商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)論文匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍，在我國(guó)大量出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一度出現(xiàn)過(guò)熱的勢(shì)頭。為了控制商業(yè)地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱的情況，國(guó)家實(shí)施了多次宏觀調(diào)整的政策。2011 年，國(guó)家新 “國(guó)八條”出臺(tái)，之后，國(guó)內(nèi)眾多城市又頒布了“限購(gòu)令”。此外，居民對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的質(zhì)量和要求越來(lái)越高，使得房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻。因此，為了重新使房地產(chǎn)煥發(fā)活力，人們將視線轉(zhuǎn)向了對(duì)營(yíng)銷(xiāo)模式的創(chuàng)新。

一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.投資方面。當(dāng)下，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在投資方面存在以下這幾個(gè)特點(diǎn)：1）投資增加速度減緩。2）投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變，中東部的房地產(chǎn)投資速度加快。3）對(duì)銀行的依賴(lài)程度依然很高。

2.營(yíng)銷(xiāo)方面。雖然近年來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度很快，出現(xiàn)了大量的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，但是由于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步晚，所以在很多領(lǐng)域還相當(dāng)不成熟。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)眾多的問(wèn)題中，營(yíng)銷(xiāo)方面的問(wèn)題非常突出，亟待解決。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在營(yíng)銷(xiāo)理論和營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐缺乏良好互動(dòng)的情況，不能相互促進(jìn)，導(dǎo)致了很多不成熟營(yíng)銷(xiāo)理論的產(chǎn)生，如地段論、廣告致勝論以及價(jià)格致勝論等等，而實(shí)際上，這些營(yíng)銷(xiāo)理論都是經(jīng)不起推敲和琢磨的。

二、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式的創(chuàng)新

在當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不景氣的背景下，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)模式的創(chuàng)新顯得尤為重要，只有這樣才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)得一席之地，求得生存和可持續(xù)發(fā)展。

1.差異化營(yíng)銷(xiāo)模式。差異化營(yíng)銷(xiāo)是指房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在房屋的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、小區(qū)的環(huán)境、服務(wù)和安全等方面下足功夫，使本企業(yè)建筑的房屋由于其他企業(yè)，從而造就更好的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)。這樣，消費(fèi)者在看房的過(guò)程中，對(duì)企業(yè)工作人員的服務(wù)、小區(qū)建設(shè)的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、環(huán)境等都非常滿意，并留下深刻的印象，企業(yè)就完成了營(yíng)銷(xiāo)的第一步。然而，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求非常高，具有很大的挑戰(zhàn)性。企業(yè)要增加資金的投入，使生產(chǎn)成本大大提高，而且還要建設(shè)和不斷完善企業(yè)文化。企業(yè)文化是區(qū)別不同企業(yè)的要素之一，是各個(gè)企業(yè)的特點(diǎn)，很難被同行模仿。

2.體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)模式。體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)是指讓消費(fèi)者親臨現(xiàn)場(chǎng)，參觀樣板房，并在樣板房中切實(shí)地經(jīng)歷生活的細(xì)節(jié)，如坐沙發(fā)上聊天，在廚房做飯等等。這種讓消費(fèi)者真實(shí)體驗(yàn)新房中生活方式的模式可以不僅讓他們感受到房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)意和用心，更重要的是讓他們盡可能地感受到房屋的巧妙設(shè)計(jì)和采光條件等因素。當(dāng)消費(fèi)者體會(huì)到了公司誠(chéng)摯的服務(wù)、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境和巧妙的房屋設(shè)計(jì)時(shí)，就離銷(xiāo)售成功不遠(yuǎn)了。

3.網(wǎng)絡(luò)式營(yíng)銷(xiāo)模式。對(duì)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的定義，目前還沒(méi)有公認(rèn)的比較規(guī)范的說(shuō)法。周游、趙炎認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是借助現(xiàn)代信息技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一系列市場(chǎng)行為，它可以視為一種新的營(yíng)銷(xiāo)方式，但它并非要替代傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方式，而是迎合信息科技的發(fā)展，來(lái)創(chuàng)新與重組營(yíng)銷(xiāo)方式。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式是依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、服務(wù)等的交換，以最大程度上滿足客戶的需要。與傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式一樣，它以盈利為目標(biāo)。

（1）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的推廣模式。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)推廣模式的運(yùn)行流程包括提供信息、服務(wù)顧客、加強(qiáng)與消費(fèi)者的關(guān)系、增加購(gòu)買(mǎi)。企業(yè)通過(guò)在網(wǎng)絡(luò)上最新的一手房或二手房房源信息、樓市動(dòng)態(tài)、行業(yè)政策等，為消費(fèi)者查詢相關(guān)的信息提供便利，同時(shí)加強(qiáng)與顧客的互動(dòng)和聯(lián)系，培養(yǎng)潛在的客戶群，最終提高房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)額。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的手段有很多，目前存在以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣手段，包括企業(yè)網(wǎng)站營(yíng)銷(xiāo)、搜索引擎營(yíng)銷(xiāo)、電子郵件營(yíng)銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)廣告營(yíng)銷(xiāo)等。

（2）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的拍賣(mài)模式。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)拍賣(mài)模式的運(yùn)行流程包括提供拍賣(mài)信息宣傳造勢(shì)獲得消費(fèi)者認(rèn)知吸引消費(fèi)者參加競(jìng)拍。企業(yè)將要拍賣(mài)的房源的介紹，包括拍賣(mài)時(shí)間、拍賣(mài)場(chǎng)所等詳細(xì)信息到網(wǎng)絡(luò)上，吸引消費(fèi)者參與拍賣(mài)。網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)不但方便了房地產(chǎn)信息的流通，為消費(fèi)者提高了便利，宣傳了企業(yè)的品牌，而且取得了提高業(yè)績(jī)的真實(shí)效果。然而，由于我國(guó)拍賣(mài)歷史較短，對(duì)拍賣(mài)相關(guān)問(wèn)題的掌握還不是很全面，導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)效果并不是很好。

（3）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式的優(yōu)勢(shì)。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)傳播范圍廣、速度快、無(wú)時(shí)間地域限制、內(nèi)容全面詳盡、多媒體傳送、形象生動(dòng)、雙向交流、反饋迅速等的巨大優(yōu)勢(shì)，將各個(gè)主體連接在一起，為客戶和企業(yè)自身創(chuàng)造更多的交換機(jī)會(huì)。相對(duì)其他營(yíng)銷(xiāo)模式而言，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式能夠打破信息傳遞過(guò)程中時(shí)空的限制，營(yíng)銷(xiāo)手段千變?nèi)f化，能夠進(jìn)行即時(shí)互動(dòng)，極大地滿足了客戶的個(gè)性化需求，同時(shí)又大大降低了營(yíng)銷(xiāo)成本，是一種十分有效的營(yíng)銷(xiāo)模式，其他方式不可替代。

三、結(jié)語(yǔ)

論文分析了時(shí)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，提出了三種創(chuàng)新型的營(yíng)銷(xiāo)模式：差異化營(yíng)銷(xiāo)模式、體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)模式和網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷(xiāo)模式，同時(shí)解析了這三種創(chuàng)新型的營(yíng)銷(xiāo)模式的優(yōu)勢(shì)，希望能為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式研究領(lǐng)域提供借鑒和幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1]王海忠.中國(guó)消費(fèi)者世代及其民族中心主義輪廓研究.管理科學(xué)學(xué)報(bào)， 2009： 88-96.

篇（2）

一、售后返租模式的歷史與現(xiàn)狀

售后返租在國(guó)外已有很多年的歷史，主要用于公司已有房地產(chǎn)的處理，目的是增加公司不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，通常是被作為一種融資方式來(lái)看待的。但在我國(guó)，售后返租這種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍應(yīng)用的手法，是在上個(gè)世紀(jì)90年代中期由香港傳入的。傳入之初興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市，隨后流傳全國(guó)。我國(guó)的房地產(chǎn)出售回租和國(guó)外的情形有顯著的不同，一是主要運(yùn)用于新開(kāi)發(fā)的收益性較高的商業(yè)地產(chǎn)，因此不僅具有融資屬性，也成為開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)手段之一；二是將一宗面積較大的適宜整體經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)分割成許多小份的產(chǎn)權(quán)來(lái)銷(xiāo)售，然后整體回租。售后返租對(duì)我國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了顯著的促進(jìn)作用，但由于這一新型的交易方式在我國(guó)出現(xiàn)不久，在理論認(rèn)識(shí)上還不成熟，在實(shí)踐上也出現(xiàn)了很多問(wèn)題。

上個(gè)世紀(jì)90年代中期，瘋炒樓花正值方興未艾，由于售房款回籠過(guò)早和集中，致使許多見(jiàn)利忘義的不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在樓盤(pán)未竣工前就卷款而逃，在全國(guó)造成了許多爛尾樓并留下許多難以解決的債務(wù)糾紛。鑒此，這種營(yíng)銷(xiāo)方式出現(xiàn)不久就遭到建設(shè)部的明令禁止。建設(shè)部所頒發(fā)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理辦法明確規(guī)定：2001年6月1日后，一律不得以返本銷(xiāo)售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋則不在此列。此后“返租銷(xiāo)售”模式一度沉寂。

最近幾年，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)所供應(yīng)的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象極其嚴(yán)重，而且供應(yīng)量偏大，致使競(jìng)爭(zhēng)變得異常激烈。在產(chǎn)品銷(xiāo)售進(jìn)度難以理想的情況下，開(kāi)發(fā)商只好在“回報(bào)率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短時(shí)間內(nèi)售出所有已經(jīng)開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，加速資金滾動(dòng)。正因如此，售后返租又重新抬頭，回報(bào)率也從幾年前較保守的每年6％至8％升到了目前的8％至15％不等，返租年限也從以前的3年左右變成現(xiàn)在的10年之久。

二、售后返租模式與其他開(kāi)發(fā)模式的比較

縱觀這幾年我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以發(fā)現(xiàn)，除售后返租外，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要采用了只售不租、部分出售部分出租、只租不售等幾種模式。

1.只售不租模式

此種模式是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后，通過(guò)打散分別出售給中小業(yè)主。這種模式使得開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金壓力大大緩解，降低了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金門(mén)檻，有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，短期見(jiàn)效非常快，適合資金實(shí)力不是非常雄厚的公司。但是，單純的出售使業(yè)主的產(chǎn)權(quán)多元化，難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上被徹底分割，失去了它的整體性。購(gòu)買(mǎi)商鋪的業(yè)主一部分是以經(jīng)營(yíng)者的身分出現(xiàn)，買(mǎi)商鋪的目的就是為了經(jīng)營(yíng)，而另一部分業(yè)主則是以投資人的身分出現(xiàn)，并不急于經(jīng)營(yíng)，有的甚至是為了養(yǎng)老。這就導(dǎo)致許多商鋪在售出之后一直“大門(mén)緊閉”。這不僅損害了投資者的利益，帶來(lái)較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)損害開(kāi)發(fā)商的形象，影響城市景觀，對(duì)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不良影響。

2.租售結(jié)合模式

為了彌補(bǔ)只售不租方式的不足,解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商找到了租售結(jié)合的方式。具體包括售后返租模式和部分出售部分出租兩種模式。

部分出售部分出租模式是指開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)出來(lái)的商業(yè)物業(yè)出售一部分,以收回投資成本,余下的資產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己組建管理公司或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的管理公司來(lái)出租經(jīng)營(yíng),以賺取后期的營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)。目前,在國(guó)內(nèi)主要采取“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的形式,即在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前,就與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟,房地產(chǎn)商在受讓土地后規(guī)劃前,充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求,并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作,最終使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。在這種方式下,主力店鋪在建成之前就已經(jīng)租給了知名企業(yè),而剩下的非主力店鋪則采取出售的形式。

這種模式有比較突出的優(yōu)點(diǎn)。其一,可以通過(guò)銷(xiāo)售商鋪來(lái)收回部分資金,一定程度上緩解開(kāi)發(fā)商的壓力；其二,準(zhǔn)確的商圈分析,合理的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合可減少各種資源的浪費(fèi),使房地產(chǎn)企業(yè)的效用最大化；其三,商業(yè)巨頭的穩(wěn)定租金提高了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性,房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)加快中小店的招商進(jìn)度,樹(shù)立自身的形象；其四,減少了對(duì)假設(shè)周期和資金統(tǒng)籌的影響因素,使投資估算更準(zhǔn)確,資金統(tǒng)籌更順利。但是,這種模式使得大部分商圈采取出租的形式,投資回收期長(zhǎng),開(kāi)發(fā)商需承受較大的資金壓力。此外,項(xiàng)目的商圈是發(fā)展變化的,在房地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟之后,商圈內(nèi)可能出現(xiàn)原有商業(yè)業(yè)態(tài)改變或非商業(yè)地產(chǎn)改造成商業(yè)物業(yè),在這種情況下,原來(lái)設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合就面臨著重新調(diào)整。

3.只租不售模式

只租不售模式主要包括兩種,即委托專(zhuān)業(yè)招商機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商出租、自己搭建招商隊(duì)伍進(jìn)行出租工作。將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商出租,通常國(guó)際專(zhuān)業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求,所以委托國(guó)際知名專(zhuān)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期招商出租工作更能有效地促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。該類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以出租為唯一模式,意味著開(kāi)發(fā)商必須先通過(guò)金融措施籌措到足夠的資金,將該類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng),再依靠租金收入回收投資、賺取利潤(rùn)。如果開(kāi)發(fā)商不能解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成、投入運(yùn)營(yíng)初期所需要的資金,那么項(xiàng)目是缺乏可行性的。

由于采用出租模式開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn),前期投入的資金巨大而回收期長(zhǎng),而且前期規(guī)劃、建設(shè)、招商、經(jīng)營(yíng)管理等都是專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)的工作,因此,需要開(kāi)發(fā)商不僅要具有開(kāi)發(fā)商、投資商的背景,同時(shí)又應(yīng)該具有經(jīng)營(yíng)商的背景――至少要組合有專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)、投資、管理背景的管理團(tuán)隊(duì)。但是目前我國(guó)國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商很難達(dá)到這樣的要求,因此大多數(shù)采用前面兩種開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

模式只售不租租售結(jié)合

售后返租部分出售、部分出租只租不售

實(shí)質(zhì)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割和轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)權(quán)在返租期內(nèi)完整，產(chǎn)權(quán)被分割且轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)基本完整且基本無(wú)轉(zhuǎn)移

產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)皆完整

優(yōu)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商可盡快回收資金

可收回一定的資金；商業(yè)物業(yè)可順利開(kāi)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)小；有利于提升物業(yè)價(jià)值有利于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)；保持良好的形象

投資者無(wú)明顯優(yōu)點(diǎn)出租較容易；有一定的租金回報(bào)投資風(fēng)險(xiǎn)較小投資風(fēng)險(xiǎn)較小

缺點(diǎn)

開(kāi)發(fā)商不利于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)；有損形象仍有較大的資金壓力；返租期后的續(xù)租、經(jīng)營(yíng)困難資金壓力巨大；合作伙伴破產(chǎn)時(shí)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)資金壓力巨大；對(duì)開(kāi)發(fā)商素質(zhì)要求太高

投資者存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)無(wú)明顯劣勢(shì)無(wú)明顯劣勢(shì)

三、售后返租定價(jià)分析

(一)商業(yè)地產(chǎn)售后返租定價(jià)的特殊性

和住宅房地產(chǎn)只需確定房屋售價(jià)不同，商業(yè)地產(chǎn)售后返租定價(jià)時(shí)需要考慮的因素更多，定價(jià)的過(guò)程也更為復(fù)雜。

(1)售后返租模式作為一種集銷(xiāo)售、融資、經(jīng)營(yíng)于一體的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，定價(jià)過(guò)程中應(yīng)包含融資因素。

(2)同時(shí)確定銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格。住宅房地產(chǎn)一般或者銷(xiāo)售或者租賃，因此，在一次交易中要么只需要確定售價(jià)，要么只需要確定租金，但在商業(yè)地產(chǎn)售后返租中，銷(xiāo)售和租賃是同時(shí)發(fā)生的，售價(jià)和租金是緊密相關(guān)的，是同時(shí)確定的。

(3)確定包含售價(jià)、回報(bào)率、返租期三個(gè)待定參數(shù)。租金由售價(jià)和回報(bào)率確定，而售價(jià)和租金都和返租期緊密相關(guān)，因?yàn)榉底馄诘拈L(zhǎng)短和融資成本及雙方風(fēng)險(xiǎn)的分配有關(guān)。

(二)商業(yè)地產(chǎn)售后返租定價(jià)的模型

設(shè)一項(xiàng)售后返租的商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)為P，凈租金回報(bào)率為i且在返租期內(nèi)保持不變，折現(xiàn)率為r且假定保持不變，當(dāng)不考慮租售雙方的交易稅費(fèi)時(shí)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)人來(lái)說(shuō)相當(dāng)于投資收益率，對(duì)出售人來(lái)說(shuō)相當(dāng)于融資成本，返租期為m年。商業(yè)地產(chǎn)剩余可使用年限為n年，且m≤n，假定返租期滿后的n―m年的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值預(yù)計(jì)為R。

P=∑mt=1P×i(1+r)t+R(1+r)m（1）

再設(shè)市場(chǎng)凈租金為W，折現(xiàn)率為r0，則該商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值V由收益法可得

V=∑nt=1W(1+r0)t（2）

第m年時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值按收益法計(jì)算應(yīng)為

R=∑n-mt=1W(1+r0)t（3）

記R=k×V，由(2)和(3)知

k=(1+r0)m[(1+r0)n-m-1](1+r0)n-1(4)

k的取值范圍是0＜k≤1，其值的大小取決于返租期m相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限n的長(zhǎng)短，當(dāng)返租期確定時(shí)，k是一個(gè)定值。由于m遠(yuǎn)小于n，因此k總是小于1.

將R帶入(1)得

P=∑mt=1P×i(1+r)t+V×k(1+r)m(5)

記融資比例q=P/V

代入(5)并經(jīng)整理可得

i×∑mt=11(1+r)t+kq×1(1+r)m=1(6)

由式(6)可得到以下結(jié)論：

結(jié)論①：當(dāng)融資比例q一定時(shí)，凈租金回報(bào)率i和融資成本r呈同方向變化；

結(jié)論②：當(dāng)凈租金回報(bào)率i一定時(shí)，融資比例q和融資成本r呈反方向變化；

結(jié)論③：若要維持融資成本r不變，則凈租金回報(bào)率i和融資比例q必然同方向變化。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可采用的價(jià)格策略具體有三種：P=V 、P＜V、P＞V。

(1) 當(dāng)P=V，也即q=1。令r=r0，則i=W/V。由式(2)知W/V=1/∑nt=11(1+r0)t。這是商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的平均凈租金回報(bào)率，以表i0示。即q=1時(shí)，若i=i0，r=r0（結(jié)論④）。再由結(jié)論①可知，當(dāng)定價(jià)為P=V時(shí)，若提供超出市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率，則必然付出超出r0的融資成本。

(2) 當(dāng)P＜V時(shí)，此時(shí)q＜1。由結(jié)論④和結(jié)論②可知，若i=i0，則q＜1時(shí)，r＞r0。這一結(jié)論也可表述為結(jié)論⑤：q＜1時(shí)，若i=i0，則r＞r0。同理，由結(jié)論④和結(jié)論③，可得結(jié)論⑥：q＜1時(shí)，若r=r0，則i＜i0。由結(jié)論⑤ 、⑥和結(jié)論①可知：當(dāng)開(kāi)發(fā)商確定P＜V時(shí)，若提供市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率，則必然付出超出r0的融資成本，若只愿付出r0的融資成本，則只能給購(gòu)買(mǎi)人提供低于市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率，從而缺乏市場(chǎng)吸引力。

(3) 當(dāng)P＞V時(shí)，此時(shí)q＞1。由結(jié)論④和結(jié)論②可得結(jié)論⑦：q＞1時(shí)，若i=i0，則r＜r0；由結(jié)論④和結(jié)論③可得結(jié)論⑧：q＞1時(shí)，若r=,則i＞。由結(jié)論⑦ 、⑧和結(jié)論①可推知結(jié)論⑨：q＞1且取一定值時(shí)，必然存在一個(gè)i的區(qū)間，使得當(dāng)i＞i0時(shí)，r＜r0。上述結(jié)論表明：當(dāng)開(kāi)發(fā)商采用P＞V時(shí)，若提供市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率，則付出的融資成本必然低于r0；若只付出r0的融資成本，則也可給購(gòu)買(mǎi)人提供高于市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率；當(dāng)融資比例不變時(shí)，必然存在一個(gè)回報(bào)率區(qū)間，使得回報(bào)率i大于市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率而融資成本小于r0。

四、商業(yè)地產(chǎn)商承諾高回報(bào)率的動(dòng)因分析

在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)商通常開(kāi)出8％、10％甚至15％的售后包租收益率，使購(gòu)買(mǎi)者以為高回報(bào)率即意味著高投資收益率，從而使交易順利進(jìn)行。商業(yè)地產(chǎn)商之所以采取這種策略的原因可用上面模型得到的結(jié)論來(lái)解釋。

由結(jié)論②知開(kāi)發(fā)商可以設(shè)定一個(gè)具有誘惑力的高回報(bào)率，同時(shí)通過(guò)提高售價(jià)增加融資比例達(dá)到降低融資成本的目的。這對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者而言意味著購(gòu)買(mǎi)者花高價(jià)買(mǎi)下的房地產(chǎn)并沒(méi)有給自己帶來(lái)高的投資收益率；相反，購(gòu)買(mǎi)者還要承擔(dān)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性售后返租的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)在出租人(也即購(gòu)買(mǎi)人)一方。這種交易對(duì)購(gòu)買(mǎi)人來(lái)說(shuō)非常不利，但在現(xiàn)實(shí)中仍會(huì)發(fā)生，因?yàn)檫@種不利的結(jié)果具有一定的隱蔽性，因而也具有隱性欺騙性。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)售后返租交易時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方在價(jià)格談判中僅涉及到售價(jià)、回報(bào)率和返租期，開(kāi)發(fā)商會(huì)極力渲染高回報(bào)率，使購(gòu)買(mǎi)者以為高回報(bào)率即意味著高投資收益率，但投資收益率并不是直接顯現(xiàn)的，它還與銷(xiāo)售價(jià)格與真實(shí)價(jià)值的比例(即融資比例q)、返租期有關(guān)。購(gòu)買(mǎi)者雖然可能會(huì)察覺(jué)到售價(jià)偏高，但購(gòu)買(mǎi)者由于信息的不對(duì)稱(chēng)，難以弄清房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并不清楚房地產(chǎn)的價(jià)格被抬高了多少，同時(shí)受高回報(bào)率的誘惑從而成交。

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篇（3）

商業(yè)地產(chǎn)，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，又叫商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。目前國(guó)內(nèi)大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均有此類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，常見(jiàn)名稱(chēng)多為“某某廣場(chǎng)”。 

文化旅游地產(chǎn)，就是以文化產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)與核心切入點(diǎn)，嫁接區(qū)域文脈資源，放大地方特色文化，把脈時(shí)尚文化需求、創(chuàng)意特色文化產(chǎn)業(yè)，通過(guò)文化產(chǎn)業(yè)的提升，將文化、旅游和地產(chǎn)有機(jī)地結(jié)合，打造新的生活空間，倡導(dǎo)新的生活模式。國(guó)內(nèi)近2年此類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)，并有快速擴(kuò)大之勢(shì)。目前，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資的無(wú)錫、哈爾濱、南昌、青島、合肥、廣州、南京、南寧、上海等多個(gè)文化旅游項(xiàng)目相繼上馬。 

作為商業(yè)地產(chǎn)及文化旅游地產(chǎn)相輔相成缺一不可的環(huán)境景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值、增加文化旅游地產(chǎn)利潤(rùn)起著舉足輕重的作用。它不僅能整合室內(nèi)和外部商業(yè)空間的空間資源，還影響著商業(yè)業(yè)態(tài)布局和人們的購(gòu)物心理。決定景觀設(shè)計(jì)成敗的因素眾多，有產(chǎn)品功能定位、地域因素、項(xiàng)目所在地人文習(xí)性等。 

1萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)茂概述 

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的第三代城市綜合體產(chǎn)品。為大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式：將國(guó)外室內(nèi)步行街與中國(guó)商業(yè)大樓結(jié)合在一起，打造一個(gè)巨大的城市綜合體，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓等，集購(gòu)物、休閑、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈。代表作有武漢漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、武漢萬(wàn)達(dá)中心、武漢中央文化區(qū)等。 

萬(wàn)達(dá)茂是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在世界首創(chuàng)的大型室內(nèi)文化、旅游、商業(yè)綜合體。所有項(xiàng)目完全室內(nèi)，一年365天娛樂(lè)全天候，徹底解決氣候?qū)蕵?lè)項(xiàng)目的影響。項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括各類(lèi)室內(nèi)主題公園、電影科技樂(lè)園、國(guó)際影城等。作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)新的第四代產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)茂與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相比發(fā)生根本改變，不再以商業(yè)為主，而以文化娛樂(lè)為主。 

萬(wàn)達(dá)從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，20多年里萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品已經(jīng)歷4代創(chuàng)新，從第l代商業(yè)地產(chǎn)單店、第2代商業(yè)地產(chǎn)組合店到第3代城市綜合體，再到現(xiàn)在的第4代文旅商綜合體一萬(wàn)達(dá)茂，每一次模式創(chuàng)新，景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)也都緊跟步伐、與時(shí)俱進(jìn)、推陳出新。 

2萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)茂綜合功能對(duì)比分析 

本文從“綜合功能、景觀空間、文化體驗(yàn)”3個(gè)方面對(duì)比分析了具有代表性的部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及萬(wàn)達(dá)茂，通過(guò)所涉及的景觀部分元素?cái)?shù)據(jù)的整理和對(duì)比，見(jiàn)表1。 

從表1中很容易分辨出，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是以商業(yè)為主。以室外金街的方式增加建筑邊界的長(zhǎng)度來(lái)提高沿街底商的密度，通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)來(lái)緩解資金投入，這樣的模式作用到景觀設(shè)計(jì)上，則需要考慮更多的人流通達(dá)度，增加停留空間與建筑出入口和商鋪的開(kāi)放程度，從而需形成主界面的沿建筑邊的帶型廣場(chǎng)景觀。同時(shí)，為保證主要出入口的廣場(chǎng)效應(yīng)（方便大型活動(dòng)或室外營(yíng)銷(xiāo)的預(yù)留空間），主題雕塑與景觀小品類(lèi)標(biāo)識(shí)物的運(yùn)用也應(yīng)作為設(shè)計(jì)元素重點(diǎn)考慮，以此強(qiáng)化區(qū)域可識(shí)別性和提升購(gòu)物環(huán)境的心理品質(zhì)。 

而萬(wàn)達(dá)茂的功能定位則以文化娛樂(lè)為主，商業(yè)為輔。強(qiáng)化文化娛樂(lè)氛圍，弱化商業(yè)氛圍，從而禁止店招的建筑設(shè)計(jì)，多樣性的頂級(jí)主題娛樂(lè)業(yè)態(tài)（如室內(nèi)水公園、主題樂(lè)園、電影樂(lè)園等），奠定了萬(wàn)達(dá)茂的文化娛樂(lè)功能。所以，在室外景觀的功能考慮上，延續(xù)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)界面式的景觀顯得捉襟見(jiàn)肘。則需要根據(jù)萬(wàn)達(dá)茂的定位及對(duì)本地城市和文化有深入全面的了解，從文化的角度來(lái)創(chuàng)造以體驗(yàn)為主線的人文景觀，延展和創(chuàng)新室外景觀的功能空間，形成與室內(nèi)功能的互補(bǔ)和加強(qiáng)，旅游娛樂(lè)效應(yīng)將作為景觀設(shè)計(jì)的最重要目標(biāo)。如圖2。 

3景觀空間對(duì)比分析 

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的城市中心性質(zhì)決定廣場(chǎng)面積受到相對(duì)控制，主界面店鋪沿街布置，同時(shí)適合城市空間的緊湊型布局，強(qiáng)化“金邊、銀角”效應(yīng)，多以帶狀邊界布局，形成沿街、沿室外街，以及沿區(qū)域內(nèi)街的邊界空間街區(qū)。廣場(chǎng)空間多圍繞室內(nèi)街的兩端出入口進(jìn)行布置，重點(diǎn)顯而易見(jiàn)，豐富的景觀層次必定會(huì)在廣場(chǎng)邊界區(qū)域重點(diǎn)設(shè)計(jì)。而連接2個(gè)廣場(chǎng)的沿街帶狀區(qū)域則是另外一個(gè)空間變化的次重點(diǎn)；與此相呼應(yīng)的是室外街（金街）的入口空間和室外街的節(jié)點(diǎn)空間。多以帶狀和點(diǎn)狀形成類(lèi)似于“珍珠項(xiàng)鏈”一樣的帶型空間。如圖3所示。 

而萬(wàn)達(dá)茂相對(duì)應(yīng)的邊界空間則相對(duì)弱化，街區(qū)概念也同時(shí)弱化，廣場(chǎng)空間的尺度成倍加大，景觀可發(fā)揮的空間更大。可設(shè)計(jì)包括大面積的地形、造景、室外功能活動(dòng)區(qū)，景觀的空間也更純粹。相對(duì)于建筑形成的邊界空間更少，大面積的空地，留給了景觀發(fā)揮更多的“虛空間”機(jī)會(huì)。 

當(dāng)然萬(wàn)達(dá)茂必定也延續(xù)了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的血統(tǒng)，2個(gè)主廣場(chǎng)的景觀空間結(jié)構(gòu)便是之一，沿街帶狀廣場(chǎng)的存在也從側(cè)面反映了萬(wàn)達(dá)茂室內(nèi)布局與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的類(lèi)似，然而缺少作為商業(yè)主體的功能。而萬(wàn)達(dá)茂的帶型廣場(chǎng)則較少被沿街商業(yè)的出入口破環(huán)，對(duì)景觀空間的整體性影響降低。如圖4。 

4文化體驗(yàn)對(duì)比分析 

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更多的是以停留休息空間為主，配合體驗(yàn)與參與性室外景觀。體驗(yàn)參與性景觀呈組團(tuán)和點(diǎn)狀圍繞大商業(yè)及室外街商業(yè)進(jìn)行分布，由于室外街和大商業(yè)的不同，室外街所展現(xiàn)的文化符號(hào)會(huì)相對(duì)獨(dú)立并契合建筑元素。而大商業(yè)景觀傳達(dá)得更多的是商業(yè)景觀的現(xiàn)代設(shè)計(jì)語(yǔ)言，在文化主題的指導(dǎo)下進(jìn)行主景雕塑和小品空間的造景，尊重烘托商業(yè)廣場(chǎng)景觀氛圍和呼應(yīng)建筑形式語(yǔ)言為原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，文化元素有時(shí)來(lái)自建筑主題，有時(shí)則相對(duì)獨(dú)立去挖掘本土文化。如圖5所示。 

篇（4）

陸定光：

香港理工大學(xué)中國(guó)工商管理碩士課程總監(jiān),博士生導(dǎo)師。主要研究中國(guó)企業(yè)及合資企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)行為；中國(guó)市場(chǎng)的特征及相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)行為；銷(xiāo)售渠道管理，跨文化的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等。在國(guó)際學(xué)術(shù)期刊及會(huì)議論文集上多篇，曾獲美國(guó)華人管理學(xué)者管理學(xué)術(shù)會(huì)議最佳論文獎(jiǎng)，美國(guó)決策科學(xué)西部學(xué)會(huì)國(guó)際企業(yè)管理最佳論文獎(jiǎng)。除學(xué)術(shù)研究外，擁有豐富的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理經(jīng)驗(yàn)，曾在中國(guó)、香港、澳大利亞及新西蘭從事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，為政府與私營(yíng)機(jī)構(gòu)提供管理顧問(wèn)服務(wù)。

營(yíng)銷(xiāo)觀點(diǎn)：

加入WTO后，跨國(guó)公司加速滲透，中國(guó)市場(chǎng)已進(jìn)入品牌戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，但國(guó)內(nèi)很多企業(yè)在品牌的管理及意識(shí)上仍然比較落后，對(duì)品牌在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的作用并不全面了解，加之一些品牌的地方色彩過(guò)于濃厚，不利于其打開(kāi)全國(guó)乃至全球市場(chǎng)。

王緝慈：

北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系教授、國(guó)際地理聯(lián)合會(huì)經(jīng)濟(jì)空間動(dòng)態(tài)委員會(huì)指導(dǎo)委員、中國(guó)地理學(xué)會(huì)經(jīng)濟(jì)地理專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任、清華大學(xué)21世紀(jì)研究院兼職教授。在北京大學(xué)主要講授“工業(yè)地理學(xué)”等課程，并從事產(chǎn)業(yè)集群方面的研究。著有《現(xiàn)代工業(yè)地理學(xué)》、《新的產(chǎn)業(yè)空間：高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展與布局》、《創(chuàng)新的空間－企業(yè)集群與區(qū)域發(fā)展》等著作，另有中英文論文100余篇發(fā)表。

營(yíng)銷(xiāo)觀點(diǎn)：

產(chǎn)業(yè)集群是我國(guó)在全球產(chǎn)業(yè)分工中升級(jí)的主要載體，對(duì)提高企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域和國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力舉足輕重。無(wú)論是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)還是需要?jiǎng)?chuàng)意設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，都需要企業(yè)在近距離協(xié)作和互動(dòng)，以降低成本，加速創(chuàng)新。我國(guó)很多產(chǎn)業(yè)集群要從基于低成本的集群發(fā)展成為創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)集群，還需要企業(yè)、政府、科研機(jī)構(gòu)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)共同的長(zhǎng)期努力。

何茂春：

現(xiàn)任國(guó)家商務(wù)部研究院研究員，中國(guó)民主同盟中央委員和中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員，中國(guó)法學(xué)會(huì)WTO研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。長(zhǎng)期從事中國(guó)“復(fù)關(guān)”、“入世”對(duì)策問(wèn)題研究和國(guó)際貿(mào)易及投資法律研究。在國(guó)家行政學(xué)院、清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、上海金融學(xué)院等學(xué)校擔(dān)任客座或兼職教授。曾多次參加國(guó)際經(jīng)貿(mào)談判和國(guó)內(nèi)、國(guó)際學(xué)術(shù)研討會(huì)。參與和主持過(guò)聯(lián)合國(guó)組織和世界銀行的調(diào)研項(xiàng)目，獨(dú)立主持完成過(guò)數(shù)個(gè)重大投資項(xiàng)目的規(guī)劃工作和國(guó)家級(jí)課題。

營(yíng)銷(xiāo)觀點(diǎn)：

企業(yè)在進(jìn)行國(guó)際化經(jīng)營(yíng)時(shí)，應(yīng)先在本土基本完成現(xiàn)代化企業(yè)制度的建立和管理水平的國(guó)際化，再積極進(jìn)行海外開(kāi)拓，并能勇于“客場(chǎng)”挑戰(zhàn)，主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)。只有這樣做才能在國(guó)際市場(chǎng)上經(jīng)受考驗(yàn)并發(fā)展壯大。

葉智輝：

篇（5）

一、企業(yè)總體戰(zhàn)略定位

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，加之我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，城市化進(jìn)程穩(wěn)步向前推進(jìn)，新農(nóng)村建設(shè)如火如荼，住宅建筑和商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量都很大，但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正快速發(fā)展起來(lái)的時(shí)間并不長(zhǎng)，只有幾年的時(shí)間。由于具有更多的優(yōu)勢(shì)資源和更加強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)地位， AB房地產(chǎn)公司應(yīng)該集中精力在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方向，不要輕易轉(zhuǎn)移已經(jīng)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的公司業(yè)務(wù)，所以目前AB房地公司的定位，應(yīng)該將更具優(yōu)勢(shì)的資源充分投入到擁有更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力及發(fā)展?jié)摿Υ蟮墓卷?xiàng)目上。AB房地產(chǎn)公司其本身是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，制定該發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)將企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境、企業(yè)的資源和能力的實(shí)際情況相結(jié)合起來(lái)綜合分析，做出符合自身規(guī)律并行之有效的的戰(zhàn)略。就外部條件來(lái)說(shuō)，AB房地產(chǎn)公司所處的大環(huán)境還是不錯(cuò)的，經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程逐步加快，再加上城市區(qū)域進(jìn)程日新月異，在本行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，所以該公司主要存在來(lái)自于全國(guó)房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整的威脅，但這些都有辦法化解，比如說(shuō)提高公司融資的渠道，憑借電力和企業(yè)信用以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。就內(nèi)部環(huán)境而言，公司的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，公司本身也具有相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力和融資能力，另外其土地儲(chǔ)備資源豐富，土地的升值潛力巨大，跟更重要的是，該公司一致與政府相關(guān)部門(mén)之間保持有良好的溝通。因此，綜合考慮分析該公司的內(nèi)部和外部環(huán)境條件，得出的結(jié)論是AB房地產(chǎn)公司擁有的機(jī)會(huì)和優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于所面臨的威脅和劣勢(shì)，因此該企業(yè)的整體戰(zhàn)略應(yīng)該制定為快速發(fā)展的戰(zhàn)略。所以該企業(yè)應(yīng)及時(shí)抓住一切有利于自身發(fā)展的機(jī)會(huì)，在保證穩(wěn)步向前的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步縱向加深自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈。

二、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的確定

在明確了整體戰(zhàn)略之后，AB房地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)一步明晰所從事的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。如何在共同業(yè)務(wù)領(lǐng)域比對(duì)手更具有競(jìng)爭(zhēng)力，還需要進(jìn)一步選擇更深層次的商業(yè)戰(zhàn)略|競(jìng)爭(zhēng)策略。就產(chǎn)品及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略的特點(diǎn)綜合考慮來(lái)說(shuō)，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略及集中戰(zhàn)略仍然是該企業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)策略，這是因?yàn)槠髽I(yè)競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域不同及處于多樣的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，企業(yè)的戰(zhàn)略選擇就會(huì)是層出不窮的，以下將分開(kāi)闡述這三大競(jìng)爭(zhēng)策略。

（一）成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

成本領(lǐng)先戰(zhàn)略指的是企業(yè)在內(nèi)部加強(qiáng)其成本的控制，比如說(shuō)在產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售等各個(gè)領(lǐng)域盡最大限度地減少并控制，成為行業(yè)的成本領(lǐng)先者。因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，通過(guò)降低采購(gòu)成本、運(yùn)輸成本、設(shè)計(jì)成本等使項(xiàng)目成本達(dá)到最低化，從而實(shí)現(xiàn)成本領(lǐng)先，而實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略的途徑主要有以下幾點(diǎn)：

首先，應(yīng)注重規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提升規(guī)模發(fā)展；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行新項(xiàng)目的選擇時(shí)，應(yīng)盡量挑選大規(guī)模的地塊，同時(shí)，在原材料及設(shè)備等成本的采購(gòu)方面，應(yīng)采取大批量采購(gòu)的模式降低采購(gòu)成本。其次，企業(yè)應(yīng)不斷提高其自身的管理水平，提高工程的建造質(zhì)量，從而減少人力、物力、財(cái)力的消耗及產(chǎn)品的單耗。第三，高銷(xiāo)售增長(zhǎng)度和市場(chǎng)份額，否則，隨著產(chǎn)量增加，從而大大增加產(chǎn)品積壓的風(fēng)險(xiǎn)。而要化解產(chǎn)品積壓風(fēng)險(xiǎn)，就需要企業(yè)不斷地提高其營(yíng)銷(xiāo)能力，不斷地增強(qiáng)自身實(shí)力，縮短產(chǎn)品銷(xiāo)售周期，在最短的時(shí)間，占有較大的市場(chǎng)份額。

（二）差異化戰(zhàn)略

差異化戰(zhàn)略的含義是讓企業(yè)深刻地了解自身與其他企業(yè)存在的差異，并根據(jù)存在的差異為企業(yè)制定相應(yīng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。另外，還可以使自己在行業(yè)內(nèi)建立了一個(gè)獨(dú)特的運(yùn)作和管理模式，進(jìn)而使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)強(qiáng)勢(shì)的地位。若采取差異化策略，企業(yè)可以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的防御力量，并使企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)，贏取較高水平的收入。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取的差異化戰(zhàn)略，其主要模式有以下幾種：如服務(wù)特色、產(chǎn)品性能、品牌形象等等。

（三）目標(biāo)集中戰(zhàn)略

目標(biāo)集中策略主要是把企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的目標(biāo)重點(diǎn)投放在某一特定的客戶群體、某一目標(biāo)市場(chǎng)、或者是某個(gè)特殊的產(chǎn)品類(lèi)別，例如，萬(wàn)科，主要進(jìn)軍于住宅市場(chǎng)，并且對(duì)住宅市場(chǎng)情有獨(dú)鐘，致力于住宅產(chǎn)業(yè)化道路的不斷探索，而對(duì)于大連萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，則是將目標(biāo)市場(chǎng)重點(diǎn)放在逐步發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)這一塊，目標(biāo)成為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍人物。因此，我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今天，其必然的趨勢(shì)將是規(guī)模化及集中化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要營(yíng)建特色品牌，不斷增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)品牌效益并拓寬市場(chǎng)，并且最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的終極目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

篇（6）

中圖分類(lèi)號(hào)：TL372 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

毋庸置疑，建筑是每一座城市文化積淀的載體。通過(guò)細(xì)細(xì)品味一座城市的建筑風(fēng)貌，可以從中探尋出他的過(guò)去、折射出當(dāng)下甚至遐想出他的未來(lái)。伴隨著城市化的推進(jìn)，市民對(duì)“文化”這個(gè)精神層面的追求與日俱增，文化地產(chǎn)可謂是應(yīng)運(yùn)而生。

1.文化地產(chǎn)的概念解析

1.1文化地產(chǎn)――文化與地產(chǎn)的“聯(lián)姻”

無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，都是市民集聚的“住所”或“場(chǎng)所”，而人都是其中的主體。我認(rèn)為文化地產(chǎn)是借助于“文化”這只隱形“手”推動(dòng)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，是主體在客體中親身體驗(yàn)生活并產(chǎn)生文化共鳴的一項(xiàng)過(guò)程化系統(tǒng)工程。

“文化”的內(nèi)涵最終是由人來(lái)感知和賦予的，任何形式的建筑形體缺少了“人”這一核心主體的參與，都注定是蒼白無(wú)力的。而正是由文化地產(chǎn)帶來(lái)了強(qiáng)聚集功能，才凸顯出建筑的靈動(dòng)。一般成功的文化地產(chǎn)項(xiàng)目，都是借力于“文化建筑”將具有共同文化品位追求的人聚在一起，反過(guò)來(lái)，“文化建筑”也因人氣旺而魅力四射。

1.2文化地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)模式

房地產(chǎn)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營(yíng)銷(xiāo)手段，“文化”大多

流于表，建筑與文化并未真正融合；而文化地產(chǎn)是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化來(lái)固化提升建筑價(jià)值，建筑是一種生活更是種文化。文化作為靈魂貫穿融入進(jìn)業(yè)主的生活體驗(yàn)中，包括從前期的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)；到一系列的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案和活動(dòng)；再到后期交房后的物業(yè)管理或運(yùn)營(yíng)管理。

2.合肥文化地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1金大地1912項(xiàng)目

合肥1912項(xiàng)目“借勢(shì)”成功填補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)街區(qū)的空白，成為合肥文化地產(chǎn)項(xiàng)目的代表――首個(gè)集聚型文化休閑主題街區(qū)，融地脈文化、建筑文化、社區(qū)文化于一體，項(xiàng)目處在成熟居住區(qū)之中，現(xiàn)為合肥較具人氣的區(qū)域。

2.1.1建筑特色+多元商業(yè)業(yè)態(tài)――靜態(tài)之容

1912商業(yè)街是安徽省唯一的徽派建筑與現(xiàn)代建筑有機(jī)組合的文化特色商業(yè)街區(qū)，商業(yè)街區(qū)有充滿現(xiàn)代化的兩座酒店，采用省內(nèi)唯一的全明客房設(shè)計(jì)。商業(yè)街最大的特色――從皖南地區(qū)搬運(yùn)過(guò)來(lái)的原裝古戲樓，在這里有戲曲表演和明星簽售會(huì)等。商業(yè)業(yè)態(tài)非常豐富，諸如電影院、餐飲街、酒吧街、酒店、黃梅戲院、SPA會(huì)館等集吃、喝、玩、樂(lè)、觀光功能為一體。

2.1.2本土文化+異域文化交融――動(dòng)態(tài)之姿

1912商業(yè)街區(qū)的成功之處不僅在于其現(xiàn)代化氣息的建筑、本土化特色的古戲臺(tái)及其多元化的休閑商業(yè)業(yè)態(tài)，更在于文化節(jié)等活動(dòng)的舉辦所帶來(lái)的不同文化間的交融。

2014年7月25日，首屆澳門(mén)文化節(jié)在合肥1912開(kāi)幕，受眾主要為18歲―35歲青年人群。屆時(shí)，澳門(mén)青年影像展和歷史文化展將長(zhǎng)期展出，音樂(lè)節(jié)和創(chuàng)意集市則持續(xù)半個(gè)月時(shí)間。澳門(mén)文化節(jié)與合肥本土音樂(lè)節(jié)――玩石音樂(lè)節(jié)合作同臺(tái)獻(xiàn)藝，給樂(lè)迷呈現(xiàn)一場(chǎng)兩地文化交融的搖滾盛典。近日，更有熊貓展上演，引來(lái)眾多孩子的玩耍，同時(shí)也借此喚起大家對(duì)稀有動(dòng)物的珍愛(ài)和保護(hù)。

總之，在這里，既有迎合年輕人口味、超強(qiáng)節(jié)奏感體驗(yàn)的各式酒吧，又有受眾廣泛的黃梅戲等雅俗共賞的演出和巡回演唱會(huì)，更有不同文化間的新奇與碰撞。正是各種活動(dòng)的上演，引發(fā)了公眾的熱情參與，才得以讓不同文化主題一次次地在這里互動(dòng)升華，從而帶給消費(fèi)者多樣的娛樂(lè)享受。

2.2合肥萬(wàn)達(dá)文化旅游城

萬(wàn)達(dá)文化旅游城位于合肥市濱湖新區(qū)巢湖岸邊，總投資超過(guò)300億，其中文化旅游投資190億元，該項(xiàng)目是將文化跟旅游相結(jié)合，是一個(gè)創(chuàng)新的文化旅游商業(yè)綜合的特大商業(yè)體。占地面積100公頃，規(guī)劃文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內(nèi)容，建成后可容納5萬(wàn)名游客，日接待量達(dá)10萬(wàn)人次。這里將建成一個(gè)迪斯尼升級(jí)版的600畝主題公園，其內(nèi)容和產(chǎn)品可以說(shuō)是國(guó)際一流，設(shè)備、技術(shù)等方面含有幾百項(xiàng)專(zhuān)利。另還有個(gè)室內(nèi)水上樂(lè)園可以四季嬉水，“一年365天，天天恒溫”；兩個(gè)電影科技館，每個(gè)投資1億美元，突破普通的電影科技館，里面是全新4D互動(dòng)新產(chǎn)品。

3、未來(lái)文化地產(chǎn)走向――養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式初探

預(yù)計(jì)到2015年，我國(guó)60歲以上老人約為2億，若按養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃格局90%居家-7%社區(qū)-3%機(jī)構(gòu)估算，整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大約有1700萬(wàn)人的市場(chǎng)缺口。國(guó)土資源部明確了養(yǎng)老用地性質(zhì)的政策，標(biāo)志著中國(guó)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為獨(dú)立業(yè)態(tài)，可見(jiàn)，養(yǎng)老（養(yǎng)生）文化地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿艽螅@會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大機(jī)遇，以下嘗試探索未來(lái)可能的發(fā)展模式：

3.1養(yǎng)老和教育聯(lián)姻的文化地產(chǎn)模式

隨著時(shí)代的發(fā)展傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式勢(shì)必會(huì)逐漸淡出市場(chǎng)，而基于文化共通性，養(yǎng)老和教育的聯(lián)姻也許會(huì)成為未來(lái)文化地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)之一。

隨著我國(guó)教育水平的提高，步入老年階層的人士對(duì)精神層面的追求會(huì)超過(guò)物質(zhì)生活層面的需求，尤其對(duì)剛退休下來(lái)的老年人，若有場(chǎng)所能讓他們發(fā)揮余熱，給各種需求的老年人提供相應(yīng)的空間和機(jī)會(huì)，讓他們重新體會(huì)到生活的價(jià)值和意義，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)就是最大的安慰。另一方面，對(duì)于當(dāng)下的年輕一代，他們經(jīng)歷的挫折太少，體會(huì)不出打拼地艱辛， 開(kāi)展“勵(lì)志人生”此類(lèi)的現(xiàn)身講座正好彌補(bǔ)了傳統(tǒng)教育所缺，這種文化地產(chǎn)模式為每代人文化的傳承搭建了良好的互動(dòng)平臺(tái)。在這個(gè)過(guò)程中，老年人一輩子的人生積淀成為感化和激勵(lì)年輕人的動(dòng)力，而老年群體又從年輕人身上看到生命延續(xù)的希望，找到了那個(gè)曾經(jīng)的自己。在這里，入住的教授可以指導(dǎo)學(xué)生論文；其他老人也可參加與年輕人的交流。

這種文化地產(chǎn)模式的起步階段可以嘗試以高職院校為依托，因這里有好的養(yǎng)老環(huán)境，好的教育資源，好的工作氛圍，再視地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模定是否開(kāi)辦老年人大學(xué)、規(guī)范化的培訓(xùn)交流及一系列老年化產(chǎn)業(yè)等，可實(shí)行會(huì)員制養(yǎng)老俱樂(lè)部或養(yǎng)老公寓（包括分時(shí)度假式），根據(jù)特長(zhǎng)和經(jīng)歷對(duì)入住人士安排合適崗位，但實(shí)力雄厚房企的投入和政府政策的扶持必不可少。

3.2養(yǎng)生文化村的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

嘗試借鑒臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村為大多中產(chǎn)階級(jí)打造一種新型養(yǎng)老模式。它的成功之處在于理念的新穎獨(dú)特――讓老人尊嚴(yán)地養(yǎng)老、幸福地延年。“老有所為”和“老有所養(yǎng)”同等重要，養(yǎng)生文化村并不只是單調(diào)地給老人提供被動(dòng)式的安養(yǎng)服務(wù)，而是要鼓勵(lì)老人們?nèi)シe極地經(jīng)營(yíng)退休后的生活。在這里，陪伴他們晚年的不是落寞的孤單和無(wú)力感，而是豐富多元的精神生活，煥發(fā)起老年人的“第二春”，最終實(shí)現(xiàn)“老扶老、老助老、老愉老”的設(shè)想。

此種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式打破傳統(tǒng)養(yǎng)老院的住院式生活，注重老年人的心理需求，豐富長(zhǎng)者的生活內(nèi)涵，開(kāi)設(shè)老年大學(xué)及老年人打工等項(xiàng)目，規(guī)劃豐富多彩的各種養(yǎng)生休閑生活，包括運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、藝文技藝、民俗活動(dòng)等節(jié)慶活動(dòng)，讓他們各顯所長(zhǎng)。這里不僅提供一流的養(yǎng)生環(huán)境，還可提供可種菜的菜地，老年人能夠更自由的親近自然，讓“早上爬山、下午種菜、晚上娛樂(lè)”成為養(yǎng)老生活的常態(tài)；同時(shí)開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，如長(zhǎng)者試住服務(wù)、旅游觀光、養(yǎng)生經(jīng)穴健康操、廣場(chǎng)舞排練；還可提供社團(tuán)資源讓老年人參與。

針對(duì)老年人對(duì)醫(yī)療的特殊需求，盡量提供高水準(zhǔn)的養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足老年生活的日常基本需求（如特約門(mén)診、養(yǎng)生處方等）和緊急需求（設(shè)立全天候監(jiān)控中心，每戶有緊急呼救中心）。給每個(gè)入住者制定專(zhuān)屬于個(gè)人的健康計(jì)劃，私人訂制跟蹤式的養(yǎng)生建議，定期舉辦專(zhuān)題健康講座并提供養(yǎng)生咨詢。老年人申請(qǐng)入住文化村前統(tǒng)一進(jìn)行體檢，有病者可住進(jìn)旁邊的護(hù)理之家。

4、小結(jié)

這里，談的不只是地產(chǎn)的載體形式――建筑，更多涉及的是場(chǎng)所這個(gè)概念，人氣的集聚更多源于喜好同，所謂志同則道合使，所以今后地產(chǎn)的發(fā)展方向應(yīng)更多關(guān)注于文化層面的共同元素和人文關(guān)懷，并考慮老年入住者的經(jīng)濟(jì)狀況和需求層面的差異性。

參考文獻(xiàn)：

篇（7）

傳統(tǒng)型便利店的選址多處于以住宅小區(qū)、學(xué)校或交通換乘地等人口密集、客流量大的地方，店鋪的營(yíng)業(yè)面積約在50－150m2，營(yíng)業(yè)時(shí)長(zhǎng)有日間型與24小時(shí)全天候型，其經(jīng)營(yíng)輻射圈半徑約500米，所涉及的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)多為餐飲及日常生活零用品，以即時(shí)消費(fèi)、小容量、應(yīng)急性為主，因此顧客的購(gòu)買(mǎi)傾向多為目的性購(gòu)買(mǎi)。在某種程度上彌補(bǔ)了消費(fèi)者對(duì)必需品的消費(fèi)空白。而在營(yíng)業(yè)模式上，其僅有不到150m2的營(yíng)業(yè)面積卻沿用了超市所具備的銷(xiāo)售方式與經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)。因?yàn)楸憷甑漠a(chǎn)生是在超級(jí)市場(chǎng)這類(lèi)零售業(yè)態(tài)發(fā)展至成熟階段應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物。甚至有相關(guān)人士預(yù)言在由超市所引領(lǐng)的“第一波消費(fèi)觀念革命”后便利店將帶來(lái)“第二波的消費(fèi)觀念革命”。

在如今，多采用連鎖經(jīng)營(yíng)模式的便利店在零售業(yè)業(yè)態(tài)中早已成為了具有規(guī)模效應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)力的主要業(yè)態(tài)。早在1993年時(shí)中國(guó)第一家便利店于上海誕生，時(shí)至今日已有近20年的時(shí)光。根據(jù)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，連鎖商業(yè)形態(tài)發(fā)展中的新星即是便利店。在2004年，我國(guó)前30名的連鎖企業(yè)之中，便利店?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)高達(dá)49.7％，遠(yuǎn)超于其他業(yè)態(tài)下的連鎖企業(yè)。可是同年的12月11日，國(guó)家做出決定，國(guó)內(nèi)的零售產(chǎn)業(yè)全面對(duì)外企開(kāi)放。在發(fā)現(xiàn)大陸市場(chǎng)的巨大潛力之后，外資零售業(yè)巨頭紛紛開(kāi)始在中國(guó)進(jìn)行全方位、多層次的戰(zhàn)略布局和迅速擴(kuò)張。從04年之后的兩年時(shí)間里，有近80％的世界前50的跨國(guó)零售巨頭在中國(guó)建立了自己的門(mén)店。時(shí)針指向2007年底，在研究主要針對(duì)的成都市，跨國(guó)企業(yè)已開(kāi)設(shè)了4家家樂(lè)福門(mén)店和2家沃爾瑪門(mén)店。與此同時(shí)，不甘落后的國(guó)內(nèi)零售業(yè)巨頭聯(lián)華、好又多等也紛紛進(jìn)行擴(kuò)張。國(guó)內(nèi)外大型零售企業(yè)的進(jìn)入從某種層面上給身處成都本土的中小零售企業(yè)尤其是小型便利店的生存發(fā)展帶來(lái)了巨大的壓力。

所以連鎖便利店在西部的發(fā)展勢(shì)頭并沒(méi)有像國(guó)內(nèi)零售業(yè)巨頭所在地區(qū)那么迅猛，前有跨國(guó)大型企業(yè)超市占先，后有國(guó)內(nèi)零售巨頭堵截，本地中型超市還占據(jù)幾處比較有利的地段，而理應(yīng)最貼近市民的“前沿陣地”便利店，在當(dāng)時(shí)卻沒(méi)有一家品牌連鎖店能與各大、中型超市呼應(yīng)，仍是形形的雜貨店、夫妻店唱著主角。但是，著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的政策地不斷推進(jìn)，連鎖“傳統(tǒng)型”便利店在西部開(kāi)始起步。

雖然成都地區(qū)的便利店起步較晚，但是其發(fā)展速度較快。成都紅旗連鎖有限公司、四川省互惠商業(yè)(集團(tuán))公司、WOW024小時(shí)便利店是成都便利店的主要代表。但是，成都地區(qū)便利店作為一種新興的零售業(yè)態(tài)，基本上還處于導(dǎo)入期，一些本土商業(yè)企業(yè)在成都便利店市場(chǎng)上進(jìn)行著艱難的探索。整體而言，成都便利店還處于發(fā)展的初級(jí)階段。

成都便利店現(xiàn)的狀具體分析

從宏觀層面上分析看來(lái)，首先地區(qū)購(gòu)買(mǎi)力水平與便利店發(fā)展程度密切相關(guān)，地區(qū)人均收入狀況與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定了該地區(qū)購(gòu)買(mǎi)力水平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示成都市城市居民人均GDP自2006年以來(lái)不斷增長(zhǎng)，在2011的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中成都市的人居GDP為48794元約7745美元，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)中有關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者人均GDP對(duì)便利店發(fā)展的影響，可知當(dāng)某一地區(qū)人均年收入達(dá)到1000美元時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)物傾向開(kāi)始追求個(gè)性化和便利化，人均GDP達(dá)到5000美元時(shí)，便利店的發(fā)展進(jìn)入了高速的成長(zhǎng)期，顧客的需求與便利店的形式開(kāi)始結(jié)合。綜上數(shù)據(jù)，連鎖性便利店在成都市的的發(fā)展有著良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

其次，隨著地產(chǎn)熱，大量的新建小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，屬于社區(qū)型不動(dòng)產(chǎn)的便利店理應(yīng)具有十分廣闊的前景。但事實(shí)上在傳統(tǒng)居民社區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的配套設(shè)施中，鮮有大型超市的身影，零售業(yè)態(tài)主要為面積狹小的老式雜貨鋪，營(yíng)業(yè)面積在50平方米至100平方米的便利店數(shù)量卻不多。而這些傳統(tǒng)的微型雜貨店業(yè)態(tài)落后，設(shè)施陳舊，行業(yè)特點(diǎn)混亂；銷(xiāo)售的產(chǎn)品品種少，檔次低，質(zhì)量差，衛(wèi)生條件差，增值服務(wù)幾乎沒(méi)有，其早已無(wú)法應(yīng)對(duì)消費(fèi)者日益高漲的消費(fèi)需求。另一方面，城市空間迅速延伸，舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高峰期，新興社區(qū)不斷涌現(xiàn)，但與之配套的社區(qū)商業(yè)卻發(fā)展非常緩慢。雖然新建小區(qū)的人口不斷遷入，但商業(yè)稀疏、商業(yè)配套匱乏，社區(qū)商業(yè)盲區(qū)凸顯，到處存在“地產(chǎn)造出來(lái)了，商卻沒(méi)了’’現(xiàn)象。由于當(dāng)前社區(qū)商業(yè)無(wú)法滿足居民日常生活消費(fèi)需求，居民不得不乘車(chē)到中心商業(yè)區(qū)購(gòu)物。由此種現(xiàn)象可見(jiàn)雖然地產(chǎn)的快速發(fā)展帶來(lái)了社區(qū)型不動(dòng)產(chǎn)便利店的商機(jī)，但是真正能做到便民利己，真正去把握商機(jī)的企業(yè)還不充分，需要改進(jìn)與提升之處還有很多。

最后，成都的某些便利商店仍采取自營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方式，并未加盟連鎖。可是根據(jù)實(shí)踐證明通過(guò)特許連鎖經(jīng)營(yíng)方式，能大大降低經(jīng)營(yíng)成本，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)外連鎖店企業(yè)多采用特許連鎖實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。但成都便利店有許多是自愿連鎖模式，總部與加盟商利益難以一致。因此，雖然各便利店零售商已認(rèn)識(shí)到特許連鎖的重要意義，但加盟店尚未獲得良好的發(fā)展。

總結(jié)如下：便利商店現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)宗旨還是集中在為顧客提供便捷周到的服務(wù)，營(yíng)銷(xiāo)核心是Get what you forget(買(mǎi)到你在超市忘記買(mǎi)的東西)。現(xiàn)在成都的便利商店發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)，但與成熟階段仍有不少距離，所以在自身定位方面，應(yīng)借助房地產(chǎn)業(yè)的“便車(chē)”將社區(qū)便利店做為成都地區(qū)便利店的主體模式。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，其是百姓日常綜合消費(fèi)的重要途徑，在未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中也會(huì)成為重要的元素。而擴(kuò)張方式上，應(yīng)采用連鎖經(jīng)營(yíng)模式，便利店在全世界的成功發(fā)展一條重要的經(jīng)驗(yàn)就是發(fā)展加盟連鎖店。連鎖之后會(huì)有助于奪取更多的市場(chǎng)份額。這樣也能使便利店企業(yè)以最小的進(jìn)行最快的擴(kuò)張，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)；便利店總部集中精力進(jìn)行便利店統(tǒng)一規(guī)劃和管理。

篇（8）

中圖分類(lèi)號(hào)：F250 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

物流園區(qū)是為了實(shí)現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運(yùn)作共同化，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地。共同的信息平臺(tái)、一體化結(jié)算和規(guī)模化集約化的運(yùn)作方式是物流園區(qū)的重要特征。物流園區(qū)將物流設(shè)施和不同的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)及參與者聚集起來(lái)，通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并達(dá)成其價(jià)值鏈上各參與主體的利益訴求，最終實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的整體價(jià)值。

1 物流園區(qū)價(jià)值鏈的組成要素

物流園區(qū)的建設(shè)是物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理及實(shí)現(xiàn)盈利的整體過(guò)程，也是物流園區(qū)的價(jià)值創(chuàng)造與實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。在這一過(guò)程中，物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)主體、運(yùn)營(yíng)管理方、物流園區(qū)的入駐企業(yè)、所有物流園區(qū)外的物流服務(wù)需求者（即物流客戶）以及政府均參與到物流園區(qū)的價(jià)值鏈運(yùn)作中，成為物流園區(qū)價(jià)值鏈的組成要素。

1.1 物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)主體。物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)主體是指具體負(fù)責(zé)物流園區(qū)土地征用與開(kāi)發(fā)，完成物流園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)交通、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的企業(yè)主體。物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)主體可以是一家企業(yè)，也可以由多家企業(yè)共同組成；可以是國(guó)有企業(yè)，也可以是私營(yíng)企業(yè)。

1.2 物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理方。物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理方是指物流園區(qū)建設(shè)完成，開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)后，具體負(fù)責(zé)物流園區(qū)日常管理工作，為入駐企業(yè)提供服務(wù)的企業(yè)。在實(shí)際運(yùn)作中，物流園區(qū)開(kāi)發(fā)主體往往自己從事物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理或者聘用第三方實(shí)施管理，即經(jīng)營(yíng)管理方是開(kāi)發(fā)主體或其聘用的第三方。由于其獲得利潤(rùn)的渠道一致，且都依靠物流園區(qū)的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)來(lái)獲取利潤(rùn)，因此，可以將開(kāi)發(fā)主體和經(jīng)營(yíng)管理方歸為一方。

1.3 物流園區(qū)的入駐企業(yè)。物流園區(qū)的入駐企業(yè)是指在物流園區(qū)開(kāi)發(fā)完成后進(jìn)駐物流園區(qū)的各類(lèi)企業(yè)，既包括物流企業(yè)，也包括工業(yè)企業(yè)和商貿(mào)企業(yè)等物流服務(wù)需求企業(yè)和后勤配套服務(wù)企業(yè)。其中，物流企業(yè)是物流園區(qū)的入駐主體。入駐園區(qū)的物流企業(yè)在物流園區(qū)內(nèi)自主經(jīng)營(yíng)，為其物流客戶提供服務(wù)，獲取收益；物流需求企業(yè)是指為本企業(yè)提供物流服務(wù)的企業(yè)，即自營(yíng)物流的企業(yè)；后勤配套服務(wù)企業(yè)指為物流園區(qū)提供后勤保障及相關(guān)配套服務(wù)的部門(mén)，如加油站、汽修、餐飲、金融服務(wù)等。物流園區(qū)的入駐企業(yè)是物流園區(qū)運(yùn)行和發(fā)揮各項(xiàng)功能的核心。

1.4 物流園區(qū)外的物流客戶。物流園區(qū)外的物流客戶是指沒(méi)有入駐物流園區(qū)的物流服務(wù)需求者，包括工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)等一切需要物流服務(wù)的主體。他們是否選擇物流園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)為其提供服務(wù)，直接決定著物流園區(qū)入駐企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)而決定物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)狀況。

1.5 政府。在物流園區(qū)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，政府主要發(fā)揮著宏觀規(guī)劃與管理作用。政府是物流園區(qū)開(kāi)發(fā)用地的提供者，也是物流園區(qū)項(xiàng)目的審批者。同時(shí)，工商、稅務(wù)、海關(guān)等政府相關(guān)職能部門(mén)直接為物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)主體、經(jīng)營(yíng)管理方以及入駐企業(yè)提供各種支持與服務(wù)。此外，政府通過(guò)出臺(tái)各種相關(guān)政策，為物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)提供了重要的政策環(huán)境。

2 物流園區(qū)價(jià)值創(chuàng)造主體的利益訴求

2.1 物流園區(qū)開(kāi)發(fā)主體的利益訴求。物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)主體所追求的價(jià)值包括兩個(gè)部分，一部分是物流園區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值，即物流園區(qū)的硬件設(shè)施設(shè)備進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)讓所獲得的收益；另一部分是物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，隨著物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物流服務(wù)及其他相關(guān)配套服務(wù)的一體化發(fā)展，物流園區(qū)開(kāi)發(fā)主體獲得的物流地產(chǎn)增值后入駐方的承租收益，即商業(yè)地產(chǎn)收益。盡管這類(lèi)收益與普通的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益有很大差別，但是，當(dāng)物流園區(qū)進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)之后，隨著相關(guān)企業(yè)的入駐和物流設(shè)施的日趨完善，其持續(xù)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益同樣非常可觀。

2.2 物流園區(qū)入駐企業(yè)的利益訴求。物流園區(qū)入駐企業(yè)的主體是物流企業(yè)。物流企業(yè)進(jìn)駐物流園區(qū)的目的主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)是通過(guò)物流園區(qū)聚集物流活動(dòng)的各種功能，尤其是統(tǒng)一的物流信息平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，獲取更多利潤(rùn)；另一類(lèi)是借助物流園區(qū)所提供的各種設(shè)施設(shè)備租賃與管理服務(wù)，最大限度地減少在擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模時(shí)所必須的物流基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的投資成本，以滿足降低成本的需求。因此，物流園區(qū)入駐企業(yè)的利益訴求，集中體現(xiàn)在物流園區(qū)為其提供物流設(shè)施設(shè)備的共享以及優(yōu)質(zhì)高效的物流管理服務(wù)，滿足其追求物流活動(dòng)價(jià)值最大化的要求。簡(jiǎn)單來(lái)講，物流園區(qū)的入駐企業(yè)追求的是物流經(jīng)營(yíng)價(jià)值。

2.3 物流園區(qū)外的物流客戶的利益訴求。物流園區(qū)外的物流客戶的利益訴求，主要是在物流園區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備支持及集約化、規(guī)模化的物流運(yùn)作下，物流園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)為其提供優(yōu)質(zhì)、高效、低成本的物流服務(wù)，滿足其低成本、高效率的物流業(yè)務(wù)外包的需求，即物流服務(wù)價(jià)值。

2.4 政府的利益訴求。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，其利益訴求包括兩個(gè)方面：一方面是經(jīng)濟(jì)利益。由于物流園區(qū)的土地一般為政府所有，因此，土地出讓收益是政府規(guī)劃物流園區(qū)所能夠獲得的直接經(jīng)濟(jì)利益。另一方面是社會(huì)效益。物流園區(qū)的建設(shè)能夠?qū)⒈镜貐^(qū)分散的物流企業(yè)和物流要素聚集起來(lái)，進(jìn)行合理的規(guī)劃和布局，不僅提高了物流運(yùn)作的集約化水平，促進(jìn)本地物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，更帶來(lái)了城市交通的改善和城市功能布局的合理化；此外，物流園區(qū)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)能夠創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，增加政府財(cái)政收入，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改善和發(fā)展質(zhì)量的提升，這些都是物流園區(qū)建設(shè)的社會(huì)效益。這種社會(huì)效益最終反饋到社會(huì)環(huán)境的改善、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升和政府財(cái)政收入的增加上，就成為政府的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，也是政府支持規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)的利益訴求的核心。

3 物流園區(qū)價(jià)值創(chuàng)造驅(qū)動(dòng)機(jī)制的形成

基于物流園區(qū)內(nèi)外各利益相關(guān)者的不同的利益訴求，其相互之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作共同構(gòu)成了物流園區(qū)的價(jià)值創(chuàng)造機(jī)制。具體來(lái)講，首先，物流園區(qū)外的物流客戶需要園區(qū)內(nèi)的入駐企業(yè)為其提供物流服務(wù)，二者之間的業(yè)務(wù)關(guān)系是物流園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)的盈利保障；其次，物流園區(qū)內(nèi)的入駐企業(yè)依賴(lài)物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理者來(lái)為其提供物流硬件設(shè)施和配套服務(wù)，這是物流園區(qū)入駐企業(yè)向客戶提供物流服務(wù)的基礎(chǔ)，而二者之間的業(yè)務(wù)關(guān)系也是物流園區(qū)開(kāi)發(fā)主體和運(yùn)營(yíng)管理方的利潤(rùn)來(lái)源；再次，物流園區(qū)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)及其帶動(dòng)效應(yīng)所創(chuàng)造的社會(huì)價(jià)值，是政府利益的著眼點(diǎn)。因此，物流園區(qū)的價(jià)值創(chuàng)造機(jī)制由以上三層價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)來(lái)驅(qū)動(dòng)，這三層價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)是在兩個(gè)主要過(guò)程中完成的，即物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)過(guò)程和運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程。物流園區(qū)的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)以物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)以物流企業(yè)為主體的入駐方的聚集，體現(xiàn)了物流園區(qū)的地產(chǎn)價(jià)值和物流服務(wù)價(jià)值的雙重特征。所以，物流園區(qū)的價(jià)值驅(qū)動(dòng)機(jī)制是在物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)價(jià)值與物流經(jīng)營(yíng)價(jià)值整合的基礎(chǔ)上，受到政府等相關(guān)利益主體的約束與補(bǔ)充所形成的復(fù)雜的價(jià)值系統(tǒng)。因此，物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)要立足于為物流企業(yè)和物流服務(wù)需求方服務(wù)的特點(diǎn)，從價(jià)值鏈的角度實(shí)現(xiàn)各參與主體利益訴求。

4 促進(jìn)物流園區(qū)價(jià)值驅(qū)動(dòng)機(jī)制良性運(yùn)轉(zhuǎn)的對(duì)策

4.1 以項(xiàng)目策劃為重點(diǎn)，進(jìn)行物流園區(qū)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)。在物流園區(qū)規(guī)劃開(kāi)發(fā)階段，合理而周密的項(xiàng)目策劃是保證其未來(lái)價(jià)值得以順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，在開(kāi)發(fā)建設(shè)物流園區(qū)之前，必須進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)本地區(qū)物流市場(chǎng)的需求狀況，明確物流園區(qū)的服務(wù)范圍和目標(biāo)客戶；同時(shí)，科學(xué)地進(jìn)行物流園區(qū)的定位，重點(diǎn)是物流園區(qū)的功能定位。在此基礎(chǔ)上，形成物流園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的可行性分析報(bào)告，并以此為依據(jù)，制定未來(lái)物流園區(qū)建設(shè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案。

4.2 以招商和品牌打造為重點(diǎn)，開(kāi)展物流園區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)推廣。物流園區(qū)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)后，進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)推廣階段，這一階段一直伴隨著物流園區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到建成投入運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，其主要工作是吸引物流企業(yè)入駐，即招商。前期，在物流園區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，針對(duì)物流企業(yè)應(yīng)當(dāng)大力開(kāi)展宣傳推廣，讓其充分了解物流園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展前景和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，激發(fā)物流企業(yè)進(jìn)駐物流園區(qū)的欲望，并與之簽訂進(jìn)駐意向書(shū)。這一過(guò)程中，物流園區(qū)可以針對(duì)物流企業(yè)的特殊需求，為其提供專(zhuān)業(yè)化的設(shè)施和設(shè)備，從而增強(qiáng)物流園區(qū)對(duì)物流企業(yè)的吸引力。中期，在物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)初期，除了繼續(xù)招商并提高入住率外，還要做好物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理工作，建設(shè)物流園區(qū)統(tǒng)一的資源調(diào)度中心、統(tǒng)一的結(jié)算中心和統(tǒng)一的客戶服務(wù)管理中心，為入駐企業(yè)提供一體化的物流管理服務(wù)，以真正實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)入駐企業(yè)之間的相互合作，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)資源的整合。后期，物流園區(qū)由建成運(yùn)營(yíng)初期進(jìn)入持續(xù)經(jīng)營(yíng)階段，此時(shí)的營(yíng)銷(xiāo)推廣的重點(diǎn)是物流園區(qū)的品牌塑造與提升。物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理方應(yīng)當(dāng)高度重視管理服務(wù)能力的構(gòu)建，重點(diǎn)打造運(yùn)營(yíng)管理方和入駐企業(yè)、入駐企業(yè)之間的緊密合作關(guān)系，在提高入駐企業(yè)滿意度的同時(shí)，增強(qiáng)入駐企業(yè)對(duì)物流園區(qū)的依賴(lài)程度，形成穩(wěn)定的客戶資源。

4.3 以創(chuàng)新服務(wù)領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)，加強(qiáng)物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)中的價(jià)值管理。物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理是物流園區(qū)最為重要的價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)。物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，運(yùn)營(yíng)指物流園區(qū)的服務(wù)活動(dòng)，如倉(cāng)儲(chǔ)、配送等；管理主要指物流園區(qū)的其他輔活動(dòng)，如安保、物業(yè)管理等。其中，物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)是物流園區(qū)核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要途徑，除了傳統(tǒng)的倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送等業(yè)務(wù)功能外，物流園區(qū)還應(yīng)當(dāng)構(gòu)建起加工、交易、轉(zhuǎn)運(yùn)、海關(guān)報(bào)關(guān)以及金融物流、代采代售、信息等增值，積極嘗試拓展服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。包括基于產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)的服務(wù)創(chuàng)新，如推動(dòng)物流與商貿(mào)、物流與制造業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展；基于產(chǎn)業(yè)融合的服務(wù)創(chuàng)新，包括物流與金融、物流與電子商務(wù)的服務(wù)融合；基于多式聯(lián)運(yùn)的服務(wù)創(chuàng)新，如保稅物流、口岸物流、國(guó)際物流的拓展服務(wù)等。以新興業(yè)態(tài)帶動(dòng)物流園區(qū)功能升級(jí)和服務(wù)提升，為物流園區(qū)的各利益相關(guān)者帶來(lái)更大的價(jià)值和回報(bào)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 倪明明. 基于價(jià)值鏈管理的物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式研究[D]. 鎮(zhèn)江：江蘇科技大學(xué)（碩士論文），2011.

篇（9）

中圖分類(lèi)號(hào): D412.67 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1項(xiàng)目概況

城西A廣場(chǎng)由浙江省B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司[ 浙江省B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司始建于1998年，是由浙江省C局投資設(shè)立的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，公司已建和在建了近160萬(wàn)方經(jīng)濟(jì)適用房、商品房以及政府工程項(xiàng)目，具備國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

]開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目地塊位于杭州市西湖區(qū)，東鄰政苑小區(qū)，西沿古墩路，北沿萍水西路，南臨西湖區(qū)某小學(xué)，與規(guī)劃地鐵出口（2、5號(hào)線）相接。項(xiàng)目共分南北兩個(gè)區(qū)塊，北區(qū)由A、B兩座富有動(dòng)感的猶如一對(duì)展翅欲飛的蝴蝶狀板樓組成，一至四層為配套商業(yè)用房，四層以上為精裝修小戶，南區(qū)由C、D兩座東西板樓組成，其中C座由二層裙房商業(yè)和商務(wù)辦公用房組成，D座為配套社區(qū)醫(yī)院。其中北區(qū)A、B地下室為三層，南區(qū)C、D地下設(shè)置一層。建成后的城西A廣場(chǎng)將成為杭州大城西，集商鋪、寫(xiě)字樓、精裝小戶型為一體的大型商業(yè)綜合體。

城西A廣場(chǎng)項(xiàng)目總規(guī)劃用地25096平方米，容積率不高于4.99，總建筑面積11.5萬(wàn)平方米，其中地上面積8.4萬(wàn)平方米，地下面積3.1萬(wàn)平方米。建筑形式主要為高層，部分為酒店式精裝公寓，其它為毛坯。

2 項(xiàng)目總投資估算

2.1 地塊基本資料

項(xiàng)目地塊面積25096（m2），容積率4.99，建筑占地面積6689.3（m2），建筑面積115919（m2）。

2.2 建設(shè)進(jìn)度

項(xiàng)目建設(shè)兩年半，具體時(shí)間2009.12—2012.2

2.3 項(xiàng)目投資分析

商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目投資根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的定位和建設(shè)等級(jí)，對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的投資包含土地成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金等）。

土地于2008年通過(guò)劃撥手段取得，土地總成本40006.79萬(wàn)元，其中包含征地費(fèi)用1130萬(wàn)元，拆遷安置費(fèi)用和規(guī)劃為部分當(dāng)?shù)卣慕叹C合用房的異地調(diào)換費(fèi)38876.79萬(wàn)元。詳見(jiàn)表2.3。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總成本為62982.39萬(wàn)元。

表2.3 成本分析表

序號(hào) 科目 計(jì)算式 單價(jià)（元） 總價(jià)（萬(wàn)元）

1 土地使用權(quán)取得費(fèi) 115919×97.5 97.5 1130

2 拆遷安置費(fèi)用等 115919×3353.8 3353.8 38876.79

3 前期工程費(fèi) 115919×27.6 27.6 319.6

4 規(guī)費(fèi) 115919×22.1 22.1 256

5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 115919×25.9 25.9 300

6 建安工程費(fèi) 115919×1647.7 1647.7 19100

7 裝修部分費(fèi)用 115919×207.0 207.0 2400

8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 115919×25.9 25.9 300

9 管理費(fèi)用 115919×25.9 25.9 300

小計(jì) 115919×5433.3 5433.3 62982.39

10 銷(xiāo)售稅金及附加 115919×439.3 439.3 5092

11 所得稅 115919×968.1 968.1 11222

12 合計(jì) 115919×6840.6 6840.6 79295.91

3 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)測(cè)算

3.1銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售進(jìn)度

項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入主要來(lái)源于三部分的銷(xiāo)售額，分別為商鋪、酒店式公寓、綜合物業(yè)（寫(xiě)字樓）及汽車(chē)車(chē)位。按照周邊類(lèi)似物業(yè)的平均售價(jià)水平，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，依據(jù)保守原則，四類(lèi)物業(yè)形態(tài)均價(jià)分別定為1.5萬(wàn)/平方米，8800元/平方米、7000元/平方米和5萬(wàn)/個(gè)，預(yù)計(jì)總收入為89327.8萬(wàn)元。

根據(jù)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售期確定為18個(gè)月。在銷(xiāo)售進(jìn)度確定上，考慮開(kāi)盤(pán)和交房前期為強(qiáng)檔期，也為了測(cè)算簡(jiǎn)便，將銷(xiāo)售期分為了三個(gè)階段。

第一階段2009.9—2009.12，預(yù)熱期，開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，完成銷(xiāo)售量的25%，銷(xiāo)售金額22331.95萬(wàn)元；

第二階段2010.1—2010.5，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，完成銷(xiāo)售量的35%，31264.73萬(wàn)元；

第三階段2010.6—2010.12，公開(kāi)發(fā)售，完成銷(xiāo)售量的40%，銷(xiāo)售金額35731.12萬(wàn)元。

3.2項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算

表3.1項(xiàng)目利潤(rùn)分析表

項(xiàng)目 銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元） 總成本（萬(wàn)元） 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）

項(xiàng)目總體 89327.8 62982 26345.80 10031.89

4 現(xiàn)金流量分析及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

4.1項(xiàng)目現(xiàn)金流量表

表4.1 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 年份 經(jīng)營(yíng)期

項(xiàng)目 2008 2009 2010 2011 2012

1 現(xiàn)金流入 0 22332 66996 0 0

1.1 經(jīng)營(yíng)收入 0 22332 66996 0 0

2 現(xiàn)金流出 10234 15799 39863 13200 200

2.1 總成本費(fèi)用 10234 12349 27000 13200 200

2.2 銷(xiāo)售稅金及附加 0 1273 3819 0 0

2.3 所得稅 0 2178 9044 0 0

3 凈現(xiàn)金流量(1-2) -10234 6533 27133 -13200 -200

4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 -10234 -3701 23432 10232 10032

從上表可以看出：

（1）2008年項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)期開(kāi)始，現(xiàn)金流表現(xiàn)為流出，直至2009因項(xiàng)目銷(xiāo)售的開(kāi)展始有現(xiàn)金流入，至此項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流出10234萬(wàn)元，即項(xiàng)目資金儲(chǔ)備須在1.0億元左右；

（2）累計(jì)凈現(xiàn)金流2008、2009年一直為負(fù)，直至2010年開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)檎担f(shuō)明項(xiàng)目從此時(shí)開(kāi)始盈利。

（3）項(xiàng)目周期總累計(jì)現(xiàn)金流10032萬(wàn)元，說(shuō)明至項(xiàng)目周期結(jié)束公司最終能獲得10032萬(wàn)元的現(xiàn)金流入。

4.2項(xiàng)目綜合收支表

表4.2 項(xiàng)目綜合收支表

項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)元）

1.現(xiàn)金流入 89327.80

2.經(jīng)營(yíng)收入 89327.80

3.現(xiàn)金流出 79296

4.總成本費(fèi)用 62982

5.銷(xiāo)售稅金及附加 5092

6.所得稅 11222

7.合計(jì) 10032

通過(guò)項(xiàng)目綜合收支表，可以看出不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，該項(xiàng)目可以獲得10032的稅后凈利潤(rùn)。

4.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

表4.3 項(xiàng)目投資收益分析

序號(hào) 項(xiàng)目 金額

1 單位面積成本投入（元） 5433.3

2 總成本投入（萬(wàn)元） 62982

3 銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元） 89327.8

4 （增值）稅前毛利潤(rùn)（萬(wàn)元） 26345.4

5 （增值）稅前投資利潤(rùn)率（%） 41.83%

6 （所得）稅前毛利潤(rùn)（萬(wàn)元） 21253.7

7 （所得）稅前投資利潤(rùn)率（%） 33.75%

8 稅后毛利潤(rùn)（萬(wàn)元） 10031.89

9 稅后投資利潤(rùn)率（%） 15.93%

10 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 6234.54

11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%） 73%

內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目投資實(shí)際渴望達(dá)到的報(bào)酬率，即能使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個(gè)折現(xiàn)的相對(duì)量正指標(biāo)，即在進(jìn)行長(zhǎng)期投資決策分析時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇內(nèi)部收益率大的項(xiàng)目。一般項(xiàng)目的內(nèi)部收益率指標(biāo)都集中在15%—25%之間，通過(guò)測(cè)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高達(dá)73%，財(cái)務(wù)狀況非常理想。

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）是一項(xiàng)投資所產(chǎn)生的未來(lái)現(xiàn)金流的折現(xiàn)值與項(xiàng)目投資成本之間的差值，等于按實(shí)現(xiàn)規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率i將項(xiàng)目計(jì)算器內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值減去項(xiàng)目投資成本。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以接受考慮的。本項(xiàng)目以15%的基礎(chǔ)利率折算，凈現(xiàn)值為6234.54.大于零，表示項(xiàng)目可行。

稅后投資利潤(rùn)率等于稅后利潤(rùn)除以項(xiàng)目總投資，本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率達(dá)到15.93%，經(jīng)濟(jì)效益可觀，因此項(xiàng)目可行。

經(jīng)過(guò)上述各動(dòng)靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)的檢驗(yàn)表明，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)前景較佳。

5 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(diǎn)，判斷投資方案對(duì)不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。盈虧平衡點(diǎn)越低，說(shuō)明項(xiàng)目盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項(xiàng)目有較大的抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能力。因?yàn)橛澠胶夥治鍪欠治霎a(chǎn)量（銷(xiāo)量）、成本與利潤(rùn)的關(guān)系，所以稱(chēng)量本利分析。

BEP=開(kāi)發(fā)總成本/（銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售稅金及附加）×100%

=62982/(89327.80-15123.3) ×100%

=84.87%

即表示當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)84.87%時(shí)，項(xiàng)目能夠盈利。

圖5.1 盈虧分析圖

6 敏感性分析

敏感性分析是指從定量分析的角度研究有關(guān)因素發(fā)生某中變化對(duì)某一個(gè)或一組關(guān)鍵指標(biāo)影響程度的一種不確定分析技術(shù)。其實(shí)質(zhì)是通過(guò)逐一改變相關(guān)變量數(shù)值的方法來(lái)解釋關(guān)鍵指標(biāo)受這些因素變動(dòng)影響大小的規(guī)律。

本文采用了雙因素敏感分析方法，設(shè)定項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入與總成本為敏感因子，選取了稅后投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率三個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算了銷(xiāo)售總收入（減少10%，原狀態(tài)，增加10%、15%、20%）與對(duì)應(yīng)的總成本（減少5%、10%、15%，原狀態(tài)，增加5%、10%、15%）不同狀態(tài)下三類(lèi)財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化（見(jiàn)表6-1）。

通過(guò)計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)：

三類(lèi)財(cái)務(wù)指標(biāo)隨著銷(xiāo)售總收入的增加，總成本的減少變得更加良好；

當(dāng)總成本減少15%，銷(xiāo)售總收入增加20%，稅后投資利潤(rùn)率達(dá)57.23%，內(nèi)部收益率達(dá)175.65%，財(cái)務(wù)狀況非常良好；

當(dāng)銷(xiāo)售收入減少10%時(shí)，三類(lèi)指標(biāo)隨著總成本的增加而減少，直至總成本增加10%時(shí)，三個(gè)值由正轉(zhuǎn)負(fù)，表示項(xiàng)目不可行；

銷(xiāo)售總收入與總成本在相同幅度的變化下，三類(lèi)指標(biāo)對(duì)總成本的變化更為敏感，變化幅度更大，因此應(yīng)該更重視在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)總成本的控制。

銷(xiāo)售總收入減少10% 銷(xiāo)售總收入（89327.8） 銷(xiāo)售總收入增加10% 銷(xiāo)售總收入增加15% 銷(xiāo)售總收入增加20%

稅后投資利潤(rùn)率（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%） 稅后投資利潤(rùn)率（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%） 稅后投資利潤(rùn)率（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%） 稅后投資利潤(rùn)率（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%） 稅后投資利潤(rùn)率（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）

總成本減少15% 21.83% 7453.86 90.54% 33.63% 11763.63 121.28% 45.43% 16073.40 149.31% 51.33% 18228.28 162.65% 57.23% 20383.17 175.65%

總成本減少10% 15.93% 5610.67 73.44% 27.07% 9920.45 104.64% 38.22% 14230.22 132.43% 43.79% 16385.10 145.53% 49.36% 18539.99 158.25%

總成本減少5% 10.65% 3767.49 56.40% 21.21% 8077.26 88.81% 31.77% 12387.03 116.65% 37.04% 14541.92 129.61% 42.32% 16696.81 142.13%

總成本（62982） 5.9% 1924.77 38% 15.93% 6234.54 73% 25.96% 10544.31 102% 30.97% 12699.20 115% 35.99% 14854.08 127%

總成本增加5% 1.60% 81.13 16.27% 11.15% 4390.90 58% 20.70% 8700.67 87.40% 25.48% 10855.56 100.45% 30.26% 13010.44 112.84%

總成本增加10% -2.31% -1762.05 — 6.81% 2547.72 42.18% 15.93% 6857.49 73.44% 20.49% 9012.38 86.79% 25.05% 11167.26 99.29%

總成本增加15% -5.88% -3605.23 — 2.84% 704.54 23.89% 11.57% 5014.31 59.53% 15.93% 7169.19 73.44% 20.29% 9324.08 86.22%

表6-1敏感性分析

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篇（10）

現(xiàn)今，基于BIM（建筑信息化模型）的現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)運(yùn)而生，BIM（建筑信息化模型）的超高精度數(shù)據(jù)分析和三維空間定位將成為解決運(yùn)營(yíng)問(wèn)題的有力武器。BIM（建筑信息化模型）所帶來(lái)的不僅僅是運(yùn)營(yíng)各個(gè)階段的管理工作，更使整個(gè)運(yùn)營(yíng)具有可控性，BIM（建筑信息化模型）模型將是業(yè)主今后解決運(yùn)營(yíng)中所有問(wèn)題的核心技術(shù)，起到至關(guān)重要的作用。

BIM的概念

美國(guó)國(guó)家BIM標(biāo)準(zhǔn)定義下的BIM為一個(gè)設(shè)施（建設(shè)工程項(xiàng)目）物理和功能特性的數(shù)字化表達(dá)；一個(gè)共享的知識(shí)資源，一個(gè)分享有關(guān)這個(gè)設(shè)施的信息，并為該設(shè)施從概念到拆除的全壽命周期中的所有決策提供可靠依據(jù)的過(guò)程。從這個(gè)定義來(lái)看，BIM的理念同現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的理念不謀而合，都在于整合，它們既在橫向整合各種與建筑設(shè)施相關(guān)的專(zhuān)業(yè)和供應(yīng)商，又在縱向進(jìn)行全生命周期跨度的整合，可見(jiàn)在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用BIM理念和技術(shù)將能夠?yàn)闃I(yè)主帶來(lái)更高的建筑績(jī)效，同時(shí)將BIM模型應(yīng)用于商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理也是BIM的最終目標(biāo)和國(guó)內(nèi)外研究BIM的團(tuán)隊(duì)推動(dòng)BIM發(fā)展的最后進(jìn)程，未來(lái)，BIM模型以其所擁有的豐富信息還將在運(yùn)營(yíng)階段為使用者帶來(lái)不可估量的巨大效益。

BIM在國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)工程建設(shè)行業(yè)從2003年開(kāi)始引進(jìn)BIM技術(shù)后，相繼“十五”、“十一五”科技攻關(guān)計(jì)劃都開(kāi)始注重BIM在我國(guó)的發(fā)展，大型的設(shè)計(jì)院、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、政府及行業(yè)協(xié)會(huì)等都積極響應(yīng)并協(xié)同在不同項(xiàng)目的不同程度上使用BIM技術(shù)，如上海中心大廈、銀川火車(chē)站、中央音樂(lè)學(xué)院音樂(lè)廳等典型項(xiàng)目。雖然BIM近幾年在我國(guó)有了顯著發(fā)展，但從項(xiàng)目中BIM應(yīng)用的階段來(lái)看，還普遍處在設(shè)計(jì)和施工階段，應(yīng)用到商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段的案例甚少。BIM在商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段的應(yīng)用還未被廣泛挖掘，這和運(yùn)營(yíng)相關(guān)的BIM軟件開(kāi)發(fā)有很大的關(guān)系，BIM的發(fā)展離不開(kāi)軟件的支持，現(xiàn)今，我國(guó)主要的BIM軟件還在以引用國(guó)外研發(fā)的軟件為基礎(chǔ)，自主研發(fā)的BIM軟件主要是魯班、天正等研發(fā)的在設(shè)計(jì)和造價(jià)方面的軟件，在運(yùn)營(yíng)方面的軟件研發(fā)還處在原點(diǎn)。

目前，我國(guó)引用了一些國(guó)外的運(yùn)營(yíng)軟件進(jìn)行初級(jí)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理工作，實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)階段的BIM軟件與其它階段的軟件交互性極差，造成BIM技術(shù)在運(yùn)營(yíng)階段未得到充分應(yīng)用，同時(shí)使得運(yùn)營(yíng)階段在商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期內(nèi)處于孤立狀態(tài)。為深化BIM技術(shù)在我國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的應(yīng)用，2012年5月24日，同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院主辦了2012工程建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理行業(yè)BIM的應(yīng)用論壇，致力于同歐美各國(guó)建立以BIM為核心的物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算等先進(jìn)科技的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理技術(shù)的研究，為以BIM為核心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理在國(guó)內(nèi)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理的弊端

現(xiàn)今，在開(kāi)發(fā)商狂熱追求商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的高利潤(rùn)下，運(yùn)營(yíng)階段作為商業(yè)項(xiàng)目投資回收和盈利的主要階段，節(jié)約成本，降低風(fēng)險(xiǎn)，提升效率，達(dá)到穩(wěn)定有效的運(yùn)營(yíng)管理成為業(yè)主們首要追求的目標(biāo)。顯然，傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)今信息引領(lǐng)時(shí)代的浪潮，滿足不了各大商戶和消費(fèi)群體不斷更新?lián)Q代的營(yíng)銷(xiāo)模式和快節(jié)奏生活方式，更不能提供對(duì)進(jìn)行大型設(shè)施項(xiàng)目中大量流動(dòng)人群的安全保證，可見(jiàn)日后傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理技術(shù)實(shí)現(xiàn)不了業(yè)主們的愿望，還將給業(yè)主們帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理的弊端主要體現(xiàn)在成本大、缺乏主動(dòng)性和應(yīng)變性及總控性差等三個(gè)方面。

（一）勞動(dòng)力成本和能源消耗的成本大

傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理是在對(duì)人的管理的基礎(chǔ)上，建立運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是商業(yè)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，它要求業(yè)務(wù)人員具有全方位的素質(zhì)和能力，從而做到信息最快捷的傳送和問(wèn)題最有效的解決，但在這個(gè)快速擴(kuò)張的市場(chǎng)中，人才的培養(yǎng)和流失就存在著很大的問(wèn)題，特別是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的核心人物的選擇和提拔上，想要盡快地回收資金在短時(shí)間內(nèi)完成人員的培養(yǎng)和任用幾乎是不可能，并且隨著物價(jià)指數(shù)的上漲，勞動(dòng)力成本的不斷增加，已經(jīng)給業(yè)主帶來(lái)了相當(dāng)大的資金壓力，由此得出傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理造成了勞動(dòng)力成本大幅度的增加。

傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理中的能源耗費(fèi)量大也造成了運(yùn)營(yíng)成本的增加。應(yīng)用傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理技術(shù)很難得到比較準(zhǔn)確的建筑能耗統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和確切的設(shè)備耗能量，致使運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在制定節(jié)能減排目標(biāo)和相關(guān)工作計(jì)劃時(shí)，缺乏有效的建筑能耗數(shù)據(jù)依據(jù)，從而使運(yùn)營(yíng)成本不斷增加。

（二）運(yùn)營(yíng)管理缺乏主動(dòng)性和應(yīng)變性

傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理總處在被動(dòng)狀態(tài)上，對(duì)于將要發(fā)生的隱患缺少預(yù)見(jiàn)性，突發(fā)事件缺少快速的應(yīng)變性。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及供暖系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、排水系統(tǒng)，消防系統(tǒng)、運(yùn)輸通訊系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等大量的系統(tǒng)需要管理和維護(hù)，這里包含了大量的管道和管線，如果沒(méi)有及時(shí)地進(jìn)行維修與保養(yǎng)將造成相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)損失，如：水管破裂找不到最近的閥門(mén)，電梯沒(méi)有定期更換部件造成墜落，發(fā)生火災(zāi)疏散不及時(shí)造成人員傷亡等。這樣業(yè)主總處在被動(dòng)面，問(wèn)題出現(xiàn)了才慌亂解決的傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理模式，造成的不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的損失，更是消費(fèi)者對(duì)業(yè)主在品質(zhì)上的不信任、信譽(yù)上的不保障，這些損失往往是很難挽回的。

（三）總部對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的控制性差

隨著商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)的蓬勃發(fā)展，來(lái)自全國(guó)各地的各個(gè)項(xiàng)目信息繁雜，不斷地增加了總部的管理壓力。傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，管理人員定期的整理項(xiàng)目信息，并以報(bào)表、圖形、文本等形式把運(yùn)營(yíng)信息傳達(dá)給總部，再等待總部各方面的決策。信息以這種方式傳遞，促使總部不能及時(shí)地了解項(xiàng)目最新的運(yùn)營(yíng)信息，不能給予總部最快捷的決策支持，不能發(fā)揮總部管控的最大效力，更使得總部不能對(duì)各個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行實(shí)時(shí)控制。

無(wú)疑這種傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理耗費(fèi)了大量的人力、財(cái)力和物力，增加了運(yùn)營(yíng)的成本，卻沒(méi)有提升產(chǎn)業(yè)品牌和形象，沒(méi)有增加項(xiàng)目利潤(rùn)，更沒(méi)有發(fā)揮運(yùn)營(yíng)管理的最大效力。

基于BIM的運(yùn)營(yíng)技術(shù)價(jià)值和應(yīng)用

BIM有效地整合了規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工管理階段的關(guān)聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，完全無(wú)誤地將其導(dǎo)入了運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)庫(kù)，再結(jié)合相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，使商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理更具有應(yīng)變性和可控性。BIM在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中的主要應(yīng)用如圖1所示：設(shè)備的運(yùn)行和管控、建筑的能耗監(jiān)測(cè)和管控、安保和應(yīng)急疏散管理及數(shù)據(jù)分析和資料整合等。

（一）設(shè)備的運(yùn)行和管控

BIM的三維可視化模型，可以幫助業(yè)主輕松地查詢、搜索、定位到其所需的設(shè)備，并且直觀地了解到設(shè)備的全部信息，這里的信息不僅僅是傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理下二維平面中的長(zhǎng)寬高，非幾何信息也可以清晰表達(dá)，如：設(shè)備的型號(hào)、生產(chǎn)日期、使用年限、采購(gòu)人員等。BIM模型不僅提供了完整的設(shè)備信息，可視化下的設(shè)備定位，將能夠把設(shè)備定位在一個(gè)點(diǎn)上，使精準(zhǔn)的設(shè)備安拆與維修變得簡(jiǎn)單。通過(guò)BIM和相關(guān)運(yùn)營(yíng)技術(shù)的結(jié)合，可以便捷快速地進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行檢查、維護(hù)和控制，同時(shí)系統(tǒng)使設(shè)備擬人化，具有感知功能，室內(nèi)外溫差，室內(nèi)有毒氣體的含量等達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，設(shè)備會(huì)自動(dòng)對(duì)管控中心發(fā)出警報(bào)。BIM技術(shù)下的運(yùn)營(yíng)管理使設(shè)備更智能化、更具生命力，這不僅加強(qiáng)了業(yè)主對(duì)設(shè)備的管理效率，還大大降低了應(yīng)查詢、定位、檢查設(shè)備的信息等所造成的勞動(dòng)力成本。

（二）建筑的能耗監(jiān)測(cè)和管控

中國(guó)的建筑使用能耗占全社會(huì)總能耗約28%，其中商業(yè)項(xiàng)目的能耗更是驚人。基于BIM的運(yùn)營(yíng)能耗管理可以大大減少能耗，緩解上述問(wèn)題。BIM可以全面了解建筑能耗水平，積累建筑物內(nèi)所有設(shè)備用能的相關(guān)數(shù)據(jù)，并進(jìn)行能耗分析和建筑運(yùn)行的節(jié)能優(yōu)化，從而促使建筑在平穩(wěn)運(yùn)行時(shí)達(dá)到能耗最小。BIM還通過(guò)與物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算等相關(guān)技術(shù)的結(jié)合，將傳感器與控制器連接起來(lái)，對(duì)建筑物能耗進(jìn)行診斷和分析，當(dāng)形成數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告后可自動(dòng)管控室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等所有用能系統(tǒng)，它所提供的實(shí)時(shí)能耗查詢、能耗排名、能耗結(jié)構(gòu)分析和遠(yuǎn)程控制服務(wù)，使業(yè)主對(duì)建筑物達(dá)到最智能化的節(jié)能管理，擺脫傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理下由建筑能耗大引起的成本增加。

（三）安保和應(yīng)急疏散管理

在商業(yè)項(xiàng)目中，提供商業(yè)人群的安全保障是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的基本前提。BIM技術(shù)所采用的主動(dòng)化應(yīng)急管理措施為應(yīng)急疏散提供了最快且最安全的解決保證，在發(fā)現(xiàn)異情時(shí)，業(yè)主可以通過(guò)控制平臺(tái)直觀地確定異情發(fā)生地點(diǎn)，控制設(shè)備運(yùn)行（如：及時(shí)切斷電氣開(kāi)關(guān)，打開(kāi)最近的消防龍頭等）防止異情擴(kuò)散，并且找出最安全、最便捷的疏散通道，BIM還可確定安保人員位置，快速地指導(dǎo)各個(gè)安保人員對(duì)人群進(jìn)行保護(hù)。基于BIM技術(shù)的運(yùn)營(yíng)管理不光對(duì)應(yīng)急事件進(jìn)行快速指導(dǎo)，還可進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案的模擬，如日常的火災(zāi)模擬、人員疏散模擬等，以此減少真正異情發(fā)生時(shí)，因組織不當(dāng)和管理失責(zé)所造成的巨大損失。

發(fā)生火災(zāi)時(shí)爭(zhēng)取一秒都很重要，業(yè)主可以通過(guò)BIM信息平臺(tái)及時(shí)地掌握火災(zāi)蔓延的范圍，并快速地指導(dǎo)各個(gè)安保人員對(duì)其附近人群進(jìn)行安全疏散，做到最迅速的指導(dǎo)救援和最大程度的降低損失。可見(jiàn)BIM技術(shù)下的運(yùn)營(yíng)管理比傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理對(duì)將要發(fā)生的隱患更有預(yù)見(jiàn)性，對(duì)突發(fā)事件更具快速的應(yīng)變性。

（四）數(shù)據(jù)分析和資料整合

商業(yè)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展離不開(kāi)對(duì)數(shù)據(jù)的整合和分析，基于BIM和物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算技術(shù)進(jìn)行的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)資料分析，整合及共享將取代傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)以互聯(lián)網(wǎng)為依托的數(shù)據(jù)整集和傳遞過(guò)程，成為日后業(yè)主對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目總控的支撐和保障。商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中不斷積累的大量數(shù)據(jù)是日后運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)資料，BIM技術(shù)可以將資料進(jìn)行分門(mén)別類(lèi)的整合，細(xì)化各個(gè)階段和步驟，對(duì)信息進(jìn)行最完整的保存和最便捷的共享，它還以最快捷的信息共享方式將各大商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目資料傳遞給總部，使總部實(shí)時(shí)了解項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，它的分類(lèi)整合、精確分析及信息集成共享將能夠給予總部最快捷的決策支持，成為日后業(yè)主運(yùn)營(yíng)管理中最有效的決策依據(jù)。

綜上所述，以BIM技術(shù)為核心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理將能夠解決傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理中難以克服的問(wèn)題，有利于業(yè)主在商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中樹(shù)立良好的產(chǎn)業(yè)形象，并帶來(lái)更多的盈利。

結(jié)論

在我國(guó)進(jìn)入商品信息化、產(chǎn)業(yè)信息化、建筑信息化的大背景下，業(yè)主追求了信息傳遞的高效性和準(zhǔn)確性就是追求了投資的高回報(bào)和低風(fēng)險(xiǎn)。在運(yùn)營(yíng)管理中應(yīng)用建筑信息化模型將把被動(dòng)化的運(yùn)營(yíng)管理變成主動(dòng)，高速的信息整理和精確的數(shù)據(jù)分析使問(wèn)題在還未發(fā)生時(shí)已被解決，嚴(yán)密的預(yù)警措施，大大降低了因不確定因素所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。問(wèn)題越是復(fù)雜，解決方案越是重要，信息的快捷傳遞和集中整理分析也變得必不可少。高效的信息平臺(tái)，穩(wěn)定的操作和管理，使已發(fā)生的問(wèn)題在最小損失下被解決，精確的定位、直觀的能源數(shù)據(jù)分析，使運(yùn)營(yíng)管理變得簡(jiǎn)單。總之，利用建筑信息化模型進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理是建筑管理信息化的又一大歷史變革，更是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)快捷平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)代所需。

參考文獻(xiàn)：

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