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時(shí)間：2022-10-04 20:15:38
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇商品房預(yù)售管理辦法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理;
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理;
市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。
第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
第七條開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：
(一)商品房預(yù)售許可申請表;
(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;
(三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;
(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;
(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;
(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。
第八條商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：
(一)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書;材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。
(二)審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。
開發(fā)企業(yè)對所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
(三)許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。
經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開發(fā)企業(yè)。
商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。
(四)公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。
第九條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。
商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。
第十一條開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。
商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。
第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。
由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。
第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第十五條開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。
第十六條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。
第十七條本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第十八條本辦法自1995年1月1日起施行。
商品房資格審定根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)具備以下條件：
1.有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)
2.有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房
3.注冊資金100萬元以上，且流動(dòng)資金不低于100萬元
第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理；
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；
城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。
第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
第七條開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
（一）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》；
（二）建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；
（三）工程施工進(jìn)度計(jì)劃；
（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料；
（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；
（六）需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。
第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷比例。
第九條開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
第十條商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
商品房的預(yù)售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。
第十一條開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
第十二條預(yù)售的商品房交付使用后，承購人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
第十三條開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款。
（一）未按本辦法辦理《商品房預(yù)售許可證》的；
（二）挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)，不用于有關(guān)的工程建設(shè)的；
第三條 本暫行辦法所稱的商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)”）將正地建造中的房屋預(yù)先出售給承購人，與承購人簽訂商品房預(yù)售合同（包括與承購人辦理的預(yù)訂、預(yù)約或認(rèn)購、定購等手續(xù)），并向承購人收取定金或房價(jià)款的行為。
本暫行辦法所稱的商品房銷售，是指開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將已建造好的商品房出售給承購人，與承購人簽訂商品房銷售合同，并向承購人收取房價(jià)款的行為。
第四條 市建委、市房管局依照市政府規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)管理本市商品房預(yù)（銷）售工作。
第五條 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售、銷售商品房，必須持有《商品房預(yù)（銷）售許可證》。
開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)售、銷售商品房前，應(yīng)按本辦法有關(guān)規(guī)定，到市建委辦理審批手續(xù)。市建委收到開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房管局等有關(guān)部門對照本辦法第六條、第七條規(guī)定進(jìn)行審核，并到現(xiàn)場實(shí)地查勘。經(jīng)審查合格的，市建委應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)辦結(jié)有關(guān)批文。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑批文到市房管局辦理預(yù)（銷）售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)（銷）售許可證》。
第六條 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用證或已辦理建設(shè)用地劃撥手續(xù)，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；
（二）持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；預(yù)售房的設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)同《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的事項(xiàng)相符；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度，初步落實(shí)水、電、煤等配套工程；
（四）已擬定的商品房預(yù)售方案應(yīng)包括：商品房的座落、結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；商品房建筑明細(xì)表、預(yù)售分期計(jì)劃、預(yù)售地點(diǎn)方式、物價(jià)部門核定的預(yù)售價(jià)格、交付使用日期和交付使作后的物業(yè)管理等主要內(nèi)容。
第七條 商品房未經(jīng)預(yù)售的，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以在房屋竣工后直接申請銷售。商品房銷售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）持有《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《固定資產(chǎn)投資許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；
（二）同《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)規(guī)定事項(xiàng)相符；
（三）具有竣工綜合驗(yàn)收合格證明；
（四）已落實(shí)物業(yè)管理單位和物業(yè)管理措施。
第八條 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向境外預(yù)售、銷售商品房的，還應(yīng)當(dāng)符合《無錫市涉外房產(chǎn)交易管理試行辦法》有關(guān)規(guī)定。
第九條 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售、銷售商品房，必須在其經(jīng)營場所出示《商品房預(yù)（銷）售許可證》，以備承購人查驗(yàn)。
具有房地產(chǎn)中介服務(wù)資格的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在預(yù)售、銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示《商品房預(yù)（銷）售許可證》以及商品房預(yù)售、銷售的委托書。
商品房承購人經(jīng)確認(rèn)上述證件后方可購買。
第十條 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售、銷售商品房必須與承購人簽訂商品房預(yù)（銷）售合同。商品房預(yù)（銷）售合同應(yīng)當(dāng)使用市工商行政管理局、市房管局提供的示范文本。
第十一條 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起30日內(nèi)持有關(guān)合同到市房管局、市國土局辦理登記備案手續(xù)。
預(yù)售的商品房交付使用后，承購人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到市房管局和市國土局辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
第十二條 商品房銷售必須使用財(cái)稅部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用發(fā)票。
第十三條 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及其委托商預(yù)（銷）售商品房廣告，必須符合《中華人民共和國廣告法》，并持有《商品房預(yù)（銷）售許可證》，廣告中應(yīng)當(dāng)載明許可證編號(hào)。否則，廣告經(jīng)營單位或者單位不得為其制作和商品房預(yù)售、銷售廣告。
第十四條 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》擅自預(yù)（銷）售商品房的，由市建委、市房管局責(zé)令其停止預(yù)（銷）售活動(dòng)，限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予處罰。
二、第六條修改為：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！?/p>
三、第七條修改為：“開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
（一）商品房預(yù)售許可申請表；
（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；
（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；
（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；
（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；
（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。”
四、第八條修改為：“商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：
（一）受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次書面告知需要補(bǔ)充的材料。
（二）審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。
開發(fā)企業(yè)對所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
（三）許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。
經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定代表?xiàng)l件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開發(fā)企業(yè)。
商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。
（四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。”
五、第九條修改為：“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)?！?/p>
六、第十條修改為：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。
商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。”
七、第十一條修改為：“開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。
商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。”
八、第十二條修改為：“預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。
由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>
九、第十三條修改為：“開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰?！?/p>
十、增加一條作為第十五條：“開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款?！?/p>
此外，對部分條文的順序作相應(yīng)的調(diào)整。
本決定自之日起施行。《城市商品房預(yù)售管理辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正，重新。
城市商品房預(yù)售管理辦法
（1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)，根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》、2004年7月20日《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》修正）
第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理；
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；
市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。
第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
第七條開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
（一）商品房預(yù)售許可申請表；
（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；
（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；
（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；
（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；
（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。
第八條商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：
（一）受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。
（二）審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。
開發(fā)企業(yè)對所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
（三）許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。
經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開發(fā)企業(yè)。
商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。
（四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。
第九條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。
商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。
第十一條開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。
商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。
第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。
由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。
第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
預(yù)售許可證沒辦好的房子不能買。
《商品房預(yù)售許可證》又稱《房屋預(yù)售許可證》，是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局,證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。
【法律依據(jù)】
《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
第二條本辦法所稱商品房預(yù)售款，是指依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)依法將其開發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收前出售，由預(yù)購人按合同約定支付的定金、預(yù)付款、保證金、房價(jià)款（包括預(yù)售商品房按揭貸款）等各種款項(xiàng)。
本辦法所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
本辦法所稱承購人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個(gè)人。
本辦法所稱監(jiān)管銀行，是指商品房預(yù)售款專戶的開戶銀信部門。
第三條凡在我縣行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)預(yù)售的商品房預(yù)售款的收取、支出和使用，適用本辦法。
第四條縣房產(chǎn)管理局是商品房預(yù)售款監(jiān)管的主管部門，負(fù)責(zé)組織本辦法的實(shí)施。
縣房地產(chǎn)交易管理中心負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款的日常監(jiān)管工作。
第五條預(yù)售人預(yù)售商品房的預(yù)售款應(yīng)當(dāng)用于準(zhǔn)予預(yù)售商品房的工程建設(shè)。
第六條縣房產(chǎn)管理局對商品房預(yù)售款監(jiān)管履行下列職責(zé)：
（一）監(jiān)督預(yù)售人和監(jiān)管銀行履行監(jiān)管協(xié)議；
（二）對商品房預(yù)售款使用計(jì)劃實(shí)施備案管理；
（三）對預(yù)售款的支取和使用實(shí)施監(jiān)督管理；
（四）建立房地產(chǎn)開發(fā)、施工、監(jiān)理等單位的誠信檔案，并定期公示；
（五）接受預(yù)購人對商品房預(yù)售款使用情況的查詢；
（六）受理商品房預(yù)售款收繳、使用中的違法違規(guī)行為的投訴，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售款的行為。
第七條商品房預(yù)售款監(jiān)管期限，自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》開始，至本項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格并給予預(yù)購人辦理產(chǎn)權(quán)登記后止。
第八條商品房預(yù)售款的使用采取先審批后使用的管理模式。未設(shè)立預(yù)售款專用賬戶的項(xiàng)目，縣房產(chǎn)管理局不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。
第二章預(yù)售款專用帳戶設(shè)立
第九條預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)在本縣銀信部門開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶，并由預(yù)售人、銀信部門和縣房產(chǎn)管理局三方簽訂統(tǒng)一格式的“商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書”。協(xié)議書共三份，三方各執(zhí)一份。
第十條《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》主要包括以下內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人的名稱、地址；
（二）監(jiān)管項(xiàng)目的名稱、坐落；
（三）監(jiān)管項(xiàng)目范圍；
（四）商品房預(yù)售款使用計(jì)劃；
（五）違約責(zé)任；
（六）爭議解決方式。
第十一條商品房開發(fā)項(xiàng)目屬單家銀信部門貸款或提供按揭的，該銀信部門即為監(jiān)管銀行。多家銀信部門貸款或提供按揭的，監(jiān)管銀行由預(yù)售人與相關(guān)銀信部門商定。
第十二條同一預(yù)售人申請多個(gè)商品房預(yù)售許可證的，應(yīng)當(dāng)按每個(gè)商品房預(yù)售許可證的申請范圍分別設(shè)立預(yù)售款專用賬戶，同一個(gè)項(xiàng)目分期實(shí)施的，可以設(shè)立一個(gè)專用賬戶，但應(yīng)當(dāng)按每個(gè)商品房預(yù)售許可證的申請范圍分別列帳。
第十三條預(yù)售人因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，需要增加或變更監(jiān)管銀行的，須到縣房產(chǎn)管理局申請辦理商品房預(yù)售監(jiān)管增加或變更手續(xù)。
第三章預(yù)售許可
第十四條預(yù)售人申請《商品房預(yù)售許可證》，必須符合以下條件：
（一）必須具有與預(yù)售房屋相應(yīng)并未抵押的房地權(quán)屬；
（二）完成項(xiàng)目總投資25%以上。
第十五條預(yù)售人申請辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)填寫商品房預(yù)售許可證申請表。并提交以下證件（復(fù)印件）及資料：
（一）企業(yè)《資質(zhì)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》；
（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地審批手續(xù)；
（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（四）完成項(xiàng)目總投資25%以上的有效證明材料；
（五）與金融機(jī)構(gòu)簽訂的商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；
（六）商品房預(yù)售方案：預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售房位置、面積、竣工交付日期，交付使用后須遵循的物業(yè)管理約定等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。
第十六條縣房產(chǎn)管理部門在接到預(yù)售人申請后，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場進(jìn)行查勘，經(jīng)審查合格的，在十日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，并通過新晃電視臺(tái)或新晃縣公眾信息網(wǎng)向社會(huì)公告。
第十七條企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》，售房廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
第十八條預(yù)售人應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，并在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣房產(chǎn)管理部門辦理商品房備案登記手續(xù)。
第十九條預(yù)售人申請辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，須提交《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書》?？h房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在預(yù)售許可證上明示商品房預(yù)售款專用賬戶信息。
第二十條有下列情況之一的，縣房產(chǎn)管理部門不得辦理商品房預(yù)售合同登記備案、預(yù)告登記、按揭等手續(xù)：
（一）未能提供監(jiān)管銀行出具的承購人付款已入專用賬戶憑證和預(yù)售人的收款發(fā)票的；
（二）承購人未按《商品房買賣合同》的約定付清首期預(yù)售款的。
第二十一條辦理了備案登記手續(xù)的商品房，預(yù)售人未經(jīng)購買人同意，不得將已預(yù)售的房屋所有權(quán)用于抵押，縣房產(chǎn)管理部門不得辦理抵押登記。
第二十二條經(jīng)備案登記的商品房預(yù)售合同及有關(guān)憑證不得轉(zhuǎn)讓。
第四章預(yù)售款繳納
第二十三條預(yù)售人不得直接收取商品房預(yù)售款，不得向承購人以采取集資、貸款、收取會(huì)員費(fèi)等形式變相預(yù)售商品房。
預(yù)售人在填寫完整好縣房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的商品房預(yù)售款繳款單后，由預(yù)購人直接到預(yù)售人開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶的商業(yè)銀行繳款并將銀管部門的進(jìn)帳單回執(zhí)交給預(yù)售人做帳。
第二十四條承購人、預(yù)售人雙方可以就商品房買賣交易簽訂定金書面協(xié)議，定金額度不得突破交易額度的20%。
預(yù)售人不得直接收取商品房買賣交易的定金，定金的繳納由預(yù)售人在填寫好縣房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的商品房預(yù)售款繳款單后，由預(yù)購人直接到預(yù)售人開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶的商業(yè)銀行繳款并將銀管部門的進(jìn)賬單回執(zhí)交給預(yù)售人做賬。
第二十五條預(yù)售人憑監(jiān)管銀行的繳款回執(zhí)向承購人開據(jù)購房票據(jù)，并在3日內(nèi)報(bào)縣房產(chǎn)管理部門備案。
第二十六條銀信和住房公積金部門在發(fā)放承購人預(yù)購商品房按揭貸款時(shí)，必須由貸款人、預(yù)售人、縣房產(chǎn)局三方簽訂《新晃侗族自治縣預(yù)購商品房按揭貸款監(jiān)管協(xié)議書》，并按協(xié)議書要求直接將該貸款劃入指定的預(yù)售款專用賬戶。
第五章預(yù)售款使用
第二十七條預(yù)售人申請使用商品房預(yù)售款時(shí)，應(yīng)填寫商品房工程建設(shè)投資總費(fèi)用計(jì)劃表和商品房預(yù)售款使用申請表送交縣房產(chǎn)管理部門，并根據(jù)下列不同申請款項(xiàng)提交相應(yīng)資料：
（一）申請施工進(jìn)度款的，提供項(xiàng)目監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度款支付證明；
（二）申請購買建設(shè)材料、設(shè)備款的，提供購銷合同；
（三）申請?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理等相關(guān)費(fèi)用的，提供相關(guān)合同或繳費(fèi)證明；
（四）申請繳納法定稅費(fèi)的，提供相關(guān)單據(jù)；
（五）申請供還在建工程抵押貸款的，由抵押權(quán)人提供他項(xiàng)權(quán)證明、借款合同及抵押合同。
第二十八條為使預(yù)售人正常開展業(yè)務(wù)，預(yù)售人可以向縣房產(chǎn)管理局申請一定額度的資金作為備用金，以支付經(jīng)常性的零星開支，其額度不得超過預(yù)售款的10%。
第二十九條預(yù)售人設(shè)立的商品房預(yù)售款專用賬戶內(nèi)的款項(xiàng)在按本辦法規(guī)定撤銷專用賬戶前，只能用于本辦法第二十七條、第二十八條規(guī)定事宜，不得挪作他用。
第三十條縣房產(chǎn)管理部門收到預(yù)售人資金使用申請后，應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場勘查，對施工進(jìn)度、先期撥付的預(yù)售款使用情況進(jìn)行評(píng)估，并核對商品房預(yù)售款專用賬戶對賬單。
經(jīng)現(xiàn)場勘查且符合條件的，應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)辦理用款撥付批準(zhǔn)手續(xù)；對不符合條件的，應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)書面通知預(yù)售人，并說明理由。
第三十一條除監(jiān)管銀行監(jiān)管資金比例外，有下列情況之一的，縣房產(chǎn)管理部門不予辦理用款手續(xù)：
（一）專用賬戶余額不足項(xiàng)目銷售款總額的10%時(shí)；
（二）收款單位、用途等內(nèi)容與合同約定不符；
（三）已撥付款項(xiàng)未?？顚Ｓ茫?/p>
（四）其它違規(guī)用款事項(xiàng)；
預(yù)售人在辦理《商品房預(yù)售許可證》之前應(yīng)支付而未支付的各項(xiàng)費(fèi)用，不得在商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶中支取。
第三十二條監(jiān)管銀行應(yīng)按監(jiān)管協(xié)議條款，憑縣房產(chǎn)管理部門出具的同意撥付款證明撥付預(yù)售款。
預(yù)售人應(yīng)于每月10日前將監(jiān)管賬戶上一月份資金收支情況的對賬單復(fù)印件送交縣房產(chǎn)管理部門備案，縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真核查。
第三十三條監(jiān)管銀行憑縣房產(chǎn)管理部門的證明材料及預(yù)售人的票據(jù)劃轉(zhuǎn)賬，收款單位的賬戶和金額由縣房產(chǎn)管理部門的同意撥付證明資料載明。
第三十四條預(yù)售人應(yīng)按期向縣房產(chǎn)管理部門申報(bào)建設(shè)工程完成的進(jìn)度以及銀行出具的預(yù)售款資金收繳、支出對賬單復(fù)印件。縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)對各建設(shè)項(xiàng)目的商品房預(yù)售與其預(yù)售款入帳情況、建設(shè)工程進(jìn)度與工程建設(shè)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)售人應(yīng)予以配合縣房產(chǎn)管理部門到監(jiān)管銀行核對賬務(wù)。
第三十五條預(yù)售人再次申請預(yù)售款的使用之前，縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)審查前一筆款使用情況。在正常情況下，監(jiān)管人員每月巡視工程進(jìn)度一次，并將進(jìn)度記錄在案。若發(fā)現(xiàn)工程停工，即列入監(jiān)管重點(diǎn)，改為每半個(gè)月巡視一次，若巡視三次發(fā)現(xiàn)工程一直停工，縣房產(chǎn)管理局必須迅速調(diào)查停工原因，積極采取相應(yīng)措施。
第三十六條預(yù)售雙方達(dá)成退房協(xié)議并已辦理相關(guān)退房手續(xù)的，預(yù)售人可以向縣房產(chǎn)管理部門提交退房退款申請書，申請解除退款部分的監(jiān)管。經(jīng)核實(shí)，縣房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作內(nèi)通知監(jiān)管銀行解除該部分預(yù)售款的監(jiān)管。
監(jiān)管銀行可將退房款直接打入承購人的銀行賬戶中或由退房人領(lǐng)取現(xiàn)金。
第六章預(yù)售款專用帳戶撤銷
第三十七條預(yù)售商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并給預(yù)購人辦理產(chǎn)權(quán)登記后，預(yù)售人應(yīng)根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七、八條規(guī)定，在現(xiàn)房銷售前向縣房產(chǎn)管理部門申辦商品房現(xiàn)售備案，經(jīng)審查符合商品房現(xiàn)售條件的，出具《商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)》。預(yù)售人憑回執(zhí)填寫《商品房預(yù)售款撤銷監(jiān)管申請表》向縣房產(chǎn)管理部門結(jié)算該項(xiàng)目預(yù)售款專用賬戶的資金。
第三十八條縣房產(chǎn)管理部門在接到申請之日起3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審查確認(rèn)，如預(yù)售人已按規(guī)定交清稅費(fèi)及地價(jià)款、不存在違反本辦法或法律規(guī)定情形的，出具辦理結(jié)算手續(xù)的書面意見并通知銀行辦理撤銷監(jiān)管賬戶手續(xù)；如有違規(guī)情形的，縣房產(chǎn)管理局出具不予辦理結(jié)算手續(xù)的書面意見通知預(yù)售人，并說明理由。
第七章罰則
第三十九條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定，由縣房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第四十條預(yù)售人隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。
第四十一條預(yù)售人未按本辦法規(guī)定將預(yù)售款繳付監(jiān)管賬戶的，由縣房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止該預(yù)售項(xiàng)目的銷售，限期改正，并公示其不良行為，記入不良信息檔案。承購人將預(yù)售款直接交給預(yù)售人而造成損失的，由承購人直接追究預(yù)售人的民事責(zé)任。
第四十二條預(yù)售人不按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金時(shí)，由縣房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并可依照《城市商品房預(yù)售管理辦法》有關(guān)規(guī)定處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第四十三條開發(fā)企業(yè)或預(yù)售人有下列行為之一，由縣房產(chǎn)管理局可以處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》、通知金融機(jī)構(gòu)凍結(jié)商品房預(yù)售款項(xiàng)，直至停辦交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記：
（一）未按本辦法辦理《商品房預(yù)售許可證》的；
（二）違背監(jiān)管協(xié)議，將商品房預(yù)售款項(xiàng)挪作他用，未能保證項(xiàng)目建設(shè)的；
（三）未按規(guī)定辦理備案登記手續(xù)的；
（四）預(yù)售后又設(shè)立抵押的；
（五）違反商品房預(yù)售合同條款的，私自為承購人轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售合同及有關(guān)憑證的。
第四十四條監(jiān)管銀行擅自批準(zhǔn)預(yù)售人使用商品房預(yù)售款專用賬戶內(nèi)的款項(xiàng)或挪作他用的，由監(jiān)管銀行負(fù)責(zé)追回流失款項(xiàng)，對拒不改正或情節(jié)嚴(yán)重的，暫停辦理該銀行新開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶手續(xù)。
摘要：商品房預(yù)售是開發(fā)商經(jīng)營的戰(zhàn)略手段，加強(qiáng)商品房預(yù)售的管理，有利于保護(hù)合同雙方的合法權(quán)益。
關(guān)鍵詞 ：預(yù)售商品房；轉(zhuǎn)讓；條件
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2014）19-0153-01
預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第36條之規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。商品房預(yù)購人是否可以成為這里的房地產(chǎn)所有人呢?有人認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第133條關(guān)于買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定和物權(quán)變動(dòng)的公示原則，如果商品房預(yù)售人按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定，在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理了登記備案手續(xù)，預(yù)售商品房的所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，這時(shí)，預(yù)購人即成為預(yù)售商品房的所有人。因此，預(yù)購人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓的只是將來取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利”。
那么，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓條件有哪些要求呢?
1、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購方，同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。
2、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。
3、商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民（1996）2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！睆纳唐贩康念A(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預(yù)售合同對轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，合同履行中，預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三，預(yù)購方已經(jīng)全部履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。
由于商品房預(yù)售合同是雙務(wù)合同。雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。因此，預(yù)購人將預(yù)購合同轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，多數(shù)情況下，是將預(yù)售商品房合同的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)給第三人。第三人即取代原預(yù)購人成為全部或部分債權(quán)的受讓人和全部或部分債務(wù)的承擔(dān)人；商品房預(yù)售方不是轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人，而承擔(dān)債務(wù)的第三人是否具備償還債務(wù)的能力，商業(yè)信譽(yù)如何，又與其享有的權(quán)利是否能夠?qū)崿F(xiàn)，緊密相關(guān)。因此，為了保護(hù)商品房預(yù)售方的合法利益，上述情況必須征得預(yù)售方的同意。以下幾種情況，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓行為不應(yīng)支持。第一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進(jìn)行登記的；第二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同雙方對該行為有重大誤解的；第三、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產(chǎn)市場的。
參考文獻(xiàn)：
[1] 中華人名共和國建設(shè)部.城市商品房預(yù)售管理辦法（令第131號(hào)）[Z].1995-1-1.
事實(shí)與理由：
2008年2月26日，巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤D3項(xiàng)目部與申請人丁某簽訂了《協(xié)議》。當(dāng)日，申請人繳納了現(xiàn)金5萬元。并蓋有巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤D3項(xiàng)目部財(cái)務(wù)專用章。截止今日（2009年2月18）近一年，貴司未與申請人簽訂《商品房預(yù)售合同》。2009年2月18日，申請人親自到巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場營銷部詢問，告知1、可以退房，按協(xié)議退；2、以其它房源調(diào)換。同時(shí)，要2010年底才能交換。經(jīng)查詢巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的項(xiàng)目名稱某樓盤A區(qū)7幢。2009年1月15日才辦理（2009）房預(yù)售證第01號(hào)。而與申請人簽訂協(xié)議約定某樓盤D3項(xiàng)目部至今都未辦理其商品房預(yù)售許可證，也無權(quán)出賣根本不能確定的房屋。申請人所交的5萬元誠意金，長達(dá)近一年貴司都沒有通知申請人簽訂其正式商品房預(yù)售合同。實(shí)際上，貴司根本不能與申請人簽訂其商品房預(yù)售合同。不是申請人不誠意，相反，確是貴司不誠意，嚴(yán)重違反《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、民法通則及合同法的相關(guān)規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”“《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
綜上，2008年2月26日，申請人繳納了5萬元的誠意金。根據(jù)協(xié)議第2頁第十二、十三條約定，在近一年中，貴司既沒有通知簽訂正式的商品房買賣合同，也沒有書面告知某樓盤D3項(xiàng)目部不能開發(fā)實(shí)施，現(xiàn)由貴司承擔(dān)。更沒有取得某樓盤D3組商品房預(yù)售許可證。其不誠信，顯爾易見。貴司不應(yīng)扣除任何費(fèi)用。故懇請貴司立即退還所交的5萬元現(xiàn)金。
此致巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤D3項(xiàng)目部
申請人：
二00九年二月十八日
現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第38條明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法同時(shí)在“房地產(chǎn)交易”一章中又規(guī)定了商品房預(yù)售制度，是為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的例外情形。而建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》在對商品房銷售行為的界定時(shí)將商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售，且將現(xiàn)售定義為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為?？梢?，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗(yàn)收合格作為商品房預(yù)售與現(xiàn)售的分界，并非登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。從這一點(diǎn)上看，建設(shè)部的部門規(guī)章與國家法律規(guī)定似乎有沖突。
事實(shí)上，考察房地產(chǎn)相關(guān)立法規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)：《商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房現(xiàn)售的規(guī)定與《城市房地產(chǎn)管理法》的上述規(guī)定并不沖突。
（二）商品房現(xiàn)售不等同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
首先，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售，僅是與商品房預(yù)售相對應(yīng)的一種銷售方式。有觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定是為防止期房轉(zhuǎn)讓，其實(shí)不然?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第46條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。此條應(yīng)屬委托性或授權(quán)性規(guī)范。雖然國務(wù)院辦公廳在2005年轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（[2005]26號(hào)）中明確：國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。但究其原因，是在部分地區(qū)商品住房價(jià)格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決市場運(yùn)行中的矛盾和問題，為實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格作出的規(guī)定，并非《房地產(chǎn)管理法》明文禁止。因此，從立法目的來看，“未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定不等同于禁止期房再行轉(zhuǎn)讓。
其次，《房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里的房地產(chǎn)權(quán)利人即指房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的取得均須以辦理權(quán)屬登記為要件（依據(jù)事實(shí)行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關(guān)系中，無論是預(yù)售還是現(xiàn)售，購買人尚未辦理權(quán)屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權(quán)人而非房地產(chǎn)權(quán)利人。即便該預(yù)售合同辦理了預(yù)告登記，也只是將該預(yù)售合同中一方當(dāng)事人債的請求權(quán)賦予物的請求權(quán)，房屋所有權(quán)仍屬開發(fā)企業(yè)。
最后，商品房買賣中再行轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并非房地產(chǎn)物權(quán)而只是商品房買賣合同中的權(quán)利義務(wù)。以預(yù)售為例，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，即商品房預(yù)售合同中權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?8條規(guī)定：當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。可見預(yù)購人經(jīng)預(yù)售人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意，可以將商品房預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，即將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓與第三人。對于已將商品房價(jià)款全部支付完畢的預(yù)購人，因其在預(yù)售合同中的義務(wù)已履行完畢，剩下的只是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)，此時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)乃是債權(quán)讓與，《合同法》第80條規(guī)定，其只要通知債務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。當(dāng)然，根據(jù)《合同法》第87條、《房地產(chǎn)管理法》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由于商品房預(yù)售合同都必須在產(chǎn)權(quán)登記部門備案，所以預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、預(yù)購人和第三人還要到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人備案合同的注銷登記及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與第三人新簽訂商品房預(yù)售合同的備案登記手續(xù)。但這種程序本身是行政權(quán)力介入對房地產(chǎn)市場行為的強(qiáng)制干預(yù)，是宏觀調(diào)控確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的需要，并無法理可依。因此，《房地產(chǎn)管理法》第38條第6項(xiàng)之規(guī)定與《商品房銷售管理辦法》關(guān)于現(xiàn)售的規(guī)定并不沖突。
二、商品房預(yù)售與現(xiàn)售監(jiān)管對接的實(shí)踐難題
（一）竣工驗(yàn)收合格———現(xiàn)售
考察我國現(xiàn)行立法及部分地方實(shí)踐不難發(fā)現(xiàn)：竣工驗(yàn)收問題在立法和實(shí)踐中還存有爭議。
國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。從上述規(guī)定看，竣工驗(yàn)收應(yīng)是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗(yàn)收。
同為行政法規(guī)的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位出具相關(guān)材料證明符合驗(yàn)收條件。該條例第49條又規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?？梢姡丛摋l例的規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收是由建設(shè)單位組織的工程竣工驗(yàn)收和其他行政主管部門出具的單項(xiàng)驗(yàn)收組成，建設(shè)行政主管部門的主要職責(zé)是監(jiān)督備案。
2009年住建部出臺(tái)修訂后的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》，對建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案作出進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)定。
綜上，從工程建設(shè)和法律規(guī)定的角度來說，應(yīng)將竣工驗(yàn)收備案作為商品房預(yù)售與現(xiàn)售的分界點(diǎn)。
（二）現(xiàn)售備案的性質(zhì)
《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。該辦法同時(shí)規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件。從條文本身來看，現(xiàn)售備案應(yīng)是開發(fā)企業(yè)向主管部門辦理的現(xiàn)售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，而非房地產(chǎn)行政主管部門或房屋登記機(jī)構(gòu)。因此，筆者認(rèn)為，辦理現(xiàn)售備案不應(yīng)對開發(fā)企業(yè)提交的備案資料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。
（三）現(xiàn)售監(jiān)管引發(fā)的相關(guān)問題
1.怠于申辦初始登記
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據(jù)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，購房人辦理分戶登記應(yīng)以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費(fèi)，包括登記費(fèi)、工本費(fèi)、維修資金。按發(fā)改委和財(cái)政部的規(guī)定，住宅房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住宅房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書費(fèi)。按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書免收證書費(fèi)。向一個(gè)以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書時(shí)，每增加一本證書加收證書工本費(fèi)10元。另外，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。有觀點(diǎn)認(rèn)為，允許現(xiàn)售商品房進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案，將降低開發(fā)企業(yè)申辦初始登記的積極性，在市場形勢不景氣時(shí)可能產(chǎn)生個(gè)別企業(yè)無力支付辦理權(quán)證的相關(guān)費(fèi)用而怠于辦理權(quán)屬登記進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主分戶登記無法辦理等問題。事實(shí)上，該情形在預(yù)售許可制度下同樣存在，并非對現(xiàn)售行為進(jìn)行監(jiān)管允許現(xiàn)售合同備案所產(chǎn)生的特有問題。
2.如何辦理預(yù)告登記
《物權(quán)法》明確了當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定可申報(bào)預(yù)告登記的情形包括預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定以竣工驗(yàn)收合格作為現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，那么竣工驗(yàn)收后尚未辦理初始登記的商品房當(dāng)事人能否在合同備案后申請辦理預(yù)告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現(xiàn)售商品房買賣合同備案后辦理預(yù)告登記的情形，但從《物權(quán)法》對預(yù)告登記的定義來看，商品房現(xiàn)售買賣合同無疑屬于當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)只要交易雙方有辦理預(yù)告登記的約定，應(yīng)當(dāng)可以辦理，并不違反法律規(guī)定。
3.能否受理（預(yù)）查封
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］15號(hào)）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬?？梢姡吹怯浫〉脵?quán)屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預(yù)查封。最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）中提出了預(yù)查封的概念，即房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封，預(yù)查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關(guān)于預(yù)查封的界定來看，商品房現(xiàn)售合同備案顯然不屬于預(yù)查封范圍，但該類房產(chǎn)的查封應(yīng)參照預(yù)查封的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行：即作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了竣工驗(yàn)收備案但尚未出售的房屋；被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了商品房現(xiàn)售備案的房屋；被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
4.預(yù)售與現(xiàn)售的轉(zhuǎn)化和銜接
建設(shè)部在1998年《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號(hào)）中指出，現(xiàn)房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關(guān)證件，并明確取得房屋所有權(quán)證的期限。從建設(shè)部的上述規(guī)定來看，將現(xiàn)售納入監(jiān)管范疇并核發(fā)相應(yīng)證明是行政管理的要求。筆者認(rèn)為，管理實(shí)踐中，應(yīng)根據(jù)標(biāo)的的特殊性對商品房預(yù)售、現(xiàn)售進(jìn)行區(qū)別監(jiān)管。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，未竣工驗(yàn)收合格的商品房申請預(yù)售的，應(yīng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證，且預(yù)售許可應(yīng)有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗(yàn)收合格后應(yīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)售，現(xiàn)售商品房應(yīng)包括竣工驗(yàn)收合格尚未完成權(quán)屬登記以及已經(jīng)完成初始登記領(lǐng)取房屋權(quán)證的兩類。對于尚未取得初始登記的現(xiàn)售商品房的監(jiān)管，宜通過現(xiàn)售行為備案或核發(fā)現(xiàn)售證明文件等方式進(jìn)行；對于已完成初始登記的現(xiàn)售商品房，應(yīng)將房屋權(quán)證作為交易的證明文件，可以實(shí)行網(wǎng)上簽約，但不宜再進(jìn)行合同備案監(jiān)管。
三、國內(nèi)各地對商品房現(xiàn)售監(jiān)管的比較分析
由于國家層面的法律規(guī)范對商品房現(xiàn)售的規(guī)定過于原則，部分城市通過地方立法積極開展現(xiàn)售備案實(shí)踐。主要有：
其一，將竣工驗(yàn)收備案/綜合竣工驗(yàn)收作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前向主管部門報(bào)送竣工驗(yàn)收備案等資料，如鄭州、武漢、?？凇⒋筮B。按是否頒發(fā)現(xiàn)售備案憑證，又分為兩種情形：一是經(jīng)公示一定期限后即可現(xiàn)售，不頒發(fā)備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網(wǎng)上備案辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售商品房的，應(yīng)將竣工備案等相關(guān)資料，報(bào)送市房地產(chǎn)交易登記管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行網(wǎng)上公示。商品房信息網(wǎng)上公示3日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者方可辦理銷售合同網(wǎng)上備案。二是取得現(xiàn)售備案證明后可進(jìn)行現(xiàn)售合同備案。例如，《武漢市開發(fā)辦關(guān)于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號(hào)）明確：對現(xiàn)售商品房實(shí)行商品房現(xiàn)售備案制度，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送市開發(fā)辦備案；市開發(fā)辦對符合商品房現(xiàn)售條件的，出具武漢市商品房現(xiàn)售備案證，沒有辦理武漢市商品房現(xiàn)售備案證的，不得現(xiàn)售商品房。《鄭州市商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應(yīng)持工程竣工驗(yàn)收證明等材料向市、縣（市）、街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案。
其二，將初始登記作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實(shí)踐操作不盡一致。例如，北京市通過網(wǎng)上簽約方式進(jìn)行商品房現(xiàn)售，但現(xiàn)售合同不備案，直接辦理權(quán)屬登記。北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于北京市商品房現(xiàn)房買賣合同實(shí)行網(wǎng)上簽約的通知》（京建交[2005]1105號(hào)）規(guī)定：本通知所稱商品房現(xiàn)房，是指已完成房屋所有權(quán)初始登記，并取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。當(dāng)事人自網(wǎng)上簽約之日起90日內(nèi)持網(wǎng)上打印的現(xiàn)房合同和北京市房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請表及其他材料到房屋行政管理部門申請房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記?！渡虾Ｊ猩唐贩夸N售方案備案管理暫行規(guī)定》規(guī)定：現(xiàn)售商品房的，在申請新建商品房所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續(xù)。開發(fā)企業(yè)憑《商品房銷售方案備案證明》及經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證等材料，辦理現(xiàn)售商品房銷售合同網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)。寧波市《關(guān)于實(shí)行商品房現(xiàn)售備案的通知》（甬建發(fā)[2009]189號(hào)）規(guī)定，現(xiàn)售商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現(xiàn)售實(shí)行備案制，現(xiàn)售備案資料齊全的予以備案，核發(fā)商品房現(xiàn)售備案書。另外，寧波市還規(guī)定，原已申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，在具備商品房現(xiàn)售條件后應(yīng)將預(yù)售后剩余房源轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)售，領(lǐng)取商品房現(xiàn)售備案書后方可進(jìn)行商品房現(xiàn)售，且應(yīng)通過商品房銷售網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)進(jìn)行商品房買賣合同備案。海口市住房保障和房產(chǎn)管理局《關(guān)于商品房現(xiàn)售備案管理問題的通知》規(guī)定，預(yù)售商品房項(xiàng)目申請轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，發(fā)給?？谑猩唐贩楷F(xiàn)售備案證；已辦理房屋權(quán)屬登記的，不辦理?？谑猩唐贩楷F(xiàn)售備案證。
結(jié)合各地實(shí)踐來看，無論是以竣工驗(yàn)收備案還是完成權(quán)屬登記領(lǐng)取權(quán)證作為預(yù)售與現(xiàn)售的分界，無論是否頒發(fā)現(xiàn)售備案證明均實(shí)現(xiàn)了對商品房銷售行為的全面監(jiān)管。寧波、?？趦傻氐囊?guī)定還對預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售行為作出了詳盡規(guī)定，值得借鑒。
四、加強(qiáng)和完善商品房現(xiàn)售管理的若干構(gòu)想
一、 自本通知施行之日起，商品房預(yù)售登記備案由預(yù)售人、預(yù)購人雙方共同辦理改為由預(yù)售人單方辦理。
二、 預(yù)售商品房，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向市或區(qū)（縣）國土房管局辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)。
三、 預(yù)售人辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)應(yīng)提交下列材料：
1． 商品房預(yù)售登記備案表（一式三份）；
2． 預(yù)售人的委托書、受委托人的身份證明；
3． 商品房預(yù)售合同；
4． 預(yù)購人為個(gè)人的，提交身份證件的復(fù)印件；外省、市個(gè)人還須提交工作居留證或在交易中心購房證明和暫住證復(fù)印件；臺(tái)灣同胞購買內(nèi)銷房還須提交市臺(tái)辦批準(zhǔn)文件的復(fù)印件。預(yù)購人為單位的，提交營業(yè)執(zhí)照（注冊證書）以及單位權(quán)力機(jī)構(gòu)同意購房文件的復(fù)印件。
四、 預(yù)售人材料齊備的，市或區(qū)（縣）國土房管局收到一個(gè)商品房項(xiàng)目商品房預(yù)售合同10件以下的當(dāng)即辦理完成登記備案手續(xù)，一個(gè)商品房項(xiàng)目商品房預(yù)售合同10件以上、30件以下的3個(gè)工作日辦理完成登記備案手續(xù)，一個(gè)商品房項(xiàng)目商品房預(yù)售合同30件以上的5和工作日辦理完成登記備案手續(xù)。
市或區(qū)（縣）國土房管局辦理登記備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售登記備案表上加蓋商品房預(yù)售登記備案章，留存一份商品房預(yù)售登記備案表、預(yù)售人的委托書和受委托人的身份證件的復(fù)印件、預(yù)購人身份證件的復(fù)印件、單位的營業(yè)執(zhí)照（注冊證書）以及單位權(quán)力機(jī)構(gòu)同意購房文件的復(fù)印件。商品房預(yù)售合同上不加蓋商品房預(yù)售登記備案章，市或區(qū)（縣）國土房管局不再留存商品房預(yù)售合同，另兩份商品房預(yù)售登記備案表分別由預(yù)售人、預(yù)購人留存。
五、 有下列情形之一的，預(yù)售人不得申請商品房預(yù)售登記備案：
1． 買賣雙方為在商品房預(yù)售合同上簽章的；
2． 申請登記備案的商品房不在預(yù)售許可證范圍內(nèi)的；
3． 已登記備案的商品房重復(fù)登記備案的；
4． 合同所附共用分?jǐn)偛课慌c備案不一致的；
5． 預(yù)購人不在許可商品房銷售對象范圍的；
6． 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
7． 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
