房屋過戶合同匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房屋過戶合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

裁判：

法院審理認為，被告簽訂的贈與協議系雙方的真實意思表示，贈與房屋雖未過戶，但事實上一直由原告與其中的被告呂某居住，應視為已經交付，贈與合同合法有效，被告應當辦理該房過戶手續。法院據此判決被告申某、呂某于判決生效之日起十五日內協助原告辦理贈與房屋的產權過戶手續。

評析：

本案是一起因贈與房屋未辦理產權變更登記而引發的贈與合同糾紛。所謂贈與合同是指贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同是一種諾成性合同，當事人一方的意思表示一旦經對方同意即能產生法律效果，即通常所說的“一諾即成”。當然，合同成立并不意味著合同生效，贈與合同的生效還需要滿足法定要件。根據贈與對象的不同，贈與可以分為動產贈與與不動產贈與，動產贈與以贈與物交付為要件，而不動產贈與，因為法律對其產權轉移有特別規定而與前者有所區別。如本案中涉及的房屋贈與，根據法律規定，房屋產權轉移以登記過戶為要件，相對應，對房產贈與合同，一般情況下也應以產權登記的辦理為其生效要件。訴訟中，被告正是以此為由提出抗辯。

篇（2）

[分歧]：對本案郭某與曾某簽訂的買賣房屋協議是否有效，合議庭存在以下分歧意見：

第一種意見認為：買賣城市和有房屋買賣雙方須持房屋所有權證、身份證明、房屋買賣協議到房屋所在地房產管理機關辦理房屋產權變更登記，郭某與曾某雖然房款兩清，但未根據《城市房屋管理條例》第九條規定，辦理房屋產權變更登記，該房屋買賣行為系無效的民事行為。為此，根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第五項、第七項及國務院《城市私有房屋管理條例》第九條之規定，郭某與曾某的房屋買賣協議無效。

第二種意見認為：郭某與曾某之間簽訂的房屋買賣協議，是雙方的真實意識表示，且已實際履行，該房買賣協議是有效協議。依據《中華人民共和國民法通則》第五十五條 最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條之規定，郭某與曾某房屋買賣協議有效。郭某應提供有效證件協助曾某辦理房屋產權變更登記。

篇（3）

中圖分類號： S792.37 文獻標識碼： A DOI編號： 10.14025/ki.jlny.2017.05.042

1 法國梧桐的特性

1.1法國梧桐形態

三球懸鈴木（Platanus orientalis Linn.），又叫裂葉懸鈴木、鳩摩羅什樹，懸鈴木屬落葉大喬木，是二球懸鈴木的親本，高可達30米，葉子寬大，是世界著名的優良庭蔭樹和行道樹，有“行道樹之王”之稱。中國稱其為“法國梧桐”，因為這種植物看起來像梧桐，是我國對其的一種特殊稱謂。法國梧桐樹冠闊鐘形，干皮灰褐色至灰白色，呈薄片狀剝落。幼枝、幼葉密生，褐色星狀毛。喜光，喜濕潤溫暖氣候，較耐寒。

1.2法國梧桐的生態習性

法國梧桐特別喜光，喜歡生活在溫暖的環境之中，但不畏嚴寒，有一定的抗寒力。從耐酸堿性的生活習性來看，法國梧桐比較喜愛生活在中性和微堿性的環境中；從根系分布的情況來看，法國梧桐根系分布具有一定的特殊性，非常淺。正因如此，在遇到強風時，容易傾倒；從抗污染的能力來看，法國梧桐的排污能力很好，能夠吸收很多類型的有毒氣體，并且能夠滯積灰塵。

1.3分布范圍

法國梧桐是一種生長在歐洲的植物，原產歐洲東南部及亞洲西部，久經栽培，具有一定的環境適應性，后被逐步引入到全世界。法國梧桐在其能夠生存的地方不斷生根發芽，生命力十分旺盛。據記載，中國晉代即已引種，陜西戶縣存有古樹，這是我國記錄最早的法國梧桐。

2 法國梧桐的種植方法

2.1栽培技術

法國梧桐的適應力較強，較易實現繁育，法國梧桐的種植方法主要為：種條采回后，立即截成15～20厘米長的插穗，切的時候一定要注意其下切口的位置，使其處于節下，下切口的位置要離芽端1厘米左右。將插穗捆成一捆，在排水量好、背風之處進行栽培，春天成活率較高。

2.2育苗管理

法國梧桐的育苗管理方面，具有特殊性：葉芽在根還沒有真正發育的時候，會提前萌發，呈現假活現象，但是抽出的新枝隨后就會死去，在插穗生根的過程中，需要在7個月左右進行施肥，多以尿素為主。精心管理之下，法國梧桐育苗在2年時間內基本能達到1.5米以上，6年左右能用于城市綠化。

2.3播種育苗

一是種子處理。與其他的樹種不同，法國梧桐有獨特的種子處理方式。由于法國梧桐的種子成熟后，不會自動落地，需要人工采集。將種子采摘下來，放在袋中，翌年春天用棍子敲打其殼，使其散落。然后通過風吹，留下種子，裝在袋中準備播種。

二是苗床準備。播種后，在農耕地中，選用上好的農家肥料，進行育苗，能夠更好起到促進營養物質吸收的作用。要先灌透水，然后施足基肥，一般選用腐熟農家肥。最后，根據當地合適的氣候和時間，進行種子的播撒。

3 法國梧桐的養護及管理

3.1管理及養護

法國梧桐的管理養護和其他伊迥疽謊，春季進行施肥，保證其能夠獲得較多的營養物質。由于栽培的時間在每年3月份，需要在這個時間節點，進行養護處理。特別是對小苗，應當通過松土、澆水等多種方式對其進行處理，使法國梧桐幼株能夠保證獲得充足的水分和養分。同時對于在秋天和冬天的嚴寒抵御方面，可以采用適當的方式，在樹干基部進行御寒。通過精細管理，可以提升法國梧桐的成活率。

3.2整形修剪

法國梧桐長大后，需要根據樹形進行及時修剪。修剪的目的在于將不需要的樹干和樹葉去掉，使樹干能夠獲得更多的養分，提升法國梧桐的生長速度。特別是幼苗，一定要在第二年冬天定干，第三年苗木萌芽之后，選取主干，從而使苗木能夠更好地成型。

3.3病蟲防治

法國梧桐容易遭受星天牛、光肩星天牛、六星黑點蠹蛾和褐邊綠剌蛾等害蟲的損害和威脅。在防治上，多采用人工捕捉或黑光燈誘殺成蟲、殺卵、剪除蟲枝，集中處理等方法。一般情況下，法國梧桐會有一個害蟲成卵的最佳繁殖期，可以在這個繁殖期，進行特殊的農藥處理，通過噴灑在樹干的化學農藥，將害蟲全部消滅掉。當然，害蟲的防治呈現出季節性特征，只要在特定的時間節點，進行特殊化的處理，害蟲就會得到有效治理。

4結語

本文從法國梧桐的成長、繁育等方面，對其養殖和繁育進行了詳細的介紹。只有良好的管理和養護，才能夠使法國梧桐生長更加健康。

參考文獻

[1]劉玲，方炎明，王順昌，謝影，汪承潤.基于懸鈴木葉片重金屬累積特性的大氣污染分析和評價[J].環境科學，2014（03）：839-846.

篇（4）

一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進

1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是：未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：《社會主義市場經濟管理法律制度研究》，中國政法大學出版社，1993年版，第110頁。）。

1984年8月30日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。

1987年12月10日，最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定：“‘意見’第五十六條規定的精神，只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是，對于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定，而該批復卻規定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。

1988年1月26日最高人民法院的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規定也適用于房屋買賣合同。根據該條規定，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規定，而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調：“……簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。

二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。（注：參見耀振華：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學》，1995年第5期。）房屋作為不動產，具有不可移動性，它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭明端、王軼著：《合同法新論。分則》，中國政法大學出版社，1997年版，第63頁。）即認為登記制度屬物權制度范疇，對債權關系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發展潮流相逆，而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。

1、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續，則買賣合同無效（注：參見王堯華：《也談城鎮私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，1995年第1期。）。其實，主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。

當然，并不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同（即物權合意）的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產物權變動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效，均不發生物權變動的效力。換言之，不動產物權轉移合同的有效成立不等于物權已經轉移，同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續而否認不動產物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續，只標志著物的所有權變動無效或未發生變動，但契約的效力不受影響，即不動產物權變動中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權變動效力的標志。是否辦理登記手續不應影響到合同的效力。

2、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。《條例》第七條關于私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產權過戶登記手續。否則，無效合同怎能作為產權變更登記的證件，而且據此發放房屋產權證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。另外，政務院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規定：“房屋買賣完納契稅，應于契約成立之后三個月內辦理之，逾期交納者，除照章補稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計，但加收稅額不得超過房價。”此即說明契證應于契約即房屋買賣合同成立后三個月內取得。根據《條例》第六條第二項規定，只有取得契證，才能辦理產權過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當事人又怎能完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時間、契證取得時間、產權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產權過戶登記為由來否認房屋買賣合同成立，允許當事人隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批復將產權登記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。

3、就登記行為本身的性質看，登記僅起物權公示作用，并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產資料，價值巨大，關系國計民生，保護交易安全，國家介入房屋買賣，進行統一登記過戶，體現了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。這種干預在合同生效后介入已經足夠了。市場經濟必然要求契約自由，只要當事人就房屋買賣條件達成一致，符合法律規定，合同即應生效，不應再以與交易無關的行政機關的審查批準為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認，這已經遠遠超出了房管部門的職權。而事實上，此項職權只屬于人民法院或仲裁機關。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機關的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。

4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。

①違反誠實信用原則，鼓勵濫用權利。由于房屋買賣合同在訂立后、產權過戶前尚未成立和生效，導致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協助買方辦理產權過戶登記，而不承擔違約責任，致使合同形同虛設，交易秩序難以得到維護，助長不法行為人規避法律甚至欺詐的行為。

②不利于對無過錯方利益的保護。

③難以適用于所有權保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預售合同。

篇（5）

分歧：王某所提的異議是否成立？法院能否執行該房產？有兩種觀點

第一種觀點認為：王某所提異議不成立，因為，該房屋沒有辦理登記過戶手續，房屋轉讓無效，房屋產權沒有轉移，該房仍然屬于李某財產，既然房屋仍然歸李某所有，法院就可以拍賣房屋，用拍賣所得價款償還李某欠下張某的債務。

第二種觀點認為：王某所提異議成立，因為，該房屋李某已在2年前賣給王某并交付，雖然沒有辦理產權過戶登記，但買賣合同有效。王某作為買賣合同的債權人，張某作為借款合同的債權人，兩個債權是平等的，都應當同等的受到法律保護，法院不能為保護一個債權而損害另一個債權。所以，該房屋不能執行。

筆者同意第二種觀點。本案涉及到債權與物權、合同效力與物權變動的關系等問題。

評析：

一、買賣房屋未辦理登記過戶手續，合同是否有效

根據法律規定，因買賣而發生房屋所有權轉移的，應當辦理登記過戶手續。但未辦理登記過戶手續，房屋買賣合同是否有效呢？《合同法》實施前，理論界存在較大爭議，實踐中也有不同做法，但《合同法》實施后，比較統一的觀點認為：不動產辦理登記過戶手續是物權變動的要件，不是買賣合同生效的要件。因為：

1、法律、行政法規沒有特別規定房屋買賣合同自辦理登記過戶時生效。

《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。從這一條規定看，辦理批準、登記手續要成為合同生效的要件，必須有法律、行政法規的特別規定，沒有法律、行政法規對合同生效的特別規定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚沒有一部法律或行政法規明確規定買賣房屋合同自辦理房屋過戶登記時生效。

2、現行有關規定可以推出未辦理登記過戶不影響買賣合同的效力。

《城市私有房屋管理條例》第9條明確規定，辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更手續時，購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證。由此可見，買賣合同是辦理所有權變更登記手續的必需證件，而這里作為產權登記證明的買賣合同一定是有效合同，因為無效合同是不受法律保護的，更不能作為產權登記證明。所以，該條規定說明買賣行為與登記過戶行為是兩個獨立的行為，買賣房屋是否辦理過戶登記手續與買賣合同的效力無關。最高人民法院的司法解釋對此也有體現。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任”，這一規定說明，財產所有權的轉移與否，并不決定雙方協議的效力。

3、辦理過戶登記是產權變動的要件，不是合同生效的要件。

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條中更明確規定：“……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”這一規定說明，合同的效力與物權變動的效力是兩碼事，買賣房屋不辦理產權過戶登記引起的法律后果是房屋產權不發生轉移，對之前買賣合同的效力沒有影響，買賣合同自合法成立時生效，實際上，雙方按合同約定交付房屋、支付價款，說明合同已經對雙方當事人產生效力了。

二、房屋產權未發生轉移，是否法院就可據此執行該房屋。

關于這個問題，實踐中很多法院的做法是，只要房屋未辦理產權變更登記就對房屋強制執行。筆者認為，這種做法是錯誤的。因為：

1、這種做法與債權的平等性相悖。債權不同于物權，債權一個很重要的特征是平等性，王某作為買賣房屋合同的債權人，張某作為借款合同的債權人，其二人地位是平等的，都應當受到法律同等的保護，并不能因為誰先起訴或誰先申請強制執行而獲得一種優先于其他債權人的權利，《破產法》關于破產財產分配的規定就是最好的例證。假如李某宣告破產，對于李某的財產，張某不因其持有法院作出的生效判決而具有優先于其他債權人的權利，分配破產財產時，張某也要和其他沒有起訴的債權人一樣平等受償。而且，即使李某被宣告破產，該房屋因在破產前出賣給王某，根據最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題》第七十一條的規定，該房屋已不能列入破產財產范圍，更沒有理由將該財產取回優先受償于張某。因此，如果法院為了執行張某訴李某的生效判決而強制執行房屋，實質上就賦予了張某對該房屋的優先權，這與債權的平等性是相悖的。

篇（6）

摘　要：本文結合房屋買賣過程中，因合同引發的糾紛，指出規范房屋買賣合同的重要性，促進房地產市場的全面發展。

關鍵詞 ：房地產；買賣；合同管理

中圖分類號：F293.35文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）07-0161-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡介：郝杰（1981-），男，內蒙古包頭人，本科，中級經濟師，從事房地產發展研究。

眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件，還規定房屋買賣合同須經登記方能生效，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件。

一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進

1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》第九條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”1984年8月30 日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。 1988年1月26 日最高人民法院的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規定也適用于房屋買賣合同。但是，司法實踐仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為原則。

二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

房屋作為不動產，具有不可移動性，它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。

1、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。

2、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。《條例》第七條關于私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產權過戶登記手續。否則，無效合同怎能作為產權變更登記的證件，而且據此發放房屋產權證呢?同樣，既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。

房屋買賣合同是房地產產權交易的重要要件，房地產價值量巨大，為確保房地產市場健康發展，必須規范房屋買賣合同，減少杜絕產生糾紛，保護交易雙方的財產利益。

參考文獻：

[1] 王家福主編.《中國民法學。民法債權》[M].北京：法律出版社，

1991.

[2] 陳淮.地產.中國：引導我國房地產業健康發展研究[M].企業管

理出版社，2008.

篇（7）

必須經過公證處公證才能辦理房屋產權過戶。

法律依據：

《合同法》第一百八十五條

贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。

篇（8）

因融資、借款、買賣而需要對房屋進行抵押、過戶等處理，一定要充分評估法律風險，必要時，房產所有人可咨詢政府相關部門和法律專業人士。

切勿只顧眼前利益而忽視房屋過戶、以房抵債等處分行為所產生的風險，從而讓他人的惡意和一己的貪欲損害了自己的利益。

為獲低息房貸 假作房屋交易

孫亮是個剛畢業的大學生，準備創業開辦公司，但手中沒有錢，便考慮從銀行貸款。然而經了解銀行貸款政策后，孫亮覺得銀行商業貸款的利率太高，期限又太短，不劃算，也對自己創業之初的償付能力有所擔心。

這時，腦袋“靈光”的孫亮突然想到一個主意，自己名下有套房子，能不能假作一個房屋交易，從銀行辦理房屋按揭貸款，以享受到國家房貸政策的紅利？

于是，孫亮找到了自己的“發小”郭明，將自己的想法告知郭明，郭明欣然同意表示愿意幫忙。兩人按照正常的房屋交易程式簽訂了購房合同，辦理了網簽，并以郭明的名義在銀行辦理了房屋按揭貸款，貸款金額為一百萬元，貸款期限為30年。

孫亮將房屋過戶至郭明名下，但房屋未實際交付仍由孫亮繼續居住使用，銀行直接將房屋貸款放給孫亮。孫亮拿到低息的貸款投資生意，自以為占了便宜，然而好景不長，隨著房價的攀升，郭明經不住巨利的誘惑，打起了房子的主意。

郭明將這套房屋以更高的價格轉手他人，并隔三岔五就帶人上門要求孫亮一家搬出，孫亮多次報警，但因雙方之間有房屋交易，警察也無能為力，只能建議孫亮到法院。無奈，孫亮訴至法院，要求確認房屋交易合同無效，要回房屋。

經過法院多輪的審理和復雜的調查程序，雖然認定雙方之間構成惡意串通損害他人利益，否定了雙方之間房屋買賣合同，但因郭明已經將房子過戶給了第三人，孫亮已無法取回房屋，而只能向郭明主張賠償無法追回房屋的損失。

法官說法：

貪便宜結果賠了房

孫亮與郭明之間在簽訂房屋買賣合同時并不存在真實的房屋交易意圖，而是基于為孫亮獲取銀行房屋按揭貸款，享受房貸“低利率、長期限”的好處而產生。因此，孫亮與郭明之間的房屋交易構成了惡意串通，且侵犯了銀行的利益，應認定無效。

然而，在本案中，孫亮已將房屋過戶給了郭明，郭明又將房屋以新的交易方式過戶給了第三人，而且經認定，該第三人是在對孫亮、郭明之間的真實交易不知情的情況下以合理價格取得房屋，構成了物權法上的“善意取得”，因此孫亮無權向郭明和第三人追回房屋，而只能尋求由郭明進行經濟賠償來彌補損失。

孫亮既喪失了房屋，又要面臨尚充滿變數的執行，其利益的損失主要還是因為只考慮眼前利益而忽視交易作假、房屋過戶的風險造成，自食其果不是偶然，而是必然。

名為房屋買賣 實為金錢借貸

林女士的企業陷入了困境，急需一筆資金救急，她多方募集資金未果，情急之中便找到了一家貸款公司尋求貸款。

接待林女士的業務員小李表示，可以向林女士提供比同期銀行貸款更高數額的貸款，但需要林女士提供房產作為保障，并建議雙方之間簽訂一個房屋買賣合同，林女士以將房屋過戶至小李名下的方式作為抵押，小李以支付購房款的方式提供借款，在林女士還清借款后，小李再將房屋過戶回林女士。

因林女士的企業確實急需用錢，且其沒有經受住小李“款額高，放款快”的誘惑，于是林女士接受了小李的建議。

很快，兩人就簽訂了購房合同，辦理了網簽、過戶等手續，小李也如約放款給了林女士。兩人同時還簽訂了一份貸款合同，約定貸款利率為每月10%，且利息計入下月本金，一年內還清本息。

但天下沒有免費的午餐，林女士在享受“數額高、放款快”的貸款的好處的同時，也要承受高利率的后果。

一年過去了，林女士未能如約還款，小李便向林女士下了騰房的最后通牒，并經常有黑社會身份的人員對林女士進行人身、財產威脅，逼迫其搬離房屋。

無奈之下，林女士到法院，要求確認與小李的房屋買賣合同無效，要回房屋。經審理，法院認定雙方之間房屋交易無效，但發現小李已將該房屋在銀行辦理抵押貸款，因此林女士在未還清銀行貸款的情形下無權要求過戶房屋，法院沒有支持林女士要求過戶房屋回其本人名下的要求。

法官說法：

想追回房子沒那么簡單

林女士與小李之間名義上雖然簽訂了房屋買賣合同，但實際上是金錢借貸關系，而且在雙方之間的借貸關系中，小李收取高額利息、計算復利的約定已經違反了國家關于借款合同的強制性法律規定，雙方之間關于貸款利率的該項約定應屬無效，且雙方之間的房屋交易也構成了以合法形式掩蓋非法目的，也應認定無效。

房屋買賣合同雖認定為無效，但小李為獲取更多貸款資金來源，已將該房屋抵押給銀行獲得了銀行貸款，因此林女士在不能一次性代為還清銀行抵押貸款的前提下不能主張過戶房屋回還至其本人名下，而且她還要繼續負責按照法律規定的利率償還小李的貸款本息，最終追回房屋的道路注定漫長而曲折。

但話說回來，林女士對這個后果應當是負有一定責任的，她應當預料到高利貸借款和辦理房屋過戶的風險，在這種情況下，她仍執意而為之，表明林女士缺乏對相關法律、法規規定的了解及風險防范意識。

抵押房屋融資 誤用“以房抵債”

鄭先生經營了一家體育用品公司，他在經營過程中發生資金緊張問題，于是向生意伙伴胡某借款。

胡某提到對鄭先生名下的一套別墅感興趣，表示如果能以別墅作抵押，他愿一次性全額提供借款且利息較低。鄭先生為爭取到借款，覺得這也是一種抵押形式，就同意了胡某的請求，雙方共同簽訂了一份協議，約定如鄭先生未能到期償還借款，就將名下的別墅過戶給胡某以抵消債務。

協議簽訂后，鄭先生拿到了借款，但并未能幸運的使企業走出困境，借款也無法按期償還，胡某遂要求鄭先生履行協議。

但鄭先生覺得此時別墅的價值因房價上漲已遠超簽訂合同時雙方的借款金額，因此他不同意履行合同，并以顯失公平為由訴至法院，要求撤銷雙方之間的以房抵債協議。

法院經審理，認為在雙方簽訂協議時并不存在顯失公平的事由，鄭先生應對房價的市場變化有合理預期并應承擔房價漲跌的后果，最終駁回了鄭先生的訴訟請求。

法官說法：

以房抵債的風險巨大

鄭先生和胡某的協議已經構成了附條件的“以房抵債”協議，而目前，我國法律法規并無對以房抵債行為的禁止性規定，雖然《擔保法》第40條規定“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有”，否定了抵押權人直接以抵押物折抵債權的方式，但以房抵債協議并不是嚴格意義上的抵押合同，也不符合抵押合同為要式合同的條件，不能適用擔保法的規定。

篇（9）

（房屋共有產權人）

身份證號：

買方： （以下簡稱乙方）

身份證號：

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有房產簽訂本合同。

第一條 甲方所售房屋的基本情況：

1、甲方所售房屋位于 ，房屋結構為 ，房屋用途為 .

2、甲方所售房屋為三室一廳的套房，建筑面積約 平方米（實際面積以產權證為準）

3、房屋為毛坯房，無任何裝修和內部設施。

4、本合同中所述房屋為 ，是 和 的家庭（夫妻）共同財產。原建房售房單位允許轉賣，該房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利糾紛。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不承擔任何責任。如甲方故意隱瞞此房屋的原產權所屬人、房屋位置、質量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權要求退房，并由甲方承擔由此帶給乙方的所有損失（詳見違約責任及糾紛處理方法）

第二條 房屋價格及其他費用：

1、甲、乙雙方協商一致，房屋成交價格為：人民幣 元整（大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元整）

2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易過戶稅費由 負擔。

第三條 付款方式：

甲乙雙方同意合同簽訂（ 年 月 日）當日以 付款方式

一次性付款，付款金額為人民幣 元整（大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元整），含已付定金 元。付款當天甲方開具收款收條給乙方，并注明收款數額及款項用途。余款人民幣 元整（大寫： 萬元整）在甲方辦理房產過戶手續后付給。

第四條 房屋交付：

甲方應在乙方付款當日將房屋交付乙方，包括拆遷安置房屋相關的所有手續、文件及票據的原件、全部鑰匙交付給乙方。甲方如未于當日將該房屋交付給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約金。

第五條 關于產權登記的約定：

1.因本房建房售房單位及其他原因，此房房屋產權證及其手續尚在辦理中，但因甲方及其房屋共有人需要，甲方自愿將此房賣與乙方。待房產證辦理下來后，甲方須將證書交予乙方協助辦理過戶手續。乙方在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產權證及其過戶手續與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方式方法阻撓，并應協助乙方辦理過戶事宜。

2.經協商，乙方有權在收到甲方的房屋及其手續后，延緩辦理房屋產權證過戶手續（延緩期限不超過房屋產權證首次發證時間后 年）但如乙方有提前辦理房屋產權證及其過戶手續的需要，向甲方提出要求，甲方應該于收到通知 日內提供一切與之有關的手續及資料（原房屋產權人的產權證及國土證，原房屋產權人結婚證及復印件，原房屋產權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等），并協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續，不得用任何方式拒絕阻撓。

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，如因甲方的過失造成乙方

不能在乙方向甲方提出過戶要求之日起逾期不超過 30 天（遇法定節假日順延）內取得房地產權屬證書，甲方須賠償乙方損失，每延期一日（遇法定節假日順延），甲方按乙方已支付房價款金額的 1% 向乙方支付違約金，合同繼續履行；逾期超過 60 天，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列兩種約定，追究甲方的違約責任。

1.甲方按乙方累計已付款的20%向乙方支付違約金，合同繼續履行，并在90 天內辦理過戶。

2.終止合同，甲方將乙方累計已付款全額退還乙方，并按房價總額10%月利率，從購房之日起付給利息。

第六條 甲方戶口遷出的約定及其違約責任

甲方應在辦理產權過戶前將登記于該房的全部戶口遷出，如在規定的此房屋戶口遷出時間內未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應在三十天辦理結束全部戶口遷出手續。

第七條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，其補充約定由甲方、乙方、見證方三方共同協商解決，與本合同同具法律效力。

第八條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。

第九條 雙方本著友好協商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應嚴格遵守執行，在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商解決，協商不成的，任何一方均可向相關部門申請仲裁或向人民法院提訟。

第十條 本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，見證方（中間人）一份，留存備查。

出賣人（簽字）

______年______月______日

買受人（簽字）

______年______月______日

篇（10）

受讓方（以下簡稱乙方）

乙方：身份證號：

甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就甲方將自己合法擁有的一套房屋轉讓給乙方一事，達成轉讓協議，以共同遵守。為明確雙方的權利和義務，根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，訂立合同如下：

第一條房產坐落、位置、構、層

次和附屬設施

1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___號（不足部分可以補充）

2、該房屋為：樓房__室__廳__衛（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），房屋的建筑面積___平方米（包括臥室、客廳、衛生間、廚房、陽臺、及其附屬設施）實際使用面積___平方米。

3房屋質量：裝修狀況，其他條件為，該房屋（已/未）設定抵押。（不足部分可以補充）

4、該房地產產權類型：（有房產證或國土使用證）

5、出售房屋的《房地產權證》證書號碼為：國有土地使用權證號為：共有權證號為：該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋一并轉讓，該房屋的相關權益隨該房屋一并轉讓。

6、房屋現有裝修及其他配套物品、設備情況詳見合同附件。

第二條甲方對產權的承諾

甲方不得隱瞞與轉讓房產相關的重要事實，必須保證其對轉讓房產擁有完全的所有權，保證上述房產沒有設定擔保、沒有權屬糾紛及債權債務糾紛，保證該房屋不受他人合法追索，若發生買賣前即已存在任何糾紛或權利障礙的，概由甲方負責處理，并承擔相應法律責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責賠償；除補充協議另有約定外，有關按揭、抵押、債務、稅項、未款項及租金等，甲方均在出售該房屋前辦妥。出售后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責賠償，與乙方無關。

第三條轉讓價格和付款方式

1.轉讓價格

雙方商定該房屋轉讓價格為（人民幣），大寫（人民幣）

2.付款方式

a.此房價款為甲方凈價，甲方不支付交易中的任何費用。

b.甲方收到乙方定金元整，待乙方申請的貸款批準后，即可為乙方準備辦理過戶手續。甲方需積極配合乙方辦理貸款手續。（以收據收條為準）

c.辦理過戶手續當日乙方交付甲方首付款元整。（以收據收條為準）

d.余款元整，由銀行直接劃撥給甲方

e.買賣上述房產交易過程中產生的一切費用，均由乙方承擔繳納，甲方不承擔任何費用。

甲方在收款時應向乙方出具收據。

第四條房屋交付

雙方協商議定甲方應于本合同生效之日起日內，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收。乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。同時應移交有關房產的全部資料（見清單）每逾期一日，甲方按房產總價格‰支付違約金，超過一個月則乙方有權解除合同，并由甲方承擔%違約金。

第五條房屋過戶

房屋交付乙方后，甲方將在取得房屋產權證后應立即辦理轉讓手續到乙方名下。辦理產權證轉讓手續等相關費用由乙方承擔。甲乙雙方應積極配合辦理過戶手續，方負責辦理房屋過戶，方予以充分協助，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責任方賠償守約方。

第六條關于產權的約定

甲方將上列房產轉讓后，按雙方簽訂的轉讓合同履行相關的權利和義務，假如所轉讓房產目前未辦理房產證、土地證，今后條件允許辦理房產證、土地證，則按照以下幾款執行：

1、在辦理此房屋產權證，土地證及其手續時，甲方應協助乙方將此房屋產權證，土地證產權辦理為乙方名下，所需一切費用，由乙方承擔。

2、如因政策原因不能將房產證、土地證直接辦理為乙方名下，甲方須協助乙方辦理房屋產權證、土地證及其過戶手續，過戶手續所須一切費用由乙方承擔。

3、如在本房屋買賣合同成立后，無論是否辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續，乙方有權將此房屋出租出售，甲方不得干涉。

第七條保證

1、甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，轉讓該房屋不存在法律上的障礙。甲方保證本協議轉讓之房產不存在任何形式的轉讓、抵押、變賣等事宜，不受任何第三人主張任何權利利，如發生上述任何原因所產生的糾紛，一切責任由甲方承擔，因房屋產權發生的經濟糾紛及費用等亦由甲方承擔。

2、房屋移交前，甲方應保持房屋原有構，負責搞好通水、通電、公共設施給乙方使用，保證乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所發生的水電費、物業費等相關費用由甲方負責，移交后由乙方負責。

3、甲方在房屋及房產證書交乙方后、房產過戶辦理前不得實施有礙乙方正常使用房屋的行為，更不得將房屋再賣他人。否則，應向乙方支付購房款5%的違約金，并承擔由此給乙方造成的一切損失。

第八條雙方責任

1.甲方保證出售房產符合國家房產上市的規定，并保證產權清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實有效，不含虛假內容，若有違反上述約定造成的責任由甲方承擔。

2.甲方應在_____年_____月_____日將該房產交付乙方（以銀行劃撥余款日為準）室內現有家電、家具隨房屋交接贈送給乙方。

3.甲方清該房屋交接日期前的所有費用，交接后發生的費用由乙方承擔。

4.甲方在本合同生效之日起_________日內將戶口遷出。

5.乙方貸款數額不足時，應用現金補齊，否則視為違約。

6.若乙方辦理房地產轉讓登記手續，甲方應予協助。

7.房屋公共維修基金隨房產轉移。

第九條違約責任。

甲方違反本合同約定，未能在約定時間內交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應按乙方

已付購房款的萬分之二承擔違約責任；逾期超過三個月時，乙方有權單方解除本合同，甲方應承擔全部購房款20%的違約金。

乙方違反本合同約定，未能在約定時間內支付約定的購房款，每逾期一日，甲方按應付購房款的萬分之二計算滯納金，逾期超過三個月時，甲方有權單方解除本合同，乙方應承擔全部購房款20%的違約金。

第十條合同變更

1.在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內容，應書面通知對方，征得對方同意后在規定時間內（書面通知發生三日內）簽訂變更協議，否則造成損失由責任方承擔。

2.本合同的補充協議與本合同具有同等法律效力。

第十一條關于房屋其他事項的約定

1.今后若因政府規劃建設需要，或因其他政策性調整，對該房屋進行有償拆遷，則拆遷所得補償均為乙方所有。若房產未過戶乙方，甲方應積極配合乙方辦理相關補償手續；若已過戶乙方，辦理相關手續與甲方無關。

2、本合同受中國法律管轄并按其解釋。

第十二條本合同未盡事宜，由雙方另行協商，并簽訂補充協議，補充協議和本合同具有同等法律效力。

第十三條合同爭議的解決

本合同履行過程中，如發生爭議，甲乙雙方應協商解決，解決不成時，可向有關有管轄權的人民法院。

第十四條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十五條本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，具有同等效力。

甲方簽字：

（蓋章）身份證號碼：（房屋共有產權人）身份證號碼

地址電話

乙方簽字：

（蓋章）身份證號碼：

地址電話

見證人：（蓋章）身份證號碼：