銷售項目分析匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇銷售項目分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

目

錄

一、項目立項背景

二、項目市場分析

三、項目實施條件

四、項目實施規模

五、項目主要設計

六、項目主要設備

七、項目環境安全

八、項目投資概算

九、項目效益評估

十、項目資金籌措

十一、項目實施結論

軍龍鋼材有限公司

項目實施可行性報告

一、項目立項背景

鎮域經濟的迅猛發展為本項目提供絕佳條件。鎮域經濟的快速發展，讓紅花套正成為鄂西地區一顆耀眼的明珠。鎮委政府加快“綠色產業強鎮、商貿物流重鎮、環境優美鄉鎮、特色旅游名鎮，宜昌市新型城鎮化示范鎮、全省行政管理體制改革試點鎮“六鎮建設”，在紅花套鎮大步流星步入發展快車道這樣一個宏觀背景下，“軍龍鋼材”正趕上立項最佳時機。

民營經濟的鼓勵政策為本項目注入發展動力。紅花套鎮委鎮政府內資外資一起引，圍繞大項目抓配套，圍繞特色產業抓延伸，進一步加快項目集聚。對民營經濟，思想上放心放膽，政策上放寬放活，經營上放手放開。鼓勵現有民營企業通過合資、合作、擴容等方式做大做強，努力形成民營經濟發展的裂變效應。充分發揮區位、交通優勢，積極鼓勵和吸納民間資本投入服務業建設，重點加大引進現代物流新型產業，內商外商“平起平坐”。

二、項目市場分析

鎮內多家招商企業即將擴建。紅花套鎮加快招商引資，目前鎮內有大小企業102家，其中產值2000萬以上的規模企業有23家，經過前期的初期發展，這些企業不斷成長壯大。今年，先后有宏發科技紙業、土老憨集團、科力生種苗、力帝機械、民生公司、永茂醫藥、夜明珠鋼球廠等企業將擴建廠房。企業的擴張必將為本公司的鋼材銷售、五金工具、建筑器材、勞保租售等主要經營提供近期或長遠的市場需求

鎮內六大居民點即將開建。作為宜都的“北大門”，紅花套鎮加快城鄉統籌步伐，已逐步成為鄂西地區經濟發展的洼地。近兩年，鎮內先后有周家河村橘園新村居民點、吳家崗四f堰居民點、紅花套村光伏園居民點、楊家畈華洋小區、漁洋溪高速路搬遷小區居民點、南橋村岳宜高速居民點相繼啟動和建設。僅漁洋溪一個居民點，用地達66458平米、設計自建房108棟，多層還建房6棟、72套，小高層2棟、88套，項目2016年底竣工。初略估算，鎮內有6個居民點、600多農戶、180萬平米的建筑即將開建，巨大的潛力市場得天獨厚，幾乎唾手可得。

三、項目實施條件

區位選址準。紅花套區位優勢明顯。同時宜都地理環境優越，三條省際公路縱橫全市境內，從紅花套鎮過宜昌長江公路大橋可直上宜黃高速公路，焦枝鐵路南北貫穿宜都全境，還有長江黃金水道貫穿于全境。項目選址于本鎮窯坡垴工業園規劃區，勢必給以鋼材為主的銷售帶來極大的交通便利。

物流位置佳。項目選址緊鄰318公路、北接窯坡垴村新村委會處，此地段為宜都市承北啟南的最佳咽喉，有“紅花套西大門”之稱。紅花套隸屬于三峽宜都“半小時經濟圈”，境內建有兩座長江大橋、兩座清江大橋，從市區到三峽機場只需20分鐘，貫穿南北的焦柳鐵路及兩江航道，形成了空中、陸地、水上立體運輸網絡，為人流、物流提供了方便、低成本的運輸服務，有利于發展銷售型的物流項目。

基礎設施好。項目選址緊鄰宜都“二號工業園區”，各項生產、生活設施配套完善。鎮內建有變電站、自來水廠，項目實施所需的生活用水、一般用電均有充分的保障。該場地是原紅花套鎮磚瓦廠廠址，面積近10畝，鋼材經營場地寬敞。

經濟基礎強。公司法人劉代軍多年來一直在本鎮或周邊地區長期從事建筑行業，獨立擁有一大批老建筑客戶，僅2013-2014年、兩年間，法人劉代軍在周家河村橘園新村居民點、楊家畈華洋居民點、漁洋溪高速路搬遷居民點3個居民點承接有100個農戶的新建房。多年的打拼，法人劉代軍也積累了殷實的資產實力，目前擁有靜態總資產近200萬元，擁有流動資產近200萬元。此次新上“軍龍鋼材”項目，旨在將原來從事的個體建筑行業做大做強。

四、項目實施規模

規模：年銷售1000萬元鋼材、五金、水暖、建材、勞保等商品。

土建：簡易加工車間1000平米、倉儲500平米，住宿及辦公樓1000平米、其他設施1000平米。

設備：切割機等主要設備，輔助設備包括移動叉車、運輸貨車等。

流程：主要對鋼材采購、切割、處理、入庫、銷售等環節。

銷售：按照客戶要求、市場需求樣式生產。

服務：常年聘請技術及售后服務2人并保障安全。

五、項目主要設計

廠房。新建1000平米的簡易加工車間、500平米的倉儲，1000平米的住宿及辦公樓、1000平米的其他設施各一棟。窗戶采用鋼塑，在立面處理上用豎向分割，并在檐口處略加裝飾建筑活潑，外粉刷采用藍色涂料，體現環保建筑的特點，讓人感到清新、整潔。

排水。給排水系統設計為管網，管材取用一般鑄鐵管，室內設有地上式消防栓座，灑水栓四處，生產、生活用水采用明溝排放。

道路。為使原材料調進和產品裝運方便及保持廠區整潔，從廠大門庫房的主干路為一般水泥路面，路旁種樹及花圃草地。

工期。爭取2014年7月底完成征地及“三通一平”、8至9月60天時間完成主體施工、10月底正式投入運行。

六、項目主要設備

簡易加工主要設備有切割機、打磨機、包裝機等。

變電配電工程設備有節能變壓器、低壓配電器、配件及其他等。

七、環境保護與勞動安全

環境保護。項目總投資1000萬元，其中環保投資15萬元，約占總投資1.5%。項目所在區域環境空氣質量良好，達到二級功能區標準；納污水體長江紅花套段岸邊100m水域水質達到地表水環境質量Ⅲ類標準，并有一定的環境容量；環境噪聲現狀達到功能區標準要求。項目簡易加工運行中，廢氣主要來源于生活油煙廢氣，噪聲源主要為切割、交通運輸工具等；固體廢物主要為金屬碎屑垃圾。項目產生的生活廢氣對環境空氣不構成影響；項目生活污水、簡易清洗廢水無需凈化處理，可達到標排放，對納污水體沒有影響；廠界噪聲完全達到噪聲標準的要求；固體廢物無需無害處理，對環境不造成任何危害。

勞動安全。本項目非高空高危行業，除有少量的固體廢物外，無易燃易爆原材料和產品，無安全隱患。只要設備完好，操作規范，不會發生任何對人身造成傷害的事故。只要加強防火，按防火規范的要求配齊消防器材，即可預防火災的發生。

八、項目投資概算

總投資1000萬元。具體為：簡易加工及轉運設備投入50萬元、建筑設施投入500萬元、其他投資與流動資金450萬元。

九、項目效益評估

經濟效益。年銷售鋼材3000噸、年實現銷售產值2000萬元、計劃4年回本、年均創利稅200萬元。

社會效益。預計年上繳稅收20萬元、計劃每年幫助20余人次季節性就業、預計實現勞務性收入近50萬元。

十、項目資金籌措

采取自籌與融資兩結合辦法。前期由法人劉代軍籌資200萬元，吸納股東資金100萬元，向金融機構融資200萬元，尋求供貨商鋪貨500萬元。

篇（2）

1.確定鮮明的品牌資產

使用文本以及非字元素，如視頻、音頻和強大的圖像以在目標受眾的心目中創造多層次感官的品牌印象。在理想的情況下，營銷人員應該開發自己獨特類型的品牌資產。

2.把品牌與教育公益信息關聯

webpower認為，這是一個自然的契合，因為消費者需要了解社會和環境效益。品牌可以考慮創建與自己的品牌價值關聯，關于綠色回收、污染和廢物管理等話題的專有教育內容。然后，把自己的品牌置于一個能夠與公益支持者、教育工作者、家長和孩子共鳴的獨特渠道。而觸及這類人群的另一個優勢是，他們將成為大使，并動員他們的伙伴和家人采取行動。

3.使數字營銷機遇最大化

通過社交媒體、移動設備、平板電腦或基于Web的APP傳播品牌的數字內容，傳達"綠色"的信息內容。創建的品牌的數字形式的營銷內容可以到一個網站，并鏈接回社交平臺，包括博客、微博頁面、微信，以及郵件營銷等渠道。

找到品牌核心目標受眾所處的數字生態系統和聚焦的媒體平臺，可以最佳地服務于品牌戰略。如一個自行車品牌想要開發可以用于下載的移動APP，并提供給手機用戶播放，以觸及到在旅途中的潛在目標受眾。在此情況下，品牌可以利用針對性的技術，如定義地理邊界軟件geo-fencing，識別及獲知可能在實體店或某一實際地理位置的騎行者。

了解用戶的位置和生活方式、喜好等信息，有利于品牌提供及時、相關性的信息，并利用品牌編輯內容傳達關鍵的營銷產品服務以促進目標受眾的轉化，提高投資回報率。以webpower郵件營銷為例，利用快速便捷的郵件發送平臺，輕松了解及掌握包括用戶地理位置、個人喜好、購買記錄等用戶自然屬性及行為數據，然后通過個性化郵件內容、響應郵件設計、觸發郵件發送等實現內容的實時精準發送。

4.關注結果

篇（3）

1 引言

近年來,隨著移動多媒體時代的到來,手機逐漸從簡單的通話工具向智能化工具發展,尤其是在國內3G牌照發放后,移動通信網與無線局域網(WLAN)的融合已成為一種必然趨勢,手機用戶使用WLAN網絡的安全問題迫在眉睫。鑒于IEEE 802.11定義的安全標準存在國際公認的嚴重安全漏洞和結構性缺陷等問題,我國自主研發了一種用于提供無線局域網中身份鑒別和數據機密性的安全接入技術標準――無線局域網鑒別與保密基礎結構(WAPI)。2009年4月,工業和信息化部宣布今后國內所有2G和3G手機都可以使用WAPI技術,并提出了具體的參考標準及檢測項目。

標準對移動用戶終端WLAN技術要求進行了詳細規定,包括空中接口物理層、功能、性能等多個方面。進網檢驗需要對其中關鍵的12個項目進行測試,是對國內市場的移動終端支持WLAN功能的最基本要求,主要有接收機最小輸入電平、掃描AP功能、同一AS域內AP間切換功能、WLAN信息顯示功能、WAPI安全功能(7項)、無線接口吞吐量等檢驗項目。文章重點針對接收機最小輸入電平檢驗項目展開討論,根據項目指標要求,詳細分析其測試原理,并給出具體的測試方法。文章所闡述的測試方法可應用于標準中規定的其他接收機相關檢驗項目。

2 指標要求

接收機最小輸入電平定義為FER或PER不超過限值時的輸入電平值,針對不同的傳輸速率規定了相應的指標要求,具體如下:

(1)對于GB 15629.11-2003中規定的2Mbit/s DQPSK調制,輸入電平為-80dBm,MPDU長度為1024個八位位組時,FER應小于8×10-2。

(2)對于GB 15629.1102-2003中規定的11Mbit/s CCK調制,輸入電平為-80dBm,PSDU長度為1024個八位位組時,FER應小于8×10-2。

(3)對于GB 15629.1104-2006中規定的OFDM、DSSS-OFDM方式,輸入電平為表1中規定的接收機最小輸入電平,當PSDU長度為1000個八位位組時,PER應小于10%。

3 測試原理

進行接收機最小輸入電平檢測時,被測手機(DUT)應工作在正常網絡模式,即使用具有接入點(AP)參與的基礎結構型網絡環境。根據該檢測項目的指標要求,測試時需要計算FER或PER,按照WLAN工作原理,可以通過統計被測手機在正常網絡連接狀態時回應的ACK信息來獲得FER或PER值,這里詳細介紹基礎結構型網絡下與實現此功能相關的工作原理與技術細節。

3.1 WLAN通信機制

由于無線信道的不確定性,和有線網絡鏈路層協議不同,國際通用的IEEE 802.11定義的無線局域網標準采用肯定確認機制,所有發送出去的幀都必須得到響應,如圖1所示。整個過程被視為單一的不可分割的操作,只要圖中任何一個步驟失敗,則整個操作被視為失敗。數據幀的發送者必須收到響應,否則該幀即被視為已經丟失,需要予以重傳。

圖1 WLAN肯定確認機制

使用無線網絡之前,工作站(STA)首先必須找出網絡的存在,在所在區域識別現有網絡的過程稱為“掃描”,分為“主動掃描”和“被動掃描”兩種方式。使用主動掃描時,STA在每個信道上都會發出探詢請求(Probe Request)幀來請求某個特定網絡予以回應,而如果網絡收到搜尋其所屬的基本服務集的Probe Request,就會發出探詢回應(Probe Response)幀。STA使用主動掃描方式獲得網絡資源信息的通信過程示例如圖2所示。STA與AP網絡建立關聯,并進行必要的安全認證之后,STA接收到AP發送給它的數據信息后,需要回應ACK幀。

按照上述WLAN通信機制,可以使被測手機與WLAN測試系統進行關聯后,WLAN測試系統向被測手機定期持續發送一定數目的數據包,進而采用統計被測手機返回的ACK包數量的方式計算FER或PER值。

3.2 節能方式

WLAN網絡中,信標(Beacon)幀對于電池節能起到了至關重要的作用,Beacon幀主要是用來聲明某個網絡的存在,并實時調整加入該網絡所必需的參數。在基礎結構型網絡中,AP負責傳送Beacon幀,Beacon幀所覆蓋的范圍即為基本服務區域。

首先被動掃描可以節省電池的電力,因為在這種方式下STA不需要發送任何信號。STA只需在信道列表所列的各個信道之間不斷切換并偵聽Beacon幀,并從Beacon幀中獲知其所在的基本服務集的相關信息。

在進行數據通信時,AP在電源管理上扮演著關鍵性的角色,主要具有兩項任務:其一,因為AP知道所關聯的每個STA的電源管理狀態,因此只要該STA處于“活躍(active)”狀態,AP即可判斷應該將幀發送至無線網絡,否則就為之緩存幀;其二,具有緩存幀時,定期通過Beacon幀聲明有數據需要傳送的STA信息。移動式STA在節能模式下,可以休眠一段時間不去使用無線網絡接口,但必須定期醒來進入活躍狀態接收Beacon幀以確定AP是否為之緩存數據,如果確認AP為之緩存了數據,則可以使用PS-Poll幀獲得這些數據。STA只是定期開啟接收器偵聽緩存狀態遠比周期性發送輪詢幀所耗費的電力要少得多,除非接收到必要的通知,否則STA根本不用耗費電力來啟動發送器發送輪詢幀。STA處于節能模式時從AP獲取數據幀的流程見圖3所示,假設STA從睡眠狀態醒來后通過接收AP發送的Beacon幀得知AP為之緩存了兩幀數據。

綜上分析,如果被測手機工作在節能模式,將不會及時處理WLAN測試系統發送的數據信息,無法按照“發送數據-返回ACK”的模式進行工作,于是在節能模式下將無法通過統計回復的ACK信息來計算FER或PER值。因此,進行FER或PER測試時,應關閉DUT的節能模式。

4 測試方法

綜上分析,設計的接收機最小輸入電平測試系統如圖4所示。具體的測試方法為:通過控制臺控制WLAN測試系統工作在指定的信道、數據速率,使DUT工作在正常WLAN網絡模式、關閉WLAN節能模式,并與WLAN測試系統建立連接。控制WLAN測試系統循環發送指定信道、指定數據速率的信號,數據信息應包含DUT的MAC地址及接入點的BSSID信息,控制臺統計WLAN測試系統接收到的DUT返回的ACK信息,計算本次循環的FER或PER值,如果在指標要求范圍內,降低信號發射功率重復上述過程,直至FER或PER最接近且不超過指標要求時,計算得到DUT的接收機最小輸入電平。

進網檢測需要在最低、中間、最高三個信道下(詳見表2),針對指標要求的所有數據速率進行測試,并滿足指標要求。

5 結束語

自從國內移動用戶終端WLAN進網測試開展以來,各手機制造商紛紛推出其具備WLAN功能并支持WAPI安全機制的上市手機,已有幾十款手機通過測試。隨著3G+WLAN網絡的日漸融合,無縫切換、資源共享等是“水到渠成”的結果,定將吸引更多的移動用戶使用3G+WLAN網絡,而WAPI機制提供了不可或缺的安全保障。

參考文獻

[1]YDC 079-2009.移動用戶終端無線局域網技術指標和測試方法[S]. 中華人民共和國工業和信息化部,2009.

[2](美)加斯特(Gast, M. S.)著,O'Reilly Taiwan公司編譯. 802.11無線網絡權威指南(第二版)[M]. 南京:東南大學出版社, 2007.

[3]GB 15629.11-2003. 信息技術系統間遠程通信和信息交換局域網和城域網特定要求第11部分:無線局域網媒體訪問控制和物理層規范[S]. 中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局,2003.

[4]GB 15629.1102-2003.信息技術系統間遠程通信和信息交換局域網和城域網特定要求第11部分:無線局域網媒體訪問控制和物理層規范:2.4GHz頻段較高速物理層擴展規范[S]. 中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局, 2003.

[5]GB 15629.1104-2006.信息技術系統間遠程通信和信息交換局域網和城域網特定要求第11部分:無線局域網媒體訪問控制和物理層規范:2.4GHz頻段更高數據速率擴展規范[S]. 中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局,中國國家標準化管理委員會,2006.

【作者簡介】

篇（4）

中圖分類號：G647 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2014）06-0143-03

一、背景介紹

“211工程”是國家正式立項并在高等教育領域進行的規模最大的重點建設項目，包括重點學科建設項目、創新人才培養和隊伍建設項目、校內公共服務體系建設項目，其中“211工程”重點學科建設項目是“211工程”建設的核心1。2008年開始建設的“211工程”三期學科建設項目已于2011年12月結束。驗收工作在2012年2月到8月已完成，其中校內驗收工作于2012年2月至3月完成。為檢驗學科建設項目的管理效果，根據學科建設項目的建設任務、建設目標和管理要點制定了十項指標，這十項指標能夠對每一個學科建設子項目進行建設效果的評價。采集以問卷方式進行，發放對象為參加校內驗收的所有專家組成員，發放問卷211份，收回209份。

二、項目實施效果的評價指標分析

1.項目實施效果的基本指標體。基于項目建設的主要任務和管理要點，以及在Z大學的管理實施情況，設計了一套評價項目實施效果的評價指標體系，指標體系設計主要由管理職能部門為主經過研究討論制定，十項評價指標主要包括：學科建設、隊伍建設、人才培養、科學研究與成果、國際合作與交流、項目管理體制與運行機制、科研支撐條件建設、經費使用情況、標志性成果、項目建設總體評價2。為了能直觀地進行評價，本次評價權重采用權重均等的方法，統計、評價“211工程”三期重點學科建設項目在這十個指標方面的建設情況。同時，具體評價參考內容所列的指標在校內驗收總結報告內容中都能找出具體內容，專家根據總結報告、驗收會議PPT等材料做出判斷。

2.專家評議表設計。項目實施效果評價打分材料來自于校內驗收階段，由校長任組長、相關職能部門領導及專家組成的驗收會議，對各項目進行評價，評價表格式見表1。

三、項目實施效果評價

1.數據采集及統計。本次實證分析數據采集于Z大學“211工程”三期重點學科建設項目校內驗收會議，參加驗收會議的專家每人1份，發放211份，共收回209份評議表。評議內容有上述十項指標，評分按A、B、C、D進行選擇評價，評價指標選擇答案的依據是驗收會議上“211工程”三期重點學科建設項目總結報告和現場項目負責人提供的作報告的PPT內容，且評議采取不記名方式進行。

（1）按評價指標統計數據，對Z大學26個項目共209張專家評議表按十項指標進行數據統計，得出匯總結果，根據A、B、C、D得票數計算所占百分比，學科建設中的A%表示在評價（其他九個指標相同）這一指標中所有得票數中A所占百分比，B%、C%含義相同，具體統計數據及計算見表2。

（2）繪制圖表，對26個項目的評價表進行綜合分析，按十項評價指標統計得分情況，以總數209票作為分母，各指標中A、B、C的比例見下圖1至圖10。

2.按評價指標分析。由表2和圖1到圖10中可以看出，項目總體綜合評價中，A、B所占百分比都高于90%，說明Z大學“211工程”三期重點學科建設項目通過驗收評價，實施效果的評價是比較成功和有成效的，且客觀公正地反映了“211工程”三期驗收評價與學科建設實際水平，說明驗收評價結果與學科建設實際水平成正相關。同時由于有兩個指標C的比例都大于5%，說明Z大學在這兩個指標即項目管理體制與運行機制、經費使用情況兩方面有所欠缺，原因分析①經費使用情況評價指標得分不佳，C所占百分比高達7.66%，十項評價指標中排名倒數第一；而A所占百分比卻只占60.77%，十項評價指標中排名倒數第三。說明Z大學“211工程”重點學科建設項目建設經費使用情況還存在一些不足之處，主要原因是地方配套資金到位晚，以至節余資金過多；其次是設備采購有一個漫長的過程，付款是分步進行的，到2011年底項目結束還有設備不到位的，還有一些設備到位后由于時間不長，效益不是很明顯。②項目管理體制與運行機制評價指標得分也不佳，A所占百分比僅55.02%，十項評價指標中排名倒數第一；而C所占百分比卻占6.70%，十項評價指標中排名倒數第二。說明項目管理體制與運行機制還有很多需要改進的地方，還要提高更多的民主決策機會。同時還要在實踐中探索更佳的項目管理體制與運行機制，這也是下一步工作中需要認真思考和給出決策的方向。

四、結論

本文結合本次Z大學“211工程”三期重點學科建設項目的驗收評價，主要是針對項目建設任務及建設目標所設計的指標以及項目管理所設計的管理要點進行設計和評價，從而實現項目全過程管理從立項到結束的一個總體評價，能從中看出項目建設效果是否達到了當初所預期的目標，來判斷項目建設是否成功，項目管理是否有效。統計分析得出項目評價得分與項目實際水平和建設質量成正相關，且指標得分情況顯示Z大學“211工程”三期重點學科建設項目的管理是比較成功和富有成效的，建設效果能夠真實反映各項目的建設水平。項目管理體制與運行機制、經費使用情況還是存在很多問題的，這與實際建設情況中體現出來的問題是相符合的。對未來類似學科建設項目的評價，建議要進一步完善項目管理體制與運行機制，能夠充分發揮學術委員會的作用，民主制定項目管理體制與運行機制并在實踐中保質保量地得到執行。對經費使用，存在不合理的使用，可能有一部分是由項目負責人負責制造成的，如何使用經費建設相關學科基礎更需要全體學科方向人員的共同制定，以及國家經費到位問題、經費使用限制（比如國庫）等也會影響經費使用情況的效果。通過Z大學項目實施效果的評價，認為Z大學在“211工程”三期重點學科建設項目建設過程中也存在很多待改的地方。發現經費使用情況不佳，滯后現象嚴重，一般都是設備采購程序繁瑣等一系列問題引起的，在以后的工作中如何加快設備采購程序不但是設備采購部門要思考的問題，也是財務部門及相關上級部門要引起反思的問題；發現項目管理體制與運行機制中，還是有很多需要改進的地方，盡量做到民主決策與監督，使項目負責人發揮公平、民主的力量對整個學科進行建設。由于學科建設項目的特殊性，本文采用了定性的A、B、C、D打分制進行評價。如何進一步探討定量評價、權重分配等評價方法是今后需要重點研究的方向。

篇（5）

一、會計舞弊的概念

國內外對于會計舞弊的定義從不同的角度有著不同的理解。至目前為止，對于會計舞弊這一概念學術界尚未有一致的定義。根據我國2001年7月的《獨立審計具體準則第8號——錯誤與舞弊》中對“會計舞弊”的定義為：導致會計報表產生不實反映的故意行為：包括會計人員或有關當事人為了謀取經濟利益采取非法手段進行會計處理的不法行為。《中國注冊會計師審計準則第1141號》將會計舞弊定義為：被審計單位的管理層、治理層、員工或第三方使用欺騙手段獲取不正當或非法利益的故意行為。

由此可見，會計舞弊是指財務造假主體為獲取不正當經濟利益采取非法手段故意的、有目的的謊報具有重要性質和實質性財務事實的違法行為。

二、上市公司會計舞弊的表現形式

（一）利用關聯交易：

1.關聯購銷。關聯方之間的商品銷售和提供勞務，最終并未將其產品銷售出去，形成上市公司與其關聯企業之間的利潤轉移而已。

2.關聯方企業相互承擔債務和費用。上市后，控股公司繼續由關聯公司為其提供后勤服務。因為各項收費的具體標準和攤銷原則操作彈性很大。當股份公司出現經營不善等情況時，子公司可以主動調低上市公司的應繳費用，或直接承擔控股公司的相關費用等以此達到轉移費用、增加上市公司利潤的目的。

3.虛構關聯交易。主要做法是在關聯雙方簽訂銷售合同時，將庫存商品中尚未出售的資產確認為主營業務收入，將不符合資產確認條件的資產確認為資產；從而虛增企業當年的主營業務收入。上市公司與關聯方之間通過銀行間相互轉賬虛列收入、虛支成本從而達到虛構利潤的目的。

（二）運用不恰當會計政策：

1.改變折舊政策。折舊政策包括兩個因素即折舊方法和折舊年限。折舊年限的確定可以通過人為估計來實現，上市公司可以依據資產預期經濟利益的實現方式選擇折舊方法，但因實現方式的概念并不清晰。通常試圖通過降低當期的折舊費用的手段來從而增加當期利潤。

2.濫用資產減值準備。我國企業會計準則中明確規定的不允許轉回減值的資產主要是固定資產、無形資產、在建工程以長期股權投資等長期性資產，其他如存貨、應收賬款、短期投資、長期投資、委托貸款等資產的減值準備仍可轉回。

3.使用不當的收入確認方法。根據新會計準則，收入的確認應該在滿足收入的確認條件時才應予以確認和記錄。但我國上市公司的管理層經常通過舞弊的手段虛增銷售收入。主要方法包括提前確認收入和擴大銷售核算范圍虛增收入。

4.使用不當的費用確認方法。收益性支出資本化，就是將期間費用以及應當與本期收入配比的營業成本等故意列作長期資產，以此虛增利潤。

費用攤提目標化，企業基于配股、增發等融資目的，或者為了迎合市場盈利預期等，常常人為調節諸如廣告費、折舊費、研發費、預計損失、無形資產攤銷等費用的計提或推銷的依據比例、固定資產、無形資產折舊及推銷期限的延長或縮短均可使當期費用減少或增加。

（三）虛構交易事項：

虛構交易事項通常涉及到虛構銷售業務、偽造經濟合同、填制虛假發票、銀行賬單、海關報關單、稅務發票等等一系列原始憑證。

三、上市公司會計舞弊行為的識別

1.資產負債表項目分析

（1）資產項目分析。分析應收賬款項目首先要考慮應收賬款的規模與企業的信用政策、經營方式、行業特點是否相稱，考慮應收賬款的來源。其次，應該考察企業應收賬款背后是否有真實的交易，企業是否按規定對應收賬款計提了充足的壞賬準備，并且建立了科學的應收賬款管理政策。

（2）負債項目分析。分析負債項目要同企業的經營形式相聯系，分析企業采購政策、分利政策、付款政策和其他經營特點。對于商業企業，通常是流動負債和銷售收入同時增長；對于工業企業，通常是長期負債和利潤項目增長，而流動負債無明顯變化。

2.利潤表項目分析

（1）收入項目識別。首先要關注主營業務收入增長速度。其次，要分析主營業務稅金與主營業務收入比例是否合理。第三，將主營業務收入與現金流量表結合分析，判斷其與現金流入量是否協調。

（2）費用項目識別。對于費用項目的分析應當重點關注兩點。一是銷售費用與銷售收入的數額。二是關注應收賬款的壞賬準備。

（3）利潤操縱分析。分析企業是否存在利潤操縱，首先要判斷企業利潤的來源，如果企業利潤中有很大一部分來自一次性利得而不是企業的營業利潤，那么利潤真實性則需要深入分析。長期依靠利得獲利的企業，缺乏核心競爭力，持續經營的前景不容樂觀。并且利用利得操縱利潤操作上容易，效果直接而明顯，是上市公司的常用手段。

此外，要留意企業利潤的現金保障。企業現金流既是企業盈利能力的體現，也是企業支付能力和償債能力的保障。通常來講，企業通過粉飾利潤表進行財務舞弊的可能性比較大，而操縱企業現金流的難度卻非常大，因此分析企業價值和盈余質量時，一定要分析現金流量。有些企業凈利潤很高，經營現金流量凈額卻很低甚至為負，這些上市公司實施財務舞弊的可能性較大，因為虛構的交易收入可以虛增盈余，但那些子虛烏有的所謂應收賬款是無論如何也帶不來現金流量的。

參考文獻：

[1]我國上市公司會計舞弊的識別研究 楊薇 《河南大學碩士論文》2008-05-01

篇（6）

如今追星族到處都是，假如開一間偶像專賣店，再配以合理的經營方法，生 意一定異常火爆。在廣州、香港、深圳等地，偶像專賣店生意相當紅火。投資策劃：

偶像專賣店的主顧一般為在校學生，年齡20歲以下。所以店址選擇宜在文教區。面積20-50平方米，臨街。

可到香港、深圳、廣州等地購進時下走紅的影視歌明星的彩色海報、明星藝術拼圖、彩色黑白布畫以及明星匙扣、書簽、手袋、立式小臺歷、相冊等系列產品，同時兼營一些關于體壇明星的商品及賀卡、星座卡、光碟、錄音帶等。

營銷建議：

可精心設計、印刷獨具特色的宣傳單，在目標人群中散發，不定期進行明星有獎競猜問答，適當發放一些優惠卡，擴大知名度，吸引更多的客戶上門。

開辦偶像專賣店利潤豐厚，一般可達50%-70%。當然，除了零售還可兼顧批發，隨著進貨渠道的不斷熟悉和穩定，銷售方法的逐步完善，再開幾家連鎖店也未嘗不可。生意做大了，利潤當然會更多。

項目二：車迷俱樂部

項目分析：

1.店鋪應選在較繁華的文化、娛樂集中區，面積50平方米以上，內部裝修以簡潔為上，再訂閱一些有關財經的專業書籍、雜志和報紙。

2.貨源要廣，花樣要多。汽車裝飾品，包括貼紙、香水、告示牌、椅套等要盡可能一應俱全。為了保證多數車迷的不同需求，高、中、低檔次的物品都應涉及，并注意保持貨品的新穎性。還可以根據顧客的需求，現場定制車身貼紙。

營銷建議：

1.車迷俱樂部可采用會員制的形式，以吸收眾多車迷參與活動。

2.提高服務水平。可為車迷供應茶點，還可復印有關資料，租賃汽車書籍，進行上門服務等。

3.可定期邀請汽車專家、學者舉辦車迷講座，聘請車模定期到俱樂部舉行現場表演，讓車迷感受到一種賞心悅目的氛圍。既能吸引眾多車迷參與活動，還能提高車迷俱樂部的知名度，又顯得比較專業。

項目三：學生工藝品材料店

項目分析：

正處于身體發育階段的兒童和青少年，具有強烈的求知欲和動手欲。而勞技工藝材料如模型、小機械、電動玩具、葉脈書簽、昆蟲標本等，恰好可以滿足他們這方面的需求。在科技水平發達的西方國家，只要有中、小學生的地方，就有銷售工藝材料的店鋪。

投資策劃：

開設這類店鋪，最佳地點是大、中型文具商場旁和校園附近，其次是學生經常出入的少年宮、文教中心和青少年活動中心。學生們上學、放學必經之地的街道、馬路等地點也可開設工藝材料店。另外一個比較保險的方法是與玩具銷售商、文具銷售商共享店面，這樣可以收到相輔相成的功效，彼此商品種類互補性強，也更容易吸引學生。

學生工藝材料店有5―8平方米的店鋪面積即可。因為工藝材料多為小巧玲瓏的小玩意，對面積大小要求不高。店面布置要突出學生特色，墻上可掛些用各種模型裝配成的物品，并采取敞開式經營的布局，讓小顧客有足夠的時間觀賞成品，由此產生購買欲望。不同年齡段學生所需的工藝材料應有所區別，其技術含量、操作難易程度、復雜程度及式樣也應分為初級、中級和高級三大類別分別銷售，單價10―100元不等。

營銷建議：

銷售學生勞技工藝材料，開業前必須對這個行業有一定的認識和了解，比如小學有哪幾個年級學生的能力可以勝任獨立裝配電動和機械模型。此外，對結構比較復雜的模型，店主須詳細了解它的組裝和修理，以解決學生在裝配時遇到的難題。

下面舉一個例子似乎更好的詮釋了上面的論理，希望讀者從中能夠得到啟迪。

兩個下崗女工，各在路邊開了一個早點鋪，都賣包子和油茶。一個生意逐漸興旺，一個30天后收了攤，據說原因是一個雞蛋。

生意逐漸興旺的那家，每當顧客到來時，總是問在油茶里打一個雞蛋還是兩個雞蛋；垮掉的那一家，總是問顧客要不要雞蛋。兩種不同的問法總能使第一家賣出較多的雞蛋。雞蛋賣得多，盈利就大，就付得起各項費用，生意也就做了下去。雞蛋賣得少的，盈利少，去掉費用不賺錢，攤子只好收起。成功與失敗之間僅一個雞蛋的區別。

篇（7）

隨著我國企業的不斷發展，市場經濟活動越來越多，市場營銷成為了不可缺少的一個專業，在市場中扮演著重要的角色。但是市場營銷是什么呢？市場營銷是在創造、溝通、傳播和交換產品中，為顧客、客戶、合作伙伴以及整個社會帶來價值的活動、過程和體系，主要是指營銷人員針對市場開展經營活動、銷售行為的過程。近年來，全球化的發展迅速，我國和國外的交易往來，經濟往來都得到了充分的開展，市場成了一個不可忽視的平臺，其中市場營銷的重要性不容小覷。因此我國很多高校都開設了市場營銷專業，每年畢業于該專業的學生成千上萬，包括大中專學生、碩士、博士等。但是據調查表明，有百分之三十的學生都因為沒有實戰經驗和相應的技能而與對應的工作失之交臂，而是選擇了其他的出路，究其原因是因為在校的受教育方式偏離了企業的市場營銷的工作要求。

1我國市場營銷專業的教育模式

我國固有的教育模式就是“老師講，學生聽”，這種傳統的課堂教育方式使學生一直處于被動的學習狀態，學生學到的都是理論知識，只有一少部分是實踐活動，根本無法把理論知識和實踐結合起來學習，因為很多高校沒有給學生創造模擬實戰環境或營銷實訓環境，學生缺少對實踐知識的認知，所以很多學生沒有市場營銷的能力和經驗，不能得到企業的認可。

2體驗式教學在市場營銷教學中的優勢

市場營銷需要營銷人員開展經營和銷售活動，對此活動來說，最重要的是營銷人員的經營和銷售能力，而不是他們學到的理論知識，因此學生如果可以受到體驗式和傳統教學方式相結合的課堂教育，將會得到理論知識與能力的共同提升，能更深層次的學到市場營銷的精髓，綜合能力和綜合素質也會得到一定的提高，同時為將來的工作發展奠定了堅實的基礎，促進市場的穩定發展。

3開展市場營銷體驗式教學的途徑

開展市場營銷體驗式教學的途徑有很多，其宗旨都是為了提高學生的綜合能力和人文素質。對于具體的途徑，可以從以下幾個方面展開：

3.1項目分析

項目分析，要對一個項目進行分析，就是對項目所有內容的說明進行了解，包括項目名稱、建設單位、建設地點、建設年限、建設規模與產品方案、投資估算、運行費用、效益分析等。根據項目的要求，選擇合適的地點及明確時間，充分的利用時間；產品方案這是分析的一個決定環節，沒有一個好的方案，其這個項目也一定不會很成功；項目的估算是極其重要的因素，通過估算能為項目事先做好充分的準備；效益分析即所謂的評估階段，評估使得自己充分的完善自己，認識自己不足。通過項目分析的親身體驗，學生能充分運用自己所學的知識，學習別人的方法，累積經驗，為自己以后的工作打下了基礎。

3.2案例研討

一個真實或模擬的體驗情境在學習過程中是非常重要的，在學生堅實的理論知識基礎上，老師可以給學生提供一個案例，然后組織，輔導學生開展案例的分析與研討，讓學生運用所學的市場營銷的原理對市場進行深入調研和采集數據等活動，這樣可以培養他們的識別和分析能力。在研討過程中，學生都是以小組為一體開展的活動，每個小組之間配合的契合度是成功提出研討分析結論的最重要因素之一，由于每個學生看問題的角度不同，對事物的認知與理解也不同，所以他們一定會交流意見，互相學習，這樣不僅可以增強交流能力，還可以提升他們的團隊協作能力。這樣的體驗式教學方式讓學生脫離了枯燥的只傳授課本知識學習環境，提高了他們學習這門課程的積極性，從而能把理論知識和實踐更好的結合為一體，深入學習市場營銷專業知識。

3.3參加創業大賽

為了提高學生的技能，各大高校均有開展科技競賽，創業大賽等活動，尤其是創業大賽經常舉辦，一個市場營銷專業的學生在創業大賽的市場方面扮演著必不可少的角色。在創業大賽中，學習市場營銷專業的學生可以對市場深入調研，收集數據，然后把數據進行分類和分析，總結出這個市場的優勢與劣勢，以及該市場目前的發展狀況，然后預測未來的發展前景，給創業團隊提供一些真實可靠的市場數據，從而團隊可以制作出一個可行有效的方案，最后準確無誤的進軍市場。在創業過程中，不僅創業團隊得到了學生提供的可靠數據，學生也提高了自己的市場調研和預測能力，同時學生還體驗到了真實的市場營銷環境，把所學知識切實的應用到了實訓中，培養了他們在市場營銷過程中的應變能力，使他們得到了全面發展，綜合素質也隨之提高。

3.4加強教師隊伍的建設

教師是市場營銷體驗式教學方式的引導者和組織者，所以教師必須要有強大的理論知識和實踐經驗，隨時隨地可以引導學生開展體驗式教學環節。學校應該對教師進行專門的培訓，加強教師對市場營銷體驗式教學的了解，以及這種教學模式的優點和缺點，同時還應該讓教師知道這種教學模式應該注意的問題，而不是盲目的給學生創造一些虛擬環境，無法使學生的綜合能力得到有效的提升。只有這樣，才能提高教師的教學能力，從而提高教學質量，提高就業率。

4結語

市場營銷體驗式教學是以后教育發展的必然趨勢，學生的綜合能力是適應社會市場發展的前提條件，所以我們一定要做好這個工作，讓學生的受教育質量得到保障。但是在開展體驗式教學的同時，也要注意它與傳統教學模式的均衡，不能完全的忽視傳統教學模式，要以傳統教學模式為基礎，然后在此基礎上增加一些體驗式教學活動，形成傳統模式和體驗式教學為一體的教學體系，一定要以學生為主體，激勵他們的學習興趣，使他們處于主動的學習狀態，然后把所學的市場營銷知識有效的利用到真實的市場環境中，實現理想化的理論知識與實踐相結合的學習方式。這樣可以讓學生很早的了解到自己以后的工作環境，積累一定的工作經驗和能力，以后可以很快的獻身于與專業對口的工作，同時，高校的教學質量也得到了保障，為教育事業作出了巨大的貢獻。

作者:王向娟 單位:山西省旅游職業學院

篇（8）

一. 角色定位教學模式的定義

角色扮演(Role Play)是一種心理教育方法，強調互動與啟發，寓教于樂，在教學中由教師根據學生的專業特點，以學生為中心，讓學生根據在仿真場景中充當相應角色，，對教師及學生進行具體的角色設定，身臨其境地按設定崗位的職責、任務、工作程序、人際協調等提出觀點、方案或進行實際操作。

二.角色定位型教學方法的設計與實施

1.教學目的

(1)考核學生如果作為銷售企業的新任經理，將如何開展本職工作，如何建立一套完整的系統化的“銷售管理計劃”和“銷售管理流程、制度”。 (2)了解回顧所學銷售管理相關知識。(3)靈活掌握運用相關知識，理論聯系實際，培養自己的創造思維模式和動手能力。(4)設計自己的職業定位，建立、健全銷售企業的銷售管理、銷售制度、銷售流程。

2.項目分析

教學項目需要學生自主完成，解決實際面臨的問題。教師在設計與布置好教學項目后，需要對學生進行必要的知識引導與技能指導，以幫助學生完成項目，實現教學目標。項目分析就是老師要明確教學項目實施要達到的目標，提供實施教學項目的背景與環境，提示實施教學項目所需要的知識與技能，并規定完成教學項目所需要的時間。

3.角色定位內容設計

根據銷售管理課程相關教學章節及教學要求，設計xxx大型知名企業，欲進入江西市場，并確立其市場地位。該企業現在江西設立分公司，選派一名經驗豐富的銷售經理，獨立運作和管理整個江西市場。假設學生是該公司的銷售經理。行業選題定位:醫藥、體育用品、方便食品、大小家電、家具家居、汽車、手機、數碼產品、煙酒行業、綜合類等。

該分公司經理為開拓新市場開展以下工作:

(1)銷售組織的設計(組織形式、崗位設計、崗位職責、定額分解)編定“組織設計”。(2)銷售計劃制定(市場預測、銷售配額的制定、分解;人員定額分解，銷售預算的制定、分解):制定“銷售計劃”。(3)銷售區域管理(區域設計及分解;渠道的選擇、評價、激勵、處罰):建立“區域管理流程”。(4)銷售客戶管理(檔案的收集和建立，關系管理、服務):建立一套“客戶管理制度”。(5)銷售信用管理(組織的建立，職責，信用政策、等級;分公司的財務，費用管理制度):建立一套信用、財務管理制度。(6)銷售人員管理(招聘―培訓-激勵-指導-考核-報酬):建立一套“人員管理制度或流程”。(7)銷售過程的管理(準備-訪問-處理異議-合同管理-售后服務-解決問題):建立一套“銷售過程管理流程”。

三.“角色定位”教學模式面對的挑戰

《銷售管理》課程教學中實施“角色定位”教學方法，從教學目標、教學內容到教學效果，都取得了預期的效果。但反思“角色定位”教學過程，還是有一些需要注意和進一步改進的問題，主要是教師與學生的互相適應以及教學條件的改善問題。

1.“角色定位”教學對教師提出的挑戰

教師的不適應主要表現在三個方面:一是受心理定勢的影響而不適應。過去教師都是在事先作好充分準備的情況下進教室的，現在則不然，我們很難估計在學習過程中學生會做出什么樣的反應，因而心理總有些不踏實;二是受知識面的影響而不適應。過去的教師往往從事一門或多門具體的課程教學，在課堂上沒有遇到過那么多的現實問題，現在則不然，學生提出的問題對教師的專業知識與專業技能提出了挑戰;三是受實踐經驗的影響而不適應，很多教師沒有企業的工作經驗，而學生涉及到的問題多半都面向實際，而且都是很細節的問題，對于缺少企業、實踐經驗的教師來說難以應對，對教師的實踐經驗提出了挑戰。

2.“角色定位”教學對學生提出的挑戰學生的不適應主要表現在三方面:一是受心理定勢的影響而不適應。學生早已經習慣了老師“填鴨式”教學，在課堂上被動地學習，而現在需要自己完成教學項目，主動學習相關知識、掌握相應技能，對學生的學習能力提出了挑戰;二是受傳統學習方式的影響而不適應。

3.教學效果的反饋與評價

學生根據角色定位的相關內容與行業，在進行課程設計或生產實習時，到真正的企業體驗“銷售”的感覺。 根據已實施角色定位型教學模式學生的反饋意見和相關數據的收集，對新舊教學模式進行比較，并設計‘學生課程滿意度調查問卷’對課程效果進行評價。

“角色定位”教學體現了理論與實踐的一體化，這種理論實踐一體化教學方法，改變了傳統的理論教學和實踐教學相分離的做法，突出了教學內容和教學方法的應用性、綜合性、實踐性和先進性。“角色定位”真正把學生帶入了職業領域，實現了學習與就業的“零距離”，這也正是職業教育的目標所在。銷售管理課程的學結束后，茌學生的評教活動中，對《銷售管理》教學的評價中，“教學目標”、“教學內容”、“教學方法”、“教學效果”諸項的滿意率達到100%。絕大多數的學生能夠接受“角色定位”的教學并感到自己有能力勝任銷售經理的職位。

參考文獻

[1]張啟杰.“行動導向"教學模式在銷售管理教學中的應用. 《中國科教創新導刊》2009年第28期

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摘要：當前，隨著城市化進程加快，房地產市場競爭日趨激烈，為了適應復雜多變的市場需求動態發展形勢，開發適銷對路的產品，就要求房地產開發企業通過市場調研了解開發項目的市場情況，對產品及營銷策略進行評估。因此，房地產項目市場調研如何實施就成為值得關注的課題。

關鍵詞：房地產；公寓；市場調研；實施房地產市場調研,是對以某個房地產項目為特定的調研對象,對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和統計分析,進而對房地產項目市場進行研究與預測，把握市場的脈搏，從而保障項目的順利運轉。下面以南京幸福萬象公寓項目為例具體闡述市場調研的實施過程。

一、項目簡介

南京幸福萬象項目總建筑面積100214；其中公寓面積37237；綠地面積5458、容積率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑層數12層，其中1-5層為商業，6-12層為公寓、共有743戶、主力戶型40-60平米、層高4.8米、另有車位549個。該項目北接永樂路，西臨龍蟠南路高架及雙橋門管養基地，南面是貨運鐵路及柏麗廚具倉儲地，東面毗鄰龍翔雅苑小區，項目唯一的臨街面在北面，周邊小區聚集，人流、車流量大；西面目前人流、車流無法通達，難以引入西面消費者；南面有圍墻阻擋，無車行道路，該區域人流與車流無法到達；東面無通行道路，小區無圍墻，項目建成后小區人流可直接到達。

項目的開發商是花樣年控股集團有限公司，該公司起步于1998年，總部設立于深圳，2009年11月，花樣年控股在香港聯交所主板成功上市，股份代號為HK1777。至2012年，花樣年控股資產規模超過人民幣245億元，擁有員工7500多名，業務已涵蓋金融服務、社區服務、物業國際、地產開發、商業管理、酒店管理、文化旅游、養生養老等服務領域。

二、項目分析

（一）項目政策環境分析

2013年2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“國五條”。會議再次重申堅決打擊抑制投機投資性購房，并提出；“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”，但南京細則并未提及更未實施。反觀南京房地產市場銷量不減反增，讓人感到房地產市場陷入：“行政干預屢敗屢戰；政府越調控、房價漲的越厲害“的怪圈。

（二）項目周邊人口分析

項目輻射超過50個社區，直接輻射人口近200萬；周邊集中性市場包括大明路科技產業園、雨花軟件園、大明路汽車市場、卡子門家具建材市場、南京南站。

（三）項目周邊交通狀況

項目四周道路多為雙向2-4車道道路，非城市主干道，但可連接至卡子門大街、大明路等重要干道；周邊公交站點豐富，可連結至市中心新街口、中華門等區域；在建的地鐵3號線將沿項目西側通過，距離卡子門站點最近距離約400米；地鐵的開通將為項目賦予巨大商業投資潛力；龍蟠高架道路連接南京繞城高速與與九龍山隧道，可連接南京市中心各個區域。

（四）周邊在售同類項目分析

項目所在區域周邊房地產項目較少，目前主要是兩個項目。贊成領尚，項目共一棟樓，25層，1-2層為商業，3-25層為公寓。公寓產權為70年，該項目2010年入市銷售，但去化不佳，目前仍在銷售中。該項目是由南京贊成房地產開發有限公司開發的，位于秦淮區雙橋門宏光路（宏光機械廠北側），占地4593 平方米，總建面積26412平方米，容積率為4.8，綠化率35%，以兩房、一房為主力戶型，面積為44、57、60、93平米，層高為3米，每層18戶，4部電梯，民用水電，無燃氣。首次開盤時間是2010.11.29，累計上市量是414套；目前已售184套，還剩余230套，均價17000-22000元/平方米，裝修標準1000元/平方米。由于該項目僅一棟高層，自身的內部配套不完善，也沒有規模性效應。此外，項目附近有高架橋和鐵路，存在一定的噪音污染。周邊環境不佳，并且缺少足夠人氣，這都影響了銷售，入市三年去化率僅有45%。

紫荊廣場，為公寓+商業的產品組合，目前尚未入市，此項目也是本案在區域市場最主要的競爭對手。該項目位于南京市雨花臺區養回紅村158號（宜家家居斜對面）；是由南京康益房地產開發有限公司投資開發，占地面積3.9萬平米，總建面積為9.5萬平米，其中公寓6.7萬平米， 容積率1.99，綠化率35%，擁有600個左右停車位，產權年限為40年，民用水電，主力戶型是兩房的45、50平米，其中8樓為3.6米層高，其余均為4.8米挑高，共計590套，價格預計20000-22000元/平米(精裝修)。目前已開始蓄客，蓄客情況較好，客群主要為秦淮區、市區其它地區及部分江寧的中青年客戶，投資自住均有。

(五)項目優劣勢分析

項目的優勢和機會：品牌開發商，較強的招商能力，地段位于市區、江寧交通核心樞紐，6個島型規劃增加項目沿街面，小面積、挑高，退臺式設計，增加公寓價值；南京南站飛速發展機遇，青奧會推動了南京商業發展，三號線規劃開建，卡子門站商業潛力，目前宏觀政策對于住宅市場投資抑制。

項目的劣勢和威脅。客戶僅依靠永樂路導入，單面靠近龍蟠路高架，周邊老小區，商業形象較差，客戶對高層商業銷售抗性，商業噪音對公寓銷售有影響；南站商圈商業競爭激烈，區域內同類項目的競爭威脅。

三、項目客戶定位分析

根據南京具有代表性公寓項目調研得出的信息顯示，公寓目標客戶有以下主要特點：本地客戶是客戶群主力，周邊區域占比70%以上；年齡集中在30-40歲之間；職業多為企事業單位人員；客戶購買公寓置業的目的以投資和自住為主。

四、項目價格定位分析

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財務成本分析是以公司財務成本報表及其他相關統計資料為主要依據，對企業的財務成本狀況和經營成果進行剖析和評價，揭示公司在運營過程中的利弊得失、財務風險和發展趨勢，為改進企業各項管理工作和優化經濟決策提供可靠財務信息的主要手段。由于財務成本分析對于企業管理的極端重要性，其方法的全面性和規范性也直接影響到管理效果，因此，我將以財務成本分析方法為重點做以淺述。

財務成本分析方法要緊緊圍繞財務成本分析的目的，而企業內部財務成本分析的主要目的無外乎三點：一是及時發現生產經營中存在的問題，分析其形成原因，衡量企業當前的財務成本相對狀況，預測其變動趨勢，為企業管理制定措施提供所需的財務信息資料；二是為企業投資和資產重組整合決策提供所需的財務信息；三是為企業內部和員工業績評價提供價值依據。

基于以上三點，財務成本分析應以分析報告的形式按時上報，其主要內容應首先就企業總體經營狀況概括的加以說明，然后就相關利潤、銷售收入、成本費用、資產負債、現金收支、增加值及其分配情況，以及其他重要事項逐一加以剖析。以下就基本內容做以說明：

1、企業生產經營情況總體評價說明

包括企業本期產銷經營情況、主營業務收入、利潤、貨款回收和資產負債等財務風險情況，增加值及分配比例情況，并做出總體評價說明，指出不足，提出主要建議措施，使報告使用人對企業本期經營情況有整體的了解。此外，還要在總體評價說明中將預算的安排情況，本期數據與預算的差異及與上年同期的數據加以比較說明，這樣報表使用者才能更加全面的掌握企業的生產經營狀況。

2、本期生產經營情況具體說明

（1）對企業利潤的分析

主要分為與年度預算的比較分析和與上年同期進行比較分析來進行。其中與年度預算的比較分析如超過或低于年度預算分解目標的一定比例，要重點分析說明差異產生的原因。與上年同期數據進行比較時重點說明規模變化、成本控制、產品結構調整對利潤變動的影響。在對企業利潤的分析中，應重點把握企業營業利潤的分析，以主營業務利潤為主線，對于影響企業利潤水平的營業外收支，不可持續的其他業務收支產生的利潤要加以特別說明，以免影響報表使用者的判斷。

（2）對產品銷售收入的分析

主要分析本期收入與預算數據和上年同期數據相對變化情況。重點揭示銷售合同執行情況、銷售價格增降或高附加產品銷量與低附加產品銷量變動情況、地區或大客戶銷量變化情況、新產品（投放市場不超過三年）銷售收入占全部產品銷售收入比變化情況。對產品銷售收入的分析無外乎銷售數量和價格的變化，我們應能從量差與價差的變化中分析到宏觀環境的影響乃至市場的細微變化，進而總結出趨勢性的數據，以便未雨綢繆。

（3）成本費用的分析

主要分為對銷售費用、管理費用、財務費用的預算和上年同期的差異分析和對產品成本的分析。其中對產品成本分析重點是對全部產品總成本構成情況、對可比產品成本變化趨勢、對重點關注產品成本構成的分析。

對于銷售費用、管理費用和財務費用這三項期間費用的分析，我們應以預算為藍本，將這三項費用劃分為固定費用、變動費用或半變動費用，關注剛性費用的增長，對于企業可自行調節支配的費用項目應重點關注其合理性，此外企業應將期間費用按照銷售收入的一定比例加以嚴格控制，以免費用的非合理性增長蠶食企業的經營成果。

全部產品成本構成分析主要是按照直接材料、直接人工、制造費用等成本構成項目，以按定額測算的預算值與實際消耗值進行對比分析，對產生的較大差異要特別予以關注。可比產品成本項目變動趨勢分析要重點分析成本變化的原因是由產量變化還是由定額消耗變化或是人工和材料變動引起的。重點關注產品成本構成分析，一般選擇少數具有代表性的產品，如產量大且對收入影響大的，或者邊際利潤為負數的產品，對其消耗材料構成、廢品損失情況、成本的合理性，按照上述方法進行剖析。

（4）負債表項目分析

資產負債表項目分析重點揭示債權變化和管理情況、存貨變化及管理情況、債務負擔變化及償債風險情況。其中對于應收賬款變動分析，重點揭示應收賬款總體的變動情況是否合理，應收賬款書面對賬情況，逾期應收賬款的增減情況和原因。存貨變動分析重點揭示存貨占用水平是否合理，存貨周轉率變化趨勢，存貨的盤點管理及主要材料價格變化情況。償債能力及風險管理重點揭示工廠資金結余情況，對銀行、對供應商、應繳各種稅費等內部債務增減和到期情況，企業可能遇到的償債風險，企業財產抵押和擔保情況。

（5）現金流量分析

現金流量分析應以企業的資金預算執行情況為依據，從經營活動、籌資活動和投資活動三個方面加以分析，重點說明經營活動產生現金流量與預算執行情況的差異，并結合資產負債情況、企業損益情況運用資產負債表的補充表加以反證，力求將預算執行偏差全面反映。對本期有重大影響的籌資或融資活動影響到現金流量的，企業也需要專項進行說明。此外，對于影響企業的營業外現金收支企業也要在分析中附帶說明。

（6）增加值及分配情況分析

此處的增加值是財務增加值的概念，是指以營業收入減去外購成本后的差額，它是企業將各種要素投入生產經營活動后形成的新增價值。財務增加值是企業可以自主決策分配的財富，它至少必須滿足企業的以下需求：①繳付國家稅費②補償折舊③支付勞動報酬④支持企業長遠發展⑤承擔日常管理必要的支出⑥保證投資者的利潤。

財務增加值的列報以營業收入為起點，扣除收入實現過程中不參與價值創造的部分要素，同時，在列報中體現了財務增加值的分配過程，從而引導企業注重分配過程的控制。

增加值及分配情況分析重點說明實現增加值有多少，在勞動分配、資本積累和收益分配、持續發展投入及各種運營費用支出等幾大方面分配金額，以及這些支出占增加值的比重。

（7）其他重大事項特別說明

如果當期發生對生產經營產生重大影響的事項，例如重大合同變更、重大訴訟、重大生產調整等，企業除需要在分析中披露外，還應說明該事項對企業當期和將來經營成果、財務狀況可能產生的影響。

企業的財務成本分析除以上基本內容和方法外還應進一步加強報告格式的規范性要求，企業內部各業務管理人員應按照各自分管的業務內容詳細分析增減變化原因，包括與年度預算進行比較分析，與上年同期進行比較分析，同時提出進一步改進的措施和建議。