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時(shí)間：2022-11-09 22:39:16
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)心得體會(huì)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，受?chē)?guó)際金融海嘯的影響，加之前期國(guó)家的宏觀調(diào)控，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻性。面對(duì)這樣的新形勢(shì)、新的發(fā)展機(jī)遇，在房地產(chǎn)即將全面進(jìn)入“過(guò)冬”，我們?nèi)绾芜^(guò)好這個(gè)“嚴(yán)冬”，而不被凍傷。聽(tīng)了董教授的授課，對(duì)目前房市的迷局，更加堅(jiān)定信心。肯定了房地產(chǎn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)重要性的事實(shí)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是老百姓關(guān)注的重點(diǎn)；這個(gè)行業(yè)才剛年輕；其表現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)一系列的“救市”政策措施，及各地方政府也出臺(tái)了一系列相應(yīng)的“救市”政策措施，更是顯而易見(jiàn)，因此我們要正視它，學(xué)會(huì)“與它共舞”。展望房市的未來(lái)，我們充滿了信心與挑戰(zhàn)，而此時(shí)短暫的寒冬，其生存的法則，則品質(zhì)是關(guān)鍵。品質(zhì)需要我們堅(jiān)持不懈“精耕細(xì)作”的努力，即塑造新能源力量。把自己的工作做到極致，創(chuàng)新工作、團(tuán)結(jié)協(xié)作，將新能源十多年來(lái)辛勤耕耘的品牌，與開(kāi)發(fā)的每一幢樓、每一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)，更與新能源人品德相統(tǒng)一，為業(yè)主貢獻(xiàn)精品建筑，打造精品樓盤(pán)，讓他們不留遺憾，真正有一種選擇一次、和美一生的感覺(jué)。
二、辯證地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)，共建房地產(chǎn)理性市場(chǎng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇是并存的，它是辯證的。房地產(chǎn)業(yè)是從無(wú)到有、從小到大的發(fā)展歷程，就是住房制度變遷的結(jié)果，房地產(chǎn)市場(chǎng)10多年來(lái)這樣發(fā)生沖突的原因是利益的沖突，房地產(chǎn)的價(jià)格制度、房地產(chǎn)的稅收制度等等都不完善，我們期盼房地產(chǎn)建設(shè)理性市場(chǎng)。
建設(shè)房地產(chǎn)的理性市場(chǎng)我覺(jué)得還有一個(gè)非常重要的是房地產(chǎn)企業(yè)，也需要房地產(chǎn)企業(yè)的理性，我覺(jué)得首先是房地產(chǎn)企業(yè)要有責(zé)任心，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)是一個(gè)年輕的行業(yè)，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都要小心的呵護(hù)行業(yè)的健康發(fā)展，第二個(gè)我覺(jué)得要設(shè)立行規(guī)，企業(yè)要主動(dòng)承擔(dān)維護(hù)市場(chǎng)秩序、維護(hù)行業(yè)形象職責(zé)，要把實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化和社會(huì)利益最大化結(jié)合起來(lái)。
1、企業(yè)要生產(chǎn)更好的產(chǎn)品、更多的向廣大消費(fèi)者貢獻(xiàn)高性?xún)r(jià)比的房產(chǎn)，高性?xún)r(jià)比的商品是對(duì)消費(fèi)者最大的尊重，我們?nèi)胄惺陙?lái)也做了一些嘗試，我們主要是要高效整合各項(xiàng)資源把成本控制貫穿在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)利潤(rùn)追求要平衡，嚴(yán)謹(jǐn)成本控制和合理利潤(rùn)率定位，讓消費(fèi)者在當(dāng)中得到更多實(shí)惠，分享到房產(chǎn)增值的空間。
2、再就消費(fèi)者建設(shè)房地產(chǎn)理性市場(chǎng)，消費(fèi)者也要理性，我覺(jué)得消費(fèi)者的理性在于不輕于跟蹤購(gòu)買(mǎi)，而是跟供需、購(gòu)買(mǎi)需求有比較、有鑒別地理性消費(fèi)，這樣的理性消費(fèi)也許少了火熱的場(chǎng)面，但是是房地產(chǎn)發(fā)展所必須的，這是消費(fèi)者所必須的。
此次培訓(xùn)主要分為兩部分，第一部分主要探討房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式和房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)，第二部分講解有關(guān)銷(xiāo)售方面的內(nèi)容。結(jié)合自己目前所處的職位來(lái)說(shuō)，第二部分培訓(xùn)內(nèi)容可能更實(shí)用一些。里面講到了很多的職責(zé)、團(tuán)隊(duì)管理、銷(xiāo)售技巧等一些內(nèi)容，收益很大。特別是市場(chǎng)調(diào)研這一塊，通過(guò)這一次培訓(xùn)，我覺(jué)得以前自己去踩盤(pán)，不夠針對(duì)性。同時(shí)我希望自己今后不管做什么事情，一定要有針對(duì)性，這樣不僅能提高效率，而且能提高質(zhì)量。
2、只有創(chuàng)新才會(huì)進(jìn)步：
黃老師在培訓(xùn)的過(guò)程中，提到三個(gè)和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人說(shuō)三人合作，一起去挑水；也有人說(shuō)一人休息，兩人去挑水。我覺(jué)得最好的答案，應(yīng)該是一個(gè)和尚去挑水，兩個(gè)和尚去打井。為什么說(shuō)這是最佳的答案呢？第一、前兩個(gè)答案體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神，但是卻造成了人力資源的浪費(fèi)。明明一個(gè)人可以做的事情，卻要大家一起做，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，領(lǐng)導(dǎo)是最不喜歡的。第二、一個(gè)和尚去挑水，兩個(gè)和尚去打井這個(gè)方案不僅體現(xiàn)了團(tuán)隊(duì)精神，而且進(jìn)行創(chuàng)新，他們已經(jīng)站在從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看待問(wèn)題。從這個(gè)例子得出，很多的時(shí)候，光有團(tuán)隊(duì)精神是往往不夠的，我們必須學(xué)會(huì)創(chuàng)新，只有創(chuàng)新才會(huì)贏得最后的勝利。
1、做事情要有針對(duì)性：此次培訓(xùn)主要分為兩部分，第一部分主要探討房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式和房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)，第二部分講解有關(guān)銷(xiāo)售方面的內(nèi)容。結(jié)合自己目前所處的職位來(lái)說(shuō)，第二部分培訓(xùn)內(nèi)容可能更實(shí)用一些。里面講到了很多的職責(zé)、團(tuán)隊(duì)管理、銷(xiāo)售技巧等一些內(nèi)容，收益很大。特別是市場(chǎng)調(diào)研這一塊，通過(guò)這一次培訓(xùn)，我覺(jué)得以前自己去踩盤(pán)，不夠針對(duì)性。同時(shí)我希望自己今后不管做什么事情，一定要有針對(duì)性，這樣不僅能提高效率，而且能提高質(zhì)量。
從事房地產(chǎn)行業(yè)，這是我第一次參加系統(tǒng)的培訓(xùn)，很高興有這樣的一個(gè)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。本次培訓(xùn)內(nèi)容涉及面廣，黃維老師講的很多項(xiàng)目的案例和一些房地產(chǎn)公司我都不知道，而通過(guò)此次培訓(xùn)，我覺(jué)得自己跟這個(gè)行業(yè)拉近了很大的一個(gè)距離。同時(shí)也學(xué)到很多道理，總結(jié)一下有以下幾點(diǎn)：
1、做事情要有針對(duì)性：此次培訓(xùn)主要分為兩部分，第一部分主要探討房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式和房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)，第二部分講解有關(guān)銷(xiāo)售方面的內(nèi)容。結(jié)合自己目前所處的職位來(lái)說(shuō)，第二部分培訓(xùn)內(nèi)容可能更實(shí)用一些。里面講到了很多的職責(zé)、團(tuán)隊(duì)管理、銷(xiāo)售技巧等一些內(nèi)容，收益很大。特別是市場(chǎng)調(diào)研這一塊，通過(guò)這一次培訓(xùn)，我覺(jué)得以前自己去踩盤(pán)，不夠針對(duì)性。同時(shí)我希望自己今后不管做什么事情，一定要有針對(duì)性，這樣不僅能提高效率，而且能提高質(zhì)量。
2、只有創(chuàng)新才會(huì)進(jìn)步：黃維老師在培訓(xùn)的過(guò)程中，提到三個(gè)和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人說(shuō)三人合作，一起去挑水;也有人說(shuō)一人休息，兩人去挑水。我覺(jué)得最好的答案，應(yīng)該是一個(gè)和尚去挑水，兩個(gè)和尚去打井。為什么說(shuō)這是最佳的答案呢?第一、前兩個(gè)答案體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神，但是卻造成了人力資源的浪費(fèi)。明明一個(gè)人可以做的事情，卻要大家一起做，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，領(lǐng)導(dǎo)是最不喜歡的。第二、一個(gè)和尚去挑水，兩個(gè)和尚去打井這個(gè)方案不僅體現(xiàn)了團(tuán)隊(duì)精神，而且進(jìn)行創(chuàng)新，他們已經(jīng)站在從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看待問(wèn)題。從這個(gè)例子得出，很多的時(shí)候，光有團(tuán)隊(duì)精神是往往不夠的，我們必須學(xué)會(huì)創(chuàng)新，只有創(chuàng)新才會(huì)贏得最后的勝利。
3、學(xué)會(huì)要善于“表現(xiàn)自己”：某天黃維老師與朋友去看某樓盤(pán)，走到小區(qū)的門(mén)口，看到一位保潔人員跪著擦地板，這情景讓給他們印象很深。先不去討論這位保潔人員是真的在擦地板還是在“做秀”，他們的目的都已經(jīng)達(dá)到了，并且聽(tīng)說(shuō)那樓盤(pán)還是很有知名度。從某方面講，我們可以把善于“做秀”理解為善于“表現(xiàn)自己”，在現(xiàn)實(shí)中那些善于“表現(xiàn)自己”的人往往更能受到領(lǐng)導(dǎo)的賞識(shí)，更得到大家的認(rèn)同。而作為銷(xiāo)售人員，我希望自己也要學(xué)會(huì)學(xué)會(huì)要善于“表現(xiàn)自己”，在今后的日子里要加油。
除了上述幾點(diǎn)，還有像重慶售樓處被砸事件反映出的一些問(wèn)題等，類(lèi)似收獲還有很多，在此得出一個(gè)結(jié)論，只有通過(guò)不斷努力，才能證明自己的運(yùn)氣永遠(yuǎn)比別人好。
2、學(xué)會(huì)聆聽(tīng)，把握時(shí)機(jī)。
我認(rèn)為一個(gè)好的銷(xiāo)售人員應(yīng)該是個(gè)好聽(tīng)眾，通過(guò)聆聽(tīng)來(lái)了解客戶(hù)的各方面信息，不能以貌取人，不應(yīng)當(dāng)輕易以自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷客戶(hù)“一看客戶(hù)感覺(jué)這客戶(hù)不會(huì)買(mǎi)房”“這客戶(hù)太刁，沒(méi)誠(chéng)意”，導(dǎo)致一些客戶(hù)流失，應(yīng)該通過(guò)客戶(hù)的言行舉止來(lái)判斷他們潛在的想法，從而掌握客戶(hù)真實(shí)信息，把握買(mǎi)房者的心理，在適當(dāng)時(shí)機(jī)，一針見(jiàn)血的，點(diǎn)中要害，直至成交。
3、對(duì)工作保持長(zhǎng)久的熱情和積極性。
辛勤的工作造就優(yōu)秀的員工，我深信著這一點(diǎn)。因此自從我進(jìn)入易居公司的那一刻起，我就一直保持著認(rèn)真的工作態(tài)度和積極向上的進(jìn)取心，無(wú)論做任何細(xì)小的事情都努力做到最好，推銷(xiāo)自己的產(chǎn)品首先必須要先充分的熟悉自己的產(chǎn)品，喜愛(ài)自己的產(chǎn)品，保持熱情，熱誠(chéng)的對(duì)待客戶(hù)；腳踏實(shí)地的跟進(jìn)客戶(hù)，使不可能變成可能、使可能變成現(xiàn)實(shí)，點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累造就了我優(yōu)秀的業(yè)績(jī)。同時(shí)維護(hù)好所積累的老客戶(hù)的關(guān)系，他們都對(duì)我認(rèn)真的工作和熱情的態(tài)度都抱以充分的肯定，又為我?guī)?lái)了更多的潛在客戶(hù)，致使我的工作成績(jī)能更上一層樓。這是我在銷(xiāo)售工作中獲得的最大的收獲和財(cái)富，也是我最值得驕傲的。
4、保持良好的心態(tài)。
每個(gè)人都有過(guò)狀態(tài)不好的時(shí)候，積極、樂(lè)觀的銷(xiāo)售員會(huì)將此歸結(jié)為個(gè)人能力、經(jīng)驗(yàn)的不完善，把此時(shí)作為必經(jīng)的磨練的過(guò)程，他們樂(lè)意不斷向好的方向改進(jìn)和發(fā)展，而消極、悲觀的銷(xiāo)售員則怪罪于機(jī)遇和時(shí)運(yùn)，總是抱怨、等待與放棄！
龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會(huì)導(dǎo)向，烏龜總是堅(jiān)持核心競(jìng)爭(zhēng)力。現(xiàn)實(shí)生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競(jìng)爭(zhēng)力的人，最終會(huì)贏過(guò)追逐機(jī)會(huì)的人。人生有時(shí)候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時(shí)候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會(huì)就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗(yàn)的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅(jiān)信只要方向正確，方法正確，一步一個(gè)腳印，每個(gè)腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上，反而可以早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果領(lǐng)先靠的是機(jī)會(huì)，運(yùn)氣總有用盡的一天。
關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)測(cè)繪；GIS；樓盤(pán)表；Geodatabase； MIS； CAD
Abstract: With the urban real estate market booming developed, real estate management has become onerous and complex, traditional surveying and mapping of pure real estate management system and MIS management system has been unable to meet the needs of property management, and public information needs of urban real estate construction increasingly urgent, and therefore badly in need one information system can set the real estate surveying and mapping results management, real estate business management and real estate information. The full application of the current state-of-the-art GIS technology, database technology and network technology, combined with the characteristics of the real estate management, and provides an unobstructed channel for real estate management and to meet the requirements of the public about the real estate information.Key words: real estate mapping; GIS; Property table; Geodatabase; the MIS; the CAD
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1.引言
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)快速增長(zhǎng)，城市建設(shè)步伐的不斷加快，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)—房地產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起，房地產(chǎn)交易相應(yīng)日增，眾所周知，房地產(chǎn)管理涉及到海量的空間數(shù)據(jù)，如以圖示方式表示的土地房屋所有權(quán)和使用權(quán)歸屬的房產(chǎn)圖，包括房產(chǎn)分幅、房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分層分戶(hù)平面圖等，同時(shí)要對(duì)房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)要進(jìn)行形式多樣的查詢(xún)統(tǒng)計(jì)、制表、制圖和綜合分析。利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、GIS技術(shù)、CAD技術(shù)和數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)，建設(shè)全市范圍內(nèi)準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)、高效和標(biāo)準(zhǔn)化的共享型房地產(chǎn)基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫(kù)，使之成為房地產(chǎn)行業(yè)的空間定位基礎(chǔ)，成為“數(shù)字房產(chǎn)”的空間基礎(chǔ)平臺(tái)，為實(shí)現(xiàn)以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業(yè)，防止房屋重登、漏登，防止產(chǎn)權(quán)虛報(bào)、瞞報(bào)，為房地產(chǎn)管理、規(guī)劃和建設(shè)，為社會(huì)公眾提供完善、優(yōu)質(zhì)和高效的房地產(chǎn)地理空間信息，利用各類(lèi)房產(chǎn)信息,達(dá)到房產(chǎn)管理和服務(wù)的最優(yōu)化。所有這些一體化的應(yīng)用都離不開(kāi)房產(chǎn)測(cè)繪的一體化集成。
2.一體化集成的優(yōu)越性
一體化集成的房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)可以解決傳統(tǒng)的測(cè)繪圖形信息采集與屬性采集分頭進(jìn)行而存在的關(guān)聯(lián)性差、數(shù)據(jù)一致性難以維護(hù)等不足之處,避免了數(shù)據(jù)進(jìn)入信息系統(tǒng)所需的二次加工和處理,提高了數(shù)據(jù)進(jìn)入信息系統(tǒng)的效率和準(zhǔn)確率,可以大大縮短數(shù)據(jù)采集的周期。一體化集成的房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)直接面向數(shù)字房產(chǎn)GIS需求進(jìn)行數(shù)據(jù)采集,直接生成符合GIS要求的房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù),避免了傳統(tǒng)測(cè)繪的CAD數(shù)據(jù)格式與GIS格式之間繁瑣的轉(zhuǎn)換,可直接將數(shù)據(jù)寫(xiě)入信息系統(tǒng)GIS空間數(shù)據(jù)庫(kù),并提供了直接基于空間數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行數(shù)據(jù)更新的能力,這是傳統(tǒng)的房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)難以實(shí)現(xiàn)的。一體化集成的測(cè)繪系統(tǒng)所具有的數(shù)據(jù)快速入庫(kù)和高效更新的能力正是數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)所迫切需要的。
3．房產(chǎn)測(cè)繪在GIS系統(tǒng)的應(yīng)用
房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)所針對(duì)的主要用戶(hù)是房地產(chǎn)測(cè)繪單位、房管部門(mén)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，最終目標(biāo)是針對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪分層分戶(hù)圖繪制、面積計(jì)算及分?jǐn)偟哪康亩_(kāi)發(fā)的應(yīng)用系統(tǒng)。可實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算、分?jǐn)偺幚怼⒎謱臃謶?hù)圖及各類(lèi)面積表格的輸出。從而提高圖形繪制和面積計(jì)算的速度 ,促進(jìn)配發(fā)房產(chǎn)證的工作效率和工作質(zhì)量。通過(guò)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪單位實(shí)際工作過(guò)程的分析 ,得出房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪系統(tǒng)的工作流程（見(jiàn)圖3）。
要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo) ,系統(tǒng)必須實(shí)現(xiàn)五個(gè)方面的具體內(nèi)容：
（1）數(shù)據(jù)錄入方面：方便的野外數(shù)據(jù)的錄入，以及其他數(shù)據(jù)格式GIS和CAD數(shù)據(jù)的錄入。除了勘丈記錄數(shù)據(jù)的錄入,系統(tǒng)可方便地從其它GIS基礎(chǔ)軟件和CAD軟件中獲取和轉(zhuǎn)換圖形及屬性數(shù)據(jù),也能將系統(tǒng)數(shù)據(jù)交換為一些公用的文件格式,目前系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)與AutoCAD格式 ( .dxf，.dwg)、ERSI格式 ( .shp )等數(shù)據(jù)交換。實(shí)現(xiàn)與AutoCAD、ARC/INFO等數(shù)據(jù)共享。數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換可以保證空間信息在相互不兼容的系統(tǒng)中進(jìn)行交換和共享 ,并保持被轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)的本來(lái)意義。
（2）成圖方面：操作方式簡(jiǎn)便快捷，建立層和層圖的關(guān)聯(lián)關(guān)系，通過(guò)層圖直接生成附圖。規(guī)范圖層設(shè)置，把圖形要素嚴(yán)格按照?qǐng)D層規(guī)定存放，便于管理及查詢(xún)；通過(guò)拓?fù)錁?gòu)面，指定面屬性，自動(dòng)進(jìn)行戶(hù)輪廓識(shí)別操作，產(chǎn)生戶(hù)標(biāo)識(shí)；自動(dòng)計(jì)算全部戶(hù)室面積、排列戶(hù)室序號(hào)、并標(biāo)注戶(hù)的幾何尺寸；自動(dòng)處理復(fù)雜曲線房間的面積計(jì)算。面積計(jì)算,包括套內(nèi)面積,陽(yáng)臺(tái)面積,,墻體面積,公用面積。
（3）圖形與屬性關(guān)系方面：建立圖形面積單元實(shí)體與其門(mén)牌、房號(hào)等屬性的雙向掛接 ,實(shí)現(xiàn)圖形、屬性的雙向查詢(xún) ,并維護(hù)數(shù)據(jù)的一致性；命令驅(qū)動(dòng)，即可直接在命令窗口輸入邊長(zhǎng)、角度、坐標(biāo)等；提供繪制線、折線、圓心圓、兩點(diǎn)圓、三點(diǎn)圓、橢圓、三點(diǎn)弧、圓心弧、梯形、矩形、平行四邊形、曲線等繪圖功能；提供刪除、移動(dòng)、復(fù)制、鏡像、旋轉(zhuǎn).倒直角、曲線光滑、延伸、打斷、炸碎、偏移、多邊形分割、多邊形合并、構(gòu)建島狀多邊形、增加節(jié)點(diǎn)、節(jié)點(diǎn)編輯等功能；距離量算、面積量算、坐標(biāo)量算；提供智能捕捉功能；放大、縮小、平移等視圖操作等功能。系統(tǒng)可直接設(shè)置測(cè)繪信息、指定面屬性、劃層定區(qū)、拓?fù)錁?gòu)面功能、生成外墻、自由面歸屬、自定義分?jǐn)傊付ā⒚娣e分?jǐn)偧胺謹(jǐn)傆?jì)算過(guò)程報(bào)表生成、屬性信息錄入等功能。屬性數(shù)據(jù)主要包括這幾個(gè)方面：建筑物的基本信息，該建筑物功能區(qū)的基本信息，該建筑物每一層的基本信息，該建筑物里每一戶(hù)的基本信息，其中包括各種面積的分?jǐn)傆?jì)算。系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了圖形信息和屬性信息的一體化存儲(chǔ)和管理。當(dāng)用戶(hù)對(duì)標(biāo)定過(guò)的圖形進(jìn)行刪除操作時(shí)，系統(tǒng)能自動(dòng)將對(duì)應(yīng)的屬性庫(kù)文件中的內(nèi)容刪除。
（4）面積分?jǐn)偡矫妫阂罁?jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) ,采用合理的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu) ,規(guī)范面積分?jǐn)偭鞒?,建立科學(xué)、合理、全面的面積分?jǐn)偰Ｐ?；系統(tǒng)采用房產(chǎn)智能分?jǐn)偧夹g(shù)，可以進(jìn)行房產(chǎn)的簡(jiǎn)單分?jǐn)偂⑸套纱畏謹(jǐn)偂⒉环謹(jǐn)偂?fù)雜分?jǐn)偅鉀Q房產(chǎn)測(cè)繪中的分?jǐn)傠y題。分?jǐn)傆?jì)算過(guò)程報(bào)表生成。
①簡(jiǎn)單分?jǐn)偅汉?jiǎn)單分?jǐn)偸侵挥幸粭潣且謹(jǐn)偅⑶覜](méi)有要分?jǐn)偟墓灿泄灿妹娣e，各層的共用面積=各層的建筑面積—各層的套內(nèi)面積。棟總共用面積=各層共用面積和，棟總套內(nèi)面積=各層的套內(nèi)面積和。分?jǐn)傁禂?shù)=棟總共用面積 / 棟總套內(nèi)面積，戶(hù)分?jǐn)偟墓灿妹娣e=戶(hù)套內(nèi)面積 X 分?jǐn)傁禂?shù)。
②商住兩用分?jǐn)偅褐挥幸粭潣且謹(jǐn)偅珜臃譃樯逃脤雍妥≌瑢?并且棟共用面積同時(shí)分?jǐn)偨o商用層和住宅層。 首先根據(jù)層的類(lèi)型將共用面積分?jǐn)偟阶≌瑢雍蜕逃脤樱禂?shù)=棟共用面積 / 棟建筑面積 商用層分?jǐn)偟墓灿妹娣e=系數(shù) X 商用層建筑面積（然后分?jǐn)偟缴逃脤拥膽?hù)） 住宅層分?jǐn)偟墓灿妹娣e=系數(shù) X 住宅層建筑面積（然后分?jǐn)偟阶≌瑢拥膽?hù)）。最后將商用層的共用面積分?jǐn)偟缴逃脤樱≌瑢拥墓灿妹娣e分?jǐn)偟阶≌瑢印Ｖ螅賹⑺T(mén)分?jǐn)偟较鄳?yīng)的戶(hù)中。
③復(fù)雜分?jǐn)偅簭?fù)雜分?jǐn)偸欠謹(jǐn)偠喙δ芫C合樓。分?jǐn)傇瓌t事例如下：
層的計(jì)算建筑面積=層建筑面積 - 層共用面積（包括棟內(nèi)和棟間）。
棟的計(jì)算建筑面積=棟建筑面積 - 棟共用面積（只包括棟間）。
（5）成果入庫(kù)管理和輸出方面：規(guī)范成果數(shù)據(jù) ,使房產(chǎn)測(cè)量成果數(shù)據(jù)能夠按照相關(guān)的空間數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)被納入統(tǒng)一空間數(shù)據(jù)庫(kù)管理體系。依據(jù)國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)輸出各種圖形和報(bào)表。
以上五項(xiàng)具體內(nèi)容中，圖形與屬性的雙向掛接是系統(tǒng)功能實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵之處，也是GIS技術(shù)在系統(tǒng)功能中的具體體現(xiàn)，只有實(shí)現(xiàn)了這一點(diǎn)，才能保證圖形、屬性數(shù)據(jù)的一致性，實(shí)現(xiàn)雙向查詢(xún)，自動(dòng)生成房屋的分層分戶(hù)平面圖以及最終成果數(shù)據(jù)進(jìn)入統(tǒng)一的空間數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)之中。
4.一體化集成技術(shù)的實(shí)現(xiàn)
基于對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪與信息系統(tǒng)一體化集成的分析,結(jié)合筆者從事房產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)的實(shí)踐,提出了以GIS為核心的總體技術(shù)路線,在大連市房地產(chǎn)基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)中總共分為兩個(gè)大的系統(tǒng)，其中房地產(chǎn)基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)管理與更新系統(tǒng)（基于C/S結(jié)構(gòu)），基于房地產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，采集和管理大連市房地產(chǎn)基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)維護(hù)和更新機(jī)制，為大連市房地產(chǎn)以及國(guó)土資源等行業(yè)提供最完備、現(xiàn)勢(shì)的基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)查詢(xún)分析部分（基于B/S、C/S結(jié)構(gòu)）實(shí)時(shí)提供有關(guān)大連市房地產(chǎn)基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)、房產(chǎn)專(zhuān)題要素等房屋資源信息，系統(tǒng)通過(guò)提供有關(guān)房地產(chǎn)信息的綜合查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)和分析的手段與工具，供相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在了解房地產(chǎn)基礎(chǔ)地理相關(guān)信息的背景下，對(duì)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)工作提供輔助決策支持。
5.系統(tǒng)集成的關(guān)鍵問(wèn)題
第一：CAD數(shù)據(jù)到GIS數(shù)據(jù)的無(wú)損轉(zhuǎn)換
由于歷史的原因，大連市房地產(chǎn)基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)是基于AutoCAD平臺(tái)采集的，隨著GIS技術(shù)的發(fā)展，原有的CAD數(shù)據(jù)要向GIS平臺(tái)遷移，以滿足數(shù)據(jù)建庫(kù)、分析、管理以及各種應(yīng)用的需要。到目前為止，已經(jīng)有不少針對(duì)CAD數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化到GIS數(shù)據(jù)存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，但是都沒(méi)有有效解決CAD數(shù)據(jù)在GIS系統(tǒng)的中存儲(chǔ)和顯示問(wèn)題，如何和原來(lái)的幾何表達(dá)相銜接的問(wèn)題，以及拓?fù)潢P(guān)系的問(wèn)題。本系統(tǒng)利用ArcGIS的Geodatabase模型，基本解決了基于CAD的房產(chǎn)基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入GIS數(shù)據(jù)庫(kù)中的邏輯組織問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)從現(xiàn)有的CAD格式數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換到GIS格式數(shù)據(jù)，并保證其幾何空間數(shù)據(jù)的一致性，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了將CAD下的標(biāo)準(zhǔn)和成圖方式（包括數(shù)據(jù)的分層、編碼、封閉、接邊、符號(hào)顯示等）無(wú)損地轉(zhuǎn)換到GIS下的分層結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)和成圖方式。并和已有屬性數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行掛接，滿足房產(chǎn)GIS應(yīng)用分析的要求。
第二：基于業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)庫(kù)動(dòng)態(tài)更新
為了使系統(tǒng)具有長(zhǎng)久的生命力，保證數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)性和完備性，需對(duì)基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新。而基于業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)對(duì)基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫(kù)的動(dòng)態(tài)更新是一條有效的途徑，基于房地產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，如規(guī)劃數(shù)據(jù)和房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪數(shù)據(jù)等對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新，一方面保證了數(shù)據(jù)的良好的現(xiàn)勢(shì)性，并且在一定程度上可以替代房產(chǎn)分幅圖的日常修補(bǔ)測(cè)業(yè)務(wù)，避免了數(shù)據(jù)采集的重復(fù)投入，減少了數(shù)據(jù)維護(hù)的成本。在系統(tǒng)建設(shè)過(guò)程中，充分考慮基于房產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)更新和一體化更新問(wèn)題，提供通過(guò)規(guī)劃圖、房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪等手段進(jìn)行數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)更新和維護(hù)方案和功能。為城市大比例尺基礎(chǔ)地形圖的更新和維護(hù)探索了一套切實(shí)可行的解決方案。
第三：基于GIS的以圖管房
權(quán)利人、房屋坐落、房屋屬性（建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、建筑年代等）構(gòu)成了房屋產(chǎn)權(quán)登記的三大要素。權(quán)利人登記通過(guò)個(gè)人身份證等可以確定，房屋屬性通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪形成分層分戶(hù)圖測(cè)繪報(bào)告可以描述。而房屋坐落采用文字描述很難確定唯一性，如地名發(fā)生變更、輸入失誤，因此很容易造成房產(chǎn)交易中的虛報(bào)、漏報(bào)、重復(fù)發(fā)證等問(wèn)題，如何從根本上解決重復(fù)發(fā)證及防止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移限制（查封或抵押）的交易是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中的主要問(wèn)題。
采用傳統(tǒng)的基于文本的數(shù)據(jù)管理方法無(wú)法解決這個(gè)問(wèn)題。只有基于GIS的以圖管房的思想，建立以房產(chǎn)圖為基礎(chǔ)，以房屋管理號(hào)為索引的管理體系，采用統(tǒng)一的房屋丘號(hào)、幢號(hào)、樓號(hào)進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)管理，充分利用房屋位置在圖上的唯一性特點(diǎn)，每幢房屋建立唯一編號(hào)（這個(gè)編號(hào)可由系統(tǒng)產(chǎn)生的唯一號(hào)表示），通過(guò)房屋的唯一號(hào)作為關(guān)鍵索引，貫穿于房地產(chǎn)管理的各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，保證房產(chǎn)交易發(fā)證的唯一性，從而從根本上避免一房多賣(mài)、重復(fù)發(fā)證及防止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移限制（查封或抵押）的交易等存在的問(wèn)題。
第四：基于樓盤(pán)表的房產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)管理模型
在房產(chǎn)業(yè)務(wù)中，樓盤(pán)表是關(guān)聯(lián)房產(chǎn)測(cè)繪、交易和權(quán)屬的核心業(yè)務(wù)模型。房產(chǎn)測(cè)繪本質(zhì)上描述的是房屋的空間屬性。通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪確定了房屋的位置及四至，分層分戶(hù)圖從微觀上詳細(xì)記錄的建筑物中各個(gè)樓層的空間關(guān)系、房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、精確的房屋尺寸以及整幢房屋的面積屬性（共用面積、陽(yáng)臺(tái)面積、墻體面積等）， 因此，樓盤(pán)表和房產(chǎn)測(cè)繪有其內(nèi)在的一致性，樓盤(pán)表在理論上應(yīng)該來(lái)源于房產(chǎn)測(cè)繪。而房產(chǎn)交易以及權(quán)屬發(fā)證是以樓盤(pán)表的最小權(quán)屬交易單元為單位的，樓盤(pán)表貫穿于房產(chǎn)業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)。因此樓盤(pán)表是房產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心數(shù)據(jù)管理模型。
6．結(jié)束語(yǔ)
基于GIS的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的建設(shè)是一個(gè)綜合性強(qiáng)的工程，涉及房產(chǎn)業(yè)務(wù)，GIS、數(shù)據(jù)庫(kù)、網(wǎng)絡(luò)等最先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)。本系統(tǒng)基于房產(chǎn)管理第一線，注重應(yīng)用的使用性，為房產(chǎn)測(cè)繪成果管理提供了一套相對(duì)完善、實(shí)用的 解決方案，為房產(chǎn)管理提供了全面的、可靠的信息服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)了“以圖管房”的目的，提高了城市房產(chǎn)管理的水平，并為廣大公眾能實(shí)際了解城市房產(chǎn)建設(shè)提供了一個(gè)暢通直觀的渠道。
作者簡(jiǎn)介：
一、納稅籌劃的基本原則
納稅籌劃指的是在我國(guó)稅收法律的允許范圍之內(nèi)，納稅人為了達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，通過(guò)各種經(jīng)營(yíng)安排進(jìn)行的一系列財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)于企業(yè)納稅籌劃來(lái)說(shuō)，這種財(cái)務(wù)活動(dòng)必須遵循以下三項(xiàng)原則：
（一）合法性
一切納稅籌劃都需要基于符合國(guó)家法律的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，不能突破國(guó)家稅收法律的框架和界限，否則就會(huì)轉(zhuǎn)變成為偷稅漏稅行為。
（二）預(yù)見(jiàn)性
企業(yè)必須在履行責(zé)任義務(wù)之前已經(jīng)安排好的納稅籌劃活動(dòng)，而不能夠在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)束之后，才通過(guò)各種方法和手段來(lái)達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，例如制造假賬等等。
（三）成本性
企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的根本目的是通過(guò)減少賦稅達(dá)到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過(guò)程中很有可能會(huì)帶來(lái)資金成本的支出，當(dāng)支出大于減少賦稅的收益時(shí)，納稅籌劃方案不予成立。
二、基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃
（一）房地產(chǎn)企業(yè)借貸利息的納稅籌劃
目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金都是通過(guò)借貸而來(lái)，這種借貸方式有著借款周期長(zhǎng)、借款數(shù)額大、借款利息高等特點(diǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采取合理的利息扣除方式來(lái)完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中計(jì)入房地產(chǎn)項(xiàng)目完工之前的借款利息費(fèi)用。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可以將土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的總額加計(jì)20%扣除，從而達(dá)到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過(guò)稅率和稅基兩個(gè)方面共同減輕企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)。第二，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成之后，其利息費(fèi)用能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算的，可以通過(guò)金融機(jī)構(gòu)提供的收據(jù)憑證扣除，但是不能超過(guò)按照同期銀行貸款利率計(jì)算得出的金額數(shù)目；如果不能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，或者不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算利息費(fèi)用的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算方面，要按照土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總額加計(jì)10%一下扣除。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃
延遲納稅籌劃指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以利用拖延房地產(chǎn)項(xiàng)目完工時(shí)間的方法，達(dá)到延緩企業(yè)繳稅時(shí)間、減小企業(yè)資金壓力的目的，這種方法實(shí)際上也能夠體現(xiàn)了企業(yè)合理進(jìn)行納稅籌劃的良好效果。由于企業(yè)已經(jīng)完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之后，就不能夠按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)納稅，但是，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)政策文件規(guī)定的計(jì)稅毛利率費(fèi)用較低，基本沒(méi)有任何所得可以進(jìn)行所得稅的繳納，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策文件內(nèi)規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目完工條件，盡量延遲項(xiàng)目的完工時(shí)間，這樣既利用了我國(guó)稅收法律規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目，又可以達(dá)到合法延遲納稅的目的。企業(yè)還應(yīng)該足額購(gòu)買(mǎi)稅收法律內(nèi)規(guī)定的能夠稅前扣除的費(fèi)用，包括住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等等，這樣使得企業(yè)在遵守了國(guó)家法律法規(guī)的同時(shí)，又降低了企業(yè)所得稅的繳納。
（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃
我國(guó)稅法對(duì)于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)我國(guó)稅法的判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的納稅籌劃，關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的代建行為是否進(jìn)行征稅這個(gè)問(wèn)題，我國(guó)稅法中有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的代建行為指的是由客戶(hù)指定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司代替其進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司向客戶(hù)收取一定的代建資金。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司來(lái)說(shuō)，由于其代建資金收入沒(méi)有發(fā)生實(shí)際的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以其代建資金收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內(nèi)。我國(guó)稅法中指出：當(dāng)一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產(chǎn)建設(shè)，待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后進(jìn)行實(shí)際轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰獙?duì)其征收土地增值稅。由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司可以通過(guò)稅法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行合理的納稅籌劃，從而達(dá)到有效降低繳稅金額的目的。
三、基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)注意的問(wèn)題
（一）納稅籌劃需要多部門(mén)配合完成
企業(yè)實(shí)際納稅籌劃工作中，計(jì)財(cái)部門(mén)只能夠正確的反映出企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程，而納稅籌劃、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資集資等一系列具體業(yè)務(wù)也需要其他部門(mén)相互配合完成。房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)是在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中產(chǎn)生的，企業(yè)的繳稅與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的具體業(yè)務(wù)密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為起始，這也是在計(jì)財(cái)部門(mén)完成財(cái)務(wù)核算過(guò)程前的具體業(yè)務(wù)。由此，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作需要企業(yè)相關(guān)部門(mén)的大力配合和有力支持，在進(jìn)行納稅籌劃工作之前，首先對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，加強(qiáng)稅務(wù)管理，促進(jìn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)之間的溝通合作。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際納稅籌劃經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只有對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的納稅籌劃，才能夠最終達(dá)到減少稅負(fù)的目的。
（二）納稅籌劃應(yīng)該防范風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)
房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)包括企業(yè)在完成納稅籌劃的過(guò)程中由于受到諸多因素的影響，最終導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)我國(guó)稅收政策的學(xué)習(xí)，提高納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)；對(duì)企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)課程的培訓(xùn)；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該重視稅企關(guān)系，加強(qiáng)溝通和聯(lián)系。其中，企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人要有較高的知識(shí)水平，要熟知稅務(wù)、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)等多方面的技能知識(shí)，這樣才能通過(guò)自身良好的職業(yè)素養(yǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的納稅籌劃。
總結(jié)
綜上所述，本文在基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，從三個(gè)方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，探討了房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過(guò)程中應(yīng)注意的部門(mén)配合和風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題。隨著我國(guó)稅法的改革完善和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的健全，相信房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作越來(lái)越有章可循、有理可依。
參考文獻(xiàn)：
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翻開(kāi)我的工作日記，里面密密麻麻記錄了我在市場(chǎng)部的成長(zhǎng)歷程。2015年4月18到市場(chǎng)業(yè)務(wù)部的第一天我接到了陳經(jīng)理第一道指令：xx路與xx路東xx村兩棟高層有人聯(lián)系加壓，速查明情況與甲方取得聯(lián)系。當(dāng)時(shí)我剛學(xué)會(huì)開(kāi)車(chē)，加上路況不熟，怕走到地方甲方已下班，我決定座出租車(chē)去。到現(xiàn)場(chǎng)后先去工地、地下室查看現(xiàn)場(chǎng)施工情況，發(fā)現(xiàn)一次水和二次水均未施工，費(fèi)勁周折找到甲方辦公室并取得聯(lián)系后，開(kāi)始了艱難的談判過(guò)程。面對(duì)態(tài)度蠻橫，不配合工作的甲方，我多次與其進(jìn)行溝通交流，宣傳本公司政策、供水條例。經(jīng)過(guò)幾番軟磨硬泡，斗智斗勇，最終以不卑不亢、頑強(qiáng)的工作態(tài)度，感動(dòng)說(shuō)服了對(duì)方，圓滿地完成了任務(wù)，也從此開(kāi)始了我的業(yè)務(wù)生涯。
心得體會(huì)：理要直，氣要壯，嘴要勤，腿莫懶，臉皮要厚，惡氣要受。
秉著20字語(yǔ)，在領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下我又聯(lián)系了如xx亨業(yè)房地產(chǎn)、xx省工商管理局、xx上城、xx第八村民組等加壓工程。
二、高度負(fù)責(zé)地毯式排查給水工程
心得體會(huì)：熟知供水條例，掌握?qǐng)?bào)裝程序，提高業(yè)務(wù)技能。
只有熟知供水條例，才能做好供水工程宣傳工作，只有掌握?qǐng)?bào)裝程序，才能做好用戶(hù)服務(wù)工作，只有提高業(yè)務(wù)技能，才能做好咨詢(xún)銷(xiāo)售工作，通過(guò)嚴(yán)格排查，大力宣傳，轄區(qū)釘子用戶(hù)自主報(bào)裝增多，如xx置業(yè)、xx房地產(chǎn)、xx集團(tuán)、xx置業(yè)等。轄區(qū)內(nèi)不乏有更難啃的骨頭，相信，有志者事竟成！
銷(xiāo)售培訓(xùn)心得體會(huì)1
x周我毛司組織了實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷(xiāo)技能與技巧提升培訓(xùn)，主講老師x老師給我們進(jìn)行了為期x天的培訓(xùn)，雖然只是短短的x天時(shí)間，但是對(duì)于我們對(duì)銷(xiāo)售技能和技巧了解更進(jìn)一步。十分有幸參加公司組織的銷(xiāo)售培訓(xùn)活動(dòng)，參加這次銷(xiāo)售培訓(xùn)心得是，要做好銷(xiāo)售工作，銷(xiāo)售員必須要認(rèn)真、堅(jiān)持、用心、自信，并要不斷學(xué)習(xí)，以下是我對(duì)這次銷(xiāo)售培訓(xùn)心得體會(huì)。
首先培訓(xùn)目標(biāo)是熟練掌握銷(xiāo)售流程各環(huán)節(jié)規(guī)范行為標(biāo)準(zhǔn)，能靈活運(yùn)用，提高成交率;透過(guò)銷(xiāo)售技巧和服務(wù)細(xì)節(jié)的把握與實(shí)踐，提升品牌形象與銷(xiāo)售服務(wù)水平，提高顧客滿意度。之后x老師開(kāi)始講了銷(xiāo)售理念和信念，計(jì)劃和信息分析，人脈等于錢(qián)脈，還講到了如何維護(hù)客情，如何幫忙經(jīng)銷(xiāo)商銷(xiāo)售到終端客戶(hù)才是真正的銷(xiāo)售出自己的產(chǎn)品，而不是庫(kù)存的轉(zhuǎn)移。其中營(yíng)銷(xiāo)是信息的傳遞與情緒的轉(zhuǎn)移，見(jiàn)客戶(hù)之前把自己的狀態(tài)調(diào)整好，一個(gè)好的業(yè)務(wù)員務(wù)必要修煉自己，有用心的心態(tài)，有自己的理想和目標(biāo)，讓客戶(hù)愿意跟我們做業(yè)務(wù)。
其次，詳細(xì)講解了傳統(tǒng)式銷(xiāo)售與顧問(wèn)式銷(xiāo)售的區(qū)別，并且要從傳統(tǒng)式銷(xiāo)售向顧問(wèn)式銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變。提出正確的問(wèn)題，大多數(shù)銷(xiāo)售人員沒(méi)有問(wèn)正確類(lèi)型的問(wèn)題，即使他們?cè)诖蛲其N(xiāo)電話之前就事先準(zhǔn)備好了問(wèn)題，但大多數(shù)人沒(méi)有事先準(zhǔn)備。提問(wèn)技巧很糟糕的影響是巨大的。這會(huì)導(dǎo)致拖延和反對(duì)，帶給不正確解決方案的糟糕演示，沒(méi)有區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以及錯(cuò)失銷(xiāo)售機(jī)會(huì)等形式的阻力。
還有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，就像x老師講到的“客戶(hù)花錢(qián)買(mǎi)的不是價(jià)格而是價(jià)值”，我們有時(shí)遇到專(zhuān)業(yè)點(diǎn)的知識(shí)，無(wú)法應(yīng)答。這樣顧客在心理上就感覺(jué)到了――“不專(zhuān)業(yè)”銷(xiāo)售員，真正讓自己成為一名專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售員，提高我們定單的概率，就要多學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，要做到平時(shí)不懂的問(wèn)題要多問(wèn)多記，勤學(xué)好問(wèn)。還有儀表形象我們就應(yīng)注意的細(xì)節(jié)問(wèn)題，從著裝到坐姿，眼神等方面進(jìn)行了詳細(xì)的介紹。
此外用心傾聽(tīng)很重要，專(zhuān)業(yè)人士常因一向?qū)ψ约杭捌洚a(chǎn)品喋喋不休，而錯(cuò)過(guò)了重要的線索和信息。更為重要的是閉上你的嘴，讓客戶(hù)說(shuō)話。你就應(yīng)引導(dǎo)談話，然后傾聽(tīng)和正確的消化吸收，我們了解到很多客戶(hù)真正需要什么，以使你能正確定位你的產(chǎn)品。
以上就是我參加完這次的培訓(xùn)體會(huì)，以后的工作中我們要努力的從這些方面去提升自己的技能和技巧，時(shí)時(shí)刻刻的學(xué)習(xí)，積累一次次成功的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，只有這樣我們自身才能和x公司一齊成長(zhǎng)，并且在激烈的x市場(chǎng)上占有一席之地。
銷(xiāo)售培訓(xùn)心得體會(huì)2
為期兩周的銷(xiāo)售實(shí)訓(xùn)課在本周拉下帷幕。作為一名經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生，我十分重視這次的實(shí)訓(xùn)課程，并且在此次的銷(xiāo)售實(shí)訓(xùn)中獲得了許多在課本及生活中不易得到的寶貴知識(shí)。雖然上課期間從老師那里學(xué)習(xí)到了不少成功企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)方法，但是透過(guò)這次實(shí)訓(xùn)后，深深的感悟到自身目光短淺，并透過(guò)實(shí)訓(xùn)課程開(kāi)拓視野，提高營(yíng)銷(xiāo)潛力。
開(kāi)天辟地的第一節(jié)課時(shí)，唐老師就對(duì)本次的實(shí)訓(xùn)做了簡(jiǎn)單的介紹以及本次實(shí)訓(xùn)的課程的安排，全班同學(xué)五人一組，每組完成6個(gè)專(zhuān)題項(xiàng)目。我們的第一個(gè)專(zhuān)題項(xiàng)目資料是行業(yè)市場(chǎng)分析，在進(jìn)行分析時(shí)我們需要搜集超多相關(guān)資料按照行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局、消費(fèi)者行為分析等方面依次剖析行業(yè)市場(chǎng)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)我們需要撰寫(xiě)本次調(diào)查報(bào)告并將分析成果透過(guò)PPT演示的形式詮釋給全班同學(xué)。在聽(tīng)過(guò)第一課時(shí)的任務(wù)安排后，全班都沸騰了，每個(gè)小組都聚在一齊討論起選取哪個(gè)行業(yè)市場(chǎng)，個(gè)個(gè)摩拳擦掌，相信在此次的實(shí)訓(xùn)課中每位同學(xué)都能夠大展身手，展示自己的潛力。
轉(zhuǎn)眼第一次的成果匯報(bào)會(huì)來(lái)臨了，每個(gè)小組依次上臺(tái)演示。臺(tái)上同學(xué)做的PPT畫(huà)面新穎，講解到位，選取的行業(yè)分析也各不相同，有火鍋、女鞋、面包、通信等行業(yè)，不勝枚舉，十分精彩;臺(tái)下同學(xué)認(rèn)真吸取經(jīng)驗(yàn)并提出疑問(wèn)，整個(gè)場(chǎng)面熱火朝天，像極了一場(chǎng)別開(kāi)生面的辯論賽，每個(gè)人都是樂(lè)在其中，受益匪淺。
透過(guò)第一次的成果匯報(bào)及調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)，同學(xué)們能夠輕車(chē)熟路的完成以后的專(zhuān)題項(xiàng)目。在這其中我充分感受到了團(tuán)隊(duì)的力量，由于任務(wù)量比較大，小組成員都能夠服從組長(zhǎng)的分工，認(rèn)認(rèn)真真、保質(zhì)保量的完成小組合作，這也保證了我們成果匯報(bào)的高質(zhì)量。
銷(xiāo)售培訓(xùn)心得體會(huì)3
從我個(gè)人認(rèn)為：目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較快，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，營(yíng)銷(xiāo)不僅要在產(chǎn)品硬件上下功夫，更要注重軟服務(wù)。從杭州的樓市來(lái)看，賣(mài)得好的樓盤(pán)都是“找得到理由的”，而不再是前幾年一味的普遍上漲，只有產(chǎn)品做得好、定位比較準(zhǔn)確、營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)都比較到位的房產(chǎn)品，才能最終贏得消費(fèi)者的認(rèn)同。
目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售已經(jīng)從產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)上升到服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的階段，而我們的樓盤(pán)又是別墅類(lèi)產(chǎn)品，定位為高檔房產(chǎn)品，所以更應(yīng)該把基礎(chǔ)工作做到位，軟服務(wù)就更需要銷(xiāo)售員有全面的素質(zhì)。通過(guò)學(xué)習(xí)，我又把房產(chǎn)銷(xiāo)售的整個(gè)流程進(jìn)行了全面梳理，加深了對(duì)本公司產(chǎn)品的理解，認(rèn)為自身在售樓部的形象很重要，只有通過(guò)學(xué)習(xí)，才能進(jìn)一步提高自己的素質(zhì)，才能積累更多的客戶(hù)。作為一線銷(xiāo)售管理人員，不斷學(xué)習(xí)才能充分發(fā)揮銷(xiāo)售人員的主觀能動(dòng)性。
一、初步適應(yīng)工作
來(lái)到——房地產(chǎn)公司，我作為一名新人，其實(shí)內(nèi)心還是很多感想的，做這個(gè)工作的時(shí)候我一直在想著自己未來(lái)的一個(gè)方向，這需要堅(jiān)定地意志，我也知道作為一名房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作不是一個(gè)簡(jiǎn)單的活，我時(shí)常會(huì)把這個(gè)工作當(dāng)自己未來(lái)的規(guī)劃，剛開(kāi)始就是很不適應(yīng)，自己初次做銷(xiāo)售工作很多東西其實(shí)它不是一個(gè)的好的選擇，就比如說(shuō)這個(gè)工作，但是我還是堅(jiān)定了自己，我覺(jué)得工作往往就是需要這樣的形式去取面對(duì)，適應(yīng)跟不適應(yīng)也就是我們努力一點(diǎn)點(diǎn)罷了，剛開(kāi)始做這個(gè)工作，我一直在適應(yīng)環(huán)境，適應(yīng)工作，這是一定的，適應(yīng)這里環(huán)境從日常的工作做起，房地產(chǎn)銷(xiāo)售需要一個(gè)穩(wěn)重的心態(tài)，穩(wěn)重的心態(tài)就是在工作中不斷打磨，打磨自己內(nèi)心的那份堅(jiān)定。
二、工作經(jīng)過(guò)
說(shuō)到自己這試用期的工作經(jīng)過(guò)，這是一個(gè)很值得一提的，我是從來(lái)沒(méi)有做過(guò)這份工作，但是來(lái)到了——公司我其實(shí)很感動(dòng)，這里很多同事都是精英分子，很多同事都愿意把自己的心得跟我講，盡管是在試用期但是我的心態(tài)的一直很好，我也想做出一番好的業(yè)績(jī)美當(dāng)然這在當(dāng)時(shí)似乎離我很遙遠(yuǎn)，就是因?yàn)檫@樣我也在慢慢的適應(yīng)，我很是好學(xué)學(xué)習(xí)每一個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)一些銷(xiāo)售方面的知識(shí)，我喜歡深究或許一件事情我會(huì)反復(fù)的琢磨，但是我確實(shí)不厭其煩，試用期短短的時(shí)間，我在平時(shí)的工作中還是學(xué)習(xí)到了很多，這不僅僅是同事們的經(jīng)驗(yàn)，還有我在日常工作中跟客戶(hù)交流的一些經(jīng)驗(yàn)，這是我慢慢的積累的，試用期我的業(yè)績(jī)不明顯，但是我的進(jìn)步是看得見(jiàn)的。
三、自身不足
我太過(guò)于鉆一個(gè)牛角尖，其實(shí)做房地產(chǎn)銷(xiāo)售是需要靈活應(yīng)用的，有著些缺點(diǎn)我一定會(huì)逐步的改善，把銷(xiāo)售工作做好。
2021年房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作心得范文
我從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作已經(jīng)有著將近九個(gè)月的時(shí)間了，盡管我的銷(xiāo)售技巧還略顯稚嫩，但是由于我敢于去爭(zhēng)取一切可以銷(xiāo)售的機(jī)會(huì)，再加上我總是站在客戶(hù)的角度上思考問(wèn)題，因此在工作中暫時(shí)還沒(méi)有遇到什么大的問(wèn)題，在經(jīng)過(guò)一些同事的幫助以后，我已經(jīng)是一名能夠獨(dú)當(dāng)一面的銷(xiāo)售人員了，針對(duì)自己工作期間的一些經(jīng)歷。
首先是要敢于嘗試，我覺(jué)得房地產(chǎn)銷(xiāo)售這一行就是要做到膽大心細(xì)，畢竟機(jī)會(huì)只有那么多，必須要去爭(zhēng)取才能夠得到，如果一直待在原地的話，是不會(huì)有任何嘗試的機(jī)會(huì)的，因此無(wú)論什么事情都要試著去做。最開(kāi)始的時(shí)候我只是在公司接待大廳做著端茶遞水以及打印合同之類(lèi)的工作，我本以為自己就會(huì)這樣渾渾噩噩地度日，后來(lái)我在同事的鼓勵(lì)之下，嘗試著在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)租房中介信息，其實(shí)我們公司不僅僅是賣(mài)方，而且還負(fù)責(zé)房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)，實(shí)際上我的第一筆業(yè)務(wù)就是在這里獲得的。
其次是要能夠站在客戶(hù)的角度思考問(wèn)題，當(dāng)客戶(hù)給自己發(fā)送信息以后，要帶他們多看一些房產(chǎn)，每一處都要講明優(yōu)劣并讓選擇權(quán)放在客戶(hù)手中，讓他們?cè)诓粩嗟膶?duì)比之中做出自己的選擇。另外并不會(huì)每一次的銷(xiāo)售都是成功的，因此最后可以向客戶(hù)遞上自己的名片，向他們說(shuō)明即便看不上自己公司的房產(chǎn)也可以聯(lián)系自己，當(dāng)客戶(hù)遇到什么困難的時(shí)候也能夠幫襯一些，這樣的話就能夠在客戶(hù)的心中留下一個(gè)比較好的印象。
最后則是要隨時(shí)保持和客戶(hù)的聯(lián)系，對(duì)于銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)最重要的就是信息，有時(shí)自己也能從中發(fā)現(xiàn)一些商機(jī)。即便是當(dāng)客戶(hù)簽訂合同以后也不能夠?qū)⒙?lián)系斷了，說(shuō)不定對(duì)方會(huì)看在自己服務(wù)比較好的情況下推薦身邊想要購(gòu)置房產(chǎn)的朋友選擇我所在的公司，這個(gè)屬于潛在客戶(hù)的挖掘，需要自己去進(jìn)行探索。即便是說(shuō)現(xiàn)在不做考慮的客戶(hù)也要保持好跟進(jìn)，有些客戶(hù)就是這樣的，前一秒還說(shuō)暫時(shí)沒(méi)有這個(gè)想法，下一秒就找了其他的銷(xiāo)售主動(dòng)簽單，這樣的客戶(hù)我遇到過(guò)不少，因此在處理這樣的問(wèn)題也有著一些經(jīng)驗(yàn)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售是最為看重能力的，因此我也覺(jué)得這份工作處處透著公平的概念，只要自己有能力的話，那么自己就能夠適應(yīng)的很好，也能夠從中獲取到自己所需要的利益，盡管工作壓力非常大，但是我覺(jué)得這份工作只要有著付出，那么就一定能夠從中獲取回報(bào)。
2021年房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作心得范文
時(shí)光如梭，又到年底了，總結(jié)下自已這一年來(lái)的工作情況。剛到公司項(xiàng)目部時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方面的知識(shí)不是很精通，對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，很快對(duì)公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一定的了解。作為銷(xiāo)售部中的一員，我深深覺(jué)到自己身肩重任。作為企業(yè)的門(mén)面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象。所以平時(shí)本人重點(diǎn)注意提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能。此外，在做好本職工作的同時(shí)，還要廣泛了解整個(gè)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的磨練，力爭(zhēng)盡快成為一名合格的銷(xiāo)售人員。
針對(duì)即將結(jié)束的20_年的銷(xiāo)售工作，從公司銷(xiāo)售部門(mén)以及個(gè)人兩個(gè)方面進(jìn)行總結(jié)：
一、本人在銷(xiāo)售部工作的一點(diǎn)感想和回顧
1、營(yíng)銷(xiāo)部銷(xiāo)售人員比較年輕，工作上雖然充滿干勁、有激情和一定的親和力，但在經(jīng)驗(yàn)上存在不足，尤其在處理突發(fā)事件和一些新問(wèn)題上我覺(jué)得存在著較大的欠缺;
2、通過(guò)前期的項(xiàng)目運(yùn)作，作為我們銷(xiāo)售人員從能力和對(duì)項(xiàng)目的理解上都有了很大的提高，今后我將會(huì)通過(guò)參加公司組織的銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)和內(nèi)部的人員的調(diào)整會(huì)更進(jìn)一步地來(lái)努力提升自己。
我認(rèn)為，如果協(xié)調(diào)不暢或溝通不暢都會(huì)導(dǎo)致工作方向上大小不一致，久而久之雙方會(huì)在思路和工作目標(biāo)上產(chǎn)生很大的分歧，這讓我頗有些積重難返的感覺(jué)，好像有時(shí)候有一些建議或意見(jiàn)，但卻無(wú)從述說(shuō)，現(xiàn)在知道了問(wèn)題的嚴(yán)重性，我將會(huì)努力改正，力求工作中目標(biāo)一致、簡(jiǎn)潔高效。但在營(yíng)銷(xiāo)部工作的責(zé)、權(quán)方面仍存在著不明確的問(wèn)題，我認(rèn)為營(yíng)銷(xiāo)部的工作要有一定的權(quán)限，只履行銷(xiāo)售程序，問(wèn)題無(wú)論大小都要請(qǐng)示開(kāi)發(fā)商方面，勢(shì)必會(huì)造成效率低，對(duì)一些問(wèn)題的把控上也會(huì)對(duì)銷(xiāo)售帶來(lái)負(fù)面影響，這樣營(yíng)銷(xiāo)部工作就會(huì)很被動(dòng)，建立一種責(zé)權(quán)明確、工作程序清晰的制度，對(duì)我們銷(xiāo)售人員來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是利大于弊。
