(wù)進(jìn)行偷漏，主要有以下幾個方面：將商品房冠以經(jīng)濟(jì)適用房的名義，從而減少稅務(wù)的繳納；通過虛假的項目確立造成假象，使得其企業(yè)名下房產(chǎn)委托進(jìn)行開發(fā)，在銷售的過程中產(chǎn)生的稅務(wù)就會免于承擔(dān)；開發(fā)自建房產(chǎn)進(jìn)行銷售，并且不對于建安稅務(wù)進(jìn)行申報；安置房按照其他的房產(chǎn)項目進(jìn)行銷售稅費的繳納。在其實際的銷售過程中，也有些房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的方式來進(jìn)行稅款的偷逃，主要有以下幾個方面：合作建房，以房換地，從而透漏稅款；給投資人以部分房產(chǎn)，從而不申報繳稅；通過房產(chǎn)贈與的方式來逃避稅務(wù)；以房產(chǎn)抵償勞務(wù)款，從而透漏稅費；利用關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的資金轉(zhuǎn)移以及企業(yè)內(nèi)部優(yōu)購的方式來進(jìn)行稅款的偷漏。

（二）計稅營業(yè)額申報不真實、不準(zhǔn)確

還有很多人對于其銷售的營業(yè)額進(jìn)行有意的縮減，從而對于稅款進(jìn)行偷逃。主要有以下幾個方面：在銷售過程中，對于房產(chǎn)以外的其他費用不進(jìn)行收錄，如有線電視安裝費用，管理費用，物業(yè)費用等的一些其他費用。也就是在其房產(chǎn)的銷售過程中，使得其營業(yè)額只收錄房產(chǎn)的成本費用，對于其他的費用不計入在內(nèi)，從而使得營業(yè)額得到減少，對于稅款進(jìn)行偷逃；以房換地，以房抵債，其費用就可以不對于營業(yè)額進(jìn)行記錄，例如以商品房沖抵銀行的借貸本息，從而對于房產(chǎn)開發(fā)和銷售過程中產(chǎn)生的其他費用不計入其銷售環(huán)節(jié)的營業(yè)額內(nèi)，進(jìn)行稅款的偷逃；將房產(chǎn)的預(yù)售房款計入其他的應(yīng)付款賬目中，對于其所進(jìn)行的銷售不進(jìn)行稅款的申報，從而偷逃稅費。更有甚者將房產(chǎn)銷售款項放置在企業(yè)的銷售部門中，從而對于款項進(jìn)行隨意的挪用，對于銷售業(yè)績進(jìn)行虛假報賬。

（三）掛靠開發(fā)項目稅收流失嚴(yán)重

某些社會關(guān)系極廣的個人（個體戶）開發(fā)項目立項后掛靠正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按開發(fā)項目的一定比例向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納管理費和營業(yè)稅及附加。而往往很多被掛靠企業(yè)收取了管理費和營業(yè) 稅及附加之后并沒有將該開發(fā)項目納入本單位的財務(wù)核算，而這些掛靠包工頭也沒有建賬。等開發(fā)項目交付后就溜之大吉，造成所得稅流失嚴(yán)重。而當(dāng)稽查局查處時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（被掛靠方）和個人（掛靠方）為逃避法律懲罰，相互推諉，混淆是非，人為地增加辦案難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化措施

（一）做好按項目結(jié)算檢查工作，督促企業(yè)及時申報納稅

房地產(chǎn)在項目已經(jīng)完成并且進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)之后，稅務(wù)部門應(yīng)該對于其房產(chǎn)項目進(jìn)行檢查，以監(jiān)督企業(yè)的銷售的申報情況。稅務(wù)部門在對于企業(yè)進(jìn)行檢查時，應(yīng)該采取一些有效的辦法來對于企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行深入勘察，對于其銷售過程中的業(yè)績和成本費用進(jìn)行有效的審核。在特殊情況下，要對于企業(yè)所上報的銷售情況和稅務(wù)部門掌握的實際情況進(jìn)行有效的比對，對于企業(yè)賬目進(jìn)行嚴(yán)格審查，以使得企業(yè)能夠按照相關(guān)的規(guī)定來對于發(fā)票進(jìn)行開具，及時申報其銷售情況和繳稅情況。

（二）監(jiān)控評估和稽查有機結(jié)合，提升稅收管理水平

在開發(fā)初期，做好基礎(chǔ)工作，加強日常監(jiān)管；項目竣工后，要求企業(yè)及時上報成本費用分?jǐn)傓k法，同時要求企業(yè)按季度上報《季度存量房產(chǎn)盤點表》，以便稅務(wù)機關(guān)對其銷售情況實施過程監(jiān)控。對存在問題的企業(yè)進(jìn)行檢查調(diào)整，對應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補征；依托計算機技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)指標(biāo)分析，搞好納稅評估；通過日常評估，對賬證健全、核算規(guī)范的企業(yè)實行查賬征收，對賬務(wù)不健全企業(yè)，實行核定征收管理辦法。

（三）改進(jìn)稽查方法，加大處罰力度

對于房地產(chǎn)項目的審核以年度為其檢查時限是不能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)的開發(fā)和銷售情況進(jìn)行有效的勘察和監(jiān)督的，其檢查往往有著非常大的局限性和單方面因素。稅務(wù)部門應(yīng)該對于其檢查的力度和措施進(jìn)行改善，將其年度為時限的檢查方法與房地產(chǎn)的項目的具體內(nèi)容相結(jié)合，才能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)項目進(jìn)行有效的把握和衡量，對于出現(xiàn)的問題能夠及時調(diào)整和糾正。同時，稅務(wù)部門應(yīng)該和監(jiān)督部門進(jìn)行有效的協(xié)作，提高其稅務(wù)檢查的力度和能力。對于檢查的力度的擴大能夠?qū)τ诙惪钔堤拥膯栴}有效解決。對于重大的偷逃稅款的問題，可以根據(jù)其事件的發(fā)展程度，聯(lián)合各個相關(guān)部門加大力度進(jìn)行執(zhí)法。對于偷逃稅款數(shù)目較大，并且情節(jié)非常嚴(yán)重的，要及時予以處罰，并且要利用法律的手段來對其進(jìn)行制裁。同時，監(jiān)督部門要將此類事件通過社會發(fā)起的輿論來達(dá)到對于企業(yè)震懾的目的，并且應(yīng)該提高納稅人的意識，提高其綜合素質(zhì)，從而使得納稅人可以做到依法，誠信經(jīng)營，最終使得企業(yè)可以積極納稅，達(dá)到稅務(wù)按時繳納，按量繳納的最終目的。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)對于其稅務(wù)管理的工作的加強，是有利于其經(jīng)濟(jì)效益的提高，有利于其社會聲譽的增強，有利于國家的發(fā)展和企業(yè)長期目標(biāo)的最終實現(xiàn)的。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務(wù)管理可以使得其經(jīng)營的成本降低，最終實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益；也可以使得企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險降低，對于企業(yè)在社會中的地位的提高有著非常重要的意義。在很長一段時間中，房地產(chǎn)企業(yè)都有著非常嚴(yán)重的透漏稅款的行為存在，在國家和政府對于此事重視以來，變本加厲的稅收管理和監(jiān)督的政策也越來越使得企業(yè)的經(jīng)營成本提高，最終使得企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險提高，降低了企業(yè)的效益。通過稅務(wù)管理，能夠使得企業(yè)依法，誠信進(jìn)行繳稅，并且能夠按照法律的約束范圍進(jìn)行有效的合理避稅，能夠讓企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險得到降低，使得企業(yè)在社會中有著更高的地位。

參考文獻(xiàn)：

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篇（4）

我國的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的成長，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時代已經(jīng)過去了，為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營成本。有效的稅務(wù)管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負(fù)、防范納稅風(fēng)險，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實力，從而推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作尤其重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。

從國稅發(fā)[2003]83號、國稅發(fā)[2006]31號到新企業(yè)所得稅法實施后的國稅發(fā)[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴(yán)征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達(dá)房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達(dá)到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。

新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會松動，嚴(yán)控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的考驗。另外，很多老總對企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認(rèn)為只要跟稅務(wù)部門搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務(wù)發(fā)生時，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無法進(jìn)行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項不能及時有效地處置，給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險。因此，進(jìn)行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對降低企業(yè)運營成本尤其重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施

房地產(chǎn)企業(yè)相對繁重的稅負(fù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務(wù)可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來轉(zhuǎn)移利潤，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達(dá)到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：

(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。

(2)在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計公司、綠化公司多列費用。

(3)在國外設(shè)立設(shè)計公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運用甲方供材以加大成本。

(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的公司，進(jìn)行流程再造。

(7)設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項始終貫穿于土地取得、立項、建設(shè)、銷售、出租、項目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費主要有十種：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。

(一)代收款項的稅務(wù)處理

1、營業(yè)稅

篇（5）

自2010年1月10日出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條”以及最新出臺的“新國八條”等多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在遏制投資、投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。照市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下適者生存的不二法則，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)各參與方必然會轉(zhuǎn)換其自身的發(fā)展方式，朝著管理層和政策導(dǎo)向希望的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想走出困境并且持續(xù)發(fā)展，首先要管理的核心是自身內(nèi)部的財務(wù)管理，應(yīng)該說在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的昨天，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將財務(wù)管理納入企業(yè)管理應(yīng)有的地位。因此，在目前這種經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)企業(yè)加強自身內(nèi)部財務(wù)管理是必須的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的概念和特點

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其財務(wù)管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指進(jìn)行城市土地及房屋綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營和管理，獨立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

（1）開發(fā)周期長，資金籌集任務(wù)繁重。房地產(chǎn)開發(fā)具有長期性、資金周轉(zhuǎn)期較長、周轉(zhuǎn)率比較低等特點。由于土地和房屋工程造價需要巨額的資金投入，而開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工、交付使用等過程，所需時間往往在三年甚至更長的時間，因此在目前經(jīng)濟(jì)形式較差、企業(yè)融資較為困難的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項目滾動開發(fā)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)風(fēng)險較大。宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)帶來了財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資風(fēng)險加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)關(guān)系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者、土地轉(zhuǎn)讓單位以及工商、稅務(wù)等行政單位。由于財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強，其自身調(diào)整能力較差，因而管理風(fēng)險較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

“新國八條”的出臺，一方面與2010年末房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆有關(guān)，另一方面也表明國家對地方調(diào)控的結(jié)果不甚滿意。因此，“新國八條”在對以往調(diào)控政策深化的同時，明確要求各地限購，實行約談問責(zé)機制。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)自身財務(wù)管理內(nèi)部控制中存在的問題，并及時根據(jù)國家相關(guān)政策以及內(nèi)部調(diào)整增強自身的競爭能力。

1、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務(wù)風(fēng)險控制意識

財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)受內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上，主要是指由于財務(wù)狀況惡化而導(dǎo)致實際開發(fā)利潤與預(yù)計利潤之間發(fā)生較大背離，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地的使用權(quán)，工程項目能夠按期竣工就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，其實則不然。由于開發(fā)商前期沒有對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行周密細(xì)致的可行性研究，對投資風(fēng)險的認(rèn)識不足，信息不全面，導(dǎo)致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項目不能獲得預(yù)期的收益，因而會給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。應(yīng)該說缺乏財務(wù)風(fēng)險控制意識既影響了企業(yè)銷售收入的實現(xiàn)，又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負(fù)擔(dān)會不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會面臨資金短缺的風(fēng)險，從而產(chǎn)生損失。

2、房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于舉債增加成本負(fù)擔(dān)，不能進(jìn)行合理的財務(wù)預(yù)算

“新國八條”相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制過度消費和投資需求。央行加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施的推出，將提高房屋開發(fā)成本。目前，央行已連續(xù)三次加息和八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機構(gòu)調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率達(dá)19.5%的歷史高位。加息和存款準(zhǔn)備金率上調(diào)的疊加效應(yīng)也將逐步釋放，進(jìn)一步影響市場預(yù)期。這樣一來，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的回籠。年內(nèi)央行繼續(xù)加息和上調(diào)準(zhǔn)備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產(chǎn)金融市場的主基調(diào)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經(jīng)營管理模式促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率加大，相應(yīng)的債權(quán)人的債權(quán)保證程度就會大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。

房地產(chǎn)企業(yè)一方面著急上項目而沒有將成本合理的測算并且層層落實，另一方面當(dāng)自身缺乏資金的時候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財務(wù)管理內(nèi)部挖掘資金潛力，沒有對項目資金做整體的財務(wù)規(guī)劃，加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。例如，在項目前期階段，財務(wù)人員如何根據(jù)調(diào)整的項目總體設(shè)計方案來不斷調(diào)整項目總體預(yù)算是財務(wù)管理的關(guān)鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營性土地全面實施“招拍掛”方式后，進(jìn)而提高了開發(fā)商的拿地成本。再如，對建筑材料的價格變動預(yù)計不足，市場是不斷變化的，市場價格與合同價格往往會出現(xiàn)差距。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果其無法合理估計其中存在的誤差，做好財務(wù)預(yù)算，企業(yè)的資金管理鏈條很可能會出現(xiàn)問題。而房地產(chǎn)項目工程成本管理的基礎(chǔ)資料，均來自于企來內(nèi)部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認(rèn)為成本管理和核算是財務(wù)部門的職責(zé)，而忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用，致使財務(wù)收集資料有限，成本管理偏離預(yù)算。

3、稅收籌劃困難

長遠(yuǎn)來看，未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步細(xì)化，保持房地產(chǎn)政策的統(tǒng)一性和穩(wěn)定性。如加強對土地增值稅清算監(jiān)督，以綜合調(diào)控稅收等手段來多方面協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策。“十二五”規(guī)劃建議也提出，要研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產(chǎn)稅。未來，隨著試點的成熟，房產(chǎn)稅將逐步擴大至全國范圍，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收，這對房地產(chǎn)市場短期和長遠(yuǎn)健康發(fā)展影響重大，稅收的綜合調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作更加困難。

三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的對策

1、謹(jǐn)慎投資，嚴(yán)控風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理內(nèi)部控制中要樹立風(fēng)險管理意識，要實行財務(wù)集中管理模式，建立集中的現(xiàn)金管理、籌資管理以及投資管理系統(tǒng)，要逐步規(guī)范公司重要財務(wù)決策的賬務(wù)處理程序以及審批程序，提高財務(wù)報表的可靠性。

房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的一個重要步驟是完成對項目風(fēng)險的分析和評估。能否采用以及如何設(shè)計項目融資結(jié)構(gòu)的關(guān)健之一是要求項目投資者對與項目有關(guān)的風(fēng)險因素進(jìn)行全面分析判斷，確定項目的債務(wù)承受能力和風(fēng)險，設(shè)計出切實可行的融資方案。融資結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的資金結(jié)構(gòu)的設(shè)計和選擇必須全面反映出投資者的融資戰(zhàn)略和要求。

2、根據(jù)國家的政策及時優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，加強資金管理

在國家的宏觀調(diào)控政策下，企業(yè)要充分考慮稅率、利率風(fēng)險，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強資金管理內(nèi)部控制。企業(yè)要在稅法許可的范圍內(nèi)稅收籌劃，盡可能獲得納稅節(jié)約的好處。企業(yè)要準(zhǔn)確估計每個時期項目所需要的現(xiàn)金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時間相匹配，加強資金回收和集中管理。企業(yè)應(yīng)對國家宏觀調(diào)控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預(yù)期國家利率會上升，那么企業(yè)應(yīng)該簽訂長期合同，以免增加財務(wù)費用，如果預(yù)期國家利率會下降則應(yīng)該簽訂短期合同，提早歸還借款。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

3、充分考慮財務(wù)預(yù)算的決策作用

房地產(chǎn)企業(yè)運用不同的方法進(jìn)行項目成本的歸集，這對收入、利潤的確認(rèn)都將產(chǎn)生不同的管理效益。因此，在制定項目計劃時，充分考慮財務(wù)預(yù)算的作用，對企業(yè)降低成本、防范風(fēng)險、加強內(nèi)部控制是非常重要的。制定成本預(yù)算目標(biāo)時，需要將項目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費用、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入等納入到整體預(yù)算中來，對成本費用進(jìn)行正確的歸集和核算，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，做好成本預(yù)測，挖掘內(nèi)部潛力，設(shè)立目標(biāo)成本，對投資成本開支進(jìn)行預(yù)先的控制。為了更好地推進(jìn)全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)只有將預(yù)算管理績效考評與獎懲機制相結(jié)合，才能確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)的最終實現(xiàn)。

在企業(yè)管理過程中，財務(wù)管理是最直接、最有效的影響企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的管理環(huán)節(jié)。許多企業(yè)的興衰史充分說明，重視并加強財務(wù)管理，企業(yè)才能充分獲益，迅速發(fā)展。這就要求企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)層牢固樹立財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心這一基本理念，建立完善的財務(wù)管理體系，并不斷創(chuàng)新，以利于房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的跟進(jìn)。

篇（6）

中圖分類號：F230 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷房屋的時候，會對被拆除房屋的所有人采取一定形式的補償，以彌補房屋所有人的損失。補償方式是按照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關(guān)規(guī)定以及各地的拆遷補償政策執(zhí)行的。對于存在拆遷補償情況的開發(fā)項目來說，拆遷補償費用的會計核算和稅務(wù)處理是房地產(chǎn)開發(fā)項目整體開發(fā)成本核算和稅務(wù)管理的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的會計處理

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會計處理方式

所謂的“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換”，就是開發(fā)商在開發(fā)舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項目時，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進(jìn)行置換，或是直接在拆遷補償協(xié)議中明確安置房建設(shè)的位置、面積、戶型等建設(shè)指標(biāo)再按一定的標(biāo)準(zhǔn)與拆遷戶的被拆遷房屋進(jìn)行置換。有些項目還存在按照拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價（簽訂拆遷補償協(xié)議時的期房市場價格）或優(yōu)惠價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)成本有六大項，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。安置房的建設(shè)支出以及可能存在的差價，由于是屬于拆遷補償?shù)姆懂牐菫榱双@取土地而發(fā)生的，這個款項就需要計入到土地開發(fā)成本中。可在“土地征用及拆遷補償費”科目下設(shè)安置及動遷支出，核算安置房建設(shè)發(fā)生的各項成本費用。由于舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等項目均伴隨商品房開發(fā)，等到項目整體（含商品房）建設(shè)完畢，該部分支出由商品房承擔(dān)，隨著商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”。

（二）作價補償業(yè)務(wù)所采用的會計處理方式

對于補償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補償是被多數(shù)的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產(chǎn)公司那獲得補償金之后，就自己處理住房的問題。房地產(chǎn)公司將這部分費用作為開發(fā)成本計入到“土地征用及拆遷補償費”中。即借記科目為“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”，所涵蓋的內(nèi)容包括所征用的土地費以及拆遷補償費；貸記科目為“庫存現(xiàn)金和銀行存款”等等。

（三）在會計處理中將產(chǎn)權(quán)置換結(jié)合作價補償來完成

房地產(chǎn)企業(yè)對拆遷戶的補償，是以一定面積的房屋作為補償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補償費用。對于房地產(chǎn)公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產(chǎn)公司獲得可開發(fā)的土地，安置房屋建設(shè)發(fā)生的各類支出計入到土地成本中，科目設(shè)置和會計核算同“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會計處理方式”。拆遷戶另外獲得的補償費用，也是土地成本中的一部分，科目設(shè)置和會計核算同“作價補償業(yè)務(wù)所采用的會計處理方式”。再具體核算中應(yīng)將兩者結(jié)合起來。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的稅務(wù)處理

（一）“營改增”前對營業(yè)稅的處理方式

房地產(chǎn)企業(yè)在對拆遷補償費用的稅務(wù)處理上，按照國家稅務(wù)總局出臺的住房征收營業(yè)稅問題執(zhí)行，所涉及的內(nèi)容包括個人銷售拆遷補償和住宅小區(qū)建O補償。如果所補償?shù)姆课菝娣e與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價格對營業(yè)稅進(jìn)行核定。在房屋轉(zhuǎn)讓的時候沒有做出結(jié)算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓且營業(yè)稅已經(jīng)征收了，就不需要征收營業(yè)稅了[3]。對于拆遷房屋中超出的部分，就要根據(jù)營業(yè)稅暫行條例中的相關(guān)內(nèi)容確認(rèn)營業(yè)額，一方面可以按照納稅人當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價格，另一方面可以按照其他納稅人的當(dāng)期的應(yīng)稅行為核定價格。計算公式如下：

營業(yè)額=[營業(yè)成本（工程成本）×（1+成本利潤率）]/（1-營業(yè)稅稅率）

（二）“營改增”后對增值稅的處理方式

“營改增”以后，對于房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的稅務(wù)處理，國家稅務(wù)總局并沒有明確規(guī)定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人”這一項。同時，由于安置房沒有可參照的平均銷售價格，其視同銷售額應(yīng)按組成計稅價格確定。

增值稅組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

（三）對土地增值稅的處理方式

土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的，房地產(chǎn)公司對于開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為抵償債務(wù)項，用于換取非貨幣性資產(chǎn)。當(dāng)有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事項發(fā)生的時候，就要看作是房地產(chǎn)銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產(chǎn)的價格進(jìn)行確認(rèn)，也可以按照房地產(chǎn)市場中的同類房地產(chǎn)價格對評估該產(chǎn)品的價值，以此為依據(jù)對拆遷補償費確認(rèn)。房地產(chǎn)公司向回遷戶支付補差價款，將這筆費用計入到拆遷補償費中。此外，對于按照政府有關(guān)規(guī)定支付的拆遷補償費以及房地產(chǎn)開發(fā)商與拆遷戶以協(xié)議形式確認(rèn)的拆遷補償金額，可以計入到土地增值稅中。

（四）對企業(yè)所得稅的處理方式

企業(yè)所得稅的處理方式按照企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅處理方式以及相關(guān)的稅法執(zhí)行。當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)的房地產(chǎn)存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題時，或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移的時候，或者在獲得利益權(quán)利的時候都要對所獲得的收入進(jìn)行確認(rèn)。確認(rèn)的順序為：按照房地產(chǎn)公司近期所開發(fā)的產(chǎn)品的銷售價格為準(zhǔn)，確認(rèn)產(chǎn)品的市場公允價值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認(rèn)收入。對于產(chǎn)品可能獲得的利潤，就需要按照產(chǎn)品開發(fā)過程中所消耗的成本加以確認(rèn)，要求產(chǎn)品開發(fā)中要有一定的成本利潤率。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償并不是等同劃一的，而是根據(jù)拆遷戶條件的不同、拆遷項目的規(guī)劃要求不同而靈活選用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補償形式、作價補償?shù)牟疬w補償形式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補償形式和作價補償相結(jié)合的拆遷補償形式。不同的拆遷補償形式都有各自的特點，在會計處理和稅務(wù)處理上要進(jìn)行區(qū)別化處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]國家稅務(wù)總局.國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題》的公告[DB/OL].2013年第11號，2013-3-12.

篇（7）

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是近年來發(fā)展迅速的行業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的市場競爭問題，而涉稅問題屬于法律層面的重要問題，如何合理繳稅、合理節(jié)稅避稅成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人的共同問題。房地產(chǎn)開發(fā)本身屬于運行周期比較長的項目，企業(yè)盈利浮動空間較大，若不能提前做好稅收籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不得不面對優(yōu)惠政策享受不到、多繳稅、稅務(wù)風(fēng)險高的一系列問題，納稅支出也將成為企業(yè)運行成本提升的主要原因。

二、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指企業(yè)在不違反國家稅法規(guī)定的前提下，通過事先籌劃的方式來合理避稅、節(jié)稅來達(dá)到涉稅零風(fēng)險的行為，使企業(yè)自主完成的內(nèi)部管理活動，能夠有效為企業(yè)控制運行成本、擴大利潤空間提供推動力，是現(xiàn)代企業(yè)重要的內(nèi)部管理工作之一。稅收籌劃具有合法性、明確的目的性，是符合國家稅法立法意圖的企業(yè)行為，有助于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也有助于國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

三、稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中的特點和必要性

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理稅收籌劃的特點

第一，稅收籌劃具有合法性。這一點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃也不例外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時必須以國家稅法為基礎(chǔ)，遵循國家稅法的要求，否則，就會將原本的合法稅收籌劃變成違法的逃稅，反而會增加企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)的正常生存和發(fā)展。第二，稅收籌劃符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運行需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的稅收籌劃，是為了在應(yīng)交所得稅產(chǎn)生之前根據(jù)稅法要求、新會計準(zhǔn)則要求、行業(yè)和自身發(fā)展需求進(jìn)行合理調(diào)整，對不必要的涉稅行為進(jìn)行規(guī)避，節(jié)約納稅金額，合理規(guī)避一部分不必要的稅款，最大程度上提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營行為的合法、科學(xué)水平，控制成本支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。第三，稅收籌劃具有準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的稅收籌劃涉及企業(yè)的每一個部門，影響到各個部門的傳統(tǒng)資金運轉(zhuǎn)方式、貨物采購方式、人員調(diào)動方式，牽一發(fā)而動全身。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時，必須要提高籌劃的準(zhǔn)確性，提高每一筆資金的利用率，將每一筆利潤的分配合理化，保證財務(wù)報告中數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，保證稅收籌劃方案準(zhǔn)確落實于企業(yè)部門中，得到順利地開展。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中進(jìn)行稅收籌劃的必要性

1．稅收籌劃能夠提升企業(yè)的財務(wù)管理效率

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常運行中，投融資、項目推進(jìn)、應(yīng)付款項支出、應(yīng)收賬款回收、員工福利待遇支出都屬于財務(wù)管理問題，也都牽涉納稅問題，即使不牽涉企業(yè)納稅問題也會涉及員工個人所得稅繳納問題，可以說，幾乎所有的財務(wù)管理都與稅收籌劃有關(guān)聯(lián)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中加入稅收籌劃十分有必要，能夠有效提升財務(wù)管理的效率，使每一筆資金都以正確的方式、在正確的時間、用在正確的地方，切實提高企業(yè)資金利用率。

2．稅收籌劃有助于企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)歸結(jié)到底就是追逐最大的利潤，在此過程中，企業(yè)必須從控制成本、提高經(jīng)濟(jì)效益兩方面入手。稅收籌劃是關(guān)系到企業(yè)稅務(wù)成本支出的重要管理活動，企業(yè)稅務(wù)管理人員進(jìn)行稅收籌劃的最終目標(biāo)是合理的節(jié)稅、避稅，最大程度上利用納稅優(yōu)惠政策，在法律允許的范圍內(nèi)減少納稅總額，降低企業(yè)在納稅上的成本支出。稅收籌劃還關(guān)系到企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險問題，若稅收籌劃工作不到位，企業(yè)沒有合法納稅或避稅方式不合法，都會給企業(yè)帶來更大的稅務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)的正常運行，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的創(chuàng)造。從這兩方面來看，稅收籌劃是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)的必要工作，稅收籌劃做得好能夠推動企業(yè)盡快實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。

四、稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理中的具體應(yīng)用措施

(一)提高稅收籌劃方案的可行性

房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)過程中始終存在許多的不確定因素，項目的變更、國家某一方面政策的變化、市場價格的變動都會影響項目的推進(jìn)和最終經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在投資項目前進(jìn)行合理的評估，從土地成本、建設(shè)成本、項目收益等方面評估企業(yè)能夠從中獲取的利潤空間，提高項目的可行性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目是他們涉稅的大頭，項目的投資、負(fù)債、收益都會牽扯到企業(yè)的納稅金額變化，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員必須聯(lián)合財務(wù)管理人員進(jìn)行可行性評估的主要原因。在完成項目的評估后，稅務(wù)管理人員還要進(jìn)行稅收籌劃方案的可行性評估，根據(jù)項目的融資模式、投資方式來籌劃合理的投融資時間點、方式、結(jié)算渠道，合理降低企業(yè)在此過程中的稅負(fù)。除此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目中涉及的資金額度通常比較大，大筆資金收入需要集中納稅，而國家在此方面往往有一定的優(yōu)惠政策，稅務(wù)管理人員要根據(jù)國家優(yōu)惠政策調(diào)整投融資方式，盡可能多的享受優(yōu)惠，盡可能在合法合理范圍內(nèi)降低企業(yè)的納稅金額。

(二)強化對稅金風(fēng)險的管控力度

稅金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)賬戶中專門用于納稅的資金，這部分資金要進(jìn)行專項管理，專款專用，不可隨意調(diào)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理人員的稅務(wù)籌劃工作，包括事前風(fēng)險評估、事中管理、事后監(jiān)督等工作都會在稅金的應(yīng)用上得到一定的體現(xiàn)。因此，企業(yè)財務(wù)人員要做好對稅金的監(jiān)控工作，全面開展預(yù)算、核算管理工作，并每月、每季度、每年進(jìn)行稅金使用情況的分析和報告，為接下來的稅務(wù)籌劃工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持，最大程度上避免稅金風(fēng)險。

(三)加強增值稅發(fā)票管理

篇（8）

一、基本理論

（一）“營改增”的基本理論

2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。目前，“營改增”在我國全面推進(jìn)，并在我國落實中，財政部門及稅務(wù)部門頒布了有關(guān)政策法規(guī)，對改革行業(yè)及計稅方法進(jìn)行了明確規(guī)定，同時還對稅種稅率進(jìn)行計算。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險基本理論

（1）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險定義。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險隸屬于風(fēng)險范圍內(nèi)，稅務(wù)風(fēng)險實際上就是稅務(wù)責(zé)任所具有的隨機性，在企業(yè)所作出的涉稅行為內(nèi)，沒有按照稅法規(guī)章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。“營改增”稅收政策在落實前后，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對稅務(wù)風(fēng)險。“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)開展，必然對房地產(chǎn)企業(yè)運營管理活動造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會產(chǎn)生不同程度稅務(wù)風(fēng)險，進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)造成影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理，提升對稅務(wù)風(fēng)險防范意識。

（三）將稅務(wù)風(fēng)險管理歸納到公司治理層面上

調(diào)整企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，提高稅務(wù)風(fēng)險管理能力構(gòu)建專門稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)，可以有效對“營改增”之后房地產(chǎn)所應(yīng)對的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)決策在制定中，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面進(jìn)行研究，充分認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建設(shè)內(nèi)重要性，將稅務(wù)風(fēng)險管理歸納到企業(yè)戰(zhàn)略層面內(nèi)，設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險專門管理機構(gòu)，承擔(dān)起對稅務(wù)風(fēng)險管理制度監(jiān)督職責(zé)。按照我國房地產(chǎn)企業(yè)原有部門結(jié)構(gòu)，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在董事會下面應(yīng)該設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)，主要承擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督管理職責(zé)。

（四）完善稅務(wù)風(fēng)險管理人員結(jié)構(gòu)

（1）稅務(wù)風(fēng)險管理委員會內(nèi)人員構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會內(nèi)人員主要由兩部分構(gòu)成，分別為企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險管理工作人員及社會內(nèi)專家。首先，稅務(wù)風(fēng)險管理委員會和審計委員會相似，全部隸屬于董事會直接管理，對經(jīng)理層決策制定起到監(jiān)督作用。因此，稅務(wù)風(fēng)險管理委員會內(nèi)成員必須包含企業(yè)董事會成員，并且其中具有“營改增”稅務(wù)方面專業(yè)管理人員；其次，為了能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險管理規(guī)章制度進(jìn)行完善，提升稅務(wù)風(fēng)險管理質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會需要積極了解企業(yè)運營實際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會在具有企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理人員情況下，還可以向社會內(nèi)聘請專業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理人員。（2）稅務(wù)籌劃科人員。稅務(wù)籌劃科是稅務(wù)風(fēng)險管理落實主要機構(gòu)，需要對企業(yè)涉稅事項進(jìn)行全面管理，進(jìn)而稅務(wù)籌劃科工作人員必須了解稅法內(nèi)容，進(jìn)而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃科需要具有掌握稅務(wù)有關(guān)知識的管理人員，改名管理人員還需要對稅務(wù)風(fēng)險管理工作有著一定了解，直接由房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會進(jìn)行統(tǒng)一管理；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助人員培訓(xùn)或者是外聘等方式，提升自身復(fù)合型人才數(shù)量，分配到稅務(wù)籌劃科不同稅務(wù)崗位上面，從源頭對房地產(chǎn)企業(yè)所存在的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理。

（五）明確稅務(wù)風(fēng)險管理崗位職責(zé)

篇（9）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險 策略

房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開始，就已經(jīng)存在稅務(wù)風(fēng)險。隨著我國稅務(wù)制度的發(fā)展與完善，當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分。基于稅務(wù)風(fēng)險的本質(zhì)來分析，主要是我國稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會給企業(yè)帶來不可預(yù)見的損失。稅務(wù)風(fēng)險會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多后果，直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務(wù)風(fēng)險的存在還可能會讓房地產(chǎn)企業(yè)失去享受某些指定政策的機會，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實意義。

另外，稅務(wù)風(fēng)險的存在還可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定程度的法務(wù)風(fēng)險，無論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問題，就必然會影響其正常經(jīng)營活動的開展。最后，稅務(wù)風(fēng)險的存在還可能影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)的信用與聲譽，房地產(chǎn)企業(yè)必然會涉及到各大銀行、供應(yīng)商等等，而這些合作企業(yè)必然因為企業(yè)的信用問題而不愿繼續(xù)合作。由此可見，稅務(wù)風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常深遠(yuǎn)的，基于這些影響度，房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強對稅務(wù)風(fēng)險的科學(xué)管理，對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行合理規(guī)避。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗，嘗試性提出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的一些策略，如下：

一、建立管理稅務(wù)風(fēng)險的專設(shè)機構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收多達(dá)十余項，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅等，貫穿土地競拍、前期準(zhǔn)備、項目開發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個過程。難怪房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“房地產(chǎn)每個毛孔都含著稅”。同時房地產(chǎn)交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對稅額的影響也很顯著。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2010國民稅收收入為77390億，同年真正的房地產(chǎn)稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國稅收收入增長超過1/4是房地產(chǎn)行業(yè)增加的，說明房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)銷售收入5%繳納營業(yè)稅，按應(yīng)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，因此需要建立專門管理、應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險的專設(shè)機構(gòu)，而且還必須明文規(guī)定房地產(chǎn)旗下所有涉及到稅務(wù)的工作都必須由專門的機構(gòu)進(jìn)行處理，盡力為企業(yè)打造一個科學(xué)合理的涉稅事務(wù)專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關(guān)業(yè)務(wù)的實效性、準(zhǔn)確性與客觀性。稅務(wù)管理機構(gòu)的規(guī)模需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)規(guī)模與實際要求來進(jìn)行規(guī)劃，針對大企業(yè)來說，推薦設(shè)置稅務(wù)管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責(zé)任心都比較強的人才來進(jìn)行管理與實施。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際的需求，來確定其規(guī)模的大小，中小型可以設(shè)立稅務(wù)管理科。企業(yè)可以通過稅務(wù)管理機構(gòu)來有效管理稅務(wù)風(fēng)險，并且可以及時全面的獲取與稅收相關(guān)的優(yōu)惠政策，更重要的是通過專業(yè)機構(gòu)可以加強與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的溝通與聯(lián)系，這樣便能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行更好的規(guī)避。

二、對稅務(wù)風(fēng)險控制活動進(jìn)行規(guī)范

稅務(wù)風(fēng)險涉及到的控制活動主要是指企業(yè)管理層對稅務(wù)風(fēng)險的識別與應(yīng)對。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營活動能否正常穩(wěn)定的開展，是由控制活動的質(zhì)量來決定的，由此可見，對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)有非常重要的現(xiàn)實意義。控制活動具體由一系列流程、授權(quán)、分權(quán)以及集權(quán)等等環(huán)節(jié)與制度構(gòu)成的。《大企業(yè)稅收風(fēng)險管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務(wù)風(fēng)險管理成本效益的基礎(chǔ)上，來對稅務(wù)風(fēng)險管理內(nèi)部控制體系進(jìn)行設(shè)計，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風(fēng)險評估辦法、應(yīng)對策略、流程處理等等，進(jìn)而制定出能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險進(jìn)行有效應(yīng)對的內(nèi)部控制機制，進(jìn)而一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨的稅務(wù)風(fēng)險。

案例：青島國際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉(zhuǎn)讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團(tuán)有限公司擬收購其土地并為輕紡城建設(shè)寫字樓。

稅務(wù)風(fēng)險管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關(guān)合同、協(xié)議和單據(jù)，作為稅務(wù)處理的依據(jù)。土地儲備中心、青島政建投資集團(tuán)有限公司、輕紡城簽署“拆遷補償費協(xié)議”，同時，輕紡城與甲公司“委托代建協(xié)議”，寫字樓以輕紡城名義立項、報建，所有與寫字樓有關(guān)的建造成本單據(jù)抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團(tuán)有限公司單獨裝訂憑證（先預(yù)計拆遷補償費，支出時沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產(chǎn)管理，同時輕紡城給青島政建投資集團(tuán)有限公司出具拆遷補償費收據(jù)，青島政建投資集團(tuán)有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補償合同、拆遷補償費收據(jù)確認(rèn)拆遷補償費出讓金、拆遷補償費、稅費共同構(gòu)成400畝地的成本。根據(jù)財稅[2004] 134號，為取得土地支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補償費、農(nóng)民安置費、青苗補償、市政配套費，均作為契稅稅基，青島政建投資集團(tuán)有限公司在辦理土地證時要先預(yù)估這些費用。

三、重視建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)如要真正實現(xiàn)科學(xué)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的目標(biāo)，建立企業(yè)稅務(wù)防線防范體系是重要的實施手段。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實際的經(jīng)營狀況，并且結(jié)合《大企業(yè)稅收風(fēng)險管理指引（試行）》當(dāng)中的一些規(guī)定，進(jìn)而構(gòu)建相關(guān)稅務(wù)信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責(zé)任真正明確到每一個崗位上，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理責(zé)任制度。通過這種方式將責(zé)任進(jìn)行劃分，不僅能保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理相關(guān)工作能夠一一落實，其中相關(guān)工作的實際完成情況也能實現(xiàn)有崗可查，更重要的是保障房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠及時獲得涉稅信息反饋，第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并采取應(yīng)對措施進(jìn)行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優(yōu)惠政策對土增稅進(jìn)行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)，這樣也能很好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。

又可以做好營業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。成立合營企業(yè)，雙方風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享。提供土地使用權(quán)一方符合營業(yè)稅法中“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營業(yè)稅。通過合作建房的方式將營業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

四、加強內(nèi)部審計與自查

房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管理的內(nèi)部監(jiān)督通常由內(nèi)部審計與自查兩個部分組成。通過內(nèi)部審計與稅負(fù)自查相關(guān)工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)能有效提升涉稅事務(wù)的處理質(zhì)量，能夠合理保障房地產(chǎn)企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務(wù)風(fēng)險率，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。具體來講，日常經(jīng)營管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅持定期對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行審計與自查，若是發(fā)現(xiàn)有問題的環(huán)節(jié)要針對性進(jìn)行改善與糾正。而針對一些階段性涉稅的工作。可以以統(tǒng)一檢查或者專項審計等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務(wù)，可以請專業(yè)稅務(wù)機構(gòu)來進(jìn)行指導(dǎo)，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)管理稅務(wù)風(fēng)險的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應(yīng)該做好以下的風(fēng)險管理： 首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該意識到利息費用雖然有稅遁的優(yōu)勢，但是過重的負(fù)債也會給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢時應(yīng)該考慮到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的問題； 其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量向金融機構(gòu)貸款，雖然現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)的貸款限制越來越多，但是為防止稅務(wù)機構(gòu)對于超額利息的剔除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機構(gòu)貸款，比如說向非金融機構(gòu)貸款的利息是不允許在計算土地增值稅的過程中作為扣除項目的。

我國在 2009 年 5 月由國家稅務(wù)總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評估、應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險所涉及到的各項工作作出了詳細(xì)的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來看，當(dāng)前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當(dāng)然稅法體系的不健全也會造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。基于這樣的背景，房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)加強溝通，要及時全面的了解相關(guān)稅收政策，要善于聽取相關(guān)部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)對于稅法的理解與稅務(wù)機關(guān)保持一致，進(jìn)而更好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，降低稅務(wù)風(fēng)險所帶來的損失。

參考文獻(xiàn)：

篇（10）

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義

長時間以來，房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要力量，特別是進(jìn)入新常態(tài)環(huán)境下，逐漸朝著分化改革方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)不但面臨較大去庫存壓力，同時也會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。在這種環(huán)境下，我國相關(guān)部門進(jìn)行了多次改革，希望可以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在這種情況下，我國各級部門加強對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)涵建設(shè)，并從增值稅稅收籌劃方向入手，促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強稅收籌劃，可以提高整體效益，并以此為依據(jù)，增強企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ龠M(jìn)自身長遠(yuǎn)發(fā)展。增值稅稅收籌劃針對房地產(chǎn)而言，并非偷稅漏稅，而是結(jié)合法律標(biāo)準(zhǔn)合理避稅，以此促進(jìn)自身效益提升。

二、“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來的影響

（一）稅負(fù)影響

在“營改增”背景下，預(yù)示著營業(yè)稅正式在稅收舞臺中消失。房地產(chǎn)作為原營業(yè)稅主要的征收企業(yè)，在稅務(wù)改革后，正式步入到增值稅階段。在稅額繳納上，房地產(chǎn)企業(yè)由之前稅率17%更改成9%，針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅率改變對提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著直接影響。與此同時，在稅務(wù)改革后，土地成本將會納入到可抵扣范疇中，便于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的減少，減少各種稅務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)。所以，在增值稅稅收籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對現(xiàn)有稅收政策有全面了解，以此實現(xiàn)節(jié)稅。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)采用各種拿地方式，如拆遷、投資等，不同拿地方式，征收稅額也會存在不同。所以，這樣采取合理方式拿地，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，需要結(jié)合實際情況進(jìn)行分析。

（二）土地增值稅影響

在“營改增”背景下，針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅將會受到一定影響，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價外稅，所以，在核算中，不可將其當(dāng)作抵扣項目進(jìn)行核算，使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中增值率不斷提高。從該角度來說，“營改增”政策的頒布，將會加劇企業(yè)稅負(fù)。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中，應(yīng)該給予該內(nèi)容高度重視，采取合理方式，降低增值稅稅率增加給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不良影響。

（三）所得稅影響

鑒于上述內(nèi)容得知，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價外稅，所以，需要將其融合到所得稅中，不能實現(xiàn)抵扣處理，使得企業(yè)所得稅稅額不斷提高，加劇企業(yè)稅負(fù)。但是從另一方面來說，在原有繳納營業(yè)稅過程中，房地產(chǎn)銷售收入需要全面納入到企業(yè)銷售額中，而在稅務(wù)改革下，在銷售收入明確之前，已經(jīng)把增值稅從中扣除，所以，在明確所得稅額過程中，無須再進(jìn)行稅額扣除，所以，站在本質(zhì)角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅沒有發(fā)生明顯變化，所以，在對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析時，應(yīng)該具體分析，將影響房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的各項因素抽離處理，全面處理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃對策

（一）加強企業(yè)稅收籌劃

隨著“營改增”政策頒布后，作為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅稅率由之前17%更改為9%，基于該現(xiàn)象，在開展稅收籌劃工作時，可以從房地產(chǎn)企業(yè)日常活動中進(jìn)行，減少運營活動成本投放，結(jié)合實際情況，在經(jīng)營活動中獲取增值稅發(fā)票，緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力。并且，房地產(chǎn)企業(yè)還要給予增值稅專用發(fā)票管理高度重視，加大管理力度，通過采取各種宣傳方式，提高財務(wù)人員對增值稅專用發(fā)票管理意識，充分利用“營改增”政策，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多優(yōu)惠，減少企業(yè)稅負(fù)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要和合作企業(yè)合同約定，在選擇供應(yīng)商的過程中，秉持“貨比三家”的原則，在確保供應(yīng)材料質(zhì)量的情況下，選擇最低的材料價格。假設(shè)在一般納稅人身份的供應(yīng)商中采購材料，應(yīng)該要求其提供增值稅專用發(fā)票，從而讓企業(yè)在納稅上，可以獲取更大的優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃時，需要利用存在的稅率差異。一般來說，供應(yīng)商稅率一般為17%，但是房地產(chǎn)企業(yè)稅率為9%，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要迎合國家法律標(biāo)準(zhǔn)，通過應(yīng)用稅率差異實現(xiàn)節(jié)稅。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中，通過采用納稅時間延遲、優(yōu)惠政策應(yīng)用等方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）及時和稅務(wù)部門交流

針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想全面提高經(jīng)濟(jì)效益，在納稅過程中，需要結(jié)合實際情況，采用一系列合理避稅方式，減少企業(yè)稅負(fù)壓力，但是這種避稅方式將會受到各種因素影響，如果操作不合理，將會觸及法律底線，給企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。所以，在具體房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃中，需要科學(xué)設(shè)定避稅方案，并對其進(jìn)行具體分析，保證避稅方案的合理性和合法性，從而起到合理避稅的效果。在此過程中，稅收籌劃工作人員還要對國家稅法變化情況有所了解，及時掌握行業(yè)最新動態(tài)，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以科學(xué)規(guī)劃各種稅務(wù)活動，從而實現(xiàn)緩解企業(yè)稅負(fù)的效果。在確保房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃合法的基礎(chǔ)上，還要注重加強和稅負(fù)部門的交流，把來自執(zhí)法部門的法律風(fēng)險降至最小，通過制定一系列規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險管理體系，實現(xiàn)對稅務(wù)風(fēng)險把控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（三）改變傳統(tǒng)營銷策略