商業(yè)地產(chǎn)運營模式匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇商業(yè)地產(chǎn)運營模式范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號：F281 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）01-0-01

商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，是指各種非生產(chǎn)性、非居住性的房地產(chǎn)，包括辦公樓、公寓、會議中心，以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的經(jīng)營場所等，它在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。當(dāng)前在全國房地產(chǎn)市場受到政策調(diào)控的影響下，住宅開發(fā)調(diào)整態(tài)勢明顯，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)不失為開發(fā)商的一種明智選擇，因此完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式對于中國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展十分重要。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)與運營模式

⒈“純銷售”模式。即商業(yè)地產(chǎn)項目在建成后，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，實現(xiàn)資金回流，將物業(yè)分解并分別出售給若干中小業(yè)主，這種模式是我國中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的重要選擇方式，并且在一些二、三線城市至今仍然是主流的開發(fā)模式。它大大緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)過程中的資金壓力，同時降低了開發(fā)項目的資金門檻，有利于項目的開發(fā)運作，短期見效快。但是，單純的商業(yè)地產(chǎn)出售由于業(yè)主眾多而使產(chǎn)權(quán)復(fù)雜化，難以實行統(tǒng)一經(jīng)營；所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上失去整體性，難以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的保值增值。

⒉整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式。整體租賃不售產(chǎn)權(quán)是只出租場地不出售產(chǎn)權(quán)的運作模式，一些規(guī)模比較大的百貨商場和超市等所在的商業(yè)地產(chǎn)都采用了這種模式。對存有大面積空置營業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)而并不打算分零銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，往往采用這種商業(yè)模式。這樣的開發(fā)商一般沒有商業(yè)方面的經(jīng)營人才，在商業(yè)地產(chǎn)建成后，無力自行經(jīng)營，所以選擇有商業(yè)經(jīng)驗的商家租賃其物業(yè)，以避免經(jīng)營上的失誤和商業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險。采用這種商業(yè)模式的開發(fā)商往往把核心競爭力集中在建筑和設(shè)計方面，對于商業(yè)經(jīng)營很少涉及。對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極高，開發(fā)商的收益一般較低。

⒊分零租賃，不售產(chǎn)權(quán)的模式。以這種模式進行運作的大型商業(yè)物業(yè)在國外一般稱作SHOPPINGMALL，采用這種模式的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與經(jīng)營管理都應(yīng)在統(tǒng)一的組織體系下運作，提供全業(yè)態(tài)的一站式購物服務(wù)以能夠吸引各個層面的消費者，同時擁有足夠數(shù)量的停車場地也是其主要特點。這種商業(yè)模式對資金的要求極高，招商、管理運營等方面的投入也極高，投資回收期較長。

⒋零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的返租模式。這種商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達10—2O年固定化、利率化的返租回報，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。管理型商鋪既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。對購鋪投資者而言，管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家人駐前對項目整體營運風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測，做出正確的決策。這是一種高收益高風(fēng)險的商業(yè)模式，投資回報合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展狀況難以預(yù)測，同時尋找有經(jīng)驗的商業(yè)管理公司方面存在難度。

⒌分零租賃經(jīng)營、零售產(chǎn)權(quán)的返租模式。分零租賃經(jīng)營、零售產(chǎn)權(quán)是一般中小型開發(fā)商在開發(fā)低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，它一般將營業(yè)用房分隔成10-50平方米的小型獨立商鋪，既方便銷售產(chǎn)權(quán)，又不影響經(jīng)營，商鋪由業(yè)主自營或自租。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)直接分散到客戶，滯銷商鋪則可作為開發(fā)商自營物業(yè)。這種開發(fā)與運營模式對于開發(fā)商而言資金壓力小、運作周期短、短期回報高。但各個商鋪經(jīng)營權(quán)完全分散，開發(fā)商或管理公司很難控制，經(jīng)營風(fēng)險很大。

⒍零租零售與整租不售兩種方式混合的模式。零租零售與整租不售兩種方式混合的模式可以這樣來表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租帶售。這種混合運作模式通過分零銷售物業(yè)的黃金商鋪產(chǎn)權(quán)回收項目的全部或絕大部分投資，并由投資者自行出租或 自營，其余物業(yè)成為開發(fā)商的自有物業(yè)，引進大型超市、建材家具家居廣場或百貨公司保證巨量的人流和經(jīng)營格局的統(tǒng)一。商業(yè)模式做到了強強聯(lián)手，通過各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，有效控制了經(jīng)營風(fēng)險，對開發(fā)商而言也大大減少了銷售壓力。因其主力經(jīng)營超市與精品百貨的客戶群體不重合，投資者風(fēng)險較高，也大大限制了中小投資者的經(jīng)營范圍。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

⒈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在著商業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合的錯位。地產(chǎn)商憑借多年開發(fā)住宅的理念，通常會采取將開發(fā)好的商鋪出售出去的做法，以實現(xiàn)資金的快速回籠，并獲得高額的投資回報。但規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項目一旦被拆散成商鋪賣掉，就很難實行統(tǒng)一的經(jīng)營規(guī)劃和管理。而且這種開發(fā)商采取出售的短期行為還加大了后期的運營風(fēng)險。其次，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，多數(shù)開發(fā)商都是由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來的，開發(fā)理念沒有能夠迅速地轉(zhuǎn)變。住宅項目是以解決消費者居住問題為目的，只要做好產(chǎn)品定位、保證工程質(zhì)量，做好銷售就可以保證利潤。一些開發(fā)商獲得地產(chǎn)開發(fā)權(quán)后，在實際運作過程中沒有考慮市場上有什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)的需求；產(chǎn)品功能上則停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，忽視了商業(yè)地產(chǎn)特有的功能需求。這種開發(fā)模式除了帶來商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營的不適應(yīng)外，更造成了網(wǎng)點布局的嚴重失衡。商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設(shè)后招商，許多項目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、倉儲設(shè)施等方面無法滿足商業(yè)經(jīng)營的要求，形成大量無效供給，造成爛尾樓現(xiàn)象。再次，由于開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，造成市場定位不準，沒有從商業(yè)的階梯性和互補性來定位項目的業(yè)態(tài)和業(yè)種。開發(fā)商憑借非理性的感覺進行項目投資，在缺乏專業(yè)的市場研究和商業(yè)策劃的前提下，在沒有明確的目標、明確的客戶，甚至沒有明確將要對哪些業(yè)態(tài)進行組合的情況下就定方案，然后再考慮招商問題。其結(jié)果是沒有有效地將地產(chǎn)同商業(yè)對接，造成兩者間的嚴重脫節(jié)。

⒉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序，重復(fù)建設(shè)嚴重。一些地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展。因此，搶商機爭項目，論證不充分，建設(shè)開發(fā)盲目，招商和項目定位與市場脫節(jié)，造成了階段性、結(jié)構(gòu)性、地域性的不平衡和網(wǎng)點布局的不合理，并引發(fā)就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。這種投資的自發(fā)性和盲目性，突出表現(xiàn)在網(wǎng)點店過剩，新型業(yè)態(tài)發(fā)育緩慢。在店址的選擇和經(jīng)營定位上，有的開發(fā)商和投資商缺乏科學(xué)性，重復(fù)建設(shè)造成了商業(yè)資源和社會資源的嚴重浪費，加劇了同業(yè)之間的惡性競爭。同時，由于大量占壓資金，可能引發(fā)資金鏈斷裂的危機。

⒊商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)缺乏資金支持。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金支持，而我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%－80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低。在我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景下，銀行貸款存在越來越多的限制，融資渠道相對單一的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將會面臨資金鏈斷裂的危險。同時，商業(yè)地產(chǎn)資金回收時間較長，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產(chǎn)生了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以售為主、“賣了就走”等短期行為，為項目隨后的經(jīng)營埋下了隱患。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式的完善

⒈重視項目策劃。商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅 “先設(shè)計后銷售”的模式，而應(yīng)該重視項目的前期策劃工作。首先，對于城市的特點、城市的文化、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)，以及城市的未來規(guī)劃與發(fā)展，進行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場需求。其次，進行準確的市場定位，包括總體定位、產(chǎn)品定位、面積定位、價格定位、投資人與租賃人定位等。再次，進行符合市場的概念設(shè)計與規(guī)劃。概念設(shè)計一定要從商業(yè)專業(yè)角度進行專業(yè)設(shè)計，充分考慮未來商業(yè)經(jīng)營者使用的需要，建筑規(guī)劃要與這個城市的文化與習(xí)慣相符合。

⒉調(diào)整業(yè)務(wù)模式。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變慣有的思維模式，舍棄過去追求短期利益的想法。應(yīng)建立適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營的業(yè)務(wù)模式，例如，可采用訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，即預(yù)先與企業(yè)簽訂合約，得到其租約的承諾后再進入實質(zhì)開發(fā)階段。在地產(chǎn)開發(fā)中引入商業(yè)管理的經(jīng)驗，項目的開發(fā)應(yīng)滿足與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致、經(jīng)濟、可行等原則。

⒊拓寬融資渠道。為了分散項目的資金風(fēng)險，應(yīng)該拓寬商業(yè)地產(chǎn)項目長期資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。從理論上講，商業(yè)地產(chǎn)投融資的資金來源很多，包括商業(yè)銀行、保險公司、養(yǎng)老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物業(yè)“證券化”等新型融資渠道。可面向公眾募集資金，它的特點是募集對象廣泛，募集潛力巨大。或建立長期投資商業(yè)地產(chǎn)的基金、機構(gòu)。除中小投資者和開發(fā)商外，各種房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者，也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營資金的重要來源。相對于商業(yè)銀行的貸款而言，其它機構(gòu)投資者能提供期限更長、規(guī)模更大的資金，更適合于長期投資。

⒋加強專業(yè)人才團隊建設(shè)。人才隊伍的缺失直接導(dǎo)致了我國商業(yè)地產(chǎn)公司在復(fù)雜的多環(huán)節(jié)項目開發(fā)運營過程中失利。國內(nèi)院校沒有商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)人才輸出幾乎為零，鑒于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日益壯大，國內(nèi)院校應(yīng)開設(shè)相關(guān)學(xué)科為行業(yè)輸送人才。另外，我國地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視土木建筑類人才，而對商業(yè)類人才相對輕視。但是在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)與地產(chǎn)的地位是并重的。對于前期策劃、招商、運營、資金運作都應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)的人才團隊，并通過對國外成功項目的考察研究加強對商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運作能力。同時還應(yīng)注重培養(yǎng)復(fù)合型人才，有助于在復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)項目各環(huán)節(jié)中起到溝通、協(xié)調(diào)、控制的作用。

⒌加強對相關(guān)服務(wù)行業(yè)的培育。在一個成熟的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，除了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，還應(yīng)該有成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)，如商業(yè)地產(chǎn)招商公司、地產(chǎn)運營公司、商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計院等等。成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)體現(xiàn)出專業(yè)細分的特點，與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商配合，才能最有效率的推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，我國目前的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)應(yīng)建立起規(guī)范標準，借鑒國際經(jīng)驗提高自身服務(wù)的品質(zhì)。

參考文獻：

[1]王景權(quán).商業(yè)地產(chǎn)典型模式解析[J].中國房地產(chǎn)，2011（07）：18-19.

篇（2）

一、引言

隨著城市化的不斷深入發(fā)展，在我國大中城市的發(fā)展呈現(xiàn)出了一股股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。就我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式來說，其正處于一個發(fā)展轉(zhuǎn)型時期，雖然，取得了一定的成就，但是也相應(yīng)地出現(xiàn)了一些問題需要加強重視。特別是隨著開發(fā)規(guī)模的擴大，這樣的問題本身也就顯得愈加嚴重，商業(yè)地產(chǎn)的運營模式本身也就需要做到理性對待、合理發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)概述及特點分析

1.商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵

商業(yè)地產(chǎn)指的是房地產(chǎn)中用于進行商業(yè)活動的收益類場所。其包括了辦公用的寫字樓、會議樓以及公寓，也包括了用于開展經(jīng)營活動的商業(yè)場所等等。商業(yè)地產(chǎn)往往不會被用來居住與生產(chǎn)。其狹義上的定義指的是：商業(yè)活動所需的房地產(chǎn)，其經(jīng)營范圍包括了零售、餐飲、娛樂等等。而從廣義上的定義來看，其還可以進行融資、開發(fā)等一系列活動，只不過其本身與傳統(tǒng)的住宅和生產(chǎn)基地之間存在著較大的差異。

2.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營模式特點分析

將商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的地產(chǎn)進行對比分析，商業(yè)地產(chǎn)所存在的特點，即為：一是經(jīng)營活動的開展形式更為多樣化，其往往是以租賃的形式為主。商業(yè)地產(chǎn)通過這樣的方式來活動租賃收入，使得商鋪所有者得以獲得經(jīng)濟利潤。因為商鋪“只租不售”可以科學(xué)地對整個商場進行業(yè)態(tài)業(yè)種配置，并能保證及時進行商業(yè)布局調(diào)整。這是商業(yè)經(jīng)營發(fā)揮集聚效應(yīng)的首要條件，有利于順利度過商場培育期。二是商業(yè)地產(chǎn)可以為擁有者創(chuàng)造更大的經(jīng)濟利潤。其不僅僅是對租金的交納，還體現(xiàn)在地產(chǎn)本身的建筑成本與售價之間的對比，其會受多樣化的因素影響。如：地段的繁華程度、建成后的經(jīng)營管理、商業(yè)企業(yè)的品牌商譽都會對租金收入產(chǎn)生影響。三是經(jīng)營風(fēng)險的存在，因為商業(yè)地產(chǎn)的成本回收周期較長，其可能會在回收的過程中面臨著來自于區(qū)位環(huán)境的因素影響而產(chǎn)生相應(yīng)地價格波動，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的虧損現(xiàn)象出現(xiàn)。例如周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群構(gòu)成乃至政府的政策等。而且，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般要經(jīng)過2-3年的過渡期才能趨于成熟，投資回收期一般也要達到8-10年，這都構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的較大的經(jīng)營風(fēng)險。四是經(jīng)營活動的開展形式較為多樣。在一個商業(yè)地產(chǎn)中的經(jīng)營模式一般是多種多樣的。其可能包括了商品銷售、服務(wù)行業(yè)等等類型。如，餐飲、休閑、金融、娛樂等等。

三、我國商業(yè)地產(chǎn)的運作模式分析

在我國，商業(yè)地產(chǎn)的運作模式呈現(xiàn)出了系統(tǒng)化的特征。其往往會受到地產(chǎn)開發(fā)商、管理者以及資本運營者三個方面的影響。其經(jīng)營模式可以被分為四個類型，即全部出售、不售不租、純租及租售結(jié)合這四種。

1.全部出售的形式

全部出售這一形式是較為傳統(tǒng)的模式。地產(chǎn)開發(fā)商通過對房權(quán)進行出售來獲得經(jīng)濟利潤，之后此處房產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營活動便于地產(chǎn)開發(fā)商之間沒有任何關(guān)系了。在這個關(guān)系模式中，房產(chǎn)開發(fā)商可以在較短時間內(nèi)將房產(chǎn)套現(xiàn)，繼而降低經(jīng)濟壓力與經(jīng)營風(fēng)險。

2.不售不租模式

開發(fā)商通過建造商業(yè)地產(chǎn)來進行直接的經(jīng)營活動，其既不對外出售，也不對外出租。這樣的經(jīng)營模式會讓房地產(chǎn)上擁有地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)。同時，商業(yè)經(jīng)營活動的開展更具針對性。但是，如果房地產(chǎn)商本身缺乏經(jīng)營管理能力，往往會導(dǎo)致巨大的虧損，自主經(jīng)營未必會讓經(jīng)營活動的開展利潤被有效實現(xiàn)。

3.純租模式

在此類運作模式中，開發(fā)商不會選擇自主經(jīng)營，而選擇以合同的形式來將商鋪對外出租，其出租規(guī)模各不相同，并在此基礎(chǔ)上來對這些商戶進行統(tǒng)一管理，以交納租金的形式來獲得經(jīng)營利潤。為此，房地產(chǎn)商需要做到對市場的不斷培養(yǎng)，繼而來實現(xiàn)經(jīng)營能力的發(fā)展。同時，也要注重于對品牌的塑造以此來實現(xiàn)市場競爭力的提升。

4.租售結(jié)合模式

房地產(chǎn)商通過對部分的房產(chǎn)進行銷售與租賃來獲得經(jīng)濟利潤，以此來削弱自身帶有的資金壓力。這一運作模式顯得更為靈活，其可以很好地借用于社會資源來最大化地拉升自身的商業(yè)經(jīng)營范圍，實現(xiàn)商品效益與品牌效益的最大化。同時，這樣的經(jīng)營模式往往可以讓高層的經(jīng)營管理活動在具備主體性的前提下，顯得更為獨立。

四、我國商業(yè)地產(chǎn)的運營策略探究

在我國針對于商業(yè)地產(chǎn)的運營模式需要從實際情況出發(fā)來對相關(guān)策略內(nèi)容優(yōu)化設(shè)計，以此來最大化地發(fā)揮出策略的價值。

1.注重于對商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀設(shè)計

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為城市的景觀組成部分，其應(yīng)當(dāng)具備一定的美觀性。這不僅僅是對建筑功能的要求，也是對建筑色彩、外形的要求。例如，商場、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計就應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)出更為豐富的色彩，以此來更好地實現(xiàn)經(jīng)濟價值與社會價值。在我國，因城市發(fā)展缺乏專門的管理條例與控制舉措，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也就需要從市場的實際需求出發(fā)來更好地做到優(yōu)化設(shè)計。

2.撬動內(nèi)需以此來實現(xiàn)綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)

目前，商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展呈現(xiàn)出綜合化發(fā)展的特征，這即是對國人生活方式的表現(xiàn)，其本身也是商業(yè)活動得以順利開展起來的前提保障性要素之一。此類綜合性的商業(yè)地產(chǎn)會具備在三個層次的綜合，即商業(yè)形態(tài)的綜合化運用。其包括了商業(yè)、娛樂以及文化等多方面的我要是融合。既有著商業(yè)活動的動態(tài)，也有著休閑娛樂的靜態(tài)。不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)可以有選擇地與其他功能設(shè)施相混合，這對規(guī)劃設(shè)計提出了更高的要求，所有內(nèi)容不是簡單地拼湊而是有機的組合。在功能分區(qū)、動靜分區(qū)、交通流線等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發(fā)揮最佳的綜合效益。

3.商業(yè)建筑對本土建筑風(fēng)格的追求

建筑的形式與風(fēng)格特征會對消費者的消費行為造成一定影響。民族文化作為傳統(tǒng)文化的組成部分，其往往更容易得到消費者的認可。本土風(fēng)俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚光大是世界各國建筑文化的共同發(fā)展目標。歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項目中的傳承也當(dāng)仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。

4.通過舊城改造促使城市老商業(yè)街區(qū)的復(fù)興

中國有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴重的破壞。舊城老商業(yè)街區(qū)隨著時代的發(fā)展而逐漸沒落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產(chǎn)亟需復(fù)興原有活力，它是打造獨特城市名片的重要舉措，這也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了可資利用的基本素材。其核心指導(dǎo)思想是保護性開發(fā)，這種有限度的開發(fā)不僅不會降低開發(fā)帶來的商業(yè)價值，而且可以帶動旅游資源的挖掘。

五、結(jié)語

總的來說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為房地產(chǎn)發(fā)展的開展形式之一，其本身較普通的開發(fā)活動之間存在著差異化的地方。為此，其需要更加注重于對出現(xiàn)問題的解決，以此來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作的更好發(fā)展。在本文中，筆者通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的分析來對我國新時期發(fā)展環(huán)境下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式重新認識，認為只有選擇“只租不售”的模式，才能更好地解決目前而言我國商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所出現(xiàn)了的一系列問題。

參考文獻：

[1]劉建文.淺析商業(yè)地產(chǎn)運營模式[J].環(huán)渤海經(jīng)濟t望，2013，（8）：46-47.

篇（3）

一、商業(yè)房地產(chǎn)的主要特征

1.運營組織方式不同

商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產(chǎn)的順利進行，房地產(chǎn)運營管理和制造業(yè)不一樣，可以對生產(chǎn)進度，生產(chǎn)質(zhì)量等做出有效地控制，房地產(chǎn)經(jīng)營過程中很可能因為投資商，經(jīng)營者發(fā)生變化而發(fā)生變動，如此商業(yè)房地產(chǎn)就必須要有隨機應(yīng)變的本能，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的隨機性應(yīng)變，才可以更好的保障房地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式。

商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理不同于其他行業(yè)的運營管理模式，它更加的特殊，在經(jīng)營管理中擁有著更加隨機變化的性質(zhì)，不具有穩(wěn)定性，所以只有對房地產(chǎn)運營管理進行特別的關(guān)注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產(chǎn)的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產(chǎn)的運營管理，否則只會為商業(yè)房地產(chǎn)運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產(chǎn)運營管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。

2.運營系統(tǒng)的設(shè)計方式存在著差異

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中產(chǎn)品和運營系統(tǒng)通常是分開設(shè)計的，只有運用這種方法才可以保障傳統(tǒng)制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產(chǎn)中運營管理的服務(wù)和提供系統(tǒng)是一起進行設(shè)計的，因為房地產(chǎn)運營管理服務(wù)是提供系統(tǒng)的有效組成部分，所以必須注重提供服務(wù)和服務(wù)體系的共同性，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)性房地產(chǎn)的運營管理特征，才可以使房地產(chǎn)運營管理更加茁壯的成長。

通過對房地產(chǎn)運營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)的整體性，房地產(chǎn)運營管理可以進行統(tǒng)一的服務(wù)和工作，通過這樣的統(tǒng)一性，房地產(chǎn)變得更加的步調(diào)一致，這有利于工作上的和諧，使房地產(chǎn)運營管理更加的協(xié)調(diào)，如此的一致性，可以完成房地產(chǎn)一體式的運作過程，使經(jīng)營管理和銷售成為一站式的服務(wù)理念，這對于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，對于產(chǎn)品出廠后，客戶如果發(fā)現(xiàn)問題，才可以同廠房發(fā)生聯(lián)系，而在房地產(chǎn)的運營管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，客戶占據(jù)著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理帶來負作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產(chǎn)產(chǎn)生積極的作用，所以客戶的心態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰成敗。所以只有將客戶服務(wù)的周到得體就會使房地產(chǎn)的運營管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產(chǎn)的運營管理中員工占據(jù)著重要的角色，因為房地產(chǎn)的管理對象主要是人，所以員工在房地產(chǎn)的運營管理中占據(jù)著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰，因為員工服務(wù)的客戶是房地產(chǎn)所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會使服務(wù)的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產(chǎn)就會源源不斷的獲得客戶的認可，使銷售額持續(xù)增加，所以這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一種積極樂觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才可以保障房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新

1.因地制宜，與當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境相適宜

人文歷史，自然環(huán)境對運營創(chuàng)新意義非凡，每個地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發(fā)展狀況也是不一樣的。而商業(yè)地產(chǎn)和一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平存在著相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，所以在商業(yè)地產(chǎn)進行運營管理模式的設(shè)計時，一定要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟基礎(chǔ)作為發(fā)展前提，還要考慮到當(dāng)?shù)氐奈幕瘹v史，將地區(qū)特色和經(jīng)營管理設(shè)計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產(chǎn)更加具有吸引力，才能夠是適應(yīng)當(dāng)?shù)厝说南M水準，才會引起當(dāng)?shù)鼐用竦寞偪駬屬彙?/p>

同時還需要政府部門對商業(yè)地產(chǎn)進行嚴格的審查，將資金投入控制在城市經(jīng)濟能力以內(nèi)，以多元化的地產(chǎn)風(fēng)格來進行籌建，而不是一味的重復(fù)建設(shè)。

2.建立新型的資金籌措模式

我國的金融市場獲得了很大的發(fā)展，但是這對商業(yè)融資地產(chǎn)沒有發(fā)揮多大的影響，地產(chǎn)業(yè)還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措。基金的金融機構(gòu)沒有對其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開發(fā)對銀行的依賴很高，達到了90%，全國城市建設(shè)對銀行的依賴也達到了70%。所以商業(yè)地產(chǎn)因為融資渠道的問題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達國家的成功經(jīng)驗告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的融資價值，所以利用地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業(yè)人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業(yè)房地產(chǎn)是一個很好的結(jié)果。

世界上存在著兩種主流開發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產(chǎn)分開讓它們各自發(fā)展，一個是進行投資開發(fā)的另一個就會進行后續(xù)的經(jīng)營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業(yè)和地產(chǎn)進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風(fēng)險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產(chǎn)將零售行業(yè)融入到房地產(chǎn)，這條路很有發(fā)展前景。

3.與現(xiàn)代化計算機媒體的連接

如今的時代伴隨著計算機的出現(xiàn)而變得更加高端，一切事物在計算機的干預(yù)下變得簡單輕松，然而對于房地產(chǎn)也應(yīng)該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產(chǎn)的宣傳和銷售。如今的房地產(chǎn)銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網(wǎng)絡(luò)上對房地產(chǎn)的銷售信息到網(wǎng)絡(luò)上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產(chǎn)的宣傳，使之變得更加適應(yīng)于房地產(chǎn)商，網(wǎng)民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產(chǎn)的網(wǎng)站，那么關(guān)于房地產(chǎn)的一切信息便一一展現(xiàn)在需要者面前。

同時房地產(chǎn)的設(shè)計和圖紙都可以通過互聯(lián)網(wǎng)進行，如此加快了房地產(chǎn)的辦事效率，使房地產(chǎn)的工作更加容易輕松。所以房地產(chǎn)的發(fā)展和滲入離不開網(wǎng)絡(luò)的渲染，只有通過網(wǎng)絡(luò)才可以使房地產(chǎn)真正的適應(yīng)社會，才可以促進房地產(chǎn)的廣泛傳播，制造房地產(chǎn)消費浪潮，形成更加有力的趨勢。

4.房地產(chǎn)的設(shè)計應(yīng)該具有現(xiàn)代化不斷地開創(chuàng)設(shè)計新風(fēng)潮

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計應(yīng)該具有現(xiàn)代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設(shè)計的符合時代的需要，才可以使房地產(chǎn)更加順應(yīng)時展的趨勢，商業(yè)房地產(chǎn)以商業(yè)街和大型的商場為主，這些地方的設(shè)計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創(chuàng)性質(zhì)，那么這些房地產(chǎn)才會擁有更好的銷售，商業(yè)房地產(chǎn)是面向大眾的，所以它的設(shè)計一定要符合現(xiàn)代化的氣息，擁有前衛(wèi)時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。

商業(yè)房地產(chǎn)的開展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設(shè)計師，只有這樣才是對商業(yè)房地產(chǎn)的最有力的支撐，才是對房地產(chǎn)最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新理念必須合乎時代的標志，突出個性化和實質(zhì)化，不能設(shè)計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結(jié)合起來才可以保障商業(yè)房地產(chǎn)的良好建造。

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計和商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理有著密切的關(guān)系，只有讓商業(yè)房地產(chǎn)擁有實際有價值的產(chǎn)品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計和建造是房地產(chǎn)運營管理的有效前提。

三、商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的應(yīng)用

1.統(tǒng)一管理的運營管理模式

市場，策略，戰(zhàn)略等幾個方面是統(tǒng)一運營管理模式的主要內(nèi)容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規(guī)律是千變?nèi)f化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調(diào)研的結(jié)果失去準確性，使決策具有了錯誤性。所以企業(yè)必須要注重調(diào)研，只有如此才能夠使決策更加科學(xué)化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據(jù)自身的特點和實力進行產(chǎn)品的設(shè)計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應(yīng)該做到清楚地回答。一個房地產(chǎn)只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導(dǎo)，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價值，才可以讓客戶滿意。統(tǒng)一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發(fā)商，他們具有相當(dāng)一部分的忠實的投資者和經(jīng)營者，品牌效應(yīng)可以再這里得到很好的體現(xiàn)，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統(tǒng)一經(jīng)營管理模式通過打造強勢的開發(fā)商，投資者甚至使經(jīng)營者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項目，從而使商業(yè)項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應(yīng)于大型的商業(yè)機構(gòu)，只有如此才可以保障大型商業(yè)機構(gòu)的更加壯大。

2.需要和零售相結(jié)合

零售在商業(yè)地產(chǎn)運營管理中的出現(xiàn)是中國的首創(chuàng)，通過零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產(chǎn)的銷售。各自經(jīng)營是指各自購買商鋪以后進行各自的經(jīng)營，開發(fā)商沒有了插手的權(quán)利，如此的運營模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產(chǎn)，如此的模式對開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內(nèi)將資金收回，可是這種經(jīng)營模式可能會出現(xiàn)混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發(fā)展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應(yīng)為一些店主沒有足夠的認識也沒有長遠的眼光，為了圖一時之利，使商業(yè)街降低了身價，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長遠發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式的實際意義

商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式是房地產(chǎn)進行實際操作的有效過程，它是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展的必要經(jīng)過，只有確保商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業(yè)地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，才能夠使房地產(chǎn)進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業(yè)地產(chǎn)的運營管理，那么商業(yè)地產(chǎn)項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業(yè)地產(chǎn)項目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產(chǎn)企業(yè)更加健康茁壯的成長，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開運營管理，地產(chǎn)企業(yè)通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產(chǎn)企業(yè)的運營管理之下，地產(chǎn)企業(yè)會更加的輝煌，會帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴酷的經(jīng)濟制度下。

我們的生活離不開地產(chǎn)公司，因為我們需要住房，我們需要在商業(yè)地產(chǎn)的作用下進行更多性質(zhì)的住房需要，所以只有使地產(chǎn)企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質(zhì)量才會獲得大大的提升，地產(chǎn)企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現(xiàn)美好愿望的助力。所以地產(chǎn)公司應(yīng)該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力保障，只有對其進行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理得到實際的應(yīng)用才可以保障商業(yè)地產(chǎn)的更加進步，對商業(yè)地產(chǎn)運營管理可以保障商業(yè)地產(chǎn)的井然有序的經(jīng)營面貌，如此可以促進商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)擁有更加寬闊的發(fā)展空間。

參考文獻：

篇（4）

商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，商業(yè)物業(yè)的年租金收益越高，其資產(chǎn)價值也就越高。商業(yè)地產(chǎn)是對商業(yè)物業(yè)進行開發(fā)、經(jīng)營、管理和投資，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其具有運作周期長、資金投入高、投資風(fēng)險和投資收益雙高的特點。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營和管理的過程中，對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理不夠重視，造成商業(yè)物業(yè)的保值、增值目標實現(xiàn)困難。因此，本文探討商業(yè)地產(chǎn)的投融資以及資產(chǎn)管理存在的問題。探討如何加強商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變，將資產(chǎn)管理理念嫁接到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理中，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運營效率的提升，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈利潤的最大化，提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資收益率，促進商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營目標的實現(xiàn)。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)管理存在的主要問題

1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環(huán)機制

商業(yè)地產(chǎn)不同于其他房地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對資金的依賴性較強，因此，商業(yè)地產(chǎn)與金融市場的結(jié)合關(guān)系十分緊密。但是目前我國的金融體系還不夠發(fā)達，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在投融資過程中主要依賴于傳統(tǒng)的銀行貸款等間接融資方式來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金投入，并通過商業(yè)地產(chǎn)后期的運營來回收資金并償還銀行債務(wù)，積累進行下一個項目開發(fā)的資金。商業(yè)地產(chǎn)在資金鏈的銜接中由于結(jié)構(gòu)的單一和資金循環(huán)機制的缺陷，造成商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的不足，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理和資產(chǎn)安全。

2、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環(huán)機制

我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會進行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產(chǎn)經(jīng)營管理公司獲得物業(yè)的運營權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運營管理的科學(xué)性和整體效益難以實現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國沒有發(fā)達的資本市場和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標難以實現(xiàn)。我國行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴重影響商業(yè)地產(chǎn)運作效率的提升。

3、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項目規(guī)模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點和項目情況進行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理的全程。但是目前我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運營模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營和管理造成嚴重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營能力的下降和資產(chǎn)運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實現(xiàn)。

4、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗，但是，許多開發(fā)商在進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運營模式缺乏經(jīng)驗，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項目運營存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營經(jīng)驗的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)項目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴重影響商業(yè)地產(chǎn)的運營效益。商業(yè)地產(chǎn)對商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運營等經(jīng)驗的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運營和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標存在困難。

5、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤高于商業(yè)經(jīng)營利潤

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個高利潤行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤甚至超過100%，商業(yè)地產(chǎn)的價格要遠高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤的主要來源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長期運營和管理。

二、加強商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過運用科學(xué)的測算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動，通過加強對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運營管理，其資產(chǎn)價值也會隨著經(jīng)營過程中的租金價格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟收益。

3、促進商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運行，能夠促進商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實現(xiàn)資產(chǎn)的價值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動商業(yè)地產(chǎn)配套項目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動房地產(chǎn)價格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項目的相互促進和帶動，形成良性循環(huán)，促進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運營管理的整體效益實現(xiàn)。

三、加強商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強資產(chǎn)運作的計劃性，通過科學(xué)的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競爭實力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運營管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理工作，促進商業(yè)地產(chǎn)整體運營管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對商業(yè)地產(chǎn)運作管理進行統(tǒng)一的設(shè)計規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運營管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營管理，促進商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標的實現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營所需資金，提高對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達國家先進經(jīng)驗，引進國內(nèi)外的風(fēng)險投資進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實現(xiàn)我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，從而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進商業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)的資產(chǎn)管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應(yīng)該加大對商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對不同的商業(yè)形態(tài)進行組合，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進商業(yè)地產(chǎn)的各個功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對商業(yè)進行科學(xué)的設(shè)計功能設(shè)施，實現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過對動態(tài)的商業(yè)娛樂設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進行混合，實現(xiàn)動靜分區(qū)，促進商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實現(xiàn)。

4、加強商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)運營

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強對商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營，能夠促進商業(yè)地產(chǎn)的運營管理效率的提升。對商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個方面加強對商業(yè)地產(chǎn)的運營管理。通過對商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運營，促進商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價值的實現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進投資者和經(jīng)營者的利益最大化。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視資產(chǎn)管理，將資產(chǎn)管理理念充分融入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作當(dāng)中，加強對專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式和持有經(jīng)營模式。通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及運營管理過程中有效的資產(chǎn)管理，避免投資者的無序競爭，促進商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營管理水平的提升，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標的實現(xiàn)。

【參考文獻】

[1] 楊寶民、江禾、鄧力維：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實務(wù)[M].清華大學(xué)出版社，2007.

篇（5）

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，即使在美國次貸金融危機的嚴重影響下，依然表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢態(tài)。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國房地產(chǎn)市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業(yè)地產(chǎn)項目都面臨著困境。之所以呈現(xiàn)這樣情況，主要原因在于我國商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟的開發(fā)運營模式，所以有必要基于現(xiàn)狀探索出一套能滿足我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的開發(fā)運營模式，以解決當(dāng)前困境，推動我國商業(yè)地產(chǎn)快速、健康發(fā)展。

1 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境

由于我國實行了較長時間的計劃經(jīng)濟，商業(yè)地產(chǎn)受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經(jīng)濟逐步深化，我國商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展起來并日漸繁榮。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經(jīng)濟的增長速度。與此同時，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應(yīng)該看到繁榮發(fā)展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學(xué)、成熟的開發(fā)運營模式。

我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多由普通房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來，所以商業(yè)地產(chǎn)的融資模式和開發(fā)模式也沿用了普通房地產(chǎn)的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業(yè)地產(chǎn)長期開發(fā)建設(shè)對資金的需求。在開發(fā)上，一些開發(fā)商在利益驅(qū)動下盲目“搶地”，不注重規(guī)劃選址和市場定位，造成商業(yè)地產(chǎn)局部過剩、布局不合理等，這也是導(dǎo)致商業(yè)用房空置率逐步提高的原因之一。

近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，不少開發(fā)商盲目投資，不重視融資，開發(fā)建設(shè)完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統(tǒng)一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)缺乏科學(xué)的開發(fā)運營模式的情況下就急于快速發(fā)展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

為了應(yīng)對當(dāng)前困境，下面簡要概括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運用管理中存在的問題。

第一，市場定位模糊。在現(xiàn)實生活中我們經(jīng)常看到一條商業(yè)街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業(yè)街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當(dāng)造成的。就當(dāng)前來看，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發(fā)前期規(guī)劃不夠重視，不經(jīng)反復(fù)推敲就投入建設(shè)，導(dǎo)致對項目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)走勢的認識不足，部分區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點過剩或不足，造成商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。

第二，運作程序不合理。我國商業(yè)地產(chǎn)采用先開發(fā)后招商的運作流程，有時甚至建設(shè)一半才招商，之所以這樣，與商業(yè)地產(chǎn)招商難度大有很大關(guān)系。目前，我國房地產(chǎn)市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)招商面對的是經(jīng)營商，如果經(jīng)銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經(jīng)銷商要求進行大規(guī)模整改，造成不少的資金浪費。

第三，營銷理念不科學(xué)。由于房地產(chǎn)市場潛存著巨大的經(jīng)濟利潤，一些開發(fā)商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業(yè)用房在設(shè)計過于強調(diào)包裝設(shè)計，甚至脫離物業(yè)本身的實際情況，導(dǎo)致設(shè)施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。

第四，融資渠道單一，詳見前文。

總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)在長期運營過程中存在著巨大的風(fēng)險，如果不為其配置一套科學(xué)且成熟的開發(fā)運營模式，將很難實現(xiàn)健康發(fā)展。為了消除風(fēng)險、降低難度，應(yīng)基于商業(yè)地產(chǎn)的全生命周期進行開發(fā)建設(shè)和運營管理，為商業(yè)地產(chǎn)提供科學(xué)的全程運作流程。

2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運用設(shè)想

在統(tǒng)一管理思想下，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環(huán)節(jié)的工作及其中的側(cè)重點，注重地產(chǎn)和商業(yè)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，不可將兩者進行簡單分割。從商業(yè)地產(chǎn)的整個操作流程來看，開發(fā)設(shè)計是開始，而運營管理是項目成功的關(guān)鍵，所以開發(fā)商要想獲得預(yù)期效益，就必須做好運營管理工作。當(dāng)然，也不能忽視前期開發(fā)建設(shè)的重要性。

第一，整合相關(guān)利益主體。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營中涉及著諸多利益主體，有開發(fā)商、投資商、運營商、經(jīng)銷商，此外還有設(shè)計方、施工方、政府、金融機構(gòu)等。各方之間的利益既對立又統(tǒng)一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現(xiàn)整體利益最大化，使自身獲取預(yù)期利益。在全生命周期開發(fā)運營模式下，應(yīng)對各方利益主體進行系統(tǒng)性的整合，制定統(tǒng)一的目標、統(tǒng)一的規(guī)則制度，加強各方之間的合作，為實現(xiàn)整體利益最大化而共同努力。

第二，集成各環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)項目的操作流程來看，整個過程中要經(jīng)歷調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、招商融資、運營管理等多個環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)彼此獨立，又存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。例如，市場調(diào)研結(jié)果直接左右著市場定位，而市場定位又是規(guī)劃設(shè)計的基準，等等。在傳統(tǒng)的開發(fā)運營模式中，各環(huán)節(jié)之間的關(guān)系是松散的，很難使整體實現(xiàn)優(yōu)化配置。為此，應(yīng)對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環(huán)節(jié)，不可忽視各環(huán)節(jié)之間的內(nèi)在聯(lián)系。

第三，貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理思想。具體而言，統(tǒng)一管理就是要統(tǒng)一組織、目標、理念、規(guī)則制度等，使商業(yè)地產(chǎn)形成一個統(tǒng)一的整體，并按照統(tǒng)一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優(yōu)化配置，實現(xiàn)利益最大化。

在上述三種理念指導(dǎo)下，下面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構(gòu)想能夠消除商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的存在的問題，促進其又快又健康發(fā)展。

第一，市場調(diào)研。市場調(diào)研的主要目的在于收集和分析與項目相關(guān)的信息，了解項目所建區(qū)域內(nèi)的商業(yè)趨勢等，對項目可行性研究極為重要。

第二，市場定位。由于市場定位關(guān)系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發(fā)商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發(fā)，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業(yè)地產(chǎn)項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環(huán)節(jié)不能沿用普通住宅地產(chǎn)的那一套模式。具體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場定位包括圈定位、規(guī)模定位、客戶定位、經(jīng)營定位等。雖然各項定位內(nèi)容都非常重要，可是經(jīng)營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經(jīng)營定位時，開發(fā)商一定要基于商圈發(fā)展趨勢，立足于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃來進行相關(guān)操作，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)，才能在長久的經(jīng)營中實現(xiàn)持續(xù)盈利。

第三，規(guī)劃設(shè)計。開發(fā)商要清楚地認識到，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計不單單是一種建筑格局的規(guī)劃，也是一種商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，所以在規(guī)劃設(shè)計時既要重視建筑格局設(shè)計又要強調(diào)商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計要滿足的條件：各功能業(yè)態(tài)比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設(shè)計滿足技術(shù)要求等。

第四，融資。在傳統(tǒng)的融資模式中，商業(yè)地產(chǎn)對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。為此，應(yīng)參考一些發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)融資模式拓展我國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是商業(yè)地產(chǎn)融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構(gòu)投資、銀企合作、REITs、預(yù)租、商企聯(lián)建等。只有融集了足夠的資金，開發(fā)商才有強大的資金運營能力，項目建設(shè)和運營才能取得好的效果。

第五，招商。商業(yè)地產(chǎn)招商主要分為兩步，一是開發(fā)前進行主力店招商，二是在開業(yè)前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發(fā)商要基于市場調(diào)研的結(jié)果找到與項目和商業(yè)圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業(yè)態(tài)，不能重復(fù)，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)。在散鋪店招商上，開發(fā)商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴格考核，不滿足要求的務(wù)必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優(yōu)惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。

第六，運營管理。運營管理是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運營中的重點內(nèi)容，關(guān)系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業(yè)地產(chǎn)在運營管理上要統(tǒng)一企劃營銷、統(tǒng)一客戶服務(wù)和賣場管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一品質(zhì)管理，全力貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。

3 結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運營管理的整個過程中要采取統(tǒng)一管理理念，注重各環(huán)節(jié)的集成，使其統(tǒng)一服務(wù)于項目主體，才能使項目整體實現(xiàn)優(yōu)化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。

參考文獻

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篇（6）

商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展前景較為可觀，以深圳為例，自本世紀初深圳有了第一家購物中心以來，歷經(jīng)短短十余年時間，預(yù)計到2015年年末，全市商業(yè)中心可達70余個，商業(yè)地產(chǎn)總體面積可達500萬，且目前仍有在建購物中心工程。但因政府長期以來都以住宅地產(chǎn)作為開發(fā)重點，加上商業(yè)地產(chǎn)在我國的歷史尚短，社會各界對于這一行業(yè)的認識程度依然較為薄弱，導(dǎo)致我國商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)成本管理尚未形成一套有效的管理理論支撐。且一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也沒有明確此種新興房地產(chǎn)行業(yè)和傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的差異，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商直接將住宅地產(chǎn)的財務(wù)管理思路套用在商業(yè)地產(chǎn)財管工作上。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的差異性就決定了此種生搬硬套的財管模式必然存在很大的局限性。

一、商業(yè)地產(chǎn)成本管理的特殊性

根據(jù)用途進行劃分，可將房地產(chǎn)分成商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)，其中商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品，主要是用于商業(yè)用途，如購物中心、休閑娛樂性消費場所等。而住宅地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品則主要是用于居住。雖然商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)同屬房地產(chǎn)行業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)存在以下幾點特殊性，這些特殊性都也會對商業(yè)地產(chǎn)成本管理造成一定影響。

（一）選址和設(shè)計方面的重要性

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最主要的差異是商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，因此兩者在開發(fā)成本方面存在很大差異。通常住宅地產(chǎn)只要設(shè)施齊全、環(huán)境好，再配合優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，即便是建設(shè)在城郊也會具有良好的市場。然而基于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，要想取得商業(yè)收益，實現(xiàn)高效的商業(yè)經(jīng)營，選址就成為了決定性的因素。對于商為地產(chǎn)來說，地段、地段、還是地段。目前中國大多商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)，選址通知有兩類，一類如恒隆，選址必在城市中心；一類如萬達，選址通常建設(shè)在新城區(qū)，政府也愿意在新城區(qū)或衛(wèi)星城引入城市綜合體。兩種選址最關(guān)鍵的因素是商業(yè)體的定位和成本，第一類在城市中心地段選址，地價貴成本高，但后期的運營風(fēng)險相對較低；第二類選址在新興城區(qū)，地價便宜后期運營風(fēng)險較大。但對企業(yè)來說，由于綜合體中出售住宅、商鋪的收益基本可覆蓋購物中心投資成本，因此后期的運營壓力大降。選址同時還要結(jié)合城市的經(jīng)濟、交通、政治、文化等多方面因素，科學(xué)合理的選址無疑是利于商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)收益及成本回收的有效途徑。因此應(yīng)當(dāng)將選址歸為商業(yè)地產(chǎn)成本管理的一項重點工作內(nèi)容。設(shè)計也是一個非常重要的環(huán)節(jié)，優(yōu)秀的、符合業(yè)態(tài)要求設(shè)計，將大大減少后期的運營成本，如節(jié)能環(huán)保的通風(fēng)設(shè)計能減少后期空調(diào)能耗支出，不同的人流動線設(shè)計引吸人流減少后期招商成本，適當(dāng)?shù)碾娞輸?shù)量和分布能減少運營能耗并能增加人流走動從而增加銷售等等。

（二）運營方式的特殊性

住宅地產(chǎn)的客戶群體主要是購房者，住宅地產(chǎn)通過滿足購房者的居住要求獲取利益，實現(xiàn)成本回收，但作為商業(yè)和地產(chǎn)有機結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面對的客戶人群及利益相關(guān)體就相對復(fù)雜的多。項目投資者、商鋪經(jīng)營者、商業(yè)運營方及終端消費者都是商業(yè)地產(chǎn)的重要客戶人群。住宅企業(yè)的成本回收途徑主要是賣房，然而商業(yè)地產(chǎn)要想獲得高的成本回報，不僅要賣，還需要經(jīng)營，并且著重在經(jīng)營。消費者購買商品，購物中心商鋪的經(jīng)營者得到來自消費者的經(jīng)濟收益，實現(xiàn)經(jīng)濟收益后才能向投資者上繳租金。由此可見商業(yè)地產(chǎn)的成本回收不但要考慮選址、商鋪租賃，還要考慮到消費者的購物需求、消費特點及生活方式等因素。綜上所述，因住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的運營差異性所致，住宅地產(chǎn)的成本回收模式比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的成本回收過程則相對復(fù)雜，且需要考慮的因素也更多。

（四）融資的特殊性

商業(yè)地產(chǎn)可看作是一種以實現(xiàn)商業(yè)價值為目標的金融產(chǎn)品，因此大型商業(yè)項目為了構(gòu)建商業(yè)氛圍，往往是一次性投資構(gòu)建。而住宅項目開發(fā)可采取分期建設(shè)的模式，緩解成本投入的壓力，在通過分期銷售實現(xiàn)資金回籠與累積，之后再進行下一期建設(shè)。相比之下商業(yè)地產(chǎn)的融資任務(wù)則更為嚴峻，且為了吸引具有競爭優(yōu)勢的主力店入駐，還不得不采取前幾年的租金優(yōu)惠的形式甚至?xí)簳r免租，這都為商業(yè)地產(chǎn)帶來了嚴峻的資金挑戰(zhàn)，使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)就必須采取如合作開發(fā)、債權(quán)、預(yù)租、信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金等多種融資模式來應(yīng)對龐大的資金需求，多樣化的融資方式及融資總量，也就使得商業(yè)地產(chǎn)面臨著更大的融資風(fēng)險。但同時也催生了比住宅地產(chǎn)更多樣化的融資結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)運營方式。

（五）成本收益與財務(wù)風(fēng)險的特殊性

住宅地產(chǎn)的成本收益主要是通過產(chǎn)品銷售，即賣房來實現(xiàn)的，可在短期內(nèi)回收成本。然而通過前文的經(jīng)營模式分析也可看出，商業(yè)地產(chǎn)的成本回收周期長，最快也要幾年時間，但成功的經(jīng)營可為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來高額收益，靜態(tài)成本回報可達50%以上，大型地產(chǎn)企業(yè)可達80%甚至更高，遠超住宅地產(chǎn)。然而風(fēng)險和收益是成正比的，收益越大，背后的風(fēng)險也越大。住宅地產(chǎn)成本回收快，而商業(yè)地產(chǎn)回收慢，周期長，市場變化不定，后期的招商與經(jīng)營都可能受到影響，從而增加財務(wù)風(fēng)險。

二、完善商業(yè)地產(chǎn)成本管理的措施

（一）重視前期的市場調(diào)查及項目的選址及招商工作

商業(yè)地產(chǎn)的項目選址對項目的成本投資效率有著決定性影響，選址上的優(yōu)勢，會對投入使用后的招商、經(jīng)營帶來積極影響，提高成本投資效率。而選址及定位方面的失誤將會嚴重影響投入使用后的各項工作，影響成本投資效率，甚至出現(xiàn)血本無歸等嚴重情況。因此商業(yè)地產(chǎn)的成本管理工作，必須以科學(xué)的選址與定位作為前提。開發(fā)前期階段需進行完善的市場前期調(diào)查，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需先后深入研究當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)規(guī)劃布局，并結(jié)合城市的發(fā)展規(guī)劃，分析具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。同時對周邊客戶群體、交通、收入水平、人口、消費習(xí)慣等方面進行充分考慮。在招商方面，住宅地產(chǎn)的開發(fā)思路往往是先建房后招商，然而此種模式并不能適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的實際情況。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)價值與成本回收主要依靠后期的商業(yè)經(jīng)營，因此必須對招商工作加以重視。為確保投入使用后經(jīng)營工作的順利開展，避免商鋪空置，影響經(jīng)營效益，應(yīng)當(dāng)在施工之前也做好招商工作，根據(jù)客戶的事先達成的協(xié)議，進行商鋪規(guī)劃與設(shè)計，如果投入使用后再招商，很容易出現(xiàn)商戶不滿意設(shè)計規(guī)劃，而不和開發(fā)商合作的情況。

（二）優(yōu)化運營方式

雖然商業(yè)地產(chǎn)的運營模式與成本回收方式都和住宅地產(chǎn)存在較大差異，但無論是售后租賃還是產(chǎn)權(quán)商鋪，其實質(zhì)都與住宅地產(chǎn)相同，都是在建成后通過意圖快速收回成本。但此種模式顯然忽略了商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，沒有認識到商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)由的價值，忽略了商業(yè)經(jīng)營的作用。此外，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了快速收回成本，采取分散產(chǎn)權(quán)的銷售模式，而此種模式很容易因追求各自的利益，造成各自為政的情況，失去了商業(yè)的統(tǒng)一性。因為購物中心往往存在成百上千的店鋪，而進行產(chǎn)權(quán)分割后，開發(fā)商將無法實現(xiàn)統(tǒng)一管理，出現(xiàn)基于各自利益博弈的經(jīng)營混亂，嚴重危害成本管理效率。因此類問題影響后期經(jīng)營的情況在國內(nèi)屢見不鮮，因此企業(yè)必須轉(zhuǎn)變住宅地產(chǎn)的運營思想，采取只租不售的形式，雖然短期來看，成本回收速度可能會相對較慢，但從長期發(fā)展角度來看，對于統(tǒng)一招商以及統(tǒng)一的財務(wù)成本管理有著積極的促進作用。還可增加經(jīng)營的靈活性，隨著市場變化，企業(yè)可及時調(diào)整經(jīng)營方案策略。例如國內(nèi)很多開發(fā)商已經(jīng)開始意識到這一問題，做出如回購產(chǎn)權(quán)等措施。目前很多高端商業(yè)地產(chǎn)項目也均明確提出不會考慮產(chǎn)權(quán)出售。

（三）拓寬融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)的成本資金投入大，資金占用時間也相對較長，因此單一的融資渠道顯然無法滿足實際需要。基于投資大、成本回收周期長等特點，開發(fā)商往往會多采用如貸款、債券融資等財務(wù)杠桿融資手段提升資金總量，但此種模式會大大增加財務(wù)風(fēng)險，影響成本。這就需要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商積極拓寬融資渠道，以應(yīng)對融資風(fēng)險。目前國際上很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都通過信托投資資金模式（REITs）取得資金支持。此種融資模式具有如下幾點優(yōu)勢：1.首先可拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，緩解開發(fā)商的成本壓力；2.除提高資金儲備意外，此種融資模式還可確保產(chǎn)權(quán)不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)移、分割等不利于后期管理的情況，方便后期投入階段的統(tǒng)一管理。通過優(yōu)勢分析可以看出，此種融資模式十分商業(yè)地產(chǎn)的實際情況，我國商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)可借鑒此種模式。現(xiàn)階段已經(jīng)陸續(xù)引進了房地產(chǎn)REITs模式，隨著相關(guān)流程的規(guī)范與法律制度的全面建立，相信此種融資模式必然會為商業(yè)地產(chǎn)商帶來更多的經(jīng)濟實惠。

（四）實施專業(yè)化的經(jīng)營成本管理

商業(yè)地產(chǎn)項目的投入使用并不意味著成本回收工作的完結(jié)，相反卻只是開始。商業(yè)地產(chǎn)的自身特性決定著后期商業(yè)經(jīng)營的成本管理才是重中之重。只有在經(jīng)營中的高效成本管理才會促進商業(yè)價值以及投資成本回收效益的提升。為提升經(jīng)營階段的成本管理效率。地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)先組建一支具備專業(yè)的運營管理團隊，團隊中的管理人員必須具備專業(yè)的成本管理相關(guān)知識與經(jīng)驗，同時他還要明確商業(yè)地產(chǎn)的運作模式與特殊性，并具備商業(yè)靈敏度。通過高素質(zhì)的管理人才開展專業(yè)化的成本管理。在成本管理實際操作中，一定不能直接照搬住宅地產(chǎn)的投資模式，重視經(jīng)營過程中的財務(wù)資金管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)管理的專業(yè)性與針對性。

三、結(jié)束語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在運營模式、成本回收、財務(wù)風(fēng)險等多個方面均存在差異，因此商業(yè)地產(chǎn)在成本管理過程中絕不能沿用住宅地產(chǎn)的模式與理念。針對商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，本文從優(yōu)化選址、更新運營模式、融資方式創(chuàng)新以及強化經(jīng)營過程中的專業(yè)性管理等幾個角度探討了商業(yè)地產(chǎn)的成本管理措施，希望能為相關(guān)人士提供些許參考。

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篇（7）

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵

1.1全盤考慮，分布施行

從商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別中我們可以看出商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的難度和復(fù)雜性，這也就決定了一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)就必須先進行通盤的考慮，對每個環(huán)節(jié)進行詳盡有效地部署，特別是當(dāng)項目進入招商運營階段，更是必須謹慎考慮。無論是項目前期的開發(fā)建議，還是項目后期的運營計劃都應(yīng)該全盤計劃，詳細分析，再逐步實施。

1.2項目定位建立于專業(yè)的市場調(diào)研基礎(chǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項目的實施必須嚴格從商業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，通過詳盡有效、有市場針對性的調(diào)研工作，對市場的供求配比和市場飽和度進行準確的掌握，集合一切可以利用的資源制定專業(yè)的商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合方案。

1.3注重商業(yè)規(guī)劃，先規(guī)劃后建設(shè)

一切的地產(chǎn)項目都是無法復(fù)制的，特別是商業(yè)地產(chǎn)項目更是如此。每一個成功的商業(yè)項目都是對其項目的商業(yè)進行了合理科學(xué)的規(guī)劃，如果在項目建設(shè)的前期先進行商業(yè)的規(guī)劃，在充分的考慮市場反應(yīng)和承受能力之后，制定出確實可行的規(guī)劃，那么項目的建設(shè)才不會變得盲目、無根基。

1.4商業(yè)地產(chǎn)，招商先行

商業(yè)地產(chǎn)項目的招商是其實現(xiàn)收益的一種有效的形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功的第一步就是能夠按照既定的招商計劃完成招商工作。作為中國商業(yè)地產(chǎn)的旗艦大連萬達，其擁有一套行之有效的招商策略，其首創(chuàng)中國的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，無不體現(xiàn)其招商的強大實力。只有順利完成項目的招商工作以后，才能保證后期的正常運營。

1.5運營管理，一劍封喉

一個商業(yè)地產(chǎn)項目能夠持久穩(wěn)定的發(fā)展，離不開強大的運營管理，只有真正把運營管理看成核心競爭力的企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)占得先機，拔得頭籌。通過對商業(yè)地產(chǎn)項目后期的運營能力的考驗，才能表明一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)真正進入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。作為萬達地產(chǎn)的掌門人王健林先生就指出，萬達之所以能夠以如此驚人的擴張速度全面的占領(lǐng)中國商業(yè)地產(chǎn)市場，靠的不僅僅是資金的雄厚，更重要的核心競爭力是萬達的商業(yè)運營管理能力已經(jīng)是發(fā)揮到了極致。

2、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

商業(yè)地產(chǎn)從改變中國的商業(yè)開始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態(tài)，它也改變著人們的消費心理和消費行為，它讓中國的商業(yè)氛圍變得更加商業(yè)化、時尚化和人性化，其中包容萬象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國改革開放以來取得的偉大成就。

2.1市場前景廣闊

我國商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)模將會進一步增長，發(fā)展前景較為樂觀。中國的城市化進程還將持續(xù)很長的一段時間，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了寶貴而廣闊的空間，中國零售業(yè)將會迎來新的發(fā)展契機。

2.2以大型公司為主導(dǎo)

良好的市場環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了難得的發(fā)展機會，但是由大公司逐步主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)主流業(yè)態(tài)的情況已經(jīng)是一種無法改變的趨勢。如果說以前的商業(yè)地產(chǎn)是各有千秋，各方混戰(zhàn)的格局的話，那么今后的商業(yè)地產(chǎn)將會進入一種全國一體化的大時代當(dāng)中。在這樣的情形下，小型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會難以維持生存，而大型的開發(fā)企業(yè)，將會憑借自己在資金、人才、技術(shù)、運營管理等方面的優(yōu)勢，不斷擴大自己的而經(jīng)營范圍，而且更容易形成自己的品牌優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。

2.3開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)比例加重

商業(yè)地產(chǎn)項目將不再像先前那樣通過快速銷售以獲取投資資金的回籠，而是逐漸增大持有物業(yè)的比例，注重物業(yè)的品質(zhì)和效益，將會成為商業(yè)地產(chǎn)項目今后重要的運營模式。目前，越多的商業(yè)地產(chǎn)商看到了商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展前景。

2.4共贏模式盛行

單靠開發(fā)企業(yè)一方支撐的開發(fā)運營模式已經(jīng)是無法滿足現(xiàn)今的市場的發(fā)展，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，都必須需求最佳的資源整合模式和互利共贏方案。資源的整合不僅僅是要對商戶、銀行、政府行政主管部門以及消費者等利益主體進行整合，而且還要尋找最佳的共贏放方案，只有這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)項目的持續(xù)穩(wěn)定盈利奠定堅實的基礎(chǔ)。

2.5經(jīng)營模式的多元化

“大、多、全”的經(jīng)營模式已經(jīng)不再是商業(yè)發(fā)展的制勝法寶了，專業(yè)化、主體化、特色化、精品化的經(jīng)營模式逐漸成為了大家的共識，這也是商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展下所形成的必然結(jié)果，這也是商業(yè)地產(chǎn)對市場需求和變化所做的改變。運用不同的業(yè)態(tài)組合，形成商業(yè)地產(chǎn)項目的組合拳，將是未來商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展的新趨勢。

2.6交通現(xiàn)代化將會改變商業(yè)地產(chǎn)的布局

現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展離不開便捷的交通，交通的便利性是未來商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該重點考慮的因素。大型的商業(yè)項目需要擁有充足的客源、充裕的貨源和便捷的物流，這一切都離不開現(xiàn)代便捷交通的支撐。總而言之，當(dāng)社會發(fā)展的腳步不斷向前邁進的時候，交通的現(xiàn)代化已經(jīng)深深的改變著商業(yè)地產(chǎn)的布局了。

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篇（8）

一、引言

商業(yè)地產(chǎn)，即用于商業(yè)用途的非住宅房地產(chǎn)，通常是指餐飲、娛樂、寫字樓、商店等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在西方較為成熟，其與資本市場的業(yè)務(wù)對接相當(dāng)成熟，法律保障也較為完備，而學(xué)者的研究方向也主要集中在商業(yè)地產(chǎn)選址與定位問題、商業(yè)地產(chǎn)管理和商業(yè)地產(chǎn)融資三方面。1940年，德國著名經(jīng)濟學(xué)家勒施出版了《經(jīng)濟空間秩序》，從而形成了市場區(qū)位理論[1]，為商業(yè)地產(chǎn)的選址理論做了基礎(chǔ)性的研究，此后包括Philppe等經(jīng)濟學(xué)家在此基礎(chǔ)上提出了零售中心位置與消費者滿意度模型。而在商業(yè)房產(chǎn)管理領(lǐng)域，Grass kamp所發(fā)表的《房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)》被認為是奠基之作，其提出了商業(yè)地產(chǎn)項目是一個不斷適應(yīng)市場的競爭的動態(tài)型企業(yè)[2]；同時Miles在此基礎(chǔ)上更是提出了物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者與組合投資管理者之間協(xié)調(diào)的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場發(fā)展與金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)的融資成為了目前商業(yè)地產(chǎn)研究領(lǐng)域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年開始研究商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款問題[4]；Miller通過對REITs的研究發(fā)現(xiàn)，其可以改進中等風(fēng)險的長期投資組合[5]；Seiler于1998在分析歷史交易數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上認為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6]；Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對商業(yè)運營的影響規(guī)律及效果[7]。

我國的商業(yè)地產(chǎn)研究起步較慢，主要是基于近年來商業(yè)地產(chǎn)以其高回報率、政策干擾較小、升值空間大等優(yōu)勢而得到了蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀而得到了眾多學(xué)者的關(guān)注。眾多學(xué)者從金融、風(fēng)險調(diào)控、城市規(guī)劃和經(jīng)營模式等各角度對商業(yè)地產(chǎn)進行了研究。孫飛（2005）在比較了商業(yè)貸款、發(fā)行債券、上市融資、基金融資等融資形勢后，提出信托融資更符合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需求[8]；陶樺（2007）將商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險劃分為關(guān)鍵風(fēng)險和非關(guān)鍵風(fēng)險，指出通過事先的戰(zhàn)略規(guī)劃對關(guān)鍵風(fēng)險進行全覆蓋管理，非關(guān)鍵風(fēng)險進行全程監(jiān)控來規(guī)避可控性風(fēng)險；張嬌嬌（2010）對租售結(jié)合模式進行了深入研究，并與售后返租、只租不售等模式進行比較后提出了節(jié)點招商的租售結(jié)合模式[9]。趙曉鵬（2012）提出了應(yīng)根據(jù)不同城市的產(chǎn)業(yè)組成和經(jīng)濟職能對商業(yè)地產(chǎn)進行與城市相符合的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理。

二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展分析

1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段分析

波特曾提出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表面現(xiàn)象按發(fā)展源泉可以分為四個階段：資源階段、投資階段、創(chuàng)新階段、財富階段[10]。而我國的房地產(chǎn)市場，特別是商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)過了資源階段，現(xiàn)在處于投資階段，但即將進入創(chuàng)新階段。

現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)營創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、人力創(chuàng)新、金融資本市場的創(chuàng)新與相關(guān)的設(shè)計與技術(shù)創(chuàng)新，以上的創(chuàng)新元素相結(jié)合形成的創(chuàng)新效應(yīng)將推動我國房產(chǎn)創(chuàng)新階段的來臨，進而進入財富階段。因此，我國的商業(yè)地產(chǎn)還有巨大的可改善空間。

2、房產(chǎn)政策分析

我國的房產(chǎn)市場（主要是住宅房市場）從2010年以來經(jīng)歷了一系列政府調(diào)控，而進入2011年到現(xiàn)在，從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對房地產(chǎn)市場的組合拳。

隨著房地產(chǎn)市場中的住宅房市場的政策打壓，許多資本轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，許多商業(yè)地產(chǎn)或提前開鋪布局，或設(shè)立專門的商業(yè)地產(chǎn)公司，高調(diào)集中的推售商業(yè)樓盤。因此，在住宅房市場低迷之時，適時地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)是一個較好的選擇。

3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長

2013年1-6月份，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%；其中，辦公樓銷售面積增長31.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元，增長43.2%，其中，辦公樓銷售額增長45.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.5%（見表1）。

三、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式分析

梳理我國目前的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，主要可以將其分為產(chǎn)權(quán)出售模式、只租不售模式、租售結(jié)合模式、售后返租模式、散賣與資產(chǎn)精裝修相結(jié)合模式。（見表2）

1、產(chǎn)權(quán)出售模式

產(chǎn)權(quán)出售，即開發(fā)商為迅速套現(xiàn)，在項目建成將其產(chǎn)權(quán)出售給各類投資者的運營模式，在產(chǎn)權(quán)出售之后，開發(fā)商便不能對各投資者的經(jīng)營活動進行統(tǒng)一規(guī)劃與管理，使得商業(yè)地產(chǎn)項目的定位不明，商鋪經(jīng)營業(yè)務(wù)混雜。因而這種模式已經(jīng)漸漸被淘汰，但在中小型開發(fā)商因為資金流轉(zhuǎn)較為緊張而成為其重要的運營選擇模式。

2、只租不售模式

只租不售，即開發(fā)商擁有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，只是將使用權(quán)出租給使用者使用，定期收取租金，同時開發(fā)商還負責(zé)整體推廣與服務(wù)，這種模式需要開發(fā)商具有較強的資金實力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類型[11]，前者是在商業(yè)地產(chǎn)建成后公開向市場招租；后者是在商業(yè)地產(chǎn)具有自身的定位，在建成后只向與定位相符、信譽較好、具有品牌價值的經(jīng)營者招租。通過只租不售模式運營，開發(fā)商可以統(tǒng)一規(guī)劃和管理整體的商業(yè)地產(chǎn)項目，有助于商業(yè)地產(chǎn)的整體價值的提升。

3、租售結(jié)合模式

租售結(jié)合指開發(fā)商將一部分產(chǎn)權(quán)出售，自己保留一部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營模式，鑒于產(chǎn)權(quán)出售與只租不售模式之間。開發(fā)商一方面可以通過出售部分產(chǎn)權(quán)來回籠大部分甚至全部的資金投入，同時又可以保留部分產(chǎn)權(quán)，甚至保留的部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以是該項目的主力店，進而對整個商業(yè)地產(chǎn)項目可以進行相對集中的管理，保證經(jīng)營格局的統(tǒng)一，可以相對較好地保證該商業(yè)地產(chǎn)的良性運營管理[12]。

4、售后返租模式

售后返租模式按大類劃分應(yīng)歸屬于租售結(jié)合模式的一個分類，而上文所提的租售結(jié)合實際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租，開發(fā)商將一個商業(yè)項目分割成眾多個小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售，同時，與業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，同時會按約定時間支付給業(yè)主固定的租金。對于開發(fā)商而言，這種經(jīng)營模式可以快速回籠資金，同時又可以將商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、規(guī)劃權(quán)收歸開發(fā)商，有利于商業(yè)的長期運行與資本的快速流轉(zhuǎn)。

5、資產(chǎn)精裝修模式

資產(chǎn)精裝修模式是創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式之一，其實質(zhì)是對原有的舊樓進行改造，根據(jù)現(xiàn)在市場的的需要，與原有的舊樓的所有者簽訂相應(yīng)的合同，分配好具體的產(chǎn)權(quán)比例，根據(jù)市場需要對原有的舊樓進行精裝修，之后再進行出售或者出租。資產(chǎn)精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線城市具有較大的創(chuàng)新價值，這一方面可以避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約土地資源與土地成本；另一方面，開發(fā)商可以快速的回籠資金，因為相較于新建商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)精裝修模式時間較快。

四、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營困境

如上文所述，由于住宅房市場的政策打壓，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出了逆勢走高現(xiàn)象，這直接推動了商業(yè)地產(chǎn)的集體投資的不理性。但是商業(yè)地產(chǎn)在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風(fēng)險因素。

1、盲目開發(fā)與過剩風(fēng)險

自分稅制改革以來，房產(chǎn)的堅挺一直是支撐著地方政府發(fā)展的保證，隨著住宅房產(chǎn)的幾近飽和飽受爭議，住宅房產(chǎn)的市場看衰嚴重影響了地方政府的經(jīng)濟，出于經(jīng)濟發(fā)展、政績等各方面考慮，商業(yè)地產(chǎn)成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時商業(yè)地產(chǎn)因為其投資收益較高、轉(zhuǎn)型難度較小等優(yōu)勢成為眾多房產(chǎn)商“轉(zhuǎn)變發(fā)展方式”的追捧對象，特別是2010年以來，眾多住宅開發(fā)商高調(diào)宣稱加入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)。在政府與商業(yè)的雙重鼓吹下，再加上市場研究、定位失準、開發(fā)設(shè)計等因為欠缺考慮，許多城市的潛在的商業(yè)地產(chǎn)紛紛處于供過于求的過剩風(fēng)險之下，投資收益率也不斷下降。

2、融資不暢與金融風(fēng)險[13]

商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金高度密集型行業(yè)，而目前我國商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來源是銀行貸款和自有資金，而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上，自有資金比例相對較低。隨著經(jīng)濟形勢的低迷和銀根緊縮的宏觀政策，而且在現(xiàn)有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商隨時面臨著資金短缺的問題，而一旦發(fā)生資金鏈斷裂的危機，銀行的不良資產(chǎn)比例將急劇增加，導(dǎo)致金融界的系統(tǒng)性風(fēng)險。

3、批量生產(chǎn)與同質(zhì)化風(fēng)險

我國的商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴重，許多地方的發(fā)展規(guī)劃過分相似，核心點幾乎來自一個模版。以以購物商場為例，一般都會包括一個大型超市、家用類商場、穿戴類商場和包括影院、電子游樂場、KTV等 娛樂設(shè)施。在2010年時，中糧集團曾高調(diào)宣布截止到2015年要在全國復(fù)制30個大悅城項目，而萬達也表示在10年內(nèi)復(fù)制100個以上的萬達模式。這樣的同質(zhì)化現(xiàn)象必然會導(dǎo)致我國商業(yè)地產(chǎn)競爭力下降，空置率居高不下。

4、經(jīng)營管理與運行模式風(fēng)險[14]

我國商業(yè)地產(chǎn)管理運營模式具有很大的弊端，往往不能充分發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的效率，損害投資者的利益，而引起管理運營風(fēng)險的原因主要是兩點。一方面是由于我國的商業(yè)地產(chǎn)商一般由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型經(jīng)營，沿用住宅開發(fā)模式，抱著“賣完就走”的心態(tài)，因此開發(fā)商只注重前期開發(fā)建設(shè)，忽視后期管理；另一方面是我國的商業(yè)地產(chǎn)管理起步晚，缺乏統(tǒng)一的物業(yè)管理能力和項目的整體控制能力，這使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展偏離開發(fā)商原有設(shè)計，項目出現(xiàn)風(fēng)險。

五、優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營

1、加快商業(yè)地產(chǎn)信息化[15]

信息是商業(yè)博弈中輸贏的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)的信息化更是引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)走向健康發(fā)展的必經(jīng)之路，主要可以從三方面加強。首先，政府要發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，利用立法和行政手段來定期公開商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀；其次，建立健全社會商業(yè)地產(chǎn)信息供應(yīng)商，根據(jù)特定區(qū)域特定商業(yè)地產(chǎn)類型進行更為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資指導(dǎo)；第三，開發(fā)與完善相關(guān)軟件，將開發(fā)、設(shè)計、管理、回報率、合同和服務(wù)信息等全面的模擬計算，并且在相關(guān)部門之間進行共享，降低信息不對稱率。

2、實現(xiàn)融資渠道多元化

商業(yè)地產(chǎn)商要改變單一的融資方式，以REITs為代表的新型的融資方式在國內(nèi)已經(jīng)初現(xiàn)端倪，其2005年首次被廣州越秀采用以來，其憑借稅率較低，配息較高而深受歡迎，同時恒地、新鴻基等地產(chǎn)老字號都參與了REITs市場，這保證了商業(yè)地產(chǎn)的安全性與靈活的變現(xiàn)能力。

REITs往往由房地產(chǎn)公司將旗下物業(yè)打包設(shè)立REITs，并通過證券市場公開發(fā)行。REITs委托獨立的房地產(chǎn)管理公司，而房地產(chǎn)基金管理公司又委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對REITs所擁有的各類不動產(chǎn)進行物業(yè)管理服務(wù)[16]。其中房地產(chǎn)基金管理公司收取向REITs收取資產(chǎn)管理費，而物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)基金管理公司收取物業(yè)管理費。同時在資本市場，REITs通過證券市場進行IPO或增發(fā)，很好的實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場與資本市場的有效對接（見圖1）。

3、加強創(chuàng)新，避免同質(zhì)化

商業(yè)地產(chǎn)即將進入創(chuàng)新階段，因此簡單的復(fù)制已經(jīng)不能滿足市場的需要。而萬達集團在商業(yè)地產(chǎn)的達到的成果也主要是由于其在運營理念中的創(chuàng)新，無論是第一代萬達廣場的單店模式還是第二代萬達廣場的組合店模式或是第三代萬達廣場的城市組合體模式都引領(lǐng)著我國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)向標。而現(xiàn)階段，萬達地產(chǎn)又開始向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。除了萬達地產(chǎn)之外，合肥的匯銀廣場也是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的佼佼者，其打造的歡樂街區(qū)等體驗式服務(wù)與強勢打造的“匯銀·不夜天”概念也獨樹一幟，首創(chuàng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈特色寫字樓也將引領(lǐng)新的一輪商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新。

4、培育人才復(fù)合化[17]

商業(yè)地產(chǎn)是結(jié)合商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)于一體的復(fù)合體，商業(yè)地產(chǎn)的特性要求了商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員需要精通商業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，這樣的復(fù)合型人才在從業(yè)人員中比例極低，因此培育復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。萬達地產(chǎn)作為我國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌，其很大原因是其在人才培養(yǎng)上的投入，其擁有包括萬達學(xué)院、商業(yè)規(guī)劃學(xué)院、萬達商業(yè)地產(chǎn)研究團隊等在內(nèi)的培育平臺，萬達已經(jīng)類似于一所人才培養(yǎng)學(xué)校，正是這些人才的存在保證了萬達的發(fā)展。

5、經(jīng)營管理專業(yè)化

開發(fā)商能夠多站在經(jīng)營者、商家的立場上去全盤策劃開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，揚棄住宅地產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，重視后期的經(jīng)營管理，將回報方式從短期售賣式向長期經(jīng)營式轉(zhuǎn)變，聘用專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理團隊，以實現(xiàn)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理的經(jīng)營管理模式。

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篇（9）

一、商業(yè)地產(chǎn)的融資特點

由于商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)及運營上相對其他房地產(chǎn)項目有區(qū)別，它的投融資過程也相對復(fù)雜，具體可分為如下兩個階段。首先是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)階段。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大，因此資金需求也大，又因商業(yè)地產(chǎn)不像住宅地產(chǎn)具有資金回收的功能，所以開發(fā)階段投融資的成功并不代表整個商業(yè)地產(chǎn)項目的投融資成功。其次是商業(yè)地產(chǎn)的運營階段。雖然在這個階段，商業(yè)物業(yè)逐步產(chǎn)生了凈現(xiàn)金流入，但是由于開發(fā)階段融資規(guī)模大，因此運營階段的還款壓力較大。

（一）開發(fā)階段的融資特點

開發(fā)階段是指從購入土地到落成地產(chǎn)建筑物這個階段。主要包括商業(yè)選項、土地購買以及建筑物的建設(shè)、配套設(shè)施安裝等。此階段融資主要有如下特征：

1.投資規(guī)模大。商業(yè)地產(chǎn)需要區(qū)位較好的地塊，所以土地成本較高。同時在規(guī)劃設(shè)計、建筑標準及配套設(shè)施建設(shè)等方面也具有很高的要求。因此，商業(yè)地產(chǎn)的資金需求顯著高于普通住宅地產(chǎn)。

2.預(yù)期收益難以預(yù)測。由于開發(fā)階段只是實現(xiàn)了地產(chǎn)實體的落成，而并沒有形成成熟的商業(yè)物業(yè)，在沒有經(jīng)歷很多商業(yè)運作環(huán)節(jié)，比如：公關(guān)、廣告、招商等一系列內(nèi)容之前，是很難準確預(yù)測其未來收益的，因此現(xiàn)金流也表現(xiàn)為凈流出。

3.風(fēng)險集中，影響深遠。由于開發(fā)階段商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)運營還沒有開始。與后期階段相比，這一階段的主要風(fēng)險為開發(fā)風(fēng)險，且風(fēng)險集中在地產(chǎn)建筑物能否如期在整體規(guī)劃內(nèi)順利落成。但是，開發(fā)階段的風(fēng)險卻可能帶來非常深遠的影響，如果項目選項和開發(fā)建設(shè)過程兩者沒有很好配合，后期的運營管理便會受到影響，尤其在后期運營階段是很難再對項目建筑物進行改造的，一旦開發(fā)階段產(chǎn)生負面影響，這個影響將很難消除。

（二）運營階段的融資特點

1.影響現(xiàn)金流穩(wěn)定的風(fēng)險存在期長。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最重要的區(qū)別在于終端消費群體的不同。房屋購買者是住宅地產(chǎn)的終端消費者，而商業(yè)地產(chǎn)的終端消費者是商業(yè)服務(wù)的消費者以及商品的購物者。如果商業(yè)地產(chǎn)不僅開發(fā)階段做得好，后期運營管理階段也做得好，該商業(yè)地產(chǎn)的價值才會實現(xiàn)最大化。運營階段的成功關(guān)鍵體現(xiàn)在業(yè)態(tài)組合、租金設(shè)置、廣告效應(yīng)、服務(wù)是否周到幾個方面，從而吸引來更多的消費者，實現(xiàn)其品牌及經(jīng)濟效益的最大化。因此，運營階段影響現(xiàn)金流穩(wěn)定的風(fēng)險期較長，需要在商業(yè)物業(yè)成熟之后，風(fēng)險才會逐漸降低。

2.形成現(xiàn)金流鏈接的矛盾點。由于開發(fā)階段投資較大，因此商業(yè)地產(chǎn)在后期運營階段還款壓力大，但為了實現(xiàn)公司品牌及經(jīng)濟效益的最大化，商業(yè)地產(chǎn)是不會將物業(yè)分割出售進行還款的，因此造成了運營階段現(xiàn)金流鏈接的矛盾點。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)融資的主要模式及存在問題

目前我國許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既在做商業(yè)地產(chǎn)，又在做住宅地產(chǎn)，另外還有一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是由純住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，這些企業(yè)在融資模式上主要還是在利用傳統(tǒng)模式融資，例如銀行貸款、上市融資、債券融資及項目融資等。

（一）我國商業(yè)地產(chǎn)的主要融資模式

1.銀行貸款。銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資方式之一，但也是最重要的一種。房地產(chǎn)企業(yè)目前常用的主要有信用貸款和抵押貸款。信用貸款主要依據(jù)房企的曾經(jīng)業(yè)績、項目前景以及過去的信用記錄來確認額度及是否發(fā)放，同時需要第三方給予該房企信用擔(dān)保。抵押貸款需要房地產(chǎn)企業(yè)以其資產(chǎn)作抵押物，包括土地產(chǎn)權(quán)、開發(fā)權(quán)或房地產(chǎn)建筑物做抵押。就我國目前來看，銀行貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的最主要融資來源。2013年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)資金來源合計為122122億元，其中國內(nèi)貸款為19673億元，占比為16%。近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況如下表所示：

從圖中可以看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源于銀行貸款的金額在2009年前呈遞增趨勢，其中在09年增加額較多，這與當(dāng)年我國的四萬億經(jīng)濟刺激政策有關(guān)。但是，我們也可以看到2009年后的2010～2013年，銀行貸款占比下降較快，這是由于我國宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)所致。

2.上市融資。上市融資的優(yōu)點在于可以較大規(guī)模融資，不僅不會給企業(yè)帶來還款壓力，企業(yè)可以長期使用，同時改善企業(yè)的資產(chǎn)負債表。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這類需要較大規(guī)模資金的項目，比較適合利用上市融資。然而發(fā)行股票上市并不容易，不僅對企業(yè)資質(zhì)有嚴格要求，而且申請上市的過程相當(dāng)繁冗，同時也要付出較高的成本。正因為這些因素，使得很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法利用上市融資來滿足其融資需求。經(jīng)過數(shù)據(jù)查證，到2013年底，滬深上市房地產(chǎn)公司僅135家，大陸在港上市房地產(chǎn)公司僅45家。

3.債券融資。債券融資的優(yōu)點在于債券融資成本比上市融資低，同時不會分散公司股權(quán)，產(chǎn)生分散企業(yè)控制權(quán)的風(fēng)險。如果債券利息率低于企業(yè)的稅前利潤率，還可以實現(xiàn)財務(wù)杠桿效應(yīng)，增加股東利益。不僅如此，債券利息還可以抵稅。但是在我國，由于對發(fā)債企業(yè)的要求較高，我國能滿足發(fā)債要求的企業(yè)較少，同時，我國債券市場運作機制還不夠完善，品種以及交易方式都有待豐富，保障機制也待完善，這些都構(gòu)成了我國房地產(chǎn)企業(yè)利用債券融資偏少的原因。

4.項目融資。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項目時，往往會單獨成立一家項目公司，以該項目公司對項目進行開發(fā)等一系列操作。項目融資就是以項目公司的股權(quán)質(zhì)押或者公司資產(chǎn)抵押的方式來貸款，并以項目公司未來收益作為還款來源。

（二）我國商業(yè)地產(chǎn)融資存在的問題

從我國目前商業(yè)地產(chǎn)融資的狀況分析，存在的問題主要在以下幾個方面：

1.融資渠道較單一。目前我國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道不多，從表1中就可以看出銀行資金在房地產(chǎn)資金來源中獨占鰲頭，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中銀行貸款基本上參與了整個過程。另外，我國目前商業(yè)地產(chǎn)的運營管理還不夠成熟，各地已出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱的勢頭，再加上電商的競爭，各地已顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)空置率上升的現(xiàn)象，一旦現(xiàn)金凈流入出現(xiàn)問題，就會提升銀行壞賬的風(fēng)險，銀行的不良貸款增加。

2.融資與運營相互制約。商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，主要體現(xiàn)在該商業(yè)地產(chǎn)在運營階段是否實現(xiàn)了品牌及經(jīng)濟效益的最大化。如果不能保持該商業(yè)項目規(guī)劃和運營的整體性，將很難實現(xiàn)效益的最大化。但是，從我國商業(yè)地產(chǎn)的實際運營情況來看，由于融資額度及時間限制，很多房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)建成之后將其整體分割出售或者出售一部分，目的為了盡快償還貸款或其他中短期融資，然而卻破壞了該商業(yè)項目規(guī)劃和運營的整體性，改變了它的運營模式，導(dǎo)致該項目的價值大打折扣，對項目后期的持續(xù)健康發(fā)展和利潤的實現(xiàn)造成了不良的影響，使整個商業(yè)地產(chǎn)未來的凈現(xiàn)金流量減少，利潤率降低。同時房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級也會因此受到影響，形成了惡性循環(huán)。

3.缺少針對商業(yè)地產(chǎn)特點的融資方式。商業(yè)地產(chǎn)作為一種有別于住宅地產(chǎn)的物業(yè)類型，有其獨特的融資要求。在我國現(xiàn)階段金融市場上，還比較缺乏針對商業(yè)地產(chǎn)融資特點的融資方式。首先，銀行貸款的設(shè)置針對住宅地產(chǎn)開發(fā)的比較多，很難滿足我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的資金需求。其次，雖然目前國內(nèi)已經(jīng)有了住宅抵押貸款支持證券（MBS）、資產(chǎn)支持證券（ABS）等融資方式，但商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）這種模式，目前在我國也還只不過是理論上的引入，在我國廣泛應(yīng)用還有待時日。此外，對于國際上比較符合商業(yè)地產(chǎn)融資特點的房地產(chǎn)投資信托基金（REITS），我國現(xiàn)在也還停留在私募形式上，業(yè)務(wù)主要方向也不在商業(yè)地產(chǎn)這塊，主要集中于住宅地產(chǎn)開發(fā)，并且這種私募形式的資金在我國暫時還不能滿足商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求。

正因為我國還缺少適合商業(yè)地產(chǎn)融資需要的融資模式，我國商業(yè)地產(chǎn)融資面臨著許多困難，也就出現(xiàn)了上述所提到的融資與運營相互制約的問題，使我國商業(yè)地產(chǎn)的健康和可持續(xù)發(fā)展受到嚴重影響。因此，迫切需要發(fā)展適合我國商業(yè)地產(chǎn)融資需求的融資模式。

參考文獻

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篇（10）

一、項目定位錯誤。包括項目市場定位錯誤以及項目商業(yè)業(yè)態(tài)與項目整體定位不匹配。

企業(yè)盤活因項目定位錯誤而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目時，首先應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目所在地的實際情況，具體包括人口規(guī)模、收入水平、消費習(xí)慣、地域文化、商業(yè)競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點、城市規(guī)劃等，進行市場調(diào)研之后，結(jié)合包括資金實力、開發(fā)理念、專業(yè)人員素質(zhì)、商業(yè)資源等情況在內(nèi)的企業(yè)自身狀況，以市場要求為導(dǎo)向，制定有針對性的項目定位方案。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理架構(gòu)、組合形式或管理方組建模式會影響項目的運營管理。

拿美羅城來說，主要資產(chǎn)為美羅城購物中心的華茂置業(yè)，是由中國工藝美術(shù)(集團)公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業(yè)，雙方出資相同，決策權(quán)相同，但企業(yè)各自利益、經(jīng)營理念不同，很難達成統(tǒng)一意見。

盤活此類項目時，由于運營管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復(fù)雜。對于經(jīng)驗較為豐富的成熟開發(fā)商，此類項目的盤活成本較低；對于經(jīng)驗不足的開發(fā)商而言，最好利用相關(guān)的專業(yè)經(jīng)營團體機構(gòu)，自己盡量不要介入商業(yè)運營管理。

三、商業(yè)地產(chǎn)項目營利模式失當(dāng)，項目銷售較為成功，但后期經(jīng)營困難。

在目前的商業(yè)地產(chǎn)項目中，開發(fā)商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過快速銷售來實現(xiàn)短期的銷售現(xiàn)金流，完全沒有考慮到后期的項目運作，給整個項目的持續(xù)經(jīng)營帶來很大的風(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)項目的難點不在于前期的開發(fā)，而在于后期持續(xù)的運營管理。盤活由于經(jīng)營模式不當(dāng)而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目，需要重新界定項目的營利模式，必須要考慮適合持續(xù)經(jīng)營，不要因為小利而影響項目整體，避免銷售成功但經(jīng)營失敗的結(jié)果。

四、項目應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目定位進行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計。

商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，目前許多商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中往往忽略了項目與城市功能之間的關(guān)系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的案例中，有許多對城市整體規(guī)劃的認知和理解不夠準確而造成項目失敗的案例。