低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目大致包括三個(gè)階段：項(xiàng)目開發(fā)前期階段，項(xiàng)目工程施工階段及市場(chǎng)推廣營(yíng)銷階段。每一階段都存在不同的風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)具有連續(xù)性。因此在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)前期階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)非常重要。

二、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期具體風(fēng)險(xiǎn)

1.自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然本身發(fā)生異常變化或人們對(duì)自然力失去控制給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。如地震、滑坡、火災(zāi)等災(zāi)害因素給投資者會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對(duì)投資者帶來(lái)很大的損失。

2.合同風(fēng)險(xiǎn)

在合同法上，廣義的合同風(fēng)險(xiǎn)是指各種非正常的損失，它既包括可歸責(zé)于合同其中一方或雙方的原因所導(dǎo)致的損失，又包括不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的原因所導(dǎo)致的損失。在房地產(chǎn)行業(yè)中，合同風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者會(huì)因合同不完整、不完善或條款規(guī)定存在問(wèn)題而可能承擔(dān)的損失。

3.融資風(fēng)險(xiǎn)

融資風(fēng)險(xiǎn)是指籌資活動(dòng)中由于籌資的規(guī)劃而引起的收益變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)要受經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的雙重影響。其中經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)主要三種情況：①由于投資者對(duì)交易所涉及的法律條文及相關(guān)條例等不了解而造成投資失敗；②由于市場(chǎng)信息不公開透明，投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場(chǎng)信息而經(jīng)營(yíng)決策失誤；③因決策水平低而未能在最有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將手中的產(chǎn)品賣出，使得經(jīng)營(yíng)成果低于期望值。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期甚至無(wú)法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：①購(gòu)房者未能在規(guī)定的期限內(nèi)支付購(gòu)房款；②投資者實(shí)施負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這種方式增大了投資的不確定性和收不抵支的可能性。

4.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類樓盤供給過(guò)多，市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終給投資者帶來(lái)的營(yíng)銷成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于投資者對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析不足而引起對(duì)市場(chǎng)把握能力的不足的。其中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的主要風(fēng)險(xiǎn)是銷售風(fēng)險(xiǎn)。

2.4購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是指由于通貨膨脹使物價(jià)總水平的上升而使得人們的購(gòu)買力下降。在這種情況下，人們對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求會(huì)降低。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售收入減少，從而使房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失。

3 .房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法

（1）生產(chǎn)流程分析法

生產(chǎn)流程分析法又稱流程圖法。生產(chǎn)流程又稱加工流程或工藝流程，是指在生產(chǎn)工藝中，從原料投入到成品產(chǎn)出，通過(guò)一定的設(shè)備按順序連續(xù)地進(jìn)行加工的過(guò)程。該種方法強(qiáng)調(diào)根據(jù)不同的流程，對(duì)每一階段和環(huán)節(jié)，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查分析，找出風(fēng)險(xiǎn)存在的原因。這種方法的結(jié)構(gòu)化程度較高，所以對(duì)對(duì)于識(shí)別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)非常有用。

（2）專家調(diào)查法

專家調(diào)查法，又稱德爾斐法，是指征集專家們意見以判斷決策的一種系統(tǒng)分析方法。這種方法比較簡(jiǎn)單、節(jié)省費(fèi)用，能集中各方面專家對(duì)同一問(wèn)題的意見。它適用于研究未知因素多、主要靠主觀判斷和粗略估計(jì)來(lái)確定的問(wèn)題，故適用于分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。使用時(shí)遵循的步驟:①組織專門小組,確定主持人。②所提問(wèn)題要明確具體,數(shù)量不宜過(guò)多，并提供相應(yīng)的必要的背景材料。③所選的專家要有廣泛的代表性，要熟悉業(yè)務(wù)，要有較強(qiáng)的判斷能力和洞察能力。人數(shù)一般以10～50人為宜。④輪番征詢意見。通常要有三輪：第一輪是提出問(wèn)題，要求專家們?cè)谝?guī)定的時(shí)間內(nèi)把調(diào)查表格填完寄回；第二輪是修改問(wèn)題，讓專家了解其他見解后，再一次征求他本人的意見；第三輪是最后判定，加以整理專家們最后重新考慮的意見。⑤整理調(diào)查結(jié)果，提出調(diào)查報(bào)告。一般采用中位數(shù)法統(tǒng)計(jì)處理征詢所得的專家的意見，把處于中位數(shù)的專家意見作為調(diào)查結(jié)論，寫成調(diào)查報(bào)告。

（3）頭腦風(fēng)暴法

頭腦風(fēng)暴法又可分為直接頭腦風(fēng)暴法和質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法。直接頭腦風(fēng)暴法是在專家群體盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產(chǎn)生盡可能多的方案；質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法則是對(duì)前者提出的方案逐一質(zhì)疑，分析其現(xiàn)實(shí)的可行性。采用頭腦風(fēng)暴法組織群體決策時(shí)，要集中有關(guān)專家召開專題會(huì)議，主持者明確地向所有參與者闡明問(wèn)題，說(shuō)明規(guī)則，盡力創(chuàng)造在融洽自由的氣氛。一般用這種方法可以回答下列問(wèn)題：如果投資這個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)遇到什么樣的風(fēng)險(xiǎn)？此風(fēng)險(xiǎn)的原因是什么？此風(fēng)險(xiǎn)的特征是什么？此風(fēng)險(xiǎn)的危害后果是什么？

（4）文獻(xiàn)調(diào)查法

房地產(chǎn)投資者在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要了解市場(chǎng)行情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等信息。這些信息可以通過(guò)文獻(xiàn)調(diào)查法獲取。文獻(xiàn)調(diào)查法就是指通過(guò)尋找文獻(xiàn)搜集有關(guān)市場(chǎng)信息的調(diào)查方法，它是一種間接的市場(chǎng)調(diào)查方法。所有的市場(chǎng)調(diào)查都始于收集現(xiàn)有文獻(xiàn)資料，只有當(dāng)現(xiàn)存文獻(xiàn)資料不能提供足夠的依據(jù)時(shí)，才考慮實(shí)地調(diào)查等其他方法。文獻(xiàn)調(diào)查法需要建立嚴(yán)密的調(diào)查計(jì)劃，并對(duì)將要利用的文獻(xiàn)進(jìn)行真實(shí)性的檢查，這樣才能保證調(diào)查的可靠性。

(5)盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析法，又稱本量利分析法或保本點(diǎn)分析，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量、成本、利潤(rùn)之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來(lái)控制成本，預(yù)測(cè)利潤(rùn)，判斷經(jīng)營(yíng)狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。盈虧平衡分析法的計(jì)算公式為：盈虧平衡點(diǎn)(銷售量)=固定成本/每計(jì)量單位的貢獻(xiàn)差數(shù)。盈虧平衡分析可以對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況及項(xiàng)目對(duì)各個(gè)因素不確定性的承受能力進(jìn)行科學(xué)地判斷,為投資決策提供依據(jù)。

(6)蒙特卡洛模擬法

蒙特卡洛模擬法，又稱統(tǒng)計(jì)模擬法或隨機(jī)抽樣技術(shù)，是一種通過(guò)設(shè)定隨機(jī)過(guò)程，反復(fù)生成時(shí)間序列，計(jì)算參數(shù)估計(jì)量和統(tǒng)計(jì)量，進(jìn)而研究其分布特征的方法。隨著模擬次數(shù)的增多，其預(yù)計(jì)精度也逐漸增高。蒙特卡洛模擬法是用電子計(jì)算機(jī)來(lái)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)模擬和抽樣的，因此只是在近些年才得到廣泛推廣。蒙特卡洛模擬法在數(shù)學(xué)的原理上對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中存在的模糊性問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析以解決問(wèn)題。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，關(guān)系著一國(guó)的經(jīng)濟(jì)命脈。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不可避免，但可以通過(guò)前期項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度，為后續(xù)階段的工作打好基礎(chǔ)。

篇（2）

一、研究背景及私募房地產(chǎn)投資基金介紹

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年高速發(fā)展之后，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來(lái)自銀行信貸，近期由于國(guó)家持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估趨嚴(yán)、信貸趨緊，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)分依賴銀行信貸的發(fā)展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)中發(fā)揮重要作用，促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時(shí)代。

房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國(guó)，是指從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過(guò)發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費(fèi)用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個(gè)分支，是指通過(guò)非公開方式，面向少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金。

我國(guó)私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機(jī)構(gòu)按背景分主要有三類：PE背景類、產(chǎn)業(yè)背景類、開發(fā)商背景類。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個(gè)合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式，均應(yīng)對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研及評(píng)價(jià)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析、財(cái)務(wù)分析以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而做出是否投資的決策。目前我國(guó)私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限，以項(xiàng)目導(dǎo)向型為主，也就是先有項(xiàng)目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。

二、私募房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)種類及風(fēng)險(xiǎn)管理

私募房地產(chǎn)投資基金按投資對(duì)象可簡(jiǎn)單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)等。由于投資對(duì)象的特性不同，在投資策略上會(huì)有差異，但在投資項(xiàng)目選擇階段，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險(xiǎn)的共性。

房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險(xiǎn)和被投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之間有著緊密的聯(lián)系，當(dāng)開發(fā)商投資一個(gè)項(xiàng)目，明確項(xiàng)目定位后，該開發(fā)項(xiàng)目70%～80%的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)確定，房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專業(yè)角度，對(duì)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)控制的措施進(jìn)行判斷，盡量減少信息不對(duì)稱帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，只有在投資決策階段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定風(fēng)險(xiǎn)控制的措施，才能客觀、有據(jù)地進(jìn)行投資決策。

房地產(chǎn)項(xiàng)目按開發(fā)過(guò)程分為以下四個(gè)階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷售和物業(yè)管理階段，各階段都存在特有的風(fēng)險(xiǎn)。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的四個(gè)階段，分別對(duì)房地產(chǎn)基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理策略進(jìn)行探討。

第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖1所示。

針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司主要對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估。基金公司要建立經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度，對(duì)城市化、城市圈進(jìn)行深入研究，著眼于存在長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)的區(qū)域，進(jìn)行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過(guò)上述研究，評(píng)估政策風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、投資類型風(fēng)險(xiǎn)等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類型，例如區(qū)位是以低風(fēng)險(xiǎn)的一、二線城市為主，還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜⑺木€城市為主，投資物業(yè)偏重類型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項(xiàng)目區(qū)位及類型，分析后確定是否符合自身的經(jīng)營(yíng)策略和風(fēng)險(xiǎn)承受度。同時(shí)要重視投資項(xiàng)目可行性研究，減少投資項(xiàng)目的盲目性，謹(jǐn)慎做出投資決策。

第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖2所示。

針對(duì)此階段的風(fēng)險(xiǎn)，基金公司根據(jù)進(jìn)入的不同階段主要對(duì)置地風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估。通常地產(chǎn)基金介入項(xiàng)目都比較早，投資期限較長(zhǎng)，期間如果國(guó)家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)得不到保障，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金無(wú)法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進(jìn)入項(xiàng)目，基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進(jìn)展情況，落實(shí)相應(yīng)節(jié)點(diǎn)，基金投入項(xiàng)目后何時(shí)可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調(diào)查，了解開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)，積極同當(dāng)?shù)貒?guó)土局、房地產(chǎn)交易中心等部門溝通，及時(shí)了解置地過(guò)程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)聯(lián)系，了解投資項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_發(fā)貸及按揭貸款的難易程度，有無(wú)其他特殊問(wèn)題，按揭貸款申請(qǐng)的難易程度，對(duì)項(xiàng)目銷售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。

第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。

針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司在投資階段要綜合評(píng)判開發(fā)商的操盤能力，可根據(jù)開發(fā)商以往開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成果、開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)接受度等進(jìn)行預(yù)判，也可借鑒銀行等金融機(jī)構(gòu)要求開發(fā)商具備二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。投資項(xiàng)目決策通過(guò)、執(zhí)行投資后，此類風(fēng)險(xiǎn)的管理將貫穿投資項(xiàng)目投后管理的始終，并且是項(xiàng)目投后管理的重點(diǎn)內(nèi)容。

第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)如圖4所示。

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長(zhǎng)短，預(yù)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流回籠，擬定項(xiàng)目快銷、慢銷的營(yíng)銷策略，同開發(fā)商達(dá)成一致，預(yù)先約定開發(fā)商應(yīng)滿足基金退出時(shí)間要求，操盤過(guò)程中根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售情況，適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目銷售策略。

私募房地產(chǎn)投資基金公司除對(duì)前述貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理外，還有其自身不同于開發(fā)商的特有風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險(xiǎn)包括：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是由信息不對(duì)稱引起的，這一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來(lái)自被投資項(xiàng)目管理層關(guān)于其自身及被投資項(xiàng)目的完整、準(zhǔn)確信息，只有被投資項(xiàng)目管理層值得信任，才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點(diǎn)筆者認(rèn)為基金公司在項(xiàng)目選擇階段需特別進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理。

其一，對(duì)被投資項(xiàng)目實(shí)際控制人和管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察，預(yù)先識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇交易對(duì)手。基金公司可建立合作開發(fā)商檔案，針對(duì)開發(fā)商特質(zhì)進(jìn)行分類，可分為穩(wěn)健型開發(fā)商、高成長(zhǎng)開發(fā)商、機(jī)會(huì)型開發(fā)商，針對(duì)不同類型的開發(fā)商構(gòu)建多元的項(xiàng)目合作平臺(tái)。著重考察交易對(duì)手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項(xiàng)目管理層的素質(zhì)是決定一個(gè)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，基金投資成功與否除了項(xiàng)目本身的質(zhì)量外，很大程度上取決于被投資項(xiàng)目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應(yīng)投資其資產(chǎn)。

其二，調(diào)查被投資項(xiàng)目法律關(guān)系是否清晰，識(shí)別法律風(fēng)險(xiǎn)。基金公司應(yīng)開展法律盡職調(diào)查，調(diào)查被投資項(xiàng)目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質(zhì)是否會(huì)影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會(huì)影響基金交易；項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰，如發(fā)生過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據(jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見書，根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，結(jié)合投資客戶的風(fēng)險(xiǎn)承受度及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，評(píng)判是否投資。

其三，了解、評(píng)估開發(fā)商融資真實(shí)意圖是否合理。基金公司針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資應(yīng)用于項(xiàng)目本身開發(fā)，若開發(fā)商僅以項(xiàng)目土地做抵押，融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險(xiǎn)投資，則基金投資的風(fēng)險(xiǎn)則不可控。基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途，并告知開發(fā)商投后將會(huì)執(zhí)行何種程度的監(jiān)管，例如基金投資資金將監(jiān)控支付，只可用于支付項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)費(fèi)用；項(xiàng)目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴(yán)格監(jiān)控，只能用于項(xiàng)目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開發(fā)商達(dá)成一致，方能促成投資項(xiàng)目順利進(jìn)行。

其四，被投資項(xiàng)目是否存在其它硬傷，如土地未完成動(dòng)拆、土地抵押物價(jià)值不能覆蓋基金投資額、開發(fā)商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問(wèn)題則要結(jié)合公司的投資政策，根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估，選擇是否放棄項(xiàng)目。

三、結(jié)論與展望

本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了初步的探討，試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實(shí)際項(xiàng)目選取、操作中不同風(fēng)險(xiǎn)類型對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點(diǎn)，有利于投資人清晰認(rèn)識(shí)到各種風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)關(guān)注點(diǎn)及對(duì)策。

私募房地產(chǎn)投資基金的未來(lái)很廣闊，它將會(huì)改變整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)格局，提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)化資源配置效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)，成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實(shí)現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合。可以預(yù)見在未來(lái)的幾年中，私募房地產(chǎn)投資基金在開發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會(huì)繼續(xù)提升，同時(shí)還將伴隨部分房地產(chǎn)開發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型，基金的風(fēng)險(xiǎn)管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進(jìn)，希望通過(guò)對(duì)私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險(xiǎn)管理的探討，為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國(guó)的健康發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。

【參考文獻(xiàn)】

篇（3）

（一）高投資量和高成本性

在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)、石油、股票三大行業(yè)的總價(jià)值超過(guò)了20萬(wàn)億美元，占全球GDP的二分之一，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中所占比例最大的時(shí)期。這足以說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的投資量是巨大的，是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)。投資巨大，房?jī)r(jià)高會(huì)帶來(lái)一系列的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，如儲(chǔ)蓄率過(guò)低，負(fù)債過(guò)高等。土地開發(fā)成本高、房屋建筑成本高、及其相關(guān)開發(fā)費(fèi)用高是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)高投資的本質(zhì)原因。

（二）回收期長(zhǎng)和長(zhǎng)周期性

房地產(chǎn)投資是整個(gè)房屋開發(fā)、建立、出售的過(guò)程，其本身周期長(zhǎng)，2006年是房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時(shí)期，政府政策變更、銀行貸款利息上升。導(dǎo)致開發(fā)商流動(dòng)資金缺乏，延誤工期，投資者的回收周期也隨之變長(zhǎng)。

二、風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）利率風(fēng)險(xiǎn)

利率的變化會(huì)影響房地產(chǎn)投資的收益，利率上升會(huì)使成本增加，導(dǎo)致房屋的售價(jià)上升，消費(fèi)者購(gòu)買欲望降低，會(huì)形成一個(gè)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本上升，而市場(chǎng)需求降低，加大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

（二）購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)

由于物價(jià)總水平上升，導(dǎo)致人們生活消費(fèi)上漲，用于房屋購(gòu)買方面的資金減少，對(duì)高消費(fèi)的奢侈品購(gòu)買能力下降。這也是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在收入水平?jīng)]有變化的情況下，大多數(shù)人面對(duì)這樣的情況會(huì)選擇住原有的房屋，減少自己的經(jīng)濟(jì)壓力，房屋銷售量減少，而且房屋的維護(hù)也需要資金，這對(duì)投資者是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

（三）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中有一段飽和期，在這段時(shí)間里，同行的競(jìng)爭(zhēng)巨增，開發(fā)商為了拉長(zhǎng)房屋的銷售期，只能選擇縮短工期，然而這必將導(dǎo)致成本上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量太大，而市場(chǎng)需求沒有增長(zhǎng)，這樣一來(lái)，市場(chǎng)營(yíng)銷就會(huì)更加的激烈，最終使房地產(chǎn)開發(fā)商成本上漲。這一分析主要是因?yàn)橥顿Y者沒有做好充分的市場(chǎng)調(diào)查，也就是可行性研究所引起的。

（四）自然風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商在開發(fā)土地時(shí)，前期的勘測(cè)工作可能存在漏洞導(dǎo)致出現(xiàn)自然災(zāi)害時(shí)，房基不穩(wěn)，出現(xiàn)豆腐渣工程。其次，在施工期，施工人員可能發(fā)生事故。自然風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但是可以預(yù)防，投資者在做投資決策前，要充分考慮到自然風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的收益影響。

三、應(yīng)對(duì)策略

（一）分散投資

投資者可以選擇多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)行投資，其目的是避免資產(chǎn)單一受一個(gè)項(xiàng)目的牽連而崩盤，最終達(dá)到減小投資風(fēng)險(xiǎn)的目的，分析者提出分散投資包括三種類型；地區(qū)分散投資、時(shí)間分散投資和共同投資，下面淺析這三種類型。區(qū)域分散是指房地產(chǎn)投資者把資金投入不同的地區(qū)，防止資金的全部損失，一個(gè)區(qū)域不景氣不會(huì)導(dǎo)致整個(gè)投資的崩盤，從而減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間分散則是指投資者需要根據(jù)市場(chǎng)份額，對(duì)自己的投資規(guī)劃一個(gè)時(shí)間間隔，避開高風(fēng)險(xiǎn)期。

（二）組合投資

組合投資策略是指房地產(chǎn)開發(fā)商把一部分資金投入其他的行業(yè)，而房地產(chǎn)依然是投資的主體。開發(fā)商可以把聚集的資金的一部分投入到普通住在的建設(shè)樓、寫字樓等方面，根據(jù)區(qū)域?qū)Ψ课莸牟煌枨螅侠淼慕M合分配資金。在資金分配中，也需要考慮風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的不同，風(fēng)險(xiǎn)大的回報(bào)率相對(duì)要高，回報(bào)率低的投資相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就低一些，投資者需要按照實(shí)際情況合理分配，達(dá)到降低整體投資風(fēng)險(xiǎn)的效果。

（三）共同投資

房地產(chǎn)投資者聯(lián)合在一起共同開投資一個(gè)項(xiàng)目是常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式，共同投資的本質(zhì)要求是平等享受投資帶來(lái)的利潤(rùn)以及風(fēng)險(xiǎn)，不同的開發(fā)商選擇共同投資方式和項(xiàng)目，能夠分散投資風(fēng)險(xiǎn)，利益平均化，在重大決策時(shí)，可以各抒己見，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，使決策達(dá)到最大的優(yōu)越性，最終達(dá)到避規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的作用。共同投資的實(shí)例有投資者與大型的財(cái)團(tuán)或者投資公司合作，減輕籌資方面的風(fēng)險(xiǎn)；與國(guó)外集團(tuán)聯(lián)盟，可以借鑒外國(guó)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，獲得技術(shù)上的支持等。

（四）購(gòu)買保險(xiǎn)

篇（4）

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康和穩(wěn)健發(fā)展起了重要作用，是我國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)和明顯標(biāo)志。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國(guó)有數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小，只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀的分析和評(píng)價(jià)，并采取合理有效地控制風(fēng)險(xiǎn)的措施，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。

由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來(lái)行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。探究我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)開發(fā)，有效避免和解決開發(fā)過(guò)程中所要面對(duì)的各種風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、有效發(fā)展都具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目出現(xiàn)了投資額度過(guò)高、盲目重復(fù)性建設(shè)、建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)等的問(wèn)題，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的問(wèn)題，亟須一定的理論先導(dǎo)，從而為其提供一定的實(shí)踐指導(dǎo)。基于此，本文對(duì)此研究方向進(jìn)行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎(chǔ)上，運(yùn)用文獻(xiàn)分析與規(guī)范分析相結(jié)合的方法，結(jié)合相關(guān)理論對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。

本文具體結(jié)構(gòu)如下：第一部分為引言；第二部分是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性；第三部分為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因；第四部分為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的路徑選擇；第五部分為總結(jié)與討論。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性

每個(gè)項(xiàng)目都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由多重環(huán)節(jié)組成，其風(fēng)險(xiǎn)也散播在各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段中。不管是在項(xiàng)目投資、項(xiàng)目規(guī)劃、土地獲取等前期準(zhǔn)備階段，還是在項(xiàng)目施工建設(shè)階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業(yè)管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現(xiàn)，而風(fēng)險(xiǎn)就是指這些不可控因素導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失的概率。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)這一客觀事實(shí)，我們只能用概率來(lái)估算它，而究竟發(fā)不發(fā)生只要在實(shí)際項(xiàng)目過(guò)程中才能知道，其產(chǎn)生的后果也只能事后知道。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的這一性質(zhì)，我們需要建立多風(fēng)險(xiǎn)模型，全面考慮各個(gè)可能的風(fēng)險(xiǎn)因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設(shè)計(jì)可以有效預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)大小的模型。

21風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于企業(yè)發(fā)展的意義

追求經(jīng)濟(jì)效益最大化是企業(yè)的核心目標(biāo)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)贏利，實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)就是做好經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵指標(biāo)，但是作為企業(yè)管理者必須清楚，進(jìn)行何種投資都存在風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)想要投資房地產(chǎn)的話，就要提前考慮風(fēng)險(xiǎn)，用有效的方法手段防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，如果事先沒有預(yù)估準(zhǔn)備，一味地自以為房地產(chǎn)項(xiàng)目好，盲目跟風(fēng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足的話，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，很容易就血本無(wú)歸，陷入絕境。當(dāng)前有很多小型沒經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)就因?yàn)檎J(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致投資不當(dāng)，最后損失慘重。

22風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義

房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于城市建設(shè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。隨著我國(guó)城市化政策的實(shí)施，需要大量的住房保障措施來(lái)配套跟進(jìn)，有一個(gè)合理的開發(fā)規(guī)劃，才能有效處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的城市病：房少價(jià)高、交通擁堵、環(huán)保問(wèn)題等，而且能夠有效促進(jìn)公共基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)也帶動(dòng)起來(lái)。那么要如何才能使房地產(chǎn)的開發(fā)健康有序進(jìn)行呢？主要還是要看整體的規(guī)劃是不是合理，施工的過(guò)程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風(fēng)險(xiǎn)的管控是不是到位。而這其中風(fēng)險(xiǎn)研究又是風(fēng)險(xiǎn)管理的重中之重，一切規(guī)劃設(shè)計(jì)都是在風(fēng)險(xiǎn)管控之下進(jìn)行的，是房地產(chǎn)發(fā)展的馬前卒。

23風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于城市與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義

在房地產(chǎn)開發(fā)之前，首先要考慮的是供求關(guān)系，其對(duì)房屋定價(jià)、開發(fā)時(shí)間、房屋數(shù)量、成本計(jì)算等都有重要的指導(dǎo)意義，對(duì)行業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。對(duì)于城市建設(shè)而言，在規(guī)劃過(guò)程中，需要風(fēng)險(xiǎn)研究來(lái)警醒限制，使得規(guī)劃更加現(xiàn)實(shí)，有可行性。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目這一復(fù)雜系統(tǒng)工程而言，必然有很多問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，因此需要考慮很多影響因素，從風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)上分為系統(tǒng)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是全局的，全體項(xiàng)目都有這一風(fēng)險(xiǎn)，不可避免；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是局部的，只有某些項(xiàng)目有該風(fēng)險(xiǎn)，可以采取有效措施進(jìn)行防范。

31系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

311通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目而言，都需要經(jīng)歷多年的經(jīng)營(yíng)、建設(shè)和銷售，存在一定的存續(xù)期間，這期間國(guó)家的貨幣政策、金融政策發(fā)生什么變化都是未知的，一旦發(fā)生通貨膨脹，那么必然導(dǎo)致企業(yè)的收益低于預(yù)期，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。

312利率風(fēng)險(xiǎn)

銀行利率本身就有宏觀調(diào)整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

313變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

作為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要項(xiàng)目之一的房地產(chǎn)，其固定性導(dǎo)致其流通性差，資金的回轉(zhuǎn)很難在短時(shí)間實(shí)現(xiàn)，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現(xiàn)的話，就會(huì)有很大的損失。

314政策風(fēng)險(xiǎn)

任何行業(yè)的發(fā)展都和國(guó)家政策息息相關(guān)，房地產(chǎn)更受政府限制。首先，國(guó)家管著土地，哪些土地可以用來(lái)出售都是由國(guó)家政策規(guī)定的；其次，環(huán)保政策，開發(fā)過(guò)程中的廢物處理標(biāo)準(zhǔn)；最后，與資金直接掛鉤的稅務(wù)政策等，這些政策都是不可避的風(fēng)險(xiǎn)。

32非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

321經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目能否順利實(shí)施和經(jīng)營(yíng)管理有很大的關(guān)系，管理者如果管理不當(dāng)，就會(huì)導(dǎo)致無(wú)法達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期，資金出現(xiàn)斷條等風(fēng)險(xiǎn)，其如果因?yàn)樽约旱腻e(cuò)誤預(yù)估，產(chǎn)生錯(cuò)誤決策，將會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目處于危險(xiǎn)之中。這一風(fēng)險(xiǎn)受到不同管理者的經(jīng)營(yíng)管理決策的影響而出現(xiàn)差異。

322財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資者總是利用財(cái)務(wù)杠桿原理，使用借入資金擴(kuò)大投資可能收益范圍，實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。然而，杠桿原理對(duì)自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財(cái)務(wù)杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴(kuò)大了收益波動(dòng)的范圍，降低了可能收益的下限，下端風(fēng)險(xiǎn)增大了，所以增加貸款量也增加了營(yíng)業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的路徑選擇

拋開一些不可避免的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于其他可以預(yù)防的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，需要房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況可以采取以下措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，從而切實(shí)有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

41加強(qiáng)管理者對(duì)國(guó)家政策的研究

企業(yè)管理者是項(xiàng)目的最終決策層，其決策對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行都起著決定作用，所以管理層首先要對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國(guó)家政策爛熟于胸，并時(shí)刻關(guān)注政策新動(dòng)向，最好要求相關(guān)部門每過(guò)一段時(shí)間，可以是半年、一年，提交一份房地產(chǎn)相關(guān)的國(guó)家政策。同時(shí)，其要有很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y理念，豐富自己的投資經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)投資意識(shí)一定得加強(qiáng)，對(duì)自己管理的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要如數(shù)家珍，項(xiàng)目的每一個(gè)階段要干什么，會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，都要經(jīng)過(guò)科學(xué)的規(guī)劃和全方位的估測(cè)。最后，要將風(fēng)險(xiǎn)的量化評(píng)估和國(guó)家政策相結(jié)合，同時(shí)考慮市場(chǎng)因素的影響，在可行性范圍內(nèi)，進(jìn)行投資規(guī)劃。這其中，最需要注意的還是要和實(shí)際掛鉤，在企業(yè)實(shí)際情況下，再結(jié)合國(guó)家的開發(fā)政策，積極向政策靠攏，享受一些優(yōu)惠的政策，搭上國(guó)家發(fā)展的列車，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

42構(gòu)建完整的企業(yè)資源管理平臺(tái)

財(cái)務(wù)管理永遠(yuǎn)是一個(gè)企業(yè)的根基，如何基于這一中心構(gòu)建一個(gè)企業(yè)內(nèi)部完備的信息共享系統(tǒng)是公司高層所需要重點(diǎn)思考的問(wèn)題。這一系統(tǒng)的構(gòu)建對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息的傳遞效率，其次能起到監(jiān)控整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程的作用。這樣的話，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的任意環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都能夠及時(shí)反饋到公司高層，方便及時(shí)處理，有利于風(fēng)險(xiǎn)管控和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

43定期召集經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)議

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的定期分析有利于風(fēng)險(xiǎn)的管控。首先要擬定各部門的會(huì)議綱領(lǐng)，讓各部門知道明確的指標(biāo)，然后由財(cái)務(wù)部組織召開會(huì)議，讓各部門一同全方位地分析現(xiàn)階段企業(yè)的投資情況。會(huì)議過(guò)程中，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)高層要根據(jù)企業(yè)情況作出恰當(dāng)及時(shí)的補(bǔ)救措施，保證項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行。企業(yè)需重點(diǎn)關(guān)注投資過(guò)程中的資金變化，關(guān)注已投資項(xiàng)目的資金流通情況，明確項(xiàng)目的每一項(xiàng)支出和收益情況，利于減小投資風(fēng)險(xiǎn)。

44加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)行業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，調(diào)研活動(dòng)必不可少，要順應(yīng)社會(huì)需求，只有滿足社會(huì)需求才能利益最大化。在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，對(duì)于具體施工合同的簽署一定要謹(jǐn)慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無(wú)意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監(jiān)理全程跟進(jìn)，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督，從而降低這些方面的風(fēng)險(xiǎn)。

篇（5）

Abstract: the real estate investment is the foundation of real estate develop and operation, in the process of investment activities, income and risk is also there, especially in economic transition period of real estate investment, the risk is unavoidable. For the scientific accurately grasp the national real estate market trends, avoid big risks, and to strengthen the real estate investment project risk analysis and protection is necessary.

Keywords: real estate; Investment risk; prevent

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

（1）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括:利率風(fēng)險(xiǎn)，周期風(fēng)險(xiǎn)｡

①利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)指的是銀行利率漲落對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并可能導(dǎo)致投資者的大幅損失｡房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，投資周期長(zhǎng)，所以導(dǎo)致其大量依賴外部資金和銀行貸款｡這種后果容易使企業(yè)的債務(wù)變大，當(dāng)利率上漲，將使企業(yè)的支付利息代價(jià)要增加，增加的資金使用成本與不斷上漲的資產(chǎn)價(jià)格，從而導(dǎo)致降低消費(fèi)者的買房欲望，最終給投資者的帶來(lái)?yè)p失｡②周期風(fēng)險(xiǎn)。正如商業(yè)周期的存在，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期，周期可分為復(fù)蘇､繁榮､衰退､蕭條四個(gè)階段｡由于房地產(chǎn)價(jià)格萎縮，同時(shí)市場(chǎng)成交額大幅下降，有些投資者便破產(chǎn)｡

（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括:市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)｡

①市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直接影響收益｡例如：當(dāng)在同一類型競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)的開發(fā)，常常造成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大幅減少，銷售下滑導(dǎo)致收入大幅下降｡②清算風(fēng)險(xiǎn)。清算風(fēng)險(xiǎn)指貨物進(jìn)行交換現(xiàn)金折扣，由于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的財(cái)務(wù)損失風(fēng)險(xiǎn)｡房地產(chǎn)銷售復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動(dòng)性差，在短時(shí)間難以變現(xiàn)｡因此，當(dāng)投資者的房地產(chǎn)債務(wù)清償或者其他原因須變現(xiàn)，會(huì)導(dǎo)致投資者的損失｡

（3）政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指中國(guó)的宏觀調(diào)控政策，特別是房地產(chǎn)調(diào)控政策帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)改革和產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整影響是很大，如果投資者投資項(xiàng)目把握不當(dāng)，可能會(huì)使他們受損失｡

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素分析

（1）信息不完整､不準(zhǔn)確､不完備的房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目決定倉(cāng)卒，基于不準(zhǔn)確的信息，或初步調(diào)查不細(xì)，對(duì)前景過(guò)于樂觀｡在北京等一些大城市，目前需求最迫切的房屋是“廉租房”，而很多開發(fā)商只注意高價(jià)商品房｡

（2）意外不利及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)這是在近年來(lái)經(jīng)濟(jì)生活中經(jīng)常遇到的｡一個(gè)是嚴(yán)重的通貨膨脹，物價(jià)上漲，幾年前建筑原材料價(jià)格､建筑成本上漲;第二貨幣政策和銀行的信貸政策｡隨著銀行收緊其房地產(chǎn)融資的商業(yè)手段，開發(fā)商資金鏈就斷裂了;第三，房地產(chǎn)供給和需求的變化｡此外，自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)｡

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范方法分析

（一）損失控制

損失控制是一種主動(dòng)､積極的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策｡損失控制包括：減少損失發(fā)生的機(jī)會(huì)，即損失預(yù)防;降低損失的嚴(yán)重性，遏制損失加劇｡

（1）預(yù)防損失

風(fēng)險(xiǎn)防范，是指在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，為了消除或減少可能導(dǎo)致?lián)p失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素所采取的各種措施，以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率｡在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防有廣泛應(yīng)用｡

①在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)：首先，準(zhǔn)確把握國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，制定適合自身特點(diǎn)的開發(fā)策略，合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案，從根源上消除或減少房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn);其次，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，高度重視開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失資料的搜集整理和分析;第三，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是預(yù)先行動(dòng)，即主動(dòng)控制｡項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段時(shí)間越長(zhǎng)，控制風(fēng)險(xiǎn)的成本就越高｡

②在前期工作階段，開發(fā)商應(yīng)注意以下幾個(gè)方面工作：第一，積極與地方政府､各管理部門､金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)單位搞好關(guān)系，爭(zhēng)取獲得他們對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的理解､支持和幫助;第二，到當(dāng)?shù)匾?guī)劃､國(guó)土､電力､市政､城市檔案､文物等有關(guān)部門，了解地塊的自然條件及地下埋藏物等情況;第三，妥善處理征地､拆遷和安置補(bǔ)償問(wèn)題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化;第四，增強(qiáng)合同意識(shí)，認(rèn)真簽訂土地出讓合同､勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)合同､拆遷安置補(bǔ)償合同､資金使用合同｡

③在項(xiàng)目建設(shè)階段，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的主要措施有：第一，采用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法;第二，向施工方人員灌輸安全意識(shí)，做好現(xiàn)場(chǎng)容易出現(xiàn)危險(xiǎn)情形的預(yù)案工作;第三，及時(shí)協(xié)調(diào)､處理設(shè)計(jì)､監(jiān)理､施工､材料設(shè)備供應(yīng)各方及總包與分包之間的關(guān)系和各種矛盾;第四，合理布置施工現(xiàn)場(chǎng);第五，盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期｡

④在銷售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商應(yīng)做好如下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)由專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確､詳盡､合法｡定期檢查､發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患;定期組織建筑物及附屬設(shè)備維修，將隱患消滅在萌芽狀態(tài)｡

（2）減少損失

減少損失，是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)或發(fā)生后采取的各種降低損失程度，或縮小損失發(fā)生范圍的措施，以縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度為目的｡減少損失有兩方面的含義：一是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)的損失最小化;二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的挽救措施｡在房地產(chǎn)開發(fā)中，可采用一系列手段將開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)損失降低到最低程度，例如準(zhǔn)確的預(yù)警預(yù)報(bào)，制定詳盡而周密的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急計(jì)劃，建立后備措施，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，收集證據(jù)｡

（二）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理中非常重要而且廣泛應(yīng)用的一項(xiàng)策略，分為非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移兩種形式｡

（1）非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地采取某些非保險(xiǎn)措施將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而達(dá)到降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和損失程度的目的｡房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可通過(guò)兩種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)：一是轉(zhuǎn)移會(huì)引起項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及損失的某項(xiàng)開發(fā)活動(dòng);二是將風(fēng)險(xiǎn)本身予以轉(zhuǎn)移｡風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)可以消除風(fēng)險(xiǎn)，但與風(fēng)險(xiǎn)控制不同的是，它不是通過(guò)放棄､中止項(xiàng)目活動(dòng)或采取積極預(yù)防和抑制的措施，直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)達(dá)到消除､降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度的目的，而是允許風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)存在，但將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而間接達(dá)到降低自身風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度｡當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移必須通過(guò)正當(dāng)､合法的手段，而非無(wú)限制地､任意地､帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁｡另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，雖然可以使風(fēng)險(xiǎn)在開發(fā)商和其他風(fēng)險(xiǎn)損失承擔(dān)者之間進(jìn)行移動(dòng)，但不能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)本身消除或從總量上減少｡

（2）財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移包括非保險(xiǎn)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移和保險(xiǎn)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移｡非保險(xiǎn)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移，是指單位或個(gè)人通過(guò)經(jīng)濟(jì)合同，將損失與損失有關(guān)的財(cái)務(wù)后果(財(cái)產(chǎn)損失､人員傷亡等)轉(zhuǎn)移給另一些單位或個(gè)人去承擔(dān)的一種方式｡其實(shí)質(zhì)是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移，使轉(zhuǎn)讓人得到外來(lái)資金，以補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生后所造成的損失｡大部分財(cái)務(wù)型非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移都是通過(guò)合同中的某些條款實(shí)現(xiàn)的｡如在建筑承包活動(dòng)中，建筑所有人可以通過(guò)合同將公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責(zé)任轉(zhuǎn)移給建筑承包商｡保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移通常直接稱為保險(xiǎn)｡通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)，投資項(xiàng)目業(yè)主或承包商作為投保人將本應(yīng)由自己承擔(dān)的歸咎責(zé)任和賠償責(zé)任轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失｡需要說(shuō)明的是，保險(xiǎn)并不能轉(zhuǎn)移投資項(xiàng)目的所有風(fēng)險(xiǎn)，一方面是存在不可保險(xiǎn)的內(nèi)容和項(xiàng)目，另一方面是因?yàn)橛行╋L(fēng)險(xiǎn)不宜保險(xiǎn)｡因此，應(yīng)將保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避､損失控制與風(fēng)險(xiǎn)自留結(jié)合起來(lái)運(yùn)用｡對(duì)于不可保險(xiǎn)，必須采取損失控制措施｡即使對(duì)于可保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)當(dāng)采取一定的損失控制措施，這有利于改變風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的｡

參考文獻(xiàn)：

篇（6）

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號(hào)：[TU-9]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)以來(lái)，當(dāng)時(shí)僅有幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計(jì)建成各類商品房屋5141.25萬(wàn)平方米，到2005年底，全區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資718.56億元，從2006年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)規(guī)模與市場(chǎng)需求基本平衡。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)四高的行業(yè)，高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。一個(gè)好的商業(yè)物業(yè)不但利潤(rùn)空間巨大，而且會(huì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多邊性帶動(dòng)效應(yīng)；而另一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求很大，投資風(fēng)險(xiǎn)高，如果項(xiàng)目沒有做好，將會(huì)引起一系列社會(huì)問(wèn)題，成為一個(gè)高破壞的工程。因此，建立一個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位評(píng)判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成功率，對(duì)于社會(huì)或者企業(yè)、個(gè)人來(lái)說(shuō)，都具有深遠(yuǎn)的意義。

1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主要風(fēng)險(xiǎn)

大家知道，影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，一般來(lái)講,可以劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)兩大類。

1.1 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等。

1.2 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)等。我們主要來(lái)分析未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

①未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。大家知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目是暴利，但是錢不是都讓開發(fā)商掙走了。例如說(shuō)，綠化的綠地，項(xiàng)目就要繳納幾百萬(wàn)元的綠化費(fèi)。項(xiàng)目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費(fèi)。所交的不合理的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)，實(shí)際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會(huì)級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又開始征收電力配套費(fèi)，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是在不斷地增加.這類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于投資者在主觀上對(duì)未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)帶有相當(dāng)多和比較明顯的主觀因素。②財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)在投資的過(guò)程中，在全部的投資資金中包含借入資金時(shí)，對(duì)投資企業(yè)來(lái)講，除了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)之外，還有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)投資者總是使用借來(lái)的資金來(lái)擴(kuò)大投資范圍，從而實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)的最大化的目標(biāo)。然而，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風(fēng)險(xiǎn)增大了。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)主要利用所獲取的租金作為投資的回報(bào)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)竣工的時(shí)候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)商要有比較多的自有資金，對(duì)于一些中小開發(fā)商來(lái)講，可能會(huì)面臨比開發(fā)住宅項(xiàng)目更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的衡量及管理

由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的衡量和管理方法。

2.1 未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)度量中，我們通常要計(jì)算不同經(jīng)營(yíng)方式的最大利潤(rùn)，同時(shí)也要計(jì)算可以承受的最大經(jīng)濟(jì)損失，并將可能造成的不同損失詳細(xì)列出，例如自營(yíng)損失、商家選擇不當(dāng)?shù)淖饨饟p失等。我們衡量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)通常采用定性分析和定量分析相結(jié)合的分析方法。對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理，主要是通過(guò)提高投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平來(lái)達(dá)到。

2.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即在有風(fēng)險(xiǎn)的狀況下，投資企業(yè)因?yàn)榛I措資金，而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。衡量財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方法很多，可以通過(guò)計(jì)算自有資金利潤(rùn)率及其方差來(lái)進(jìn)行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以設(shè)計(jì)出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時(shí)候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來(lái)有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理程序和運(yùn)作程序

3．1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理程序商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大，在進(jìn)行投資時(shí)一定要做好風(fēng)險(xiǎn)控制及管理，如下是風(fēng)險(xiǎn)管理的一般程序：

3．2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體如下：項(xiàng)目選址――產(chǎn)品定位――運(yùn)作策劃――資金平衡――經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體分析：①項(xiàng)目選址。首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)地段和區(qū)位的要求非常嚴(yán)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他類型的房地產(chǎn)。我們進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位選址時(shí)，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費(fèi)者的消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、商圈大小等因素。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。②產(chǎn)品定位。以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額。細(xì)致分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)等相關(guān)問(wèn)題。③運(yùn)作策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵是招商先于設(shè)計(jì)與建設(shè)。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營(yíng)要求來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，使商業(yè)建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問(wèn)題。在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，要判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；還要判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時(shí)要判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。⑤經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，可是說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。經(jīng)營(yíng)是項(xiàng)目運(yùn)作的真正開始，開發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)決定了其項(xiàng)目投資比住宅項(xiàng)目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關(guān)鍵就是做好投資決策。

篇（7）

第一章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念

風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度，是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前為止，風(fēng)險(xiǎn)的概念還沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定義：項(xiàng)目在其壽命周期內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的變化，而項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析，也即分析項(xiàng)目在其存續(xù)的時(shí)空內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失之變化的可能性及其變化程度。項(xiàng)目的一次性使得項(xiàng)目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要大得多，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也有其自身的特點(diǎn)，主要有風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、多樣性、持續(xù)性、補(bǔ)償性、全面性、可測(cè)性及規(guī)律性。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程

一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程，通常可以分為四個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)[1]。

風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、估計(jì)、評(píng)價(jià)和應(yīng)對(duì)作出全面的、綜合的分析，這四個(gè)部分是一個(gè)完整的整體，相輔相成，不可分割，缺少任何一部分，風(fēng)險(xiǎn)分析都是不完整的。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

2.1 概述

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指風(fēng)險(xiǎn)管理人員找出影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資等目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，運(yùn)用各種方法對(duì)尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類列表。 [2]。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法很多，主要包括專家調(diào)查法、故障樹分析法（FTA 法）、幕景分析法

及篩選―監(jiān)測(cè)―診斷技術(shù)等方法。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

3.1 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，找出主要的風(fēng)險(xiǎn)源，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以便以此為依據(jù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法主要有調(diào)查和專家打分法、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬法、風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)量法和解析方法。

3.2 我國(guó)傳統(tǒng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法

我國(guó)傳統(tǒng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法包括：（1）盈虧平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三種方法均存在各自的優(yōu)缺點(diǎn)，且具有一定的互補(bǔ)性，現(xiàn)逐一論述。

3.3 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析就是利用投資項(xiàng)目生產(chǎn)中的產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)三者的關(guān)系，通過(guò)測(cè)算項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)能力后的盈虧平衡點(diǎn)，來(lái)考察分析項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法[3]。所謂盈虧平衡點(diǎn)，是指項(xiàng)目在正常生產(chǎn)條件下，項(xiàng)目的收入等于支出的那一點(diǎn)。在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目既不盈利也不虧損。如果低于這一點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的生產(chǎn)水平，那么項(xiàng)目就會(huì)發(fā)生虧損；反之，則會(huì)獲得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一種有廣泛用途的分析技術(shù)。其基本目的是考察一個(gè)項(xiàng)目分析結(jié)果的穩(wěn)定性，即該項(xiàng)目投資分析結(jié)果以多大的程度隨著相關(guān)因素的變化而變化的，通過(guò)分析，可使決策者對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度有一個(gè)量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于將來(lái)客觀條件（如政府政策、通貨膨脹、投資等）的不確定性因素變化所產(chǎn)生的影響，引起項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生變化而使項(xiàng)目主要效果指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的程度。

3.5 風(fēng)險(xiǎn)概率分析

3.5.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。

3.5.2 風(fēng)險(xiǎn)概率分析的方法

風(fēng)險(xiǎn)概率分析總結(jié)起來(lái)主要有以下幾種：

（1） 利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率

（2） 利用理論概率分布確定風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率

（3） 蒙特卡羅模擬法

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

4.1 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)概述

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提出處置意見和辦法。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、損失嚴(yán)重程度以及其他因素綜合起來(lái)考慮，就可得出項(xiàng)目發(fā)生各種風(fēng)險(xiǎn)的可能性及其危害程度，再與公認(rèn)的安全指標(biāo)相比較，就可確定項(xiàng)目的危險(xiǎn)等級(jí)，從而決定應(yīng)采取什么樣的措施以及控制措施應(yīng)采取到什么程度。

4.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是指當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴(yán)重，又無(wú)其他策略來(lái)減輕時(shí)，主動(dòng)放棄或改變項(xiàng)目目標(biāo)與行動(dòng)方案，從而回避風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。采取這種策略，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴(yán)重性有足夠的把握。這種策略從根本上放棄使用有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目資源、項(xiàng)目技術(shù)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案等，從而避開項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

4.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是投資主體將其本身面臨的損失有意識(shí)地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)商處理風(fēng)險(xiǎn)的一種重要方法。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也叫合伙分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其目的不是降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或協(xié)議，在風(fēng)險(xiǎn)事故一旦發(fā)生時(shí)將損失的一部分轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目以外的第三方身上。

4.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制

相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)回避而言，風(fēng)險(xiǎn)控制措施是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)處理手段，它是指投資主體對(duì)不愿放棄也不愿轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)降低其損失發(fā)生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度來(lái)達(dá)到控制目的的各種控制技術(shù)或方法。

4.5 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是指開發(fā)商自己承擔(dān)由風(fēng)險(xiǎn)事故所造成的損失。當(dāng)采取其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法的費(fèi)用超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額時(shí)，可采取風(fēng)險(xiǎn)接受的方法。風(fēng)險(xiǎn)接受是最省事的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法。自愿接受風(fēng)險(xiǎn)可以是主動(dòng)的，也可以是被動(dòng)的。

第五章 結(jié)語(yǔ)

5.1 本文主要工作和結(jié)論

本文詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的全過(guò)程，包括風(fēng)險(xiǎn)投資的相關(guān)概念，風(fēng)險(xiǎn)分析過(guò)程的四個(gè)階段（風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)）的特點(diǎn)和相互關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的具體方法和存在問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的常用方法和適用條件，并重點(diǎn)介紹了我國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法：盈虧分析、敏感性分析和概率分析。最后介紹了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的四個(gè)策略：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)自留。

參考文獻(xiàn)

篇（8）

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化建設(shè)在不斷地推進(jìn)。作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)及銷售的全過(guò)程中，以期獲得預(yù)期的收益。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中具有多種風(fēng)險(xiǎn)，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、原因等因素進(jìn)行分析，采取合理的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理概述

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資數(shù)額大、地域性強(qiáng)、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，受環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素以及社會(huì)因素影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。換言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過(guò)程是一種對(duì)未來(lái)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)并生產(chǎn)產(chǎn)品的過(guò)程。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，應(yīng)當(dāng)采取必要的投資風(fēng)險(xiǎn)管理方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是指，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，存在多種影響因素，針對(duì)這些難以預(yù)測(cè)或控制的因素要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后，采取必要的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)利潤(rùn)的影響。引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)于健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)甚至于維護(hù)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費(fèi)政策等，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)的影響而發(fā)生變化，進(jìn)而為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)以及法律風(fēng)險(xiǎn)。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實(shí)力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項(xiàng)目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為投資決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)以及管理風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，主要包括四個(gè)階段。具體表現(xiàn)為：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。這四個(gè)階段是密切相關(guān)的，按照一定的程序周而復(fù)始的運(yùn)行。

3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，首先要進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。只有正確識(shí)別出所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動(dòng)選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與監(jiān)控。因此，在具體的項(xiàng)目投資過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)深入分析，運(yùn)用感知、判斷或歸類等方式，進(jìn)行系統(tǒng)的、連續(xù)的認(rèn)識(shí)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者主要包括：風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)者、外部專家、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問(wèn)題專家、客戶、最終用戶等。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意，受環(huán)境的影響，風(fēng)險(xiǎn)具有可變性，因此風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一項(xiàng)持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程，并且隨時(shí)關(guān)注原有風(fēng)險(xiǎn)的變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，對(duì)于已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，要進(jìn)行詳細(xì)地分析。有助于確定有關(guān)因素的變化對(duì)投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，可以在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括兩種方式。其一，風(fēng)險(xiǎn)定性分析。通過(guò)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)影響程度，來(lái)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)先級(jí)，從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定，幫助房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)成員糾正計(jì)劃的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定性分析的方法主要包括：風(fēng)險(xiǎn)概率和后果、項(xiàng)目假設(shè)檢驗(yàn)、后果風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊(duì)。其二，風(fēng)險(xiǎn)定量分析。在風(fēng)險(xiǎn)定性分析的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進(jìn)行量化處理。通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重復(fù)的定量分析，可以判斷是否需要采用風(fēng)險(xiǎn)管理措施。因此，風(fēng)險(xiǎn)分析是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的一項(xiàng)重要依據(jù)。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的威脅，以達(dá)到可接受的程度。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃必須適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)效益有效性、及其成功的現(xiàn)實(shí)性與時(shí)間性。與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所有人的認(rèn)可，并應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)主要包括：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、接受風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這四種措施。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是利用反饋的信息，對(duì)原有的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃及時(shí)做出調(diào)整。為保證風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的順利實(shí)施，根據(jù)已發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響程度，重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析和應(yīng)對(duì)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)降低的效果。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施全過(guò)程，是建立在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的可控性、階段性以及漸進(jìn)性的一種項(xiàng)目管理工作。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

4.1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資調(diào)研及決策分析要想有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)分析市場(chǎng)行情，進(jìn)行充分調(diào)研論證。通過(guò)了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體類型、目標(biāo)人群、需求量以及市場(chǎng)購(gòu)買力，識(shí)別該項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。其次，針對(duì)已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資之前進(jìn)行深入分析。對(duì)于涉及到的經(jīng)濟(jì)、政策、資源等風(fēng)險(xiǎn)，能否有效的規(guī)避與控制，進(jìn)行綜合論證與評(píng)價(jià)。通過(guò)編制可行性研究報(bào)告，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。最后，應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理。通過(guò)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理判斷體系，在項(xiàng)目決策的過(guò)程中加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

4.2采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場(chǎng)供需具有不同的特點(diǎn)。可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的地域特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的監(jiān)管為了按期完成項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完善對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制。首先，聘請(qǐng)良好的施工隊(duì)伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。最后，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的工程監(jiān)理，對(duì)質(zhì)量、工期、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控。

5結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在投資的過(guò)程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個(gè)角度，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。按照風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)階段，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

參考文獻(xiàn)

[1]張玉波.工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].硅谷，2011（2）.

篇（9）

風(fēng)險(xiǎn)是指在一定約束條件下和一定的時(shí)段內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)成都。房地產(chǎn)投資以其預(yù)期回報(bào)率高、抵抗通貨膨脹能力等優(yōu)點(diǎn)成為重要的投資工具。然而，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資額大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)周期，不同的時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式不同、內(nèi)容不同。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有多種分類方法，按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)可分為市場(chǎng)體控制性風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目特異性風(fēng)險(xiǎn)：按風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源可分為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)有經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等；按投資周期可分為投資前期、開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和管理期風(fēng)險(xiǎn)，投資前期有市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)建設(shè)期間有成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)期有融資風(fēng)險(xiǎn)、按揭風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)定位及定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，管理期有物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)紙漏，都可能影響全局。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制有深刻的額理解，實(shí)施全面、動(dòng)態(tài)、全時(shí)段的風(fēng)險(xiǎn)防范。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的實(shí)際，針對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，制定具體的防范與控制措施來(lái)規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)。

1、設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理部門

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來(lái)越成熟、規(guī)范，投資風(fēng)險(xiǎn)雖然越來(lái)越被關(guān)注，但在行業(yè)內(nèi)部的開發(fā)企業(yè)很少會(huì)專門設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理部門，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析往往僅限于某一個(gè)具體項(xiàng)目，缺少貫穿于真?zhèn)€投資過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理，導(dǎo)致投資決策的局限性和短暫性。隨著進(jìn)一步完善、規(guī)范的市場(chǎng)控制，加強(qiáng)和管理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，控制和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，更應(yīng)從機(jī)制上、制度上加以落實(shí)，設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理部門顯得十分必要。

2、建立完善的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

為了及時(shí)掌握中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，建設(shè)部已在全國(guó)35個(gè)大中型城市全面啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)包含數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和市場(chǎng)監(jiān)控三部分，通過(guò)整合房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地?cái)?shù)據(jù)、房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)等7種數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，定時(shí)縣官信息。

3、加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究工作

可行性研究室房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過(guò)程中的關(guān)鍵步驟，是指投資者在投資決策前，在政府政策法規(guī)、城市規(guī)劃條件等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷投資項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)開發(fā)成本、需求量、售價(jià)或租金等做出預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)的結(jié)果大多是概率性估計(jì)，存在大量的不確定因素，因此，可行性研究階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和分析真實(shí)與否，是十分必要的，是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

4、制定周密應(yīng)急計(jì)劃

投資額大、周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，周期短則兩年，長(zhǎng)則五年，在這期間，國(guó)家金融政策、產(chǎn)業(yè)投資政策等宏觀政策的調(diào)整。以及企業(yè)內(nèi)外部各種因素的變動(dòng)，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)增加。項(xiàng)目管理者必須對(duì)現(xiàn)在和未來(lái)做出有效的計(jì)劃，計(jì)劃包括項(xiàng)目具體實(shí)施計(jì)劃，同時(shí)還應(yīng)包括面臨應(yīng)急情況的應(yīng)急計(jì)劃，主要包括風(fēng)險(xiǎn)的描述、風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性、完成計(jì)劃的假設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)的影響及應(yīng)對(duì)的反應(yīng)。

5、加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制

篇（10）

0 引言

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有普遍性，它反映了投資活動(dòng)與市場(chǎng)需求，市場(chǎng)信息波動(dòng)之間的差異，反映了投資活動(dòng)能夠適應(yīng)市場(chǎng)需求和變化的程度。面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)不能以自己的行為對(duì)它施加影響，只有政府有可能通過(guò)制訂政策和利用多種管理手段，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方向、規(guī)模和速度進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡可能通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，了解和追蹤市場(chǎng)信息的波動(dòng)、迅速作出反應(yīng)，并采取措施以適應(yīng)市場(chǎng)的需求、將投資風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度。

1 房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范

1.1 進(jìn)行投資前的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)

一項(xiàng)房地產(chǎn)投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現(xiàn)實(shí)能得到什么。要解決這兩個(gè)問(wèn)題，關(guān)鍵是要進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在已經(jīng)確定了投資對(duì)象的前提下，要運(yùn)用一切可能得到的信息資料，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬投資項(xiàng)目的費(fèi)用和收益。

1.2 盡可能縮短投資開發(fā)的周期

投資開發(fā)周期愈長(zhǎng)，開發(fā)周期內(nèi)各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化，勢(shì)必引起市場(chǎng)的波動(dòng)，投資商的費(fèi)用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎(jiǎng)罰措施，盡量縮短開發(fā)周期，這是減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施之一。

1.3 利用簽約形式固定某些易變因素

為了防止因開發(fā)周期長(zhǎng)而引起的某些因素的變化，可以事先簽定合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。如與銀行達(dá)成借貸利率固定合同，與建筑商簽定固定概預(yù)算合同等。當(dāng)然，簽定這些合同，就某一方面來(lái)說(shuō)可以減少投資商的風(fēng)險(xiǎn)，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價(jià)以求得合約的簽定，因此，必須權(quán)衡利弊。此外，對(duì)于某些重要的大型投資項(xiàng)目，可以盡量尋求當(dāng)?shù)卣块T和金融、保險(xiǎn)等部門的支持和合作。例如保險(xiǎn)的援用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向保險(xiǎn)公司投保，以合同的形式將一些自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

2 房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)防范

2.1 采用組合投資法減少個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，從而減少未來(lái)收益的不確定性。如在當(dāng)前實(shí)施“安居工程”的形勢(shì)下，把多數(shù)資金投放入住宅建設(shè)，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據(jù)所投項(xiàng)目資金的流動(dòng)性和收益性，將資金按一定比例投放在現(xiàn)金和銀行存款、股票債券等有價(jià)證券以及房地產(chǎn)上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意圖和具體投資項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)決定。如現(xiàn)金具有好的流動(dòng)性，銀行存款安全性高，而房地產(chǎn)投資可獲得好的收益等。要保證投資兼有安全性、收益性和流動(dòng)性，就必須進(jìn)行投資組合，合理安排資金的流向和流量。國(guó)外有經(jīng)驗(yàn)的投資者大都采用這種方法，以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)性。

2.2 放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的房地產(chǎn)開發(fā)話動(dòng)

在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過(guò)可行性研究來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，放棄在風(fēng)險(xiǎn)較大的某個(gè)時(shí)間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個(gè)開發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在前期階段，基于對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)員性或有關(guān)部門對(duì)地塊使用的規(guī)劃要求深入調(diào)查，放棄購(gòu)買不合格土地，終止開發(fā)話動(dòng)。當(dāng)然，在建設(shè)階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)生存面臨重大考驗(yàn)，同時(shí)亦不可能采取其他有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施來(lái)轉(zhuǎn)移、分散時(shí)，如預(yù)測(cè)到市場(chǎng)的大蕭條，也不排除暫時(shí)中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風(fēng)險(xiǎn)回避措施，從而避免造成更大的風(fēng)險(xiǎn)損失。

2.3 改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法

在投資決策階段，開發(fā)商通過(guò)可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行商業(yè)樓字開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，而進(jìn)行使宅開發(fā)市場(chǎng)前景樂觀且收益有保障，此時(shí)開發(fā)商通過(guò)改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險(xiǎn)；又如，開發(fā)商通過(guò)可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行使宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點(diǎn)從而回避在原地塊開發(fā)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

在前期、建設(shè)、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過(guò)拒絕采用某種建設(shè)方案、結(jié)構(gòu)類型或施工方法以及通過(guò)對(duì)融資方式、招標(biāo)發(fā)包方式、合同類型、營(yíng)銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達(dá)到回避其中風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2.4 通過(guò)合理改變經(jīng)營(yíng)形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

為了防范投資項(xiàng)目完工后空置、租金下降或售價(jià)下跌等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，可以按規(guī)定預(yù)租或預(yù)售樓花。還可以采用按揭貸款使購(gòu)房者從欠開發(fā)商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、維修、保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收，就能將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移結(jié)承租人。在長(zhǎng)期租約中規(guī)定租金隨著物價(jià)指數(shù)上升而相應(yīng)變動(dòng)，就能把購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租者。在開發(fā)商與建筑商施工合同中、規(guī)定建筑材料由建筑商采購(gòu)，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低成本，加快資金周轉(zhuǎn)的作用。

2.5 利用“財(cái)務(wù)杠桿原理”減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，通常要采用多種渠道籌措資金，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這樣，既可以提高目有資金利潤(rùn)率，又可以緩解自有資金不足的矛盾。目前，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源渠道很多，如通過(guò)信用貸款、抵押貸款、按揭貸款等形式向銀行融資、以聯(lián)營(yíng)方式吸資、預(yù)售樓花或企業(yè)內(nèi)部挖掘資金等。無(wú)論以何種方式籌措資金都要付出代價(jià)。要優(yōu)化資金來(lái)源結(jié)構(gòu).必須考慮投資的收益率和資金成本率時(shí)，所籌措和使用的資金才能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益；因此，在實(shí)際的投資經(jīng)營(yíng)中，首先要求取不同方案下各種來(lái)源資金的成本率，再計(jì)算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。在利用所籌資金進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)，還必須把握好負(fù)債經(jīng)營(yíng)的度，即要正確確定借款的數(shù)額。目前各企業(yè)還未形成一個(gè)統(tǒng)一的負(fù)債經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，但通常都要以一定自有資金比例為條件，并將借入資金用于經(jīng)濟(jì)效益較好的項(xiàng)目。否則，負(fù)債過(guò)多或資金利用不當(dāng)，則會(huì)發(fā)生較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至由于喪失償還能力而面臨破產(chǎn)。

2.6 投資決策階段，建立一支高水平、多學(xué)科的專業(yè)開發(fā)隊(duì)伍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段應(yīng)把握國(guó)際、國(guó)內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等，理性研判該類物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全公司員工正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料的搜集、整理和比較。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理；最后，要建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。

3 結(jié)束語(yǔ)

總之，在進(jìn)行投資決策的過(guò)程中，必須充分認(rèn)識(shí)各種類型投資的風(fēng)險(xiǎn)，并制訂必要的防范及補(bǔ)救措施，以達(dá)到以最小的風(fēng)險(xiǎn)而獲得最大收益的效果。

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