土地增值稅論文匯總十篇

時(shí)間：2022-05-02 17:25:17

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇土地增值稅論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

土地增值稅論文

篇（1）

土地增值稅的稅率由于是超率累進(jìn)制，可以通過控制房地產(chǎn)或者土地轉(zhuǎn)讓中的增值額進(jìn)行納稅籌劃。增值額通常是指轉(zhuǎn)讓所取得的收入與可扣除項(xiàng)目的差額，這就衍生出收入與成本兩方的籌劃。收入籌劃并不是簡(jiǎn)單的降低收入金額，而是通過對(duì)收入的進(jìn)行分散，把一些收入從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，如隨著精裝房的增多，房地產(chǎn)公司可以事先設(shè)立一家裝修公司。與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可獲得意想不到的效果，如與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，房屋總售價(jià)是不變。則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。成本方面的籌劃主要是通過合法的手段，擴(kuò)大成本的支出，降低整體的增值額。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過利息的支出，增加房地產(chǎn)開發(fā)中的成本。利息扣除情況：

(1)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

(2)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法。

(二)利用減免稅優(yōu)惠進(jìn)行籌劃

一般減免稅規(guī)定：如納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值金額沒有超過扣除項(xiàng)目20%的，予以免稅，其中的普通住房不包括別墅、高級(jí)公寓等。在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，要結(jié)合項(xiàng)目的增值金額，如果項(xiàng)目的增值金額介于20%~50%之間，就要考慮是降低增值額、把整體的金額控制在20%以內(nèi)，還是不進(jìn)行籌劃繳納土地增值稅。總之，企業(yè)要研究最新的法律法規(guī)，結(jié)合自身的情況，利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。

二、土地增值稅中利息籌劃案例分析

例如，某開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為20000萬元，開發(fā)成本10000萬元，其中，開發(fā)成本----開發(fā)間接費(fèi)用利息支出200萬元。項(xiàng)目開發(fā)期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用----利息支出為100萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。開發(fā)項(xiàng)目規(guī)定的開發(fā)費(fèi)用扣除比列分別為5%或10%。由于利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允許加計(jì)扣除，故可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的開發(fā)成本為1000-200=980（萬元）按照方法1可扣除開發(fā)費(fèi)用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（萬元）。方法2可扣除開發(fā)費(fèi)用（20000+10000-200）*10%=2980(萬元)）故開發(fā)企業(yè)可以用不能全部提供金融機(jī)構(gòu)利息證明為事實(shí)依據(jù)，商主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后采取上述第二種方法進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除，從而達(dá)成一個(gè)有利結(jié)果。

三、企業(yè)進(jìn)行土地增值稅籌劃的建議

(一)樹立依法治稅的意識(shí)

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的。首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

(二)增強(qiáng)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理能力

納稅籌劃面臨著風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)也無法避免的面臨著風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)必須格外重視納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的環(huán)境十分的復(fù)雜，納稅風(fēng)險(xiǎn)來源較多，這就要求產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，建立納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理體系，由專人負(fù)責(zé)納稅籌劃方面的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，可以從兩個(gè)方面進(jìn)行，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及量化，通過這兩個(gè)環(huán)節(jié)，能夠較為完整的對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警與管理。通常風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，才能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)提供有用的信息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)，需要盡可能的考慮到風(fēng)險(xiǎn)的所有潛在原因，包括籌劃過程、法律法規(guī)、外部環(huán)境等。對(duì)于已經(jīng)識(shí)別出的潛在風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)制定策略，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

篇（2）

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購(gòu)門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＂诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

篇（3）

2對(duì)于現(xiàn)行土地增值稅改革的建議

中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅研究所教授施正文認(rèn)為，土地增值稅的改革應(yīng)在土地增值稅整體的稅收結(jié)構(gòu)的布局規(guī)劃上來斟酌改革，它涉及相關(guān)政策的調(diào)整和一個(gè)稅種存廢。在房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅種綜合性改革的框架內(nèi)，土地增值稅應(yīng)該與土地出讓金、房地產(chǎn)稅等稅種的改革聯(lián)系起來，使土地增值稅的稅收成為支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的頂梁柱。有關(guān)現(xiàn)行土地增值稅的改革途徑主要有兩種觀點(diǎn)：其一是取締土地增值稅，由其他稅種代為發(fā)揮其作用。其二是改革現(xiàn)行的土地增值稅。“取消倫”是由張?zhí)炖缭?000年提出的，其觀點(diǎn)很簡(jiǎn)單，就是廢除土地增值稅。“改革論”主要是由鄧弘乾和雷根強(qiáng)提出的，其主要的觀點(diǎn)有3條：①擴(kuò)張土地增值稅的增稅范圍，增設(shè)兩個(gè)稅目“土地租賃增值稅”和“定期土地增值稅”；②合理的判斷計(jì)稅依據(jù)將“自然原因?qū)е碌脑鲋怠迸c“人為原因?qū)е碌脑鲋怠眳^(qū)別開來；③適量降低稅收比率，同時(shí)對(duì)長(zhǎng)期持有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的交易給予優(yōu)惠。“取消論”并不是一個(gè)好的辦法，土地增值稅在國(guó)外有很多的成功案例，例如意大利現(xiàn)在實(shí)行的是單一的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)增值額進(jìn)行納稅，由中央財(cái)政機(jī)關(guān)和地方財(cái)政機(jī)關(guān)聯(lián)合區(qū)別事權(quán)和產(chǎn)權(quán)的不同進(jìn)行征收，事權(quán)稅率為23％，產(chǎn)權(quán)則為33％，對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的土地收益和抑制房屋類資產(chǎn)價(jià)格上漲打破房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生很好的作用。韓國(guó)把土地增值所產(chǎn)生的增值額應(yīng)納的稅費(fèi)按環(huán)節(jié)的差距劃分為特別增值稅、估計(jì)取得稅、超額利得稅和開發(fā)負(fù)擔(dān)稅，實(shí)施效果也非常好，降低了計(jì)算的繁瑣度。與內(nèi)陸一海之隔的臺(tái)灣，其土地增值稅更為簡(jiǎn)單，也是分為3類稅種：典權(quán)土地增值稅、轉(zhuǎn)移增值稅和定期增值稅。由此可見土地增值稅并不是一個(gè)無用的稅種，它可以有效地抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，打破房產(chǎn)泡沫。

2.1改變土地增值稅的受益對(duì)象

現(xiàn)行土地增值稅的受益者是地方政府，而地方政府在土地交易中也擔(dān)當(dāng)著交易者和持有者的角色，為了增加地方政府的財(cái)政收入，也為了從開發(fā)商那里獲得一定的利益，地方政府會(huì)選擇以犧牲稅收為條件，在清算上采取曖昧的態(tài)度。總而言之，土地增值稅應(yīng)當(dāng)從地方稅種改成地方和中央共享稅或是僅僅是中央稅。這樣土地增值稅的受益方不僅是地方政府還有中央，由此間接地加大了征收的威懾力。所以如果受益不單單是由地方政府一手掌控，中央政府也參與其中，那么地方政府就不能把這一稅種當(dāng)作調(diào)節(jié)收入的“橡皮筋”。

2.2降低稅收過程的難度

現(xiàn)行土地增值稅改革有一個(gè)重點(diǎn)，就是要降低稅收制度的彈性。所謂的稅收制度彈性是指稅收制度在征收條件等方面的不足之處導(dǎo)致一些人利用這種不足來逃避征稅。但是現(xiàn)在作為征稅的法律依據(jù)，目的是調(diào)整地上建筑物及其附著物、國(guó)有土地使用權(quán)等的法律關(guān)系的物權(quán)法當(dāng)前尚處于一個(gè)摸索的階段，而土地增值稅的清算涉及明確產(chǎn)權(quán)、估計(jì)價(jià)值等技術(shù)難題。土地增值稅清算實(shí)際的操作難度大而且成本高昂使其成為一個(gè)征稅難點(diǎn)。土地增值稅清算必然要審核大時(shí)間跨度的收入、成本與費(fèi)用的實(shí)際情況，這些加大了土地增值稅征收的行政成本、服從成本，增加了執(zhí)法的風(fēng)險(xiǎn)，致使納稅人與征稅機(jī)關(guān)雙方都望而卻步。土地增值稅章程和細(xì)則規(guī)定，對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行銷售時(shí)預(yù)征土地增值稅，項(xiàng)目結(jié)束時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)的制度。看起來比較簡(jiǎn)單的過程實(shí)施起來卻無比困難，因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎玫氖撬募?jí)累進(jìn)稅制，是對(duì)銷售的增值額進(jìn)行征稅。換句話說，就是要在銷售所得中扣除包括各項(xiàng)借貸成本、土地使用權(quán)成本、營(yíng)業(yè)稅和物業(yè)發(fā)展開支相關(guān)各項(xiàng)的支出。如果進(jìn)行土地增值稅的清算，房地產(chǎn)企業(yè)必須提供相關(guān)地產(chǎn)開發(fā)各類項(xiàng)目的清算說明，說明內(nèi)容涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、具體用地項(xiàng)目、開發(fā)內(nèi)容、融資方向、銷售明細(xì)、關(guān)系方交易內(nèi)容、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他相關(guān)情況，以及項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款的原始憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單等。這些資料無形中給清算添加了巨大的難度。而在土地增值稅預(yù)征的環(huán)節(jié)中有時(shí)地方政府會(huì)以很低的征稅比例來征收，造成了土地增值稅征稅額不夠的情況。如果降低征收過程的難度，就不必要求企業(yè)提供那么多的數(shù)據(jù)，而且降低了企業(yè)和稅務(wù)部門計(jì)算納稅金額的難度。

2.3適當(dāng)降低征收比率

現(xiàn)行的土地增值稅由于征收比率過高導(dǎo)致征收困難重重，問題多多，所以應(yīng)適當(dāng)降低稅率。按照一些相關(guān)人士的估計(jì)，假如真的按照規(guī)定征收土地增值稅的話，正常的中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅稅費(fèi)差不多占其房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的3％～5％。這些稅額最后的負(fù)擔(dān)人還是普通的大眾購(gòu)房者，這就失去了土地增值稅存在的意義。在降低征稅金額方面日本是一個(gè)很成功的先例。19世紀(jì)80年代，日本的中央銀行拓寬了相關(guān)金融政策的寬度，鼓勵(lì)資金盡量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)以及股票市場(chǎng)，導(dǎo)致房屋的價(jià)格飛升。美元匯率降低后，大量來自各國(guó)的資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，加倍刺激了房?jī)r(jià)的上漲，導(dǎo)致日本出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，而日本的房屋價(jià)格之所以能從1992年開始下降一個(gè)重要的原因就是減少了土地增值稅的稅費(fèi)金額，在這件事上中國(guó)不妨效仿日本，改變房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀。近年來人民幣陷入貶值風(fēng)暴之中，美元大量涌入中國(guó)市場(chǎng)，在進(jìn)入股票市場(chǎng)之后下一個(gè)目標(biāo)應(yīng)該就是利潤(rùn)奇高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果再不抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫會(huì)越來越大，后果不堪設(shè)想。

篇（4）

一、理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

二、正確確定清算計(jì)稅單位

三、認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

四、認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票等。

②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。

③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購(gòu)門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。

⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：

①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。

④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

⑤納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。

⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。

⑦對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。:

篇（5）

改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期，不僅成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與之極不相稱的是，土地增值稅額雖有較快的進(jìn)展，但在當(dāng)年的稅收收入中的比率依然不高。如2001年為0.07%，2002年為0.12%，2003年為0.18%，2004年為0.29%，2005年為0.77%，2006年為1.02%，2007年為1.08%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收流失嚴(yán)重

2005年，國(guó)家稅務(wù)管理系統(tǒng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一次大范圍的稅收檢查，有11個(gè)省級(jí)國(guó)稅機(jī)關(guān)和29個(gè)省級(jí)地稅機(jī)關(guān)參與這項(xiàng)工作。檢查結(jié)果表明，截至2005年10月底，全國(guó)共檢查納稅人27738戶，其中，有問題的13835戶，問題率達(dá)到49.88%。稅收流失情況的確嚴(yán)重。

3.原有征收制度不合時(shí)宜

國(guó)務(wù)院于1993年即《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定了這一稅種。目前來看，這一征收辦法不合時(shí)宜，重點(diǎn)表現(xiàn)在相關(guān)收入、費(fèi)用的界定不科學(xué)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收遵從成本較高；稅務(wù)人員在采用查帳征收或核定征收等方式上隨意性較大，不利于房地產(chǎn)業(yè)的平等競(jìng)爭(zhēng)。

二、土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.對(duì)房?jī)r(jià)的影響

隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)的快速上漲，土地的價(jià)格上漲成為一種必然趨勢(shì)。而土地的價(jià)格上漲，特別是當(dāng)土地的價(jià)格快速上漲時(shí)，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對(duì)土地進(jìn)行囤積、對(duì)土地進(jìn)行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會(huì)推高市場(chǎng)土地的價(jià)格，而多次的土地炒作又會(huì)使土地的價(jià)格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大的風(fēng)險(xiǎn)。影響機(jī)制如下：

(1)對(duì)于人們普遍關(guān)心的開發(fā)商會(huì)不會(huì)因此將增值稅轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者并由此引發(fā)房?jī)r(jià)的新一輪上漲，筆者認(rèn)為對(duì)于這一點(diǎn)要區(qū)別看待，因?yàn)閮r(jià)格漲不漲并不完全由開發(fā)商決定，市場(chǎng)供需，土地，建筑類型，區(qū)位等眾多因素決定著房?jī)r(jià)，即使開發(fā)商有意漲價(jià)，也很可能會(huì)受到其他因素(銷售周期)的牽制而無法實(shí)現(xiàn)。作為開發(fā)商來說，如果能將增值額同扣除項(xiàng)目金額的比例保持在20%以內(nèi)，就不用交納土地增值稅，而如果提高房?jī)r(jià)以圖更高利潤(rùn)，扣除土地增值稅后的利潤(rùn)和20%差不多，但高房?jī)r(jià)會(huì)造成銷售上的困難，銷售周期和財(cái)務(wù)成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價(jià)，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴(yán)征土地增值稅，會(huì)有效遏制開發(fā)商爆炒房?jī)r(jià)的中動(dòng)使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。

(2)這個(gè)規(guī)定將會(huì)鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行普通住宅的開發(fā)。因?yàn)楦叨俗≌?xiàng)目的利潤(rùn)會(huì)比較高，增收的稅費(fèi)自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。一是正好符合廣大購(gòu)房者的需求；二是因其成本低售價(jià)低，如果增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應(yīng)量將加大，能極大地緩僻購(gòu)房難、購(gòu)房貴的局面，購(gòu)房者的選擇將會(huì)更多。

(3)理論上土地成本的上漲會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。土地增值稅的清算雖然會(huì)使開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價(jià)法，幾乎無一例外地采用市場(chǎng)定價(jià)法，因此這部分成本并不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。而且房?jī)r(jià)是否受影響，主要取決于供求關(guān)系。我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的居高不下，本質(zhì)上是由于商品房供不應(yīng)求所致。

因此，筆者認(rèn)為，土地增值稅的清算，開發(fā)商成本的增加，不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，只會(huì)部分削減開發(fā)商的暴利，開發(fā)商為了避稅會(huì)多開發(fā)中低檔住宅，這就會(huì)使國(guó)內(nèi)居高不下的房?jī)r(jià)有所回落，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策將會(huì)收效。

2.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)的影響

當(dāng)土地增值稅清算時(shí)，稅后利潤(rùn)根據(jù)利息扣除計(jì)算方式不同分為兩種情況：

(1)利息支出可以準(zhǔn)確計(jì)算并提供證明

應(yīng)納土地增值稅

=(94.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-1.25×單位成本×銷售面積-銷售面積×利息支出/總面積)×土地增值稅稅率-(1.25×單位成本×銷售面積+銷售面積×利息支出/總面積+5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積)×速算扣除數(shù)，則稅后利潤(rùn)

=(銷售單價(jià)×銷售面積一單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-05%×銷售單價(jià)×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用)×67%。

(2)利息支出不能準(zhǔn)確計(jì)算或不能提供證明

應(yīng)納土地增值稅=(94.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積)×土地增值稅稅率-(1.3×單位成本×銷售面積+5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積)×速算扣除數(shù)。

則稅后利潤(rùn)=(銷售單價(jià)×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價(jià)×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用)×67%。

從以上公式分析可以看出，應(yīng)繳土地增值稅增加，企業(yè)所得稅可扣除金額亦隨之增多，應(yīng)繳企業(yè)所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業(yè)所得稅減少幅度無法抵消土地增值稅的增長(zhǎng)，所以企業(yè)的稅負(fù)增加，而利潤(rùn)會(huì)相應(yīng)地下降。

雖然《土地增值稅的暫行條例》頒布已有13個(gè)年頭，但開征該稅種的初衷，即便放在目前這種比以往有過之而無不及的房地產(chǎn)市場(chǎng)。依然是適用的。在此之前采用的預(yù)征方式，由于征收比例過低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大。而征收土地增值稅對(duì)企業(yè)利潤(rùn)和稅收產(chǎn)生的影響，在一定程度上可以遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地的流轉(zhuǎn)與炒作，同時(shí)能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤(rùn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠朝著健康的方向發(fā)展，這也就是目前征收土地增值稅的意義之所在。

[摘要]土地增值稅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要因素，國(guó)家稅務(wù)總局從2007年2月1日起，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算工作，此政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。本文從此政策出臺(tái)的背景分析出發(fā)，深入探討了該政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)兩個(gè)方面的影響。

[關(guān)鍵詞]土地增值稅房地產(chǎn)房?jī)r(jià)利潤(rùn)

參考文獻(xiàn)：

[1]樊麗明，李文.房地產(chǎn)稅收制度改革研究[J].稅務(wù)研究，2004，(9).

篇（6）

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）07-0134-04

引言

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“48號(hào)文”）規(guī)定：“三、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題：在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。”根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)為了規(guī)避轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中發(fā)生的土地增值稅，常常會(huì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。然而本文認(rèn)為根據(jù)土地增值稅稅額隨流轉(zhuǎn)而生以及使用四級(jí)累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，前一環(huán)節(jié)暫免繳納的土地增值稅會(huì)在后續(xù)的交易環(huán)節(jié)中予以填補(bǔ)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方式并不能夠真正達(dá)到節(jié)約稅收成本的目的。

一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅相關(guān)規(guī)定梳理

中國(guó)自1994年實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1993]第138號(hào)），開征土地增值稅。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

對(duì)于企業(yè)兼并過程中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)48號(hào)文的規(guī)定，可暫免征收土地增值稅。當(dāng)時(shí)恰逢20世紀(jì)90年代中期國(guó)企改革的浪潮，大量的小型國(guó)企被大國(guó)企或經(jīng)營(yíng)良好的民營(yíng)企業(yè)兼并。國(guó)家對(duì)于企業(yè)兼并中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓暫免征收土地增值稅的規(guī)定是對(duì)于企業(yè)兼并的鼓勵(lì)措施。①

但是，48號(hào)文在實(shí)施的過程中卻遇到了大量企業(yè)或個(gè)人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的問題。2000年，廣西壯族自治區(qū)地稅曾就此請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局。而國(guó)家稅務(wù)總局在其《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2000]687號(hào)）中回復(fù)稱：《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請(qǐng)示》（桂地稅報(bào)[2000]32 號(hào)）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

根據(jù)該批復(fù)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之實(shí)的行為是應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅的規(guī)定進(jìn)行征稅的。但是該文件有兩個(gè)問題：一是其自身的效力問題，二是該文件所規(guī)范的行為界定問題。

第一，國(guó)稅函[2000]687號(hào)是國(guó)家稅務(wù)總局答復(fù)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局的文件，對(duì)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局及抄送的機(jī)關(guān)有法律效力，但其他稅務(wù)機(jī)關(guān)遇到相同情形事項(xiàng)是否參照?qǐng)?zhí)行一直存在爭(zhēng)議。依據(jù)相關(guān)行政法規(guī)和國(guó)稅發(fā)[2004]132號(hào)規(guī)定，國(guó)稅函屬部門規(guī)范性文件，具有一定的法律效力，效力位階在稅收法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章之后。批復(fù)是用于答復(fù)下級(jí)機(jī)關(guān)請(qǐng)示事項(xiàng)的公文。因此嚴(yán)格地來說687號(hào)文只是對(duì)請(qǐng)示稅務(wù)機(jī)關(guān)所請(qǐng)示的事項(xiàng)具有法律效力，同時(shí)也對(duì)抄送的機(jī)關(guān)也有法律效力，但是其他稅務(wù)機(jī)關(guān)遇到性質(zhì)相同的事項(xiàng)也是可以選擇參照?qǐng)?zhí)行的。現(xiàn)在全國(guó)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該文件執(zhí)行口徑不一致，有參照?qǐng)?zhí)行的，也有未按照?qǐng)?zhí)行的。①執(zhí)行與不執(zhí)行的選擇權(quán)力在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第二，該批復(fù)僅是根據(jù)個(gè)案的批復(fù)，并未給出適用情形的界定標(biāo)準(zhǔn)。例如，在一定期間多次轉(zhuǎn)讓是否會(huì)認(rèn)定為“一次性”？轉(zhuǎn)讓 100%以下股權(quán)就可以不征？“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？

在該文件效力不明且文件所規(guī)范的行為界定不清的情況下，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于2006年出臺(tái)了規(guī)范土地增值稅稅收優(yōu)惠問題的規(guī)定。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，“五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問題：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。”

然而，該文件只對(duì)財(cái)稅 [1995]48號(hào)文的第一條以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問題進(jìn)行了重新明確，但有關(guān)合作建房、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題新文件并沒有包括其中。也就是說，48號(hào)文中的關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的暫免征收土地增值稅的規(guī)定依然有效。那么在2000年已經(jīng)出現(xiàn)相關(guān)批復(fù)的情況下，為何財(cái)稅[2006]21號(hào)文未將這種“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之實(shí)”的行為明確排除在48號(hào)文“暫免征收”的情形之外呢？下文通過對(duì)土地增值稅的性質(zhì)以及中國(guó)稅法中關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓中土地增值稅的規(guī)定分析，認(rèn)為上述行為無法達(dá)到節(jié)約稅收成本的目的。

二、土地增值稅的特征及股權(quán)轉(zhuǎn)讓中享受的稅收優(yōu)惠分析

（一）土地增值稅隨“流轉(zhuǎn)”而生，適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率

土地增值稅是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第4條、第6條的規(guī)定，土地增值稅中的“增值”可以簡(jiǎn)單地描述成轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除依法扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用等項(xiàng)目金額后的余額。這里的“增值”發(fā)生在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，其承擔(dān)的稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁，亦即在房地產(chǎn)交易中如果上個(gè)環(huán)節(jié)（因?yàn)榉稀凹{稅必要資金的原則”等優(yōu)惠條件）免征，在下個(gè)環(huán)節(jié)必須補(bǔ)上或者有收益時(shí)再收。

土地增值稅的計(jì)稅公式可以簡(jiǎn)單地表示為：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，其中，土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額，土地增值稅稅額的扣除項(xiàng)目，主要有取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以及所有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅金，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所上繳的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅等。在這些扣除項(xiàng)目中，取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額占較大比重。在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一定的情況下，如果取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的成本高，則扣除的金額增多，則土地增值額較低，反之土地增值額較高。

同時(shí)，土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；超過200%部分，稅率為60%。

因此，土地增值額越高，則適用的稅率可能越高。故在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得收入一定的情況下，如果取得土地使用權(quán)所支付的成本越高，則扣除的金額越多，由此土地增值額越低，導(dǎo)致適用的稅率就可能越低。反之，如果取得土地使用權(quán)所支付的成本低，則土地增值額高，故可能導(dǎo)致適用較高稅率而多納稅款。

（二）48號(hào)文規(guī)定對(duì)于企業(yè)兼并中的土地增值稅“暫免征收”

“暫免征稅”屬于一種稅收優(yōu)惠措施。稅收優(yōu)惠，是指國(guó)家在稅收方面給予納稅人和征稅對(duì)象的各種優(yōu)待的總稱，是政府通過稅收制度，按照預(yù)定目的，減除或減輕納稅義務(wù)人稅收負(fù)擔(dān)的一種形式。稅收優(yōu)惠政策通常是為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)而實(shí)施的，根據(jù)納稅人的納稅能力依法進(jìn)行稅收減免，以體現(xiàn)量能課稅原則，并起到對(duì)特定產(chǎn)業(yè)或行業(yè)的鼓勵(lì)、扶持作用。中國(guó)在稅收法律制度中建立了大量詳細(xì)的關(guān)于享受稅收優(yōu)惠的對(duì)象、范圍、條件和申報(bào)審批程序的規(guī)定，但是并未建立系統(tǒng)的稅收優(yōu)惠制度。通常而言，稅收優(yōu)惠包括減稅、免稅、優(yōu)惠稅率和延遲納稅等。本文所探討的“暫免征收”即為“延遲納稅”的稅收優(yōu)惠，在臺(tái)灣的稅捐制度中又被稱之為“緩課”。

48號(hào)文第3條關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。”首先，這種暫免征收不等于免稅，即對(duì)于該部分的土地增值稅不是被直接免除，免稅條文的表述如48號(hào)文中的第5條關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問題規(guī)定“對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。”其次，這種暫免征收的具有期限性、臨時(shí)性。48號(hào)文第3條僅規(guī)定暫免征收而未規(guī)定后續(xù)征收的時(shí)間，根據(jù)前面分析的土地增值稅因其流轉(zhuǎn)而征稅的性質(zhì)，我們認(rèn)為后續(xù)征收應(yīng)發(fā)生在下一次土地流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)，由于下一次的土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)發(fā)生時(shí)間不確定，因此法律不就暫免征收作出固定的時(shí)限規(guī)定具有合理性。當(dāng)然，也有對(duì)于暫免征收的期限規(guī)定明確的稅收優(yōu)惠制度，如臺(tái)灣《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)條例》第十九條之二第一項(xiàng)規(guī)定：“個(gè)人或營(yíng)利事業(yè)以其所有之專利權(quán)或?qū)ｉT技術(shù)作價(jià)認(rèn)股者，其所得稅得選擇緩課五年。”

通過上述分析可知48號(hào)文第3條僅是規(guī)定土地增值稅的暫免征收，不等于該部分稅收被直接免除。同時(shí)，暫免征收的稅收優(yōu)惠期限持續(xù)到土地的下一次流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)為止。

三、常見的以股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)案例分析

A公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司，實(shí)收資本5 000萬元。2012年A公司通過拍賣取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金3 000萬元。該宗地?cái)M投資6 000萬元開發(fā)非普通住宅項(xiàng)目。2013年A公司投入該項(xiàng)目開發(fā)成本1 500萬元，發(fā)生期間費(fèi)用200 萬元。后因資金原因無力開發(fā)，欲將該在建項(xiàng)目以 8 500萬元轉(zhuǎn)讓給 B公司。公司無其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。A 公司為減少稅費(fèi)，要求以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目。交易前兩家公司對(duì)兩種交易方式進(jìn)行了測(cè)算（兩家企業(yè)所得稅稅率均為25%，單位：萬元）。

（一）交易環(huán)節(jié)稅賦測(cè)算

1.以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)納稅金額

2.以房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)納稅金額

從兩張計(jì)算表可看出，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)較直接以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易方式少納稅金。

（二）后續(xù)開發(fā)銷售應(yīng)納稅額

房地產(chǎn)在企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)過程中必然會(huì)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。設(shè)定B公司受讓后投入7 500萬元繼續(xù)修建，發(fā)生期間費(fèi)用800萬元。銷售收入26 000萬元，均為非普通住宅項(xiàng)目收入。

1.當(dāng)上個(gè)環(huán)節(jié)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行時(shí)本環(huán)節(jié)主要應(yīng)納稅額

2.當(dāng)上個(gè)環(huán)節(jié)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)方式轉(zhuǎn)讓時(shí)本環(huán)節(jié)主要應(yīng)納稅額

（三）兩開發(fā)環(huán)節(jié)稅賦分析

結(jié)合受讓后繼續(xù)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)來看，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行交易前后兩環(huán)節(jié)納稅額共計(jì)7 196萬元，而以房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓的方式納稅額共計(jì)5 817萬元。其中納稅的差額主要產(chǎn)生于土地增值稅環(huán)節(jié)，采股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式比房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式多納929萬元稅額。由此可以看出，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際上并不能節(jié)省稅費(fèi)。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)采股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式暫免繳納土地增值稅，得到的結(jié)果是整個(gè)環(huán)節(jié)繳納的稅金最多。

結(jié)論

48號(hào)文規(guī)定企業(yè)兼并過程中的土地增值稅暫免征收，而以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并不能依據(jù)該條文達(dá)到節(jié)約稅收成本的目的。因?yàn)橥恋卦鲋刀愲S土地的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)而生，交易環(huán)節(jié)的免征部分會(huì)在下一環(huán)節(jié)進(jìn)行遞延征稅，且由于土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，上一環(huán)節(jié)暫免征稅部分可能導(dǎo)致可扣減稅額的減少，進(jìn)而導(dǎo)致適用更高的稅率，導(dǎo)致最終納稅數(shù)額的增加。

股權(quán)收購(gòu)與資產(chǎn)收購(gòu)相比，有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)、政府審批、第三方權(quán)益影響等諸多差異，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身情況、通過充分的盡職調(diào)查，基于對(duì)目標(biāo)公司主體資格、經(jīng)營(yíng)管理合法性、主要資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利、債權(quán)債務(wù)、稅務(wù)等情況的盡職調(diào)查，謹(jǐn)慎合理地選擇并購(gòu)方式。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)、受讓雙方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的稅負(fù)分析，將日后目標(biāo)公司開發(fā)或繼續(xù)開發(fā)該房地產(chǎn)項(xiàng)目所產(chǎn)生的稅負(fù)特別是土地增值稅等體現(xiàn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格當(dāng)中，以確定合理的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式及價(jià)格。

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篇（7）

土地增值稅自1994年開征以來，一直在規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益分配、增加國(guó)家財(cái)政方面，抑制房?jī)r(jià)過快上漲方面，提高國(guó)有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。

見于部分大中城市房?jī)r(jià)過高、上漲過快的問題，2010年4月《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。”為配合國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機(jī)構(gòu)上調(diào)存款類人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此表明了，國(guó)家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說是很不利的。然而，房?jī)r(jià)過高的原因是錯(cuò)綜復(fù)雜的，其中一個(gè)最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各項(xiàng)稅費(fèi)中，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加均是依據(jù)商品房銷售收入為繳納依據(jù)，然而土地增值稅則不然，它是以地產(chǎn)項(xiàng)目增值額的高低實(shí)行四級(jí)差別累進(jìn)稅率來征的，最高稅率可高達(dá)為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負(fù)是房地產(chǎn)行業(yè)每一個(gè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)認(rèn)真研究的問題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅對(duì)不同類型的房地產(chǎn)實(shí)行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應(yīng)在項(xiàng)目未辦理竣工結(jié)算前按照項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)的商品房銷售收入及稅務(wù)部門所規(guī)定的土地增值稅預(yù)征稅率，先預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工結(jié)算、且完成銷售再做整個(gè)項(xiàng)目土地增值稅的清算。但對(duì)于某些房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置賬簿，但財(cái)務(wù)核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據(jù)不完整、費(fèi)用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項(xiàng)目具體金額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可直接對(duì)其采用核定征收。

3.土地增值額的計(jì)算

土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-（建造成本-已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息）*1.3-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費(fèi)；或還可表述為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實(shí)際支付的能提供金融機(jī)構(gòu)證明的貸款利息-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費(fèi)

計(jì)算土地增值額中所扣除的項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)、房屋主體建筑的各項(xiàng)建造成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用支出、稅金（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）、其他。

4.土地增值稅額計(jì)算方法

先計(jì)算出增值額和扣除項(xiàng)目金額，然后再根據(jù)兩者之比的比率按下列具體公式計(jì)算：

（1）增值額/扣除項(xiàng)目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

（4）增值額/扣除項(xiàng)目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級(jí)的速算扣除系數(shù)。

5.土地增值稅稅收優(yōu)惠

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免征。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

（2）投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)項(xiàng)目）作價(jià)入股，轉(zhuǎn)讓到被投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

（3）對(duì)于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計(jì)算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應(yīng)資本化計(jì)入相關(guān)開發(fā)成本。但實(shí)際工作中在做土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，大多會(huì)將已經(jīng)資本化的利息調(diào)出作為費(fèi)用簡(jiǎn)化處理。當(dāng)然實(shí)操中，并不用通過具體的賬務(wù)處理將已資本化的利息調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中去，而只是在計(jì)算增值額時(shí)把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規(guī)定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費(fèi)用=實(shí)際支付利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開發(fā)成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本化與費(fèi)用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及相關(guān)稅、費(fèi)+項(xiàng)目開發(fā)成本）*10%。

這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機(jī)構(gòu)出具的利息證明，利息費(fèi)用較高，且高于”購(gòu)買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開發(fā)成本之和”的5%，則應(yīng)盡可能提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，并按項(xiàng)目分?jǐn)傎J款利息，以求能按實(shí)扣減利息，從而降低稅負(fù)；反之，項(xiàng)目開發(fā)籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購(gòu)買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項(xiàng)目開發(fā)成本之和”的5%，則可不計(jì)算應(yīng)資本化的利息或不提供銀行機(jī)構(gòu)的利息證明，從而達(dá)到合理避稅，以求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。

2.合理提高能成本化的管理費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以通過企業(yè)管理的人事編制的調(diào)整而合理降低土地增值稅。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員30人，每年開支的管理費(fèi)用約為300萬。其中，25人參于了項(xiàng)目開發(fā)管理，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議決定，將這25名工作人員的人事編制調(diào)整到項(xiàng)目部，以求加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程管理，如此一來增大了項(xiàng)目成本費(fèi)用支出約計(jì)250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費(fèi)用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車庫(kù)的合理策劃

商業(yè)地產(chǎn)的高層項(xiàng)目通常都會(huì)建造地下一層、二層為地下車庫(kù)，根據(jù)車庫(kù)性質(zhì)大致分為三類：有產(chǎn)權(quán)車庫(kù)、利用人防工程建造的車庫(kù)、無產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)。很多開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售額，通常希望建有產(chǎn)權(quán)車庫(kù)，但實(shí)際上從稅收來說，他們是大大的失策了。

如果所開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)公司是開發(fā)商自己所成立的獨(dú)立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫(kù)以求合理避稅。我們可以委托物業(yè)公司和車主簽訂《車位使用協(xié)議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權(quán)”，物業(yè)公司收取“車位維護(hù)管理費(fèi)”，彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)不足，繳納營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

如果開發(fā)企業(yè)想盡快資金回籠，實(shí)現(xiàn)車庫(kù)銷售，也可建造無產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)。無產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)如何核算處理，會(huì)計(jì)制度、稅法均無具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)可以將其作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象――車庫(kù)進(jìn)行核算處理，建成之后，可轉(zhuǎn)做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以出租。若作為“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓若干年的使用權(quán)，對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，仍應(yīng)按照”服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅及按租賃收入的12%征收房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅應(yīng)按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)出租，租賃3年后再出售，也可規(guī)避土地增值稅。但是租賃期所得租金應(yīng)確認(rèn)收入，出售時(shí)按銷售企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)處理。在整個(gè)租賃期間不僅應(yīng)確認(rèn)固定資產(chǎn)的租賃收入，還應(yīng)該每月提取該固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊計(jì)入租賃成本。出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益，固定資產(chǎn)處置一般通過”固定資產(chǎn)清理”科目進(jìn)行核算，固定資產(chǎn)清理完成后的凈收益，借記”固定資產(chǎn)清理”科目，貸記”營(yíng)業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)處置時(shí)，應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠：

普通標(biāo)準(zhǔn)商品房實(shí)現(xiàn)銷售，增值額與扣除項(xiàng)目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已精裝修的商品房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，適度加大建造成本的同時(shí)，也可一方面提升商品房銷售價(jià)格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項(xiàng)目的增加，從某種意義上給了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項(xiàng)目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實(shí)現(xiàn)避稅。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控一系列宏觀政策的出臺(tái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加之國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅收政策的逐步細(xì)化，如何合理避稅成為每一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理人員理應(yīng)認(rèn)真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個(gè)財(cái)務(wù)工作者熟悉房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)流程，更重要的是能熟悉房產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和相關(guān)稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會(huì)計(jì)分錄時(shí)，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]王炳榮，李開永. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃案例分析[J]. 會(huì)計(jì)師. 2011（03）.

[2]王艷東. 淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J]. 企業(yè)研究， 2012（22）.

篇（8）

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購(gòu)門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

篇（9）

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中,土地增值稅占有較大比重,對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之~,因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象,采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額,實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為:土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中:①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30%,最高稅率為60%,其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為3O%等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是,增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù),企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額,從而降低增值率,避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算:①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算:對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算;對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率,繳納土地增值稅。對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料,制定銷售明細(xì)表:對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí):對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致,而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì);對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí),審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定:“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為:土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為:

服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。

主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為:除購(gòu)門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外,監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā) 票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出,主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為:非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi):指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的,且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為:電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票,非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為:提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等,必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過程中,應(yīng)注意的事項(xiàng):①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用,必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票,但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生,尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集,不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用,稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的,應(yīng)按照受益對(duì)象,采用合理的分配方法,分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定,利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算,不計(jì)入開發(fā)成本,更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的,以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒?①成本受讓、分期分批開發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項(xiàng)目金額的確定,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?也可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＂诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的,統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例,分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

篇（10）

上世紀(jì)末，由于住房分配制度的終結(jié)，商品房市場(chǎng)開始蓬勃發(fā)展。以1994年1月1日國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》為原點(diǎn)，我國(guó)對(duì)土地增值稅管理大體可以分為三個(gè)時(shí)期：

一是啟動(dòng)征收時(shí)期。以《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則至2006年，這一時(shí)期規(guī)范了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的基本要求，明確了采取先預(yù)征，后清算的方式進(jìn)行整體管理，但是更注重預(yù)征，對(duì)清算及后續(xù)管理跟進(jìn)不足。

二是分類管理時(shí)期。以財(cái)稅[2006]21號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》為原點(diǎn)，其目的是為了限制投資過熱。文件在強(qiáng)調(diào)了預(yù)征環(huán)節(jié)管理的同時(shí)，要求加強(qiáng)對(duì)已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并正式將分類清算提上日程。

三是全面環(huán)節(jié)管理時(shí)期。2015年以來房地產(chǎn)行業(yè)迎來第二個(gè)高峰，為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化，自上而下要求稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時(shí)期除了對(duì)預(yù)征和清算環(huán)節(jié)緊抓不放送，還加大了對(duì)尾盤銷售以及后續(xù)對(duì)完工項(xiàng)目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時(shí)期。

1.2基層土地增值稅征管運(yùn)行分析

1.2.1管理主體

土地增值稅不同于企業(yè)所得稅和增值稅，基本是以房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地為準(zhǔn)，以縣區(qū)為單位進(jìn)行管轄，而不是以企業(yè)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)地為準(zhǔn)。納稅人自獲得土地進(jìn)行開發(fā)，開始進(jìn)入縣區(qū)級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)管理范圍。由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來普遍對(duì)稅收收入貢獻(xiàn)較大，根據(jù)目前河北省稅務(wù)機(jī)關(guān)管理體制，基本由專業(yè)化分局進(jìn)行管理，即各縣區(qū)局的重點(diǎn)稅源分局或者重點(diǎn)行業(yè)分局。

在稅務(wù)局管內(nèi)部管理流程方面，以信都區(qū)稅務(wù)局為例，稅政二科負(fù)責(zé)政策解釋，風(fēng)險(xiǎn)科負(fù)責(zé)涉地風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)上下級(jí)銜接，第一稅務(wù)分局負(fù)責(zé)土地增值稅稅款申報(bào)征收工作，日常管理由第二稅務(wù)分局進(jìn)行。

1.2.2征管概況

2015年后伴隨全國(guó)房?jī)r(jià)的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺(tái)商品房?jī)r(jià)格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價(jià)格和原材料、人工成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規(guī)模大幅度增加，以信都區(qū)為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達(dá)27856萬元，2021年1-11月入庫(kù)土地增值稅27324萬元。雖然從數(shù)據(jù)上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測(cè)算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個(gè)案例進(jìn)行分析。

2. 信都區(qū)X公司典型案例分析

2.1信都區(qū)X公司項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

邢臺(tái)市X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱X公司）在信都區(qū)太行路開發(fā)了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設(shè)計(jì)建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡商業(yè)3930㎡公共建筑面積839㎡；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫(kù) 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設(shè)證，2014年9月取得預(yù)售證開始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷售，由于行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，歸屬于當(dāng)時(shí)的信都區(qū)地方稅務(wù)局重點(diǎn)稅源分局管理。

2.2 X公司預(yù)征環(huán)節(jié)的問題

項(xiàng)目開始銷售兩年后，信都區(qū)稅務(wù)管理機(jī)關(guān)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行日常檢查，發(fā)現(xiàn)其前臺(tái)已銷售房源信息表和申報(bào)數(shù)據(jù)明顯不匹配，隨即聯(lián)系房管部門獲取了X公司該項(xiàng)目網(wǎng)簽備案信息，發(fā)現(xiàn)其共網(wǎng)簽備案房屋1185套，網(wǎng)簽價(jià)款47434.12萬元，實(shí)際申報(bào)銷售房屋1021套，價(jià)款43639.39萬元。稅務(wù)機(jī)關(guān)隨即對(duì)X公司進(jìn)行約談，該公司按照少計(jì)算的預(yù)售收入3794.73萬元，按照2%預(yù)征率補(bǔ)繳土地增值稅75.89萬元，并按規(guī)定加收滯納金。

2.3 X公司清算環(huán)節(jié)的問題

2018年1月，X公司開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目取得預(yù)售證已經(jīng)超過三年，該項(xiàng)目總體已經(jīng)完工，且不動(dòng)產(chǎn)出售的比例超過了85%，剩余房產(chǎn)也基本處于出租和使用狀態(tài)。因滿足土地增值稅清算條件，管理機(jī)關(guān)在當(dāng)月向X公司下發(fā)土地增值稅項(xiàng)目清算的相關(guān)通知，要求X公司在通知規(guī)定的90日內(nèi)提供相關(guān)項(xiàng)目的清算報(bào)告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。

X公司在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機(jī)構(gòu)，從石家莊聘請(qǐng)了某會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行項(xiàng)目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關(guān)于X公司某項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，內(nèi)容如下:通過對(duì)X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報(bào)表、銷售臺(tái)賬及其他有關(guān)清算資料計(jì)算，項(xiàng)目總可售面積144750.54平方米，已經(jīng)出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預(yù)售收入共計(jì)50554.10萬元，核算各種扣除項(xiàng)目累計(jì)47770.15萬元，截止報(bào)告期已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應(yīng)退土地增值稅175.89萬元元。

收到X公司提供的清算報(bào)告后稅務(wù)機(jī)關(guān)組織人員進(jìn)行了清算審核工作，發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價(jià)格出售給某投資公司，遠(yuǎn)低于其他商鋪10000元/平米的均價(jià)，經(jīng)約談企業(yè)，企業(yè)承認(rèn)某投資公司是其旗下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此調(diào)整其交易價(jià)格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現(xiàn)在施工方開具給X公司的發(fā)票明細(xì)中，確定為甲供材重復(fù)計(jì)算，將其調(diào)整出扣除項(xiàng)目。經(jīng)調(diào)整后稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)了清算結(jié)論通知書，結(jié)論為補(bǔ)繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。

2.4 X公司尾盤銷售環(huán)節(jié)的問題

清算工作結(jié)束后，管理人員在對(duì)X公司進(jìn)行日常管理時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司對(duì)尾盤銷售的申報(bào)處理并未按照收入減除扣除費(fèi)用的方式進(jìn)行申報(bào)，而是仍采取預(yù)繳2%的方式進(jìn)行土地增值稅申報(bào)繳納工作，管理人員責(zé)令X公司限期改正并補(bǔ)繳稅款。

2.5案例啟示

通過以上案例我們可以看到，雖然房地產(chǎn)公司規(guī)模較大，財(cái)務(wù)人員基礎(chǔ)水平較高，但是其受到利益驅(qū)動(dòng)等主客觀因素影響，在土增申報(bào)各個(gè)流程仍會(huì)出現(xiàn)諸多的問題。其中預(yù)售環(huán)節(jié)利用稅務(wù)機(jī)關(guān)的信息不對(duì)稱，隱瞞部分預(yù)售收入，推遲部分預(yù)繳土地增值稅稅款是各房地產(chǎn)公司普遍存在的問題。清算環(huán)節(jié)由于稅務(wù)機(jī)關(guān)專業(yè)能力的欠缺，對(duì)開發(fā)建設(shè)的部分扣除項(xiàng)目無法進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，造成部分不合理扣除項(xiàng)目存在于最終的清算報(bào)告中。清算后，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往會(huì)認(rèn)為項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束，而忽略了對(duì)尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結(jié)問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內(nèi)外部環(huán)境等方面進(jìn)行評(píng)估。

3.問題分析

3.1管理主體問題

3.1.1部門設(shè)置和協(xié)調(diào)性問題

（1）部門設(shè)置問題。我市稅務(wù)機(jī)關(guān)管事制度未能全面普及，大量稅務(wù)人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區(qū)局四級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的所有工作任務(wù)被分割給每一個(gè)管理員，這與目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的流水化作業(yè)、專業(yè)化作業(yè)嚴(yán)重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日常瑣碎管理任務(wù)套死。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機(jī)關(guān)科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊(duì)伍嚴(yán)重老化，無法適應(yīng)土地增值稅管理這種專業(yè)性強(qiáng)，流程冗雜的管理事項(xiàng)。在保質(zhì)還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質(zhì)量只能退而求其次。

（2）缺乏統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。土地增值稅清算工作的難度在現(xiàn)行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設(shè)置之時(shí)將其統(tǒng)一歸屬至重點(diǎn)稅源分局進(jìn)行專業(yè)化管理，但是整體清算工作安排和政策對(duì)接解釋工作卻缺乏明確的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。尤其是在面對(duì)一些個(gè)體性差異的時(shí)候，由于缺乏統(tǒng)一的政策規(guī)定，逐級(jí)上報(bào)和請(qǐng)示會(huì)極大加重基層分局管理負(fù)擔(dān)，相應(yīng)也會(huì)影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。

3.1.2缺乏素質(zhì)全面的管稅人才

（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐漸活躍，市場(chǎng)中的主體成幾何數(shù)量增加，而一線管理人員數(shù)十年來規(guī)模沒有明顯增加，電子化的信息系統(tǒng)雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務(wù)也隨著電子系統(tǒng)的應(yīng)用而產(chǎn)生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區(qū)為例，轄區(qū)內(nèi)有300余戶房地產(chǎn)企業(yè)，每個(gè)管理組平均40戶房地產(chǎn)企業(yè)，此外還要管理一百至二百戶的其他行業(yè)重點(diǎn)稅源企業(yè)。從目前情況來看基層管理人員負(fù)擔(dān)過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。

（2）管稅人員素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的核算和申報(bào)納稅有其特有的行業(yè)特點(diǎn)，要求管理人員需要有相當(dāng)深厚的房地產(chǎn)業(yè)稅收和會(huì)計(jì)知識(shí)儲(chǔ)備，同時(shí)還要對(duì)征地補(bǔ)償、前期建設(shè)、開發(fā)費(fèi)用、工程建設(shè)、竣工結(jié)算、銷售等各環(huán)節(jié)有相當(dāng)?shù)牧私猓@樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點(diǎn)稅源分局的管稅人員即使是其他行業(yè)的管理熟手，也未必能夠承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅管理工作。目前基層稅務(wù)工作人主要來源于兩個(gè)渠道，一是軍人轉(zhuǎn)業(yè)和復(fù)原，這部分人往往進(jìn)入系統(tǒng)年齡偏大，沒有從事過相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)，難以在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國(guó)家公務(wù)員考試進(jìn)入的應(yīng)屆和往屆大學(xué)生，這些人只有一部分是經(jīng)濟(jì)相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，學(xué)習(xí)文秘、計(jì)算機(jī)等專業(yè)的人員缺乏基本的知識(shí)積累，即使是經(jīng)濟(jì)相關(guān)專業(yè)畢業(yè)人員也缺乏足夠的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累，短期難堪大任。

3.2稅收政策問題

房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行核算有別于一般行業(yè)，其代表的土地增值稅稅種本身的設(shè)計(jì)思路也較為獨(dú)特，除了其超率累進(jìn)的計(jì)稅特點(diǎn)，其復(fù)雜的扣除細(xì)則本身也決定著容易出現(xiàn)政策上的盲區(qū)。

（1）土地增值稅立法等級(jí)有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現(xiàn)行的19個(gè)稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數(shù)幾個(gè)沒有立法卻又在總體稅收中占有相當(dāng)比重的稅種，法律等次明顯不足。國(guó)務(wù)院制定的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》屬于行政法規(guī)，財(cái)政部制定的土地增值稅實(shí)施細(xì)則屬于部門規(guī)章。我們?nèi)粘９ぷ髦凶馂槭ソ?jīng)的各種土地增值稅文件政策大多數(shù)是總局和省局以以各種形式下發(fā)的文件，對(duì)于同一事項(xiàng)的處理規(guī)定往往各地不同，對(duì)于跨省市經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，同樣的業(yè)務(wù)在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理政策不同，損害了稅法的嚴(yán)肅性和公平性。

（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對(duì)于扣除的規(guī)定涉及規(guī)劃、建設(shè)領(lǐng)域的專業(yè)問題，簡(jiǎn)單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實(shí)際工作中應(yīng)該如何處理。在表述模糊的政策執(zhí)行過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)站在各自立場(chǎng)都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關(guān)系的對(duì)立，給雙方帶來不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）與其他部門缺乏政策對(duì)接。目前的暫行條例和文件對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目雖然有明確的規(guī)定，也存在對(duì)核算的相關(guān)要求，但是更多的是以“準(zhǔn)確、真實(shí)”為主，但是對(duì)于如何判斷“準(zhǔn)確、真實(shí)”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應(yīng)以什么規(guī)則為準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)用、裝修費(fèi)用在什么范圍內(nèi)發(fā)生屬于合理范圍，企業(yè)征地環(huán)節(jié)各種賠償標(biāo)準(zhǔn)是否合理等，這些都需要與規(guī)劃、建設(shè)部門的相關(guān)政策進(jìn)行對(duì)接。

3.3管理流程問題

3.3.1信息獲取不對(duì)稱

（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個(gè)企業(yè)的收入和成本費(fèi)用是控制好企業(yè)稅收管理的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理上，建設(shè)、土地、不動(dòng)產(chǎn)、銀行等部門往往擁有比稅務(wù)系統(tǒng)更早、更全面的數(shù)據(jù)源，比如施工進(jìn)度、網(wǎng)簽銷售、貸款審批情況等，這些數(shù)據(jù)源對(duì)于稅務(wù)系統(tǒng)做好土地增值稅管理工作至關(guān)重要，而目前要實(shí)時(shí)獲得這些數(shù)據(jù)難度頗大，信息渠道缺失確實(shí)導(dǎo)致了企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)信息不對(duì)稱，為企業(yè)偷逃稅款留下隱患。

（2）管理程序置后。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從登記到注銷歷時(shí)幾年或十幾年，從其申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)到土地招拍掛，從土地平整到建設(shè)規(guī)劃，從開工建設(shè)到竣工結(jié)算，先后要接受土地、不動(dòng)產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)等不同部門管理，稅務(wù)部門進(jìn)入管理的位次相對(duì)滯后，通常在其取得預(yù)售證開始銷售才進(jìn)入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發(fā)現(xiàn)問題，后期發(fā)現(xiàn)問題往往企業(yè)已經(jīng)結(jié)束經(jīng)營(yíng)不容易處理，造成執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

3.3.2缺乏統(tǒng)一專業(yè)的管理系統(tǒng)

目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發(fā)了土地增值稅清算管理系統(tǒng)，這些系統(tǒng)基本上沒有對(duì)接大數(shù)據(jù)，缺乏第三方來源數(shù)據(jù)的比對(duì)，僅僅依靠企業(yè)的申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，不能有效的提出風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)、解決風(fēng)險(xiǎn)，缺乏土地增值稅管理應(yīng)該有的專業(yè)性和高效性。

3.4內(nèi)外部環(huán)境問題

3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況

（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長(zhǎng)期和稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道的過程中積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，他們通過政策和管理上的漏洞總結(jié)出哪些違法行為不容易被發(fā)覺，或者即使被發(fā)現(xiàn)，也可以以什么樣的理由蒙混過關(guān)，只要是結(jié)果不超過補(bǔ)稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動(dòng)機(jī)。其次，房地產(chǎn)從業(yè)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)強(qiáng)，往往不次于我們的業(yè)務(wù)骨干，他們利用土增清算過程的復(fù)雜性，鉆目前政策文件的盲區(qū)，游離在避稅和偷逃稅之間。

（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報(bào)部分收入。例如利用信息不對(duì)稱瞞報(bào)部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時(shí)計(jì)入預(yù)售收入，將房產(chǎn)抵賬給建筑商不開發(fā)票不計(jì)收入。二是虛增開發(fā)成本。土地增值稅清算本身就是一項(xiàng)繁冗復(fù)雜的工作，要與自然資源、不動(dòng)產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等數(shù)十個(gè)部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項(xiàng)目存續(xù)期間長(zhǎng)，期間很多費(fèi)用容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算，虛增的問題，如多計(jì)工程款，甲供材重復(fù)開票等問題。三是采用不合理的分?jǐn)偡绞健Ｄ壳暗膶?shí)際運(yùn)行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價(jià)普遍高，開發(fā)商會(huì)采取多讓商鋪分?jǐn)偝杀镜姆绞浇档蜕啼佋鲋殿~，達(dá)到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業(yè)在明知核定低于查賬繳納數(shù)目的情況下會(huì)主觀造成核算不清楚，進(jìn)而采取核定征收清算達(dá)到避稅的目的。

3.4.2稅務(wù)中介未發(fā)揮應(yīng)有的作用

稅務(wù)中介作為納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的橋梁，是作為納稅人從事復(fù)雜涉稅業(yè)務(wù)時(shí)，替納稅人全盤掌握涉稅事項(xiàng)，出具涉稅鑒證報(bào)告，與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的有益第三方。目前，稅務(wù)中介鑒證已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算比較普遍的方式。對(duì)于土地增值稅清算這種復(fù)雜困難的涉稅事項(xiàng)，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的參與可以有效提高清算質(zhì)量，加快清算進(jìn)度。但是，實(shí)際情況是稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)本身是企業(yè)化管理，其逐利性決定了其會(huì)站在納稅人一方想方設(shè)法與稅務(wù)機(jī)關(guān)糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機(jī)構(gòu)不能完全發(fā)揮其對(duì)土增清算的監(jiān)督管理作用。

4.加強(qiáng)土地增值稅征管的對(duì)策

從上面的案例我們指出了問題，也對(duì)問題產(chǎn)生的原因加以分析，為了達(dá)到加強(qiáng)土地增值稅管理的目標(biāo)，我們將逐個(gè)對(duì)準(zhǔn)問題給出相應(yīng)的解決方案。

4.1激勵(lì)管理主體的對(duì)策

4.1.1合理配置人力資源，加強(qiáng)專業(yè)化管理

（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數(shù)量和質(zhì)量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應(yīng)對(duì)土地增值稅征管工作，同時(shí)各業(yè)務(wù)科室應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)調(diào)，根據(jù)各自分管工作跨部門組建土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)，專門對(duì)土地增值稅預(yù)繳、清算、尾盤的相關(guān)管理事項(xiàng)進(jìn)行集中式管理和輔導(dǎo)，將土地增值稅管理的專業(yè)化層次進(jìn)一步推高。

（2）進(jìn)行機(jī)構(gòu)整合，簡(jiǎn)化工作流程。按照稅收現(xiàn)代化管理的要求，合理分配部門職責(zé)，建立大征管、大風(fēng)險(xiǎn)的管理模式，徹底進(jìn)行管事制改革，簡(jiǎn)化內(nèi)部事項(xiàng)工作流程，加快內(nèi)部事項(xiàng)運(yùn)轉(zhuǎn)速度，限期處理內(nèi)部事項(xiàng)，提高基層整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

4.1.2提升專業(yè)能力，培養(yǎng)專業(yè)人才

（1）開展高層次的學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動(dòng)。適時(shí)組織土地增值稅管理相關(guān)人員開展專業(yè)性培訓(xùn)，在學(xué)習(xí)涉稅知識(shí)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)流程，造價(jià)評(píng)估，建筑核算的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)的研究和分析。同時(shí)通過培訓(xùn)可以開展學(xué)員之間的交流，通過對(duì)實(shí)際案例的探討提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，拓展業(yè)務(wù)視野，增強(qiáng)專業(yè)化能力。

（2）加強(qiáng)崗位鍛煉，以干促學(xué)。重點(diǎn)行業(yè)分局可以成立專門的清算管理小組，由經(jīng)驗(yàn)豐富的老同志帶領(lǐng)經(jīng)驗(yàn)不足的同志，下手干、實(shí)際查，通過實(shí)際工作將理論和實(shí)際結(jié)合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養(yǎng)新的專業(yè)化人才。

（3）加強(qiáng)管理人員的日常培養(yǎng)。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業(yè)增值稅、所得稅、印花稅申報(bào)對(duì)比土地增值稅，查找邏輯關(guān)系的不合理；查詢企業(yè)獲得預(yù)售證后是否產(chǎn)生了預(yù)繳收入，如何對(duì)接不動(dòng)產(chǎn)部門查詢網(wǎng)簽備案合同等，只有日常工作足夠認(rèn)真細(xì)致才能培養(yǎng)出足夠?qū)I(yè)化的管理人才。

4.2完善稅收政策的對(duì)策

（1）提高土地增值稅立法層級(jí)。目前土地增值稅政策領(lǐng)域的支柱中華人民共和國(guó)土地增值稅征收暫行條例與實(shí)施細(xì)則均不是法律。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)呼吁在人大層級(jí)推進(jìn)土地增值稅相關(guān)法律的立法進(jìn)度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

（2）做好細(xì)則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對(duì)目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統(tǒng)一適用規(guī)范，尤其是一些已經(jīng)引發(fā)納稅人訴訟的要第一時(shí)間解決。二是對(duì)于已經(jīng)有政策解釋但是無法進(jìn)行落實(shí)操作的，如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定中平均交易價(jià)格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導(dǎo)基層管理人員以及房地產(chǎn)行業(yè)納稅人可以正確落實(shí)相關(guān)稅收政策

（3）建立土地增值稅清算政策及應(yīng)用匯編。集中各級(jí)土地增值稅業(yè)務(wù)骨干、稅收政策法規(guī)專家，將土增清算管理過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，政策適用及疑難點(diǎn)進(jìn)行梳理和匯總，編成手冊(cè)發(fā)放到一線，方便一線負(fù)責(zé)征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進(jìn)土地增值稅政策在系統(tǒng)內(nèi)的普及學(xué)習(xí)，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。

4.3完善管理流程的對(duì)策

（1）建立第三方信息獲取機(jī)制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)沒有建立和其他部門共享信息的穩(wěn)定渠道，從而無法斷定納稅人申報(bào)提交資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準(zhǔn)確真實(shí)的數(shù)據(jù)。

（2）前移管理環(huán)節(jié)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)盡量前置到其立項(xiàng)開發(fā)階段，從其立項(xiàng)開始就要建立項(xiàng)目臺(tái)賬，把控其建設(shè)工期，預(yù)售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時(shí)通過調(diào)查其工程款撥付還可以完成對(duì)下游施工企業(yè)的日常稅務(wù)監(jiān)管，保證施工方的應(yīng)該繳納稅款不會(huì)流失，保證涉及項(xiàng)目的稅款及時(shí)足額入庫(kù)。

4.4凈化內(nèi)外部環(huán)境的對(duì)策

4.4.1提高納稅人稅法遵從度

（1）利用納稅人學(xué)堂，普及稅法知識(shí)。及時(shí)在納稅人學(xué)堂更新最新的土地增值稅相關(guān)政策，適時(shí)開展針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅專家講座，廣泛進(jìn)行稅法宣傳，倡導(dǎo)納稅人規(guī)范記賬，規(guī)范申報(bào)，提交真實(shí)準(zhǔn)確的納稅資料并適時(shí)進(jìn)行警示教育，提高納稅人主動(dòng)守法的意識(shí)。

（2）主動(dòng)進(jìn)行一對(duì)一上門輔導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)的管理不能僅僅停留在數(shù)據(jù)管理，實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應(yīng)定期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業(yè)遇到的稅收問題，一方面可以及時(shí)了解企業(yè)最新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況。這對(duì)于后續(xù)管理工作的開展和涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)都會(huì)大有脾益。

（3）規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)管理加強(qiáng)內(nèi)控。監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)控制度，真實(shí)準(zhǔn)確核算收入成本、扣除項(xiàng)目和應(yīng)納稅所得額，引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范化管理。

4.4.2引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)發(fā)揮積極作用

（1）提高涉稅鑒證行業(yè)進(jìn)入門檻。對(duì)于中介行業(yè)從事的一般記賬工作，由于其技術(shù)含量不高可以適當(dāng)放寬，但是對(duì)于其的涉稅鑒證事務(wù)，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務(wù)應(yīng)適時(shí)提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，保證由擁有專業(yè)知識(shí)和執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)從事。并同時(shí)建立行業(yè)執(zhí)業(yè)黑名單制度，對(duì)在執(zhí)業(yè)過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機(jī)構(gòu)和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機(jī)構(gòu)在土地增值稅清算執(zhí)業(yè)中的公正性、規(guī)范性、合法性。

（2）加大對(duì)中介行業(yè)的監(jiān)督管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機(jī)構(gòu)，不能對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告一味的認(rèn)可。應(yīng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告嚴(yán)格審核，確保其報(bào)告的準(zhǔn)確性，充分發(fā)揮稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)中介行業(yè)的監(jiān)督職能。

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