小區(qū)物業(yè)合同匯總十篇
時間：2023-03-03 15:45:54
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篇（1）
地址;
聯(lián)系電話:
受委托方:
代表人:
注冊地址:
聯(lián)系電話:
物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:住宅及配套設(shè)施
座落位置:北京市海淀區(qū)永泰莊北路甲19號
占地面積: 平方米
建筑面積:____平方米
第一條 根據(jù)《怡清園業(yè)主公約》、《怡清園業(yè)主大會議事規(guī)則》及有關(guān)法律、法規(guī),怡清園業(yè)主委員會委托公司為怡清園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,訂立本合同。
受托方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)區(qū)域的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)遵守本合同約定。
第二條 委托服務(wù)的事項
受托方應(yīng)提供以下服務(wù):
1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護,包括:樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳等;
2、共用設(shè)施、設(shè)備和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護、和運行管理,包括:道路、上下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場、污水管、共用照明、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、門禁、電梯等;
3、公共綠地的養(yǎng)護與管理;
4、公共環(huán)境衛(wèi)生,包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的處理等;
5、小區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的維護;
6、用安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等手段維持公共秩序,阻止可疑之人進入本小區(qū),將在本小區(qū)內(nèi)作案的犯罪嫌疑人送有司查辦;
7、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗收資料;
8、按北京市政府有關(guān)規(guī)定代收、代繳水電等費用;
9、對業(yè)主或物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為,根情節(jié)輕重采取規(guī)勸、制止(限于緊急狀態(tài)且不得使用器械)、向業(yè)主委員會報告、向法院起訴等必要措施;
10、其他通常應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)公司提供的小區(qū)公共服務(wù),如業(yè)主或物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,書面告知有關(guān)限制條件,并負責(zé)監(jiān)督。
受托方可以選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理或服務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給第三方。
受托方不履行上述某項義務(wù)或提前終止合同給業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的,應(yīng)當依法賠償。
第三條 服務(wù)收費標準
業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)向受托方交納以下費用:
1、保潔費(含化糞池清掏費和垃圾清運費),由受托方按每套住宅每季XX元收取;
2、保安費,由受托方按每套住宅每季 XX元收取;
3、小區(qū)綠化費,由受托方按每套住宅每季 XX元收取;
4、門禁、監(jiān)控、消防系統(tǒng)運行費公共照明費,由受托方按每套住宅每季XX元收取;
5、水泵費,由受托方按每套住宅每季XX元收取,無水泵的三號樓不收;
6、電梯費(含電梯檢驗費與電梯用電費),由受托方按每套住宅每季XX元收取,無電梯的三號樓不收;
7、公共設(shè)施維修費,由受托方按套內(nèi)面積每平方米每季XX元收取;
8、管理費(含營業(yè)稅與物業(yè)服務(wù)公司的利潤),由受托方按套內(nèi)面積每平方米每季 X元收取;
9、供暖費,由受托方按套內(nèi)面積每平方米每個供暖年度 XX 元收取;
10、停車管理費,由受托方按地上每車每季 XX元、地下每車每季 XX元收取;停車場地使用費,由受托方按地上每車每季XX元、地下每車每季 XX元收取;臨時停車,每次逗留時間不超過2小時的來客免收,超過2小時的按地上每車每小時 1 元、地下每車半小時 1元收取管理費,超過半小時算一小時,不足半小時不算,大型車輛加倍。
商鋪的管理費、暖氣費按套內(nèi)面積收取。第1-6項收費按每100平米套內(nèi)面積折算為一戶,電梯費暫不收取。如商鋪需要經(jīng)常性地使用電梯,須事先與業(yè)主委員會商定電梯費價格。
第四條 交費辦法
上述第1-7項收費及第9項供暖費、第10項車輛管理費應(yīng)與受托方完成相關(guān)任務(wù)的支出(含提供相關(guān)勞務(wù)的工人工資)相符,多余部分受托方應(yīng)交給業(yè)主委員會,歸全體業(yè)主共有。停車場地使用費應(yīng)于收費后按季交給產(chǎn)權(quán)人或共同產(chǎn)權(quán)人(由業(yè)主委員會代表)。受托方的利潤與受托方管理層的工資只能從管理費中提取。
管理費于提供服務(wù)后按季交納,暖氣費按供暖年度預(yù)交,其他費用均按季預(yù)交。相關(guān)服務(wù)開始提供滿一月后尚未交納的,受托方可以在公告欄公示催交。
業(yè)主或物業(yè)使用人交納物業(yè)費或由物業(yè)代收、代交的費用逾期的,從享受服務(wù)滿一月之日起受托方可以加收滯納金:逾期的第一個月,每逾期一天加收千分之一的滯納金;逾期的第二個月,每逾期一天加收千分之二的滯納金;從逾期的第三個月起,每逾期一天加收千分之三的滯納金。
第五條 家庭服務(wù)
受托方應(yīng)于本合同生效后一周內(nèi)制定各種家庭維修服務(wù)的收費標準(維修輔助材料如螺絲、釘子、凝結(jié)劑等包括在維修服務(wù)費內(nèi))與保證修理質(zhì)量的時間,報業(yè)主委員會備案后公布。房屋自有部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護在業(yè)主或物業(yè)使用人提出委托時,受托方必須接受委托并按公布的標準收費;在保質(zhì)時間內(nèi)出現(xiàn)修理質(zhì)量問題的,受托方應(yīng)當免費返修。房屋自有部位、自用設(shè)備的維修需要的主要材料用戶可自行購買,如需受托方提供則應(yīng)先跟用戶就材料價格達成一致意見。
第六條 服務(wù)標準
受托方的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)達到下列要求:
1、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理:定期進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時排除,建立維修服務(wù)回訪制度,每年進行年檢并保存大、中、小修的相關(guān)記錄,保證設(shè)備的正常運行。
2、保潔服務(wù):居住區(qū)域的道路、樓梯每天清掃一次,垃圾每天清運一次,及時清理居住區(qū)內(nèi)公共場所的廢棄物,及時清掃積水和積雪,及時組織清理亂堆放的物品、亂張貼的宣傳品。
3、保安服務(wù):24小時專人值守,進行日常巡查,對火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處理預(yù)案并于事發(fā)時及時處理,配合派出所處理區(qū)內(nèi)的違法現(xiàn)象,不得對業(yè)主及其家屬使用暴力,對來犯外人使用暴力時不得超出正當防衛(wèi)限度。小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本范文小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本范文。
小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本范文(二)
第一章 總 則
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：
受托方(以下簡稱乙方)：
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將 委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：
座落位置： 市 區(qū)
建筑面積： 平方米;
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的管理、維修養(yǎng)護。
第五條 道路、排水管道等公用設(shè)施的使用管理和維修養(yǎng)護。
第六條 公用綠地、花木等的養(yǎng)護和管理。
第七條 公共環(huán)境衛(wèi)生。包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
第八條 交通與車輛停放秩序的管理。
第九條 維持公共秩序，巡視、門崗執(zhí)勤。
第十條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十一條 協(xié)助社區(qū)組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十二條 負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用;
1、物業(yè)管理綜合服務(wù)費;
2、房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費;
3、停車費;
4、裝璜垃圾清運費。
第十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。
第十四條 對業(yè)主和物業(yè)使用人有違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施，并報有關(guān)執(zhí)法部門處理。
第三章 委托管理期限
第十五條 委托管理期限為 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十六條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。
2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約。
3、審議乙方擬定的物業(yè)管理制度。
4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。
5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、和房屋及設(shè)施維修計劃。
6、按《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》向乙方提供物業(yè)用房，其租金用于物業(yè)管理。
7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
8、業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，甲方協(xié)助做好協(xié)調(diào)和思想工作，幫助乙方催交。
第十七條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;
2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理;
3、按本合同第十四條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理;
4、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)和管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5、負責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備 、綠化帶的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施;
6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責(zé)監(jiān)督;
7、負責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8、每年第一季度底，向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布上年度相關(guān)管理經(jīng)費的使用情況;
9、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施;
10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第十八條 乙方按《寧波市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級參考標準》中 級服務(wù)等級標準 實現(xiàn)目標管理，具體詳見附件。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第十九條 物業(yè)管理綜合服務(wù)費
1、住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取; 非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。
2、空置房屋的管理服務(wù)費，按全額收取。
3、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納的，按下列方法處理：
從逾期之日起每天應(yīng)按費用的千分之 一 交納滯納金。
第二十條 公共設(shè)施日常維修費
房屋的共有部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的日常維修、養(yǎng)護費用由乙方按多層住宅每年每平方米 元收取,非住宅按每年每平方米 收取,并按照下列標準執(zhí)行：日常小修、養(yǎng)護費用，從房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費中承擔(dān);大中修費用、更新費用，由乙方制定計劃，報甲方審核，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第二十一條 車位使用費由乙方按照《寧波市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理停車收費辦法》和《住宅小區(qū)機動車地下停車收費標準》規(guī)定，由乙方向車位使用人收取,收入用于彌補物業(yè)管理成本。
第二十二條乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)，由當事人按實發(fā)生的費用計付，收費標準須經(jīng)甲方同意。
第七章 違約責(zé)任
第二十三條 甲方違反本合同第十六條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同。
第二十四條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同。
第二十五條 乙方違反本合同第六章約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退。
第八章 附 則
第二十六條 本合同未盡事宜,可以甲、乙雙方共同協(xié)商解決。可以用書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第二十七條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，業(yè)主、物業(yè)使用人反映良好，甲、乙雙方可續(xù)訂合同。
第二十八條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第二十九條 本合同正本連同附件共 頁，一式四份，甲乙雙方及街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十一條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十二條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請南門街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可以向人民法院起訴。
第三十三條 合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在合同期滿 三十 天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第三十四條 本合同自簽字之日起生效。
篇（2）
乙方（受托方）：_________（物業(yè)管理公司）
為加強_________（物業(yè)名稱）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對_________（物業(yè)名稱）實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條物業(yè)管理內(nèi)容
1．物業(yè)基本情況
（1）物業(yè)類型：_________。
（2）座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號。
（3）四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
（4）占地面積：_________平方米。
（5）建筑面積：_________平方米。
2．委托管理事項
（1）房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機房、）的維修、養(yǎng)護和管理。
（2）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。
（3）本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)附屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養(yǎng)護和管理。
（4）本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點）的維修、養(yǎng)護和管理。
（5）公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
（6）交通、車輛行駛及停泊。
（7）配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。
（8）社區(qū)文化娛樂活動。
（9）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；
（10）法規(guī)和政策規(guī)定及授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其它事項。
篇（3）
委托方（以下簡稱甲方）：________________________________________
受托方（以下簡稱乙方）：________________________________________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將____________________委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：____________________________________________
座落位置：____________________市____________________區(qū)
建筑面積：____________________平方米；________________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的管理、維修養(yǎng)護。
第五條 道路、排水管道等公用設(shè)施的使用管理和維修養(yǎng)護。
第六條 公用綠地、花木等的養(yǎng)護和管理。
第七條 公共環(huán)境衛(wèi)生。包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
第八條 交通與車輛停放秩序的管理。
第九條 維持公共秩序，巡視、門崗執(zhí)勤。
第十條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十一條 協(xié)助社區(qū)組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十二條 負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用；
1.物業(yè)管理綜合服務(wù)費；
2.房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費；
3.停車費；
4.裝璜垃圾清運費。
第十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。
第十四條 對業(yè)主和物業(yè)使用人有違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施，并報有關(guān)執(zhí)法部門處理。
第三章 委托管理期限
第十五條 委托管理期限為________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十六條 甲方權(quán)利義務(wù)
1.代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；
3.審議乙方擬定的物業(yè)管理制度；
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、和房屋及設(shè)施維修計劃；
6.按《_________市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》向乙方提供物業(yè)用房，其租金用于物業(yè)管理；
7.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
8.業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，甲方協(xié)助做好協(xié)調(diào)和思想工作，幫助乙方催交。
第十七條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；
3.按本合同第十四條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；
4.可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)和管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
5.負責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備 、綠化帶的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責(zé)監(jiān)督；
7.負責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
8.每年第一季度底，向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布上年度相關(guān)管理經(jīng)費的使用情況；
9.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施；
10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第十八條 乙方按《_________市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級參考標準》中“________級服務(wù)等級標準”實現(xiàn)目標管理，具體詳見附件。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第十九條 物業(yè)管理綜合服務(wù)費
1.住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_
_______元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；
2.空置房屋的管理服務(wù)費，按全額收取；
3.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納的，按下列方法處理：
從逾期之日起每天應(yīng)按費用的千分之一交納滯納金。
第二十條 公共設(shè)施日常維修費
房屋的共有部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的日常維修、養(yǎng)護費用由乙方按多層住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列標準執(zhí)行：日常小修、養(yǎng)護費用，從房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費中承擔(dān)；大中修費用、更新費用，由乙方制定計劃，報甲方審核，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第二十一條 車位使用費由乙方按照《_________市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理停車收費辦法》和《住宅小區(qū)機動車地下停車收費標準》規(guī)定，由乙方向車位使用人收取，收入用于彌補物業(yè)管理成本。
第二十二條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)，由當事人按實發(fā)生的費用計付，收費標準須經(jīng)甲方同意。
第七章 違約責(zé)任
第二十三條 甲方違反本合同第十六條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同。
第二十四條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同。
第二十五條 乙方違反本合同第六章約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退。
第八章 附則
第二十六條 本合同未盡事宜，可以甲、乙雙方共同協(xié)商解決。可以用書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第二十七條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，業(yè)主、物業(yè)使用人反映良好，甲、乙雙方可續(xù)訂合同。
第二十八條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第二十九條 本合同正本連同附件共_________頁，一式四份，甲乙雙方及街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十一條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十二條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請_________街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可以向人民法院。
第三十三條 合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第三十四條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章：_____________ 乙方簽章：____________
篇（4）
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對_________（物業(yè)名稱）實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）________號；占地面積：________平方米；建筑面積：________平方米；其中住宅_________平方米；物業(yè)類型：_________（住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低層、高層、超高層或混合）。
第二條 委托管理事項
1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機房、）的維修、養(yǎng)護和管理。
2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。
3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養(yǎng)護和管理。
4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點等）的維修、養(yǎng)護和管理。
5.公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
6.交通、車輛行駛及停泊。
7.配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。
8.社區(qū)文化娛樂活動。
9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；
10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。
第三條 合同期限
本合同期限為_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預(yù)算、決算報告；
2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認定，有權(quán)終止合同；
3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電等催繳催改措施；
4.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元標準出租經(jīng)營，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。
5.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房________平方米（其中辦公用房________平方米，員工宿舍________平方米，其它用房_________平方米），由乙方按下列第_________項使用：
（1）無償使用。
（2）按每月每平方米建筑面積_________元的標準租用。
6.甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料），并在乙方管理期滿時予以收回；
7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；
8.負責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；
9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當利益。
2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費標準，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。
3.負責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。
4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理；
5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人；
6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；
7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬民主；
8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施；
9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；
10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；
11.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進行財務(wù)審計，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)；
12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)（另有，專門合同規(guī)定除外）。
第六條 管理目標
乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)“管理分項標準”（各項維修、養(yǎng)護和管理的工作標準和考核標準），與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后_________年內(nèi)達到_________的管理標準；_________年內(nèi)達到_________管理標準，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。
第七條 管理服務(wù)費用
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列第_________項執(zhí)行：
（1）按政府規(guī)定的標準向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（2）按雙方協(xié)商的標準向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（3）由甲方按統(tǒng)一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_________元；支付期限：_______；支付方式：______
2.管理服務(wù)費標準的調(diào)整按下列第_________項執(zhí)行
（1）按政府規(guī)定的標準調(diào)整；
（2）按每年_________%的幅度上調(diào)；
（3）按每年_________%的幅度下調(diào)；
（4）按每年當?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整；
（5）按雙方議定的標準調(diào)整________________；
3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收；但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監(jiān)督。
4.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實施，所需經(jīng)費按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標準。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。
5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計_________元，由甲方負責(zé)在_________時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護費用。
6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執(zhí)行：
（1）由甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方支付；
（2）由乙方承擔(dān)；
（3）在_________費用中支付；
7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用，按下列第_________項執(zhí)行：
（1）由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元；
（2）由甲方承擔(dān)上述管理成本費用的_________%
第八條 獎懲措施
1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵：______________；
2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：________________；
3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標而直接續(xù)訂合同。
第九條 違約責(zé)任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。
3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準）
4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)當承擔(dān)全部責(zé)任。
第十條 其他事項
1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)
議與本合同具有同等效力。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。
4.本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交_________仲裁委員會依法裁決。
5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
7.本合同自簽訂之日起生效。
甲方（蓋章）：_______________
乙方（蓋章）：_______________
法定代表人（簽字）：_________
法定代表人（簽字）：_________
篇（5）
被告（反訴原告）：海南華鑫物業(yè)管理有限公司。
原告為其投資開發(fā)的順發(fā)新村的物業(yè)管理問題，1994年1月31日，由其所屬的順發(fā)新村經(jīng)營部與被告簽訂了《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》及《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同補充協(xié)議》各一份。雙方約定：原告將其開發(fā)的順發(fā)新村第一期37棟高級公寓的物業(yè)管理承包給被告管理，面積約10萬平方米，承包期10年，承包金每月每平方米一元（以實際住房面積計算）；合同簽訂后10日內(nèi)，被告應(yīng)向原告支付履行保證金50萬元。同年5月12日，原、被告又簽訂了《維修承包合同》，約定順發(fā)新村1-37棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由原告總承包給被告維修，總承包工程款31萬元。合同簽訂后，被告向原告支付了履行保證金50萬元。原告從1993年9月起，陸續(xù)向被告交付物業(yè)管理房產(chǎn)面積61028.25平方米及有關(guān)附屬設(shè)施（先接手管理后簽合同），包括電梯、發(fā)配電系統(tǒng)、綠化工程、供水系統(tǒng)、保安、值班室等。被告也依約履行了物業(yè)管理方面的義務(wù)，向物業(yè)業(yè)主收取了物業(yè)管理費、維修基金、水電費等，但未依約支付承包金給原告。雙方因此成訟。
原告海南自力投資有限公司向海口市新華區(qū)人民法院提起訴訟。訴稱：根據(jù)本公司所屬順發(fā)新村經(jīng)營部與被告簽訂的《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》，我公司將順發(fā)新村第一期開發(fā)的37棟約10萬平方米公寓的物業(yè)管理權(quán)承包給被告經(jīng)營管理，承包期10年，每月承包金10萬元。合同簽訂后，被告付了保證金人民幣50萬元，但承包金分文未付，至今共欠承包金人民幣246萬元。被告的行為嚴重違約，給我公司造成巨大損失，繼續(xù)履行合同已經(jīng)成為不必要，故請求法院判令解除合同，判令被告償付拖欠的承包金，并承擔(dān)違約責(zé)任。
被告海南華鑫物業(yè)管理有限公司答辯稱：雙方簽訂的物業(yè)管理承包合同中約定每平方米每月繳納1元承包金給原告的條款，違反了物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)，是無效條款，不受法律保護。原告不按合同約定的面積按時交付房子，造成我公司少收管理費人民幣2034292元。依雙方1994年5月12日簽訂的《維修承包合同》，原告應(yīng)付我方維修費31萬元，如不按期支付，超期一天，罰其應(yīng)付款總額的3％，原告至今僅付了95900元；按合同約定原告于1994年底支付第二期款15萬元，但至今未付，已構(gòu)成違約。據(jù)此，我方提出反訴，請求法院判令原告支付物業(yè)管理維修費15萬元，違約金15萬元及未按合同約定的面積交付物業(yè)管理住房造成的損失2034292元。
「審判
海口市新華區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：原、被告簽訂的《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》及《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同補充協(xié)議》，違反了國家和海南省的有關(guān)物業(yè)管理和收費的規(guī)定，損害了順發(fā)新村全體客戶的利益，應(yīng)確認為無效合同，雙方依據(jù)合同取得的財物應(yīng)相互返還。原告請求被告支付承包金246萬元無理，予以駁回；被告反訴請求原告賠償因不按合同交足物業(yè)管理住房面積造成損失2034292元無理，予以駁回。原、被告于1994年5月12日簽訂的《維修承包合同》所產(chǎn)生的糾紛，與本案是兩個不同的法律關(guān)系，被告反訴請求原告支付尚欠維修費和違約金各15萬元，不予合并審理。原、被告之間的承包關(guān)系雖屬無效，但鑒于被告已對順發(fā)新村管理多年，為維護該新村的管理秩序和便于收回客戶所拖欠的管理費、維修基金、水、電費等，可限期被告將順發(fā)新村的管理權(quán)及維修基金交原告代管。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（四）、（五）項，第六十一條第一款的規(guī)定，該院于1997年8月5日作出如下判決：
一、限原告于本判決生效之日起二個月內(nèi)返還給被告保證金50萬元。
二、限被告于本判決生效之日起二個月內(nèi)將已收取的維修基金和順發(fā)新村的有關(guān)附屬設(shè)施（按移交清單所列）交付原告代管。
三、駁回原告的其他訴訟請求和被告的反訴請求。 一審判決后，被告海南華鑫物業(yè)管理有限公司不服，向海口市中級人民法院提出上訴稱：原審判決錯誤，被上訴人無代管權(quán)，并應(yīng)承擔(dān)未交足物業(yè)管理面積的損失及維修費用。請求撤銷一審判決，進行改判。
被上訴人海南自力投資有限公司答辯稱：一審判決我公司代管維修基金及有關(guān)附屬設(shè)施，是符合實際情況的。請求二審法院駁回上訴，維持原判。
海口市中級人民法院經(jīng)審理查明：海南省物價局于1996年11月11在《關(guān)于繳納物業(yè)管理承包金問題的批復(fù)》中明確指出，物業(yè)管理公司向發(fā)展商繳納物業(yè)管理承包金違反物價政策法規(guī)，是損害業(yè)主利益的行為。海口市房產(chǎn)管理局于1997年5月10日在給上訴人《關(guān)于順發(fā)新村物業(yè)管理權(quán)問題的批復(fù)》中明確指出：住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，不屬開發(fā)建設(shè)單位所有；開發(fā)建設(shè)單位將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓收取承包金的行為，是違反政府規(guī)章的行為；業(yè)主管委會成立后，由該會決定是否由上訴人管理。
海口市中級人民法院還查明：1997年5月27日，順發(fā)新村小區(qū)業(yè)主管委會經(jīng)海口市房產(chǎn)管理局批準成立。同月30日，該管委會與上訴人簽訂了《住宅區(qū)聘用管理合同》，委托上訴人對順發(fā)新村住宅區(qū)進行物業(yè)管理。海口市中級人民法院認為：上訴人與被上訴人簽訂的《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》及其《補充協(xié)議》，違反了國家及海南省有關(guān)物業(yè)管理的收費的規(guī)定，損害了順發(fā)新村全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認為無效合同。合同無效，被上訴人應(yīng)將所收保證金50萬元返還給上訴人；被上訴人要求上訴人償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求應(yīng)予駁回。根據(jù)國家建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和海南省政府第89號令《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》，住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有。現(xiàn)順發(fā)新村小區(qū)業(yè)主管委會已批復(fù)成立，并與上訴人簽訂了《住宅區(qū)聘用管理合同》，這是順發(fā)新村小區(qū)業(yè)主管委會行使業(yè)主權(quán)利的行為。而被上訴人由于沒有依法取得小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，因此，無權(quán)對小區(qū)進行物業(yè)管理。故原審在處理合同無效時，將上訴人收取的維修基金和順發(fā)新村的有關(guān)附屬設(shè)施判令由被上訴人代管，沒有法律依據(jù)，應(yīng)予撤銷。上訴人據(jù)此提出上訴有理，應(yīng)予支持。上訴人要求被上訴人支付維修費屬于另一法律關(guān)系，本案不宜合并審理。上訴人還要求被上訴人償付因少交付物業(yè)管理面積造成的損失，因承包合同無效，故不予支持。原審判決認定事實部分不清，判決部分不當，應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項、第六十一條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項的規(guī)定，該院于1997年12月4日作出如下判決：
一、維持海口市新華區(qū)人民法院民事判決第一項；
二、撤銷海口市新華區(qū)人民法院民事判決第二項；
三、變更第三項為：駁回被上訴人海南自力投資有限公司要求上訴人海南華鑫物業(yè)管理有限公司償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求；駁回海南華鑫物業(yè)管理有限公司要求海南自力投資有限公司償付因少交付物業(yè)管理面積造成的經(jīng)濟損失的反訴請求。
篇（6）
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篇（7）
文章編號： 1005-0019（2013）04-0040-02
【關(guān)鍵詞】缺血性中風(fēng)；疏血通注射液；小牛血去蛋白提取物
缺血性中風(fēng)發(fā)病急，病情變化迅速，致死率、致殘率高，嚴重威脅人民健康。我院自2007年1月至2010年10月收治缺血性中風(fēng)急性期患者，用疏血通注射液合小牛血去蛋白注射液進行治療，取得了較滿意的臨床效果。現(xiàn)將觀察結(jié)果報告如下。
1 資料與方法
1.1 一般資料 缺血性中風(fēng)患者共98例。隨機分組為治療組和對照組，治療組48例，男31例，女17例，年齡42～76歲，平均58.4歲。對照組52例，男27例，女25例，年齡41～78歲，平均57.2歲。兩組年齡、性別、發(fā)病時間、高危因素、梗死部位、面積大小、發(fā)病及診治時間、并發(fā)癥等情況均無統(tǒng)計學(xué)意義。
1.2 選例標準 符合全國第四屆腦血管疾病學(xué)術(shù)會議的診斷標準[1]，并經(jīng)頭顱CT證實為腦梗死，發(fā)病到住院不超過2d的中風(fēng)急性期患者為觀察對象，并采用《規(guī)范》分項記分，于觀察前后進行統(tǒng)計。
1.3 療效評定 按全國第四屆腦血管疾病會議通過的腦卒中患者臨床神經(jīng)功能缺損程度評分標準[2]，按神經(jīng)功能缺損積分值及病殘程度分為基本痊愈、顯著進步、進步、無效（包括惡化及死亡）4組。
1.4 治療方法 兩組均在控制血糖等基礎(chǔ)病變的同時，治療組用疏血通注射液（牡丹江友博制藥廠生產(chǎn)）8ml加入0.9%鹽水250ml中靜脈滴注，每日1次；小牛血去蛋白提取物注射液800mg加入0.9%鹽水250mL靜脈滴注，每日1次，14d為一個療程。對照組用維腦路通400mg加入0.9%鹽水250mL靜脈滴注，每日1次；胞二磷膽堿500mg加入0.9%鹽水250mL靜脈滴注，每日1次，14d為一個療程。兩組同時輔以抗血小板聚集藥物。
2 結(jié)果
兩組治療結(jié)果療效比較見表1，顯示治療組的總有效率與對照組比較，差異有統(tǒng)計學(xué)意義（P0.05），說明疏血通合小牛血去蛋白提取物治療急性腦梗死療效明顯優(yōu)于對照組。
3 討論
急性缺血性腦血管病的發(fā)病主要為動脈粥樣硬化和高血壓性小動脈硬化，形成附壁血栓，在血壓下降、血流緩慢、血流較少、血黏度增高和血管痙攣等情況的影響下逐漸形成。疏血通注射液是由動物中藥精制而成的復(fù)方中藥制劑，主要成分為水蛭和地龍兩味動物中藥。現(xiàn)代藥理研究證明，疏血通注射液主要有效成分為水蛭素樣物質(zhì)和蚓激酶樣物質(zhì)，并含抗血栓素、氨基酸、蛋白質(zhì)等，具有擴血管、改善微循環(huán)，抗凝、溶栓、抑制血小板聚集，降低血中纖維蛋白原、膽固醇及甘油三酯含量，降低血液粘滯性，減少自由基、減少和保護組織細胞的損傷以及營養(yǎng)組織細胞等多重作用[3]。小牛血去蛋白提取物是神經(jīng)復(fù)能劑，主要成分為去蛋白的牛血衍生物，含低分子肽和核酸衍生物，能提高腦細胞能量代謝率，為腦細胞提供較高能量，促進腦細胞功能恢復(fù)。本觀察結(jié)果表明，在治療1個療程后，治療組有效率達93.75%，對照組有效率達80.77%，二者相比差異有顯著性（P0.05）。說明疏血通注射液可通過擴張血管，增加側(cè)支循環(huán)血量來增加缺血區(qū)的供血和供氧，改善缺血區(qū)半暗帶腦組織，促進神經(jīng)功能恢復(fù)，使患者的臨床癥狀得到改善。而且其血漿黏度，纖維蛋白原的降低，還有利于血液在血管中的流動，以促進血液循環(huán)。小牛血去蛋白提取物注射液為腦細胞提供較高能量，促進腦細胞功能恢復(fù)。故二藥聯(lián)合應(yīng)用能起到很好的臨床效果，值得臨床推廣應(yīng)用。
參考文獻
篇（8）
不同沖洗液聯(lián)合應(yīng)用去除根管玷污層的效果評價根管預(yù)備是根管治療術(shù)的關(guān)鍵步驟，但在根管預(yù)備中會產(chǎn)生玷污層。由于玷污層妨礙根充材料滲入牙本質(zhì)小管，不利于充填材料的密封和感染的控制，因此必須輔以沖洗液的化學(xué)作用將其去除。理想的沖洗劑應(yīng)具有廣譜的抗菌性，溶解殘余壞死的牙髓組織，滅活內(nèi)毒素，去除器械預(yù)備后根管內(nèi)的碎屑和玷污層的作用，并且對機體無害[1]。本研究采用掃描電鏡(scanning electron microscope，SEM)觀察不同沖洗液聯(lián)合應(yīng)用能否有效清除根管內(nèi)的感染物質(zhì)及玷污層，達到理想的根管清潔目的，從而為今后的臨床應(yīng)用提供依據(jù)。
1 材料和方法
1.1 試劑與儀器
20 g/L醋酸氯已定（CHX）溶液（武漢合中化工生物有限公司），25 g/L次氯酸鈉溶液（NaOCl），蒸餾水（福建醫(yī)科大學(xué)附屬口腔醫(yī)院實驗室配制），RCPrep乙二胺四乙酸（EDTA）凝膠（美國Premier Dental公司），9 g/L生理鹽水（福州海王福藥制藥有限公司），15號手用K銼（瑞士Dentsply/Maillefer公司），Hero642機用鎳鈦預(yù)備器械（法國MicroMego公司），掃描電鏡（XL30 ESEM，荷蘭Philips公司）。
1.2 樣本選擇和分組
收集新鮮拔除的根尖發(fā)育完成的單根管恒牙40顆，Schneider法確認根管彎曲度在5°以內(nèi)，在釉牙骨質(zhì)界處截冠，保留牙根。在牙根頰舌向表面沿牙體長軸用金剛砂切盤預(yù)備凹槽（避免穿通根管），將樣本隨機分為5組，每組8顆牙。5組使用的沖洗液分別是為：20 g/L CHX溶液（A組）；25 g/L NaOCl溶液（B組）；20 g/L CHX溶液+EDTA凝膠（C組）；25 g/L NaOCl溶液+EDTA凝膠（D組）；蒸餾水（E組，即對照組）。
1.3 根管預(yù)備
各組樣本常規(guī)拔髓后，15號手用K銼疏通根管，肉眼見K銼到達根尖孔后退出器械，測量長度后減去1 mm作為工作長度。用Hero642機用鎳鈦預(yù)備器械采用冠向下法從0.06錐度#30、0.04錐度#30、0.02錐度#30依次進行根管預(yù)備。其中C、D兩組每根器械預(yù)備根管時均蘸上EDTA凝膠，各組每更換1次器械用5 mL沖洗液沖洗1次，沖洗時針頭盡可能進入根管的根中1/3與根尖1/3交界處，反復(fù)提拉沖洗，最后用10 mL的生理鹽水沖洗，防止沖洗液的進一步作用。用無菌紙尖蘸干根管內(nèi)水分，再把紙尖放入根管口以保持根管內(nèi)干凈。每個樣本的操作時間控制在5 min以內(nèi)，且操作均由同一名醫(yī)師完成。
1.4 掃描電鏡觀察
將根管預(yù)備好的牙根沿事先預(yù)備的凹槽劈為兩半，暴露根管全長。25 g/L的戊二醛固定30 min,經(jīng)梯度乙醇脫水干燥、噴金，掃描電鏡觀察，在每個標本的根中1/3處任選3個區(qū)域,用單盲法觀察并在高倍視野（×2 000）照相。
1.5 評價標準
1級：玷污層完全去除，殘屑量極少，牙本質(zhì)小管開放；2級：玷污層極少，殘屑量少許，牙本質(zhì)小管口開放；3級：玷污層部分去除，殘屑量較多，可見大部分牙本質(zhì)小管口；4級：玷污層大量存在，殘屑量較多，牙本質(zhì)小管口極少；5級：大量典型玷污層，牙本質(zhì)小管完全消失[2]。
1.6 統(tǒng)計學(xué)處理
采用SPSS 13.0統(tǒng)計軟件進行等級資料的KruskallWallis H檢驗，組間兩兩比較用MannWhitney檢驗，比較5個實驗組在根中1/3的玷污層去除情況，以P<0.05為差別有統(tǒng)計學(xué)意義。
2 結(jié) 果
2.1 掃描電鏡結(jié)果
在根中1/3段的掃描電鏡觀察到：A組玷污層較厚，牙本質(zhì)小管口部分開放，直徑較小，中等量牙本質(zhì)殘屑（圖1A）；B組玷污層極少，少量殘屑，牙本質(zhì)小管較開口清晰，形態(tài)規(guī)整（圖1B）；C組玷污層極少，少許白色殘屑，散在分布，牙本質(zhì)小管口開放但直徑大小不一（圖1C）；D組清潔度最高，玷污層完全去除，殘屑量極少，牙本質(zhì)小管開口清晰，形態(tài)規(guī)整，但管間牙本質(zhì)有極少許脫礦（圖1D）；E組大量典型玷污層，牙本質(zhì)小管開口絕大部分被覆蓋（圖1E）。
2.2 各組沖洗劑在根中1/3去除根管玷污層的效果
篇（9）
喹諾酮類藥物（Quinolones，QNs） 是一類人工合成的抗菌藥，其中最為常見的是依諾沙星（Enoxacin，ENX），諾氟沙星（Norfloxacin，NOR），環(huán)丙沙星（Ciprofloxacin，CIP），洛美沙星（Lomefloxacin，LOM），恩諾沙星（Enrofloxacin，ENR）和加替沙星（Gatifloxacin，GAT）等。QNs具有低廉的價格和良好的廣譜抗菌性，被廣泛應(yīng)用于水產(chǎn)養(yǎng)殖。然而，QNs在水產(chǎn)品中的過量殘留會引起食用者腸道菌群失衡，甚至癌變，從而威脅人類健康[1]。世界食品法典委員會和世界各國對水產(chǎn)品中QNs殘留均有嚴格的限量要求，國際貿(mào)易中也對其限量有嚴格規(guī)定。因此，QNs的殘留檢測尤為重要。
水產(chǎn)品中含有大量蛋白質(zhì)、脂肪等復(fù)雜基體，因此，水產(chǎn)品中QNs殘留檢測的關(guān)鍵是樣品前處理。目前，有關(guān)動物組織樣品中QNs殘留檢測的樣品前處理方法報道較多[2～7]，所涉及的方法主要為藥物殘留提取、固相萃取（SPE）凈化兩個步驟，提取液一般為可以沉淀蛋白質(zhì)的乙腈與酸（包括三氯乙酸、鹽酸、甲酸等）混合溶液。這些方法的缺點是耗用大量的有機溶劑， 樣品前處理步驟多， 提取液凈化復(fù)雜，極易造成殘留藥物的損失。Stubbings
等以乙腈為提取液，以固相分散萃取（DSPE）技術(shù)簡化了樣品凈化步驟，但仍然需要使用乙腈作為溶劑[8]。
本課題組在研究水產(chǎn)品中農(nóng)藥殘留檢測的前處理方法中，發(fā)現(xiàn)蛋白質(zhì)基體與藥物的結(jié)合作用影響水產(chǎn)品中藥物殘留的提取效率[9～11]。已有研究表明，QNs與蛋白質(zhì)有較強的結(jié)合作用[12，13]，這會降低QNs殘留的萃取效率。傳統(tǒng)提取方法中乙腈與酸的混合液作為提取液時，蛋白質(zhì)發(fā)生快速沉淀，引起藥物包裹損失。弱酸水溶液也可以使蛋白質(zhì)發(fā)生變性、沉淀，但作為QNs殘留提取劑尚未見文獻報道。本研究選擇合適濃度的檸檬酸水溶液作為QNs殘留提取劑，使蛋白質(zhì)完全變性，離解與其結(jié)合的藥物，以期提高QNs殘留提取效率，建立了一種簡單、快速、高效和環(huán)保無污染的水產(chǎn)品樣品前處理方法。
2實驗部分
2.1儀器與試劑
Cary Eclipse熒光分光光度計（美國Varian公司）；1100液相色譜儀（美國安捷倫公司）； JJ2（200361）組織搗碎勻漿機（常州國華電器有限公司）。
ENX， NOR，CIP，LOM，ENR和GAT標準品（純度 92.0%～97.0%，中國藥品生物制品檢定所）；魚血清白蛋白（FSA，煙臺大學(xué)生命科學(xué)學(xué)院提供），制備方法見文獻[14]；PSA（N丙基乙二胺修飾的硅膠）粉末、Cleanert NH2 SPE（氨基修飾的硅膠）粉末（天津博納艾杰爾公司）；草酸、檸檬酸、三氯乙酸（優(yōu)級純）和乙腈、甲酸（色譜純）均為天津科密歐試劑公司產(chǎn)品。鯉魚樣品購于當?shù)厥袌觥?/p>
標準溶液的配制：ENX， NOR，CIP，LOM，ENR和GAT用1.0×10
Symbolm@@ 3 mol/L HCl溶液配制成1000 mg/L的單標和混合標準儲備溶液。
2.2色譜條件
液相色譜條件：C18色譜柱（250 mm×4.6 mm）；柱溫25℃；流動相為乙腈2%甲酸（15∶85， V/V）；流速為0.5 mL/min；檢測波長280 nm；進樣量20 μL。
2.3樣品前處理
準確稱取2.0 g勻漿后的樣品（鯉魚脊背肉）于20 mL聚四氟乙烯管中，加入10.0 mL 0.5 mol/L檸檬酸溶液，振蕩，渦旋1 min，靜置30 min。待沉淀完全后取上清液于20 mL聚四氟乙烯管中，殘渣用5.0 mL 0.5 mol/L檸檬酸水溶液再次提取，兩次提取液合并后取2 mL上清液， 加入20 mg PSA，渦旋，離心（6000 r/min）5 min，取上清液過0.45 μm濾膜后，供HPLC分析。
分 析 化 學(xué)第41卷
第10期李桂芝等： 檸檬酸水溶液生物親和萃取高效液相色譜法檢測魚肉樣品中喹諾酮類藥物殘留
3結(jié)果與討論
3.1蛋白質(zhì)對提取QNs回收率的影響
QNs與BSA（牛血清白蛋白）、FSA具有較強結(jié)合作用，結(jié)合常數(shù)大于104 mol/L[12～14]。為討論提取QNs時，蛋白質(zhì)、魚油對回收率的影響，做如下實驗： 取6個20 mL聚四氟乙烯離心管，編號1～6，分別向1和2管中加入0.5 mL水、向3和4管中加入0.5 mL 1.0×10
Symbolm@@ 3 mol/L FSA溶液， 向5和6管中加入10 mg魚油；6個離心管中均加入10 μL 1000 mg/L QNs混合標準溶液，放置30 min。以GB/T 203662006[15]方法，用甲酸乙腈溶液作為提取液測定回收率。不同基質(zhì)時，QNs提取回收率測定結(jié)果為：空白樣品81.7%～87.9%； 蛋白質(zhì)69.31%～73.3%；魚油80.2%～87.2%。提取方法相同時，以FSA為基體的QNs提取回收率明顯低于以水和魚油為基體的回收率，說明QNs與FSA（模擬樣品基體）的結(jié)合降低了QNs的提取效率，魚油對QNs的提取率影響較小。因此在測定以蛋白質(zhì)為主要基體的水產(chǎn)品中QNs殘留時，應(yīng)考慮蛋白質(zhì)對萃取效率的影響。 [TS（][HT5”SS]圖1不同弱酸濃度對魚血清蛋白瑞利散射強度的影響
Fig.1Fish serum albumin （FSA） synchronous Rayleigh scattering intensity in different concentration of weak acid
a. 檸檬酸（Citric acid）； b. 草酸（Oxalic acid）； λex=λem=483 nm. CFSA=1.00×10
Symbolm@@ 6 mol/L。[HT5][TS）]
3.2蛋白質(zhì)變性對QNs提取回收率的影響
3.2.1瑞利散射光譜研究不同濃度弱酸對蛋白質(zhì)結(jié)構(gòu)的影響當?shù)鞍踪|(zhì)濃度較低時，瑞利散射光譜可以反映出蛋白質(zhì)的變性程度和分子結(jié)構(gòu)變化，故采用共振瑞利散射研究不同濃度弱酸由圖 1 可見，當檸檬酸和草酸這兩種弱酸的濃度達到一定值時，蛋白質(zhì)開始變性，蛋白質(zhì)分子內(nèi)部疏水基團外露，溶解性變小，形成小于散射波長尺度的小顆粒而產(chǎn)生瑞利散射[16]；當弱酸濃度合適時，形成散射的小顆粒濃度最大，瑞利散射強度也最大。當弱酸濃度進一步增加時，蛋白質(zhì)變性速度加快，蛋白質(zhì)之間疏水基團相互聚集形成尺度大于散射波長的大顆粒，引起瑞利散射強度迅速下降；當弱酸濃度過大時，蛋白質(zhì)產(chǎn)生快速聚集，并最終形成沉淀，不再產(chǎn)生瑞利散射。當弱酸濃度適當時，蛋白質(zhì)發(fā)生緩慢變性，與其結(jié)合的藥物可以發(fā)生離解作用；如果弱酸的濃度太高則容易產(chǎn)生蛋白質(zhì)聚集沉淀，對藥物產(chǎn)生包裹作用。因此，在測定蛋白質(zhì)為基體的樣品中QNs殘留時，可以選擇合適的弱酸濃度實現(xiàn)藥物的高效提取。
[TS（][HT5”SS]圖2不同濃度檸檬酸水溶液對喹諾酮藥物提取回收率的影響
Fig.2Effect of different concentration of citric acid on the recoveries of quinolones
1. 依諾沙星； 2. 諾氟沙星； 3. 環(huán)丙沙星； 4. 洛美沙星； 5. 恩諾沙星； 6. 加替沙星。
1. Enoxacin； 2. Norfloxacin； 3. Ciprofloxacin； 4. Lomefloxacin； 5. Enrofloxacin； 6. Gatifloxacin.[HT5][TS）]
3.2.2不同濃度弱酸對實際樣品中喹諾酮藥物提取回收率的影響為了進一步闡明不同濃度弱酸對實際樣品中QNs提取回收率的影響，采用HPLC分析不同濃度草酸和檸檬酸提取液提取QNs時藥物的回收率。分別準確稱取2.0 g魚肉樣品于20 mL聚四氟乙烯管中，加入10 μL 1000 mg/L QNs混合標準溶液，放置30 min，用不同濃度弱酸提取液提取QNs，
計算回收率。結(jié)果表明，不同濃度的草酸提取液對魚肉樣品中QNs的提取回收率均低于50%；不同濃度檸檬酸水溶液對魚肉樣品中QNs的提取效率影響見圖2。當檸檬酸濃度在0.1～2.0 mol/L時，提取液對QNs的提取回收率較高。這是因為此時檸檬酸水溶液使蛋白質(zhì)發(fā)生緩慢變性， 釋放了與其結(jié)合的藥物。而當檸檬酸水溶液濃度大于2 mol/L時，蛋白質(zhì)快速變性、凝聚而包裹了藥物，因此回收率偏低。選擇0.5 mol/L檸檬酸作為實際樣品測定提取液。
3.3提取液凈化步驟的改進
由3.1和3.2節(jié)可知，蛋白質(zhì)對QNs殘留的提取影響較大， 0.5 mol/L檸檬酸溶液可有效提取樣品中的QNs。由于提取液為弱酸水溶液，極性較強，因此提取液中的脂溶性雜質(zhì)較少，可以簡化凈化步驟。實驗表明，PSA和Cleanert NH2的混合顆粒吸附劑可有效去除雜質(zhì)，而對QNs吸附作用可以忽略。[TS（][HT5”SS]圖3樣品加標（0.5 mg/kg）的高效液相色譜圖
Fig.3Chromatograms of six quinolones obtained by spiked fish sample. Sample spiked at 0.5 mg/kg
1. 依諾沙星； 2. 諾氟沙星； 3. 環(huán)丙沙星； 4. 洛美沙星； 5. 恩諾沙星； 6.加替沙星。
1. Enoxacin； 2. Norfloxacin； 3. Ciprofloxacin； 4. Lomefloxacin； 5. Enrofloxacin； 6. Gatifloxacin.[HT5][TS）]
3.4樣品加標測定結(jié)果及方法的準確度、檢出限與回收率
準確量取標準貯備液適量，用1.0 mmol/L HCl稀釋成 0.025， 0.10， 0.40和1.6 mg/L的混合標準溶液，供HPLC分析，每個濃度進樣3次，以平均峰面積（y）與相應(yīng)的標準溶液濃度（x， mg/L）做線性回歸分析，結(jié)果見表1。
對魚肉空白樣品進行3個水平（0.25， 0.5和1.0 mg/kg）的加標回收實驗，樣品前處理如2.3節(jié)所述，平行測定5次，樣品加標色譜圖見圖3，計算結(jié)果見表1。結(jié)果表明，在本研究所選實驗條件下，6種QNs 能被很好地萃取與分離， 回收率為82.0%～95.2%， RSD為1.9%～5.8%，根據(jù)DL=3S/N計算得出本方法的檢出限為0.0055～0.016 mg/kg。本方法的回收率與精密度均好于國標方法，且樣品前處理步驟少，便于操作。
2.1
3.5實際樣品分析
用活鯉魚進行了環(huán)丙沙星喂養(yǎng)實驗，喂養(yǎng)量為每天20 mg/kg，連續(xù)喂養(yǎng)4 d，宰殺后取魚肉進行環(huán)丙沙星殘留檢測，得到了陽性檢驗結(jié)果。
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篇（10）
【中圖分類號】 D923 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1007-4244（2014）03-060-1
一、專業(yè)代收點與收件人關(guān)系分析
隨著電子商務(wù)的迅速發(fā)展，快遞公司的專業(yè)代收點應(yīng)用而生，各大網(wǎng)購網(wǎng)站，淘寶、天貓也開始提供快件代收點服務(wù)，二者雙管齊下，以實現(xiàn)物流量及服務(wù)量的快速提升。
（一）專業(yè)代收點類型
目前，市場上主要存在兩種類型的專業(yè)代收點：一種是快遞專業(yè)代收點。從快遞專業(yè)代收點項目可知，該項目一般展示的形式是個體戶或者一些便利店等。當收件人不能及時收取快件時，在征得收件人同意的情形下將快件暫時置于快件代收點，從而提高快遞服務(wù)公司的派送效率；另一種是網(wǎng)購網(wǎng)站代收點，像淘寶、天貓等網(wǎng)購網(wǎng)站所建立的代收點，與第三方簽訂協(xié)議，約定在本網(wǎng)站寄達的快件無人接收或者接收不能時，該第三方代為接收的協(xié)議，該第三方一般表現(xiàn)為小區(qū)物業(yè)、社區(qū)便利店等。
（二）專業(yè)代收點代收情形下法律關(guān)系分析
在專業(yè)點代收情形中，收件人始終未曾參與到代收協(xié)議的簽訂過程中，是代收法律關(guān)系外的第三人，因此就不是代收法律關(guān)系下的當事人。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同具有相對性，以合同是否嚴格貫徹了合同相對性原則為標準，可以將合同分為束己合同和涉他合同，涉他合同包括向第三人履行與由第三人代為履行兩種情形，向第三人履行又稱之為為第三人利益合同，在兩種專業(yè)點代收情形下，明顯出現(xiàn)三方主體，筆者認為，兩種專業(yè)代收點都是為第三人利益合同。
首先，為第三人利益合同的第一個構(gòu)成要件是“債務(wù)人向合同外的第三人給付標的。”在專業(yè)代收點情形下，快遞服務(wù)公司、網(wǎng)購網(wǎng)站與便利店、小區(qū)物業(yè)等第三方簽訂協(xié)議，在收件人能夠取件時交付收件人。
其次，為第三人利益合同要求“債權(quán)人與債務(wù)人須有使第三人直接取得對債務(wù)人給付請求權(quán)的意思表示”。快遞服務(wù)公司、網(wǎng)購網(wǎng)站與專業(yè)代收第三方約定，當收件人人憑有效證件收取快件時，代收第三方應(yīng)將快件交付收件人。
再次，為第三人利益合同使第三人直接取得對債務(wù)人的給付請求權(quán)。該要件是判斷一個合同是否為為第三人利益合同的關(guān)鍵。收件人應(yīng)當具有向?qū)I(yè)代收點請求給付的請求權(quán)。從設(shè)立專業(yè)代收點的目的和宗旨來看，專業(yè)代收點是為了緩和物流量與服務(wù)量這對矛盾的調(diào)和劑，一方面通過設(shè)立專業(yè)代收點提高物流流量，另一方面也為了提高快遞服務(wù)公司級網(wǎng)購網(wǎng)站的服務(wù)質(zhì)量，而這“二量”的評價標準都集中反映在收件人一方。因此，快遞服務(wù)公司或者網(wǎng)購網(wǎng)站與專業(yè)代收點及收件人之間形成了為第三人利益合同的法律關(guān)系，收件人享有在為第三利益合同下的權(quán)利。
二、小區(qū)物業(yè)（收發(fā)室）與收件人關(guān)系分析
現(xiàn)實中，為了提升物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)質(zhì)量，有些小區(qū)物業(yè)不斷擴大自己的服務(wù)范圍，其中包括代收快件服務(wù)，然而，在代收過程中也會產(chǎn)生很多問題，例如快件丟失損毀丟失的情形，此時，收件人應(yīng)向誰主張自己的權(quán)益呢？小區(qū)物業(yè)與收件人（業(yè)主）是怎樣的法律關(guān)系呢？
首先，我們應(yīng)該判斷業(yè)主與物業(yè)之間簽訂的協(xié)議中是否包含代收快件這一條款。在過去的物業(yè)合同中，物業(yè)實施的服務(wù)主要是社區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的管理等，包括房屋建筑本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理等。隨著社區(qū)業(yè)主生活方式的改變，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容也在發(fā)生改變，代收快件的行為就是其中之一。因此，在確定物業(yè)與收件人是怎樣的法律關(guān)系時，我們首先要考慮二者之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否包括代收快件這一內(nèi)容。
其次，在物業(yè)服務(wù)合同中，若小區(qū)物業(yè)與收件人之間無事先約定的代收約定的，此時，我們也會考慮兩種情形，以小區(qū)物業(yè)代收時是否征得收件人的同意，分為臨時的保管合同關(guān)系和事實的無因管理。
通過上述分析，小區(qū)物業(yè)與收件人之間會形成不同的法律關(guān)系，在明確二者之間的法律關(guān)系后，也就能解決實務(wù)中出現(xiàn)的各種糾紛，進而維護各方主體的權(quán)益。
三、熟人代收下與收件人的關(guān)系分析
（一）“熟人”概念界定
“熟人”是指彼此比較熟悉，曾經(jīng)打過交道，有一定關(guān)系的卻又不是十分密切的人。在這里所指的熟人不僅包括前面所指打過交道、比較熟悉的人，還包括鄰居、室友等與收件人因較長居住時間所形成的關(guān)系，但這里排除收件人的親屬。因此，熟人代收的情形一般是指收件人的鄰居或者室友代收。
（二）學(xué)界觀點
關(guān)于熟人代收下收件人與熟人的關(guān)系，也存在不同的看法。主要包括兩種看法：
一種認為收件人與熟人之間形成委托合同關(guān)系。另一種認為收件人與熟人之間是一種無因管理的關(guān)系。這兩種看法都有合理之處，但不應(yīng)該將熟人與代收人之間的關(guān)系絕對化，應(yīng)該區(qū)分情形加以判斷。
首先，在確定熟人與代收人之間關(guān)系前，我們需明確，二者是否對于代收行為有明確的約定。
其次，在收件人與代收人之間沒有明確的約定時，雙方形成的是無因管理的關(guān)系。前面在對小區(qū)物業(yè)與收件人關(guān)系的論述中提到無因管理的構(gòu)成要件，在熟人代收情形下，熟人在未接受收件人委托的情形下實施善意的代收行為，構(gòu)成無因管理行為。
參考文獻：
