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時間：2022-01-28 09:31:04
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)開發(fā)成本核算范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
(一)明確房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算對象，要根據(jù)不同情況加以確定
現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)對于開發(fā)項目的要求多樣化，使得成本核算對象復(fù)雜化，往往造成概念不清，無法明確核算的對象。這就需要成本核算時要根據(jù)工程的用途、地點、施工條件、施工隊伍的差異等因素分別處理。對于獨立編制預(yù)算的項目設(shè)計以及獨立施工的單項開發(fā)工程、結(jié)構(gòu)類型與開發(fā)地點以及施工進度相近的群體開發(fā)項目，可以作為一個獨立的成本核算對象。而對于大型的開發(fā)項目，由于工期較長、規(guī)模較大，并且在施工過程中由于需要分批安排進度。在核算時必須對竣工項目及時的進行核算，這就要求將這類的大型開發(fā)項目劃分多個核算單元，確定不同核算對象。
(二)確定開發(fā)成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)核算
一般來說，一些直接費用可以直接計入，開發(fā)成本中，比如建安工程費發(fā)生時可以直接進入開發(fā)成本中。有一些間接費用屬于多種產(chǎn)品共同負(fù)擔(dān)的費用，應(yīng)當(dāng)將其行歸集后采用合理的方法再分配到產(chǎn)品的成本中。像配套設(shè)施費等費用分配就是需要按照會計準(zhǔn)則規(guī)定進行分配后計入成本中。如：按規(guī)劃建設(shè)面積為標(biāo)準(zhǔn)分配的前期發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施費以及工程費等，具體的操作是發(fā)生時記入開發(fā)成本項下的二級科目的前期工程或者費配套設(shè)施費等賬戶中，等項目竣工后，再按項目規(guī)劃建設(shè)面積重新分配，分別計入有成本中。
(三)成本核算項目的合理設(shè)立
對于開發(fā)過程中產(chǎn)生的土地拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費、前期工程費等等費用，本著便于分析研究、便于管理結(jié)算的原則，合理的劃分核算項目，不能羅列太多盡量合并。對于不同進度的開發(fā)項目，還要根據(jù)工作進度和付款情況，按合同進行明細(xì)核算。
(四)要明確成本核算周期，重視項目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算
由于房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)產(chǎn)品周期長的特點，因而按生產(chǎn)周期核算趨于合理。為了計算經(jīng)營利潤，考核經(jīng)營業(yè)績和結(jié)清稅款，需要計算出項目的總成本和可銷售面積的單位開發(fā)成本。對于開發(fā)規(guī)模小的，地塊較少的項目，開發(fā)的周期較短，可按項目開發(fā)周期單獨核算。對于開發(fā)規(guī)模大的開發(fā)項目，周期較長的，可采用完工進度百分比法或按照開發(fā)物業(yè)類型分門別類的進行核算。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容及核算的方法
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施費、環(huán)境綠化費和外管網(wǎng)等全部費用。按投入資金的先后順序分為7個方面：(1)土地征用及拆遷補償費：主要指土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置及有關(guān)地上地下附著物搬遷補償?shù)膬糁С觯仓冒徇w用房支出等；(2)前期工程費：主要指開工前所發(fā)生的費用，包括可研、規(guī)劃、水文地質(zhì)勘探、測繪、設(shè)計、三通一平以及政策性收費支出等；(3)建筑安裝工程費；主要是指企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。建筑安裝具體包括土建、水衛(wèi)暖、電器、等方面的人工費、材料費、施工單位按約定取費及稅金；(4)基礎(chǔ)設(shè)施費：主要是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；(5)公共配套設(shè)施費；主要是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如小區(qū)的學(xué)校、托幼、鍋爐房、供暖交換站、上水加壓站、自行車棚等；(6)開發(fā)間接費：主要是指企業(yè)所屬直接組織（如工程和材料部門）管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、勞動保護費、差旅費等；開發(fā)間接費還包括聘用監(jiān)理公司的監(jiān)理費；(7)項目貸款利息：根據(jù)財政部門有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的項目貸款，利息可以直接記入成本。
2.房地產(chǎn)成本核算的方法
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本歸集方法主要有兩種：一種為棟號核算法，即以每一棟樓為一個核算對象，一棟樓號一個成本卡片，卡片首頁分別記載著建筑面積、套數(shù)、合同價款、施工單位、供料形式、合同開竣工日期等。棟號核算法優(yōu)點是能及時和詳細(xì)的反映每棟樓成本的內(nèi)容，有利于成本分析和考核，符合“配比性原則”的要求，可以準(zhǔn)確的結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。其缺點是會計人員工作量增大；另一種是項目核算法（也稱集中核算法），即以小區(qū)為一個核算對象，按成本項目集中歸集成本。其優(yōu)點是減少會計人員工作量，但缺點是不利于成本分析，不利于與施工單位進行對賬。
筆者主張是多棟號小區(qū)時，又是多個施工單位承包，還是以棟號核算為主。如果小區(qū)所有棟號都是一個施工單位承包，采取集中核算也可。
二、材料供應(yīng)的核算方法
1.按預(yù)算定額大包形式
舉例：工程按定額大包形式且由甲方供料的，依據(jù)施工單位領(lǐng)料單，按材料預(yù)算價格，借記：預(yù)付賬款，貸記：庫存材料，預(yù)算價低于市場價的差價，借記：開發(fā)成本，貸記：庫存材料。對于工程大包形式下超供材料的核算，依據(jù)甲方與乙方材料結(jié)算單，按市場價借記：應(yīng)付賬款，貸記：開發(fā)成本。如欠供材料，依據(jù)甲方與乙方材料結(jié)算單，按預(yù)算價，借記：開發(fā)成本，貸記：應(yīng)付賬款。
凡甲方供應(yīng)材料記在預(yù)付賬款的，在撥付工程款時一并扣下。借記：應(yīng)付賬款,貸記：預(yù)付賬款。
2.非工程大包形式
舉例：工程由甲方供料的施工合同，價款已扣除材料款，按實際供量的市場價格，直接記入成本。會計人員依據(jù)施工單位的領(lǐng)料單，借記：開發(fā)成本,貸記：庫存材料。在工程決算時，對超供的部分，按市場價扣回。借記：應(yīng)付賬款,貸記：開發(fā)成本。
三、撥付工程款的核算方法
正常的撥付工程款分三個階段：一是在合同簽訂后數(shù)日內(nèi)，撥付工程備料款，備料款一般不超過合同價的25%；二是在開工以后，按工程形象進度撥付工程進度款，一般撥到90%時暫停付款；三是在工程完工后，進行決算，扣除保修金后再撥付的工程款稱為決算工程尾款。
正常工程款撥付方法程序是：乙方（施工單位）每月向甲方上報“已完成工程量價款結(jié)算單”，由甲方工程監(jiān)理人員或甲方施工代表對乙方上報的價款結(jié)算單的工程形象進度進行簽證，再由甲方預(yù)算人員對乙方上報的價款結(jié)算單進行工程價值量的審定。甲方會計人員依據(jù)甲方預(yù)算人員已審定的工程價款結(jié)算單，借記：開發(fā)成本――X棟號,貸記：應(yīng)付賬款――X施工單位。甲方?jīng)Q定給乙方撥付工程款時，甲方會計人員依據(jù)已簽字的發(fā)票和轉(zhuǎn)賬支票，借記：應(yīng)付賬款――X施工單位,貸記：銀行存款。
對施工單位墊資的成本核算，乙方首先向甲方上報“已完工程量價款結(jié)算單”，分別由甲方簽證和審定，甲方會計人員根據(jù)審定的“已完工程價款結(jié)算單”，借記：開發(fā)成本,貸記：應(yīng)付賬款――***施工單位。這樣，施工單位墊資馬上形成負(fù)債，同時增加了資產(chǎn)，解決了資產(chǎn)和負(fù)債信息失真的問題。
四、項目貸款利息的核算
一般企業(yè)把銀行貸款利息作為期間費用，記入“財務(wù)費用”科目，在損益表中核減本期利潤。而房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品因建筑周期較長，一般都在一年以上，如把貸款利息當(dāng)作期間費用，易造成開發(fā)企業(yè)年度內(nèi)出現(xiàn)的大虧大贏不平衡現(xiàn)象，有悖于財務(wù)確定的“配比性原則”，對此，國家財政部規(guī)定，可以依據(jù)貸款利息通知單，借記：開發(fā)成本,貸記：銀行存款。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)范化核算是企業(yè)管理的重要工作，它涉及到各個部門，成本核算與管理的好與差，反映一個企業(yè)的整體素質(zhì)。因此，各開發(fā)企業(yè)應(yīng)把成本核算與管理作為重要工作來抓，千萬不要輕視它。
參考文獻(xiàn)：
【引導(dǎo)語】我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個最大的特征就是就是投資方的資金投入數(shù)額極為巨大，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，房地產(chǎn)行業(yè)中的全部投入資金量已經(jīng)在我國屢創(chuàng)新高，成為了我國的國民經(jīng)濟的重中之重。作為一項傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算問題一直是所有房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們最為關(guān)心的問題。因為，成本核算問題關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的贏利狀況，贏利狀況又將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的未來的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金較為密集的行業(yè)，資金是房地產(chǎn)行業(yè)的命脈，一旦資金鏈斷裂則房地產(chǎn)企業(yè)必將以失敗而告終。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須對成本進行較為準(zhǔn)確的核算以保證流動資金在可控下的穩(wěn)定流轉(zhuǎn)，企業(yè)在可控的狀態(tài)下穩(wěn)步向前發(fā)展。在對房地產(chǎn)企業(yè)進行實際的成本核算過程中存在著諸多方面的問題。
1.當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)的主要組成部分
房地產(chǎn)的開發(fā)成本即指房地產(chǎn)企業(yè)在其整個項目的開發(fā)全過程中所產(chǎn)生的全部費用的總和。這些成本不但包括了前期的土地資源使用費用，而還也包括了前期投資所花費的費用以及工程設(shè)計相關(guān)的費用。在工程施工過程中還包括工程材料、配套生產(chǎn)設(shè)施的購置或使用費用、融資費用、流通費用等。
1.1 土地和土建費用以及相關(guān)設(shè)備所產(chǎn)生的費用
土地是國家的寶貴資源，我國因土地的糾紛而引發(fā)的流血事件屢見報端，其中絕大部分的起因都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標(biāo)地塊投資建設(shè)所致。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的必要因素，土地不但決定了房地產(chǎn)一開發(fā)的位置而且也決定了房地產(chǎn)開發(fā)的出售價格，在房地產(chǎn)業(yè)的一句金科玉律就是價格決定的三種因素就是“地塊、地塊、還是地塊”。也正因為如此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)才會不惜一切代價也要買到較為適宜的地塊，我國的許多大城市的地王也因此產(chǎn)生。在這種意義上，可以說土地是房地產(chǎn)行業(yè)的根本。在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中用于購買土地與土建開發(fā)的費用占到了房地產(chǎn)開發(fā)的總成本的百分之八十。房地產(chǎn)行業(yè)的費用購成較為復(fù)雜，單就其中的土地費用一項來說，就包括了土地的拆遷、租賃、成本置換、出讓金等費用。這些費用既構(gòu)成了對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行的判定的極為重要的依據(jù)，又構(gòu)成了評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益的高低的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性的研究通常都是要通常計算開發(fā)總面積的總成本，再加上土地費用還要加上建筑費用、機械設(shè)備購置租賃費用、配套設(shè)施費用、人工費用、資金成本等。然后根據(jù)總面積的平均預(yù)測售價來決定該項目是否可行。
1.2 配套設(shè)備費用支出
配套設(shè)備的費用支出與土地土建費用占了房地產(chǎn)開發(fā)總費用的百分之九十五以上。可以說這兩大項的費用幾乎就是房地產(chǎn)開發(fā)費用的全部。房地產(chǎn)不僅僅是單純的土建工程，也不僅僅只是構(gòu)筑物，房地產(chǎn)還包括了讓房地產(chǎn)真正成為宜居的的相關(guān)的配套設(shè)備，比如水、暖、電、氣等，此外還有必要的通訊、綠化等設(shè)施，此外還包括了一些比如抵押金、保證金等項費用。我國目前有兩種房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的方法，其中一種就是將高昂的土地購置費用的一部分交到當(dāng)?shù)卣畽C構(gòu)，然后由政府機構(gòu)出面強征土地，這種方法一般都會以較低價格的賠償，引發(fā)社會不穩(wěn)定因素，房地產(chǎn)開發(fā)商如愿以償獲得土地告終。這種控制成本的方法雖然較為簡單，而且其中獲取的利潤較高，但是由于我國近年來法律的不斷完善，房地產(chǎn)商除極個別仍然樂此不疲而外已經(jīng)較少有人采用。另一種控制成本的方法就是對配套設(shè)備費用支出進行控制。這項費用支出，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中最容易受外界因素所影響的費用，這些費用在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占有的比例大約在16%左右，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采取有效手段對這些費用支出加以控制，其主要原因在于這些成本支出具有較大的可操作性。因此，這部分的費用支出可以通過很多渠道來降低，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益得到有效保障。
1.3 開發(fā)管理費用支出以及融資成本
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與其他行業(yè)最大區(qū)別在于，房地產(chǎn)開發(fā)具有較長的建設(shè)周期，資金投入較大，另外資金風(fēng)險也明顯的高于其他行業(yè)，因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目投資過程中，只靠企業(yè)本身的資金是無法完成項目開發(fā)的要求，必須通過向銀行借貸的方式來獲得資金，由于房地產(chǎn)開發(fā)資金投入數(shù)額較大，融資成本相對較高。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中常見的問題
當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算中常見的問題有三點，第一、成本核算對象的確認(rèn)不明確、缺乏有效的成本費用分配方案、開發(fā)成本計算不精確。下面將對這幾種常見問題進行逐一分析。
2.1 成本核算對象確定不明。當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模參差不齊，占地面積小則幾十畝，大則上千畝。通常情況下房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于成片分期開發(fā)，產(chǎn)品模式多種多樣，使得成本核算對象無法明確確定，當(dāng)今的房地產(chǎn)成本核算會計制度上也沒有做出明確的指示，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作難度加大，資金缺乏一定的確定性。
2.2 成本分配方法不當(dāng)，分配方向不明確。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)上的規(guī)定，只要在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，所產(chǎn)生的任何與產(chǎn)品有關(guān)的費用，都必須納入到產(chǎn)品生產(chǎn)成本當(dāng)中，至于與多種產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的費用應(yīng)算作產(chǎn)品的共同成本費用，因此應(yīng)采取有效措施將這些資金進行分配，或采取其他方法將費用納入到相關(guān)產(chǎn)品成本費用中，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，對于房地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)品成本的核算也應(yīng)遵守上述規(guī)定，在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，土建費用和相應(yīng)的工程費用屬于房地產(chǎn)開發(fā)直接成本。
2.3 成本周期核算不明。通常情況下，對一種產(chǎn)品進行核算的周期為月或者生產(chǎn)周，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，因此其核算周期較長，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本核算的主要任務(wù)就是計算房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所產(chǎn)生的總費用，從而有效的計算稅金。
3.針對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中常見的問題應(yīng)采取的應(yīng)對措施
3.1 應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況為基本依據(jù)，對成本核算對象進行確認(rèn)，對于規(guī)模小的、周期短的項目，應(yīng)以整個項目為成本核算對象，主要原因在于，規(guī)模較小的，開發(fā)周期較短的工程項目沒有過多的成本分配問題，另外，這種成本核算對象具有唯一性。
3.2 根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際情況來確定資金的分配方法，對于相應(yīng)的建筑工程費用可以作為直接成本，可直接將其納入到產(chǎn)品成本當(dāng)中。
3.3 開發(fā)項目的實際情況為基本依據(jù)，對于規(guī)模大的開發(fā)項目，應(yīng)按照開發(fā)的進度進行成本核算，一個施工標(biāo)段為周期單位進行成本核算。
【結(jié)束語】總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟體系中占有的位置是十分重要的，然而房地產(chǎn)開發(fā)成本核算更是其中的重中之重，隨著當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場競爭逐漸激烈，使我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著重大的考驗和挑戰(zhàn)，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想保證自身在激烈的市場競爭環(huán)境下立于不敗之地，就必須對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作予以高度重視，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，從而為國民經(jīng)濟增長提供有利條件。
參考文獻(xiàn)
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一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題
由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，規(guī)模和項目開發(fā)周期的不同，因此很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進行開發(fā)成本核算，存在很多問題：
(一)成本核算對象不明確
房地產(chǎn)項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發(fā)，分期進行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開發(fā)成本核算的對象，是以整個開發(fā)項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準(zhǔn)則中并未明確。
(二)成本費用的歸集和分配方法不明確
根據(jù)成本會計有關(guān)知識，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費用，應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中；屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費用，應(yīng)通過一定程序先歸集費用并采用適當(dāng)方法進行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費均屬于間接開發(fā)成本，需要進行歸集和分配。如何對間接開發(fā)成本進行歸集和分配，間接開發(fā)成本歸集何處，按什么標(biāo)準(zhǔn)來分配，沒有給予明確的解決方法。
(三)成本核算周期不明確
產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進行，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品由于開發(fā)周期長，只能按生產(chǎn)周期核算開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營利潤和應(yīng)交稅金，恰當(dāng)評價經(jīng)營管理層的經(jīng)營業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結(jié)算，但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決算或延遲決算，進而影響項目結(jié)算。
二、存在問題的原因分析
(一)部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高，成本核算水平低
在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，企業(yè)沒有真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動性，但在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場競爭的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。
(二)成本核算體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財務(wù)部門的決算報告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報告的時效性滯后而無法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務(wù)賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。
(三)任意虛增建安成本，張冠李戴隨意調(diào)劑成本的現(xiàn)象時常出現(xiàn)
為了壓縮利潤額和應(yīng)考核指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。另外由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目的利潤空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設(shè)法壓縮各項目當(dāng)期利潤空間，有意將以后項目應(yīng)攤銷的成本提前確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn)，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。
三、提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑
(一)全房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度和組織落實
加強和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，一方面要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度，使成本核算工作有法可依、有章可循，另一方面在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)實際規(guī)模因素，合理地設(shè)置會計機構(gòu)，配備必要的成本核算人員。一般來說，大型項目還需設(shè)立成本工作組專門負(fù)責(zé)，有利于成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作的完成。
(二)確定成本核算對象
成本核算對象的設(shè)置必須一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，需要成本核算人員深入實際了解開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素，堅持“便于核算，利于管理”的原則。不同特點的項目做不同的處理：一般同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目可按一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。
(三)準(zhǔn)確地進行成本的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)
據(jù)成本會計有關(guān)知識，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費均屬于間接開發(fā)成本屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費用，應(yīng)按其現(xiàn)場管理性費用按各成本對象的建筑面積計算比例分?jǐn)偅瑴?zhǔn)確地進行成本的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)。
(四)確定成本項目，進行明細(xì)核算
成本項目可以正確劃分土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細(xì)核算。
四、結(jié)語
隨著中國經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位越來越重要，而成本核算在房地產(chǎn)開發(fā)中也起著關(guān)鍵作用。在實際操作中，應(yīng)把成本核算貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的前期、中期、后期，這樣才能發(fā)揮它的作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]黃蓉.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理探究.工作研究,2009,(12)
[2]胡亞麗.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的標(biāo)準(zhǔn)化.現(xiàn)代商業(yè),2007,(30)
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。根據(jù)以前的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目有六個，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。根據(jù)具體情況，可以增加園林環(huán)境費、資金成本明細(xì)項目。（1）土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括支付的土地出讓金，有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費，向政府部門交納的配套費，交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價，紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費等。（2）前期工程費。指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費、方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費、可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費、報批報建費、增容費、臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整、臨時設(shè)施等費用。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費。房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊及環(huán)衛(wèi)設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施支出。主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、外接的消火栓、雨污水系統(tǒng)、室外采暖系統(tǒng)、室外燃?xì)庀到y(tǒng)、室外電氣及高低壓設(shè)備、停車管理系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)等費用。（4）建筑安裝工程費。指開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。主要包括包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費、基礎(chǔ)處理費、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價、門窗工程、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費、室內(nèi)設(shè)備及其安裝、居家防盜系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、水電氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、有線電視、電話系統(tǒng)、公共部位精裝修、戶內(nèi)精裝修費等。（5）園林環(huán)境費。園林環(huán)境費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，由于現(xiàn)在住宅小區(qū)園林綠化費用增加較多，單獨設(shè)立二級科目核算。主要包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化、雕塑、水景、環(huán)廊、假山、道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費、永久性圍墻、圍欄及大門、室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈、室外背景音樂、兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。（6）公共配套設(shè)施費。指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼兒園、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算應(yīng)在該明細(xì)科目下按各項配套設(shè)施設(shè)立下級明細(xì)科目進行核算。（7）開發(fā)間接費用。開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目營銷設(shè)施建造費。包括工程監(jiān)理費、預(yù)結(jié)算編審費、直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費、趕工獎、進度獎、建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費、安監(jiān)費、工程保險費、營銷設(shè)施建造費（樣板間、售樓處）、小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用等。（8）資金成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分，所占成本構(gòu)成比例有時也較大，所以可單獨設(shè)置明細(xì)科目核算。包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、手續(xù)費，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額等。
二、成本核算對象的確定方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，確定具體成本核算對象。對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的項目，可以按整個開發(fā)項目為成本核算對象；對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以按各期（區(qū)）為成本核算對象；同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還可按功能劃分成本核算對象；同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還可按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象；根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。
三、合理設(shè)置開發(fā)成本會計科目
根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》附錄《會計科目和主要賬務(wù)處理》的規(guī)定，沒有開發(fā)成本和開發(fā)間接費一級科目，但依據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則中確認(rèn)和計量的規(guī)定，企業(yè)在不違反會計準(zhǔn)則中確認(rèn)、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本單位的實際情況自行增設(shè)、分拆、合并會計科目，企業(yè)可結(jié)合實際情況自行確定會計科目編號。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南》的統(tǒng)一規(guī)定，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點設(shè)置會計科目。房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)企業(yè)可將“5001 生產(chǎn)成本”科目改為“5001 開發(fā)成本”科目進行核算，但現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)企業(yè)都是多元化經(jīng)營，因此建議保留“5001 生產(chǎn)成本”科目，增設(shè)“5002 開發(fā)成本”“5102 開發(fā)間接費”一級科目。開發(fā)成本屬一級科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細(xì)核算。二級明細(xì)科目按其用途可設(shè)為土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、代建工程開發(fā)。在電算化條件下，為了減少科目級次，實務(wù)中可減化此二級科目的設(shè)置，直接在開發(fā)成本科目下按成本核算對象或成本費用項目設(shè)置二級明細(xì)科目。
（1）按成本費用項目設(shè)置二級明細(xì)科目。在開發(fā)成本一級科目下設(shè)置土地征用及拆遷費、前期工程費 、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑工程費、園林環(huán)境費、公共配套費、開發(fā)間接費用、資金成本、成本結(jié)轉(zhuǎn)九個明細(xì)科目，成本結(jié)轉(zhuǎn)科目是電算化的需要設(shè)立的，輔助賬類型設(shè)為項目核算、客商往來，具體見表1。該方法的優(yōu)點是項目賬和客商往來全部在輔助賬核算，科目賬清爽、簡潔，便于成本資料的比較和分析。缺點是不夠直觀，錄入憑證和查詢項目成本較復(fù)雜。適合項目很多的情況下使用，建議項目30個以上的使用這種方法。
（2）按成本核算對象設(shè)置二級明細(xì)科目。在開發(fā)成本科目下，二級科目按項目設(shè)置，三級科目統(tǒng)一，具體見表2。該方法的優(yōu)點是項目成本一看便知，很直觀，查詢方便，缺點是項目多了科目會很多，科目賬不夠清爽、簡潔。適合項目較少的情況下使用，建議項目30個以下的使用這種方法。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的實際情況和特點設(shè)置開發(fā)成本明細(xì)科目。上述兩種方法都可以根據(jù)需要再設(shè)置下級明細(xì)科目，公共配套設(shè)施費明細(xì)科目下可以再設(shè)明細(xì)科目會所、游泳池等，但建議不要設(shè)置太細(xì)，否則錄入憑證和核算比較麻煩。另外如果需要可以將土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、代建工程開發(fā)設(shè)為一級會計科目，也可以在開發(fā)成本下將土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、代建工程開發(fā)設(shè)為二級科目，再按上述兩種方法明細(xì)核算。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本核算舉例
以出包給外單位進行施工建造為例，如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了如表3所示的房屋開發(fā)支出（單位：萬元）
假設(shè)科目按以上第二種方法設(shè)置，分錄如下（單位：萬元）：
支付土地價款
借：開發(fā)成本――芳草地――土地征用及拆遷費 50000
開發(fā)成本――大同花園――土地征用及拆遷費100000
貸：銀行存款 150000
支付設(shè)計費
借：開發(fā)成本――芳草地――前期工程費 600
開發(fā)成本――大同花園――前期工程費 900
貸：銀行存款 1500
預(yù)付給承包單位的工程款和備料款
借：預(yù)付賬款――預(yù)付承包單位款 1000
貸：銀行存款 1000
企業(yè)與承包單位依據(jù)工程價款結(jié)算單結(jié)算進度款
借：開發(fā)成本――芳草地――建安工程費 2000
貸：應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程款 2000
借：開發(fā)成本――大同花園――建安工程費 6000
貸：應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程款 6000
借：開發(fā)成本――在水一方――建安工程費 8000
貸：應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程款 8000
支付工程款
借：應(yīng)付賬款――芳草地 900
――大同花園 5800
――在水一方 8000
貸：銀行存款 14700
領(lǐng)用設(shè)備進行安裝
借：開發(fā)成本――在水一方――建安工程費 3000
貸：庫存設(shè)備 3000
分?jǐn)傘y行貸款利息
借：開發(fā)成本――芳草地――資金成本 700
――大同花園――資金成本 1200
貸：應(yīng)付利息（或過渡科目開發(fā)間接費――財務(wù)費用） 1900
驗收合格將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶
借：開發(fā)產(chǎn)品――在水一方 61000
一、房地產(chǎn)成本核算的組成
（一）土地、土建及設(shè)備費用
這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等，房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓地面價），以此來進行項目的可行性評估。
（二）配套及其他收費支出
主要指水、電、氣、大市政和公建配套費、學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施，這類收費項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10-15%。
（三）管理費用和籌資成本
房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)量較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。
二、核算房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)注意的幾個問題
（一）收集相關(guān)資料
在開發(fā)成本對象確定后，負(fù)責(zé)項目的財務(wù)人員按開發(fā)進度的進展情況，收集整理如下相關(guān)資料：項目的可行性研究報告、項目預(yù)算報告、土地轉(zhuǎn)讓（出讓）合同、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)過程施工許可證、工程施工合同、配套設(shè)施合同、融資借款合同、預(yù)、銷售合同。對這些資料所涉及的金額、時間、進度等都必須做到心中有數(shù)、動態(tài)跟蹤，及時做好原始記錄和相關(guān)臺帳。
（二）資金的合理安排
房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，資金的使用貫穿于整個房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動，每個階段對資金的需求也有所不同。在開發(fā)成本階段，必須落實開發(fā)資金的來源。不管何種籌資方式，都要樹立最佳資金使用價值觀念。既要有充足的資金確保項目的順利，又要合理降低資金的使用成本，從而降低整個項目的開發(fā)成本。
（三）稅收成本和會計成本的差異
在項目開發(fā)中稅務(wù)部門在核查所列置的成本范圍，與會計成本范圍有一定的差異。如稅收成本中規(guī)定，項目提取的維修基金不屬于成本范圍，廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費在成本中列置有嚴(yán)格的限制。因此，這些差異在計算項目土地增值稅及企業(yè)所得稅時都會涉及，所以，應(yīng)加以關(guān)注。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算策略
（一）加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點，建立和健全企業(yè)的規(guī)章，加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會計機構(gòu)，配備必須的成本核算人員。
（二）確定成本核算對象
對于建設(shè)一個現(xiàn)代多功能小區(qū)，其成本核算對象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經(jīng)濟用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項確定。成本核算對象的設(shè)置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的特點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項目，應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)計概（預(yù)）算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象。同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。
（三）設(shè)立合理的成本核算項目
正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細(xì)核算。成本項目不宜開列太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用，特別是單筆發(fā)生的費用，應(yīng)盡量合并。對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。土建費用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進行明細(xì)核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
（四）準(zhǔn)確的進行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)
（一）建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法規(guī)和會計制度，并結(jié)合其自身的組織特點，制定并逐步完善其成本核算控制、投資決策、項目預(yù)算決算管理、成本費用審批、資產(chǎn)管理等相關(guān)的成本核算制度，做到有法可依、有章可循，切實保證會計信息真實可靠。同時要綜合考慮項目開發(fā)的規(guī)模、特點等因素，合理設(shè)置會計機構(gòu)和配置成本核算人員，以保證提供準(zhǔn)確、詳實的會計核算信息和質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定的各項制度要保證切實有效的執(zhí)行，而不能只制定不落實，逐步形成“算為管用，算管結(jié)合”的有效管理機制。
（二）切實做好成本核算的基礎(chǔ)性工作
在遵守國家相關(guān)法規(guī)和會計制度的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)其制定的財務(wù)規(guī)章制度，收集、整理、分析相關(guān)資料，主要包括項目預(yù)決算書、成本費用控制預(yù)算、資金籌措計劃、購銷合同、成本變動因素分析等。同時，做好原始記錄工作，主要包括各類成本費用支出的原始憑證記錄、現(xiàn)場各類簽證記錄、各類臺帳記錄等。成本核算基礎(chǔ)工作的重點在于建立和健全各類原始記錄，嚴(yán)格規(guī)范工作流程，認(rèn)真做好項目預(yù)算決算工作。切實做好各項基礎(chǔ)性，有利于各項規(guī)章制度落實到位，為成本核算工作打下堅實基礎(chǔ)。
二、確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算對象
開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指開發(fā)產(chǎn)品成本中，為了歸集和分配費用而確定的承擔(dān)者。合理的確定成本核算對象，是正確核算開發(fā)產(chǎn)品成本的前提，如果成本核算對象劃分過粗，就不可能全面、準(zhǔn)確反映項目的實際成本水平及其狀況；反之如果劃分過細(xì)，就會有許多間接費用需要分?jǐn)偅黾訒嫼怂愕墓ぷ髁俊７康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況，選擇成本核算對象。
（一）確定成本核算對象的基本原則
1.一般的、小規(guī)模的開發(fā)項目，可將整個工程作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。
2.對于在同一個開發(fā)地點的群體開發(fā)項目，開工竣工時間相近、又由同一個施工單位施工的，可以合為一個成本核算對象。
3.對于規(guī)模較大、工期較長的項目，應(yīng)該以項目的工程內(nèi)容和工期進度，結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按項目的一定區(qū)域或部位，劃分成本核算對象。成本核算對象需要在項目開工前確定，一經(jīng)確定不能隨意改動，更不能相互混淆。
（二）確定開發(fā)產(chǎn)品成本項目的構(gòu)成
1.土地征用及拆遷補償費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用。
2.前期工程費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的費用，包括規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、測量勘察設(shè)計費、各項臨時工程費用、“三通一平”費用等。
3.基礎(chǔ)設(shè)施費：指建設(shè)各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用，包括與開發(fā)項目相關(guān)的、配套的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施及綠化等。
4.建筑安裝工程費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出包或自營方式發(fā)生的建筑安裝費及招投標(biāo)費、工程預(yù)算編制費和審計費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工驗收費等工程附加支出。
5.公共配套設(shè)施費：指為開發(fā)項目服務(wù)的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如水房、鍋爐房、消防設(shè)施等。
6.建設(shè)期利息：指為開發(fā)項目籌措資金而支付的建設(shè)期利息，項目竣工驗收后發(fā)生的利息則記入財務(wù)費用。
7.開發(fā)間接費用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)部、工程部等管理部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，包括工資、福利費、辦公費等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各行政管理部門為管理公司而發(fā)生的各項費用應(yīng)在“管理費用”科目中進行核算。正確劃分成本項目，能夠客觀地反映開發(fā)項目的成本結(jié)構(gòu)，為分析研究降低成本提供可靠依據(jù)和途徑。考慮到各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況不同，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細(xì)核算。
（三）成本費用會計科目設(shè)置及建立必要的開發(fā)
產(chǎn)品成本核算帳表、單證為核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本，依據(jù)現(xiàn)行《房地產(chǎn)會計制度》規(guī)定，應(yīng)設(shè)置“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”兩個科目。“開發(fā)成本”科目核算包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項直接費用以及由“開發(fā)間接費用”科目轉(zhuǎn)入的開發(fā)間接費用；“開發(fā)間接費用”科目核算為開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用，月末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該科目借方歸集的費用，根據(jù)成本核算辦法的規(guī)定，全額分配計入有關(guān)的成本核算對象。成本核算是一項復(fù)雜的會計核算工作。成本核算制度建設(shè)、組織落實及完善會計核算基礎(chǔ)工作，為成本核算工作提供必要條件。具體的成本核算需要以一系列的帳表單證為依據(jù)，運用科學(xué)的方法對成本資料和信息進行分析、整理、歸集、分配、計算。建立的單證、帳表包括三類：一是費用審批付款單等內(nèi)部自制的成本費用類原始單證；二是工程進度、施工進度款支付情況、現(xiàn)場管理情況等原始記錄臺賬；三是成本會計核算帳表，如公共配套設(shè)施成本費用分配表、開發(fā)間接費用歸集分配表、項目利息支出分配表等。
（四）建立開發(fā)產(chǎn)品成本核算的規(guī)范程序
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算工作，是將其開發(fā)階段發(fā)生的各項費用，根據(jù)現(xiàn)行《房地產(chǎn)會計制度》規(guī)定的成本屬性，進行合理的歸集和分配。前提是建立開發(fā)產(chǎn)品成本核算的規(guī)范程序。
1.依照現(xiàn)行《房地產(chǎn)會計制度》和有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審核、審批發(fā)生的各項費用，確保費用支出的合理合法性，對不合規(guī)的費用支出應(yīng)予以制止。
2.正確劃分應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本和不應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用界限。首先，非生產(chǎn)經(jīng)營活動的耗費不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本。如對外投資的支出和損失、捐贈、固定資產(chǎn)出售及報廢損失等。第二，生產(chǎn)經(jīng)營活動的成本分為正常的成本和非正常的成本，只有正常的成本才可能計入開發(fā)產(chǎn)品成本，非正常的成本不計入開發(fā)產(chǎn)品成本而應(yīng)計入營業(yè)外支出。非正常成本包括自然災(zāi)害、盜竊等非常損失、滯納金、罰款；壞帳損失、存貨跌價損失、長短期投資跌價損失等資產(chǎn)減值損失以及債務(wù)重組損失等。第三，劃清開發(fā)產(chǎn)品成本費用與期間費用的界限。第四，應(yīng)劃清收益性支出與資本性支出的界限。
3.正確劃分各會計期成本費用的界限。按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和會計分期假設(shè)，合理運用“待攤費用”和“預(yù)提費用”科目。對于款項已經(jīng)支付但應(yīng)由本期成本負(fù)擔(dān)的待攤費用，及時攤銷計入本期成本費用；對于本期尚未支付款項但應(yīng)由本期負(fù)擔(dān)(主要依據(jù)合同或預(yù)決算資料)的預(yù)提費用，及時計入本期的成本費用。
4.正確劃分不同成本對象的費用界限。對于應(yīng)計入本月開發(fā)產(chǎn)品成本的費用需要在各開發(fā)產(chǎn)品之間進行劃分：凡是能分清應(yīng)由某開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的直接成本，應(yīng)直接計入該開發(fā)產(chǎn)品成本；另外，對于各種開發(fā)產(chǎn)品所共同發(fā)生的、不易分清應(yīng)由哪項開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的間接費用，則應(yīng)采用合理的方法分配計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本，并保持一貫性、連續(xù)性，便于比較分析開發(fā)產(chǎn)品成本的變化趨勢。
5.正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品成本的界限并及時結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)已完工開發(fā)產(chǎn)品交付使用驗收證明,處理完工開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)工作，將該完工開發(fā)產(chǎn)品歸集的全部成本進行完工結(jié)轉(zhuǎn)，同時按商品房建筑面積計算出單位成本和獨立銷售的單元成本，在完工開發(fā)產(chǎn)品中按單元進行明細(xì)核算，建立銷控臺帳。依據(jù)收入實現(xiàn)原則及時結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。
近年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國社會消費熱點和國民經(jīng)濟支柱之一，呈現(xiàn)突飛猛進發(fā)展之勢。但與同時也存在著房地產(chǎn)價格持續(xù)不合理上漲，房地產(chǎn)投機性需求增加，市場運作不規(guī)范等矛盾和問題。因此，國家陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策措施，以改變房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境和運行模式，以達(dá)到促使房地產(chǎn)市場健康和可持續(xù)發(fā)展的目的。在這種形勢下，建立和健全高效的成本控制管理制度日益成為各房地產(chǎn)企業(yè)打造核心競爭力的必然要求。
所謂成本核算，是指房地產(chǎn)企業(yè)將在房地產(chǎn)開發(fā)項目中已發(fā)生的各種資金的耗費，按照已經(jīng)確定的成本核算對象或使用范圍進行費用的匯集和分配的過程。及時、準(zhǔn)確地進行成本核算，對于房地產(chǎn)企業(yè)完善成本控制管理制度具有十分重要意義。為此，應(yīng)在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中實施目標(biāo)-作業(yè)成本法，動態(tài)地進行開發(fā)成本核算，從而對實際成本形成過程有效地進行控制，
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制的關(guān)系
一家房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢是該企業(yè)綜合實力的體現(xiàn)，而最能體現(xiàn)這種綜合實力的是其成本控制的能力。所謂成本控制，是指企業(yè)管理者使用一定的方法對生產(chǎn)過程中構(gòu)成產(chǎn)品成本的一切資金耗費進行科學(xué)、嚴(yán)格的計算和監(jiān)督，將各項實際耗費預(yù)先確定在成本預(yù)算或標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并通過分析造成實際脫離計劃或標(biāo)準(zhǔn)的原因，采取有效的對策，以全面降低成本的一種會計行為和管理工作。而要做好成本控制工作，就要明確開發(fā)項目成本的內(nèi)容，正確核算開發(fā)項目的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進行項目成本核算是為確定項目盈虧情況，為及時改善項目成本管理工作提供依據(jù)，以最終達(dá)到降低成本開支，提高項目管理水平的目的。換言之，成本核算是房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)項目成本控制的具體途徑之一。
房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國家頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)財會制度外，還應(yīng)采用更加科學(xué)的方法，以提高效率，增加企業(yè)的效益。不管采用什么方法，都應(yīng)準(zhǔn)確地核算出企業(yè)內(nèi)部的責(zé)任成本和開發(fā)項目的全成本。
責(zé)任成本核算是對開發(fā)項目中各個責(zé)任主體實際發(fā)生的成本費用進行歸集。一般來說，責(zé)任成本采用的是分級核算的辦法，即按照責(zé)任主體的層次分級進行核算，責(zé)任部門下設(shè)有責(zé)任小組，責(zé)任小組下設(shè)有責(zé)任人，從而保證了責(zé)任小組中所有責(zé)任人的責(zé)任成本就等于整個小組的責(zé)任成本，各個小組的責(zé)任成本之和就等于其所屬責(zé)任部門的責(zé)任成本。
通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部進行責(zé)任成本的一級核算，負(fù)責(zé)對企業(yè)內(nèi)各個責(zé)任部門的責(zé)任成本進行核算。各個部門則負(fù)責(zé)各個部門本身責(zé)任成本的核算，即責(zé)任成本的二級核算。責(zé)任部門下的責(zé)任小組將負(fù)責(zé)對小組本身的責(zé)任成本進行核算，即責(zé)任成本的三級核算。責(zé)任小組下的責(zé)任人則負(fù)責(zé)對自己的責(zé)任成本進行記錄核算，即責(zé)任成本的四級核算。每級責(zé)任成本核算都不是獨立的，而是要定期或者不定期的對責(zé)任成本進行核對，以保證其正確性。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的全成本指的是將房地產(chǎn)企業(yè)的所有成本費用都?xì)w集到各個開發(fā)項目上，從而核算的開發(fā)項目的成本是一個完全成本。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本核算的載體是建筑產(chǎn)品，即對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的每一筆費用都需要對應(yīng)到建筑產(chǎn)品，即使該費用發(fā)生時不能對應(yīng)到具體的開發(fā)項目，也應(yīng)將這些費用按照一定的分?jǐn)偡椒ㄓ嬋氲礁鱾€開發(fā)項目中去，從而形成完整的開發(fā)項目的成本，即開發(fā)項目的全成本。
值得指出的是，企業(yè)管理者要重視科學(xué)、合理地確定房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所發(fā)生的各種間接費用的歸集與分配標(biāo)準(zhǔn)。特別是在材料消耗、周轉(zhuǎn)材料租用支出、水電費用支出分析、項目外租機械設(shè)備費用的分配，以及項目自有機械設(shè)備，器具攤銷和臨時設(shè)施攤銷等方面。合理的間接費用的分配標(biāo)準(zhǔn)的選取，可以為項目成本核算提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，保證核算結(jié)果的準(zhǔn)確度。
二、實施目標(biāo)-作業(yè)成本法，動態(tài)地進行開發(fā)成本核算
項目是房地產(chǎn)企業(yè)收入的源泉，而項目成本控制對于項目盈利至關(guān)重要。客觀地說，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都出臺了成本控制辦法，但項目各環(huán)節(jié)成本控制脫節(jié)現(xiàn)象普遍存在，制度執(zhí)行情況大打折扣，粗放管理特征明顯、項目成本控制有效性不足。同時，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要等到某個項目完成之后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發(fā)的生命周期內(nèi)隨時了解最新的動態(tài)成本狀況，同時，由于地產(chǎn)項目開發(fā)的動態(tài)性，這種成本管理模式很難反映出動態(tài)的真實成本。隨著市場競爭的激烈化，房地產(chǎn)企業(yè)要想謀求生存和進一步發(fā)展，應(yīng)在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中實施目標(biāo)-作業(yè)成本法，動態(tài)地進行開發(fā)成本核算，從而對實際成本形成過程有效地進行控制，使相關(guān)費用控制在計劃成本范圍內(nèi)，實現(xiàn)降本增效的目的。
目標(biāo)成本法作為一種現(xiàn)代的成本管理方法，實現(xiàn)了目標(biāo)管理與成本管理的統(tǒng)一，具體是指企業(yè)在成本經(jīng)營活動中，把成本目標(biāo)從企業(yè)的目標(biāo)體系中提取出來，將目標(biāo)成本作為管理對象，用以指導(dǎo)、規(guī)劃和控制成本的發(fā)生和費用支出，從而降低成本耗費，提高資本增值效益。目標(biāo)成本法中的目標(biāo)成本是根據(jù)公司市場部門在市場調(diào)研與預(yù)測基礎(chǔ)上提出的產(chǎn)品價格與財務(wù)部門根據(jù)企業(yè)預(yù)算提出的利潤率反向計算出來的，即目標(biāo)成本=銷售價格-目標(biāo)利潤。
作業(yè)成本法以作業(yè)驅(qū)動理論為依據(jù)，是一種間接費用分配方法。該理論認(rèn)為企業(yè)間接費用發(fā)生的原因是企業(yè)因生產(chǎn)產(chǎn)品所必需的各種作業(yè)所驅(qū)動的，間接費用與產(chǎn)量無關(guān)，而與驅(qū)動其發(fā)生的作業(yè)數(shù)量相關(guān)。通過資源動因的確認(rèn)、計量，歸集資源費用到作業(yè)上，再通過作業(yè)動因的確認(rèn)計量，歸集作業(yè)成本到產(chǎn)品上。項目管理者設(shè)置成本庫，歸集分配成本，并計入產(chǎn)品，再按照成本動因分配間接費用，產(chǎn)生相對準(zhǔn)確的成本信息，實現(xiàn)成本計算與成本管理的有機結(jié)合，進而達(dá)到消除不增值的作業(yè)，提高增值作業(yè)效率的目的，最終提高企業(yè)成本管理水平。
作業(yè)成本法和目標(biāo)成本法都具有突出的優(yōu)點，也存在一些不足。將兩者結(jié)合起來，正好可以互補。具體做法是：項目管理者將目標(biāo)成本的各個指標(biāo)按作業(yè)鏈逐層分解，構(gòu)筑完整的成本管理過程。包括預(yù)測目標(biāo)成本、制訂成本計劃、分解目標(biāo)成本、作業(yè)成本計算、作業(yè)成本控制和作業(yè)成本分析與考核等。再通過成本分析與改進，將目標(biāo)成本指標(biāo)的層層分解落實到作業(yè)層次，從而控制作業(yè)成本，用作業(yè)分析與考核的結(jié)果修正目標(biāo)成本計劃，使目標(biāo)成本管理與作業(yè)成本管理形成一個閉環(huán)的系統(tǒng)。
根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)項目的一般開發(fā)流程，可以將整個開發(fā)過程劃分為6個大的作業(yè)中心，即：策劃作業(yè)中心、前期作業(yè)中心、建設(shè)作業(yè)中心、銷售/招商作業(yè)中心、售后服務(wù)和物業(yè)管理/商業(yè)地產(chǎn)運營作業(yè)中心、公司管理作業(yè)中心等。其中部分作業(yè)中心還應(yīng)分若干個二級作業(yè)中心，如策劃作業(yè)中心的二級作業(yè)包括房地產(chǎn)市場分析、風(fēng)險分析、融資方案分析和建設(shè)方案設(shè)計；前期作業(yè)中心的二級作業(yè)包括項目規(guī)劃設(shè)計、報批報建、征地拆遷等。
作業(yè)的目標(biāo)成本以作業(yè)中心為基本單位，將落實到該項作業(yè)的目標(biāo)成本作為這一中心應(yīng)完成成本的指標(biāo)，當(dāng)實際成本發(fā)生后，管理者還應(yīng)編制反映實際成本與目標(biāo)成本的責(zé)任報告。按照作業(yè)消耗資源的原理，把核算期內(nèi)發(fā)生的所有資源費用按照實際發(fā)生作業(yè)的資源動因及其數(shù)量分配計入作業(yè)成本，確定產(chǎn)品生產(chǎn)所經(jīng)過的各個作業(yè)中心的作業(yè)成本，按產(chǎn)品消耗作業(yè)的原理把作業(yè)成本分配至各產(chǎn)品并與目標(biāo)生產(chǎn)作業(yè)成本進行比較，找出差異。在保證計劃合理的前提下，如果是單位作業(yè)成本偏高，就要努力挖潛；如果是作業(yè)量增多引起的差異，就要看該項作業(yè)是否產(chǎn)生產(chǎn)品價值增值，是否有無效作業(yè)的發(fā)生；如果是產(chǎn)量增加導(dǎo)致的差異，就要看增加產(chǎn)量有無造成存貨的積壓和浪費。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對項目開發(fā)的全過程進行成本監(jiān)控，推行項目財會人員委派制，定期或不定期組織財務(wù)檢查和大審計監(jiān)督，將項目成本失控和成本信息失真減少到最少。
作為一種先進的成本管理方法，目標(biāo)-作業(yè)成本法具有成本核算的動態(tài)性、適時控制的優(yōu)越性。但是，這需要房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理人員及時掌握項目內(nèi)部條件和外部環(huán)境的資料，來確定為完成項目開發(fā)所需消耗的各種資源，以及為合理的正常項目開發(fā)所需的各項措施費用和管理費用的目標(biāo)，以便對開發(fā)過程進行動態(tài)管理和有效控制。上述信息資料需要利用現(xiàn)代化管理手段才能獲取并進行有效的管理，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善的成本信息系統(tǒng)，這樣才能及時掌握最新成本相關(guān)的資料，才能保證決策的正確性。建設(shè)完善的成本信息系統(tǒng)，一方面能有助于房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)地分析和有效地監(jiān)控各種成本，另一方面能有效地轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營機制，轉(zhuǎn)變粗放經(jīng)營的增長方式，提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，不斷增強房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本的會計核算工作是十分復(fù)雜的。提高開發(fā)項目的成本核算質(zhì)量，是強化成本控制，提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的必由之路。
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一、房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)中的成本核算特點
成本核算和成本管理是企業(yè)實現(xiàn)自身財務(wù)目標(biāo)的重要手段。尤其是對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)而言更是如此。近些年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格的不斷升高，土地拍賣價格以及辦公樓租售價格也節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越趨向于價格競爭了。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)要想在今后激烈角逐的市場環(huán)境下獲得更多的利潤，就必須加強自身的成本控制和成本管理。然而，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個特殊的行業(yè)又有著與別的傳統(tǒng)行業(yè)不一樣的特征，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
首先，跟傳統(tǒng)行業(yè)比較起來，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)的會計周期都比較長，大概需要經(jīng)過土地使用權(quán)取得、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、銷售、竣工驗收和物業(yè)管理移交等六個階段，這六個階段的總計時間大約需要三年左右。因而，作為房地產(chǎn)企業(yè)而言如何在這么長的時間內(nèi)進行工程項目的預(yù)算計劃、成本核算、以及成本決算成為很多房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的一個難題。
其次，成本核算方法和費用分配方式也存在差異。一般的制造類企業(yè)成本核算方法可以分為品種法、分批法以及分步法等，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)組織方式只分為自營和發(fā)包兩種，并且在具體成本核算時只能夠根據(jù)具體單個項目設(shè)計圖紙進行施工；費用分配方式傳統(tǒng)上制造類企業(yè)一般有約旦產(chǎn)量法、定額成本法、定額比例法等，這些方法的共同特點是生產(chǎn)成本在一次會計時點上分?jǐn)傊撩總€品項的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)企業(yè)則不行，基本上不存在一個時點上分?jǐn)偹匈M用的問題。
最后，房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)中具有巨大的經(jīng)營風(fēng)險性和業(yè)務(wù)復(fù)雜性。房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營上不確定因素相對于一般企業(yè)而言會比較多，一旦房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營必然面臨著生死抉擇。所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本核算具有十分重要的意義，可以從原則上幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避不必要的經(jīng)營風(fēng)險，同時降低其經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。
二、房地產(chǎn)投資開發(fā)中的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)投資開發(fā)的成本構(gòu)成主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，包括全部開發(fā)中的成本投入、配套設(shè)施費的分?jǐn)偂h(huán)境綠化費的分?jǐn)偟取＿@些成本構(gòu)成按照成本的使用途徑可以分為三個大的方面。
第一，前期投入的成本支出主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費以及建筑安裝工程費。土地征用及拆遷補償費指的是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，如土地征用費、耕地占用稅、安置居民拆遷房支出等；前期工程費指的是項目開工前所發(fā)生的費用，如項目規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、勘察設(shè)計費等；建筑安裝工程費指的是房地產(chǎn)企業(yè)以出包方式支付繪承辦單位的安裝工程款或者自己承建發(fā)生的各項安裝費用，如水暖電器、土建施工中的料工費等。
第二，項目開發(fā)中與施工相關(guān)的配套以及其他費用支出。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)贊、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用三大塊。基礎(chǔ)設(shè)施費主要指開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污照明等相關(guān)的費用支出；公共配套設(shè)施費指的是開發(fā)項目中不能夠明確轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施配套設(shè)施發(fā)生的支出，如變電站、公用停車場等；開發(fā)間接費用主要指房地產(chǎn)企業(yè)所屬的管理各部門在施工中所發(fā)生的費用，例如施工人員的工資、福利費、施工設(shè)備的折舊費等。
第三，最后一個方面的成本費用支出則主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在整個項目開發(fā)過程中所發(fā)生的各種投融資成本，如銀行的利息貸款支出、業(yè)務(wù)上的招待費支出、為直接組織管理開發(fā)項目而發(fā)生的人員費用等。要知道房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資周期長、風(fēng)險高、市場競爭激烈程度很強的行業(yè)，這方面的費用比不可小覷。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)現(xiàn)狀中存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)的成本核算是一個關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)利潤的大問題，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算歸結(jié)起來主要體現(xiàn)在以下幾個方面，即成本核算對象的確認(rèn)、成本費用的歸集和分配方法、成本計算周期等。
1 成本費用的歸集和分配方法不太合理
根據(jù)通常的企業(yè)成本會計處理方法，一個企業(yè)生產(chǎn)中如果發(fā)現(xiàn)能夠歸屬于生產(chǎn)產(chǎn)品的料工費的話，就應(yīng)該直接歸屬于生產(chǎn)產(chǎn)品的直接成本。如果是交叉發(fā)生的多種產(chǎn)品發(fā)生的成本費用的話，就應(yīng)該通過一定的程序先歸集料工費，再采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM行分配，例如約當(dāng)產(chǎn)量法等。然而，對于我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于項目投資開發(fā)中發(fā)生的大部分成本費用都是屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、設(shè)施配套費等均屬于間接開發(fā)成本，這些料工費占用的比例還都是比較大的。但是怎么樣對這些開發(fā)過程中的間接成本進行歸集呢，到目前為止，獨立核算的房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則并為給出明確的說法，很多房地產(chǎn)企業(yè)在處理成本費用的歸集和分配上也是各有不同。口徑難以一致。
2 隨意調(diào)劑成本，工程款決算與成本費用支出存在較大差距
旁地產(chǎn)企業(yè)在同一個時間內(nèi)可能有好多個項目在同時進行開發(fā)。當(dāng)然，由于每個項目的地理位置、市場用途以及土地出讓價格等的不同。會導(dǎo)致每個項目的利潤率不一樣，這個也比較容易理解，例如經(jīng)濟適用房和商品房開發(fā)、別墅等的利潤空間就會存在較大差距。因此，有些房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目成本核算時出于某種目的如偷漏稅或者其他方面的原因，會人為地調(diào)整不同項目之間的成本分配，造成工程款決算與成本費用支出存在較大差距。例如一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，一般多采用預(yù)提配套設(shè)施費的辦法，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自行規(guī)定。這樣會不可避免出現(xiàn)預(yù)提數(shù)與實際發(fā)生數(shù)發(fā)生較大的差異，不少房地產(chǎn)企業(yè)都會把其當(dāng)成為調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤的重要關(guān)口。
3 會計成本核算不到位，虛列成本費用
房地產(chǎn)行業(yè)是屬于成本核算比較復(fù)雜的行業(yè)，涉及的會計期間也比較長，跟一般的企業(yè)成本會計核算存在較大差距。正是因為這種狀況的存在，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算不到位，成本費用列支不規(guī)范的現(xiàn)象。例如我國《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》第六十二條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)”。而在實際操作當(dāng)期的收入和成本并不能夠準(zhǔn)確預(yù)轉(zhuǎn)，這就為企業(yè)虛列成本費用提供了平臺。
四、我國房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)中的成本控制與成本完善對策
1 合理確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本歸集和分配方法
目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于前面提到的六大成本項目的歸集核算不夠重視，只是將前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等六個核算方面進行成本歸集，沒有明確進行分類歸集，也沒有進行費用組
成結(jié)構(gòu)關(guān)系的分析。筆者認(rèn)為我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)范地對成本項目進行歸集，例如房屋開發(fā)中發(fā)生的供水、供電、排污、通訊、綠化以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)該直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本信息對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目，借“開發(fā)成本一房屋開發(fā)成本”，貸“銀行存款”等科目。在成本費用的分配方法上，成本分配也應(yīng)該選擇合適的方法，不能夠隨意分?jǐn)偂＞唧w方法的選擇應(yīng)該結(jié)合具體項目的實際情況，例如基礎(chǔ)設(shè)施費用的分?jǐn)倯?yīng)主要采用因果關(guān)系法，即按照基礎(chǔ)設(shè)施費的歷史成本發(fā)生原因給以合理分?jǐn)偂？傊杀镜臍w集和分配應(yīng)該能夠提供準(zhǔn)確的經(jīng)濟決策信息、客觀的成本核算方式，為企業(yè)的會計預(yù)決算提供堅實的基礎(chǔ)。
2 強化會計監(jiān)督，加大稅務(wù)監(jiān)管力度
隨著我國房地產(chǎn)市場的慢慢成熟，針對于房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度應(yīng)該得到不斷完善和加強，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)的一些會計監(jiān)督制度。從近些年來看房地產(chǎn)行業(yè)會計造假現(xiàn)象嚴(yán)重，很多企業(yè)都存在不同程度的偷漏稅現(xiàn)象，其中隨意調(diào)劑成本便是一種相當(dāng)重要的手段。因此，企業(yè)外部審計部門、財政稅務(wù)相關(guān)部門應(yīng)該加大外部監(jiān)管力度，對不真實核算工程預(yù)決算的企業(yè)、不按照規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大監(jiān)管力度，從成本核算控制層面上確實提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算水平。
3 制定科學(xué)的材料領(lǐng)用流程，節(jié)約現(xiàn)場管理監(jiān)督費用
房地產(chǎn)企業(yè)在具體施工過程中應(yīng)該針對主要材料制定科學(xué)的材料領(lǐng)用流程。實行限額發(fā)料，對于在成本領(lǐng)用中有良好表現(xiàn)的節(jié)約行為給予適當(dāng)?shù)莫剟睿鰳?biāo)準(zhǔn)成本領(lǐng)用限額的或者超出項目預(yù)算材料限額的應(yīng)當(dāng)給予一定懲罰。另外，在現(xiàn)場施工中也應(yīng)注意管理費用的支出限額，雖然這些費用與項目成本直接關(guān)聯(lián)性不是很大，但是這項費用的有效控制可以為其他成本費用項目的列支提供一個較好的影響典范。
關(guān)鍵詞 成本核算 問題 對策
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的意義
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從事土地、房屋、配套設(shè)施等開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟實體。它的基本任務(wù)是為社會提供多種開發(fā)產(chǎn)品(建設(shè)場地、商品房等)，以滿足國民經(jīng)濟發(fā)展和人民物質(zhì)文化生活的需要，其產(chǎn)品和服務(wù)的特殊性要求資金運用的科學(xué)性。因此，規(guī)范成本核算對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有不可替代的作用。
（一）有利于企業(yè)形成科學(xué)的成本核算機制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的勞動耗費，不論是構(gòu)成開發(fā)成本還是作為期間費用，它們發(fā)生于企業(yè)開發(fā)經(jīng)營全過程的各個環(huán)節(jié)和各個方面，代表了企業(yè)的整體耗費水平。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的正確與否，直接影響企業(yè)的成本預(yù)測、計劃、分析、考核和改進等控制工作，綜合的分析企業(yè)成本，形成合理化、系統(tǒng)化進而形成科學(xué)化的成本核算機制，能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
（二）有利于經(jīng)營者進行正確的決策
房地產(chǎn)企業(yè)的市場規(guī)模較大，面臨的不確定因素較多，因此其發(fā)展過程中的風(fēng)險性高于其他行業(yè)。企業(yè)經(jīng)營者的成本決策和經(jīng)營決策的正確與否直接影響企業(yè)的未來發(fā)展。企業(yè)經(jīng)營者利用真實、準(zhǔn)確的成本進行決策，其資金運用的風(fēng)險性就會大大降低，同時幫助企業(yè)節(jié)約資源和成本，擴大企業(yè)盈利。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本費用規(guī)范化核算中的問題、對策及注意事項
（一）房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范成本核算的注意事項
1.成本分?jǐn)傊行枰⒁獾氖马?/p>
（1）選擇正確的方法分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開發(fā)項目中的成本費用
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所開發(fā)土地往往分期開發(fā)建設(shè)，這就造成了在成本核算時需對于土地價款、前期工程費、公共配套設(shè)施費、資本化利息、開發(fā)間接費等項目進行分?jǐn)偅绾卧诟髌陂_發(fā)成本中合理準(zhǔn)確的分?jǐn)傄恢笔浅杀竞怂阒械碾y題。由于現(xiàn)行的企業(yè)會計準(zhǔn)則以及房地產(chǎn)企業(yè)會計制度為對該項核算未予以明確的規(guī)定，在實務(wù)中，很多房地產(chǎn)企業(yè)一般根據(jù)自身的需求采用各種方式進行分?jǐn)偅€有些企業(yè)憑經(jīng)驗或受某些利益的驅(qū)使，隨意結(jié)轉(zhuǎn)調(diào)劑成本；對于各項目實際應(yīng)承擔(dān)的成本結(jié)轉(zhuǎn)沒有一個公允、合理、科學(xué)的法則約束，其結(jié)果不僅侵害國家利益，而且加大企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，危機投資人利益。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十九條規(guī)定“共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可選擇占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法”。在實務(wù)操作中，應(yīng)根據(jù)分?jǐn)傎M用項目的實際情況按照國家規(guī)定的方法選擇合適的予以區(qū)別處理。例如：分期開發(fā)房地產(chǎn)可以選擇占地面積法進行分?jǐn)偅粠啼伒淖≌椖靠蛇x擇建筑面積法進行分?jǐn)偅粠Ч苍O(shè)施的房產(chǎn)開發(fā)項目可選擇直接成本法進行分?jǐn)偂?/p>
（2）合理的暫估在房地產(chǎn)開發(fā)項目完工時尚未支付或準(zhǔn)確計量的工程成本
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第三十二條規(guī)定“出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%”。這就要求企業(yè)在對出包工程暫估成本予以重視，如果工程成本核算不實，就會降低成本管理質(zhì)量，影響工程項目的順利進行。一般來說，暫估成本需要財務(wù)人員及房地產(chǎn)項目建設(shè)管理人員密切配合，根據(jù)已建立的工程項目合同臺賬及相關(guān)的計量支付單證，由財務(wù)人員和和房地產(chǎn)項目建設(shè)管理人員合理判斷，以估計未來商需支付的成本金額；也可以聘請專業(yè)的工程造價結(jié)算人員，對未來需發(fā)生的成本做出專業(yè)的評估。
2.借款費用資本化中需要考慮的事項
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)項目，首先要從公開市場競拍取得土地或者從其他企業(yè)受讓取得土地。在現(xiàn)實工作中，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地后，并非對取得的土地馬上進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，而是予以區(qū)別對待，有些項目馬上進行開發(fā)建設(shè)，有些則是作為儲備地塊未立即開發(fā)建設(shè)。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則――借款費用》第五條規(guī)定：借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出；（2）借款費用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。
由于儲備地塊使用方向尚不明確，雖然滿足了企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定的可以資本化第1、2點條件，但明顯與可以資本化的第3點條件 “為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始”不相符，因此筆者認(rèn)為為土地儲備而支出的借款費用應(yīng)予以費用化處理，待土地使用方向明確后，再將其借款費用進行資本化。
3.設(shè)置合理的會計明細(xì)科目
根據(jù)開發(fā)成本中實際情況和財務(wù)核算要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”科目下一般設(shè)置八個明細(xì)科目“土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、資本化利息、開發(fā)間接費、其他”，但筆者在實務(wù)中發(fā)現(xiàn)，由于存在本文所述未能合理預(yù)估房地產(chǎn)開發(fā)成本等情形，且許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本明細(xì)中未設(shè)置“暫估成本”及“結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品”明細(xì)，造成開發(fā)成本明細(xì)賬的期末余額與房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的工程合同臺賬期末數(shù)不一致，在提供內(nèi)部參考財務(wù)信息及進行開發(fā)項目竣工決算時，需要花費較多的時間去整理各個明細(xì)賬目，才能得出正確的財務(wù)數(shù)據(jù)，費時費力。筆者建議應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，可以在“開發(fā)成本”科目下設(shè)置“暫估成本”及“結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品”明細(xì)，這樣便于及時統(tǒng)計相關(guān)信息，供房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗投資決策時使用。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)列支資金成本應(yīng)注意的事項
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源狀況及存在的問題
（1）企業(yè)的融資過于依靠銀行信貸
2010年1月至9月，我國的房地產(chǎn)來源于國內(nèi)貸款9,398.14億元，其中銀行貸款總額達(dá)8,630.61億元，銀行信貸資金成為我國房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道。但是基于我國的基本國情，央行自2010年起已連續(xù)多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在流動性趨緊的情況下，銀行貸款的門檻和難度不斷提高，各項貸款投放明顯減速，增加了房地產(chǎn)企業(yè)取得貸款的難度，因而其資金的投量和投向的嚴(yán)格性限制了很多房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展，滿足不了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營開發(fā)的資金需要。
（2）民間借貸籌資成本稅前列支存在的問題
在中長期貸款收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為了籌措維持企業(yè)的經(jīng)營開發(fā)所需的資金，大多選擇民間借貸，雖然民間借貸籌集的資金能夠暫時緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，但是相應(yīng)籌資所支付的資金成本往往高于取得銀行借款所支付的資金成本。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條第二款“非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分”，所以籌資成本的列支對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又形成一個難題。
2.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對措施
中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行取得貸款的難度增加，而民間借貸又存在資金成本稅前列支的問題，在實務(wù)操作中，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用以下兩種方式，既符合國家法律法規(guī)的要求，又能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集所需要的建設(shè)開發(fā)資金。
（1）委托貸款：根據(jù)中國人民銀行《關(guān)于商業(yè)銀行開辦委托貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》規(guī)定，允許企業(yè)或個人提供資金，由商業(yè)銀行代為發(fā)放貸款，貸款對象、利率、用途由委托人自行確定，商業(yè)銀行收取一定的手續(xù)費，但不承擔(dān)貸款風(fēng)險。
（2）房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)信托就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。
參考資料：
