市場評估報告匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇市場評估報告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

現有口罩有多種缺陷：1、全柔性口罩佩戴時以罩蒙面，口鼻一起包，濾網緊貼皮膚，四周不易封閉，還增加語言交流的難度，造成呼吸氣體集中，有效過濾面積狹小，呼出潮濕的氣體影響皮膚和眼部的舒適，且清洗后要晾干再用。2、硬質口罩過于笨重，缺乏美觀感，增加了頭部的負擔，且清洗難度大。3、一次性口罩成本高，最低批發價單個在0.5元以上，有繼續使用膩味，棄置浪費可惜感覺。4、藥物口罩它是靠藥物的揮發起作用，藥物揮發有時間限度，到時也是棄之浪費可惜，繼續使用一物原有的效果。

篇（2）

資產評估是對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。我國《資產評估準則――評估報告》中指出：“評估基準日可以是現在時點，也可以是過去或者將來的時點。評估報告栽明的評估報告日通常為注冊資產評估師形成最終專業意見的日期。通常，只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。”。美國評估準則（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，簡稱USPAP）在評估報告準則中提出：評估基準日是確定價值意見的基礎，評估報告日則表明評估師對評估基準日市場和資產狀況的評價是未來的、現行的還是歷史的角度。因此，針對評估基準日與評估報告日之間的關系，存在追溯性價值評估、現行價值評估和未來價值評估②。在評估實踐中，大多數情況下進行的是現行價值評估，對于追溯性價值評估和未來價值評估的適用性及可能存在問題的解決對策的探討，有利于加深對評估報告準則的理解，保障評估報告準則的有效實施和提高評估報告質量。

一、追溯性價值評估與未來價值評估的內涵

我們可以從理解評估實踐中兩個十分重要的日期――評估基準日和評估報告日的內涵入手，來了解追溯性價值評估和未來價值評估的具體內涵。

由于隨著時間的推移，資產所處的宏觀經濟條件、面臨的市場情形以及自身的狀況都在不斷地發生變化，所以資產的價值也在不斷地發生變化。而在實踐中，我們只需要知道被評估資產在特定的某個時點的靜態的價值。而無須知道資產連續的動態價值，所以我們可以根據評估的特定目的選定某個時點。來判斷評估對象在該時點所處的假設條件下的公允價值，這個時點就是評估基準日，它是確定資產狀況、市場條件、資產價值等的基準日期。評估報告日通常為注冊資產評估師形成最終專業意見的日期。

當評估基準日與評估報告日相同時，評估結果反映的是被評估資產的現時公允價值就是現行價值評估；當評估基準日早于報告日，評估結果反映的是被評估資產在該評估基準日的公允價值則是追溯性價值評估；比如，在現實中常遇見的聯營法律糾紛中需要確定聯營雙方投入的資產的比例，這時就需要對聯營雙方聯營時投入資產的價值進行追溯性價值評估。又如，委托方或其他相關當事人對其他評估師在過去的某個時點出具的評估報告有異議，此時評估師就需要對報告中的被評估資產進行追溯性價值評估。以對前邊的評估報告的結論進行復核。再比如，涉及遺產或繼承稅等的稅基評估等等，都需要評估師對資產做追溯性價值評估。當評估基準日晚于評估報告日。評估結果反映的是被評估資產在該評估基準日的公允價值，則是未來價值評估。比如，開發商需要抵押貸款進行項目融資時，用以抵押的標的是在建工程甚至是規劃中的工程，此時就需要評估師在充分的調研掌握足夠多的現有數據的基礎上，對在建工程甚至是規劃中的工程的未來價值進行合理的推測估算，從而對相關當事方提供合理的專家咨詢意見。再比如以現金流量為基礎對企業價值進行評估時，確定現金流預測期期末價值時，需要評估師對企業預測期期末的價值進行合理的未來價值評估。

二、追溯性價值評估與未來價值評估的適用性

美國評估準則指出追溯性價值評估和未來價值評估適用于動產和不動產評估。我國在資產評估準則中并沒有明確適用范圍，即意味著所有類型的資產都可以進行追溯性價值評估和未來價值評估。我們知道追溯性價值評估、未來價值評估與現行價值評估的劃分是由于評估基準日的選擇不同，并不關乎資產的具體類型，但是是否無形資產和企業價值評估也可以進行追溯性價值評估和未來價值評估，值得我們進行探討。

從理論上講，除了動產和不動產之外的其他資產，例如無形資產、企業整體資產等也像動產和不動產那樣在過去的某個時點或將來的某個時點具備價值，并且也可以用資產評估的三種基本方法――市場法、成本法、收益法的一種或多種，對他們在該時點的價值進行評定估算，所以從理論上說對無形資產、企業價值等進行追溯性價值評估和未來價值評估是成立的。

在實踐中，根據資產評估不同的特定目的，我們確定被評估資產的價值并選擇評估基準日，通常會有以下五種情況，我們分別依次進行分析。

情況一：估算被評估資產（除動產不動產之外的其他類型資產，如無形資產、企業價值等，下面四種情況相同，不再做同一表述）在當前市場條件下的現時價值。這就是資產的現時性價值評估，評估界對此無爭議，不做討論。

情況二：估算被評估資產在過去的某個時點面臨當時的市場條件的價值。這種情況下，評估師應當盡可能多地搜集相關資料，以對評估基準日時被評估資產的狀況、當時的市場條件等進行人為的“歷史還原”，并參照當時的價格標準、法律條文等對被評估資產的價值做出合理的判斷。

情況三：估算被評估資產在過去的某個時點但面臨現在的市場條件的價值。這種情況下，評估師同樣的需要對被評估資產在評估基準日的狀況進行人為的“歷史還原”，但不同情況二的是，評估師必須假設還原后的資產處在當前的市場條件下，使用當前的價格標準、法律條文等對被評估資產的價值進行合理評估。

情況四：估算被評估資產在將來的某個時點面臨當時的市場條件的價值。這種情況下，評估師在充分收集信息資料、恰當判斷趨勢的基礎上對被評估資產在評估基準日的資產狀況、市場條件等進行合理的預測，并對被評估資產的價值進行估算。

情況五：估算被評估資產在將來的某個時點但面臨現在的市場條件的價值。這種情況下，評估師在充分收集相關信息資料的基礎上合理預測被評估資產在評估基準日的狀況，并假設已預測狀況后的被評估資產處在當前市場條件下，使用當前的價格標準、法律條文等對被評估資產的價值進行合理評估。

對于情況四，由于評估結果反映的是被評估資產在將來某個時點當時的價值，在實際評估實踐中并沒有什么應用，因此并不多見，所以這僅是理論上的分析。對于像無形資產等其他類型的資產而言，雖然情況二、情況三、情況五依賴于更多的假設，所需要的技術手段也更復雜，結論的限制條件也更多，但是它們的最終結果都是評估師對特定情況下資產的價值在科學分析基礎上的一種合理評估。

通過以上分析，無論從理論方面考慮還是從實踐層面講，本文認為對無形資產、企業價值等進行追溯性價值評估和未來價值評估既是合理的又是可行的。

三、追溯性價值評估與未來價值評估中應關注的難點問題和對策

經過以上分析，我們得知從理論上來說，對不同的資產進行追溯性價值評估和未來價值評估都是能夠實現的，但是在實踐中，這兩種類型的評估又與現實性價值評估有著明顯的不同。這體現在其復雜性和操作上的困難，下文將予以進一步的探討分析。

（一）在實踐中，追溯性價值評估有如下難點

1.對于評估基準日與評估報告日期間的資產的狀況以及市場情況等，它們實際已經發生，評估師等相關人員也已經知道。若評估師采用收益法等方法對被評估資產進行追溯性價值評估時，評估對象相對于評估基準日的未來收益該如何準確地確定？

2.由于評估基準日可能相距評估報告日久遠，待評估資產的狀況可能發生比較大的變化，評估師應該如何有效地收集評估所需要的資料，并對資料怎樣才能做出合理的取舍？

當然如果評估師能夠找到評估基準日附近其他評估師出具的評估報告，并以此來作參考來取舍或許會是一個比較好的情況。

3.由于評估基準日距離報告日較遠。市場狀況可能已經發生比較大的變化.收集到的資料數據可能滿足不了評估基準日后的某些時點，這就需要評估師確定一個截止日期，那這個截止日期應該如何合理地確定。

（二）在實踐中，以常見的用在建工程作為標的進行抵押貸款為例來說明未來價值評估的難點

為了更好地給相關當事方貸款決策提供咨詢意見，評估師一般要對在建工程未來價值做出兩種不同的評估：在建工程完工時價值的評估和在建工程達到穩定使用率時價值的評估。為了完成這兩種未來價值評估，評估師可以同委托方一道選擇兩個不同的評估基準日，對同一在建工程做出兩個不同的未來價值評估，以服務于不同的評估目的。

1.由于評估的是在建工程未來某個時點的價值，在建工程在評估基準日時的狀況（包括完成情況、實際使用情況、各種實體經濟特征等）、所面臨的市場條件、當時的宏觀經濟運行情況、價格標準、相關法律法規等該如何合理有效地預測。

篇（3）

關鍵詞：資產評估師 轉型升級 市場化 專業化 服務化

著資產評估師職業資格許可取消，資產評估師由準入類職業資格調整為水平評價類職業資格。這不僅僅是職業資格管理方式的改革，也是還原資產評估專業服務本質定位的重要舉措，更是對資產評估行業轉型升級吹響了沖鋒號。為了實現資產評估行業可持續發展，資產評估行業必須實現以市場化、專業化和服務化為特征的轉型升級。

一、市場化：從向法律、法規和政府要業務轉為向市場要業務

資產評估師職業資格許可取消之前，評估業務是法律、法規和政府給予的。這類業務有三個主要特征，其一是報告使用人不承擔評估費用；其二是報告使用人（尤其是政府部門）使用評估報告是迫于強制性規定，而非基于經濟決策需要，不太關心評估質量；其三是報告使用人指定評估機構。報告使用人與委托人的脫節，并且存在利益沖突（例如在抵押物價值評估業務中，借貸雙方對評估結果的要求是相反的），資產評估師必定偏向于承擔評估費用的委托人而非報告使用人。委托人選擇資產評估師或評估機構的標準是“快”（出報告速度快）、“好”（評估結果迎合委托人要求）、“省”（評估費用低），不考慮其能力水平的高低。在報告使用人不太關心評估質量的前提下，資產評估師之間就會圍繞委托人的選擇標準開展惡性競爭，形成“快、好、省”程度與資產評估師能招攬的業務量成正相關關系的“劣幣驅逐良幣”環境。評估機構為了獲取報告使用人的指定，必定使用行賄、利益交換等手段。例如在抵押物價值評估業務中，銀行是報告使用人，卻要求借款人在指定的評估機構名單內委托評估并承擔評估費用（具備法律、法規和政府給予的評估業務的特征）。而銀行指定評估機構名單不是通過公開招投標等公平、公正的形式而是私下悄悄進行的。很多評估機構都不知道銀行確定評估機構名單的時間、條件等信息；即使知道信息，因為銀行不需要說明理由，評估機構僅僅靠能力水平和服務質量是很難被列入名單的。實踐中還出現了不正常的部門壟斷，土地管理部門只接受土地評估機構出具的評估報告，房地產管理部門只接受房地產評估機構出具的評估報告，財政部門只接受資產評估機構出具的評估報告等現象。出現了企業并購重組、國有企業改制等經濟行為中在資產評估機構出具整體資產（企業價值）評估報告的情況下，還需要另行委托土地評估機構、房地產評估機構再次評估土地使用權、房屋建筑物價值的不良現象。這些現象都是與市場化格格不入的。

在常態下，市場是資產評估業務的唯一來源。但并不是說政府不能使用評估報告，而是報告使用人（包括政府）要自己委托評估并承擔評估費用。這種情況下報告使用人就會理性決定是否有必要委托評估，為了降低評估費用就會通過公開招投標等形式確定評估機構，此時的評估業務是市場化的。資產評估是市場經濟的產物，只要有市場經濟，就會有確定價值的需要，就有資產評估專業服務需求。市場化程度越深，資產評估會越發重要，評估業務會越發多樣，評估市場空間會越發廣闊。在評估業務市場化的情況下，那些能力水平不高，主要靠個人人脈、社會關系獲取業務，甚至靠商業賄賂（付回扣、介紹費等）獲取和保持業務關系的資產評估師，如果再不努力提高能力水平和服務質量，必定被市場淘汰。市場化是資產評估行業轉型升級、提高能力水平和服務質量、體現專業價值的前提。市場化有利于資產評估師突出專業觀念，增強服務意識，按市場規律辦事，努力適應市場需求。

二、專業化：從靠資格認證執業轉為靠能力水平執業

資產評估師職業資格許可取消之前，資產評估師靠資格認證執業，慣性思維是評估公信力和專業權威是法律、法規和政府行政許可授予，只要考取資產評估師執業證書后就可以從事資產評估工作，不再需要努力提高能力水平。委托人和報告使用人看重的是執業證書，而不是其能力水平。無論評估質量優劣、評估結果正確與否，評估報告只要經過資產評估師簽名、評估機構蓋章就是有用的。實務中，降低收費、在評估程序上“偷工減料”、迎合委托人要求決定評估結果等惡性競爭方式比較常見。在實踐中出現了資產評估師不了解評估對象狀況和主要特征，采用市場法評估時虛編交易實例（即虛構不存在的交易實例）、虛編交易實例的信息（即雖然交易實例是真實存在的，但是資產評估師沒有去實地了解過具體情況）或者篡改交易實例的信息（將成交日期、成交價格、交易情況等信息加以篡改，使交易實例具有或更具有可比性，減工作量）；采用收益法評估時隨意修改凈收益或折現率得出委托人需要的、滿意的評估結果等不良行為。

另外，行業內外評價評估機構強弱往往將資產評估師數量作為重要指標，不考慮資產評估師能力水平和服務質量。從1995年資產評估師職業資格實行準入（許可）制度后，有一批通過考試取得職業資格的人并不從事資產評估工作，而是將職業資格掛名在評估機構獲取報酬，成為沒有執業或者不會執業的在評估報告上簽名的工具。在靠資格認證從業的情況下，評估機構并不需要實際聘任具有專業能力的資產評估師執業。有些評估機構甚至沒有專職的資產評估師，而是聘用沒有考取或者無法考取職業資格的人從事評估業務（這些人實際工作往往只是打字，專業的評估工作就變異成為簡單的打印評估報告），導致資產評估師職業資格許可制度有名無實。

取消資產評估師職業資格許可后，專業的重要性會突出，專業會成為資產評估師、評估機構乃至行業的核心競爭力。資產評估師、評估機構要生存和發展都必須提高執業能力、執業水平和評估報告質量，靠資格認證執業和資產評估師掛名這一不合理現象必定會消失。靠能力水平執業后，能力水平高的資產評估師必定脫穎而出而受到市場歡迎；資產評估師能力水平越高，業務越多，薪酬越高，從而促使資產評估師努力學習，提高能力水平，形成依靠能力水平進行良性競爭的氛圍，實現扶優限劣、大浪淘沙的良好效果。

三、服務化：從提供評估報告轉為提供評估服務

取消資產評估師職業資格許可之前，委托人委托評估僅僅是為了獲取一份評估報告，用以應付政府部門監管等。從當前業務量比較大（構成中小評估機構主要業務）的房地產抵押價值評估業務看，由于房地產（特別是住宅）市場發達且公開、透明，借貸關系當事人對房地產價值心中有數，對評估結果準確性要求低（只要估個大概數即可），只要了解市場行情的人都能夠評估，實質上是沒有專業評估服務需求。抵押物價值評估業務是銀行免費使用評估報告（即借款人承擔評估費用）的前提下存在的業務，是在目前信貸關系中銀行處于類似于政府部門的強勢地位狀況下特有的業務。如果銀行處于劣勢地位或者處于與借款人平等地位時，在銀行需要自己承擔評估費用的情況下，銀行必定會考慮放棄這種形式主義的要求。取消資產評估師職業資格許可后，資產評估師如果不在提高服務質量上下功夫，拓展有真正評估服務需求的業務，肯定是沒有前途的。隨著市場化程度加深，各種類型的評估業務越來越多，只要評估服務卻不要評估報告的咨詢業務需求也會增多，例如為證券市場上的投資者提供企業估值咨詢，為企業并購中的收購公司或目標公司提供投資價值咨詢，為企業管理提供價值顧問服務，還可以提供財政資金支出的績效評價和企業內控評價等服務。資產評估師如不能盡快實現知識更新、缺乏應有的執業能力，就會喪失機遇，只能在原地踏步或被市場所淘汰。

取消資產評估師職業資格許可后，為了還原資產評估專業服務本質定位，資產評估師要努力為委托方提供有價值的專業服務，就必須改革評估報告、改變“按模板出報告”的現象。資產評估師職業資格許可取消之前，資格認證賦予了評估公信力和專業權威，資產評估師出具的評估報告內容比較簡單，沒有說明相關參數確定和各項因素影響值，沒有反映評估測算過程，報告缺乏說服力，評估結論欠缺正當性和權威性，嚴重影響資產評估師客觀公正的專業形象。資產評估師職業資格許可取消后，資產評估的目的在于為報告使用人提供價值咨詢意見，供其做出經濟決策時參考；而不是強加給報告使用人一個評估結論。評估的服務化要求資產評估師在報告中實現充分披露，以讓報告使用者可以判斷評估工作是否盡職盡責，實施了哪些評估程序以及評估程序是否到位，影響評估結論的因素是否得到恰當考慮，相關參數的確定是否謹慎合理，評定估算的計算過程是否明晰與正確。例如采用市場法評估房地產價值中，報告中要充分說明被評估對象與交易實例基本情況和勘查情況，說明被評估對象與交易實例的具體差異，說明哪些因素要修正以及如何確定修正系數，分析交易實例的成交價格是否正常，非正常交易價格（例如賣方的稅費由買房負擔）如何修正為正常交易價格等。評估的服務化決定了評估收費取決于工作量大小、評估工作難度和復雜程度，而不是取決于評估價值。例如前述簡單的、不要求得出準確評估結果的房地產抵押價值評估，因為工作量很小，收費必然是很低的（據筆者調查，委托人可以接受的收費區間是每項業務500元至800元）。評估的服務化決定了評估機構要招聘和培養人才，完善內部合理使用、考核激勵和留住人才的措施，提升專業能力水平和服務質量。

參考文獻：

篇（4）

在我國，政府監管對內部控制制度的制定、實施和完善具有重要影響。崔學剛（2004）認為政府失靈和監管不足都有可能造成政府監管無法達到其應有的效率限度。因此在政府監管下，內部控制制度的實行是否切實有效？我國的大部分上市公司由國企改制而成，基于我國的制度背景，公司股權性質對上市公司內控自評報告的披露是否會存在一定的影響？介于以上問題，本文從自愿性披露的角度出發，以我國《企業內部控制基本規范》等法律法規的頒布為研究契機，對2007年～2009年滬市A股上市公司內部控制自我評估報告披露的相關情況進行描述統計，由內控自評報告披露的連續性及報告質量來說明相關政策和監管環境對企業內部控制的影響及存在的問題、不同股權性質的上市公司在內控自評報告披露方面存在差異的原因，并提出改善我國上市公司內部控制自我評估報告披露質量的合理建議。本文的研究對相關部門的政策制定具有一定的借鑒意義。

二、 滬市A股上市公司內部控制自我評估報告披露情況的分析

2006年上海證券交易所出臺了《上海證券交易所上市公司內部控制指引》，規定公司董事會應在披露年度報告的同時，披露年度內部控制自我評估報告和自我評估報告的鑒證報告。然而，此規定并未在當年生效，而是到了2007年改為鼓勵披露內部控制自我評估報告和自我評估報告的鑒證報告。為此本文選取滬市A股上市公司為樣本，年份跨度為2007年～2009年。其中剔除07年及以后上市的公司，剔除在2007年、2008年或2009年退市的公司，剔除銀行、證券、保險等具有特殊內部控制信息披露規定的公司，最后獲得樣本公司共計757家。我國于2008年6月頒布了《企業內部控制基本規范》，2010年4月五部委又聯合了《企業內部控制基本規范》配套指引，且證監會和上交所在每年還會頒布一項《關于做好上市公司XX年年度報告及相關工作的通知》，相關政策的統計見表1。757家上市公司中有412家（54.43%）連續三年未披露內控自評報告；617家在2007年未披露內控自評報告的上市公司中有173家在2008年政府頒布內控基本規范后開始披露，且這些公司在2009年的財務報告中繼續披露其內部控制自評報告；32家上市公司（占比4.23%）從2009年開始進行內控自評報告的披露。由此看出，鼓勵性政策為主的監管環境下，在自愿披露的前提下，大部分企業出于各種原因連續三年不披露內控自評報告；隨著相關政策的陸續出臺并不斷完善，以前年報中未披露內控自評報告的上市公司以出臺的相關政策為指引開始逐步披露內控自評報告。這表明政府監管環境對于企業內部控制自我評估報告的披露具有一定約束作用，而監管力度及制約性的強弱直接關系到內控自評報告披露程度的高低。

隨著監管政策的陸續出臺和逐步完善，部分上市公司能夠遵從政策監管的要求，積極配合并出具內部控制自我評估報告。內部控制較為完善的公司，自愿披露內部控制信息是一種向外部發送公司財務報告高質量信號的方式。173家上市公司選擇在2008年企業內部控制基本規范出臺后開始披露內部控制自我評估報告，那么是否意味著這些公司實現了高質量的內部控制？參照《企業內部控制基本規范》，并結合上交所出臺的相關規定，本文從以下四個方面考查內控自評報告披露的詳細與否：（1）是否從內部控制的五個構成要素"內部環境、風險評估、控制活動、信息溝通、監督"對內部控制分別進行評價；（2）內部控制信息披露是否涵蓋公司所有運營環節；（3）是否指出內部控制還存在的缺陷、問題，并提出具體的改進計劃和措施；（4）公司是否設立了專門負責監督檢查內部控制的內部審計部門或專職的內審人員。結果發現，這些公司內部控制自我評估披露的質量差強人意，僅有6.94%的樣本公司進行了詳細披露，簡單披露的公司占到了60%以上。在這其中，指出自身仍然存在內控缺陷并提出改進措施的只有27家（15.6%），這說明政府監管對內部控制自我評估報告的披露起到了一定的推動作用，但效果并不理想，大部分上市公司的披露只是表面遵從，披露的內容過于簡單。

三、 基于京滬地區特征的分析

在我國，地區市場化進程存在差異（樊綱、王小魯，2009），不同地區受到政府干預的程度也有所不同，對政策的敏感性自然也就不一樣。上海和北京無疑是最具代表性的兩個城市：上海是我國的經濟中心，相對市場化進程全國排名第一；北京是我國的政治中心，大部分政策從制定、實施到推廣普及都由此開始。相比市場化進程較高的上海地區而言，地處北京的上市公司勢必會受到較高程度的政策監管?；诘貐^特征，筆者選取地處北京和上海的滬市A股上市公司為對象，通過對樣本公司2007年～2009年內部控制自我評估報告披露情況進行統計，以進一步驗證企業內部控制自我評估報告的披露在不同的監管環境下存在差異，統計結果發現，北京地區內控自評報告披露的力度遠高于上海，連續三年披露的公司占比北京為44.78%，上海為8.4%；連續三年未披露的占比北京味19.4%，上海為61.83%。在現有研究中，內控自評報告披露的影響因素包括了公司規模、盈余質量、股本結構、審計意見類型、公司業績、再融資計劃以及公司成長性、內審部門是否設立等。數據統計時期，我國上市公司內控報告仍屬于自愿披露范疇，在自愿披露的前提下，表中北京地區連續披露程度比上海高出如此之多的現象，無論從公司特征還是公司業績來考慮，很明顯無法通過以上的因素進行合理的解釋。

在資本市場上，為減少逆向選擇，公司采用充分披露政策，以增加公眾可獲取的信息量。自愿披露公司內部控制信息的目的亦在于通過信號傳遞以降低逆向選擇。在成熟的市場經濟環境下，內部控制信息作為企業向外界傳遞公司運營情況的信號。內控質量高（比如，內部控制資源充裕、快速成長、設置了內審部門）的公司可以將增加內控的外部鑒證作為一種強有力的信號向市場傳遞管理層對內控質量的信心，從而提升投資者對公司的估值，降低資本成本。這難道說明地處北京的上市公司是在通過披露內控自評報告來對外傳遞公司運作良好的信號么？然而，在市場化程度最高的上海，僅有8.4%的上市公司連續三年披露了內控自評報告，連續三年未披露內控自評報告的公司達到81家，相對較低的披露比例表明在我國現階段，即使在市場化程度最高的上海，企業并未有效的通過內控自評報告的披露來向外界傳遞企業的運營狀況。顯然，地處北京的上市公司并非是為利用信號傳遞作用而進行披露。

既然利用信號傳遞作用的意圖不夠充分，為什么北京地區的披露比例如此之高？前面提到中國市場化指數中，衡量各地市場化發展狀況的五方面因素中有“減少政府對企業干預”一項指標，我們發現北京地區的得分為7.80（上海得分12.33），在東部地區的11個城市中排名第七，不難看出地處北京的上市公司內控自評報告的披露在很大程度上受到了政府監管的影響。經統計，在2008年《企業內部控制基本規范》頒布后，北京地區2007年未披露內控自評報告的上市公司中有51.35%選擇在2008年開始披露，在東部地區各省市中處于較高的水平，這也充分說明了地處北京的上市公司對政府政策監管的敏感性較高，并能很好的遵從政策；同時，在北京上市的公司中，國有性質公司占到很大比例（北京2009年上市公司共有81家，國有性質公司有73家（90.12%），其中的61家選擇披露（83.56%），這也從某種程度上說明了企業性質對企業內部控制自我評估報告的披露存在一定的影響。

地處北京的上市公司積極進行內控自評報告的披露，那么他們的內控就一定是高質量么？于是根據上文提到的內控自評報告評價標準，我們對從2008年開始披露內控自評報告的樣本公司進行分析。經統計，雖然在2008年進行了內控自評報告的披露，但披露卻過于簡單，詳細披露的數目為0，簡單披露占到了73.69%。而在這19家樣本公司的內控自評報告中，有14家認為自己的內部控制健全、有效。如果說這些公司確實實施了有效的內部控制，那么內控自評報告模式的構建和要求亟待規范，從而能夠通過評判內控自評報告的優劣來衡量上市公司內部控制質量的高低；如果并非如此，那么這些簡單披露內控自評報告的公司便存在“形式主義”披露的情況甚至外強中干的嫌疑。在實際工作中，有些監督檢查往往僅停留在“過程控制”而忽略了對會計結果――會計信息質量的監管，這種監督檢查的作用值得思考。

四、 基于上市類型的分析

相關法律法規的制定能夠影響企業內部控制自我評估報告的披露，在一定程度上反映出監管環境對企業內部控制的影響。由于我國大陸資本市場發展起步較晚，法律建設還不成熟，各項法律法規處于逐步完善的過程中；相對而言，我國香港地區擁有較為完善的投資者保護立法，上市公司的信息披露和公司治理更嚴格，各相關政策更為具體，監管環境水平更高，制度建設更為完善，形成了高水準的法律實施環境。因此，大陸和香港在投資者保護的立法及實施等方面存在明顯差異，與僅在內地上市的公司相比，在港上市的公司處于更為完善的投資者保護機制之下，公司治理者受到更為嚴格的法律法規的約束。由此，筆者將滬市的A+H股交叉上市、僅在A股上市、A+B股上市公司內控自評報告披露的情況進行對比分析，詳細結果見表2。

從表2中可以看出，A+H股上市公司的內部控制自我評估報告披露的情況明顯好于僅在A股上市和同時在A、B股上市的公司。A+H股交叉上市公司中，有超過1/4的公司連續三年披露內控自評報告，而僅在A股上市和A+B股上市的公司這一比例明顯要低；同樣從2008年開始披露內控自評報告的情況來看，A+H股上市公司披露內控自評報告的比例明顯高于僅在A股上市和A+B股的上市公司。這表明在內地和香港交叉上市的公司受到更加嚴格的法律監管，同時，A+H股交叉上市的公司對于香港和內地的政策執行情況更加良好。在自愿性披露的前提下，交叉上市的公司受到更加嚴格的政策指引、制度監管和法律約束，這些公司自愿披露內控自評報告的動機更強。

五、 基于所有權性質的分析

上文已經指出，在北京地區范圍內，披露內控自評報告的上市公司中國有企業占了很大比例，那么基于企業的股權性質，筆者將企業劃分為國有企業和非國有企業，同時將國有企業劃分為中央企業和地方國有企業，對全部樣本公司進行分析。經統計，在2008年《企業內部控制基本規范》出臺以后，積極遵從政策規定并開始披露內控自評報告的上市公司中73.41%（127/173）為國有企業，這些披露內控自評報告的國有企業占到全部國有企業樣本的25.20%，高于非國有企業的18.18%；連續三年披露內控自評報告的公司中，國有企業披露的比例（15.87%）在1%顯著水平上高于非國有企業（8.30%）。文章將國有企業具體劃分為中央企業和地方國有企業，進行對比分析，發現中央企業的披露情況優于地方國有企業，且均在1%統計水平上顯著不同。我們暫不對這些公司內控自評報告質量的優劣進行評價，單從披露力度方面看，很明顯，國有企業能夠積極遵從政府監管，更大力度的披露內控自評報告，其原因在于國家持股對公司的監管力度較強，對內控要求較高，且國有性質的公司不同于其他純商業目標的公司，國有公司，尤其是中央企業，肩負著履行社會責任、支撐國民經濟、執行國家戰略等任務，因此健全的內部控制制度、在各地區經濟發展中的重要地位及形象導致了國有企業以身作則，樹立模范帶頭作用，積極構建并不斷完善內控制度。

六、 結論及建議

篇（5）

資產評估是目前我國剛剛起步的一個行業，也是社會主義市場經濟中必不可少的一部分。但是隨著經濟的不斷發展，這個行業中的一些問題也隨之暴露出來，其中較為嚴重的問題就是資產評估的質量不過關。然而資產評估的質量是資產評估行業的支柱，因此我們一定要徹底解決這一大問題。

一、現階段我國資產評估質量中存在的主要問題

資產評估是市場經濟中不可缺少的一部分，而資產評估的質量決定著資產評估這個行業以后的發展可能性，也嚴重影響著社會主義市場經濟的基本經濟秩序以及產權等權益的基本維護。因此維持資產評估質量是十分重要的。

1.評估工作底稿完備性方面存在的主要問題

（1）評估報告底稿質量不高

資產評估底稿的規范撰寫是每個資產評估人員最基本要懂得的技能，而且資產評估底稿的撰寫質量也可以直接反映出撰稿人和相關資產評估企業的能力以及資產評估企業的內部管理是否嚴格合理。但是就我國資產評估行業的目前情況來看，我國資產評估的底稿明顯沒有一個標準和固定的撰寫格式，也沒有固定的底稿標識，而且有底稿中相關負責人的署名簽名不夠完整的問題發生，還存在著資產評估底稿裝訂不夠規范甚至根本不進行裝訂的現象。

（2）底稿內容不完整

目前，我國資產評估底稿編寫方面還存在著操作類底稿和管理類底稿的撰寫不夠全面的問題，其中比較嚴重的是能夠體現資產評估過程的評估底稿的撰寫不夠完善。資產評估底稿是資產評估中不可缺少的一部分，通過底稿，我們可以分析出該資產的所屬權，除此之外，通過底稿，我們可以對資產重置的成本以及資產成新率進行一個合理的判斷，如果底稿缺失，我們將缺少一個對資產評估結論進行支撐的強大后盾，還會影響評估報告的真實性從而造成評估報告使用者的錯誤使用。而且，一旦發生了相關的民事訴訟等情況，由于底稿的缺失，很難為相關資產評估人員避開相關不相干責任。

2.評估報告內容與格式的完整性、規范性方面存在的主要問題

（1）評估目的和價值標準描述含糊不清

在進行資產評估過程前，我們應該先對資產評估的目的以及資產評估物件的資產類型有較為詳細的了解，這是進行資產評估的先行條件。就我國目前情況來看，有非常多的資產評估機構在對資產評估過程中以及資產報告中對資產的描述太過模糊，有時甚至連資產評估的目的與資產價值類型都無法進行合理匹配，這樣的情況不單單不利于資產評估人員的相關判斷，同時也會影響到資產評估報告使用者，導致評估報告的錯誤使用。

（2）評估報告摘要編寫不規范

資產評估摘要是對評估報告中一些重要內容的總結規范，如果評估摘要撰寫的不夠規范，將會嚴重影響評估報告的作用。與此同時，目前，許多的資產評估人員對于資產評估報告的規范撰寫都不夠重視，甚至有些相關資產評估機構對許多資產評估的案子均未按照標準進行合理撰寫，經常有摘要格式不正確以及缺少相關內容等情況發生，這樣的情況嚴重影響了資產評估質量，也會嚴重影響到資產評估報告的使用。

（3）缺乏相關的評估介紹

具體來說評估說明，即為對對評估過程中一些評估方法、一些相關評估參數等的詳細說明，是相關評估審核機構對資產評估報告審核中十分重要的一個項目。然而，從現階段反映出來的狀況來說，評估說明的撰寫方面存在著許多問題：首先，許多評估部門認為評估說明是一項可有可無的項目，他們認為在資產評估的過程中最為重要的是評估報告，對于評估說明來講，如果相關部門沒有要求要撰寫評估報告的話，這一項就完全可以忽視。其次，目前普遍存在著評估說明撰寫不夠合理完善的情況。最后，在撰寫過的評估報告中普遍存在著未對相關評估參數進行合理有利說明的情況，這樣就導致了最后得出的評估報告沒能有強大的技術方面的支撐。

（4）重要事項披露不完整。

重要事項的披露是資產評估人員對評估報告使用者反映一些重要事項的憑證，評估報告使用者可以通過重要事項的披露了解到一些沒有察覺的重要事項。與此同時，重要事項的披露可以體現出評估人員工作態度的認真以及對使用者負責任的態度，通過重要事項的披露我們還可以有效的避免和降低了評估風險。但是現在一些資產評估機構還存在著對重要事項披露不完全的情況發生，而這些對重大事項未能披露的疏忽對以后評估報告的使用會產生十分不利的影響。

3.評估規范方面存在的不足

在任何情況下，現場的評估都需要嚴格遵循最基礎的程序。只有通過對資產進行了現場的核查，我們才能夠分析和判斷出該資產是否有價值以及價值多少，因此，現場的核查是資產評估人員不容忽視的重要步驟。通過近年來的調查研究顯示，現場工作規范性方面存在以下不足：現場工作過程記錄不夠詳細、沒有對相關評估結論的過程分析、三級復核制度的保障制度也不夠完善。

二、資產評估執業質量問題的原因分析

1.評估人員缺乏風險意識，是產生資產評估執業質量問題的根本所在

實際上資產評估進行的關鍵是進行資產評估的人員以及相應的資產評估機構。資產評估是通過資產評估人的專業的判斷與分析而形成的，于是為了保證資產評估的準確性，就要求資產評估人員要有非常強大的專業知識和敏銳的判斷力以及分析能力，除此之外，職業人員還要有豐富的從業經驗以及正確嚴謹的職業態度。只有擁有了這些要求，才能被稱為一個合格的資產評估人員。然而，就我國目前情況來看，由于資產評估是一個剛剛起步不久的產業，因此這樣具有高素質的人才少之又少，這也是我們需要重點關注的問題，同時也是一個重要的影響方面。

2.由于市場競爭的加劇，評估機構為了爭奪市場而采取低價策略，容易導致評估質量下滑

基本的評估過程，要求進行資產評估必須要經過一段時間用來通過一些必要的審核評估程序，這樣才允許表達相關評估的意見，但是目前的情況截然相反。因為現在資產評估行業的競爭愈演愈烈，評估機構不但不以評估的質量和服務來贏得顧客反而轉向通過降低相關費用來引起顧客注意，然而所謂的低收費必然是意味著低成本，因此許多評估機構為了使自身效益達到最大化，就會在評估程序方面有所減少，這樣就直接導致了最終的評估結果不準確，評估質量也相應降低。

三、提高資產評估機構執業質量的對策

1.充分發揮政府在資產評估行業監管中的作用，加強評估行業監管力度。

首先，我們應該將相關資產評估的標準以及監管體系進行進一步完善，同時也應當完善和制定相關的法律法規使得資產評估更加規范化，更加合理化，協調相關評估部門并對相關部門進行合理的任務分配，這樣就避免了管理不過來的情況，將任務量進行，有利于評估更加有效、高質量的進行。其次，我們應該注意維持評估產業的秩序，保護資產評估的環境，提高對評估的執法力度，同時對一些違反評估規則和要求的評估人員，采用一定的處罰措施，讓按規章辦事成為資產評估人員工作的基本習慣。

2.充分發揮資產評估協會在整個行業中的導向作用，進一步加強對評估機構以及注冊資產評估師的系統化管理。

就目前情況來看，由于資產評估行業的興起，一些不足也隨之出現，尤其是在評估管理方面。于是為了更好的管理資產評估這個行業，我們應該將下面幾個方面進行加強：首先，是應該盡快將資產評估相關的規則和制度進行制定;其次，是要對資產評估的執業質量進行定期的檢查，要讓所有的評估過程在一個對外透明的狀態下進行;最后，要對注冊評估師進行一定的后期培訓，將資產評估人員的專業素養以及執業能力提升。

3.加強資產評估機構內部管理。

第一，我們要進一步增強工作人員風險意識，與此同時，我們還要培養資產評估人員的觀念，提高評估質量。而且我們應該在建立市場的過程同時也兼顧著資產評估的管理。其次，我們應該將機構的質量制度進行有效的完善和提高，讓每個環節都得到有效的監控，第三，是要保證資產評估過程中的一些制度能夠得到體現，除此之外，在審核過程中，所謂的審核不應該只表現在所謂的表面，應該將審核真正落實到審核上，實實在在的進行檢查。

4.進一步加強對加資產評估師的進一步教育，從而提升其職業道德與執業能力。

進行資產評估，主要依賴資產評估人員所掌握的評估知識，所以，作為一個資產評估師，要有扎實的知識功底，樹立較強的風險意識，嚴格遵循資產評估相關制度來進行科學的資產評估。另外，資產評估人員應該在執業之后也進行后續教育來不斷對職業素質進行提高。

四、結語

綜合以上內容，我們可以看出，要提高有關資產評估的質量問題，就必須加強資產評估師的后續教育、完善有效的資產評估質量控制機制、加強評估行業監管力度、不斷完善行業準則體系，強化對資產評估機構和注冊資產評估師的管理。

篇（6）

一、資產評估行業的SCP范式

SCP范式原理認為,決定市場結構、市場行為和市場績效的各變量之間是相互聯系的,可將這些變量視為影響資產評估行業SCP范式的內生變量。同時由于有限理性、信息的不對稱性、交易費用等都會對市場結構、市場行為和市場績效等變量造成影響,因此可將其視為影響這些變量的外生變量,包括對風險的偏好、委托關系等。資產評估行業委托關系的存在造成委托方和受托方之間,由于行為的不確定性和信息的不對稱性,對資產評估行業市場結構、市場行為、市場績效都有重要的影響。資產評估相關法律法規政策可以視為是對資產評估行業的規制。我國的資產評估業是在改革開放和建設社會主義市場經濟體制的宏觀背景下應運而生的,是一個年輕而充滿生機的中介服務行業。自20世紀80年代末發展至今,伴隨著我國經濟體制的改革,己成為社會主義市場經濟活動中不可或缺的重要行業,在促進資產流動、產權交易、建立現代企業制度、保障各類產權主體利益、維護社會主義市場經濟秩序等方面發揮著重要的作用。與此同時,由于我國市場經濟體制仍處本論文出自于建立和不斷完善之中,存在市場化程度低、包含許多政策性因素的現象,無論是外生變量還是市場結構、市場行為、市場績效都會受到制度因素的影響,進而對資產評估業的健康發展造成影響。因此,考慮到我國資產評估行業執業環境的特殊性,SCP范式中還應加入制度因素,這樣才能更好的解釋我國資產評估行業的現狀。經改造過的我國資產評估行業的SCP范式如(圖1)所示。

二、資產評估行業的市場結構分析

(一)資產評估行業的市場集中度市場集中度是指某個特定產業或市場中賣方或買方的企業數目以及企業相對的市場規模。一般而言,市場集中度愈高,市場支配勢力愈大,競爭程度越低,少數大的評估事務所越易形成規模壟斷。衡量市場集中度的指標通常有CRn指數、HHI、KKI和EI指數,以及洛倫次曲線和基尼系數等。在理論界對于運用各指標對評估行業集中度進行衡量的優劣仍尚無定論,本文出于數據獲取及計算的簡便考慮,選用CRn指數來衡量市場集中度。為研究需要,提出以下假定,即前四位評估事務所的集中度系數是將前四位業務收入最大的評估事務所的業務收入相加得出的。以Xi表示第i家事務所的業務收入(i=1,2,…,n),則評估行業總業務收入即為X=!Xi。再令Si=Xi/X,表示市場中第i家事務所的業務收入占整個評估行業的比重,即第i家資產評估事務所的市場份額。將Si從大到小排列,即S1≥S2≥S3≥S4,則前四位的集中度系數CR4=S1+S2+S3+S4。以北京市為例,根據北京資產評估協會提供的資產評估事務所的排名信息,求得2003至2005年的北京市評估市場集中度(表1):通常認為如果CR4達到或超過50%,則該行業為高度集中的行業。在美國等發達國家資產評估行業被認為是典型的寡頭壟斷或完全壟斷市場,其CR4均超過了50%。而就我國而言,從上表中數據可得知,盡管以北京為例測算的評估行業的市場集中度達到了30%以上,但與發達國家資產評估行業市場集中度相比還有相當大的差距,我國資產評估行業的市場集中度有待進一步的提高。(二)資產評估行業的產品差別化產品的差別化是指在同一產業內,不同企業或不同品牌生產的同類產品,由于質量、款式、性能、銷售服務或信息提供等方面存在差異,從而導致產品間替代的不完全性。由于資產評估行業屬于中介服務業,其提供的產品是注冊資產評估師簽署的評估報告,資產評估市場的產品是評估結果,主要是以信息為載體因此有其特殊性。從形式上看,不同評估事務所出具的評估報告均是根據《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》等相關準則規定出具的,不存在區別。但在本質上由于資產評估事務所執業能力的差異、所付出的努力及資產評估從業人員個人能力等因素的影響,不同資產評估事務所出具的評估報告即最終產品的質量是有差異的。加之評估報告由于其價值和質量等難以衡量,使得資產評估結果的需求者處于信息劣勢地位,對服務的質量存在著嚴重的信息不對稱,就可能造成資產評估市場中的逆向選擇和道德風險。(三)資產評估行業的進入壁壘進入壁壘是指在特定產業中各種阻礙新企業進入的不利因素或障礙。這種障礙的存在,使得潛在的進人者與現存的企業相比存在各種不利的條件,承受在位企業不必承受的成本負擔,從而在競爭過程中處于不利地位,對市場結構有很大的影響。對于進入資產評估行業來講,評估機構的設立可以采用合伙制或有限責任公司兩種組織形式。根據《資產評估機構審批管理辦法》規定:設立合伙制資產評估機構,除符合國家有關法律法規規定外,還應具備符合本辦法規定。我國對于資產評估機構的審批設立,無論從注冊資產評估師人數還是注冊資本角度看要求都較低,資產評估機構的設立較為容易。此外,不僅資產評估機構設立壁壘較低,資產評估執業資格進入壁壘也較低。我國資產評估執業準入制度主要是指注冊資產評估師執業資格考試制度。注冊資產評估師執業資格考試制度包括報名條件、考試科目、考試方式等內容。考試門檻的高低直接影響評估師的基本素質;考試科目內容的難易程度、考試科目門數的多少和考試方式的設計直接影響注冊資產評估師的職業能力。與國外資產評估行業較為發達的國家相比,我國資產評估師考試無論在報名條件的設置上還是在考試內容、考試科目、考試形式等方面本論文出自標準都較低。隨著我國評估范圍不斷擴展、評估業務種類不斷增加,客觀上就需要全方位、多層次、高素質的評估人員進入評估業,這要求注冊資產評估師不僅要有深厚的專業知識,還需具備更為廣博的相關知識。而我國現行的資產評估師考試只注重專業基礎知識的考核,無論在考試內容的深度還是廣度上都不能適應評估行業的長遠發展。在考試形式上歐洲評估協會采取筆試和面試相結合的方式,這樣有利于對應考人員的業務水平和實踐能力進行把關,進而保證注冊資產評估師考試的公正性和嚴肅性。而我國注冊資產評估師考試僅采用筆試的形式,與之相比比較單一?？梢?無論從資產評估機構設立還是注冊資產評估師執業資格準入角度,我國資產評估行業的進入壁壘都相對較低。

三、資產評估行業的市場行為分析

(一)資產評估行業的價格競爭行為分析價格競爭行為是指企業為控制和影響市場價格而采取的各種價格競爭和控制價格的策略手段。對于資產評估行業的市場價格就是評估報告收費的高低。當前我國資產評估行業執行的資產評估收費標準是仍是1992年制定的《資產評估收費管理暫行辦法》。由于社會主義市場經濟的發展、人力成本的增加及通貨膨脹等因素,原來制定資產評估收費標準所考慮的因素已發生變化,收費標準無法體現資產評估專業服務的合理報酬,原收費標準已經嚴重不適應評估行業執業的現實狀況,嚴重制約了評估行業的人才引進和行業發展。在這種情況下,我國資產評估行業的低價競爭仍越演越烈,幾乎每家會計師事務所都自覺或不自覺地加入了低價競爭招攬客戶的游戲,嚴重損害了資產評估行業的社會形象。同時低廉的評估收費使得評估機構不得不減少評估程序,這將直接影響評估報告的質量。而根據價值規律,合理的價格體系主要是由市場供需雙方在競爭過程中形成的。在資產評估行業中企業是評估報告的主要需求者。同時應注意到企業是各種契約的結合點,其中最重要的契約是企業所有者與經營者的契約。較“完全契約”而言,在現實經濟生活中普遍存在“不完全契約”。不完全契約是契約中包含缺口和遺漏,可能不會提及某些情況下各方的責任,而對另一些情況下的責任只做出粗略或模棱兩可的規定。在不完全契約下,占優勢的一方可以合法地侵占對方利益,輕易逃脫懲罰。在我國國有企業中,由于投資者的實體缺位,使所有權弱化,契約從訂立到執行,國家所有者的權責不能得到明確落實,契約不完全的現象尤為突出。在企業股份制改造過程中,不完全契約促使企業經營者誘導評估機構出具失實的評估報告,造成國有資產流失。由于供需鏈條脫節,正常市場需求扭曲,導致了需方沒有必要根據質量、信譽、規模等評估機構內在價值對供方進行挑選,價格不能作為價值的市場表現被反映出來,因而評估機構的價格戰也就愈演愈烈。(二)資產評估報告競爭行為分析注冊資產評估師的獨立性是聯系企業一系列委托契約關系不可或缺的環節。只有當注冊資產評估師能夠完全依據事實做出正確判斷和評估,并能夠不受其它任何影響地出具評估報告,注冊資產評估師出具的評估報告才是可信的,才能規范公司中所有者與經營者之間的委托關系,最大限度的得到社會認可和信任。在評估實踐中,資產評估在我國證券市場、資本市場以及國有資產管理領域具有特別重要的作用,評估結果可能會對委托方或相關當事方如資產占有方等于有一定的影響,有關各方往往會通過各種方式對資產評估師施加一些影響,促使注冊資產評估師出具以委托方或相關當事方預先設定的價值量作為評估結果的評估報告。這使得評估程序形同虛設,評估結果失實。此外,委托方或相關當事方有意或惡意提供虛假資料,誤導資產評估師做出正確的判斷。同時資產評估機構在激烈的市場競爭中為了求得生存和發展,在損失厭惡心理的作用下,評估機構會主動滿足客戶需求參與造假。作為資產評估虛假報告的出具者,評估人員在面臨薪酬減少及失業風險的情況下,由于厭惡損失而不得不出具虛假的評估報告。同時從眾心理也助長了這一行為,資產評估人員會對其他評估機構的違規行為進行效仿,進而增加了對出具虛假評估報的風險偏好。因此,在我國資產評估行業不僅存在高度的市場價格競爭行為,不容忽視的是也存在評估報告的不當競爭行為。

四、資產評估行業的市場績效分析

(一)資產評估執業水平分析由于國內資產評估行業競爭的加劇,各大事務所都在執業水平與業務創新方面大做文章。由于電子化和網絡化的迅猛發展,使執業與后續教育方式、方法及效率等方面發生了根本性變化,相關成本降低。在評估從業人員選拔方面有的大型資產評估機構不惜高薪聘請非會計人員。同時資產評估行業的執業范圍也逐漸擴大。我國資產評估業誕生于20世紀80年代末,是為防止國有資產流失而產生的?！秶匈Y產管理辦法》規定國有資產占有單位在發生資產拍賣、轉讓;企業兼并、出售、聯營、股份經營;與國外公司、企業和其他經濟組織或者個人開辦中外合資經營企業或者中外合作經營企業;企業清算;依照國家有關規定需要進行資產評估的其他情形需要進行資產評估。隨著市場經濟發展,資產評估執業范圍逐漸擴大,業務也本論文出自由已從對生產經營性企業資產評估擴展到金融、資源性資產、公共資產、文化資產等領域的評估;評估方法從單一的成本法,發展到以市場法、收益法為主的多種評估方法。資產評估業務向廣度(多元化)和深度(高附加值)擴展,這將導致執業組織規模兩極化,執業手段網絡化,并帶來資產評估行業乃至整個增值服務行業的規范化與高效化。(二)資產評估質量分析對于資產評估行業而言,產品質量就是評估報告質量的優劣。資產評估質量不僅取決于評估人員的職業能力還取決于評估人員的獨立性。我國資產評估行業的市場結構雖具有較高競爭性,但評估質量不高,出現了資產評估行業與產業組織理論相悖的現象。據2004年財政部對全國范圍內的資產評估行業數據表明,在全國不涉及證券業務的評估機構中,發現問題的就達55.8%。在這些問題中執業質量,所占比例最大,為80.41%。因此,僅以修正后的SCP范式來制定資產評估行業的產業組織政策,用以提高資產評估質量的方法是不可取的。資產評估市場作為市場經濟體系的組成部分,需要政府和資產評估協會通過法律、法規和資產評估準則等對資產評估行為進行約束,遏制評估舞弊和評估結果失實等現象,提高市場依據評估信息進行資源配置的效率。新晨

五、資產評估行業發展的策略

(一)完善資產評估行業監管體系,加強對資產評估行業的監管我國資產評估業發展的歷程較短,實踐經驗和理論基礎都很薄弱。目前,我國對評估行業的管理是多個政府部門共同管理的格局,包括財政部門、國土資源管理部門、建設部門。這些部門對評估的管理都是以各自部門為基礎,其行政權力的相對獨立、分工明確的特點與評估行業的中介性、社會性、市場性的特點存在很大的差別。針對多頭管理的情況,應實行統一管理,制定管理制度,規范評估師不同執業資格的設立、市場準入、執業機構和行業組織的行為。應組建統一的中國注冊評估師協會,負責對資產評估行業實施統一自律監管,這樣才會有利于評估行業的長遠發展。資產評估協會要自覺接受監管機構的監管,通過各種途徑將行業中存在的問題及評估師的意見及時反饋給監管機構,以便其更好的行使監管權。同時在省一級也設立相應的省級獨立監管機構和省級統一的資產評估協會,負責本地區的資產評估監管工作,中央對地方實行統一領導。盡快建立獨立的資產評估法律體,從使資產評估工作有法可依,促進評估行業的自律和規范化發展。應對資產評估行業管理的重點由評估項目和評估機構的管理轉向對資產評估人員的管理。對于資產評估人員的管理,最重要的就是加強資產評估人員執業道德的管理。通過資產評估監管體系,將有利于遏制資產評估虛假信息泛濫、執業質量低下等問題,促進我國資產評估行業健康發展。(二)資產評估機構的法定組織形式應規定為有限合伙制根據《資產評估機構審批管理辦法》規定,評估機構的設立可以采用合伙制或有限責任公司兩種組織形式。我國目前對資產評估機構的注冊資本要求較低,有限責任公司是全體股東對公司的債務僅以各自的出資額為限承擔責任的公司,因此這促使評估機構選擇訴訟成本最小的有限責任制。而有限責任制的選擇會降低風險責任對執業行為的制約,弱化了評估人員的個人責任,有礙評估質量的提高。與之相比,有限合伙制各合伙人以個人財產對評估機構承擔法律責任,這增強了合伙人的風險意識,進而保證了評估質量。因此,對評估機構的組織形式應進行適時地吸修改,采用有限合伙制是提高評估風險意識和評估質量的有效途徑。(三)設立獨立的評估委員會,從根本上消除資產評估機構與委托者的合謀在現代市場經濟中,委托關系是所有權與經營權相分離的現代企業的基本特征,委托關系大量表現為股份公司中所有者與經營者的關系。委托理論中委托人和人雙方的目標函數不相同,相關信息在雙方之間分布不對稱,人有可能在追求自身利益最大化的過程中損害委托人的權益,這便產生了“逆向選擇”和“道德風險”。在我國國有企業中由于投資者的實體缺位,使所有權弱化,契約從訂立到執行,國家所有者的權責不能得到明確落實,契約的不完全性非常明顯。這使得契約從訂立到執行存在嚴重缺口和遺漏。在企業股份制改造過程中,不完全契約促使企業經營者誘導評估機構出具失實的評估報告,造成國有資產流失。獨立評估委員會的設立可以在一定程度上提高評估結果的真實性和可靠性。獨立評估委員會直接代表股東利益,由股東選舉或聘用,對股東負責。同時,獨立評估委員會成員應具備相應的評估方面的專業知識并能獨立于經營管理層之外。由獨立評估委員會來監督資產評估機構。通過設立的獨立評估委員會來從根本上消除資產評估機構與委托者的合謀。

參考文獻:

[1]高鴻業:《西方經濟學》(第三版),人民大學出版社2004年版。

[2]呂成才:《我國注冊會計師行業產業組織研究》,《商業經濟》2005年第1期。

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二、風險管理理論

所謂風險是指未來結果的不確定性，這種未來的結果包括收益，當然也包括損失。正是由于未來的收益或損失的發生很難確定，所以就產生了對風險進行管理的理論即風險管理理論。風險管理是研究風險發生的規律和風險控制技術的管理學科，人們通過風險識別、風險估測和風險評價。并在此基礎上優化各種風險管理技術，對風險實施有效的控制和妥善處理風險所致損失的后果。期望達到以最少的成本獲得最大安全保障的目標。

風險管理的基本程序包括風險識別、風險估測、風險控制和風險管理的評價。風險管理的過程其實就是為了降低未來結果發生的不確定性。

三、資產評估機構風險管理系統的構建

根據風險管理理論，構建資產評估風險管理系統主要包括五大功能模塊：資產評估風險識別模塊、資產評估風險估測模塊、資產評估風險評價模塊、資產評估風險控制模塊和資產評估風險管理評價模塊。

（一）資產評估風險識別模塊

風險識別是確定哪些因素會給資產評估結果帶來風險。資產評估風險類型大致分為業務承接風險、評估操作風險、撰寫評估報告風險。

1.資產評估機構承接資產評估業務的風險主要來自信息不對稱的風險。在承接資產評估業務時，有的評估機構不惜以降低服務費標準、滿足客戶的不合理要求等來爭取業務，對于客戶的基本情況、相關的權證、涉及到的法律條款以及自身是否勝任該項評估業務等都沒有作充分的考查。這些因素都為資產評估業務風險埋下了隱患。

2.評估操作風險主要是資產評估人員在具體的評估過程中與職業道德和專業水平相關的風險。職業道德風險主要表現在以下幾個方面：執業不規范，不遵循客觀公正的原則，不遵循合理的評估程序，在評估過程中人為操縱評估結果；專業技術風險主要表現在資產評估人員缺乏專業勝任能力。例如在評估過程中無法正確分辨委托方提交材料真偽，選擇合適的評估方法和參數的能力等。評估操作風險將直接帶來評估業務的風險。

3.撰寫評估報告風險是指由于報告撰寫不規范導致的使用者誤用評估結果的風險。資產評估結果的使用者是通過資產評估報告來了解和使用評估結果的，因此，資產評估報告的撰寫質量是評估結果使用者正確使用的前提條件。有些評估機構在撰寫評估報告時缺乏必要的評估結果的假設、依據及相關事項的說明，評估報告不規范所帶來的風險是資產評估機構最容易被查證的風險。

（二）資產評估風險估測和評價模塊

資產評估風險估測和評價模塊主要是在資產評估風險識別的基礎上，對風險進行量化，預測和評估風險大小，為風險控制提供依據。

資產評估業務涉及到的資產類型眾多，市場條件復雜，以上特點決定了資產評估業務的復雜性，資產評估風險影響因素眾多，因此，資產評估風險的度量需要明確資產評估風險的特點，選擇合適的技術和方法。

對于資產評估風險的度量主要體現在承接評估業務和資產評估業務操作過程中。資產評估機構的勝任能力涉及到眾多因素：資質、規模、人員素質等，這些因素很難簡單的量化處理。資產評估的價值是在特定時點、特定市場條件下的價值。特定的市場條件決定了評估人員在模擬市場的過程中，不僅僅要依賴客觀的歷史數據，還必須對未來的市場條件、資產狀況等作出預測。在預測的過程中，價值類型的選擇、評估方法的選擇以及參數的確定方法都需要依據評估人員的專業技能、經驗和職業道德水平，而對于這些影響因素要準確量化，難度非常高。

從以上分析可以看出，資產評估風險預測和評價是一個多因素綜合分析的過程，其影響因素多且難以簡單地進行定量處理。例如，對于評估機構勝任能力的各影響因素的描述，一般采用描述性的語言進行判斷。鑒于資產評估風險的以上特點，很難去假定其所服從的概率分布。模糊綜合評價是一種處理沒有明顯數量界限問題的有力工具，可以采用模糊綜合評價法對風險進行量化處理。

（三）資產評估風險控制模塊

資產評估業務是一項系統工程，對資產評估風險的控制應該貫穿于整個資產評估項目階段。

1.在評估業務承接階段，正式簽約之前，評估機構要對客戶及要評估的資產進行充分的了解和審查：關注資產業務性質；自身勝任能力的判斷；了解委托方的基本情況，如委托方的信譽；重點審查有關資產的權證情況；明確雙方責任等。力求在評估業務承接階段為后續工作打下良好基礎。

2.在評估操作階段，要注意對評估人員職業道德和業務能力的風險控制。首先，要確保信息的搜集和來源按照科學的方法和程序進行，對信息的信度和效度進行度量和控制；其次。要慎重選擇評估假設，科學把握資產交易的市場條件和資產的使用狀況；再次，選擇合適的方法，充分考慮資產的狀況、數據占有情況和各種評估方法的適用條件。

3.在報告撰寫階段，評估人員應當按照資產評估報告的標準格式將評估基準目、評估假設、價值類型、評估內容、評估依據、評估方法和評估結果等重要內容都寫入評估報告，評估人員一定要確保將評估假設、評估依據以及必要的說明闡述清楚，規避風險。

（四）資產評估風險管理評價模塊

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從筆者目前所能夠掌握的資料來看，進行技術秘密信息許可費評估具體需要哪些資料，并沒有統一的要求，一般都需要根據案件的情況確定，在多數的情況下還要委托單位（公安機關）、受害單位（權利人）與評估機構進行多次溝通。什么時間開始溝通，什么時間溝通什么問題還有可能成為被關注或者被質疑的對象。偵查機關在正式委托評估機構之前，需要確認該評估機構是否可以承擔該工作并愿意接受委托。而評估機構在確認能夠完成該項委托評估事宜之前，需要了解案件所涉及的具體問題，包括可以提供哪些資料與數據信息等。簡單地講，評估機構在沒有回復確認可以完成該項委托前，偵查機關不會出具正式的委托書。如果出具了正式的委托評估函件而評估機構因客觀原因無法完成所托事宜的，就必須更換評估機構再次出具委托函件；按現行的流程，這會給公安機關帶來很多的問題。所以，在司法實踐中就常常會出現委托書出具的時間在評估機構接觸案件材料與受害單位之后，這也是辯護人在開庭質證時對此提出質疑的原因。評估機構在正式接受委托手續之前，與偵查機關、受害單位接觸的目的雖然是為了確認是否可以完成受托事項所做的必要工作，但程序依然有規范的必要，比如建議公安機關在正式出具委托函件前，將這一階段的工作納入辦案程序中，并把接觸的時間、事實、目的以及所提供的材料信息等予以明確。

基于上述分析，提高效率為順利進行評估工作做好充分準備顯得非常必要，筆者從實務的角度提出點滴建議供參考。下文以化工行業技術秘密信息許可費價值評估可能涉及的相關資料信息為例作簡要的說明。

一般而言，為《評估鑒定報告》準備的參考資料主要有：（1）關于經營資質和商業秘密成立的資料，主要是營業證照、公司章程，以及司法鑒定意見書、保密措施等。這類資料多是程序性材料，與評估結果沒有直接關系，可以提前做好準備；（2）關于案情的相關資料信息，主要是基本情況介紹、使用涉案技術秘密侵權的相關證據、侵權人項目的規模信息、與技術秘密有關的鑒定報告等；（3）受害單位的財務資料，主要是經過審計的財務報告、設備表、設備訂購合同等。這類資料與評估結果關系最密切。評估人員需要根據財務制度到受害單位核實與評估有關的原始單據、合同，并從經審計的財務報告中提取相關財務數據，作為評估的重要參考。這部分財務數據與材料，法律專家需要與受害單位的財務專家做充分深入的溝通；（4）第四類是評估人員根據專業經驗進行調研而獲得的有關涉案產品市場前景和產業政策等方面的資料。這些資料需要提前為評估機構做好前期的準備工作，包括可以獲得這些資料信息的渠道、途徑、方法等。

很顯然，從實務操作的角度看，上述介紹能夠貢獻的地方是極其有限的，對該部分業務有所了解的讀者不難發現，這是基于“收益法”評估方法而做的舉例說明。所謂的“收益法”，即依一定的產品銷售規模產生的收益入手，計算未來可能取得的收益，再通過一定的分成率，得出該評估對象在一定的經營規模下于評估基準日的公允價值。針對商業秘密市場價值的評估，除收益法外，還包括市場法和成本法。由于商業秘密形成的直接成本往往與其價值沒有直接的對應關系，即投入產出的弱對應性，因此一般不采用成本法，或者在采用時會非常慎重。如果國內有類似商業秘密充分交易的案例時可以考慮采用市場法評估，如果沒有充分的案例可以參考的，則放棄市場法。這里需要特別強調的是，不采用成本法的原因是投入產出的弱對應性，而不是對涉案技術秘密投入成本在案件中貢獻的漠視，更不是根本的否定。在本專欄的其他文章將會闡述這一問題。

二、技術秘密信息許可價值評估意見結論成立的條件、有效期及其效力

價值評估結論受機構評估人員的職業水平和能力的影響，并且僅為委托方進行以本次評估目的所發生的經濟行為提供服務，對于將其運用到其他經濟行為時，評估結論一般會失效，不具同等效果。一般來講，評估工作不考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇到自然力和其它不可抗力對資產價值的影響，也不考慮資產將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估值的影響。當評估條件以及評估中遵循的持續經營原則等其他情況發生變化時，評估結果一般會失效。所以，我們無論是在技術秘密的刑事案件中還是在民事案件中，都要結合案件的具體情況看待所評估的價值，而不能脫離案件以及所涉及技術的具體情況，特別不應當通過運用經濟行為來模擬其準確性，從而泛泛地評論價值是過高還是過低，并進而質疑，甚至得出完全否定價值評估意見的結論。

技術秘密信息許可價值評估報告中，一般都會對有效使用期限做出表述，即：從XX年X月X日到XX年X月X日止，評估目的在本評估報告的有效使用期限內實現時，評估結果可以作為參照依據。超過該有效使用期限，需重新進行資產評估。可是，案件還沒有審理完畢，評估報告的1年有效期已經屆滿，怎么辦？技術秘密刑事保護司法實踐中辯護人曾提出過有效期屆滿不應采用的辯護觀點。筆者認為這個問題要結合案件的具體情況而定。《資產評估準則DD評估報告》（中評協[2007]第189號）第11條規定，“評估報告應當明確評估報告的使用有效期。通常，只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用評估報告。”可見，評估準則規定評估報告的有效期，是為了避免評估基準日確定的評估價值和經濟行為實現日的實際價值差異過大而無法使用評估報告。通常，評估報告的有效期是針對評估后一段時間才使用評估資產的情況，此時會產生“評估基準日”和“經濟行為實現日”兩個時間點，如果經濟行為實現日在評估基準日之后并超過1年，則評估基準日的評估價值可能發生重大變化，而不宜再使用評估報告。所以評估報告所確定評估基準日與評估目的很關鍵。比如，嫌疑人竊取了受害單位全套技術，所要評估的是在竊取完成日假定為受害單位將全套技術許可給使用方的許可價值，以確定受害單位因喪失該次許可機會而導致的損失?？梢?，竊取完成日，既是評估基準日，也是假定進行技術許可的經濟行為實現日，兩個時間點是重合的，因此，評估基準日的評估價值，就是許可這一經濟行為實現時的許可價值。當評估是對歷史時點的價值評估時，就不存在經濟行為實現日超過評估基準日后1年而評估報告不能使用的說法了。

三、價值評估報告復核人的法律地位以及《評估說明》的保密問題

《司法鑒定程序通則》（2016年5月1日起施行）第4條明確規定，司法鑒定實行鑒定人負責制度。要求司法鑒定人應當依法獨立、客觀、公正地進行鑒定，并對自己作出的鑒定意見負責?？墒牵?2條又規定了一個復核人，即委托的鑒定事項完成后，司法鑒定機構可以指定專人對該項鑒定的實施是否符合規定的程序、是否采用符合規定的技術標準和技術規范等情況進行復核，發現有違反通則規定情形的，司法鑒定機構應當予以糾正。復核人的法律地位是不清楚的。司法實踐中，曾發生過辯護人提出復核人是否應當回避的問題?！端痉ㄨb定程序通則》第20條規定：司法鑒定人本人或者其近親屬與委托人、委托的鑒定事項或者鑒定事項涉及的案件有利害關系，可能影響其獨立、客觀、公正進行鑒定的，應當回避。司法鑒定人自行提出回避的，由其所屬的司法鑒定機構決定；委托人要求司法鑒定人回避的，應當向該鑒定人所屬的司法鑒定機構提出，由司法鑒定機構決定。委托人對司法鑒定機構是否實行回避的決定有異議的，可以撤銷鑒定委托。可是沒規定復核人是否要適用回避的條款。《刑事訴訟法》第145條規定，“鑒定人進行鑒定后，應當寫出鑒定意見，并且簽名。鑒定人故意作虛假鑒定的，應當承擔法律責任?！敝袊Y產評估協會《資產評估準則――評估報告》第9條規定，“評估報告應當由兩名以上（含兩名）注冊資產評估師簽字蓋章。”法律和相關評估準則中沒有“復核人”的概念，更未將其規定為“鑒定人”，也未規定其適用回避的相關規定。但是司法實踐中復核人的角色又很重要。為了有效地避免爭議，筆者建議，評估機構在確定評估師時將復核人也一并告知并要求委托人或者當事人回復是否提出回避申請。

在技術秘密刑事保護的司法實踐中，還有一個很敏感的問題，即價值評估過程中評估機構內部保存一份叫做《評估說明》的文件，當辯護人提出要求評估機構提供時，是否應當被支持。這個問題之所以敏感是因為會涉及到受害單位的定價指數與定價原則，非常珍貴并且極易容易泄密，所以受害單位極力反對，評估機構也非常重視。筆者傾向于評估機構有權拒絕提供《評估說明》。

基本理由如下：（1）評估說明是財產評估主管機關、企業主管部門審查資產評估報告書和檢查評估機構工作之用，不是法律法規規定的評估報告的組成部分，也非附件；（2）評估說明屬于評估專家的專業和經驗范疇，評估專家已經當庭詳細解釋了其中涉及的重要問題；根據評估專家的當庭解釋，評估說明主要是如何確定評估中重要參數和方法的技術性說明，屬于專家專業和經驗范疇，比如技術分成率、評估方法、許可方式等。評估專家可以在當庭詳細解釋了為什么采用這些參數和方法，而且在評估報告中明確列出了選擇確定的最終結果。（3）評估材料中，對評估價值有實質影響的是受害單位的財務資料是保密的，且經過審計機構審計，質疑其真實性理由不充分。

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根據我國企業會計準則的規定，投資性房地產有成本和公允價值兩種計量模式。企業通常應該采用成本計量模式。只有當投資性房地產公允價值能夠可靠取得的時候，企業才能夠采用公允價值模式。當企業采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業人員確定投資性房地產的公允價值。以財務報告為目的的投資性房地產的評估是資產評估師遵循投資性房地產有關會計核算及披露的要求，采用評估技術對投資性房地產的公允價值進行估算并發表專業意見，為會計計量、核算及披露提供專業意見。

1以財務報告為目的的投資性房地產評估的作用

計量資產和負債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨立，國際上通行的做法是由評估專業人士提供專業意見。以財務報告為目的的投資性房地產的評估作用具體體現在以下兩個方面：一方面由評估專業人員確定投資性房地產的公允價值，能夠保障投資性房地產會計計量的客觀性。評估機構通過嚴格遵守評估程序，按照科學的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨立性能夠確保投資性房地產公允價值計量的公正性。專業化的評估機構是獨立的第三方，評估人員是與評估業務無利害關系的第三者。投資性房地產的評估是按照公允、法定的準則進行。這些都能夠保障投資性房地產公允價值計量的公正性。

2以財務報告為目的的投資性房地產評估的技術特點

以財務報告為目的的投資性房地產的評估為投資性房地產的計量、核算及披露提供專業意見，在遵循資產評估準則的同時，還要受有關會計準則的約束。

評估人員應該根據會計準則的要求，合理確定投資性房地產的評估對象、價值類型和評估基準日。根據評估對象的特點、評估目的及評估應用條件，選擇與評估準則中投資性房地產計量模式相符的評估方法。在撰寫資產評估報告時，一方面要滿足資產評估報告的基本準則，另一方面還要遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。

3以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估對象

3.1評估對象的具體范圍

投資性房地產的評估對象具體包括：

（1）已出租的土地使用權。已出租的土地使用權是企業已取得并采用經營租賃方式出租的土地使用權，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權。

（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。持有并準備增值后轉讓的土地使用權不包括按照國家有關規定認定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業擁有產權并已經采用經營租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評估對象注意的問題

自用房地產是為生產商品、提供勞務或經營管理而持有，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。作為存貨的房地產是房地產開發企業在正常經營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發的商品房或土地，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。

如果投資性房地產各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應當屬于投資性房地產的評估對象，自用的部分以及不能單獨計量和出售的部分，不能作為投資性房地產的評估對象。

4以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估方法

投資性房地產適合于采用市場法和收益法評估。

4.1市場法在投資性房地產評估中的應用

市場法是將被評估的資產與類似的資產進行比較，以類似資產的交易價格為依據，通過差異的調整，計算被評估資產價值的一種方法。

市場法直接依賴現實的市場價格資料和投資性房地產的品質資料，適合于房地產市場發達、交易活躍、存在大量房地產交易實例的情況，例如，房地產開發用地、普通商業住宅、商務寫字樓、標準工廠等。

選取交易實例至少做到要與被評估投資性房地產用途相同、所處地區相同、權屬性質相同。對于附有租約的投資性房地產，可以通過租約修正系數修正租約對投資性房地產價值的影響。租約修正系數通過考慮被評估投資性房地產由于所附租約致使價值下降的比率來確定。

4.2收益法在投資性房地產評估中的應用

收益法是求取投資性房地產的收益，選用適當的折現率將收益折現到評估基準日后累加，以收益現值估算投資性房地產的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產，例如土地使用權、住宅、寫字樓、標準工廠等。

收益法涉及收益額、折現率和收益期限三個基本的參數。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運費用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產在充分利用、無空置狀態下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運營費用包括按租賃合同約定的由出租方承擔的維修費、管理費、保險費、房地產稅等。

凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運費用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔的營運費用來計算。

4.2.2折現率的確定

折現率實質是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產同等風險投資的收益率，根據具體的評估對象的性質、用途、市場投資風險等因素綜合確定。投資性房地產由于所處地區、性質、用途、投Y時間等的不同，導致投資風險不同，因此，所確定的折現率也不同。折現率可以根據市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評估基準日起，預期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產的經濟壽命和土地使用權的剩余年限來確定。

已出租或持有并準備增值的土地根據土地使用權的剩余年限來確定收益期限。對于單獨的建筑物，根據建筑物的剩余經濟壽命來確定收益期限。以財務報告為目的的投資性房地產的評估不涉及單獨建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權的剩余年限確定收益期限。

5以財務報告為目的的投資性房地產評估的特別要求

以財務報告為目的的投資性房地產的評估報告，更多受限于相關會計準則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產評估報告準則以外，還要滿足《以財務報告為目的評估指南（試行）》和《企業會計準則第39號――公允價值計量》中有關信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結論。

5.1當評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結論的合理性，不能出具評估報告。

5.2會計準則和法規修改時的特別要求

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（一） 土地使用權買賣、交換、贈與；

（二） 土地使用權抵押；

（三） 土地使用權作價入股；

（四） 企業兼并、分立、清算、聯營、聯建、股份經營等涉及土地使用權轉移的；

（五） 依照國家有關規定需要進行地價評估的其它情形。當事人認為需要進行地價評估的，也可按本辦法申請地價評估。

第三條  市地價評估委員會負責本市地價評估管理的協調、決策、監督工作，主要職責是：

（一） 制定地價評估管理政策并監督執行；

（二） 審定各類用地的基準地價；

（三） 協調地價評估中相關部門的關系；

（四） 指導各縣（市）地價評估工作。

第四條  市土地管理局負責本市地價評估管理的具體工作，審定批準地價評估機構及人員資格，核準地價評估報告書。

第五條  市地價評估事務所是本市地價評估的專業機構，負責本市地價評估的業務工作。

第六條  地價評估主要采用以下幾種辦法：

（一） 剩余法；

（二） 市場比較法；

（三） 收益還原法。

以上方法可根據評估的目的分別采用或綜合應用。

第七條  用剩余法進行地價評估的，應以房地產綜合價格減去地上房屋或建筑物重置成本及利稅后確定地價。

第八條  用市場比較法進行地價評估的，應根據市場上同一類似的地產交易價格確定地價。

第九條  用收益還原法進行地價評估的，應根據被評估地產的預期獲利能力和土地增值情況，測算出地產的現值，以此確定地價。

第十條  市土地管理局會同市物價委員會、財政局根據地產市場變化情況，每隔一定時期（每年至少一次）測定各類用地的基準地價，報市地價評估委員會批準公布，作為本市地產交易的指導價。

第十一條  按本辦法需要進行地價評估的單位或個人，應向市地價評估事務所提交書面申請，并附土地權屬證明等有關材料。福州市地價評估事務所受理后，應根據基準地價，及時進行地塊價格的評估，報市土地管理局核準，在三十天內向申請人提交《地價評估報告書》。

第十二條  經市土地管理局核準的《地價評估報告書》，是國有資產評估、銀行貸款及有關土地稅費收取等的法定依據。

第十三條  不具備地價評估資格的單位進行地價評估。其評估結果無效。

第十四條  對按照本辦法規定應當進行地價評估而未申請評估的單位和個人，由市土地管理局責令其限期進行地價評估，并可處以評估費用一到三倍的罰款。

第十五條  地價評估機構的評估報告失實的，市土地管理局應責其重新評估或另行指定其他評估機構評估，評估費用由原評估機構或責任人員承擔；情節嚴重的，可以暫停其評估業務，直到撤銷評估資格。

地價評估人員玩忽職守、徇私舞弊的，由其主管部門追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十六條  各縣（市）的基準地價由各縣（市）制定，報福州市地價評估委員會批準后公布執行。