時間：2023-03-07 14:57:56
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產稅收政策范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
在政府的宏觀調控(稅收政策)下，當前房地產定價快速增長的趨勢已經得到遏制，但是總地來看，房地產市場的定價依然不容樂觀。房地產定價仍在逐步上升，特別是非住宅用房和商業性高檔住房的價格上升趨勢最為明顯，與普通大眾的心理價位還存在著較大的差異。首先，土地資源的稀缺性與不可再生性決定了土地資源的購入成本遠遠高于其他資源，加之購買各種建材以及人工、設備等各類巨額投入，這在根本上決定了房價的起點就很高；其次，雖然當前房地產供遠大于求，但是由于開發商為了平衡權益不愿降價，加之受到人們追高心理的影響，房價降低，消費者反而不會購買，等待抄底的機會，使得房價無法得到降低。
二、直接相關和間接相關稅收政策對房地產定價的影響
眾所周知，房地產的定價受到政策的廣泛影響，但是這樣的影響往往是多樣的。概括起來，房地產的政策影響基本可分為直接相關稅收影響和間接相關稅收影響。直接相關稅收較為主要的包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產稅五種，而間接相關稅收包括營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、印花稅等。
1.直接相關稅收政策對房地產定價的影響。
土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產稅這五種稅收無論是對于發達國家還是發展中國家來說，都占據著重要位置。土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅是國家參與房地產價值分配的重要環節。土地增值稅反作用于房屋定價，價格的高低決定增值額適用的土增稅率。城鎮土地使用稅的征收是直接計入費用的，換言之增加了間接成本。耕地占用稅和契稅都是拿地環節征收的直接稅種，屬于直接成本。這里的房產稅指的是物業稅，目前只在國內幾個大城市試點，試點城市的房屋定價，要受房產稅征收條件直接影響。需要注意的是，房產稅確實能使房地產市場平穩發展，但是調控政策至少要持續一年以上，房地產市場主體才能調整預期，從而更好地發揮政策的導向作用。此外，房產稅對房地產市場的供給和需求均有抑制作用，不能寄希望于房產稅大幅降低房價。只有進一步研究如何使房產稅與土地政策、貨幣政策、利率政策、信貸政策等傳統的房價調控措施配合使用，才能達到調控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，還有保值和增值的功能。在今后相當長的時間內商品房的價格只會上升不會下降，這是由房地產價格的剛性性質決定的。而如果提高加房地產這五項稅收的征收比例，將會提升房屋定價，購買需求自然也隨之減少，然后受杠桿效應影響，在一段時間后，房屋的定價也會有所下降，因此，房地產這五種直接稅收對房地產定價有著較為直接的影響。
2.間接相關稅收政策對房地產定價的影響。
間接相關稅收政策包括營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、印花稅等。之所以說這些稅種會對房地產的定價產生間接的影響，是因為房地產是一個牽涉范圍極廣的產業，正因如此，營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、印花稅的征收會在一定程度上增加房地產企業的成本，會在一定程度上抬高或降低房地產的定價。但是比起土地稅收，房屋買賣或者出租中所征收的稅收，對房地產定價的影響較小，因此這些稅收對房地產的定價產生間接的影響。值得注意的是，雖然這些稅收有著間接的影響，也要認識到政府征稅是對收入的再次分配，使社會更為公平公正。相反，如果政府減少甚至取消征收這些間接影響房地產定價的稅種，也將使得房地產市場趨于混亂，房地產價格會再次上漲。
三、房地產稅收與房地產定價的關系
房地產征稅是房地產在整個開發、買賣中的重要環節，房地產稅收作為房地產中的重要經濟鏈組成對房地產的定價自然也有著十分重大的影響。從供求來看，房地產稅收的多少（比率）將會直接影響到房地產市場的供求變化。征稅比率上升，房地產價格上升，房屋需求量下降。就房地產成本來看，房地產稅收的征收多少最終會反映到房地產的定價中。從房地產收益來看，稅收其實是再一次的利益分割，它最終決定了各個“人員”（政府，房地產商，土地持有者等）從中最終獲得的利益。而房地產商將以此為依據最終確定房屋的最終定價。
1.房地產稅收影響市場供求。
一方面，政府通過稅收的手段向房地產開發商征稅，這就在一定程度上提高了房地產的開發成本，房地產企業在保持利益不變的條件下只能提高房地產的定價，消費者權衡利弊后，一部分人就會放緩購房計劃，因此最終會使得市場的需求減小。經一段時間后，房地產企業所獲得的收益減少，為了回籠資金進行下一步的投資，往往會對房地產的價格進行調整，適當降低房地產的定價，這又將提升消費者的購買熱情。反之，如果政府減少稅收，那么開發商有了更大的利潤空間，便會讓利一部分給購房者，市場進而變得更加火熱。經過一段時間，在價格杠桿的調節下，出現供小于求時，價格又會有所上浮。
2.房地產稅收影響房地產開發成本。
稅收和建材、工人工資投入、工地設施使用等同屬于房地產的開發成本，房地產的定價也跟這些因素息息相關，也就是說，開發商在前期墊付的稅收最終會轉移到每一個購房者的頭上，這被稱為轉嫁效應。房地產的稅收增加，房地產的成本也會隨之增加，緊跟著房地產的價格也會有所上浮。但是在市場經濟環境中，這樣的上浮在其他因素的影響下常常表現得不是很明顯，但是它確確實實影響著房地產的定價。
3.房地產稅收影響著房地產的收益。
稅收是政府促進社會公平的重要手段，因此政府利用房地產稅收對房地產的整體收入又做了再一次的切割，這樣的切割能夠有效減少投機取巧獲取利益情況的發生，同時它也決定著房地產利益的最終分配。房地產開發商是稅收過程中最為重要的一環，稅收對他們的收益影響十分巨大，對于動輒營業額達幾千萬甚至上億的房地產開發商，稅率的一點上浮或者下降都會對最終的收益產生巨大影響。因此，房地產商在稅率上升時，為了保障自己的利益需求，會進一步提升房地產價格，但是如果稅率下降得較為明顯，房地產的價格又會有所下降。故而，為了避免房地產價格出現較大的波動，房地產稅率都會保持較小的變化。
稅收作為國家財政收入的主要來源，對于房地產企業和購房者而言，具有強制性。然而，稅收政策安排所呈現出的傾向性，卻能有效的引導房地產市場供求雙方的行為。正因如此，這里有必要對現階段房地產市場環境進行分析。由于我國房地產市場歷來屬于賣方市場，因此本文著重探討房地產企業所面臨的市場環境。從房地產企業資本循環的角度來看，其按照G—W……P……W`—G`的過程，完成一次資本循環過程。該企業若要實現可持續發展，則需要重復完成上述過程形成資本周轉。不難理解，只要存在對上述過程產生影響的市場因素，都會干擾房地產企業的健康經營。
1.融資渠道萎縮由于房地產企業屬于資本、勞動密集型企業類型；并且，其生產過程的所延續的時間較長。因此，在資本周轉速度相對較慢的背景下，必然需要更多的資金供給。其中，外源性資金供給成為了該企業的主要資金來源。然而，在國家調控房地產市場，以及仍然存在的PPI、CPI指數高企背景下，企業的融資渠道已明顯萎縮。
2.外延式生產明顯我國房地產企業外延式生產特征明顯，表現為：維持著資本有機構成不變的規模擴張態勢。這樣的擴張態勢存在兩個弊端：（1）企業經濟效益難以快速提升；（2）企業預付資金的總量較大。前者將導致企業資本周轉速度，長期處于低水平徘徊；后者則在目前的金融環境下難以為繼。
3.資金回籠困難從目前房地產市場所反饋的信息可知：伴隨著各大中城市房價穩中有降的現狀，多數消費者已處于觀望態勢。從而，今年的“金9銀10”未能出現所預期的購房的出現。這一系列的市場現狀，在企業資本周轉上所呈現出的事實便是“資金回籠困難”。由此可見，房地產市場的主要微觀主體“房地產企業”，面對以上三個方面的困境，必將制約房地產市場的健康發展。為此，下文將為稅收政策的安排找尋切入點。
二、促進房地產市場健康發展的稅收政策原則
若要設計合理的稅收政策，首先就須滿足房地產市場發展的目標導向。作為市場而言，其不僅包含諸多的市場微觀經濟主體，還應存在一系列的制度安排。而制度安排的實施，又將引導市場主體的經營行為。在這樣的互動共生效應下，最終將促進房地產市場的健康發展。
1.具有激勵兼容的效應制定具有傾向性的稅收政策，本身就存在激勵的效應。如，鼓勵企業內涵式經營、鼓勵企業修建經濟使用房等。但是，為了防止可能出現的激勵沖突，本文指出“應遵循激勵兼容原則”。即，各級政府在設計稅收政策時，其制度安排不僅能滿足房地產企業的利益訴求，還能使企業的經營行為符合稅收設計者的預期。從房地產市場健康發展的構成要素來看，包括：（1）資金約束下的企業理性經營；（2）規避惡意屯地現象；（3）保證項目質量；（4）確保房產的價格透明、合理等。為此，這一系統性目標能否最終實現，則在于稅收政策在制定過程中的原則把握。
2.具有外部約束的效應目前房地產市場所出現諸多失范現象，主要仍來自于企業的機會主義行為。而產生這一行為動機的根源，則歸因于市場監管機制的確失和缺位?？梢灶A見，伴隨著我國對房地產市場的逐步規范，上述監管問題將得到不斷完善。在此基礎上，并以稅收政策進行配合，效果將更加明顯。這里的稅收政策，則呈現為外部約束機制。即，針對不同企業的市場績效評價，給予不同企業具有階梯差異性的稅收政策。這樣一來，就與激勵兼容效應實現了耦合。綜上所述，以上稅收原則為下文的具體制度安排提供的分析框架。受到本文主題的限定，下文將不討論具體的稅收政策條文和稅率。而是結合目前出現的問題，在原則導向下為稅收政策的合理制定提供思路。
三、稅收政策制定的思路
以下仍然按照房地產企業資本循環：G—W……P……W`—G`的順序展開討論。因此，思路的要素將由資金、生產、銷售等三個方面組成。
房地產稅收是指以房地產或與房地產有關的經濟行為作為征稅對象的稅類，是在房地產開發、經營、管理、消費的全過程中，房地產開發商要繳納的稅收的總稱。房地產開發企業具有投資大、稅負重等特點。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須充分了解我國現行的稅收政策，并對籌資活動進行全方位、多層次的運籌，降低企業涉稅風險和費用，以實現企業價值最大化目標。
1.房地產行業稅收政策簡介
我國現行的房地產稅收政策主要涉及項包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅。據統計，目前房地產涉及的這些稅收，幾乎占到開發商銷售收入的15%-20%,再加上房地產企業高額的土地獲取成本，融資成本，房地產行業超額利潤的神話很難實現。以下就各項稅種的影響進行逐一探析。
2.房地產各項主要稅種及其對企業影響
2.1營業稅及其附加，在預收賬款環節隨即征收
房地產企業營業稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產企業主要稅種之一。另外還有兩個附加稅費，即城市維護建設稅和教育費附加。營業稅、城建稅、教育費附加即我們平常所說的“兩稅一費”，通常我們在計算開發成本時，可把“兩稅一費”綜合計算為5.55%。區別在于：房地產企業營業稅的計稅依據主要是房屋銷售收入；而城建稅、教育費附加的計稅依據是營業稅。從中可以看出它們的層次關系，即城建稅和教育費附加皆屬于附加稅費性質，本身并沒有特定的、獨立的納稅對象，隨營業稅繳納而繳納，亦隨營業稅的減免而減免。
一般情況下，開發商在開發建設過程只要取得政府部門頒發的銷售許可證就可以進行房屋銷售，此時商品房還是期房建設階段，購房人不可能取得“商品”，開發商只能開具一般往來收據，往往在交房時才開正式銷售發票，稅務機構征收營業稅依據發票金額，無形之中延緩了納稅時間，影響了國家稅收及時上繳。所以隨后規定中規范了營業稅的征收，對預收賬款環節隨即征收營業稅，而不是以往待銷售發票開出以后再征稅。這一措施的實行，對保證財政收入及時入庫和防止項目公司解體而影響國家應得稅收起到一定積極作用；但是對房地產企業來講，稅負相對提前，勢必對其可調用資金帶來影響，減少了資金流動量，導致資金運轉滯延。
2.2土地增值稅
土地增值稅也是房地產企業主要稅種之一。土地增值稅實行4級超額累進稅率，具體是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對于增值額未超過扣除項目金額20%的可以免征。
土地是國家資產，國家理應在出讓土地時獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產行業市場在國家宏觀稅收政策調控下，房地產行業利潤會越來越薄。房地產開發企業取得土地使用權后不進行開發直接將空地轉讓的，也需要按照規定的4級超率累進稅率計征土地增值稅。所以土地增值稅實施，抑制房地產開發中的投機行為，是宏觀調控的需要加大了開發商房地產轉讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規范了土地市場秩序。
但從另外一個角度來說，土地增值稅的實施，使得開發商成本進一步加大，面臨的生存環境更加殘酷。
2.3契稅
契稅納稅對象為在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人，屬于行為稅。對房地產企業而言，契稅主要體現在土地招拍掛獲取時的稅負。房地產企業取得土地的契稅政策應關注以下幾點：
近年來，我國的房地產市場持續升溫，房地產價格走勢倍受關注。如何合理利用稅收政策，發揮經濟杠桿作用，促進我國房地產市場健康持續發展，是本文將要討論的主旨所在。
一、我國房地產價格上漲原因分析
從總體上看，房地產價格上漲是一種不可逆的發展趨勢。影響房地產價格上升的主要因素包括：一是作為不可再生資源的土地減少，導致土地價格上揚；二是城市化建設進程加快，商品房的需求量相應增加，這已成為一個全球化趨勢；三是房地產投資和投機性力量拉動房地產價格上漲；四是建筑材料價格上漲和新建商品房品質提升；五是產業中各方力量的期待、炒作和有意抬升；六是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。
二、合理利用稅收政策，促進房地產市場健康發展
稅收利用杠桿原理，通過征稅增加購房支出，抑制市場中對住房的投機和炒作行為，使房地產價格水平保持合理正常發展。
（一）統籌安排房地產各稅種間的關系
站在稅制結構調整的高度，對課稅對象和征管方面進行全面統籌安排，建立一個規范、健全的房地產稅收體系。
1、規范稅費范圍，改變稅費不清的局面
根據稅、費、租合理負擔原則，從根本上避免政府部門通過其下屬機構實施強制服務而變相收費，消除稅費不規范、不合理的現狀。首先，土地出讓金實質上是地方政府以土地所有者的身份向受讓人收取的租金，應該將其正名為“地租”。其次，按照《城市房地產管理法》的規定收取的“土地閑置費”，實質上是一種罰稅，建議將其規范為“土地閑置稅”。
2、完善房地產現行稅種，促進房地產行業更好發展
首先，借鑒增值稅的做法，調整房地產行業現行營業稅的計稅依據。現行建筑業營業稅以收入全額作為計稅依據，應調整為以收入總額進行各種稅費扣除后的余額作為計稅依據；銷售不動產中，以各企業銷售環節中實際取得的凈收入計稅，即以每個企業相應環節新增加的收入額作為計稅依據。
其次，進一步改革土地增值稅?，F行土地增值稅按增值率設計30%、40%、50%和60%共4檔稅率，級距和稅率均等上升，扣除系數則以較大幅度遞增。應重新設計土地增值稅稅率，在級距上逐漸縮小，在稅率上逐步提高。同時，借鑒國外的做法，對5年以下的短期持有和超過5年以上長期持有的房地產在稅收上加以區別對待，以遞減的形式根據年限分別規定不同的“年限系數”。計算出土地增值稅應納稅額后，再乘以對應的年限系數，從而減少和消除房地產投機行為。
最后，開設遺產和贈與稅等國際上通用的必要稅種。國際上很多國家，在設定不動產相關的遺產和贈與稅時，根據不動產的價值限額，對屬于“豪宅”型的房產遺贈進行征稅，或者對同一戶主的房屋累計交易額和住房持有期限等因素登記備案，達到一定額度和期限進行征稅，達到有效抑制短期投機行為的調控目的。
（二）稅收政策對房地產不同環節的政策調控
一是適度調整房地產開發環節中的稅收導向。我國目前的房地產市場是典型的賣方市場，稅負向后轉嫁，且轉嫁性強。在開發環節中，應突出對高檔住宅、別墅等豪華住宅的稅收調控政策，相應開征消費稅。國家制訂出高檔住宅的標準，將其和別墅納入消費稅的征收范圍，按照當年的市場評估價格依5%至8%稅率按年征收。
二是改革房地產保有環節的稅收體系。首先，我國現行稅制在房地產開發環節稅種多、稅負重，而房地產保有環節和轉讓環節稅種少、稅負輕，稅負分布極度不均。應加大房地產保有環節的稅負，增加持有成本將有效減少投資或投機性購房，從而引導房價健康發展。其次，我國現行的房產稅按會計賬面原值相應確定計稅依據，城鎮土地使用稅根據土地等級實行定額稅率，兩稅均不能準確、及時地反映不動產的真實價值和土地級差收益，房地產沉淀其中的時間價值更是被忽略，由此導致房地產稅收收入與不動產的現有價值基本脫鉤，阻礙了稅收調節作用的發揮。最后，房產稅和城鎮土地使用稅的征收范圍狹窄，僅含城市、縣城、建制鎮和工礦區，沒有隨著時代變化而調整。隨著城市化范圍急劇擴大和鄉鎮企業的快速發展，一些發達地區和大型城市周邊的農村與城鎮的差別已大大縮小，有的甚至比城鎮還發達，應該將這一類型的農村也納入征稅范圍。
三是對房地產轉讓環節實行差別稅收政策。房地產市場中的需求在稅收上應區分為消費性和投機性兩類。對兩類消費實行差別稅收政策，對房地產市場的調控重點體現在對投機需求的抑制和引導上。對消費性需求實行輕稅負，對投機性需求實行重稅負。同時區分有償轉讓和無償轉讓，并考慮實際占有權屬時間長短，將這些因素納入差別稅收政策設計的制度之中，特別是在個人所得稅和營業稅的征收中體現出來，增加投機性需求的交易成本。
（三）嚴格執法、信息共享，加強房地產稅收征管
首先，建立房地產三級市場交易基準價格制度。稅務機關以該基準價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低并有權據此核定相關各稅的計稅依據。其次，逐步完善房地產登記和評估機制，健全房地產市場信息制度，做好房地產市場信息化公開工作。再次，加強房地產稅收的征收管理。稅收征管部門大力聯合街道辦事處等社會組織，建立一張覆蓋面廣的社會協稅網絡，共同開展住房保有環節的稅收征管工作，加強對不動產出租行為的稅收監管，促使部分出租住房進入房地產二級市場流通，緩解城鎮住房供應。
參考文獻：
[1]汪光燾主編.2006年中國房地產年鑒，中國建設出版社.2007
前言
隨著國家經濟調控與市場經濟的不斷調節，房地產行業向著更健康的發現發展，更為社會發展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻?，F階段，在全球經濟一體化的大背景下，房地產市場經濟面臨著前所未有有的機遇與挑戰，需要國家有利的財政稅收政策進行調控與引導，才能夠在激烈的市場競爭中處于優勢地位。在市場經濟條件下，供需關系影響著房價的穩定，只有不斷地完善房地產稅收政策，才能更好地促進理性消費，防止房地產市場出現泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產市場經濟影響的研究，對房地產行業乃至國民經濟健康發展有著積極的現實意義。
1財政稅收政策的概述
眾所周知，財政政策是國家整個經濟政策的重要組成部分，它是國家對經濟進行宏觀調控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現其職能按照法律預先規定的標準，強制的、無償的取得財政收入的一種手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩定作用，在經濟蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業投資的過度下降，阻止經濟的衰退，在經濟過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經濟的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經濟發展提供必要的公共商品，建立正常的生產關系，為社會經濟發展創造良好的環境；還對社會生產、分配、交換和消費直接產生影響，對房地產市場經濟亦是如此。
2財政稅收政策對房地產市場經濟的影響
2.1有利于房價的穩定，消費的理性化與科學化
從當前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發商的不斷炒作，使得房地產供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調整，加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產市場，降低房地產價格，來引導房地產向更健康方向發展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產市場，搞活房地產市場經濟[2]。財政稅收政策的落實，細化了房地產發展的相關規范，對于滿足標準的房地產商給予一定的稅收優惠，以此來調動其調控的積極性，使得過于膨脹的房地產市場趨于謹慎，積極引導消費者樹立理性的消費觀念，科學地進行消費，保障房地產經濟長期穩定的發展。
2.2有利于實現利益分配的公平性
土地作為房地產市場經濟發展的基礎，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經濟價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權，這也是其利益分配受到極大的關注的主要原因。在房地產市場經濟中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產開發商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產經濟發展體現公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產市場經濟建立規范的政策與制度
我國是法治國家，法律是保障一切發展有序進行的根本，尤其對于較為混亂的房地產市場，法律、法規的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產市場經濟完善了相關的稅法政策，健全了相關的運行制度，不僅規范了市場秩序，還使房地產市場經濟發展有法可依、有章可循。在房地產市場經濟中，房地產開發階段存在著一定的利益矛盾，房地產投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴格的法律與制度進行規范，完善的房地產稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。
3優化我國房地產市場積極發展的有效策略
3.1完善房地產稅收政策，保證供需平衡
在房地產市場經濟發展中，相關部門應該在實踐中不斷總結經驗教訓，根據我國財政稅收大政策，依據房地產市場發展自身的特點，完善房地產稅收政策，保證房地產的供應量充足，維護市場的供需平衡。在實施房地產政策時，要有針對性，對于房地產市場價格偏高的地區，應降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調節土地交易量，增加房屋供應量，提高二手土地轉讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產市場經濟的健康發展；針對短期內二手房賣方，應該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經濟中，以此哄抬房價，擾亂市場經濟發展秩序；針對房地產市場價格偏低的地區，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產開發商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產市場，提升房地產的銷量，帶動當地的經濟快速發展。
3.2嚴厲打擊房地產商場上的不良投機行為
在我國房地產市場經濟中，存在著大量的不良投機現象，這也是使得房產價格與供需平衡產生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區的土地或者房地產，以低進高出的形式進行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產市場經濟的發展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經濟，使得經濟不向前發展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復轉讓的稅費，限制土地的重復轉讓，以此來達到轉讓土地獲利的行為；針對房地產的投機行為，應降低一手房的稅費，減免持有環節的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當增加持有環節稅費，增加二手房專用稅費，嚴厲打擊利用房產進行炒作牟取利益，保障房地產市場經濟正常有序發展。
3.3健全房地產市場監管機制
房地產在市場經濟下，有自動調節的功能，但要想讓其更穩、更快地向前發展，就需要國家對其進行有效地調控，以期規范市場的發展?？梢岳秘斦愂照咧械奈飿I稅來進行調節規范，對于不同群體實施區別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產權登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發生給買房帶來的經濟損失，監察一切違規行為，形成規范的市場管理機制，提升房地產市場的管理質量與效率。
4結束語
房地產業作為我國經濟發展的重要產業，對社會的進步以及人民生活質量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產市場經濟中的影響非常巨大，不僅使其實現了較好的轉型發展，更為國民經濟的增長做出了巨大貢獻。財政稅收政策在我國房地產市場經濟中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應在實踐中總結經驗教訓，加大科學研究力度，使稅收政策引導好居民的消費，增加房地產供應量，滿足社會經濟發展的需要，促進房地產市場經濟在我國更穩定地長期發展下去。
參考文獻
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關鍵詞:稅收政策 房地產市場 消費
房地產業在我國經濟發展中作出了較大貢獻,但其也是飽受爭議的行業。不僅國內房地產業的發展模式、消費政策、信貸政策不夠合理,而且房地產稅收政策也需要進一步完善,以推動房地產業可持續健康發展。
我國房地產市場發展現狀及其地位
(一)經濟增長迅速刺激中國房地產市場的消費需求
改革開放以來,中國經濟長期保持著兩位數的高速增長,成為全球經濟發展最為迅速的國家,在發展中國家中處于領先地位。經濟快速增長,使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高,社會對房地產的需求不斷上升,原有的樓市供求矛盾加劇,最終給我國帶來了更大的房地產市場消費需求。
(二)房地產業是經濟發展的重要領域
經過長期的發展,我國房地產行業逐漸走向經濟發展的前臺,體現出產業化發展趨勢。2006-2008年連續三年的經濟發展過程中,房地產吸引了眾多行業領域的資本進入,這也是2006-2008年我國房地產市場價格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿成分以后,房地產業是一個舉足輕重的經濟領域,是我國經濟發展不可忽視的產業成分之一。
(三)房地產業是擴內需、保增長的重要支撐
首先,房地產是我國轉變經濟增長方式過渡時期的重要產業。我國在外需不足的前提下,提出轉變經濟增長方式,擴大內需,以應對金融危機的影響。在這一過程中,房地產行業對我國經濟發展的支撐作用不斷顯現出來。其次,房地產是我國面對金融危機壓力、刺激就業等方面不可忽視的行業。這主要是由房地產作為我國產業機構的中間產業鏈條所決定的?？傊?由于我國內需產業發展相對落后,競爭力不足,在外部經濟環境復雜多變情況下,房地產是我國擴大內需、保增長,應對金融危機對我國經濟影響的重要產業,也是我國當前轉變經濟增長方式,促進產業結構升級等重大決策實施過程中的重要支撐產業。
(四)規范房地產行業的發展是一項重要的民生工作
根據不完全統計,中國當年的普通居民,幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分,不僅牽動著居民的收入水平,而且與我國銀行業發展有著重要的關聯性,也是我國居民財產性收入的主要構成部分。
當前我國房地產稅收政策及其存在問題
(一)我國現行房地產稅收政策
1.土地增值稅。土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定扣除項目后的余額。規定扣除項目包括取得土地使用權時所支付的金額、土地開發成本及費用、新建房及配套設施的成本和費用(或舊房和建筑物的評估價格)、與轉讓房地產相關的稅金、財政部規定的其他扣除項目。納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目20%的,以及因國家建設需要依法征用、收回的房地產可以免征土地增值稅。此外,企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租房、經濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。
2.企業所得稅。根據最新企業所得稅法規定,房地產企業在計算企業所得稅允許扣除的成本項目可分為:土地實際成本,包括土地征用及遷移補償費、七通一平費(包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整等方面的費用)、管理費用;住宅和其他商品房開發實際成本,包括土地開發費、建筑安裝工程費、設備工程費、配套工程費、管理費用。但是作為土地增值稅加計20%的扣除項目不得在計算企業所得稅中列支扣除。
3.營業稅。營業稅政策中涉及房地產行業的稅收政策主要是兩個行業:一是建筑業;二是轉讓不動產,因此房地產涉及的營業稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對在中國境內轉讓土地使用權或銷售房地產的單位和個人,就其營業額按稅率計征的一種稅賦。營業稅稅法中規定,土地所有者出讓土地使用權以及土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為,不征營業稅。以房地產投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險行為,不征營業稅,但轉讓該項股權例外。同時,對自建自用的房地產免征營業稅。2008年3月1日起出租自有住房,不再區分用途,一律按照3%的稅率征收營業稅。
4.房產稅。房產稅主要由產權所有人繳納,產權屬于全民所有,由經營管理單位繳納;產權屬于集體和個人所有的,由集體單位和個人繳納;產權出典的,由承典人繳納;產權所有者、承典人不在房產所在地或產權未確定以及承典糾紛未解決的,應由房產代管人或使用人繳納。 根據納稅人不同的經營方式采取兩種方式計稅:一是納稅人經營自用的房產,以房產余值計稅,即從價計征;二是將自有房產出租經營,以房產租金收入為計稅依據,即從租計征,稅率為12%。
5.城鎮土地使用稅。該稅是國家按使用土地的等級和數量,對城鎮(城市、縣城、建制鎮、工礦區)范圍內的土地使用單位和個人征收的一種稅賦。計稅依據是納稅人實際占用的土地面積, 由土地所在地的稅務機關按照規定的稅額計征,實行定額稅率,按年計算,分期繳納。
6.契稅。契稅指由于土地使用權出讓、轉讓,房屋買賣、贈予、交換等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅。計稅依據依不同的房地產權屬轉移方式而不同:國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣為成交價格;土地實用權贈予、房屋贈予,由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;土地使用權交換和房屋交換,為所交換的土地使用權和房屋的價格差額。如成交價格或交換價格差額明顯低于市場價格,并無正當理由,由征稅機關參照市場價格核定,實行3%-5%比例稅率。同時規定國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的,城鎮職工按規定第一次購買的公房以及財政部門規定的其他項目,免征契稅。
7.印花稅。印花稅是對中國境內經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證以及在境外書立、受我國法律保護、在我國境內適用的應稅房地產憑證的單位和個人征收的一種稅。計稅依據是書立、領受的房地產憑證所承載的資金量或實物量。針對不同的憑證情況實行兩種稅率:一是比例稅率,適用于房地產產權轉移書據、房屋租賃合同、房地產買賣合同;二是定額稅率,適用于房地產權利證書以及合同金額無法確定的憑證,為每件5元。
(二)現行房地產稅收政策存在問題
1.結構不合理,稅基交叉,存在重復征稅現象?，F行涉及房地產業的稅收結構松散繁雜,各種稅之間主輔作用不清,調節單一,個別稅種設置重疊,存在重復征稅現象。一方面,土地增值稅與所得稅、營業稅交叉重復;土地使用稅與房產稅在對房屋同一目的物征收時缺乏科學性。營業稅與土地增值稅計稅依據存在重疊,從而造成對房地產開發轉讓業務的重復征稅,在一定程度上助長了土地的保有或投機行為。另一方面,房地產開發企業的契稅和印花稅稅基交叉性帶來了一定程度上的重復征稅。此外,房地產出租法人負擔的各類稅收稅基的交叉性,房地產租賃業務稅收也存在重復征收的情況,不利于我國房地產租賃市場的發展。
2.征稅范圍相對狹窄,調節功能弱化。稅種繁多,收費復雜,租費雜亂,征稅覆蓋面窄,房地產稅占全部稅收收入比重偏低,使得房地產市場出現的嚴重投機炒作造成房價快速上漲、泡沫四起,進而使得房地產稅類籌集財政收入的功能微弱,抑制了房地產稅收作用的發揮。我國房地產評估制度不健全與評估秩序混亂,使得房地產各個交易環節的計稅依據難以科學合理地確定,難以發揮調節社會貧富差距的作用,抑制房地產投機的作用十分微弱。
3.消費流通環節稅與保有環節稅賦不協調。目前我國房地產稅收政策主要集中在房產和地產的消費流通環節,而在房地產保有環節的稅種非常少,房地產存量稅源沒有得到充分利用。正是因為這種不平衡,導致了房地產流轉環節的稅費過于集中,增加新建房地產的開發成本,在一定程度上帶動整個房地產市場價格的上揚,提高居民購房的門檻,影響房地產消費市場發展。另外,由于我國土地市場的特殊性,大量的土地使用權由企事業單位無償取得,并近似無償地持有,我國對房地產保有、特別是土地的保有稅賦過低。這一現象不能很好地抑制市場對樓市的炒作投機行為,在一定程度上放任房地產、土地的投機炒作者坐等資產升值,而不必擔憂資產保有期間的成本,造就我國目前大量閑置、空置房產。
4.稅收體系不完善,稅收政策存在一刀切現象。我國并沒有專門的房地產稅收體系,而是體現在各個現有稅種稅收政策之中,這不利于行業稅收政策的宏觀調節?，F有房地產稅收政策措施,很少針對不同性質的房地產需求而給予區別對待,大部分是針對房地產行業的經營特點,規定統一的稅收政策,在很大程度上抑制了我國住房市場的消費。
利用稅收政策引導房地產市場消費的政策建議
(一)利用房地產高額稅率打擊房地產市場的投機行為
首先,對房地產保有環節征收高稅收,降低房地產市場的投資和保值增值的功能。同時增強對房地產市場的閑置房以及空置房的稅收調控。其次,對我國的第二套房產購買征收重稅,開征資本收益稅,抑制居民對房地產行業的投機行為。
(二)對投資性房產需求和自住性房產需求區別征稅
改革個人所得稅征收管理模式,把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益,征收個人所得稅。加大對我國房地產保有環節的稅收建設,進一步肅清當前稅收政策中存在的稅基交叉、重復征稅等問題,平衡房產消費環境的稅收負擔。根據房地產實際占有權屬時間長短征稅,區別投資性和自住性房產交易的稅收,保護合理的房地產需求,增加投資性房地產需求的交易成本。
(三)對低收入購房者實施差別稅收優惠政策
在現有財政以及貨幣方面優惠政策基礎上,稅收政策應該區別不同收入水平的購買群體而實施差別的稅收優惠政策,鼓勵中低收入階層購買自用住房,可以適當考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個人所得稅方面減免相關的利息支出?？紤]與其他相關財產類以及所得稅類相結合,對中低收入階層的購房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國現有房地產稅收政策的基礎上,避免相關稅收的重復征收,對中低收入階層的購房行為給予一定程度的免征或者減征,刺激我國住房消費市場的健康發展。
(四)開征統一規范的物業稅
我國房地產市場另一個重大問題是存在稅費相擠現象,通過開征立足于中國國情的物業稅,可以有效解決這種稅費相擠現象。通過征收物業稅,將一次性繳納的大部分房地產稅費轉化為在房地產保有環節分期收取,提高中低收入者的購房水平,有效降低消費流通環節的稅費負擔,增加房產保有環節的負擔,增加樓市投機者房產持有成本,可以有效改變中國目前階段樓市價格非理性上漲的現象,從而抑制樓市的投機行為。
(五)通過結構性減稅保證房地產市場稅收收入有保有壓
針對房地產市場存在的稅基交叉、重復征稅等稅收問題,按照減少流通環節稅收、市場增加保有環節的稅收原則,適當地對房地產市場實施結構性減稅。根據我國房地產行業發展的需要,對不適應我國地產發展需求的稅種給予一定的減免甚至取消,適當取消房地產市場的耕地使用稅,減免契稅等。增加保有環節稅收,降低房地產市場由于結構性減稅所帶來的稅收收入壓力,使得房地產消費環節的稅負更加合理化、科學化,從而合理引導我國房地產消費市場。
參考文獻:
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收
從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1)
中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.06 文章編號：1672-3309（2012）02-12-03
房地產行業是地方經濟的重要支柱產業，房地產稅收也是地方政府財政收入的主要來源。加強對房地產稅收與房地產市場發展的相關研究對于服務首都經濟社會發展、促進區域房地產市場健康發展具有重要意義。
近年來，我國房地產業和房地產市場經歷了劇烈的震蕩：2005―2008年初高速增長，2008年中―2009年初金融危機形成短暫的調整，2009年中開始迅速反轉增長?？傮w趨勢上，房地產投資和房地產供求呈現快速增長趨勢，有效拉動了國民經濟快速發展，也大大改善了居民家庭的居住條件和城市發展環境。但與此同時，由于經濟體制和房地產管理制度不健全,也造成了房地產發展中的一系列矛盾和問題：地方財政過分依賴土地收入，投機性需求膨脹并主導購房市場，導致與經濟社會發展不相適應的房價過快增長，不僅加劇了金融風險和房地產行業泡沫經濟的產生，也給區域經濟的穩定增長帶來了隱患。對此，近年來，國家先后幾次出臺比較嚴厲的房地產調控政策和措施，有力地促進了房地產價格穩定和房地產市場健康有序發展。當前，深化房地產行業稅收調控政策的研究，保障房地產及相關產業鏈條持續健康發展顯得尤為迫切和重要。
一、近幾年來有關房地產稅收調控政策簡述
稅收是調節經濟的杠桿，是財政政策得以實行的有力工具。政府通過制定不同的稅收政策，建立相應的稅收制度，規定不同的稅收鼓勵措施或者限制措施，以此來影響納稅人的經濟行為，進而影響房地產市場。為了穩定房地產市場與抑制房價，近年來，政府多次出臺了較大力度的稅收調控政策：
一是2010年4月的“國十條”和“京十二條”規定：加強對房地產開發和個人售房的征稅管理，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查；對不能提供1年以上本市納稅證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
二是2010年9月的“新國五條”規定：調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅；對個人購買住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
三是2011年1至2月期間的“新國八條”和“京十五條”規定：實行差別化土地增值稅預征率，加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查；對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征收營業稅；對持有本市有效暫住證、在本市沒擁有住房且連續5年（含）以上在本市繳納個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房，對無法提供個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
總的來講，這些房地產宏觀調控政策的重點是抑制投機。一方面，加重了房地產交易環節的稅收，對短期內買賣住房的行為課以重稅；另一方面，聯合相關部門采取了土地、金融、稅收等多種調控手段。
二、稅收調控政策對區域房地產市場各環節的調控機理及效果分析
稅收調控政策對區域房地產市場影響的作用機理主要是通過在房地產市場的不同環節設置不同的稅種，對房地產收益分配產生影響，從而達到促使土地收益合理分配、土地資源有效利用、調控房地產價格、抑制房地產投機、促進房地產業及社會經濟可持續發展的目的。房地產稅收體系主要包括房地產開發經營、房地產交易環節（指二手房交易）的稅收。不同環節課征的稅收，由于納稅人、計稅依據、征收方式等的不同，導致房地產價格變動的方向和程度也不相同。下面從房地產市場不同環節的稅收政策對房地產市場所產生的影響進行分析。
（一）房地產開發經營環節
1.稅收政策調控機理
房地產開發經營環節是指開發商取得土地后，將土地進行一級開發(俗稱“生地變熟地”)，而后將建成后的房地產投入市場銷售的過程。在這一環節稅收所涉及的納稅主體主要是房地產開發企業。稅種包括房地產開發企業銷售房產應繳納的營業稅及附加、企業所得稅預征及清算、土地增值稅的預征等。一般說來，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產的開發建設成本，從而會推動房地產價格上升；相反，減少房地產開發環節的稅收，會使房地產價格下降。但增加或減少房地產開發環節的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，還要看房地產市場的供求狀況。如果房地產供給小于需求，則增加房地產開發環節的稅收可以通過漲價轉嫁給房地產購買者，從而會使房地產價格上升；而減少房地產開發環節的稅收則難以使房地產價格下降，主要會轉化為房地產開發商的“超額利潤”。如果是供給大于需求，房地產市場上買方相對于賣方更有討價還價的余地，那么增加房地產開發環節的稅收主要會使房地產開發商通過降低開發利潤等而“內部消化”， 難以使房地產價格上升。
從目前開發環節稅收調控政策力度看，主要體現在預征土地增值稅?！熬┦鍡l”中最“嚴厲”的措施，即實行差別化土地增值稅預征率，它對于樓市調控中逆市大幅漲價或者定價過高的樓盤，具有很強的調控力。差別化土地增值稅預征率是指房地產開發企業應在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉建設部門備案，經稅務機關核定，對定價過高、預計增值額過大的開發項目提高預征率?！邦A征”掐定在開發商資金還沒有完全回籠的經營階段初期，對不夠實力的小開發商來說，對資金鏈的考驗無疑是加大了。在拿地持有后，根據開發商開發產品類型大致就可以確定預征額度。例如，一個房地產項目的開發，在預征階段，銷售額與拿地開發的成本費用之間的差額達到了一億元，如果預計定價高于所在區域上一年度均價，按照預征率2%的標準，要預先繳納200萬元的預收款，預計銷售均價超過一倍的要先期繳納500萬元的預收款。征收大規模的土地增值稅預征款項，再結合2010年調控政策中商業銀行貸款全面收緊的趨勢，這種財政政策與貨幣政策的“組合拳”，對房地產企業的資金鏈的沖擊是巨大的。對現金流良好的大型房地產企業來講，在同樣的利潤預期下，前期“預征”后也會加大前期資金投入，而對于一些規模較小的房地產開發企業甚至可以起到“提前清場”的作用。通過增加開放商的成本，對其資金鏈造成壓力，促使其為了回籠資金，盡快出清房產，短期之內，可以抑制開發商的捂盤惜售行為，增加房地產市場的供給量。
2.政策效果分析
圖1 2010-2011年北京市房地產價格變動情況
（資料來源：北京市統計局網站）
從圖1中可以明顯看出，自2010年6月份以來，北京市全市新建住宅銷售價格同比漲幅持續回落。2011年1月份新建商品房價格同比上漲6.8%，而后逐步回落至12月份上漲1%；從環比看，12月份下降0.1%，連續兩個月環比下降。其中，新建商品住宅銷售價格由1月份同比上漲9.1%回落到12月份上漲1.3%；從環比看，12月份下降0.2%，連續3個月環比下降。二手住宅價格由1月份同比上漲2.6%轉為12月份下降2%；從環比看，12月份下降0.8%，連續4個月環比下降。
表1 2010-2011年北京市房地產開發投資情況表
（資料來源：北京市統計年鑒2011年）
從房地產投資來看（表1），2010年全年房地產開發投資同比增長24.1%，2011年回落至同比增長10.1%，漲幅下降了14個百分點。其中土地開發投資一直保持負增長態勢，而土地購置價款的降幅較大，漲幅由120%下降到僅有5.7%。這充分證明2011年是房地產稅收調控政策的顯效期。
（二）房地產轉讓環節
1.稅收政策調控機理
房地產轉讓環節的稅收主要指二手房交易過程中的營業稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等。目前稅收調控的主要手段是加重對轉讓所得的課稅。由于北京市房地產市場需求量較大，而供應相對滯后的情況，以及重點區域房地產的稀缺性，導致賣方市場長期存在，極易發生稅負由賣方向買方轉嫁。據房地產中介部門反映，二級市場交易環節中所得與轉讓環節所繳納稅款絕大部分均由買方負擔。因此，在房地產保有環節稅收征管制度不健全的情況下，稅收調控對房屋交易賣方影響較小，買方影響較大。
2.政策效果分析
二手房交易量持續下降。以二手房交易量較大的豐臺區為例，如圖2所示，2010年4月之后，二手房交易量大幅下降，2011年全年年初開始，二手房交易量一直處于持續走低，直到年末才有所升高。
圖2 2010年-2011年豐臺區二手房交易量
（資料來源：北京市豐臺區地方稅務局）
從房價的角度來看，2011年北京二手房成交均價為24318元每平米，同比上漲12%。與2010年41%的漲幅相比回落29個百分點。2011年北京二手房房價自8月份開始連續5個月下降，至12月份成交均價為22027元每平米，與1月份相比降幅達10.4%，目前全市二手房價處于2010年8月份價格水平，但這種價格回落遠未觸底，有持續走低的趨勢。
三、稅收調控政策對區域房地產市場體系的影響
（一）房地產開發市場結構出現新變化
隨著經濟的發展和稅收調控政策的逐步深入，由于土地增值稅征收量大、稅率高等因素的影響，同時金融信貸緊縮，造成房地產開發企業逐漸從數量分散型向規模集中型轉變。同時，有效抑制了房地產開發商“囤地”及“捂盤惜售”行為，有利于房地產市場的公平競爭和資源的合理配置。
（二）房地產中介市場顯現大調整與持幣待購局面
一是房地產中介機構顯現新一輪大調整。根據對北京市房地產中介機構的有關數據統計，依賴于二手房市場的房地產中介機構，在房地產市場調控政策下，2011年以來已有超過20%的中介門店關門歇業，僅6月份就有400多家中介門店關閉，整個房產中介行業都面臨考驗，多家房產中介機構正在醞釀轉型。二是房地產買方市場總體呈現持幣待購局面。隨著限購令的出臺，尤其是“京十五條”對本市居民與非本市居民購房的限制，出現房地產買方想買房而不具備條件、房價下跌持續觀望、買房向租房轉變等現象。
（三）房地產租賃市場顯現活躍上升趨勢
2011年上半年，“京十五條”這一重磅政策的出臺，不僅對交易市場產生了巨大的影響，對租賃市場也同樣催生出一些新的現象。傳統的節后租賃高峰較以往更加洶涌，租金水平出現明顯躍升，整體的租賃需求明顯增長。
四、完善稅收調控政策的相關建議
（一）房地產行業政策應持續、科學、規范
隨著房地產行業的迅速發展，國家各部委先后出臺了鼓勵房地產發展措施與調控發展政策，房地產政策前后變動較大，房地產市場波動劇烈。房地產行業作為國民經濟重要支柱之一，關系到各行各業與人民群眾的切身利益。因此，房地產行業應在貫徹科學發展觀的指導下，制定房地產發展長遠規劃，研究科學規范的房地產制度，國家應適時出臺促進房地產市場持續穩定健康發展的政策，以保證和促進房地產市場的健康發展。
（二）完善房地產保有環節稅收制度，促進稅負公平
短期稅收調控政策應該慎用，根據房地產市場發展情況，適時進行調整，以防由于政策應用不當導致損害經濟發展的情況產生。目前，我國抑制房價的主要手段側重于抑制房地產投機，在加大交易環節稅收的同時，難以避免地會由于稅收轉嫁效應增加納稅人的負擔，使一些“剛性需求”的購房者的稅負水平提高。應該不失時機地完善房地產保有稅的改革，從根本上促進稅負平衡，引導房地產業健康發展。
參考文獻：
1.房地產稅收調控工具｡房地產稅收政策是調控房地產業的政策工具,目前我國房地產稅收體系中有11個相關稅種,主要分為兩類:一類是直接針對房地產而設置的稅種,如房產稅､土地增值稅､城鎮土地使用稅､耕地占用稅和契稅;另一類是與房地產相關的稅種,如營業稅､所得稅和城市建設維護稅(見表1)｡
房地產稅收政策與行政調控手段相比,具有規范性､靈活性､基礎性等特點,而且影響面比較寬｡可以從供求兩個方面實現宏觀調控的目的｡對于供給方面,可以提高房地產開發與經營階段的成本,如土地增值稅､土地使用稅等;對于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打擊投機性房產交易｡稅收調控與調控供應結構､金融信貸限制等調控手段相比也有其明顯的優點,首先可以做到精確“打擊”,在壓制房地產投機需求的同時,盡量使其他行業受到較小影響,同時稅收管理執行部門與房地產行業沒有直接的利益關系,稅收政策也相對容易得到貫徹實施｡
2.調控目標｡政府對房地產課稅,目的主要包括增加政府收入､經濟增長､物價穩定､收入均等和產業結構調整等｡根據丁伯根法則, 在不違反邊界條件下當工具數大于或等于目標數,才能保證政策目標的實現｡由于政策目標呈現多元化,會出現目標之間的不相容｡房地產政策目標之間的沖突一是經濟增長和物價穩定的矛盾,體現在當房地產行業處于高漲時期,房價高漲,為吸引大量社會投資進入房地產行業以及相關行業,銀行信貸規模迅速擴大,于是出現物價上漲和通貨膨脹｡而為了控制通貨膨脹,貨幣當局緊縮銀根,在建工程停工或半停工,經濟增長速度開始下降,同時,由于房價過高超過社會購買能力,市場出現供過于求,房價開始下跌,物價趨于穩定｡二是經濟增長和收入均等的矛盾｡為了加快住房銷售,有關部門會采取各種政策鼓勵購房,但大量優惠政策又會導致高收入者憑借自己經濟實力和優惠政策大量從事房地產投資､投機,致使房產兩極分化嚴重,間接影響普通百姓的住房需求｡[1]這兩對矛盾在2004-2008年房地產運行周期中表現得非常突出｡
(二)回顧近年來我國房地產稅收的調控政策
2005年以來,針對房地產投資規模過大和部分城市房地產市場價格上漲過快的問題,國家對房地產投資實施了一系列的宏觀調控,其中,房地產稅收政策和征管方式也進行了多項調整和規范｡其主要措施有:對營業稅征收的3次調整,對個人住宅轉手交易所得征收個人所得稅,對房地產稅收實行“一體化”征收管理辦法,提高城鎮土地使用稅的征收標準和對房地產開發企業清算征收土地增值稅｡具體來看:
第一,對房地產開發環節的稅收調整,通過引導投資導向來調節供給｡比如2006年規定將房地產開發企業所得稅按預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率征收,并且按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房｡這項政策的主要目的是合理引導投資導向,不鼓勵資金再進入房地產市場,同時也顯示出調控政策針對住房供應結構的引導｡2007年規定房地產開發企業土地增值稅實行清算式繳納,取代以"預征"為主的繳納法,這項政策使土地增值稅恢復到房地產開發企業原有的應繳納的稅負水平,對壓縮房地產開發企業利潤空間有較大作用｡
第二,對房地產交易環節的稅收調整,通過控制和引導需求來實現｡比如2006年國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構,穩定住房價格的意見》,規定從2006年6月1日起,對購買住房
二､房地產稅收調控對房地產價格的影響
(一)理論分析
1.以房地產供給為核心的傳導機制｡目前,我國采取的稅收政策有三項都是作用于供給者的,直接對賣房人征收營業稅､個人所得稅以及對房地產開發企業征收土地增值稅｡它的影響是:當政府對賣方增加稅收時,直接提高了供給者的成本,在其他條件不變的情況下,供給者為了取得與征稅前相同的利潤,會將稅收成本加在出售的價格上向需求方,即購買者索要更高的價格｡這樣導致了供給曲線的左移,形成新的市場均衡點｡在需求曲線不變的假設下新的市場均衡中的供求表現為均衡價格的提高,同時市場數量的減少｡由此可見,稅收政策從供給方對房地產市場調控的影響最可能的結果是引起房地產價格的進一步提高,而房地產的供給數量有可能減少｡這樣,我國目前的房地產稅收政策對抑制房價增長的效應是有限的,但對控制房地產規模擴張可能有一定作用｡
2.以房地產需求為核心的傳導機制｡對供給方征稅時,往往會引起稅負向消費者轉嫁,尤其在供給小于需求的狀況下全部轉嫁往往是比較容易實現的｡而向需求方征稅稅負幾乎是不可轉嫁的,這樣稅收不直接反映在房屋價格上,即房屋價格不會因為對需求方征稅而上漲｡需求方稅負的增加可能會引起需求下降,從而導致需求和供給的減少,這樣可能會達到房屋價格和投資規模擴張得到雙抑制的宏觀調控目標[2]｡
(二)實證分析
2005年以來的房地產稅收政策調整雖然取得了一定的成效,但與人們的預期還有很大差距,房價總體上呈現快速上升的趨勢,雖然這種勢頭在2008年有所減緩,但并沒有得到遏制｡以海南省為例,2004-2008年間,海南省房地產銷售絕對價格逐年增長,由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;從海口市房地產銷售價格同比增長指數來看,商品房和新建房同比一直呈上升趨勢,雖然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房變動呈穩定增長態勢(見圖1)｡
造成房地產價格持續上漲的原因是多方面的,單從稅收政策的調控來講,主要有幾個原因｡
1.稅收政策調控主要作用于供給方｡從我國房地產市場的供求狀況來看,在房地產的開發和銷售環節征稅,只會提高房地產的價格,而不會降低開發商的利潤,也不會對房地產商品的供給產生影響,反而使房地產的投資性需求上升｡
2.稅收政策對新房交易缺乏應對措施｡稅收政策的著力點主要是放在了房地產的二手房轉讓交易環節｡限制二手房的交易具有雙重的作用:一是減少投機炒作,有利于抑制投機;二是增加二手房的囤積而減少房屋的供給,加劇了新房市場的供求矛盾,推動新房價格的上漲｡
3.租､稅､費體系混亂｡租､稅､費三個經濟范疇,在理論上的區別十分明顯,但在實踐中,以稅代租､以費改稅､以稅帶費､以費擠稅的現象十分普遍,限制和削弱了稅收的宏觀調控功能｡目前,我國涉及房地產稅收占房地產開發成本比例約占10%,而各類收費卻占到41%,這嚴重影響了房地產稅收政策的順利傳導,嚴重阻礙了政府通過稅收對房地產市場的調控｡
三､房地產稅收調控對房地產業稅收影響
(一)積極影響:增加了房地產稅收收入
1.房地產稅收快速增長,地方稅收貢獻能力和實現能力增強｡2004年以來,隨著房地產業快速發展,與之相關的稅收已成為地方稅收收入的重要來源｡根據稅務部門統計,2004-2008年海南省房地產地方稅收從6.75億元增長到34.68億元,年均增長率 為45.76%,超過地方稅收22.52%的年均增長率｡房地產稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高,從2004年的11.81%增長到2008年的28.77%｡同時,從行業稅收實現能力(每百元增加值實現的稅收總收入)來看,房地產稅收實現能力逐年增強,從2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(見表3)｡
2.房地產稅收彈性系數和協調系數較高｡從近年來房地產稅收對房地產業增加值和房地產投資的彈性系數來看,海南省房地產稅收增長高于經濟總體增長｡除2006年房地產稅收超常增長外,其余年份的房地產稅收對房地產增加值彈性都大于1,均富有彈性｡2004-2008年,房地產稅收對房地產業增加值(剔除2006年)和房地產投資的平均彈性分別為4.68和1.32,呈超經濟增長現象(見表4)｡
從房地產稅收協調系數(產業稅收比重/產業GDP比重)看,海南房地產稅收貢獻也高于經濟貢獻,2004-2008年房地產稅收協調系數平均為2.75(見表5)｡
3.房地產主要稅種受政策調控影響較大｡我們以稅收政策調整的主力房地產營業稅､房地產企業所得稅､城鎮土地使用稅､契稅和土地增值稅為例,分析政策的影響｡可以看出,城鎮土地使用稅稅收政策效應最為明顯,在2008年提高征收標準后增長迅猛,2008年一年征收額是2004-2007年征收額之和的2.52倍｡而土地增值稅政策效應也較為顯著,2004-2007年,財政部､國家稅務總局多次下文敦促地方加強土地增值稅征管,故其收入節節攀升,在2007年由“預征”改為“實際清算式”后,實現額上升至3億元,而在2008年房地產市場下行和“個人銷售住房可以免征土地增值稅”的政策影響下,增速開始放緩｡房地產企業所得稅在2006年“將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率”政策影響下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地產企業所得稅增長主要是由于2007年房地產市場熱,房地產企業大幅盈利在2008年匯算清繳上年稅收｡
相對城鎮土地使用稅､土地增值稅和企業所得稅,契稅和房地產營業稅的政策效應對稅收完成的影響相對小一些｡契稅的稅基大體相當于土地和房產的交易總金額,我國對房地產開發企業在取得土地時要繳納3%-5%的契稅,而契稅稅收政策的調整僅在2008年11月份實行“個人首次購買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫統一降低到1%”,所以政策調整效應還未完全釋放｡由于銷售房地產營業稅占到房地產營業稅比重達到80%-90%,房地產營業稅的增減主要受到房地產市場銷售的影響,而對房地產營業稅的稅收調節政策主要集中在二手房轉讓環節,所以對房地產營業稅影響并不大(見表6)｡
(二)局限性:房地產稅收整體格局未變
可以看到,2004-2008年我國的房地產稅收調控只是在現有的稅種上變更稅率或征管方式,并沒有涉及到深層次的房地產稅收體系的改變,使得房地產稅收的實現仍然有其固有的局限性｡
1.在總量上,房地產稅收占地方財政收入比重仍較小｡房地產稅收被西方發達國家作為地方的主要稅種,美國的房地產稅收一般要占地方財政收入的50%-80%｡近年來,我國房地產稅收在地方財政收入中比重也呈上漲趨勢,但相比而言,房地產稅收在地方財政收入中占的比重仍較小｡海南省2004-2008年房地產地方稅收占地方稅收收入比例平均為20.56%,房地產的資源性要素作用沒有得到應有的重視,使得房地產稅收對經濟的調控作用仍顯不足｡
2.房地產稅收波動較大,增長缺乏可持續｡海南省房地產從2006年下半年開始升溫,房地產稅收在2007年增長到達頂峰,2007年1月､2月呈現開門紅,達到了180.8%和172.46%的高增速,隨后各月也基本保持100%以上的增長,2007年全年實現90.77%的增長｡這種增長一直延續到2008年第三季度,第四季度隨著房地產市場疲軟房地產稅收開始急劇下降,到2009年2月,房地產稅收已呈現負增長｡房地產稅收受制于宏觀環境的影響因素太大,房地產稅收增長缺乏后勁,也可從房地產稅收對房地產增加值彈性系數逐年下降得到證明(見圖2)｡
3.從結構上看,房地產領域稅賦結構仍不合理,重流轉､輕保有｡房地產保有環節的稅收目前只有城鎮土地使用稅和房產稅,與房地產轉讓稅率和收益稅率相比較,保有稅率較低,造成土地的供給不足進而影響市場的正常運行｡從數據來看,兩稅各年數額基本平穩,并沒有隨著房地產市場的波動而波動,涉及兩稅的政策性調整也很少,除2008年城鎮土地使用稅因為政策因素大漲外,2004-2008年兩稅所占房地產稅收的比重分別為9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趨勢,平均占比僅為7.17%(見表7)｡
四､進一步完善房地產稅收調控政策的對策建議
(一)短期政策調整:著力發揮稅收對房地產需求的調控作用
應充分發揮稅收在房地產消費環節和保有環節的調控作用,控制房地產市場的投資需求｡當前稅收調控的重點應該是區分房地產的消費性需求和投資性需求,在房地產消費環節和保有環節實行差別性的稅收政策,鼓勵消費性需求,抑制投資性需求｡在消費環節,可對居民的消費性購房給予減免契稅的優惠政策,還可以給予抵扣減免個人所得稅的優惠政策｡在保有環節,首先要改變房產稅和城鎮土地使用稅的計稅依據,按房地產評估價值作為計稅依據,以客觀反映房地產價值和納稅人的負擔水平;其次,要對居民的投資性購房征收較高的房產稅和城鎮土地使用稅和耕地占用稅,提高其保有成本,降低其預期收益,從而抑制過高的投資性需求,促進房地產市場健康發展[3]｡
(二)長期政策調整:逐步將房地產稅收重點由供給方征稅轉向需求方征稅
按照征稅環節的不同,可分為三個部分構建我國的房地產稅收體系,即房地產取得稅類､房地產轉讓稅類､房地產保有稅類(見表8)｡目前我國房地產在稅種設計上缺乏系統性的考慮,使得某些環節存在稅種之間交叉重疊,產生重復征稅的現象｡改革的主要目標:征稅環節后移,大幅度提高房地產保有環節和取得環節的稅負水平,適當減輕交易環節稅收｡[4]
1.房地產取得環節｡主要涉及耕地占用稅和契稅,稅收調整一是提高耕地占用稅稅率｡建議對耕地進行測量,合理確定計稅依據,改“從量計征”為“從價計征”,以體現耕地質量等級和物價水平的變動｡二是擴大契稅征收范圍,提高契稅征收水平,取消對房地產交易產權交易征收印花稅的規定,避免重復征稅｡
2.房地產交易環節｡一是取消房產稅和城鎮土地使用稅,由物業稅代替｡現行稅制中對房產從價或從租計稅,對土地從量計稅,對房產價值中所含地價既按價值征收了房產稅,又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅｡所以可由物業稅代替｡二是逐步取消土地增值稅,由于土地增值稅沒有反映地價的動態變化,計征繁瑣,征收效果差,建議將土地增值所得并入一般所得計征所得稅｡三是完善企業所得稅和個人所得稅,稅率根據所轉讓房地產持有時間的長短有所區分,時間越長稅率越低,導致房地產短期投機行為｡
3.房地產保有環節｡對土地､房產開征統一的物業稅,計稅依據以各類房屋的重置價格為基礎,參照當地市場價格水平確定,為了避免重復征稅,對房屋的租金收入將不再征收新的物業稅,由營業稅､所得稅來調整｡征收物業稅使養房成本提高,會減少人們購買兩套以上房子的需求,進而使房價下降｡養房成本高,房屋擁有者會考慮將多余的住房賣出,增加供給｡或考慮將房子出租以彌補養房的成本,增加出租量｡同時,物業稅歸屬地方稅種,有利于調動地方財政積極性｡開征物業稅應循序漸進,首先對生產､經營性房地產實施新的物業稅,同時廢除原相關的房地產稅;然后適時對非生產性､非經營性的高檔居民住宅開征物業稅;最后擴展到對所有非生產性､非經營性的居民住宅全面開征物業稅｡
4.房地產租賃階段｡房地產稅收改革不能僅限于持有環節和交易環節,可以對房屋租賃､廉租房､經濟適用房等制定相關的稅收優惠政策｡目前,稅收政策沒有向租房傾斜,而地下出租又使征稅變得十分困難,政府可以借鑒香港的做法,聯合水電､煤氣加強征繳力度,出臺稅收優惠,這樣可逐步改變人們的住房需求彈性,購買者尋找到替代品,不買房就會選擇租房,引導人們進行租房消費｡
(三)完善房地產相關配套制度,促進稅收改革
房地產稅收改革牽動著各方利益,單靠稅務部門是難以完成的,需要由中央政府和地方政府統一協調好各個部門才能完成｡一是完善房地產登記制度,包括核查土地,進行土地清查,建立土地位置､權屬及面積臺賬;強化房地產產權登記,盡快實行房屋和土地產權證書合一制度｡二是建立房地產估價制度,包括建立評估機構,探索評估方法,培養評估人員等｡三是完善房地產定價制度,實行房地產交易價格申報制度｡四是規范土地市場,加強政府對土地供應的調控｡五是盡快建立起全面準確的房地產信息資料和監控系統,為科學征稅提供依據｡
參考文獻:
[1]龔春榮.中國房地產稅收政策[J].上海房地,2008,(6).
在房地產開發企業取得土地權屬的稅收征管環節中，時常遇到一些稅收政策未予明確的問題，特別是一些涉及拆遷補償等問題的土地權屬轉移問題。這些問題界于政策之外，基層征管人員和納稅人受到了一定的困擾，易導致房地產開發企業產生欠稅，影響稅收征管秩序。筆者結合實際工作，對這些特殊情形進行了梳理，并對其成因和對策進行了探析。
一、城鎮土地使用稅收征管遇到的問題
由于一些房地產開發企業對城鎮土地使用稅政策不甚了解等原因，遇到以下四種特殊情形時，房地產開發企業往往以此為由形成欠稅。
第一種情形：簽訂土地出讓合同，未辦土地使用證，也未實際交付使用
受讓方（房地產開發企業，下同）與出讓方（國土部門，下同）簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已交付大部分土地款，但由于拆遷進度等原因生產土地糾紛，未辦理土地使用證，也未按合同約定的時間交付土地。如：某房地產公司開發某項目，征地簽訂土地出讓合同金額1.2億元，土地面積9.32萬，實際支付土地款1億元。出讓方由于廠房拆遷進度等原因，未按合同約定時間交付土地，導致雙方產生土地糾紛，受讓方以此為由不辦土地使用證，對該宗土地不申報繳納契稅和城鎮土地使用稅。
第二種情形：簽訂土地出讓合同，未辦土地使用證，但已實際交付使用
受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已付大部分土地款項，但由于個案的拆遷、補償等原因未辦理土地使用證，出讓方按合同約定時間交付土地，受讓方也已實際使用土地。例如：某房地產公司開發某項目，征地簽訂土地出讓合同金額1.3億元，土地面積9.8萬，實際支付土地款1.2億元，由于個案的拆遷、補償等原因未辦理土地使用證，出讓方按合同約定時間交付土地，該公司實質上也進行了房地產開發，但仍以未辦土地使用證為由，不申報繳納契稅和城鎮土地使用稅。
第三種情形：簽訂土地出讓合同，辦理了土地使用證，但部分土地未交付使用
受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已付清了土地款項，辦理了土地使用證，但因特殊原因（如拆遷遇上釘子戶等）導致部分土地未能及時提供給受讓方使用。例如：某房地產公司開發某項目，征地簽訂了土地出讓合同，辦理了土地使用證，土地面積1.5萬中因拆遷遇上釘子戶導致有3000土地不能開發，該公司對這部分土地不申報繳納城鎮土地使用稅。
第四種情形：簽訂土地出讓合同，辦理了土地使用證，但部分土地屬于生地，需通過開發才能使用
受讓方與出讓方簽訂了合同，約定了土地交付時間，受讓方已付清了土地款項，辦理了土地使用證，出讓方按合同約定時間交付土地。但房地產開發企業所征用的土地有部分屬于生地（如荒山等），在進行房地產開發前需投入大量的資金對荒山進行平整，荒山平整成為熟地后才能開發。
二、主要成因分析
（一）土地交易信息不對等，導致納稅義務時間認定難
由于地方政府部門間未實現信息資源的有效共享，地稅部門的土地交易信息來源，主要依靠基層征管人員日常巡查巡管收集的資料，以及納稅人的自行申報資料信息。然而，通常得知這些特殊情形的土地交易信息滯后于納稅義務時間，既需要通過合法有效渠道證實這些資料信息，又需花大量時間了解整個土地交易過程，從而產生契稅和城鎮土地使用稅的欠稅問題。
（二）違反合同延期交付土地，導致土地計稅面積認定難
國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度，基本上是由當地政府代表國家對外出讓土地。由于拆遷、補償、安置等種種原因，造成當地政府延期交付全部或者部分土地，影響了納稅人按合同總土地面積辦理土地使用證。于是，納稅人采用分解土地出讓合同的辦法，分期辦理部分土地使用證，分期申報部分土地計稅面積，給地稅部門核定土地計稅面積帶來難度，給納稅人少申報土地計稅面積帶來理由。
（三）納稅人追求商業利潤最大化，導致稅收政策執行難
納稅人在前期簽訂土地招標拍賣成效確認書，取得國有土地出讓合同時，受當時政策、市場、資金等因素影響，推遲房地產開發計劃。在利益的驅動下，能推則推遲辦理土地使用證，以規避政府“兩年不開發的土地要無償收回，一年不開發的土地要收閑置費”的風險，從而達到拿地擴大土地儲備的目的。同時，在賬務處理上可以不認定為企業資產，在稅務處理上則以未實際交付土地使用為由，不申報繳納契稅和城鎮土地使用稅，從而達到困擾基層征管人員執行稅收政策的目的。
三、工作對策
（一）摸清土地交易過程，正確認定納稅義務時間
目前，房地產開發企業土地的來源主要有政府出讓和企事業單位轉讓，取得的方式大多是通過拍賣形式。如果延期交付土地，出讓方將承擔違約金或者賠償經濟損失。根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第九條和財政部、國家稅務總局《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定，征用非耕地的，應由受讓方從合同約定交付時間土地的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付時間土地的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅；征用耕地的，受讓方自應批準征用之日起滿一年時開始繳納城鎮土地使用稅。
（二）加大稅法宣傳力度，化解認識誤區
根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。這里特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮土地使用稅。與此同時，少數企業利用四種特殊情形與地稅部門周旋，從而達到不繳或者少繳城鎮土地使用稅的目的。作為地稅部門，應通過報刊、媒體、網絡、短信平臺等載體進行稅法宣傳，以及稅收管理員與納稅人面對面稅法宣傳，為納稅人解疑答惑，促進征納互動，改善了征納關系，提高納稅人的稅法遵從度，只有解決認識上存在的誤區，才能真正維護納稅人自身合法權益。
（三）巧用先征后補政策，合法規避企業稅收風險
針對第一、三種特殊情形，由于拆遷、補償等原因導致出讓方未按合同約定時間交付土地或者部分土地未交付，而出讓方土地管理部門代表政府以國家土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，實質上是政府行為。因此，房地產開發企業與政府就承擔違約金或者賠償經濟損失的問題談判中，要巧用先征（地稅部門先征）后補（政府補償）政策，既收回因政府未按合同約定時間交付土地而產生的損失，又合法規避企業的稅收風險。
參考文獻：
