物業(yè)管理論文匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇物業(yè)管理論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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物業(yè)管理企業(yè)是以盈利為目的的，管理企業(yè)所開展的所有活動都是在自身的經(jīng)濟基礎上展開的。物業(yè)管理企業(yè)的收入主要來源是物業(yè)管理費收入、公眾性代辦費、特約服務費收入、綜合經(jīng)營的收入，而在這些收入中每一項的利潤都是受到制約的。與收入相對應的就是支出，物業(yè)管理企業(yè)的支出是多種多樣的，包括服務人員的工資費用、公共設施的維護費用、固定資產的折舊費用等，這就造成物業(yè)管理企業(yè)的收入在用于管理項目的支出后所剩無幾的現(xiàn)象。物業(yè)管理企業(yè)自身的特點使其在開展其他工作時會受到不同程度的限制，造成不能充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)作用的狀況。

（二）物業(yè)管理企業(yè)的人才供給

1、物業(yè)管理企業(yè)在招聘求職者時的低要求

結合物業(yè)管理企業(yè)自身的特點，再加之是一種以營利為目的的企業(yè)，在收入來源相對穩(wěn)定的狀況下，企業(yè)為了獲得更多的利潤，就只能選擇減少支出。企業(yè)支出的內容是多種多樣的，服務人員的工資就是企業(yè)支出的一部分，在減少支出的觀念下，就不可避免地在招聘服務人員時提供的薪資及其他待遇是低層次的。在現(xiàn)在社會中大部分職工的工資與學歷、能力是相關聯(lián)的，在勞動就業(yè)中占優(yōu)勢的人員就不屑于物業(yè)管理企業(yè)的工作。這就造成了物業(yè)管理企業(yè)工作人員的勞動素質的低要求的現(xiàn)狀。

2、物業(yè)管理企業(yè)對工作人員的培訓方面

物業(yè)公司需要對剛入行的工作人員進行培訓，對培訓人員、培訓環(huán)境等的選擇會極大地影響到工作人員的專業(yè)技能的學習、提高及應用。在培訓的過程中所培訓的內容有全面與否的差別，有難易的差別，對于資歷較深的培訓者來說，可以在深入淺出的同時將培訓的內容全面深刻地傳授給受培訓者，對于資歷較淺的培訓者來說則不然。而由于在以營利為目的企業(yè)來說，減少支出在一定意義上代表著收入。低投入的培訓的效果則造成了企業(yè)工作人員在工作中呈現(xiàn)出工作質量低下的狀況。

（三）物業(yè)管理企業(yè)的設施配置不足

在物業(yè)管理企業(yè)應急管理的過程中除了對工作人員素質的要求外，必要的硬件設施也是必須的。在事故發(fā)生時，面對情況不明的危險，單一、有限的應急救援裝備是不能應付的，必須使用大量種類不一的應急救援裝備，以使得事故對居民的人身財產的傷害降到最低的限度。物業(yè)管理企業(yè)的營利性使其在購買應急設施的時候，在應急設施的質量、數(shù)量、種類等方面進行考量，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)往往會選擇能夠減少支出的商家。在這樣的情況下，無法真正檢驗所購買設施的作用，但在應急的過程中，最需要應急設施充分發(fā)揮它的作用的時候，倘若企業(yè)購買的是劣質設施或者數(shù)量有限，那么應急救援就會受到制約。

（四）物業(yè)企業(yè)管理缺乏責任感

在物業(yè)管理工作人員招聘的時候，由于對工作人員的低要求，其所能夠招聘到的工作人員在勞動素質、工作能力、學歷等方面都會比較低，無論是他們在應急管理基本理論的掌握上，還是在應急事件的分析、處理上都會造成不同程度的失誤，在關乎居民人身財產安全的情況下，失誤有的時候造成的不僅僅是財產的損失，有可能會對人的生命構成極大的威脅。物業(yè)管理企業(yè)在城市小區(qū)中扮演著保護小區(qū)居民的人身財產的重任，但由于小區(qū)的居民較多，物業(yè)所要處理的事情比較繁雜，對于不經(jīng)常發(fā)生的安全問題就遭到了物業(yè)管理企業(yè)的忽視。大部分的物業(yè)管理企業(yè)在實際生活中，存在一種應急設施類于擺設的心理，這是不正常的。在種種因素下，作為小區(qū)安全的保障者，存在著安全意識淡薄，安全設施陳舊或者數(shù)量質量不達標等不合理的狀況。

（五）物業(yè)企業(yè)管理體系不健全

應急過程中最令人擔心的是工作人員手忙腳亂，亂作一團。為了有效防止慌亂局面的出現(xiàn)，需要制訂有效的應急管理制度為應急管理提供制度保障。完善的管理規(guī)章制度包括應急預案體系、應急管理體系、應急運行體系三大部分。應急制度的規(guī)范化可以使應急過程中工作有條不紊，有效地提升救援的效率。在日常管理工作中，就要加強對工作人員的管理。對工作人員的工作給予詳實而穩(wěn)定的工作安排，這樣能夠使工作人員各司其責，同時團隊在日常的相互配合下能夠了解隊友，達成一種默契，這有利于在應急中形成良好的配合，提高應急工作的效率。

（六）缺乏合理有效的懲獎制度

物業(yè)管理企業(yè)挑選到適合工作的求職者，這只是對人才選擇的第一步。每天重復的工作會讓人覺得乏味，物業(yè)管理企業(yè)的領導者要想使工作人員能夠充分施展自己的才能，需要合理的鼓勵機制的建立，對于工作人員來說都希望自己在工作上的成績能夠得到他人的認可，得到他人的尊重。一種合理的鼓勵機制不僅能夠提高工作人員的工作激情，還能夠激發(fā)工作人員的創(chuàng)新能力，促進總體工作的順利開展，提高物業(yè)管理水平的不斷提高。在日常管理中，也會遇到各種各樣的問題，工作人員在處理這些問題的時候，可能會由于不同的原因而造成不必要的錯誤，在這種情況下，可以依據(jù)錯誤造成的后果的不同程度，對工作人員進行不同程度的處罰，以便在日后的工作中能夠引以為戒。然而在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)中缺乏合理有效的懲獎制度，使得錯誤不能有效地及時制止。

（七）缺少對典型事件的研究

對于應急管理是一項必要的工作，安全問題越少越好，在實際生活中，我們基本是處于一種平安狀態(tài)，安全問題不常發(fā)生，但是安全問題有時候是不可避免的，一旦發(fā)生就需要采取應急措施，正是基于安全問題的特點，我們不能夠很好地熟悉安全問題。為了能夠很好地掌握應急管理的方法，就需要在平時對出現(xiàn)的典型安全問題進行透徹的分析，以便在實際的事故中能夠順利地解決所遇到的安全問題。

（八）缺乏與居民的溝通

現(xiàn)在是個文明的社會，特別是城市小區(qū)的居民，他們有著相對穩(wěn)定的工作，有著良好的生活環(huán)境，受過良好的教育，他們對物業(yè)管理企業(yè)能夠給予理解和支持，物業(yè)管理企業(yè)可以與居民進行良好的溝通，積極地了解居民的所想所需，向他們采納有益的建議，不斷地改善。提升自身的工作質量。這不僅有利于與小區(qū)居民形成和諧的關系，還能使更多的居民感受到小區(qū)的民主氣息，得到更多居民的理解和支持。城市小區(qū)是一個人口眾多，關系復雜的集合體，城市小區(qū)中人與人之間的和諧是社會和諧的重要組成部分。

二、物業(yè)管理企業(yè)應急管理體系的構建策略

（一）建立健全應急預案體系

突況具有不可預知性，一旦突發(fā)事情發(fā)生，最可行的辦法就是沉著冷靜地分析突發(fā)事件，然后盡可能有效的提出預案以制止或減輕突發(fā)事件所帶來的不利后果。在制訂預案的時候，需要工作人員的全力配合，進行充分的、全面的研究、分析突發(fā)事情。在制訂預案的時候也要注意分清主要矛盾與次要矛盾，善于抓住主要矛盾的主要方面，不能眉毛胡子一把抓，也不能照搬以前的預案模式。

（二）建立健全應急管理體制

預案只是應急過程的一部分，確定應急預案之后需要的是具體的安排，針對工作人員的性格特點，組建不同層次的小組，這就包括總指揮小組、執(zhí)行小組、探測小組等等，這一系列的安排看似只是對人員的劃分、重組。但這樣的劃分是保證在應急過程中使得救援工作能夠有條不紊地進行，使得應急工作順利的展開。

（三）建立應急運行機制

在應急運行機制中包括監(jiān)測預警機制、應急預測、分級應急小組等等的建立和完善。同時要建立健全懲獎制度，使得工作人員能夠提高對應急管理的應急意識。在運行的過程中也要加強對先進設備和先進技術的運用。這樣能夠有效地提高對應急管理的效率，同時能夠很好地保障居民的生命財產的安全。

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2.優(yōu)化電力企業(yè)物業(yè)管理的對策

2.1早期全面介入，強化物業(yè)建設質量

只有具備高品質的物業(yè)，才能提高物業(yè)管理的水平。這就需要物業(yè)公司盡早的介入，作為物業(yè)管理企業(yè)來說，應當考慮從后期物業(yè)管理的角度出發(fā)，綜合考慮業(yè)主、開放商等各方面的利益，將物業(yè)管理各個細節(jié)延伸到開發(fā)建設的各個環(huán)節(jié)，提出行之有效的規(guī)劃、設計建議，為物業(yè)后期管理提供便利。

2.2加強電力企業(yè)內部管理，強化服務意識

為了提高物業(yè)管理的服務質量，首先就需要從物業(yè)管理企業(yè)的內部出發(fā)，逐漸的轉變員工的服務意識，并加強對其專業(yè)技能以及理論知識的培養(yǎng)，執(zhí)行競爭上崗制度，合理安排物業(yè)管理的程序。具體的措施體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）引進優(yōu)秀的物業(yè)管理高層人才，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的領導才能。

（2）加強對物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓，包括專業(yè)管理以及相關方面的知識，定期進行考核，采用評比等手段，提升員工自身的綜合素質；

（3）加強物業(yè)管理企業(yè)的內部管理制度，建立良好的企業(yè)文化，增強企業(yè)的凝聚力，使全體員工樹立高質量的服務意識，提高物業(yè)管理整體的服務質量。

2.3規(guī)范物業(yè)管理自身的行為

為了規(guī)范物業(yè)管理自身的行為，需要做好以下幾個方面的工作：

（1）物業(yè)管理工作本身存在程序復雜、項目眾多、環(huán)節(jié)繁雜等特點，需要加強對物業(yè)的日常管理，強化管理崗位，突出工作程序，優(yōu)化物業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)。

（2）完善物業(yè)管理相關的法律法規(guī)，有效的約束物業(yè)管理的行為。物業(yè)管理企業(yè)也需要引進質量體系，制定質量監(jiān)督手冊，運用國際通用的準則，規(guī)范物業(yè)招投標、管理服務方案制定、接管驗收、入伙管理、職工回訪、有償服務、退伙管理等所有過程的控制要求，來逐步完善其質量管理體系。

（3）物業(yè)管理企業(yè)需要加強對企業(yè)員工的溝通，關系員工的工作與生活，和諧企業(yè)與員工之間的關系。另外，要建立科學的獎罰制度，激勵員工，充分挖掘員工的潛力，積極聽取員工的建議。

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二、石油企業(yè)物業(yè)的專業(yè)化分工

石油企業(yè)市場化的需求導致企業(yè)內部的物業(yè)管理專業(yè)化層次顯著。根據(jù)企業(yè)物業(yè)管理為職工提供的各項服務，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設備維修、家政服務四個方面。

（一）咨詢服務

作為現(xiàn)代化的大型企業(yè)，石油企業(yè)在轉型改制過程中難免會遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準確地解決處理，對于企業(yè)員工的工作積極性有很大的影響。企業(yè)的正常生產與運營也離不開完備的企業(yè)制度、規(guī)章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業(yè)管理部門的參與，及時與領導層或普通職工進行溝通交流。

（二）保潔保安

無論是礦區(qū)、工廠還是員工居住區(qū)，保潔保安工作都是人們最關心的問題。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標。為企業(yè)職工創(chuàng)造一個舒適、安全、優(yōu)美的工作與生活環(huán)境，直接影響到他們對于企業(yè)的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業(yè)培訓，有著豐富的理論經(jīng)歷，綜合素質較高，能夠最大限度地保障企業(yè)設備與員工的安全。這不僅是內部員工自身的權利，也是外界對于企業(yè)形象評價的重要指標。小型的私人企業(yè)及普通小區(qū)的物業(yè)管理人員多是一些城市的下崗職工或農民工，文化程度有限，技術能力欠佳，導致很多業(yè)主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會創(chuàng)造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業(yè)的管理水平是較高的，值得借鑒學習。

（三）設備維修

石油企業(yè)是我國能源建設的重要保障，它的正常運營關系到企業(yè)自身及廣大群眾的切身利益。面對高效率、高標準的要求，企業(yè)更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊伍。生產設備的檢查、維修是企業(yè)運轉的關鍵，尤其是對于那些大型機器，一旦出現(xiàn)狀況，無法及時解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業(yè)聘請了專門的技術人才，挑選出經(jīng)驗豐富的技術人員，打造出一個專業(yè)的維修團隊，掛靠在物業(yè)管理部門，專門應對企業(yè)突發(fā)事件，大大提高了企業(yè)的生產效率。

三、培養(yǎng)石油企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化人才

縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化程度很高。雖然我國的石油企業(yè)物業(yè)管理水平較高，但中國的物業(yè)管理行業(yè)總體上還處于初級階段，需要走的路還很長。其中，很重要的一點就是需要做好人才的引進與開發(fā)，實現(xiàn)人力資源的合理配置。人力資源是企業(yè)的核心競爭力，擁有一支綜合素質高、技術能力強、實踐經(jīng)驗豐富的管理團隊，能夠為企業(yè)帶來豐富的經(jīng)濟利潤，避免企業(yè)資源的浪費，減少沖突矛盾的產生。石油企業(yè)的物業(yè)管理部門之所以能夠成功地應對各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優(yōu)秀人才。眾所周知，物業(yè)管理部門在我國普通民眾的印象中社會地位并不高，收入社會福利等也不被人看好，但是石油企業(yè)恰恰反其道而行，將資金投入到團隊建設中，用高薪、高福利吸引優(yōu)秀專業(yè)人才加入物業(yè)管理隊伍，大大改善了物業(yè)管理的整體服務水平，使得物業(yè)管理部門真正履行到自身的職責，為企業(yè)員工創(chuàng)造出一個和諧的企業(yè)文化氛圍。

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2新時期下物業(yè)管理企業(yè)的競爭策略

通常情況下，物業(yè)管理行業(yè)的目標市場以及服務種類都是定位在保安清潔和勞動密集型房屋管理權等內容上，而這對企業(yè)所采取的營銷手段、市場渠道的拓展以及企業(yè)的服務形式和服務內容等都是有一定的約束作用的，并且也會對物業(yè)管理企業(yè)的盈利水平和經(jīng)營能力產生影響。在物業(yè)管理行業(yè)向著專業(yè)化發(fā)展的趨勢下，服務產品的專業(yè)化程度以及科技含量水平的高低將是兩個最重要的影響因素。

2.1建立更加專業(yè)的物業(yè)維修部門

在物業(yè)管理企業(yè)中，所涉及到的維修和服務項目是非常多的，相關的專業(yè)也很廣，在人們物質生活水平不斷提高的背景下，精神生活水平和居住文化水平也得到了顯著的提高，所以住戶的要求也是多種多樣，大到住行，小到衣食，都有著不同層次和不同方面物業(yè)需求，因此，要想滿足這些種類繁多的需求，并且為用戶提供更加優(yōu)質的服務，就必須成立專業(yè)化的物業(yè)維修部門，同時組建一支更加專業(yè)的物業(yè)維修團隊。要有專業(yè)的房屋等建筑物的維護部門，要有物業(yè)附屬設備、基礎設施的維修和保養(yǎng)部門，要有相關的場地的維護和管理的部門，要有消防設施的更新、維護和保養(yǎng)的部門，同時治安保衛(wèi)、車輛管理、庭院護花以及清掃保潔等都要配有專業(yè)的服務人員或是服務機構，這樣才能真正的組建一個專業(yè)的物業(yè)維修部門，每一個機構或是個人在各自領域上都有著較高的專業(yè)技術水平，為用戶提供更加全面、更加優(yōu)質的物業(yè)維修服務，只有這樣，得到了所服務住戶和業(yè)主的信賴和支持，物業(yè)管理企業(yè)才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

2.2提高物業(yè)維修人員專業(yè)的技術水平

由于歷史上的種種原因，物業(yè)管理企業(yè)的維修人員大多是從原來各個單位所分離出來的后勤服務人員，這些人員的年紀普遍偏大，并且存在著專業(yè)不對口以及技術水平較低等問題，應用的操作技能和管理能力也十分匱乏。未解決以上所存在的種種問題，首先應大力的實施減員增效的措施，認真研究和分析目前物業(yè)維修人員數(shù)量過多、用人成本過高并且專業(yè)素質較差的實際情況，減員就是實現(xiàn)物業(yè)維修部門自立生存的一個重要的措施，盡可能的精簡管理層，同時大膽的放開作業(yè)層，對維修崗位以為的剩余人員應堅決的執(zhí)行減員的措施。在實行減員增效策略的過程中，要利用好相關的政策措施，減下來的人員，可以替代現(xiàn)在由外來雇工所占據(jù)的崗位，這樣對降低整個企業(yè)的工資水平也是十分有利的。對于留下來的物業(yè)維修人員，應定期的對其進行物業(yè)維修知識等方面的培訓和教育工作，充分提高物業(yè)維修人員的維修技能和專業(yè)技術水平。同時還應加快物業(yè)維修高級人才的培養(yǎng)步伐，可以適當?shù)膹耐獠恳M高素質的專業(yè)的物業(yè)維修人員，這樣才能真正的打造出一支適應我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展需求的高素質的物業(yè)維修的人才團隊。

3專業(yè)化發(fā)展是新時期物業(yè)管理的必然趨勢

在新時期下，物業(yè)管理企業(yè)競爭策略的制高點就是物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展方向，物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)的大一統(tǒng)的管理模式，而逐漸轉變成為全新運作的專業(yè)化的管理模式，通過這一模式物業(yè)管理市場的競爭優(yōu)勢才能得到強化，市場特有的競爭力才能得到鞏固和提升，所以，專業(yè)化的發(fā)展方向必將成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的趨勢。

3.1專業(yè)化的發(fā)展更加有利于物業(yè)管理企業(yè)在服務和管理的過程中形成統(tǒng)一的模式

也更加有利于企業(yè)共享資源和降低成本，通過向客戶提供更加人性化和更加優(yōu)質的服務，物業(yè)管理企業(yè)才能夠真正的實現(xiàn)規(guī)?；慕?jīng)營管理，從而提高其所帶來的社會效益和經(jīng)濟效益。

3.2通過建立專業(yè)的物業(yè)維修部門以及提升物業(yè)維修人員的專業(yè)素質等措施

才能不斷滿足業(yè)主對高品質服務和新生活的需求，提升了物業(yè)管理企業(yè)的形象力、生產力和擴展力，在更加專業(yè)化的服務內容中，企業(yè)所提供的服務活動將更加完美、專業(yè)和精細，在激烈的市場競爭氛圍中找到更多的商機。并且借助于這類物業(yè)專業(yè)化的服務，也能夠更好的適應不斷變化的個性化的服務需求。

3.3在物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化發(fā)展的要求下，將建立更加專業(yè)的服務管理機構，比如說清潔、綠化、保安以及工程維修等物業(yè)管理活動都要配備專業(yè)化的服務團隊，而這也更加有利于統(tǒng)一物業(yè)管理行業(yè)的服務標準，物業(yè)管理專業(yè)的服務安排得到進一步的統(tǒng)籌和規(guī)劃，無論是資金的使用效率還是資金的配置，都得到了大幅度的提高。

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新鄉(xiāng)小區(qū)的物業(yè)管理的內容主要包括房屋管理與維修、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、小區(qū)便民服務、HSE管理以及供暖工作等。目前小區(qū)的綠化管理和維修、房屋管理、衛(wèi)生等基本管理逐漸完善，保證了居民的生活環(huán)境的質量。下面就新鄉(xiāng)小區(qū)HSE管理工作以及供暖工作進行簡單的分析。（一）HSE管理工作。HSE是健康（Health）、安全（Safety）和環(huán)境（Environment）三位一體的管理體系。安全生產、保護環(huán)境、維護健康，是對物業(yè)公司生產經(jīng)營運行狀態(tài)的本質要求。生產經(jīng)營的過程，就是與HSE相伴相生、相互影響的過程，生產一刻不停，對HSE的要求就不能終止。物業(yè)公司風險無處不在、考驗無處不在、責任無處不在，HSE工作沒有“淡季”“旺季”之說，更無“閑時”“忙時”之分，必須做到警鐘長鳴、常抓不懈，任何時候都不能有絲毫的放松和懈怠。只有這樣，才能保證物業(yè)管理日常工作安全、有序、平穩(wěn)地向前推進。當前新鄉(xiāng)小區(qū)物業(yè)管理在HSE方面制定了以下對策。首先，編制公眾聚集場所事件應急預案、應急預案、天然氣管線泄漏應急預案、電梯突發(fā)事故專項應急預案。每季度開展一次預案演練。其次，針對小區(qū)公共區(qū)域的安全隱患問題，每個月進行一次安全自查，每季度處領導進行一次全面安全檢查，及時排除已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的安全隱患。再次，集中整頓小區(qū)安全隱患。針對小區(qū)公共用地亂擺亂放、亂栽亂種等問題進行集中處理，并清除16棟住宅樓樓道和7個車棚堆放的易燃雜物。結合HSE觀察制定活動實施方案，調動全員參與安全管理的積極性。最后，對電梯等特種設備開展專項檢查。每月進行兩次電梯保養(yǎng)工作，每半個月進行自查巡檢，每年進行一次電梯檢驗，制定電梯安全管理制度。（二）供暖工作。新鄉(xiāng)物業(yè)管理部門在供暖方面是結合熱力公司工作，配備專人負責二次網(wǎng)及住戶巡檢維護，及時處理檢查出的問題。比如供暖后，處理入戶管線腐蝕穿孔等。督促熱力公司生產部修理或更換小區(qū)內各種機械設備的老化或者是損壞零部件，比如熱力站兩臺補水泵單向閥、補水罐浮球閥等。（三）改善小區(qū)環(huán)境工程情況。為成功創(chuàng)建“AAAA”級小區(qū)，達到創(chuàng)建標準，2016年小區(qū)管理處對小區(qū)部分樓房、外墻、景觀進行改造，開展了四項工程：2016年6月新鄉(xiāng)處一區(qū)部分住宅樓樓頂漏水工程、2016年7月新鄉(xiāng)管理處基地生活區(qū)小圍墻整治工程、新鄉(xiāng)處仿古亭子修繕等綜合維修工程、管道局家屬院文化墻工程。并且在2016年8月完成了四項工程。1.爭創(chuàng)集團公司“AAAA”級文明和諧示范小區(qū)完成情況小區(qū)建設以創(chuàng)建“4A級小區(qū)”為目標，以服務小區(qū)、提高居民生活質量為工作的出發(fā)點和落腳點。在保證小區(qū)工作正常運轉的前提下，大力整治小區(qū)環(huán)境，集中整頓小區(qū)安全隱患，加強小區(qū)房屋管理工作。在處領導的正確領導下以及各相關職能部門的支持與配合下，新鄉(xiāng)處一區(qū)于2016年9月成功創(chuàng)建集團公司“AAAA”級文明和諧示范小區(qū)。2.“四供一業(yè)”項目取得進展（1）供電方面：新鄉(xiāng)小區(qū)處與新鄉(xiāng)供電公司簽訂供電分離移交框架協(xié)議，已將《可行性研究報告》《分離移交項目實施方案》《穩(wěn)定風險評估報告》《維護穩(wěn)定工作預案》上交礦區(qū)管理中心。供暖方面：新鄉(xiāng)小區(qū)處與新鄉(xiāng)熱力有限責任公司簽訂分離移交框架協(xié)議，已將《可行性研究報告》《分離移交項目實施方案》《穩(wěn)定風險評估報告》《維護穩(wěn)定工作預案》上交礦區(qū)管理中心。

二、小區(qū)管理優(yōu)化

（1）實行上崗培訓制度，創(chuàng)辦一只專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，確立物業(yè)管理企業(yè)資質管理和從業(yè)人員的職業(yè)資格制度，在工作過程中處處體現(xiàn)綠色物業(yè)管理的理念，從而更好帶動廣大業(yè)主配合實施綠色物業(yè)管理。（2）推行“人性化管理”。尊重業(yè)主并提供溫馨快捷的服務，在管理中充分體現(xiàn)“以人為本”和“業(yè)主至上”的理念。實行雙向式管理模式，變被動服務為主動服務。還可建立服務單位評分制度，按月累計業(yè)主對小區(qū)物業(yè)單位的評分狀況，以改進不足、提升服務品質。

參考文獻：

篇（6）

2調查結果的統(tǒng)計與分析

2．1對物業(yè)管理服務收費情況的認知

業(yè)主認同物業(yè)管理為第三產業(yè)服務性行業(yè)，接受物業(yè)管理費為業(yè)主日常生活中的一項正常消費，是保證物業(yè)管理行業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展下去的關鍵。在調查統(tǒng)計的結果中，有75.9%的接受調查者表示認同物業(yè)管理服務屬于一種住房使用過程中有償收費服務。只有認同物業(yè)管理服務應成為有償服務，業(yè)主才會在收繳物業(yè)費時表示積極配合，避免部分小區(qū)中物業(yè)費收繳難以致物業(yè)服務質量下降，進而使業(yè)主更加不愿意繳納物業(yè)費的死循環(huán)。沈陽的物業(yè)公司及物業(yè)管理協(xié)會應注意對業(yè)主在這方面意識的宣傳和引導，進而促進沈陽的物業(yè)管理行業(yè)向著更加商品化，規(guī)范化的方向發(fā)展。

2．2現(xiàn)階段物業(yè)管理中的問題

(1)業(yè)主委員會這一制度在沈陽地區(qū)執(zhí)行的并不夠成功。在接受調查者中，僅有31.9%的業(yè)主表示，其所入住的小區(qū)成立了業(yè)主委員會且能夠代表業(yè)主的利益;39.7%的業(yè)主表示，雖然其所入住小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但該委員會并未能夠獲得小區(qū)內業(yè)主們的信任或不能代表業(yè)主們的利益;其余28.4%的業(yè)主表示，其所入住的小區(qū)并未成立業(yè)主委員會。住宅物業(yè)管理中的許多工作內容都是如園區(qū)綠化、道路、安保等涉及園區(qū)內眾多公共區(qū)域，牽扯園區(qū)內全體業(yè)主共同利益的工作。如此牽連廣泛的事情，需要一個能夠代表全體業(yè)主利益，全體業(yè)主都信服的業(yè)主委員會去統(tǒng)一業(yè)主們的認識，代表全體業(yè)主對物業(yè)公司發(fā)出指令，使物業(yè)公司的服務能夠讓業(yè)主們滿意。(2)物業(yè)費收繳后的使用情況不夠透明。在接受調查的業(yè)主中，26.9%的業(yè)主表示，其所入住小區(qū)清楚明白的公示過物業(yè)費用的使用明細;40.4%的業(yè)主表示，詢問過物業(yè)公司的物業(yè)費使用明細，但并未得到過明示;32.7%的人表示，并未關心過物業(yè)費用的具體使用情況，未曾留意過。從統(tǒng)計結果可以看出，至少有40.4%的業(yè)主是關注物業(yè)費的使用情況的，正如去超市消費購物后會看看購物小票核對一下金額一樣，業(yè)主繳納了物業(yè)費進行消費，購買物業(yè)公司的服務后，希望知道也應該有權知道自己花了錢都買到了什么。

2．3對物業(yè)管理新方式的認可情況

(1)改變現(xiàn)行物業(yè)費收費方式。在接受調查的業(yè)主中，69.5%的業(yè)主更愿意接受按照物業(yè)公司實際維修量支付勞務費的收費方式，只有30.5%的業(yè)主仍愿意維持現(xiàn)行按照每平方米收取固定費用的收費方式。目前沈陽地區(qū)普遍的物業(yè)費收取方式都是按照住宅面積，以每平方米收取固定費用的做法去收費。這種收費方式在收取時看似簡單容易核算，但存在隱患。每平方米具體多少錢，這個標準各個小區(qū)各有高低，但每年都是有增無減。園區(qū)內公共設施每年的維修量并非固定不變的，每年都會有波動。這就使物業(yè)公司和業(yè)主之間產生了一種博弈，即如果今年公共設施狀況良好，維修勞務費用低于物業(yè)費收取的固定金額，則物業(yè)公司獲勝，業(yè)主們多交的物業(yè)費就變成了物業(yè)公司的利潤;而如果下一年公共設備老化，維修費大幅上漲，物業(yè)費無法解決問題，物業(yè)公司只能憑借自身資金抵擋、或終止合同以逃避。而業(yè)主始終處于被動地位，作為消費者反而身份被動，如何會滿意。改變現(xiàn)有方式，實行按照物業(yè)公司實際勞務費用向業(yè)主收取物業(yè)費的做法在核算和收費時會稍麻煩一些，但卻既能保證物業(yè)公司正常利潤的獲取，又能使業(yè)主利益得到保障，實現(xiàn)共贏。從調查統(tǒng)計結果來看，此種方式獲得了大部分沈陽地區(qū)業(yè)主的歡迎。(2)提高業(yè)主的自主度。建議物業(yè)公司以適當工資或優(yōu)惠條件從業(yè)主中招聘看樓人，從事為本樓業(yè)主保管鑰匙、清理衛(wèi)生、接收快遞等服務。從調查結果來看，26.2%的業(yè)主表示愿意積極參與看樓人的招聘、58.9%的業(yè)主對此事表示贊成但并不愿意去參與招聘、14.9%的業(yè)主不贊成此種做法。綜合來看，85.1%的業(yè)主對此事持贊成態(tài)度，并且有相當部分的業(yè)主對從事看樓人的工作表示感興趣。從物業(yè)公司的角度來看，從業(yè)主中雇傭看樓人會使其成本下降。應聘看樓人的業(yè)主多為本樓熱心業(yè)主，對工資的需求低于其社會成就滿足感，相對可以降低物業(yè)公司的人工成本。而從業(yè)主角度來看，看樓人都出于本樓業(yè)主，業(yè)主之間對互相的道德操守更加了解，也更加放心，并且有利于現(xiàn)代人鄰里關系的建立，拉近業(yè)主間的距離，使業(yè)主們在小區(qū)內生活時能夠感覺到溫馨。

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二、女性在工作中的主要特點

近些年國家對女性更加尊重，女性的地位也越來越高，尤其是在職場上更加明顯。現(xiàn)在很多的行業(yè)都能看到女性的身影，從航天事業(yè)到公交車司機，從政府官員到酒店服務員，等等?？梢哉f，現(xiàn)在的女性在所有行業(yè)的工作中，基本都能勝任，并且在很多工作中還有較強的優(yōu)勢。女性在職場中能夠充分發(fā)揮她們的細心、耐心、脾氣好等性格優(yōu)勢，尤其是在服務行業(yè)中，相比男性優(yōu)勢更明顯。若能把這些優(yōu)勢用在職場中，會有利于她們職業(yè)生涯朝著更好的方向發(fā)展。但同時也有很多的因素限制了她們的發(fā)展，比如每個女性不可避免的生育問題和家庭的拖累，很多女性都是事業(yè)、愛情、家庭不能兼顧。性格上很多女性都優(yōu)柔寡斷，進行決策時經(jīng)常猶豫不決等。很多女性在家務、逛街、裝扮自己中消耗了很多的業(yè)余時間，這使得她們沒有充足的時間去學習新的東西，相比男性她們知識的更新就慢很多。在現(xiàn)代職場中，女性要想取得更大的成就，需要付出更多的努力，必須克服這些自身的不足和外界對自身的限制因素，必須充分發(fā)揮自己的優(yōu)點和特長。

三、女性在物業(yè)管理服務中的優(yōu)勢分析

物業(yè)管理服務中，我們經(jīng)常能看到很多女人員的身影。筆者所在的小區(qū)，物管工作人員多數(shù)為女性。的確，女性的一些先天的優(yōu)勢更容易在這個行業(yè)中發(fā)揮出來，下面從女性特點的幾個方面，就女性在物業(yè)管理服務中的優(yōu)勢作一分析。

1、女性敬業(yè)、踏實的品質有利于物業(yè)管理服務

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們更加注重服務品質的提升。在現(xiàn)代居住和商業(yè)環(huán)境中，人們非常舍得花更多的錢來求得更優(yōu)質的服務。物業(yè)管理服務企業(yè)也就是順應這一服務要求而出現(xiàn)的。筆者所在的城市，1995年第一家物業(yè)服務企業(yè)成立，近十幾年來，物管企業(yè)發(fā)展不斷壯大，目前市區(qū)已有物業(yè)服務企業(yè)280家，行業(yè)從業(yè)人員約3萬余人，其中女性占大多數(shù)。而從事這項物管服務工作的女性大多都能吃苦耐勞，都很敬業(yè)，在家里都能做家務，對于不是很繁重的工作，都能很好、很踏實地去做。我們無論在居民小區(qū)內還是在商場，都能看到保潔阿姨忙碌的身影；在物業(yè)公司也更能看到客服為了業(yè)主的家庭小事而認真記錄的情形；也能看到更多的服務人員為了通知某件事情而挨家敲門的身影。所有這些都需要耐心地去做，我們的女者都能一步步做得很好。物業(yè)管理服務是個必須要踏踏實實、認認真真為業(yè)主辦實事的工作，在這項工作中來不得半點虛假馬虎。我們經(jīng)常能夠看到，很多物業(yè)管理服務公司由于服務不到位，員工服務的水平不夠，又缺少敬業(yè)精神而被業(yè)主辭掉的例子。如果我們的物業(yè)公司中，多一些女性，多一些愛崗敬業(yè)、腳踏實地認真做事情的女性員工，相信更能夠與業(yè)主和諧共處，共同發(fā)展。

2、女性能在物業(yè)管理服務中更好地處理人際關系

物業(yè)管理服務中面對的主要是業(yè)主，而業(yè)主中的人員層次非常復雜。一個小區(qū)內的成員既有年輕人，也會有很多的老年人，年齡不同、脾氣性格不同、文化水平不同，要面對這樣的差距進行有效溝通確實是一件非常困難的事情。而女性一般具有良好的性格，更能理解家長里短過日子的不易，在溝通中也就會更多地從對方的角度去思考問題。例如筆者所在的小區(qū)有一戶業(yè)主家里客廳頂部滴水，一大早男主人就氣勢洶洶地來到物業(yè)公司大聲嚷嚷，要求立馬修理，然而負責接待的物業(yè)公司經(jīng)理不同意，這位經(jīng)理也是一名男性，平時脾氣就有點火爆，他堅持強調維修有個先來后到，需要排隊等候安排，業(yè)主聽后很是不滿，于是雙方爭執(zhí)起來，鬧得不可開交，甚至要大打出手。這時我們的一位女性管理人員走過來，勸他不要生氣，男業(yè)主看到工作人員是女的，也不再好意思大聲嚷嚷。接著工作人員給他倒上茶水，請他坐下來慢慢談，并換位思考，柔和疏導，同時與公司經(jīng)理商量好通知維修中心，協(xié)調人員急事急辦，立即安排人員上門查勘。這一切業(yè)主都看在眼里，情緒漸漸有所緩和，說話的聲音也變得和氣了，最后紅著臉不好意思地離開了，臨走時不停地向工作人員表示歉意。我想，這就是女性的優(yōu)勢所在，她們感情細膩，能換位思考，如果每一位工作人員都能這樣，相信業(yè)主和物業(yè)公司之間的距離一定會慢慢拉近，和諧相處。除了要面對業(yè)主外，物業(yè)管理人員還時常要面對內部的工作人員。物業(yè)管理服務是個程序繁多、種類復雜的工作，既要維護房屋的質量，保證業(yè)主居住的安全，又要維護小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，防止外來人員隨便出入等。這樣下來，既要同維修師傅打交道，又要跟保潔阿姨保持聯(lián)系，還要跟保安叔叔交代清楚等，可謂是勞力費神。女性在這些關系的溝通中一般都能很好地處理，即使遇到一些“刁難”的人員，幾句暖人心的話就能瞬間化解。筆者所在小區(qū)，有一裝修師傅嫌辦出入證麻煩，和保安發(fā)生爭執(zhí)，一名女性物管找到他，跟他說：“小兄弟，我們小區(qū)就是一個大家庭，要是你家每天都隨便陌生人進出的話，你會是什么感受？”一句話說完，小伙子立馬答應去辦出入證。女性的優(yōu)勢可見一斑。

3、女性的細心，在物業(yè)管理服務中考慮問題更全面

物業(yè)管理服務是面對業(yè)主，為業(yè)主的生活提供周到細致服務?？梢哉f物業(yè)公司要為業(yè)主的房子服務，要為業(yè)主的人服務，要為業(yè)主的一水一電服務，要為業(yè)主的大小車輛服務，要為小區(qū)的環(huán)境服務，要為小區(qū)的設施服務，要為小區(qū)內的人和小區(qū)內的物品安全服務，僅僅服務內部這還不夠，還要防止外部人員隨便進出。別說讓我們去做這些事情，光聽聽這些服務的項目，想想就后怕。若是能夠服務得好還行，若是出現(xiàn)什么差錯，來自于業(yè)主的指責甚至是謾罵更讓人不寒而栗。若是出現(xiàn)的差錯不是某一家、某一戶，而是使整個業(yè)主群體受到損失的話，那樣來自全部業(yè)主的壓力就更不容易化解。在這樣復雜而又必須做好服務的情況下，怎么辦？顯然，我們的女性工作人員就可以發(fā)揮她們的細心特長了。她們在家做家務、照顧家庭養(yǎng)成了非常認真仔細的品質，再加上女性天生的心細，使她們能夠把業(yè)主的需求及時認真記錄下來，能夠注意服務中的一些細節(jié)問題，追求服務的完美。一次一個女性物管人員檢查時，路過小區(qū)看到一住戶家的窗戶往外滲水，但早上這一戶人家已經(jīng)上班了，就及時聯(lián)系業(yè)主，發(fā)現(xiàn)是水龍頭開著，使業(yè)主避免了更大的損失。

4、女性的“不要強”更容易保證人員隊伍的穩(wěn)定

在物業(yè)管理服務中，很多時候都必須要面對業(yè)主，要經(jīng)常和業(yè)主進行溝通。這就要求物業(yè)管理服務人員能夠更好地掌握業(yè)主的情況，掌握更多業(yè)主的需求，掌握更多的關于業(yè)主的信息，只有業(yè)主的情況能夠成竹在胸，為業(yè)主服務時才能更好地交流，溝通起來就更加高效，也就更有利于工作的開展。要達到這樣的效果，就必須要保證員工最大程度的穩(wěn)定。任何一個有技術含量的行業(yè)，隊伍的相對穩(wěn)定是其發(fā)展最基本的保證。對于一個要面對眾多業(yè)主的服務公司而言，穩(wěn)定的隊伍的重要性更是不言而喻。在保證隊伍穩(wěn)定上，女性多的物業(yè)管理服務公司相對來說就更加有優(yōu)勢。根據(jù)我們的生活經(jīng)驗，大多數(shù)的女性天生競爭意識不是很強烈，與男性相比，女性更注重家庭的幸福和事業(yè)的穩(wěn)定，喜歡相對有安全感的生活。因此，如果工作的待遇和環(huán)境還可以的話，很少有人會主動選擇離開，而更多的是選擇堅持下來，認認真真把工作做好。有很強事業(yè)心的職業(yè)女性畢竟是少數(shù)，尤其是對于已婚、已育的女性，她們除了工作還有更重要的家庭要照顧，因此她們更喜歡相對穩(wěn)定的工作環(huán)境。職場中大多女性比較敬業(yè)、工作踏實肯干，人員流動性相對就非常小。因此，女性的這些優(yōu)勢就有利于保持物業(yè)管理服務隊伍的相對穩(wěn)定。有了穩(wěn)定的隊伍，對一支做服務管理工作的公司來說，就會節(jié)省很多的人力成本，減少很多不必要的麻煩。

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2.統(tǒng)計學應用在房地產

社會經(jīng)濟的運行表現(xiàn)為兩種狀態(tài)，即均衡運行和非均衡運行。經(jīng)濟學上的均衡通常指瓦爾拉斯均衡，其基本假設是存在完善的市場體系和價格體系，如果市場完善，市場信息是完備的、通暢的，價格靈敏，價格隨供求變化而調整，那么市場上商品的需求與供給必然相等，社會經(jīng)濟中的超額供給和超額需求都不會存在，這是一種理想狀態(tài)，現(xiàn)實經(jīng)濟中很難實現(xiàn)。而非均衡是指不存在完善的市場，不存在靈敏的價格體系的條件下所達到的均衡，經(jīng)濟學上的非均衡通常指非瓦爾拉斯均衡，它以更為一般的假設為前提，展開對社會經(jīng)濟的研究，因此研究更具現(xiàn)實性。非均衡計量經(jīng)濟學是在非均衡理論的基礎上發(fā)展起來的，它為運用非均衡理論來分析現(xiàn)實問題，提供了更為有效的工具。通過數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)非均衡狀態(tài)在房地產市場更為突出，我國房地產市場發(fā)展的20年來始終沒有逃出供求總量非均衡的現(xiàn)實。我國房地產市場本身起步較晚，發(fā)展過程中非均衡問題突出，而且呈現(xiàn)出某種程度的不穩(wěn)定，應此僅拘泥于一般均衡理論來分析我國房地產市場是不完善的，必須嘗試運用非均衡理論來分析我國房地產市場，需要指出的是非均衡理論和均衡理論并非對立體，應將兩個理論聯(lián)合起來，均衡是經(jīng)濟運行的目標，非均衡分析是實現(xiàn)均衡目標的有利手段。

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1.1低碳城市經(jīng)濟的理論內涵

低碳經(jīng)濟作為一種綠色經(jīng)濟發(fā)展模式，是指建立在低排放、低能耗、低污染的基礎上，向著低碳的方向發(fā)展，利用碳中和的發(fā)展方法和節(jié)能減排的發(fā)展方式的一種經(jīng)濟模式。將充分利用清潔能源，創(chuàng)造綠色環(huán)保概念，重點研究人類賴以生存發(fā)展的重點，即進行節(jié)能減排創(chuàng)新、重視可持續(xù)發(fā)展作為其發(fā)展核心。低碳城市指在一定規(guī)劃、政策和制度建設的推動下，公眾以低碳為理念和行為特征廣泛參與，政府公務管理層以低碳社會為建設標本和藍圖，通過轉變經(jīng)濟發(fā)展模式、消費理念和生活方式，實現(xiàn)有助于減少碳排放的城市建設模式和社會發(fā)展方式。其途徑是采用清潔能源和發(fā)展低碳技術發(fā)展產業(yè)，指導思想為低碳理念，實施基礎為低碳技術和產品，主要對象為低碳能源生產和應用。城市低碳生活是指人們在日常生活中，追求的是一種簡單、樸實的生活，不奢侈浪費，使用的也盡量都是低碳的環(huán)保產品，城市里的公共基礎設施也都是低碳環(huán)保的一種綠色、可持續(xù)的生活習慣。

1.2物業(yè)管理行業(yè)的低碳理念

作為一個服務行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)中心是“以人為本”。低碳理念在物業(yè)管理行業(yè)的應運，主要體現(xiàn)在為業(yè)主服務的過程中，主要側重體現(xiàn)在業(yè)主和物業(yè)使用人對低碳生活方式的認識與追求，即業(yè)主和物業(yè)使用人的“體驗性”和對生活方式的“引導性”。從物業(yè)管理企業(yè)自身來說，低碳綠色概念也不能僅僅局限于字面意思，單方面控制能源的使用量及環(huán)境的污染程度，而需將其擴展到控制資源的可持續(xù)發(fā)展方面，主要落實到物業(yè)管理服務過程中節(jié)約成本、降低消耗、減少對環(huán)境影響等方面。

2物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀及存在主要問題

2.1物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1.1物業(yè)設施設備的耗能較高

物業(yè)設備設施，傳統(tǒng)意義上主要有建筑的給排水、暖氣供應以及電氣輸送等等。我們平時所說的物業(yè)設施設備管理主要是將出現(xiàn)問題的落后的設備轉變?yōu)榭梢哉＿\行的設備，并且進行日常維護與保養(yǎng)?，F(xiàn)在建筑管理中融入了更多的數(shù)字化和智能化，使得各種建筑中都運用到了現(xiàn)代先進設備，物業(yè)管理就有了便捷又復雜的設施設備管理系統(tǒng)，但是設施設備智能化的背后是成本的不斷增加。部分物管公司認為，當建筑完工投入使用后，只要有空調或水電的師傅讓物業(yè)設施運行起來就可以，卻殊不知這樣帶來的嚴重后果，那就是會出現(xiàn)高能耗、設備損壞、惡化環(huán)境等問題。

2.1.2物業(yè)企業(yè)運行成本較高

由于物件的飛漲，使得電氣水以及物業(yè)管理本身的成本費用增加，隨之帶來的就是物業(yè)收費會增加，業(yè)主不滿意漲價，引發(fā)其態(tài)度不好；物業(yè)管理不僅需要順應經(jīng)濟發(fā)展，還需注重環(huán)境保護，兩手兼顧必然導致其運行成本高；節(jié)能設施設備的投入使用，也需大量成本，這些成本的收回難且慢。這些都將導致物業(yè)公司發(fā)展步履維艱，服務水平自然下降，甚至會出現(xiàn)棄盤現(xiàn)象。

2.1.3商業(yè)物業(yè)運行狀況較好

與小區(qū)物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)在其發(fā)展中擁有先進的設施設備、基金充足且技術人員充足，整體素質高，這些先天性的條件促進了它開展低碳物業(yè)、環(huán)保節(jié)能工作產生的效果更明顯，更多的物業(yè)服務企業(yè)便更愿意接手商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)在物業(yè)管理領域居上峰，它的發(fā)展將帶動整個物業(yè)管理行業(yè)更上一個層次。

2.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建輕管的現(xiàn)象依然存在

近年來，國內房地產行業(yè)的迅猛崛起，物業(yè)管理行業(yè)本應該隨之發(fā)展起來，然而卻出現(xiàn)了重建輕管的現(xiàn)象。物業(yè)管理重建輕管也是有原因的，如物業(yè)設施設備與城市的經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調；已建成房屋的維修養(yǎng)護工作不到位，縮短了其使用周期，無形中就引發(fā)了高能耗現(xiàn)象?？偟膩碚f，物業(yè)管理工作的管理手段落后，管理工作也較薄弱。

2.1.5物業(yè)行業(yè)政企不分，影響其發(fā)展

物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)不健全，管理體制不完善，政企、政事混淆，這些都影響了物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展。到目前為止，我國都沒有一個統(tǒng)一的核算管理辦法，部分小區(qū)及商業(yè)樓仍然采用的是行政事業(yè)單位的核算制度，這根本無法滿足物業(yè)管理的發(fā)展需求。

2.2物業(yè)管理存在的主要問題

2.2.1生活垃圾的分類、處理及管理存在問題

很多年前，就有人提出了將生活垃圾分類的理念，然而讓居民做到在家就把生活垃圾分類處理真的很難。另一方面，對于收集、清運及處置大量的城市生活垃圾其工作量很大，環(huán)衛(wèi)部門對垃圾的管理也不會盡心盡力，只是單純的完成任務、草草了事，沒有將低碳理念真正引入到我們的實際生活中。此外，面對現(xiàn)行的管理體制，龐大又復雜的市容環(huán)境衛(wèi)生管理隊伍出現(xiàn)了分工不明確、問題多閑人多等問題，面對問題時你推我阻，造成人力財力的浪費，問題集聚，對城市生活垃圾的管理沒有起到絲毫的促進作用。

2.2.2商業(yè)物業(yè)、大型寫字樓物業(yè)及高校物業(yè)的高能耗

公共場所由于其獨特的功能決定了其本身是一個相對較高的能耗場所，但是，個人對待這些公共物品不會像對待自己的東西那樣小心翼翼的愛惜它、愛護它。例如：我們經(jīng)常會看到的公共衛(wèi)生間的水龍頭壞了，水在涓涓流淌也無人問津，換做是自己家的水龍頭誰會讓它一直流水？對于這樣的公共物業(yè)在管理的時候相對較難，它的高能耗給城市帶來很大的負擔，加大了管理的難度。

2.2.3居民的高碳生活方式及觀念難以轉變

首先，生活在高質量、快節(jié)奏的當下環(huán)境中，高新科技的不斷涌現(xiàn)更是為人們提供了越來越多的方便，如電氣化、機械化、自動化技術等，它們也逐漸成為居民賴以生存的基本保障，這將導致高能耗、高排放。其次，中國人的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，有些生活方式的改變需要相當長的時間，甚至至始至終難以改變，所以鼓勵人們改變生活方式來發(fā)展低碳模式阻力重重。

2.2.4低碳產品的市場阻力

高能耗的社會固然需要低碳產品為其減負，但是，一方面我國的“低碳產品認證”服務體系并不完善，導致市場上的低碳產品繁雜，管理不到位，部分企業(yè)為謀取私利而開始炒作“偽低碳”產品，這不僅擾亂了正常的市場運行秩序，也給消費者帶來了不必要的損失；另一方面，低碳產品的高成本也令消費者難以承受，主要表現(xiàn)在設計含量、技術成本、安裝成本、維護投入及推廣費等方面，但是多數(shù)消費者依舊選擇了傳統(tǒng)產品。2.2.5城市規(guī)劃建設滯后經(jīng)濟的快速發(fā)展，導致城市高速運轉，一個城市的建設是否完善關鍵取決于它的規(guī)劃是否合理。現(xiàn)代化的城市建設為每一位居民提供了溫馨的生活環(huán)境及舒適的工作環(huán)境，同時也在不斷提高人民的生活質量和生活水平。我國的城市化速度快，但城市規(guī)劃并不完善，主要精力放在了新城區(qū)擴建，而對于老城區(qū)的改造、城市環(huán)境及綠化整改、歷史文化景區(qū)的維修與保護等方面做得是微乎其微。

3物業(yè)管理角度的城市低碳經(jīng)濟

3.1廢品分類回收處理，加強資源的二次利用

物業(yè)公司需要承擔居民的垃圾處理的監(jiān)督工作，還有垃圾分類等相關工作的組織實施工作，與小區(qū)有關的街道和社區(qū)必須把這些工作納入小區(qū)管理的工作內容中，并且制定明確的標準和目標，定期進行檢查、指導和考評。小區(qū)要處理的垃圾在進入垃圾處理的體系中后，必須是分類的垃圾。物業(yè)公司等管理單位需建立小區(qū)生活垃圾管理服務站，將小區(qū)保潔、垃圾分類和收集運輸集中一體，推動小區(qū)垃圾分類工作的落實。

3.2安裝環(huán)保低碳且節(jié)能的設備、健全物業(yè)管理法規(guī)

第一，熟練掌握各種環(huán)保節(jié)能設備的操作和安裝維護方法，加強管理，提高整個系統(tǒng)的運行效能，從而延長設備的使用時間；并且通過科學的力量進行操控，使區(qū)域的舒適度得到提高，為居住的業(yè)主提供良好的工作和生活環(huán)境；通過宣傳渠道，倡導業(yè)主積極參與到節(jié)能活動中；通過綠色物業(yè)管理，提升物業(yè)公司的管理水平及競爭力，從而在業(yè)內提高發(fā)展水平。第二，以供水、供熱和供電等相關行業(yè)管理網(wǎng)絡為基礎，組織建設國家級的網(wǎng)絡管理平臺。對于現(xiàn)有的建筑，可以由政府節(jié)能管理部門進行能耗統(tǒng)計和審計，并提供一個開放的信息監(jiān)管平臺，為節(jié)能改造提供真實可靠的數(shù)據(jù)。第三，制定相關法律法規(guī)，健全低碳物業(yè)管理制度。在物業(yè)管理方面，特別是低碳環(huán)保這方面，目前還沒有明確的法律法規(guī)。低碳物業(yè)管理行為需要法律引導和制約，不僅能為處理糾紛提供相關依據(jù)，也為業(yè)主與服務企業(yè)的責任和利益劃分提供了依據(jù)，從而更好地促進整個物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。

3.3引領低碳節(jié)能理念進入社區(qū)文化

首先，可以將企業(yè)的良好形象與公司的良好業(yè)績與低碳理念結合，進行推廣宣傳；其次，可以將低碳節(jié)能理念與業(yè)主的生活結合宣傳，并且策劃活動，讓業(yè)主得到收益，并且進一步感受到低碳帶給生活等改變和好處。物業(yè)管理公司通過給業(yè)主灌輸?shù)吞忌畹睦砟詈蛢r值，在業(yè)主內部大力推廣，逐漸延伸到社區(qū)之間，實現(xiàn)更廣范的普及。再者，加強社區(qū)綠化和屋頂綠化，為業(yè)主樹立綠化節(jié)能的好榜樣，并提供專門的低碳服務，把居民的生活融入到低碳的氛圍中，使業(yè)主自覺感受到生活中低碳的益處。

3.4提供低碳服務，帶動低碳消費

物業(yè)服務企業(yè)提供的低碳服務，不僅是房地產的后期服務，更是為居民提供的低碳生活服務。服務企業(yè)可以在居民區(qū)內設立自行車租賃點及修理點，提倡綠色出行，減少汽車尾氣的排放和污染；還可提供空調清潔服務，減少碳的排放量；總之，物業(yè)公司應就低碳這一主題，以身作則，為業(yè)主樹立榜樣，并引導業(yè)主積極使用低碳產品，另外，還可以與低碳產品廠商合作，達到互利互贏。

3.5物業(yè)管理公司提前介入，利于城市建設和規(guī)劃

物業(yè)管理公司在前期介入物業(yè)項目，為物業(yè)節(jié)能管理提出實際方案。提前介入是物業(yè)公司的基礎工作，不僅可以對物業(yè)規(guī)劃和功能布局提供建設性意見，還應在整個項目的建設和實施過程中提出合理意見，并且制定與項目符合的維修保養(yǎng)計劃，為日后低碳項目的運營和管理打下良好基礎。

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收費難一直是供熱相關部門面臨的最大問題。由于沒法計算熱量散失的速度，通常按照用戶的住房面積進行費用的收繳，但是這種收費方式極不準確，因此引起了用戶們的不滿并不按時繳費。此外，供熱單位的管理水平低下，采用高成本高費用的粗放式管理，傷害了采暖住戶繳費的積極性。由于供熱管線鋪設不合理，供熱效率低，許多用戶的室溫達不到標準，因此拒絕繳納采暖費。

1.2供熱效率低

控制設備簡陋，采暖系統(tǒng)設計不合理，造成不同住戶間供熱不均勻，供熱質量差，一些用戶房間的溫度不達標，而另一部分則溫度過高，甚至需要通過開窗調節(jié)，造成熱量浪費嚴重。為了使更多的用戶采暖達標，供熱部門不得不超負荷供熱。

1.3管理不善

水力失調是管理過程中的主要問題，要想解決就要投入更多的人力、物力和資金。大多數(shù)情況下并沒有配備調溫設備，因此當住戶家中沒有人時，造成熱能浪費。此外，由于供暖系統(tǒng)形式多樣，有熱水供暖系統(tǒng)、單管供暖系統(tǒng)等，由于采暖用戶的樓層不同，高層導致管網(wǎng)系統(tǒng)阻力和壓力增大，給供熱部門的管理工作帶來了不便。

2、物業(yè)管理集中供暖問題的解決措施

為解決以上問題，政府將二次換熱設施的維護和供暖費用的收繳等工作，轉移給物業(yè)管理企業(yè)。嚴格把握以下幾個環(huán)節(jié)，才能保障市民采暖工作，符合供熱標準。

2.1建立健全法律法規(guī)，完善補貼制度

要健全供熱供暖相關的管理規(guī)定，科學量化采暖收費標準以及質量標準，加強對供暖部門和用戶雙方的監(jiān)管。一方面避免采暖用戶惡意拖欠取暖費的；另一方面也可以加強對供暖公司的監(jiān)督，提高供熱質量和管理水平。由于煤炭資源價格上漲，供熱部門供熱不達標，可以通過價格聯(lián)動制度來調整，即當原材料價格增幅超過一定比例時，合理調整采暖費用，政府部門要增加對供熱公司的補貼力度，來確保供熱公司的穩(wěn)定運行，保障供熱質量。

2.2加快供暖管道改造，提高服務質量

加快老舊供暖管網(wǎng)的升級改造，盡快實現(xiàn)“一戶一閥”。這樣可以有效降低能源浪費，優(yōu)化供暖費用的制定和提高供暖效率。供熱公司要拓寬資金來源，加上政府相關政策的幫助，有效完成供熱系統(tǒng)的升級改造。僅僅依靠政府的扶植政策是實現(xiàn)不了供熱公司提高供熱質量的同時又增加利潤的。供熱公司還要提高自己的管理水平，完善供熱設施，明確節(jié)能降耗，優(yōu)化服務的發(fā)展方向。這樣在滿足用戶取暖要求的同時，又可以提高公司的經(jīng)濟效益。

2.3優(yōu)化供暖改革方案，做好維護工作

“分戶供暖”，也就是說，在暖氣管道在居民家里設置終端，這樣，不同的住戶就可以根據(jù)自身需要來控制改變供暖溫度和供暖時間。通過這種措施，可以大大節(jié)約供熱系統(tǒng)的能耗，同時，提高物業(yè)收繳供暖費的效率，可謂一舉多得。在冬季供暖之前，物業(yè)部門要對供暖系統(tǒng)的各項設備進行檢修，保證整個系統(tǒng)的設備完整。在進行試水打壓之前，要做好通知工作，保證在進行試水打壓時不會因為業(yè)主家沒人而導致漏水造成損失。同時，對于試水打壓過程中出現(xiàn)的各種問題，要及時安排工作人員進行維修，保證及時供暖。

3、物業(yè)管理在集中供熱時節(jié)能的方法

3.1改進設備，增加利用效率

改進設備，通過加裝各種觀測儀表，以便掌握集中供熱系統(tǒng)運行的真實情況并分析解決。通過觀測發(fā)現(xiàn)供暖過程中的各種問題，從而具體地采取相應措施，減小供熱過程中因為設備損壞等問題引起的能量損耗問題，降低整個系統(tǒng)的能耗。其次，我們可以改變送水的溫度，同時控制一次供水和二次供水的流量及溫差等因素，采取最合適的流量和溫差，來控制整個供熱輸送過程的能耗問題。具體地來說，我們可以增高供水的溫度，同時減小一次供水和二次供水的溫差，從而提高整個系統(tǒng)的輸送效率。

3.2提高技術，減少熱力損失

提高新技術在供熱系統(tǒng)中的比例，淘汰老舊設備，采用運用新技術的設備。通過設備的更新更好地控制供熱輸送過程，提高效率，降低用電量。同時，對輸送管道進行更新，運用新的保溫措施，嚴格控制熱水在輸送過程中的熱損失。同時，在管道施工過程中采取合適的工程技術，以便及時對損壞的輸送管道進行維護，避免因管道損壞對管道系統(tǒng)造成更大的損失，降低運行期間各種問題造成的損耗。

3.3實時監(jiān)測，避免管道事故

對輸送管道采取合適的保護措施，以免其腐蝕影響正常輸送工作。當管道放水后，如果沒有進行充水，管道內壁就會和空氣相接觸而被氧化腐蝕。因此在管道不工作的時間，要注意對管道進行充水，保證管道的密封與隔絕空氣，以免其產生腐蝕。為了更好地給用戶提供服務，一般需要實時監(jiān)測控制供熱量。因此，在輸送系統(tǒng)采用各種監(jiān)測設施，比如自動化儀表等。當輸送過程中供熱量變化異常時，可以通過流速及供熱系統(tǒng)送水端的溫度來控制。這些控制可以通過調節(jié)閥進行控制，普通的情況運用手動控制，也可以采用自動化儀器來提高供熱系統(tǒng)的自動化。