房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 杜邦分析 陸家嘴

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)。21 世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中相當(dāng)大的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻(xiàn)。與此同時房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國家和政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非常快。相反，經(jīng)濟(jì)形勢不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴(yán)峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況直接影響著企業(yè)未來的盈利能力。因此如何根據(jù)財務(wù)狀況來了解企業(yè)的經(jīng)營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。

二、杜邦分析體系

通常我們可以通過利用上市公司財務(wù)報表的數(shù)據(jù)計算出相應(yīng)的財務(wù)比率，進(jìn)而了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財務(wù)指標(biāo)，通過財務(wù)指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對企業(yè)財務(wù)進(jìn)行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級分解為多項財務(wù)比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統(tǒng)圖：

三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100 家在近五年年持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進(jìn)行進(jìn)一步分析。

通過對資產(chǎn)收益率的進(jìn)一步分解，我們可以詳細(xì)的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費(fèi)用支出的具體情況。本文主要運(yùn)用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營業(yè)成本支出率、期間費(fèi)用支出率、所得稅費(fèi)用支出率四個指標(biāo)進(jìn)行分析。

四、我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進(jìn)行杜邦分析，了解企業(yè)財務(wù)狀況。

（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析

（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來衡量一個企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012 五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產(chǎn)收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產(chǎn)集團(tuán)總體盈利能力逐漸下降。

(2)主營業(yè)務(wù)毛利率的各項影響因素具體分析。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營著許多業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項業(yè)務(wù)對主營業(yè)務(wù)毛利率的貢獻(xiàn)。見表2

由表2 可知，2008-2011 年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營業(yè)務(wù)利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業(yè)務(wù)利率的主要因素。2008 年由于受到美國次貸危機(jī)的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來。由此可見，外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境會影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012 年企業(yè)把主營業(yè)務(wù)收入的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到動遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎(chǔ)上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。

酒店業(yè)的變化不大，說明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010 年企業(yè)新逐鹿的一個產(chǎn)業(yè)。就近3 年的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。

(3)陸家嘴集團(tuán)這5 年的期間費(fèi)用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營業(yè)外收入的貢獻(xiàn)處于較大的波動狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻(xiàn)一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營業(yè)務(wù)上。

（二）權(quán)益乘數(shù)分析。

從這5 年的數(shù)據(jù)來看，從2009 年開始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時，凈資產(chǎn)收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012 年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負(fù)債獲得土地進(jìn)而進(jìn)行開發(fā)這個是具有很大風(fēng)險的，企業(yè)在背負(fù)著沉重債務(wù)的同時短期無法獲得相應(yīng)的回報，企業(yè)未來籌集資金會更加困難。

五、提高我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議

（一）樹立風(fēng)險意識

企業(yè)應(yīng)該具備預(yù)防企業(yè)風(fēng)險的意識。在控制企業(yè)總風(fēng)險方面，企業(yè)應(yīng)該把握好經(jīng)營風(fēng)險和企業(yè)財務(wù)風(fēng)險之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風(fēng)險降到最低。在負(fù)債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況的基礎(chǔ)上考察有哪些因素會影響負(fù)債，進(jìn)而定下負(fù)債的數(shù)額。與此同時企業(yè)還應(yīng)做好未來還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個相對安全的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動。

（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度

為了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對資金的整體控制，企業(yè)應(yīng)該在投資于高收益高風(fēng)險項目時充分估計風(fēng)險的大小。還要考慮到國家的政策、民風(fēng)民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)查之后，由專業(yè)人員對項目進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行開發(fā)進(jìn)度安排，與此同時財務(wù)部門進(jìn)行測度，制定詳細(xì)的費(fèi)用測算，以便合理的利用和資金。

在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)從前期預(yù)算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預(yù)算的原因，隨時糾正預(yù)算中不合適的地方，以便合理的利用資金。

篇（2）

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；預(yù)警指標(biāo)

財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)所有風(fēng)險的最集中的體現(xiàn)。若處理不好，會使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大創(chuàng)傷，最嚴(yán)重的直接會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場可以說是波濤洶涌，充斥著太多的不確定性。因此，作為其中的“弄潮兒”，房地產(chǎn)企業(yè)要想在波濤洶涌中一路當(dāng)前，就有必要構(gòu)筑堅實(shí)的屏障用以抵御風(fēng)險，那就是構(gòu)建屬于房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)的選取

資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的特性，而且是最突出的特征。因此，在選取預(yù)警指標(biāo)時，本文對與資金關(guān)系密切的指標(biāo)予以重點(diǎn)考慮，以突出房地產(chǎn)企業(yè)的特性。其他的指標(biāo)在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)之上結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特性進(jìn)行選取。選取原則是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預(yù)警經(jīng)驗。選取結(jié)果如下：

（一）償債能力分析指標(biāo)：房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量大，資產(chǎn)負(fù)債率高，應(yīng)格外注意對償債能力指標(biāo)的分析，因為不能償還到期債務(wù)是財務(wù)風(fēng)險最顯著的特征。

短期償債能力指標(biāo)：

流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債 （1）

速動比率=速動資產(chǎn)/流動負(fù)債 （2）

現(xiàn)金流動負(fù)債比率=年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/年末流動負(fù)債 （3）

長期償債能力指標(biāo)：

資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額 （4）

產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/股東權(quán)益 （5）

已獲利息倍數(shù)=稅息前利潤/利息費(fèi)用 （6）

上述對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力指標(biāo)的選取，既考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，又考慮了其長期償債能力。在短期償債能力指標(biāo)中尤其考慮了現(xiàn)金流對債務(wù)的保證程度，這符合了房地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金為王”的特征。短、長期指標(biāo)相融合，通過計算各項指標(biāo)數(shù)值，將結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)值相比較，就能看出房地產(chǎn)企業(yè)在償債能力方面的強(qiáng)弱程度，給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)本身，通過對該項數(shù)值指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在償債能力方面存在的問題，及時采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，以使企業(yè)的償債能力維持在一個較合理的水平，充分利用財務(wù)杠桿的有利一面，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的財務(wù)杠桿利益。

（二）盈利能力分析指標(biāo)：影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的最大因素是償債能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然會加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因此，應(yīng)設(shè)置一組反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標(biāo)，通過對該組指標(biāo)的分析，透視房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中的優(yōu)劣狀態(tài)。本文選取如下盈利指標(biāo)：

銷售凈利率=凈利潤/銷售收入凈額 （7）

凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn) （8）

總資產(chǎn)報酬率=息稅前利潤總額/平均資產(chǎn)總額 （9）

上述選取房地產(chǎn)企業(yè)反映盈利能力的指標(biāo)當(dāng)中，凈資產(chǎn)收益率是綜合程度最強(qiáng)的指標(biāo)，在杜邦分析法中，可以將這一核心比率進(jìn)一步分解，通過層層分解，可最終找出影響凈資產(chǎn)收益率的各個因素：企業(yè)的盈利能力（銷售凈利潤率）、營運(yùn)能力（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）、資本結(jié)構(gòu)（即償債能力如權(quán)益乘數(shù)）。后文在預(yù)警案例的分析中，將揉合杜邦分析法對案例企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行更詳盡的分析，通過指標(biāo)間的串聯(lián)關(guān)系，找出案例企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的問題所在。

（三）資產(chǎn)營運(yùn)能力分析指標(biāo)：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)營運(yùn)能力反映了企業(yè)在資產(chǎn)管理過程中的效率。它也同樣會對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生影響。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，會提升企業(yè)的盈利能力，同時也相當(dāng)于企業(yè)增加了資產(chǎn)投入；相反，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢，企業(yè)的盈利能力會降低，相當(dāng)于浪費(fèi)了企業(yè)的資產(chǎn)，資產(chǎn)營運(yùn)能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)相結(jié)合，對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的評價才是全面具體的。本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力指標(biāo)如下：

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/平均資產(chǎn)總額 （10）

存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本/平均存貨余額 （11）

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 （12）

應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度快，說明了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力強(qiáng)，壞賬損失的可能性就越小，同時也折射出企業(yè)管理水平較高，而這一點(diǎn)，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)的要害。當(dāng)然，在進(jìn)行這一項目的分析時，也要一分為二，不能因為只注重提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率而忽視了利用賒銷來擴(kuò)大銷售渠道這一因素。存貨在房地產(chǎn)企業(yè)中比重較大，應(yīng)將該比率控制在一個較合理的水平，否則會導(dǎo)致資金的浪費(fèi)。如目前在房地產(chǎn)市場當(dāng)中，過高的空置率影響了開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)始終處于財務(wù)風(fēng)險的風(fēng)口浪尖上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用其全部資產(chǎn)獲取利潤的能力，在杜邦分析法中，它是一個橋梁，它把利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表聯(lián)系起來，使凈資產(chǎn)利潤率可以綜合整個企業(yè)的經(jīng)營活動和財務(wù)活動的業(yè)績。

（四）發(fā)展能力分析指標(biāo)：一個最終深陷財務(wù)危機(jī)的企業(yè)，一定會在危機(jī)爆發(fā)的前幾年就顯現(xiàn)了它的停滯不前的狀態(tài)。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”，說的就是企業(yè)的發(fā)展能力與財務(wù)風(fēng)險的關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)，有必要選取若干顯示發(fā)展能力的指標(biāo)來揭示財務(wù)風(fēng)險的狀況，發(fā)展能力指標(biāo)選取結(jié)果如下：

銷售收入增長率=（本期銷售收入-上期銷售收入）/上期銷售收入 （13）

總資產(chǎn)增長率=（期末總資產(chǎn)-期初總資產(chǎn)）/期初總資產(chǎn) （14）

凈利潤增長率=（本年凈利潤-上年凈利潤）/上年凈利潤 （15）

上述發(fā)展能力指標(biāo)越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)的市場前景越好，其發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性就越小。

上述選取的共15個財務(wù)指標(biāo)基本上代表了房地產(chǎn)企業(yè)的特性，由它們作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行預(yù)警，雖然在精確度上難以保證，但因為其簡便、容易理解的特點(diǎn)，而且，在企業(yè)財務(wù)危機(jī)爆發(fā)的最近時間（前2、3年）其預(yù)警能力還是很強(qiáng)的。因此，它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)作為財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的一個組成部分，除此之外，還將引入前人已創(chuàng)造的經(jīng)典財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，下面就對幾個最常見的、經(jīng)典的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型作以簡單介紹。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型的構(gòu)建

（一）單變量財務(wù)預(yù)警模型：單變量財務(wù)預(yù)警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同時也是運(yùn)用財務(wù)比率對企業(yè)破產(chǎn)情況進(jìn)行預(yù)測的先驅(qū)者之一（另一位是Altman，下文會述及）。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業(yè)和79家非失敗企業(yè)（兩類企業(yè)的行業(yè)、資產(chǎn)規(guī)模等都相同），他所選用的財務(wù)比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了現(xiàn)金流量方面的指標(biāo)。他認(rèn)為：企業(yè)擁有的現(xiàn)金多越多、營運(yùn)資本支出越少、負(fù)債越小，企業(yè)失敗的概率就越小；反之，企業(yè)失敗的概率就越大。Bevaer仔細(xì)考察了樣本當(dāng)中30個財務(wù)比率在企業(yè)失敗前5年的差異情況，最后證明有5個財務(wù)比率對企業(yè)破產(chǎn)的預(yù)警能力較強(qiáng)，按預(yù)測能力高低依次排序是：現(xiàn)金流量/負(fù)債總額（預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)87%）；凈收入/總資產(chǎn)（預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)79%）資產(chǎn)負(fù)債率（預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)77%）；營運(yùn)資本/總資產(chǎn)（預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)76%）現(xiàn)值率（預(yù)測準(zhǔn)確率達(dá)78%）。Bevaer構(gòu)建的單變量財務(wù)預(yù)警模型獲得了比較高的預(yù)警能力，但他的缺陷也是暴露無遺的：各個單一的財務(wù)指標(biāo)有時在反映同一信息的時候，結(jié)果會不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說服力的財務(wù)預(yù)警模型。

（二）Z模型：Z模型的創(chuàng)始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱之為運(yùn)用財務(wù)比率來預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)情況的先驅(qū)。他們二位這種具有開創(chuàng)性的研究為后來的財務(wù)預(yù)警模型的研究奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

Altman同時也是第一個使用多變量技術(shù)來判定企業(yè)財務(wù)危機(jī)狀況的學(xué)者。他克服了Bevaer創(chuàng)建的單變量模型的缺點(diǎn)，將多個財務(wù)比率結(jié)合起來，將這些財務(wù)比率融入同一個方程式來解釋和判別企業(yè)的財務(wù)狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問題的思想，在對企業(yè)財務(wù)危機(jī)預(yù)測研究方面，影響是極其深刻的。Altman的Z模型創(chuàng)建經(jīng)歷了以下幾個階段：

第一，Z-socre模型階段。這個階段的模型主要是針對上市的制造業(yè)研究的，Altman選取從1945—1965年間的33家破產(chǎn)企業(yè)和33家同類型、同規(guī)模的正常企業(yè)為樣本，經(jīng)過大量細(xì)致的工作，從一開始選定的22個財務(wù)比率中敲定5個變量來對企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)測，構(gòu)造出一個多元線性函數(shù)，命名Z-socre模型，其表達(dá)式為：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：

X1=營運(yùn)資本/總資產(chǎn)；X2=留存收益/總資產(chǎn)；X3=息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4=普通股、優(yōu)先股市場價值總額/總負(fù)債；X5=銷售收入/總資產(chǎn)

上述表達(dá)式中，變量前的權(quán)重系數(shù)是按照變量對企業(yè)財務(wù)危機(jī)的影響程度大小設(shè)置的，經(jīng)過加權(quán)計算之后得到的Z值代表企業(yè)綜合風(fēng)險值。通過它與設(shè)定的臨界值對照，就能知道企業(yè)財務(wù)危機(jī)的程度。上式中臨界值的規(guī)定如下：Z—socre>2.765表明企業(yè)具有較好的財務(wù)狀況，破產(chǎn)機(jī)率小；Z—socre

第二，Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對上市公司，且只面對制造業(yè)。而事實(shí)上，許多處于財務(wù)危機(jī)的公司是沒上市的，故直接用Z-socre模型預(yù)測，其準(zhǔn)確性就遭到了質(zhì)疑。針對這種情況。Altman重新對Z-socre模型進(jìn)行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表達(dá)式分別如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍：用來預(yù)測非上市公司的財務(wù)危機(jī)狀況。此處表達(dá)式中，X4的含義與Z-socre中X4不同，更改為所有者權(quán)益/總負(fù)債。此時，臨界值的區(qū)間規(guī)定及意義如下：Z2≥2.99，表達(dá)企業(yè)陷入財務(wù)危機(jī)的可能性極小，企業(yè)財務(wù)狀況良好；2.7≤Z

第三，Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對上市公司，只面對制造業(yè)；Z2模型的缺陷在于只針對非上市公司。而在我國，是難以獲得非上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)的。故對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警研究時，不能直接使用上述兩個Z值表達(dá)式。Altman的Z3模型克服了我們的難題，Z3模型是用來預(yù)測非制造業(yè)上市公司的財務(wù)狀況的，它的表達(dá)式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達(dá)式中，X1，X2，X3，X4的含義與Z2式中規(guī)定是一樣 的。臨界區(qū)間規(guī)定如下：Z32.9，表明企業(yè)的財務(wù)狀況是良好的，可不考慮破產(chǎn)的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企業(yè)財務(wù)狀況有問題，須嚴(yán)加注意，否則，后果不堪設(shè)想，若積極面對，企業(yè)才能擺脫困境。本文中，鑒于Z3模型的適用情況，筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警體系的另一組成部分，直接用Z3模型來對后文的案例企業(yè)進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險分析，計算Z3值，判別其財務(wù)風(fēng)險的大小。

篇（3）

一、建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的必要性

1、房地產(chǎn)對整個宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定的重要性要求建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的行業(yè)范圍非常廣泛，其下游涉及到建材、水泥、鋼鐵等行業(yè)，上游又跟銀行業(yè)有密切關(guān)聯(lián)。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂牽一發(fā)而動全身，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，將會牽連為數(shù)甚多的行業(yè)，甚至危害整個社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，美國的次貸危機(jī)就是明證。因此，建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，可以及時監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況，針對財務(wù)狀況的情況，采取相應(yīng)的對策，以防范和化解房地產(chǎn)危機(jī)，為國民經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展保駕護(hù)航。

2、房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)要求建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，因此在很大程度上受制于政府的控制，國家為保證國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運(yùn)用稅收、金融、財政等多種手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，如2005-2007年國家就針對過熱的房地產(chǎn)市場，相繼出臺了多項政策規(guī)范其的發(fā)展。建立企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就可以很好地監(jiān)測國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)所造成的微觀影響，從而為今后的政策制定提供依據(jù)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點(diǎn)需要建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，資金需求十分巨大。而由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模較小，自有資金十分有限。因此我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直都偏高，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率72.7％，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家的水平。財務(wù)危機(jī)往往都是因為到期債務(wù)無法償還而造成的，我國房地產(chǎn)企業(yè)如此高的資產(chǎn)負(fù)債率，為財務(wù)危機(jī)埋下了隱患。因此，需建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，以及早防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)。

進(jìn)入2008年，在信貸政策從緊、購房者持續(xù)觀望的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張已是不爭的事實(shí)。為了彌補(bǔ)資金缺口，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不惜為了資金周轉(zhuǎn)而承受高利率，進(jìn)行民間借貸。在資金鏈緊張的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)還要背上20%-30%年利的沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，一旦回款不利，就會導(dǎo)致財務(wù)危機(jī)出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)“多米諾”效應(yīng)，整個房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險就會集中釋放。為保持我國房地產(chǎn)市場和金融市場穩(wěn)定，必須建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，及早防范風(fēng)險，避免危機(jī)發(fā)生。

二、基于Zeta模型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

Zeta模型實(shí)際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個總判別值來預(yù)測企業(yè)財務(wù)危機(jī)的模型。1968年，Altman最早提出了Z模型。1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在Z模型的基礎(chǔ)上提出了著名的Zeta模型，并運(yùn)用Zeta模型對1969-1975年53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70％和91％，而且越接近財務(wù)危機(jī)發(fā)生的時間，預(yù)測精度越高。其模型介紹如下：

Zeta＝6.56X1＋3.26X2+6.72X3+1.05X4

其中：X1―營運(yùn)資本/總資產(chǎn)；

X2―留存收益/總資產(chǎn)；

X3―息稅前利潤/總資產(chǎn)；

X4―股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Zeta

三、基于Zeta模型對我國上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警分析

1、樣本的選擇

有些企業(yè)可能注冊登記時的主營業(yè)務(wù)的是房地產(chǎn)企業(yè)，但實(shí)際經(jīng)營過程中可能轉(zhuǎn)行或者引進(jìn)其他的投資項目，從而使房地產(chǎn)項目不是主營業(yè)務(wù)，這類企業(yè)便不是真正意義上的房地產(chǎn)企業(yè)。為此，本文通過向?qū)＜易稍儯x取房地產(chǎn)類收入占主營業(yè)務(wù)50％以上的房地產(chǎn)企業(yè)為樣本（見表1）。

2、運(yùn)用Zeta模型對我國上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行財務(wù)預(yù)警分析

運(yùn)用Zeta模型對各房地產(chǎn)公司2007年至2008年一季報表數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，得出我國上市房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)警狀況（見表2）。

從表2可以看出，2007、2008兩年，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況良好，財務(wù)安全的企業(yè)占所有樣本企業(yè)的84％以上。對比兩年的情況可以看出，國家的宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，部分適應(yīng)能力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況已經(jīng)開始惡化。2008年新增1家陷入財務(wù)危機(jī)，另外兩家是已經(jīng)被ST（特殊處理）的房地產(chǎn)企業(yè)，需要予以高度重視，積極防止財務(wù)危機(jī)由個別現(xiàn)象向整個行業(yè)蔓延。

四、結(jié)論與建議

第一，從整體上看，預(yù)警模型能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)企業(yè)起到較好的預(yù)警效果。因此建立房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警系統(tǒng)可以有效地監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)變動情況，并可以讓決策者根據(jù)監(jiān)測的結(jié)果，制定相應(yīng)的政策，更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場，避免經(jīng)濟(jì)大起大落。

第二，預(yù)警系統(tǒng)的建立，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高自身防范風(fēng)險的能力。尤其在當(dāng)前貨幣政策從緊，居民又大多數(shù)選擇持幣觀望的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)可以及時發(fā)現(xiàn)自身的問題，及早防范風(fēng)險。

第三，根據(jù)我國國情，完善財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。包括Zeta模型在內(nèi)的大多數(shù)學(xué)模型都是在借鑒國外模型的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國的上市公司的資料進(jìn)行統(tǒng)計得出的。雖然部分指標(biāo)在不同國家也一樣具有有效性，但仍然可能存在“水土不服”的情況。如目前我國股市現(xiàn)在還沒有實(shí)現(xiàn)全流通，這樣就會導(dǎo)致計算出的Z值偏低，從而會增加誤判的概率。

【參考文獻(xiàn)】

篇（4）

一、財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)財務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會和可能。企業(yè)財務(wù)活動的組織和管理過程中某一方面和某個環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)閾p失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低，這種觀點(diǎn)從財務(wù)本質(zhì)角度出發(fā)來界定財務(wù)風(fēng)險，外延廣泛，包括了所有財務(wù)活動的各種不確定性因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的原因

(一)自身經(jīng)營特點(diǎn)，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對開發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營銷控制的難度增大。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結(jié)構(gòu)，主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務(wù)風(fēng)險的可能性就非常大。

(三)財務(wù)管理水平，我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機(jī)制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

(四)決策的風(fēng)險意識，財務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的又一重要因素。決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)地經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)預(yù)警指標(biāo)的確立

本文在廣泛考察了在以往的國外和國內(nèi)相關(guān)研究中對最終預(yù)測模型有顯著貢獻(xiàn)的預(yù)測變量，參考了在實(shí)證研究中目前廣泛采用的財務(wù)和現(xiàn)金流變量，并結(jié)合我國實(shí)際情況，初步確定了24個預(yù)測變量。這24個預(yù)測變量主要反映了房地產(chǎn)企業(yè)五個方面的財務(wù)狀況，即：償債能力、經(jīng)營能力、獲利能力和未來成長基礎(chǔ)及能力。具體指標(biāo)見表1。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的對策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的架構(gòu)

1.財務(wù)信息收集――傳遞機(jī)制

良好的財務(wù)預(yù)警分析系統(tǒng)必須建立在對大量資料統(tǒng)計分析的基礎(chǔ)之上。這些資料包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)數(shù)據(jù)和外部信息(例如政府的政策、競爭對手的相關(guān)信息等)、房地產(chǎn)行業(yè)等相關(guān)數(shù)據(jù)，并形成一個資料系統(tǒng)。而且，這個系統(tǒng)應(yīng)該是開放的，不僅包括內(nèi)部信息，還包括外部信息，最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷更新以確保信息的及時性、準(zhǔn)確性和有效性。財務(wù)信息收集的對象主要是企業(yè)內(nèi)部財務(wù)信息和外部相關(guān)信息，而且數(shù)據(jù)資料系統(tǒng)可以通過信息的收集、剔出得到及時更新。

2.財務(wù)預(yù)警分析的組織機(jī)構(gòu)

為使預(yù)警分析的功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)成員有企業(yè)經(jīng)營者、企業(yè)內(nèi)部熟悉管理業(yè)務(wù)，具有經(jīng)營管理知識和技術(shù)的管理人員組成，并聘請一定數(shù)量的企業(yè)外部管理咨詢專家。該機(jī)構(gòu)相對獨(dú)立于企業(yè)的組織體系，獨(dú)立展開工作，但不直接干涉企業(yè)經(jīng)營管理過程，只對企業(yè)最高管理層負(fù)責(zé)。

3.財務(wù)危機(jī)分析機(jī)制

高效的風(fēng)險分析機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。通過風(fēng)險分析可以迅速排出對財務(wù)影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預(yù)警分析一般有兩個要素：即預(yù)警指標(biāo)和扳機(jī)點(diǎn)(即預(yù)警指標(biāo)的臨界點(diǎn))。一旦評測指標(biāo)超過臨界點(diǎn)，局部危機(jī)或者全面危機(jī)發(fā)生，應(yīng)急計劃則應(yīng)隨之啟動。在財務(wù)危機(jī)分析機(jī)制下，最為關(guān)鍵的就是預(yù)警指標(biāo)的選擇和扳機(jī)點(diǎn)的確定。財務(wù)預(yù)警模型中的變量是關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)，是形成預(yù)警結(jié)果的關(guān)鍵依據(jù)，診斷過程就是財務(wù)預(yù)警模型的應(yīng)用，而其他指標(biāo)知識幫助輔助判斷。對于扳機(jī)點(diǎn)的確定，不同的指標(biāo)類型有著不同的設(shè)定，可以確定為行業(yè)均值或者歷史均值，甚至可以是一個區(qū)間。

4.財務(wù)危機(jī)處理機(jī)制

在財務(wù)危機(jī)分析清楚后，就應(yīng)立即制定相應(yīng)的預(yù)防、轉(zhuǎn)化措施，以減少危機(jī)帶來的損失。財務(wù)危機(jī)處理機(jī)制主要包括應(yīng)急措施、補(bǔ)救方法、改進(jìn)方案。其中應(yīng)急措施主要是面對財務(wù)危機(jī)，應(yīng)該采用何種手段去規(guī)避，控制事態(tài)進(jìn)一步惡化；補(bǔ)救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財務(wù)危機(jī)再度發(fā)生。

(二)財務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的日常監(jiān)控

1.財務(wù)危機(jī)監(jiān)測財務(wù)危機(jī)主要表現(xiàn)為財務(wù)支付風(fēng)險和財務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險

財務(wù)支付風(fēng)險可以通過以下幾個方面加以監(jiān)測：(1)現(xiàn)金流動能力。企業(yè)年度現(xiàn)金流入總量能否保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項強(qiáng)制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要則應(yīng)引起管理層的注意。

(2)資產(chǎn)變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)相對于制造業(yè)之類的企業(yè)，固定資產(chǎn)比例較少，主要表現(xiàn)為暫時未能出售的物業(yè)，開發(fā)商能否按照既定的銷售節(jié)奏，即開發(fā)期、開盤初期、銷售中期、收盤期四個階段完成銷售工作是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)能否順利變現(xiàn)的關(guān)鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產(chǎn)變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，如果發(fā)生滯銷，則開發(fā)商就需要注意了。

(3)逾期負(fù)債率。包括未能在法定、約定期限內(nèi)付款而欠繳的稅費(fèi)、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機(jī)最直接表現(xiàn)，所以應(yīng)密切關(guān)注企業(yè)是否存在大量逾期負(fù)債。

2.經(jīng)營風(fēng)險監(jiān)測

經(jīng)營風(fēng)險是導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機(jī)的深層次原因。一般指企業(yè)因經(jīng)營決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經(jīng)濟(jì)效益低下。經(jīng)營風(fēng)險大小反映了企業(yè)經(jīng)營者管理水平和市場預(yù)測能力的高低，它對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用，也最終影響了企業(yè)財務(wù)危機(jī)的程度。它可以通過以下幾個指標(biāo)加以監(jiān)測：(1)市場需求的變化。市場供應(yīng)量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性，導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性，進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險；反過來，市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風(fēng)險。在其他條件不變的情況下，其房屋市場需求越穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險越小。

(2)產(chǎn)業(yè)政策的變動。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對價格降低上，主要體現(xiàn)為市場交易活動的減少。

(3)房屋銷售價格的變動。目前我國房地產(chǎn)商品價格雖然面臨國家更嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，但漲勢不見回落。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把雙刃劍，如果房地產(chǎn)價格漲得太高太快，極有可能導(dǎo)致消費(fèi)者購買力下降，從而導(dǎo)致樓盤不能按既定計劃銷售。

(4)管理者的素質(zhì)和經(jīng)驗。一個擁有豐富經(jīng)驗和科學(xué)管理的領(lǐng)導(dǎo)就比沒有經(jīng)驗、盲目管理的領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)險要小。

3.日常監(jiān)控與年終財務(wù)狀況的結(jié)合

會計電算化的廣泛應(yīng)用使企業(yè)的信息傳遞方式已從桌面財務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)財務(wù)，這就為企業(yè)的日常監(jiān)控，提供了實(shí)現(xiàn)的可能。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門可運(yùn)用財務(wù)信息實(shí)時報告系統(tǒng)軟件對其進(jìn)行財務(wù)支付風(fēng)險和財務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險的監(jiān)控，管理部門可在日常生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中監(jiān)控管理風(fēng)險，而市場銷售部則時時監(jiān)控市場營銷風(fēng)險。企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)的發(fā)展在某種程度上可使這些財務(wù)危機(jī)監(jiān)控和經(jīng)營風(fēng)險監(jiān)控的信息更加及時準(zhǔn)確地反映到企業(yè)管理當(dāng)局。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，會面臨諸多問題，這些都將可能導(dǎo)致財務(wù)危機(jī)的發(fā)生，尤其是對于我國目前金融體系不完善，房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)時刻需要警惕企業(yè)財務(wù)狀況會陷入危機(jī)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，需要隨時監(jiān)測自己的財務(wù)狀況，如發(fā)現(xiàn)有財務(wù)危機(jī)的征兆存在，則運(yùn)用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財務(wù)狀況，找出處于惡化趨勢的項目和原因，及時調(diào)整其財務(wù)活動，有效地阻止和抑制不利事態(tài)的發(fā)展，將企業(yè)的財務(wù)危機(jī)降到最低程度，從而保證其生產(chǎn)經(jīng)營活動正常進(jìn)行。

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[3]龍勝平.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型研究.求索，2007/06.

篇（5）

企業(yè)的財務(wù)報表可以及時且充分的反映出企業(yè)實(shí)際的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果以及現(xiàn)金流量情況。然而，如果我們只是盲目的從財務(wù)報表的表面數(shù)據(jù)來知悉企業(yè)的財務(wù)狀況的話，那將會造成一定的局限性，因為企業(yè)的財務(wù)報表無法全面反映出企業(yè)的經(jīng)營水平與經(jīng)營成果。這就需要我們對企業(yè)的財務(wù)報表進(jìn)行分析。一旦能夠采取科學(xué)合理的財務(wù)報表分析方法，將可以準(zhǔn)確且全面的反映出企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，還可以揭示出企業(yè)面臨的各種潛在風(fēng)險，并對企業(yè)的預(yù)算完成情況進(jìn)行細(xì)致的核實(shí)，并對企業(yè)經(jīng)營管理人員進(jìn)行一定的考核，盡可能的構(gòu)建起一套完善高效的激勵機(jī)制。

（二）基本內(nèi)容

企業(yè)的財務(wù)報表分析工作是由不同的使用者具體執(zhí)行的，他們實(shí)際分析的核心與側(cè)重點(diǎn)各有不同，但最終的目的卻是一致的。一般來說，企業(yè)的財務(wù)報表分析主要包含了三個方面的基本內(nèi)容，即對企業(yè)的實(shí)際償債能力、企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)分析，估量對債務(wù)資金的利用程度。這三項內(nèi)容之間是相互聯(lián)系，并有著互補(bǔ)作用的，可以為企業(yè)的會計信息使用者提供更為可靠的會計信息。那么，在財務(wù)報表分析中，能夠促使企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)的核心部分就是其償債能力，企業(yè)的營運(yùn)能力則是一種物質(zhì)保障，盈利能力是償債能力與營運(yùn)能力同時作用的結(jié)果。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限之處

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款增加

影響了財務(wù)報表使用者對于企業(yè)償債能力的判斷。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營涉及的面很廣，并有一種特殊的預(yù)售制度，因此，它的項目預(yù)售到收入確定，需要經(jīng)歷一個較為漫長的過程。一般來說，最少要花費(fèi)幾個月的時間，有時甚至?xí)枰獛啄甑臅r間。那么，應(yīng)收賬款就是一個較大的問題，它不僅會加劇房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債，同時還會大大削弱所有者的正當(dāng)權(quán)益。而企業(yè)的財務(wù)報表則無法準(zhǔn)確反映出企業(yè)實(shí)際的盈利數(shù)據(jù)，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析結(jié)果。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的一些期間費(fèi)用會計入當(dāng)期損益

從而導(dǎo)致報表使用者無法準(zhǔn)確判斷出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營成果。根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)會計制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的各項管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用都應(yīng)該計入到期間費(fèi)用當(dāng)中去，并直接劃入當(dāng)期損益。這就會導(dǎo)致企業(yè)在工程竣工前發(fā)生嚴(yán)重的虧損情況，即使看到隱含的利潤，但是卻無法真實(shí)的反映出來。

3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的科學(xué)方法

（1）我們應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的收款方式來重新分析其應(yīng)收賬款

并確認(rèn)實(shí)際收入情況。房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有自身的特殊性，不僅生產(chǎn)周期長，而且所需的資金量龐大，它的收款方式與一般的商品是不相同的。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多種收款方式。在實(shí)際的收款過程中，一次性付款只是占到了少數(shù)。那么，針對一次性付款方式，我們就應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行收入確認(rèn)時，把收款項全部作為的核算數(shù)據(jù)，它可以明確表明房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險得到了有效轉(zhuǎn)移。如果按照分期付款的方式進(jìn)行銷售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)就應(yīng)該根據(jù)合同中約定的收款日期來進(jìn)行確認(rèn)，一旦出現(xiàn)了買方到了合同約定時間還存在費(fèi)用欠賬情況，財務(wù)報表分析者就應(yīng)該把買方的資信能力與實(shí)際欠付金額進(jìn)行詳細(xì)且及時的分析。如果出現(xiàn)了買方缺乏資信以及欠付金額超過了房價的30%，就不可以確認(rèn)收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷售以按揭付款形式為主，我們則必須以款項全部到齊為核心標(biāo)準(zhǔn)來確認(rèn)最終收入。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的所有預(yù)收賬款都應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，并進(jìn)行銷售稅金的計提。

（2）我們應(yīng)該根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則來合理整改房地產(chǎn)

企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)前所產(chǎn)生的期間費(fèi)用。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)強(qiáng)化財務(wù)報表分析工作，不僅需要編制出核心的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)，還需要對金融市場與價值管理工作發(fā)揮出重要的作用。這是因為在全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢日益加快的大背景下，傳統(tǒng)的財務(wù)管理知識顯然已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需求，這就需要我們房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作者與企業(yè)管理者都堅持優(yōu)質(zhì)的原則，并及時做好相關(guān)的資本市場與財務(wù)管理狀況研究與分析，還應(yīng)該充分利用好現(xiàn)代化的技術(shù)手段，確保自己的財務(wù)報表分析工作做到位，最大程度的保護(hù)好相關(guān)企業(yè)所有者與股東的合法權(quán)益。

（3）我們還應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成進(jìn)行科學(xué)合理的分析與研究

以讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本得到有效的確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)工作較為特殊，它需要購置一個并沒有經(jīng)過開發(fā)的土地，然后再根據(jù)周邊的土地價格進(jìn)行細(xì)致比較后開展相關(guān)的評估工作。在評估過后，對于一些已經(jīng)剔除到資金成本后的財務(wù)數(shù)據(jù)可以確認(rèn)為土地增值額。對于一些本來應(yīng)該入賬而并沒有實(shí)際入賬的工程款項，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)該通過預(yù)算或估算的方式來進(jìn)行入賬，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入與費(fèi)用配比較為合理可行，并對收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生的各項期間費(fèi)用進(jìn)行合理且適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

4房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的特殊性要求

（1）充分利用財務(wù)報表外的信息

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表數(shù)據(jù)有著自身的局限性，并不能全面且客觀的反映出企業(yè)的真實(shí)財務(wù)狀況與經(jīng)營狀況。因此，我們就應(yīng)該對財務(wù)報表的大量表外信息進(jìn)行合理的分析與運(yùn)用，并選擇合適的會計分析方法，讓其為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)分析提供更為可靠的依據(jù)。

（2）重視對現(xiàn)金流量表的分析工作

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制來編制的，因此，它的數(shù)據(jù)更為客觀真實(shí)。因此，我們就應(yīng)該對其進(jìn)行相應(yīng)的分析，讓其對企業(yè)的相對利潤指標(biāo)發(fā)揮出切實(shí)的指導(dǎo)性作用，并對財務(wù)報表的項目進(jìn)行具體分析和做出一定的調(diào)整，從而更好的應(yīng)對財務(wù)報表中的數(shù)據(jù)受到會計準(zhǔn)則的約束而造成的不良影響。這樣，財務(wù)報表分析則可以準(zhǔn)確的判斷出房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的償債能力。

篇（6）

在我國政府對房地產(chǎn)市場一輪又一輪的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控背景下，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的一些問題，讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多財務(wù)危機(jī)的誘因，所以現(xiàn)階段分析它們的財務(wù)狀況和財務(wù)危機(jī)的成因，尋求能夠防范和化解財務(wù)危機(jī)的對策，提高房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)外部環(huán)境變化和抵御風(fēng)險等不確定因素的能力，無論是對于房地產(chǎn)企業(yè)以及利益相關(guān)者還是對于我國房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展都具有非常重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及面臨的主要問題

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高，財務(wù)風(fēng)險大

由于自有資金的不足，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠高負(fù)債經(jīng)營，這導(dǎo)致其資本結(jié)構(gòu)失衡且不合理。2010年房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%，這一負(fù)債比例大大高于國內(nèi)其他行業(yè)（金融業(yè)除外）的平均負(fù)債水平。我國交通運(yùn)輸業(yè)負(fù)債率均值為36.23%，電子行業(yè)負(fù)債率均值為45.21%，傳播文化業(yè)負(fù)債率均值為42.51%，采掘業(yè)務(wù)負(fù)債率均值為30.60%，均低于房地產(chǎn)行業(yè)均值。過高的負(fù)債率不僅增大了債權(quán)人的風(fēng)險，而且會增大企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，大大降低了企業(yè)的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。

（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主

我國對企業(yè)發(fā)行債券的要求非常嚴(yán)格，能夠通過發(fā)行債券融資的房地產(chǎn)企業(yè)非常少；政府對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO和股權(quán)再融資的限制也越來越多，股權(quán)融資比例很低。所以，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都主要通過高負(fù)債經(jīng)營。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因為相對長期而言較容易取得。企業(yè)資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉(zhuǎn)化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預(yù)收款間接銀行貸款。據(jù)此推算，房地產(chǎn)企業(yè)直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當(dāng)前單一的融資渠道，必然決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理上出現(xiàn)困難，經(jīng)濟(jì)效益和財務(wù)狀況不佳時，銀行從管控危機(jī)的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，造成嚴(yán)重打擊，最終釀成財務(wù)危機(jī)。

（三）“囤地”占用了大量資金，營運(yùn)效率不高，缺乏核心競爭力

自2007年以來，房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。目前我國商品房空置率高達(dá)22%，這大大超過國際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產(chǎn)企業(yè)本身就比較匱乏的資金，延長了房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金鏈，降低了存貨周轉(zhuǎn)率，嚴(yán)重影響企業(yè)的營運(yùn)能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率甚至比利潤更加重要，因為前者是生存問題，后者是發(fā)展問題。2010年房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值是0.5，優(yōu)秀企業(yè)可達(dá)2.5，而陷入財務(wù)危機(jī)的企業(yè)一般只有0.1。這種狀況難以培育企業(yè)的核心競爭力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)成因分析

（一）企業(yè)外部環(huán)境影響因素

1.經(jīng)濟(jì)周期。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)多個行業(yè)聯(lián)系密切，其發(fā)展趨勢也要受到國家經(jīng)濟(jì)周期的影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是密不可分的，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期和國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期趨同，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)周期的四個階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化時，出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)可能性增大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票下行。而當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好時，房地產(chǎn)行業(yè)交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強(qiáng)勁火熱，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票呈上漲趨勢，財務(wù)危機(jī)發(fā)生概率較小。可見，房地產(chǎn)業(yè)去要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

2.金融環(huán)境。國家目前現(xiàn)有金融環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產(chǎn)企業(yè)支付利息的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)正常的現(xiàn)金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉(zhuǎn)向當(dāng)前適度，存款準(zhǔn)備金率和利率多次調(diào)整提高，控制信貸規(guī)模，降低流動性。房地產(chǎn)行業(yè)作為重點(diǎn)調(diào)控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)的重要誘因之一。

3.法律、政策環(huán)境。我國的房地產(chǎn)業(yè)在目前國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位決定了該產(chǎn)業(yè)發(fā)展要受法律制度并與政府相關(guān)政策影響密切相關(guān)。近年來國家針對房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺一系列的法律法規(guī)，并完善制定了許多具體政策加以規(guī)范引導(dǎo)，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展政府從宏觀調(diào)控也從未間斷過。當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷，國家會出臺一些列購房優(yōu)惠政策，刺激樓市，拉動內(nèi)需；反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，房地產(chǎn)市場過熱，出現(xiàn)泡沫時國家就會采取控制信貸規(guī)模，影響房地產(chǎn)，穩(wěn)定市場。

（二）企業(yè)內(nèi)部條件影響因素

1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)從創(chuàng)立到生存與發(fā)展壯大，都必須以投入和保持繼續(xù)不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，籌資活動是其生產(chǎn)經(jīng)營的起點(diǎn)。但企業(yè)籌資后會導(dǎo)致債務(wù)的上升，一方面會增大企業(yè)的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業(yè)債務(wù)過大，必將會增加企業(yè)再籌資的難度。并且舉債成本負(fù)擔(dān)過重也會影響企業(yè)總體的經(jīng)濟(jì)效益。其籌資風(fēng)險主要受金額大小、資金成本、負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面的影響。

2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準(zhǔn)確把握到位，將直接影響開發(fā)項目的盈利與否。房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風(fēng)險主要來自于：a.市場風(fēng)險；b.購買力風(fēng)險；c.變現(xiàn)風(fēng)險和流動性。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)性和流動性。因此存在的這些風(fēng)險可能使得房地產(chǎn)投資無法收回成本，不能帶來預(yù)期回報，與期望值相差甚遠(yuǎn)，終將于項目投資失敗而導(dǎo)致出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)。

3.營運(yùn)效率不高會帶來營運(yùn)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險主要來自兩個方面：a.日常經(jīng)營管理。房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協(xié)調(diào)不通暢等，將會造成降低盈利能力，費(fèi)用增加；b.建造過程。房地產(chǎn)企業(yè)大多用預(yù)售方式回籠資金，若最終房屋出現(xiàn)問題與銷售合同不符、或建造中出現(xiàn)安全事故、材料漲價等不利因素，可能會使企業(yè)陷入財務(wù)危機(jī)。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)爆發(fā)的對策及建議

（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業(yè)提高其風(fēng)險應(yīng)對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產(chǎn)合作開發(fā)、資產(chǎn)證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權(quán)融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準(zhǔn)備金率或是利率的調(diào)整影響企業(yè)籌資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道應(yīng)由最初單純依賴向銀行金融機(jī)構(gòu)貸款，朝創(chuàng)新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項目資金鏈的安全。在復(fù)雜多變的企業(yè)外部環(huán)境下，不合理的資本結(jié)構(gòu)所潛藏的巨大財務(wù)風(fēng)險會成為一顆隨時可能引爆的“定時炸彈”，因此，拓寬企業(yè)的融資渠道、確定企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)，對于資金密集程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言具有舉足輕重的意義和價值。

（二）完善企業(yè)投資決策機(jī)制，減少投資失誤

科學(xué)合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業(yè)在投資決策前，必須進(jìn)行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個方面進(jìn)行調(diào)查研究，而不能僅憑領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋或一時的感覺做出決策。這些年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率較高，高額的投資回報率導(dǎo)致決策者忽視了“高回報的背后必然潛藏著高風(fēng)險”這一基本規(guī)律。致使許多國企、央企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而對未來面臨的困難估計不足。它們盲目進(jìn)行多元化投資，使企業(yè)陷入財務(wù)困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項目的收入，影響企業(yè)的整體盈利能力。

（三）提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，加強(qiáng)成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的成本控制應(yīng)該貫穿項目的整個壽命周期。與此同時，還應(yīng)從企業(yè)全盤考慮，各部門之間的協(xié)調(diào)，降低內(nèi)耗成本，降低與外單位部門之間的協(xié)調(diào)成本。成本控制應(yīng)從立項環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)以下幾方面加強(qiáng)。在規(guī)劃環(huán)節(jié)采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實(shí)現(xiàn)最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環(huán)節(jié)主要應(yīng)注意因各種變更帶來的費(fèi)用和材料、工程款的支付。

（四）增強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力，提高凈收益質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將銷售預(yù)售款作為可持續(xù)發(fā)展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產(chǎn)企業(yè)需要在客戶資信、銷售責(zé)任、信用政策等級等制定相應(yīng)的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現(xiàn)金的流出量與流入量進(jìn)行統(tǒng)籌與平衡。要在不斷加快資金周轉(zhuǎn)的同時進(jìn)而增大流動比率，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的營運(yùn)資金。

篇（7）

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)在我國剛剛起步，但是屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展?jié)摿薮螅欢康禺a(chǎn)業(yè)自身具有投資量大，投資時間長等特點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過貸款融資用于項目開發(fā)和建設(shè)，而運(yùn)用貸款融資就會帶來一系列的財務(wù)問題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈。而財務(wù)問題是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能很好處理財務(wù)問題，很難在激烈的市場競爭中獲取成功。我國房地產(chǎn)企業(yè)，首先從財務(wù)資源的來源上看，財務(wù)資源來源較少，主要表現(xiàn)在融資難，周轉(zhuǎn)資金少。其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善是影響企業(yè)財務(wù)正常運(yùn)行的重要問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)運(yùn)行體系。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)的管理意識來看，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的意識不是很強(qiáng)，很多企業(yè)只是注重貸款和拿地，而忽視了企業(yè)財務(wù)的管理和監(jiān)督。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可貸資金的基礎(chǔ)上，同時加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和監(jiān)督體系，并增強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理的意識，最終實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)成本、增加企業(yè)利潤，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題分析

2.1 財務(wù)資源較少

我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的主要動力因素是資金驅(qū)動型。在現(xiàn)行條件下，房地產(chǎn)企業(yè)自身所有的資金相對較低，主要用于解決前期的拿地問題，而對于后期的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)，則更多的是依賴各種融資途徑和銷售所得的資金回籠予以解決。因此，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金正常運(yùn)行的重要組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧銀行借貸的高額成本以及如期不能償還的風(fēng)險，大量的借貸銀行資金帶來了很大的財務(wù)問題[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源較少還表現(xiàn)在借貸資金困難，資金周轉(zhuǎn)不通暢。房地產(chǎn)企業(yè)受自有資金和實(shí)力的限制，償款付息的能力相對比較差，銀行為了避免企業(yè)貸款可能帶來的風(fēng)險，通常會對投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款設(shè)定較高的門檻，造成房地產(chǎn)企業(yè)貸款特別難，成本特別高。很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而向擔(dān)保機(jī)構(gòu)貸款，目前，從全國各個地方的擔(dān)保機(jī)構(gòu)的的擔(dān)保數(shù)據(jù)來看，很多擔(dān)保公司的擔(dān)保能力還非常有限，擔(dān)保費(fèi)用比銀行貸款相對偏高，出借能力明顯不足且擔(dān)保機(jī)構(gòu)自有擔(dān)保資金十分有限，抵抗市場風(fēng)險能力較差，難以滿足廣大房地產(chǎn)企業(yè)龐大的資金需求量。

2.2 財務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善

（一）資金管理體系比較混亂。一是很多企業(yè)雖然制定了比較詳細(xì)的投資和開發(fā)建設(shè)計劃，卻沒有把相應(yīng)的計劃目標(biāo)進(jìn)行層層分解，制定出更加詳細(xì)的實(shí)施步驟加以有效地實(shí)施。二是公司對開發(fā)建設(shè)項目投入的成本過高，無法對企業(yè)資金進(jìn)行集中合理的分配和控制，資金運(yùn)行效率相對比較低下。

（二）貸款途徑單一，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其資金來源主要依靠銀行貸款。隨著國務(wù)院陸續(xù)加緊對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控、多次上調(diào)銀行借貸資金比率等一系列政策，銀行系統(tǒng)貸款監(jiān)管越來越緊，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得信貸資金的門檻會越來越高，同時可以獲得的信貸資金總量也會越來越少。

（三）審計監(jiān)督不規(guī)范。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了內(nèi)部財務(wù)監(jiān)管部門，制定了財務(wù)監(jiān)督制度，但由于各種原因財務(wù)監(jiān)管部門難以準(zhǔn)確有效的發(fā)揮相應(yīng)作用，監(jiān)管不力[2]。

2.3財務(wù)管理問題意識不強(qiáng)

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒能對開發(fā)建設(shè)項目進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃，一旦項目開始開發(fā)建設(shè)，資金不能如期到位，企業(yè)就面臨這兩難的境況，直接造成巨大的財務(wù)損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過高。很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮自身的償債能力，從銀行借貸大量資金用于開發(fā)建設(shè)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在從銀行貸款無望時，為了解決自身資金問題，將融資的希望轉(zhuǎn)向了民間資本，很多企業(yè)的股東向自己的親戚朋友借貸，在以上途徑均不能獲得貸款的情況下，不得不向高利貸私人或地下錢莊借貸，這些貸款資金不但來源不合法，而且利息率普遍比銀行高，償還風(fēng)險大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題對策

3.1合理拓寬融資途徑

在各地房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金匱乏的前提下，應(yīng)該盡量聘請具有一定資質(zhì)的財務(wù)專員，發(fā)揮這些人員的作用，讓他們?yōu)槠髽I(yè)尋找財務(wù)資金。由于企業(yè)的財務(wù)資金對企業(yè)的生存起著核心的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身條件，利用社會內(nèi)部的廣大有利條件，對企業(yè)自身有限的財務(wù)資源進(jìn)行合理整合搭配。

3.2完善企業(yè)財務(wù)管理和監(jiān)督體系

3.2.1改善企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，建立合理的董事會管理制度

房地產(chǎn)公司要對企業(yè)進(jìn)行有效的掌控和管理，確保財務(wù)政策與財務(wù)計劃的有效實(shí)施，就必須對公司進(jìn)行有效地掌控和管理。要真正確立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心地位，有效的實(shí)現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)的管理和運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)必須從制度上、責(zé)任上、權(quán)限上及監(jiān)管過程等方面，建立合理的董事會治理管理制度，針對不同的開發(fā)建設(shè)項目制定相應(yīng)的計劃，采取不同的財務(wù)監(jiān)管模式[3]。

3.2.2財務(wù)預(yù)算制度化

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中，財務(wù)預(yù)算存在很多的突發(fā)因素，這些都對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)效益起著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以開發(fā)建設(shè)項目的整體預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的整個的運(yùn)行過程以及最后的分配結(jié)算等做出具體安排。在項目預(yù)算方面，企業(yè)財務(wù)部門要對項目建設(shè)的整個投入進(jìn)行精確地研究部署、從項目的開發(fā)，設(shè)計、施工、結(jié)算等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)預(yù)算編制，從而提高開發(fā)建設(shè)項目在決策階段的精確性，盡可能地減少決策失誤帶來的財務(wù)損失。

3.2.3加強(qiáng)資金監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)項目往往不能如期完工，大量借貸資金閑置，資金利用率低下，資金運(yùn)行不暢。因此，要加強(qiáng)資金的流動管理，制定合理的資金流動監(jiān)管制度，確保企業(yè)日常運(yùn)營對資金的需求。在財務(wù)收支上要實(shí)施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)管，合理安排資金流向，確保開發(fā)建設(shè)項目建設(shè)和施工的資金需求；同時增強(qiáng)企業(yè)貸款償還能力，提高企業(yè)信用。

3.2.4房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行資金成本監(jiān)控

對項目開發(fā)建設(shè)的整個過程都實(shí)行成本監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本監(jiān)控是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目財務(wù)管理的重要組成部分，是整個財務(wù)管理的核心。對從開發(fā)建設(shè)到最后的結(jié)算都要實(shí)行嚴(yán)格的成本計算和控制，確保資金得到最有效的利用[4]。

3.2.5加強(qiáng)外部審計監(jiān)督

企業(yè)通過內(nèi)部審計，可以通過內(nèi)部的監(jiān)督審計及時發(fā)現(xiàn)和解決企業(yè)的財務(wù)問題，同時也能起到加強(qiáng)內(nèi)部審計對公司的監(jiān)督作用。但是僅僅只靠內(nèi)部的審計監(jiān)督還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須加強(qiáng)社會外部對企業(yè)的審計監(jiān)督，社會外部的監(jiān)督相對比較公開，也比較公平，公正。因此，企業(yè)還應(yīng)通過社會外部的審計機(jī)構(gòu)對其公司進(jìn)行外部審計。

4.結(jié)語

總而言之，在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)的條件下，財務(wù)問題已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。因此，通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況存在的基本問題進(jìn)行分析，并通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資源的相對匱乏，財務(wù)管理和監(jiān)督體系不健全，加上財務(wù)問題意思的淡薄等各個方面的問題進(jìn)行具體分析。同時提出解決困擾房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題的策略，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的經(jīng)濟(jì)效益以及得到穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王海濤.試論公司財務(wù)管理問題[J].公用事業(yè)財會，2010（2）.

篇（8）

進(jìn)入本世紀(jì)以來,中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個前所未有的快速發(fā)展時期,在發(fā)展過程中表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快、利潤高等特點(diǎn),但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張與房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向性,使房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時也面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。因此,從中國具體國情出發(fā),深入研究如何在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)所面臨的財務(wù)風(fēng)險特征,進(jìn)而采取措施來避免、減輕財務(wù)風(fēng)險等方面的理論和實(shí)踐的研究則顯得尤為必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概念

目前理論界對財務(wù)風(fēng)險的理解,大體上有廣義和狹義兩種:

狹義財務(wù)風(fēng)險是指由企業(yè)負(fù)債引起的,具體來說指企業(yè)因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業(yè)利潤的可能性,通常也稱為籌資風(fēng)險。一般資本的來源有兩個方面:企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。企業(yè)向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業(yè)或個人借入。企業(yè)在經(jīng)營過程中,可以完全用自有資本來經(jīng)營,即企業(yè)全部負(fù)債為零。但是,這會導(dǎo)致企業(yè)盈利機(jī)會的減少和發(fā)展的緩慢。在市場經(jīng)濟(jì)體制下,是找不到這樣的企業(yè)的,在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中,負(fù)債經(jīng)營在企業(yè)中是普遍存在的。

廣義財務(wù)風(fēng)險,是指企業(yè)在經(jīng)營及各項財務(wù)活動中,由于各種無法預(yù)計或不可控因素的存在,及財務(wù)狀況的不確定性,使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財務(wù)風(fēng)險是個綜合性極強(qiáng)的概念。首先,它涉及到企業(yè)資金運(yùn)動的各個環(huán)節(jié)、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營的各個方面以及企業(yè)環(huán)境中的各個因素。其次,企業(yè)的其它風(fēng)險對企業(yè)的影響最終也會通過財務(wù)成果得到反映。所以說,財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營活動過程中各種不確定性的綜合反映,是企業(yè)風(fēng)險的貨幣化的集中體現(xiàn)。

通過比較我們可以看出,廣義財務(wù)風(fēng)險概念更為符合人們對財務(wù)概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來研究財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是有著廣泛外延的一個概念,而不僅是籌資風(fēng)險。對財務(wù)風(fēng)險涵義的界定應(yīng)按照廣義的財務(wù)風(fēng)險觀來理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營不善和財務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的投資以及其報酬無法全部收回的可能。基于定義,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險應(yīng)涵蓋投資風(fēng)險,籌資風(fēng)險,償債風(fēng)險及營業(yè)風(fēng)險等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

(1)投資風(fēng)險成因分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險的重要原因。決策過程中,往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究,加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不對稱及決策者決策能力等原因,導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預(yù)期的收益,投資無法按期收回,為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。具體可分為兩個階段:

第一階段,企業(yè)要支付取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用。從企業(yè)為房地產(chǎn)項目投入第一筆資金開始,就會面臨著投資支出無法收回的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)具有地域限制性,而且受規(guī)劃限制樓層高度,周邊環(huán)境的影響,常具有專用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進(jìn)行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產(chǎn)的投資支出便會有無法收回的可能性。另外,房地產(chǎn)投資周期長,一個新建項目由于建設(shè)周期較長,在建設(shè)過程中也會遇到投資支出增加或周轉(zhuǎn)失靈的情況,這可能導(dǎo)致企業(yè)不堪重負(fù),從而造成項目停工停建,使企業(yè)蒙受損失。

第二階段是指在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個流通過程中的經(jīng)營管理可能面對的投資風(fēng)險。主要的風(fēng)險為售價和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對售價變動的風(fēng)險,能否正確預(yù)測未來房地產(chǎn)價格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范的關(guān)鍵。對于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營的投資者來說,房地產(chǎn)租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講,由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風(fēng)險是企業(yè)投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險之一。

(2)償債風(fēng)險成因分析

舉債盲目性加重成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資,需要大量的資金參與投入運(yùn)作,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項目上馬,沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款,而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產(chǎn)項目的償債風(fēng)險度。房地產(chǎn)項目開工后,又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個別項目的用款,影響了整體的收益目標(biāo)。加之,在償債順序上,籌資時要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時也要考慮到債務(wù)到期的時間安排及舉債方式的選擇,使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷售收入的實(shí)現(xiàn),又影響償還貸款能力,使企業(yè)成本負(fù)擔(dān)加重,償債風(fēng)險增大。

(3)籌資風(fēng)險成因分析

①籌資規(guī)模策略不當(dāng)。企業(yè)籌資規(guī)模的選擇不當(dāng)會形成籌資風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模大小來確定需要籌集資金的數(shù)額。投資規(guī)模大則籌資就要多,規(guī)模小則籌資就要少。倘若投資規(guī)模大而籌入資金過少,企業(yè)就可能因此而失去良好的獲利機(jī)會,或者使已投資在建的項目停工,企業(yè)無法獲取預(yù)期收益,甚至蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。與此相反,如果投資規(guī)模小而企業(yè)籌入過多的債務(wù)資金,企業(yè)自身不能有效運(yùn)用和支配這些資金,就會造成資金閑置,不但不會增加企業(yè)的獲利,反而會加大企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān),增加企業(yè)資金成本,造成企業(yè)的籌資風(fēng)險。

②資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。這是指企業(yè)資產(chǎn)總額中自有資金和借入資金比例不恰當(dāng)對企業(yè)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的財務(wù)風(fēng)險。我國現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結(jié)構(gòu)不合理,必然會給企業(yè)帶來現(xiàn)時的和潛在的籌資風(fēng)險。

(4)營業(yè)風(fēng)險成因分析

①經(jīng)營各部門協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。企業(yè)經(jīng)營過程,表現(xiàn)為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運(yùn)動過程。由于企業(yè)內(nèi)部和外部的各種原因的存在,都可能使企業(yè)的這三大運(yùn)動過程出現(xiàn)時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營業(yè)風(fēng)險的存在。例如,對經(jīng)營環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程,涉及大量的相關(guān)部門和環(huán)節(jié),任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯,都將導(dǎo)致項目工期延長、成本增加、預(yù)期收益大幅降低。

②對費(fèi)用風(fēng)險意識不強(qiáng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量,忽視了財務(wù)部門的成本管理。沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的成本管理優(yōu)勢。在財務(wù)的成本核算上簡單、粗糙,使企業(yè)的財務(wù)人員成為簡單的機(jī)械算賬,致使整個企業(yè)財務(wù)管理的成本核算無從做起。有些個別房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財務(wù)部門的事情,忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用,致使財務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料,導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業(yè)預(yù)期收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特征指標(biāo)分析

(1)有財務(wù)風(fēng)險企業(yè)的篩選

本文選擇A股房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據(jù)大智慧軟件萬國測評結(jié)果作為基礎(chǔ)樣本,截止到2009年3月31日,中國滬深股市共有102家房地產(chǎn)上市公司。考慮到現(xiàn)金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數(shù)據(jù)選自1999―2008年滬深兩市證交所網(wǎng)站所提供的上市公司十年的年報。本文以房地產(chǎn)類收入占主營業(yè)務(wù)收入的比重不小于50%作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。又因為十年中房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)動態(tài)變動,所以對102家上市公司按上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選,結(jié)果如下圖1所示。

然后對圖1中的房地產(chǎn)行業(yè)中的上市公司進(jìn)行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續(xù)五年的凈資產(chǎn)收益率低于同期(一年)的基準(zhǔn)貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準(zhǔn)貸款利率為準(zhǔn)。如下圖2所示。

由篩選結(jié)果可得到歷年符合標(biāo)準(zhǔn)公司數(shù)如表1。

(2)有財務(wù)風(fēng)險企業(yè)特征指標(biāo)分析

為了能準(zhǔn)確靈活反映房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的生存風(fēng)險的強(qiáng)弱,基于指標(biāo)構(gòu)建原則的考慮,在設(shè)計研究變量時,借鑒了我國財政部等四部委聯(lián)合頒布的“國有資本績效評價規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財務(wù)評價指標(biāo)體系,以及財務(wù)指標(biāo)獲取的難易程度和成本效益原則,并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn),根據(jù)1996年財政部頒布的關(guān)于《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)評價指標(biāo)體系(試行)》的通知,選擇體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)指標(biāo)。

數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行網(wǎng)

因為一個房地產(chǎn)企業(yè)的整體財務(wù)狀況不是單一的一方面,而是一個綜合整體,所以在以上財務(wù)指標(biāo)設(shè)計原則的指導(dǎo)下,反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)體系,應(yīng)包括企業(yè)的盈利能力指標(biāo)、運(yùn)管能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)。經(jīng)綜合數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)特征指標(biāo)如下:

①主營業(yè)務(wù)凈利率。該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少。房地產(chǎn)企業(yè)在增加銷售收入的同時,必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。

在十年中,通過分析該指標(biāo)的升降變動,企業(yè)主營業(yè)務(wù)凈利率偏低甚至連續(xù)幾年出現(xiàn)負(fù)數(shù)時,反映出企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增大,需加以警戒。同時企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時,應(yīng)注意改進(jìn)經(jīng)營管理,提高盈利水平。

分析該指標(biāo)的同時,結(jié)合了國家總體經(jīng)濟(jì)狀況,行業(yè)發(fā)展趨勢,企業(yè)所處競爭環(huán)境等具體條件進(jìn)行客觀判定,另外企業(yè)一定時期實(shí)際的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)應(yīng)該與預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)、和同行業(yè)的、歷史狀況的指標(biāo)等進(jìn)行比較,才能真正了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況所面臨的實(shí)際風(fēng)險。因此,應(yīng)該正確地確定企業(yè)合理的主營業(yè)務(wù)利潤率水平,并確定一定的比例標(biāo)準(zhǔn),給予一定的波動范圍,如果超出其波動范圍,就應(yīng)及時進(jìn)行控制。所以偏離行業(yè)主營業(yè)務(wù)凈利率向下偏離不能超過Y主營偏離率,如表2所示。

②資產(chǎn)負(fù)債率。該指標(biāo)反映了企業(yè)資產(chǎn)對債權(quán)人權(quán)益的保障程度。

從十年趨勢分析來看,有財務(wù)風(fēng)險企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率(46.64%-54.41%),遠(yuǎn)低于行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率(47.72%-62.87%)整體水平。對其從以下三個角度進(jìn)行分析:

從股東的角度看,由于企業(yè)通過舉債籌措的資金與股東提供的資金在經(jīng)營中發(fā)揮同樣的作用,所以,股東所關(guān)心的是全部資本利潤率是否超過借人款項的利率,即借入資本的代價。在企業(yè)全部資本利潤率超過因借款而支付的利息率時,股東所得到的利潤就會加大;相反,如果運(yùn)用全部資本所得的利潤率低于借款利息率,則對股東不利,因為借入資本的一部分利息要用股東所得的利潤份額來彌補(bǔ)。因此,從股東的立場看,在全部資本利潤率高于借款利息率時,負(fù)債比例越大越好,否則相反。

從經(jīng)營者的立場看,如果舉債很大,超出債權(quán)人心理承受程度,則被認(rèn)為是不保險的,企業(yè)就借不到錢。如果企業(yè)不進(jìn)行舉債,或負(fù)債比例很小,說明企業(yè)畏縮不前,對前途信心不足,利用債權(quán)人資本進(jìn)行經(jīng)營活動的能力很差。因此,借款比率越大(當(dāng)然不是盲目地借款),越是顯得企業(yè)活力充沛。

從財務(wù)風(fēng)險管理的角度來看,企業(yè)應(yīng)當(dāng)審時度勢,全面考慮,再利用資產(chǎn)負(fù)債制定借入資本決策時,必須充分估計可能增加的風(fēng)險,在兩者之間權(quán)衡利害得失,做出正確決策。

所以,如果資產(chǎn)負(fù)債率過低,也會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)平均水平時,企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率向下偏離不能低于Y負(fù)債偏離率;高于行業(yè)水平時,不能低于Y負(fù)債偏離率。具體數(shù)值如表3所示。

③籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率

從籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率的走勢來看,可以分析企業(yè)未來短時間內(nèi)潛藏的風(fēng)險因素。自1999年以來,有財務(wù)風(fēng)險的企業(yè)平均籌資能力一直處于行業(yè)水平之下,而資產(chǎn)負(fù)債率反映總資產(chǎn)中有多少是借款籌來的,體現(xiàn)公司長期償債能力。所以資產(chǎn)負(fù)債率不高原因,在這里可以得到進(jìn)一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。

④管理費(fèi)用率。管理費(fèi)用率是指管理費(fèi)用與主營業(yè)務(wù)收入的比率,反映了管理費(fèi)用的有效性。由于管理費(fèi)用中固定費(fèi)用的比重較大,因此,管理費(fèi)用在絕對規(guī)模上會保持一定的穩(wěn)定性。在企業(yè)經(jīng)營規(guī)模相對穩(wěn)定的情況下,管理費(fèi)用率也應(yīng)保持相對穩(wěn)定,不易發(fā)生巨大波動。在這種前提下,如果管理費(fèi)用率升高,通常表明由于主營業(yè)務(wù)收入的下降,使得管理費(fèi)用支出的有效性降低了,否則相反。

管理費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y管理偏離率,如表5所示。

⑤營業(yè)費(fèi)用率是指營業(yè)費(fèi)用與主營業(yè)務(wù)收入的比率,反映了營業(yè)費(fèi)用的有效性,及其變動與主營業(yè)務(wù)收入變動的相關(guān)性。營業(yè)費(fèi)用率保持一定范圍內(nèi)的穩(wěn)定性,表明營業(yè)費(fèi)用的投入是相對有效的,其變動與主營業(yè)務(wù)收入的變動是相關(guān)的。營業(yè)費(fèi)用率上升在一定程度上可能反映企業(yè)所面臨的市場競爭環(huán)境更加嚴(yán)峻,也可能反映企業(yè)營業(yè)費(fèi)用(如展覽費(fèi)和廣告費(fèi)的投入等)支付的浪費(fèi)和無效。營業(yè)費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y營業(yè)偏離率,如表6所示。

通過以上有財務(wù)風(fēng)險企業(yè)特征指標(biāo)的分析,我們可以看出財務(wù)風(fēng)險管理是一項艱巨而又復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對待房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險,應(yīng)是一種對風(fēng)險進(jìn)行動態(tài)的控制。只要企業(yè)通過加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險管理,不斷提高風(fēng)險防范意識和能力,才能使企業(yè)的經(jīng)營管理更加有序、有效,才能使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

篇（9）

所謂的“風(fēng)險”是存在于人們的日常生活與生產(chǎn)當(dāng)中，對人類社會的發(fā)展而言，這屬于客觀存在的一種規(guī)律，然而就算知道存在也無法實(shí)現(xiàn)對其的準(zhǔn)確判斷與預(yù)測。關(guān)于風(fēng)險的界定，業(yè)界也對此展開了深入的研究與探討，在多個領(lǐng)域中發(fā)揮著十分重要的作用，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)、保險學(xué)、管理學(xué)以及風(fēng)險管理與控制學(xué)等等。相關(guān)學(xué)者也針對風(fēng)險的界定提出了不同的觀點(diǎn)與看法，包括“差異學(xué)說”“主觀性與客觀性”學(xué)說、“可能性”與不確定性“學(xué)說等等，通過對這些觀點(diǎn)的整合，并以房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，筆者將風(fēng)險定義為：房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，由于實(shí)際與預(yù)期報酬存在差異，這一差異與風(fēng)險成正相關(guān)。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，其涵蓋的經(jīng)營活動包括融資、投資、資金與運(yùn)營以及利潤分配，由于經(jīng)營活動的繁雜性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)始終存在較大的潛在的財務(wù)風(fēng)險。關(guān)于風(fēng)險管理理念，最早起源于美國，如今這已經(jīng)成為重要的管理手段，并形成了相對科學(xué)完整的體系。風(fēng)險管理指的是通過對科學(xué)的方法來識別、評估、處理以及監(jiān)控可能存在的風(fēng)險，并選擇最佳的措施來實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險的管理與控制，確保在基于低成本投入的情況下使風(fēng)險帶來的損失降到最低，因此獲取安全性較高的保障的過程。風(fēng)險管理這一過程中具有系統(tǒng)性與復(fù)雜性，其通過對風(fēng)險的一系列應(yīng)對方法以實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險的管理。風(fēng)險管理是為了使風(fēng)險帶來的損失得以最大程度的降低，這與額外收入相比，風(fēng)險管理帶來的安全性保障與此是存在一定的差別的。

（二）財務(wù)風(fēng)險的控制概念

在財務(wù)管理的過程中，財務(wù)風(fēng)險控制具有十分重要的意義，其是為了使財務(wù)風(fēng)險造成的損失得以最大程度的降低，以此保障企業(yè)利益，使企業(yè)由于財務(wù)風(fēng)險而陷入財務(wù)危機(jī)的情況得以有效避免。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制是為了在風(fēng)險決策時，權(quán)衡潛在的風(fēng)險收益與潛在的風(fēng)險損失，對企業(yè)的風(fēng)險決策進(jìn)行優(yōu)化，力爭在降低風(fēng)險成本的前提下獲得更多的效益。為了實(shí)現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制，企業(yè)決策主體采取的方法可以使為企業(yè)生產(chǎn)要素的正常投入提供保障，或者使企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制系統(tǒng)得以強(qiáng)化，以此實(shí)現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)部管理信息與外部環(huán)境的有效調(diào)控。企業(yè)財務(wù)結(jié)果會表現(xiàn)出企業(yè)所有經(jīng)營管理活動的最終結(jié)果，因此，企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營消極最終也會表現(xiàn)出企業(yè)財務(wù)控制的最終結(jié)果，會綜合體現(xiàn)出企業(yè)實(shí)際償債能力、運(yùn)營能力以及盈利能力。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的探析

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程

房地產(chǎn)又被稱為不動產(chǎn)，其指的是土地與土地上的建筑物及其衍生物所附有的相關(guān)權(quán)益，除了房屋以外，土地財產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)的范疇之內(nèi)。房地產(chǎn)這一商品具有一定的特殊性，其形式可以作為居住也可以作為投資項目，其具有較長的開發(fā)周期，受到空間、地域以及時間的限制，自身也具有較高的價值，其剛性需求以及保值增值的特點(diǎn)也受到了大量投資者的推崇。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，并成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱，在社會生活中的各個方面都可與房地產(chǎn)產(chǎn)生的附帶效應(yīng)有著密切的聯(lián)系，同時作為基本的物質(zhì)資料，房地產(chǎn)對于社會生產(chǎn)與人民生活而言也具有十分重要的價值與意義。此外，我國經(jīng)濟(jì)一直呈現(xiàn)高速增長的走勢，這也反映出房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展。作為一項綜合性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)即房地產(chǎn)生產(chǎn)與經(jīng)營服務(wù)于一體，涉及到的領(lǐng)域十分廣泛，包括房地產(chǎn)籌資、開發(fā)、銷售、管理以及物業(yè)及相關(guān)增值服務(wù)。其中開發(fā)商、投資商、發(fā)展商、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介以及房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的參與者，房地產(chǎn)開發(fā)具體分為前期、中期以及后期，其具體內(nèi)容分別為籌資開發(fā)、招工建設(shè)以及流通銷售。而我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了四個階段，分別是萌芽階段、初創(chuàng)階段、成長階段以及調(diào)整階段。如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與建設(shè)基本形成了科學(xué)成熟的體系，對國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)而言發(fā)揮著不可替代的作用。

（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的因素分析

1.外部因素

第一，外部金融環(huán)境影響因素。在一定時期內(nèi)，隨著國家宏觀金融政策的調(diào)整與改革，企業(yè)經(jīng)營與財務(wù)管理活動可能會受到重大影響，包括宏觀經(jīng)濟(jì)利率波動、信貸政策的調(diào)整、貨幣政策的變化、企業(yè)信用要求以及各類金融交易嚴(yán)格程度的變化等等，這些都會直接影響到企業(yè)的財務(wù)狀況。通常情況下，如果國家實(shí)行緊縮性的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，那么在很大程度上會影響到企業(yè)的籌資活動與資金運(yùn)作，這一點(diǎn)對于房地產(chǎn)行業(yè)而言尤其突出。現(xiàn)階段，我國很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都非常緊張，這些企業(yè)處于高負(fù)債狀態(tài)，為了獲取充足資金，大多都會選擇銀行信貸業(yè)務(wù)，如此以來，如果國家實(shí)行的緊縮性貨幣政策，那么企業(yè)的資金鏈就很有可能由于銀行加息而斷裂，進(jìn)而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險加大，情況嚴(yán)重時企業(yè)可能會直接破產(chǎn)。第二，法律環(huán)境影響因素。對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的控制與管理而言，法律環(huán)境起到的影響作用是非常重要的。就我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀而言，法律環(huán)境的重要性更是突出。現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)行業(yè)存在巨大的利潤空間，因此市場中涌現(xiàn)出大量的房地產(chǎn)企業(yè)，而房價問題也成為我國最主要的民生問題。而目前對于普通大眾百姓而言，房價過高已經(jīng)超出了他們的承受范圍，對國家社會和諧穩(wěn)定發(fā)展而言構(gòu)成了威脅，因此國家也推出了一系列政策以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的限制與調(diào)控，然而實(shí)際效果并不理想。這主要是由于缺乏完善的法律法規(guī)，地方政府與銀行的不合理政策使得良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境遭受破壞，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險也由此增加。第三，經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。在企業(yè)所處使其中，由于受到企業(yè)外部整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r的影響，使得企業(yè)存在一定的財務(wù)風(fēng)險，這就是經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。企業(yè)的發(fā)展與整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢呈正相關(guān)，如果外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于停滯或者收縮時期，那么企業(yè)的發(fā)展也會受到限制。第四，稅務(wù)環(huán)境因素。企業(yè)的資金與財務(wù)狀況會受到國家稅務(wù)政策調(diào)整的影響。對不同的地方其實(shí)行的稅收政策也有一定的差別，因此企業(yè)的財務(wù)狀況也會受到較大的影響。

2.內(nèi)部因素

第一，企業(yè)規(guī)模。從某種意義上來講，企業(yè)規(guī)模能表現(xiàn)出企業(yè)對市場波動與經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶來影響的承受能力。不同規(guī)模的企業(yè)，其經(jīng)營狀況與財務(wù)狀況也存在一定的差異，特別是在資金來源、貸款能力、籌資渠道、資金運(yùn)作、投資規(guī)模、價格政策以及稅務(wù)又會等方面存在的差異都非常大。通常情況下，企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以及股權(quán)結(jié)構(gòu)與其存在的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險成正相關(guān)，這是由于這類企業(yè)具有廣泛的籌資渠道與較強(qiáng)的資金運(yùn)作能力，能有效抵御風(fēng)險。

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的歸類分析

對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險而言，具體可分為三類，即融資風(fēng)險、投資風(fēng)險以及資金回收風(fēng)險。融資風(fēng)險指的是企業(yè)無法按照預(yù)期籌集到預(yù)期資金以支持經(jīng)營活動正常開展的可能性。根據(jù)企業(yè)融資渠道，可以將融資風(fēng)險劃分為兩類，即外部融資風(fēng)險與內(nèi)部融資風(fēng)險。投資風(fēng)險指的是企業(yè)在進(jìn)行項目的投資過程中，由于預(yù)期投資回報與項目結(jié)束后帶來的投資收益存在差異，進(jìn)行給企業(yè)造成損失的可能性。上文提出風(fēng)險在人們生活生產(chǎn)中是客觀存在且無法預(yù)測的，因此企業(yè)的任何投資活動存在的投資風(fēng)險都是難以避免的。根據(jù)企業(yè)的投資活動的性質(zhì)，通常可以分為兩類，即對內(nèi)投資與對外投資。而根據(jù)不同的投資對象可以將投資風(fēng)險分為兩類，即對內(nèi)投資風(fēng)險與對外投資風(fēng)險。此外就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險。這是指商品在轉(zhuǎn)化為貨幣的過程中，成品向貨幣資金的轉(zhuǎn)化中，受到轉(zhuǎn)化時間與金額不確定性的影響，而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)受到損失的可能性。通常情況下，可將資金的回收分為兩個環(huán)節(jié)，即產(chǎn)品向結(jié)算資金的轉(zhuǎn)變與結(jié)算資金向貨幣資金的轉(zhuǎn)化。任何一個轉(zhuǎn)變環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會形成企業(yè)的資金回收風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)資金無法回收。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金回收風(fēng)險也是財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式，其對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響也非常大。

三、我國針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理措施

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的原則性內(nèi)容及方式

我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險控制與管理的過程中，必須遵循的原則包括：適應(yīng)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)原則、成本與效益均衡原則、風(fēng)險防范與處理并行原則以及決策靈活性原則。而為了實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的有效控制，具體采用的方法有投資可行性分析、對財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系的完善、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的多元化發(fā)展以及加強(qiáng)緊急預(yù)案措施的完備。

（二）以AHP的層次分析法為基礎(chǔ)構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險的評價模式

本文基于AHP層次分析法，對財務(wù)風(fēng)險的評價模式的構(gòu)建進(jìn)行探討與研究。AHP層次分析法是20世紀(jì)70年代美國著名運(yùn)籌學(xué)家提出的。這是一種決策思維方法，該方法提出在決策過程中人的思維判斷起到了十分重要的作用，其通過一定模式來規(guī)范決策思維過程，對定性與定量因素相結(jié)合的決策問題而言具有較強(qiáng)的適用性。在決策問題中的應(yīng)用，AHP層次分析法主要可以分為以下幾步：決策總目標(biāo)的確定、目標(biāo)影響因素的層次化、對影響因素重要性的評估、對判斷矩陣的求解，對其一致性進(jìn)行檢驗。關(guān)于財務(wù)風(fēng)險評價模式的構(gòu)建，首先要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，對財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)進(jìn)行構(gòu)建，具體包括速動比率、流動比率、利息保障倍數(shù)、資產(chǎn)負(fù)債率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。同時對其進(jìn)行分類以表現(xiàn)企業(yè)的償債、運(yùn)行以及獲利能力。然后根據(jù)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的重要程度，確定各項財務(wù)指標(biāo)權(quán)重。不同的財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)對企業(yè)的影響程度各有不同，而對我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了實(shí)現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的有效分析，就要對流動比率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率以及凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行重點(diǎn)研究。

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的相關(guān)解決策略

為了實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制與管理。而為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，首先要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，建立良好的企業(yè)文化，如此才能營造良好的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，使企業(yè)員工的凝聚力與協(xié)調(diào)力得以增強(qiáng)，企業(yè)全體朝著同一個目標(biāo)共同奮斗，以此使企業(yè)的發(fā)展得以推動。而企業(yè)文化的建設(shè)，具體應(yīng)從價值標(biāo)準(zhǔn)的選擇、員工認(rèn)同的強(qiáng)化、提煉定格以及發(fā)展方向的豐富入手。其次，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制。應(yīng)從企業(yè)自身管理體制為出發(fā)點(diǎn)，并充分考慮企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略、內(nèi)部控制手段與企業(yè)經(jīng)營管理機(jī)制，使企業(yè)內(nèi)部控制力度得以加強(qiáng)。如此才能實(shí)現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的控制與防范。同時為了從源頭上實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險的有效控制，就必須建立健全企業(yè)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)風(fēng)險控制能得以提高。此外，企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的改善還需要實(shí)現(xiàn)控制制度的完善，應(yīng)使員工的風(fēng)險意識得到強(qiáng)化，基于正確的風(fēng)險觀進(jìn)行內(nèi)部控制制度的建立。再者，還要對企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，提高內(nèi)部控制效率與質(zhì)量。此外，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)應(yīng)對外部環(huán)境變化的能力。與企業(yè)內(nèi)部控制制度的完善相比，提高外部環(huán)境應(yīng)對能力對于企業(yè)風(fēng)險控制而言也具有十分重要的意義。企業(yè)應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展趨勢與企業(yè)內(nèi)部資源利用情況進(jìn)行充分的考慮與分析，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制進(jìn)行深入研究，以此為企業(yè)的健康長遠(yuǎn)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。

篇（10）

一、房地產(chǎn)企業(yè)的概述

所謂的房地產(chǎn)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租賃經(jīng)營及相關(guān)中介服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。它主要包括土地開發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、物業(yè)等，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營是屬于周期性質(zhì)的。同時它的發(fā)展也能夠帶動相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，其中包含建筑業(yè)、建材、機(jī)械、家電制造、家具銷售以及相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，因此對于新時代的發(fā)展來說，房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)因素和經(jīng)濟(jì)支柱，還可以體現(xiàn)出一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的原因

(一)財務(wù)管理人員缺少財務(wù)管理危機(jī)意識。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員由于門檻低，很多都缺乏對房地產(chǎn)企業(yè)的了解和缺少財務(wù)的知識，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)混亂，自然管理人員對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機(jī)的意識就很淡薄，很多人對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機(jī)無動于衷。而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)的經(jīng)營決策的時候往往沒有依據(jù)企業(yè)的財務(wù)情況進(jìn)行分析，對企業(yè)未來即將面對的財務(wù)風(fēng)險沒有得到充分的認(rèn)識，這很容易導(dǎo)致企業(yè)的決策失誤，這種失誤的結(jié)果無可想象。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況出現(xiàn)問題的時候，財務(wù)管理人員對危機(jī)的認(rèn)識不足，在面對危機(jī)的時候缺少合理的解決措施，也就沒有辦法化解財務(wù)危機(jī)的負(fù)面影響。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的幾率大。房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營特征是資金的使用率大，回收需要一定的時間，這就導(dǎo)致資產(chǎn)的負(fù)債率增大。很多房地產(chǎn)商在進(jìn)行融資或者集資的時候，一般都把快速籌集到所需資金啟動自己的項目當(dāng)做首要思考問題，或者利用籌集到的資金來為企業(yè)擺脫資金不足的問題，而大都忽視對企業(yè)整體經(jīng)營狀況的思考和分析，或者企業(yè)進(jìn)行融資的整體規(guī)劃問題，鑒于這樣的情形，企業(yè)在經(jīng)營的路上負(fù)債的幾率是很大的，所以企業(yè)需要支付的利息費(fèi)用也是應(yīng)該在考慮的范圍內(nèi)，這筆費(fèi)用也加大了企業(yè)的財務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)，一般情況下企業(yè)認(rèn)為高的負(fù)債率經(jīng)營是能夠擴(kuò)大企業(yè)資本的回收的，但是卻忽視了高負(fù)債率給企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營范圍。在我國的現(xiàn)代化進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于高利潤的企業(yè)，因此受到廣大企業(yè)家的青睞，各地的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，發(fā)展勢頭過猛，大家都想把自己的房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)，成為行業(yè)領(lǐng)頭羊，因此大家都盲目地進(jìn)行擴(kuò)張。房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性強(qiáng)，同時資金使用量大，資金的剩余也很多，因此在剩余資金的時候企業(yè)就想著去擴(kuò)大自己的經(jīng)營范圍，以提高自己的市場競爭力，但是市場競爭是受市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)控的，這樣的方式也提高了我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情，導(dǎo)致我國的房價上漲厲害，企業(yè)家們就看到了可觀的利潤，完全忽視了財務(wù)的風(fēng)險的存在，大家都這樣的盲目經(jīng)營，也會影響到整個房地產(chǎn)的圈的發(fā)展，最終帶領(lǐng)很多房地產(chǎn)企業(yè)走向財務(wù)危機(jī)。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)因為投資的項目很多，因此旗下的子公司也就很多，這是為了更好的管理每一個公司，但是卻會給企業(yè)的發(fā)展帶來管理風(fēng)險和難題。一個房地產(chǎn)公司有一個總公司，還有很多子公司，他們之間的關(guān)系是委托的關(guān)系，每一個子公司都有自己的獨(dú)立經(jīng)營的權(quán)力，資金的使用也就出現(xiàn)差距，導(dǎo)致子公司和總公司之間財務(wù)信息不真實(shí)出現(xiàn)。總公司獲得的財務(wù)信息會存在不確定性，因為總公司的放權(quán)行為，導(dǎo)致子公司的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式脫離了總公司的發(fā)展目標(biāo)，總公司就很難控制和管理子公司的財務(wù)工作，這不僅加大了房地產(chǎn)總公司的財務(wù)危機(jī)，也是阻礙企業(yè)的發(fā)展，造成這種局面的原因就是房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)不合理造成的。

(五)國家宏觀政策調(diào)控作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要在國家房地產(chǎn)的各項法規(guī)的基礎(chǔ)上開展自己的經(jīng)營活動。我國房地產(chǎn)的大部分資金來源于銀行的貸款，因此政府要想對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理，就只要對銀行進(jìn)行施壓就行，壓縮企業(yè)的貸款數(shù)額，實(shí)行嚴(yán)肅的貨幣政策，這樣的手段，影響的不是只有企業(yè)的成本，還有企業(yè)貸款利率，這種做法也會影響到企業(yè)的銷售，最終企業(yè)的資金回籠較慢，影響企業(yè)的擴(kuò)大經(jīng)營。現(xiàn)在我國有一些針對房地產(chǎn)泡沫的影響策略，這會嚴(yán)重打擊房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，如果國家對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行市場調(diào)控的時候，那么企業(yè)就會突發(fā)財務(wù)危機(jī)，給企業(yè)弄一個措手不及的局面。

三、針對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機(jī)提出的防范策略

(一)對企業(yè)財務(wù)工作做好規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)規(guī)劃工作是預(yù)防企業(yè)財務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的有效措施，企業(yè)的財務(wù)工作要在企業(yè)規(guī)劃的范圍內(nèi)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期對財務(wù)規(guī)劃做總結(jié)和分析，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，來調(diào)整企業(yè)財務(wù)規(guī)劃，以適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，對企業(yè)會面臨的問題進(jìn)行整理，有效的防止企業(yè)財務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)。企業(yè)做好財務(wù)規(guī)劃的內(nèi)容是資金的使用情況，適用范圍;企業(yè)財務(wù)的收入與支出;企業(yè)資金的結(jié)構(gòu)成本等，分析企業(yè)的財務(wù)落實(shí)情況，預(yù)防企業(yè)財務(wù)危機(jī)。同時房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不同情況不同政策，對待發(fā)展的每一階段都要做好分析工作，不管企業(yè)是縮減投資成本還是加大投資數(shù)額，都應(yīng)該在了解自己企業(yè)的財務(wù)情況下通過合理的分析，科學(xué)的預(yù)測，來選擇合適的投資策略，符合企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展需要，預(yù)防財務(wù)危機(jī)。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)重視對財務(wù)工作的管理，是減少企業(yè)財務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的重要表現(xiàn)，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以完善企業(yè)投資戰(zhàn)略，完善企業(yè)的利潤分配制度，同時更要對企業(yè)的財務(wù)管理工作做好管理，管理財務(wù)的基礎(chǔ)工作報表，明確財務(wù)人員的職責(zé)，保證財務(wù)信息的真實(shí)性，最終企業(yè)的監(jiān)督部門也要發(fā)揮作用，監(jiān)督企業(yè)的財務(wù)工作，這不僅對財務(wù)工作的規(guī)范管理，同時也是增加企業(yè)的競爭力，合理的利用資金，把企業(yè)的實(shí)際需要與企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合，推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

(三)建立房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)建立自己的預(yù)警機(jī)制，是避免企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機(jī)的有效措施，因為房地產(chǎn)企業(yè)是具有多變性和不確定性的，所以應(yīng)該防止財務(wù)危機(jī)發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)中，并為此作出努力。房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)不是很顯現(xiàn)的存在于企業(yè)中，而是隱藏的很神秘，所以需要我們不斷的預(yù)防和觀察，而預(yù)警機(jī)制就是起到預(yù)防的效果，一旦覺察到企業(yè)即將面臨的預(yù)警機(jī)制，那么企業(yè)的各個部門就應(yīng)該行動起來，做好應(yīng)對措施，及時扼殺在萌芽中，進(jìn)而充分發(fā)揮出預(yù)警機(jī)制在企業(yè)中的作用，保存自己的利用價值，為企業(yè)的預(yù)防服務(wù)。

(四)采用資金集中管理模式。資金集中管理的方式主要發(fā)生在總公司與子公司的房地產(chǎn)企業(yè)中。總公司可以對子公司的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，及時掌握各公司的資金使用情況和收入情況，然后依據(jù)各公司的發(fā)展勢頭，來優(yōu)化資金配置，分配資金。總公司對資金的集中管理，避免資金的浪費(fèi)，這也是對各公司的財務(wù)工作的管理，有統(tǒng)一的工作方法和管理模式，可以控制資金的流向，控制企業(yè)的現(xiàn)金流。這也是對整個企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)活動進(jìn)行統(tǒng)籌管理，及時地了解公司資金的流向、流量和存量等財務(wù)狀況，有效地監(jiān)控各公司資金的使用情況，合理分配和使用總公司資金，滿足重點(diǎn)項目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個集團(tuán)公司資金使用效率，減少財務(wù)危機(jī)的發(fā)生。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式要科學(xué)。房地產(chǎn)企業(yè)在了解自己面臨的財務(wù)危機(jī)的基礎(chǔ)上要選擇適合自己的融資方式，以增加現(xiàn)金，減少財務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)。企業(yè)的財務(wù)危機(jī)很高的時候，要利用銀行借款或者債卷的形式來降低財務(wù)危機(jī);當(dāng)財務(wù)風(fēng)險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進(jìn)行大量舉債，以此提高資本回報率，減少財務(wù)危機(jī)的發(fā)生幾率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的財務(wù)危機(jī)程度合理選擇融資方式。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度和特性決定了它在發(fā)展中要面臨的財務(wù)危機(jī)，危機(jī)不可清除，只有有效的減少和做好充足的防范就可以避免財務(wù)危機(jī)給企業(yè)的發(fā)展帶來積極影響。本文主要講述了房地產(chǎn)企業(yè)的概況以及房地產(chǎn)企業(yè)存在的危機(jī)的原因，以此為下文提出的合理的措施避免房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機(jī)問題提出的防范策略，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)面對風(fēng)險臨危不懼，拿出自己的應(yīng)有的工作熱情，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］許杭．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)與防范［J］．審計與理財，2009(12)